AXA Immoselect mit Kurspotential! - 500 Beiträge pro Seite

[Trendfighter]

Wie in einem anderen Tread bemerkt, scheint der AXA Immoselect bei 44/45 Euro fair bewertet zu sein.

Bei 44 habe ich auch meine nachgekauften Positionen gegeben.

Nun bei 35/36 ist eine offensichtliche Übertreibung nach unten eingetreten.
Daher werde ich ausgehend bei Kursen zwischen 34.50/36 neue Positionen aufbauen.

Erstes Kursziel sind 39 €. Endziel dann 42/44 Euro.

[Trendfighter]

so die ersten 800 Stück habe ich zu einem Durchschnitt von 35,60 gekauft.

Der Immoselect hält im Übrigen keine Objekte in Japan.

Die Inflation wird weiter auf dem Vormarsch bleiben - daher ist ein Sachwert mit fast 40% discount auf jeden Fall mit einem guten Chance/Risiko Verhältnis versehen.
Das CRV sehe ich bei 2 - 2,5/1

[Trendfighter]

Nachtrag:
Risiko nach unten, selbst bei Auflösung, sehe ich bei ca. 10-12%.

Wie es aussieht setzt bei 35 Kaufinteresse ein so dass in den kommenden Tagen erst einmal eine Erholung bis 38/39 möglich ist.

[Ollfried]

Ich habe heute auch bei 35,60 EUR zugekauft. Ob sich der Kaufkurs als Schnäppchen herausstellt ... mal schauen.

[Trendfighter]

Erste Käufe zeigen sich.

Bis 40/42 könnte es durchaus in einem Zug gehen, allerdings wären auch mal wieder positive news dazu notwendig.

[nanunana]

habe auch nochmal nachgefaßt, durchschn. EK jetzt bei 37,40 € incl. Gebühren.

nanu

[Trendfighter]

Es wurde wieder eine immobilie verkauft, zudem stehen weitere umfangreiche Verkäufe in der Pipeline.
Annähernd 10 Objekte wurden neu bewertet, es ist zu erwarten das in den nächsten 3-4 Monaten die Neubewertungen nahezu abgeschlossen sein werden.
Ich rechne scon bald mit einem Anziehen der Liquidität auf > 20%

[Trendfighter]

bei 35,30- 36 könnte nun mal der Boden sein.

Daher kaufe ich weitere 600 Anteile zu 35,60 nach.

Der Verkaufsdruck ist zum Erliegen gekommen. Die Abwertungen sind wohl shcon eingepreist.
Darüberhinaus zieht die Inflation weiter an und die Immobilienpreise werden nachziehen.

Das Einpreisen einer Abwicklung kommt etwas zu früh. Selbst bei eine rabwicklung rechne ich im worstcase mit einer Rückzahlung von mind 33/34 Euro , im Normalfall eher 38/40 Euro.

Eine Wiedereröffnung kann imme rnoch gelingen. Das Chance Risiko Verhältnis sehe ich bei 2,5/1, somit attraktiv.

Für mic hein Kauf mit spekulation auf Kursen 38/42

[blaky]

Der Axa Immoselect wird mit Sicherheit abgewickelt, auch wenn immer etwas anderes behauptet wird. Davon gehe ich jedenfalls fest aus, da bis zur notwendigen Wiedereröffnung die rechtlichen Neuerungen überhaupt noch nicht greifen. Daher würde mich interessieren wie du auf einen Rückzahlbetrag von 33/34 Euro bei Abwicklung kommst. Dann wären die jetzigen Börsenkurse ja immer noch zu hoch. Pure Spekulation oder steckt da Wissen dahinter? Vermute aber ehrlich gesagt eher ersteres.

[Trendfighter]

Das wir uns beim Axa Immoselect im Bereich der Spekulation bewegen ist wohl klar alles was mit Börse zu tun hat - gerade in "Krisensituationnen" wo sich nunmal fast alle OIF befinden.

Der Axa Immoselect gilt bei Institutionellen anlegern als konservativ gemanagt.
Ich unterstelle das der gesamte Abwertungsbedarf bis November nach allen Neubewertungen und Verkäufen insgesamt 10- max 12 % beträgt.
(die bisherigen Abwertugen eingerechnet)

Ich komme hierbei auf eine Untergrenze von 50 €. Nun nehmen wir an der Fond würde abgewickelt werden.
Bis zum November wird die Liquidität des Fonds minimum bei > 25 % sein.
Ausgehend von 50 Euro wäre bei einer Gesamtausschüttung nahc einer Abwicklung mit 33 Euro noch immer 34 % Luft nach unten.

Deswegen gehe ich das Risiko ein bei 35/36 zuzuschlagen.

Das muss jeder selber einschätzen, abe rich sehe nach unten max 10% Risiko und nach oben eine Chance bis zwischen 20 und 30%.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.333.344 von Trendfighter am 07.04.11 12:39:18

...kurzfristig kann es auch tiefer gehen, siehe DEGI Europa im letzten Oktober, als der damals bei der Exekution der "Dreba-Kunden" durch die Coba innerhalb 3 Tagen von 35 € auf 26 € fiel, um sich dann aber auch wieder zügig zu erholen und eigentlich schon im November sein jetziges Niveau wieder zu erreichen.
Da AXA m.W. nach nicht so von einem Bankvertrieb abhängig ist, könnte hier der Exzess nach unten nicht so dramatisch ausfallen.

Habe daher nun 2/3 meines Zielvolumens investiert, 1/3 hebe ich für die "heiße" Phase im Herbst auf zwecks möglicher weiterer Verbilligung. Preis-/Chancenverhältnis aber jetzt schon recht gut, daher verstehe ich deinen Nachkauf. Gehe übrigens auch von einer Abwicklung aus...

nanu

[Trendfighter]

Hallo!
Mei Nachkauf wurde an dem Tag nicht gefillt. wie es aussieht kann man in der kommenden Woche mit Glück auch zu Kursen von 34,xx kaufen.

Ich habe ich bei einigen Immobilienexperten bzw Anlageexperten bzgl. der Qualität des Potfolios des Axa erkundigt.

Generell ist die Aussage hervorzuheben das de rFonds immer recht konservativ gemenagt wurde.

Ich denke doch das die Chance gross ist, das die enthaltenen Immobilien nicht so stark abwertunggefährdet sind wie die bei den bereits in der abwicklung stehnden Fonds.

Im Moment scheint dennoch eine Abwicklung wahrscheinlicher als eine Wiedereröffnung.
Meine ransicht nach ist dies aber bei Kursen von 33-35 schon enthalten.

So unwahrscheilich ist es für mich dennoch nicht das der Axa bis November 25-30% Liquidität anhäuft und zu Kursen von um die 50 Euro wieder eröffnet.

So wie es aussieht wird der gesamte Börsenumsatz innerhalb den 2 Jahren Schliessungszeit bei max 250 Millionen liegen.


Mir erschliesst sich nicht, sollten 650-750 Millionen Cash angesammelt werden können, das eine wiedereröffnung dann so unwahrscheinlich ist.

Letztlich dürfte es drauf ankommen wie sich die "grossen" Anteilsinhaber im November verhalten werden.


Nac hmeinen Informationen ist der Fremdkapitalanteil und andere wichtige Faktoren wie Vermietungsquote auch besser als bei manchen Fonds die bereits in der Abwicklung sind.

Letztlich ist die klare Spekulation, das sich im Moment anteilseigner verabschieden die eben nicht das Risiko eingehe nkönnen 3 Jahre insgesamt auf da sangelegte Geld zu verzichten.

Sonderlich klug ist es jedoch nicht bei Kursen < 36 die Flinte ins Korn zu werfen.

Wenn nicht noch weitere NEUE Leichen im Keller des Fonds entdeckt werden, so ist es für mich sehr sehr wahrscheinlich das wir vor der Entscheidung Abwicklung oder wiedereröffnung nochmals Kurse von 42/44 sehen können.

Wer verkaufen will, kann es eigentlich dann auch noch :-)

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.436 von Trendfighter am 09.04.11 16:41:37

Wenn die gesetzliche Regelung zur Rückgabe durch ist, kann doch nur noch für 30.000 EUR verkuft werden. Das gilt doch auch für die Altbestände. Soviel Anteilseigner haben die Fonds doch gar nicht, dass Cashquoten von 20 bis 30% nicht ausreichen würden. Oder habe ich da einen Denkfehler?

[blaky]

Das Problem ist dass die Regelungen erst ab 2013 gelten und durch die Fondsgesellschaft maximal auf den 1.1.2012 vorgezogen werden können. Da die Entscheidung über Abwicklung bzw. Wiederöffnung des Axa im November 2011 gefällt werden muss, spielen die neuen gesetzlichen Regleungen hierfür noch keine Rolle.

[tasmanien]

Bericht: AXA-Fonds plant Mega-Paketverkauf

(http://www.immobilien-zeitung.de/1000003301/bericht-axa-fond…

Wenn die tatsächlich Immobilien für 800 bis 900 Mio verkaufen,dann sollte die Liquidität auf knapp 30% steigen. Das sollte reichen für einer Wiedereröffnung.

Die AXA Mutter wird den Fonds nicht hängen lassen.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.386.585 von tasmanien am 19.04.11 00:54:06

30% würden sicher nicht ausreichen. Dies hat die Vergangenheit bei ähnlich gelagerten Fällen gezeigt. Die Liquiditätsquote müsste allerdings nach Verkauf höher als 30% sein. Wenn ich von einem Fondsvermögen von 2,6 Mrd. ausgehe und von einer zufließenden Nettoliquidität (also nach Tilgung und Vorfälligleitsentschädigung) von 500 Mio. sollte bei einer derzeit vorhandenen Liquidität von 10% die Gesamtliquidität etwa 750 Mio betragen. Dies ins Verhältnis zum neuen Fondsvermögen gesetzt (etwa 1,7 Mrd) sollte eine Liquiditätsquote von über 40% ergeben. Ob diese Quote ausreichend sein wird, wird man sehen. Dies wird nur ausreichend sein, wenn man den verbleibenden Anlegern unzweifelhaft aufzeigt, dass ein Verbleib im Fonds jetzt durch eine attraktive Rendite sinnvoll ist.

In der Rechnung fehlen noch vermutete weitere Abwertungen auf Immobilien, die bis zum Jahresende bewertet werden. Zuletzt gab es eigentlich bei allen Bewertungen zum Teil massive Korrekturen.

Die AXA hat den Fonds bereits schon einmal hängen lassen als die AXA die zweite Schließung nicht verhindert hat. Man hätte ja Immobilien in den Bestand nehmen können, wenn man von der Werthaltigkeit so überzeugt gewesen wär. Insofern kann ich mir keine Unterstützung vorstellen, was über das "normale" hinaus geht.

Ich bin mal gespannt, ob der vermutete Paketverkauf Auswirkungen auf den Kurs an der Börse in den nächsten Tagen haben wird.

[Trendfighter]

Der Kurs war auf 38,50/39 wo ich etwas Luft abgelassen habe.

Bei 36/37 erfolgt wieder Positionsausbau.

[straßenköter]

Wo bleibt denn die monatliche Abwertung des Fonds?

[Ollfried]

an der Börse Hamburg stürzt der Kurs des AXA gerade auf 36 EUR, -3,7%. Gibt es einen Grund für diesen Absturz ?

Weiterhin habe ich einen Interessanten Bericht in der Immobilienzeitung vom 05.05.2011 "Öffnen oder abwickeln? Fonds fragen die Vertriebe" gefunden ...

Inhalt u.a. SEB Immoinvest, AXA Immoselect, KanAm, CS Euroreal ...

http://www.immobilien-zeitung.de/109499/oeffnen-oder-abwicke…

[Aliberto]

Wird es im Juli 2011 eine Ausschüttung geben, hat hier jemand Informationen darüber?

[Trendfighter]

Keine Ausschüttung!!!!


Aber der Kurs ist jenseits jeder Vernunft angekommen!


Knapp 40% unter einem bereits um etliche % abgewerteten Portfolio.

- 20% sind realitisch, 30% extrem, 40% unrealistisch -ich verkaufe kein Stück unter 38/39

[pyramus]

Zitat von Ollfried: an der Börse Hamburg stürzt der Kurs des AXA gerade auf 36 EUR, -3,7%. Gibt es einen Grund für diesen Absturz ?

Weiterhin habe ich einen Interessanten Bericht in der Immobilienzeitung vom 05.05.2011 "Öffnen oder abwickeln? Fonds fragen die Vertriebe" gefunden ...

Inhalt u.a. SEB Immoinvest, AXA Immoselect, KanAm, CS Euroreal ...

http://www.immobilien-zeitung.de/109499/oeffnen-oder-abwicke…

Wahrscheinlich weiß halt wieder "jemand" etwas, was die Krethi und Plethi noch nicht wissen sollen. Außerdem steht die allmonatliche Abwertung des Fonds zum Monatsende durch die KAG bevor

[Silberpfeil1]

Hallo zusammen,

wer kann mir bei zwei kleinen Fragen weiterhelfen?

- Wie ist die monatliche Abwertung von jeweils rund 1 Prozent begründet? Ich habe hierzu leider keine konkrete Veröffentlichung finden können. Habe ich etwas übersehen?

- Stimmt es, daß die AXA für die zum Verkauf gestellten Objekte die im Prospekt ausgewiesenen Gebühren von (meiner Erinnerung nach) 2 Prozent berechnen wird, oder wird wegen der Sondersituation eine Sonderregelung gelten?

Danke im Voraus und

Gruß

Silberpfeil

[Trendfighter]

CRV beim Axa Immoselect weiter gut. Bis 36/36,50 ein Kauf.

[Trendfighter]

Achtung!
Nun könnte der Abwärtstrend beim Axa geknackt werden und der Weg pö a pö Richtung 40 geht.

[Trendfighter]

Der Spread hat sich stark verengt. Im Moment ist Angebot = Nachfrage.

Es wird Zeit das Axa wieder good news vorweisen kann, sie stehen ja am meissten unter Druck.

Hoffnung gibt mir das AXA auf das ganze Immobilien netzwerk , also auch von Real Estate weltweit zugreiffen kann.
Zumindest die 40 sollten bis August mal drin sein!

[Trendfighter]

Kaufen, kaufen, Kursziel 40/42. Charttechnisch ist der Abwärtstrend geknackt.

[straßenköter]

Morgen werden 1,85 Euro brutto ausgeschüttet. Das sind bezogen auf den Börsenkurs fast 5%. Ich bin mal gespannt, ob der Börsenkurs diesen Abschlag mitmacht?

Man will anscheinend mit der Ausschüttung Stärke beweisen. Die Liquidität könnte später durchaus fehlen.

[HoppundTop]

tatsächlich, 1,85 € Dividende, unglaublich
das soll einer verstehen
aber was solls, ich nehme sie gerne

[Trendfighter]

Die Ausschüttung nehme ich auch gerne, verstehen tu ich diese aber nicht.

Der Axa hat es mit am schwersten wiederzueröffnen - siehe Kursabschläge!

Empfehle bei 37/38 etmal Gewinne mitzunehmen. Ich habe bereits 50% zu 37,10 gegeben.

Die Unsicherheit an den Börsen wird mit Verzögerung auch den Immo Markt erfassen.
Kaufkurse sind dann wieder 33/34

[GuentherFranz]

Steuerbegünstigte Dividende von 4,8% ist der Hit. Und weiter Kurspotenzial.

[Trendfighter]

Naja, da der Axa viell nur 50/50 Chance hat audf Wiedereröffnung frag ich mihc was das soll.
die bruachen mind 30% Liquidität zur Wiedereröffnung - die Zeit wird knapp.

Denke das der Markt nochmal nervöser wird und man zu 33/35 oder so reinkommt.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.967.807 von Trendfighter am 18.08.11 10:38:38

Ich rechne nicht mit einer Wiedereröffnung.

[Trendfighter]

Langsam rechne ich auch nicht mehr mit ene rWiedereröffnung. Trotzdem könnten 32/33 Euro ein attrsaktives Niveau sein, auch bei Auflösung..

Nur noch einige Wochen und still ruht der See!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.105.333 von Trendfighter am 19.09.11 13:39:16

Ich glaube nicht an eine derartig starke Abwertung. Immerhin sind dann drei Jahre Zeit zum Verkauf aller Immos. Vielleicht lässt sich mit der Bafin noch etwas darüber verhandeln. Durch die unweigerliche EURO Schwächung, und da ist der AXA vorwiegend investiert, steigt zudem die Kaufkraft von Investoren mit solidem Geld. Mehr als 15% Abschlag von der aktuellen Bewertung sehe ich nicht. Also ein Kurs von 42+.

[Trendfighter]

Panikkurse wieder!

33,60 50% Posi aufgebaut.... etwas tefer wird nachgekauft.
Die ABwertungen sind durch, selbst bei Abwicklung spekuliere ich auf mind 40 Euro Ertag je Anteil.
Der Fonds wurde stets sehr konservativ gemanaged....

[Sneakerpimp]

Offensichtlich rechnen die Investoren nicht mehr mit einer Wiedereröffnung. Bin gespannt, wie weit der Rutsch nach unten geht. Auf Basis der letzten Gutachten erwarte ich ca. 15-20% Abwertung bei Auflösung.

[Trendfighter]

jap, das wären dann so 40 Euro. An eine Eröffnung glaube ich auch nicht mehr, dennoch sehe ich es nicht ein unter 37 zu verkaufen

[Trendfighter]

Der Kurs ist sowas von leicht zu drücken. Mit einem Umsatz von 150 000 Euro kann man 9 Millionen Buchwert vernichten.

Kopfschüttel.....

Alles unter 35 sind Kaufkurse. Risiko bei Abwichlung noc hmax 5-7% meiner Ansicht nach. Chance ca. 20% = crv 3-4

[Trendfighter]

Bei 32 sollte erst mal der Boden sein, erwarte Aufärtskorrektur bis ca 35.

Im Oktober wird die Enscheidung noch fallen ob es ne Wiedereröffnung gibt.............

[GuentherFranz]

Da haben wohl oder übel einige Rentner die Ausschüttung vom Juli schon verbraten und brauchen wieder Geld bzw. sind gezwungen zu diesen Schleuderpreisen zu verkaufen. Glückliche Käufer.

[Trendfighter]

Kauf doch nach Guenther Franz,*gg*

Ich für meinen Teil werde da ne grosse Spekulation wagen.

Wenn schlecht kommt werden bei Abwicklung vielleicht 35 Euro ausgeschüttet....!
Meine Spekulation lautet aber auf 38/42 Euronen.

Stocke weiter auf bei Kursschwäche

[Trendfighter]

und wieder sind einige Anteile zu 32,xx in mein Depot gewandert........

Würde mit kaputtlachen wenn in den nächsten Tagen der Verkauf eines Immopakets zu einem guten Preis bekanntgegeben würde......

[Trendfighter]

Dieser Kursverlust bei Umsätzen von 6000 Stücken am Tag ist zunächst nicht ernstzunehmen. Vermutlich ist die zunächst eine Überreaktion auf die Abwertung des Fonds um 70 Cent... durch Neubewertungen.

Kurse oder Erträge nach möglicher Abwicklung von unter 30 Euro halte ich für unwahrscheinlich.
Ich kaufe weiter.
Die Inflazion kommt so sicher wie das Amen in der Kirche.
Sachwerte sind gefragt, Immos eben.....

[Trendfighter]

Heute haben die Umsätze etwas angezogen. Einige scheinen kalte Füße zu bekommen.
Die Frage ist weshalb?

Der Kurs der Fondgesellschaft liegt bei 52 Euro.
WENN eine Wiedereröffnung als sehr wahrscheinlich vom Markt erwartet worden wäre, wäre der Kurs nicht bei 37 euro gestanden.

Warum also nun der Kurssturz? Alles Psychologie sage ich.......

Ser AXA Fonds wurde imer konservativ gemanagt und eine Wertkorrektur von insgesamt knapp 10 % in den letzten 2 Jahren ist bereits erfolt.

Bei Abwicklung wird das sicher nicht reichen - das ist jedem klar.

Gehen wir davo naus das bei Abwicklung nochmals 20% Abwertung kalkuliert werden sollte...

Ergibt 41,60 je Anteil.............


Auf Basis eines Einstandskurses von 33 Euro, wäre das eine Rendite von knapp 26 % - auch auf Sicht von 3 Jahren eine feine Sache.

Dazu investiert man in Immobilien die immer mehr Wert sind als bedrucktes Papier.

Worst Case wäre für mich wäre eine weitere Abwertung von 40% nach Abwicklung - fast schon nicht vorstellbar beim AXA, nicht zu verglichen mit DEGI Europa etc....
Gegenüber der usrprünglichen Bewertung käme das einer Halbierung fast gleich....

Ergäbe ca. 31 Euro - also Risiko knapp 5-6%...

So bewerte ich die Situation.

Sollte der Kurs widererwarten kurzfristig auf 30 fallen - werde ich meine Position nochmal deutlich aufstocken.

Dieses Investment ist vom Chance Risiko Verhältnis derzeit fast jeder Aktie zu bevorzugen.

Im Falle von Axa ein discount-Zertifikat auf Immobilien....

Die spiegelt nur meine Meinung wider und stellt keine Handlungsanweisung da.

[Rabzoll]

also ich würde mal davon ausgehen, dass die Buchwerte im axa immoselect nicht stimmen, d.h. viel zu hoch angesetzt sind. wenn die buchwerte nicht zu hoch wären, warum verkauft der immoselect dann nicht einfach ein paar immos zum buchwert und macht den fonds wieder auf? ich bin sicher, die buchwerte sind falsch. zudem sind auf basis dieser falschen überhöhten buchwerte kredite aufgenommen worden. die ausschüttungen wurden wahrscheinlich aus zufliessenden neuen kundengeldern, aus mieterträgen und aus krediten finanziert.

im prinzip ist der immoselect wohl so eine art pyramidenspiel gewesen.

wenn der moment der wahrheit nun bald ansteht weil axa den fonds öffnen oder liquidieren muss, wenn also der immoselect nun bald zusammenbricht, werden die anleger wahrscheinlich höchstens 1/4 ihres Geldes wieder bekommen.

Sollte der Immoselect auf Betrug ausgeleget worden sein, gibts garnix.

[Trendfighter]

Zitat von Rabzoll: also ich würde mal davon ausgehen, dass die Buchwerte im axa immoselect nicht stimmen, d.h. viel zu hoch angesetzt sind. wenn die buchwerte nicht zu hoch wären, warum verkauft der immoselect dann nicht einfach ein paar immos zum buchwert und macht den fonds wieder auf? ich bin sicher, die buchwerte sind falsch. zudem sind auf basis dieser falschen überhöhten buchwerte kredite aufgenommen worden. die ausschüttungen wurden wahrscheinlich aus zufliessenden neuen kundengeldern, aus mieterträgen und aus krediten finanziert.

im prinzip ist der immoselect wohl so eine art pyramidenspiel gewesen.

wenn der moment der wahrheit nun bald ansteht weil axa den fonds öffnen oder liquidieren muss, wenn also der immoselect nun bald zusammenbricht, werden die anleger wahrscheinlich höchstens 1/4 ihres Geldes wieder bekommen.

Sollte der Immoselect auf Betrug ausgeleget worden sein, gibts garnix.

Sorry du redest Mist!
Der Axa gilt bei Fachleuten von je her als sehr konservatic gemanaged.

Eine Ausschüttung unter 30 euro halte ich für sehr unwahrscheinlich!

[Trendfighter]

Die umsätze sind insgesamt Mega dünn - im Prinzip hat der Kurs an der Börse im Moment 0,0 Aussagekraft, weder im positiven noch im negativen Sinne!

[GuentherFranz]

Zitat von Rabzoll: also ich würde mal davon ausgehen, dass die Buchwerte im axa immoselect nicht stimmen, d.h. viel zu hoch angesetzt sind. wenn die buchwerte nicht zu hoch wären, warum verkauft der immoselect dann nicht einfach ein paar immos zum buchwert und macht den fonds wieder auf? ich bin sicher, die buchwerte sind falsch. zudem sind auf basis dieser falschen überhöhten buchwerte kredite aufgenommen worden. die ausschüttungen wurden wahrscheinlich aus zufliessenden neuen kundengeldern, aus mieterträgen und aus krediten finanziert.

im prinzip ist der immoselect wohl so eine art pyramidenspiel gewesen.

wenn der moment der wahrheit nun bald ansteht weil axa den fonds öffnen oder liquidieren muss, wenn also der immoselect nun bald zusammenbricht, werden die anleger wahrscheinlich höchstens 1/4 ihres Geldes wieder bekommen.

Sollte der Immoselect auf Betrug ausgeleget worden sein, gibts garnix.

Uff, hat sich ein Verschwörungstheoretiker in unser Forum verirrt. Hoffentlich findet er wieder den Ausgang. Selten so einen Blödsinn gelesen.

[Rabzoll]

[Rabzoll]

es kann sein dass der seb und der kanam auch zusammenbrechen, weil sie wahrscheinlich in den Strudel des Axa Zusammenbruchs hineingezogen werden.

wenn der axa bald zusammenbricht werden viele fragen gestellt werden - u.a. wie es sein kann, dass marktwerte 2/3 unter den ausgewiesenen Buchwerten liegen d.h. Buchwerte 200% zu hoch sind.

[Trendfighter]

So ein Blödsinn!

[GuentherFranz]

Zitat von Rabzoll: es kann sein dass der seb und der kanam auch zusammenbrechen, weil sie wahrscheinlich in den Strudel des Axa Zusammenbruchs hineingezogen werden.

wenn der axa bald zusammenbricht werden viele fragen gestellt werden - u.a. wie es sein kann, dass marktwerte 2/3 unter den ausgewiesenen Buchwerten liegen d.h. Buchwerte 200% zu hoch sind.

Sag mal Rabzoll, was ist Deine Absicht mit so einem kompletten Blödsinn? Dein erster Beitrag war auch schon so unterirdisch. Vielleicht schaust Du Dir neben den Facts der Immofonds auch mal die Board-Regel Nr. 1 an bevor Du hier was schreibst. So long.

[kraftfutter]

AXA immoselect hat sich eine wirklich transparente Monatsberichterstattung verordnet, man will jeglicher Form von Klagen vorbeugen.

Die Lage ist noch deutlich schlechter als angenommen, viele Immobilien werfen wenig Ertrag ab und sind schwer verkäuflich:

http://www.axa-immoselect.de/index.php

Der Monatsbericht Sep 2011 erläutert offen 9 gutachterliche Immobilienbewertungen, Auszüge

Rotterdam Hofplein, Katastropheninvestment:

Trotz einer Reduzierung des angeboten Mietpreises für die Immobilien Hofplein erweist sich die Vermietung
als sehr schwierig. Neben der allgemeinen Marktsituation betrachten es die Gutachter als problematisch,
dass der Umbau des Zentralbahnhofes noch andauert. Auch wenn die Lage entlang der Weena zu
den Spitzenlagen zählt, so stehen wie auch im Vorjahr mehrere 10.000 m² im näheren Umfeld leer. Auch aus diesem Grund prüft das Fondsmanagement aktuell die Möglichkeit einer Umnutzung eines Teils der Immobilie in ein Hotel, für das es konkretes Interesse gibt. Gleiches gilt für das Parkhaus. Hier ist geplant, dieses durch einen Betreiber als ein öffentliches Parkhaus bewirtschaften zu lassen. Vor dem Hintergrund
der geplanten Umnutzung sind die Vermietungsaktivitäten der leerstehenden Mietflächen als Büro derzeit zurückgestellt.
Bei der Bewertung wurde die derzeitige Planung der Umwidmung in ein Hotel von den Gutachtern nichtberücksichtigt, da diese noch nicht ausreichend vorangeschritten ist. Die Gutachter haben die derzeitige
Büronutzung der Immobilie zugrunde gelegt. Die Bewertungsanpassung resultiert unter anderem aus den
erwarteten Mietausfällen wegen Leerstand und mietfreien Zeiten sowie den notwendigen Ausbaukosten
für eine Anschlussvermietung. Für die Vermarktung der leerstehenden Büroflächen wird eine Zeit von 16
Monaten in Ansatz gebracht


Hamburg, war trotz guter Vermietungslage überbewertet in den Büchern:
Die Gutachter haben bei der Bewertung niedrigere erzielbare Mieten angesetzt, anstehende Instandhaltungsmaßnahmen
berücksichtigt und die aktuelle Entwicklung der Immobilienkaufpreise einfließen lassen.

Frankreich, Boulogne-Billancourt, gute Lage aber alleiniger Mieter hat Auszug in 3 J. angekündigt, wer kauft so etwas ?

Das Bürogebäude in Boulogne-Billancourt verfügt über eine Mietfläche von rund 15.500 m² und befindet
sich im „ZAC Point du Jour“ unmittelbar angrenzend an das 16. Arrondissement von Paris. Der Standort
gilt als eine der besten Bürolagen von Boulogne-Billancourt. Die komplette Immobilie ist bis zum
31.12.2013 an ein namhaftes Unternehmen aus dem Telekommunikationssektor vermietet. Da der Mieter
in Saint-Denis eine neue Konzernzentrale baut, geht das Fondsmanagement davon aus, dass der Mieter
mit Ablauf des Mietvertrages die Immobilie verlassen wird. Um die Wettbewerbsfähigkeit im Falle einer
Anschlussvermietung zu gewährleisten, ist eine umfangreiche Revitalisierung der Immobilien notwendig.
Kostenschätzungen gehen von mehreren Mio. Euro aus.
Die Gutachter haben in ihrer Sonderbewertung neben den Revitalisierungskosten auch einen entsprechenden
Abschlag wegen Leerstandes für mindestens neun Monaten mit eingerechnet.


Italien Tortona, 90% Leerstand im aus meiner Sicht immer noch vollkommen überbewerteten Logistikzentrum:

Der Logistik Park liegt zwischen Mailand und Genua, .... Das Objekt verfügt über rund 103.000 m² Logistik-Mietfläche, die einen geringen Anteil
an Büro-Mietfläche beinhaltet und wurde im Dezember 2007 als Projektentwicklung kaufvertraglich gesichert.
Die Baufertigstellung erfolgt in drei Bauabschnitten. Die Bauabschnitte A und B sind im Oktober
2009 bzw. im Mai 2010 in das Sondervermögen übergegangen. Bauabschnitt C ist Ende des Jahres 2010
fertig gestellt worden und in das Sondervermögen übergegangen. Vermietet sind aktuell ca. 10.600 m² im
Bauabschnitt A. Vorrangiges Ziel bleibt es, weitere Mieter für das Objekte zu finden. .....
Die Sonderbewertung berücksichtigt unter anderem, dass die bisher angenommene nachhaltig erzielbare Miete zu hoch und im gegenwärtigen Marktumfeld nicht erzielbar ist. Des Weiteren gehen die Gutachter
von einer längeren Vermarktungszeit für die Mietflächen von nunmehr zwei bis drei Jahren aus.

