Muß mein Mieter renovieren ? - 500 Beiträge pro Seite

[rg70]

Hallo zusammen,

mein Mieter zieht nach 9 Jahren aus meinem Haus.
Das Problem ist, er renoviert nicht.
Laut Mietvertrag müsste er 10 x Türen (-Blatt + -Zarke), 10 x alte Röhrenheizkörper anstreichen.

Da noch die starre Renovierungsklausel im Mietvertrag ist, wird wahrscheinlich der ganze Vertrag nicht mehr zählen.
Ich weiss auch nicht, ob es sich lohnt vor Gericht zu gehen wegen dem Stress + Gerichtskosten etc.


Was soll ich machen ???

Gruß

[glaubichnich]

@rg70

Bist du evtl Mitglied im Haus- und Grundstückseigentümerverein, dem Gegenstück zum Mieterverein? Ich bin es, und habe es noch nicht bereut. In solchen Fällen ruf` ich da kurz durch und die sagen mir i.d.R. sofort, ob der Aufwand eines Rechtsstreits sich lohnen würde. Abgesehen davon wäre es auch einen Gedanken wert, in welchem Zustand er dir deine Türblätter nebst Zargen und Röhrenheizkörper streichen würde, würde er gezwungen werden. Vielleicht wünschtetest du dir hinterher, es doch einen Fachmann gemacht haben zu lassen.

willy

[morgengrau]

MIETRECHT
BGH-Urteile
Unwirksame Formularklausel für Schönheitsreparaturen
Kommentar von Niels Hilgenstock
In seinem Urteil vom 23.06.2004 hat der VIII. Zivilsenat des BGH zur Wirksamkeit von vertraglichen Klauseln Stellung genommen, die in einem Großteil aller Mietverträge vorkommen. Nach dem Urteil sind solche Formularklauseln unwirksam, die die Fristen für die durch den Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen "starr" regeln.

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine Regelung, durch die dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, und zwar "wenn erforderlich, mindestens aber" nach Ablauf bestimmter Fristen.

Der Bundesgerichtshof ist dem Berufungsgericht insofern gefolgt, als dass er die entsprechende Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten hat.

Voraussetzung dafür war, dass der Vertrag für eine Vielzahl von Abschlüssen vorformuliert war, so dass die Klausel einer AGB-Inhaltskontrolle (früher gem. § 9 Abs.1 AGBG) gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 AGBG unterzogen werden musste.

Dieser Kontrolle können starre Renovierungspflichten nach Auffassung des BGH nicht standhalten, benachteiligen also den Mieter unangemessen und sind damit nichtig.

Das Urteil des BGH ist insofern zu begrüßen.

Die Verpflichtung, den Mietgegenstand zu erhalten, legt das Gesetz gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auf. Dies umfasst auch die Entfernung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, so genannte Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen von Decken und Wänden etc.). Angesichts der - in der Praxis massenhaften - vertraglichen Abwälzungen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dies unter Nicht-Juristen längst in Vergessenheit geraten. Dabei ist die Tatsache, dass die ständige Rechtsprechung eine derartige Pflichtenverschiebung akzeptiert, bereits ein großes Zugeständnis an die Vermieterseite. Soll der Mieter allerdings zu Schönheitsreparaturen völlig unabhängig von einem tatsächlich bestehenden Bedarf herangezogen werden, so ist der Bogen überspannt. Dass damit der Versuch der Vermieterseite, dem Mieter die Instandhaltungspflicht nicht nur aufzubürden, sondern diese gar zu verschärfen, vor dem BGH keinen Bestand hat, darf nicht überraschen. Nach der Formulierung solcher Klauseln würden diese den Vermieter nämlich in die Position versetzen, vom Mieter eine Renovierung zu verlangen, obwohl die Wohnung keinerlei Abnutzungserscheinungen aufweist. Wenn der Mietraum oder ein Teil dessen gar nicht oder lediglich als Stellraum genutzt wurde, so hätte eine solche Klausel bei Wirksamkeit eine geradezu schikanöse Wirkung, die umso prekärer ist, wenn man bedenkt, dass der Vermieter leicht auf die hinterlegte Mietkaution zugreifen könnte und die Frage, ob das Geld tatsächlich zu einer sinnlosen Schönheitsreparatur benutzt wurde, sehr schwer nachvollziehbar wäre. Das Urteil wird daher dem Sinn der BGB-Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht, ein ausreichendes Maß an vertraglicher Gerechtigkeit herzustellen.

