DEGI EUROPA - 500 Beiträge pro Seite

[rngs]

Im Anleger-Interesse gab es zur Auflösung keine Alternative

Der offene Immobilienfonds Degi Europa wird, anders als bisher angestrebt, nicht bis 30. Oktober wieder geöffnet, sondern aufgelöst. Nach eingehender Prüfung kann nicht garantiert werden, dass die Liquidität von über 30 Prozent für die Bedienung der Rückgabewünsche ausreicht. Das ist unter anderem auf das angespannte Marktumfeld zurückzuführen: In den vergangenen Wochen haben zwei weitere Fonds (ein offener Immobilienfonds und ein Dachfonds, der überwiegend in offene Immobilienfonds investiert) vorübergehend die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt, ein offener Immobilienfonds hat seine Auflösung angekündigt. Ebenfalls eine Rolle spielt, dass seit Schließung des Fonds Anteile im Wert von knapp 400 Millionen Euro zu überdurchschnittlichen Abschlägen an der Börse gehandelt wurden. Es musste davon ausgegangen werden, dass diese Börseninvestoren bei Öffnung des Fonds ihre Anteile zur Rückgabe vorlegen würden. Das Nettofondsvermögen beträgt aktuell rund 1,3 Milliarden Euro.

[rngs]

Regelmäßige Rückzahlungen und Gleichbehandlung aller Anleger

Aberdeen wird daher halbjährliche Rückzahlungen an die Anleger vornehmen. Eine erste größere Tranche wird voraussichtlich im Januar 2011 an die Anleger ausgezahlt. Diese Methode ist der einzige und fairste Weg, sowohl professionellen wie auch Privatanlegern geordnet Rückzahlungen zu gewähren. Alle Anleger erhalten pro Anteilschein einen bestimmten Betrag ihres Investments zurück, gleichzeitig sinkt der Anteilpreis ihrer Anlage entsprechend. Diese Methode wiederholt sich halbjährlich bei entsprechenden Veräußerungserlösen über den Zeitraum der gesamten Auflösung bis zum 30. September 2013. Dabei werden für alle Anleger der gleiche Preis und die gleiche Auszahlungsquote gewährleistet. Großverkäufen wird hiermit vorgebeugt, die Gleichbehandlung aller Anlegergruppen und der Anlegerschutz gewahrt.

[blaehswinger]

Hallo,
als selbst Betroffener möchte ich einmal nachfragen mit welchem Recht man so einfach aus DEGI EUROPA rausgeschmissen werden kann, ohne um Zustimmung gefragt zu werden. Das ist eine faktische Enteignung!
DEGI hätte ja ein geregeltes Verfahren zur Bedienung von Verkaufswünschen nutzen können, es hätten Möglichkeiten bestanden grosse Käufer zu finden, Vertriebskanäle über Internet etc. für mehr Nachfrage sorgen zu lassen, zumindest nach einer Abwertung auf eine angemessene Bewertung.
Aber wie das jetzt aussieht werden wir Kleinanleger rausgeschmissen, bzw. das Abwickelverfahren wird hierzu missbraucht! und wenn dann nur noch DEGI oder Aberdeeen restliche Anteile hält werden pötzlich grosse intstitutionalle Käufer aktiv, falls die nicht ohnehin schon jetzt auf der Käuferseite gieren.
Fazit:
offene Imm.fonds sind einfach zu gut um sie Kleinanlegern
zu belassen!

Hierzu passt auch das folgende Äbbadien-statement:
''Aberdeen ist in Deutschland in den drei Assetklassen Aktien, Anleihen und Immobilien erfolgreich vor Ort vertreten. Insgesamt verwaltet das Unternehmen rund acht Milliarden Euro für deutsche und österreichische Anleger. Auch zukünftig wird Aberdeen das Geschäft mit Immobilienprodukten für institutionelle
Investoren, die zur ausgewiesenen Expertise des Unternehmens gehören, weiter vorantreiben. Überdurchschnittlich erfolgreich ist Aberdeen im Wertpapiergeschäft - so sind im vergangenen Jahr rund eine Milliarde Euro an neuen Investorenmandaten vor allem in Schwellenländer- und Rentenprodukten an das Unternehmen vergeben worden.''
Klartext: Man ist nur noch an grossen Anlegern interessiert

[Procera]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.420.145 von blaehswinger am 30.10.10 00:42:56

Warum Enteignung ? Diese Fonds waren doch alle künstig aufgebläht. Jetzt bekommt man den fairen Preis, der momentan am Markt zu bekommen ist, dass das natürlich oft weit unter den Preisen ist, wo Anleger gekauft haben,ist klar. Auch hier gilt Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Das ist Börse. Deine Verluste habe anderen Gewinne beschert. Du hast investiert und dafür ein paar Zahlen und etwas bedrucktes Papier bekommen. Kleinanleger sind immer nur das Milchvieh. Gut möglich, dass sich andere daran bereichern. Da kannst du nichts machen, ausser in Zukunft in so einen Mist nicht mehr zu investieren. Die Immobilienfonds sind tot und nach den Debakel ist so etwas nie wieder an den Sparer zu bringen. Das sind hochriskante Geschäfte und nicht der sichere Hafen mit jährlich garantierter Rendite.

[Procera]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.420.145 von blaehswinger am 30.10.10 00:42:56

Zitat: " DEGI hätte ja ein geregeltes Verfahren zur Bedienung von Verkaufswünschen nutzen können, es hätten Möglichkeiten bestanden grosse Käufer zu finden, Vertriebskanäle über Internet etc. für mehr Nachfrage sorgen zu lassen "


Es will aber keiner mehr so etwas haben, es will keiner mehr kaufen. Das Geschäftsmodell offener Immobilienfonds ist tot . So etwas lässt sich nicht mehr an den Mann/Frau /Rentner/Kleinsparer bringen. Das ist auch eine der so vielen Blasen, die geplatzt sind. Das Ding wird kräftig abgewertet bis zum Cashbestand für den die Immobilien verhökert werden können minus sämmtlicher Spesen und Provisionen. Den kleinen Rest verramscht man an euch.

Nun hast du etwas wichtiges gelernt; kaufe nie auch nur irgendein Produkt einer Bank/Sparkasse/Versicherung. Wenn man sein Geld in eine eigene Immobilie gesteckt hätte, hätte man heute immer noch die Immobilie.

[goldjunge2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.420.145 von blaehswinger am 30.10.10 00:42:56

Hallo,

die Möglichkeit der Liquidierung ist bei Fonds immer gegeben. Auch wenn es bisher bei Immobilienfonds nicht vorgekommen ist. Von daher kann man als Anleger nichts machen.
Ein "geregeltes Verfahren" kann man bei Verkäufen durchaus anwenden. Denkbar ist eine ausführung bis zu bestimmen Betragshöhen und eine zeitliche Staffelung ggf. mit Abschlägen zum NAV.

Käufer zu finden, das stellt sich allerdings als schwierig dar. Über die KAG können nur Anteile ausgegeben oder zurückgenommen werden. Die Realität ist doch, viele Anleger hätten die Öffnung dazu benutzt um Anteile zurückzugeben. Die Liquidität wäre ständig geschrumpft. Und solange im Börsenhandel ein so großer Abschlag besteht, hätte doch kein Anleger bei9 der KAG gekauft.

Auch handelt es sich bei einem Fonds um ein Sondervermögen, welches ausschließlich den Anlegern zusteht. Keinesfalls halten DEGI oder Aberdeen Anteile.

Problem bleiben die erzielbaren Verkaufspreise. Und wer als Käufer der Immobilien in Erscheinung tritt. Ich hoffe, es sind nicht andere Fonds aus dem gleichen Haus.

Ich persönlich halte den Fond derzeit für eine gute Kaufgelegenheit bei Kursen um 31€.
Wen man Zeit hat und das Geld für die nächsten Jahre nicht unbedingt benötigt, lässt sich eine gute Rendite erwirtschaften. Zumal es im Januar 2011 schon eine größere Ausschüttung bzw. Rückzahlung geben wird. 10€ sollten es schon sein.
Wenn dann mit der anderen Liquidität die Verbindlichkeiten zurückgezahlt werden, ergibt sich bei den noch verbleibenden Immobilien auch eine interessante Mietrendite bis zum Verkauf.
Von daher rechne ich mit steigenden Börsenkursen bis zum Januar. 37€-39€ könnten durchaus erreicht werden.

[blaehswinger]

zunächst Danke für die Beantwortung,
doch ich bin mit derart viel Holz im DEGI Europa investiert,
und habe derart weniger liquide Mittel, dass ein Nachkauf
allenfalls ein Tropfen auf den heissen Stein wäre.
Zugegeben, die Möglichkeit der Fonds-Auflösung ist vermutlich in den Prospekten, KAG etc aufgeführt (wo finde ich diesen Kram eigentlich?),
aber es kann nicht sein, dass die Fondsgesellschaft einfach willkürlich beschliesst den Fonds abzuwickeln und hierfür Gründe angibt, die m.E. völlig ungeprüft bleiben.
Bist Du sicher, dass Aberdeen nicht selbst eine Mehrheit an den Anteilen hält ? Denn wenn nur Fremde Anteile hielten dann müssten
doch Versammlungen und Abstimmungen etc. abgehalten werden, oder?
Das ist doch bei jeder AG oder Woheigentümerversammlung etc. der Fall.

Als Lösung sei der Fa DEGI / Aberdeen Folgendes Verfahren angeraten:
sie schreiben alle Anteilsinhaber an, wer überhaupt verkaufen will, und wenn ja, wird geprüft wann er gekauft hat.
Danach werden die liquiden Mittel prozentual auf die vorhandenen Ver-Käufer, die jedoch vor der Schliessung kauften verteilt und entsprechende Anteile zurückgenommen.
Nur wenn Geld übrig bleibt werden auch jüngere Käufer bedient.
Gleichzeitig werden Käufe zu niedrigeren Kursen zugelassen,
aber ''ältere'' Anteilsinhaber preislich privilegiert.

Für die Politik:
Für den Krisenfall wird ein solches Verfahren gesetzlich verankert,
ggfs. werden zur Bedienung von Verkaufswünschen Zentralbankkredite gegeben (Teilverstaatlichung), d.h. die Kfw oder EZB erhält Anteile,
die sie nach und nach (hofftl. mit Gewinn) zurückverkauft.

Man versucht so einen grossen Rutsch
bei den Immofonds mit Panik-Ausverkauf zu vermeiden.
Bei einer Teilverstaatlichung entstünde ds nötige
Verbrauchervertrauen um Investoren zum Halten und Neu-Kaufen
zu ermutigen.
Statt einer 2-Jahrensfrist könnten im Liquiditätsengpass (Krisenfall)
halb- oder vierteljärliche Öffnungen versucht werden (nach dem beschriebenen Verfahren voriger schriftlicher Anmeldung von Verkaufswünschen)

DEGI und die anderen Fonds sollten ermutigt bzw, über staatliche kreditgekaufte Mehrheiten gezwungen werden im Sinne des Verbraucherinteresses ggfs. mit anderen stark geschrumpften
Immo-Fonds zu fusionieren.

Die Informationspolitik ist mau und sollte weniger hochglänzend
und informativer werden. Anders liesse sich die Panik nicht aus den Gemütern nehmen.
Generell haben die Kleinanleger doch eher Freude an Immobilienbesitz, wenn sie sich nicht selbst darum kümmern müssen, die Panik vor Inflation und Geldentwertung ist deutlich höher.

[goldjunge2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.420.711 von blaehswinger am 30.10.10 11:17:06

Hallo,

nochmal, die Anteilsinhaber sind an dem Sondervermögen beteiligt, nicht Aberdeen.
Bei einem Sondervermögen handelt sich nicht um eine AG oder GmbH,wo man als Kapitaleigner Mitbestimmungsrechte hat.
Aberdeen verwaltet deses Sondervermögen. Grundlage ist immer das Investmentgesetz (InvG).
Rückgaben sind immer nur über Aberdeen möglich. Man erhält dann für deinen Anteil den von der KAG errechneten NAV. Von daher tangiert der Börsenhandel das Sondervermögen nicht.
Deine vorgeschlagene Lösung führt zu einer Ungleichbehandlung der Anleger und ist so nicht möglich.
Den Prospekt, sowie den letzen Rechenschaftsbericht muß man als Anleger vor dem kauf erhalten, außer man verzichtet ausdrücklich darauf.

Die Politik kann keinem Investor das Risiko abnehmen. Was die Politik plant sind Haltefristen.

[sepplpeter]

Mein Mitleid hält sich in Grenzen. Wer immer noch offene Immobilienfonds hält, ist selbst Schuld und einfach nur dämlich, sorry. Als 2005 der Grundbesitz-Invest geschlossen wurde, habe ich mich aus dieser Anlageklasse komplett verabschiedet und das war gut so. Keine Ahnung, warum nicht alle Privatanleger seinerzeit die Signale erkannt haben.

Das Konzept der offenen Immobilienfonds musste irgendwann zusammenbrechen. Es passt schlicht und ergreifend nicht zusammen, dass dem Anleger tägliche Verfügbarkeit seiner Anteile garantiert wird, bei gleichzeitigem Investment in illiquiden Anlagen.

45 Jahre ging das gut, weil es niemals zu grösseren Rückforderungen der Anleger kam. Logischerweise brach das Kartenhaus zusammen, als massenweise Geld abgezogen wurde.

Wenn offene Immobilienfonds überleben wollen, dann nur mir einer völig neuen Konzeption, die sich an der schwer liquidierbaren Vermögensmasse orientiert. Damit werden sie aber insbesondere für Privatanleger unattraktiv - da kann der BVI noch so schöne Gesundbeter-Statements veröffentlichen.

[Herbert H]

"Wenn offene Immobilienfonds überleben wollen, dann nur mir einer völig neuen Konzeption, die sich an der schwer liquidierbaren Vermögensmasse orientiert."

Die Illiquidität der Vermögenswerte ist ja nur ein Teil des Problems. Wesentlich bedeutsamer ist m. E. die strukturelle Überbewertung der Immobilien in den - naja ich schreib' mal meisten - offenen Immobilienfonds. Eine zu hoch bewertete Immobilie kann ich natürlich nicht einfach so verkaufen - da liegt doch der Kern des Übels.

[Graufell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.421.873 von sepplpeter am 30.10.10 19:12:50

Mein Mitleid hält sich in Grenzen. Wer immer noch offene Immobilienfonds hält, ist selbst Schuld und einfach nur dämlich, sorry. Als 2005 der Grundbesitz-Invest geschlossen wurde, habe ich mich aus dieser Anlageklasse komplett verabschiedet und das war gut so.


War das der, der dann einen rasanten Kursanstieg verzeichnen konnte und die, die dringeblieben sind, reich belohnt hat?

Man sollte vielleicht nicht immer voreilig eine Anlageklasse für immer und ewig verdammen. Immobilien sind nach wie vor des deutschen Anlegers liebstes Kind. Und wie wird gerne und oft zitiert: Der Markt hat immer Recht.

Wieviele Anleger sind mit hohen Verlusten 2008 aus dem Aktienmarkt geflüchtet? Wieviele hysterische Fernsehsendungen und Print-Artikel gab es? Nie wieder Aktien, tönte es aus allen Ecken.

Die weitere Entwicklung ist bekannt.

[Graufell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.422.656 von Herbert H am 31.10.10 08:38:51

Eine zu hoch bewertete Immobilie kann ich natürlich nicht einfach so verkaufen - da liegt doch der Kern des Übels.

Eine Immobilie soll ja unter normalen Umständen auch nicht verkauft werden, sondern eine Mietrendite erwirtschaften. Aber unter nicht normalen Umständen wie jetzt kann sich eine zu hohe Bewertung natürlich als Bumerang erweisen.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.422.781 von Graufell am 31.10.10 09:50:38

"Eine Immobilie soll ja unter normalen Umständen auch nicht verkauft werden, sondern eine Mietrendite erwirtschaften. Aber unter nicht normalen Umständen wie jetzt kann sich eine zu hohe Bewertung natürlich als Bumerang erweisen."

Nun mal ganz langsam: Die offenen Immobilienfonds haben über die Jahrzehnte immer mit ihrer Gesamtperformance aus Mieterträgen und Wertsteigerungen geworben. Wenn die Wertsteigerungen alle nicht der Realität entsprachen bzw. entsprechen - könnte man da nicht auch von betrügerischer Werbung sprechen ...

[teischerwutz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.423.291 von Herbert H am 31.10.10 13:11:58

Die Bewertungsproblematik sehe ich auch. Die Fonds haben Ihre Sachverständigen, die letztlich von den Aufträgen (natürlich nicht nur aber auch) der Fonds leben.
Es liegt auf der Hand, dass der in der Bewertung generell hohe Bewertungsspielraum von +-20% nach oben ausgenutzt wird. Kein Sachverständiger würde den unteren Wert ansetzen. Gleiches Prinzip gilt für die Ratingagenturen (Fitch etc.), die ebenfalls von den Unternehmen, die sie raten sollen, bezahlt werden. Ein Schlem der Böses dabei denkt. Ich bin bei 30 EURO ebenfalls in den Degi Europa eingestiegen. Mehr als 35 EURO erwarte ich allerdings nicht.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.423.591 von teischerwutz am 31.10.10 15:07:08

In der ganzen Diskussion wird doch Ursache und Wirkung verkannt. Das System hat jahrelang ohne Probleme funktionieren können, da es nur relativ geringe Veränderungen in den Anteilseignerschichten gegeben hat. Erst als sich sogenannte Vermögensverwalter die einzigartige Konstruktion zu eigen gemacht haben, nämlich stetig steigende Kurse mit einer gewaltigen Überrendite zu einer risikoarmen Anlage zzgl. Bestandsfee im Prozentbereich p.a., ist das System aus dem Ruder gelaufen. Die Industrie hat es seit Jahren versäumt, diesen Spekulanten einen Riegel vorzuschieben und war viel zu froh, das sich ihre Assetklasse, trotz aller Unkenrufe, von Jahr zu Jahr im Volumen gesteigert hat. Als jetzt diese Verwalter genau das gemacht haben. wovor Beteiligte seit Jahren gewarnt haben, ist es zum Kollaps gekommen. Fatalistisch sind die Aussagen der noch offenen Immofonds, denn Sie haben bisher nur überlebt, weil Sie über ihr Filialnetz ein gigantisches Schneeballsystem aufgebaut haben. Dieses dient aber nicht in erster Linie dem Kunden, sondern der Bank, denn die Einnahmen aus Agio und Bestandsfee etc. sind gewaltig.

[Graufell]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.423.695 von mopswombard am 31.10.10 15:51:27

Ein Schneeballsystem funktioniert anders. Frisches Geld kommt von links rein und geht rechts wieder raus an Anleger, die ausbezahlt werden. Angelegt wird nichts. Bei den Fonds ist aber ein Gegenwert vorhanden.

[Banntigger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.424.079 von Graufell am 31.10.10 17:56:55

Die Frage ist nur, ob der Gegenwert ausreicht. Wenn er nicht ausreicht, weil ein etwaiger Liqidationserlös unter dem Rücknahmepreis liegt, dann fällt das solange nicht auf, solange ausreichend Leute einzahlen, um andere auszuzahlen. Das hat dann schon was von Schneeballsystem...

[blaehswinger]

DEGI EUROPA und ähnlich gelagerte Immobilienfonds wurden als sichere
konservative Anlage (MÜNELSICHERHEIT!) verkauft.
Sie hatten unter Bankprodukten die geringste Risikoklasse.
Sie liegen oftmals im Kapitalstock wohltätiger Stiftungen etc.

Dass es erhebliche Probleme in der Konstruktion bzgl. der Wertbegutachtung gab war natürlich absehbar.
Denn Immob.-preise sind variabel. Gutachter von ihrem Auftraggeber abhängig
(Wes Brod ich ess, des Lied ich singk) Aber für mich war dieser Fonds ein inflatiossicherer Anker und zumindest soviel wert, wie die 13-fachen Netto-Jahresmieten.
Krisen war und bin ich noch gewillt auszusitzen.
Nun wird uns diese Möglichkeit genommen und wir werden nicht mal gefragt.
Was doppelt destruktiv ist: Die noch nicht abgewerteten offenen Immob.-fonds werden ja das gleiche Problem haben und die informierteren Investoren werden dort jetzt
in Scharen davonrennen.
Das führt dann zu Verkaufsdruck was zunächst zu Schliessungen weiterer Immob-fonds bzw. zu Abwicklung weiterer schon geschlossenener Fonds führen muss.
Letztlich wird das ein Überangebot an entspr. Immob. auf den
Markt hauen und sinnlos zu bösen Konsequenzen führen.
Wenn man die haltewilligen Investoren ermitteln und erst die
anderen auszahlen würde, liesse sich der Abwärtssog verlangsamen.
BEsser wäre die Politik würde rasch handeln und zunächst die Abwicklung aussetzen bevor nicht ermittelt ist wer rauswill und wer nicht.
Evtl. sollten gar Anteile mit Kfw-Krediten zu realistischen Preisen gekauft werden.

[goldjunge2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.426.368 von blaehswinger am 01.11.10 10:26:22

Hallo,

nein, es kann nicht Aufgabe der Politik sein den Anlegern das Risiko abzunehmen.
Auch wenn es für die Altanleger bitter ist. Es sind schließlich erwachsene Menschen die eigenverantwortlich handeln.
Obgleich ein Anleger sich durchaus die Frage stellen sollte wie es zu dieser Anlage gekommen ist.
Ggf. kann die Bank für einen Beratungsfehler ja in Haftung genommen werden oder übernimmt aus Kulanz die Anteile zum NAV.

[Felsenschwalbe]

Wurden in den letzten 6 Monaten Objekte aus dem Fondsvermögen verkauft und wenn ja, welcher Gegenwert? Waren Abschläge zur Fondsbewertung erkennbar? Kann jemand weiter helfen?

[Felsenschwalbe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.434.346 von Felsenschwalbe am 02.11.10 10:08:18

Habe die Antworten im Thread "offene Immobilienfonds vor der Krise" gefunden

[blaehswinger]

Hier ist ein Auszug aus dem Prospekt S 119:
##########
Voraussetzungen für die Auflösung des
Sondervermögens
Die Anleger sind nicht berechtigt, die Auflösung des
Sondervermögens zu beantragen. Die Kapitalanlagegesellschaft
kann jedoch die Verwaltung des Sondervermögens
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist
von sechs Monaten durch Bekanntmachung im elektronischen
Bundesanzeiger und im Jahresbericht
oder Halbjahresbericht kündigen.
Des Weiteren erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft,
das Sondervermögen zu verwalten, wenn
das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft
eröffnet ist oder wenn ein Antrag
auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse
abgelehnt wird. Das Sondervermögen fällt nicht in die
Insolvenzmasse der Kapitalanlagegesellschaft.
In diesen Fällen geht das Sondervermögen auf die
Depotbank über, die das Sondervermögen abwickelt
und den Erlös an die Anteilinhaber auszahlt.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, die
Verwaltung
des Sondervermögens auf Verlangen
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
zu kündigen, wenn der Wert des Sondervermögens
nach Ablauf von vier Jahren nicht mindestens
150 Millionen EUR beträgt.

########

Ist Alles nicht gegeben!

Weiterhin:
###############

Verfahren bei Auflösung des
Sondervermögens
Wird das Sondervermögen aufgelöst, so wird dies im
elektronischen Bundesanzeiger sowie auf der Homepage
der Kapitalanlagegesellschaft unter www.aberdeenimmobilien.
de veröffentlicht. Die Ausgabe und die
Rücknahme von Anteilen wird eingestellt. Der Erlös
aus der Veräußerung der Vermögenswerte des Sondervermögens
abzüglich der noch durch das Sondervermögen
zu tragenden Kosten und der durch die
Auflösung verursachten Kosten wird an die Anleger
verteilt, wobei diese in Höhe ihrer jeweiligen Anteile
am Sondervermögen
Ansprüche auf Auszahlung des
Liquidationserlöses haben. Die Auflösung des Sondervermögens
kann längere Zeit in Anspruch nehmen.
Über die einzelnen Stadien der Auflösung werden
die Anleger durch Liquidationsberichte zu den
Stichtagen der bisherigen Berichte unterrichtet, die
bei der Depotbank erhältlich sind.
Sofern das Sondervermögen aufgelöst ist, wird der
Anleger durch Veröffentlichung im elektronischen
Bundesanzeiger und auf der Homepage der Kapitalanlagegesellschaft
unter www.aberdeen-immobilien.de
darüber unterrichtet, welche Liquidationserlöse ausgezahlt
werden und zu welchem Zeitpunkt und an
welchem Ort diese erhältlich sind.
Nicht abgerufene Liquidationserlöse können bei
dem für die Kapitalanlagegesellschaft zuständigen
Amtsgericht hinterlegt werden.
Für die Rechte der Anteilinhaber gelten die Vorschriften
der Hinterlegungsordnung vom 10. März 1937.
#############################################

Also: Hier ist nicht klar geregelt, wer (natürlich die Anleger nicht)
das Sondervermögen auflösen darf, oder ?
Kündigen darf die Verwaltung, Auflösen ist hier nicht erwähnt, oder ?
-------
Falls die Bafin das genehmigt hat hätte sie m.E.
ihre Kompetenzen überschritten und müsste über das Verwaltungsgericht gebremst werden, oder ?

[rngs]

09:46:15
32,74 Euro
Jeden Tage im Plus

[rngs]

10:14:23
33,60 Euro
Jeden Tag im Plus

[rngs]

In 2-3 Wochen bei 48 Euro

[rngs]

34,05

[jameslabrie]

bei 13E steig ich ein

[schwarzetulpe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.465.417 von jameslabrie am 05.11.10 18:04:27

Hallo!
Weiß noch jemand wann Degi die Anteilausgabe eingestellt hat?
Das müsste so im November 2009 gewesen sein.
Die Frage ist laut meinem Anwalt sehr entscheidend bei einer kalge gegen Aberdeen!
Danke!

[Schneemann_]

Wofür bekommt dieser Anwalt nochmal sein Geld?

[NoamX]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.584.936 von schwarzetulpe am 24.11.10 19:16:38

Ich würde mal auf der Homepage nach alten Adhocs oder Presseerklärungen suchen, oder bei dgap oder im e-bundesanzeiger.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.584.936 von schwarzetulpe am 24.11.10 19:16:38

bei mir haste im Jahr 2009 den Tip frühzeitig auszusteigen umsont bekommen...

jetzt wirfst du dein Geld nem Anwalt hinerher... schade...

[schaerholder]

Am 24.1. werden 9,70 Euro ausgezahlt. 20 % des Nettofondsvermögens damit zurückgezahlt.....

[nanunana]

GB September 2010 auf homepage eingestellt...

nanu

[blaehswinger]

Mittlerweile fast schon vergessen scheint die Krise der offenen Immobilienfonds.
Interessant ist aber, dass die Krise vorher absehbar war und im Holland der 90er Jahre bereits eine Lösung gefunden und beschritten wurde, die dem Umgang hierzulande erheblich überlegen ist.
Dass die schwarz-gelbe Regierung und BaFin weder das Problem vorhersahen noch den vorgezeichneten und erprobten holländischen Weg gehen wollten liegt ggfs.
im Interesse ihrer erprobten Klientelpolitik. Hiesige Kleinanleger wurden aber nicht nach ihren Wünschen gefragt, stattdessen wurde die Abwicklung zügig angegangen, was ehe im Interesse der grösseren Kapitalanleger liegt, die das grösste Interesse an rascher Liquiidtät haben und die Krise erst auslösten.


http://www.welt.de/print/wams/finanzen/article11828283/Erfol…

"Beispiele aus anderen Ländern zeigen, dass die Umwandlung in einen
Real Estate Investment Trust eine sinnvolle Alternative zur Abwicklung
angeschlagener offener Immobilienfonds sein kann", sagt Hartmut Fründ
von der Beratungsgesellschaft Ernst & Young Real Estate. Real Estate
Investment Trusts - kurz Reits genannt - sind ein Zwitter aus Fonds und
Immobilienaktiengesellschaften. Wie letztere sind die Trusts
ausschließlich an Börsen gelistet. Anders als bei offenen Fonds können
Anleger deshalb aus ihnen kein Geld abziehen oder einzahlen, sondern nur
Anteile im geregelten Handel erwerben oder verkaufen. Dabei bestimmen
zwar allein Angebot und Nachfrage den Wert der Scheine. Das Interesse
der Anleger ist allerdings in der Regel groß. Denn Reits müssen ihre
Gewinne nicht versteuern, sondern zu mindestens 90 Prozent an die
Anleger ausschütten, bei denen dann erst der Fiskus zugreift. Das
sichert hohe Dividenden.

Als Anfang der 90er-Jahre die offenen Immobilienfonds in Holland in eine
ähnliche Krise gerieten, peitschte die Regierung in Den Haag ein
Rettungsgesetz durch: Die angeschlagenen offenen Fonds wurden zu Reits.
Kurz darauf löste Australien auf demselben Weg die Krise der dortigen
offenen Fonds.

Heute, 20 Jahre später, glänzen diese Trusts mit üppigen Dividenden -
und in einem Fall sogar einem Superlativ: Aus dem 1990 schwer
angeschlagenen Produkt der niederländischen Investmentgesellschaft
Robeco ist Unibail-Rodamco geworden, Europas größter Reit und
Shoppingcenter-Betreiber: 13,3 Milliarden Euro ist die Gesellschaft
schwer, im Primesegment Euro Stoxx 50 gelistet. Mehr als 73 Millionen
Euro flossen dieses Jahr an die Aktionäre, eine Dividendenrendite von
5,5 Prozent.

Jetzt fordern immer mehr Experten, dass die Bundesregierung den
Beispielen der Regierungen in Den Haag und Canberra folgt, um die 87
Milliarden Euro schwere Branche der offenen Fonds in Deutschland zu
retten. Sogar der europäische Dachverband börsengelisteter
Immobilieninvestmentvehikel (EPRA) hat sich dafür ausgesprochen,
angeschlagenen deutschen Fonds die Umwandlung in Reits zu ermöglichen.
"Die Erfahrungen aus Australien und Holland zeigen, dass durch einen
solchen Schritt die Interessen der Anleger am besten geschützt und der
Immobilienanlagemarkt nachhaltig gestärkt werden können", sagt
EPRA-Vorstand Philip Charls. "Würden die Fonds in Reits gewandelt,
müssten sie ihre Immobilien gar nicht losschlagen", erläutert Timo
Tschammler, Sprecher der Geschäftsführung der Beratungsgesellschaft DTZ
Deutschland. Spaniens Regierung hat dies bereits getan. Seit diesem Jahr
können die ebenfalls angeschlagenen offenen Fonds im Land zu Reits
werden. Für die Sparer bringt dies Vor- und Nachteile, erklärt Steffen
Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität
Regensburg. "Durch die Umwandlung fällt das Liquiditätsrisiko weg; dafür
müssen die Sparer aber das Risiko schwankender Kurse tragen."

Die Fondsbranche sträubt sich nach außen hin gegen die Reit-Alternative.
"Der typische Fondsanleger will nicht in Aktien investiert sein", sagt
ein Sprecher der Commerz Real. Dabei hat die
Commerzbank-Fondsgesellschaft bereits 2006 ein Paket französischer
Immobilien aus ihrem Hausinvest-Fonds ausgegliedert und in Paris als
Reit listen lassen. Hinter vorgehaltener Hand sehen einige
Branchenvertreter die Reit-Idee hingegen positiv: "Mit der Umwandlung in
einen Trust wären die Existenz der Anlagevehikel und die
Managementgebühren für die Kapitalanlagegesellschaft weiter gesichert."

Die große Koalition hatte zwar 2007 Reits in Deutschland eingeführt. Die
Regierung will derzeit aber dem Beispiel Australiens, Spaniens und der
Niederlande nicht folgen. "Reits sind kein Reparaturbetrieb für offene
Fonds", sagt Leo Dautzenberg, finanzpolitischer Sprecher CDU/CSU. "Den
eingefrorenen Fonds würde eine Umwandlung eh nicht helfen." Stattdessen
wollen Union und FDP mit einer Gesetzesreform Großanleger verpflichten,
von 2012 an bei Neuanlagen ihr Geld wenigstens zwei Jahre in den Fonds
zu lassen. Private sollen bis zu 5000 Euro je Monat abheben können.

Die Branche selbst glaubt allerdings nicht, dass sich durch diese Reform
neue Krisen verhindern lassen. Der Fondsverband BVI fordert, dass für
Profiinvestoren eine generelle Kündigungsfrist von einem Jahr eingeführt
wird. Sonst bestehe die Gefahr, dass institutionelle Investoren nach
Ablauf der Frist "wie bisher überraschend große Summen abziehen können",
sagt Stefan Seip.

Hans Volkert Volckens von Hannover Leasing, einem Initiator
geschlossener Fonds und Berater des Finanzministeriums für die
Reit-Gesetze, schlägt eine Zwitterlösung vor: Eingefrorene Fonds sollten
über die Zweijahresfrist hinaus gesperrt bleiben können, ohne
abgewickelt werden zu müssen. Im Gegenzug sollte eine Pflichtnotierung
für den Börsenhandel kommen. Volckens: "So würde verhindert, dass ein
Fonds in Not zur Unzeit aufgelöst wird und seine Immobilien unter Wert
verkaufen muss." Weil so die langfristige Existenz der Fonds gesichert
wird, dürfte dies auch die Wertabschläge im Börsenhandel mindern.

[SonGieme]

Bank of Ireland - WKN: 853701 - ISIN: DE000A0CAYB2

Börse: Frankfurt in Euro / Kursstand: 0,364 Euro

Rückblick: Die Bank of Ireland Aktie geriet im Zuge der Finanzkrise stark unter die Räder und kollabierte bis auf ein Tief bei 0,14 Euro Anfang 2009. Anschließend folgte eine starke Kurserholung bis 3,51 Euro, welche ab Oktober 2009 wieder abverkauft wurde. Speziell im November 2010 kam nochmals starker Verkaufsdruck auf, die Aktie rutschte bis 0,208 Euro zurück.

Nach einer starken Erholung pendelt sich der Wert nun seitwärts ein, wobei vergangene Woche der Bruch der steilen Abwärtstrendlinie gelang. In dieser Woche wird der jüngste Anstieg korrigiert.

Charttechnischer Ausblick: Die Bank of Ireland Aktie könnte jetzt direkt eine spekulative Longchance bieten, nach dem Rücksetzer in dieser Woche könnte nun eine neue Rallybewegung bis 0,53 - 0,56 Euro starten. Oberhalb davon liegen bei 0,78 - 0,88 Euro mehrere charttechnische Hürden, die einen starken Widerstandsbereich bilden. Erst oberhalb von 1,00 Euro entstehen größere, mittelfristige Kaufsignale.

Kippt die Aktie jedoch signifikant unter 0,28 Euro zurück, müsste man sich auf weitere Kursverluste bis 0,20 und darüber hinaus 0,14 Euro einstellen.

[SonGieme]

Ups, falscher Thread. Tut mir Leid.

[xby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.887.638 von schaerholder am 19.01.11 13:14:38

Wie wurde/wird die Ausschüttung steuerlich behandelt?
Besteuerung sofort oder bei Verkauf der Aktie oder steuerfrei?
Es folgen meines Wissens ja noch weitere Ausschüttungen.
Sorry bin nicht auf dem laufenden Degi Europ

[cktest]

Von der letzten Ausschüttung waren bei der comdirect 9,58% steuerpflichtig, der Rest steuerfrei. Die Steuer wurde sofort abgeführt bzw. mit dem Freistellungsauftrag verrechnet.

[xby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.047.493 von cktest am 16.02.11 08:50:54

MERCI

[Hiobsbote]

die allianz kauft derzeit ganze immobilienbestände auf. mich würde es nicht wundern, wenn Aberdeen/DEGI es fertig bringt, den Komplettbestand zu verkaufen.

wie seht ihr die nächste ausschüttung bzw den fortgang?

[Felsenschwalbe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.160.882 von Hiobsbote am 07.03.11 20:16:44

Vielleicht macht Aberdeen es aber auch etwas zeitlich gedehnt um mehr fees zu generieren.

[premium2]

Informationen zur Anteilpreisänderung

4. April 2011

Am 04. April 2011 ist der Anteilwert des DEGI EUROPA von 38,33 Euro um 0,44 EUR auf 37,89 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Dies entspricht einem prozentualen Preisrückgang von ca. 1,15%. Ursache für diesen Rückgang des Anteilpreises war die Bewertung einer Immobilie in Italien.
Im Folgenden erhalten Sie weitere Informationen zu der in den Anteilpreis eingegangenen Bewertung:
25050 Rodengo Saiano, Piazza Cascina Moie 1/2, “Franciacorta Outlet Village”
Verkehrswerte bisher: 174,0 Mio. EUR
Verkehrswerte aktuell: 160,0 Mio. EUR
Wertänderung (anteilig): -14,0 Mio. EUR
Das in der Region Lombardei im Norden Italiens gelegene Factory Outlet Center umfasst
ca 33.000 m2 Gesamtnutzfläche mit rund 160 Ladeneinheiten. Die Beteiligungsquote des DEGI EUROPA an der Immobilien-Gesellschaft, die das Objekt hält, beträgt aktuell 100%. Zum Geschäftsjahresende 2010 wurden 90% der Anteile gehalten. Im Januar 2011 wurden die verbleibenden 10% an der Immobilien-Gesellschaft „DEGI Franciacorta S.r.l.“ erworben.
Der Kauf dieser Anteile war vertraglich bereits im Jahr 2007 vereinbart worden.
Bei der Bewertung handelt es sich um eine außerturnusgemäße Bewertung nach §79 Abs. 1 Satz 5 InvG. Die negative Wertänderung entspricht einem Rückgang von 8,0% bezogen auf den bisherigen Verkehrswert. Grund für die Reduzierung des Verkehrswertes ist die Anpassung des Kapitalisierungsfaktors aufgrund der Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Immobilie. Der Gutachterausschuss ist der Auffassung, dass angesichts immer kürzer werdender Konsumzyklen (Retailkonzepte, Kundenansprüche) damit zu rechnen ist, dass ein Factory Outlet Center im Norden Italiens nach der Errichtung nur rund 40 Jahre wirtschaftlich nutzbar sein wird. Diese Erkenntnis hat nunmehr Eingang in die Bewertung gefunden.

[R-BgO]

bookbookmark

[Hiobsbote]

also mich wundert schon, was da beim DEGI europa passiert... die bestände werden nach und nach weiter runtergeschrieben... fortschrittsinfos über mögliche verkäufe findet man nicht... die tranche im juli ist ausgeblieben... wer hat infos?

[cktest]

Die Tranche im Juli ist nicht ausgeblieben, es wurden 1,85 EUR/Stück gezahlt (bei mir am 25.07.). Ansonsten würde ich auch gern Verkäufe sehen...

[Briderle]

Könnte mir jemand sagen ob es sich lohnt den Degi Europa über die Börse bei derzeit rund 21,40 € zu kaufen bzw. auf wie hoch der gegenwärtige Inventarwert geschätzt wird.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.243.916 von Briderle am 21.10.11 19:30:24

wie hoch der gegenwärtige Inventarwert geschätzt wird.

von wem ?
Die Traumziffern von der KAG glaubt sowieso keiner, heuer bis jetzt keine Verkäufe - ich lege nicht meine Hand ins Feuer, dass in 2 Jahren der jetzige Börsenkurs ausbezahlt wird, und das wäre zusammen mit den bisherigen Zahlungen in etwa meine Schätzung von meinem Jahr für den damaligen Status.

[Briderle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.269.884 von big_mac am 27.10.11 23:14:46

Vielen Dank für die Info. Werde die Finger davon lassen.

[trade20]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.271.951 von Briderle am 28.10.11 12:51:14

http://www.propertyeu.info/index-newsletter/aberdeen-sells-westendgate-in-frankfurt-report/

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.296.895 von trade20 am 03.11.11 14:44:08

in gut einem Jahr um 100 Millionen abgewertet, die Burg
Da gibts noch 2,5 Leichen im Keller, iirc.

Aber wenigstens eine Bewegung nach gut 10 Monaten Totenstille.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.296.895 von trade20 am 03.11.11 14:44:08

Da interessiert mich natürlich auch der Verkaufspreis, und vor allem die Veränderung des Fonds-Anteilswertes.

Weil der wird ja fallen, alleine schon durch Verkaufsnebenkosten und wohl auch Vorfälligkeitsentschädigungen.

Ein Einstieg hätte mich heute gereizt, aber der Fonds steigt eigentlich schon seit einem Monat. Daher lasse ich es.

[babbelino]

Moin,

da warten wir lieber erst die offizielle Mitteilung ab. In der FTD habe ich nichts darüber gefunden....

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.299.014 von walker333 am 03.11.11 19:46:36

zum letzten Schätzwert (144 statt 243 mio) werden sie die Burg hoffentlich loswerden - haben ja schon mindestens 2-mal reduziert, bis sich einer interessiert. Von Abschluss ist in dem Artikel übrigens noch keine Rede.

[cktest]

http://www.immobilien-zeitung.de/1000006006/frankfurter-west…

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.299.966 von cktest am 03.11.11 23:15:08

auch keine Bestätigung.
Vielleicht war signing, aber noch nicht closing. Vielleicht gibts überhaupt nur einen LOI.

[premium2]

Wann sagt endlich Aberdeen mal was zum "Westendgate"

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.306.572 von premium2 am 05.11.11 12:25:29

laut hier waren es 144 Mil. Euro

http://www.pie-mag.com/articles/2099/frankfurt-s-westendgate…

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.309.011 von GustavOemark am 06.11.11 17:55:40

In dem Artikel wird aber auch nur geschätzt:

Latest valuations place the skyscraper at €144m.

[Herbert H]

Zitat von walker333: In dem Artikel wird aber auch nur geschätzt:

Latest valuations place the skyscraper at €144m.

Mit diesen "valuations" ist sicher die aktuelle Bewertung der Immobilie durch DEGI gemeint (letzte Objektbewertung wurde im Mai 2011 vorgenommen). Zuletzt wurde das Objekt von DEGI mit 144 Mio. EUR bewertet - nach einem in der ersten Jahreshälfte 2010 noch angesetzten Wert von rd. 243 Mio. € ...

[premium2]

Ist das "Westendgate" nun verkauft oder nicht ? Anteilswert ist noch unbeeinflusst.

[cktest]

Die Immobilienzeitung hat offenbar zwei weitere Artikel, in denen behauptet wird, dass das Westendgate verkauft sei. Ich sage "offenbar", weil Google sie zwar so bewirbt, ich kann sie aber nicht lesen:

Google: "Und das WestendGate ist nun Eigentum der Frankfurter RFR Holding. Die Lage im Frankfurter Bankenviertel ist sehr gut, die Ausstattung wieder auf ein ..." http://www.immobilien-zeitung.de/112786/big-deals-mit-zwei-h…

Google: "... dicke Deals - die Verkäufe des Radisson Blue an einen norwegischen Investor und des WestendGate mit dem Marriott Hotel an die Frankfurter RFR-Holding. ..." http://www.immobilien-zeitung.de/1000006137/deutsche-hotelma…

[premium2]

Ist das "Westendgate" nun verkauft oder nicht ???