[Kaufangebot]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.197.545 von kraftfutter am 11.10.11 16:11:06

Vor der konjunkturellen Abkühlung konnte man och Hoffnung für OIF haben. Ich denke mal, dass Büroimmobilen zumindest in den nächsten 12 Monaten preislich nicht zulegen.

Nach Ankündigung der Auflösung und einemweiteren Kursverfall könnte sich eventl. ein Einstieg anbieten.

[Trendfighter]

Damit wurden mal wieder nur die negativen Seiten des Berichts hervorgehoben, da der Schreiber wohl niedrigere einstandskurse haben möchte....

[Kaufangebot]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.199.223 von Kaufangebot am 11.10.11 21:41:01

... wobei ich aktuell Aktien ausserhalb von Telekom, Pharma, Versicherungen und Banken mit KGVs von 3-7, Buchwerten von 0,3-0,9 und Dividendenrenditen von 7-13% bevorzuge.

[kraftfutter]

Nein, die positiven Beschreibungen des Managements ("beste Lage" usw) wurden von mir bewusst mit hinüberkopiert.
Sorry wenn das posting dadurch etwas lang wurde.

Axa Immoselect will nichts beschönigen. Das ist anzuerkennen.

[Rabzoll]

Axa Immoselect will nichts beschönigen. Das ist anzuerkennen.

[Rabzoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.203.474 von Rabzoll am 12.10.11 16:45:09

Immoselect hat einen erheblichen Kredithebel für einen sogenannten risikoarmen Fonds.

Falls die Buchwerte generell deutlich zu hoch angesetzt wurden ( wofür vieles spricht, dann sonst würde der axa immoselect nicht mit 40% Abschlag an der Börse gehandelt; das würden Arbitrageure mit Insiderwissen nämlich verhindern; außerdem gibt es ja schon seit geraumer Zeit die allmonatliche Buchwertabwertung haha;-)), dann ist der tatsächliche Kredithebel auf Basis der Marktwerte natürlich nochmal erheblich höher.

Es müssen natürlich bei Zerschlagung zuerst mal die Kredite bedient werden

[Trendfighter]

Alles klar, danke für den Hinweis - ich wette auf eine Erholung bis 34/35

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.203.527 von Rabzoll am 12.10.11 16:53:52

Bei einem Kreditvolumen von 25% des Verkehrswertes der Immobilien würde ich nicht von einem erheblichen Kredithebel sprechen.

[Trendfighter]

Ich habe die Erklärung das alle die die kurzfristig das Geld brauchen im Moment zu JEDEM Kurs verkaufen,

Die Abwicklung steht zu 80% fest würde ich sagen.

Mit einer Ausschüttung von 40 Euro könnte ich dann gut Leben :-)

[farang03]

Der AXA Immoselect wird abgewickelt, wenn mehr als 30% der Anteile bei Wiedereröffnung verkauft werden würden. Der Fonds hat schon vor Wochen die institutionellen Investoren hierzu verbindlich befragt, auch wurden viele Privatanleger durch die jeweiligen Vermögensverwalter bzw. Anlageberater befragt. Unklar ist derzeit allerdings, wie die Abwicklung ablaufen würde.

Entscheidend werden imho die Institutionellen sein, die Kleinanleger dürften kaum ins Gewicht fallen. Also "Top die Wette gilt"...ich tippe auf Wiedereröffnung!

[Trendfighter]

Dann müssten die Herren Schlafmützen aber langsam aktiv werden!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.205.031 von Trendfighter am 12.10.11 20:48:28

Ich glaube nicht, dass die Manager Schlafmützen sind. Es ist ganz einfach eine Gratwanderung. Denn Die Liquidität schadet ganz klar der Performance. Mit anderen Worten: Der Geldmarkt bringt wesentlich weniger Erträge als die Vermietung. Deshalb bin ich als Investor froh, dass die aktuell erst ca. 10% Liquidität haben. Weniger wäre mir noch lieber.

[Trendfighter]

Völliger Blödsinn. Di kriegen das Paket wie gewünscht nicht verkauft!

Im Juni grosse Töne spciken, von wegen der Contdown läuft und danach kommt nur heisse Luft. Nicht einen Stein haben die verkauft!

Ich bin zwar sicher das der Fond bei Abwicklunfg deutlich mehr als 31 bringt, aber verärgert bin ich ohne Ende.........

[Rabzoll]

der seb immoinvest könnte es vielleicht gerade nochmal schaffen, wenn er jetzt schnell öffnet. Er muss öffnen, bevor die axa kathastrophe offiziell wird, sonst wirds schwer.

der kanam wird auch untergehen, aber mit geringeren Verlusten als der axa.

Der axa immoselect stinkt 10 Meter gegen den Wind. Bei denen stimmt wahrscheinlich einiges nicht.

grüssle

[Trendfighter]

Der Kanam wird auch wiedereröffnen und der AXA stinkt nicht, 40 Euronen wird er bringen - um was wetten wir?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.207.451 von Trendfighter am 13.10.11 12:19:06

Habt ihr einen Immofonds nicht verstanden? Je weniger Liquidität umso besser!

[DrBio]

Hab ja ausversehen auch 260 Stk und mal hier ins Forum geschaut. Also soviel konzentrierten Unsinn habe ich schon lange nicht mehr gelesen. Die Durchhalteparolen hier fühlen einen in frühere Zeiten versetzt!! "Der Axa gilt bei Fachleuten von je her als sehr konservativ gemanaged" ???? Fakt ist der Axa gilt bei Fachleuten seit jeher als sehr bedenkleich da Immobilein in der Vergangenheit zu teuer gekauft worden sind. Außerdem mehrere Klumpenrisiken, Scope gibt AXA einen Subinvestment-Grade!!!
Das sagen Experten aktuell: "Vor allem die Zukunft des Axa-Fonds sehen Experten skeptisch. „Am Markt geht man davon aus, dass der Axa Immoselect nicht öffnen kann". Eine Unternehmenssprecherin kündigte gegenüber der Zeitung an, dass Axa Investment Managers noch im Oktober eine Entscheidung über die Zukunft des Fonds treffen und bekannt geben will". Aktuell 9% Liquidität!!! Öffnen wird dieser Fonds unter Garantie nicht. Trendfighters Wetten würde ich nicht annehmen, weil der bei seiner Investitionsphilosophie höchstwarscheinlich einer evtl Forderung nicht mehr nachkommen kann.
Vor der Auflösung des US-Grundinvest lag der Abschlag bei 25 %. Der tatsächliche nach Auflösung dann bei ca. 18 - 20%. Der Fond war aber deutlich kleiner und mußte nur ca. 20 Immos verkaufen (seit Mai alles verkauft). Abschlag Axa heute 45 %!!!
Leute schaut mal aus dem Fenster. Der DAX hat in den letzten zwei Wochen über 20 % gemacht. Es gibt also auch andere reale Werte die nicht überbewertet, sondern unterbewertet sind mit denen man Gewinn machen kann. Die d Nachrichtenlage bei dem Fonds könnte doch gar nicht schlechter sein!! Im September nur Immobilien abgewertet, nichts verkauft. Wem hier nicht die Augen aufgehen dem ist leider nicht zu helfen. Auch bei Kursen von unter 30 € kein Kauf, vielleicht für 25 €, dann bekommt man in drei Jahren 30 € zurück. Alle anderen verlieren Geld. Ich hatte im August 38 € Verkaufslimit eingeloggt, bin jedoch nicht zum Zuge kommen. Aktuell verkaufen ist vielleicht nicht mehr die beste Idee. Viel mehr als 30 € werden jedoch auch nicht zurückfließen. Schaut mal bei Solarworld und Q-Cells ins Forum, da steht der gleiche Scheiß wie: 50 % unter Buchwert et cetera. Das Schiff sinkt (Auch mit einem kleinen Anteil von mir). Das ist Fakt, die Börse hat Recht. Schaut mal den Kurs an!!!

[Trendfighter]

Wenn du alles scho nvorher gewusst hast und so neunmalklug bist, wieso hast du bei 37,50 nicht bequem verkauft?
Es gab unzählige Kursfeststellungen in dem Bereich.
Das der Fond höchstwahrscheinlich nicht wiedereröffnet war bei 36/37Euro Kurs auch schon Konsens - mit Tagesumsätze um 20-30 k....

Da waren auch Käufer unterwegs. Was bei 30 kein Kauf ist sollte man nicht zu 38 im Markt platzieren - schönes WE.

[Trendfighter]

Ach noch was Dr. Bio:
Wenn du so klug bist, weshalb hast Du für de nFond über 50 euro bezahlt wenn der kaum 30 Wert ist?

Zur Abwertung:
Nahezu alle Immos sind nun aktuell de mVerkehrswert entsprechend bewertet.
Darin sind schon zu einem gewissen Anteil Risiken eingepreist.

Das das bei Auflösung nicht ausreicht und der Fonds keinesfalls 45 oder mehr Euronen bringen wird ist vollkommen klar.

38 - 42 Euro halte ich aber für realistischer als Deine Panikmache.

Nochmal 20% Abschlag zu dem korrigierten Preis ist eine Hausnummer, sofern der Axa Immoselect seriös ist und war.


Der Vergleich mit dem Kanam US hinkt hinten und vorne.
Ob de rFond nun klein oder gross ist, das hat 0,0 aussagekraft über die Werthaltigkeit des Potfolios.

Bei Abwicklung werden manche Objekte zu den bewerteten Preisen , etwas drüber und eben erbehlich drunter verkauft werden.

Im Schnitt 20% ist ein angemessener Puffer.
Der Kurs von 30 euro kommt dadurch zustande das diverse Anleger eben nicht bis zu 3 Jahre auf das Geld warten können oder wollen.

Das solltest Du eigentlich als Dr. wissen.....

Noch was zu Scope:

Alles shcön und gut, die haben de nKanam Grundinvest über den Klee gelobt im Verhältnis zum SEB:
Nun schau mal bitte die Kurse an die diese Wahrheit reflektieren..............

Der Dax ging 20% hoch, das ist jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit ein short squeeze - typische Bärenmarktrally

[DrBio]

Wow. So eine lange Antwort. Da muß ich ja fast auch noch was zu sagen. Ändert aber nix an der Tatsache das der Fonds liquidiert wird.
Mein Kaufpreis nicht 50 € sondern 38 €. Daher auch mein psychisches (unglückliches) Limit von 38 € im August. Im nachhinein würde ich natürlich auch 37,5 € nehmen. Habs aber vergessen den Kurs zu beobachten, da nur kleine Position. Jetzt hocke ich eben auf den Stücken, würde aber nicht ausschließen auch jetzt noch zu etwas über 30 € zu verkaufen.

Hier mal ein paar Auszüge aus Deinen letzten Posts:
"33,60 50% Posi aufgebaut.... etwas tiefer wird nachgekauft.
Die Abwertungen sind durch, selbst bei Abwicklung spekuliere ich auf mind 40 Euro Ertag je Anteil.
Der Fonds wurde stets sehr konservativ gemanaged.... "
"Alles unter 35 € sind Kaufkurse. Risiko bei Abwicklung noch max 5-7% meiner Ansicht nach. Chance ca. 20% = crv 3-4"
"Bei 32 € sollte erst mal der Boden sein, erwarte Aufärtskorrektur bis ca 35"
"Kaufen, kaufen, Kursziel 40/42. Charttechnisch ist der Abwärtstrend geknackt"
"Ich habe die Erklärung das alle die die kurzfristig das Geld brauchen im Moment zu JEDEM Kurs verkaufen,
Die Abwicklung steht zu 80% fest würde ich sagen.
Mit einer Ausschüttung von 40 Euro könnte ich dann gut Leben :-)"

Lasse ich so stehen und kommentiere jetzt einfach mal nicht.

Einzig dieser Äußerung würde ich retrospektiv zustimmen:
"Empfehle bei 37/38 erstmal Gewinne mitzunehmen. Ich habe bereits 50% zu 37,10 gegeben.

Meine Meinung: Die Abwicklung steht zu 99% fest. Habe kein Interesse an Panik da selbst betroffen. Viel mehr als 30 € gibts aber nicht zurück (vorallem keine 38 - 42 €). Du hast Abwicklungskosten,Provisionen, Vorfälligkeitsentschädigungen etc. vergessen.

"Ob der Fond nun klein oder gross ist, das hat 0,0 Aussagekraft über die Werthaltigkeit des Potfolios". Stimmt. Aber je größer der Fonds desto mehr Preisdruck bei Zwangsverkauf! (Schon mal was von Angebot und Nachfrage gehört?) Plötzlich hohes Angebot: Was passiert dann mit der Nachfrage? Steigt die auch? Und warum haben die bisher so wenig verkauft?? Wegen der Nachfrage?? Oder warten die bis die anderen aufgelöst werden. Dann gibt es noch mehr Angebot??

Und zur Bärenmarktrally kannst Du ja in einem Monat bei Liquidierung was sagen. Dann sehe ich hier mal wieder vorbei. Oder geht die Bärenrally Deiner Meinung nach länger als ein Jahr?

Sorry das es Dich auf dem falschen Fuß erwischt hat: Aber Axa gilt bei Fachleuten von je her als sehr konservativ gemanaged ist einfach gelogen. Das sagt wirklich keiner.
Übrigens soll der Kanam Grundinvest (nicht US) noch dieses Jahr öffnen (übrigens tatsächlich von einem Experten). Vielleicht eher ein 20 % Geschäft mit kürzerem Anlagehorizont und weniger Risiko.
Ich drücke uns aber für Axa die Daumen. Vielleicht hilfts?

[Trendfighter]

Kanam Grundinvest müsste erst einmal was verkaufen.

Als erstes wird der SEB Immo Invest öffnen, evtl überraschend bis ende Oktober.

Wir werden sehen, der Verkaufsdruck lässt merklich nach - also unter 34, xx Euro verkaufe ich nicht.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.213.268 von DrBio am 14.10.11 14:12:15

Will mal versuchen die wirren Gedanken des DrBio zu kommentieren damit unser Forum nicht völlig abfällt. Ich orientiere mich an Insidern und nicht an dem was eine Scope publiziert bzw. jeder Depp im Internet lesen kann. Bei den Insidern hat der Axa Immoslect ein gutes Ansehen hinsichtlich Portfolio und Management. Natürlich kann der AXA nicht öffnen. Ja und? Wie ich bereits hier beschrieben habe, ist Liquidität schädlich für die Anleger. Also macht das Management derzeit genau das Richtige für uns. Der Preis an den Börsen hat nichts mit den Werten des Portfolios zu tun sondern ist geprägt vom Cashbedarf von Rentnern. Dazu kommen aktuell die Spieler, die glaubten er würde öffnen. Naiv und falsch gewettet. Deshalb der Kursrutsch.
Der Vergleich mit dem DAX ist ja voll daneben. Was hat der DAX mit dem Immoselect zu tun? Außer vielleicht die Idee, daß die Immopreise steigen wenn es der deutschen Wirtschaft gut geht. Ja bitte!

[straßenköter]

Pressemitteilung AXA: Fonds wird liquidiert.

[Raibabänker]

Wie zu erwarten war. Das hat die AXa wahrscheinlich schon vor einem Jahr vorgehabt. Deswgen die massiven Abwertungen.

Mal schauen, ob AXA Lust hat die Immobilien für einen vernünftigen Preis loszuschlagen oder ob jetzt mit den Immobilienkäufern gemauschelt wird.

[Ollfried]

War ja auch zu erwarten. Aber erst große Töne spucken. Von wegen der "Countdown läuft ..." usw.

Bin mal gespannt bis wohin jetzt der AXA Immoselect an der Hamburger Börse in den Keller rauscht.

[Ollfried]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.231.592 von Ollfried am 19.10.11 13:51:05

Wie lange haben die Versager jetzt eigentlich Zeit um alles zu verschleudern ?

[Raibabänker]

Drei Jahre

[Ollfried]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.231.622 von Raibabänker am 19.10.11 13:55:04

Vielen Dank für die Antwort. Drei Jahre können die sich nun also für den Verkauf Zeit lassen.

Am meisten geärgert hat mich die Ausschüttung (war glaube ich im Juli).
Das hätte man nicht machen dürfen. Hatte ich schon damals scharf kritisiert. Obwohl die Liquidität vermutlich auch mit der eingesparten Ausschüttung nicht gereicht hätte.
Am liebsten würde ich den tollen Fondsmanager dafür mit den nackten A ... ins Gesicht springen.

[blaky]

So nun ist es auch offiziell. Axa Immoselect wird abgewickelt!

[ChiefinCommand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.232.156 von blaky am 19.10.11 15:29:31

Ich bin mal gespannt, ob das Mutter-Haus, die AXA Real Estate, dem AXA-Immoselect hier ernsthaft unter die Arme greift, um das angeschlagene Image nicht noch weiter absinken zu lassen.

[laserjet]

Kann ich mir nicht vorstellen, dass die Mutter hilft.
Was mich wundert: Der Abgabedruck hält sich in Grenzen.
Oder kommt das erst morgen.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.232.232 von ChiefinCommand am 19.10.11 15:40:23

wenn Axa ein Interesse hätte den Fonds zu stützen, dann warten die doch nicht die Abwicklung ab, um dann die Feuerwehr zu spielen.

[Trendfighter]

Dilettanten am Werk....

Die grossmundige Ankündigung Contwown läuft habe ich eh nicht geglaubt.

Das die aber nun in 4 Monaten gar nichts zu Wege gebracht haben ist ein schlechter Witz.

Scheinbar ist Axa sein Renomee nicht wichtig. Man sollte ALLE auffordern die laufenden Versicherungen bei AXA zu kündigen....

Die Art und Weise der Kommunikation von AXA ist verwerflich!
Die Abwicklung stand für mich klar im Raum ,eine Gegenwehr seitens AXA aber nicht zu sehen.

Der Kurs von 30 Euro hat aber das Szenario bereits einpereist!

[farang03]

Ein wenig aus der Info-Broschüre der AXA:

So erhalten die Anleger ihr Kapital zurück

Die Fondsauflösung bedeutet formal, dass die AXA Investment Managers
Deutschland GmbH die Verwaltung des Sondervermögens AXA Immoselect zum
20. Oktober 2014 kündigt. Wir planen, sämtliche Objekte bis zu diesem Termin
zu veräußern und den Anlegern die Verkaufserlöse in halbjährlichen Raten auszuzahlen. Die erste Rate soll voraussichtlich im April 2012 geleistet werden. Die Höhe der Raten hängt davon ab, wie viel Liquidität sich zum jeweiligen Stichtag im Fonds befindet und welcher Teil davon einbehalten werden muss, um die weitere ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung sicherzustellen, Gewährleistungszusagen aus den Veräußerungsgeschäften
zu erfüllen und zu erwartende Auseinandersetzungskosten tragen zu können.
Wie viel Geld ein Anleger bekommt, richtet sich nach der Anzahl seiner Anteile. Wichtig ist uns, alle Anleger gleich zu behandeln. Für jeden Anteil wird daher gleich viel ausgezahlt. Folglich vermindert sich nach
jeder Auszahlungsrate der Anteilpreis.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.233.455 von Trendfighter am 19.10.11 19:15:07

Nochmal betont: Je weniger Liqudität umso besser für die Anleger. Bis zum Verkauf werden also ganz normale Mieteinnahmen realisiert die ja auch Kosten decken. Drei Jahre Zeit für den Verkauf ist komfortabel. Ich rechne unverändert mit min. 42 EURO pro Anteil verteilt auf die halbjährl. Raten.
Zusammen mit der Ausschüttung vom Juli ergibt das eine sehr ordentliche Rendite bei EK um 36.

[GuentherFranz]

Seit der ersten Aussetzung der Anteilscheinrücknahme am 28. Oktober 2008 wurden neun Immobilien mit Verkehrswerten von zusammen rund 312,79 Mio. Euro für insgesamt 315,32 Mio. Euro verkauft.

Also sind die Verkehrswerte nicht sooooo falsch. Keinesfalls 40% Abschlag wie im aktuellen Börsenkurs. Aber was rede ich: Je billiger er zu kaufen ist, umso besser.

[tamtarama]

Ich denke, dass die Ausschüttung ein deutliches Zeichen dafür war, dass eine Öffnung nicht wirklich ernsthaft angestrebt wurde, bzw. für möglich gehalten wurde.
Wenn das aber so wie so nicht klappt, dann braucht man sich auch nicht wundern, dass keine Immobilien verkloppt wird, auch nicht, dass die Info über die Abwicklung so lange hinausgezögert wird. So wurde Zeit gewonnen. Denn die schlechten Immos bekommt man nicht los, und die guten will man nicht gleich loswerden. Die bringen doch erstmal noch Geld (für die Anleger und für das Management) und mit jedem Jahr, mit dem man später verkauft, sinken die Vorfälligkeitsentschädigungen für die Kredite.

Ob das alles richtig so ist, im Sinne der Ehrlichkeit und Kommunikation mit dem Anleger, das ist wieder eine ganz andere Sache.

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Seit der ersten Aussetzung der Anteilscheinrücknahme am 28. Oktober 2008 wurden neun Immobilien mit Verkehrswerten von zusammen rund 312,79 Mio. Euro für insgesamt 315,32 Mio. Euro verkauft.

Also sind die Verkehrswerte nicht sooooo falsch. Keinesfalls 40% Abschlag wie im aktuellen Börsenkurs. Aber was rede ich: Je billiger er zu kaufen ist, umso besser.

Hochrechnen kannst da sso aber auch nicht.

Ich sage mal so:

Unter 30 (28/30) sehe ich sehr gute chancen auf eoine gute Rendite, es sei denn es geht nicht mit rechten Dingen zu.

Wer bei 2 8noch verkauft, den hat die Panik sozusagen erfasst.


Da 10% Liquidität da ist kann nur noch 90% der Immos abgewertet werden.


Wenn man sich de nspass macht und die Immos mal einzeln schätzt, kann man auf folgendes Ergebnis kommen.

10% zu 10% über Verkehrswert
30 % zum Verkehrswert
20% - 10% zum Verkehrswert
20% -20% zum Verkehrswert
10% -40% zum Verkehrswert.

42/43 Euro ausschüttung nach Kosten der Abwicklung etc wären sehr ambitioniert.
Mit 38/40 Euro wäre ich schon zufrieden.

[Trendfighter]

So, scheint sich zu bestätigen.....

Wer verkaufen wollten, hat dies wohl schon getan.

Erste Käufe sind auch zu beobachten....

[erwin-kostedde]

Da 10% Liquidität da ist kann nur noch 90% der Immos abgewertet werden.

Das ist nicht ganz richtig. Es sind noch rd. 130% des Fonds-Vermögens in Immos investiert bezogen auf das EK. Es sind ja auch noch gut 30% FK.

[Rabzoll]

Die Immobilien im Immoselect sind wahrscheinlich im Durchschnitt mindestens um ca 1/4 überbewertet. Da der Immoselect gehebelt ist beträgt die Fehlbewertung bezogen auf das EK mindestens ca 1/3.

Bei Liquidation wären also ca. 30-33 Euro zu erwarten.

Natürlich besteht darüberhinaus jetzt ein gewisses Risiko, dass Axa beim Verkauf der Immobilien mauschelt und nochmal kräftig in die eigene Tasche wirtschaftet, denn der Ruf ist ja längst ruiniert.


Der Axa Immoselect ist meiner Meinung nach ein Fall für den Staatsanwalt und die Zivilgerichte. Mit blosem Dilettantismus kann man so eine Kathastrophe nicht mehr erklären.

[Trendfighter]

Der Axa Immoselect ist ein sehr bekannter Fonds.sollte schlussendlich eine ausschüttung von 35 Euro oder weniger rauskommen ist die komplette Branche platt.

Selbst wenn der CS euro real und der SEB deutlic hmehr Qualität hat, wer im Ernst glaubt dann wirklich noch das die Nennwerte realistisch sind.

Alles unter 35 euro ist ein Fall für den Staatsanwalt. Ich werde dann definitiv alle Rechtsmittel einsetzen.

Kann ja jeder einen Fond auflegen und als Nennwert 100 Euro ausgeben und dan nbei Liquidirung sagen - sorry gab eben nur noch 30 Euro dafür...
Sowas wäre nichts anderes als Betrug...

[GuentherFranz]

Zitat von Rabzoll: Die Immobilien im Immoselect sind wahrscheinlich im Durchschnitt mindestens um ca 1/4 überbewertet. Da der Immoselect gehebelt ist beträgt die Fehlbewertung bezogen auf das EK mindestens ca 1/3.

Bei Liquidation wären also ca. 30-33 Euro zu erwarten.

Natürlich besteht darüberhinaus jetzt ein gewisses Risiko, dass Axa beim Verkauf der Immobilien mauschelt und nochmal kräftig in die eigene Tasche wirtschaftet, denn der Ruf ist ja längst ruiniert.


Der Axa Immoselect ist meiner Meinung nach ein Fall für den Staatsanwalt und die Zivilgerichte. Mit blosem Dilettantismus kann man so eine Kathastrophe nicht mehr erklären.

Unsinn! Was ist da gehebelt? 25 bis 30% Fremdkapital, je nach Bewertung, ist doch kein Hebel. Abwicklung läuft unter Aufsicht der Bafin und ist sicher kein Glücksfall - haben wir den Amerikanern zu verdanken, die ihre faulen Kredite nach D verkauft haben. Das Management des AXA kann da wirklich nix für.

[Rabzoll]

so ein Blödsinn Guenther

[Rabzoll]

vor 1 Monat hat Axa veröffentlicht, dass angeblich der countdown zur Wiedereröffnung läuft. Damals hatten sie eine lächerliche Liquidität von nichtmal 10 % und fast 2 Jahre kaum eine Hütte verkauft, was auch kein Wunder ist, denn sie durften ja nicht unter ihren lächerlichen Buchwerten verkaufen.

Also wenn ihr mich fragt ist das eine blanke Verarschung der Anleger.
Ihr habt nicht nur die Verluste, sondern werdet auch noch veräppelt.

[Rabzoll]

alles so ruhig hier


tja... nach dem Crash und vor dem Boom herrscht grosse Stille

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.246.360 von Rabzoll am 22.10.11 21:54:57

Die Abwicklung wird dem Käufer der zum NAV oder weit darunter an den Börsen gekauft hat, nicht großartig schaden. Das eigentlich bedauerliche ist der Umstand, dass offene Immofonds als liquides Instrument für die Anlageklasse Immobilien verloren gehen. Zu bedauern sind natürlich auch die Anleger die zu teuer gekauft haben, womöglich auch noch mit Ausgabeaufschlägen. Und die mit akutem Liquiditätsbedarf.

[Trendfighter]

Die Bad News sind draussen und der Kurs fällt nicht mehr.

Zunächst war es ein Verkäufer Markt, nun shceint aber niemand mehr gross auf dem Niveau verkaufen zu wollen.

Wenn die Börse immer Recht hat, dann heisst das auch das Kurse von 29/30 ein guten CRV bieten.

[Trendfighter]

Trotz grosser Umsätze heute relativ stabiler Kurs. Es gibt auch Käufer - ausser mir :-)

[Trendfighter]

Sooo bei 28,90 wieder zugeschlagen.

Erstes Ziel 31/32 Euro.

Der Fond besitzt auch einige Filetstücke, das wird anscheinend vergessen.
Sitzen aber viele in den Startlöchern... wenn der Verkäuferstrom nachlässt ist eine Gegenbewegung von 10-15% nur logisch.

[Herbert H]

Zitat von Trendfighter: Der Fond besitzt auch einige Filetstücke, das wird anscheinend vergessen.
Sitzen aber viele in den Startlöchern... wenn der Verkäuferstrom nachlässt ist eine Gegenbewegung von 10-15% nur logisch.

Wenn ich mir den Bestand so anschaue, dann finde ich erschreckend viele Immobilien in Problemländern (Spanien, Italien, wie lange bekommt da denn noch Miete in EUR ausgezahlt???) und nicht wenige sehr bald auslaufende Mietverträge. Außerdem haben die offensichtlich große Logistikobjekte in Südeuropa im Bestand - die dürften bei abflachender Konjunktur kein Verkaufsrenner sein ...

[Trendfighter]

Zitat von Herbert H:

Zitat von Trendfighter: Der Fond besitzt auch einige Filetstücke, das wird anscheinend vergessen.
Sitzen aber viele in den Startlöchern... wenn der Verkäuferstrom nachlässt ist eine Gegenbewegung von 10-15% nur logisch.

Wenn ich mir den Bestand so anschaue, dann finde ich erschreckend viele Immobilien in Problemländern (Spanien, Italien, wie lange bekommt da denn noch Miete in EUR ausgezahlt???) und nicht wenige sehr bald auslaufende Mietverträge. Außerdem haben die offensichtlich große Logistikobjekte in Südeuropa im Bestand - die dürften bei abflachender Konjunktur kein Verkaufsrenner sein ...

So, Dei nBeitrag is tja zum Teil gut. Aber wenn du Dic hso gut auskennst, dann hätte ich mal gerne den Gesamt Wert der "grossen Logistikobjekte in südeuropa " in die der Immo investiert ist, danke mal vorab!

[Rabzoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.261.975 von Trendfighter am 26.10.11 19:30:10

ohje

[Rabzoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.261.975 von Trendfighter am 26.10.11 19:30:10

[Rabzoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.261.975 von Trendfighter am 26.10.11 19:30:10

ohje

[Rabzoll]

meine aktien gehen gerade durch die decke

aber ihr habt sicher spass mit dem axa immoselect - für mich ein zusammengewürfelter haufen scheisse

[Trendfighter]

Der Spass mit dem Axa beginnt nun nachdem Scharenweise Kleinanleger
Ihre Anteile panishc verkauft haben.

Vermehrt überwiegt die Käuferseite - bei überschreiten der 30 Euro Marke können wir ganz schnell 33/34 sehen!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.272.044 von Trendfighter am 28.10.11 13:07:51

Ich denke der Verkaufsdruck bleibt bestehen denn nicht jeder kann und will jetzt auf die Ratenzahlungen alle sechs Monate warten. Die erste im April 2012. Sehr viele Rentner sind auf monatliche Liquidität vom AXA angewiesen. Manche haben ihn auch wie Tagesgeld behandelt. Und diese müssen verkaufen - auch zu diesen Kursen.

[Trendfighter]

Das glaube ich eben nicht. Der Verkaufsdruck flaut ab und die Käuferseite wird stärker - meine
Beobachtung..........

[Trendfighter]

Zitat von Trendfighter: Das glaube ich eben nicht. Der Verkaufsdruck flaut ab und die Käuferseite wird stärker - meine
Beobachtung..........

So.... kurzfristig sind wir nun von 28, xx immerhin mal auf 30,50 gegangen.

Das war erst der Anfang! KZ weiterhin 33/34 Euro!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.292.794 von Trendfighter am 02.11.11 19:35:56

Richtig spannend wird es im April 2012 mir der ersten Ausschüttung, denn die lässt sich mit dem NAV bzw. der Bewertung analogisieren. Bis dahin, naja, bleibt es beim Spiel zwischen illiquiden Rentnern und neuen Investoren. Ich schau bis dahin nicht mehr auf den Kurs...