Der BGH stellt bei seiner Argumentation nicht, wie vereinzelt zu lesen war, ausschließlich auf die Unterschreitung bestimmter Fristen ab. Zwar hatte die in dem Urteil behandelte Klausel die in der Praxis anerkannten Renovierungsfristen gem. § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I* verkürzt, jedoch hätte es nach Auffassung der Richter in jedem Fall eines Zusatzes bedurft, aus dem sich entnehmen lässt, dass Schönheitsreparaturen an einen tatsächlichen Bedarf geknüpft sind. Dabei hätten Floskeln wie "im Allgemeinen" oder "im Regelfall" ausgereicht, um die Wirksamkeit der Mietvertragsklausel zu sichern. Erst recht ausreichend dürfte demnach eine Anpassungsklausel im Vertrag sein, wonach die Fristen im Einzelfall nach billigem Ermessen anzupassen sind.

Das Urteil dürfte weitreichende Folgen haben. Immerhin folgt aus der Auffassung des Senats nicht lediglich, dass der Mieter nur bei Bedarf Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Vielmehr lässt das Vorhandensein einer entsprechenden "starren" Klausel im Mietvertrag jeden Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen entfallen und zwar unabhängig davon ob ein tatsächlicher Bedarf besteht oder nicht. Wegen des sog. Verbots der geltungserhaltenden Reduktion entfällt die gesamte Klausel des Mietvertrags und wird durch Gesetzesrecht ersetzt. Hiernach ist aber der Vermieter allein zur Instandhaltung des Mietgegenstands verpflichtet.

Dies ist auch nachvollziehbar: Erhielte man die Regelung in der Weise aufrecht, wie sie hätte zulässig sein können, d.h. mit einem entsprechenden Verweis auf einen tatsächlichen Reparaturbedarf, so würde man den Vermieter für die Verwendung einer den Mieter stark benachteiligenden Klausel im Mietvertrag noch dadurch honorieren, dass das Gericht den gesamten Vertrag auf das gerade noch Erträgliche reduzierte.

Aber für die betroffenen Vermieter kann es noch schlimmer kommen. Nicht nur, dass sie ihren Anspruch auf Schönheitsreparaturen verlieren. Die Mieter können nun schön während der Mietzeit vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn ein entsprechender Bedarf besteht. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, so kann die Miete gem. § 536 BGB gemindert werden. Daneben kommen gem. § 536 a BGB Schadensersatz oder Aufwendungsersatz nach Ersatzvornahme in Betracht.

*) Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76

[Rambold_Toni]

zahle den maler von der kaution und fertig.

[NATALY [VIP]]

@rg70:
Bei starren Fristen ist die gesamte Regelung über Schönheitsreparaturen unwirksam.
@Rambo:
Die Kaution muss dem Mieter erstattet werden.

[shagerage]

wohnt der mieter wie in deinem fall länger als 7 jahre muß er renovieren. wenn er das nicht möchte, vergib es als auftragsarbeit und ziehe es von der kaution ab. konfrontiere ihn vorher mit deiner absicht, falls du ein gutmütiger mensch bist. vielleicht wird es dann noch was mit dem arbeitseifer deines mieters, in anbetracht der zu erwartenden kosten

[NATALY [VIP]]

@shagerage:
Falls im Formularmietvertrag starre Renovierungsfristen enthalten sind, musss der Mieter nicht renovieren.

[hollareiduli]

hallo,
auch eine Frage dazu:

In meinem Mietvertrag ist die starre Klausel bezügl. Schönheitsreparaturen enthalten, daneben aber noch eine Zusatzvereinbarung im Anhang des Mietvertrages:

"Die Wohnung ist bei Auszug wieder in einem einwandfreien Zustand zurückzugeben - Wände und Decken von einer Fachfirma gestrichen und Böden von einer Fachfirma gereinigt."

Bin ich da in der Pflicht?
Was heißt einwandfreier Zustand?

danke.

