Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin?

[Muckelius]

die Tagesordnung der kommenden Hauptversammlung wurde veröffentlicht, zu finden unter
https://www.drestate.de/hauptversammlung

Geschäftsbericht findet sich auf
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte

[Aurcaner]

Zur Gewerbesteuer:
Unabhängig davon, ob Verlustvorträge bei der GewSt vorhanden sind, dürfte die DRE m.E. als Bestandshalter von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Grundstücksunternehmen Gebrauch machen. D.h., soweit der Gewerbeertrag auf die Immobilienbewirtschaftung entfällt, wird dieser Betrag vom Gewerbeertrag abgezogen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.709 von immerso am 25.03.24 00:04:52

Es gibt bei DRE 3 unterschiedliche Buchwerte: lt. IFRS (das was veröffentlicht wird), HGB und Steuerbilanz. Hinzu kommt die Differenzierung nach Einzel- und Konzernabschluß.
Bzgl. einer Neudefinition der Epra Kennzahlen kannst Du Dich gerne an Epra wenden. Darum gibt es übrigens auch verschiedene Kennzahlen bei Epra, insbesondere für NAV und FFO....... DRE hält sich m.E. an die üblichen Kennzahlen der Epra.

[immerso]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.418 von deepvalue am 24.03.24 21:12:20

Ok, vielleicht entspricht der aktuelle Buchwert den historischen Anschaffungskosten, dann könnte es ja etwa hinkommen.

Was den FFO angeht: Zustimmung, wenn es sich um Erweiterungs- oder Modernisierungsinvestitionen handelt. Aber sie schreiben ja ausdrücklich von "substanzwahrenden Investitionen", und die sind dem Namen nach notwendig, wenn der FFO nachhaltig fließen soll. Ich sehe auch ehrlich gesagt nicht, dass das überall gleich berechnet wird, da scheint es mehrere Möglichkeiten zu geben. So oder so ist es meiner Meinung nach falsch, den Verkauf von Vorratsimmobilien dort zu erfassen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.508.926 von immerso am 24.03.24 18:36:33

Gebäude können normalerweise steuerlich über die steuerlich festgelegte Lebensdauer abgeschrieben werden. Da DRE meist Immobilienobjektgesellschaften aus Bankensanierung (d.h. mit hohem Buchwert) gekauft hat, ist es durchaus möglich, dass DRE auch ohne Verlustvortrag nur wenig Steuern zahlt (ich müßte in meinen Unterlagen nach möglicherweise vorhandenen Verlustvorträgen suchen). Insgesamt scheint die Firma aber recht gut steuerlich beraten zu sein.
Über den Abzug von Investitionen bei Immobilien kann man lange diskutieren. Ich persönlich bin aber der Auffassung, dass durch Erweiterungs- und Modernisierungsinvestitionen zusätzliche Werte geschaffen werden, die dann auch nicht vom FFO abgezogen werden sollten.
Da DRE den FFO nach Epra berechnet ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Firmen gegeben.
Allerdings wird bei DRE die Tatsache der Net Cash in Höhe von gut einem Euro pro Aktie in keiner Weise ausrechend berücksichtigt. Es ist und bleibt die billigste Immobilienaktie in Deutschland (wenigstens meiner Kenntnis nach).

[immerso]

Korrektur, es muß heißen: inkl. Leerstand 70 Cent. Gerechnet mit 21% Leerstand, um den linear "Erträge aus Investment Properties - Bewirtschaftungskosten" hochgerechnet werden.

[immerso]

Warum zahlt DRE auf die Mieteinnahmen fast keine Steuern? (s. S. 18 GB, FFO-Berechnung) Mir wird das weder auf Ziffer 28 noch 39 des Konzernanhangs im GB klar.
Sie zahlen weitgehend keine Gewerbesteuer als Bestandshalter, aber 15,825% Körperschaftssteuer müßte anfallen.
Sie haben zwar einen Verlustvortrag, aus dessen Verbrauch (S. 59) von 745 T€ und den gezahlten 18 T€ kann man folglich einen steuerrechtlichen Gewinn von ca. 4,8 M€ erschließen. Den kennen wir nicht genau, aber grob: Erträge aus Investmentproperties ./. Bewirtschaftungskosten ./. Verwaltungskosten = 12,8 M€, noch ohne die Dienstleistungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen, dann ./. AfA. Das sollte 2% der Anschaffungswerte sein, selbst beim aktuellen Buchwert aus der Handelsbilanz wären es nur 8 M€, wahrscheinlich eher die Hälfte?