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Richtig spannend wird es im April 2012 mir der ersten Ausschüttung, denn die lässt sich mit dem NAV bzw. der Bewertung analogisieren. Bis dahin, naja, bleibt es beim Spiel zwischen illiquiden Rentnern und neuen Investoren. Ich schau bis dahin nicht mehr auf den Kurs...

Eben nicht! Währrend der Schliessung haben schon viele verkauft die Angst hatten das die Wiedereröffnung nicht gelingt.

Nun kam das Faktum das nicht wiedereröffnet wird und die letzten die Hoffnung hatten haben aus Panik geschmissen.

Es ist an der Börse zu sehen wie jeden Tag die Käuferseite stärker wird und die Verkäufe nachlassen.

Nachfrage = grösser als Angebot = steigende Kurse!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.293.469 von Trendfighter am 02.11.11 21:29:19

Du traust den Investoren aber wenig Rechnen zu. Keiner der ein wenig rechnen kann verkauft. Es verkaufen nur die die MÜSSEN. Weil sie Geld brauchen. Ob nun der Kurs steigt oder fällt ist sowieso völlig egal, er sagt nichts mehr aus - außer Cash Nöte. Ansonsten stünde er minimal beim NAV -20% also 40.

[Trendfighter]

'Ich empfehle jedem mal die Objekte in die der Axa investiert ist auf der Homepage in Augeschein zu nehmen und es auf sich wirken zu lassen.

2 Logistikzentren und einige weitere Immos die wohl nur mit erheblichem abschlag verkauft werden können.

Ansonsten auch sehr viele hochwertie Immobilien zum Teil in bester Lage.

Ich rechne mit einer Gesmtausschüttung zwischen 36 und 42 Euro.

Der Kurs hat durchaus Potential bis 34/36.............. (vor Ausschüttung)

[Trendfighter]

So, mühsam ernährt sich das Eichhörnchen!

10 000 Stücke im Bid 30,50 in Hamburg.

Kurs bei 31 in Frankfurt, wir haben die Tiefs gesehen!!!!!

[STRANDE]

Es ist ja nett, Trendfighter, wie Du seit Monaten versuchst, den Kurs hochzujubeln. Der Kurs wird nicht nennenswert steigen, es sei denn, irgendwelche Finanzblätter geben Kaufempfehlungen ab, weil der tatsächliche Wert der Fondsanteile eben doch viel höhe ist als der derzeitige Kurswert.

Aber es gibt eben jeden Tage Menschen, die ihre Anteile verkaufen müssen, häufig aus Geldnot. Dann kommen die Fälle der Verwertung hinzu, Insolvenz, Verwertung von Sicherheiten durch die Bank oder - recht häufig - bei Nachlassabwicklungen. Da die Anteile versilbert werden müssen, ist den Beteiligten der tatsächliche Wert der Anteile egal.

Das beunruhigt mich aber nicht. Denn wer jetzt kauft, setzt nicht auf Kurssteigerungen, sondern darauf, dass er über die Ausschüttungen mehr erhält, als er jetzt beim Kauf der Anteile zahlt. Deshalb bin ich eingestiegen; übrigens auch bei DEGI Europa und DEGI International. DEGI Europa hat in der letzten Woche 3,00 EUR ausgezahlt.

[Trendfighter]

Zitat von STRANDE: Es ist ja nett, Trendfighter, wie Du seit Monaten versuchst, den Kurs hochzujubeln. Der Kurs wird nicht nennenswert steigen, es sei denn, irgendwelche Finanzblätter geben Kaufempfehlungen ab, weil der tatsächliche Wert der Fondsanteile eben doch viel höhe ist als der derzeitige Kurswert.

Aber es gibt eben jeden Tage Menschen, die ihre Anteile verkaufen müssen, häufig aus Geldnot. Dann kommen die Fälle der Verwertung hinzu, Insolvenz, Verwertung von Sicherheiten durch die Bank oder - recht häufig - bei Nachlassabwicklungen. Da die Anteile versilbert werden müssen, ist den Beteiligten der tatsächliche Wert der Anteile egal.

Das beunruhigt mich aber nicht. Denn wer jetzt kauft, setzt nicht auf Kurssteigerungen, sondern darauf, dass er über die Ausschüttungen mehr erhält, als er jetzt beim Kauf der Anteile zahlt. Deshalb bin ich eingestiegen; übrigens auch bei DEGI Europa und DEGI International. DEGI Europa hat in der letzten Woche 3,00 EUR ausgezahlt.

Das sit mir mittlerweile längst klar. Mein letztes Posting ist Ewigkeiten her.
Die Axa Leute machen keinen guten Job. bei 28 würde ich wieder kaufen, im Moment bin ich raus bei 32,xx

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.675.294 von Trendfighter am 31.01.12 17:36:02

Wieso machen die AXA Leute keinen guten Job? Ich konnte bis dato keine Mängel erkennen. Sehr positiv war ja auch, dass sie die nötige Liquidität NICHT aufgebaut haben. Das hätte die Ausschüttung vom letzten Sommer verringert.

[HoppundTop]

Hallo GuentherFranz,

meiner Meinung nach die AXA-Leute einen extrem miesen Job.

Verglichen mit Hausinvest, Deka, usw.

Die verbrennen das Geld der Anleger.
Der Fond war mal mündelsicher.
Jetzt hat er sich "sicher" fast halbiert.

Traurig für Rentner u. kleine Leute die "sicher" ihr Geld anlegen wollten.

Aber was sollst, Hauptsachde die Boni bei AXA stimmt.

h+t

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.700.202 von HoppundTop am 04.02.12 18:00:07

h+t, bitte begründe uns Deine Meinung!

Nachteil beim AXA ist/war, dass er keinen Vertrieb hatte. Dadurch flossen keine neuen Gelder nach. Das ist jedoch Geschichte. Ansonsten kann ich nichts negatives erkennen. Bin gespannt auf Deine Antwort.

[Trendfighter]

Negativ ist das die nix verkauft kriegen. Dennoch sehe ich bei 27/28 Euro ein Potential von 20-30% und maximal risiko 5-10%.

Also auf der jetzigen Kursbasis ein klarer Kauf.

10% ca Abwertung ist schon durch. Rechne mit Abwicklungserlös ca. 35 Euro plus - 10%.

Nur meine Meinung. Habe CS Anteile reduziert und Erstposition zu 28,11 gekauft.


Eine kleine Verkaufsmeldung reicht und wir stehen wieder bei 31, ansonsten warte ich Abwicklung und Ausschüttungen ab.

Fazit: Alles unter 30 Euro sind Kaufkurse. Nach wie vor würde ich bei 32/33 definitiv verkaufen!

[blaky]

Verkauf des Objektes München „Laimer Würfel“, Landsberger Straße 300 (ehemals 294)
- Auswirkung auf den Anteilscheinpreis vom 10.02.2012
Sehr geehrte Damen und Herren,
infolge des Verkaufs des Objektes München „Laimer Würfel“ ist der Anteilscheinpreis des Sondervermögens
AXA Immoselect von 51,22 Euro (per 09.02.12) um 0,21 Euro auf 51,01 Euro (per 10.02.12) gesunken.
Der Verkaufspreis lag bei 71,3 Mio. Euro und damit knapp 12% unter dem letzten festgestellten Verkehrswert
und reflektiert die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt. Im Monatsbericht werden wir
näheres hierzu berichten.

[Trendfighter]

Bin mal zu knapp 30 erstmal wieder raus, im Schnitt waren das nun 8% Gewinn........

[Trendfighter]

Soo zu 29 mal wieder erster Kauf, weitere Käufe folgen. Alles unter 30 Euro beim Axa sind für mich Kaufkurse!

[Gold-Hamster]

AXA-Immoselect: Wohl eher ein Ende mit Schrecken

Offensichtlich sind sogar die Filet-Stücke des AXA-Immoselects nur mit deutlichen Abschlägen veräusserbar und dies obwohl 2011 ein "hervorragendes Jahr im gewerblichen Immobilienbereich war" (Quelle Bulwien). Auch für 2012 erwartet die Branchen ein sehr gutes Jahr (Ernst & Young)

Bloß beim AXA-Management scheint dies noch nicht so recht registriert worden zu sein, vorsorglich hat man die für April geplante Rückzahlung "mangels Liquidität" erst mal auf Eis gelegt, was mit den 71 Mio aus dem Verkauf des Laimer Würfels passieren soll erfährt man nicht, ebenso wenig wie mit den laufenden Mietiennahmen umgegangen wird.

Es stellt sich dann schon die Frage, wenn nicht mal in einem - noch - intakten Marktumfeld die Liquidität für eine Teil-Rückzahlung erreicht wird, was dann beipielsweise 2013 und 2014 passieren soll, wenn sich das Marktumfeld wieder eintrübt.

Man mag dann nur mit Grauen an "Logistikimmobilien in Spanien" denken, wenn dort die Mieter ausziehen dürfte der Wert dieser Objekte dann wohl gegen null gehen

Aber dort könnte ja dann das AXA-Management einziehen und weiter seinen "herrvoragenden Job" machen.

Scheint ja sowieso eher so eine lustige Truppe zu sein: Erst erzählt am den Leuten die Art der Anlage sei "mündelsicher" dann holt man massenhaft instututionelle Anleger rein, die dann ihr Geld flux in großen Mengen wieder abziehen und dann sagt man am Ende, oh, blöd gelaufen, schlechtes Marktumfeld. Und wir hatten ja auch leider leider gar keinen Vertrieb.

Aber im Grunde freut sich doch der Anleger, dass wenigstens die Gehälter des Managements bis 2014 gesichert sind. Und die Einnahme aus Verkäufen und Mieten kann man ja dann für die Anleger verwenden, die sich auf dem Klageweg eine Rückzahlung erstreiten.

[blaky]

"was mit den 71 Mio aus dem Verkauf des Laimer Würfels passieren soll erfährt man nicht"

Doch. Im Monatsbericht Februar wird doch dazu ausgeführt, dass die Immobilie fast komplett fremd finanziert war und daher 65 mio als Kreditablösung an die Bank gegangen sind. Insofern hat sich die Liquidität des Fonds kaum erhöht.

[Trendfighter]

Zitat von blaky: "was mit den 71 Mio aus dem Verkauf des Laimer Würfels passieren soll erfährt man nicht"

Doch. Im Monatsbericht Februar wird doch dazu ausgeführt, dass die Immobilie fast komplett fremd finanziert war und daher 65 mio als Kreditablösung an die Bank gegangen sind. Insofern hat sich die Liquidität des Fonds kaum erhöht.

Habe ja auch leider vor etlichen Jahren den AXA zum NAV gekauft. Was diese Position angeht habe ich gedanklich 30% abgeschrieben.
Der Abschlag an den Börsen ist nachvollziehbar aber zu hoch.


Dennoch werde ich AXA in Zukunft keinen Euro in irgend einer Form ins Haus tragen.
Für mich ist AXA untragbar. Für mich bewegen die sich am Rande dessen was für einen Kunden im worst case Szenario vorstellbar ist.

So eine Firma braucht kein Mensch..........

[Raibabänker]

AXA-Immoselect: Wohl eher ein Ende mit Schrecken

Offensichtlich sind sogar die Filet-Stücke des AXA-Immoselects nur mit deutlichen Abschlägen veräusserbar und dies obwohl 2011 ein "hervorragendes Jahr im gewerblichen Immobilienbereich war" (Quelle Bulwien). Auch für 2012 erwartet die Branchen ein sehr gutes Jahr (Ernst & Young)

Bloß beim AXA-Management scheint dies noch nicht so recht registriert worden zu sein, vorsorglich hat man die für April geplante Rückzahlung "mangels Liquidität" erst mal auf Eis gelegt, was mit den 71 Mio aus dem Verkauf des Laimer Würfels passieren soll erfährt man nicht, ebenso wenig wie mit den laufenden Mietiennahmen umgegangen wird.

Es stellt sich dann schon die Frage, wenn nicht mal in einem - noch - intakten Marktumfeld die Liquidität für eine Teil-Rückzahlung erreicht wird, was dann beipielsweise 2013 und 2014 passieren soll, wenn sich das Marktumfeld wieder eintrübt.

Man mag dann nur mit Grauen an "Logistikimmobilien in Spanien" denken, wenn dort die Mieter ausziehen dürfte der Wert dieser Objekte dann wohl gegen null gehen

Aber dort könnte ja dann das AXA-Management einziehen und weiter seinen "herrvoragenden Job" machen.

Scheint ja sowieso eher so eine lustige Truppe zu sein: Erst erzählt am den Leuten die Art der Anlage sei "mündelsicher" dann holt man massenhaft instututionelle Anleger rein, die dann ihr Geld flux in großen Mengen wieder abziehen und dann sagt man am Ende, oh, blöd gelaufen, schlechtes Marktumfeld. Und wir hatten ja auch leider leider gar keinen Vertrieb.

Aber im Grunde freut sich doch der Anleger, dass wenigstens die Gehälter des Managements bis 2014 gesichert sind. Und die Einnahme aus Verkäufen und Mieten kann man ja dann für die Anleger verwenden, die sich auf dem Klageweg eine Rückzahlung erstreiten.

Der Verkauf 12% unter Verkehrswert könnte ein Testballon sein. Ein Testballon der ergründen soll, ob die Öffentlichkeit / Strafverfolgungsbehörden dem Verscherbeln der Objekte tatenlos zusehen.

AXA besticht ja seit vielen Monaten mit Abwertungen, (Ironiemodus an) die natürlich von vereidigten und absolut unabhängigen Gutachtern, nach bestem Wissen und Gewissen durchgeführt werden (Ironiemodus aus).

AXA hatte seit Beginn der Rücknahmeaussetzung keinerlei nachvollziehbare Bemühungen veran saltet, den Fonds wieder zu öffnen. Meiner Meinung nach setzt man schon lange auf die Auflösung des Fonds.

Die Immobilien werden jetzt verscherbelt und das sicher nicht zum Nachteil der AXA.

[mopswombard]

Zitat von Raibabänker:
Der Verkauf 12% unter Verkehrswert könnte ein Testballon sein. Ein Testballon der ergründen soll, ob die Öffentlichkeit / Strafverfolgungsbehörden dem Verscherbeln der Objekte tatenlos zusehen.

red]

Wenn Sie damit Erfolg haben und dasselbe mit ihren anderen Immobilien machen würden, dann bekämen Sie wahrscheinlich von der Masse noch den Oskar für Weitsicht. Auf jeden Fall besser, als der Schwachsinn, der bei manch einem anderem Fonds passiert. Lieber ein Ende mit Schrecken als ein jahrhundert Projekt.

[Raibabänker]

Dir ist aber schon klar, dass ein Verkauf von 12% unter dem Gutachterwert mitnichten nur zu einem Abschlag von 12% des Rücknahmepreises führt?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.858.723 von Raibabänker am 06.03.12 16:30:39

Richtig. Der Verlust zum Kaufpreis betrug nur 5%. Außerdem hatte das Objekt eine gute Mietrendite. Was am Ende zu einem Ertrags-Plus führte, und nur das interessiert. Der Abschlag vom Gutachter ist trotzdem erschreckend zumal es ein Sahnestück im Bestand war (99% auf 5 Jahre vermietet).

[Trendfighter]

Ich bin zwar bei 27,50/ 28,50 auf der Käuferseite, dennoch ist die "Leistung" des AXA Managments nichts anderes als eine Katastrphe.

SOFERN da nichts unseriöses läuft, was man langsam nicht mehr ausschliessen kann, ist dennoch ein Kurs um die 27/28 sehr verlockend.
Denke die 32 sehen wir dieses Jahr nochmal ggf, 30 nach 1,80 Ausschüttung.

Dennoch rege ich an eine öffentliche Seite für betroffene Anleger zu machen um den Herren mal den verdienten Hintern zu zeigen!

Letztlich bezahlen wir diese Figuren. Die Informationspolitik und die Leistung des Managments stelle ich auf eine Ebene mit Wulff.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.875.847 von Trendfighter am 09.03.12 09:51:19

Und was soll das bringen außer noch mehr Kosten? Das Problem ist nicht das Management sondern die vielen institutionellen Anleger im AXA.

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Und was soll das bringen außer noch mehr Kosten? Das Problem ist nicht das Management sondern die vielen institutionellen Anleger im AXA.

Ist mir scheiss egal. Mir kommen die Axa Leute vor, wie ver Wulffte Politiker die auf Kosten anderer sic hne nbreiten Arsch machen.
Der Fond hat ewig geshclossen. Dann haben die doch glatt vor ein paa rMonaten geschrieben:
Die Preise die erzielbar sind reichen uns nicht aus. Wir bemühe nuns nun die Vermietungssituation zu verbessern um danach bessere Preise zu erzielen..........

So ei nStatement ist eine absolute Frechheit! Man muss noch Fragen dürfen was Sie denn die 2 Jahre davor so getrieben haben......

[Trendfighter]

habe nun nochmal n paar Teilchen gekauft zu 27,60.

Bei 25,40 wär mer dann bei der Hälfte.
Irgendwan nist es aber dann auch mal gut oder haben die in Papierhäuschen investiert?
Langsam fragt man sich wer da noch bei 27,xx verkauft ........

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.877.439 von Trendfighter am 09.03.12 13:44:14

Bitte die Kirche im Dorf lassen. Der AXA hat ein Liquiditäts-Problem und kein Qualitäts-Problem. Keiner der eingefrorenen Fonds wird jemals wieder geöffnet werden. Da macht der AXA keine Ausnahme und das liegt nebenbei bemerkt in der Natur der Sache. Der aktuelle Kurs an den Börsen hat nichts mit dem Wert des AXA zu tun. Und nochmal meine Frage: Was ist so schlecht an der Abwicklung?

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Bitte die Kirche im Dorf lassen. Der AXA hat ein Liquiditäts-Problem und kein Qualitäts-Problem. Keiner der eingefrorenen Fonds wird jemals wieder geöffnet werden. Da macht der AXA keine Ausnahme und das liegt nebenbei bemerkt in der Natur der Sache. Der aktuelle Kurs an den Börsen hat nichts mit dem Wert des AXA zu tun. Und nochmal meine Frage: Was ist so schlecht an der Abwicklung?

Die wickeln schon 6 Monate ab. Verkauft wurden 2-3 % vom Portfolio.
Wenn die so weitermachen dauertdas ganze 15 Jahre :-)

Aber dennoch bin ich sicher das wir bald wieder 30 oder mehr sehen!!!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.879.948 von Trendfighter am 09.03.12 20:05:47

Nein. Die Abwicklung muss in 3 Jahren abgeschlossen sein. Vorschrift der BAFIN.

[Trendfighter]

Das ist mir klar.

27,50 ist einfach zu billig. Denke das wir das bald korrigieren.
40% Abschlag ist schon viel, das wären dann gut 30 euro.........

[babbelino]

Moin,

ich halte den Axa Immoselect auch auf Basis eines Kursniveaus von 28 Euro für nur bedingt attraktiv:

1. Viel Büro und Logistik, wenig Einzelhandel.
2. Relativ hohe Verkehrswerte in Italien und Spanien.
3. Das Spanien-Portfolio ist nur etwas für Masochisten, hier sind weitere Abwertungen vorprogrammiert.
4. Die Liquiditätsquote ist niedrig, um eine erste Ausschüttung zu gewährleisten sind schätzungsweise 100 Mio. Euro zusätzliche Liquidität erforderlich.

Meines Erachtens ist der Axa da, wo der Degi Europa Ende 2009 stand. Es wird hier weiter Abwertungen über das gesamte Portfolio geben.

[Trendfighter]

Zitat von babbelino: Moin,

ich halte den Axa Immoselect auch auf Basis eines Kursniveaus von 28 Euro für nur bedingt attraktiv:

1. Viel Büro und Logistik, wenig Einzelhandel.
2. Relativ hohe Verkehrswerte in Italien und Spanien.
3. Das Spanien-Portfolio ist nur etwas für Masochisten, hier sind weitere Abwertungen vorprogrammiert.
4. Die Liquiditätsquote ist niedrig, um eine erste Ausschüttung zu gewährleisten sind schätzungsweise 100 Mio. Euro zusätzliche Liquidität erforderlich.

Meines Erachtens ist der Axa da, wo der Degi Europa Ende 2009 stand. Es wird hier weiter Abwertungen über das gesamte Portfolio geben.

Generell bin ich auch kritisch.
Dennoch bin ich bei 27,xx auf der Käuferseite. Ca 46% Abschlag ist eine Menge Holz.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.892.144 von Trendfighter am 13.03.12 10:13:50

...hatten wir beim DEGI International auch mal und der läuft z.Z. erstaunlich gut.
AXA ist jetzt auf Niveau wie DEGI Europa im Oktober 2010 war...und der hat sich seitdem auch ganz gut gehalten.
Habe daher mal "Abstauberlimit" von 27,25 € gesetzt, um Einstand zu verbilligen und auf kurzfristigen rebound zu traden.
Ansonsten teile ich die Auffassung, daß der AXA der "schrottigste" unter den aktuellen Abwicklungskandidaten ist ( P2 vielleicht ausgenommen )

nanu

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.892.929 von nanunana am 13.03.12 12:25:10

Bisher konnte mir noch keiner hier eine Antwort geben warum der AXA so "schrottig" sein soll.

Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 89%. Die Mietrendite ist ca. 4% vom KAG Kurs. Beim aktuellen Börsen-Preis, egal ob der nun 30 oder 40 ist, ergibt sich also eine traumhafte Mietrendite.

Die nehme ich doch gerne solange wie möglich mit. Deshalb bin ich an einem schnellen Verkauf nicht interessiert.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.893.590 von GuentherFranz am 13.03.12 14:04:15

beim AXA laufen ca. 50 % der Mietverträge ( aufs Volumen gerechnet, Leerstand miteingerechnet ) bis spätestens Ende 2015 aus. Das ist zusammen mit den DEGI´s der "schrottigste " Wert.
Deshalb müssen die auch immer so betonen, daß erste Priorität gerade die Anschlußmietersuche ist... - so wie´s aussieht scheint fraglich, ob sie die von Dir genannte "Mietrendite" ( die habe ich jetzt nicht nachgerechnet ) bei ihren großteils kleinen Immobilieneinheiten ( viele in 1b-Lagen ) und in schwierigen Ländermärkten ( immerhin fast 20 % Anteil in Südeuropa ) halten können.
Die Börse handelt halt Zukunft. Und - erschwerend kommt hinzu - hinkt AXA beim Verkauf den anderen lahmen Gäulen sogar noch deutlich hinterher.
Daher m.E. der "schrottigste" Fonds.
Würde mich aber sehr freuen, wenn das Management mir demnächst Gelegenheit gibt, meine Meinung zu ändern !

nanu

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.893.831 von nanunana am 13.03.12 14:37:15

nanunana, Deine Daten sind falsch.

20% der Verträge sind min. bis 2020 bzw. länger.
Ca. 30% laufen zwischen 2015 und 2020 aus.

Woher hast Du Deine Daten?

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.894.622 von GuentherFranz am 13.03.12 16:35:49

aktuelles fact-sheet Januar 2012, wie gesagt, ich rechne den Leerstand den kurzlaufenden Mieten dazu, gibt nach Adam Riese 51,9 % aller Mieten, die bis ende 2015 auslaufen. Was dabei noch auffällt ist der Klumpen in 2013
( 16,9 % ).

nanu

[Trendfighter]

Generell kann Schrott auch billig und werthaltig sein.

Das der AXA nicht zur creme de la creme gehört ist klar.
Ich bleibe dabei, 27,xx ist ein attraktiver Kaufkurs

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.895.306 von nanunana am 13.03.12 18:08:33

Hi nanu, ja hattest recht. Das ist 50:50 bis 2015. Sorry!

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Hi nanu, ja hattest recht. Das ist 50:50 bis 2015. Sorry!

So ca. 10% abwertung sind aber im NAV schon drin, nochmal 30% müssten reichen.

= Abwicklungsergebnis ca 35 (+- 2 Euro).Das heisst bis max. 29 kaufenswert.

Aber ich sehs schon wieder kommen. Plötzlich 2 Tage höhere Umsätze, nur Käufe und wir stehen wieder bei 30/32.............. und dann wieder 27/28 etc....

[Trendfighter]

Umsätze lassen mehr und mehr nach im Schnitt. Scheinbar ist auch bei jetziger Nachrichtenlage keiner mehr bereit bei 27,50 und darunter zu verkaufen.
Nun sollte schon ein geringer Kaufüberhang zu Kursen von 29 und dann 30 und mehr führen können.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.923.933 von Trendfighter am 19.03.12 16:15:20

he, nimm mir nicht die Hoffnung...hab´noch ein KL für 27,25 drin...

nanu

[Trendfighter]

Zitat von nanunana: he, nimm mir nicht die Hoffnung...hab´noch ein KL für 27,25 drin...

nanu

naja, 0,25 Euro tiefer, das sind ja peantuts..... denke aber das du ne Chance von 40% hast das ne ausführung kriegst.
60% das du umsonst wartest.
Heute war es ja schon scher zu 27,71 zum Zuge zu kommen..............
In Franfurt brauchst erst gar kein Limit zu legen, genauso in Stuttgart.

Beim Axa kannst du mit einem Kaufüberhang von 10 000 Stück den Kurs locker 2-3 Euro hochziehen.
Schönen Abend noch....

[GuentherFranz]

Ich halte die Kursbetrachtungen für abwegig. Keiner verkauft hier freiwillig sondern einzig um wieder liquide zu sein. Die Käuferschar ist nachvollziehbar begrenzt denn das Produkt ist nicht mehr in der Beratung. Der starke Kursverfall im Oktober hat auch nichts mit dem NAV zu tun sondern ist einzig der begrabenen Hoffnung auf Öffnung und damit auf Liquidität geschuldet. Da die April Auszahlung wahrscheinlich auch ausfällt haben viele Alt-Investoren große Liquiditätsprobleme und MÜSSEN verkaufen. Ich sehe die Summe der Auszahlungen am Ende der drei Jahre unverändert bei einem komfortablen 40+. Eine sehr schöne Rendite für 2,5 Jahre "Festgeld".

[Winzer2]

Zitat von GuentherFranz: Ich halte die Kursbetrachtungen für abwegig. Keiner verkauft hier freiwillig sondern einzig um wieder liquide zu sein. Die Käuferschar ist nachvollziehbar begrenzt denn das Produkt ist nicht mehr in der Beratung. Der starke Kursverfall im Oktober hat auch nichts mit dem NAV zu tun sondern ist einzig der begrabenen Hoffnung auf Öffnung und damit auf Liquidität geschuldet. Da die April Auszahlung wahrscheinlich auch ausfällt haben viele Alt-Investoren große Liquiditätsprobleme und MÜSSEN verkaufen. Ich sehe die Summe der Auszahlungen am Ende der drei Jahre unverändert bei einem komfortablen 40+. Eine sehr schöne Rendite für 2,5 Jahre "Festgeld".

Wenn Du recht hast, wäre dies super.
Überlege mir zu 27,xx zu kaufen.
Hätte hier jemand Bedenken. Ich habe Zeit und kann 5 Jahre auf das Geld warten

[Trendfighter]

Zitat von Winzer2:

Zitat von GuentherFranz: Ich halte die Kursbetrachtungen für abwegig. Keiner verkauft hier freiwillig sondern einzig um wieder liquide zu sein. Die Käuferschar ist nachvollziehbar begrenzt denn das Produkt ist nicht mehr in der Beratung. Der starke Kursverfall im Oktober hat auch nichts mit dem NAV zu tun sondern ist einzig der begrabenen Hoffnung auf Öffnung und damit auf Liquidität geschuldet. Da die April Auszahlung wahrscheinlich auch ausfällt haben viele Alt-Investoren große Liquiditätsprobleme und MÜSSEN verkaufen. Ich sehe die Summe der Auszahlungen am Ende der drei Jahre unverändert bei einem komfortablen 40+. Eine sehr schöne Rendite für 2,5 Jahre "Festgeld".

Wenn Du recht hast, wäre dies super.
Überlege mir zu 27,xx zu kaufen.
Hätte hier jemand Bedenken. Ich habe Zeit und kann 5 Jahre auf das Geld warten

Winzer ich bin auch dabei, im Schnitt zu 27,80.
Gleiches CRV Verhältnis wie beim SEB Immoinvest. Macht also wenig sionn beim SEB zu tode betrübt zu sein und hier mutig nachkaufen.
Ist lettztlich das gleiche CRV Verhältnis.

Hoffe auf 35/37 euro Abwicklungserlös

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.924.564 von Trendfighter am 19.03.12 17:51:08

und schwuppdiwupps die AXA-Position um 25 % aufgestockt...KL war 27,25 €.
Scheinbar geht´s noch tiefer...

nanu

[Rabzoll]

schwätzer

[Rabzoll]

chaotenboard

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.935.447 von nanunana am 21.03.12 14:31:57

Korrektur: Limitkurs war 27,25 €; Abrechnungskurs 27,20 €...

nix für ungut...

nanu

[Trendfighter]

Erste Käufe beim AXA zu sehen.
Bald wieder 30 Euro - es gibt Gerüchte, mehr sage ich dazu nicht :-).

Glaube nämlich selbst net so recht daran. Fakt ist aber das verstärkt wieder Käufer in den Markt kommen!

[Trendfighter]

Zitat von nanunana: Korrektur: Limitkurs war 27,25 €; Abrechnungskurs 27,20 €...

nix für ungut...

nanu

Gratuliere, das gibt fette 10-12 % für dich!!!!

[Trendfighter]

Axa evtl. nun nochmal mi abtaucher auf 27,10-27,40, danach dann mal wieder 29/30 , so denke ich

[Trendfighter]

Zitat von Trendfighter: Axa evtl. nun nochmal mi abtaucher auf 27,10-27,40, danach dann mal wieder 29/30 , so denke ich

Bei 28 noch zuviel abgabebereitschaft im Moment, denke nochmal um oder unter 27,50

[Trendfighter]

Zitat von Trendfighter: Axa evtl. nun nochmal mi abtaucher auf 27,10-27,40, danach dann mal wieder 29/30 , so denke ich

27.32 heute, danach kamen wieder Käufer.

27,00/27,30 müsste der Boden sein, auf gehts Richtung 30/32!!!!!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.969.445 von Trendfighter am 28.03.12 20:05:45

Ich verstehe die Beiträge von Trendfighter nicht. Es geht doch nicht um den Kurs sondern um die Ausschüttungen. Wer sollte die Anteile für 32 kaufen wenn sie jetzt jedermann für 28 haben kann? Der Kurs hat aktuell Null Aussagekraft. Und wieso 30/32? Wieso nicht 40/42? Oder 20/22

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Ich verstehe die Beiträge von Trendfighter nicht. Es geht doch nicht um den Kurs sondern um die Ausschüttungen. Wer sollte die Anteile für 32 kaufen wenn sie jetzt jedermann für 28 haben kann? Der Kurs hat aktuell Null Aussagekraft. Und wieso 30/32? Wieso nicht 40/42? Oder 20/22

Um ausschüttungen gehts mir auch.