[premium2]

Ist das "Westendgate" nun verkauft oder nicht ?

[mopswombard]

Kennen da ein paar Insider mehr? Der Kurs ist in den letzten Tagen schön gestiegen und befindet sich jetzt incl. der Ausschüttungen auf dem Dezember Niveau 2010.

[GustavOemark]

der Spread ist weiterhin enorm
Rücknahmekurs 35,13 Euro
Börsenkurs 23,80 Euro

wird Zeit dass der Börsenkurs über 30 Euro geht

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.456.773 von GustavOemark am 08.12.11 19:05:48

Rücknahmekurs ? Von welcher Rücknahme denn ?

[cktest]

Rücknehmen würde ich mir meine auch gern lassen :-) Aberdeen stellt täglich einen Kurs, der auf ihren Wertannahmen für die Immobilien plus aufgelaufene Mieteinnahmen basiert, also quasi den "inneren Wert" des Fonds darstellt. Ob es sich aber dabei tatsächlich um den inneren Wert handelt, wird erst die Zeit zeigen...

[premium2]

Warum meldet Aberdeen nichts zum Westendgate ???

Ist das doch nicht verkauft ??

Gibt im Januar eine dicke Ausschüttung ?

[Schneidersenior]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.493.544 von premium2 am 16.12.11 21:33:11

Es ist nichts gemeldet,

es ist nichts verkauft,

es wir keine Ausschüttung geben.

Anzahl der in 2011 getätigten Verkäufe: 0

[Winzer2]

Und was ist mit den Miteinahmen, werden die nicht ausgeschüttet?

[cktest]

Wenn die im Fonds enthaltenen Immobilien um weitere 20% abgewertet werden müssen, dann ist der derzeitige Börsenkurs fair. Das liegt natürlich an der Fremdfinanzierung.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.511.133 von Winzer2 am 21.12.11 20:52:18

nach Bedienung der Kredite und der anderen Kosten, insbesonders der Fondsgesellschaft

[manmuc]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: ohne nachvollziehbare Quellenangabe, unbewiesene Tatsachenbehauptung

[Herbert H]

Lt. Monatsbericht November hat der DEGI EUROPA noch einen Liquiditätsbestand von annähernd 5,- EUR pro Anteil. Diesen wird man natürlicht nicht komplett ausschütten wollen (können), aber 2,- EUR sollten doch möglich sein - und das wären ja schon wieder mehr als 8 % vom derzeitigen Anteilspreis (Börsenkurs).

Ansonsten hoffe ich, dass sich das Rätsel um das Westendgate auch noch irgendwann löst. Offensichtlich ist das Gebäude ja verkauft. Scheinbar gibt es aber noch irgendwelche Bedingungen, die DEGI davon abhalten, diesen Verkauf zu melden und die Liquidität zu vereinnahmen.

[manmuc]

nach unbewiesenen Informationen
WÄRE nix verkauft worden,
WÜRDEN nur sonstige Einnahmen ausgeschüttet werden
WÜRDE eine Ausschüttung um den 23.1. stattfinden

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.557.603 von manmuc am 06.01.12 02:33:32

Umgekehrt ist es wohl richtiger formuliert:

Nach unbewiesenen Informationen WURDEN zwei Objekte verkauft, was Medienmeldungen nahelegen.

[manmuc]

Zitat von walker333: Umgekehrt ist es wohl richtiger formuliert:

Nach unbewiesenen Informationen WURDEN zwei Objekte verkauft, was Medienmeldungen nahelegen.

unbelegte Infos durch Telefonat mit Aberdeen am 5.1.

[cktest]

Aberdeen kann wohl aus juristischen Gründen niemandem am Telefon sagen "wir haben das Westendgate verkauft", wenn sie es nicht gleichzeitig öffentlich machen. Von einem zweiten Objekt ist mir bisher nichts bekannt.
Da sie in den Auflösungsinformationen allerdings halbjährliche Ausschüttungen angekündigt haben, werden sie wohl irgendwas um Ende Januar ausschütten müssen. Wieviel das sein könnte, ist ebenfalls vorbehaltlich einer Ankündigung von Aberdeen reine Spekulation. Die Cashquote des Degi Europa zeigt zumindest, dass sie etwas ausschütten könnten, wie Herbert H vier Beiträge weiter oben geschrieben hat.

[cktest]

Der "Sophienhof" ist verkauft: http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/pressreleasedi…

[premium2]

Was ist denn nun mit dem "Westendgate" ?

[cktest]

Ausschüttung soll am 26.01.2012 erfolgen, über die Höhe ist noch nichts bekannt. Quelle: Aberdeen-Homepage, insbes. http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/LegalDocumenta…

[cktest]

Ausschüttung erfolgt in Höhe von 3,00 EUR:
http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/PressReleaseDi…

[walker333]

Heute schüttet der Degi Europa ja 3 Euro aus. Der Sophienhof wurde verkauft.

Es gibt aber schon seit 03.11.2011 die Meldung aus "gut informierten Maklerkreisen":

http://www.immobilien-zeitung.de/1000006006/frankfurter-west…

Wann wird es zum Westendgate mal offizielle Neuigkeiten von Aberdeen geben?

[cktest]

Heute Herabschreibung des offiziellen Werts, da die finnische Immobilie nur noch mit 77,5 Mio. EUR bewertet wird. Am 13.06.2010 stand sie noch mit 109,9 Mio. EUR in den Büchern (am 14.06.10 fett auf 87,4 Mio. abgewertet, nächste Abwertung am 31.01.11 und dann wieder heute).

[walker333]

Zu der 0,08 € Abwertung beim Degi Europa (die übrigens schon gestern stattfand; heute ging's wieder 0,01€ hoch):

Oft bahnt sich mit einer Abwertung ja auch ein Verkauf an (indem vorher der Verkehrswert eben "passend" gemacht wurde), mal schauen.

Seit genau einem Vierteljahr geistert die unbestätigte Meldung vom Westendgate Verkauf umher. Wie lange kann sich denn ein solches Procedere hinziehen? Immerhin kam bisher keine Meldung vom platzen der Transaktion durch Fachmedien.

Jedenfalls für Immobilienfonds ungewöhnlich hoher Spread: aktuell 21 Geld zu 22 Brief, das sind knapp 5% !

[cktest]

/Für mich überraschende, da nicht turnusgemäße) Herabschreibung zweier holländischer Immobilien um insgesamt 15,8 Mio. EUR oder 0,41 EUR/Anteil.

[cktest]

Verkauf Westendgate, dadurch Herabschreibung um weitere 0,22 EUR/Anteil.
http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/SalesAidDirect…

[Winzer2]

Ich sehe das ganze eigentlich positiv, so stark Kredit zurückgefahren und Liquidität 10 % hochgefahren und dann nur lächerliche 22 Cent eingbüßt, dies ist doch richtig gut, oder??

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.867.158 von Winzer2 am 07.03.12 20:43:35

die 22c sind ca. 5-6 mio. DAVOR wurde die Burg schon um ca. 100 abgewertet und ca. 40 investiert.

[sparfux]

Ich möchte an Hand des DEGI Europa, der ja schon einige Zeit in Abwicklung ist, mal abschätzen, ob es sich lohnt, einen OI zu halten und die Abwicklungssausschüttungen mitzunehmen oder ob es besser ist, einfach an der Börse zu verkaufen.

Dazu bräuchte ich die historischen Fondskurse bei der Fondsbörse Hambaurg (oder eines anderen adäquaten Handelsplatzes). Auf der Webseite der Fondsbörse Hamburg habe ich allerdings nur die Kurse der letzten 2 Monate gefunden. Ich bräuchte aber ca. 3 Jahre zurück.

Kennt da jemand eine Quelle?

[cktest]

Wie wär's mit einer Börsenwebseite Deines Vertrauens? (Comdirect, Onvista, you name it.)

[sparfux]

So gestern am späteren Abend habe ich mich mal hingesetzt und den Vergleich gemacht. Die historischen Fondsdaten habe ich von Ariva.

Die Annahme ist, dass der Kauf wieder einen Tag vor Schließung zu 0% AA erfolgte - also am 30.10.2008 zu 66,46€. Normalerweise arbeite ich immer mit dem internen Zinsfuss. Das hat hier aber irgendwie nichts gebracht. Ich habe dann die Kennzahl Kapitalwert genommen. Der Kapitalwert eigenet sich wohl besser zum Vergleich verschiedener Alternativen. Als Kalkulationszins, also den Zins, zu mit dem abgezinst wird, habe ich 3% p.a. angesetzt. Sollte in etwa der Rendite einer möglichen alternativen sicheren Geldanlage in dem Zeitraum entsprechen.

Hier der Vergleich:



Man sieht dass ein Verkauf kurz nach Schließung mit einem Verkauf heute in etwa vergleichbar wäre. Ein Verkauf kurz nach Abwicklungsankündigung wäre aber schon schlechter gewesen. Einen starken Trend gibt es zwar nicht, man könnte aber meinen, der Kapitalwert verbessert sich etwas mit längerer Haltedauer. Das würde für Halten sprechen. Da der Trend aber - wenn es ihn überhaupt gibt - sehr schwach ist, könnte man aber auch ohne Probleme verkaufen.

Interessant ist auch noch, dass der Verlust bei Verkauf über die Börse am 16.03. bei ~16,8% p.a. (Xintzinsfuss) liegen würde und dass der DEGI Europa durch Schließung und Abwicklung knapp die Hälfte !!! der Anlagegelder vernichtet hat.

[ObserverHH]

Der Börsenkurs Degi Europa per 19.11.2010 stimmt nicht.
Statt € 22,24 lag der Schlußkurs an der Börse Hamburg am 19.11. bei € 34,28.
Das verfälscht den Kapitalwert "4 Wochen nach Ankündigung der Abwicklung".

[sparfux]

Ja Du scheinst Recht zu haben. Die Kurse bei Ariva scheinen nichtzu stimmen. Leider findet man bei diesen Seite recht of Fehler.

Welche Quelle hast Du denn benutzt?

[babbelino]

Moin,

die Frage ist doch, ob die zukünftigen Verwertungserlöse und Erträge abzüglich Kosten höher sind (und wenn ja, wieviel) als der aktuelle Börsenkurs oder nicht. Die von Euch vorgenommenen Rückbetrachtungen sind Unfug und ohne Erkenntnisgewinn.

[sparfux]

Die Rückbetrachtung beruht auf der Annahme, dass die Leute vor einem oder 2 Jahren genau so gedacht haben wie Du jetzt. In der Rückbetrachtung kann man überprüfen, ob sie in der Tendenz 1-3 Jahre später (also heute) Recht hatten.

Natürlich gibt das keine definive Aussage, ob das in Zukunft auch so sein wird. Allerdings kann man so die Hypothese für die Vergangenheit überprüfen: Haben die Verkäufe und Ausschüttungen der letzten Monate den Kapitalwert der Anlage verbessert oder nicht?

[ObserverHH]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.922.443 von sparfux am 19.03.12 12:18:43

http://www.comdirect.de/inf/kursdaten/historic.html?ID_NOTAT…

[sparfux]

So, hier das Update. Diesmal mit Daten von Fondsweb. Hoffe, das stimmt diesmal. Die Ergebnisse haben sich schon geändert:

Seit Schließung ist der Kapitalwert konstant geblieben, hat sich also nicht verbessert. Man hätte also bisher genau so gut nach der Ankündigung der Abwicklung verkaufen und das Geld zu 3% anlegen können und wäre gleich gefahren. Wenn man Anlagen mit mehr als 3% p.a. Rendite zur Verfügung gehabt hätte, wäre man bei einem sofortigen Verkauf sogar besser dran gewesen.

[sparfux]

EDIT: "Seit Schließung ..." muss "Seit Ankündigung der Abwicklung ..." heißen.

[ObserverHH]

Bedeutet die annähernde Konstanz des Kapitalwertes seit nunmehr 16 Monaten - trotz etlicher Abwertungen und zweier Immobilienverkäufe - , daß der Markt sich nicht bewegt hat
- weil er die beiden Verkäufe bereits viele Monate im Voraus in dieser Höhe erwartete, oder
- weil der Börsenkurs mehr von anderen Faktoren als von den erwarteten Abwicklungserlösen bestimmt wird (z.B. von Liquiditätsnöten der Dachfonds?)
???

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.926.158 von sparfux am 19.03.12 22:43:13

- Wie kommst du eigentlich bei Verkauf 4 Wochen nach Schließung zu 60 zu einem Verlust von 73,63% ? Mögliche Fehlerquelle: Iirc setzt übrigens die irr-Funktion gleichbleibende Zeitabstände zwischen den Zahlungen voraus.

- 3% p.a. ist für einen Eigenkapitalanteil keine akzeptable Rendite. 8-10% sollten es schon sein, immerhin ist es ein Risikoinvest. Das ist auch in etwa das, was eine brauchbare Immo AG erwirtschaftet.

[sparfux]

Weiss nicht, das kommt halt so raus. Liegt sicher an dem kurzen Zeitraum, in dem in dem Fall die 6€ Verlust auftreten. Habe mit xintzinsfuss() gerechnet. Das unterstützt auch ungleiche Zeitabstände. Kannst den Wert ja mal überprüfen.

8%-10% ändern das Bild nicht so sehr. Die Zeiträume sind für eine sichtbare Abzinsung wahrscheinlich zu kurz.

Hier 10%:

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.932.297 von sparfux am 20.03.12 22:57:39

mache ich bei erster Gelegenheit.
Annualisiert geben diese 6€ in der kurzen Zeit natürlich eine Hottorziffer, andererseits müßte dieser den Verlust in den vergangenen knapp 3,5 Jahren ganz locker wieder aufgeholt haben, sogar bei nur 3% p.a.

[ObserverHH]

Zitat von big_mac: - Wie kommst du eigentlich bei Verkauf 4 Wochen nach Schließung zu 60 zu einem Verlust von 73,63% ? Mögliche Fehlerquelle: Iirc setzt übrigens die irr-Funktion gleichbleibende Zeitabstände zwischen den Zahlungen voraus.

- 3% p.a. ist für einen Eigenkapitalanteil keine akzeptable Rendite. 8-10% sollten es schon sein, immerhin ist es ein Risikoinvest. Das ist auch in etwa das, was eine brauchbare Immo AG erwirtschaftet.

[ObserverHH]

Kein Fehler!
in nur 28 Tagen (zwischen dem 27.11. und dem 30.10.) ist der Wert eines Anteils von 66,46 auf 60 gesunken.
Dies hochgerechnet auf ein ganzes Jahr ergibt einen annualisierten Verlust von 1 - (60/66,46) hoch (365/28).
Ergebnis: 0,736309 oder 73,6309%.
Die unterstellte Rendite von 3% ist hier nicht berücksichtigt.

[GustavOemark]

ruhig geworden um den Degi-Europa....

[ObserverHH]

Offenbar weiß hier keiner von uns, wie's um den Degi Europa zur Zeit steht.
Nur die Insider: die verramschen seit Wochen Degi Europa zu Niedrigstkursen.
Der Degi-Immobilienverkauf scheint demnach nicht gerade rund zu laufen.
...
Übrigens, in Amerika kommen Insider, die sich mit ihrem Insiderwissen bereichern, ins Gefängnis! Bei uns werden sie auf Kosten von uns weniger informierten Anlegern reich. T_T

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.288.608 von ObserverHH am 15.06.12 17:01:58

Ich weiß auch nicht, wie es um den Degi Europa steht, aber Umsätze von wenigen 1000 Stück/Tag sind nicht gerade irrsinnig hoch und eher als "Grundrauschen" einzuordnen. Dass es sich dabei um Insider-Transaktionen handelt, ist extrem zweifelhaft, denn was sollte ein Insider von einem Verkauf jetzt haben - das wäre ja ein Verlustgeschäft. Ich glaube eher, dass es sich zum einen um Leute handelt, die den Degi Europa spekulativ an der Börse gekauft haben, und zum anderen um entnervte Kleinanleger. Das passt mit den geringen Volumina viel besser zusammen.
Die nächste reguläre Neubewertung steht übrigens für Anfang Juli an. Da findet traditionell die Bewertung des River Plaza in Asnières-sur-Seine statt.

[ObserverHH]

Seit Mitte April ist der Kurs von über 21€ auf unter 18€ gefallen.
Ohne erkennbare Ursache, und bei Wochenumsätzen um die 20.000 €.

Datum Eröffnung Hoch Tief Schluss Volumen
11.06.2012 18,60 18,75 17,75 17,75 23.598
04.06.2012 18,05 18,50 18,05 18,50 15.037
28.05.2012 18,80 18,80 18,02 18,40 13.797
21.05.2012 19,10 19,20 18,80 18,80 20.602
14.05.2012 19,40 19,60 19,05 19,05 16.132
07.05.2012 20,01 20,01 19,43 19,60 22.717
30.04.2012 20,13 20,27 20,00 20,02 10.904
23.04.2012 20,15 20,50 19,60 20,15 7.471
16.04.2012 21,10 21,18 20,15 20,15 18.079

Ich hoffe, dahinter stecken wirklich nur entnervte Kleinanleger!!!!

[ObserverHH]

Sorry, Wochenumsätze um die 20.000 Stück...

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.293.821 von ObserverHH am 18.06.12 10:48:00

was für Kurse hier... immer noch kann man unter 17 Euro Anteile sammeln

der Discount ist m.E. nach weiterhin zu hoch
but we will see

28,60 Euro off. Rückn. und wir notieren bei 16,80 Euro

[mopswombard]

Zitat von GustavOemark: der Discount ist m.E. nach weiterhin zu hoch
but we will see

28,60 Euro off. Rückn. und wir notieren bei 16,80 Euro

liegt doch mit rd. 40% im Rahmen, ist doch z.B. gegenüber dem P2 mit seiner riesigen Cashquote m.E. eher sogar noch zu teuer. Soll aber nicht heissen, das der Discount auch immer so negativ bleiben wird.

[son_of_schlock]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.587.230 von mopswombard am 10.09.12 17:52:54

hi, was ist bitte p2 ?

danke

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.589.056 von son_of_schlock am 11.09.12 09:33:05

Der Morgan Stanley P2 Value (WKN A0F6G8), ebenfalls ein ehemals offener, jetzt abwickelnder Immobilienfonds.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.589.310 von cktest am 11.09.12 10:22:30

habe auch den P2 ... hat sich aber schön von den 9er Tiefs erholt... aber gebe Dir recht... weiter sehr interessant

was bei beiden Fonds gut gefällt
der Restbestand an Immobilien ist überschaubar und schon kräftig im Wert gestutzt!

we will see

[ObserverHH]

Degi Europa, 28.11.12 Börse: Hamburg

Letzter Trade: 12:00:42 15,45 € 10000 Stück!!!
Brief 15,70 €, Brief Stk. 35000 !!!!!!

Was läuft da? Ausverkauf????
Warum????

[cktest]

Keine Ahnung, aber generell fällt auf, dass die Umsätze an der Börse Hamburg im November bei fallenden Kursen zugenommen haben.

[son_of_schlock]

habe das gefühl dass hier immobiliendachfonds bestände über die börse hamburg auflösen. war haltet ihr von der überlegung?

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.878.189 von son_of_schlock am 30.11.12 08:53:42

sehe ich auch so
orders kamen gleichzeitig bei allen Immofonds rein...

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.878.505 von GustavOemark am 30.11.12 09:56:42

...dann auf zur Schnäppchenjagd ?...

nanu

[Angantyr]

Info auf der Hompage von Aberdeen:
------------
Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gibt bekannt, dass am 25. Januar 2013 pro Anteil des Degi Europa 0,6000 Euro ausgezahlt werden. Die Ausschüttung erfolgt im Zuge der geordneten Auflösung des Offenen Immobilienfonds, die regelmäßige Rückzahlungen an die Anleger im Sechs-Monats-Turnus vorsieht.
Für Privatanleger bleiben 66,35 % der Auszahlung steuerfrei. Lediglich 0,2019 Euro pro Anteil sind steuerpflichtig, das entspricht 33,65 % des ausgezahlten Betrages. Somit beträgt die effektive Steuerlast für Privatanleger 0,0533 EUR pro Anteil bzw. 8,9 % des Auszahlungsbetrages (Kapitalertragsteuer inkl. Solidaritätszuschlag ohne Kirchensteuer; für im Privatvermögen gehaltene Anteile hat die Kapitalertragsteuer abgeltende Wirkung; „Abgeltungssteuer“).

[rolfjkoch]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Inhalte privater Mails gehören nicht in die Diskussion

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.062.760 von rolfjkoch am 25.01.13 09:55:45

Meiner Ansicht nach ist der Degi Europa nur mit 2,19 EUR/Anteil Cash unterlegt (7,6% von 28,81 EUR). Davon ist nicht alles liquide, und die Kredite müssen auch noch irgendwie bedient werden.

[babbelino]

Und schon wieder eine Abwertung! Das hört offenbar nicht mehr auf. Ich bin mal gespannt, wann die Börse den langsam näherrückenden Termin der Übergabe der Immos an die Depotbank (löst nach meinem Kenntnisstand Grunderwerbsteuer aus) einpreist....

[cktest]

Die Neubewertung von Aku Korhosen erfolgt turnusgemäß immer Ende Januar (zunindest war das die letzten beiden Jahre so; Ende 2010 wurde Aku Korhosen noch mit 87,4 Mio. EUR bewertet, jetzt noch 71,1 Mio. EUR). Als nächstes sollte die Immobilie in Den Haag Anfang März dransein, da gab es aber nur 2012 eine Abwertung, 2011 nicht. Im April kommt dann die Neubewertung des italienischen Outlet-Villages.
Hat jemand schon den Auflösungsreport für Dezember gesehen?

[babbelino]

@cktest

Die Immo in Den Haag (Maanplein) steht offenbar jetzt weitgehend leer, vorausgesetzt ich interpretiere die Aussagen im Jahresbericht richtig. Da würde ich mich im Geiste nochmal auf eine deftige Abwertung einstellen. Aufgrund des hohen Gewichts dieser Immo im Fonds kann die von mir erwartete Abwertung durchaus bis zu einem Euro NAV kosten.....

[SundP]

Hi, was denkt Ihr was der faire Preis für den Fonds ist, bzw was schätzt Ihr wie viel am Ende nach Auflösung ausgezahlt wird?
Übertreibt die Börse gerade, oder ist das Ding gar nichts mehr Wert?
Was denkt Ihr?

Vielen Dank

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.092.677 von SundP am 01.02.13 14:33:56

46 % Abschlag ist doch kein extremer Wert für einen OIF i. A. - vielleicht sogar eher moderat bei der Fondshistorie ...

[babbelino]

@SundP

Schwer einzuschätzen. Das Problem ist es, dass die Immobilienmärkte in den Niederlanden, Frankreich und Italien momentan tot sind. Dort liegt aber die Masse der Assets. Ich folgere daraus, dass sich a) die Auflösung noch hin ziehen wird und nicht bis September abgeschlossen ist und b) aufgrund der zeitlichen Streckung die Abwertungsspirale noch weiter drehen wird. Das permanente Nachjustieren der Bewertung nach unten läßt etwaige Interessenten natürlich skeptisch werden. So sieht wohl Deflation aus.

[SundP]

Das stimmt wohl und da viele das Ding auch als mittelfristigen Zock gekauft haben würde nochmal richtig Druck drauf kommen wenn die Frist verlängert werden würde.
Schaut ja nicht so gut aus das Teil.

[babbelino]

Eine Fristverlängerung wird es nicht geben. Ende September fällt der Fonds an die Depotbank zurück, die dann wahrscheinlich einen neuen Assetmanager mit der Aufgabe der Auflösung betraut. Es ist stark zu vermuten, dass sich diese Firma dieses Himmelfahrtskommando angemessen vergüten lassen wird. Aber vielleicht schafft man es von Seiten Aberdeens noch vorher, ein paar Immos abzuverkaufen. Große Erwartungen diesbezüglich habe ich aber nicht.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.093.439 von babbelino am 01.02.13 16:30:13

Die Depotbank wird Fachleute beauftragen - also wahrscheinlich wieder die bisherige KAG, in Absprache mit der BaFin.

Ich könnte mir aber auch eine Fristverlängerung vorstellen, denn die ersten OIF mit Auflösungsbeschluß bekamen nur 3 Jahre zugestanden - alle späteren aber 5 Jahre!

[atze50]

Hallo Leute, würde mich gerne in die Diskussion einbringen.

Hab heute bei der Degi-Hotline angerufen u. die Dame dort wollte bzw. konnte mir fast keine Frage beantworten u. war ziemlich schnäppisch, aber das nur am Rande…

Laut letztem Bericht hat der Fonds noch 16 Objekte, wobei manche Standorte aus mehreren Objekten bestehen. Ich schätze die Situation so ein dass Degi natürlich versucht bis September noch so viel wie möglich zu verkaufen, jedoch werden sie nur einen Teil verkaufen können. Für 16 Objekte ist der Zeitraum viel zu knapp, selbst wenn sie sie verschenken würden, würde das länger dauern.

Aber ich finde die meisten Objekte gar nicht so schlecht u. die meisten wurden auch schon stark abgewertet. Aber mMn sind zwei absolute Krücken dabei u. zwar einmal dieses Einkaufs-bzw. Shoppingcenter in Norditalien mit über 150 Mio Buchwert u. dann noch die KPN-Hauptzentrale in DenHaag, das auch mit über 150 Mio. bewertet ist u. jetzt schon fast lehr steht. Ich glaube kaum das man die beiden Gebäude verkaufen kann, selbst wenn man massiv abwertet, gerade das KPN-Gebäude sehe ich sehr sehr kritisch. (In den Niederlanden herrschen massive Leerstandsquoten). U. das Prager Objekt wird auch schwierig werden, weil es einfach zu groß ist und die Lage schlecht ist (typischer Bürostandort, weil außerhalb der City…)

Alle anderen Objekte find ich eigentlich ganz gut u. da sollte es nur noch moderate Abwertungen geben.

Den Abschlag von fast 50 Prozent halte ich zwar auch für übertrieben, aber insgesamt schätze ich, werden noch bestimmt 15 bis 30 Prozent aufs Portfolio abgeschrieben. Allerdings wird nicht bis Sep. 2013 von Aberdeenn nicht allzuviel abgeschrieben werden, isch schätze dass sie max. mit 10% zu den Verkehrswerten verkaufen, allerdings wird dann die Depotbank nochmal kräftig abwerten…


VG

[atze50]

ach ja was mir noch aufgefallen ist u. ich absolut nicht verstehe ist dass das Fondsvermögen niedriger ist als das das Immobilienvermögen.

FV: 752,7 Mio. Eur
IV: 880,7 Mio. Eur.

normalerweise ist es umgekehrt u. 130 Mio. ist schon sehr happig…

kann mir das einer erklären?

[atze50]

hier die Quelle:

http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/FactsheetDirec…

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.102.404 von atze50 am 04.02.13 21:08:05

@atze 50...

also bei allen O.I. ist das Fondsvermögen ( FV ) größer als das Immobilienvermögen ( IV ). Liegt an den Rückstellungen und der Fremdfinanzierung ( FK ), vereinfacht gesprochen:
FV = IV + Guthaben - FK - Rückstellungen

nanu

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.103.174 von nanunana am 05.02.13 08:14:27

ja genau, normalerweise ist das FV größer als das IV.

Bei dem Degi Europa ist aber das IV höher u. zwar um fast 130 Mio. Euro...

[cktest]

Das finde ich normal. Das Immobilienvermögen gibt den Wert aller Immobilien an. Da die Immobilien aber mit Fremdkapital gekauft wurden, ist das Nettovermögen geringer als das Immobilienvermögen.
Beim Degi Europa derzeit (Ende Dez 2012):
Immobilienvermögen (IV): 880,7
Nettovermögen (FV): 752,7
Cash: 46,5
Kredite (FK): 132,8
IV+Guthaben-FK: 794,4, ergo 41,7 für Rückstellungen

[atze50]

hää, also muss man das FK noch hinzuzählen?

bei allen anderen Immofonds ist es andersrum...

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.103.957 von atze50 am 05.02.13 10:58:51

...sorry, jetzt habe ich mich doch tatsächlich verschrieben, denn es muß natürlich heißen:

also bei allen O.I. ist das Fondsvermögen ( FV ) i.d.R. kleiner als das Immobilienvermögen ( IV ). Liegt an den Rückstellungen und der Fremdfinanzierung ( FK ), vereinfacht gesprochen:
FV = IV + Guthaben - FK - Rückstellungen

...und das ist auch beim DEGI Europa so... nix für ungut

FV setze ich in diesem Zusammenhang mit Buch-EK ( Eigenkapital ) gleich, es ist auch die Basis für die NAV-Berechnung pro Anteil.

Nimmt man - verfeinert - noch die Sonstigen Vgg. in die Rechnung als "Guthaben" ( Achtung: da können mglw. zukünftige Wertberichtigungen noch drohen, ist also qualitativ weniger wert als die Bankguthaben/cash ) rein, dann liegt z.Zt. der CS Euroreal beim FV höher als beim IV. Der Axa Immoselectist knapp dran.

Bei den ganzen factsheets der einzelnen Fonds muß man auch noch diverse rechnerische Bereinigungen darstellen, um das Zahlenwerk einigermaßen vergleichen zu können: der AXA unterscheidet z.B. zwischen Immobilien und Beteiligungen ( an Immoges. ), was bei den meisten anderen zusammengerechnet wird ).

nanu

[atze50]

nein!

hier die korrekte Zusammenstellung (laut deka):

Fondsvermögen = Immobilienvermögen + Liquiditätsanlagen - Verbindlichkeiten - Rückstellungen

Immobilienvermögen = Immobilien + Beteiligung an Immobiliengesellschaften + sonstige Vermögensgegenstände

Da das FV hier kleiner ist, gehe ich davon aus der der Degi momentan eine negative Liquidität hat.


Das könnte wiederum die hohe Differenz zwischen Börsen- und KAG-Kurs erklären

[sparfux]

Das kann durchaus so sein. Kann man ja an Hand der Fremdfinanzierungsquote ausrechnen. ich fände es jetzt nicht besonders verwunderlich, wenn das gesamte FK größer als die Liquidität ist.

Bei den meisten offenen IF war bzw. ist das Immobilienvermögen größer als das Fondsvermögen. Man hat in der Vergangenheit immer gerne mit reichlich Fremdkapital finaziert, um so die Renditen zu hebeln. Dieser Hebel wirkt aber natürlich auch in die negative Richtung, wie wir jetzt häufig beobachten können.

Ich verstehe also Deine "Aufregung" ehrlich gesagt nicht.

[cktest]

Zitat von atze50: nein!

hier die korrekte Zusammenstellung (laut deka):

Fondsvermögen = Immobilienvermögen + Liquiditätsanlagen - Verbindlichkeiten - Rückstellungen

Immobilienvermögen = Immobilien + Beteiligung an Immobiliengesellschaften + sonstige Vermögensgegenstände

Da das FV hier kleiner ist, gehe ich davon aus der der Degi momentan eine negative Liquidität hat.

Die Verbindlichkeiten sind beim Degi Europa höher als die Liquiditätsanlagen (nämlich 132,8 Mio. EUR vs. 46,5 Mio. EUR Ende Dezember 2012), das ist richtig. Bedeutet das, dass die Liquidität negativ ist

Von den 46,5 Mio. EUR sind am 25.01. noch 0,60 EUR/Anteil ausgeschüttet worden.

[atze50]

ich reg mich ja nicht auf, ich wollte es nur mal schreiben damit sich dessen auch jeder bewusst ist.

Und eigentlich ist es bei den meisten anderen OIF nicht so, sondern da ist das FV höher als das IV, weil ja mdst. eine Liquiditätsquote von 5% vorhanden sein muss…

[sparfux]

Zitat von atze50: Und eigentlich ist es bei den meisten anderen OIF nicht so, sondern da ist das FV höher als das IV, weil ja mdst. eine Liquiditätsquote von 5% vorhanden sein muss…

Hier ist das z.B. auch so:

SEB-Immoinvest: http://www.sebimmoinvest.de/fileadmin/documents/documents/fu…

[sparfux]

und hier auch:

AXA-Immoselect: http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…

[atze50]

ok, danke für die Infos…

aber dann ist das vermutlich bei allen OIF die momentan geschlossen sind. Bei denjenigen die noch offenen sind, ist das FV immer höher. Z.B. bei den Deka-Fonds.

Wie auch immer, die Frage ist was das nun zu bedeuten hat. Haben die Fonds dann alle eine negative Liquidität?

[cktest]

Beispiel Deka ImmobilienEuropa:
Immobilien: 66,4%
Beteiligung an Immobiliengesellschaften: 15,0%
Liquidität: 19,6%
Sonstige Vermögensgegenstände: 16,1%
Verbindlichkeiten: -14,6%
Rückstellungen: -2,5%

Der Deka ImmobilienGlobal hat sogar 27,2% Liquidität.

Eine derart hohe Liquiditätsquote war zumindest früher für offene Immobilienfonds sehr ungewöhnlich. Heute hat man sie, um verkaufswillige Anleger bedienen zu können. Sinnvoll ist sie eigentlich nicht, weil sie bei den derzeitigen Kapitalmarktzinsen einfach nur herumliegt und keine Rendite bringt.
Immobilienfonds in Auflösung schütten ihre Liquidität an die Anleger aus; daher ist die Liquiditätsquote deutlich geringer.

[atze50]

ja aber so wie ich das sehe haben die Fonds in Auflösung nicht nur eine niedrige Liquiditätsquote sondern eine Negative, ansonsten kann ich mir die Differenz zw. FV und IV nicht erklären.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.105.518 von atze50 am 05.02.13 16:16:08

Was soll denn eine "negative Liquiditätsquote" sein?

[noonetu]

Ganz einfach: .Z.B. Liquidität 400Mio, und Verbundlichkeiten, Frendfinanzierungsquote 600Mio.
Das ergibt die hier genannte negative Liqui und daher resultiert ein Immobilieninvestitoinsgrad von über 100%.
Man besitzt also Immos die insgesamt mehr wert sind als das Fondsvermögen ist. Weil ein ganzer Teil eben Frendfinanziert ist. Diese FK Mittel müssen ja u 100% urückgeführt werden und erst der Rest dann geht an die Anleger. Das macht ev. einen Hebel aus wenn die Immos unter Buchwert verkauft werden.

[atze50]

Im letzten Jahresbericht sind die Rückstellungen auch mit fast 50 Mio. ausgewiesen…

naja haken wir das Thema ab…

ich schätze dass der Börsenkurs anziehen wird, sobald erste Verkaufsmeldungen kommen. Wie schätzt ihr die Lage ein? - wisst ihr ob demnächst was verkauft werden soll?

(das KPN-Gebäude sehe ich als unverkäuflich an…)

[atze50]

so, hab eben ne Antwort auf meine E-Mail bekommen…
S
ehr geehrter Herr XX,

gerne beantworten wir Ihre Fragen.

Das Immobilienvermögen beinhaltet die Fremdfinanzierung, während das Fondsvermögen (auch Nettofondsvermögen) das reine Eigenkapital wiedergibt.

Die Objektübersicht auf www.aberdeen-immobilien.de wird vierteljährlich aktualisiert. Sollte sich vorher etwas am Bestand verändern, können Sie dies dem Auflöungsreport entnehmen, der monatlich veröffentlicht wird. Derzeit weist das Immobilienverzeichnis 16 Objekte aus, von denen allerdings zwei (in Kiel und Hürth) nur noch Teilgrundstücke beinhalten, die bei den Immobilienverkäufen nicht mit veräußert wurden.

Wir streben nach wie vor an, sämtliche Immobilien bis September 2013 zu verkaufen. Aktuell befinden wir uns für alle Objekte in entsprechenden Verhandlungen. Da beispielsweise auch Teilportfolioverkäufe möglich sind, sehen wir durchaus realistische Chancen.

Sollten nach Ende der Kündigung unseres Verwaltungsmandats noch Vermögenswerte übrig sind, wird sich die Depotbank (= Commerzbank) um deren Verwertung kümmern und die Auszahlungen an die Anleger übernehmen. Ob beim Übertrag von Objekten Kosten anfallen, können wir aktuell nicht abschließend sagen, das Thema der Grunderwerbsteuer wird noch geprüft. Wie lange die Depotbank Zeit für die Verwertung hat, dazu muss sich die Depotbank zu gegebener Zeit äußern.

Wir hoffen, dies hilft Ihnen für den Moment weiter.

Mit freundlichen Grüßen

Aberdeen Asset Management Deutschland AG

[atze50]

Hi Leute,

wisst ihr was zu dem Bürokomplex "The Park" in Prag? - Degi hat ja für über 400 Mio. dort investiert, die Gebäude aber dann auf verschiedene Fonds verteilt. Momentan sind von "The Park" noch 4 Gebäude im Degi Europa und der ist mit über 120 Mio Eur ausgewiesen.

An sich ist der Büropark gar nicht so schlecht weil er relativ neu ist und auch gute Mieter drin sind. Allerdings ist er sehr weit außerhalb von der Innenstadt und auch nicht mehr im Bezirk Prag 4, sondern eher in Prag 11. Der größte Deal letztes Jahr in Prag war eine 50 Mio. Euro Investition von Deka. Und 120 Mio. Euro Deals werden halt sehr schwierig umzusetzen. Das ist meiner Meinung nach das Hauptproblem, dass die Objekte so hohe Volumen haben, weil dafür der Markt relativ klein ist.

[babbelino]

Hi,

heute gab es wieder eine heftige Abwertung, vermutlich aufgrund einer turnusmäßigen Neubewertung der Immobilie in Den Haag (Maanplein). Die von mir befürchtete 1 Euro Abwertung ist es zwar nicht geworden, aber 84 Cents sind auch nicht von Pappe. Gespannt bin ich jetzt auf die Immobilie in Fanciacorta. Dort ist die Vermietungsquote deutlich zurückgegangen. Ich tippe auf 1 bis 2 Euro Abwertungsbedarf....Meinungen?

[atze50]

Naja der Börsenkurs ist aber nicht so stark zurückgegangen…

[babbelino]

Das kommt erfahrungsgemäß immer mit t+1.

[cktest]

Sowohl Abwertung von Maanplein, Den Haag (erwartet, Jahresturnus) als auch Hoofddorp (unerwartet, die letzte Abwertung war erst am 06.08.12). Die holländischen Immobilien sind seit Eröffnung der Abwicklung um >30% abgewertet worden; so schlecht stehen sonst nur noch die Theodor-Heuss-Allee in Frankfurt und die Immobilie in Helsinki da.
Am Monatsbericht für Januar ist am erstaunlichsten, dass sich die Cashmenge zum 31.01. fast nicht reduziert hat, obwohl es eine Ausschüttung von 0,60 EUR/Anteil zum 25.01. gab.

[atze50]

wieso steigt der Börsenkurs???

[Degispezi]

Die derzeitige Differenz zwischen Börsenpreis 14,50 € zum KAG Preis in Höhe von 27,08 € beträgt rund 12,50 €. Dies würde ein weiteres "Abwertungspotential" in Höhe von 325 Mio €. Das derzeitige Immoblilienvermögen beträgt ca. 850 Mio €; bei beträchtlichen Abwertungen seit Schließung des Fonds zum Vertrieb.
Bei einem Auflösungserlös in Höhe von 20 € pro Stück könnten immer noch 182 Mio an Immoblilienabwertungen vorgenommen werden. Trotzdem verkaufen irgendwelche Leute immer noch an der Börse ihre Anteile. Bei Rentenrenditen von unter 2 % p.a. gibt man also eine mögliche Rendite von 30 - 40 % auf. Bis 30.9.2013 wird einiges bei DEGI Europa passieren. Dann hat Aberdeen lange genug seine "Managementfee" eingeschoben. Ich glaube nicht, dass viele der Immobilien an die Depotbank zur Veräußerung gehen werden, denn dann würde Aberdeen ja Verkaufsprovisionen herschenken. Was ist an meiner Rechnung falsch???

[Degispezi]

Meiner Ansicht nach hat Aberdeen in den letzten zwei Jahren nicht viele Objekte verkauft, weil durch die Ausschüttungen das Fondsvolumen weiter abgenommen hätte und dadurch die Bestandsprovisionen sich vermindert hätten. Allerdings wird sich Aberdeen wohl die noch mögliche Verkaufsvergütung von 0,75 % bis Ende ihres Mandates wohl nicht entgehen lassen und in den nächsten Monaten zügig Verkäufe vornehmen. Da die Objekte deutlich abgewertet wurden, im Gegensatz zu Objekten von DEKA und anderen offenen Immobilienfonds, die noch Vertriebsorganisationen hinter sich haben, dürften Verkäufe nicht allzu schwer fallen. Da die Zinsfestschreibungen auf die Kredite auch zum größten Teil 2013 auslaufen, werden auch die Vorfälligkeitsentschädigungen auch gering sein.

[babbelino]

@Degispezi

Das ist in meinen Augen reines Wunschdenken. In den Niederlanden (und auch in Frankreich) ist der Immobilienmarkt de facto kollabiert, von daher gehe ich nicht davon aus, dass hier große Verkäufe erfolgen werden. Das einzig in meinen Augen veräußerbare Objekt ist Hofdoorp aufgrund des zehnjährigen Mietvertrags. In Italien wird es in beiden Objekten noch zu starken Abwertungen kommen, da die Vermietungsquote dort gerade stark sinkt. Selbiges gilt in abgeschwächter Form auch für die Immos in Frankreich.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.234.892 von babbelino am 10.03.13 14:25:02

Hi, also so schlecht sind die Objekte nicht, allerdings gilt das nicht für das KPN-Gebäude, das ist mMn fast unverkäuflich...

[Degispezi]

Seit Sommer (Juli) 2010 sind folgende Abwertungen auf die noch im Bestand stehenden Objekte vorgenommen worden:
Bestand 072010: 1.119,2 Mio Abwertungen: 268,9 Mio
Bestand 032013: 850,3 Mio
Beispiele der Objekte:
Thoedor Heuss Frankfurt 0710 108,9 Mio jetzt 72,6 Mio
(9.000 qm sind jedoch zwischenzeitlich neu vermietet worden)
Maanplein NL (2 Objekte) 0710 198,0 Mio jetzt 135,6 Mio
Hoofddorp NL 0710 82,6 Mio jetzt 53,9 Mio
Millennium Tower NL 0710 79,3 Mio jetzt 57,4 Mio
Finnland (3 Objekte) 0710 87,4 Mio jetzt 71,1 Mio
Tschechien (4 Objekte) 0710 146,4 Mio jetzt 123,0 Mio
River Plaza (FR) 0710 170,6 Mio jetzt 132,5 Mio
Bodio Center (IT) (60%Beteiligung) anteilig 0710 60,6 Mio jetzt 48,2Mio
Outlett Vill (IT) 0710 185,4 Mio jetzt 156,0 Mio

Im Jahresverlauf vor Juli 2010 waren bereits ebenso deutliche Abwertungen erfolgt, da der Fonds bereits geschlossen war und vor einer eventuellen Wiedereröffnung im September 2010 stand.

Würden also nochmals die gleiche Summe abgewertet werden wie seit Juli 2010 bereits erfolgten, dann wären dies rund 10 € pro Stück.
Sind die Wertgutachten der letzten Jahre überhaupt das Papier wert auf dem diese Werte bewertet wurden????

