GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) (Seite 31)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.931.432 von babbelino am 03.12.20 09:51:40

Zitat von babbelino: @supialexi

Vielen Dank für Dein Posting, das eine Würdigung verdient hat. Wenn ich heute die Zeit finde, würde ich Dir gerne per Boardmail antworten, weil dies ein GxP-Thread ist und es meines Erachtens falsch wäre, hier eine Nebendiskussion aufzumachen.

Dem stimme ich zu! Es geht hier um einen anderen Wert. Doch wo ja wir, die meinen das Vermögen iin Immobilien würde auch mit d bis h Objekte steigen, angesprochen wurden meldete ich mich. Ich gehe auch insgesamt von einem Wertrückgang, der Objeke aus, aber weniger Rückgang als man jeweils tilgte.

[babbelino]

@supialexi

Vielen Dank für Dein Posting, das eine Würdigung verdient hat. Wenn ich heute die Zeit finde, würde ich Dir gerne per Boardmail antworten, weil dies ein GxP-Thread ist und es meines Erachtens falsch wäre, hier eine Nebendiskussion aufzumachen.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.922.600 von babbelino am 02.12.20 16:06:52

"...In diesem Zusammenhang wundere ich mich immer über User in den FCR-, Defama und Dt. Konsum-Threads, die Immobilienkäufe in c- und d-Städten ohne signifikantes Wertsteigerungspotential zu LTVs um die 70% feiern bzw. sogar einfordern und glauben, sie würden Immobilienvermögen aufbauen. Aber das ist eine andere Geschichte.

GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) | wallstreet-online.de - Vollständige Diskussion unter:
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1216920-2061-207…
von babbelino

Also ich gehöre gern zu den Aktionären, die solchre Käufe toll finden. Bin mir unsicher ob es c und d Lagen sind, oder ob weit ab vom centralen Bereich eines 3.000 Ortes nicht vielleicht schon eine g oder h Lage wäre; zumal man auch durchaus in Orten kauft, die Einwohner verlieren. defama kauft im allgemeinen zur neun oder neuneinhalbfachen MIETE Objekte ohne grössere Instandhaltungsaufwendungen mit min zwei min fünfjährigen Mietverträgen, mit großen Mietern, vorzugsweise Lebensmittel. Man setzt nur 15 % bis 20 % Eigenkapital ein.. Die Tilgung der zehn Jahre zinsmässig festgeschriebenen Darlehen ist ca 5 % p.a. Ich bin der festen Überzeugung, dass mit dieser Tilgung, sich insgesamt ein ständig steigendes Vermögen aufbaut.
Gibt es sonst die Ansicht, dass die Objekte alle im Durchschnitt mehr als 40% Wert verlieren, was man nach 10 Jahren dann bereits getilgt hat?

Richtig, dass die Gesamtkosten, besonders Personal extrem hoch sind. Evtl wurde das weitgehend durch den Aufbau der eigeen Hausverwatung verursacht, so das bei neuen Objekten nur noch gernge Steigeruungen absolut anfallen und prozentual sinken.

[babbelino]

@Honigbaer

Ich pflichte Straßenköter bei und werte den Verkauf auch eher positiv. Du hast natürlich Recht, wenn Du sagst, dass 900 Euro Verkaufserlös pro qm für einen Bürostandort der Big7 nicht gerade üppig wären. Dem würde ich entgegenhalten, dass der Leerstand in den letzten drei Jahren offenbar nicht grundlegend beseitigt werden konnte. In der Regel bedeutet dies, dass man so eine Immobilie erst entmieten, teuer grundsanieren und dann neu am Markt positionieren muss. Grundsätzlich stellt sich die Frage, wie man Leerstand bewerten möchte. Zieht man sich auf eine konservative Position zurück und bewertet Leerstand mit null, hätte GxP für die in diesem Gebäude vermieteten 6.234 qm immerhin einen Preis von 1.387 Euro/qm erzielt. Das isst aus meiner Sicht ok.

Bei dem Verkauf dürften auch Covenant-Überlegungen eine Rolle gespielt haben. Der alte LTV-Wert von 54,7% basierend auf einem beizulegenden Zeitwert i.H.v. 183,3 ist auch im Vergleich mit Peers schon eher am oberen Ende gelegen. Sollte es auf dem Immobilienmarkt doch zu einem Rückgang der Flächennachfrage und einem stärkeren Angebot gerade älterer, schlecht gelegener Immobilien kommen, würde der LTV auch bei schon relativ geringen Abwertungen spürbar zu klettern beginnen. Ich vermute, dass bei Abschluss des Darlehensvertrags im März 2019 über ein Volumen von 29,2 Mio. so eine Klausel enthalten ist und man mit diesem Verkauf sehr vorausschauend agiert hat.