Du wirst mich verstheen wenn ich bei einer Verkaufsmeldung genüsslich bei 30/32 auf den Sell Knopf drücke.
Oder auch net........

Wenn ich meinen Durchschnitt auf 27,50 reduziert habe, so sind das über
15 % mit geringem Risiko.

Auch wenn es im Moment immer noch deprimierend aussieht bezüglich des Kurses:

Abzüglich der momentanen Liquidität müssten die Immobilien mittlerweile weniger als 50% wert sein. Das sit dan ndoch schlicht eine Übertreibung.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.980.681 von Trendfighter am 30.03.12 16:58:25

Ich will dich ja nicht enttäuschen, aber da die April Ausschüttung ausfällt wird der Liquidationsdruck die nächsten Monate steigen und somit der Kurs weiter fallen. Erst wenn die Ausschüttungen zeigen, dass der Wert des Portfolios weit über dem Kurs liegt, wird dieser wieder steigen. Das kann noch min. ein Jahr dauern. Ein zweiter Effekt ist, dass Ausschüttungen den Verkaufsdruck verringern und sich somit der Kurs stabilisieren kann.
Für schnelle Gewinnmitnahmen innerhalb der nächsten Monate ist der axa ein völlig ungeeignetes Instrument. Er ist eher wie Festgeld für 2,5+ Jahre.
Vielleicht schafft es axa im nicht, die Immos bis Oktober 2014 alle zu verkaufen. Dann ist das Geld noch länger gebunden.

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Ich will dich ja nicht enttäuschen, aber da die April Ausschüttung ausfällt wird der Liquidationsdruck die nächsten Monate steigen und somit der Kurs weiter fallen. Erst wenn die Ausschüttungen zeigen, dass der Wert des Portfolios weit über dem Kurs liegt, wird dieser wieder steigen. Das kann noch min. ein Jahr dauern. Ein zweiter Effekt ist, dass Ausschüttungen den Verkaufsdruck verringern und sich somit der Kurs stabilisieren kann.
Für schnelle Gewinnmitnahmen innerhalb der nächsten Monate ist der axa ein völlig ungeeignetes Instrument. Er ist eher wie Festgeld für 2,5+ Jahre.
Vielleicht schafft es axa im nicht, die Immos bis Oktober 2014 alle zu verkaufen. Dann ist das Geld noch länger gebunden.

Auch das ist falsch.
Der Kurs wird nicht unter 26 fallen, da letztlich genügend Anleger inkl. mir auf der Lauer liegen und diese Preise zum einstieg oder verbilligen nutzen werden.
Ich stelle nach wie vor einen Abwicklungserlös von rund 35 € in den Raum - eher mehr.

Es reicht bereits ein kleiner Verkauf wie neulich um den Kurs um 10% nach oben zu hieven - wir werden sehen!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.983.645 von Trendfighter am 31.03.12 11:36:43

Schon mal was von Angebot und Nachfrage gehört?
Da es bis Oktober keine Ausschüttung geben wird, MÜSSEN viele Rentner oder Häuslebauer verkaufen, egal zu welchem Preis. Also erhöhtes Angebot.
In Kürze kommen auch die Anteile vom SEB ImmoInvest und CS Euroreal auf den Schnäppchen Markt. Also verringerte Nachfrage.
Der KanAm bekam nun von der BaFin zum Verkauf der Immobilien knapp fünf Jahre eingeräumt, anstelle der sonst üblichen drei Jahre. Das weckt natürlich Begehrlichkeiten bei den anderen wie dem axa.
Ob es für dieses Szenario genügend Käufer gibt, die den Preis innerhalb der nächsten 12 - 18 Monate in Deinem Sinne treiben halte ich für mehr als fraglich.

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.985.379 von GuentherFranz am 01.04.12 10:03:00

Sorry, Du hast eoine intelligente Logik, aber 0,0 Ahnung von Börse.
Du siehst nur Verkäufer....

Die die verkaufen mussten oder die NErven verloren haben..... die haben grösstenteils schon verkauft.

Es gibt die andere Seite die günstige Immobilienbeteiligungen zukauft, wie ich z.B.
Da gibt es Anleger die kaufen schwups mal 10 000 AXA Anteile (ich nicht!!!!)

Da können einige Omas Ihre 100 Anteile verkaufen mein Lieber!

Der Axa hat diese Woche wenn nicht MORGEN, also am DIENSTAG den 3.4.2012!!!

BESTE Chancen über 28 zu gehen und damit Folgekäufe bis knapp 29 nach sich zu ziehen.......

[Trendfighter]

Heute waren wohl 19 Cent Abwertung.

Das deutet auf einen Verkauf hin!!!!!!

Kurschance über 10-12%!!!!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.991.883 von Trendfighter am 02.04.12 20:51:42

Nix Verkauf. Der Anteilspreis hat sich aufgrund der aktuellen Bewertungen um 0,19 Euro reduziert. Im März 2012 wurden turnusmäßig 14 Immobilien folgebewertet. Nachzulesen im neuen Monatsbericht.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.991.877 von Trendfighter am 02.04.12 20:49:32

Deine Deutungsmacht in Ehren aber woher willst Du wissen ob Die Nachfrage größer ist als das Angebot. Ich sehe eher ein größeres Angebot:

1. Da die Anteile vom SEB ImmoInvest und CS Euroreal in Kürze auf den Schnäppchen Markt kommen steigt das Angebot in dieser "Anlageklasse"

2. Die nächste geplante Ausschüttung für Oktober 2012 wurde - was die Höhe angeht - im aktuellen Monatsbericht elegant in Frage gestellt und auf die reguläre Jahresausschüttung im Juli 2013 verwiesen. Das werden viele Alt-Investoren nicht durchhalten - nicht wegen der Nerven wie Du meinst - sondern wegen der nötigen Liquidität.

3. Die potenziellen Käufer dieser Anlageklasse sind bereits investiert. Profis halten sich streng an ihre Asset Allokation. Und Laien machen keine Preise.

4. Die Käuferzahl ist sehr begrenzt da der axa keine für institutionelle Investoren keine Relevanz mehr hat. Ein reines Privatvergnügen für Zocker.

5. Ob die Verzinsung wirklich attraktiv ist, wurde durch den KanAm in Frage gestellt. Dieser bekam nun von der BaFin zum Verkauf der Immobilien knapp fünf Jahre eingeräumt, anstelle der sonst üblichen drei Jahre. Das kann der axa u.U. auch in Anspruch nehmen. Das verringert die Verzinsung enorm.

Das sollte aufs erste mal reichen. Fazit: An der Börse gibst es nichts geschenkt. Und Duchhalteparolen gehören eher auf den Fussballplatz.

[Trendfighter]

Es gibt Möglichkeiten zu sehen ob vermehrt Käufe oder vermehrt verkäufe da sind.

Siehe da, Deine Fachkenntnis in ehren, gestern 27,30, heute 28 Euro ..... und schon bald marschieren wir Richtung 29 :-)

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.996.120 von Trendfighter am 03.04.12 16:59:03

Das schwankt täglich. Im März waren es mehr Verkauforders.

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Das schwankt täglich. Im März waren es mehr Verkauforders.

Börse schwankt täglich, richtig erkannt!

Auch richtig das im März fast nur Verkäufe zu beobachten waren, heue waren es Käufe, 2 x 2000. Morge nnochmal dasselbe und wir sind schonmal bei ca 28,50.

Neuer Verkaufsdruck kommt höchstwahrscheinlich in den nächsten Tagen nicht auf.

[compratore]

Zitat von Trendfighter: Es gibt Möglichkeiten zu sehen ob vermehrt Käufe oder vermehrt verkäufe da sind.

Siehe da, Deine Fachkenntnis in ehren, gestern 27,30, heute 28 Euro ..... und schon bald marschieren wir Richtung 29 :-)

Echt?
Und die wären ?

[Trendfighter]

Zitat von compratore:

Zitat von Trendfighter: Es gibt Möglichkeiten zu sehen ob vermehrt Käufe oder vermehrt verkäufe da sind.

Siehe da, Deine Fachkenntnis in ehren, gestern 27,30, heute 28 Euro ..... und schon bald marschieren wir Richtung 29 :-)

Echt?
Und die wären ?

Das werde ich nicht verraten, immerhin stehen wir bei 28,60.

Sind immerhin 5-6 % mehr als bei 27,10.
Gell Herr Franz

[Trendfighter]

Zitat von GuentherFranz: Deine Deutungsmacht in Ehren aber woher willst Du wissen ob Die Nachfrage größer ist als das Angebot. Ich sehe eher ein größeres Angebot:

1. Da die Anteile vom SEB ImmoInvest und CS Euroreal in Kürze auf den Schnäppchen Markt kommen steigt das Angebot in dieser "Anlageklasse"

2. Die nächste geplante Ausschüttung für Oktober 2012 wurde - was die Höhe angeht - im aktuellen Monatsbericht elegant in Frage gestellt und auf die reguläre Jahresausschüttung im Juli 2013 verwiesen. Das werden viele Alt-Investoren nicht durchhalten - nicht wegen der Nerven wie Du meinst - sondern wegen der nötigen Liquidität.

3. Die potenziellen Käufer dieser Anlageklasse sind bereits investiert. Profis halten sich streng an ihre Asset Allokation. Und Laien machen keine Preise.

4. Die Käuferzahl ist sehr begrenzt da der axa keine für institutionelle Investoren keine Relevanz mehr hat. Ein reines Privatvergnügen für Zocker.

5. Ob die Verzinsung wirklich attraktiv ist, wurde durch den KanAm in Frage gestellt. Dieser bekam nun von der BaFin zum Verkauf der Immobilien knapp fünf Jahre eingeräumt, anstelle der sonst üblichen drei Jahre. Das kann der axa u.U. auch in Anspruch nehmen. Das verringert die Verzinsung enorm.

Das sollte aufs erste mal reichen. Fazit: An der Börse gibst es nichts geschenkt. Und Duchhalteparolen gehören eher auf den Fussballplatz.

kursstand damals 27,12, nun 28,60, bitte um Erklärung

[GuentherFranz]

Zitat von Trendfighter:

Zitat von GuentherFranz: Deine Deutungsmacht in Ehren aber woher willst Du wissen ob Die Nachfrage größer ist als das Angebot. Ich sehe eher ein größeres Angebot:

1. Da die Anteile vom SEB ImmoInvest und CS Euroreal in Kürze auf den Schnäppchen Markt kommen steigt das Angebot in dieser "Anlageklasse"

2. Die nächste geplante Ausschüttung für Oktober 2012 wurde - was die Höhe angeht - im aktuellen Monatsbericht elegant in Frage gestellt und auf die reguläre Jahresausschüttung im Juli 2013 verwiesen. Das werden viele Alt-Investoren nicht durchhalten - nicht wegen der Nerven wie Du meinst - sondern wegen der nötigen Liquidität.

3. Die potenziellen Käufer dieser Anlageklasse sind bereits investiert. Profis halten sich streng an ihre Asset Allokation. Und Laien machen keine Preise.

4. Die Käuferzahl ist sehr begrenzt da der axa keine für institutionelle Investoren keine Relevanz mehr hat. Ein reines Privatvergnügen für Zocker.

5. Ob die Verzinsung wirklich attraktiv ist, wurde durch den KanAm in Frage gestellt. Dieser bekam nun von der BaFin zum Verkauf der Immobilien knapp fünf Jahre eingeräumt, anstelle der sonst üblichen drei Jahre. Das kann der axa u.U. auch in Anspruch nehmen. Das verringert die Verzinsung enorm.

Das sollte aufs erste mal reichen. Fazit: An der Börse gibst es nichts geschenkt. Und Duchhalteparolen gehören eher auf den Fussballplatz.

kursstand damals 27,12, nun 28,60, bitte um Erklärung

Das ist von 50 ja noch weit entfernt...

[compratore]

Ist schon belustigend:

Da kauft / hält einer im Jahr 2008 noch fröhlich Immofonds, wo die Assetklasse schon kollabiert, zockt dann in einem fallenden Markt ( kann nicht mal short gehen) um seine Verluste aufzuholen und stellt sich hier völlig substantlos als der große Investmentheld dar.

Herrlich

[Trendfighter]

Sooooo!

War zu 28,50 raus und nun zu 26,80 wieder drinne.

Langsam wird der Kurs lächerlicher als das Axa Ensemble.

Aggresiv kaufen bis 27,20... Abwicklungserlös mind 35

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.103.851 von Trendfighter am 30.04.12 12:17:24

habe auf keiner Börse bisher einen ausgeführten Kurs von 26,80 € gesehen...
anyway, habe selbst Nachkauflimit von 26,65 € gesetzt, geht zulasten CS Euroreal...aber der discount ist zu verlockend.

nanu

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.103.851 von Trendfighter am 30.04.12 12:17:24

Bei welcher Börse handelt ihr, wer ist der Broker, und wo ist das Depot (In- oder Ausland)?

Nach meiner Einschätzung lässt sich der AXA nicht effizient traden.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.104.074 von GuentherFranz am 30.04.12 13:07:36

also ich handele bevorzugt an der Hamburger Börse, die ist am liquidesten.

Mein Depot ist im Inland.

nanu

[Trendfighter]

Zitat von nanunana: habe auf keiner Börse bisher einen ausgeführten Kurs von 26,80 € gesehen...
anyway, habe selbst Nachkauflimit von 26,65 € gesetzt, geht zulasten CS Euroreal...aber der discount ist zu verlockend.

nanu

Dann guckst du Frankfurter Börse. Hatte Limit 27 und war erstaunt über Ausführung 26,80.

Danach gab es nochmal 26,86 in Frankfurt.

Im Juli /august gibt es sicher wieder ausschüttung 1,50-1,80

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.104.265 von Trendfighter am 30.04.12 13:58:51

Frankfurt zeigt´s bei mir im finanztreff nicht an...
mal schaun, habe in Hbg. 26,65 € reingelegt.

nanu

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.104.223 von nanunana am 30.04.12 13:46:43

Und welcher Broker?

[kraftfutter]

@GuentherFranz

Die offenen Fonds in Abwicklung bzw. Gefahr von Abwicklung habe ich ein paar Monate nicht mehr verfolgt.

Reagieren die einzelnen Fondskurse auf Meldungen der anderen Fonds ?
Konkret die Frage: Wird der AXA Immoselect im Kurs auf den Ausgang der versuchten Öffnung des SEB Immo reagieren ?

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.104.545 von GuentherFranz am 30.04.12 15:19:58

ich kaufe entweder über CoDi oder DAB-Bank.

nanu

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.104.820 von kraftfutter am 30.04.12 16:22:15

Deine Frage lässt sich in drei Richtungen beantworten:
1. Der Fondspreis hat meines Erachtens nichts mit dem NAV zu tun sondern ist im wesentlichen dem Liquiditätsbedarf der Altanlager geschuldet.
2. Neuanleger in dieser "Assetklasse" geschlossener Immofonds werden diversifizieren. Mit dem CS Euro und dem SEB kommen gute Portfolios zum Schnäppchenpreis auf den Markt.
3. Die Angebotsseite wird enger. Viele Immobilien müssen innerhalb weniger Jahre verkauft werden. Schlecht für die Preise. Ich rechne jedoch damit, dass die BaFIN die Frist verlängert wie beim KanAm bereits erfolgt. Hier wäre zu überprüfen, ob man sich als Kleinanleger an den guten Kaufpreisen mit neuen Fonds beteiligen kann.

[kraftfutter]

Beim SEB rechne ich mit Ausverkaufskursen an der Börse, falls die Öffnung am 07.05.12 misslingt. Aufgrund des riesigen Klumpens Potsdamer Platz, offensichtlich unverkäuflich auch etwas unterhalb der Gutachterwerte, würde ich das SEB Portfolio allerdings auch als besonders abwertungsgefährdet im Rahmen einer Abwicklung sehen.

Würde der schon geprügelte AXA Immoselect Börsenkurs nochmals auf ein Scheitern des SEB (Öffnung misslingt) reagieren ?

[Trendfighter]

Zitat von kraftfutter: Beim SEB rechne ich mit Ausverkaufskursen an der Börse, falls die Öffnung am 07.05.12 misslingt. Aufgrund des riesigen Klumpens Potsdamer Platz, offensichtlich unverkäuflich auch etwas unterhalb der Gutachterwerte, würde ich das SEB Portfolio allerdings auch als besonders abwertungsgefährdet im Rahmen einer Abwicklung sehen.

Würde der schon geprügelte AXA Immoselect Börsenkurs nochmals auf ein Scheitern des SEB (Öffnung misslingt) reagieren ?

der potsdamer Platz ist so strukturiert das dieser in 17 kleinen Einheiten vermietet oder verkauft werden kann.

Das Risiko ist auf die gleiche Lage reduziert und wer schonmal am Potsdamer Platz war, der wiess das das eine Sahne Lage ist!

Berlin wird das Zentrum Europas mit mehr Bedeutung als Paris und London!

Aber zuerst was raushauen was nicht stimmt um dann eine Anfängerfrage zu stellen.
Bei 26,xx wird der Rest immobilienbestand des AXA´s mit gut - 50% des Potfolios gehandelt.
Deutlich über 10% wurde insgesamt schon abgewertet.

Ich denke den Rest kannst du dir selbt zusammendenken und bewerten....

[Winzer2]

Trendfighter ich bin voll deiner Meinung

Irgendjemand wird mit dem Posi in einigen Jahren richtig Geld machen

ZUM AXA, ich glaube der NAV war mal bei 54 €, dann liegen wir jetzt bei 50% , so falsch können die Bewertungen doch nicht sein.

Ich denke wer Zeit hat müßte mit der Abwicklung deutlich mehr als 27 € bekommen, bei 0 Risiko, außer er verkauft aus Angst wenn es noch tiefer gehen sollte. Dann ist er aber selbst schuld

[kampfhundstreichler]

Zitat von Winzer2: Trendfighter ich bin voll deiner Meinung

Irgendjemand wird mit dem Posi in einigen Jahren richtig Geld machen

ZUM AXA, ich glaube der NAV war mal bei 54 €, dann liegen wir jetzt bei 50% , so falsch können die Bewertungen doch nicht sein.

Ich denke wer Zeit hat müßte mit der Abwicklung deutlich mehr als 27 € bekommen, bei 0 Risiko, außer er verkauft aus Angst wenn es noch tiefer gehen sollte. Dann ist er aber selbst schuld

Na ja, null Risiko gibt es nie. Der P2 Value beweist ja gerade, dass es immer noch schlimmer kommen kann.

Nehmen wir an, der Fonds hat eine Immobilie zu 40% fremdfinanziert. Wenn die dann um 50% abgewertet und dann verkauft wird, bleiben dem Anleger gerade einmal 10% seines Einsatzes. Leverage Effekte funktionieren naemlich in beide Richtungen.

Ich will jedoch nicht verkennen, dass der AXA Immoschrott zu 26,50 Euro eine ernsthafte Spekulation wert sein könnte. Ich persönlich werde noch abwarten, bis mit dem SEB und dem CS noch zwei weitere Dickschiffe ins Gras beissen, Das dürfte dem Axa auch nochmal einen Schwung nach unten mitgeben, da

a) noch mehr Gewerbeimmobilien auf den Markt geschmissen werde und
b) einige Spekulanten Geld freimachen werden wollen für den SEB und den CS

Gerade der AXA scheint ja Schwierigkeiten zu haben auch nur eine Handvoll Immobilien loszuschlagen. Da dürften demnaechst satteste Abwertungen einem ins Haus stehen, um überhaupt etwas verkloppen zu können.

[Winzer2]

Kampfhundestreichler,

mich würde deine Meinung interessieren, ob der SEB nächste Woche eine Chance hat

[kampfhundstreichler]

Zitat von Winzer2: Kampfhundestreichler,

mich würde deine Meinung interessieren, ob der SEB nächste Woche eine Chance hat

Der SEB nein. Der CS Euroreal vielleicht 20%. Alles nur mein Bauchgefühl. Ich habe heute auch kurz mit dem Gedanken geflirtet, in Hamburg den SEB zu kaufen und zur Rücknahme einzureichen, mit dem Hintergedanken, dass wenn abgewickelt werden wird, er ja nicht mehr viel weiter fallen dürfte.

Habe aber dann davon Abstand genommen, und denke jetzt, dass nach Abwicklungsankündigung wir beim SEB Kurse um die 30 Euro sehen könnten. Ob dass dann klare Kaufkurse waeren? Wohl ja. Da er ja dann unter 60% des (um 5% schon abgewerteten) angeblichen NAV notieren würde und gute 25% schon ausgeschüttet werden könnten. Jedenfalls waere das dann klarer als den AXA zu 26,50 Euro.

[Trendfighter]

Zitat von kampfhundstreichler:

Zitat von Winzer2: Trendfighter ich bin voll deiner Meinung

Irgendjemand wird mit dem Posi in einigen Jahren richtig Geld machen

ZUM AXA, ich glaube der NAV war mal bei 54 €, dann liegen wir jetzt bei 50% , so falsch können die Bewertungen doch nicht sein.

Ich denke wer Zeit hat müßte mit der Abwicklung deutlich mehr als 27 € bekommen, bei 0 Risiko, außer er verkauft aus Angst wenn es noch tiefer gehen sollte. Dann ist er aber selbst schuld

Na ja, null Risiko gibt es nie. Der P2 Value beweist ja gerade, dass es immer noch schlimmer kommen kann.

Nehmen wir an, der Fonds hat eine Immobilie zu 40% fremdfinanziert. Wenn die dann um 50% abgewertet und dann verkauft wird, bleiben dem Anleger gerade einmal 10% seines Einsatzes. Leverage Effekte funktionieren naemlich in beide Richtungen.

Ich will jedoch nicht verkennen, dass der AXA Immoschrott zu 26,50 Euro eine ernsthafte Spekulation wert sein könnte. Ich persönlich werde noch abwarten, bis mit dem SEB und dem CS noch zwei weitere Dickschiffe ins Gras beissen, Das dürfte dem Axa auch nochmal einen Schwung nach unten mitgeben, da

a) noch mehr Gewerbeimmobilien auf den Markt geschmissen werde und
b) einige Spekulanten Geld freimachen werden wollen für den SEB und den CS

Gerade der AXA scheint ja Schwierigkeiten zu haben auch nur eine Handvoll Immobilien loszuschlagen. Da dürften demnaechst satteste Abwertungen einem ins Haus stehen, um überhaupt etwas verkloppen zu können.

du hast es auc hnoch nicht verstanden!
NAV = Verkehrswerte - Fremdkapital

[Trendfighter]

Zitat von kampfhundstreichler:

Zitat von Winzer2: Kampfhundestreichler,

mich würde deine Meinung interessieren, ob der SEB nächste Woche eine Chance hat

Der SEB nein. Der CS Euroreal vielleicht 20%. Alles nur mein Bauchgefühl. Ich habe heute auch kurz mit dem Gedanken geflirtet, in Hamburg den SEB zu kaufen und zur Rücknahme einzureichen, mit dem Hintergedanken, dass wenn abgewickelt werden wird, er ja nicht mehr viel weiter fallen dürfte.

Habe aber dann davon Abstand genommen, und denke jetzt, dass nach Abwicklungsankündigung wir beim SEB Kurse um die 30 Euro sehen könnten. Ob dass dann klare Kaufkurse waeren? Wohl ja. Da er ja dann unter 60% des (um 5% schon abgewerteten) angeblichen NAV notieren würde und gute 25% schon ausgeschüttet werden könnten. Jedenfalls waere das dann klarer als den AXA zu 26,50 Euro.

Oi oi, dann erklär mal wieso der Kanam so einen geringen Abschlag hat...

der wir auch abgewickelt oder hat der im Gegensatz zum SEB Gold in den Kellern versteckt?
Was rechtfertigt einen höheren Abshclag beim SEB gegenüber dem Kanam?

[Trendfighter]

Zitat von kampfhundstreichler:

Zitat von Winzer2: Kampfhundestreichler,

mich würde deine Meinung interessieren, ob der SEB nächste Woche eine Chance hat

Der SEB nein. Der CS Euroreal vielleicht 20%. Alles nur mein Bauchgefühl. Ich habe heute auch kurz mit dem Gedanken geflirtet, in Hamburg den SEB zu kaufen und zur Rücknahme einzureichen, mit dem Hintergedanken, dass wenn abgewickelt werden wird, er ja nicht mehr viel weiter fallen dürfte.

Habe aber dann davon Abstand genommen, und denke jetzt, dass nach Abwicklungsankündigung wir beim SEB Kurse um die 30 Euro sehen könnten. Ob dass dann klare Kaufkurse waeren? Wohl ja. Da er ja dann unter 60% des (um 5% schon abgewerteten) angeblichen NAV notieren würde und gute 25% schon ausgeschüttet werden könnten. Jedenfalls waere das dann klarer als den AXA zu 26,50 Euro.

Du hattest heute Morgen das Gefühl evtl bei 38/39 den SEB zu kaufen,
heute abend sagst du das du dies verworfen hast und von Kursen um die 30 ausgehst.

Alles Bauchgefühl, alle Achtung......

[GuentherFranz]

Warum wird es denn negativ gesehen, dass der AXA so wenig verkauft hat. Ich sehe es positiv. Denn die Immobilien haben eine Mietrendite solange sie NICHT verkauft sind. Die Liquiditätsquote des AXA lag bei Schließung bei ca. 10%. Die des SEB liegt im Moment bei 30%. Und jetzt ratet mal welche Rendite besser ist, die des AXA oder des SEB? Mietrendite ist jetzt und noch für viele Jahre mehr als doppelt so hoch wie Geldmarktrendite.
Also hat das AXA Management wesentlich klüger und im Sinne der Anleger agiert. Das SEB Management hat opportunistisch agiert, auf Kosten der Anleger.

[noonetu]

Haha, jetzt wird ihnen noch ein Strick draus gedreht, alles versucht zu haben, was zu verkaufen und dies auch ein Stück weit getan zu haben. So kann man es ja sehen aber im SEB Thread wären alle froh gewesen, wenn sie noch mehr verkauft hätten, um die Abwicklung zu vermeiden.

Wird man reich mit einer eigenen vermieteten Wohnimmobilie? Ich meine nein. Vieles der Mieterträge, die die kurzfristig denkenden Fonds (zu harte Beschuldigung, ich gebe es zu) in großem Maße abgezogen werden müssen langfristig in Restauration/Renovierung gesteckt werden. Denn nach drei Jahren ist das Ojekt nun mal nicht besser als wenn man es jetzt verkauft.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.108.001 von noonetu am 01.05.12 19:19:58

Es ist nun mal der Geschäftszweck der Immobilienfonds, Mietrendite zu erwirtschaften. Wem das nicht passt kann sich ja andere Investments suchen.
Der Versuch des SEB mehr Liquidität für eine Öffnung zu schaffen ist vielleicht politisch opportun aber wirtschaftlicher Unsinn. Denn auch er wird garantiert abgewickelt.

[Trendfighter]

Der Kurs ist bei 26/26,50 auf jeden Fall attraktiv.

[Juliusturm]

Bei deren Portfolio aber nur bei Hollande in Not!

[kraftfutter]

Hollande ist nicht in Not, man weiss es am 07.05.2012.
Zufällig auch das SEB Entscheidungsdatum.

Apropos Not:
Beim Durchblättern der 66 verbliebenen Immobilien (auf der homepage axa immo) finden sich am Ende der Liste die spanischen Objekte. Auffällig ist, dass die Restlaufzeit der Mietverträge dieser spanischen Objekte durchweg sehr kurz ist. Die Bewertungen mögen rechnerisch richtig sein, am Markt erzielbar sind vermutlich nur Bruchteile. Kursziel 20 EUR innerhalb eines Jahres.

[Trendfighter]

Nachdem ic hein paar mal glücklich mit Gewinn und manchmal even wieder aus dem AXA rauskam, riskiere ich mal wieder einen Trade.

Kauf 24,20
Ziel 26,xx

4,60 € Liquidität

Fonds ist schlecht, aber 24,20 bietet Chance für ein paar euro Gewinn.

Nur meine Meinung :-)

[erwin-kostedde]

sehe ich das richtig, dass der Axa seit Okt 11 noch keine Ausschüttung geleistet hat und auch noch nichts verkauft hat?

[Trendfighter]

Zitat von erwin-kostedde: sehe ich das richtig, dass der Axa seit Okt 11 noch keine Ausschüttung geleistet hat und auch noch nichts verkauft hat?

Keine ausschüttung., komt aber kleine im Juli /August.

Haben was verkauft aber wenig. Natürlich ist der Fond nicht gut, aber 24,20 ist auch ein sehr niedriger Kurs.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.173.705 von Trendfighter am 16.05.12 16:37:52

ja ein Abschlag von über 50% ist tatsächlich überraschend. Die FK Quote ist mit 22% auch noch ok.
Allerdings werden die es sicher nicht leicht haben, die Immos in den nächsten 2,5 Jahren zu verkaufen, wenn die in den letzten 2,5 Jahren fast nichts verkauft haben. Wenigstens Deutschland und Paris sind ja für Verkäufe eigentlich nicht schlecht.
Wenn also nicht mal Paris gelingt, dann

[Trendfighter]

Zitat von erwin-kostedde: ja ein Abschlag von über 50% ist tatsächlich überraschend. Die FK Quote ist mit 22% auch noch ok.
Allerdings werden die es sicher nicht leicht haben, die Immos in den nächsten 2,5 Jahren zu verkaufen, wenn die in den letzten 2,5 Jahren fast nichts verkauft haben. Wenigstens Deutschland und Paris sind ja für Verkäufe eigentlich nicht schlecht.
Wenn also nicht mal Paris gelingt, dann

Dennoch ist der Kurs gerade zu niedrig. Ich rechne damit das demnächst mal wider was positives gemedet wird.

Dann sind wir innerhalb von ner Stunde auf 26/27.
Darauf warte ich........... notfalls 2-4 Wochen

[Trendfighter]

Demnächst müsste es eine Bekanntgabe geben über die Jährliche Ausschüttung.
Ich rechne mit 3-4 Euro (inkl. Kleiner Ausschüttung aus der Liquidität).

Ist nicht viel aber wenigstens etwas.......

Der Immobilienbestand wird an der Börse mit gut 19 Euro gehandelt.

NAV wenn man Liquidität abzieht = ca 46.

Das ist ein Abschlag von fast 60%....

Jeder will an seine Kohle und der Verkauf läuft schleppend, daher der Kurs.

für mich dennoch nach heutigem Kenntnisstand eine Übertreibung nach unten........

[kraftfutter]

Meine Prognose Kurs 20 EUR in einem Jahr (Mai 2013) war falsch, es geht alles viel schneller.

Die Immobilien in Spanien mit kurzlaufenden Mietverträgen sind schlicht unverkäuflich.

Unterbewertet ist der AXA Immo erst in dem Moment, in dem die Verschuldungskrise in der EURO-Zone gelöst ist oder die Inflationserwartungen scharf ansteigen.