[Degispezi]

Derzeitiger KAG Preis 27,30 € - derzeitiger Börsenpreis 14,45 €
Differenz 12,85 € entspricht einem Abwertungspotential von 336 T€ bei einem noch vorhandenen Immoblilienbestand von 850 T€.
Würde nochmal soviel abgewertet werden wie seit Juli 2010 (ca 269 T€)dann würde der KAG Preis bei rund 17 € liegen. Dies wäre bei einem jetzigen Kauf eine Rendite von 15 - 20 %.

[atze50]

ja so seh ich das auch u. es sollten bis Sept. noch einige Verkäufe folgen.

Die große frage ist aber was die Depotbank macht sobald die Immos in ihrer hand sind? - ein mögl. Szenario wäre das sie alles verscherbeln, billigst…

u. einige Gebäude sind echt unverkäuflich.

Also man wird wohl noch ein paar Euro zurückbekommen, aber auf das Restgeld wird man möglicherweise noch lange warten müssen...

[Degispezi]

Bei einem derzeitigen Börsenkurs von 14,5 € entsprechen die DEGI Europa Anteile (26,2 Mio Anteile) einen Wert von ca. 380 Mio €.
Dieser Wert entspricht nur einem Teil der Immobilien:
TH Ffm. 72,6 Mio
Maanplain I NL 102,4 Mio (voll vermietet)
Hoofddorp NL 53,9 Mio
Finnland (1-3) 71,1 Mio
Tschechien (1-4) 123,0 Mio
zusammen stellen diese Objekte einen Gutachterwert von 423 Mio € dar. (Auch diese Objekte wurden die letzten drei Jahre deutlich nach unten bewertet).
Somit bekommt man die anderen Objekte fast umsonst:
Maanplain II NL 33,2 Mio (Leerstand)
Mill Tower NL 57,4 Mio
River Plaza FR 132,5 Mio
Bodio Center 48,2 Mio
Outlet Village 156,0 Mio
Diese Objekte stellen einen Wert von 427 Mio dar. -können aber zum NULL-Tarif erworben werden-
Bei dieser Rechnung sind jedoch die Kredite von 132 Mio, aber auch nicht die Liquidität von 45 Mio und Rückstellungen von ca. 50 Mio berücksichtigt.
Soviel zum Risiko bei einem Kauf zum derzeitigen Börsenkurs. Die Gegenfrage ist, wer verkauft zu diesen Preisen??? Die Börsenkurse sind Preise nach Angebot und Nachfrage.
Allerdings die Auflösung des DEGI Europa steht vor der Türe. Und das werden Rückzahlungsraten von tatsächlichen Werten sein.

[babbelino]

@Degispezi

Vielleicht tue ich Dir Unrecht, aber ich befürchte, dass Du die Situation beim Degi völlig falsch einschätzt. Der Auflösungsprozess des Degi läuft schon eine ganze Weile und wird am 30.9. mit der Rückgabe des Managementsvertrags seitens Aberdeens ein vorläufiges Ende finden. Das bedeutet nicht, dass Du dann automatisch 27 Euro erhälst! Vorher müssen die Immobilien verkauft werden. Du erhälst das, was andere bereit sind für die Immobilien zu zahlen (abzüglich der Kredite, Steuern, Gebühren, etc.). Das Problem ist es, dass keiner bereit ist, die jetzigen Preise für die Immobilien zu zahlen weil die Wertansätze zu hoch sind. Der Börsenkurs reflektiert diese Unsicherheit.

[Degispezi]

@babbelino
Selbstverständlich gehe ich nicht davon aus, dass ich zum 30.9.2013 für einen Anteil des DEGI Europa 27,00 € erhalten werde. Aber ich gehe schon davon aus, dass Aberdeen einige Objekte wie z.B. Hoofddorp, die Objekte in Finnland, das Objekt in Frankfurt (wurden 9.000 qm neu vermietet, dadurch ist die Vermietungsquote im Objekt deutlich gestiegen) usw. verkaufen wird. Denn Aberdeen hat die Objekte deutlich nach unten korriegieren lassen und wird sich die Verkäuferprovision nicht entgehen lassen. Daher meine ich, wenn alles gut läuft wird der Einsatz (derzeitiger Börsenkurs bei 14,5 €) evtl. schnell (eine Auszahlung noch im Juli die nächste Auszahlung noch von Aberdeen im Januar nächsten Jahres) erfolgen. Und die restlichen Immoblilien wird die Commerzbank mit Sicherheit einem Immoblilienmakler (wenn nicht auch wieder an Aberdeen) zur Verwertung geben. Und hier sollte auf alle Fälle eine Rendite rausspringen. Wir werden sehen. Ich kann ruhig die Auflösung abwarten.

[son_of_schlock]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.255.323 von Degispezi am 15.03.13 07:58:30

Glaube auch dass die Commerzbank ein Interesse hat, das fair abzuwickeln.
In der ehemaligen Dresdner Bank waren in sehr vielen Depots ein
ansehnlicher Anteil am Degi Europa.
Aber auf der anderen Seite , bei dem Kurs den die Commerzbank z.Zt mit ihren
Kunden fährt, ist Logik nicht immer deren Lösung.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.255.840 von son_of_schlock am 15.03.13 09:36:53

naja was ist bitte fair?

ist es fair die Anleger schnellstmöglich auszuhalen? (u. somit die Immos zu verschleudern)

oder

ist es fair möglichst viel an die Anleger auszuzahlen? (dieser Prozess kann noch mehrere Jahre dauern)

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.255.840 von son_of_schlock am 15.03.13 09:36:53

at Degispezi

glaubst du echt das Aberdeen bis Juli bzw. bis September noch über 14,- Euro auszahlt?

ich geh bis Sep. eigentlich nur von ein paar Euro aus...

[babbelino]

Ich gehe weder von 14 Euro noch von ein paar Euro aus. So wie die Dinge momentan liegen, wird im Juli vielleicht ein halber Euro ausgeschüttet werden können. Das Investmentgesetz muss beachtet werden.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.256.124 von babbelino am 15.03.13 10:22:28

wie die Dinge liegen? bis Juli bzw. Sep. sollte sich doch noch einiges tun...

du weißt doch gar nicht wie weit die Verkaufsverhandlungen sind.

[son_of_schlock]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.255.902 von atze50 am 15.03.13 09:46:41

natürlich meine ich möglichst viel an die Anleger auszuzahlen.
Wer keine Zeit hat kann es ja über die Börse verkaufen.
(viele Anleger halten die Bestande seit über 20 Jahren,
da kommt es auf 3 Jahre mehr auch nicht an.)

[babbelino]

@atze50

Genau, wie die Dinge liegen. Ich betrachte den Status-quo. Es ist naiv zu glauben, dass Aberdeen die Verträge schon unterschriftsreif in der Schublade hat und nur bis zuletzt Verwaltungsvergütung kassieren will. In den anderen abzuwickelnden Fonds geht ja auch nichts voran.

[Degispezi]

Es laufen im Jahr 2013 noch einige Zinsfestschreibungen für die Kredite aus. Daher entfallen bei Rückzahlung der Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigungen. Schaut man sich die Objekte an, so können m.E. einige schnell veräußert werden. z.B. das Objekt in Frankfurt, Theodor Heuss Allee, hatte zum 30.9.2010 einen Gutachterwert von 104 Mio€. Derzeitig steht das Objekt mit 72,6 Mio € in den Büchern, obwohl nach dem 30.9.2012 neu 9.000 qm vermietet wurden. Daher sind von 29.000 qm jetzt wieder 26.000 qm vermietet. Warum sollte ein Objekt in Frankfurt mit guter Lage zu diesem niedrig angesetzten Preis von 72 Mio nicht veräußert werden können. 30 % Wertabschlag gegenüber 2010, obwohl eigentlich die Immopreise gestiegen sind. Als weiteres möchte ich auf die Objekte in Finnland hinweisen: Vermietungsquote 100 % - Wert per 29.1.13 - 71,1 Mio im Vergleich zu 2010 87,4 Mio€. In Den Haag wird Maanplein in zwei Objekte unterschieden: davon ist ein Objekt zu 100 % vermietet und stellt derzeit einen Wert von 102,4 Mio dar. Das Objekt in Hoofddorp ist auch zu 100 % vermietet und hat einen Gutachterwert von 53,9 Mio € (die beiden letztgenannten in NL wurden erst am 28.2.13 neu bewertet). Diese Beispiele zeigen, wo die künftigen Ausschüttung im Juli 2013 und Januar 2014 herkommen sollten. Die vier tschechischen Objekte sind auch über 95 % vermietet. Gutachterwert zusammen von 123 Mio€ (seit 2010 um 23 Mio abgewertet)........

[babbelino]

@Degispezi

Erläutere mir bitte einmal, woran Du festmachst, dass die Immobilie in der Theodor Heuss Allee mit 72 Mio. Euro niedrig angesetzt ist. Hier auf die Wertberichtigung von 30% bei steigenden allgemeinen Immobilienpreisen zu verweisen ist schlichtweg Unfug. Entscheidend ist der Ertragswert der Immobilien. Und wenn es im Degi ein Problem gibt, dann sind es die Overrents. Freiwerdende Flächen können halt nicht mehr zu den alten Konditionen vermietet werden. Nach Deiner Logik hätte es ja z.B. bei der seit Mitte letzten Jahres voll vermieteten Immo in Hofdoorp keine neue Abwertung geben dürfen. Ist aber doch geschehen.

[Degispezi]

@babbelino
Das Objekt in Frankfurt, Theodor Heuss Allee wurde im Jahr 2010 noch mit 104 Mio€ bewertet. Durch Leerstand (Quote war zuletzt bei 33,6%) wurde das Objekt auf 72,6 Mio € abgewertet. Allerdings wurden nach dem 30.09.2012 9.000 qm neu vermietet, die allerdings noch nicht in den Zahlen aufgenommen sind. Dies bedeutet jedoch, dass in nächster Zeit die Leerstandquote wohl auf ca 10 % fallen wird. Lt. Geschäftsbericht betrug die Gutachterliche Bewertungsmiete
5.681,5 Mio€. Dies entspricht bei einem Wert von 72,6 Mio € einen Faktor von 12,8. Und dieser Faktor zeigt eigentlich, dass nach unten nicht mehr viel Luft ist. Ebenso verhält es sich mit dem Objekt in N Hoofddorp. Gutachterliche Bewertungsmiete 5.021,3 Mio € - letzter Wert vom 28.2.2013 53,9 Mio€ - Faktor 10,7. Ich glaube normaler Weise wird mit einem Faktor von 15 oder 16 gerechnet. Dies war zumindest bei geschlossenen Immoblilienfonds üblich. Natürlich zählt bei den Objekten auch immer die Lage. Und das das Frankfurter Objekt eine schlechte Lage hat, wird wohl niemand behaupten können.
Aber wir werden ja sehen, was letztendlich herauskommt. Ich halte mich an die Zahlen der Geschäftsberichte und den Neubewertungen.

[Degispezi]

Abschließend möchte ich zum DEGI Europa eine etwas andere Rechnung anstellen:
Es sind 26,2 Mio Anteile ausgegeben. Dies bedeutet, dass 26,2 Mio€ Abwertung einen Kursabschlag von 1 € bedeutet. KAG Preis 27,31 € - Börsenpreis 14,5 €.
Es sind noch 16 Objekte vorhanden, wobei ich das eine Grundstück nicht in meine Überlegungen einbeziehen möchte. Und die Objekte in
Finnland und Tschechien zähle ich jeweils als ein Objekt.
Durch diese Zählweise komme ich auf 10 Objekte. Würde also jedes Objekt jetzt mit 26,2 Mio€ unter dem derzeitigen Bewertungspreis verkauft werden können, würde der KAG Preis auf ca 17 € fallen.
Derzeitige Bewertungen der Objekte:
TH Frankfurt 72,6 Mio
Maanplain NL I 102,4 Mio (vollvermietet)
MaanplaninNL II 33,2 Mio (Leerstand)
Hoofddorp NL 53,9 Mio (vollvermietet)
Mill Tower NL 57,4 Mio (40 % Leerstand)
Finnland(1-3) 71,1 Mio (vollvermietet)
Tschechien (1-4) 123,0 Mio (95 % vermietet)
River Plaza FR 132,5 Mio
Outl.Vill IT 156,0 Mio
Bodio Cent (60 %) 48,2 Mio
Diese Aufstellung zeigt, dass es sehr schwer werden wird, bei allen Objekten nochmals 26,2 Mio € abzuwerten. Ansonsten könnte z.B. das Hoofddorp Gebäude zu 27,7 Mio € verkauft werden.
Ich möchte mit diesen Zahlen eigentlich nur ausdrücken, welche Gelegenheiten der derzeitige Börsenkurs für den DEGI Europa zur Zeit bietet. Wenn ich mir vorstelle welche Chancen und Risiken bei einem DAX von 8.000 und einem Rentenniveau von unter 2 % zur Zeit die übrigen Geldanlagen bieten. Aber wie gesagt, wir werden sehen, was an meinen Berechnungen falsch oder richtig ist.

[Degispezi]

Heute (20.3.2013) ging der KAG Preis von 27,33 € auf 27,14 €. Dies entspricht einer Abwertung von 5,0 Mio €. Welches Objekt davon betroffen ist, wurde noch nicht auf den Seiten von Aberdeen bekannt gegeben. Wäre es das "Franciacorta Outlet Village" (letzte Neubewertung war am 2.4.2012) dann wäre dies von 156 Mio auf 150 Mio kein großes Ereignis; da das Outlet Village eines der größten Objekte im Fonds ist.

[Degispezi]

Nachdem heute (21.3.2013 14.45 Uhr) auf den Internetseiten von Aberdeen noch nicht bekannt gegeben ist, um welches Objekt es sich bei der gestrigen Abwertung handelte, rief ich bei der Hot-Line von Aberdeen an: Folgender Kommentar wurde mir mitgeteilt: "Das wüssten wir bei der Hotline auch gerne. Dann könnten wir den vielen Anlegern eine Auskunft geben" --- Da wundert mich überhaupt nichts mehr, was so in den letzten zwei Jahren an Objekten verkauft werden konnte.

[Degispezi]

Aberdeen ist schon ein "Saftladen". Die "Immobilienprofis" waren bis zum Wochenende immer noch nicht in der Lage mitzuteilen, welches Objekt die Abwertung am 20.3.2013 betraf.

[babbelino]

@Degispezi

So, jetzt ist es raus: Es war das Bodio Center. Interessant ist die Begründung: "Grund für die Reduzierung des Verkehrswertes ist die Berücksichtigung von Risiken der auf die Immobilienmärkte ausstrahlenden politischen und gesamtwirtschaftlichen Situation Italiens." Kaum zu glauben. Da bi ich mal gespannt, was mit Franciacorta passieren wird. Diese italienische Immo ist noch relativ teuer. Ich tippe auf eine Abwertung, die mehr als ein Euro NAV kosten wird.

[Degispezi]

Ich gebe babbelino recht, dass bei dem zweiten Italienobjekt wohl mit einer Abwertung von ca. 1 € gerechnet werden muss. Dies wären so um die 26 Mio. Dann würde der Wert von 156 Mio auf 130 Mio reduziert. Das Outlet Village stand Anfang 2010 noch bei 185,4 Mio €. Sofern es so kommen sollte, dann wären wir bei einem KAG Preis von ca. 26,15 €. An weiteren Neubewertungen stehen in diesem Jahr noch an: Theodor Heuss Allee in Frankfurt - letzte Bewertung 19.4.2012 mit 72,6 Mio, jedoch 9.000 qm neu vermietet.
Millenium Tower NL (25.7.12 mit 57,4 Mio), River Plaza (3.7.12 mit 132,5 Mio)und die vier tschechischen Objekte mit insges. 123 Mio letztmalig am 9.8.2012 bewertet. Dann wären wir mit den Neubewertungen 2013 durch und man sollte gespannt sein, was bis 30.9.2013 davon verkauft werden kann. Ich bleibe optimistisch, dass mit dem jetzigen Börsenpreis (14,5 €)man einen absoluten Schnäppchenpreis hat. Dies tröstet natürlich die Altanleger, die das "Betongold" zu KAG Preisen von teilweise über 60 € gekauft hatten in keinster Weise.

[Degispezi]

Nachdem ich der Meinung bin, dass ich bisher nur die Zahlen zum DEGI Europa interpretiert habe, möchte ich jetzt mit Zahlen spekulieren.
Derzeitiger KAG Preis 27,15 € -- Börsenkurs 14,5 €
Folgende Neubewertungen erwarte (spekuliere) ich:
IT Outl Village von 156 Mio auf 130 Mio = 1,00 € Abwertung
D Frankfurt TH von 72,6 Mio auf 68 Mio = 0,20 € Abwertung
NL Millen Tower von 57,4 Mio auf 50 Mio = 0,30 € Abwertung
FR River Plaza von 132,5 Mio auf 120 Mio= 0,45 € Abwertung
Tschechien 4 Obj. von 123 Mio auf 110 Mio= 0,50 € Abwertung
Dies wären zusammen 2,45 € Abwertung für die restlichen Objekte, die 2013 noch nicht neu bewertet wurden.
Der KAG Preis wäre dann bei 24,70 €.
Würden die Verkäufe nochmal bei allen Objekten im Fonds 20 % Abschlag erfordern, dann wären wir immer noch bei einem KAG Inventarwert von 20,00 € bei einem jetzigen Börsenkurs von 14,5 €.
Das wären immerhin rund 25 % Performance für den jetzigen Käufer an der Börse. Daher mein Optimismus, obwohl ich Aberdeen als besch...en erachte.

[babbelino]

@Degispezi

Diese Rechnung setzt allerdings voraus, dass es gelingt, alle Immobilien bis September zu verkaufen. Genau dies wird eben leider nicht geschehen.

[Degispezi]

@babbelino
Selbstverständlich gehe ich nicht davon aus, dass der DEGI Europa bis 30.09.2013 abgewickelt ist. Allerdings gehe ich davon schon aus, dass ein Großteil der Investition (an der Börse zu 14,5 €) auf Sicht von einem Jahr zurückfließt und die Kapitalbindungsdauer (Duration) wohl nicht all zu lange sein wird. Der Fonds mit seinen 16 Objekten (wenn man Tschechien und Finnland zusammen nimmt - nur 10 Objekte) ist ja doch übersichtlich. In der Immoblilien Zeitung stand in einem Beitrag am 13.12.2012 von Fabian Klingler, Vorstand bei Aberdeen Asset Management: "Der Rotterdamer Millennium Tower (Buchwert 64,8 Mio €) und das Bürohaus Capellalaan in Hoofddorp (69,8 Mio €) sind in finalen Verkausverhandlungen, beide wurden zuvor durch Neuvermietungen bzw. Vertragsverländerungen aufgewertet." Hinweis von mir: Hoofddorp wurde am 28.2.13 auf 53,9 Mio € abgewertet und der Millennium Tower steht zur Zeit mit 57,4 Mio im KAG-Preis. Warum sollten die Objekte nicht im nächsten halben Jahr veräußert werden können??? Dies sind zwei Beispiele für schnelle mögliche Verkäufe.

[atze50]

gerade das KPN-Gebäude halte ich für unverkäuflich, massiver Leerstand im Objekt u. am Standort!

[Degispezi]

@atze50:
Bei dem KPN-Gebäude meinst Du bestimmt das Objekt in Den Haag, Maanplein. Hier werden im Geschäftsbericht zwei Objekte als Maanplein aufgelistet. Das größere ist mit 58.000 qm wohl an KPN voll vermietet und stehe mit 102,4 Mio € in den Büchern (Bewertung vom 28.2.2013). Das kleinere Maanplein mit mit 25.000 qm zur Zeit wohl leer und steht mit 33,2 Mio € in den Büchern. Bei 26,2 Mio Anteilen entspricht dies 1,27 € pro Anteil. Und das sich das Objekt in Luft auflösen wird ist glaube ich nicht zu erwarten.
Aber was heute die Börsenkurse in Hamburg aufzeigen ist schon komisch. Die ersten Stücke handelte man mit 14,44 € (2.000 Stück) und die nächsten gingen mit 14,11 € (3.900 Stück) über den Tresen.
Mittags waren weitere 5.000 Stück zu 14,25 € gehandelt. Es sieht so aus, dass irgend jemand schon von einer größeren Abwertung auf das Center in Italien gehört hat und wohl darauf spekuliert, dass die Kurse weiter nachgeben werden. Ich kann dies nicht ganz nachvollziehen, denn die gestrigen Börsenkurse von 14,5 € hatten in meinen Augen schon viel zu viel Abwertungspotential im Preis.

[atze50]

hi,

ja genau. KPN selbst hat massive Schwierigkeiten u. ist daher kein solider Mieter…

ich kann mir kaum vorstellen das man in den Haag einen Investor findet, selbst wenn man massiv abwertet.;

bei dem niedrigen Börsenkurs kann man wohl nicht viel falsch machen, aber langsam müssten auch mal erste Verkaufsmeldungen kommen. Der Sep. rückt ja immer näher. - hab mir aber schon öfter die Finger verbrannt (p2-Value - dachte damals auch das es nicht noch weiter runter geht)

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.304.971 von atze50 am 26.03.13 15:01:11

verstehe ich nicht ... warum soll es keinen Investor für DenHaag geben?!

habe weiter zugekauft heute

[babbelino]

Moin,

die Immobilienmärkte in den Niederlanden, Italien und Frankreich sind tot. Damit sind 70% des Fonds immer noch abwertungsgefährdet und in meinen Augen nur mit heftigen Abschlägen verkaufbar. Genau wie es die Börse einpreist.

[Grossanleger]

Zitat von babbelino: Moin,

die Immobilienmärkte in den Niederlanden, Italien und Frankreich sind tot. Damit sind 70% des Fonds immer noch abwertungsgefährdet und in meinen Augen nur mit heftigen Abschlägen verkaufbar. Genau wie es die Börse einpreist.

Ja genau, Mausetot, da geht überhaupt nichts. Absolut unmöglich in diesen Ländern irgendwas zu verkaufen. Null, niente, nothing.Und schon gar nicht für die Pfeiffen von Aberdeen. Gar nichts. Nicht mal für massive Abschläge. Unmöglich.

Ohhhhhhhhhhhhh

Aberdeen Immobilien hat das Pariser Bürogebäude "Tour Mirabeau" an die französische Investmentgruppe Gecina veräußert. Das Objekt gehörte zum Portfolio des in Liquidation befindlichen Offenen Immobilienfonds Degi International. Der Kaufpreis habe moderat unter dem zuletzt ermittelten Verkehrswert gelegen, heißt es in einer Mitteilung. Im Halbjahresbericht zum 30. Juni 2012 wird der gutachterliche Wert auf 227,6 Mio. Euro beziffert. Die im 15. Arrondissement gelegene Immobilie verfügt über rd. 35.000 m² Mietfläche und ist zu rd. 90 % vermietet. Aberdeen wurde bei der Transaktion beraten von Le Breton and Partners, L’Etoile Properties Services und von BNP Paribas Real Estate im Rahmen eines Gemeinschaftsmandats mit Jones Lang LaSalle.


Never say never again...

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.306.643 von babbelino am 26.03.13 17:34:58

also so veralgemeinern kann man das nicht. in Paris in Frankreich geht einiges, ist immerhin auch der größte Büromarkt in Europa u. auch in Italien gibt es gute Standorte. Niederlande halte ich wegen des massiven Überangebots aber für sehr schwierig, wobei es da auch noch gute Immos gibt, aber dieser komische Bürostandort in Den Haag ist schon sehr schwierig.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.306.643 von babbelino am 26.03.13 17:34:58

meine Einschätzung ist auch das insgesamt noch massiv abgewertet wird, aber man trotzdem so 15 bis 20 % Rendite erzielen kann. Das Risiko dabei ist, da man länger auf die Schlussauszahlung warten muss, falls sich einige Immos nicht verkaufen lassen.

Wenn jetzt die Schuldenkrise nochmal hochkocht brechen gerade die schlechten Standorte zusammen.

[babbelino]

Moin,

der Kurs ist heute erstmals unter 14 in HH. Dürfte eine Folge der desaströsen Nachrichten um IVG sein.

[atze50]

ok, aber IVG hat glaub ich nichts damit zu tun.

[babbelino]

@atze50

Nein, dass sehe ich anders. Die Botschaft des IVG-Vorstands war unmissverständlich diese, dass wir es an den Immomärkten mit einer Kreditklemme zu tun haben. Hierin sehe ich auch den Hauptgrund für die schleppenden Immobilienabverkäufe der ehemals offenen Immofonds.

Das spezielle Problem des Degi ist es, dass der September mit Riesenschritten naht und dann neue Probleme (Grunderwerbsteuerthematik) entstehen. Ich persönlich glaube nicht, dass in den Sommermonaten Juli und August irgendetwas vorangehen wird. Da sind alle Entscheidungsträger im Urlaub. Somit haben wir eigentlich nur noch drei Monate (April, Mai, Juni) in den etwas bewegt werden kann.....

[Degispezi]

Die "Enteignung" in Zypern ist zur Zeit in aller Munde. Das jedoch in Deutschland, trotz Bafin-Aufsicht und strengen Reglementierungen, sich Immobilienfonds in Luft auflösen können, fällt fast niemanden auf. Schaut man sich die Börsenkurse vom DEGI Europa an, kann man wirklich meinen, dass sich das ehemalige "Betongold" auflöst und die Bafin mit anderen Aufsichtsbehörden schauen zu. Aber nun mal zu den Fakten des DEGI Europa.
Der KAG Preis steht zur Zeit bei 27,13 €. Der Börsenkurs in Hamburg am 28.3.2013 bei 14,00 € !!!!! Dies bedeutet einen Abschlag von 48%.

Was ist seit 2010 mit den derzeitigen Objekten im Bestand geschehen??

Teil I

Frankfurt: Theodor Heuss-Allee 112
29.9.2010 Abwertung von 108,9 Mio auf 102,1 Mio
2011 auf 97,4 Mio
194.2012 Abwertung auf 72,6 Mio €
entspricht 36,3 Mio Abwertungen = 33,33 %
Das Objekt hatte eine Leerstandsquote von 43 %; jedoch konnten 9.000 qm neu vermietet werden, dadurch nur noch ca. 10 % Leerstand

Den Haag, Maanplein
7.7.2010 Abwertung von 198 Mio auf 166,9 Mio
29.2.2012 166,9 Mio ( 122,3 + 44,6 Mio) auf 151,5 Mio (112,3/39,2)
28.2.2013 von 151,5 Mio auf 135,6 Mio
wobei das vermietete Objekt mit 102,4 Mio und das leerstehende Objekt mit 33,2 Mio bewertet wird.
Abwertungen von 62,4 Mio € entsprechen einen Rückgang von 31,5 %

Hoofddorp, NL
24.9.2010 von 82,6 Mio auf 72,4 Mio
26.9.2011 auf 69,8 Mio
6.8.12 auf 59,9 Mio
28.2.2013 auf 53,9 Mio
Das Objekt ist voll vermietet und trotzdem ein Rückgang von 28,7 Mio; dies entspricht 34,7 %.

Diese Abwertungen zeigen, dass Zypern mit 37,5 % Beteiligung der Vermögen ab 100T€ gar nicht so viel ist, da der Börsenpreis vom DEGI Europa ja nochmals 48 % unter den obigen Gutachterwerten liegt.

Teil II folgt.

[Degispezi]

Teil II Was ist mit den DEGI Europa Objekten seit 2010 geschehen?

"Millennium Tower" Rotterdam
am 27.7.2010 von 79,3 Mio € auf 64,8 Mio € abgewertet
am 25.7.2012 von 64,8 Mio € auf 57,4 Mio €
entspricht 21,9 Mio Abwertungen (27,6 %) für ein Objekt im Zentrum von Rotterdam. Im Objekt ist ein Hotel und zusätzlich 13 Obergeschosse für Büros. Leerstandquote hier allerdings 40 %.

Finnland: Tieto Enator 1 - 3 (3 Objekte)
am 31.1.2011 von 87,4 Mio auf 80,1 Mio
am 30.1.2012 auf 77,5 €
am 29.1.2013 auf 71,1 Mio
entspricht 16,3 Mio (18,6 %) Abwertungen für drei Objekte die voll vermietet sind an ein führendes IT-Dienstleistungsunternehmen mit Mietlaufzeit von über 6 Jahren.

Tschechische Republik, "The Park - Prag" 4 Objekte
9.8./7.10.2010 von 146,7 Mio auf 128 Mio €
9.8.2011 auf 124,7 Mio
9.8.2012 auf 123 Mio €
dies sind 23,7 Mio (16,15 %) Abwertungen bei einer Leerstandsquote von 2,5 %.

"Bodio Center" Mailand Beteiligung 60 %
Wert der Beteiligung am 7.10.2010 von 60,6 Mio auf 54,7 Mio € abgew.
am 8.10.2012 auf 48,18 Mio €
am 20.3.2013 auf 42,3 Mio €
diese 18,3 Mio Abwertungen entsprechen 30,2 % für ein Objekt, das zu
100 % vermietet ist.

"Franciacorta Outlet Village" IT
90 % Beteiligung am 12.7.2010 von 185,4 Mio auf 156,6 Mio
(100 % Beteiligung wären 202,8 Mio € gewesen)
100 % Beteiligung am 4.4.2011 von 174 Mio auf 160 Mio
am 2.4.2012 von 160 Mio auf 156 Mio €
entsprechen von 202,8 Mio auf 156 Mio ./. 46,8 Mio (23 %)
Outlet-Center mit namhaften Mietern wie Nike Factory Store usw.
Vermietungsquote 85,4 %.

FR Paris: River Plaza
5.7.2010 von 170,6 Mio auf 146,8 Mio
4.7.2011 auf 143,0 Mio
3.7.2012 auf 132,5 Mio
entspricht 38,1 Mio € Abwertungen (22,3 %)für ein an Firmen wie Lóreal, Fujitsu usw. vermietetes Objekt mit einer Vermietungsquote von 92,4 %.

Was wäre wohl mit den Bewertungen der Objekte in den Jahren seit 2010 geschehen, wenn der Fonds nicht aufgelöst worden wäre. Wäre das Schneeballsystem der noch offenen Immoblilienfonds wie DEKA, Hausinvest usw. auch möglich geworden. Die Bafin sollte sich die noch offenen Fonds und deren Wertentwicklungen und die zur Abwicklung stehenden Immoblilienfonds mal genau anschauen. Zypern ist auch in Deutschland möglich.

Mein Fazit ist: Es wird bis zum Verkauf noch Abwertungen geben; aber die 48 % Abschlag vom KAG Preis auf den Börsenkurs sind in keinster Weise gerechtfertigt, da wie oben beschrieben, schon extreme Abwertungen erfolgten und der Fonds überschaubar ist.

[babbelino]

@degispezi

Apropros Abwertungen: Am Freitag gab es wieder eine kleinere Abwertung. Weisst Du, warum es sich dabei handelte?

Zu Deinem arbeitsaufwändigen Posting: Es macht in meinen Augen keinen Sinn, von den historischen Abwertungen und den jetzt bestehenden Leerstandsquoten auf die Werthaltigkeit der Immobilien zu schliessen. Mietverträge können Sonderkündigungsrechte enthalten. Mit dieser Problematik hatte der Degi in der Vergangenheit auch schon zu kämpfen. Es würde mich überhaupt nicht überraschen, wenn der bevorstehende Wechsel des Asset Managers im September erneute Sonderkündigungsrechte auslösen würde. Das größte Problem sind aber die nach wie vor bestehenden Overrents.

[Degispezi]

@babbelino
Warum der KAG Preis am Donnerstag um 3 Cent zurückgegangen ist, kann ich nicht sagen. Aber ich rate jeden einmal einen Taschenrechner zu nehmen und von den jetzigen Gutachterwerten nochmal 48 % Abschlag zu rechnen. Dann sieht man, mit welchen Preisen die Börse die Objekte bewerten würde. --- Und diese Bewertungen kann ich mir auch bei den Leerständen nicht vorstellen. Wobei ja einige wirklich gute Objekte noch im Bestand sind. Übrigens werde ich die Zahlen, die ich in meinen obigen Postings zusammengestellt habe dazu verwenden, um Aberdeen, die Bafin, BVI mit einigen lästigen Fragen zu beschäftigen. Allerdings muss letztendlich abgewartet werden, was bei Auflösung des Fonds tatsächlich herauskommt. Und sollte es wirklich in Nähe des Börsenpreises gehen, dann gute Nacht Deutschland.

[atze50]

Übrigens werde ich die Zahlen, die ich in meinen obigen Postings zusammengestellt habe dazu verwenden, um Aberdeen, die Bafin, BVI mit einigen lästigen Fragen zu beschäftigen.

ja mach das bitte und halte uns auf dem laufenden.

[babbelino]

@Degispezi

Eine gute Idee. Die Transparenz von Aberdeen ist stark verbesserungswürdig. Tiefergehende Fragen können von der Hotline nicht beantwortet werden. Das Management schottet sich ab. Für kleine Sparer, die hier brav jahrelang eingezahlt haben ist das Ganze ein Riesendesaster.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.334.389 von Degispezi am 30.03.13 16:56:58

@degispezi

Vielen Dank für Deine Beiträge hier im Forum. Eine Nachfrage hätte ich zum Outlet-Center. Wo nimmst Du die 85,4 % Vermietungsquote her und per welchem Stichtag soll die sein ?

[Degispezi]

@rueckhand
Die Leerstandsquote vom "Franciacorta Outlet Village" (Brescia) in Höhe von 14,8 % habe ich aus der Objektpräsentation mit Stichtag 31.12.2012 auf den Internetseiten von Aberdeen entnommen. Allerdings habe ich auch direkt im Internet unter:
www.franciacortaoutlet.it
mir bei "Negozi" unter Mappa
einen Lageplan angeschaut. Hier kann man auf die einzelnen Geschäfte klicken und man sieht, wer Mieter ist. Sofern kein Name auftaucht ist Leerstand. Und hier sind die meisten Geschäfte (z.B. Nikestore und andere namhafte Mieter)vermietet.
Also einfach mal das Objekt im Internet anschauen.

[Degispezi]

@rueckhand
hier der Link zum Outlet Plan
http://www.franciacortaoutlet.it/website/web/app.php/it/mapp…
Mieter z.B. Nike Factory Store, Puma Outlet, Adidas, Levi´s Dockers outlet factory, Timberland usw.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.338.605 von Degispezi am 01.04.13 09:47:10

@degispezi

Danke für Deine Antwort und den Link. Die Objektpräsentationen per 31.12.12/31.1.13 kannte ich auch; deswegen meine Nachfrage, da in meinem Download nur ein Leerstand von 4,8 % aufgeführt ist und nicht 14,8 %. Morgen nachmittag werden wir ja die NAV-Reduzierung sehen und in den Informationen zur Anteilpreisänderung dürfte dann wohl auch die Leerstandsquote nochmal aktualisiert werden.

[atze50]

Hi,

was haltet ihr eigentlich von dem Kanam-Fonds od. dem UBS-Fonds?

die notieren zurzeit auch mit einem Mega-Abschlag...

[Degispezi]

@rueckhand
Du hast recht, die Leerstandquote beim Outlet Village" ist nur 4,8%
Ich habe in meinen Unterlagen einen Ausdruck, wo eine Quote von 14,8 % vermerkt sind. Ich habe mich schon gewundert, als die den Lageplan mit den Geschäften durchgeklickt habe, was alles für Mieter im Objekt sind, dass eigentlich gar nicht so viel leer steht. Na umso besser.

@atze50
Kanam-Fonds und UBS-Fonds (du meinst wohl CS-Fonds) beobachte und analysiere ich nicht. Ich habe nur aus alten Vertriebszeiten den DEGI Europa auf meiner Watchliste. Hatte in den 80er bis Mitte 90er-Jahre mit dem Fondsmanagement schöne Erlebnisse. Das waren noch Zeiten. Da waren mit den Geschäftsführern Profis am Werk.

[atze50]

den mein ich… UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe

[zeltsysteme]

Degispezi, danke für die Auflistung.

Man sollte aber die nicht unerhebliche FK-Quote vergessen. MS P2 Value hat nun (nach Verkauf HH) rund 25% Netto-Cash, insofern ist bei ähnlicher Schreckensbilanz hier ein deutlich geringerer Abschlag zum NAV gerechtfertigt. Auch konnte MS bislang mehr Objekte verkaufen.

[zeltsysteme]

Zitat von zeltsysteme: Degispezi, danke für die Auflistung.

Man sollte aber die nicht unerhebliche FK-Quote vergessen. MS P2 Value hat nun (nach Verkauf HH) rund 25% Netto-Cash, insofern ist bei ähnlicher Schreckensbilanz hier ein deutlich geringerer Abschlag zum NAV gerechtfertigt. Auch konnte MS bislang mehr Objekte verkaufen.

Nachtrag: Schulden der Objektgesellschaften sind auszuklammern in dem die entsprechenden Objekte mit Null in den NAV eingehen. Eine andere Erwartungshaltung sollte man nicht haben.

[babbelino]

Moin,

die bei Aberdeen sind wirklich lustig. Heute gab es schon wieder eine heftige Abwertung um 0,51 Euro. Dabei ist auf der Homepage noch nicht einmal zu lesen, was der Grund für die Abwertung vom Donnerstag letzter Woche war....

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.347.025 von babbelino am 02.04.13 17:15:01

Nun, es dürfte sich um die alljährliche Abwertung des Fraciacorta Outlet Village handeln. Offensichtlich unter 10 % Abwertung. Hier im Forum wurde ja schon mehr befürchtet. Wie lange die Einstellung auf der Homepage dauern kann, haben wir ja zuletzt beim Degi International gesehen. Ich persönlich rechne nicht damit, dass die 3 cents vom Donnerstag überhaupt kommentiert werden. Hier kann es sich um die Einbuchung von Baukosten, Steuern etc. handeln.

[Degispezi]

Ich bin auch wie "rueckhand" der Meinung, dass es bei den 0,51 € Rückgang des KAG Preises von 27,13 € auf 26,62 € um eine Abwertung auf das "Fanciacorta Outlet Village" handelte. Es stand seit 2.4.2012 mit 156,0 Mio in den Büchern. Der Rückgang um 0,51 € bedeutet bei 26.194.028 Anteilen eine Abwertung um ca. 13,3 Mio € und dies ist gar nicht mal so schlecht. Ich hatte, nachdem das deutlich kleinere Objekt "Bodio Center" (von 48,2 Mio auf 42,3 Mio) mit der Risiken "Italien" am 20.3.2013 abgestuft wurde, mit einem höheren Abschlag beim Outlet Village spekuliert. Ich ging von 1 € aus. Das Outlet Village Einkaufscenter hat nur eine Leerstandsquote von 4,8 % und hat viele namhafte Mieter.
Die 3 Cent vom Donnerstag wird Aberdeen sicherlich nicht kommentieren; aber das ist ja wirklich kein Beinbruch. Wichtig wäre nur, dass es sich wirklich um das große Objekt "Outlet Village" bei der Abwertung handelt, dann wäre meine Planung sogar noch besser als ich in den letzten Tagen schon schrieb.

[Degispezi]

Noch eine kleine Rechnung, sofern es bei der heutigen Abwertung das Franciacorta Outlet Village handeln sollte:
Das Outet Center stand 2010 noch mit 202,8 Mio € in den Büchern; jetzt würden noch 142,7 Mio € veranschlagt werden. Würde der Börsenkursabschlag (KAG Preis 26,62 € zum heutigen Hamburger Kurs von 13,90 €) gerechtfertigt sein, dann würden 47 % Abschlag bedeuten, dass das Objekt nur mit 75,7 Mio verkauft werden könnte. Bitte schaut Euch das Outlet Center mit seinen Mietern und Umfeld einfach im Internet unter: www.franciacortaoutlet.it
selbst an und entscheidet, ob die Börse wirklich immer recht hat.

[Degispezi]

Aberdeen bestätigt die Abwertung am 2.4.2013, wie von uns bereits erwartet, dass das "Franciacorta Outlet Village" um 16,0 Mio von 156 Mio auf 140 Mio € abgewertet wurde.
Begründung wäre auch für Hausinvest und DEKA Immoblilien Europa von Interesse: "Grund für die Reduzierung des Verkehrswertes ist die marktbedingte Anpassung des Liegenschaftszinssatzes". Noch offene Immobilienfonds bitte aufwachen!!!!! oder anderes ausgedrückt: Politiker in verantwortlichen Positionen bitte aufwachen!!!!

[babbelino]

@degispezi

Was haben denn Politiker mit dem Liegenschaftszinssatz zu tun?

[Degispezi]

@babbelino
Es geht mir darum, dass jedem in Deutschland bewusst wird, dass bei "offenen" Immobilienfonds, trotz der Änderungen im letzten Jahr, etwas nicht stimmt. Es kann nicht sein, dass Fonds die noch "vertrieben" werden, andere Bewertungsansätze haben, als die Marktgegebenheiten eigentlich vorgeben. Die Verantwortlichen in den Fondsgesellschaften müssen wissen, dass ihnen auf die Finger geschaut wird. Und es ist etwas anderes, ob ich oder Du oder aber eben ein Politiker die Bafin anschreibt und sich Auskunft über die Abwicklung bzw. das Bewerten von Immobilienfonds geben lässt. Ich möchte jedenfalls, dass niemand sagen kann: das haben wir nicht gewusst.

[babbelino]

@Degispezi

Der Liegenschaftzinssatz hat nichts mit Politikern und nur eingeschränkt mit Bewertungsansätzen zu tun. Vielmehr spielen Mietpreisveränderungen eine Rolle. Ganz offensichtlich standen beim Franciacorta Mietverträge zur Verlängerung an (daher die zwischenzeitliche Unklarheit ob nun 84% oder 95% vermietet sind). Diese Mietverträge wurden offenbar verlängert, nur leider zu schlechteren Konditionen als bisher.

[Degispezi]

DEGI Europa was steht in nächster Zeit an??
KAG Preis 26,65 € Börsenpreis 14,00 € Abschlag 12,65 € = 47,4 %

Als nächstes steht das Bürogebäude in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112 zur Gutachterbewertung an. Ich bin gespannt wie dieses Objekt in einer sehr guten Lage in Frankfurt (Standort, Standort, Standort)neu bewertet wird. Die Leerstandquote hat sich von 43,6 % auf wohl ca. 10 - 15 % vermindert, da 9.000 qm neu vermietet werden konnten. Da das Objekt im Jahr 2010 mit noch 108,9 Mio € bewertet wurde, sollte eigentlich durch die Neuvermietung nicht viel Platz für eine niedrige Bewertung sein. Eigentlich müsste es eine höhere Gutachterbewertung geben. Mal abwarten, was kommt. Vielleicht gilt bei Immobilien ja nicht mehr: Standort, Standort, Standort
(Letzt Bewertung war am 19.4.2012 von 97,4 Mio auf 72,6 Mio)

Als nächstes wäre das River Plaza bei Paris dran. Letzte Bewertung war am 3.7.2012 von 143 Mio auf 132,5 Mio €. Das Objekt war 2010 mit 170,6 Mio bewertet. Beim Standort kann man auch von keiner schlechten Lage sprechen. Die Leerstandsquote beträgt 7,6 % und es sind namhafte große Konzerne (Lóreal, Fujitsu usw.) als Mieter in dem erst 2010 auf Kostensenkung bei Strom und Wasserverbrauch durchgeführten strategischen Programmes. Ich veranschlage eine Abwertung von ca. 12,5 Mio, dann sind wir bei einem Gutachterwert von 120 Mio und demzufolge bei einer Abwertung von 30 % gegenüber 2010. (Der KAG Preis sollte einen Abschlag von 0,50 € dann haben).

