HFS Zweitmarkt 2 - 500 Beiträge pro Seite

[Finfan]

Für den Fonds gibt es jetzt einen "Kundenbericht" für 2013. Danach beträgt die Ausschüttungsrendite der angekauften Fonds 4,73 %. Prognostiziert wurden als mittleres Szenario 7,6 % - dieses Ziel wurde also um 38 % verfehlt.

Die Geschäftsführung begründet das mit den Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise. Ihr eigenes Versagen bei der Auswahl der angekauften Fonds wird im "Kundenbericht" erwartungsgemäß nicht thematisiert.

Beste Grüße, Finfan

[honigbaer]

Was steht denn noch im Kundenbericht?
In welche Fonds wurde investiert?
Immerhin hat man mit Auflegungsdatum 2005 ja tatsächlich vor der Finanzkrise angefangen.
Die Ausschüttungsrendite ist vielleicht auch nicht unbedingt der ausschlaggebende Maßstab?

Jetzt habe ich es zum Teil selbst herausgesucht im Geschäftsbericht 2012.
16 Mio Einnahmen (weit über Plan) bei 180 Mio Investition, da kann man doch auf den ersten Blick nicht meckern? Da scheinen aber auch Veräußerungen bzw Ausschüttungen aus der Teilliquidation von Fonds dabei zu sein.
Größte Anteile sind verschiedene HFS Deutschland Immobilienfonds, auch fair value REIT AG ist enthalten und auch etwas von BBV und Axa.

Man müsste da mal die Mieten und Schulden der einzelnen Beteiligungen hochrechnen, was da rauskommt.

[Finfan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.015.166 von honigbaer am 12.10.14 23:06:28

Hallo Honigbär,

in den Ausschüttungen der Zielfonds in 2012 ist z. B. eine Ausschüttung des HFS Deutschland 11 von 9,1 Mio. € enthalten, die aus dem Verkauf der Gropius-Passagen herrührt. Es wurde also in großem Umfang Kapital zurückgezahlt. Wahrscheinlich stecken in den Ausschüttungen der anderen Zielfonds ebenfalls Kapitalrückzahlungen, denn der Gewinn für 2012 betrug nur 2,1 Mio. €, nachdem bis 2012 31,3 Mio. € Verluste aufgelaufen waren.

Aus den Angaben im Kundenbericht für 2013 läßt sich m. E. kein klares Bild über die wirtschaftlichen Verhältnisse der Zielfonds gewinnen. Es könnten z. B. Schuldentilgungen der Zielfonds die Ausschüttungen gemindert haben - es könnten aber auch Kapitalrückzahlungen in den Ausschüttungen enthalten sein. Ein besseres Bild über die Ertragslage wird man erst haben, wenn der Jahresabschluss vorliegt. Auf den ersten Blick erkennt man nur, dass die Ausschüttungen bei 46 % der Ausschüttungen des Vorjahres und deutlich unter Plan liegen.

Die spannendste Frage wird sein, welchen Wert die Zielfonds noch haben. Die größte Investition von 24,5 Mio. € erfolgte in die Fair Value REIT AG. Wenn man deren heutigen Börsenkurs zugrundelegt, steckt allein in dieser Position ein Verlust von 10,8 Mio. €. Da kann man der Geschäftsführung nur viel Glück bei der Aufgabe wünschen, den vor allem durch ihre Ankaufspolitik verursachten Verlust irgendwie zu begrenzen.

Beste Grüße, Finfan

[honigbaer]

Hallo Finfan,
der Veräußerungsvorgang bei HFS Deutschland 11 war mir auch aufgefallen, als ich wenigstens die größten 2-3 Zielfonds im Jahresbericht 2012 angeschaut hatte. Im Einzelfall würde man das schon nachvollziehen können, welcher Fonds wieviel getilgt hat. Was aber vielleicht auch nur ein Teil der Wahrheit ist, denn tatsächlich kommt es auf die Bewertung relativ zu den echten laufenden Mieterträgen an.