[Trendfighter]

Zitat von kraftfutter: Meine Prognose Kurs 20 EUR in einem Jahr (Mai 2013) war falsch, es geht alles viel schneller.

Die Immobilien in Spanien mit kurzlaufenden Mietverträgen sind schlicht unverkäuflich.

Unterbewertet ist der AXA Immo erst in dem Moment, in dem die Verschuldungskrise in der EURO-Zone gelöst ist oder die Inflationserwartungen scharf ansteigen.

Jo alles klar.

Erstmal bitte den Grund wieso du hier mitliest und schreibst.
Das sind typische Basher Postings, langsam kenne nwir das ja hier schon.

Du hast Recht, 21/20 kommen an der Börse, nach ausschüttung Juli oder August von 4 Euro

Alle anderen Risiken sind derzeit im Kurs von 24 mehr als eingepreist!

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.182.924 von Trendfighter am 18.05.12 15:47:01

Auschüttung 4 Euro? Du phantasierst mal wieder!

Die letzte war 1,85. Die nächste wird eher geringer sein wegen größerer Liquidität, mehr Leerständen und Kosten der Auflösung.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.188.467 von GuentherFranz am 20.05.12 13:57:39

trendfighter rechnet schon ein bißchen von der Liquidität mit ein, die ja nach Abwicklungsentscheidung für Ausschüttungen zur Verfügung stehen könnte.
Da man sich bei Axa aber wohl auf hj. Auszahlungsturnus Herbst/Frühjahr entschieden hat, die reguläre Ausschüttung aus Jahreserträgen im Juli ansteht und bisher keine Anzeichen weiterer Immoverkäufe erkennbar sind, rechne ich auch nur mit 1,50 - 2 €. alles andere wäre positive Überrraschung.

nanu

[kraftfutter]

@trendfighter

Jürgen Klopp würde trendfighter einen Seuchenvogel nennen:
Wo immer ein "jetzt ist aber Schluss mit Verlusten" posting auftaucht, sinkt warum auch immer der zugehörige Anteilswert. Diese postings sind ein Spiegelbild der verunsicherten Fondsinhaber, von denen viele jetzt verkaufen.

Nach einem sell out und Übergang der Anteile in ruhige Hände kann man wieder einen Blick auf die Fundamentaldaten werfen.

Dieses Forum ist ein guter Indikator für Marktstimmungen. Bei 20 EUR je Anteil erwarte ich einen Boden bei AXA Immo.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.188.985 von kraftfutter am 20.05.12 18:26:11

Der Boden ist dort wo der Cash Bedarf endet. Mit dem Wert der Anteile hat der Kurs wahrlich nichts zu tun.

[Espada]

Daß die Börse zu Übertreibungen neigt ist zwar hinreichend bekannt,aber den derzeitigen Kurs des Immoselect kann ich beim besten Willen nicht nachvollziehen.

Sicher,die Verkäufe verlaufen eher schleppend,aber rechtfertigt das einen liqiditätsbereinigten Abschlag von rund 60% auf den Objektbestand?

Anders ausgedrückt: Wie realistisch ist die Vorstellung,daß sämtliche Objekte mit dem zweieinhalbfachen des erzielbaren Verkaufswertes in den Büchern stehen?

Nehmen wir doch einfach mal an,daß es Axa auch weiterhin bei den Verkäufen gemütlich angehen läßt - wo liegt das Problem?

Sicher,für jene Anleger,die einst über die Fondsgesellschaft gekauft haben,ist die Situation alles andere als erfreulich. Nur welches Risiko geht man bitteschön ein,wenn man jetzt zu rund 23€ einsteigt?

Wenig Verkäufe=wenig Verkaufsnebenkosten wie Vorfälligkeitsentschädigung,Maklerkosten etc.,die Mieterträge aber laufen weiter.

Wenn mich die Erinnerung nicht täuscht,lag die Ertragsausschüttung in den letzten Jahren bei 1,85€ - bei einem Einstiegskurs von 23€ also eine Jahresrendite von rund 8%. Und sollte tatsächlich hin und wieder mal "zufällig" ein Verkauf gelingen,erhöht sich die Ausschüttung entsprechend.

So gesehen wäre es für den langfristig orientierten Neueinsteiger kein Weltuntergang,wenn sich die Abwicklung bis zum St.Nimmerleinstag hinzieht.

Nur irgendwie werde ich das Gefühl nicht los,daß mir hier irgendein Denkfehler unterläuft,denn warum sonst werden die Brocken derzeit zu solchen Schleuderpreisen verramscht???

Gibt es dafür eine plausible Erklärung?

[Winzer2]

Ich habe keine
Sehe es wie Du
Bin vielleicht zu naiv

[startvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.207.724 von Espada am 24.05.12 18:46:48

Möglicherweise sind die Objekte in Südeuropa wirklich kaum mehr was wert, v.a. wenn z.B. die spanische Peseta und der Francs zurückkommen. Der Kurs könnte auch unter 15 Euro fallen, die Börse wird immer unberechenbarer, aber die Kurse machen die Wirtschaft, nicht andersrum.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.207.982 von startvestor am 24.05.12 19:53:12

Der Morgan Stanley P2 hat gerade ein spanisches Objekt zum ungefähren NAV verkauft, auch wenn natürlich der NAV in den vergangenen Jahren zurückgenommen wurde.

Der Druck auf den AXA hat sicherlich auch mit den Auflösungsbeschlüssen von SEB und CS zu tun.

Wobei ich vor allem beim abschmieren des CS Euroreal Kurses nur noch staunen kann, wie billig der ist unter Berücksichtigung der Liquidität (32% + 340 Mio. avisierte Verkäufe) und Qualität (viele Handelsimmobilien).

[Sneakerpimp]

Es gilt allerdings zu beachten, dass der Wert der drei Objekte vor ca. 1,5 Jahren bei 40 Mio. lag. Immerhin gibt der Verkauf eine gute Inidikation für die vorzunehmenden Abschläge auf die Immoselect-Gewerbeobjekte in Spanien.

[Winzer2]

Habe für 23,Xx Auftrag gegeben
Der Nav war glaube ich vor Abwertung bei 54.
So langsam werden da einige Immos nahe null bewertet, oder?

Logisch kann ich mir den Kurs nicht erklären

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.210.193 von Winzer2 am 25.05.12 10:17:00

Verstehe ich auch nicht.

Wenn man von einem Verlust von 40% bei Abwicklung ausgeht.Was ich eigentlich nicht nachvollziehen kann. 40%!
Dann stünde man bei einem KAG Kurs von 30.
Also 7 höher als jetzt...das ist ne schöne Rendite.
Abwicklungszeitraum noch 2,5 Jahre (zunächst)

Ich kann mir bei Leibe nicht vorstellen, dass so ein Portfolio solche
Verluste einbringt. Das wäre genauso, als wenn mein Haus aufeinmal nur die Hälfte wert wäre (ist es aber nicht, im Gegenteil)

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.214.007 von chiro am 26.05.12 10:12:52

Ich gehe von einem weiteren Verlust von max. 10% vom aktuellen NAV aus. Wahrscheinlich sind 5%.

[startvestor]

Ich hatte vor längerer Zeit zu ca. 47 Euro an der Börse nachgekauft. Habe dann später glücklicherweise bei 30 Euro verzichtet. Jetzt steht er bei 23. Bei 15 macht man sicher nichts falsch, momentan kanns aber weiter runtergehen. Obwohl man Immofonds nicht shorten kann, gibts offenbar genug Leute, deren Stoppkurse den Preis drücken.

[Trendfighter]

Naja, diesmal habe ich auch zu früh gekauft.

Der Abgabedruck beim CS drückt auch auf die gesamte Assetklasse.

AXA/CS/SEB sind einfach zu billig!

[chiro]

Wenn man den Abschlag bei AXA sieht,die Restabwicklungszeit, dann ist doch AXA derzeit der attraktivste von den abwickelnden Fonds was die Rendite bei einem aktuellen Kurs um 23 angeht auf Sicht von 1-2 Jahren.
Mögliche Rendite um 10%/Jahr?..

[Winzer2]

Habe mir mal die Länderstruktur des AXa angesehen rund 6% Spanien und 13,5% Italien

Selbst wenn man Spanien mit o Bewertet gibt dies kein Hinweis auf den derzeitigen Abschlag zum NAV

Für mich ist dies übertrieben

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.214.922 von Winzer2 am 26.05.12 21:23:33

Mhm...und die sind teiweise auch ordentlich vermietet.

[Winzer2]

Zitat von chiro: Mhm...und die sind teiweise auch ordentlich vermietet.

Wenn die alle vermietet sind, wieso ist der Abschlag beim AXA deutlicher höher als beim SEB?????

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.215.334 von Winzer2 am 27.05.12 10:37:18

Ich habe keine Ahnung. 53% Abschlag auf die Immos sind immens und ich kann das nicht nachvollziehen. Vielleicht die Tatsache, dass sie bisher kaum was verkauft haben und noch viele Immos bei relativ kurzer Abwicklungszeit im Bestand haben. Trotzdem sind die nicht auf einmal nur die Hälfte wert und der Axa hat ja auch durchaus nicht unattraktive Immos.

[Espada]

Zitat von Trendfighter: ..........

Das Einpreisen einer Abwicklung kommt etwas zu früh. Selbst bei eine rabwicklung rechne ich im worstcase mit einer Rückzahlung von mind 33/34 Euro , im Normalfall eher 38/40 Euro.

...........

Sicher,es ist immer etwas heikel,mit länger zurückliegenden Aussagen konfrontiert zu werden,aber mich würde ernsthaft interessieren,ob Du immer noch von Auszahlungen in genannter Höhe ausgehst.

Denn dann verspricht der augenblickliche Kurs eine 50-60%ige Rendite!

Fast zu schön,um wahr zu sein...

[wallstreetmarc]

der Immoselect ist viel zu günstig.
Deshalb heute rein zu 23,65.

[Trendfighter]

Zitat von Espada:

Zitat von Trendfighter: ..........

Das Einpreisen einer Abwicklung kommt etwas zu früh. Selbst bei eine rabwicklung rechne ich im worstcase mit einer Rückzahlung von mind 33/34 Euro , im Normalfall eher 38/40 Euro.

...........

Sicher,es ist immer etwas heikel,mit länger zurückliegenden Aussagen konfrontiert zu werden,aber mich würde ernsthaft interessieren,ob Du immer noch von Auszahlungen in genannter Höhe ausgehst.

Denn dann verspricht der augenblickliche Kurs eine 50-60%ige Rendite!

Fast zu schön,um wahr zu sein...

Diese Aussage bezog sich auf die damaligen Marktbedingungen.
Die 33 Euro Abwicklungserlös sind drin, aber das der CS und der SEB ebenfalls abwickeln werden würde war zum damaligen Zeitpunkt eher unwahrscheinlich.
Der Hauptpunkt der mich nun skeptischer macht ist die Managment Performance von über 2 Jahren:
Kaum was verkauft ... nicht viel gerissen.
Wer erinnert sich noch an den Factsheet Contdown zur Wiedereröffnung wo von einem weltweiten Immonetzwerk gesprochen wurde über das Axa verfügt.....

Ja, Axa hat viel gegackert und wenig gelegt..... deutlich negativer als CS und SEB.

Daher meine vorsichtigere Einschätzung. Zudem mache auch ich Fehler....

Halte Kurse von 22/24 dennoch für attraktiv........

[tofu1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.277.126 von Trendfighter am 13.06.12 00:10:11

Beim Axa sollte zumindest im Juli die jaehrliche Ausschuettung gezahlt werden. Die Liqui dafuer ist ja da.
Aber ob es 1,85 wie im Vorjahr sind darf angezweifelt werden

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.278.422 von tofu1 am 13.06.12 11:25:41

ich rechne mit unveränderten 1,85 € wie in den letzten 3 Jahren. Die etwa gleichen Mieteinnahmen zu den Vorjahren waren doch da und es gibt für mich keinen sichtbaren Grund die Höhe zu ändern und zusätzlich zum verfehlten Ziel, im April eine Substanzausschüttung zu machen, auch hier nochmal die Altanleger zu enttäuschen. Aber wir werden ja bald sehen.. Im Bereich 1,50 bis 1,85 müsste die Ausschüttung doch sein.

[Espada]

So langsam glaube ich auch,schlimmer gehts (hoffentlich) nimmer für den Immoselect,also habe heute bei 23,35€ erstmals vorsichtig zugegriffen.

Mal sehen,ob es ein Fehler war...

[tofu1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.280.015 von Espada am 13.06.12 16:36:39

aktuell wieder 3000 St. zu 23,20 in Ham auf der Briefseite.
Da muessen scheinbar ein Paar Fonds raus.

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.280.015 von Espada am 13.06.12 16:36:39

Nun,wir sind jetzt nahezu bei 55% ! Abschlag. Viel weiter sollte es nicht runtergehen.
Dann könnte man die Immos gleich verschenken.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.280.401 von chiro am 13.06.12 17:45:29

Nun,wir sind jetzt nahezu bei 55% !

..und dann sind ja auch fast 10 Prozent Liqudität vorhanden.
Langsam erinnern mich die irrational niedrigen Kurse an 2008/2009 bei Anleihen und Aktien.

Dann könnte man die Immos gleich verschenken.

Die Börsenkurse seh ich schon als Geschenk
Die Verkäufer brauchen anscheinend Cash bei wenig Nachfrage (Wo soll die auch herkommen, ist die Anlageklasse doch Jahrzehntelang an eine große Anlegergemeinde, die große Masse der Otto-Normalbürger, vertickert worden. Eine Gegenseite, die das Angebot aufnimmt gibt es nicht; keine Fonds wird hier kaufen können und kein Bankberater wird die OIs in Liquidation empfehlen!) -
Nächsten Monat bei den Kursen haben wir dann Börsenpreise von ca 21 und ein Emittentenpreis von ca 49. Bei gutem Liqui-Bestand für den laufenden Betrieb..

[frank05]

Zitat von wallstreetmarc: Nun,wir sind jetzt nahezu bei 55% !

..und dann sind ja auch fast 10 Prozent Liqudität vorhanden.
Langsam erinnern mich die irrational niedrigen Kurse an 2008/2009 bei Anleihen und Aktien.

Dann könnte man die Immos gleich verschenken.

Die Börsenkurse seh ich schon als Geschenk
Die Verkäufer brauchen anscheinend Cash bei wenig Nachfrage (Wo soll die auch herkommen, ist die Anlageklasse doch Jahrzehntelang an eine große Anlegergemeinde, die große Masse der Otto-Normalbürger, vertickert worden. Eine Gegenseite, die das Angebot aufnimmt gibt es nicht; keine Fonds wird hier kaufen können und kein Bankberater wird die OIs in Liquidation empfehlen!) -
Nächsten Monat bei den Kursen haben wir dann Börsenpreise von ca 21 und ein Emittentenpreis von ca 49. Bei gutem Liqui-Bestand für den laufenden Betrieb..

Bei 1,85 € Ausschüttung wäre das eine "Ausschüttungsrendite" von knapp 8 %. Die Mietrendiete liegt bei knapp 10 % - man kauft die Immobilien also mit einem Kaufpreisfaktor von 10! Dazu ein Vergleich:

(...)In den A-Lagen der Metropolen ist der Kaufpreisfaktor im vergangenen Jahr noch einmal deutlich gestiegen: Diese Kennzahl gibt an, das Wievielfache der zu erzielenden Jahresmiete beim Kauf bezahlt wird. Für ein Zinshaus in München liegt der Faktor nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers zurzeit durchschnittlich bei 22, in Hamburg bei 21. Institutionelle Investoren winken da ab. "Viel zu teuer", sagt Mark Münzing, Vorstand des Erlanger Unternehmens Zentral Boden Immobilien. "Über das 14-Fache der Miete gehe ich nicht." Schließlich soll die Geldanlage ja einen positiven Ertrag bringen.
http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:immobilienkauf-der-de…

Teilweise werden in den guten Lagen dieser Städte sogar Kaufpreisfaktoren von 30 gezahlt. Dort wird gekauft, als gäbe es kein Morgen. Sowohl diese Käufer als auch die Verkäufer des Axa Immoselect verhalten sich zum Teil irrational. Da regiert teilweise die pure Angst und Panik - selten ein guter Ratgeber bei der Geldanlage. Sollte es eine größere weltweite Rezession geben, werden alle Immobilien im Preis fallen, auch die Wohnimmobilien in München und Hamburg. Das Platzen der Blasen bei den Wohnimmobilien in den USA, Japan, Irland, Spanien und anderswo hat das in der Vergangenheit immer wieder gezeigt. Beim Axa wird man aber wohl auch im Fall einer Rezession eine höhere Mietrendite haben als bei teuer gekauften Münchner und Hamburger Wohnimmobilien.

Ich denke nicht, dass alle Verkäufer des Immoselect das Geld dringend brauchen, da sind mit Sicherheit viele dabei, die aus Angst verkaufen, so wie bei den Aktien im März 2003 oder März 2009.

[Trendfighter]

habe auch mal wieder gekauft zu 23,20 gestern.....

Vor Ausschüttung rechne ich noch mit Kursen um 25

[wallstreetmarc]

mein letzter Nachkauf* war heute. Und jetzt ist´s auch gut mit den OIs im Depot (Euroreal & AXA).
* Gründe:
- die Abwertungen werden zum guten Teil von den Kurssteigerungen wieder wett gemacht (Emittenten-Chart siehe unten)
- Viele "schwergewichtige" Immos mit Werten an die 100 Mio im Portfolio gefallen mir gut was Lage, Vermietungsquote und z.T auch Nutzungsart angeht. Z.B. das Hotel in Dresden, 14 Jahre Restlaufzeit der Mieten, das Hotel in Hamburg (ähnlich), die Objekte in Düsseldorf mit ihren langlaufenden 100% Vermietungen, das 269 Mio Objekt in Paris (Avenue de la Liberté, 10 J. Restlaufzeit und 100% vermietet) etc.
- und natürlich die bekannten Gründe die da wären Rabatt zum NAV und laufende Ausschüttungsverzinsung.. und das "träge" Managment, dass sich mit Verkäufen in der Finanzkrise zurück hält.

[morimori]

Hallo
http://www.axa-immoselect.de/index.php
Für mich und alle . die mal schnell nachsehen wollen.

Ich finde die Monatsberichte hübsch.
Lese ich richtig ?
22,6 % Fremdfinanzierungsquote
und 9,1% Liquidität

Und die Objekte sehen auch recht gut aus.
Selbst die in Italien und Spanien

Leclerc und Ibis sind doch solvente Mieter

Abwerungen und Aufwertungen sehen auch nicht so schlecht aus.

[Trendfighter]

Auf jeden Fall hat der AXA mal ne Chance auf ne Aufwärskorrektur von 2 - 3 Euro ...................

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.292.263 von Trendfighter am 17.06.12 17:02:33

Genau wie Irland "mal ne Chance auf ne" Topleistung im heutigen Spiel gegen Italien hat? Nach den bisherigen schlechten Leistungen vielleicht mal eine "Aufwärtskorrektur" mit 2-3 Toren Differenz?

Zurück zum Thema: Was die Dachfonds anbetrifft, sehe ich kaum richtig interessante Gelegenheiten. Viele haben einfach nur noch traurige Rest-Portfolios und manch einer der Dachfonds notiert sogar über dem inneren Wert (warum auch immer ...).

Am interessantesten erscheint mir von den Immobilien-Dachfonds noch der db Immoflex. Da hat man dann auch gleich die stark gefallenen AXA Immoselect (mit höchster Gewichtung) und TMW Immobilien mit hoher Gewichtung im Portfolio (wer's mag). Gemessen an den Börsenkursen des Portfolios erscheint mir der db Immoflex bis zu 10 % zu niedrig zu notieren.

Weiterhin gibt es bei einigen Mischfonds Gelegenheiten. Hingewiesen hatte ich ja schon einmal auf den SEB Optimix Ertrag. Mittlerweile ist auch der Schwesterfonds SEB Optimix Substanz deutlich zurückgekommen. Allerdings gefällt mir dort die hohe Gewichtung des SEB ImmoPortfolio Target Return nicht so gut.

[rollybolly]

So, bin jezt mit 23,22 auch dabei. Was mir beim AXA neben all den bereits genannten Argumenten noch auffiel, ist, dass der Verlauf der "Rücknahmepreise" noch einen ordentlichen Aufwärtstrend (ca. 3,6% p.a. gegenüber nur 0 bis 1% bei CS, SEB und KanAm) aufweist, wenn man hier mal von den Abwertungsrücksetzern absieht. Dies bestätigt offenbar, dass beim AXA Immoselect deutlich weniger Geld in Verkaufsaktivitäten gesteckt wird, was ich eher positv werte.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.295.503 von rollybolly am 18.06.12 18:26:39

ja, fast schade, dass sie leider nicht kommunizieren dürfen, dass der Fond einfach ganz regulär mit einer schönen laufenden Rendite, wie in den letzten Jahren gewohnt, weiterläuft! Eben ohne Immo-Käufe. Aber sehen tut man´s ja..

[wikinger612]

Wenn man so sieht, dass der Börsenkurs zum offiziellen NAV einen Abschlag von ca. 45% gehandelt wird gerät man schon ins Grübeln...

[wikinger612]

Schreibfehler.... 55%

[Herbert H]

Zitat von wikinger612: Wenn man so sieht, dass der Börsenkurs zum offiziellen NAV einen Abschlag von ca. 45% gehandelt wird gerät man schon ins Grübeln...

Ja, dann sollte man vielleicht mal grübeln, ob das alles völlig unbegründet oder im Vergleich zu anderen OIF vielleicht sogar mit Berechtigung so ist. Ganz so doof werden diejenigen, die den AXA Immoselect auf dieses Kursniveau gebracht haben, möglicherweise auch nicht sein. Im übrigen sind die Abschläge beim CS Euroreal und beim SEB Immoinvest ganz ähnlich, wenn man die hohen Liquiditätsquoten berücksichtigt.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.298.998 von Herbert H am 19.06.12 17:36:18

SEB steht 51 zu 36 und zahlt 10 Cash aus und hat dann ca. noch die gleiche Liquiquote wie der AXA. Macht 41 Emittent zu 26 Börse (SEB, nach Ausschüttung) zu 51 Emittent zu 23 Börse (vor 1,50-1,85 Ausschüttung).
Hmm, "ähnliche" Abschläge seh ich da nicht.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.299.053 von wallstreetmarc am 19.06.12 17:49:43

Die derzeitigen Börsenkurse beinhalten nach meiner Rechnung in etwa folgende Immobilienabwertungen:

CS Euroreal (EUR): 37 %
SEB Immoinvest: 38 %
CS Euroreal (CHF): 42 %
AXA Immoselect: 47 %

Die Unterschiede sind m. E. nicht unverständlich groß. Schließlich spielen die Portfolios auch noch eine Rolle und erklären m. E. durchaus die Differenzen.

[mini-investor]

Komme auf andere Werte:
Axa :55%
Immoinvest :30%
Auch wenn man die 1.Auszahlung beim SEB einbezieht,ändern sich die%-Zahlen beim Axa nicht.Nach einer Ausschüttung beim AXA :limes 60 %

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.299.183 von Herbert H am 19.06.12 18:30:11

Die Börsenkurse beinhalten doch keine Immobilienabwertungen.

Wenn ich als Investor jetzt beim CS bei einem Kurs von 35 einsteige, dann beinhaltet der Kurs meine Renditeerwartung p.a. bei Abwicklung.

Ich habe eine Renditerwartung von mind. 5% p.a. (ansonsten kann ich gleich in Festgeld investieren) 5%p.a. bei 38 Euro sind das in 5 Jahren 9,50 Euro.
Macht am Ende 47,50 Euro.

Bezogen auf den letzten KAG Kurs (57,80...vor den 3,5% Abwertung für latente Steuern etc) ergibt sich ein Verlust von 17,8%. Das wäre dann die Abwertung der Immos durch Verkauf. Bei einer Abwicklungsrendite von 6% p.a. entsprechend weniger

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.299.053 von wallstreetmarc am 19.06.12 17:49:43

Die alte Geschichte: Wenn man von Immobilienabwertungen auf Börsenabschläge schließt und die Liquidität mal hier kein großen Unterschiede macht, dann spielt der Fremdkapitalanteil eine entscheidende Rolle: 50% Fremdkapital bedeuten dann eben doppelt soviel Wertabschlag wie 0% Fremdkapital, wenn man in diesem Beispiel von gleich hohen prozentuellen Immobilienabwertungen ausgeht.

[mini-investor]

Es geht doch einfach darum:die angegeben Zahlen für die Abwertungen stimmen nicht!Und persönliche Renditeerwartungen wurden gar nicht angesprochen.Deshalb sehe ich keinen Bezug.

[Herbert H]

Zitat von mini-investor: Es geht doch einfach darum:die angegeben Zahlen für die Abwertungen stimmen nicht!

Wenn Du Dir sicher bist, dass die Zahlen nicht stimmen: Bist Du Dir sicher, dass Du nachvollziehen konntest, wie sie berechnet wurden?

Es handelt sich um eine vereinfachte Vergleichsrechnung, die die Börsenabschläge um die Faktoren Fremdkapital und Liquidität bereinigt.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.300.005 von Herbert H am 19.06.12 22:08:31

Dann hätte ich gerne mal deine Berechnung für den Axa.Fremdkapital >20%,Liqui 9,1%,derzeitiger Abschlag 55%,und dann nur noch 47% Abschlag.Versteh ich ich nicht.

[mini-investor]

und dagegenL Immoinvest:Fremdkapital etwas höher,
Liqui ca 32 %,derzeitiger Abschlag nur 30% und nun nach deiner Berechnung 38%??

[mini-investor]

klar,wenn du die 10€ für die 1.Auszahlung beim SEB unterschlägst,dann könnten die Zahlen stimmen!

[wallstreetmarc]

kein Mensch muss sich ja nur für einen "besten" OI entscheiden. Der Investment(mittel)weg ist für mich zur Zeit das Zweierpack AXA mit dem höher gewichteten CS (CHF Tranche, Kauf 42€) im Depot. Das beinhaltet für mich eine Aussschüttung (plus event. Rückzahlung) im Juli und Dezember. Einen Fond, der wenig verkauft (AXA) aber eine gute Mietrendite zu meinen 23€-Kaufkursen hat) und einen Fond (CS), von dem zu erwarten ist, dass er halbjährlich Substanzausschüttungen tätigt (CS).
Alles unter Beobachtung, wie sich die Börsenabschläge entwickeln um gegebenenfalls umzuschichten oder zu verkaufen.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.300.833 von wallstreetmarc am 20.06.12 09:05:36

Kompliment, dass Du es geschafft hast, sowohl in den CS Euroreal als auch in den AXA Immoselect zum niedrigstmöglichen Kurs einzusteigen!

Ich ärgere mich, dass ich es nie schaffe, zum tiefsten Kurs zu kaufen. Auch gelingt es mir in der Regel nicht, zum höchsten Kurs zu verkaufen!

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.038 von Herbert H am 20.06.12 09:54:21

Also angeben kann ich nicht und mach ich normalerweise auch nicht.. Die Kurse hab ich erst nach Verlusten beim SEB und €-Euroreal bekommen, sodass jetzt alles wieder +-0 ist.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.038 von Herbert H am 20.06.12 09:54:21

Kompliment, dass Du es geschafft hast, sowohl in den CS Euroreal als auch in den AXA Immoselect zum niedrigstmöglichen Kurs einzusteigen!

da bist Du nicht allein...so geht´s mir dummerweise auch...

habe aber zu 23,xx vor 3 Wochen "verbilligt", leider war´s beim AXA - bisher - immer ein Verbilligen..., Durchschnittseinstand bei ca. 30 !
Ist mit Abstand mein schlechtester Einkauf.
Beim DEGI-Europa und International liege ich bei ca. +- 0, beim KANAM etwas im Plus, SEB ca. 5 % im Minus, CS-€ ebenfalls. Mein durchschnittlicher Einstand beim CS-CHF ist bei knapp 46 €, entspricht also dem aktuellen Kursniveau.

Bin so mit ca. 7 % unter Wasser bei allen OI´s, die ich in den letzten 1 1/2 Jahren gekauft habe, nachdem ich meine Investitionsphase ( Schwerpunkt der Käufe im letzten halben Jahr ) nun per anfang Juni endgültig abgeschlossen habe. Bei Aktien und Nachrängen hätte ich sicher mehr "verloren", man kann sich also alles "irgendwie" schönrechnen...


Zukünftige mgl. Investitionen in OI´s müssen sich aus Zahlungsrückflüssen speisen.

Rechne trotz "schlechter" EK-Preise weiterhin mit einer positiven Rendite von 6-8 % p.a. IRR, ab jetzt gerechnet und mit den letzten Auszahlungen in 10 Jahren, wobei ich den Schwerpunkt mit ca. 70 % Rückflüssen in den nächsten 5 Jahren annehme.

nanu

[morimori]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.261 von nanunana am 20.06.12 10:36:08

Ich stimme dir zu:
Abgerechnet wird zum Schluß

Nur gibt es da noch ein paar Aspekte.
Da die Kaptalanlage bei einigen schon vorher mit Ausschüttungen zurückkommt,
ist eine Wiederanlage möglich.
Weiter erwarte ich, dass der Kurs nach Auszahlungen sich prozentual erst mal erhöht, absolut jedoch nach mehreren Auszahlungen sinken muß.
Bei der Axa könnten im laufe von 3 Jahren durchaus 23,20 € gezahlt werden, die Restansprüche erwarte ich dann jedoch nicht geschenkt zu bekommen.
(wenn doch - freiwillige vor).

Ich sehe die Risiken.
1. im schlechten Magement - alles raus, und vorher runterbilanzieren
2. In der Kostenproduktion beim Verkauf und der Restverwertung
3. Bargeld, dass dann in Turbolenzen einer Euroauflösung -änderung abgewertet wird.

Aussteigen kann man
1. bei Erholungen - wie derzeit
2. Nach einer Reihe von Ausschüttungen
3. Rückzahlungen umschichten und dabei das Risiko minimieren
4. Rückzahlungen in geschlossene Fonds mit cash reinvestieren
5. Oder warten bis das letzte Objekt abgewickelt und bezahlt ist

Die Stategien und Exitpunkte sind manigfaltig.
Ich erwarte einen Gewinn von ca 20 % p.a. bei vollem Risiko und ca 10 p.a. bei geringem Risiko.