Als dritte Neubewertung wäre der Millennium Tower in bester Lage im Zentrum von Rotterdam. (Lage, Lage, Lage). Das Objekt wurde letztmalig am 25.7.2012 mit 57,4 Mio bewertet. Im Jahr 2010 stand das Objekt bei 79,3 Mio. Aufgrund eines hohen Leerstandes, trotz der guten Lage, Lage, Lage in Höhe von 40,5 % veranschlage ich einen Rückgang um 7,4 Mio auf 50 Mio. Das wären dann seit 2010 29,3 Mio oder in Prozent: minus 37 % (Der neue Abschlag wären ca. 0,30 €)

"The Park" in Prag mit 4 Objekten war am 20.8.2012 mit 123,0 Mio letztmalig bewertet worden. Im Jahr 2010 lag der Wert bei 146,7 Mio. Die Leerstandsquote beträgt nur 2,5 %. The Park liegt im "Primary Business District" von Prag. Ich schätze eine Abwertung von ca. 13 Mio auf 110 Mio Gutachterwert.(Dies bedeutet ca. 0,5 € Abschlag).

Alle anderen Objekt wurden im Jahr 2013 bereits neu bewertet.
Ich komme jetzt aber nur auf 1,3 € Abschlag durch die zu erwartenden Neubewertungen in diesem Jahr.

Wenn der Börsenkurs gerechtfertigt sein würde, würden noch 11,35 € Abwertungen anstehen; oder in EURO 297 Mio. Es werden wohl einige Objekte verschenkt werden müssen.
In diesem Sinne, auf eine spannende Zeit bis 30.9.2013

[Degispezi]

Nachdem mich ein Freund angesprochen hat zu dem Thema Fremdfinanzierung im DEGI Europa möchte ich auch hierzu Stellung nehmen:

Derzeit hat der Fonds einen Inventarwert von 698 Mio Euro.
(26,65 x 26.194.028 Anteile; siehe auch Auflösungsreport Februar 2013: 714,3 Mio ./. Abwertungen 20.3. und 2.4. in Höhe von 22 Mio + Mieteinnahmen)

Der Inventarwert setzt sich zusammen aus
Gutachterwerte der Immoblilien 830 Mio
+ Liquidität ca. 50 Mio
./. Kreditvolumen 133 Mio (Zinsbindungen laufen in
nächster Zeit aus, keine
großen Vorfälligkeits-
Entschädigungen).
__________
747 Mio
./. Rückstellungen 49 Mio
__________

Inventarwert 698 Mio

Die Aufstellung zeigt, dass ich Immobilien mit einem Gutachterwert in Höhe von 830 Mio € noch habe. Von diesen Werten gehen die künftigen Herabsetzungen aus, daher vernachlässige ich die Kredite, da ich ja auch nicht die Liquidität und die Rückstellungen berücksichtige.

Wenn ich mir vorstelle, dass die Börse auf 830 Mio Immo-Vermögen einen Abschlag von 300 Mio macht, nachdem die Objekte seit 2010 schon deutlich abgewertet wurden, verstehe ich nicht, warum Anleger Gelder in "Inflationsanleihen" mit einer Minusverzinsung anlegen. Haben Immobilien eigentlich keinen Inflationsschutz???

[atze50]

Hi Degi,

ja ich kann mir den Abschlag auch nicht erklären, aber vllt. rechnet der Markt einfach damit das einige Objekte im Fonds unverkäuflich sind bzw. erst in ein paar Jahren veräußert werden könnten u. man deshalb evtl. noch sehr lang auf sein Geld warten muss.

Langsam sollten auch echt mal Verkaufsmeldungen kommen, weils bis September sonst echt sehr eng wird.

und wenn man sich andere geschlossene Immofonds anschaut, dann haben die ähnlich hohe Abschläge (UBS (D) 3 SECTOR REAL ESTATE EUROPE)

[Degispezi]

@atze50
Ich gebe Dir recht, daß wohl einige Objekte im Fonds noch einige Zeit bleiben werden. Aber der Börsenpreis "tut" ja so, als ob bis 30.9.2013 gar nichts mehr zu einem aktzeptablen Preis verkauft werden kann.
Im letzten Geschäftsbericht per 30.9.2012 sind auf Seite 39 "Vorlaufkosten für geplante Objektverkäufe in Höhe von 0,6 Mio € aufgeführt. Es gibt Rückstellungen (Seit 40 im Geschäftsbericht) in Höhe von 49,7 Mio. Es wurde in der Immoblilien Zeitung vom 13.12.2012 vom DEGI Geschäftsführer gesagt: Der Rotterdamer Milleniöum Tower und das Bürohaus Capellalaan in Hoofddrorp sind in finalen Verkaufsverhandlungen, beide wurden zuvor durch Neuvermietungen bzw. Vertragsverlängerungen aufgewertet.
Also wenn da nichts verkauft werden kann bis 30.9.2013 dann verstehe ich die Welt nicht mehr.
Da es im Grunde beim DEGI Europa ja nur noch 10 Objekte sind (wenn ich Prag und Helsinki als jeweils 1 Obhekte zähle) ist der Fonds ja doch überschaubar.
Letztendlich werden wir ja im nächsten halben Jahr etwas mehr Auschluß bekommen, warum der Börsenpreis immer noch so einen hohen Abschlag macht. Ich jedenfalls bleibe zuversichtlich, dass man einen großen Teil seiner jetztigen Investition zurückbekommt. Und wenn es mit einigen Objekten mit der Verwertung dann etwas länger dauert, kann ich auch damit leben. Die Immobilien sollten sich halt nicht in Luft auflösen. Aber das kann ja mit Geldern auf Bankkonten (siehe Zypern) auch passieren. In diesem Sinne, warten wir es ab.

[babbelino]

Moin,

der Hinweis von Atze ist richtig. Ein Abschlag von 30 bis 40% auf den NAV ist kein Alleinstellungsmerkmal des Degi sondern momentan charakteristisch für die Assetklasse "abzuwickelnde Immobilienfonds". Die Frage ist es, ob es sich hier tatsächlich um eine fundamentale Unterbewertung handelt die sich wieder korrigieren wird oder ob diese Abschläge nicht tatsächlich gerechtfertigt sind. Ungünstig für die Halter dieser Fonds ist es, dass mit der Rückübertragung der Immobilien an die Depotbank ein fester Termin im Raum steht und keiner so richtig weiss, was danach passiert (neuer Manager? Zahlung von Grunderwerbsteuer?). Vor allem ungünstig ist es, dass man in einem schwieriger werdenden Immobilienmarkt vom Käufer zum Verkäufer mutiert ist. Und das zeitgleich mit vielen anderen Markteilnehmern, die kumuliert ein vermutlich immer noch zweistelliges Milliardenvermögen verwerten müssen.

Natürlich wäre ein Verkaufserfolg eine schöne Sache. De facto

[Degispezi]

@babbelino
Der Abschlag beim beträgt zur Zeit 46 % und die Objekt sind seit 2010 schon deutlich abgewertet worden.

Frankfurt TH ./. 33 %
Den Haag, Maanplein ./. 32 %
Hoofddorp ./. 35 %
Rotterdam Mill.Tower ./. 28 % (neue Bewertung wohl im Juli)

Helsinki ./. 35 % (am 13.6.2010 noch bei 109,9 Mio; ich ging bisher vom 14.6.2010 von 87,4 Mio aus)

Prag ./. 16,2 % (neue Bewertung wohl im August)
Outlet Village IT ./. 31 %
River Plaza ./. 22 % (neue Bewertung wohl im Juli)

Natürlich werden die Objekte nochmals einen niedrigeren Verkaufspreis erzielen als die derzeitigen Gutachterpreise im KAG Preis darstellen. Aber nur noch die Hälfte erzielbar auf bereits um über 30 % abgewertete Immobilien????
Bei einem DAX Stand von fast 8.000 Punkten und Rentenrenditen von unter 2 % sehe ich in anderen Anlagen größere Risiken.

Aberdeen ist für mich zwar eine sch..... Gesellschaft; aber trotzdem deuten die Anzeichen darauf hin, dass bis Ende der Verwaltungszeit von Aberdeen doch das ein oder andere Objekt verkauft werden kann.
Also bleibe ich weiter optimistisch und kann die Börsenpreise für DEGI Europa (aber auch für die anderen abzuwickelnden Fonds) nicht verstehen. Nur habe ich mich auf den DEGI "eingeschossen", da dieser für mich sehr übersichtlich ist und mir Geschäftsberichte und Daten der Objekte im Internet genau angeschaut habe.

[Degispezi]

Bei meiner Aufstellung fehlte noch das Objekt
"Bodio Center" (60 % Beteiligung) mit einer bisherigen Abwertung
von 30,2 %.

[babbelino]

@Degispezi

Meines Erachtens macht es wenig Sinn, aus der Höhe der vorgenommenen Abschreibungen zu folgern, dass die Bewertungen einen Boden gefunden haben und nicht mehr stark fallen können. Für die potentiellen Käufer sind Faktoren wie Laufzeit der Mietverträge, Mieterbonität, Sonderkündigungsrechte, Preisgleitklauseln, Instandhaltungsstau, Höhe der Nebenkosten, Verwaltungsaufwand, Wettbewerbsumfeld etc. relevant. Ob das Bodio 30% billiger als vor zwei oder drei Jahren ist, ist denen völlig egal. Maßgeblich sind immer die erwarteten Ertragswerte der Immobilien.

[Degispezi]

@babbelino
Und genau diese Faktoren sollten ja eigentlich die Gutachter berücksichtigen. Dafür gibt es meines Erachtens Gutachter, die aufgrund dieser Fakten Werteinschätzungen abgeben. Aber letztendlich werden wir ja sehen, ob sich die Immobilien des DEGI Europa tatsächlich langsam in Luft auflösen. Hoffentlich müssen die Anteilseigner nicht auch noch "Entsorgungskosten" tragen und Zuzahlungen leisten.

[atze50]

wenn man eins aus dem ganzen Desaster bei den OIF lernen sollte, dann das die sog. Gutachter den Fonds mehr geschadet als genutzt haben!

Bzw. ist die Erstellung eines Gutachtens nach Deutscher Methode total wertlos, weil sie meist total weit weg vom Markt ist. - Durch die Gutachten konnten u. können sich die Manager ja bis heute immer aus ihrer Verantwortung stehlen, weil sie ja immer auf die Gutachten verweisen können. Dazu sind diese Gutachten ziemlich teuer u. machen einen großen Teil der Fondskosten aus.

[Degispezi]

Gestern (11.4.2013) hat jemand an der Börse Hamburg um 14.37 Uhr 10.200 Stück zu 13,85 € und um 14.40 Uhr zu 14,00 € gekauft. Immerhin eine Kaufsumme von ca. 288.000 €. Ich sehe dies wie eine Investition in ein "Private Equity". Es wird wie in ein "problembehaftetes Unternehmen" investiert, dass zur Zeit deutlich unter dem Marktwert erwerbbar ist. Ziel ist dieses Objekt aufzulösen und relativ schnell zuminest seinen Einsatz zu erhalten. Die nicht sofort zu veräußernden Immobilien werden eben später nach und nach verkauft. Dies ist natürlich eine andere Strategie als für einen Anleger, der zu KAG Preisen kauft, wie z.B. beim Hausinvest, DEKA Immobilien Europa usw.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.415.543 von Degispezi am 12.04.13 09:03:13

naja und heute gibt's es reichlich Angebot zu 14 und keine Nachfrage mehr .... derzeit müssen wir uns eingestehen dass es mehr Verkäufer als Käufer wie uns gibt

finde die Sache auch sehr spannend und interessant aber der Kurs läuft weiter gegen uns

lassen wir uns einmal überraschen was Aberdeen noch so abliefert

[GustavOemark]

und die 13,00 in Sicht.... tssss

[Degispezi]

Ich frag mich wirklich, wer zu diesen Kursen verkauft. Wenn ich mir vorstelle, was es in den letzten Jahren alles mit Versicherungsfonds, Schiff-Fonds, anderen geschlossenen Fonds für Probleme gab, fühle ich mich weiterhin mit DEGI Europa als "Privat Equity" Fonds mit deutlichen Abschlag zum Inventarwert eigentlich ganz wohl. Obwohl mich natürlich Aberdeen auch gewaltig nervt. Außer Ankündigungen war ja die letzten zwei Jahre nichts gewesen. Aber bis zum 30.9.2013 wird es etwas mehr Klarheit geben.

[mini-investor]

Kurs in HH 13,98€, aber großer Abgabedruck (10.000) und kaum Nachfrage.

[Degispezi]

Das im April zur Neubewertung (Gutachter) anstehende Gebäude in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112, kann im Internet unter:
www.tha112.de
besichtigt werden.
Es sind zur Zeit Mietflächen von 1.780 qm und 1.960 qm zur Vermietung frei. Diese Flächen können auch als kleinere Flächen angemietet werden. Daher beträgt die Leerstandquote z.Zt. nur noch 12,9 %. Das Objekt macht einen guten Eindruck und sollte eigentlich gut verkaufbar sein. Macht Euch selbst einen Eindruck und schaut Euch das Objekt im Internet an. Für mich wäre es ein Skandal, wenn trotz der erfolgten Neuvermietung von 9.000 qm die Gutachter den Wert nochmals reduzieren würden. 72,6 Mio müssten eigentlich aufgrund der guten Lage des Objektes und deren Zustand erzielbar sein.

[Degispezi]

Das Objekt Millennium Tower in absolut zentraler Lage in Rotterdam steht im Juli 2013 zur turnusmäßigen Bewertung an. Die hohe Leerstandsquote in Höhe von 40 % überrascht, da das Manhattan Hotel als großer Mieter schon mal einiges an Fläche gemietet hat.
Ein Link zum Hotel im Internet:
http://www.manhattanhotelrotterdam.com/default-en.html

Ansonsten können über Wikipedia auch Informationen zum Millennium Tower abgefragt werden.
Der Link hierzu:
http://en.wikipedia.org/wiki/Millennium_Tower_(Rotterdam)

Eigentlich kein schlechtes Objekt, dass im Jahr 2000 fertiggestellt wurde.

Bewertung 2010 79,3 Mio €; letzte Bewertung 57,4 Mio € (25.7.2013)
Ich vermute eine Abwertung von 7,4 Mio € (würden rund 0,30 € Abschlag bedeuten. Dann würde das Objekt mit 50 Mio € bewertet und hätte seit 2010 einen Abschlag von 37 % für das Objekt mit ca 30.000 qm in sehr guter Lage.
Daher sollte trotz des derzeitigen hohen Leerstandes ein Verkauf zu einem akzeptablen Preis möglich sein. Es wurde ja bereits im Dezember 2012 vom Vorstand von Aberdeen gesagt, dass man für das Objekt in finalen Verkaufsverhandlungen steht.
Das Objekt sollte keinen zu großen Abschlag mehr im KAG Preis ausmachen.

[mini-investor]

Jetzt sind die 13 tatsächlich fast da.

[Degispezi]

Da ich mich in den letzten Wochen mit den Objekten des DEGI Europa sehr stark beschäftigt habe und zu dem Entschluss gekommen bin, dass die Objekt gar nicht so schlecht sind, kann ich natürlich den derzeitigen Börsenkurs von 13,40 € überhaupt nicht verstehen.
Folgende Tabelle zeigt die Objekte mit den Werten aus dem Geschäfts-bericht 30.9.2009 - GB 30.9.2012 -akt. Bewertung- Börsenbewertung

Frankfurt 113,7 - 72,6 - 72,6 - 55 Mio
Maanplein 198 - 151,5 - 135,6 - 65 Mio
Hoofddorp 82,1 - 59,9 - 53,9 - 40 Mio
Millennium 80,3 - 57,4 - 57,4 - 40 Mio
Helsinki 109,9 - 77,5 - 71,1 - 50 Mio
Prag 148,5 - 123 - 123 - 70 Mio
Mailand 66,6 - 54,1 - 42,3 - 30 Mio
Outlet IT 202,8 - 156 - 140 - 75 Mio
Paris River 175,7 - 132,5 - 132,5 - 70 Mio

= (1.177,6) (884,5) (828,4) (495)

+ Cash 50 Mio 50
./. Kredit 132,8 132,8
./. Rückst 50 50

(695,6 Mio) (362,2 Mio)
bei 26.194.028 Anteile je Anteil 26,55 € 13,80 €

Fazit: Die letzte Spalte zeigt einen Preis, den das Objekt erzielen müsste, um den Börsenpreis in etwa gerecht zu werden.
Bitte meine Kommentare der letzten Tage, Wochen mal anschauen. Hier habe ich von der "Qualität" der Objekte Stellung bezogen.
Von da her, werde ich in nächster Zeit die Börsenkurse, die ich eh nicht mehr verstehe, kommentieren. Ich habe jedenfalls heute meine Restposition gekauft und fühle mich wohl dabei. Nach den Abschlägen seit 2009 von 30 % nochmal einen Abschlag von 50 % für die Objekte, sehe ich als "Investor" eines "Private Equity Fons". Werte unter Wert kaufen und einzeln verkaufen.

[mini-investor]

Große Nachfrage in HH (16000),doch der Kurs bleibt bei knapp 13.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.462.993 von mini-investor am 18.04.13 18:53:29

...erster Nachkauf ( ca. 1/4 des geplanten Nachkaufvolumens ) gestern zu 13,24 €. NAV-abschlag über 50 %.

nanu

[mini-investor]

KAG-Kurs um 41 ct gefallen.Bewertung oder Verkauf?

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.472.181 von mini-investor am 19.04.13 18:36:04

Ich sehne auch mal einen Verkauf herbei. Sieht mir eher nach der Abwertung für Frankfurt aus, die letztes Jahr auch am 19.4. war.

[Degispezi]

Ich bin auch überzeugt, dass der KAG-Preis Rückgang von 0,41 € eine Neubewertung des Objektes in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112 ist.
Allerdings finde ich es einen Skandal, wenn dies so ist. Das Objekt stand mit 113,7 Mio im Geschäftsbericht per 30.9.2009. Wurde dann aufgrund hoher Leerstandquote auf 72,6 Mio (19.4.2012) abgewertet. Nun wurde die Leerstandquote aber auf ca 12 % zurückgefahren und trotzdem wohl um nochmal 10,6 Mio auf nun 62 Mio abgewertet. Schaut Euch einfach an, was unter
www.tha112.de
Aberdeen zu diesem tollen Objekt selbst schreibt.
Ich habe bereits Aberdeen angeschrieben und angekündigt, dass ich genau dieses Objekt als Beispiel für eine beispiellose Geldvernichtung heranziehen werde und BAFIN und weitere Institutionen mit Briefen und E-Mail´s "beglücken" werde.
Meine Forderungen an Gesetzgeber, Bafin usw. "Sondergutachter" bei in Abwicklung befindlichen Fonds, die auch prüfen, ob alles mit rechten Dingen zugeht, oder ob die Immobilien nach "unten gepflegt" werden, um einem Anderen ein Schnäppchen anbieten zu können.

[Degispezi]

Sofern das Objekt in Frankfurt auf 62 Mio abgewertet wurde, möchte ich folgende Rechnung aufstellen.
29.000 qm Nutzfläche/Büro á 14 € Miete pro Monat= 4,9 Mio pro Jahr
Dies wäre ein Faktor von 12,65 der Jahresmiete für das Objekt.
Dies würde in etwas einer Rendite von 8 % entsprechen.
Selbst bei einem Mietpreis von 10 € pro qm wären dies immer noch 5,6 % Rendite.
(29.000 x 10 € = 290.000 x 12 = 3.480.000 € pro Jahr bei 62 Mio Einsatz = 5,6 % Rendite)
Und jetzt schaut man sich noch den Börsenabschlag von fast 50 % zum KAG Preis an.

[babbelino]

@all

Degispezi hat vollkommen Recht, wenn er hier von einem Desaster spricht. Sollte die neuerliche Abwertung tatsächlich ausschließlich das Objekt in der Theodor-Heuss-Allee betreffen, wäre dies für mich erstaunlich und sehr besorgniserregend. Das Problem ist es, dass wir (noch) nicht wissen, zu welchen Konditionen das Objekt neu vermietet worden ist. Leider scheint es so zu sein, dass längerfristige Neuvermietungen nur zu so schlechten Konditionen durchgeführt werden können, dass sie massive Auswirkungen auf die Verkehrswerte haben. Ohne die zehnjährigen Mietverträge sind die Objekte aber schlichtweg nicht verkaufbar, weil die Banken sonst den Käufern keinen Kredit geben. Ein Teufelskreis, in dem die (Klein-)Anleger die Dummen sind. Letzteres ist insofern bedeutsam, als dass in den vorherigen Postings mehrfach auf den wachsenden Angebotsdruck verwiesen wurde. Hat hier jemand mehr gewusst? Angesichts dieser neuen Hiobsbotschaft würde es mich nicht wundern, wenn der Börsenkurs am Montag unter 13 Euro eröffnet.

[Degispezi]

Die Restfläche für die Vermietung im Objekt Theodor-Heuss-Allee wird zu 14,5 € qm angeboten.
Siehe im Internet
http://www.immobilienscout24.de/expose/62587430
Somit lag ich mit meiner Schätzung von heute ( Beitrag Nr.247
(44.475.611) mit 14 € gar nicht so schlecht.
In dem Expose sind auch schöne Bilder und Beschreibungen zum Objekt.

[babbelino]

@Degispezi

Vielen Dank für den guten Hinweis. Wie ich befürchtet habe: Overrents. Im letzten Jahresbericht wurde die gutachterliche Miete noch mit 5.681 Tsd Euro angesetzt. Wenn nun auf den 29.000 qm Mietfläche durchschnittlich 14,50 Euro Miete erzielt werden, erhält man eine Jahresmieteinnahme von 5.046 Tsd Euro. Also 681 Tsd Euro weniger als angenommen. Kapitalisiert kommen da natürlich mal schnell 10 Mio. Abwertungsbedarf zusammen. Wenn ich daran denke, zu welchem Sätzen Franciacorta oder das River vermietet werden, schlummert im Degi Europa noch viel Abwertungsbedarf.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.477.391 von babbelino am 20.04.13 19:04:52

Dazu scheint bei dem Objekt das Grundstück nicht im Eigentum zu sein. Selbst wenn die Erbpacht noch lange läuft, einen Abschlag gibts dafür auf jeden Fall.

[mini-investor]

Im Thread von CS Euroreal wird behauptet, die Vermietungsquote in Frankfurt liegt bei nur 56,4%. Was ist denn nun richtig?Ich dachte, es gäbe eine Neuvermietung von 9.000 qm.

[babbelino]

@mini-investor

Die Zahlen von Degi-Spezi sind richtig. Im anderen Thread steht Unfug. Wenn Du Dich selber überzeugen willst, gehe auf die Objektpräsentation, die auf der Homepage des Degi Europa eingestellt ist.

[mini-investor]

Danke für die schnelle Antwort.

[mini-investor]

Überlege Nachkauf, wenn 12,xx kommt

[GustavOemark]

wie vermutet - Frankfurt wurde abgewertet

http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/SalesAidDirect…

[Degispezi]

Die Abwertung letzten Freitag in Höhe von 0,41 € betraf wie erwartet das Objekt in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112.
Es wurde von 72 Mio um 10,75 Mio auf 61,85 Mio herabgesetzt.
Als Gründe werden genannt: Investitionen und Incentives im Zusammen-hang mit der Vermietung von 9.000 qm und die Anpassung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer an die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Das Objekt wurde nun vom 30.9.2009 von 113,7 Mio um 51,85 Mio auf 61,85 Mio abgewertet, wo andere Objekte von DEKA und Hausinvest Zuwächse erzielten. Allerdings sollte es bei minus 45 % Abwertung jetzt Schluss sein. Wenn ich 14 € pro qm bei 29.000 qm x 12 Monate rechne, komme ich auf eine Jahresmiete von 4,872 Mio. Dies entspricht einem Faktor von 12,7 und somit einer Rendite von 7,8 %. Wenn bei diesen Konditionen das Objekt bis 30.9.2013 nicht verkauft werden kann, dann wird mit Sicherheit das Fondsmanagement später der BAFIN und einem Untersuchungsausschuß Rechenschaft abgeben müssen. Daher hacke ich das Objekt ab und erwarte keinen Abschlag mehr.

[Degispezi]

Was stehen beim DEGI Europa noch an Neubewertungen bis zur Übergabe an die Depotbank an.
Millennium Tower Rotterdam: letzte Bewertung am 25.7.2012 mit 57,4 Mio (30.9.2012 80,3 Mio). Ich geh mal von 7,4 Mio Abschlag aus.
Paris River Plaza: letzte Bewertung am 3.7.2012 132,5 Mio (30.9.2012 175,7 Mio). Ich rechne mit 23 Mio Abschlag.
Die vier Objekte in Prag: letzte Bewertung am 9.8.2012 123 Mio (30.9.2012 148,5 Mio). Ich rechne mit 22,5 Mio Abschlag.
Zusammen wären dies 52,9 Mio Abschlag. Das sind rund 2 € pro Anteil.
Bei einem jetzigen KAG-Preis von 26,28 € liegen wir nach diesen Abschlägen immer noch über 24 €; mit Mieterträgen werden wir eher bei 24,5 € stehen. Der Börsenkurs liegt derzeit zwischen 13,20 und 13,50 €. Alle Objekte wären in diesem Jahr neu bewertet worden. Sollte die Depotbank die Objekte verschleudern und nochmals 20 % Abschlag machen, wären wir immer noch bei knapp 20 €. Daher meine Zuversicht, dass derzeitige Käufe über die Börse ein gutes Chance/Risikoprofil bieten. Oder geht jemand wirklich davon aus, dass er die 13,5 € Einsatz nicht mehr erlösen wird?? In diesem Sinne eine schöne Woche.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.486.281 von Degispezi am 22.04.13 16:56:03

Wie lange läuft eigentlich noch dieses Erbbaurecht ? ca. 55 Jahre, iirc.
Da kannst nicht einfach Miete/Buchwert als Rendite rechnen, da mußt eine Abschreibung rechnen.
Wird spannend, was nach dem 30.9. passiert - interessant für die Einschätzung anderer Fonds i.L.

[babbelino]

Moin,

diese auf der Homepage der Bafin nachzulesende Auslegungsentscheidung hat es in sich:

Auslegungsentscheidung zu den Vorgaben an die Depotbank bei Abwicklung nach § 39 Absatz 2 InvG
Geschäftszeichen WA 42-Wp 2136-2012/0039
27. November 2012
Zur Frage der Vorgaben an die Depotbank hinsichtlich der Abwicklung eines Immobilien-Publikums-Sondervermögens nach Maßgabe des § 39 Absatz 2 Investmentgesetz
Mit Ausspruch der Kündigung der Verwaltung durch die Kapitalanlagegesellschaft nach § 38 Absatz 1 InvG kann ein Immobilien-Publikums-Sondervermögen der Abwicklung zugeführt werden. Von der Kapitalanlagegesellschaft nicht veräußerte Vermögensgegenstände gehen nach Ablauf der Kündigungsfrist von Gesetzes wegen nach § 39 Absatz 1 InvG auf die Depotbank über. Gemäß § 39 Absatz 2 InvG hat die Depotbank das Sondervermögen abzuwickeln und an die Anleger zu verteilen.

Die Depotbank hat nach Ablauf der Kündigungsfrist die übergegangenen Vermögensgegenstände im Rahmen eines geordneten, den jeweiligen Marktusancen entsprechenden Veräußerungsprozesses zum Verkauf zu stellen, mit dem Ziel, alle verbliebenen Vermögensgegenstände grundsätzlich binnen drei Jahren tatsächlich veräußert zu haben.

Im Rahmen des Verkaufsprozesses hat die Depotbank die Vermögensgegenstände zum bestmöglichen, am Markt realisierbaren Verkaufspreis zu veräußern. Weiteren Vorgaben im Hinblick auf die Höhe des zu erzielenden Erlöses – etwa in Relation zum letzten festgestellten Verkehrswert – unterliegt sie nicht.

Es obliegt der Beurteilung der Depotbank, ob sie sich im Hinblick auf den Veräußerungsprozess sowie die weiterhin zu gewährleistende ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung der zu veräußernden Vermögensgegenstände der Dienste Dritter bedient, gegebenenfalls auch durch die Auslagerung von Aufgaben. Hinsichtlich der Auswahl des geeignetsten Auslagerungsunternehmens hat die Depotbank auch die zu erwartende Qualität der im Rahmen der Aufgabenauslagerung von potentiellen Auslagerungsunternehmen zu erbringenden Leistungen zu berücksichtigen. Die Entscheidungsgründe sind von der Depotbank zu dokumentieren. Unter diesen Voraussetzungen ist eine Auslagerung auf die bisher das Sondervermögen verwaltende Kapitalanlagegesellschaft nicht ausgeschlossen; die Depotbank hat eine derartige Auslagerung mittels überprüfbarer Erwägungen besonders zu begründen.

In jedem Fall liegt die Verantwortung für die weitere Abwicklung bei der Depotbank und es unterliegen alle Auslagerungsunternehmen deren Weisungsbefugnis. Falls nötig wird die Depotbank von ihrem Recht Gebrauch zu machen haben, das Vertragsverhältnis mit Auslagerungsunternehmen vorzeitig zu kündigen.

Insbesondere der dritte Absatz ist natürlich heftig. Vor diesem Hintergrund wundert es mich auch nicht, dass in den offenen Immofonds keine Immobilien mehr verkauft werden. Die Käufer brauchen nur abzuwarten. Das riecht nach einer Zuspitzung des ohnehin schon gesehenen Blutbades. Eigentlich kann man ja nur hoffen, dass Aberdeen noch möglichst stark abwertet, damit wenigstens die Grunderwerbsteuer nicht so stark zu Buche schlägt.

[Degispezi]

Das Objekt (Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee) ist seit 1978 im Bestand des Degi Europa. Normal laufen Erbbaurechte 100 Jahre; wären also noch 65 Jahre. Aber selbst wenn nur noch 55 Jahre das Erbbaurecht wäre, fällt bei Fälligkeit nicht automatisch das Objekt wertlos an den Eigentümer des Grundstückes. Es wird in der Regel zu einem 2/3 Wert bezahlt oder andere Regelungen. Also bis dahin ist ja noch einiges an Zeit. Und wenn ein Investor den Kauf innerhalb von 13 bis 15 Jahren durch die Mieteinnahmen zurück hat, dann wird das Objekt auf alle Fälle bei jetzigen 61,85 Mio nicht zu hoch angesetzt sein.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.487.695 von Degispezi am 22.04.13 19:59:18

Ein Käufer will aber nicht nur seinen Kaufpreis zurück. Dann bräuchte er gleich gar nicht kaufen.
Nein, er will eine Rendite. Und die ist -ceteris paribus- bei Erbbaurechten einfach um die Abschreibung geringer als bei Bauten auf eigenem Grund - ein Unterschied, den rationale Käufer und Gutachter berücksichtigen müssen. Dazu wird die Vermietunggegen Ende der Laufzeit erschwert, da sich Investitionen immer weniger rechnen - das verkürzt die wirtschaftliche Nutzungsdauer unter die rechtliche. Dazu können am Ende noch Kosten für die Beseitigung entstehen. Dass bei planmässigem Ablauf des Erbbaurechts eine Ablöse bezahlt wird ist dagegen unüblich.

[GustavOemark]

so jetzt fällt gleich die 13 Euro.... Wahnsinn!

[mini-investor]

Hohe Umsätze in HH, Tendenz:weiter fallend

[mini-investor]

Wann lohnt sich ein weiterer Einstieg? Bei 12 und 11,0x weitere Zukäufe um Verlust zu verringern.

[big_mac]

Zitat von mini-investor: Wann lohnt sich ein weiterer Einstieg? Bei 12 und 11,0x weitere Zukäufe um Verlust zu verringern.

Zukäufe verringern keine Verluste, das schaffen nur steigende Kurse.
Empfehle, den Degi als Prototypen für andere Fonds in Liquidation zu sehen und nicht gleich alles Pulver zu verschießen

[Degispezi]

Genau so sehe ich es auch, dass der Degi Europa als "Prototyp" für andere Fonds in Liquidation angesehen werden kann. Daher bin ich seit Wochen dabei auf die "Ungleichbehandlung" von in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds zu den weiterhin im Vertrieb stehenden Fonds wie DEKA Immobilien Europa, Hausinvest usw. bei Politikern, Bafin und Jounalisten hinzuweisen. Es gibt zwar schon Reaktionen von Politikern aller Parteien. Allerdings verweisen die meisten auf das zurzeit in Beratung befindliche sog. AIFM-Umsetzungsgesetz hin. Nur muss meines Erachtens jetzt auf die Bafin Druck gemacht werden, damit die unterschiedlichen Bewertungsansätze ein Ende finden. Es hat auch einen "Geschmack", daß z.B. ein Objekt in super Lage in Rotterdam mit einem Ankermieter (einem großen Hotel) trotzdem einen Leerstand von 30 % hat. Es gibt viele Beispiele, die den Anschein erwecken, dass man evtl. einige Objekte nach unten pflegt um diese anschließend für ein Schnäppchen an "befreundete" Immobilienkäufer veräußern kann. Zumindest müssen die Abwickler öffentlich Rechenschaft abgeben, was alles getan wurde um Verkäufe auch wirklich durchführen zu können. Das Problem der Börsenkurse ist eben, dass keine Meldungen kommen von Objektverkäufen. Wenn es dem Management nicht gelungen ist, beim DEGI Europa im Jahr 2011 gar kein Objekt zu verkaufen und im Jahr 2012 nur drei Objekte, dann ist dies schon erklärungsbedürftig. Im Zeitalter von E-Mail sollte es möglich sein, dass auch andere Anleger öfters mal Politiker, Fondsmanagement, Bafin usw. anschreiben. Beim Wechsel von Götze sah man gestern ja, was im Internet in bestimmten Foren los war. Aber klar: Fußball ist ja eine andere Welt als Geldanlagen.
In diesem Sinne bleibe ich trotzdem zuversichtlich, dass die Börsenkurse nicht recht bekommen und die Auflösung der Objekte mehr bringen wird, als derzeit an der Börse eingepreist ist.

[GustavOemark]

12,90 Euro

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.499.989 von Degispezi am 24.04.13 08:46:21

Die Bewertungsansätze sollten tatsächlich unterschiedlich sein. Going concern wird sich nicht mehr annehmen lassen, sobald die Liquidation beschlossen ist.
Dazu noch Nebenkosten, die nur bei Liquidation entstehen - manche schleppen ja noch Anschaffungsnebenkosten mit

[mini-investor]

Knapp unter 13 Nachkauf - wie geplant. Dann bei 12,5x

[mini-investor]

Factsheet März da.

[babbelino]

And the winner is: Aberdeen! In dem vergangenen GJ blieben den Anteilseignern nach Abzug von Zinsen und Gebühren schlappe 18,7 Mio. Euro ordentlicher Nettoertrag. Abderdeen hat sich dagegen ihr (Miss-)management mit 5,4 Mio. Euro vergüten lassen. Das ist obszön.

[babbelino]

Ups, jetzt hatte ich es ganz vergessen. Im Juli wird es, so wie die Dinge momentan liegen, KEINE Ausschüttung geben können.

[Degispezi]

Im Factsheet von März 2013 ist das Fondsvermögen mit 710,6 Mio und das Immobilienvermögen mit 846,5 Mio per Ende März angegeben.
Im April waren bisher zwei Abwertungen am 2.4. in Höhe von 16 Mio und am 19.4. in Höhe von 26,75 Mio.
Daher verringert sich das Nettovermögen auf 683,85 Mio und das Immobilienvermögen auf 819,75 Mio.
Meine Gegenrechnung sieht wie folgt aus:
Immobilienvermögen 819,75 Mio
Liquidität 32,0 Mio
./. Kredite 117,8 Mio
./. Rückstellungen 50,1 Mio

ergibt Nettovermögen 683,85 Mio
bei 26.194.028 Anteilen entspricht dies einem KAG-Preis von 16,11 €.
Der tatsächliche KAG-Preis ist z.Zt. 26,29 €. Die Differenz dürfte durch Erhöhung der Liquidität durch Mieteinnahmen sein.
Man kann also ersehen, dass im KAG-Rücknahmepreis auch noch Rückstellungen für Umbauten, Steuerzahlungen usw. enthalten sind, die bei Zahlung den KAG Preis (Inventarpreis) nicht mehr belasten werden.
Es wäre wirklich wünschenswert, wenn in nächster Zeit zwei bis drei Objektverkäufe gemeldet werden könnten. Dann würde sich am Börsenpreis m.E. einiges ändern. Obwohl ich mit Sicherheit nicht an der Börse verkaufen werde, da ich mit dem jetzigen Börsenkaufpreis die Objekte im Gesamten mit Abschlag von fast 50 % erwerben kann und bei Einzelverkauf der Objekte eine Mehrerlös erwarte. Auch wenn die derzeitigen Bewertungen mit Sicherheit nochmals beim Verkauf eine Korrektur erhalten werden.

[Degispezi]

Entschuldigung die Abwertung am 19.4. war nur 10,75 Mio. Allerdings in Gesamtsumme stimmen die 27,75 Mio und daher das ImmobVermögen in Höhe von 819,75 Mio und somit die Gesamtrechnung.
War ein Tippfehler.

[son_of_schlock]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.518.181 von Degispezi am 26.04.13 11:02:33

ergibt Nettovermögen 683,85 Mio
bei 26.194.028 Anteilen entspricht dies einem KAG-Preis von 16,11 €.

sicher meinst du 26,11

lg

[babbelino]

@Degispezi

Dein Engagement und Deine Ausdauer in Sachen Degi sind bewundernswert.

Ich befürchte, dass Deine Hoffnung auf zwei bis drei Objektverkäufe nicht realistisch ist. Diesem Fonds läuft schlichtweg die Zeit davon. Eigentlich bleiben nur noch die Monate Mai und ggf. Juni für Objektverkäufe. In den Sommermonaten rechne ich nicht mit Vollzugsmeldungen, da die wesentlichen Entscheidungsträger alle im Urlaub sind.

Vielmehr ist eine neue Abwertungswelle zu befürchten, wenn die Coba einen möglicherweise neuen Assetmanager beauftragt. Der wird sich dann ersteinmal neue Bewertungsgutachten fertigen lassen.

[atze50]

es wäre schon fatal wenn bis September gar keine Verkaufsmeldung kommt.

Aber falls doch sollte der Börsenpreis hoch gehen...

[kitzblitz]

na und !
dann behalten wir halt den scheiss und kassieren immer schön die miete.
basta.
dann wird halt nix mehr verkauft!

[babbelino]

@kitzblitz

Genau das wird eben nicht passieren. Ich zitiere aus dem entsprechenden Schreiben der BAFIN:

"Die Depotbank hat nach Ablauf der Kündigungsfrist die übergegangenen Vermögensgegenstände im Rahmen eines geordneten, den jeweiligen Marktusancen entsprechenden Veräußerungsprozesses zum Verkauf zu stellen, mit dem Ziel, alle verbliebenen Vermögensgegenstände grundsätzlich binnen drei Jahren tatsächlich veräußert zu haben.

Im Rahmen des Verkaufsprozesses hat die Depotbank die Vermögensgegenstände zum bestmöglichen, am Markt realisierbaren Verkaufspreis zu veräußern. Weiteren Vorgaben im Hinblick auf die Höhe des zu erzielenden Erlöses – etwa in Relation zum letzten festgestellten Verkehrswert – unterliegt sie nicht."

Da ist ALLES möglich.

[kitzblitz]

ja und ?
soll ich mich jetzt fürchten ?
du glaubst doch wohl nicht im ernst, dass die coba einfach mal die immos
verschleudert.
da haben die vielzuviel angst vor evtl. klagen.
(und von denen haben sie eh schon genug am hals)

[GustavOemark]

denke auch es ist wichtig dass das Aberdeen Management nicht übereilt verkauft - wenn die Frist durch ist wird auch nichts verschenkt! Interessant wird jetzt wer die Betreuung des Fonds übernimmt

[babbelino]

soll ich mich jetzt fürchten? Mir egal.
du glaubst doch wohl nicht im ernst, dass die coba einfach mal die immos verschleudert: Den Persilschein dafür hätte sie zumindestens.
da haben die vielzuviel angst vor evtl. klagen: Warum? Haben doch einen Persilschein!

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.518.479 von son_of_schlock am 26.04.13 11:37:30

Ja, ja, die Eile. Wenn man schnell noch etwas schreiben möchte bevor man weg muss. Da hatten sich einige Tippfehler eingeschlichen. Aber Gott sei Dank lesen und rechnen die meisten Besucher dieses Forums die Beiträge.
Danke für die Richtigstellung mit 26,11 € + Mieteinnahmen = KAG Preis 26,29

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.519.959 von GustavOemark am 26.04.13 15:01:17

persil gibt´s im supermarkt
und der schleudergang läuft in der waschmaschine
p.s.bei einem börsenpreis von 20 euronen hätte ich angst

[mini-investor]

Wie sieht es jetzt wohl mit der Ausschüttung im Juli aus?

[Degispezi]

Ich glaub zwar immer noch, dass einige Objekte in nächster Zeit verkauft werden können, allerdings mit einer Ausschüttung im Juli rechne ich z.Zt. nicht. Ich gehe eher davon aus, dass zur Übergabe an die Depotbank zum 30.9.2013 eine Ausschüttung kommen wird, da dann Aberdeen bis zum Schluss die Hand aufhalten für die Bestandsvergütung aufhalten konnte. Es wird ja nicht unterschieden ob es die Vergütung für Immobilien oder Liquidität gibt. Und mit Verkäufen vor der Übergabe an die Depotbank würden auch noch extra "Verkaufsprovisionen" an Aberdeen fließen. Ja so wird man als Anleger abgezockt. Wenn ich mir vorstelle, dass diese offenen Immobilienfonds vor Jahren noch von Amtsgerichten als mündelsicher erklärt wurden, kann´s einen nur frieren. Aber die Bafin tut so, als ginge sie das Treiben der restlichen noch offenen Fonds nichts an. Hauptsache die Commerzbank kann noch Hausinvest und die Sparkassen DEKA Europa Immobilienfondsanteile verscherbeln. Ach ja, die Deutsche Bank vertreibt ja auch noch und selbst die Genossen (-schaftsbanken über die Union) -- da ruft immer noch Betongold nach Geldern -- oder etwa doch eine Art Schneeballsystem ??? In diesem Sinne ein schönes Wochenende.

[big_mac]

Zitat von babbelino: And the winner is: Aberdeen! In dem vergangenen GJ blieben den Anteilseignern nach Abzug von Zinsen und Gebühren schlappe 18,7 Mio. Euro ordentlicher Nettoertrag. Abderdeen hat sich dagegen ihr (Miss-)management mit 5,4 Mio. Euro vergüten lassen. Das ist obszön.