Jedenfalls stehen doch einige der Zielfonds am Laufzeitende und ich meine, aus einer Momentaufnahme der Ausschüttungen kann man nicht unbedingt auf die Endergebnisse schließen. Auch fair value REIT meint ja, man sein NAV 8,86 je Aktie wert, wenn der Kurs nur 4,80 ist, muss da ja nicht alles verloren sein. Zumal man mit HFS Zeitmarkt 3,4 und 5 auch an fair value REIT beteiligt ist und da vermutlich andere Einstandskurse hat. Außerdem kann da auch mal noch ein Zusatzgewinn winken, da HFS ja quasi fair value REIT kontrolliert, während 2/3 der Aktien im Streubesitz sind. Also in den Aktienkurs muss man nicht zu viel reininterpretieren, wenn HFS schlau ist, wird der Aktienkurs bei fair value REIT auch noch unten gehalten, wenn die Immobilien inflationsbedingt wertvoll werden. Ist halt leider alles etwas intransparent, das kann aber auch vorteilhaft sein. Bei fair value REIT hatten die meisten Zielfonds (BBV) teure (über 5% Zins) Fremdfinanzierungen der HVB. Laufen diese aus, sieht es auf einmal besser aus.

Bei DWS access hatte ich mir kürzlich mal die Bewertungen amZweitmarkt angesehen, die lagen meist so beim 12fachen der Mieteinnahmen. Also Marktkapitalisierung der Anteile plus Verschuldung = 12fache Mieteinnahmen. Bei Veräußerungen der Fondsimmobilien kann es natürlich trotzdem Überraschungen geben, Qualität ist eben auch ein Faktor. Trotzdem müsste man die HFS Fonds mal mit dieser Vorgabe analysieren. Von heute aus gesehen, würde ich sagen, dass man bei solchen Bewertungen (Faktor 12 / Anfangsrendite 8%) gar nicht so viel verkehrt machen kann. andererseits gibt es natürlich überall faule Eier, Fonds, deren Miete kaum für die Kosten reicht, die somit eigentlich einen Negativwert bedeuten, und wer weiß, wo die im Korb liegen.

[ingwer878]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.025.414 von honigbaer am 13.10.14 22:13:35

Schon wieder ein Thread mit PR-Selbstgesprächen?

[honigbaer]

Die Ausschüttungen der HFS Zielfonds sind doch auf Seite 299 im Bericht 2012 tabelliert.
Ich habe ja keine Ahnung, was die Einstandskurse des Zweitmarkt II sind.
Aber wenn ich auf Zweitmarkt.de schaue, dann sind die meisten Fonds zu weniger als der 10fachen Jahresmiete zu haben, wenn man die dort genannten Kurse zu Grunde legt. (HFS Deutschland 6,11 (Restimmobilien mit 5 Mio Mieteinnahme),12,15)
Deutschland 16 und Wealthcap Dtld 30 haben Faktor 11,2 bzw 11,7, Deutschland 10 Faktor 14,8 ist teuer.

Dass die Ausschüttungen meist unter Plan, nur bei so 1 bis 3% liegen, ist doch dann nicht so dramatisch.
Je nach Verzinsung der Darlehen arbeiten die Zielfonds bei Schuldenstand = meist 5 oder 6fache Jahresmiete natürlich erstmal für die Bank. Aber dass das alles schlechte Fonds seien, würde ich nicht unbedingt sagen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.026.251 von ingwer878 am 13.10.14 23:39:44

Zitat von ingwer878: Schon wieder ein Thread mit PR-Selbstgesprächen?

Meinerseits gibt es keine PR Aktivitäten für Unicredit.
Ich schau nur dies und das am Zweitmarkt an.
Wär das denn so schlimm, wenn jemand statt einer Neuemission etwas am Zweitmarkt kauft?
Und dann noch die Zahlen der Fonds vorher analysiert?
Neuemissionen sind dank neuem Rechtsrahmen sowieso zur Seltenheit geworden und dürften eher noch schlechtere Chancen bieten.

[ingwer878]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.026.344 von honigbaer am 13.10.14 23:59:56

Schön und gut, aber bist Du so nett und beendest bitte den Dialog mit Dir selbst? Eine vernünftigere Alternative wäre ein Online-Tagebuch oder etwas ähnliches.

[honigbaer]

Wieso, ich habe doch nur FinFan geantwortet.
Ich bin bestimmt nicht verdächtig, irgendwelche Diskussionen zu inszenieren.

[ingwer878]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.026.473 von honigbaer am 14.10.14 00:37:54

Ok, vielleicht irre ich mich. Ist halt nur komisch, dass sich quasi zeitgleich zwei Nicks zum selben und zugleich bisher selten besprochenem Thema finden.

Schade, daß die üblichen "Verdächtigen" kaum noch zur Sprache kommen. Nur die BaFin weiß vielleicht, warum. Hoch lebe die Regulierung.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.026.545 von ingwer878 am 14.10.14 00:58:22

Zitat von ingwer878: Ok, vielleicht irre ich mich. Ist halt nur komisch, dass sich quasi zeitgleich zwei Nicks zum selben und zugleich bisher selten besprochenem Thema finden.