Alles nur so meine Meinung - Keine Beratung zu Kauf oder Verkauf

[chiro]

Die persönlichen Renditeerwartungen müssen natürlich miteinberechnet werden. Wenn ich 55% Abschlag habe und 0% Renditeerwartung p.a., dann entspräche das einem Abschlag von 55% zum KAG-Kurs oder der hier oft genannten Abwertung.Aber mit 0% Renditerwartung invesitiere ich nicht irgendwo. Wenn ich beim AXA 5% Erwartung p.a. ansetze, dann sind das nach 3 Jahren 15% (angenommen bis dahin ist alles verkauft)
Das wären ca. 7 Euro mehr als heute...dann 30 Euro. Dies entspräche immernoch einem Verlust von ca 40% zum KAG, was immenoch heftigst ist.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.756 von chiro am 20.06.12 12:39:09

Dies entspräche immernoch einem Verlust von ca 40% zum KAG

dann hätten allerdings folgende Sachverständige irgend etwas falsch gemacht in den vergangenen Jahren: (Sachverständigenrat des AXA Immoselect. Aus dem pdf "Objektübersicht", letze Seite):

www.gontarski.de
www.philippson.de/sach/index.html und
www.simon-reinhold.de/index.php?id=183

[Herbert H]

Zitat von chiro: Wenn ich beim AXA 5% Erwartung p.a. ansetze, dann sind das nach 3 Jahren 15% (angenommen bis dahin ist alles verkauft)
Das wären ca. 7 Euro mehr als heute...

Aha, hast Du etwa so gerechnet: 15 % von 23,50 EUR = 7

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.301.924 von Herbert H am 20.06.12 13:17:53

Hast Recht: nicht 7,sondern nur 3,50..wäre dann ein Börsenkurs von knapp 27 Euro.

[Herbert H]

Zitat von chiro: Hast Recht: nicht 7,sondern nur 3,50..wäre dann ein Börsenkurs von knapp 27 Euro.

OK, dann darf AXA die Immobilien um rd. 41 % abwerten, ohne dass Du Dein Ziel (27) verfehlst (Annahme: Kosten und Einnahmen gleichen sich ansonsten aus und bleiben unbeachtet).

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.274 von Herbert H am 20.06.12 14:28:26

ja, dann dürfen sie 41% abwerten und man hätte trotzdem eine Rendite von 5% p.a.

[Herbert H]

Zitat von chiro: ja, dann dürfen sie 41% abwerten und man hätte trotzdem eine Rendite von 5% p.a.

Ja, das erweckt erst einmal den Eindruck eines großzügigen Puffers. Wenn man sich die schon länger laufenden Abwicklungsfälle anschaut, dann fällt aber auf, dass auch solche Puffer schneller als erwartet aufgebraucht sein können. So haben wir beim DEGI Europa doch schon rd. 30 % Abwertung gesehen und es scheint noch lange kein Ende in Sicht zu sein. Auch der DEGI International muss immer weiter abwerten (und verkauft seit geraumer Zeit trotzdem nichts). Das wohl extremste Beispiel dürfte der MS P2Value sein, bei dem die Abwertungen schon die 50-%-Grenze überschritten haben (und noch nicht am Ende sind). Da der AXA Immoselect auf dem derzeitigen Bewertungsniveau nichts (aber auch gar nichts) loszuschlagen vermag, erwarte ich für den AXA keine positiveren Ergebnisse als bei den anderen Problemfällen. Jedenfalls haben wir über die ganzen letzten Jahre hinweg noch keinen abzuwickelnden Fonds gesehen, der derartige Probleme hatte, zumindest einen Teil seines Bestandes zu veräußern.

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.440 von Herbert H am 20.06.12 14:59:13

Das stimmt und verwundert.Denn es ist ja nicht so, dass Axa nur Schrott hat wenn man sich die Immos ansieht.

[Espada]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.440 von Herbert H am 20.06.12 14:59:13

Man fragt sich manchmal wirklich,ob AXA nichts verkaufen kann oder will und offensichtlich hat weder die Bafin noch sonstwer die Möglichkeit,der Gesellschaft bezüglich ihrer Verkaufsaktivitäten mal ordentlich Feuer unterm Hintern zu machen.

Es sieht fast so aus,als würde hier heimlich,still und unauffällig ein "offener" zu einer Art von geschlossenen Immofonds umfunktioniert,ganz einfach dadurch,daß man sich beim Verkauf der Objekte alle Zeit der Welt nimmt. Denn so zieht sich die Abwicklung bis zum St.Nimmerleinstag hin und der Fonds läuft währenddessen weiter wie gewohnt.

Es entstehen so auch keine Verkaufsnebenkosten,die alljährliche Ertragsausschüttung kann also in gewohnter Höhe erfolgen und wer tatsächlich erst bei 23,xx€ eingestiegen ist kann sich über eine stattliche Rendite freuen.

Gekniffen wären allerdings diejenigen,die einst über AXA gekauft haben,möglichst noch mit Ausgabeaufschlag...

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.302.803 von Espada am 20.06.12 16:05:29

Es sieht fast so aus,als würde hier heimlich,still und unauffällig ein "offener" zu einer Art von geschlossenen Immofonds umfunktioniert

so seh ich´s auch: wer einen "geschlossenen Immofond" mit guter laufenden Rendite und gutem bis mittelmäßigen Immobilien (bei sehr geringer FK-Quote und niedrigem Leerstand) will, kauft den AXA zu Zwanziger-Kursen.
Die Abwertungsorgien eines Degi oder P2 Value erwarte ich bem AXA nicht (mehr). Die hätten ansonsten schon längst einsetzten müssen! Wer sein AXA-Invest beobachtet und Verlust-Limits setzt (bei mir so um die 20 Euro- und die Kurse brechen hier bestimmt nicht über Nacht zusammen!) dürfte nicht mehr viel Risko haben. Bei hohen Chancen.

[Herbert H]

Zitat von wallstreetmarc: Die Abwertungsorgien eines Degi oder P2 Value erwarte ich bem AXA nicht (mehr). Die hätten ansonsten schon längst einsetzten müssen!

Wiese hätten sie denn "schon längst einsetzten müssen"?

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.303.409 von Herbert H am 20.06.12 18:02:14

weil mir das bei den Degis ganz stark nach (nicht unabhängie) Gefälligkeitsgutachten der Sachverständigen aussah, um die Verkäufe zu legitimieren und extrem zu beschleunigen.
Aberdeen und den MS P2Value seh ich als die wenigen negative Extremfälle.
Bei AXA sieht man aber schon lange, dass hier viel besonnener vorgegangen wird bzw. eine andere Strategie gefahren wird; von der ich ausgehe, dass sie auch in nächster Zeit nicht geändert wird.
Und wenn es hier in der tiefsten Kreditklemme und Finanzkrise in 2009-2011 keine massiven Abwertungen gegeben hat (wie bei den Degis), dann wird es den Sachverständigen beim AXA in Zukunft sehr schwer fallen dürfen, nun plötzlich eine Begründung hervor zu zaubern.
Wenn du aber von massiven Abwertungen ausgehst (ich geh von moderaten aus), dann doch wohl auch bei den Hausinvests, beim SEB, CS und wie sie alle heissen. Die Immo-Standorte sind ja zum Teil ähnlich (Schwerpunkt Büro Deutschland, mittel bis gut vermietet).
Der AXA hat immerhin schon Abwertungen hinter sich.. Und weitere massive Abwertungen sind mehr als eingepreist.

[Herbert H]

Zitat von wallstreetmarc: Wenn du aber von massiven Abwertungen ausgehst (ich geh von moderaten aus), dann doch wohl auch bei den Hausinvests, beim SEB, CS und wie sie alle heissen. Die Immo-Standorte sind ja zum Teil ähnlich (Schwerpunkt Büro Deutschland, mittel bis gut vermietet).

Naja, die gleiche Diskussion haben wir doch in einem anderen Thread letzte Woche schon einmal geführt. Ich kann hier nur wiederholen, dass sich rund die Hälfte der Immobilien des AXA Immoselect in den Problemmärkten Frankreich, Spanien und Italien befinden. Der "Schwerpunkt Büro Deutschland" macht laut aktuellstem Factsheet per Ende Mai gerade einmal 18,5 % aus. Bei welchem der von Dir genannten Fonds soll diese Verteilung denn "ähnlich" sein?

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.303.619 von wallstreetmarc am 20.06.12 18:45:35

Die Immo-Standorte sind ja zum Teil ähnlich (Schwerpunkt Büro Deutschland, mittel bis gut vermietet)

Korrigiere: beim AXA sind es ja 29% Frankreich und ca. 23% Deutschland und Österreich

[rollybolly]

Hoppla, in den Axa-Kurs kommt heute ja etas Bewegung, schon 24,01 in HH.

[chiro]

Wo erwartet Ihr den Axa Börsenkurs in 12 Monaten ausgehend vom aktuellen Niveau?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.315.073 von chiro am 24.06.12 16:35:03

Zwischen 15 und 35 Euro - bekanntlich macht es die Börse ja regelmäßig anders als erwartet. Dennoch sehe ich auf derzeitigem Kursniveau ganz gute Chancen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.315.073 von chiro am 24.06.12 16:35:03

Heute erstmals seit über 4 Monaten wieder >51 € Emittentenpreis (51,03€).

[Trendfighter]

Zitat von rollybolly: Zwischen 15 und 35 Euro - bekanntlich macht es die Börse ja regelmäßig anders als erwartet. Dennoch sehe ich auf derzeitigem Kursniveau ganz gute Chancen.

Quatsch!

Weder 15 noch 35 sind im Moment realistisch.

Die Dümplerei witrd sich eher zwischen 22 und 30 bewegen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.315.073 von chiro am 24.06.12 16:35:03

Tipp auf gut ein Jahr: ca. 3€ reguläre (Miet-)Ausschüttung in den nächsten 13 Monaten (2x ca. 1,50€) und 5 € Substanzausschüttung durch Verkäufe bei Börsenkurs 20€ (und Emittentenkurs 42€) in 13 Monaten. Macht also 8 Euro auf dem Konto und 20 Euro im Depot = 28€ (zu Börsenkurs heute 24€).
Und man hat weiterhin einen Rabatt von über 50 Prozent auf den NAV..

[rollybolly]

Quatsch!

Weder 15 noch 35 sind im Moment realistisch.

Habe mit diesem Protest gerechnet - zumindest kurzfristig lag Trendfighter oft erstaunlich richtig. Trotzdem, schaun mer mal..

[Trendfighter]

Zitat von wallstreetmarc: Tipp auf gut ein Jahr: ca. 3€ reguläre (Miet-)Ausschüttung in den nächsten 13 Monaten (2x ca. 1,50€) und 5 € Substanzausschüttung durch Verkäufe bei Börsenkurs 20€ (und Emittentenkurs 42€) in 13 Monaten. Macht also 8 Euro auf dem Konto und 20 Euro im Depot = 28€ (zu Börsenkurs heute 24€).
Und man hat weiterhin einen Rabatt von über 50 Prozent auf den NAV..

Ist das eine Analyse oder eine Studentinnen Studie?

Würde mich nur interessieren...........

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.318.994 von Trendfighter am 25.06.12 20:29:55

Pi mal Daumen geteilt durch Bauchgefühl.
Die 5€ Substandausschüttung sind am oberen Schätzende und aufgerundet. In Wirklichkeit sind es 4,56 €.

[chiro]

Für den Axa hohe Umsätze heute und 24,50

[HoppundTop]

1,85 € Ertragsausschüttung gabs die letzten Tage.

Etwas blöde ist, dass darauf Steuern zu zahlen sind, trotz dieser Verluste.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.433.942 von HoppundTop am 28.07.12 13:35:28

Falsch, die Dividende ist weitgehend steuerfrei.

[fondsint]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.434.191 von GuentherFranz am 28.07.12 15:47:14

Die Bewertung des axa-immoselect ist heute um ca. 2 Euro gesunken, auf ca. 49 Euro.
Weiss jemand warum das geschehen ist?

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.434.294 von fondsint am 28.07.12 17:17:33

na, die 1,85 darin dürfte ja die reguläre Ausschüttung sein.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.434.294 von fondsint am 28.07.12 17:17:33

Woher hast Du die 49?

[walker333]

Zitat von GuentherFranz: Woher hast Du die 49?

Dann schau mal rechts oben in diesem Thread, da wird ein NAV von 49,09 € angezeigt.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.440.213 von walker333 am 31.07.12 10:21:51

Dann wurde Bewertung mit NAV verwechselt.

[Vampy56]

Wieder nichts Neues im Westen. Der Monatsbericht Juli 2012 listet nur Abwertungen auf.

[sparfux]

Wieso? Zumindest ein Verkauf steht da doch auch drin.

[Vampy56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.453.179 von sparfux am 03.08.12 10:52:33

... aber eben wieder mit Verlust.
Verlust zum Einstandspreis, Verlust zum letzten Verkehrswert.
Gut, wir müssen dankbar sein, wenn überhaupt etwas verkauft wird.

[sparfux]

Gut, wir müssen dankbar sein, wenn überhaupt etwas verkauft wird.

So sieht es wohl aus, leider und gerade beim AXA. Wobei ja alle Fonds immer mit Verlust verkaufen, mal mehr mal weniger.

[sparfux]

Hier mal (m)eine Analyse des Verkaufs:

Anzahl der Anteile: 48137719 (2.451.172.666 EUR Fondsvermögen und 50,92 € Anteilwert aus dem Factsheet vom Juni)

Reduktion des Anteilpreises durch den Verkauf: 0,51€

Macht einen absoluten Verlust von 0,51€ * 48137719 = 24.550.237€


Bewertung der Immobilie: 269 mio €
Fremdfinanzierungsquote: 37,2% (100,07 mio €)

(beides aus dem letzten Halbjahresbericht)

Aufgelöste Rückstellung: 10,4 mio €

(aus dem Monatsbericht Juli)


Damit ergibt sich an Hand aller öffentlich verfügbaren Daten ein "NAV" des Objektes vor dem Verkauf von

269 mio € - 100,07 mio € + 10,4 mio € = 179,33 mio €

Der Gesamtverlust auf den Objekt-NAV inklusive aller Kosten beträgt demnach

24,55 mio € / 179,33 mio € = 13,69%

Im Vergleich zu 50,1% Bewertung unter Fonds-NAV an der Börse (1 - 24,25€ / 48,61€) klingen 13.7% Verlust natürlich nicht so schlecht. Wobei man aber auch wieder sieht, dass man die Fonds-NAV der OIs in die Tonne treten kann.

Jetzt kann man noch Überschlagen, wie sich der Verlust zusammensetzt:

Verkaufspreis: 239,77 mio €
Letzte Bewertung: 269 mio €

macht -29,23 mio €

dazu die 10,4 mio € aufgelöste Rückstellung ergibt:

-18,83 mio €

Den Gesamtverlust hatte ich oben ja schon mit 24,55 mio € berechnet. Es ergibt sich eine Differenz von

5,72 mio € für die Nebenkosten.

Diese könnten sich (grobe Schätzung) so aufteilen:

[*]Vorfälligkeitsentschädigung 3 mio € (3% von 100,07 mio €)
[*]Verkaufsprovision für AXA 1,80 mio € (0,75% von 239,77 mio € --> siehe Punkt 4.2 im FAQ)
[*]Sonstige Nebenkosten 0,92 mio € (Anwälte, Notar, mögliche Provisionen für die Einfädler des Deals etc.)

Im Vergleich dazu, was ich mal bei einem KanAm Verkauf überschlagen hatte, schauen die Nebenkosten recht vernünftig aus. KanAm verkauft anscheinend oft zu besseren Preisen, haut dafür umso stärker bei den Nebenkosten rein.

Kommentare bzgl. Rechenfehlern sind natürlich willkommen.

[blaky]

Das stimmt so pauschal nicht. Das Gebäude in Dijon, rue de la Liberté, hat der Axa z. B. 11,5% über dem letzten festgestellten Verkehrswert verkauft.

Klar ist aber auch, dass das Axa-Management sich bisher nicht gerade mit Verkaufsaktivitäten hervorgetan hat. Aber wenigstens gab es mal jetzt zwei Monate in Folge einen Verkauf, wo vorher zwei Jahre lang nichts passiert ist.

[sparfux]

OK, diesen Verkauf hatte ich mir nicht angeschaut. Gab es einen Gewinn oder einen Verlust auf den Fonds-NAV?

[blaky]

Ja es gab einen Aufschlag auf den NAV. Da es aber nur ein kleines Gebäude war, waren es nur ein paar Cent.

[inthelongrun]

Der Vollständigkeit halber hier zwei Links zu (nicht mehr ganz frischen) Verkäufen:

Ad hoc vom 09.08.2012: www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-201208… Verkauf in Brüssel zu 5,93 Mio Euro "ca. 44% unter dem letzten festgestellten Verkehrswert."

Ad hoc vom 18.09.2012: www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-201209… Verkauf in Luxemburg zu einem "„Verkaufspreis“ sehr nahe am letzten Verkehrswert der Immobilie, der letztmalig im November 2011 mit 63,2 Mio. Euro fest gestellt worden ist."

[Ollfried]

Gestern ist der Kurs des AXA Immoselect in Hamburg um 3,4% auf 25,45 EUR gestiegen. Und das bei einem Umsatz von 739.000 EUR. Für Hamburg ist das recht hoch. Die Wochen vorher gab es man gerade einen Umsatz von etwa 40.000 EUR pro Tag.

Auf der Homepage von AXA Immoselect habe ich keine Nachricht über einen Verkauf gefunden.

Weiß irgendjemand mehr ?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.691.828 von Ollfried am 09.10.12 07:45:34

Ich denke, dass die Ankündigung der ersten Kapitalrückzahlung für Dezember den Anstieg bewirkt.

[GuentherFranz]

Manchmal geht es auch nach oben:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…

[mini-investor]

Warum ist der Immoselect um 40 Cent gefallen? Gibt es Neuigkeiten?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.774.217 von mini-investor am 01.11.12 12:47:58

Ja, siehe Monatsbericht.

[Ollfried]

Bericht Immobilienzeitung vom 01.11.2012

"AXA Immoselect: 60 Verkäufe in 24 Monaten"

http://www.immobilien-zeitung.de/118297/axa-immoselect-60-ve…

[mini-investor]

25.000 in HH auf der Briefseite.

[Bart_IV]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.911.075 von mini-investor am 10.12.12 17:08:51

Sollte es im Dezember für den Axa Immo nicht eine Ausschüttung geben? Weiß da jemand mehr? Im Internet sind keine Informationen dazu zu finden.

[blaky]

1,55 Euro sollen Mitte Dezember 2012 ausgeschüttet werden (Quelle: Axa Immoselect - Monatsbericht November 2012).

[mini-investor]

Neue ad hoc Meldung. Verkauf einer Immobilie über VW.Nach Vorfälligkeit leichtes Minus.

[chiro]

Geht doch. Und trotz Verkaufsnebenkosten, Vorfälligkeit nur 2 Cent Abschlag.

[mini-investor]

und von dem Abschlag schon 50% aufgeholt.

[Bart_IV]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.925.433 von mini-investor am 13.12.12 18:56:33

Geht doch ...kann ich nicht finden! Wenn man bedenkt, wieviel Zeit seit der Schließung vergangen ist und wie wenig erst verkauft wurde wird mir angst und bange.

[nanunana]

...und morgen gibt´s die 1,55 € lt. adhoc von heute...

nanu

[Rolllybolly]

Soll man den Fonds jetzt kaufen.
Es gibt So viele verschiedene Argumente.
Trendfighter, cocodrillo was sagt ihr

[rollybolly]

So, zu einem Kurs von 23,00 habe ich mich heute getraut, den AXA Immoselect wieder zu kaufen. Verglichen mit der Situation von vor einem halben Jahr hat sich die Relation Liquidität zu Fremdkapital erfreulich entwickelt, die Rückzahlpläne bei den fälligen Hpotheken finde ich auch gut. Last but not least hat der AXA zwischen den Abwertungsstufen immer noch solide Ertragsanstiege, was - zusammen mit dem Börsenabschlag von gut 50% - auch den eher schleppenden Verkauf erträglich macht.

[mini-investor]

Habe den Axa auch wieder gekauft zu 24,40 vor der Ausschüttung. Beim Kurs von 23,00 werde ich weiter kaufen bei dann über 50% Abschlag.Hab leider die 23,00 nicht mehr bekommen - war auch mein Limit.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.936.144 von Rolllybolly am 17.12.12 17:20:38

Mich interessiert nur die Meinung von Trendfighter.Auf das andere verzichte ich!

[Trendfighter]

Zitat von mini-investor: Habe den Axa auch wieder gekauft zu 24,40 vor der Ausschüttung. Beim Kurs von 23,00 werde ich weiter kaufen bei dann über 50% Abschlag.Hab leider die 23,00 nicht mehr bekommen - war auch mein Limit.

Hm, also 23 Euro nach Abschlag jetzt ist definitiv ein interessanter Kurs.

Hatte Limit 22,72 heute, aber nicht gefillt.

Kurs attraktiv, Managment aber wohl das schlechteste (Kanam, CS und SEB).

Schliesse mich meinem Vorredner an, die Verkäufe gehen viel zu schleppend.

Bin im SEB, Kanam und CS stark investiert. Weniger im Axa .... weil mir die Informationspolitik und die extrem shcleppenden Verkäufe nicht gefallen.


Dennoch sollte ne ordentliche Abwicklungsrendite möglich sein, da der Abschlag schon extrem ist.

Ich empfehle zu streuen, setzt nicht soviel auf eine Karte. Gut möglich das es zu positiven wie auch negativen Abwicklungsergebnissen kommt.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.942.064 von Trendfighter am 18.12.12 22:22:45

Ich empfehle zu streuen, setzt nicht soviel auf eine Karte. Gut möglich das es zu positiven wie auch negativen Abwicklungsergebnissen kommt.

Will man bei derzeitigem Kursniveau fast nicht glauben, ist aber bestimmt ein weiser Rat!

[rollybolly]

Bin im SEB, Kanam und CS stark investiert

@trendfighter
Beim KanAm ("bestes Management", "bestes Immobilienportfolio") bin ich unverändert skeptisch, die Anleger haben bisher nur wenig von diesen "Qualitäten" erfahren - außer hohen Gebühren.. KanAm ist deshalb an der Börse (zurecht) billiger als SEB und CS, doch ist bekanntlich alles eine Frage der Einstandspreise.

Beim SEB Immoinvest habe ich mich heute wieder (über Direkthandel zu 26,75) eingedeckt und somit die Streuempfehlung beherzigt!

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.941.367 von mini-investor am 18.12.12 19:56:13

Habe den Axa auch wieder gekauft zu 24,40 vor der Ausschüttung.

24,40 vor der Ausschüttung ist stark - ich hatte leider sowohl die Ausschüttung als auch die positiven Veränderungen beim AXA-Immoinvest verschlafen. Aber 23,00 nach der Ausschüttung geht ja auch noch..

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.947.437 von rollybolly am 20.12.12 10:53:46

Nun sind ja doch wieder OIF`s im Depot.Was ist geschehen? Woher kommt die Sinnesänderung?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.956.054 von mini-investor am 22.12.12 14:11:05

Gute Frage, bin mir des Widerspruchs bewusst. Es waren vor allem zwei Gründe: Das zwar sichere Tagesgeld macht wieder unruhig. Und es könnte ja sein, dass nun doch die Bodenbildung bei den OIFs i.L. an der Börse stattfindet - wenn nicht wieder zu viele Katastrophenmeldungen (Eurokrise, Berlusconi usw) kommen. Und zweitens kehre ich von einer Aktienzockerei (Zecotek, Werbe-Emails wurden über walltreet online verteilt) reumütig zu den OIFs i.L. zurück..

[mini-investor]

Danke für die Infos. "Zweitens" kann ich aus eigenen Erfahrungen gut nachvollziehen.Aktien bei dem Dax-Stand werde ich im Moment nicht anfassen.

[rollybolly]

Aktien bei dem Dax-Stand werde ich im Moment nicht anfassen.

Dabei wird häufig übersehen, dass der DAX ein Performance-Index ist, d.h. alle Ausschüttungen sind mit eingerechnet. Der DAX, dargestellt als reiner Kursindex, sieht deutlich bescheidener aus. Dennoch kann man daraus kein Kaufargument ableiten. Vielmehr zeigt der Kurs-DAX noch deutlicher, wie besch.. die Aktionäre seit dem Jahr 2000 gefahren sind.

[mini-investor]

Neue ad hoc Mitteilung.Verkauf von 2 Immobilien mit Abschlag von 21,6%.

[Ollfried]

Zitat von mini-investor: Neue ad hoc Mitteilung.Verkauf von 2 Immobilien mit Abschlag von 21,6%.

http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…

21,6% Abschlag... Ich vermute mal das die folgenden Immobilien mit noch mehr Abschlag verscherbelt werden. Offensichtlich ist der aktuelle Börsenwert in Hamburg eher zu hoch als zu niedrig.

[sparfux]

21,6% Abschlag zum gutachterlichen Immobilienwert. Der Abschlag auf den NAV wird wegen des Fremdfinanzierungshebels und der Nebenkosten sicher noch einiges höher sein.

[walker333]

Zitat von Ollfried: 21,6% Abschlag... Ich vermute mal das die folgenden Immobilien mit noch mehr Abschlag verscherbelt werden. Offensichtlich ist der aktuelle Börsenwert in Hamburg eher zu hoch als zu niedrig.

Wo ist das Problem? Wenn eine Meldung rein käme, "ALLE Immobilien mit 21,6% Abschlag verkauft", würde ich mich riesig freuen. Denn der AXA notiert ja ohnehin mit einem der höchsten Abschläge.

Nun mal schauen, wie hoch die Nebenkosten sind. Immerhin hat der AXA eine relativ geringe Finanzierungsquote.

[rollybolly]

Laut HJ-Bericht ist das Beliner Objekt ein Motel, das anndere eine Beteiligung, beide ohne Fremdfinanzierung.

[inthelongrun]

Zitat von sparfux: 21,6% Abschlag zum gutachterlichen Immobilienwert. Der Abschlag auf den NAV wird wegen des Fremdfinanzierungshebels und der Nebenkosten sicher noch einiges höher sein.

Der Abschlag auf den NAV beträgt 23 bis 24 Cent pro Anteil, bzw. ca. 11,5 Mio Euro. Ein Mindererlös von 21,6% auf 53,51 Mio Euro gutachterlichen Wert entspricht ebenfalls ca. 11,5 Mio Euro.

Also nein, die Nebenkosten sind offenbar schon eingerechnet.

[sparfux]

Steht ja eindeutig in der Meldung, dass sich die 21,6% auf die gutachterlichen Verkehrswerte beziehen.

Habe aber auch noch mal gerade selber nachgerechnet: Ich komme auf ca 23% Verlust bezogen auf den geschätzten NAV-Anteil der beiden Immobilien. Der Grund, warum es hier fast keinen Unterschied macht, ist, dass die Fremdfinanzierung bei der einen Immobilie 0% und bei der anderen nur 14,8% beträgt (Quelle: letzter Halbjahresbericht vom 31.10.12). Damit gibt es fast keinen Hebel, der den Verlust verstärkt und auch die potentiellen Vorfälligkeitsentschädigungen sind minimal.

[mini-investor]

seh ich auch so. Und es war ein Motel dabei und die Verluste sind deutlich geringer als beim Hotelverkauf von SEB.

[rollybolly]

@sparfux
Man kann sich in dem Tabellenwerk leicht vertun: Die Fremdfinanzierung ist bei beiden Objekten Null, die 14,8% (in der Spalte daneben) ist die Leerstandsquote.

@inthelongrun
Gerade wollte ich ausrechnen, ob die 21,6% Mindererlös alle Nebenkosten enthalten, aber das hat inthelongrun oben bereits getan - danke.

Die Infopolitik von Axa ist doch echt wohltuend, oder?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.979.682 von mini-investor am 03.01.13 21:24:06

Wollte "Antwort" drücken, jetzt ist ein grüner Daumen draus geworden.. Deutlich geringere Verluste als beim SEB muss man natürlich relativieren: SEB hatte auf dem Maritim noch relativ viel Fremdfinanzierung drauf, was den NAV-bezogenen Verlust erhöhte. Tendenz ist aber klar: je weniger Fremdkapital auf einem Objekt oder auch insgesamt im Spiel ist, desto kleiner sind die prozentuellen Verkaufsverluste für die Anleger. Und da kann man dem SEB Immoinvest eigentlich keine Vorwürfe machen.
("Trost": Bei Verkaufsgewinnen wirkt der Hebel dann zugunsten des Anlegers :laugh

[sparfux]

Zitat von rollybolly: @sparfux
Man kann sich in dem Tabellenwerk leicht vertun: Die Fremdfinanzierung ist bei beiden Objekten Null, die 14,8% (in der Spalte daneben) ist die Leerstandsquote.

@inthelongrun
Gerade wollte ich ausrechnen, ob die 21,6% Mindererlös alle Nebenkosten enthalten, aber das hat inthelongrun oben bereits getan - danke.

Die Infopolitik von Axa ist doch echt wohltuend, oder?

Oh, da hast Du wohl recht. Ich bin in der Spalte verrutscht. Das kommt davon, wenn man sowas nur schnell schnell macht. Beide 0 also es sind die 21,6%!

Das mit der Informationspolitik sehe ich auch so! Ein Unterschied wie Tag und Nacht.

[Daniyo]

Ehm Leute, hab mal ne Frage dazu, da im Bericht steht:

"Die erzielten Kaufpreise der vorgenannten Immobilien lagen ca. 21,6 % unter den von den unabhängigen
Gutachtern zuletzt ermittelten Verkehrswerten.."

Wenn die Fondsgesellschaft kauft sind es Kaufpreise und wenn sie mit 21,6% Abschlag verkauft hätte, müsste von Verkaufspreisen die Rede sein. Oder seh ich da was falsch!??

[Daniyo]

..vergesst meinen vorhergehenden Beitrag..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.980.012 von rollybolly am 03.01.13 23:09:47

Im letzten Halbjahresbericht vom 31. Oktober 2012 zum AXA-Immoselect ist im Ausblick eine Passage enthalten, die, obgleich inhaltlich nicht überraschend, es in sich hat:

"Der Verkauf des Portfolios wird mit abnehmender
noch zur Verfügung stehender
Liquidationsdauer schwieriger werden,
da die Optionen abnehmen werden.
Auch wenn wir jeden Sachverhalt im
Vorfeld überprüfen und Entscheidungen
sorgfältig abwägen, werden wir zunehmend
Immobilien an den Markt bringen
müssen, bei deren Verkauf wir Wert- und
Preiseinbußen hinnehmen müssen."

Dieser "Ladenhütereffekt", hier schon oftmals richtig vorhergesehen, wird von AXA hier quasi offiziell bestätigt.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.068.554 von rollybolly am 26.01.13 17:56:14

Das wissen auch die Käufer und können teilweise warten. Der bisher unverkaufte Bestand erwirtschaftet jedoch unverändert Mietrenditen die sich bei aktuellem Kaufpreis der Anteile als verdoppelt darstellt. Wo bekommt man sonst derart hohe risikolosen Zinsen? Von mir aus sollen die Immos so spät wie möglich über dem Ladentisch gehen.

[chiro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.068.720 von GuentherFranz am 26.01.13 19:41:43

Der Bestand erwirtschaftet weiter Renditen....ja.