Das sind ca. 0,7€/Anteil. Zuzügl. Kosten Aberdeen ca. 0,9€.
Der Degispezi in allen Ehren - aber um für dieses Ergebnis auf einen Wert >15€ zu kommen braucht es sehr viel Phantasie.

[Degispezi]

....nein, nein, nein, ich bin nicht geschädigter "Altanleger". Aber ich habe Anfang der 90er Jahre selbst die sicheren Immobilienfonds an meine Kunden zur Diversifizierung des Depots verscherbelt. Sicherheit ging ja schließlich vor.

[Degispezi]

Das sich Aberdeen die Taschen vollmacht, kann ich sogar nachvollziehen. Die wurden damals von der Allianz und Commerzbank/Dresdner Bank beim Verkauf über den Tisch gezogen. Als der DEGI an Aberdeen verkauft war, endete sofort der "Welpenschutz" für die DEGI Produkte und die Commerzbank hat diese Fonds zum Verkauf gestellt um den eigenen Hausinvest zu puschen. In meinen Augen ist die Commerzbank verantwortlich für den ganzen Schei... beim DEGI. Mit dem "schlachten" des DEGI Europa bei der Commerzbank hat eigentlich alles angefangen. Beim DEGI International waren am Anfang noch zu viele Kunden der Allianz investiert. Daher kam dieser erst später in die Problemzone.
Und trotzdem wenn ich mir die einzelnen Objekte im DEGI Europa anschaue, komme ich zum Ergebnis, dass trotz "Verbrechern" sich die Objekte nicht in Luft auflösen werden. Und nach bereits 35 % Abwertungen nochmal 50 % Abschlag auf die Objekte beim Verkauf sind selbst bei der laschen Aufsicht der Bafin für diesen Bereich zu viel. Wir werden sehen.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.520.651 von Degispezi am 26.04.13 16:28:01

BaFin drängt darauf, dass die CBK in 3 weiteren Jahren das macht, was Aberdeen 5 Jahre lang kunstvoll vermieden hat - die Objekte zu Preisen zu verkaufen, die Käufer bereit sind zu zahlen, und die Gebührenabzocke zu beenden.
Mehr ist von einer Behörde nicht zu erwarten.

[kitzblitz]

genauso ist es .
punkt.
und wer eine andere meinung hat, braucht ja keine zu kaufen....

[Degispezi]

Übrigens ist der Kurs des DEGI Europa im Verlauf des Aprils bisher um 8 Cent gestiegen (ohne die zwei Abwertungen). Dies bedeutet für mich durch Mieteinnahmen um 8 Cent im Monat gestiegen. Aufs Jahr hochgerechnet wären das rund 1 €. Bei einem KAG Preis von 26 € immerhin noch 3,8 % Rendite. Bei einem Börsenkurs von 13 € somit eine Rendite von 7,7 %. Das zeigt eigentlich, dass die Objekte nicht wertlos sind.

[babbelino]

Degispezi,

die ordentlichen Erträge zeigt der Zwischengewinn, der auch auf der Homepage veröffentlicht wird. In diesem Jahr bislang 24 Cents. Mehr als 75 Cents solltest Du nicht erwarten in diesem Jahr.

Die Krux ist doch, dass auf eine eigentlich positive Nachricht (Neuvermietung Theodor Heuss) der gutachterliche Wert der Immobilie um bummelig 11 Mio. Euro nieder gemacht wird. Da sind die paar Euro Mieteinnahme ein schwacher Trost.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.522.103 von babbelino am 26.04.13 19:45:21

babbelino,
ich muss Dich leider berichtigen.
Im Zwischengewinn sind die Mieteinnahmen nicht enthalten. Der Zwischengewinn sind im Grunde Zinsen seit dem letzten Geschäftsjahresende per 30.09.2012, die noch nicht ausgeschüttet wurden. So komisch dies sein mag, aber Mieteinnahmen zählen nicht hierzu. Ist aber auch egal. Ich habe jedenfalls bei einigen Objekten die Mietrenditen gerechnet und die sind m.E. nicht schlecht. Was ich nur ausdrücken möchte, es ist nicht alles schlecht, was von mancher Seite schlecht gemacht wird.

[Degispezi]

Übrigens, wer etwas zum Lachen möchte, sollte unbedingt den Artikel bei teleboerse.de lesen: Immobilienfonds besser als gedacht.
Dieses Fazit kommt von Finanztest

http://www.teleboerse.de/nachrichten/Immobilienfonds-besser-…

Einfach eine Frechheit, dass das "Schneeball" ähnliche System der noch offenen Immobilienfonds auch noch von Verbraucherschützern und weiteren Akteuren hoch gehalten wird und damit sogar noch Werbung betrieben wird. Nein - die haben nichts gelernt.

[exlex]

€uro am Sonntag
EUROFONDSNOTE
Offene Immofonds: Der große Raus-Verkauf

Offene Immofonds: Der große Raus-Verkauf Eine neue Studie gibt erstmals mögliche Abwicklungsergebnisse bei den in Auflösung befindlichen Fonds an. Die Details.
von Andreas Hohenadl, Euro am Sonntag
Aktuell befinden sich in Deutschland mehr als ein Dutzend Offener Immobilienfonds in Abwicklung. Zu ihnen gehören einstige Branchen­schwergewichte wie der SEB Immo­Invest, der CS Euroreal oder der Kan­Am Grundinvest. Sie gerieten infolge der Finanzkrise in Schieflage, weil sie die Rückgabewünsche der Anleger nicht mehr erfüllen konnten. So wurden sie zunächst eingefroren.
13 Produkte — darunter drei für institutionelle Anleger — werden nun aufgelöst. Wer noch Anteile dieser Fonds besitzt, kann sie gegenwärtig nur an der Börse verkaufen. Dabei sind gegenüber dem Nettovermögen der Fonds (Net Asset Value, kurz: NAV) beträchtliche Abschläge hinzunehmen. Doch wie aussagekräftig ist der von den Gesellschaften bereitgestellte NAV? Dieser Frage ging die Beratungsfirma Drescher & Cie Immo Consult nach. In einer 120-seitigen Studie untersuchten die Spezialisten die öffentlich zugänglichen Daten der in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds hinsichtlich ihrer Portfolioqualität. Dabei bewerteten sie die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko anhand einer selbst entwickelten Scoring-Tabelle.
Gewaltig unter Zeitdruck
Erstmalig haben die beiden Autoren Sandra Kielholz und Oliver Weinrich auf dieser Basis mögliche Bandbreiten für Abwicklungsergebnisse der Einzelfonds angegeben. Sie analysierten in ihrer Studie, wie bei jedem einzelnen Immobilienport­folio die Chancen stehen, es innerhalb des Abwicklungszeitraums am Markt zu veräußern.
Zumindest zwei Fonds stehen gewaltig unter Zeitdruck. Sowohl der Degi Europa als auch der Morgan Stanley P2 Value müssen bis 30. September dieses Jahres liquidiert sein. Bis dahin versuchen die Gesellschaften, alle Vermögensgegenstände zu verkaufen. Was nach dem Stichtag noch an Immobilien übrig ist, geht auf die jeweilige Depotbank über. Die muss bei der Veräußerung weniger zimperlich sein und keine Rücksicht mehr auf die gutachterlichen Verkehrswerte nehmen. So hat es die deutsche Finanzaufsicht Bafin klargestellt. Für Anleger bedeutet das: Sie müssen mit wesentlich höheren Abschlägen rechnen. Beim HansaImmobilia hat am 6. April bereits die Depotbank Donner & Reuschel die Verwaltung übernommen.
Deutlich mehr Zeit für die Abwicklung bleibt dem CS Euroreal und dem SEB ImmoInvest. Beide Fonds müssen bis zum 30. April 2017 liquidiert werden. Der geringere Verkaufsdruck erhöht die Chancen, für die Immobilien einen guten Verkaufserlös zu erzielen. Neben dem zeitlichen Faktor ist die Qualität des Immobilienportfolios entscheidend (siehe Investor-Info).
Dennoch müssen Anleger, die noch Anteile an den in Abwicklung befindlichen Fonds halten, mit weiteren Abschlägen rechnen. Diese dürften sich nach den Ergebnissen der Studie per Stichtag der verfügbaren Informationen von mindestens fünf bis 15 Prozent (AXA Immoselect, Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value) bis hin zu 20 bis 30 Prozent (TMW Immobilien Weltfonds) bewegen.
Hohe Abschlägean der Börse
Beim Börsenhandel mit Anteilen der Fonds sind indes viel größere Abschläge üblich. „Dort spiegelt der niedrige Preis auch die Illiquidität der Anlagen wider“, sagt Studienautor Weinrich. Viele Anleger sehen darin Chancen: Wenn die Verkaufserlöse der Fonds höher sind, als es der aktuelle Börsenpreis ausdrückt, winken Gewinne. Das gilt auch, wenn man die pessimistischeren Zahlen der Studie zugrunde legt.
Doch Weinrich warnt: „Wir haben uns nur auf den Immobilienaspekt bei den Fonds konzentriert und keine sonstigen Risiken betrachtet, die bei einer Abwicklung auftreten können.“ Für Anleger, die an der Börse gezielt Anteile der in Auflösung befindlichen Fonds erwerben wollen, ist es auf alle Fälle ratsam zu streuen und drei bis vier verschiedene Fonds zu kaufen.

Investor-Info

Fondsanteile
Reger Handel an der Börse
Die in Auflösung befindlichen Immofonds stehen ­immer noch im Mittelpunkt des Interesses — zumindest an der Börse, wo ein Handel mit den Anteilen möglich ist. Die Börse Hamburg berichtet für den Monat März hohe Umsätze bei den Offenen Immobilienfonds, bei denen die Anteilsrücknahme ausgesetzt ist. Unter den 20 umsatzstärksten Fonds seien allein zehn Offene Immobilienfonds gewesen, unter den ersten fünf waren es vier.
Immobilienbestand der Fonds
Sehr unterschiedliche Qualität
Die Studie des Beratungsunternehmens Drescher & Cie Immo Consult hat anhand der Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko die ­Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen Fonds untersucht. Die beste Gesamtqualität weist demnach der Immobilienbestand beim KanAm Grundinvest auf. 34 Prozent des Portfolios bewerten die Experten als gut , 37 Prozent als mittel und 29  Prozent als schlecht. Den letzten Rang belegt der Degi Europa, bei dem nur 14 Prozent des Immobilienbestands mit gut bewertet werden und 47 Prozent mit schlecht (die detaillierte 120-seitige ­Analyse kann unter www.dc-immoconsult.de gegen eine Gebühr von 449 Euro bestellt werden).

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.523.929 von exlex am 27.04.13 09:45:54

@exlex

Kannst du mir mal verraten,warum du diese Schwachsinnsstudie hier nochmals einstellst? Das Ding ist an anderer Stelle schon durchgekaut worden und wir haben festgestellt, dass die Studie aktuell längst veraltet ist.

Fakt ist und bleibt, ob mit oder ohne Studie, der Immofonds ist nichts anderes als ein Spiegelbild deiner eigenen Hütte. Manche eigengenützte Immobilie ist heute etwas mehr Wert, andere gleichbleibend und die meisten werden wohl eher drastisch weniger bekommen (unter Einberechnung der entgangenen Zinsen, Werterhaltung etc), als Sie jemals bezahlt haben.

Nur bei den offenen Immofonds ist das so wie mit Jesus. Der konnte über Wasser gehen, bei Denen gilt der Grundsatz, für uns gilt àhnliches.

[exlex]

Die Studie ist vom 19.4.2013 und ich habe hierzu im Forum nichts gefunden?

Ich selber sehe den DEGI Europa bei 50% Abschlag auf den KAG-Kurs sehr positiv und bin selber investiert. Dennoch schaue ich mir gerne gute und weniger gute Nachrichten an.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.526.097 von exlex am 27.04.13 22:48:00

1) Die Studie ist nicht vom 19.4. sondern wurde da veröffentlicht. Wenn du dir den Kurs des P2 anschaust wirst du feststellen, dass die ach so neue Studie mindestens vor dem 7.12.2012 erstellt worden sein muss. Denn da war die letzte Abschlagszahlung fällig.
2) Die Studie wurde im CS Thread besprochen und von einem User als Auslöser der Kursverluste in den beiden Tranchen herangezogen.

[exlex]

Am 3.4.2013 hat es laut www.dc-immoconsult.de ein update gegeben. DIe Studie ist recht informativ und ich finde es interessant, dass z.B. der DEGI Int. relativ gut abschneidet.

[Degispezi]

Nachdem ich Aberdeen nach der Abwertung des Objektes in Frankfurt, Theodor Heuss Allee angeschrieben hatte, um welche Gründe es für die Abwertung gab, bekam ich natürlich nur blablabla als Antwort. Aber es stand zumindest in dem E-Mail folgender Satz: "Für das Objekt Theodor-Heuss-Allee 112 sind wir in fortgeschrittenen Kaufvertragsverhandlungen mit einem Erwerber."
Nachdem ja schon im Dezember 2012 verkündet wurde, dass die Objekte in Hoofddorp und Rotterdam (Millennium Tower) sich in finalen Verkaufsverhandlungen befinden, steigt mein Optimismus wieder, dass sich bis 30.9.2013 beim Verkauf doch noch einiges tuen wird. Ich könnte mir gut vorstellen, dass es kurz vor "Torschluss" zack, zack, zack mit Verkäufen gehen wird. Die Hoffnung stirbt zuletzt.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.531.987 von Degispezi am 29.04.13 14:03:36

Effektiv haben sie 2 Monate bis zur Urlaubszeit. Es wäre wünschenswert, dass etwas weitergeht.

[mini-investor]

Degi in HH wieder über 13 (wie lange wohl?)

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.532.381 von big_mac am 29.04.13 14:49:50

@big_mac:
Glaubst Du wirklich, dass im Sommer wegen Urlaubszeit keine Geschäfte mehr in Deutschland abgewickelt werden. Da musste ich bei Uli Hoeneß schon lachen als ich hörte, dass er sich eigentlich schon zu Weihnachten selbst anzeigen wollte, aber sein Steuerberater zwischen Weihnachten und Neujahr in Urlaub ging. Der Grund war: Hoeneß wollte den Jahreswechsel abwarten, damit er für ein Jahr weniger Steuern nachzahlen musste. (wegen der Verjährungsfrist). Und bei Aberdeen und anderen in der Immobilienbrache machen nicht alle Mitarbeiter "Werksferien". Daher gehe ich aus, dass gerade in den letzten Monaten noch einiges laufen wird. Nachdem Aberdeen an den Bestandsvergütungen solange wie mögliche verdienen wollte, werden die jetzt eine noch mögliche Verkaufsprovision für die Objekte nicht sausen lassen.

[mini-investor]

So seh ich das auch. Übrigens war heute beim Degi die Farbe grün - sonst fast überall rot. Vielleicht geht es so weiter.

[mini-investor]

Leider die 13 wieder weg, warte nun auf die 11,xx - falls es so kommt.

[nanunana]

Nachkauf heute bei 12,82

nanu

[mini-investor]

Liege beim Durchschnitt knapp unter 14. Weitere Käufe in Vorbereitung.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.534.975 von Degispezi am 29.04.13 20:04:41

Degispezi,
bei Instis sind zwangsläufig eine Menge Leute in solche Verkäufe involviert.
Wenn da einer in Urlaub ist geht nichts mehr. In der Ferienzeit ist erfahrungsgemäß immer mindestens einer nicht greifbar.

[babbelino]

@Degispezi

Glaubst Du wirklich, dass Aberdeen beim Degi Europa das Heft des Handelns noch in der Hand hat? Büro- und Gewerbeimmobilien in den gängigen europäischen Metropolen werden en masse angeboten. Das ist ein brutaler Käufermarkt geworden. Und die potentiellen Käufer werden geduldig abwarten, bis es mit dem Segen der Bafin zum richtigen Ausverkauf kommt und der NAV quasi als Wertuntergrenze keine Rolle mehr spielt.

Das Korrekturpotential in diesem Fonds ist nach wie vor erheblich. Alleine das River, das nach meiner Liste im Juli zur Neubewertung ansteht, ist möglicherweise um bis zu 60 Mio. Euro überbewertet.

[kitzblitz]

na und ?
was ist erheblich ?
6 euronen sind m.e. erheblich.. und dann ?
kommen wir am ende immer noch mit 20 raus.
und wenn´s 18 werden ... auch nicht so schlimm !

[mini-investor]

Bevor ich Bundesschatzbriefe kaufe oder mein Geld mit drohender Negativverzinsung anlege (Japan), investiere ich lieber bei Degi oder
CS Euroreal. Und wenn es unter dem Strich nur 5%/anno sind. Rechne aber mit mit mindestens 8%.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.565.635 von mini-investor am 03.05.13 21:40:13

danke
sehe ich genauso
und das mit einer richtigen margin of safety

[babbelino]

!

Dieser Beitrag wurde von MadMod moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users

[babbelino]

Moin,

die folgende Rechnung basiert im Gegensatz zu anderen Beiträgen nicht auf dem NAV und dem vermeintlich attraktiven Spread zum Börsenpreis. Ausgangspunkt meiner Überlegungen ist die Tatsache, dass der Börsenpreis trotz mehrfacher Neubewertungen der Immobilien nur die Abwärtsrichtung kannte und nach wie vor keine Anzeichen einer Stabilisierung zeigt. Vielmehr hat sich der Abschlag gegenüber dem NAV kontinuierlich auf inzwischen über 50% ausgeweitet. Dafür muss es Gründe geben. Einen Grund sehe ich darin, dass der Immobilienmarkt zu einem Käufermarkt geworden ist, der sich nicht an den Sollmieten der Gutachter orientiert, sondern Faktoren wie Overrents und Leerstand negativ bewertet. Ich komme zu folgendem Ergebnis:

Mieteinnahmen 66.596,1
abzgl. Overrents 10.471,7
Mieteinnahme bereinigt 56.124,4
abzgl. Leerstand 10% 5.612,4
Nettomiete 50.512,0
kapitalisiert 10% 505.119,5
zzgl. Liquidität 32.000,0
zzgl. Ordentliche Erträge 26.000,0
abzgl. Grunderwerbsteuer 5% 40.885,0
abzgl. Maklerprovision 3,5% 17.679,2
abzgl. Vorfälligkeit 2% 2.356,0
abzgl. Fremdkapital 117.800,0
abzgl. Rückstellungen 50.000,0
abzgl. Provision Aberdeen 0,75% 6.132,8
abzgl. Verwaltungsvergütung 0,65% 5.315,1
abzgl. Depotbankvergütung 0,05% 408,9
Wert 322.542,7
Wert je Anteil 12,31

Die Grunderwerbsteuer, die Verkaufsprovision, die Verwaltungsvergütung sowie die Depotbankvergütung wurden auf Basis der Verkehrswerte von Aberdeen berechnet.

Fazit: Eine Unterbewertung würde demnach trotz massiver Rückgänge des Börsenkurses immer noch nicht vorliegen.

@kitzblitz und mini-investor: Bitte legt mal Eure Bewertungen offen. Es würde mich interessieren.

[atze50]

das mit dem Käufermarkt sehe ich nicht so. Klar gibt es momentan etwas mehr Angebot, aber insgesamt hält sich das im Rahmen. Es gibt schon noch Konkurrenz...

[Degispezi]

@babbelino
Zu Deiner Berechnung mit Deiner Nettomiete von 50,5 Mio und einem Faktor von 10 kommst Du für die DEGI Europa Immobilien auf einen Wert von 505 Mio. (Sofern ich Deine Zahlen richtig deute).
Würden die Immobilien einen Gesamtwert von 505 Mio haben würde dies für die einzelnen Objekte in etwas folgende Werte bedeuten.
Frankfurt Theodor Heuss Allee: 55 Mio statt 61,85 Mio (113,7 Mio 2009) für ein Objekt, dass nur noch ca. 12 % Leerstandquote bei einer absoluten Top-Lage in Frankfurt hat.
Maanplein Den Haag: 65 Mio statt 135,6 Mio (198 Mio 2009)(Von 83.500 qm sind 58.200 qm an ein bonitätsstarkes Telekommunikationsunternehmen vermietet.
Hoofddorp: 40 Mio statt 53,9 Mio (82,1 Mio 2009) für ein Objekt das voll vermietet ist (Mietlaufzeit noch ca. 9 Jahre für ein international tätigen Mieter).
Mill Tower: 40 Mio statt 57,4 Mio (80,3 Mio 2009) für ein Objekt Mitten in Rotterdam mit einem Ankermieter -großes Hotel- beste Lage.
Helsinki 3 Objekte: 50 Mio statt 71,1 Mio (109,9 Mio 2009)für Objekte die voll vermietet sind an ein führendes IT-Dienstleistungsunternehmen mit Mietlaufzeit von über 6 Jahren.
Prag 4 Objekte: 75 Mio statt 123 Mio (148,5 Mio) für Objekte mit geringer Leerstandquote von 2,5 % im "Primary Business District" von Prag.
Mailand Bodio Center (60 % Beteiligung): 30 Mio statt 42,3 Mio (66,6 Mio)für ein Objekt das zu 100 % vermietet ist.
Outlet Village IT: 75 Mio statt 140 Mio (202,8 Mio 2009)für ein gut eingeführtes Outlet Village mit 95 % Vermietungsquote mit namhaften Unternehmen.
Paris River Plaza: 75 Mio statt 132,5 Mio (175,7 Mio 2009) für ein Objekt mit 92,4 % Vermietungsquote mit namhaften Unternehmen.

Warum Du mit einem Faktor 10 und somit mit einer Mietrendite von 10 % rechnest bleibt mir schleierhaft und ebenso ist die Frage mit der Grunderwerbsteuer von 40 Mio in keinster Weise klar. Auch auf die anderen Zahlen wie Vorfälligkeitsentschädigung, für Kredite die zum Großteil im Jahr 2013 bereits auslaufen möchte ich auch nicht näher eingehen.

Aber selbst bei Deiner sehr negativen Rechnung ist das Risiko bei einem aktuellen Börsenkauf in keinster Weise groß. Wobei die Chancen bei meinen positiven, realistischen Berechnungen in meinen bisherigen Beiträgen m.E. keine anderen Anlagen bieten.

[babbelino]

@Degispezi

Zunächst einmal vielen Dank für Dein Posting. Der Teufel steckt im Detail. River und Bodio haben eine Restlaufzeit der Mietverträge von weniger bzw. knapp zwei Jahren. Im Park läuft dieses Jahr noch ein großer Vertrag aus, siehe prognostizierte Mieteinnahmen im Jahresbericht, dazu teilweise Erbpacht. Helsinki zu Konditionen vermietet, die nicht mehr durchholbar sind. Gleiches gilt für das River, hier Mietverträge mit 26 Euro pro qm, viel zu hoch. Ich bin die Sache mal von den Euro/qm und den Mietvertragslaufzeiten angegangen. Ansporn dazu war das Desaster in der Theodor Heuss Allee: Eine Neuvermietung (zu deutlich schlechteren Konditionen) führte dazu, dass das ganze, schon heftig abgewertete Objekt nochmal um über 10 Mio. begradigt wurde. Das einzige Objekt, in dem ich keine Anpassungen der qm-Miete vorgenommen habe, war übrigens Hoofdorp. Grund: Neuer 10 Jahresmietvertrag.

Es macht doch keinen Sinn, sich an der Qualität von Mietern zu berauschen und auf Innenstadtlagen zu verweisen, wenn die Konditionen nicht mehr marktgerecht sind. Das nutzen gerade die bonitätsstarken Mieter bei Auslaufen der Verträge doch gnadenlos aus und drücken die Mietpreise. Ein Grund warum ich mit 10% Mietrendite kalkuliere ist der, dass ich auf diesem Niveau Nachfrage erwarte. Bislang ja tote Hose. Sorry, schnell geschrieben, muss gleich weg. Nichtdestrotrotz schönes WE.

[atze50]

denke ich auch, Abwärtsrisiko gibt es so gut wie keines, zumindest kein offensichtliches. Potential nach ist hingegen gegeben. Somit eigentlich ein klarer Kauf.

Einziges Problem dabei ist, das man evtl. noch Jahre auf sein Geld warten muss...

[atze50]

ich finde das Frankfurter Objekt zwar auch nicht schlecht, aber es ist keines falls eine Top-Lage. Eher B-Lage, ziemlich weit weg von der Innenstadt u. soweit ich weiß solls in der Straße auch einen Straßenstrich geben...

[rollybolly]

Habe hier erstmals seit langem reingeschaut und bin von den Kalkulationen beeindruckt, mit der aufgrund der Vermietungssituationen die resultierenden möglichen Verkaufswerte kritisch nachgerechnet wurden. Zumindestens bei Fonds wie CS Euroreal, SEB Immoinvest und KanAm Grundinvest habe ich mir sowas bisher in keinster Weise zugetraut. Wie sollte ich realistischere Verkehrswerte ermitteln können als die damit betrauten Gutachter, falls die ihren Job halbwegs seriös erledigen? Andererseits zeigt gerade der DEGI Europa, dass die Herabstufungen am laufenden Bande erfolgen. Es ist also durchaus denkbar, dass die Lage am Ende so sein wird, wie hier von babbelino kritisch vorgerechnet wurde. Hinken die Gutachter einfach nur hinterher?

Gehe ich richtig in der Annahme, dass die Experten hier eigentlich zu dem Schluß kommen müssen, dass bei den von mir genannten Fonds das "dicke Ende" noch bevorsteht, denn letztere agieren ja schließlich auf demselben Planeten? Oder gibt es nachvollziehbare Gründe, dass es dort besser laufen könnte? Wäre es denkbar, dass ein Fonds wie DEGI Europa, den es seit 1972 gibt, aufgrund des hohen Alters einer höheren Gefahr ausgesetzt war, sich mit seinen Verkehrswerten im Laufe der Zeit derart ins Abseits zu manövrieren?

[Degispezi]

@rollybolly
Das es den DEGI Europa bereits seit 1972 gibt ist sicherlich nicht der Grund warum die Objekte derart nach unten gestuft wurden (seit 2009 ca. 35 %)und der Börsenkurs nochmals einen Abschlag von derzeit über 50 % macht. Die Objekt in Prag und Helsinki wurden erst 2007 und 2008 in den Bestand genommen und waren bei Kauf auch nicht zu alt. Das River Plaza wurde 2008, das Outlet Village 2006 gekauft. Die Objekte in Holland wurden 1998 bis 2000 erworben. Daher sind die Käufe wohl mit den anderen Fonds vergleichbar.
Allerdings sind es nur noch 16 Objekte und man könnte meinen, dass sich eben nur noch der Schrott in den Büchern aufhält. Allerdings habe ich mir die Objekte sehr genau angeschaut und komme zum Ergebnis, dass die Objekte nicht so schlecht sind, wie die Börse diese momentan einpreist. Das Problem, dass momentan alle in Auslösung befindlichen Fonds haben ist jedoch, dass in letzter Zeit so gut wie nichts verkauft wurde. Allerdings glaube ich weiterhin, dass sich speziell beim DEGI Europa noch einiges tun wird, weil Aberdeen viel Vorbereitungsarbeit für Verkäufe getan hat und sich die Verkaufsprovision nicht entgehen lassen werden wird. Bisher kann man noch nicht sagen, dass alles falsch ist, was beim DEGI Europa geschehen ist. Bei den Krediten laufen die Zinsfestschreibungen langsam aus und daher spart man auf dieser Seite Vorfälligkeitsentschädigungen. Aberdeen wird eben die Bestandsprovision solange vereinnahmen wie geht und dann hoffentlich noch etliche Objekte losschlagen, bis das Management auf die Depotbank übergeht (30.9.2013). (Vielleicht auch nur ein Wunsch). Aber alles in allem: Wenn man die Abwertungen von bisher 35 % nimmt und den Börsenabschlag von nochmal 50 % kann beim DEGI Europa wohl nichts großes nach unten mehr passieren und die Chancen, dass doch nicht so alles schlecht ist wie der Börsenkurs "vorgaukelt" sind in meinen Augen gar nicht so schlecht.
Die anderen Immobilienfonds kann ich nicht beurteilen, da ich mich mit diesen nur am Rande beschäftige.

[atze50]

unseriös arbeiten die Gutachter nicht, sondern einfach nur nicht marktgerecht. Solche Gutachten werden nach strengen Vorgaben erstellt, weichen aber sehr oft, wenn nicht sogar immer, stark von den wahren Marktpreisen ab.;

ich glaube schon das Aberdeen mit Hochdruck versucht die Objekte zu verkaufen, aber es scheint wohl keine Käufer zu geben, bzw. sind die Preise vermutlich noch zu hoch. Aberdeen könnte vllt. verkaufen aber dann nur weit unter den zuletzt festgestellten Gutachter-Werten u. somit dürfen sie wahrscheinlich gar nicht verkaufen. Erst wenn der Fond an die Depotbank übergeht können die Abwertungen realisiert werden…

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.597.253 von Degispezi am 09.05.13 09:19:01

Die Objekt in Prag und Helsinki wurden erst 2007 und 2008 in den Bestand genommen und waren bei Kauf auch nicht zu alt. Das River Plaza wurde 2008, das Outlet Village 2006 gekauft. Die Objekte in Holland wurden 1998 bis 2000 erworben.

Da - in diesen genannten Zeiträumen liegt m.E. der Hund begraben. Dies waren bei diesen Objekten zu dem jeweiligen Kaufzeitpunkt relativ hohe Marktpreise, die als Einstand bezahlt wurden und momentan auf der VK-seite eben nicht erlöst werden können und daher zu Abwertungen führen ( müssen ).

Habe dennoch die letzten 2 Wochen genutzt, um zu knapp 13 € meinen Einstand zu verbilligen, da ich auch von einem zu hohen aktuellen Discount ausgehe.

nanu

[Degispezi]

@nanunana
Natürlich hast Du recht, dass 2007 und 2008 zu hohe Preise bezahlt wurden. Aber das Problem haben eigentlich alle Fonds, die da immer wieder mal was gekauft hatten. Denn das Geld floss zu diesem Zeitpunkt noch in die Immobilienfonds. Aber warum muss eigentlich Hausinvest, DEKA Immobilien Europa und die anderen noch "offenen" Fonds nicht abwerten?? Der DEGI Europa hat zumindest die Objekte in Helsinki von 109,9 Mio per 30.9.2009 auf mittlerweile 71,1 Mio (per 29.1.2013) abgewertet, obwohl die Objekt zu 100 % an ein führendes IT-Dienstleistungsunternehmen mit längerer Mietlaufzeit vermietet ist. Die Objekte in Prag werden wohl in nächster Zeit noch etwas Abwertung benötigen, da zum 30.9.2009 148,5 Mio nur auf 123 Mio per 9.8.2012 abgewertet wurde. Aber 26 Mio Abwertung bedeuten für den KAG Preis 1,00 € Abschlag. Wir stehen noch über 26 € im KAG-Preis und unter 13 € an der Börse. Also nicht nervös werden. Ich bleibe bei meiner Meinung, dass ich als Investor in einen "Private Equity Fonds" (Kauf von Immobilien im Packet an der Börse zu deutlichen Abschlägen -- Verkauf der einzelnen Objekte zu einem höheren Gesamtwert)einen guten "Schnitt" machen werde. Denn 1 bis 2 % Verzinsung für festverzinsliche reizen mich zur Zeit nicht. Und den DAX über 8.000 kaufen, nur weil die Liquidität drückt, möchte ich eigentlich auch nicht.

[Degispezi]

Eines möchte ich noch betonen: "Man darf sich natürlich mit seiner Meinung nicht "verrennen" und alles auf eine Karte setzen." Sofern "Kriminelle" bei den Fondsabwicklungen mitspielen, kann natürlich nichts ausgeschlossen werden. Aber meine Strategie ist seit Ostern: Politiker, Journalisten , BAFIN und weitere "Meinungsträger" auf das Thema aufmerksam machen, was gerade bei den "offenen Immobilienfonds" abläuft. Die bisherigen Reaktionen sind für mich äußerst positiv zu bewerten. Ich bin mir sicher, dass den Teilnehmern bei der Abwicklung der Fonds schon noch deutlich auf die Finger geschaut wird und es das ein oder andere Nachspiel geben wird. Zumindest werde ich, wenn es bei Auflösung zu den tatsächlichen Börsenkursen oder sogar darunter kommt eine "Rentnerfreizeitbeschäftigung" haben und einige Klagen anstreben. Ein "Freizeithobby" sollte man sich leisten können. In diesem Sinne einen schönen Vatertag.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.597.873 von Degispezi am 09.05.13 10:45:23

Und den DAX über 8.000 kaufen, nur weil die Liquidität drückt, möchte ich eigentlich auch nicht.

Zuerst danke für die vorstehenden Beiträge, sie haben mir geholfen.

Beim DAX gibt es ja bekanntlich das Argument, dass dort die mittleren Renditen inzwischen wesentlich höher sind als bei anderen Anlagen. Also weiß m.E. keiner, wie weit die Liquiditätsschwemme die Kurse noch nach oben trägt. Doch wo bleiben die (Groß-)Anleger, die in Geschäftsimmobilien investieren? Ist dort die Rendite wirklich soviel schlechter? Ich denke, unter längerfristigen Aspekten sind dort Renditen von 3 bis 5% realistisch. Vielleicht muss man auf die alte Regel hoffen: Der Geschäftsimmobilienmarkt folgt der Aktienbörse mit etwa zwei bis drei Jahren Verspätung - was für einige OIF i.A. etwas spät sein könnte..
Wie jedoch auch obige Beiträge sehr deutlich zeigen, scheint es auf dem Immobilienmarkt ganz offensichtlich ein Überangebot zu geben - nicht zuletzt aufgrund des zusätzlichen Abwicklungsangebots.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.597.979 von Degispezi am 09.05.13 10:58:34

was gerade bei den "offenen Immobilienfonds" abläuft
ist im wesentlichen eine Folge von
dass 2007 und 2008 zu hohe Preise bezahlt wurden
Dazu noch großzügige Gebühren und das unterschwellige Versprechen so liquide wie Tagesgeld zu sein - und fertig ist das Debakel.

Lohnend wäre ein Blick auf die Praktiken von Hausinvest, Deka & Co, also den noch offenen Fonds. Offenbar finden die zu ihren NAVs ja noch Käufer für die Anteile, also muss es Menschen geben, die diese Anteile für günstig halten (warum auch immer).

[atze50]

Rentnerfreizeitbeschäftigung, hahaha - bist du schon so alt? - aber find ich gut das du dich so sehr damit beschäftigst, Respekt!

ich sehe das auch so wie du, das man mit dem jetzigen Börsenkurs von 12,60 und damit einem über 50%-Abschlag auf den ohnehin schon stark abgewerteten KAG-Kurs nichts verlieren kann. Selbst im Worst-Case sollte man 15 - 20% Profit machen…

Einziges Problem ist die Zeit. Notfalls muss man noch lange auf sein Geld bzw. auf einen Teil davon warten müssen, wenn einige Objekte tatsächlich nicht verkauft werden können.

[mopswombard]

Zitat von atze50: Einziges Problem ist die Zeit. Notfalls muss man noch lange auf sein Geld bzw. auf einen Teil davon warten müssen, wenn einige Objekte tatsächlich nicht verkauft werden können.

Der Objektverkauf ist die eine Baustelle, die andere die tatsächliche Auflösung. Wir haben aktuell 1 abgewickelten (Kan Am US) und 2 kurz vor dem Ende befindlichen Fonds.
Wenn ich mir den normalen Verlauf der Börsenkurse ansehe, dann ist ein Kauf heute rausgeschmissenes Geld. Denn Kurssteigerungen Richtung NAV hat es praktisch nie gegeben, höchstens Übertreibungen nach unten, die einen Kauf rechtfertigten. Bisher einzige Ausnahme der P2 in den letzten Tagen, warum, da rätseln wir ja noch.
Für mich ist daher klar, ein Nachkauf kommt nur noch in Frage, wenn masslose Übertreibungen nach unten stattfinden bzw. die Immoverkäufe zum Verkehrswert stark zunehmen. Dann wird irgendwann der Schlussstrich gezogen und erzählt, in welchem Jahrzehnt der Fonds aufgelöst wird. Jetzt wird es interessant, denn du spekulierst wie beim Kan Am US darauf, dass die einbehaltenen Gelder nicht vollständig benötigt werden. Und das wird ausschliesslich deine Rendite bringen, alles andere ist Geld zurück Garantie.
Um mich nicht falsch zu verstehen, ich rede von Käufen nach Schliessung.

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Aber meine Strategie ist seit Ostern: Politiker, Journalisten , BAFIN und weitere "Meinungsträger" auf das Thema aufmerksam machen, was gerade bei den "offenen Immobilienfonds" abläuft. Die bisherigen Reaktionen sind für mich äußerst positiv zu bewerten. Ich bin mir sicher, dass den Teilnehmern bei der Abwicklung der Fonds schon noch deutlich auf die Finger geschaut wird und es das ein oder andere Nachspiel geben wird. Zumindest werde ich, wenn es bei Auflösung zu den tatsächlichen Börsenkursen oder sogar darunter kommt eine "Rentnerfreizeitbeschäftigung" haben und einige Klagen anstreben. Ein "Freizeithobby" sollte man sich leisten können. In diesem Sinne einen schönen Vatertag.

Die Reaktionen mögen dir gegenüber positiv sein, aber sonst? Nichts und gar nichts wird geschehen, denn wenn hier Signale in die falsche Richtung erfolgen, gibt es ein "Massensterben" bei den Banken.
Also werden alle schön brav das tun, was von Ihnen erwartet wird. Die Anwälte melken die Anleger, die Banken kommen mit Verjährungsfristen oder Beratungsprotokollen, die Masche mit Innenprovisionen läuft auch nicht und die Politik wird die Zukunft gestalten.
Diese oder ähnliche Worte habe ich schon vor einem Jahr geschrieben. Passiert ist nichts und deswegen wird auch nichts passieren.

[Degispezi]

@mopswombard
Da ich der Meinung bin, dass bei der Abwicklung der ehemals "offenen Immobilienfonds" nicht alles mit rechten Dingen zugeht, möchte ich mit meinem "Querulantentum" nur erreichen, dass eben auch Politiker, Journalisten usw. bei der Bafin nachfragen, wie es mit der Abwicklung bei den Immobilienfonds so läuft. Und meines Erachtens ist es ein Unterschied, ob der Herr XY aus "Buxtehude" bei der Bafin nachfrägt, oder ob einige im Bundestag vertretene Fraktionen über deren Spezialisten nachfragen. Die Bafin wird sich genötigt sehen, irgend einmal ihrer Aufsichtspflicht nachzukommen. Dann werden die Manger und Verantwortlichen in den Fondsgesellschaften sich es dreimal überlegen, ob "Gefälligkeitspreisbildungen" für Verkäufe durchgehen werden. Wie gesagt, es soll niemand sagen können: "Das haben wir nicht gewußt".

[Degispezi]

Ebenso sollten sich alle im Klaren sein, dass bei den noch offenen Immobilienfonds eine weitere große Blase entsteht und mit den derzeitigen Regelungen nichts großartiges erreicht wird. Natürlich befriedigen mich Aussagen wie diese nicht: "Im zur Verabschiedung durch den Deutschen Bundestag anstehenden Gesetzentwurf sind Regelungen für Immobilien-Sondervermögen vorgesehen, die die Gefahr der Aussetzung von Anteilrücknahmen und Zwangsabwicklungen zukünftig verringern sollen. usw...."
Solche Antworten nehme ich zum Anlass, weitere Argumente zu bringen um Politiker noch mehr in die Thematik "einzubringen".
Aber wie gesagt: "Steter Tropfen höhlt den Stein"

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.598.549 von atze50 am 09.05.13 12:08:07

@atze50:
Als leidgeprüfter Anhänger des TSV 1860 München freut es mich, dass ich heuer mit meinem Alter noch mehr mit den "Löwen" verbunden bin. Nein ich werde nicht 18 Jahre alt.
Als leidgeprüfter Anleger in Aktien kenne ich auch die Möglichkeit Verluste in Aktien in Kauf zu nehmen.
Mit meiner über 40 jährigen Bankerfahrung, davon überwiegend im Wertpapierbereich tätig, versuche ich Chance - Risiko abzuwägen.
Und in dieser Situation habe ich einen Teil meines Geldes in DEGI Europa zu Börsenpreisen zwischen 13,50 und 15,50 angelegt und kann ruhig schlafen. Denn ich benötige das angelegte Geld nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wohlgemerkt ich spekuliere nicht mehr kurzfristig, was ich früher mit Aktien, Devisen, Optionsscheinen gerne gemacht habe. Aber was sagte Uli Hoeneß schon: "Mit dem Alter wird man ruhiger und braucht nicht mehr so den Kick".

[Degispezi]

Auferstanden aus Ruinen? Immobilienfonds besser als gedacht

Von Axel Witte (Artikel Telebörse vom 27.4.2013)

Offene Immobilienfonds sind vor allem für kleinere Anleger gedacht, die so die Möglichkeit haben, an einer vermeintlich wertbeständigen Geldanlage teilzuhaben. Mit den Turbulenzen der Finanzkrise 2008 wurde die Branche erschüttert, als vor allem institutionelle Anleger massenhaft Kapital abzogen. Doch neue Regeln geben Hoffnung.

http://www.teleboerse.de/nachrichten/Immobilienfonds-besser-…

Zitat aus dem Artikel:

Und dennoch, Offene Immobilienfonds sind nach wie vor eine solide Anlage und als Depotbeimischung geeignet, urteilt Finanztest.

Zitat von DEGIspezi:

Ich könnte "kotzen".

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.599.357 von Degispezi am 09.05.13 14:41:26

bei allem Respekt, aber wie willst du erreichen das der Bundestag informiert wird?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.600.551 von atze50 am 09.05.13 18:21:42

etwas "flaxig" (spaßig) ausgedrückt:
"Im Zeitalter von E-Mail und PDF-Anhängen ist es gar nicht schwer und schon geschehen".

[Degispezi]

@atze50
untenstehend einige Reaktionen die per E-Mail geantwortet haben. Ich habe auch etliche Briefe auf meine Hinweise erhalten-
-.-.-.-.-.-.
Für Ihre Ausführungen zum Thema Immobilienfonds danke ich Ihnen.
Wir haben Ihr Schreiben an den zuständigen Obmann der .....Bundestagsfraktion im Finanzausschuss, Herrn ..., MdB, weitergeleitet.

-.-.-.-.-.

vielen Dank für Ihre E-Mail vom 7. April 2013, die ich aufmerksam gelesen habe.

-.-.-.-.

leite ich weiter. mein Kollege aus dem Büro ...... – das schwerpunktmäßig dazu arbeitet – wollte sich auch eingehender damit befassen. Sie werden bestimmt bald von ihm hören.

-.-.-.-.

danke, dass Sie uns noch einmal geschrieben haben.

Wir geben auch diese Email mit Ihrer Telefonnummer an die zuständige Redaktion weiter.

-.-.-.-.-.

Lieber Herr .....,

ich habe Ihr Material unserem zuständigen Fachkollegen Dr. ...... weitergeleitet.

