Deutsche Konsum REIT-AG (Seite 28)

[AktienUndImmo]

Risiko ist immer relativ.
Wenn China in Taiwan einmarschiert, dann zerstören sich die TSMC Produktionsanlagen von selbst… u.a. Nvidia produziert aktuell zu 100% !!! in Taiwan bei TSMC ….

Im Supermarkt sollte aber immer noch Ware ankommen

[AktienUndImmo]

Die Probleme kann man ja beziffern:
- Verwässerung 7 Mio € zu 1 € und 30 Mio zu
3,66. € , aktuell lohnt sich für die 30 Mio € nicht
mal eine Wandelung in Aktien
- Steuer: Geht auch ohne Reit Status … dann sind auch wieder ShareDeals etc. möglich
- Kredit: Sind 63 Mio. Im Kurs quasi schon komplett abgeschrieben, könnte positiv überraschen …
- Wenn die Zinsen nicht stark steigen, sollte das Portfolio deutlich aufwerten, die steigenden Mieten ziehen nach oben

Die positiven Effekte können schnell ein Vielfaches der Marketcap ausmachen

Was soll noch zur Unterseite passieren?
Pleite von Edeka oder Rewe ?

Falls es zu einer stärkeren Rezession kommt, wird die EZB eher schnell die Zinsen senken und Mieten von Lebensmittelmärkte sind relativ sicher.
Quasi ein Rezessions Hatch ….

Ohne die Probleme gäbe es sicher keine Bewertung von 80 Mio € Miete für 115 Mio € Marketcap…
Es gibt 10 x mehr Millionäre in DE durch Immos als durch Aktien, warum Fremdkapital Hebel,

[Orkafisch]

Fundamental gesehen, ohne die Verwässerung, Steuerstreitigkeiten und geplatzte Forderungen gegen den Hauptaktionär stimme ich Dir zu. Aber mit Elgeti im AR und ohne die genannten Punkte gelöst sehe ich das Risiko höher als Du.

[AktienUndImmo]

Sehe ich ganz anders, 110 Mio Börsenwert, 80 Mio € sehr stabile steigende Mieteinnahmen, 630 Mio Schulden, fallende Zinsen …. das Teil wieder auf Kurs zu bringen sollte nicht so schwer sein, dann sind Kurse von +10€ realistisch, ein besseres Chancen Risiko habe ich selten gesehen, … bei Vonovia und 15€ gab es das im April 2023 … in beiden Fällen habe ich 10% Depotanteil investiert, Vonovia seither +100% und DKR +30% … P.S ich investiere seit 30 Jahre in Immobilien….

[Orkafisch]

Tja, wer hier investiert, sollte sich mit Hochrisikokapital auskennen.
Vor einem Jahr konnte sich noch keiner Kurse unter 5 Euro vorstellen .
Nun sind eigentlich sogar 2 Euro noch viel, bei dem Steuerrisiko, Verwässerung usw.
Es ist schade, DKR war lange auf meiner Watchlist, aber ich investiere lieber woanders.
M.E müsste der komplette Vorstand und der abnickende AR gegen unabhängige Personen ausgetauscht und die Verflechtung mit Obotritia transparent aufgelöst werden.
Herr Elgeti kann ja weiter Aktien als Minderheit besitzen, aber möglichst ohne Mitspracherechte.

[AktienUndImmo]

Im Zeitraum 2022 bis 2027 ist mit einer Gesamtinflation von +25% zu rechnen,
d.h. die reale (inflationsbereinigte) Kreditsumme sinkt quasi um diesen Wert.
Aktueller Zinssatz Gesamtzinssatz 2,92% , ca 125 Mio müssen in 2024 refinanziert werden, Zinssatz dann etwas über 3%
Mieterhöhung aktuell 3,1% Tendenz steigend,
ca 8% Kaltmieterendite

DKR mal auf einen Immowert von 100.000€ normiert:
Immowert: 100.000€
Kredit: 68400€
Kaltmiete: 8000€
Ertrag nach Zinsen, Bewirtschaftung, Renovierung : 3500€
Als Investor eingesetztes Eigenkapital ( Marketcap) 10000€
Bewertungsreserve: 22000€
Möglicher Sonderertrag in 2025: 6300€ Rückzahlung Elgeti Darlehnen)

Verwässerung durch Wandelanleihe in 2025,
ca. 30% , dafür 3700€ weniger Schulden
Wandelanleihe 7 Mio zu 1€ und 30 Mio zu 3,66€

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.056.325 von AktienUndImmo am 05.01.24 14:26:15

@ AktienUndImmo
In Deinem Beitrag kalkulierst Du mit 3 % Fremdkapitalzins und 5 % Inflation. Dreh doch einfach mal diese Sätze um (also 5 % Fremdkapitalzins und 3 % Inflation); dann kommst Du der Realität näher.

[babbelino]

Du weißt schon, dass es i.d.R. Caps in den Mietverträgen gibt? Sprich, dass die Inflation über einen Schwellenwert steigen muss, bevor eine Mieterhöhung erfolgt?

[AktienUndImmo]

Wenn man sich die Zahlen ansieht, gibt es aktuell deutlich kritischere Immo Projekte.
Warum sollte eine Bank DKR keine Kredite geben, die Mieterträge sind doch relativ sicher,
die Immos min 40% mehr Wert als die Gesamtkreditsumme, dann steht halt eine 3 vor dem Komma bei den Zinsen …
Großteil der Mieten sind Indexmieten, d.h erhöhen sich mit der Inflation
Objekt sollten auch nur nach Mietvertragsverlängerung mit einhergehender Wertsteigerung verkauft werden.
On the Long Run .. bei ca. 5% Inflation auf die Kreditsumme, tilgt sich der Kredit quasi mit 30 Mio pro Jahr oder ca 100 Mio € in 3 Jahre ( was der Marketcap) entspricht….

[lafabius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.054.681 von AktienUndImmo am 05.01.24 10:37:41

Zitat von AktienUndImmo: DKR ist halt eine recht aggressive Strategie , ( d.h. auf dauerhaft niedrige Zinsen ausgelegt) gefahren ( viel Zukauf, kurze Kreditlaufzeiten, zusätzlich noch Geld verliehen …da hat es aktuell auch nahezu alle Bauträger erwischt ) , aber das Geschäftsmodell ist intakt, man muss nur konsolidieren ( kein Zukauf, keine Dividende, neue Mietverträge mit langen Laufzeiten abschließen, Märkte renovieren… )
das Potential auf dem Kursniveau ist erheblich,

Wenn Abschlüsse über Verkäufe und neues Fremdkapital 2024 gelingt. Im Notfall muss eine Kapitalerhöhung her. Dann ist das Potential mit dem aktuellen Kurs überschaubar. Der Imageschaden ist jedenfalls vorhanden und wird lange anhalten solange RE im Aufsichtsrat bleibt.