Das Problem ist nur, wenn diese Renditen anderen Aktivitäten wie z.B. Abwertungen, Honoraren für Verkaufsaktivitäten (Makler, etc), Verkaufsnebenkosten zum Opfer fallen.
Und danach sieht es ja bei allen OIF i.A. aus. Die NAV steigen nicht, sie sinken.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.069.220 von chiro am 27.01.13 10:08:23

So ist es. Allerdings war der AXA Immoselect hier (bisher?) eine rühmliche Ausnahme. Dafür erfolgten in schöner Regelmäßigkeit Abwertungen, aber auch da gibt es weit krassere Beispiele.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.068.720 von GuentherFranz am 26.01.13 19:41:43

Von mir aus sollen die Immos so spät wie möglich über dem Ladentisch gehen.

Würde es gerade beim AXA Immoselect gerne auch so sehen. Aber die Zeichen stehen offenbar anders: AXA nimmt lieber schlechtere Verkaufsergebnisse in Kauf und auch die BAFin möchte anscheinend die Restabwicklung durch die Depotbank auf maximal drei Jahren begrenzen - vielleicht, weil ja die Mehrheit der Anleger schnellstmöglich an ihr Geld will und dabei die Abschläge an der Börse scheut.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.069.220 von chiro am 27.01.13 10:08:23

Nach jedem Verkauf sinkt der NAV. Wenn alle Immos verkauft sind beträgt er Null. Natürlich fließen während dieser Zeit auch gesunkene Bewertungen ein.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.069.709 von GuentherFranz am 27.01.13 14:18:36

Also, ein bisschen denken können wir hier auch. Alle mir bekannten Kursgrafiken des offiziellen Anteilspreises ("Rücknahmepreis") sind ja in %-Werten und nicht in absoluten Eurowerten dargestellt. Reguläre Rückzahlungen des Anteilsvermögens scheinen dort gar nicht auf, sie sind vermögensneutral. In Abzug gebracht werden hingegen Ertragsausschüttungen und Abwertungen, und diese kann man den Grafiken ziemlich präzise entnehemen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.072.971 von rollybolly am 28.01.13 15:57:32

Muss nachbessern, es ist noch einfacher: Die Ausschüttungen sind in diesen Grafiken konsequenterweise ebenfalls nicht erfasst, sodass man ausschlielich die Abwertungsstufen sieht, was die Bewertung der Fondsperformance quasi "auf einen Blick" erlaubt.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.069.709 von GuentherFranz am 27.01.13 14:18:36

Nach jedem Verkauf sinkt der NAV.

Stimmt so auch nicht. Der Fonds-NAV sinkt erst zeitgleich mit einer Rückzahlung (oder Ausschüttung oder Abwertung).

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.073.545 von rollybolly am 28.01.13 17:26:15

Stimmt so auch nicht da Verkäufe auch zur Tilgung von Krediten verwendet werden. Und so weiter und so fort.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.074.644 von GuentherFranz am 28.01.13 22:01:30

Na also, auch das ist NAV-neutral..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.076.703 von rollybolly am 29.01.13 13:03:15

Dem AXA Immoselect hat die inzwischen recht gute Finanzlage (92% Immobilieninvestitionsquote) sicherlich dazu verholfen, dass sich der Börsenabschlag in Halbjahresfrist von etwa 55% auf jetzt "nur noch" 47% verringert hat.
Es besteht aber immer noch gut 10% Abstand zu OIFs i.A. wie CS Euroreal und SEB Immoinvest. Ich denke, hier macht sich dann doch das schwierigere Immobilienportfolio und die nur noch relativ kurze Abwicklungsspanne bis Oktober 2014 bemerkbar:
Beim AXA Immoselect wird in schöner Regelmäßigkeit abgewertet. Trotz guter Erträge summieren sich die Verluste auf etwa 3,5% p.a. im Mittel. Dazu kommt, dass bisher relativ wenig verkauft wurde (schätze etwa knapp 20%) und AXA inzwischen selbst einräumt, dass es Zugeständnisse wegen des Zeitdrucks geben wird.
Jetzt müsste man Hellseher sein, ob es mit den Abwertungen so weiter gehen wird. Es spricht aber einiges dafür, dass der relativ höhere Börsenabschlag gerechtfertigt ist.

[mini-investor]

Aber die Fremdfinanzierungsquote liegt noch knapp 4% über Liqui. Hab die alle verkauft.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.102.286 von mini-investor am 04.02.13 20:32:40

Naja, da ist der AXA Immoselect nicht schlecht: Die vorgesehenen Mittel für die Darlehensrückzahlungen sind, glaube ich, bereits in den "gebundenen Mitteln" gebunkert. Aber...

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.100.744 von rollybolly am 04.02.13 15:47:41

bisher relativ wenig verkauft wurde (schätze etwa knapp 20%)

Habe nochmals genauer nachgesehen, verkauft wurden bis Januar 2013:

bisherige Verkaufserlöse = 640 Mio
Immobilienvermögen heute = 2050 Mio

640 Mio / (2050 Mio + 640 Mio) = ca 24%

[HoppundTop]

gibt es eigentlich was neues bei Axa Immoselect?

[kampfhundstreichler]

Der Kurs kennt kein Halten mehr. Eigentlich wollte ich hier rein aber das lasse ich mal besser bleiben.

[Rabengold]

Zitat von kampfhundstreichler: Der Kurs kennt kein Halten mehr.

Eigentlich seltsam; ich kann es mir nicht erklären.
Nach http://www.finanzen.net/nachricht/fonds/EuroFondsNote-Offene… hat der Axa Immoselect eine "fairen" Wert, der recht nahe beim NAV liegt. Eigentlich müsste der Kurs hoch gehen!?

[Trendfighter]

Zitat von Rabengold:

Zitat von kampfhundstreichler: Der Kurs kennt kein Halten mehr.

Eigentlich seltsam; ich kann es mir nicht erklären.
Nach http://www.finanzen.net/nachricht/fonds/EuroFondsNote-Offene… hat der Axa Immoselect eine "fairen" Wert, der recht nahe beim NAV liegt. Eigentlich müsste der Kurs hoch gehen!?

Ich schmeiss mich weg. Ich fresse einen Besen wenn der AXA einen Abwicklungserlös von > 40 schafft.

Diese Tabelle sollte man nach Abwicklung aller Fonds diesen Herren vorlegen.


Also generell liegt die Börse bei Konjunkturprognosen besser als Experten. Die Kurse fallen meisst shcon Monate vorher bevor diese tollen Experten überhaupt was raffen.

Auch Börsenkurse haben immer einen wahren Kern.
Der Finanzmarkt ist viel zu effizient als das der THW Immofonds ü 50% Potential hätte.
Da lach ich mich kaputt.....

der CS kommt zu schlecht weg, auch der SEB. Der Kanam Grundinvest könnte ungefähr passen.

Ausgehend davon das der Kanam wohl wirklich über gut Immos verfügt sind die Einschätzungen zum Axa purer Hohn............

[Trendfighter]

Also bei 21/22 werd ich dann dochmal ein paar AXA schnappen.....

2 € Ausschüttung im Sommer müssten drin sein

[mini-investor]

Jetzt bei 22,10 und noch etwas runter, dann bin ich wieder dabei.

[Trendfighter]

jap, scharre auch schon mit der Hufe.

Liege beim Axa 1000 € hinten, die will ich wiederhaben :-)

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.556.997 von Trendfighter am 02.05.13 21:00:09

...Nachkauf heute bei 22,35...

nanu

[mini-investor]

Noch 3% unter 22, dann bin ich auch wieder dabei.

[mini-investor]

Hat nicht geklappt mit 21,xx, Ersteinstieg bei 22,05

[mini-investor]

Nach Totalverkauf bei 23,79, bei 21 schlag ich nochmals zu.

[farang03]

Sorry Jungs, aber müssen diese Wasserstandsmeldungen hier sein?!

[Rabengold]

Ich habe mir heute einige AXAs zu 21,92 gegönnt.

Eigentlich sieht alles gar nicht so schlecht aus: Der NAV liegt bei 44,66. Die Verschuldungsquote ist nicht besonders hoch. Das Portfolio scheint mittelmäßig, so wie ich das als Laie eben beurteilen kann. Und Mieteinahmen müsste der Fonds ja auch noch erzielen. Also Puffer wäre vorhanden.

Ich bin gespannt, auf welche effektive Gesamtrendite ich letzten Endes komme. Ich hoffe, sie liegt deutlich über der Rendite spanischer Staatsanleihen, sonst hätte ich ja gleich diese kaufen können.

[mini-investor]

Vom 22.10.12 bis 15.01.13 wurden 6 Immos verkauft-und dann nichts mehr. Welche Gründe gibt es dafür?
Was mich auch interessiert:Lesen die von AXA hier wohl auch?
Und was sind die Schätzungen für die Ausschüttung? 1-2€-ist das realistisch oder kommt noch was von Substanz dazu?
Auf jeden Fall Zukauf unter 22€.

[Sneakerpimp]

Bin auch über den schleppenden Abverkauf beim Axa etwas irritiert. Beim P2 von MS geht das deutlich schneller. Interessant ist der Vergleich. Aufgrund der geplatzen Immo-Blase in den Niederlanden scheinen sich beide Fonds mit Verkäufen selbst solide vermieteter holländischer Objekte sehr schwer zu tun.

[rollybolly]

Zitat von mini-investor: Nach Totalverkauf bei 23,79, bei 21 schlag ich nochmals zu.

Netter Zufall: Hatte auch mit exakt 23,79 verkauft, allerdings schon im Januar, was damals zu früh war. Im Mai war es dann wohl gerade noch rechtzeitig..

Beabsichtige auch den Wiedereinstieg, bin aber zu meinen Vorstellungen bisher nicht zum Zuge gekommen. Einigermaßen irritierend sind die ausbleibenden Verkäufe. Tröstlich vielleicht, dass AXA offenbar nicht in Torschlusspanik verfällt, was nach deren eigenen Mitteilungen von letztem Oktober fast zu befürchten war.

Mal schaun, ob und welche Überraschungen der Mai-Bericht bereit hält..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.756.123 von rollybolly am 31.05.13 10:46:49

Mal schaun, ob und welche Überraschungen der Mai-Bericht bereit hält..
..kein Verkauf, stattdessen - wie schon üblich - eine weitere Abwertung um insgesamt 21 Cent. AXA meint, das wären -0,74% (?).

[marina183]

Hallo zusammen,

hat jemand schon den nachfolgenden (engl.) Artikel vollständig gelesen?

Ich leider nicht, mangels Login-Daten. Hört sich aber nicht gut an - wenn ich nicht ganz falsch übersetzt habe, entfällt die Ausschüttung, die im Juni/Juli üblicherweise kommen sollte.

http://www.pie-mag.com/articles/5443/axa-s-liquidating-germa…

[marina183]

... und wie kann es sein, dass die schon am 27.05. so eine Neuigkeit wissen können?

Im Monatsbericht Mai vom 31.05. habe ich nichts gelesen.

Was meint ihr?
Fake, gewagte Vermutung oder wie kann´s sein?

Sollte eigentlich auch Axa interessieren.

Vielen Dank schon mal.

Marina

[kampfhundstreichler]

Zitat von marina183: Hallo zusammen,

hat jemand schon den nachfolgenden (engl.) Artikel vollständig gelesen?

Ich leider nicht, mangels Login-Daten. Hört sich aber nicht gut an - wenn ich nicht ganz falsch übersetzt habe, entfällt die Ausschüttung, die im Juni/Juli üblicherweise kommen sollte.

http://www.pie-mag.com/articles/5443/axa-s-liquidating-germa…

http://www.immobilien-zeitung.de/1000014752/axa-immoselect-j…

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.768.757 von marina183 am 02.06.13 15:24:39

Man beachte die Unterscheidung zwischen Ertragsausschüttungen und Kapitalrückzahlungen. Der Artikel bezieht sich auf Letzteres. Wie auch wenn nichts verkauft wurde.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.768.225 von rollybolly am 02.06.13 13:14:45

Das sind nicht -0,74% wie es im Maibericht steht sondern genau -0,46948%-also gerundet -0,47%.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.769.379 von GuentherFranz am 02.06.13 18:05:44

Seit der letzten Ausschüttung sind 3 Immos verkauft worden für ca 80Mio.Ob das für die nächste Ausschüttung gebraucht wird oder aber für Darlehens-Rückzahlung? Wir werden sehen...

[ArroganterBesserwisser]

Erstaunt nehme ich das Erstaunen über einen klaren Sachverhalt zur Kenntnis. Es war doch vollkommen klar, dass Axa nichts ausschütten kann und wird.

[ArroganterBesserwisser]

Zitat von mini-investor: Seit der letzten Ausschüttung sind 3 Immos verkauft worden für ca 80Mio.Ob das für die nächste Ausschüttung gebraucht wird oder aber für Darlehens-Rückzahlung? Wir werden sehen...

Vieles an der Börse ist unsicher, man kann nur abwarten.

Manches ist aber auch vollkommen klar, völlig unklar wie das unklar sein kann.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.770.209 von ArroganterBesserwisser am 02.06.13 22:12:00

...bist Du das - OIF ?...

nanu

[nanunana]

Nachkauf zu 22,07 €. Discount über 50 %, FK-anteil unter 15 %. Hat zwar noch nicht soviel abgewertet wie der DEGI Europa, Risiken sind m.E. nun aber auch ausreichend im Börsenkurs eingepreist.

nanu

[lachtsichtot]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.773.219 von nanunana am 03.06.13 12:54:12

sieht ja alles nicht schlecht aus, nur der Börsenkurs spielt (noch) nicht mit.

[mini-investor]

Warte auf Nachkauf bei 21,0x sowie beim Immoinvest auf Kurse von 25,0x. Hat beim Immo schon mal geklappt.

[nanunana]

...so der DEGI Europa bekommt langsam ein paar Immos verkauft
( Übergabetermin an Depotbank ist Oktober 2013 ). Der Börsenkurs ist heute um fast 10 % angesprungen. Nach diesem Zeitmuster könnte/sollte(?)
man sich beim Axa in 9-11 Monaten einkaufen, da ist der Übergabetermin Oktober 2014...

Ich wollte nicht so lange warten und habe meine Position in den letzten Wochen um 3/4 vergrößert. Vielleicht zieht er ja kursmäßig im DEGI-Gefolge mit an.

nanu

[mini-investor]

Wann kommt die Info ob eine Ausschüttung erfolgt oder nicht?Die sind ziemlich behäbig!Sogar bei CS ist die Info schon raus.Rechne max. mit 1€ wenn überhaupt.Kurs ist fest zwischen 22 und 22,15.

[Investor0310]

Schau mal hier:

Wir werden grundsätzlich in Abständen von sechs Monaten zwischen den Kapitalrückzahlungen überprüfen,
in wieweit eine Kapitalrückzahlung möglich ist. Das heißt, der nächste theoretische Termin wäre Juni
2013. Aufgrund des Fortschritts der Verkäufe lässt sich eine Kapitalrückzahlung im Juni 2013 momentan
nicht darstellen. Sollte die Situation sich ändern, auch innerhalb des sechs-Monats-Zeitraumes, werden
wir dementsprechend agieren, um die „freie“ Liquidität auszukehren. Wir werden Sie selbstverständlich
über die weiteren Entwicklungen zeitnah informieren.

Quelle: http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-april-2…

[marina183]

Heute kleiner Verkauf von rund 30 Mio. mit rund 21 % Abschlag.

Nur noch 16 Monate - Tick Tack Tick Tack ;-)

[Trendfighter]

Zitat von marina183: Heute kleiner Verkauf von rund 30 Mio. mit rund 21 % Abschlag.

Nur noch 16 Monate - Tick Tack Tick Tack ;-)

Da ich nur ne MINIPosition im AXA habe ist mir das langsam scheissegal.

Das Problem beim AXA sind nicht die Immobilien an erster Stelle, sondern das mieserable Managment.
Dazu noch das der AXA Mutterkonzern die Sparte OIF ziemlich im Regen hat stehen lassen.

Das Verhalten ist schon einmalig. auch CS hat da Dreck am Stecken, aber AXA schlägt alles!

Am besten alles bei AXA kündigen.

Denen würde ich keinen müden Euro mehr ins Haus tragen........

Die stehen bei mir auf einer Stufe mit "Ergo - wir haben verstanden........"

[fungofortunato]

Na immerhin eine Menge Verkäufe beim AXA diese Woche. Immerhin Objekte mit Verkehrswert von über 300 Mio. Euro oder ca. 15% des Fondsvermögens. Gar nicht schlecht...
Allerdings hat man dafür nur ca. 180 Mio.Euro bekommen, ein Abschlag von über 40%.
Börsenkurs bei 21,60
Aktuell liegt der implizite Abschlag der Immobilien bei fast 53%.
Vielleicht sogar schon ein Kauf...

[mini-investor]

Abschlag von 48% zum Verkehrswert.

[walker333]

Zitat von fungofortunato: Aktuell liegt der implizite Abschlag der Immobilien bei fast 53%.
Vielleicht sogar schon ein Kauf...

Du meinst das mit den über 50% Abschlag auf Basis des NAVs von VOR dem Verkauf des Niederlande Portfolios.

Durch den sehr schlechten Verkauf wird nun aber der NAV ganz grob geschätzt um mindestens 6% sinken, also mindestens 2,66 € !!!

Achtung, ohne Gewähr, habe nur kurz drüber gekuckt, es ist Freitag Abend, und ich schalte den Rechner nun aus. Buchhalter Freaks bitte nachrechnen!

[Thorsten73]

Naja Menschen, die rechnen können als Buchhater Freaks zu bezeichnen sagt alles:

Der NAV sollte um ca. 3,5-3,7 Euro gesunken sein und er nähert sich 40 Euro. Was aber ok ist, das Risiko wird geringer. Denke wir werden vom heutige Stand eine Liquierlös von 30 Euro erwarten können, sind bei Kursen um 22 Euro eine gute Rendite. Ich gehe davon aus, dass man die Restimmos mit 25 % Abschlag verkaufen kann und es ist ja schon viel Cash da.

[Sneakerpimp]

Da hat das Fonds-Mgmt. aber ganz große Arbeit geleistet.

Das die holl. Immos Problemfälle sind, war klar - der Verkaufsabschlag in Höhe von fast 50% hat mich aber doch etwas überrascht. Hätte ca. 30% auf die akt. Verkehrswerte erwartet. Wenn man sieht, dass ggü. 2011 die 2013er Bewertungen schon um 20% reduziert waren, ist der erneute Abschlag auf die 2013er Bewertungen fast schon spektakulär. Hatte bisher mit Erlösen um die 33-35 € gerechnet, schließe mich aber nun den niedrigeren Prognosen um ca. 30 € an.

[mini-investor]

Noch so eine Abwertung und wir sehen Börsenkurse unter 20.

[fungofortunato]

Buchhalter Freak ? Bin ich damit (auch) gemeint. Gehts eigentlich noch ? Hier als Freak bezeichnet zu werden, weil man sich Portfolien und Kennzahlen genau ansieht.

Es reicht halt nicht, einfach nur den Börsenkurs durch den NAV zu dividieren, so wie das einige hier tun.

Impliziter Abschlag heißt: Um wie viel können die Immobilien im Durchschnitt niedriger verkauft werden als der aktuelle Verkehrswert, s.d. der Börsenpreis erreicht wird.

Dazu muss auch der Hebel, d.h. die Fremfinanzierungsquote beachtet werden.

Zum AXA:

Aktuell dürfte das Fondsvolumen bei knapp unter 2 Mrd liegen und die Immobilien haben einen "Wert" von 1.816 Mio Euro, d.h. Hebel bei 0,908.
Abschlag zum NAV ist 1-(21,60/41,50)=48%
Impliziter Abschlag der Immobilien ist dann 48%/0,908 = 53%

Bei Fondsvolumen/Immobilienwert habe ich den Wert aus dem letzten Faktsheet genommen und 150 Mio. Euro bzw. 320 Mio. Euro abgezogen.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.898.573 von Thorsten73 am 21.06.13 20:35:27

und es ist ja schon viel Cash da.

na ja, soviel cash, daß die Juni/Juli-Ausschüttung nicht geleistet werden kann...

Im Ernst: Der Verkauf NL hört sich nicht gut an, ist für die NAV-Altanleger eine Katastrophe, läßt aber zweierlei Gedankenspiele zu:

1. Im m.E. europaweit z.Zt. schwierigsten Immomarkt NL hat man das Risiko reduziert und noch etwas cash generiert und hat den Börsenabschlag nicht unterschritten ( selbst wenn noch VK-nebenkosten dazukommen nicht ).
2. Axa zeigt, daß man verkaufen will und zwar bevor das Mandat an die Depotbank geht. Es ist also bis Oktober 2014 noch mit Liquidationen zu rechnen.

mit den 25 % Abschlag auf den Rest rechne ich auch, daher ist der aktuelle
Kurs mit um die 22 € m.E. ein Kauf. Hatte daher auch schon in den letzten Wochen meine Pos. fast verdoppelt.

nanu

[Degispezi]

Durch den Verkauf der Holland Objekte wird der NAV um 130 Mio reduziert. Dies bedeutet bei 48.138.860 Anteile pro Stück ein Minus von 2,70 € auf den KAG Preis.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.900.135 von Degispezi am 22.06.13 09:52:03

Quelle: AXA Immoselcect Ad-hoc Meldung vom 21.06.2013

Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird sich das Fondsvermögen daher um rund 130 Millionen Euro verringern.

[bobo-fragt]

Zitat von fungofortunatoAktuell liegt der implizite Abschlag der Immobilien bei fast 53%.
Vielleicht sogar schon ein Kauf...


Du meinst das mit den über 50% Abschlag auf Basis des NAVs von VOR dem Verkauf des Niederlande Portfolios.

Durch den sehr schlechten Verkauf wird nun aber der NAV ganz grob geschätzt um mindestens 6% sinken, also mindestens 2,66 € !!!

Achtung, ohne Gewähr, habe nur kurz drüber gekuckt, es ist Freitag Abend, und ich schalte den Rechner nun aus. Buchhalter Freaks bitte nachrechnen!
Zitat Ende.

Perfekte Geldvernichtung der ehrlichen Sparer. Haben die Boni und Dienstwagen der "Zocker" in den Banken und Fondsgesellschaften bezahlt?

[walker333]

Zitat von Degispezi: Durch den Verkauf der Holland Objekte wird der NAV um 130 Mio reduziert. Dies bedeutet bei 48.138.860 Anteile pro Stück ein Minus von 2,70 € auf den KAG Preis.

Meinen Aufruf an "Buchhalter-Freaks" in meinem gestrigen Posting ziehe ich zurück, war nur witzig gemeint.

Jedenfalls bestätigt die Rechnung von Degispezi meine Schätzung. Ein grauenhaft enttäuschender Verkaufserlös.

AXA gibt die Mietrendite bei dem Verkaufspreis mit 12% an.

Und da ist wohl die aktuelle Vermietsituation damit gemeint, also 12% Mietrendite TROTZ 20% Leerstand.

Bei dem derzeitigen Medienhype um Immobilienanlagen sowie Niedrigstzinsen würden sich Privatanleger normalerweise die Finger danach lecken, wenn solide Gebäude zu solchen Mietrenditen erhältlich sind.

Ich habe am Freitrag meine kleine Position verkauft, hatte den AXA sowieso weniger aus Überzeugung, sondern aus Tradinggründen gehalten, weil ich dachte, dass die 22 € ein solider Boden wären.

[Trendfighter]

Zitat von walker333:

Zitat von Degispezi: Durch den Verkauf der Holland Objekte wird der NAV um 130 Mio reduziert. Dies bedeutet bei 48.138.860 Anteile pro Stück ein Minus von 2,70 € auf den KAG Preis.

Meinen Aufruf an "Buchhalter-Freaks" in meinem gestrigen Posting ziehe ich zurück, war nur witzig gemeint.

Jedenfalls bestätigt die Rechnung von Degispezi meine Schätzung. Ein grauenhaft enttäuschender Verkaufserlös.

AXA gibt die Mietrendite bei dem Verkaufspreis mit 12% an.

Und da ist wohl die aktuelle Vermietsituation damit gemeint, also 12% Mietrendite TROTZ 20% Leerstand.

Bei dem derzeitigen Medienhype um Immobilienanlagen sowie Niedrigstzinsen würden sich Privatanleger normalerweise die Finger danach lecken, wenn solide Gebäude zu solchen Mietrenditen erhältlich sind.

Ich habe am Freitrag meine kleine Position verkauft, hatte den AXA sowieso weniger aus Überzeugung, sondern aus Tradinggründen gehalten, weil ich dachte, dass die 22 € ein solider Boden wären.

Nun, ich finde es positiv da sdie überhaupt was verkaufen..............

Denke nach wie vor das der Kurs sehr tief ist, das hat aber natürlich auch Gründe.
Bei 22 würde ich definitiv nicht verkaufen........

[Trendfighter]

Der Immobilienmarkt in den Niederlanden ist genauso miess im Moment wie der in Frankreich........ also habe ich da mit bad news gerechnet.......

[Juliusturm]

Ich habe mal im Bericht aus der Vor(auflösungs)zeit 2010 nach den Verkehrwerten geschaut des Niederländischen Portfolios geschaut, damals waren es knapp 350 Millionen Euro (+/- 10%), jetzt haben sie nach Spesen 130 Millionen Liqui rausbekommen.
Die verbliebenen französischen Immos mit der heutigen "Bewertung" von 450 Millionen Euro haben nach der Objektbeschreibung im Durchschnitt nur noch ein Jahr Restlaufzeit der Mietverträge und stehen damit schlechter da als das Verkaufte.
Noch solch ein "Sieg" und die Halter müssen darüber freuen, daß es keine Nachschusspflicht wie in der KG gibt.

[Trendfighter]

Zitat von Juliusturm: Ich habe mal im Bericht aus der Vor(auflösungs)zeit 2010 nach den Verkehrwerten geschaut des Niederländischen Portfolios geschaut, damals waren es knapp 350 Millionen Euro (+/- 10%), jetzt haben sie nach Spesen 130 Millionen Liqui rausbekommen.
Die verbliebenen französischen Immos mit der heutigen "Bewertung" von 450 Millionen Euro haben nach der Objektbeschreibung im Durchschnitt nur noch ein Jahr Restlaufzeit der Mietverträge und stehen damit schlechter da als das Verkaufte.
Noch solch ein "Sieg" und die Halter müssen darüber freuen, daß es keine Nachschusspflicht wie in der KG gibt.

Naja, wollen wir nicht gleich übertreiben....

Abe rich gebe dir Recht. Der Kurs wäre nicht so niedrig wenn mehr "planmässig" liefe.......

[Rabengold]

AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 21.06.2013:
Den Zuschlag erhielt das höchste Angebot für das Portfolio. Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den Verkehrswert des Portfolios zum 20.06.2013 dar. Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent.

"Den Zuschlag erhielt das höchste Gebot": Welches denn sonst??
"Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung": Waren die anderen Gutachten etwa geschmiert??

[Trendfighter]

Zitat von Rabengold: AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 21.06.2013:
Den Zuschlag erhielt das höchste Angebot für das Portfolio. Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den Verkehrswert des Portfolios zum 20.06.2013 dar. Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent.

"Den Zuschlag erhielt das höchste Gebot": Welches denn sonst??
"Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung": Waren die anderen Gutachten etwa geschmiert??

Das ist eigentlich der absolute Skandal.
Normal sollte man AXA verklagen!

[GustavOemark]

24.06.2013 AXA Real Estate kauft NH Grand Hotel Krasnapolsky in Amsterdam
AXA Real Estate Investment Managers gibt den Kauf des NH Grand Hotel Amsterdam für 157 Mio. Euro bekannt. AXA Real Estate handelte im Auftrag eines europäischen und eines asiatischen Kunden.

Das Hotel ist in bester Lage in Amsterdam und umfasst 468 Zimmer und Suiten, 2.300 qm Konferenz-, Bankett-und Tagungsräume bei einer Gesamtfläche von rund 40.000 qm. NH wird Hotelbetreiber bleiben und hat dazu einen 25-jährigen Management-Vertrag unterzeichnet.

Darüber hinaus werden NH und AXA Real Estate eine bedeutende, schrittweise Sanierung und Neupositionierung des Hotels vornehmen, die bis zum Jahr 2017 abgeschlossen sein soll

[mini-investor]

Zur Zeit Kurse in HH unter 20,50€.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.045 von mini-investor am 25.06.13 14:41:14

...hoffe, ich komme noch für 20,29 zum Zuge...

nanu

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.137 von nanunana am 25.06.13 14:53:50

Und weiter geht es:

...Sehr geehrte Damen und Herren,
infolge des Verkaufs der Büroimmobilie in Frankreich, Colombes „Perspective Defénse“ ist der Anteilscheinpreis
des Sondervermögens AXA Immoselect von 44,39 Euro (per 21.06.2013) um 80 Cent auf
43,59 Euro (per 24.06.2013) gesunken.
Der erzielte Kaufpreis liegt mit 126,5 Mio. Euro ca. 21 % unter dem von den unabhängigen Gutachtern
zuletzt festgestellten Verkehrswert. Der Kaufpreis reflektiert die herausfordernde Vermietungssituation
der Immobilie mit sehr kurzen Kündigungsfristen von nur noch durchschnittlich 2,2 Jahren und dem damit
verbundenen Risiko der Anschlussvermietung für über 50% der Mietflächen. Es wurden mit allen Mietern
Gespräche über Mietvertragsverlängerungen geführt. Die Mieter waren jedoch vor Ablauf der regulären
Mietvertragslaufzeit nicht bereit über eine vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages zu verhandeln.
Die Wettbewerbssituation in Colombes selbst und im direkten Umfeld wird sich aufgrund der Fertigstellung
neuer Büroflächen in den nächsten Jahren weiterhin erhöhen und zusätzlichen Druck auf das Mietniveau
ausüben. Kurz- bis mittelfristig wurde keine Möglichkeit gesehen, die Ertragskraft der Immobilie
wesentlich zu verbessern, um dadurch einen höheren Kaufpreis zu erzielen.
Unter Abwägung aller Faktoren und Risiken, sowie des begrenzten Zeitraums für die Liquidation des
Sondervermögens AXA Immoselect, überwog der Vorteil die Immobilie mit der derzeitigen Vermietungssituation
zu veräußern.
Weitere Einzelheiten zu dem Verkauf erhalten Sie wie üblich im Rahmen des nächsten Monatsberichtes
für Juni 2013, den wir voraussichtlich Anfang Juli 2013 versenden werden.


-----------------------------

Von betrachtet:
- In den letzen 10 Tage wurden immerhin fast 15% des Immobilienbestandes verkauft, AXA geht also scheinbar in den "Endspurt" über.
- Die Verkäufe waren zwar aus Sicht von Altanlegern desaströs aber im Schnitt mit wesentlich deutlich weniger Abschlägen auf die Verkehrswerte, als es der Börsenkurz wiederspiegelt.
- Die verkauften Immobilien waren sicherlich keine Perlen des Fonds sondern ein "durchwachsener Querschnitt"

-> ich fange an Nachzudenken.