-.-.-.-.-.

besten Dank für Ihre Mail und Informationen, die wir auch dem zuständigen Fachreferenten der Fraktion, ....., zur Kenntnis gegeben haben.
Die Diskrepanz der Bewertung bei Abwicklung im vgl. zu laufenden Fonds war zunächst auch hier noch nicht bekannt. Im Zuge der Umsetzung der AIFM-Richtlinie wird die OIF-Bewertung jedoch ohnehin auf neue Füße gestellt. Künftig müssen die Fondsmanager für die Wertangaben auch haften.

Dies nur als kurze Rückmeldung.

-.-.-.-.-.-.-.

Vielen Dank für Ihre Mail. In xxxxx ist demnächst ein größerer Artikel zum Thema Offenen Immobilienfonds geplant,
Den allerdings ein Kollege schreiben wird. Ich leite Ihre Mail an den dann zuständigen Redakteur (wer, ist noch nicht festgelegt) weiter.
Er wird sich dann sicher bei Ihnen melden.

-.-.-.-.

[Degispezi]

@atze50

Eine Antwort von Degispezi auf eine nicht befriedigende Antwort aus einem Ministerium:

Sehr geehrte Frau .......,

vielen Dank für Ihre Antwort auf meine E-Mail vom 1. und 7. April 2013.

Sie schreiben als Referat „Finanzdienstleistungen“ befassen Sie sich mit dem Schutz der wirtschaftlichen Interessen der Verbraucher auf politischer Ebene und kümmern sich um die Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Gerade deshalb hatte ich Sie angeschrieben. Ich wollte keinen einzelnen Sachverhalt aufklären lassen oder eine individuelle Beratung. Ich möchte betonen, dass ich kein Geschädigter durch Erwerb von offenen Immobilienfonds bin.

Ich selbst habe in meiner 40-jährigen Karriere als Banker gerade in Anfang der 90er Jahre offenen Immobilienfonds an meine Kunden mit guten Gewissen verkauft. Aber heute weiß ich genau, dass es bei offenen Immobilienfonds nicht mit rechten Dingen zugeht. Es handelt sich für mich um eine Art „Schneeballsystem“. Ich schreibe wohlbemerkt von einer „Art“. Solange der Vertrieb und neue Gelder in die Fonds fließen, passt alles mit den Scheingutachten. Aber sollte verkauft werden müssen, dann sieht man, welchen Wert die Gutachterwerte haben. Und daher möchte ich, dass künftige Anleger nicht mehr in der Weise geschädigt werden können, wie die Anleger aus früheren Jahren. Sogar Amtsgerichte hatte diese Fonds als „mündelsichere“ Geldanlagen erklärt.

Ich kann einfach nicht aufhören, mich über die „Blindheit“ bei offenen Immobilienfonds aufzuregen.

Anbei der Link zu einem Artikel bei teleboerse.de.

http://www.teleboerse.de/nachrichten/Immobilienfonds-besser-…

Hier kommt „Finanztest“ zum Ergebnis: Immobilienfonds besser als gedacht. In meinen Augen wird hier Werbung für ein „Schneeball“ ähnliches System betrieben. Wir wissen ja, dass ein Schneeballsystem eine Straftat wäre. Daher spreche ich nur von einem „Schneeball“ ähnlichen System.

Könnten Sie mal bei Finanztest nachfragen, was Sie von meinen beigefügten PDF Aufstellungen halten und wie Sie dazu kommen, dass Immobilienfonds besser als gedacht wären??????

Sie hatten mir in Ihrem Antwortschreiben geraten, mich an die BaFin zu wenden. Dies habe ich natürlich auch bereits getan. Allerdings habe ich die Erfahrung gemacht, dass eine Antwort ein halbes Jahr später mit „nichtssagenden Aussagen“ kommen wird.

Daher bitte ich Sie im Namen der Verbraucher, selbst einmal bei der BaFin sich Informationen geben zu lassen, wie die Abwicklung der offenen Immobilienfonds abläuft und wie geprüft wird, warum die Gutachter der offenen Fonds zu anderen Ergebnissen kommen, wie die Gutachter der sich in Abwicklung befindlichen Fonds.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

[babbelino]

Je länger ich mich mit den offenen Immofonds beschäftige, um so mehr teile ich den Eindruck, dass hier etwas nicht mit rechten Dingen zugeht.

Degispezi hatte in einem seiner vorherigen Postings das Objekt The Park in der Tschechien erwähnt. Habt ihr Euch mal die einzelnen Objekte angesehen? Zum Beispiel das Gebäude 2: Im GJ 2011/12 erbrachte es 2.367,2 Tsd Euro Mietertrag. Es ist zu 98,5% vermietet und in diesem Jahr laufen bis zum 30.9. 4,1% der Mietverträge gemessen an den Mieteinnahmen aus. Aberdeen prognostiziert nun für das laufende GJ einen Mietertrag in Höhe von 1.475,5 Tsd Euro. Wie erklärt sich diese Diskrepanz, wenn doch nur 4,1% der Mieteinnahmen at risk sind? Und wie erklärt sich die gutachterliche Bewertungsmiete von 2.661,7 Tsd Euro? Da liegen doch Welten dazwischen.

In einem Punkt bin ich mir sicher: Die potentiellen Käufer rechnen nicht mit den gutachterlichen Mieten, sondern legen das tatsächlich zu erwartende Niveau von 1.475,5 Tsd Euro zugrunde. Noch problematischer wird es, wenn ich mir den Verkehrswert ansehe: 40,4 Mio. Euro. Sollte ein Erwerber bereit sein, das Objekt mit einem Mietmultiple von 10 auf Basis der Ist-Mieten zu kaufen, hätte das Gebäude einen Wert von rund 15 Mio. Euro. Satte 25 Mio. Differenz, oder grob 1 Euro NAV. Leider sieht es bei den anderen Park-Gebäuden nciht viel besser aus. Alleine in Tschechien befürchte ich Abwertungsverluste von sage und schreibe 60 Mio. Euro. Wie kann das sein?

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.601.117 von babbelino am 09.05.13 19:45:39

na selbstverständlich rechnen Käufer mit den Ist-Mieten und einer Reduktion nach Ablauf der Mietverträge - mit was denn sonst ?
Interessant zu wissen wäre allenfalls, warum die gutachterliche Miete so weit nach oben abweicht, bzw. wann sie das letzte Mal angepasst wurde.

Da aber die tatsächlichen Mieteinnahmen wenigstens auf Fondsebene (bei manchen auch auf Objektebene) im GB genau so wie die gutachterlichen Mieten zu finden sind sehe ich hier nur wenig Platz für Mauscheleien. Wer seine DD macht, der kann seine Schlüsse ziehen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.601.117 von babbelino am 09.05.13 19:45:39

@babbelino
Deine Überlegungen sind gar nicht so abwegig. Allerdings würde ich nich mit einem Faktor von 10 rechnen. Bei den Objekten wurde in der Vergangenheit bei deutlich höheren Mieten zum 30.9.2009 mit einem Faktor 17,5 und zum 30.9.2012 noch mit einem Faktor 15 gerechnet. Aber selbst wenn Deine Einschätzungen mit der niegrigeren Miete (aus dem Geschäftbericht zu ersehen) und dem Faktor von 10 zutreffen, würde das einen Abwertungsspielraum von ca. 2,3 € vom KAG Preis für alle vier Objekte in Prag bedeuten. (60 Mio Abwertung -von 123 Mio auf nur noch 63 Mio)
- 60 Mio Abwertung durch 26,2 Mio Anteile = 2,29 €) Wir würden bei diesem Zenario im noch bei 24 € KAG Preis stehen.
Als das weitere Abwertungen kommen werden, muss jedem klar sein. Entscheidend ist für mich, dass die Differenz von 13 € zwischen KAG Preis und Börsenpreis einen Abwertungsspielraum von 340 Mio bedeuten. Und der ist meines Erachtens einfach zu hoch.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.599.357 von Degispezi am 09.05.13 14:41:26

Ich kann zwar deiner Argumentation folgen, doch ändert dies nichts in meiner Meinung. Und zwar aus dem einfachen Grund, weil sich nichts ändern darf. Denn wenn du Recht hättest, dann müssten die Politiker öffentlich eingestehen, dass Sie alle keine Ahnung von Nix haben. Voran Frau Aigner und Herr Schäuble, die das neue Gesetz massgeblich beeinflusst haben.
Und auch die Hinterbänkler, die bei der Anhörung ja auch nicht diese divergierenden Fragen aufgegriffen haben.
Ein Witz ist die Aussage im Finanztest auch nicht, denn auch Sie entspricht der Wahrheit.
Die "Witzfiguren" sind eher die aktuellen Verkäufer der Produkte. Denn im Gegensatz zu deiner und meiner Verkäufergeneration ist es jetzt Gewissheit geworden, dass die Risiken in den Fonds dramatisch sind. Und diese Produkte noch heute konservativen Anlegern zu verkaufen, ist für mich glatter Selbstbetrug.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.604.507 von mopswombard am 10.05.13 11:20:56

@mopswombard
Ich gebe Dir im Grund ja Recht. Aber nützt es einfach die Augen zu verschließen und nichts zu machen, weil man meint es ist nichts zu machen. Ich nehme mir heraus, dass ich aufgrund meiner Lebenserfahrung und der Erfahrung in Finanzdingen wie auch mit Behörden, Ämtern usw. einfach für mich "zum Himmel schreiende Dinge aufgreife und anspreche".
So wurde ich aufgrund von babbelinos Beitrag zu den Prager Objekten auch auf "ungereimte" Zahlen im Geschäftsbericht des DEGI Europa zum 30.9.2012 aufmerksam. Ich hatte die vier Objekte in Prag immer als nur ein Objekt angesehen und die Zahlen der vier Objekte immer nur addiert. Jetzt bei Betrachtung der einzelnen Objekt fällt natürlich der Zahlensalat bei den erzielten Mieteinnahmen 2011/2012, der progostizieten Mieterträge für 2012/2013 und der gutachterlichen Bewertungsmiete auf. Ich möchte die Zahlen jetzt nicht im einzelnen besprechen, daher den dies interessiert einfach im Geschäftsbericht per 30.9.2012 auf Seite 34/35 selbst nachschauen. Es ist abenteuerlich. Und dies bei geprüften Berichten durch Wirtschaftsprüfer. Nicht nur die Gutachter sind in meinen Augen Versager, sondern eben auch der Wirtschaftsprüfer der hier sein Testat abgab. Ich empfehle jeden, auch mal Aberdeen anzuschreiben wie diese Zahlen zustande kommen. Ich habe jedenfalls heute Aberdeen um Antwort gebeten. Dies ist ein weiterer Baustein für meine evtl. künftigen Klagen gegen das Management von Aberdeen.
Ich hatte ja schon mal geschrieben, dass ich eine künftige "Rentnerbeschäftigung" brauche.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.604.803 von Degispezi am 10.05.13 11:58:41

@degispezial
meine negativen Äusserungen beziehen sich ausschliesslich auf die noch offenen OIF`s .

Die Hoffnung, dass sich bei den Abwicklungsfällen noch etwas ändert, ist zwar vorhanden, aber äusserst bescheiden. Nicht, weil Du oder Andere keine Argumente haben, sondern zu beweisen, dass es zu "Mogeleien" gekommen ist.
Hier sind ja bekanntlich Wunschgedanke und Nachweisbarkeit zwei paar Schuhe.

Ich frage mich in dieser Causa immer wieder, wo sind den die Geschädigten? Bei Lehmann oder Kaupthing haben Sie das "Maul" aufgerissen und den Banken betrügerische Beratung vorgeworfen und jetzt? Kein Verbraucherschützer oder Anwalt in den Medien, keine Frau Aigner? Woran liegt`s? Oder kommen diese Herrschaften dann erst aus ihren Löchern, wenn tatsächlich die Abwicklung erfolgt ist? Und warum soll dann , ausser man kann Betrug etc. beweisen, von denen noch jemand etwas unternehmen ?

[babbelino]

Moin,

wie von mir befürchtet, kommt die ganze Scheiße im Degi erst jetzt so richtig ans Licht. Diesem Artikel zufolge hat Degi das River jetzt für nur noch 95 Mio. Euro ins Schaufenster gestellt. Eine satte Abwertung in Höhe von 37,5 Mio. Euro. Der Artikel ist erst vor wenigen Stunden erschienen.


http://www.lse.co.uk/FinanceNews.asp?
code=3al6iit8&headline=Fund_slashes_French_property_price_as_economy_deters_investors

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.606.687 von babbelino am 10.05.13 15:46:46

Danke für die Info.
Das ist wirklich keine gute Nachricht. Ein Objekt, das der DEGI Europa erst 2008 erworben hat, wird jetzt zum halben Kaufpreis angeboten. Was noch betrüblicher ist, das River Plaza ist ja noch nicht mal verkauft zu 95 Mio; sondern wird angeboten. Also muss man mindestens 1,50 € bis 1,80 € vom KAG-Preis wieder mal abziehen.

[Degispezi]

Also nachdem ich den "Tiefschlag" mit dem "River Plaza" (wird zu 95 Mio zum Verkauf angeboten - z.Zt. noch mit 132,5 Mio in den Büchern)verdaut habe, rechne ich mal wieder:
Das River Plaza steht zur Neubewertung an (letzte Bewertung 3.7.2012) Abschlag von 132,5 Mio auf 95 Mio = 37,5 Mio pro Anteil 1,50 €.
Die vier Prager Objekte stehen spätestens im August zur Neubewertung an: 9.8.2012 zu 123 Mio. Abwertung nach babbelio-Rechnung von gestern -- auf 63 Mio -- bedeutet minus 60 Mio pro Anteil Abschlag 2,30 €
letztes Objekt, das 2013 noch nicht bewertet wurde ist der "Millennium Tower" (mitten in Rotterdam). Letzte Bewertung 25.7.2012 zu 57,4 Mio - Schätzung auf 45 Mio minus 12,4 Mio pro Anteil bedeutet das Abschlag von 0,5 €.
Die drei Neubewertungen zusammen: 4,3 € Abschlag.
Somit wäre ich bei einem KAG Preis von 22,0 €
Annahme: Die Verkäufe können mit einem weiteren Abschlag von 20 % erfolgen. Minus 4,5 € KAG Auflösung zu 17,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 30 % erfolgen: Minus 6,5 € KAG Auflösung zu 15,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 40 % erfolgen: Minus 9,0 € KAG Auflösung zu 13,0 € (= derzeitiger Börsenkurs)
Dies bedeutet, das Risiko für einen Käufer, der jetzt an der Börse DEGI Europa kauft, beginnt bei einem weiteren Abschlag von über 40 % auf die bereits deutlich herabgesetzten Gutachterwerte in diesem Jahr.

[zeltsysteme]

Zitat von Degispezi: ...Die drei Neubewertungen zusammen: 4,3 € Abschlag.
Somit wäre ich bei einem KAG Preis von 22,0 €
Annahme: Die Verkäufe können mit einem weiteren Abschlag von 20 % erfolgen. Minus 4,5 € KAG Auflösung zu 17,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 30 % erfolgen: Minus 6,5 € KAG Auflösung zu 15,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 40 % erfolgen: Minus 9,0 € KAG Auflösung zu 13,0 € (= derzeitiger Börsenkurs)
Dies bedeutet, das Risiko für einen Käufer, der jetzt an der Börse DEGI Europa kauft, beginnt bei einem weiteren Abschlag von über 40 % auf die bereits deutlich herabgesetzten Gutachterwerte in diesem Jahr.

20% auf 17,50 Euro sind vielleicht realistisch. Aber den zeitlichen Faktor musst du auch berücksichtigen, selbst wenn sie alles verkauft haben können und werden sie nicht alles direkt ausschütten. Und auch dann ist der P2 Value einfach attraktiver, da er, ebenfalls 20% Abschlag unterstellt, bereinigt um die Liquidität niedriger notiert. Und Morgan Stanley hat mit den problematischen dicken Brocken Trianon und Blue Tower bewiesen, dass sie gut verkaufen können. Aberdeen hat es nicht, und deshalb hat der Degi Europa jetzt auch kaum Liquidität, während P2 Value unter Berücksichtigung der letzten verkäufe schon um die 50% Liquidität hat. Da hilft auch keine Historie seit 1972 oder der angeblich schlechte Leumund von Morgan Stanley.

[babbelino]

Hallo Degispezi,

was mich viel mehr als die Abwertung (mit der habe ich gerechnet) beschäftigt ist folgende Frage: Wieso passt Abderdeen nicht sofort den NAV-Preis an? Momentan beträgt die Differenz zwischen NAV und Verkaufspreis 37,5 Mio. Euro. Die Verwaltungsvergütung beträgt 0,65%, d.h. für die Differenz kassiert Aberdeen 243.750 Euro p.a. Wenn jemand für ganz offensichtlich nicht vorhandenen Werte Leistungen abverlangt, ist dies in meinen Augen Betrug.

Deine Rechnung ist leider immer noch nicht richtig. Nichtsdestotrotz teile ich Deine Einschätzung, dass Börsenkurs in den nächsten Tagen um 1,50 Euro nach unten korrigieren wird. Angesichts der latenten Kursschwäche stellt sich mir die zweite Frage, ob da nicht jemand schon vorher mehr gewusst hat.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.605 von babbelino am 11.05.13 11:59:54

Was sagt denn eigentlich die Commerzbank zu diesem Sch....laden? Sie hat ja in ihren Depots den ganzen Müll aus der Dresdner Ära geerbt. Oder haben die Kunden schon alle in den "besseren" Haus Invest getauscht?
Mich wundert auch die Haltung der Politik. Im Gegensatz zum P2, der ja eher an den schon etwas entwickelten Anleger verkauft wurde, handelt es sich doch beim Europa um einen der konservativen Fonds. Wenn ich also auf den bösen Berater w/Lehman rumhaue, dann habe ich doch hier ganz andere Vermögenswerte vernichtet.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.797 von mopswombard am 11.05.13 12:34:51

Natürlich werden die Berater der Commerzbank den Kunden mit Beständen in DEGI Europa (ehemals Kunden der Dresdner Bank) geraten haben in den einfach unschlagbaren Hausinvest umzuschichten. Denn im letzten Geschäftsbericht zum Hausinest kann jeder z.B. zur Lage des Büroimmobilienmarktes in Paris lesen: "Paris, der größte Büroimmobilienmarkt Europas, kann auch in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten seinen Stand als sicheren Hafen behaupten". Da ist es natürlich klar, dass Aberdeen mit dem DEGI Europa Probleme hat ein Objekt wie das "River Plaza", das erst 2008 von den "Pfeifen im Management" erworben wurde und im Geschäftsbericht per 30.9.2009 noch mit 175,7 Mio in den Büchern stand, jetzt wohl nicht mal für 95 Mio € verkauft werden kann.
Da ist der Kunde beim Hausinvest bestimmt besser aufgehoben, denn im Bericht der Geschäftsführung steht zu lesen: "Wir verfügen auch weiterhin über ein starkes Netz aus verschiedenen Vertriebspartnern. Es hat sich dabei als strategisch wichtig erwiesen, sich auf mehrere große und im Markt bestens etablierte Partner verlassen zu können".
Es ist einfach unglaublich, dass im Geschäftsbericht noch mit einem "schneeballähnlichen" System geworben werden darf, ohne dass die BAFIN hier einschreitet.

[atze50]

nur mal zur Info, die Bafin prüft Immobilienfonds nicht nach Qualität sondern nur danach ob alle Formalitäten eingehalten wurden od. nicht. Die Bafin hat gar nicht die Kompetenz dazu, aber das ist vom Gesetzgeber so gewollt!

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.605 von babbelino am 11.05.13 11:59:54

da ist was wahres dran, aber die Frage beantwortet sich ja von selbst. Würden sie abwerten, würde auch die Vergütung sinken...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.605 von babbelino am 11.05.13 11:59:54

@babbelino
Ich meinte nicht, dass der Börsenkurs nochmals um 1,5 € nach unten gehen würde, sondern schrieb, dass die Differenz vom derzeitigen Gutachterwert zur tatsächlichen Verkaufsofferte wohl 1,5 € im KAG-Preis ausmachen wird.
Aberdeen wird den KAG-Preis erst nach unten korrigieren, wenn die Gutachter den Preis feststellen werden. Die Verkaufsofferte vom Management wird nicht "willkürlich" im Preis berücksichtigt. Man sieht allerdings daran, was die Gutachten wert sind.
Ich muss auch gestehen, dass ich als ich angefangen habe, DEGI Europa Anteile über die Börse zu kaufen, noch mit einem Erlös von ca. 20 € ausging. Dies hat sich bei mir in den letzten Tagen doch etwas gesetzt. Allerdings glaube ich immer noch, dass mit einem Börsenkurs von 13 € das Chance- Risikoverhältnis gegenüber Aktien, festverzinslichen Papieren und Goldinvestments sind.
Meine Strategie ist sowieso nicht mit dem auf und ab (eigentlich ja nur ab) der Börsenkurse zu spekulieren, sondern die Auflösung in Ruhe abzuwarten. Mit dem Geld das von mir im DEGI Europa steckt, kann ich keinen anderen Unsinn anfangen. Somit bin ich zeitlich nicht eingeschränkt.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.181 von atze50 am 11.05.13 14:17:32

@atze50
Kapitalanlagegesellschaften sind Finanzdienstleister und unterliegen selbstverständlich der Beaufsichtigung der BAFIN. Ich bin z.Zt. Compliance-Beauftragter einer kleinen Vermögensverwaltung und kann Dir bestätigen, dass die Wirtschaftsprüfer, die für die BAFIN einen Bericht abgeben, bei uns alles umkrempeln was eigentlich nicht umzukrempeln wäre. Daher stört es mich ungeheim, dass bei großen Summen die Prüfer lieber nicht genau hinschauen was abläuft. Ich möchte noch betonen, dass unsere Vermögensverwaltung nicht für unsere Mandanten in DEGI Anteilen spekuliert und ich daher nur als Privatperson im DEGI Europa "aktiv" bin. Das Problem ist nämlich, dass in den Depotauszügen der KAG Preis ausgewiesen wird und bei einem Kauf über die Börse sofort ein extremer Gewinn ausgewiesen würde. Und das wäre zu erklärungsbedürftig unseren Kunden gegenüber und ist auch nicht unsere Strategie.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.605 von babbelino am 11.05.13 11:59:54

@babbelino:
Ich habe mir Deine Anmerkungen zum "River Plaza" und nicht herabsetzen des KAG-Preises überlegt und daher folgendes E-Mail an die BAFIN soeben abgesendet:

Sehr geehrte Damen und Herren,

Aberdeen bietet momentan ein Objekt aus dem DEGI Europa, das „River Plaza“, zu einem Verkaufspreis von 95 Mio € an. Das Objekt steht allerdings noch in den Büchern zu 132,5 Mio Gutachterwert. Die Differenz beträgt 37,5 Mio € die im KAG-Preis nicht berücksichtigt werden. Da die Bestandsprovisionen von Aberdeen 0,65 % betragen, wird durch die „Nichtabwertung“ ein Mehrertrag für Aberdeen von 20.000,00 € pro Monat erwirtschaftet.

Ich fordere die Bafin auf, die Abwicklung des DEGI Europa zu überprüfen, welche weiteren Vergehen von Aberdeen bei der Abwicklung des Fonds begangen wurden.

Für Ihre Bemühungen vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

[babbelino]

@Degispezi,

vielen Dank für Dein Engagement in dieser Sache!

Viele Grüße
babbelino

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.295 von Degispezi am 11.05.13 14:42:46

ja ok. Ich weiß nur sicher das z.B. bei geschlossenen Immobilienfonds nur der Wertpapierprospekt überprüft wird u. es da rein um Formalitäten geht u. nicht nach Inhalt od. Qualität des Produktes.

Klar werden KAGs kontrolliert aber werden wirklich die einzelnen Produkte nach "Qualität" hin untersucht?;

wie meinst du das mit dem Gewinn-Ausweis bei Kauf über die Börse? - muss bzw. darf der KAG-Preis tatsächlich ausgewiesen werden im Depot. Der Börsenpreis, also der tatsächliche Marktpreis liegt ja weit darunter.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.614.895 von atze50 am 12.05.13 11:37:00

In den Depotauszügen weisen die Banken immer den KAG-Preis aus. Dies bedeutet, wenn Du morgen zu 13,00 € an der Börse kauftst, dann hast Du in Deinem Depot schon einen Gewinn von 100 % bei dieser Position, denn die Bank nimmt die 26,34 € (den KAG-Preis also). Natürlich ist Deine Abrechnung mit 13,00 €. Und wenn Du verkaufst, dann hast Du auf Deiner Abrechnung natürlich auch nur den dann tatsächlichen Börsenpreis. Aber solange Du die Anteile im Depot verbucht hast, ist immer der KAG-Preis die Grundlage. Ist komisch, ist aber so.
Wegen den Prüfungen der Investmentgesellschaften durch Wirtschaftsprüfer für die BAFIN möchte ich nur auf die "Mindestanforderungen an Compliance" (MaComp) und die "Mindestanforderungen an das Risikomanagement" (MaRisk) hinweisen. Geh mal auf die Bafin Seiten und gebe als Suchbegriffe MaComp oder MaRisk ein. Dann findest Du Rundschreiben (Anweisungen) von 100 Seiten pro Anweisung und mehr. Das sollten die Wirtschaftsprüfer prüfen, bevor sie ihr Testat abgeben. Und da gehört eine ordnungsgemäße Buchhaltung dazu. Und wenn Objekte (wie das "River Plaza") mit Gutachterwerten von 132,5 Mio in den Büchern steht, aber das Management es gleichzeitig zu 95 Mio € zum Verkauf anbietet, dann muss das begründet werden und dokumentiert sein. Und dann stellt sich die Anschlußfrage, warum der KAG Preis nicht herabgesetzt wurde. Es geht schließlich um 20.000,00 € Bestandsvergütung pro Monat als Mehrertrag für Aberdeen oder nicht.
Es geht nicht darum, dass die Bafin prüfen lässt ob erfolgreich verwaltet wird oder nicht. Aber es muss auf einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb geachtet werden und ob Mandanten "übervorteilt" werden geprüft werden. Und hier sind meines Erachtens extreme Defizite. Da ich mich in diesem Bereich recht gut auskenne, werde ich diese Themen weiterhin aufgreifen und ein kleiner "Querulant" sein.

[Degispezi]

Mir wurde ja teilweise hier im Forum schon gesagt (fast vorgeworfen) dass es sowie nichts bringt sich an Parteien oder andere Institutionen wegen der Thematik "offene" Immobilienfonds zu wenden. Ich lehne es eigentlich ab hier Namen zu nennen. Trotzdem möchte ich ein Beispiel aufzeigen, wie Reaktionen und Gegenreaktionen trotz "Politikerverdrossenheit" aussehen können.
Ich hatte mich u.a. an den stellvertretenden Vorsitzenden der CDU/CSU Herrn Dr. Michael Meister MdB per E-Mail gewandt. Er hat mir in einem persönlichen Schreiben am 15.4.1013 auf mein E-Mail vom 8.4.2013 geantwortet. Er hat auf das AIFM-Umsetzungsgesetz verwiesen und geschrieben, dass die Beratungen zu diesem umfangreichen Gesetzeswerk sind noch nicht abgeschlossen. Das Ergebnis bleibt abzuwarten.
Darauf habe ich ein weiteres E-Mail mit weiteren Fakten an Herrn Dr. Meister geschrieben. Mit Briefdatum, 4.5.2013 lag gestern eine Antwort auf mein neues E-Mail im Briefkasten. Er schrieb u.a.: "Ich habe Ihre E-Mail an die Arbeitsgruppe Finanzen der CDU/CSU Bundestagsfraktion weitergeleitet. Sie will Ihren Hinweisen nachgehen und sie näher prüfen. Von dort erhalten Sie eine Antwort auf Ihre E-Mail." --- Gestern habe ich mich bedankt für die Antworten und habe weitere Fakten als PDF-Datei meinem E-Mail beigefügt. Und jetzt sage mir jemand: Das die Politiker gar nicht reagieren. Übrigens habe ich ähnliche Reaktionen von fast allen Fraktionen von im Bundestag vertretenen Parteien erhalten. Nur von einer Partei kam noch nichts. Ich möchte jedoch keine weitere Namen nennen und hoffe Herr Dr. Michael Meister verzeiht mir, dass ich hier einen Vorgang mit Namensnennung beschrieben habe. Aber es ist ja ein positives Zeichen, dass ja hoffentlich genannt werden durfte.

[atze50]

echt gut das du dich so damit befasst.

Und es ist auch ein gutes Zeichen das ein MdB persönlich zurückschreibt. Hätte ich gar nicht gedacht...

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.139 von Degispezi am 12.05.13 13:05:05

@degispezi

Ich hole dich jetzt mal wieder auf den Boden der Tatsachen zurück. Ich schreibe das nicht, um dich in Rage zu versetzen sondern der Tatsache geschuldet, dass ich mit diesen Herrn vom BaFin bzw. ihrer ähnlich ausgestatteten Behörde in meiner Heimat auch zu tun habe. Und auch mit den Herren Politikern, die jede Frage gerade so beantworten, dass Sie eigentlich unbeantwortet bleibt.
Das was du im ersten Absatz als Antwort erhalten hast, bestätigt meine negative Meinung.
Estaunlich finde ich dann allerdings und das meine ich im vollen Ernst, die zweite Aussage. Sollte hier ein erkennen von Problemen wahrgenommen werden? Oder will man dich nur beschwichtigen? Wenn die Antwort ernst gemeint ist, dann sollten doch auch endlich mal die Journalisten sich damit beschäftigen und Fragen stellen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.349 von mopswombard am 12.05.13 13:54:41

@mopswombard
Keine Angst, ich nehme nichts persönlich und komme nicht in Rage. Aber ich kann Dir versichern, dass ich im Rahmen der Abgeltungsteuer bereits zwei "Umgehungsversuche" von Banken durch mein "Querulantentum" in den letzten fünf Jahren verhindert habe. Und das sich Journalisten bald mit diesem Thema beschäftigen werden ist für mich auch sicher. Die Anzeichen stehen nicht schlecht. Nur muss ein Redakteur aufpassen was er schreibt und kann nicht so einfach dahinschreiben, wie wir hier im Forum. Aber jeder darf seine Meinung haben und auch vertreten. Ich bin ein bisschen ein "Gerechtigkeitsfanatiker" und habe es in den letzten Jahren damit nicht leicht gehabt.
Mein Wahlspruch ist: "Wissen ist Macht, nichts wissen macht nichts".
und "steter Tropfen höhlt den Stein".

[rentnercharly]

Hallo Forumsteilnehmer, ich bin ein "Neuer", aber Erstanleger. Mit großem Interesse habe ich die letzten Beiträge gelesen. Ich bin 70 Jahre alt und Degi Europa (Grundwert Fond) sollte einmal Teil unserer Alterssicherung sein. Mündelsicher und bla, bla bla !!!!
Was hier von Aberdeen abgezogen wird ist schlicht und einfach eine
Riesensauerei. Das ist Diebstahl und die Manager von Aberdeen gehören
hinter Gitter. Warum kümmert sich denn keiner um diese Gauner ?
Wo bleiben die Verbraucherschützer ? Warum rumort es nicht in den Medien ?
Vermutlich ist das Gros der Altanleger meine Generation und älter, die
den Umgang mit Computern und Internet scheuen. Diese Leute sind den
Machenschaften von Aberdeen ausgeliefert und völlig hilflos.
Degispezi ich verneige mich vor deiner Sachkenntnis und deinem Engagement.
Liebe Sonntagsgrüsse aus Hessen.
"Wer nicht kämpft, hat schon verloren" (Rosa Lux.)

[rentnercharly]

Degispezi, vielleicht solltest du deine Infos und Recherchen einmal der
Zeitschrift "Capital" übergeben !!

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.737 von rentnercharly am 12.05.13 16:02:03

Hallo rentnercharly,
es tut mir leid das Du zu den "Altanlegern" gehörst, die noch zu KAG-Preisen gekauft hatten. Allerdings habe auch ich noch bis Mitte der 90er Jahre offene Immobilienfonds an Anleger verkauft. Zu dieser Zeit waren diese Fonds auch nicht schlecht. Da gab es Zeiten, da bekamen wir (Mitarbeiter von Banken) vom Fondsmanagement mitgeteilt, dass der DEGI zur Zeit keine Gelder benötigt, da keine lukrativen Immobilien auf dem Markt sind und das Fondsmanagement nicht eine "Verwässerung" der guten Immobilien im Fonds möchte. Allerdings hat sich das im Laufe der Zeit geändert und eine neue Managergeneration übernahm das Ruder. Nun galt die Devise: Volumen über alles, denn das bedeutete für das Fondsmanagement "Boni". Das war die Zeit, als ich mich von dieser Art der Geldanlage verabschiedet habe. Allerdings ging es dann bei den Banken los mit Zielvorgaben, verkaufen müssen usw. Daher kündigte ich bei der Bank und machte etwas anderes, allerdings auch im Finanzbereich.
Ich beobachtete das Geschehen am Rande und habe gesehen, wie die Allianz/Dresdner Bank den DEGI an Aberdeen verkauft hat und dabei Aberdeen über den Tisch gezogen hat. Als Aberdeen das Management übernahm wurde der DEGI Europa bei der Dresdner Bank, mittlerweile Commerzbank, zum Verkauf freigegeben und das Unheil nahm seinen Lauf. Und das ist eben der Grund, warum ich versuche diesen Umstand aufzuklären, dass es nicht sein kann, dass ein Hausinvest (gleiche Anlagen in den Ländern wie der DEGI Europa)keine Probleme mit den Immobilienpreisen hat, aber die Fonds die in Auflösung sind, laufend ihre Preise nach unten korrigieren müssen. Denn jetzt werden "neue" Anleger in die "tollen" noch offenen Immobilienfonds "gedrückt", da es an Anlagealternativen oftmals fehlt. Das dicke Ende kommt dann für diese Anleger später, so wie für Dich und andere, die vor Jahren in offene Immobilienfonds angelegt hatten.
Das Fondsmanagement von Aberdeen verstehe ich sogar zum Teil, denn die wollen natürlich den hohen Preis, den sie der Allianz für die KAG bezahlen mussten, einigermaßen über die verbleibenden Bestandsvergütungen usw. wieder hereinholen. Aber da dies mit Sicherheit einige "unlautere" Vorgehensweisen hervorruft, muss man diesen Herrschaften auf die Finger hauen. Und das habe ich mir zur Aufgabe gemacht.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.737 von rentnercharly am 12.05.13 16:02:03

Noch eine Anmerkung zu den "Altanlegern".
Viele haben es ja noch gar nicht bemerkt, auf was für einer "Geldvernichtungsmaschine" sie sitzen. Denn im Depotauszug werden ja die KAG-Preise ausgewiesen. Da der Anleger noch 26,34 € sieht und seit Schließung bereits 16,70 erhalten hat, meint er, dass noch bei ca. 43 € liegt. Geht der KAG-Preis allerdings in Richtung Börsenkurs ( 13 €) wird das Desaster für alle sichtbar. Nur aufgrund der Verjährungsfristen werden auch Klagen wegen Falschberatung usw. nicht mehr ziehen. Also muss versucht werden, dem Fondsmanagement bei der Abwicklung unlautere Machenschaften nachzuweisen oder zumindest klarmachen, dass wenn es mit der "Verschleppung" der Verkäufe so weiter geht, ein "Aufstand" der Anleger droht. Was auch immer der "Aufstand" sein wird.

[Degispezi]

Auszug aus den Internetseiten von Hausinvest:

Auf Antrag ist eine Nutzung von hausInvest zur Mündelgeldanlage möglich und in der Vergangenheit auch mehrfach genehmigt worden. Da Offene Immobilienfonds allerdings im Katalog der Anlageformen (BGB § 1807) nicht explizit genannt werden, ist zur Anlage von Mündelgeld in hausInvest für jeden Einzelfall eine Genehmigung bei Gericht einzuholen.

Alle notwendigen Unterlagen, um die Zulassung zur Mündelgeldanlage zu beantragen, bekommt Ihr Berater auf Wunsch direkt von der CRI.

-.-.-.-.-.
MUSS MAN DIE ANLEGER NICHT WARNEN????????
SOLLTEN RICHTER NICHT INFORMIERT WERDEN????
WAS IST MIT VERBRAUCHERSCHUTZ -- BITTE FRAU AIGNER WERDEN SIE AKTIV!!!!!!!!!

[atze50]

wow, das ist heftig. OIF als mündelsicher zu deklarieren ist wohl die größte Verarschung die ich seit langem gehört hab.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.617.207 von atze50 am 12.05.13 22:15:17

das ist eine NEWS wie man sie von Aberdeen und Co. erwartet! Díeser Kleinsch.... und einzeln die Objekte verkaufen ist doch das aller Letzte! Ich bin gespannt ob da was dran ist.

Angeblich will die Al Faisal Holding Company aus Katar das komplette Portfolio des SEB Immoinvest übernehmen:

http://www.morningstar.de/de/news/108221/befreiungsschlag-f%…

es kam ja wohl immer von Bafin und Co. dass dies nicht möglich ist - ich finde die Komplettübernahme und Weg in REIT aber selbst von anfang an die beste Lösung!

ich würde das auch beim DEGI durchziehen. Angebot in Cash plus Option auf Erwerb zu Vorzugspreis an dem IPO oder so....

das müsste m.E. nach gehen!

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.624.461 von GustavOemark am 13.05.13 20:39:36

Einerseits wäre dies zweifellos die beste Lösung, da der Markt die Preise bestimmt, jeder rein und raus könnte wie es ihm beliebt, usw.
Andererseits gibt es IVG. Auch ImmobilienAGs, die nicht am Rande der Pleite oder einen Schritt weiter stehen gibts mit deutlichem Abschlag zum NAV zu haben. Nicht alle, aber viele. Hängt mit den Renditekennziffern der Firmen zusammen.
Auf der dritten Seite war ein echter "Markt" bei den Initiatoren der OIF beliebt wie das Weihwasser beim Teufel. Und bei den Anteilsinhabern wohl auch - sonst hätten sie ImmoAGs statt OIF gekauft.

[atze50]

das mit dem REIT hört sich gut an...

[mini-investor]

Doch leider im falschen Fonds!!!

[babbelino]

Moin,

die Reit-Idee ist gut, kommt aber für den Degi Europa wohl zu spät. Unibail-Rodamco ist meines Wissens auch aus einem gescheiterten Immofonds entstanden.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.625.599 von babbelino am 13.05.13 23:04:54

Rodamco war allerdings kein offener Fonds.

Irgendwie scheint hier jeder anzunehmen, dass dieser Fonds erhaltenswert ist und bei Fortführung in welcher Form auch immer schnell wieder am NAV notiert.
Dies ist ein Irrtum, denn Voraussetzung für eine erfolgreiche Fortführung wäre eine brauchbare Rendite. Hier scheint mir die Rendite auf das Gesamtkapital zu gering, um die (jetzt mickrige) Eigenkapitalrendite durch Einsatz von Fremdkapital zu verbessern. In so einem Fall ist Liquidation die beste Lösung.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.626.619 von big_mac am 14.05.13 08:36:14

Wieso ist die Liquidation die beste Lösung?
Das ist doch Blödsinn hoch drei.Dann musst du alle Fonds auflösen, denn die Renditen sind alle bescheiden.
Hier geht`s vorallem darum, wieso dieser Schwachsinnsbeschluss der Auflösung in Stein gemeisselt sein soll und das Beste für die Anleger sei. Wenn 40% Verlust das "Beste" ist, dann sind alle Beteiligten (Politiker, Medien,Vorstand) als nicht mehr normal zu bezeichnen

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.629.189 von mopswombard am 14.05.13 12:06:13

weil die Liquidation für die Inhaber der Anteile die bestmögliche bzw. am wenigsten schlechte Rendite bringt, auch wenn es keiner der Fans glauben will.

Welche Chance -abgesehen von allen Rechtsproblemen- hätte denn eine Degi-Europa Aktie bei der bestehenden Ertragssituation, sagen wir, bei 18-20 zu notieren - um ein bescheidenes Ziel in Anbetracht des Buchwertes zu nennen ? Genau gar keine in den nächsten 3 Jahren, sehr geringe in 5-10 Jahren.
Für 18-20 als Liquidationserlös stehen die Chancen weit besser, vielleicht auch für mehr. Fortführung ist einfach nicht das beste, was ein rationaler Investor mit seinem Geld machen kann. Q.e.d.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.629.189 von mopswombard am 14.05.13 12:06:13

p.s.: weder Politiker noch Medien und nicht einmal Vorstände haben jemanden mit vorgehaltener Pistole gezwungen, in OIF zu investieren.
Der Unterschied zu noch offenen ist im wesentlichen, dass die noch Abnehmer für Anteile finden - wie und warum auch immer. Aber auch diese Abnehmer werden nicht mit vorgehaltener Pistole gezwungen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.629.749 von big_mac am 14.05.13 12:59:39

Also, beim SEB Immoinvest steht gerade im Raum, dass ein Großinvestor möglicherweise übernimmt und die Anteile als REITs an die Börse bringt. Ich glaube schon, dass als Aktie und ohne Verkaufs- und Abwicklungsstress der Kurs vergleichsweise höher wäre als heute in HH, sonst wäre ja auch das ganze Vorhaben blanker Unsinn. Deine Annahmen zu dem Kurswert einer "DEGI Europa Aktie" sind offenbar persönliche Ermessenssache, "q.e.d." ist daher schon ziemlich mutig..
Auch bei einer Aktie stützt sich der sogenannte Buchwert auf gutachterliche Bewertung des Inventars, und ein Großteil des Dilemmas bei OIF i.A. ist eben, dass verkauft werden muss auf Teufel komm raus. Eine Aktie wäre vemutlich zwar niedriger bewertet als der sog. NAV (bzw. Buchwert), aber das Dilemma mit den momentan realisierbaren (extrem niedrigen)Verkaufspreisen wäre genauso wenig sichtbar wie bei den noch offenen OIF.

[atze50]

wieso sollte eine "Degie Europa Aktie" höher stehen als momentan der Börsenkurs?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.635.067 von atze50 am 14.05.13 21:12:11

Weil an der Börse Auslaufmodelle mit Verfallstermin gehandelt werden, bei denen das gesamte Inventar binnen weniger Monate oder Jahre und zu nahezu jedem Preis verhökert werden muss.

[zeltsysteme]

Zitat von zeltsysteme:

Zitat von Degispezi: ...Die drei Neubewertungen zusammen: 4,3 € Abschlag.
Somit wäre ich bei einem KAG Preis von 22,0 €
Annahme: Die Verkäufe können mit einem weiteren Abschlag von 20 % erfolgen. Minus 4,5 € KAG Auflösung zu 17,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 30 % erfolgen: Minus 6,5 € KAG Auflösung zu 15,50 €
nächste Annahme: Die Verkäufe können mit einem Abschlag von 40 % erfolgen: Minus 9,0 € KAG Auflösung zu 13,0 € (= derzeitiger Börsenkurs)
Dies bedeutet, das Risiko für einen Käufer, der jetzt an der Börse DEGI Europa kauft, beginnt bei einem weiteren Abschlag von über 40 % auf die bereits deutlich herabgesetzten Gutachterwerte in diesem Jahr.