Schade, daß die üblichen "Verdächtigen" kaum noch zur Sprache kommen. Nur die BaFin weiß vielleicht, warum. Hoch lebe die Regulierung.

Forenseite "neueste Einträge" zeigt die zuletzt neu gestarteten Diskussionen.
Wenn ich da zufällig ein interessantes Stichwort sehe, zu dem mir was einfällt, schreibe ich etwas dazu.
Mein Spezialinteresse ist auch nicht der HFS Zweitmarktfonds II, sondern ich schaue halt allgemein nach den Zweitmarktangeboten und hab das jetzt mal zum anlass genommen HFS näher anzuschauen.

Wenn Du Deine "üblichen Verdächtigen" zur Sprache bringen willst, mach einen Thread auf, "Initiator x ist böse".
Vielleicht interessiert sich jemand auch dafür.
Gehört HFS dazu? Warum, wieso, weshalb, schreib es einfach rein.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.029.851 von honigbaer am 14.10.14 12:06:36

Wer den GB 2013 vom HFS Zweitmarkt II vorliegen hat, könnte doch einfach die aktuellen Zweitmarkt- und Börsenkurse für die aufgeführten Bestände heraussuchen, um auf den fairen Wert für die Fondsanteile zu kommen.

Ich habe das mal auf der Basis des GB 2012 (aktuellere Daten hatte ich nicht) für den HFS Zweitmarkt I gemacht und habe erstaunt festgestellt, dass diese Berechnung einen Wert von mehr als 60 % ergibt, obwohl die Anteile an den Zweitmärkten zuletzt im Bereich von 42 - 43 % gehandelt wurden ...

[honigbaer]

Genau, so könnte man vorgehen.
Als Anhaltspunkt für den Wert ist das allemal aussagekräftiger als die Ausschüttungen der Zielfonds, die teilweise einfach auf 1% gesetzt wurden.
Leider habe ich aber keine Geschäftsberichte, sondern nur den Jahresbericht der HFS für alle Fonds.

Wundert mich gar nicht, wenn es mit demZweitmarktfonds noch einen Discount auf die Zweitmarktpreise gibt.

[Finfan]

Leider habe ich nicht die Zeit, alle Beteiligungen des HFS Zweitmarkt 2 zu analysieren. M. E. sind Miniausschüttungen der Zielfonds aber ein Warnzeichen, denn solche Ausschüttungen werden oftmals vorgenommen, damit die Anteilseigner wenigstens die Einkommensteuer bezahlen können - wenn sonst nichts ausgeschüttet werden kann.

Schauen wir nur mal auf die größte Investition, die Fair Value REIT-AG: Verlust in 2013: 5,2 Mio. €
Ausschüttungsrendite in 2013: 1,17 %
Der Vergleich des Ergebnisses je Aktie im 1. Halbjahr 2014 gegenüber 1. Halbjahr 2013: Rückgang von 0,36 € auf 0,23 €. Mal sehen, was am Jahresende übrig bleibt. Verlustvortrag zur Zeit: 12,3 Mio. €.
Dies deutet darauf hin, dass die Geschäftsführung mit dieser Investition schon einen wesentlichen Teil des Kapitals für immer versenkt hat.

Sehr gern würde ich mich irren. Wenn jemand eine positiven Eindruck hat: Bitte heitert mich auf!

Euer Finfan

[honigbaer]

Über die Ausschüttungen und die wirtschaftlichen Verhältnisse der einzelnen HFS Fonds kannst Du Dir doch schnell einen Überblick verschaffen, wenn Du Seite 299 im Geschäftsbericht 2012 anschaust. wie gesagt, schau auf die Mieten und die Schulden.

Und von fair value REIT müsstest Du ja dann ganz begeistert sein, die haben doch die Ausschüttung erhöht.
Wieso zweifelst Du am NAV von ca. 8,60 bei fair value REIT? Die Fondsimmobilien, an denen man beteiligt ist, haben 258.980 Quadratmeter Mietfläche, 286,230 Mio Wertansatz der Immobilien und 23,69 Mio Vertragsmiete. Etwa 2/3 fremdfinanziert und das 1/3 Eigenkapital entspricht dem NAV von etwa 80 Mio.

Dividende war ca. 2,5 Mio.
Wieso soll der NAV (berechnet unter bei Bewertung der Immobilien mit der 12fachen Jahresmiete) nicht realistisch sein? Dass das nicht im aktienkurs sichtbar wird, ist doch nur normal, die Börse zahlt halt eher die 10fache Jahresmiete als die 12fache.