Im Halbjahresbericht wurde bezüglich des LTVs übrigens ein Zielkorridor von 45 bis 50% genannt. Um das untere Ende dieser Bandbreite zu erreichen, müssten immerhin weitere Immobilien im Wert von mehr als 20 Mio. Euro ohne Abschlag auf den NAV verkauft werden. Und man hätte dann Immobilien, die immer noch fast zur Hälfte der Bank gehören..... In diesem Zusammenhang wundere ich mich immer über User in den FCR-, Defama und Dt. Konsum-Threads, die Immobilienkäufe in c- und d-Städten ohne signifikantes Wertsteigerungspotential zu LTVs um die 70% feiern bzw. sogar einfordern und glauben, sie würden Immobilienvermögen aufbauen. Aber das ist eine andere Geschichte.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.920.818 von honigbaer am 02.12.20 14:08:28

Mir geht es in der jetzigen Phase eher drum, Risiken zu eliminieren. Klar hätte man auch enorme Gewinne erzielen können, wenn man die Immobilie vollvermietet weiterlaufen lässt oder vollvermietet verkaufen hätte können. Bei dem hohen Abstand zum NAV reicht es mir, wenn man Verkäufe ohne Wertberichtigungen vornehmen kann. Bei der DIC Asset hatte man mit der Karstadt-Immobilie auch einen Klotz am Bein. Die Neuvermietung wurde dann sehr positiv aufgenommen. Meines Erachtens nur, weil eine Unsicherheit aus der Aktie heraus war.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.917.812 von straßenköter am 02.12.20 11:08:38

Zitat von straßenköter: .... Insofern sollte der Verkauf zumindest entsprechend des Buchwerts erfolgt sein, was ich als Erfolg werten würde. Genauer gesagt sollte GxP am besten das ganze Portfolio verkaufen und dann liquidieren......

Schwer zu sagen, ob man so ein Ergebnis angesichts der Lage des Büroimmobilienmarkts als Erfolg betrachten soll. Selbst wenn man von einer schwierigen Situation bei Vermietung und Kaufpreisen am Büroimmobilienmarkt ausgeht, ist Frankfurt doch sicher ein sehr guter Standort. Das Objekt war doch bereits Ende 2017 mit einem GAV von 8,0 Mio in einer Portfolioübersicht aufgelistet, weitere Angaben 9.591 qm 491 TEuro Kaltmiete bei 35% Leerstand.

Vielleicht hat jemand aktueller Zahlen, wie das Objekt zuletzt bilanziert wurde. aber 8,65 Mio Erlös scheinen mir da wenig spektakulär, gerade mal 900 Euro je qm. Dass man da mit Entwicklung und Leerstandsoptimierung einen tollen Erfolg erzielt hätte, kann ja offensichtlich nicht die Rede sein. Wenn man natürlich bei einem älteren Gebäude den Zustand und das Potenzial schwer einschätzen kann.

wenn man in Frankfurt schon keine spektakulären Verkaufserlöse erzielt, wie sieht es dann an schlechtere standorten aus? Also kurz mal liquidieren, damit die Aktionäre an Geld kommen, das ja dannauch erst in zwei Jahren zufließen würde, scheint mir dann keine gute Idee zu sein. Zumal man ja mit den Mieteinnahmen kontinuierliche Einnahmen hat. Wie das 2021 aussieht, wenn egen wegfallender Coronahilfen möglicherweise eine Pleitewelle bei Büromietern rollt, weiß man natürlich nicht, anscheinend sind die Szenarien ja doch nicht so düster. Aber gerade dann verstehe ich den Sinn so eines Verkaufs nicht. Das Objekt war doch ein klarer Fall von Value-add, einzige Erklärung wäre, dass man sich mit so herausfordernden Baustellen nicht widmen will.

Sinkenden LTV auf Ebene GXP zu wünschen, erscheint mir auch nicht gerade sinnvoll, während man im Konzern bei der Schwester Dt. Real Estate derzeit praktisch schuldenfrei ist.

Wobei so eine 8 Mio Transaktion natürlich keine große Sache ist. Kann schon sein, dass Alter und Zustand des Objekts nicht unproblematisch waren.

[gnuldi]

2,90 in Berlin
Jetzt nochmal 100 Prozent und wir sind immer noch unter dem NAV

[straßenköter]

Sehr schön, wenn sich zwei Immofachleute wie babbelino und Herbert H austauschen. Davon können wir im Board sehr schön profitieren.

Ich würde noch einwerfen, dass GxP gerade erst eine Quartalsmitteilung herausgegeben hat, so dass man bei der Zeitnähe davon ausgehen kann, dass man den Verkauf bereits in den ausgewiesenen NAV eingerechnet hat. Insofern sollte der Verkauf zumindest entsprechend des Buchwerts erfolgt sein, was ich als Erfolg werten würde. Genauer gesagt sollte GxP am besten das ganze Portfolio verkaufen und dann liquidieren.

Ich habe gestern Abend die Mitteilung genutzt und eine kleine Position zugekauft. Die Aktie sollte auch ohne Folgemaßnahmen von Summit über deutliches Erholungspotenzial verfügen. Die HV am 9. Dezember liefert hoffentlich weitere Erkenntnisse.

[hedgehog48]

Da das LTV bei GxP das Item ist, auf das alle starren wie das Kaninchen auf die Schlange, freue ich mich auch über eine nur 4%ige LTV-Erniedrigung.

Jedenfalls Dank für die offenbar fundierte Einordnung der aktuellen Nachrichten, wird sehr geschätzt!

[babbelino]

@Herbert H

Ich teile Deine Einschätzung, dass der Verkauf auf Höhe des Buchwerts erfolgt ist.

Bezüglich des LTVs teile ich Deine Einschätzung nicht. Zum 30.6. wies GxP ein LTV i.H.v. 54,7% aus (Quelle S2. HJ-Bericht). Diese Kennzahl errechnet sich wie folgt: langf. FB + kurzfr. Fb - liquide Mittel / Immovermögen. Genauer: 101.969+2557-4288/183261. Macht 54,7%. Jetzt würde die Rechnung lauten: 101969+2557-4288-8650/183261-8650. Macht 52,5%.

Hier von einer "deutlichen Verbesserung" zu sprechen, erscheint mir übertrieben.