[Cashlover]

es ist, wie Nataly schreibt dein Vermieter kann dir bezüglich der Schönheitsreperaturen die Schuhe aufblasen!





"Was heißt einwandfreier Zustand?"

das bedeutet, dass keinerlei Schäden am Mietobjekt vorhanden sein dürfen, die über die übliche Abnutzung hinausgehen.

[zocklany]

#8 der Vermieter kann keine Fachfirma verlangen sondern nur das die Arbeiten fachlich richtig ausgeführt werden!
Sonst würde es ja bedeuten das ein Mieter der von Beruf Maler ist eine Firma beauftragen muß die Wohnung zu renovieren.

[Cashlover]

Neue Entscheidung des BGH ist relevant für Millionen Mieter



Mit einer für Millionen Mietverträge relevanten Entscheidung hat der Bundesgerichtshofs festgestellt, dass die Mietvertrags-Klausel, nach der Mieter zu festen Terminen auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen durchführen müssen, unwirksam ist. Findet sich in dem Mietvertrag eine entsprechende Klausel, hat dies zur Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen muss. ( Az VIII ZR 361/03)

Der BGH begründet seine Entscheidung wie folgt:

Durch die Formulierung der Klausel, dass "mindestens" nach Ablauf einer Frist zu renovieren sei, könne der Mieter nicht mehr beweisen, dass sich die Räume noch in gutem Zustand befinden, etwa weil sie nur teilweise genutzt werden. Auch bei besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben sei die Renovierungsbedürftigkeit möglicherweise nicht gegeben. Eine Vereinbarung fester Renovierungsfristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume benachteilige den Mieter daher unangemessen und sei nichtig.
Nach den Worten des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen, wenn „starre“ Fristen vereinbart sind, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten sollen. Weil Renovierungspflicht so eng mit den Fristen verknüpft sind, braucht der Mieter in diesem Fall nach Auffassung des BGH während seiner Mietzeit gar nicht zu renovieren.

Aber:

Der BGH hält eine Vereinbarung, wonach Schönheitsreparaturen „im allgemeinen“ (also nicht unbedingt zu festen Fristen) zu festen Fristen erforderlich werden, für zulässig.

Fazit:
Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag. Sind unbedingte Renovierungsfristen vereinbart, ist die Klausel mit der Folge unwirksam, dass Sie gar nicht zu renovieren brauchen.
Sind keine „festen“ Fristen für Schönheitsreparaturen vereinbart, brauchen Sie nur dann zu renovieren, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist.

[NATALY [VIP]]

" Die Wohnung ist bei Auszug wieder in einem einwandfreien Zustand zurückzugeben - Wände und Decken von einer Fachfirma gestrichen und Böden von einer Fachfirma gereinigt."

Diese Klausel ist aus 2 Gründen unwirksam:
1. Auf Grund der starren Fristen sind sämtliche Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen unwirksam, auch die Endrenovierungsklausel
2. Ausführung durch eine Fachfirma kann nicht verlangt werden.

[hollareiduli]

[posting]17.691.884 von NATALY am 26.08.05 10:08:47[/posting]vielen dank !

[invest2002]

Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Mietvertragsformularen entschieden.

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. …

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre …

in Wohn- und Schlafräumen,

Fluren, Dielen und Toilettenalle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

…

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Die Klägerin hat von der Beklagten Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischenzeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderen hat sie Dachgauben einbauen lassen.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Des weiteren handelt es sich nicht um einen gegebenenfalls unzulässigen "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovierungsfristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zuläßt.

Hiervon ausgehend, hat der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovierungskosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag wie vorliegend nichts anderes bestimmt.

Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat.

Urteil vom 20. Oktober 2004 VIII ZR 378/03

aber auch auf dieses Urteil des BGH sollte man hinwiesen..

[invest2002]

BGB §§ 305c Abs. 2, 535 ff.
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige
Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans
wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse
zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig
war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den
Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).
BGB § 307 Bb
Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden
"starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden
Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.
BGB §§ 535 ff.
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten
vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen
im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch
in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag
die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen
dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht
abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu
entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - LG Darmstadt
AG Rüsselsheim

und wichtig ist insbesondere der 1.te Leitsatz

invest2002