20% auf 17,50 Euro sind vielleicht realistisch. Aber den zeitlichen Faktor musst du auch berücksichtigen, selbst wenn sie alles verkauft haben können und werden sie nicht alles direkt ausschütten. Und auch dann ist der P2 Value einfach attraktiver, da er, ebenfalls 20% Abschlag unterstellt, bereinigt um die Liquidität niedriger notiert. Und Morgan Stanley hat mit den problematischen dicken Brocken Trianon und Blue Tower bewiesen, dass sie gut verkaufen können. Aberdeen hat es nicht, und deshalb hat der Degi Europa jetzt auch kaum Liquidität, während P2 Value unter Berücksichtigung der letzten verkäufe schon um die 50% Liquidität hat. Da hilft auch keine Historie seit 1972 oder der angeblich schlechte Leumund von Morgan Stanley.

Morgan Stanley P2 Value meldet heute erneut den Verkauf eines Objekts, hierbei kam es zu keinem Rückgang des NAV. Damit haben sie erneut bewiesen, dass sie gut verkaufen können.

[Degispezi]

Ich habe aufgrund der Geschäftsberichte vom Hausinvest per 31.3.2012 und dem DEGI Europa per 30.9.2012 verglichen, welche Faktoren aufgrund der Gutachterwerte und der Jahresmiete für vergleichbare Objekte in den einzelnen Städten angesetzt wurden.

In Frankfurt haben die Objekte beim Hausinvest einen Faktor von 17 und 18. Das DEGI Objekt hatte bei einem Gutachterwert von 72,6 Mio und einer Jahresmiete von 5.681,5 Mio einen Faktor von 12,7. Das Objekt wurde trotzdem am 19.4.2013 auf 61,85 Mio € abgewertet.

Beim Hauinvest haben die Objekte in Paris einen Faktor von 17 und 18. Beim DEGI hat das River Plaza bei 132.500 Mio und einer Miete von 8.470,6 Mio einen Faktor von 15,6. Das Objekt wird zur Zeit mit 95 Mio zum Verkauf angeboten.

Hausinvest in Italien einen Faktor über 15. DEGI im GB 30.9.2012 von 13 und 14. Trotzdem wurden die Objekte von 90,2 Mio auf 70,5 Mio (20.3.13) und von 156,00 Mio auf 140 Mio (2.4.13)abgewertet.

Prag beim Hausinvest Faktor 14,5 bis 16,6. DEGI Faktor 15. Trotzdem gelten die Prager DEGI Objekte bei fast vollständiger Vermietung als überbewertet und werden wohl noch deutlich nachgeben.

Finnland beim Hausinvest Faktor 16,5. DEGI bei Vollvermietung mit Langfristmietverträgen Faktor 15,1. Trotzdem Abwertung von 77,5 Mio auf 71,1 Mio am 29.1.2013.

Niederlande in Den Haag, Hoofddorp und Rotterdam beim Hausinvest Faktor 16,8 , 15,8 , 14,3 -- beim DEGI 12,7 , 11,9 und 9,7 trotzdem Abwertungen Maanplein (Objekt vollvermietet von 112.300 Mio auf 102,4 Mio) und Hoofddorp (vollvermietet) von 59.900 auf 53,9 Mio € abgewertet (Beide am 28.2.2013).

Im Geschäftsbericht des Hausinvest steht: Alle notwendigen Unterlagen, um die Zulassung zur Mündelgeldanlage zu beantragen, bekommt Ihr Berater auf Wunsch direkt von der CRI.

Frage: Warum auch nicht "mündelsicher" ?? bei den günstigen Bewertungen beim Hausinvest.

Antwort: Natürlich "mündelsichere Anlagen" -- dies war der DEGI Europa schließlich auch.

In diesem Sinne schöne Pfingstfeiertage.

Ach ja, was mir noch einfällt, der Börsenkurs vom DEGI Europa hat ja noch einen weiteren Abschlag von über 50 % auf den KAG Preis.
Was wird wohl mal mit dem Hausinvest passieren, wenn der Vertrieb nicht mehr so ganz rund läuft und der Fonds Objekte verkaufen muss???

[Degispezi]

Nachdem ich heute 1,50 €, für den Artikel von der Stiftung Warentest vom 16.4.2013 (Finanztest) zum Thema "Offene Immobilienfonds", investiert hatte konnte ich zwei Leserbriefe beim entsprechenden Artikel platzieren:

Dieser Artikel schockt mich total
Für mich war es bisher unvorstellbar, dass Finanztest nach dem Debakel um die in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds, es zu einem Testergebnis kommen könnte, dass diese Anlageform eine solide Anlage ist. Der DEGI Europa investiert in die gleichen Objekte wie z.B. der Hausinvest und musste seit drei Jahren seine Objekte um 35 % abwerten und konnte immer noch nicht verkaufen. Der Börsenkurs von 13 € gegenüber dem KAG Preis von 26,35 € zeigt nochmal einen Abschlag von 50 %. Die Objekte vom DEGI Europa weisen bei einem KAG Preis von 26,35 € für Ihre Objekte niedrige Faktoren bei Gutachterwert zu Jahresmiete auf. z.B. in Frankfurt Faktor 17 und 18 bei Hausinvest, beim DEGI 12,7. Trotzdem weitere Abwertung von 72,6 Mio auf 61,85 Mio usw.
Für mich ein Skandal, wie hier recherchiert wurde.


Schneeballähnliches System
Im GB per 31.3.2012 schreibt die Geschäftsführung beim Hausinvest:
"Wir verfügen auch weiterhin über ein starkes Netz aus verschiedenen Vertriebspartnern. Es hat sich dabei als strategisch wichtig erwiesen, sich auf mehrere große und im Markt bestens etablierte Partner verlassen zu können." --- Ist dies nicht der Beweis für ein "schneeballähnliches System" ? Solange die Gelder fließen besteht keine Gefahr; aber wenn die Rückgaben größer sind als die Neuanlagen, dann muss der Fonds Immobilien verkaufen und dann zählen nicht die Gutachterwerte (siehe zur Zeit abzuwickelnde Fonds) sondern die tatsächlichen Marktwerte.
Ich kann es immer noch nicht glauben, wie "blind" hier recherchiert wurde.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.635.259 von rollybolly am 14.05.13 21:33:13

rollybolly,

die Mehrheit der Immobilien AGs notiert auch unter NAV, und das z.T. recht kräftig - absolut in der Größenordnung wie hier beim Degi. Und das meist auch völlig zurecht, obwohl ohne jeden Verkaufsdruck. Der Verkaufsdruck kann also nicht die Ursache sein.

Degispezi,
sehr gut geschrieben.
Natürlich würde beim Hausinvest -und wohl auch jedem anderen noch offenen- ziemlich genau das selbe passieren wie beim Degi, wenn ihm zustößt was dem Degi zugestoßen ist, nämlich Schließung und Liquidationsbeschluss.
Wenn die Schließung samt Liquidation nicht kommt, dann wird allerdings gar nichts passieren. Abwertungen könnten die Gefahr einer Schließung vergrößern, werden wohl auch weiterhin tunlichst vermieden werden.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.666.215 von big_mac am 17.05.13 22:23:13

@big-mac
Natürlich hast Du recht, dass bei den noch offenen Fonds nichts passieren wird solange diese geöffnet sind und keine Probleme mit Rückgaben haben. Aber das kann sich schnell ändern. Es kann durchaus sein, dass irgend eine "Blase" an den Kapitalmärkten platzt. Dies führte in der Vergangenheit immer dazu, dass auch aus anderen Kapitalanlagen Geld entzogen wurde. Und da es ja kein Geheimnis mehr ist, dass bei Immobilienfonds die Gutachterwerte nicht den tatsächlich zu erzielenden Verkaufswerten entsprechen, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Gedanke aufkommen wird: "rette sich wer kann" und "ich muss bei den ersten dabei sein".
Warum also beim Kauf schon einen überhöhten Preis zahlen? Und wo soll die Rendite bei "offenen" Immobilienfonds denn herkommen? Bei den Kosten die das Management und Depotbanken, Gutachter usw. verursachen, bleibt bei den derzeitigen Einnahmequellen nicht viel übrig. Und die Gutachter werden künftig vorsichtiger bewerten, da künftig zwei Gutachter bewerten müssen und die Haftung auch deutlich erhöht wurde.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.667.107 von Degispezi am 18.05.13 08:32:58

absolut richtig, wer einen noch offenen OIF kauft, der geht für eine geringe Rendite ein großes Risiko ein und zahlt ausserdem noch mehr als für einen bereits geschlossenen Fonds an der Börse. Sollte es Anzeichen für einen Run geben, dann haben die Anteilsinhaber ganz sicher gelernt, die Schließung samt Folgedebakel wird wahrscheinlich früher kommen.
Den grundsätzlichen Konstruktionsfehler -tägliche Rücknahme der Anteile, aber keine tägliche Liquidierbarkeit der Assets- haben Hausinvest & Co genauso. Einem Flugzeugtyp würde da wohl die Flugtauglichkeit entzogen werden.

Oder arbeiten Hausinvest & Co so viel billiger in Verwaltung und Finanzierung, dass von ca. 5-5,5% Mietrendite soviel mehr netto für den Anteilsinhaber überbleibt als bei Degi & Co, dass tatsächlich die NAV-Bewertung auch auf DCF-Basis auf Fondsebene zu rechtfertigen ist? Das wäre imho das einzige stichhaltige Gegenargument.

Die Immobilienbewertung im NAV läßt Verwaltungskosten, Finanzierungskosten und ggf. Steuern außen vor, und setzt zusätzlich noch fiktive Einnahmen für Leerstände an - deshalb halte ich eine Notiz unter NAV sowohl bei Immo AGs wie auch bei Fonds nicht automatisch für Unterbewertung, sondern für eine mehr oder weniger richtige Korrektur der Bewertung für die erwähnten Umstände.

[Herbert H]

Zitat von big_mac: die Mehrheit der Immobilien AGs notiert auch unter NAV, und das z.T. recht kräftig

Diese Ansicht teile ich nicht. Die "Mehrheit der Immobilien AGs" ist enorm gehebelt und deshalb führt eine nur geringe Abweichung von den Verkehrswerten zum Anschein einer weit unter dem NAV liegenden Bewertung.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.667.287 von big_mac am 18.05.13 09:38:29

Da die noch offenen Fonds auch eine sehr große Liquiditätsreserve halten müssen, können die sowieso nicht eine Rendite von 5 % erreichen. Da die Rentenpapiere nur zwischen 1 und 2 % rentieren, machen sich die höheren Fondskosten (gegenüber Rentenfonds; die auch keine gute Anlage sind)extrem bemerkbar. Wir sind uns im Forum bestimmt einig, dass die Risiken bei offenen Immobilienfonds überwiegen und mit Sicherheit nicht von "mündelsicheren" Anlagen gesprochen werden darf. Daher mein Zorn auf die noch offenen Fonds, die weiter vertrieben werden, als hätte es eine Krise der offenen Fonds niemals gegeben. So nach dem Motto: Jetzt sind Konkurrenten vom Markt; dann bleibt für uns mehr übrig und wir können unser Spielchen weiterbetreiben.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.667.489 von Degispezi am 18.05.13 10:37:14

nun ja, wenn die (1)ist-Mietrendite mit 5%+ gesichert ist, dann sollte bei (2)billiger Fremdfinanzierung durch den Hebel eine Rendite aufs Eigenkapital (d.h. den Kaufpreis des Fondsanteil) von >4% schon machbar sein.
(1) ist eine Frage der Laufzeit der Mietverträge, der derzeitigen Höhe der m2-Mieten, und der Lage.
Bei (2) sind die alten Fixzinsvereinbarungen das Hindernis. Einst Absicherung gegen Zinsänderungsrisiko genannt, nun ja.

Bei der Frage "Weiterführung der noch offenen" kommt zwangsläufig das Thema Schadensminimierung ins Spiel.
Mit vorgehaltener Pistole wird niemand in sie hineingezwungen, das ist die eine Seite - die Käufer sind zwangsläufig anderer Meinung als du und ich, und das ist ihr gutes Recht.
Wer drinnen ist hat aber ab diesem Zeitpunkt ein Interesse an Weiterführung (auch wenn es objektiv nicht sein bestes Interesse ist), die FG und ihr Apparat hat ein Interesse an Weiterführung, und niemand hat ein Interesse an Skandalen. Und vielleicht stürzt die Hausinvest-Maschine trotz gleichem Konstruktionsfehler nicht ab wie die Degi-Maschine.

[Degispezi]

big-mac hat natürlich recht, dass es keinen Sinn macht alle offenen Immobilienfonds "platt" zu machen. Dies ist auch gar nicht meine Absicht. Denn dann wäre der Schaden für a l l e viel zu groß. Aber was ich schon erreichen möchte, dass nicht mit "krummen" Methoden sich einige die Taschen voll machen können. Daher möchte ich bei der Abwicklung eine verschärfte Aufsicht erreichen und beim Vertrieb und der Bewertung der weiterhin offenen Fonds eine transparente Geldanlage sehen.
Daher habe ich mich heute über ein Schreiben der BaFin gefreut, dass ich soeben aus dem Briefkasten entnahm. Es datiert vom 16.05.2013 und hat folgenden Wortlaut:
vielen Dank für Ihre E-Mails vom 11.05.2013, mit denen Sie sich bezüglich des DEGI Europa der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft und des hausInvest der Commerz Real Investmentgesellschaft an mich gewandt haben.
Ich werde die in Ihren E-Mails geschilderten aufsichtsrechtlich relevanten Sachverhalte bei der laufenden Aufsicht über die Gesellschaft berücksichtigen. Ich bitte Sie um Verständnis, dass ich Sie über Einzelheiten und Ergebnisse der aufsichtsrechtlichen Behandlung Ihrer Eingabe aufgrund der mir obliegenden Verschwiegenheitspflicht nicht informieren darf.
Bezüglich der von Ihnen aufgeworfenen Fragen hinsichtlich Abweichungen zwischen .......... usw.

Man bedenke, dass bereits am 16.05.2013 auf meine E-Mails vom 11.05.2013 in einem ausführlichen Brief vom zuständigen Referenten geantwortet wurde. Ich kann mir gut vorstellen, dass meine E-Mails an Politiker, Fraktionen im Bundestag, BMF , Verbraucherministerium usw. vielleicht im Vorfeld geholfen haben. Aber ich habe zunächst mein Etappenziel erreicht. Die Aufsicht wird die relevanten Sachverhalte prüfen. Und mehr wollte ich auch nicht.

Dies hilft zwar den "Altanlegern" nicht viel, die zu überhöhten KAG-Preisen gekauft hatten, aber wer zu derzeitigen Börsenpreisen kauft, sollte nicht mehr die Gefahr haben, dass sich die restlichen im Bestand befindlichen Immobilien in Luft auflösen werden.

Schöne Pfingstfeiertage an alle Forum-Leser und Aktivisten.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.667.335 von Herbert H am 18.05.13 09:57:15

Diese Ansicht teile ich nicht. Die "Mehrheit der Immobilien AGs" ist enorm gehebelt und deshalb führt eine nur geringe Abweichung von den Verkehrswerten zum Anschein einer weit unter dem NAV liegenden Bewertung.

Ich bin schon auch der Meinung, dass die Börsenpreise der heutigen OIF i.A. ganz überwiegend durch die Erwartungen bzgl. der erzielbaren Verkaufserlöse (und evtl. noch der benötigten Zeitdauer) bestimmt wird. Die Erträge spielen dabei schon gar keine Rolle mehr, wie beispielsweise der AXA-Immoselect mit über 50% Börsenabschlag eindrucksvoll zeigt. Die sehr guten Erträge beim AXA werden durch laufende Abwertungen und Minderlöse weit überkompensiert - letzteres würde weder bei einem noch offenen OIF noch bei einer Immoaktie in dieser Deutlichkeit sichtbar. Allerdings sind auch die Renditen der OIF (Anstiege der Rücknahmepreise) derzeit nieriger (max. 3% soweit ich gesehen habe) als in früheren Jahren, sie können sich diesem Debakel also auch nicht vollständig entziehen.

[atze50]

bin grad zu faul zum recherchieren, aber vllt. weiß es ja zufällig jmd. hier.

wie hoch sind momentan die Ist-Mieteinnahmen des Degi-Europa (also inkl. aller Krücken u. Leerstände)?

- diese Mieteinnahmen kann man dann einfach auf den Börsenpreis beziehen u. erhält dann eine entsprechende Mietrendite.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.668.965 von rollybolly am 18.05.13 19:43:17

letzteres würde weder bei einem noch offenen OIF noch bei einer Immoaktie in dieser Deutlichkeit sichtbar.

Pardon, aber in einer AG ist jedenfalls deutlich sichtbar ob der Umsatz sinkt oder steigt und ob zu- oder abgeschrieben wird. Bei einem OIF geht es auch, zwar etwas aufwendiger und nur 2-mal im Jahr.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.669.245 von big_mac am 18.05.13 22:00:08

Vielleicht erklärt dies die unterschiedliche Sichtweise: Bei einer Immo-AG gehe ich genauso wie bei einem (noch?) offenen OIF davon aus, dass keine Abwicklung mit Zwangsverkäufen, zudem noch in befristeten Zeit, ins Haus steht. Also kann auch eine (transparentere) Immo-AG keine Umsätze anzeigen, die dort so nicht stattfinden. Oder gibt es Beispiele, wo Immo-AGs nach ähnlichem Muster abgewickelt werden mussten wie hier die OIF i.A.? Für einen solchen Fall würde ich dann auch vergleichbare Börsenkurse erwarten.

[Degispezi]

Aberdeen hat auf seinen Internetseiten für den DEGI Europa die Objektpräsentationen aktualisiert. Stand 31.03.2013 -- für Objekte die im April 2013 neu bewertet wurden sind auch diese Neubewertungen bereits enthalten.

[babbelino]

Diese neue Objektpräsentation schlägt dem Faß den Boden aus. "Zufällig" wurden bei dem im Juli zur Neubewertung anstehenden Objekt Millenium einige sehr auffällig Veränderungen vorgenommen:

1. Die Miete beläuft sich nur auf 4,4 Mio. Im Jahresbericht wurde hier noch mit einer gutachterlichen Miete von 5,9 Mio. gerechnet. Eine Differenz von 1,5 Mio!

2. Doe Vermietungsquote hat sich von 59,5% auf 77,5% erhöht.

3. Gleichzeitig reduzierte sich die Restlaufzeit der Mietverträge von vormals 38,1 Jahren auf nunmehr 31,7 Jahre.

Was ist da wohl passiert? Meine These: Da hat ein Mieter Sonderkündigungsrechte gehabt und den Mietvertrag bei Abnahme von mehr Quadratmetern zu wesentlich günstigeren Konditionen neu abgeschlossen.

Für die Bewertung ist das mal wieder doppelt blöd: Geringere Mieten bei geringerer Restlaufzeit und unverändert hohen Leerständen von 22,5%. Zu welchen Konditionen läßt sich die Hütte wohl vollvermieten? Wir sind jetzt bei 12 Euro/qm angelangt....

Diese neuerliche Verfehlung des Managements kostet uns ca. 15 Mio. Euro. Damit addieren sich die allein noch in diesem Jahr zu erwartenden Neubewertungen auf:

River: 37 Mio.
Millenium: 15 Mio.
The Park: 40 Mio.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.669.391 von rollybolly am 18.05.13 23:05:25

rollybolly,
auch beim Fonds gibt es eine Berechnung, wie und wodurch sich das Vermögen in der Berichtsperiode verändert hat. Lügen ist auch da nicht.

ad AG: Was machen Investoren, wenn sie sehen dass eine AG länger deutlich unter den Ertragsmöglichkeiten ihrer Aktiva oder unter deren berechtigten Buchwert notiert ? Sie werden die Zerschlagung anstreben, lies: wenigstens teilweise Liquidation! Und zwar zügig, denn Time is money.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.670.761 von babbelino am 19.05.13 14:40:50

@babbelino
Die Zahlen für das Objekt in Rotterdam, "Millennium Tower" bewerte ich etwas anders als Du.
Im Geschäftsbericht per 30.9.2012 sind als "gutachterliche Bewertungsmiete" 5,8 Mio € angesetzt. Hier werden m.E. auch Leerstände miteinbezogen. Bei der Präsentation wird eine Gesamtmiete von 4,4 Mio € angegeben. Wenn ich mir das Objekt in Rotterdam von Grundbesitz Europa "Eurogat III" anschaue, dann wird dieses Objekt mit einem Faktor von 14,6 bewertet. Beim Hausinvest wird ein Objekt in Rotterdam ebenso mit einem Faktor von 14,3 bewertet. Wenn ich nun den Millennium Tower ebenso mit einem Faktor von 14 bewerte, dann entspräche dies einem Wert von 61,6 Mio (bei 4,4 Mio Miete x 14). Die letzte Bewertung am 25.7.2012 war 57,4 Mio bei einer höheren Leerstandsquote. Also allzu viel Luft nach unten sehe ich nicht. Aber selbst wenn das Objekt auf 50 Mio abgewertet würde, dann bedeuten die Minus 7,4 Mio pro Anteil rund 0,28 € Abwertungspotential. Mit 50 Mio hätte das Objekt bei Mieteinnahmen von 4,4 Mio € einen Faktor von 11,3. Da wird sich das Fondsmanagement schwer tun zu begründen, dass hier kein Käufer zu finden war. Aber wir werden ja sehen. Im nächsten halben Jahr wird sich bestimmt einiges tun. Ich bin und bleibe zuversichtlich.

[mini-investor]

Vielleicht sehe ich es falsch, aber der Degi hat zur Zeit eine Nettomietrendite von über 7,1% (NAV). Kauf ich an der Börse hinzu, so liege ich bei über 14,2%.Wo ist der Fehler? Und dies trotz deutlicher Abwertungen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.671.475 von mini-investor am 19.05.13 20:03:35

@mini-Investor
Deine Berechnung könnte durchaus hinkommen. Denn wenn die Objekte im DEGI Europa um Schnitt mit einem Faktor von 14 bewertet werden, dann würde dies eine Mietrendite von 7,14 % bedeuten.
Faktor = Objektwert durch Jahresmiete
Mietrendite = 100 durch Faktor

Daran sieht man, wie billig die Objekte im DEGI Europa bereits sind.
Das ist auch der Grund, warum ich die Käufe von Anteilen an der Börse an "Investor" sehe und nicht als "Spekulant"

[Schneidersenior]

Zitat von mini-investor: Vielleicht sehe ich es falsch, aber der Degi hat zur Zeit eine Nettomietrendite von über 7,1% (NAV). Kauf ich an der Börse hinzu, so liege ich bei über 14,2%.Wo ist der Fehler? Und dies trotz deutlicher Abwertungen.

Du berücksichtigst leider nicht, dass Immobilien nicht mobil, illiquide und begrenzte Mietvertragslaufzeiten besitzen.
DEGI Europa wird quasi per Zangsversteigerung verschleudert. Zeit ist keine mehr (nur bis 30.09.2013). Das wissen Käufer und preisen es ein. Bei Übergang der Verwaltung auf die Depotbank bedeutet dies, dass dann das erste Gebot genommen wird, denn dann sind alle Grenzen beim Verkauf gefallen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.673.031 von Schneidersenior am 20.05.13 10:39:29

Warum sollte ein Objekt wie das in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112 keinen Käufer zu einem akzeptablen Preis finden?
Das Objekt stand zum 30.9.2009 noch mit 113,7 Mio in den Büchern. Am 19.4.2013 wurde das Objekt von 72,6 Mio € auf nunmehr nur noch 61,9 Mio € abgewertet. Diese Abwertung erfolgte, obwohl Ende 2012 über 9.000 qm Bürofläche an einen Komplettanbieter von Kommunikationslösungen für 10 Jahre vermietet werden konnten. Durch Zugeständnisse erfolgt zur Zeit jedoch noch keine Mietzahlung; dies hat man wohl deshalb vereinbart, weil die DEGI Europa Anleger ja eh keine Mieteinnahmen mehr brauchen. Allerdings werden allerdings die Mieten demnächst fließen und müssen im Verkaufspreis berücksichtigt werden. Die Leerstandquote dürfte nur noch bei ca. 10 - 12 % sein. Ein weitere Vermietung der Leerstandfläche dürfte bei der Qualität des Objektes wohl möglich sein.

Informationen zum Objekt unter:
http://www.tha112.com/start/

Informationen über die neuen Mieter:

http://www.agendis-bc.de/

http://www.avaya.com/de/produkte/category--video-und-confere…

Informationen zur Vermietung der noch freien Fläche:

http://www.immobilienscout24.de/expose/69689090?referrer=REL…

Restfläche wird zu 14,5 € pro qm zur Vermietung angeboten (+ 4,4 € Nebenkosten)

Ich bin mir sicher, dass dieses Objekt noch vor Übergabe der Objekte an die Depotbank von Aberdeen um den derzeitigen Gutachterwert verkauft werden kann.

[Herbert H]

Das Problem des DEGI Europa ist doch, dass das Rest-Portfolio zu mehr als zwei Drittel in den - was die Immobilienmärkte betrifft - absoluten Krisenländern Europas zu finden ist. Zudem ist der Fonds noch mit Fremdkapital gehebelt, was etwaige Abwertungseffekte vergrößert.

Also: Die Verlustrisiken mögen im Börsenkurs eingepreist sein, aber große Renditechancen sehe ich trotzdem nicht.

[Degispezi]

Das Objekt in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112 wird sich sehr gut eignen, um der BaFin etwas "Futter" zu liefern. Ich möchte an ein Schreiben der BaFin an mich erinnern: "Ich werde die in Ihren E-Mails geschilderten aufsichtsrechtlich relevanten Sachverhalte bei der laufenden Aufsicht über die Gesellschaft berücksichtigen."

Fakt ist, dass Objekte in Frankfurt beim Grundbesitz Europa mit Faktoren von 15,7 - 17,8 und 19,2 bewertet werden. Die Objekte vom Hausinvest werden mit Faktoren von 16,7 - 17,4 - 17,9 und 18,2 bewertet.

Rechnung für die Mieteinnahmen beim Objekt DEGI Europa THA
27.198 qm Büro-Fläche x 14 € = 380.772 x 12 = 4.569.264 €
1.846 qm Lagerfläche x 4 € = 7.384 x 12 = 88.608 €
294 Stellplätze x 80 € = 23.520 x 12 = 282.240 €
insgesamt ca. 4,9 Mio € Mieteinnahmen (konservativ gerechnet)

61,9 Mio Gutachterwert durch 4,9 Mio Mieteinnahmen = Faktor 12,6

Ist das Objekt wirklich nicht zu verkaufen????

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.674.189 von Herbert H am 20.05.13 13:33:36

Bei einem Kreditvolumen von 117,8 Mio (13,9) und auf der anderen Seite von Rückstellungen von 50 Mio und einer Liquidität von 32 Mio würde ich nicht unbedingt von einem extremen Hebel sprechen.
Jawohl Krisen sind so gut wie in jedem europäischen Immobilienmarkt.
Aber ...
Die drei Objekte in Finnland sind zu 100 % für noch 6,8 Jahre an ein führendes IT-Dienstleistungsunternehmen vermietet. Trotzdem wurde das Objekte seit dem 30.9.2009 von 109,9 Mio auf 71,1 Mio wegen der Krise abgewertet.
Bodio Center Mailand (60 % Beteiligung). Die Beteiligung wurde von 66,6 Mio auf 42,3 Mio abgewertet, obwohl die Vermietungsquote bei 99,9 % liegt. Italienkrise lässt grüßen.
Niederlande, sehr schwieriger Immobilienmarkt; gebe ich zu. Aber Hoofddrop ist zu 100 % für noch 9,8 Jahre vermietet. Trotzdem schon von 82,1 Mio auf 53,9 Mio abgewertet.
Für alle weiteren Objekte kann ich ähnliche Zahlen nennen.

Aber sicher ist natürlich nichts und jeder sollte sich seine eigene Meinung bilden und danach handeln.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.674.189 von Herbert H am 20.05.13 13:33:36

Hebel ist hier kein nennenswerter mehr zu sehen, die Kredite sind durch Liquiditätsanlagen bequem abgedeckt.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.675.069 von big_mac am 20.05.13 15:58:51

Das seit Jahren nicht verkäufliche Rest-Portfolio des DEGI Europa ist für mich eines der uninteressantesten im OIF-Bereich. D. h. nicht, dass man mit einem Kauf auf jetziger Kursbasis unbedingt Verluste machen muss. Die Frage ist nur, ob man sich mit der erzielbaren Rendite zufriedengibt oder sich lieber anderen, attraktiveren Portfolios zuwendet. Letzteres bevorzuge ich ...

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.675.103 von Herbert H am 20.05.13 16:03:58

Dem widerspreche ich nicht.

[atze50]

Zitat von Degispezi: Das Objekt in Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee 112 wird sich sehr gut eignen, um der BaFin etwas "Futter" zu liefern. Ich möchte an ein Schreiben der BaFin an mich erinnern: "Ich werde die in Ihren E-Mails geschilderten aufsichtsrechtlich relevanten Sachverhalte bei der laufenden Aufsicht über die Gesellschaft berücksichtigen."

Fakt ist, dass Objekte in Frankfurt beim Grundbesitz Europa mit Faktoren von 15,7 - 17,8 und 19,2 bewertet werden. Die Objekte vom Hausinvest werden mit Faktoren von 16,7 - 17,4 - 17,9 und 18,2 bewertet.

Rechnung für die Mieteinnahmen beim Objekt DEGI Europa THA
27.198 qm Büro-Fläche x 14 € = 380.772 x 12 = 4.569.264 €
1.846 qm Lagerfläche x 4 € = 7.384 x 12 = 88.608 €
294 Stellplätze x 80 € = 23.520 x 12 = 282.240 €
insgesamt ca. 4,9 Mio € Mieteinnahmen (konservativ gerechnet)

61,9 Mio Gutachterwert durch 4,9 Mio Mieteinnahmen = Faktor 12,6


Ist das Objekt wirklich nicht zu verkaufen????

wieso sollte die Bafin das interessieren?

die Objekte der anderen Fonds (Grundbesitz, Hausinvest, etc.) sind auch an anderen Standorten bzw. Teilmärkten in Frankfurt.

So schlecht ist das Degi-Objekt jetzt nicht, aber es ist schon eine ziemliche Randlage.

- Die Frage wäre wie hoch die Kaufpreisfaktoren genau an dem Standort sind.? - wobei 12,6 erstmal schon günstig aussehen, aber das muss ja nichts heißen.

[OIFInvestor]

Zitat von Schneidersenior:

Zitat von mini-investor: Vielleicht sehe ich es falsch, aber der Degi hat zur Zeit eine Nettomietrendite von über 7,1% (NAV). Kauf ich an der Börse hinzu, so liege ich bei über 14,2%.Wo ist der Fehler? Und dies trotz deutlicher Abwertungen.

Du berücksichtigst leider nicht, dass Immobilien nicht mobil, illiquide und begrenzte Mietvertragslaufzeiten besitzen.
DEGI Europa wird quasi per Zangsversteigerung verschleudert. Zeit ist keine mehr (nur bis 30.09.2013). Das wissen Käufer und preisen es ein. Bei Übergang der Verwaltung auf die Depotbank bedeutet dies, dass dann das erste Gebot genommen wird, denn dann sind alle Grenzen beim Verkauf gefallen.

Dies ist vollkommen falsch. Die Depotbank muss nicht und wird nicht alle Immobilien sofort verschleudern. Sie hat noch einige Jahre Zeit und muss im Sinne der Anleger handeln.

Und selbst bei Zwangsversteigerungen kommen häufig brauchbare Preise heraus. Es liegt nämlich auch an der Nachfrageseite und die wird grundsätzlich wieder besser.
Sehen Sie sich den p2Value an, auch hier tickt die Uhr und die Verkaufsergebnisse der letzten Monate sind richtig gut.

[zeltsysteme]

OIFInvestor, spar dir deien Mühen in Sachen P2 Value. Dieser Fonds interessiert hier keinen. Leute wie Babbelnett brauchen immer ein Ziel auf das sie draufhauen wollen. Imm letzten Jahr war es Griechenland mit Babbelnetts menschenverachtenden Hetztiraden, heute ist es der Degi Europa.

[OIFInvestor]

Zitat von zeltsysteme: OIFInvestor, spar dir deien Mühen in Sachen P2 Value. Dieser Fonds interessiert hier keinen. Leute wie Babbelnett brauchen immer ein Ziel auf das sie draufhauen wollen. Imm letzten Jahr war es Griechenland mit Babbelnetts menschenverachtenden Hetztiraden, heute ist es der Degi Europa.

Ach was interessiert mich die ganzen Trolle hier.

Ich fands lustig, dass dieser Cocodrillo (ist der eigentlich mit diesem babbeldino identisch) großspurig erzählt solche leute wie diesen wertinvestor zu ignorieren. Genau auf den Post, mit der korrekten Empfehlung und einer guten Analyse.

Herrlich...

Beim Degi bin ich noch vorsichtig: Zwar geringer Hebel und hoher Abschlag, aber die Länderaufteilung ist wirklich schlecht und das Management ist auch... naja...

[Degispezi]

Da mich bei den Objekten in Prag die Gutachterliche Bewertungsmiete von den tatsächlichen Mieten irritiert hatten, habe ich bezüglich dem Objekt The Park I, Gebäude 2 bei Aberdeen per E-Mail am 10.5.2013 nachgefragt:
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beziehe mich auf den Geschäftsbericht per 30.9.2012 des DEGI Europa.
Auf Seite 34 wird bei der Aufstellung der einzelnen Immobilien das Prager Objekt, Gebäude 2 unter lfd. Nummer 13 aufgeführt.
Die gutachterliche Bewertungsmiete ist hier angegeben mit 2.661,7 T€. Der prognostizierte Mietertrag für das Geschäftsjahr 2012/2013 wird jedoch nur mit 1.475,5 T€ angegeben.
Was wurde nun für den gutachterlichen Verkehrswert in Höhe von 40.400,0 T€ herangezogen. Die Vergangenheitsmiete in Höhe von 2,6 Mio € oder die erwartete Miete von 1,47 Mio €.
Sofern die Vergangenheitsmiete für den Verkehrswert herangezogen worden wäre, würde mich interessieren auf welcher Rechtsgrundlage veralterte Werte für Gutachten herangezogen werden können.
Meines Erachtens ist dies eine Irreführung wenn mit Vergangenheitsmieten Verkehrswerte festgestellt werden, wenn bereits abzusehen ist, dass diese Mieterträge im folgenden Jahr in keinster Weise mehr zu erzielen sind.
Bei einem Verkauf wird nicht die Vergangenheitsmiete berücksichtigt, sondern die tatsächlich aktuelle und künftig zu erwartende Mieteinnahmen.
Für eine kurzfristige Stellung bedanke ich mich bereits im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

nun bekam ich per heute (21.05.2013) eine Antwort per E-Mail:

wir haben Ihre Email erhalten, auf die wir Ihnen gerne antworten.
Der gutachterliche Verkehrswert der Fondsimmobilien wird von unabhängigen Sachverständigen ermittelt und erfolgt bei dem Objekt Tschechien "The Park I, Gebäude 2" in der Vermögensaufstellung zum 30. September 2012 auf Basis des letzten Gutachtens des jeweiligen Sachverständigenausschusses bis zum Berichtsstichtag 30. September 2012.
Dem Grundgedanken entsprechend investiert ein Offener Immobilienfonds, so auch DEGI EUROPA, wie Sie wissen vorwiegend in Gewerbeimmobilien, die regelmäßig von unabhängigen, öffentlich bestellten Gutachtern bewertet werden. Dabei stehen vor allem die zum jeweiligen Stichtag erzielten, aber auch die nachhaltig zu Marktpreisen erzielbaren Mieten eine wesentliche Rolle.
Der im Jahresbericht prognostizierte Mietertrag für das Geschäftsjahr 2012/2013 unterstellt die Verlängerung des Mietvertrags mit dem Hauptmieter unter Gewährung marktüblicher Incentives, die temporär einen reduzierten Mietertrag zu Folge hat, aber den Mietertrag langfristig, wie von den Gutachtern unterstellt, stabilisiert.
Für eventuelle Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Die Antwort kam im Verhältnis zu anderen Anfragen recht schnell, ist auch einigermaßen verständlich. Allerdings wie sich das ganze auf einen Verkaufspreis auswirken wird, kann ich nicht richtig einschätzen. Allerdings ist zumindest positiv, dass wieder längerfristig weitervermietet werden konnte.

[waldheim]

Nach den Zahlen vermute ich, dass wohl weiter die Gutachtermiete zugrunde liegt, gegenüber der 2013er JM duerfte der Faktor viel zu hoch sein. Ohne zu wissen, wie lange mit geminderten Ertragen zu rechnen ist, wird eine Abschätzung der Auswirkung auf den möglichen VP sicher nicht einfach zumal 'unterstellt' wohl heisst, dass noch nicht alles in trockenen Tüchern ist.

[mini-investor]

So, an der Börse geht es wieder über 13€,und hoffentlich kommen bald die 14.

[Degispezi]

zu "offenen" Immobilienfonds hat die Stiftung Warentest einen "Spezialartikel" (16.4.2013: Offene Immobilienfonds stabiler als gedacht) verfasst. Da ich der Meinung bin, dass dieser Artikel eine "Frechheit" ist, sollte jeder hier im Forum auch mal seine Meinung als Kommentar bei diesem Artikel abgeben.
Der Link zum Test
http://www.test.de/Offene-Immobilienfonds-Stabiler-als-gedac…

[waldheim]

Seltsame Aufforderung, um eine 'Frechheit' kommentieren zu können muss man den Artikel schon mal gelesen haben. Das aber kostet Geld. Ist das Schleichwerbung für 'Test' ?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.713.463 von waldheim am 25.05.13 08:26:33

@Waldheim
Ja wenn´s des moanst, dann ko i a net helfa.

(Ja, wenn Sie das wirklich meinen, dann kann ich Ihnen auch nicht helfen).

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.713.463 von waldheim am 25.05.13 08:26:33

Ein Beispiel für einen Kommentar zum Artikel aus Finanz Test "Immobilienfonds stabiler als gedacht":

Hausinvest hat z.B. ein Shoppingcenter in Norditalien. Fondsmanager M.S. ist damit ganz zufrieden. Er schätzt an Einkaufszentren, dass sie vergleichsweise stabile Erträge bieten."
Meine Anmerkung hierzu: Der DEGI Europa hat auch das "Franciacorta Outlet Village" in Norditalien und hatte dieses im Geschäftsbericht per 30.9.2009 mit 185,4 Mio €. In den letzten 3 1/2 Jahren wurde das Objekt auf 140 Mio € abgewertet und konnte immer noch nicht verkauft werden. Die Vermietungsquote ist bei 98 %. Ein sehr gut geführtes Einkaufscenter mit Mietern wie Nike, Adidas, MC Donald´s und alle weiteren namhaften Firmen. Gibt es zwei Welten für die Bewertungen?????

Antwort: natürlich
Fonds in Abwicklung kennen nun die Realität. Fonds die weiterhin eine starke Vertriebsmannschaft haben, müssen sich keine Sorgen machen. Denn neue Gelder fließen ungebremst in die "tollen" offenen Immobilienfonds. Die Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkassen und Genossenschaftsbanken reiben sich die Hände. Und die Verbraucherschützer loben noch diese Geldanlagen. Vormundschaftsgerichte: auf geht´s - angelegte Gelder als "mündelsicher" erklären, dann kann der Vertrieb weiter wie geschmiert laufen.

[Degispezi]

Noch ein Beispiel für einen Kommentar zum Artikel aus Finanz Test "Immobilienfonds stabiler als gedacht":

"Auch der Handel mit Immobilien sorgt für beste Laune. "Reges Interesse" konstatiert G.A. von der Deutschen Wealth & Asset Management. Die Immobilien in den Metropolen gelten vielen Investoren als sicherer Hafen in der Krise. " "Wir würden gern mehr kaufen" sagt E.d.L., von DEKA, aber für die guten Immobilien besteht eine hohe Nachfrage. Da gibt es keine Schnäppchen."

Meine Anmerkung hierzu: gibt es doch

Das Objekt von DEGI Europa der "Millennium Tower " steht im Zentrum von Rotterdam und ist von 80,3 Mio € (30.9.2009) auf 57,4 Mio € abgewertet worden. Kann man wohl für 50 Mio € kaufen. Ankermieter "Manhattan Hotel Rotterdam".

[Degispezi]

Mein "Schlusskommentar" zum Artikel aus Finanz Test:

Möchten Sie noch ein paar Beispiele???
Lieber Autor des Artikel "Immobilienfonds stabiler als gedacht" möchten Sie noch einige Beispiele für die Schwachstellen Ihrer Recherchen??? Sofern Bedarf besteht, können Sie ja aus meinen Daten die unter "Giasinga" gespeichert sind mich mal per E-Mail kontaktieren, dann gebe ich Ihnen gerne weiteres Material um Ihr Fazit "solide Geldanlage" überdenken zu können.
Viele Grüße vom Giasinga

(Anmerkung: Giasinga = Degispezi)

[waldheim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.713.945 von Degispezi am 25.05.13 10:51:37

Ich habe verstanden, dass es keine Schleichwerbung ist, sondern ehrliche Entrüstung. Nun habe ich aus dem Lesen diverser 'Tests' auf anderen Gebieten schon die Erfahrung mitgenommen, dass man gezwungen ist, sich immer eine eigene Einschätzung zu verschaffen und dass selbst zahlungspflichtige Beiträge ihr Geld meist nicht wert sind.
Ausserdem glaube ich weder dass eine nennenswerte Zahl von Usern der Aufforderung folgen wird noch dass es ein Umdenken bei den angesprochenen Verfassern des Tests bewirken wuerde.
Ich selbst habe noch vor 10 Jahren regelmäßig in der BO Kommentare veröffentlicht, die zwar viel Beifall erhielten und die Redakteure zu unangenehmen Stellungnahmen zwangen, doch sowohl diese Stellungnahmen als auch spätere Artikel zeigten von Einsicht keine Spur, auch nicht, als ich die Abrechnungen meiner Spekulationen gegen die BO - Empfehlungen veröffentlichte.

