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Immobilienfonds: Auf das Konzept und den Anbieter kommt es an!

Die deutschen Anleger lieben üblicherweise Immobilien, allen Stürmen zum trotz, die die Branche in den letzten Jahren und Jahrzehnten immer wieder durchleben musste. Nicht nur offene Immobilienfonds sind begehrt, aus denen man bis zu den jüngsten gesetzlichen Neuregelungen jederzeit aussteigen konnte. Für langfristige Investitionen im Immobilienbereich nutzen die hiesigen Kapitalanleger gerne auch geschlossene Fonds, mithin unternehmerische Beteiligungsangebote. Über die Jahrzehnte, die diese am Markt bereits erhältlich sind, haben die Initiatoren einen kleineren dreistelligen Milliardenbetrag an Eigenkapital eingesammelt. Dennoch haben die Emittenten solcher Fonds zuletzt enorm an Reputation verloren, nicht zuletzt weil eine Reihe von Beteiligungsangeboten in Schieflage geriet oder gleich ganz floppte – und das teils reichlich spektakulär. Zu nennen sind hier zum Beispiel die Heiligendamm- und  Adlon-Hotelfonds von Fundus, aber auch Skandale wie die Fälle Wölbern und S&K. Als Folge der Entwicklung ist das neu platzierte Fondsvolumen 2013 eingebrochen. Schon zuvor musste die Branche rückläufige Zahlen beim eingeworbenen Kapital melden. Im vergangenen Jahr entfielen auf geschlossene Immobilienfonds laut Scope unverändert 65 Prozent Marktanteil bei einem Gesamtmarktvolumen, das sich auf 1,5 Milliarden Euro halbiert hat – dies allerdings auch aufgrund neuer gesetzlicher Regularien, die den Markt in der zweiten Jahreshälfte enorm belasteten.


Nicht jeder Fonds ist per se schlecht


Doch nicht nur Skandale und Flops der jüngsten Zeit machen den Anbietern zu schaffen. Diese sehen sich zwar mit einem temporären Liebesentzug der Anleger konfrontiert, es wird aber zudem zunehmend schwieriger, attraktive Beteiligungspakete zu schnüren. Dieses Problem ist marktbedingt. Es herrscht unter den Käufern eine große Konkurrenz am Markt für die begrenzte Zahl an hoch interessanten Projekten, wie die Ratingagentur Scope feststellt. Entsprechend gestaltet sich das Preisniveau und das stellt nicht nur die Initiatoren geschlossener Fonds vor Herausforderungen: Die Immobilienexperten zum Beispiel bei der Dekabank, die offene Fonds anbietet und über die Sparkassenorganisation vertreibt, haben bereits angekündigt, dass sie aufgrund der Marktlage in diesem Jahr nur in begrenztem Maße neue Kundengelder annehmen wollen. Dass viele Investoren derzeit einen Bogen um die geschlossenen Immobilienfonds machen, ist nicht zwangsläufig eine richtige Entscheidung. Die schwierige Marktlage und die jüngsten Skandale verstellen ein wenig den Blick dafür, dass es immer wieder sehr interessante Beteiligungsmodelle am Markt gibt. Allerdings muss man sich als Anleger die Zeit nehmen und ein wenig genauer hinschauen, was da offeriert wird und wie sich Chancen und Risiken eines Angebots darstellen. Eine Umfrage von Wealthcap hat allerdings gezeigt, dass dabei die Erwartungen geringer ausfallen, vor allem an die Ausschüttungen, die die Fonds vornehmen.


Zankapfel „weiche Kosten“


Bei der Auswahl von Fonds sind weiterhin die Qualität der Immobilie, des Standortes und der Mieter der Räumlichkeiten wichtige Faktoren. Langfristige Mietverträge mit enorm solventen Mietern in Bestlagen wie zum Beispiel den Innenstädten von Hauptstädten bzw. Metropolen können immer wieder gute Investitionsgelegenheiten sein. Allerdings darf hierfür die Immobilie nicht überteuert eingekauft werden, womit sich am Ende der Fondslaufzeit Risiken bei einem Verkauf der Immobilie ergeben, die die Rendite des Investors empfindlich schmälern können – oder Schlimmeres verursachen. Ebenso sind die sogenannten „weichen Kosten“ bei geschlossenen Immobilienfonds ein wichtiges Erfolgskriterium und zugleich ein Thema andauernder Kritik. Unter „weichen Kosten“ sind solche Ausgaben des Fonds aus dem Topf der Anlegergelder zu verstehen, die nicht in die Immobilie fließen. Es sind unter anderem die hohen Vertriebsprovisionen und Managementgebühren, die hier zu Buche schlagen. Banken müssen über solche Kick-Back-Zahlungen im Rahmen der Anlageberatungen umfassend informieren – so will es der Gesetzgeber, damit Kunden der Finanzinstitute mögliche Interessenskonflikte erkennen können. Die „weichen Kosten“ sind seit langem immer wieder Anlass zur Kritik, insbesondere von Verbraucherschutzverbänden. Das Problem für den Anleger: Ein Euro, der nicht in die Immobilien investiert sondern für Provisionen ausgegeben wird, muss erst einmal als Gewinn erwirtschaftet werden, damit man überhaupt ohne Verlust aus der Geldanlage wieder herauskommt.


Neue Konzepte der Fondsanbieter


Eine ganze Reihe von geschlossenen Fonds wies enorm hohe „weiche Kosten“ auf. Selbst im Schnitt kommt die Branche vergangenen Studien von verschiedenen Analystenhäusern zufolge immer noch auf knapp 20 Prozent „weiche Kosten“. Das erschwert es angesichts der Marktlage den Gesellschaften natürlich erheblich, für den Anleger attraktive Renditen zu erzielen. Mancher Anbieter trickst daher im Fondskonzept, zum Beispiel bei der Kredittilgung aus den laufenden Mieteinnahmen, und riskiert damit, am Ende der Fondslaufzeit die Prognosen nicht zu erreichen. Auch das ist natürlich alles andere als im Sinne des Geldanlegers. Doch in der Branche scheint ein Umdenken einzusetzen. So will zum Beispiel der US-Anbieter Jamestown an der Gebührenschraube drehen – nach unten wohlgemerkt. Man verspricht, dass 95 Prozent der Anlegergelder in die Immobilien fließen, hinzu kommt pro Jahr ein Prozent für die Verwaltung. Dies liege im Bereich der Größenordnung, die institutionelle Anleger investieren. Doch das Konzept hat Nachteile für den Investor. Während dieser bei „normalen“ geschlossenen Immobilienfonds in eines oder mehrere feststehende Gebäude investiert, ist das Jamestown-Konzept auf einem „blind pool“ aufgebaut. Damit kauft das US-Unternehmen nicht zunächst die Immobilie und holt sich dann Geld bei den Anlegern – in diesem Fall benötige man eine Zwischenfinanzierung, die so angesichts des Marktes kaum zu stemmen sei, wie es von Jamestown heißt. Stattdessen holt man sich nun erst das Geld vom Anleger und sucht anschließend die Immobilien aus. Wer damit Erfolg haben will, muss auf einen erfahrenen Immobilieninitiator mit gutem Track-Record treffen. Jamestown kann sich ein solches Konzept leisten: Der Anbieter, der sich auf den US-Markt konzentriert, gilt als eine Top-Adresse der Branche.