Zum angegebenen FFO: Das ist doch Nonsens. Mich interessiert der Cashflow aus der Vermietung abzüglich der Instandhaltungsinvestitionen.
Erstens könnte man die Mieterträge evtl. um den Leerstand bereinigen,
zweitens stellt sich die Frage nach der normalisierten Steuerzahlung darauf,
drittens gehört der Ertrag aus Verkäufen hier raus, weil das einmaligen Charakter hat,
viertens sollten m.E. nicht die "nicht bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen" wieder hinzuaddiert werden, sondern stattdessen die bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen abgezogen werden.

Dazu heißt es im GB: "Für Instandhaltungen und substanzwahrende Investitionen planen wir mit rund € 5,0 Mio.; von den geplanten
Aufwendungen werden sich ca. € 1,0 Mio. aufwandswirksam über das bereinigte EBITDA auswirken."
Es wären also 4 M€, damit käme ich auf einen FFO von 52 Cent/Aktie, inkl. Leerstand auf 90 Cent.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.502.323 von deepvalue am 22.03.24 15:45:01

der Marktmietenmultiplikator

war
in 2021 15,6-Fach bei einem fair Value von 1504€ je qm = 8,03€ Miete je qm & Monat
in 2022 14,7-Fach bei 1487 je qm = 8,43€ Miete je qm & Monat
in 2023 13,1-Fach bei 1384€ je qm = 8,8€ Miete je qm & Monat
Die Miete steigt also schön von Jahr zu Jahr. Der Mietmultiplikator wird sich wahrscheinlich stabilisieren. Wenn der Abwertungsdruck nachlässt dann sollte sich der Kurs auch wieder näher an den dann steigenden NAV annähern.
Gruß,
Johannes

[deepvalue]

Geschäftsbericht Online. Tüchtig Wertberichtigungen (für mich nicht ganz nachvollziehbar). Trotzdem NAV immer noch 21,88 Euro pro Aktie. Super niedriger Umsatz in 2023: nur 12.900 Stück!!! Da scheinen kaum noch Stücke außerhalb der Summit Group zu liegen.......
Das Thema Steuernachzahlung wg. § 6b EStG Rücklagen (Verkauf Objekt im Wedding) hat man erstmal durch interne Grundstücksverkäufe vermieden (Super Job vom StB, hoffen wir mal, das das Finanzamt die Gründe der Umstrukturierung akzekptiert). Anscheinend gab es noch genügend Grundstücke mit niedrigem Anschaffungswert. 65 Mio. Abwertung (halte ich für komplett überzogen, da auch bisher die Grundstücke relativ niedrig bewertet waren. Wird hier der Squeeze Out vorbereitet????) nach bereits 30 Mio. im Vorjahr (d.h. in Summe 95 Mio. oder ca. 20%, da wären viele andere Bestandshalter längst pleite....) . Daraus resultiert Verlust von 43 Mio. Euro.
FFO von 0,77 Euro (trotz fehlender Nettofinanzverschuldung (Nettoliquidität: 22 Mio. Euro) und relativ hohem Leerstand vor Übergabe Hafenstr. und Dietzenbach).
Leerstand per 31.12.2023 19% (Großteil im vom Summit gekauften Objekt in Essen, Hauptstr. Berlin und in Saarbrücken. Die Objekte in Essen und Saarbrücken sollten grundsaniert und dann vermietet werden. Mieter in Goslar (14.000 qm) wird im Jahresverlauf ausziehen. Da bin ich mal auf die Neuvermietung gespannt...Ansonsten ist WALT auf 4,1 Jahre (3,9 Jahre) gestiegen.
Die weitere Entwicklung von Neubauprojekten (z.B. Mendelssohnstr. in HH, Hauptstr. Berlin) ist aktuell bis auf das Einholen der Baugenehmigung gestopt. Es ist unklar ob das auch für die Entwicklung in Essen und Saarbrücken gilt. Man scheint das Pulver für Zukäufe trocken halten zu wollen....

Insgesamt ein recht erfreulicher Bericht (bis auf die m.E. überzogene Abwertung der Immobilienwerte, wenn man sie mit den Bilanzierungen bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern vergleicht).



https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2023.pdf

[JohannesWild]

Deutsche Real Estate Geschäftsbericht 2023 liegt vor

https://www.drestate.de/geschaeftsberichte
Aufgrund von Bewertungsanpassungen sinkt der NAV je Aktie von 24,04€ auf 21,88€ je Aktie
Bewertungseffekte in Höhe von -65 Mio. € (zum Halbjahr -44,8 Mio. €)
Das FFO je Aktie steigt von 0,69€ auf 0,77€

Gruß,
Johannes