[Degispezi]

Ich habe mir die Objekte im DEGI Europa nochmals genau angeschaut und verschiedene Möglichkeiten der Bewertungen und eines möglichen Verkaufspreises durchgerechnet und komme zu folgendem Ergebnis:

Objekt: möglicher Verkaufserlös /Bewertung aktuell / Wert 30.9.2009

Frankfurt 60 Mio / 61,9 Mio / 113,7 Mio
Den Haag 100 Mio / 135,6 Mio / 198,0 Mio
Hoofddorp 50 Mio / 53,9 Mio / 82,1 Mio
Rotterdam 50 Mio / 57,4 Mio / 80,3 Mio
Helsinki 60 Mio / 71,1 Mio / 109,9 Mio
Prag 90 Mio / 123 Mio / 148,5 Mio
Mailand 38 Mio / 42,3 Mio / 66,6 Mio
Outlet 110 Mio / 140 Mio / 202,8 Mio
Paris 95 Mio / 132,5 Mio / 175,7 Mio

Dies ergibt einen Verkaufserlös in Höhe von 653 Mio als Schätzung. Unter Berücksichtigung von Cash 32 und Krediten - 117,8 und Rückstellungen - 50 Mio ergibt dies 517,2 Mio bei 26,194 Mio Anteilen wäre dies ein Inventarwert von 19,75 € bei einem derzeitigen Börsenkurs von 13 €.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.713.945 von Degispezi am 25.05.13 10:51:37

ähh, zwischen einem noblen Einkaufscenter und einem Outlet wie Franciacorta gibt es gewisse Unterschiede. Das Outlet ist ja ganz nett, aber um 80 mio kannst das selbe auf die Wiese des Nachbars stellen, großzügig gerechnet.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.731.361 von big_mac am 28.05.13 15:03:15

Was würde es einem Investor nützen, neben einem gut eingeführten Outlet-Center ein weiteres auf die grüne Wiese zu stellen??? Entscheidend für das Center sind gute Mieter. Und die sind im DEGI Europa Objekt. Daher finde ich Deine großzügig veranschlagten 80 Mio € nicht angemessen. Aber natürlich darf jeder seine eigene Meinung vertreten und wir werden sehen, was letztendlich herauskommt.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.731.361 von big_mac am 28.05.13 15:03:15

http://www.franciacortaoutlet.it/website/web/app.php/it/mapp…

Der Link zum Outletcenter mit Lageplan und Mietern wie:
Mc Donalds, Timberland, Levi´s Dockers, Nike, Asics, Puma, Benetton, Calvin Klein, Adidas, Mash, Mc Kenzy, Hifiger, Triumpf, Tailor und viele andere namhafte Firmen.

[OIFInvestor]

Zitat von Degispezi: Ich habe mir die Objekte im DEGI Europa nochmals genau angeschaut und verschiedene Möglichkeiten der Bewertungen und eines möglichen Verkaufspreises durchgerechnet und komme zu folgendem Ergebnis:

Objekt: möglicher Verkaufserlös /Bewertung aktuell / Wert 30.9.2009

Frankfurt 60 Mio / 61,9 Mio / 113,7 Mio
Den Haag 100 Mio / 135,6 Mio / 198,0 Mio
Hoofddorp 50 Mio / 53,9 Mio / 82,1 Mio
Rotterdam 50 Mio / 57,4 Mio / 80,3 Mio
Helsinki 60 Mio / 71,1 Mio / 109,9 Mio
Prag 90 Mio / 123 Mio / 148,5 Mio
Mailand 38 Mio / 42,3 Mio / 66,6 Mio
Outlet 110 Mio / 140 Mio / 202,8 Mio
Paris 95 Mio / 132,5 Mio / 175,7 Mio

Dies ergibt einen Verkaufserlös in Höhe von 653 Mio als Schätzung. Unter Berücksichtigung von Cash 32 und Krediten - 117,8 und Rückstellungen - 50 Mio ergibt dies 517,2 Mio bei 26,194 Mio Anteilen wäre dies ein Inventarwert von 19,75 € bei einem derzeitigen Börsenkurs von 13 €.

Wenn alles verkauft ist, dann braucht man keine Rückstellungen mehr. Die müssen dann nicht mehr abgezogen werden...

Weiterhin bin ich begeistert, dass wir wohl Leute hellseherische Fähigkeiten haben...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.739.319 von OIFInvestor am 29.05.13 13:36:53

Rückstellungen stehen zur Zeit in der Bilanz für Ausgaben wie Steuern, Modernisierungen usw. Wenn die Ausgaben anfallen, dann fallen diese nicht mehr negativ in die Gewinn und Verlustrechnung. Würden die Rückstellungen nicht benötigt, würde sich dies sogar positiv auf die Rückzahlung auswirken. Meine Berechnungen haben nichts mit hellseherischen Fähigkeiten zu tun, sondern mit nüchterner Kalkulation. Ob diese nun so eintreffen, sei dahingestellt. Allerdings möchte ich aufzeigen, wie günstig der Kauf derzeit an der Börse ist. Bei meiner Einschätzung von einer Rückzahlung von 20 € sind das vom derzeitigen Börsenkurs schlappe 7 €. Selbst wenn zu meinen Abschlägen nocheinmal 78 Mio Sonderabschreibungen dazukommen, bleiben 17 € Rückzahlung übrig. Und das wären immer noch 4 € oder 30 % Gewinn. Bei einem DAX von über 8000 Punkten und einem Renditeniveau von unter 2 % auf Festverzinsliche ist das Chance- Risikoverhältnis in meinen Augen beim DEGI Europa unschlagbar. Aber jeder muss natürlich für sich selbst entscheiden.

[OIFInvestor]

Zum Degi Europa:

Abschlag Börsenkurs zum NAV: 50%

Hebel: Knapp 1,2

Damit ca. 40% Puffer...

Vermietungsquote: 88%

Länderallokation: 30% Niederlande + 25% Italien
sehr problematische Märkte

Managerperformance: katastrophal

10% mehr Puffer als beim Kanam und die restlichen Faktoren massiv schlechter. Seit fast einem Jahr nichts verkauft und imer wieder Abwertungen.
Vielleicht verkaufen die auf der Zielgerade noch einige Immobilien und der Börsenkurs explodiert, aber das ist reine Spekulation

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.741.707 von OIFInvestor am 29.05.13 17:07:59

Warum sollte sich Aberdeen auf der "Zielgerade" (bis 30.9.2013) die Verkaufsprovision in Höhe von 0,75 % entgehen lassen?? Bereits im Dezember wurde für die Objekte in Hoofddorp (100 % Vermietung für 10 Jahre)und in Rotterdam (Millennium Tower mitten in Rotterdam) verkündet, dass man sich in "finalen" Verkaufsverhandlungen befindet. Das Objekt in Frankfurt Theodor Heuss-Allee 112 hat seine Leerstandsquote von 43 % auf ca 12 % senken können. Hier wurde allerdings bei Vermietung 9.000 qm für 10 Jahre vereinbart, dass die ersten Monate mietfrei sind. Allerdings ist für einen Käufer natürlich interessant, dass er ab Kauf die Miete erhält. Die DEGI Europa Anteilseigner brauchen ja keine Miete mehr und das Objekt kann von Aberdeen gut verkauft werden und die 0,75 % Verkaufsprovision kann vereinnahmt werden. Also bereits drei Objekte, die für mich zu 100 % bis 30.9.2013 verkauft werden. Warum sollen für die drei Objekte in Helsinki bei einer Vollvermietung (noch 6 Jahre) nach deutlichen Abwertungen von 109,9 Mio auf 71,1 Mio (evtl. noch auf 60 oder 65 Mio) kein Käufer da sein?? Das Bodio Center (60 % Beteiligung - Rest 40 % beim DEGI International) ist zu 100 % vermietet und hat eine Top Lage. Wurde von 66,6 Mio auf 42,3 Mio abgewertet. Warum sollte zu 35 bis 40 Mio kein Käufer am Markt sein??? Prag vier Objekte mit 98 % Vermietung im "Primary Business District" von Prag (Prag 4) wird durch die Abwertungen und einer weiteren noch in diesem Jahr bestimmt auch nicht uninteressant für einen Investor. Das OutletCenter Franciacorta hat super Mieter ist gut eingeführt und hat auch deutliche Abwertungen hinter sich (von 185,4 Mio auf bisher 140 Mio). Mit einem weiteren Abschlag von 20 % sollte auch hier ein Käufer am Markt aufzutreiben sein. Das River Plaza wird ja zur Zeit zu 95 Mio angeboten, obwohl der Gutachterwert immer noch bei 132,5 Mio steht, nachdem es vor ein paar Jahren mit 180 Mio gekauft wurde. Letztendlich bleibt Den Haag mit Maanplein übrig. Der größere Teil ist voll vermietet. Die Restlichen Teil stehen leer. Diese Objekte könnten tatsächlich als Ladenhüter noch in den Büchern verbleiben. Aber das leer stehende Objekt wird nur noch mit 33,2 Mio bewertet und macht im KAG Preis noch 1,25 € aus.
Also bleibe ich sehr, sehr, sehr optimistisch, dass in den nächsten vier Monaten die Post abgehen wird. Dann hat Aberdeen die Bestandsvergütung von 0,65 % solange wie möglich vereinnahmen können und macht beim Verkauf vor der Übergabe an die Depotbank nochmal 0,75 % Veräußerungsprovision aus dem Fondsvermögen für sich flüssig.

[Degispezi]

Aberdeen hat für den DEGI Europa den Halbjahresbericht per 31.3.2013 auf seiner Homepage eingestellt.

http://www.aberdeen-immobilien.de/aam.nsf/germanyImmobilien/…

[Degispezi]

Kommentar der Geschäftsleitung DEGI Europa:

Die Anstrengungen der Kapitalanlagegesellschaft konzentrieren sich
unvermindert auf den Verkauf von Immobilien des DEGI EUROPA zu
angemessenen Konditionen. Hierbei befinden wir uns in konkreten
Gesprächen mit potenziellen Käufern und gehen davon aus, dass
weitere Verkäufe von Immobilien bis zum Ende des Geschäftsjahres
2012/2013 realisiert werden können. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass einige Immobilien bis zum 30. September
2013 nicht veräußert werden können.
Es ist geplant, die bestehenden Kredite bis Ende Juli 2013 vollständig zurückzuführen.

FAZIT: Verkäufe müssen im Juni und Juli 2013 über die Bühne gehen.

[Degispezi]

Die Auswertung des Halbjahresberichtes per 31.3.2013 stimmt mich weiter extrem positiv, dass aufgrund der Bilanzzahlen mit Rückstellungen in Höhe von 49,7 Mio, allein für Baumaßnahmen 31,1 Mio und Steuern 7,1 Mio, sowie Prüfungskosten in Höhe 7,6 Mio genügend Vorsorge betrieben wurde, damit von dieser Seite keine negativen Elemente mehr kommen sollten.
Mein FAZIT bleibt weiterhin: Klarer Kauf von DEGI Europa an der Börse als "Private Equity"-Anleger mit der Absicht ein Packet zu günstigen Konditionen zu kaufen um durch Einzelverkäufe (der Objekte) ein deutliches Plus zu machen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.743.455 von Degispezi am 29.05.13 20:03:42

nach Abschluss der Aktion:

[OIFInvestor]

Ich würde Ihnen absolut gönnen, das Sie recht haben und die Fondsliquidation über 20 Euro liegt.

Problem: Das Abwertungsargument hätte man schon vor 1 bzw.2 Jahren verwenden können und die wirklichen Verkäufe sind eben eher enttäuschend.

Sie schimpfen über die Gutachter. Ein Gutachter macht nichts anderes als auf Basis von Mieten und Liegenschatszins einen PReis zu berechnen. Dies ergibt sich aus den Kennzahlen anderer Transaktionen "in der Nähe".
Fazit: Ein gutachter hinkt immer dem Trend hinterher und der ist leider in Italien und den Niederlanden noch stark nach unten.

Aber der Fonds ist auch auf meiner Watchlist. Mal ein guter Verkauf oder ein noch schächerer Börsenkurs und vielleicht werde ich schwach...

[atze50]

Die ermittelten Werte von Degispezi sind durchaus realistisch u. nicht zu hoch angesetzt. Allerdings spielt der Zeitfaktor eine wichtige Rolle.

Die Unsicherheit besteht doch darin, das niemand weiß was nach dem 30.09. passiert. Es könnte durchaus sein dass dann die Depotbank alle Immos verschleudert, egal zu welchem Preis.

der Markt weiß einfach nicht was passiert u. deshalb ist der Börsenkurs so niedrig.

[mopswombard]

Zitat von atze50: Die Unsicherheit besteht doch darin, das niemand weiß was nach dem 30.09. passiert. Es könnte durchaus sein dass dann die Depotbank alle Immos verschleudert, egal zu welchem Preis.

der Markt weiß einfach nicht was passiert u. deshalb ist der Börsenkurs so niedrig.

was soll eigentlich diese immer wiederkehrende Aussage "verscherbeln zu jedem Preis"? Warum soll das denn der Fall sein? Der Fonds hat noch massenweise Zeit, bis er geschlossen wird und auch darüber ist meines Erachtens das letzte Wort noch lange nicht gesprochen, denn alle Beteiligten betreten Neuland. Und warum soll hier nicht auch ein Umdenken eintreten?
Und zweitens : was für ein Markt? Meinst du uns paar Clowns hier im Board ? Oder der Spekulant? Der ist aber im Regelfall eine Adresse, die grosses Volumen kauft und dann springen alle Anderen drauf. Die gibt`s aber nur beschränkt .
Deswegen wird der Kurs noch lange einen drastischen Abschlag zum NAV haben. Allerdings kann man ja bei P2 erkennen, dass ein Abbau von Immobilien zum Anstieg des Kurses führte. Und sollten denn tatsächlich die hier diskutierten Preise erzielt werden, der Fonds lastenfrei sein bis Ende des Geschäftsjahres, wird der Kurs sich schnell Richtung 30 Abschlag vom NAV bewegen.

[OIFInvestor]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Beleidigung

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.751.195 von OIFInvestor am 30.05.13 17:49:03

vielen Dank für deine Beleidigung, sehr nett.

und mit deiner Ansicht liegst du leider falsch. Bis heute weiß niemand was die Depotbank macht u. ob sie die Immos nicht doch verscherbelt, aber wenn du nicht angemessen diskutieren kannst dann bist du hier fehl am Platz.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.751.195 von OIFInvestor am 30.05.13 17:49:03

im übrigen unterstreicht ja der Börsenkurs genau meine Aussage. - wenn alles so klar wäre, dann würden wir nicht bei 13,- Euro stehen, sondern bei mdst. 20,- Eur!

[OIFInvestor]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Provokation

[atze50]

was ist denn dein Problem?

[Espada]

Vor einigen Wochen hatte ich interessehalber bei der Börse Hamburg nachgefragt,ob es irgendwelchen Einfluss auf die börsentägliche Handelbarkeit der Anteile des P2 oder Degi Europa haben könnte,wenn im Oktober die Depotbanken das Ruder übernehmen.


Die Antwort:

Sehr geehrter Herr xxxxxx

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Auskunft unserer Makler lautete, dass sie solange als möglich Kurse stellen und die Fonds handeln werden.
Jedoch gibt es noch einige offene Punkte, die noch in Klärung mit den Depotbanken sind.
Eine genaue Aussage kann daher heute noch nicht getroffen werden.
Es tut mir leid, Ihnen nicht mehr sagen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

xxxxx xxxxx


Werde wohl im September nochmal nachhaken,denn ich möchte nicht wirklich riskieren,notfalls bis zum St.Nimmerleinstag auf meinen Anteilen festzusitzen.

[Degispezi]

Die Börse lebt von verschiedenen Meinungen. Der eine meint, dass Aktien günstig sind und kauft, der andere meint genau das Gegenteil und verkauft. Auch hier im Forum sollten verschiedene Meinungen vertreten sein. Allerdings sollte man auf Beleidigungen und "dumme Anmache" verzichten. Ich finde es gut, dass hier die verschiedensten Meinungen ausgetauscht werden. Oftmals ist man von seiner eigenen Meinung zu sehr überzeugt und kommt durch eine andere Meinung nochmal zum überdenken der eigenen Meinung. Und dies sehe ich als Sinn von diesem Forum. Ich zum Beispiel sehe meine Anlage im DEGI Europa als "Anlage" die auf Auflösung der einzelnen Objekte setzt. Allerdings kann ich auch gut verstehen, wenn jemand durch "Traiding" die Anteile kauft und schnell wieder verkaufen will. Letztendlich sollte jeder seine eigenen Schlüsse aus den verschiedenen Betrachtungsweisen ziehen und letztlich eigenverantwortlich handeln.
Noch ein Wort zum Wetter: einfach s c h e i ß e (= übel riechende braune Masse)

[mini-investor]

@Espada
Danke für diese Info. Es wäre schön,wenn du im September die Info wieder hier einstellst.
@Degispezi
Glaube fest, dass sowohl das Wetter als auch der Kurs des Degi freundlich werden.

[OIFInvestor]

Der Kanam-US-Grundinvest wird weiter an der Börse gehandelt, andererseits werden sehr viele andere Fonds nicht an der Börse gehandelt. Was heisst eigentlich an der Börse. Einige Immofonds werden auch nur an einzelnen Börsen gehandelt. Ich kann z.B. den Santander Kaptitalprotekt nur über Consors kaufen, aber nicht über Comdirekt.

Es gibt keinen vernünftigen Grund, warum der Degi nach dem 30.9. nicht mehr an der Börse gehandelt werden soll.

Das die Börse dazu nichts sagt, ist aber auch klar.

[Degispezi]

Folgender neuer Kommentar steht bei Stiftung Warentest beim Artikel zu "Stabiler als gedacht":

Artikel als Werbemittel bei Deutscher Bank

Der Artikel zu offene Immobilienfonds "Stabiler als gedacht" liegt als Sonderdruck bei allen Filialen der Deutschen Bank aus. Für die Werbung des in meinen Augen schlecht recherchierten Artikel bekommt die Stiftung Warentest "Sponsorengeld" vom "Großkapital". Bestimmt hat die Commerzbank als Werbung für ihren Hausinvest auch einen Sonderdruck bestellt. Nachdem ja der Hausinvest immer noch auf seinen Internetseiten mit der Aussage wirbt, dass offene Immobilienfonds für die Anlage von Mündelgelder geeignet sind. Dies ist unverantwortlich, dass Stiftung Warentest sich als Gehilfe der Großbanken zur Verfügung stellt. Nach Inkrafttreten des AIFM-Umsetzungsgesetzes wird sich ja zeigen, was die Gutachterwerte der letzten Jahre wirklich Wert waren. Künftig müssen zwei unabhängige Gutachter getrennt Bewertungen vornehmen. Ich erwarte bei allen noch offenen Fonds deutliche Reduzierungen der Inventarwerte. Dann wird sich bei negativer Performance zeigen, ob die Verkaufsbeschränkungen ausreichen.

[Degispezi]

Ein weiterer Kommentar beim Artikel "Stabiler als gedacht" bei Stiftung Warentest:

Es ist einfach lächerlich, wenn Banken bei in Abwicklung befindlichen "offenen" Immobilienfonds wegen Falschberatung verklagt werden und auf der anderen Seite auch die Stiftung Warentest nichts dagegen hat, dass Banken noch mit einer für "Mündelgelder" geeigneten Anlage werben. Dann kommt noch ein freundlicher Artikel zur Thematik offene Immobilienfonds von Stiftung Warentest dazu und andere Zeitschriften zitieren den Artikel "stabiler als gedacht" und schon haben Richter ein Argument, die offenen Immobilienfonds als mündelsicher zu erklären. Nicht nur verrücktes Wetter zur Zeit - sondern auch verrückte Finanzwelt.

[Degispezi]

Auszug aus den Internetseiten des Hausinvest:

Mündelsichere Anlagen

Als sicherheitsorientierte Sachwertanlagen mit langfristigem Charakter eignet sich
hausInvest für die Anlage als Mündelgeld.

Ein „Mündel“ ist laut Gesetzgebung eine Person, die unter Vormundschaft steht – in der Regel betrifft dies Minderjährige, die nicht unter der Sorge ihrer Eltern stehen. Besitzt ein Mündel Kapitalvermögen, bezeichnet man dies als Mündelgeld. Auch das Vermögen „betreuter Personen“, also Erwachsener, die aufgrund von Alter oder Krankheit nicht mehr voll geschäftfähig sind, wird als Mündelgeld betrachtet. Mündel und betreute Personen können nicht selbst über ihr Vermögen verfügen, so dass eine Anlage nur durch einen Betreuer bzw. Rechtspfleger (ehemals Vormund) möglich ist.

Der Gesetzgeber verlangt für die Verwaltung eines solchen Vermögens mündelsichere und damit betont risikoarme Anlageform. Nach § 1806 Bürgerliches Gesetzbuch ist das Mündelvermögen verzinslich anzulegen. Auf Antrag ist eine Nutzung von hausInvest zur Mündelgeldanlage möglich und in der Vergangenheit auch mehrfach genehmigt worden. Da Offene Immobilienfonds allerdings im Katalog der Anlageformen (BGB § 1807) nicht explizit genannt werden, ist zur Anlage von Mündelgeld in hausInvest für jeden Einzelfall eine Genehmigung bei Gericht einzuholen.

Alle notwendigen Unterlagen, um die Zulassung zur Mündelgeldanlage zu beantragen, bekommt Ihr Berater auf Wunsch direkt von der CRI.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.756.539 von Degispezi am 31.05.13 11:24:27

hausInvest gibt als gerichtliche Genehmigungen für die Anlage von Mündelgeld "Urteile" vom 31.01.2008, 21.01.2008, 16.01.2008 und etliche Urteile von Amtsgerichten vor 2007 an. Also vor dem "Crash" bei offenen Immobilienfonds.
Ich gehe davon aus, dass nach 2008 keine Amtsgerichte mehr die Anlage von offenen Immobilienfonds als mündelsicher erklärt haben.
Aber wenn jetzt ein "altes Mütterchen" zum Bankberater kommt, zeigt dieser stolz auf die "Möglichkeit, die Anteile als mündelsicher erklären zu lassen". Das "Mütterchen" wird sich dann sagen, na ja wenn schon für "Mündel" die Anlage geeignet ist, dann erst recht für mich als noch guterhaltene 80-jährige und schon ist das Ding gekauft. Gilt übrigens auch für Opa´s und weitere gutgläubige Menschen.
für "altes Mütterchen" und Ops´s
für Banken, die immer noch den Schrott an gutgläubige Anleger verscherbeln.

[noonetu]

Stiftung Warentest ist doch nicht neutral. Sie arbeiten im Auftrag, fertigen Studien nach Maßgabe der Auftraggeber. Daran sollte man denken. Nur man hat den Eindruck oder die Kindheitserinnerung, das Stiftung Warentest sowas wie eine Bundesbehörde sei und daher immer recht hat. Nix ist.

Des weiteren sagt keiner, dass Mündelgelder ohne Risiko angelegt werden müssen. Das gibt es gar nicht. Auch Staaten gehen und gingen schon pleite. Daher heißt es, risikoarm. Und im Vergleich zur Aktie, sind die Immofonds das noch.

Ob man trotzdem ein Umdenken oder Neubewertung was das angeht vornehmen sollte, kann diskutiert werden.

[OIFInvestor]

Vielleicht wäre es auch mal an der Zeit, für die eigene Geldanlage ähnlich viel Zeit aufzuwenden, wie für den Kauf eines Autos bzw. für den Vergleich der Sonderangebote bei ALDI.

Stiftung Warentest kann vielleicht 30 Waschmaschinen gleichzeitig laufen lassen und dann feststellen, welche nach 6 Monaten noch läuft...

Aber Finanzprodukte ist was anderes.

Wie gesagt, selber nachdenken, analysieren und dann investieren. Aber dieser Ansatz kommt ja recht kurz, auch hier.

[mopswombard]

Zitat von Espada: Vor einigen Wochen hatte ich interessehalber bei der Börse Hamburg nachgefragt,ob es irgendwelchen Einfluss auf die börsentägliche Handelbarkeit der Anteile des P2 oder Degi Europa haben könnte,wenn im Oktober die Depotbanken das Ruder übernehmen.


Die Antwort:

Sehr geehrter Herr xxxxxx

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Auskunft unserer Makler lautete, dass sie solange als möglich Kurse stellen und die Fonds handeln werden.
Jedoch gibt es noch einige offene Punkte, die noch in Klärung mit den Depotbanken sind.
Eine genaue Aussage kann daher heute noch nicht getroffen werden.
Es tut mir leid, Ihnen nicht mehr sagen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

xxxxx xxxxx


Werde wohl im September nochmal nachhaken,denn ich möchte nicht wirklich riskieren,notfalls bis zum St.Nimmerleinstag auf meinen Anteilen festzusitzen.

Wenn du die Antwort zwischen den Zeilen mal liest, ist dies genau das Problem der aktuellen Kursstellung. Es interessiert keine S.., was für ein Kurs gemacht wird. Der kann genauso gut bei 5EUR sein als bei 13EUR. Das liegt einzig und allein beim Makler, der simpel ausgedrückt zwischen den Parteien verhandelt.
Der wird daher auch weiterhin einen Kurs stellen, dernn er verdient an jedem Deal. Nur wird dieser dann noch mehr ein Wunschgedanken sein, als bisher. Bestes Beispiel ist der Premium Immofonds von der Coba oder auch der Kan Am US. Beides an die Depotbanken übertragen. Da kannst du schon mit 10 Anteilen den Kurs um 10% nach oben oder unten bewegen.
Zu deiner Aussage "St.Nimmerleinstag" bleibt mir nur die stupide Wiederholung, weder du noch ich können auch nur annähernd heute sagen, wann es eine endgültige Auflösung geben wird. Allerdings wird es, so wie z.b. beim Coba Fonds immer wieder irgendwelche Rückzahlungen geben. Hier bleibt für mich festzustellen, das es anderst als früher, keine nachvollziehbaren Auszahlungszeitpunkte gibt.

[mopswombard]

Zitat von OIFInvestor: Vielleicht wäre es auch mal an der Zeit, für die eigene Geldanlage ähnlich viel Zeit aufzuwenden, wie für den Kauf eines Autos bzw. für den Vergleich der Sonderangebote bei ALDI.


Wie gesagt, selber nachdenken, analysieren und dann investieren. Aber dieser Ansatz kommt ja recht kurz, auch hier.

Sehe ich auch so, nur ändert dies nichts daran, das ja viele Leute gar nichts davon mitbekommen haben, über was wir hier reden.
Als Lehman pleite war, hat es kurz danach u.a.eine Sendung "hart aber fair" gegeben, mit Vorführungseffekt der "geldgierigen" Berater beim Verkauf von Zertifikaten und einem , an diesem Abend zu diesem Thema an Dämlichkeit nicht zu übertreffenden Ex Deutsche Bank Bankers namens Kopper. Danach war das Thema überall lanciert. Hast du je eine Veranstaltung dieser Art über die Ungleichgewichte bei den Immofonds gesehen? Ich nicht.

[OIFInvestor]

Ich wundere mich ja über die Qualität der Beiträge in Sachen OIF.
Aber ich habe mal in ein paar anderen Foren gelesen, da zieht es einem die Schuhe aus.

By the way: Ich verantworte Kapitalanlagen in Höhe von mehreren Mrd. Euro (allerdings kaufen wir da keine OIF, das mache ich nur privat)

[atze50]

Zitat von OIFInvestor: Ich wundere mich ja über die Qualität der Beiträge in Sachen OIF.
Aber ich habe mal in ein paar anderen Foren gelesen, da zieht es einem die Schuhe aus.

By the way: Ich verantworte Kapitalanlagen in Höhe von mehreren Mrd. Euro (allerdings kaufen wir da keine OIF, das mache ich nur privat)

haha, du bist ja ein lächerlicher Poser… - nur noch peinlich!!!

[OIFInvestor]

tja atze, klar kannst dir nicht im Leben vorstellen, dass es so jemanden gibt.

Übrigens: Ein paar Mrd. ist relativ wenig. Schau Dir mal an, was große Versicherungen und Pensionkassen so an Kapitalanlagen haben, da ist man locker im 2-stelligen Mrd.-Bereich, viele haben sogar über 100 Mrd. Euro

Wir sind da eher klein, da bin ich ganz bescheiden.

Ok, so ein Bloomberg-Account und Zugang zu Research ist schon hilfreich...

Ach ja, atze, ich hab auch noch ein Diplom von einer Universität.
Jetzt sollte ich aber mit dieser wirklich unverschämten Angabe aufhören...

[mini-investor]

Toller Beitrag!Tolle Infos!

[atze50]

Zitat von OIFInvestor: tja atze, klar kannst dir nicht im Leben vorstellen, dass es so jemanden gibt.

Übrigens: Ein paar Mrd. ist relativ wenig. Schau Dir mal an, was große Versicherungen und Pensionkassen so an Kapitalanlagen haben, da ist man locker im 2-stelligen Mrd.-Bereich, viele haben sogar über 100 Mrd. Euro

Wir sind da eher klein, da bin ich ganz bescheiden.

Ok, so ein Bloomberg-Account und Zugang zu Research ist schon hilfreich...

Ach ja, atze, ich hab auch noch ein Diplom von einer Universität.
Jetzt sollte ich aber mit dieser wirklich unverschämten Angabe aufhören...

ja, du bist ein toller Hecht u. einer von den ganz Großen, Glückwunsch! lächerlich ists nur weil hier im Forum jeder Alles behaupten kann, aber nungut. Jeder wie er will. - ich habe fertig!

[waldheim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.761.169 von atze50 am 31.05.13 19:13:05

Hecht ist gut, wohl eher ein Stichling. Dieser Dampfplauderer hat sich schon oft unter verschiedenen Namen so aufgeblasen, dass er bei geringerer Erdanziehungskraft ins All geflogen wäre. An einer Uni ist er vielleicht schon mal vorbei gelaufen, das "Diplom" ist von der Photoshop-Akademie. Wenn dann keiner mehr mit ihm spielen will, dann taucht er unter neuem Namen wieder auf. Witzig ist, wenn er mal was halbwegs richtiges von sich gibt, ist es von anderen Usern bereits früher und meist verständlicher gepostet worden und vor allem ohne andere dumm an zumachen. Solchen Leuten vertraut niemand der ein Hirn hat auch nur einen Cent an.

[atze50]

naja wers nötig hat, sich hier in einem anonymen Forum zu profilieren ist ziemlich armselig.

[noonetu]

Ja, die Mrd's haben mich auch gut amüsiert

[mini-investor]

Und wenn er davon nur 1% bekommt!Einfach Wahnsinn!

[OIFInvestor]

Und weil es auch egal ist. Ja es stimmt wirklich, wir haben 9 Mrd. Euro unter Management. Gibt übrigens weit über hundert Versicherungen, Pensionskassen, Family-Offices ... die über 1 Mrd. verwalten.

Ich habe versucht hier mich mit anderen Investoren auszutauschen und bisschen was zur allgemeinen Analyse solcher Fonds beizutragen.

Reaktion Null

Ich muss mich nicht profilieren, vor Euch schon wirklich nicht.

Beiträge und Account werden gelöscht.

Und jetzt noch bisschen das Maul zerreisen, wenn es Euch Spass macht

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.762.687 von OIFInvestor am 31.05.13 22:30:05

also ich würde mich gerne wieder über OIF unterhalten, du hast doch hier mit dem rumgeprale angefangen...

[mini-investor]

An OIFu bist hier total falsch.

[ObserverHH]

Warum diese persönliche Anmache?
Warum können wir es nicht einfach stehen lassen, wenn jemand seine Argumentation mit seiner (vielleicht auch nur vorgeblichen) Qualifikation unterstreicht?.
Ehrabschneiden ist imho das Gegenteil von hilfreich

[Degispezi]

Ich bin der Meinung, dass so ein Forum davon lebt, dass es verschiedene Meinungen und Ansichten geben sollte. Persönliche Anfeindungen sollte man etwas locker nehmen und darüber hinwegsehen. Jeder Teilnehmer denkt sich schon seinen Teil dabei. Also gebt weiterhin Eure persönlichen Meinungen ab.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.763.835 von ObserverHH am 01.06.13 09:21:23

ja klar, wenn jemand besondere Qualifikationen aufweist, ist das bewundernswert u. keinesfalls Grund zur Häme.

Wenn man allerdings behauptet Qualifikationen zu besitzen u. damit dann versucht andere Teilnehmer herabzuwürdigen ist das asozial und überheblich. Noch dazu in einem anonymen Forum total unglaubwürdig. - aber ich würde auch vorschlagen nun wieder den Fokus auf OIF bzw. den Degi Europa zu legen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.193 von atze50 am 01.06.13 10:53:07

So soll es sein.

[atze50]

ach übrigens ich bin gestern zu 13,- Eur eingestiegen, mit einer kleinen Position.

Mein Zielkurs liegt bei mdst. 18,- Eur u. ich spekuliere nun auf einen Anstieg des Börsenkurses, sobald erste Verkaufsmeldungen kommen, also noch vor September.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.743 von atze50 am 01.06.13 13:30:21

Ich rechne auch mit baldigen Verkaufsmeldungen beim DEGI Europa und mit einem dann ansteigenden Börsenkurs auf mindestens 15 € als erstes Etappenziel. Aberdeen wird sicher argumentieren, dass man mit einem Verkauf die Kreditfälligkeiten einigermaßen abgewartet hatte, um nicht zu große Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen. Da alle Kredite lt. Geschäftsleitung (im Zwischenbericht per 31.3.2013)bis Ende Juli getilgt sein sollen, müssen entsprechende Verkäufe stattfinden. Da der Großteil der Objekte bereits deutlich abgewertet wurde, gehe ich bei den Verkaufserlösen nicht mehr mit deutlichen Abschlägen aus. Natürlich müssen die Prager Objekte, das Objekt in Paris und der Millenium Tower noch entsprechende Abwertungen über sich ergehen lassen. Mein Ziel bleibt ein Auflösungserlös von um die 20 €. Ansonsten wird sich bestimmt das ein oder andere tun, bis ich aus meinem Urlaub 14 Tage zurückkomme. Also stellt Euch auf besseres Wetter ein, denn immer wenn ich in Urlaub gefahren bin, ist in Deutschland auch schönes Wetter gewesen.

[rentnercharly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.827 von Degispezi am 01.06.13 13:55:27

Kann man erfahren, wo es hingeht ?

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.827 von Degispezi am 01.06.13 13:55:27

Wünsche dir einen schönen Urlaub.Hoffentlich klappt das mit dem Wetter.Deine qualifizierten Kommentare werde ich in den nächsten Tagen vermissen.
@atze50: Mein Durchschnittskurs liegt bedeutend höher.Aber ich hoffe auch auf 18-20€.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.999 von mini-investor am 01.06.13 14:38:33

18 Eur ist ja nur das Mdst-Ziel von mir. Hoffe natürlich das es noch höher geht.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.764.889 von rentnercharly am 01.06.13 14:08:28

In der Türkei (bei Side) gibt es leider kein Objekt vom DEGI Europa, das ich besichtigen könnte. Aber Hauptsache etwas Sonne, damit meine Familie (Frau, Sohn mit Frau und Enkeltochter) zufrieden ist. Ich brauche zwar die Hitze nicht unbedingt, aber nach dem trostlosen Frühling, sollte der Sommer jetzt beginnen und natürlich die Kurse auch wieder etwas nach oben sprießen.

[OIFInvestor]

So, ein Teil meiner Beiträge ist gelöscht.

Der Account wird auch gleich gelöscht.

Bevor ich im Nirvana verschwinde:
Ich mache Kapitalanlage wirklich hauptberuflich. Ich hatte auf einen Austausch zum Thema Immofonds gehofft. Vergeblich...
Der einzige Input kaum von Degispezie, dafür vielen Dank und ihm alles Gute!!!
Über den Rest sage ich nichts mehr.

Und aus

[mini-investor]

Eine gute Entscheidung!

[rentnercharly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.766.917 von OIFInvestor am 01.06.13 23:49:01

An OIF Investor !
Keine beleidigte Leberwurst spielen. Bitte weiter sachlich mitdiskutieren !!

mfg rentner "Charly"http://img.wallstreet-online.de/smilies/kiss.gif

[waldheim]

Lieber nicht, Diskussionen sollten von Sachinhalten leben, nicht von Anmache.

[Degispezi]

Noch eine Meldung vor der Wetterbesserung ab Dienstag:
Der Immobilienbrief Nr 296 vom 27.05.2013
Offene Immobilienfonds in Abwicklung kommen auf 10% Wertberichtigung:
Durchschnittlich lediglich 10% beträgt nach jetzt fast 5 Jahren die festgestellte und jetzt realistisch beurteilbare Wertberichtigung sogar der Negativauslese der abzuwickelnden Offenen Immobilienfonds mit Verkaufszwang. Das ermittelte brandaktuell der Bewerterverband BIIS.

FAZIT: Der DEGI Europa hat bereits über 30 % seine Objekte abgewertet. Von daher sollte das schlimmste der Abwertungen beim DEGI Europa vorbei sein.

Also Börsenkurs --- lass die Sonne wieder scheinen !!!!!!!

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.767.987 von Degispezi am 02.06.13 12:07:00

Hier der Link zum Artikel

http://www.rohmert-medien.de/wp-content/uploads/2013/05/Der-…

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Noch eine Meldung vor der Wetterbesserung ab Dienstag:
Der Immobilienbrief Nr 296 vom 27.05.2013
Offene Immobilienfonds in Abwicklung kommen auf 10% Wertberichtigung:
Durchschnittlich lediglich 10% beträgt nach jetzt fast 5 Jahren die festgestellte und jetzt realistisch beurteilbare Wertberichtigung sogar der Negativauslese der abzuwickelnden Offenen Immobilienfonds mit Verkaufszwang. Das ermittelte brandaktuell der Bewerterverband BIIS.

FAZIT: Der DEGI Europa hat bereits über 30 % seine Objekte abgewertet. Von daher sollte das schlimmste der Abwertungen beim DEGI Europa vorbei sein.

Also Börsenkurs --- lass die Sonne wieder scheinen !!!!!!!

Was kann man jetzt aus dem Artikeln folgern?
Ist das Management der anderen so gut?
Hat Degi und P2 so hohe Abwertungen, weil der Übergang an die Depotbank vor der Tür steht?
Steht den anderen Fonds diese Abwertungsspirale noch bevor?
Und zum Schluss ein kleine Bemerkung zu dem Artikel:
Er passt komplett in mein Bild von der "Verarschungsmaschinerie" Immofonds. Dem Publikum wird vorgegauckelt, dass es praktisch keine Verluste geben kann. Merkwürdig für mich nur, dass in den letzten Monaten hunderte von Millionen Anlegergelder sich in Nichts aufgelöst haben.
Ausserdem: Bisher ist ausser dem Kan AM US kein einziger Fonds abgewickelt worden. Und kein einziger dieser "Spezialisten" erwähnt dies in dem Bericht. Warten wir doch mal ab, ob der durchschnittliche Verlust dann tatsächlich nur so gering ist. Schliesslich fehlt in dem Szenario auch noch die Berechnung der entgangenen Einnahmen durch eine Alternativanlage.
Für alle Anleger hätte ich nichts dagegen, wenn es nachher tatsächlich so kommen mag. Und lieber @Degispezi, wenn ich den Bericht als Politiker oder BaFin lese, dann bist du oder auch ich und Andere, nur ein enttäuschter Anlger, die von der Materie keine Ahnung haben, denn der Artikel widerlegt ja all unserer Argumente

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.768.495 von mopswombard am 02.06.13 14:21:03

Das die Objekte des DEGI Europa bisher um 30 bis 40 % (je nach Objekt) seit dem GB per 30.9.2009 abgewertet wurden, kann jeder selbst errechnen, bzw. in meinen bisherigen Beiträge nachlesen. Mir sagt der Bericht, dass die anderen in Abwicklung befindlichen Fonds noch weitere Abwicklungen einkalkulieren müssen. Selbst der DEGI Europa wird noch für einige Objekte weitere Abwertungen erleiden müssen, allerdings ist der derzeitige Börsenkurs eine erhebliche Übertreibung nach unten. Die noch offenen Immobilienfonds mit "tollen" Vertriebsorganisationen werden allerdings ihr Wunder erleben, wenn künftig vierteljährlich von jeweils zwei "unabhängigen" Gutachtern die Objekte nach unten gesetzt werden.
Ich habe mich bei meiner Anlageentscheidung für den DEGI Europa deshalb auf den DEGI Europa eingeschworen, weil ich die Objekte nicht so schlecht sehe wie der ein oder andere hier im Forum. Ich kann auch die Taktik von Aberdeen verstehen, die Verkäufe so lange wie möglich hinauszuzögern um mit der Bestandsfee den zu hohen Kaufpreis an die Allianz etwas zu vermindern. Doch der 30.9.2013 rückt immer näher und ich bin überzeugt, dass jetzt bald Verkaufsmeldungen kommen werden. Und wenn von den 26 € KAG-Preis nochmals ein Abwertungspotential von 20 % besteht, sind wir immer noch bei "meinen" 20 € Rückzahlungserlös. So und am morgen 7.00 Uhr ruft für mich die Sonne und vielleicht nimmt der Börsenkurs des DEGI Europa dies zum Anlass, auch aufzusteigen.

[ArroganterBesserwisser]

Vorsicht, nur weil etwas schon um 30% gefallen ist, bedeutet das nicht, dass es nochmal um 30% fallen kann.

Eine Binsenweisheit, deren Berücksichtigung schon viele Millionen gespart hätte.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.770.217 von ArroganterBesserwisser am 02.06.13 22:13:29

na schon wieder da? mit neuem Profil

[ArroganterBesserwisser]

Werter Herr atze,

ich erlaube mir zur Entschlackung der Diskussion Ihre Beiträge zu ignorieren.

[ArroganterBesserwisser]

Beim Klick auf atzes Profil bekam ich Kenntnis seiner judenfeindlichen Posts hier. Hat mit dem Thema nichts zu tun, aber mit sojemanden werde ich nicht sprechen und will auch nichts von ihm lesen.

Ignore

[cktest]

Ich finde es eher unerfreulich, dass Aberdeen zum ersten Mal es nicht geschafft hat, den monatlichen Auflösungsreport im Folgemonat zu publizieren. Derzeit aktuell ist immer noch der Report vom März.

[AtzeSchroder]

Aberdeen kann meiner Meinung nach nichts.
Aber Betongold scheint mir sicher.

[noonetu]

Zitat von ArroganterBesserwisser: Vorsicht, nur weil etwas schon um 30% gefallen ist, bedeutet das nicht, dass es nochmal um 30% fallen kann.

Eine Binsenweisheit, deren Berücksichtigung schon viele Millionen gespart hätte.

Auch von mir herzlich willkommen zurück
lol.

PS der Satz hätte wohl lauten sollen: Nur weil etwas schon um 30% gefallen ist, bedeutet das nicht, dass es nicht nochmal um 30% fallen kann.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.772.117 von noonetu am 03.06.13 10:47:04

Machen wir es kurz: Sie kann immer noch um 100% fallen.

[cktest]

Aberdeen hat gestern das Factsheet für April veröffentlicht. Die positive Überraschung ist ein Cashzufluß von 2 Mio. EUR. Dafür liegt das Immobilienvermögen um 0,5 Mio. EUR niedriger als ich es aus der Summe der Verkehrswerte erwartet hätte.

[GustavOemark]

es scheint dass das Sammeln bei 13 Euro und tiefer langsam schwieriger wird

[ObserverHH]

Bei Degi Europa schent jetzt die Post abzugehen.
Aufwärtstrend seit einigen Tagen, und jetzt € 13,75.
Offenbar gab's eine positive Veränderung, und Insider wurden aktiv.
Schade, daß nur in den USA solche unfairen Informationsvorsprünge effektiv verhindert werden...

[babbelino]

Moin,

NAV auf 26,23 gesunken. Entweder Verkauf oder Neubewertung. Ich tippe auf Neubewertung vom Millenium. Das könnte von der Größe her passen.

[kitzblitz]

und ich tippe auf verkauf