Die hohen Ausschüttungen 5% und mehr laut Prospekt, sind doch meistens Kapitalrückzahlungen, daran kann man sich doch nicht orientieren. Anfangs fressen Zins und Tilgung fast die ganze Miete auf, da entsteht noch kein Gewinn (über die Abschreibungen hinaus) und trotzdem wird munter ausgeschüttet. Nach 10 Jahren ist das halbe Eigenkapital zurückgezahlt und der Kredit um ein Drittel abgebaut, wenn alles gut läuft. Dann ist der Zinsaufwand nur noch halb so hoch, weil nebenbei noch die Zinsen gefallen sind und die Anschlussfinanzierung billiger kommt. Diese Zinsersparnis ist der ganze Gewinn, den man erhoffen kann, und vielleicht ein Inflationsgewinn, weil das Gebäude nach 20 Jahren kaum an Wert verloren hat.

Die Anleger maulen im elften Jahr rum, weil sie zu ihren 5% jetzt einen steuerlichen Ertrag versteuern müssen, statt sich zu freuen, dass tatsächlich ein Überschuss erwirtschaftet wird. Bei 10 oder 20% Leerstand in 5 von den ersten 10 Jahren, bricht die Ausschüttung schon zusammen, dann stellt sich kurz vor der Anschlussfinanzierung raus, dass die Bank statt 30 eigentlich lieber 40 Mio Tilgung gehabt hätte und 5 Mio sowieso schon wegen des Leerstands nicht geleistet wurden und 5 Mio für die Reparatur vom Dach gebraucht werden. Dann macht man eben erstmal nur noch 1% Ausschüttung statt 5%. Davon wird aber das Gebäude und der Fonds nicht zum Totalausfall.

Kreditgeber und Fondsinitiator stecken ja meist unter einer Decke. Wenn von 10 Fonds 3 die Tilgung nicht erwirtschaften, ist ja erstmal das einfachste, dass 9 der 10 Fonds die Ausschüttungen rein vorsichtshalber reduzieren und ein Bisschen schneller tilgen.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.078.214 von honigbaer am 19.10.14 17:59:31

Zitat von honigbaer: Über die Ausschüttungen und die wirtschaftlichen Verhältnisse der einzelnen HFS Fonds kannst Du Dir doch schnell einen Überblick verschaffen, wenn Du Seite 299 im Geschäftsbericht 2012 anschaust.

Der Bericht für das Jahr 2012 taugt wohl kaum als Bewertungsgrundlage. Schließlich ist nun schon bald das Jahr 2014 vorbei. Die HFS-Fonds sind in den letzten Jahren fast alle restrukturiert worden und können jetzt wieder richtig ausschütten. Das führt natürlich auch zu steigenden Ausschüttungen bei den Zweitmarktfonds. Deshalb hat es bereits im Sommer 2014 deutlich erhöhte Ausschüttungen beim Zweitmarkt I (4,75%) und beim Zweitmarkt II (6%) gegeben.

[honigbaer]

Dann bist Du besser informiert. Umso weniger verständlich dann das Gejammer, wegen der schlechten Ausschüttungsrendite.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.080.722 von honigbaer am 20.10.14 09:26:51

Zitat von honigbaer: Dann bist Du besser informiert. Umso weniger verständlich dann das Gejammer, wegen der schlechten Ausschüttungsrendite.

Wir müssen die Geschäftsberichte für das Jahr 2013 abwarten, um genaue Bewertungen vornehmen zu können. Diese sollten ja nun bald erscheinen ...

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.096.859 von Herbert H am 21.10.14 19:40:13

Aktuell wird der HFS Zweitmarkt 2 bei der Deutsche Zweitmarkt AG angeboten. Der Mindestkurs (56) dürfte deutlich unter dem Substanzwert liegen. Leider muss man allerdings weiterhin "dürfte" schreiben, weil der 2013er-Abschluss weiterhin fehlt und somit eine gewisse Prognoseunsicherheit vorhanden ist ...

[Andiadm]

Was das wirklich bedenkliche ist, wenn man sich den GB2013 anschaut und die Einstandskurse mit den aktuellen vergleicht ist, dass mit den hauseigenen Fonds ca. 20% minus und mit den fremden Fonds ca. 10% Plus gemacht wurde.
Leider findet man nirgendwo eine Info, zu welchem Kurs die Anteile an der Fair-Value REIT AG verkauft wurden, so wie deren Kurs im Umfeld der Transaktion angezogen hat denke ich, dass das schon deutlich über dem Börsenkurs gelegen haben wird.