[mini-investor]

Die Liqui-Quote muss nach meiner Rechnung > 24% sein. Neueinstieg heute.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.759 von mini-investor am 25.06.13 15:54:48

auch zu 20,50 angefangen zu nehmen ... so schlecht die Verkäufe in Holland waren / über 50% Discount solle als Puffer genügen

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.759 von mini-investor am 25.06.13 15:54:48

Liquidität per Reporting 30.4.2013: 252,7 Mio
plus Verkäufe Juni 140 Mio (NL) + 126 (Paris) + 30 (Düsseldorf)+ Mieteinnahmen = über 550 Mio € bei Nettofondsvermögen von 2 Mrd.
Somit ist 1/4 des Fondsvermögens in Liquidität

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Liquidität per Reporting 30.4.2013: 252,7 Mio
plus Verkäufe Juni 140 Mio (NL) + 126 (Paris) + 30 (Düsseldorf)+ Mieteinnahmen = über 550 Mio € bei Nettofondsvermögen von 2 Mrd.
Somit ist 1/4 des Fondsvermögens in Liquidität

Allerdings abzgl. Fremdkapital in Höhe von zuletzt 172 Mio. = Etwa 380 Mio. EUR Liquidität, das wären dann etwas weniger als 20 % ...

[Trendfighter]

jo Endspurt mit unseriösen Dumping-verschleudern.

Das ist so wie wenn ein Verkäufer ne Daimler Tageszulassung für 50 % unterm Neupreis verscherbelt.

[Thorsten73]

Naja, das Frankreich momentan nicht der burner Markt ist, ist klar, deshalb etwa 20 % Abschlag ist ok. Geht man nun von 40 Euro aus ( nach NL) und nimmt weiterhin an dass wir noch 20-25% Risiko haben , ist man bei 30 Euro, oder? Also eher buy...

[mini-investor]

Das wären dann bei 20% Liqui (Fremdkapital abgezogen) 8€ pro Anteil. Und laut Monatsbericht April soll dann wohl auch innerhalb der 6 Monatsfrist Liqui ausgezahlt werden, wenn sich etwas geändert hat.

[mini-investor]

Börsenumsätze in HH beim Axa > als CS und Immoinvest zusammen.

[Liefkin]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: ohne nachvollziehbarer Quellenagabe

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.920.445 von mini-investor am 25.06.13 20:31:39

Aktuelle Rechnung auf Basis Factsheet AXA Immoselect vom 31.05.2013

Siehe:

http://www.axa-immoselect.de/

Ganz oben Rechts

Und hier der Factsheet:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-2997-de.pdf

Sowie Verweis auf Halbjahresbereicht und aktuelle Ad-Hoc Meldungen von AXA Immoselect zum Verkauf in NL + Paris + Düsseldorf.


Fremdkapital: 88,5 + 150,6 = Rund 240,- Mio €
Liquidität: 222 (bereits vorhanden) + 140 (NL) + 126 (Paris) + 30 (Düsseldorf) = Rund 520,- Mio €

Rechnung: 520,- minus 240,- = 280 Mio Liquidität in einem komplett entschuldeten Immobilienfonds.

Bei rund 48 Mio Anteilen macht das 280/48 rund 5,8 € Cash pro Anteil


NAV (nach NL) rund 40,- minus 5,8 = 34,2 € pro Anteil Restimmovermögen
Börsenkurs HH rund 21,- minus 5,8 = 15,2 pro Anteil Restimmovermögen

15,2/0,342 = 44,5%

Ich kaufe also auf Basis 21,- einen komplett entschuldeten Immobilienfonds dessen Restimmovermögen mit 44,5% bewertet ist.

Die Richtigkeit der Rechnung kann jeder selbst nachvollziehen.

Ob dies die richtige Bewertung ist soll jeder selbst entscheiden.

Grüsse Liefkin

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.922.693 von Liefkin am 26.06.13 09:16:18

Super Ansatz und Sichtweise!!!

[Thorsten73]

Ausschütung im Juli?
Eigentlich spekuliere ich ja mit 200 Anteilen, die ich für unter 22 Euro gekauft habe auf einen Gesamtertrag von 30 Euro innerhalb der nächsten 2-3 Jahre.

Aber trotzdem habe ich eine Frage: Gibt es auch in 2013 im Juli eine turnungsmäßge Ausschüttung, also keine Rückzahlung. In 2012 lag diese ja immerhin bei 1,85 Euro je Anteil?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.924.669 von Thorsten73 am 26.06.13 12:19:50

Ja gibt es.

[mini-investor]

Wie erfährt man, dass es sie gibt??

[Herbert H]

Die Immobilien-Zeitung hat dazu am 27.05.2013 veröffentlicht:

AXA Immoselect: Juni-Ausschüttung fraglich
Von Monika Leykam

Ob die Anleger des in Liquidation befindlichen offenen Immobilienfonds AXA Immoselect im Juni die vorgesehene Auszahlung erhalten werden, ist unsicher. Im Zuge der Fondsauflösung waren Kapitalrückzahlungen im Abstand von sechs Monaten geplant. Doch "aufgrund des Fortschritts der Verkäufe" lasse sich die Juni-Rückzahlung derzeit nicht darstellen, schreibt das Management.

Mit "Fortschritt" ist dabei wohl eher "kein Fortschritt" gemeint. Denn seit Jahresbeginn 2013 meldete die Fondsgesellschaft den Verkauf von lediglich drei Objekten: die Münchner Büroimmobilie Prinzregentenstraße (rund 34 Mio. Euro) sowie das Motel One in Berlin (Paulstraße) und das Bürohaus Hamburg/Am Sandtorkai für zusammen 53,5 Mio. Euro. Bei den Verkäufen in Berlin und Hamburg waren die gutachterlichen Verkehrswerte um satte 21,6% unterschritten worden.

Abwertungen gab es im Monat April auch im verbliebenen Bestand des Fonds. So wurden die Grafenberger Höfe in Düsseldorf um 9% auf 38,6 Mio. Euro abgeschrieben. Die größte Fondsimmobilie, Perspective Défense in Colombes, Frankreich, ist nun gut 8% weniger wert als vorher und steht mit 160,5 Mio. Euro in den Büchern.

[Thorsten73]

@ Herbert, Du meinst (wie auch die Immobillien Zeitung) Kapitalrückzahlungen.
Ich meine die normalen Ertragsausschüttungen.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.932.941 von Thorsten73 am 27.06.13 10:10:13

Morgen ist der letzte Börsentag des Juni – wie soll da noch eine „Juni-Ausschüttung“ kommen, ohne dass was angekündigt ist?

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.933.281 von walker333 am 27.06.13 10:46:10

Ist doch schon längst angekündigt.

[kampfhundstreichler]

Zitat von walker333: Morgen ist der letzte Börsentag des Juni – wie soll da noch eine „Juni-Ausschüttung“ kommen, ohne dass was angekündigt ist?

Ich habe gestern angerufen. Es ist eine Ausschüttung Ende Juli geplant, wieviel, konnte, wollte man mir nicht sagen.

[Lisaman]

Ich kopier das mal an die richtige Stelle:

Also zumindest beim AXA bin ich der Meinung, dass er bei der Bewertung des NAVs auch Fakten ignoriert werden:

Nehmen wir doch mal den aktuellen Fall mit dem Verkauf in den Niederlanden:

Mit eindeutigen Fakten:
- Die Immobilien gehen Stand heute immer noch mit einer Bewertung von ca 270 Mio in die Berechnung des NAV ein, es wurde noch keine Abwertung vorgenommen (die ca. 2,70 Eur rechnen wir immer noch im Kopf mit ein)
- Es gibt seit dem 31.5. ein in Gutachten der AXA, das den Portfolio nur noch einen Wert von rund 142,6 Millionen zumisst. (Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent. ... Die Methodik des Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book ist ein anerkannter internationaler Standard zur Bewertung von Immobilien.)
- Spätestens am 21.06. wurden Verträge über einen Verkaufspreis von 140 Millionen Euro unterzeichnet.

Und was macht die AXA? Nichts! Sie belässt die Bewertung einfach bis zum Eigentümerübergang Anfang Juli bei 270 Mio. ("...Der Kaufpreis beträgt
140 Millionen Euro und die Eigentumsübertragung findet voraussichtlich Anfang Juli 2013 statt... Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird sich das Fondsvermögen daher um rund 130 Millionen Euro verringern...")

Ja, man könnte sagen, das sind ja nur ein paar Tage und die Fakten sind doch informierten Anlegern trotzdem bekannt.
Aber jetzt schauen wir uns dazu auch nochmal die Gebührenregelung des Fonds an:

"...Die Gesellschaft erhält für die Verwaltung
des Sondervermögens eine
vierteljährliche Vergütung von bis zu
0,15 %1 des zum Schluss des jeweiligen
Quartals vorhandenen Wertes
des Sondervermögens...."

Aha. Dann rechnen wir mal nach: Das bedeutet, wenn die Abwertung nicht im Juni, sondern im Juli vorgenommen wird, dann bringt alleine das dem Fond ca. 195.000 Euro mehr an Gebühren, da ein Quartalsende dazwischenliegt.

Wer mir jetzt logisch erklärt, warum das genau so bilanziert werden muss und warum die Axa damit keine Chance hat auf die ca. 195.000 Euro zu verzichten bekommt ein Bier von mir.

...............
Ich schreibe die AXA dazu an.

[Winzer2]

Zitat von Liefkin: Aktuelle Rechnung auf Basis Factsheet AXA Immoselect vom 31.05.2013

Siehe:

http://www.axa-immoselect.de/

Ganz oben Rechts

Und hier der Factsheet:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-2997-de.pdf

Sowie Verweis auf Halbjahresbereicht und aktuelle Ad-Hoc Meldungen von AXA Immoselect zum Verkauf in NL + Paris + Düsseldorf.


Fremdkapital: 88,5 + 150,6 = Rund 240,- Mio €
Liquidität: 222 (bereits vorhanden) + 140 (NL) + 126 (Paris) + 30 (Düsseldorf) = Rund 520,- Mio €

Rechnung: 520,- minus 240,- = 280 Mio Liquidität in einem komplett entschuldeten Immobilienfonds.

Bei rund 48 Mio Anteilen macht das 280/48 rund 5,8 € Cash pro Anteil


NAV (nach NL) rund 40,- minus 5,8 = 34,2 € pro Anteil Restimmovermögen
Börsenkurs HH rund 21,- minus 5,8 = 15,2 pro Anteil Restimmovermögen

15,2/0,342 = 44,5%

Ich kaufe also auf Basis 21,- einen komplett entschuldeten Immobilienfonds dessen Restimmovermögen mit 44,5% bewertet ist.

Die Richtigkeit der Rechnung kann jeder selbst nachvollziehen.

Ob dies die richtige Bewertung ist soll jeder selbst entscheiden.

Grüsse Liefkin

[Winzer2]

Meine Anmerkung zum obigen Zitat

Klingt einleuchtend

Hast Du aber nicht folgendes vergessen
Darlehen 88.500.000 EUR
Verbindlichkeiten 40.395.771 EUR
Externe Darlehen von
Immobilienbeteiligungen
150.674.549 EUR

Gibt in der Summe rund 279 Mio €

Gibt es weiteren Denkfehler?? wenn nein dann wäre es für langfristig orientierte Anleger klarer Kauf, oder?

[Liefkin]

Hallo Winzer2,

Basis der Berechnung ist der aktuelle Factsheet von AXA Immoselect:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…


AXA Immoselect führt darin aus: Fremdfinanzierungsquote 11,2 %


unter Stern 5 steht: Basis: Darlehen inkl. externe Darlehen von Immobilienbeteiligungen in Relation zum Verkehrswert der Immobilien

Rechnen wir nach: 150,67 + 88,5 = 239,17 also rund 240,-

240/21,43 (Fondsvermögen netto) = 11,199% also rund 11,2%

Es wurden also die Verbindlichkeiten in Höhe von 40,39 nicht berücksichtigt. Kommentar dazu erübrigt sich aus meiner Sicht (AXA wird geprüft). Wenn du an der Sinnhaftigkeit zweifelst sollte man auch die Position Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 151,9 hinterfragen die ja auch Liquidität sein könnte und ebenfalls nicht in die Berechnung eingeflossen sind.

Zu Deiner Frage ob auf Basis der Berechnung der Fonds langfristig ein klarer Kauf ist sollte sich jeder eine eigene Meinung bilden ob ein Abschlag von 44,5% gerechtfertigt ist.

Grüsse Liefkin

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.934.719 von Liefkin am 27.06.13 12:59:10

Korrektur:

Zu Deiner Frage ob auf Basis der Berechnung der Fonds langfristig ein klarer Kauf ist sollte sich jeder eine eigene Meinung bilden ob ein Abschlag auf 44,5% gerechtfertigt ist.

Grüsse Liefkin

[HoppundTop]

Hi leute,

Eure rechnung mag und wird schon stimmen.

Aber wollt ihr solchen vögeln wirklich auch nur einen euro geben??

Überlegt doch mal.
Die lachen sie ja kaputt.
Dann habt ihr noch schadenersatz zu zahlen, weil die sich tot gelacht haben, nach der verarschung der anleger mit der mündelsicheren anlage.

Vg + gute entscheidungen
h+t

[Lisaman]

Ich denke die sonstigen Verbindlichkeiten kann man aus Vereinfachungsgründen ignorieren, das sind großteils Verbindlichkeiten aus der Immobilienbewirtschaftung. Wenn man in den Halbjahresbericht schaut, wo sie genauer aufgesplittet sind, handelt es sich dabei überwiegend um Umlagenvorauszahlungen der Mieter, Umlagenvorauszahlungen
der Mieter und im geringen Umfang (1,9 Mio) um Mietkautionen)

Dem stehen dann auf der Habenseite auch analoge sonstige Vermögensgegenstände (Forderungen aus der Immobilienbewirtschaftung) in ähnlicher Größenordnung gegenüber (noch nicht abgerechnete Betriebskosten, Forderungen aus Vorschusszahlungen, und im geringen Umfang auch offene Mietforderungen).

Das wenige was dann wirklich relevant sein könnte (z.B. die Mietkautionen) geht dann in dem Grundrauschen unter, dass die Zahlen (vom 31.05.) ja auch schon wieder einen Monat alt sind.

[mini-investor]

Habe schon oft geschrieben, dass im Laufe der Zeit die Kurse immer weiter fallen. Warten bedeutet:zu niedrigeren Kursen (Ausschüttung abgezogen) einsteigen.Doch wo ist das Minimum? Beim Axa hab ich bisher alles richtig gemacht (gute Gewinne), beim CS und SEB lag ich völlig daneben. Besonders beim CS-CHF.Das ist ne Katastrophe!Unden Kanam, von dem ich mal überzeugt war, pack ich nicht mehr an.

[mini-investor]

Nur geringe Ausschüttung im Juli

[kampfhundstreichler]

Zitat von mini-investor: Nur geringe Ausschüttung im Juli

es waere schön, wenn immer ein link beigefügt waere

[mini-investor]

http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-juni-20…

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.960.225 von mini-investor am 01.07.13 15:20:01

naja die Ertragsausschüttung von 1,26 Euro auf einem Niveau von 21 Euro ist doch nicht übel

[mini-investor]

ne, die ist ok, dachte nur, es kommt mehr Substanzausschüttung. Frage mich:Warum bunkern die das Geld.Die Darlehen kann man ja subtrahieren und etwas für das laufende Geschäft einbehalten. Auf den Kommentar mit den Gebühren, die Axa bekommt,kann ich schon verzichten. Also:welche Gründe??

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.962.409 von mini-investor am 01.07.13 20:54:08

step by step würde ich sagen

[mini-investor]

Dann warte ich auf die big steps.

[marina183]

Heute morgen auf der Briefseite in Hamburg 10.000 zu 27,00 und in Düsseldorf 1.000 zu 27,00.

Ist da was im Busch, Tippfehler oder reines Wunschdenken?

[Trendfighter]

Zitat von marina183: Heute morgen auf der Briefseite in Hamburg 10.000 zu 27,00 und in Düsseldorf 1.000 zu 27,00.

Ist da was im Busch, Tippfehler oder reines Wunschdenken?

Denke die AXA urse darf ein Azubi stellen.

Frankfurt den ganzen tag glaube 21,50 zu 57!!!! sowas........


aber 23/24 könnten nun tatsächlich drin sein

[mini-investor]

Warte auf Kurse unter 21, hat schon mal geklappt.

[GuentherFranz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.066.697 von mini-investor am 17.07.13 21:36:18

Warum sollte es nicht klappen? Durch den Verkauf der Immobilien wird der Kurs mit der Zeit gegen Null gehen.

[Trendfighter]

Zitat von mini-investor: Warte auf Kurse unter 21, hat schon mal geklappt.

Jo nach Rückzahlung Ende Juli = 1,74 € je Anteil geht der Kurs auf 19,50/19,80 :-)

[mini-investor]

Ich dachte vor Rückzahlung Ende Juli.Und er Betrag von 1,74 € steht m.E. auch noch nicht fest.Vorläufiger Jahresabschluss.

[Trendfighter]

Zitat von mini-investor: Ich dachte vor Rückzahlung Ende Juli.Und er Betrag von 1,74 € steht m.E. auch noch nicht fest.Vorläufiger Jahresabschluss.

Obs nun Ende Jui ist oder 1. August Woche, ist mir relativ Pappe

[mini-investor]

Verkauf NL-Immos brachte "nur" ca 118 Mio Verlust, keine 130 Mio.

[GustavOemark]

ist doch eine gute Meldung

immerhin 0,25 Euro je Anteil besser als erwartet

am Markt geben aber immer noch welche zu 21er Kursen ihre Anteile ab ... tsss

[marina183]

Hallo zusammen,

in letzter Zeit kommt es mir so vor, dass sich ein paar Forumsteilnehmer nur noch auf den enormen Abschlag in NL versteifen. Der NL-Anteil ist weg - kommt nicht wieder. Wenn es in anderen Ländern auch Abschläge gibt, ist das so oder eben nicht.

Thema sind vorwiegend die rund 48 % (oder seit neuestem etwas weniger). Das in Düsseldorf 30 Mio. mit 21 % Abschlag eingenommen wurden oder in Frankreich ein etwa gleich großes Volumen wie in den NL mit 126 Mio. und auch 21 % Abschlag, findet kaum Beachtung.

Laut neuestem Factsheet (NL noch nicht berücksichtigt) beträgt die Liquiditätsquote 13,7 %, die Fremdfinanzierungsquote 7,6 % und der Vermietungsstand 87,2 %. Sonstige Vermögensgegenstände 161 Mio.

KAG Kurs heute EUR 40,99 - Börse Hamburg EUR 21,00 - Abschlag 48,8 %

Was stimmt mit dem Fonds nicht? Es glaubt doch wohl keiner, dass alle verbliebenen Immos mit Abschlägen über 40 % verkauft werden, wenn selbst der von vielen geschasste MS P2 Value in letzter Zeit einige akzeptable Verkäufe getätigt hat.

Frage am Rande:
Weiß jemand, welcher Vertrieb (außer Axa) den Fonds zu offenen Zeiten vertrieben hat?

Vielen Dank schon mal für viele Anworten ;-)
Marina

[babbelino]

@marina183

In dem Fonds sind einfach noch viel zu viele Objekte. Er läßt sich deshalb schlecht rechnen.

[mini-investor]

Wo finde ich denn das neueste Factsheet, sehe nur das vom 31.05.?

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.106.393 von babbelino am 24.07.13 16:08:00

naja... ich finde die Objekte sind nach dem Block-Verkauf deutlich überschaubarer geworden / Hinzu kommt dass quasi kein Kredithebel mehr und schöner net cash

[marina183]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.106.677 von mini-investor am 24.07.13 16:31:33

http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…

[mini-investor]

Danke marina183,aber ich find da nur das factsheet vom 31.05. mit anderen Zahlen (Liqui 10,4% und Fremdfinanzierung 11,2%).

[marina183]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.106.915 von mini-investor am 24.07.13 16:57:03

Hast du die Seite vielleicht in deinen Favoriten?
Die haben heute an der Internetpräsenz rumgebastelt - sieht ähnlich aus, aber ist nun m. E. besser gegliedert.
Gehe einfach über www.axa-immoselect.de rein - müsste eigentlich klappen.

[Herbert H]

Lt. meiner Bank soll die Ausschüttung morgen stattfinden (also für alle, die heute Abend den AXA Immoselect im Depot haben). Kann jemand die inoffiziell genannte Höhe von 1,74 EUR bestätigen?

[mini-investor]

http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-juni-20…

[mini-investor]

Auch auf Onvista bestätigt:25.07. Ausschüttung 1,74 €

[mini-investor]

nur bei Axa kann ich nichts entdecken. Einfach nicht begreifbar!

[Thorsten73]

Meine Deutsche Bank hat mir heute die 1,74 Euro gutgeschrieben!

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.110.877 von Thorsten73 am 25.07.13 09:15:21

Hier die Meldung:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…

[Herbert H]

Der Abschlag liegt jetzt wieder bei rd. 50 % und damit doch merklich höher als bei den meisten anderen geschlossenen OIFs.

[babbelino]

Moin,

die Botschaft des heutigen Statements ist doch die: Finger weg von den großen Immofonds.

[sparfux]

Na ich denke mal, es muss eher heissen: "Finger weg von allen Immobilienfonds."

Die grundsätzlichen Problem sind doch bei diesen Teil-Schneeballsystemen alle die gleichen egal ob sie geschlossen oder heute noch offen sind.

In dem AXA Statement lese ich jetzt zum ersten mal eindeutig, dass beim Übergangzur Depotbank Grunderwerbssteuer anfällt. Das ist schon der Hammer. Ich dachte Immobilienfonde sind Sondervermögen und die Eigentümer des Sondervermögens ändern sich ja beim einem Übergang der Verwaltung des Sondervermögens nicht. Es viel ja auch keine Gunderwerbssteuer an als DEGI an Aberdeen verkauft wurde. Auch da ging die Verwaltung von einer Firma auf die andere über. So ganz leuchtet mir da nicht ein.

[marina183]

Auch, wenn die Ausschüttung vor der Mitteilung da war - so schlecht ist doch die Informationspolitik der Axa nicht.

Klare Worte - konkrete Zahlen - auch wenn sie mir und einigen anderen nicht gefallen.

Durch den Verkauf des NL-Pakets ist die Mindestliquidität i. H. v. 370 Mio. schon erreicht (287 Mio. + ca. 130 Mio.) Das heißt doch m. E., dass jeder weitere Verkaufserlös zur Ausschüttung verwendet werden kann.

Jetzt kommt es nur noch auf die Abschläge bei zukünftigen Verkäufen an.

Das mit den "Übertragungskosten anfallen, u. a. Grunderwerbsteuern" habe ich übrigens auch nicht ganz verstanden.

[Lisaman]

Zur Grunderwebssteuer:
Das hatten auch andere Gesellschaften schon recht deutlich geschrieben.
Z.B. die SEB mal in einem ihrer Berichte:

Auch dieses (schon etwas ältere) Dokument dazu ist recht aufschlussreich:
http://institut-kreditrecht.de/pdf/gelbe_reihe/v3_Das_neue_R…

Seite 22:
"...Mit Wirksamwerden der Kündigung erfolgt dann ein Eigentumswechsel
bezüglich aller Vermögensgegenstände des Fonds, der im In- und Ausland
hohe Steuerlasten auslösen kann. Außerdem stellt die Wirksamkeit der
Kündigung (und typischerweise nicht schon die Kündigungserklärung selbst)
oftmals ein Recht zur Kündigung der noch bestehenden Darlehensverträge
und gegebenenfalls auch der Derivateverträge (z.B. zur Währungssicherung)
dar. Die kündigenden Darlehensbanken würden voraussichtlich die
Zwangsversteigerung oder andere Zwangsmaßnahmen einleiten. Zudem
würde gegebenenfalls die Währungssicherung des Fonds entfallen und
zusätzliche Währungsrisiken von den Anlegern zu tragen sein. Die
Depotbank würde also mit einer Situation konfrontiert, auf welche sie in
keiner Weise vorbereitet ist.

Es läge nahe, dass die Depotbank die Abwicklung auf einen entsprechend
qualifizierten Dritten auslagern würde.Ironischerweise wäre die KAG,
deren Verwaltungsrecht mit Wirksamkeit ihrer Kündigung erloschen ist, am
besten geeignet, um diese Aufgabe zu übernehmen, und es dürfte nicht
überraschen, wenn diese auch tatsächlich als Auslagerungsstelle von der
Depotbank beauftragt würde. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage,
ob es wirklich sinnvoll ist, die Kündigungsfrist der KAG zu begrenzen, wenn
sie letztlich doch weiter in die Abwicklung eingeschaltet bleibt (bzw. bleiben
muss), zumal in dieser letzten Phase die oben dargestellten Nachteile für die
Anleger (zusätzliche Steuerbelastung, Fälligstellung der Kredite, Kündigung
der Währungssicherungen, etc) bereits eingetreten sind.

Darlehen und Währungssicherung sind dabei aus meiner Sicht die kleineren Probleme, da die Netto-Verschuldung beim Übergang auf die Depotbank meist schon gegen Null gehen sollte und ich auf Währungssicherung (und deren Kosten) persönlich ganz gut verzichten kann / in den nächsten Jahren auch nicht gerade mit einem bärenstarken Euro rechne.

Im Fall der Grunderwerbssteuer würde ich aber einfach einmal mit dem worst case rechnen.

Mir ist das aber auch noch nicht geanz schlüssig (zumindest für Deutschland.) Nach meinem Verständnis gehen ja nicht die Immobilien, sondern das Verfügungsrecht über das Sondervermögen auf die Depotbank über. Reicht dies wirklich aus, um einen Übergang des Eigentums nach dem Grunderwerbsteuergesetz zu begründen?
http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html

[sparfux]

Ok, aber warum ist dann beim DEGI Verkauf an Aberdeen nicht angefallen? Das verstehe ich nicht.

[Lisaman]

Im Fall von DEGI hat ja nicht das Sondervermögen den Eigentümer gewechselt, sondern nur die Firma die es verwaltet wurde verkauft. Die DEGI (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH) hat den Eigentümer gewechselt und war vorher wie nachher als KAG für den Fonds verantwortlich. Und selbst wenn die KAG gewechselt hätte wäre das nicht 1:1 mit dem Übergang auf die Depotbank vergelichbar.

Hier das Ergebnis meines kleine Chrashkurses:

Das Problem ist vermutlich die genaue Formulierung im Kapitalanlagegesetzbuch / früher im Investmentgesetz:

§ 100 Abwicklung des Sondervermögens
(1) Erlischt das Recht der Kapitalverwaltungsgesellschaft, ein Sondervermögen zu verwalten, so geht,

1. wenn das Sondervermögen im Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft steht, das Sondervermögen auf die Verwahrstelle über,
2. wenn es im Miteigentum der Anleger steht, das Verfügungsrecht über das Sondervermögen auf die Verwahrstelle über.


Da steht eben nicht: "Geht die Verwaltung des Sondervermögens auf die Verwahrstelle (Depotbank) über"
Sondern: "Geht... das Verfügungsrecht über das Sondervermögen auf die Verwahrstelle über"

Dieser kleine Unterschied könnte teuer werden. Ich bin bei Dir, das Grunderwerbssteuer anfällt erscheint unlogisch und "ungerecht" aber nach aktueller Lage wäre es so.

Und wenn man sich dies hier
http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/135/1713562.pdf
(Seite 5)
Anschaut kommt man zu der Erkenntnis:

Dieser Zustand ist dem Gesetzgeber bekannt und er wurde zumindest vorübergehend in Kauf genommen.

Zur Frage der Vermeidung der Übermaßbesteuerung
mit Grunderwerbsteuer im Fall, dass das
Recht der Kapitalverwaltungsgesellschaft, ein
Sondervermögen zu verwalten, erlischt, betonten
die Koalitionsfraktionen der CDU/CSU und FDP,
würde das Recht der Kapitalverwaltungsgesellschaft
gemäß § 99 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), ein
Sondervermögen zu verwalten, erlöschen, gehe das im
Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft stehende
Sondervermögen nach § 100 Absatz 1 Satz 1
Nummer 1 KAGB kraft Gesetzes auf die Verwahrstelle
über. Die Verwahrstelle habe nach § 100 Absatz 2
KAGB das Sondervermögen abzuwickeln und an die
Anleger zu verteilen.
In Bezug auf inländische Grundstücke unterliege sowohl
der Übergang des Sondervermögens von der
Kapitalverwaltungsgesellschaft auf die Verwahrstelle
als auch die nachfolgende Abwicklung (Veräußerung)
des Sondervermögens durch die Verwahrstelle der
Grunderwerbsteuer.

Zur Vermeidung einer Übermaßbesteuerung, die allein
auf Rechtstechnik, nämlich der rechtlichen Konstruktion
des § 100 KAGB beruhe, sei eine praktikable
Lösung zu finden, die es ermögliche, den Grundstückserwerb
durch den Übergang des Sondervermögens
von der Kapitalverwaltungsgesellschaft auf die
Verwahrstelle von der Grunderwerbsteuer auszunehmen.
Die rechtliche Umsetzung bedürfe weiterer intensiver
Prüfung und Abstimmung, die voraussichtlich innerhalb
dieser Legislaturperiode nicht mehr abgeschlossen
werden könnten. Die Koalitionsfraktionen der
CDU/CSU und FDP machten deutlich, sie würden beabsichtigen, dies in der kommenden Legislaturperiode
– in Abstimmung mit den Ländern – zu tun.

Kurzfassung: Wir kennen das Problem und vielleicht lösen wir es irgendwann.
Aber das ist ja so kompliziert, dass es lange dauert und wir zwischenzeitlich leider damit Geld verdienen.

Dabei wäre da Problem ganz einfach zu lösen: Einfach genau hier: http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html einen zusätzlichen Punkt aufnehmen.

Abgesehen davon käme es auf eine Präzedenzfall und eine Klage an. Ich wäre gespannt, was ein Gericht dazu sagt, wenn doch selbst der Gesetzgeber bzw. die Mehrheitsfraktionen die das Gesetz mitbestimmt haben von einer "Übermaßbesteuerung" sprechen.

[Lisaman]

Kurzfassung:

Nach aktuellem Stand fällt mit dem Übergang auf die Depotbank Grunderwerbssteuer für die Immobilien in Deutschland an.

Es sei denn:
- der Gesetzgeber ändert dies rechtzeitig
- oder ein Gericht lässt Vernunft einziehen (was eine engagierte Depotbank voraussetzt)

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.114.341 von Lisaman am 25.07.13 15:29:45

Aktuelle Rechnung auf Basis Factsheet AXA Immoselect vom 30.06.2013

Siehe:

http://www.axa-immoselect.de/

Ganz oben Rechts

Und hier der Factsheet:

http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…
Sowie Verweis auf Ad-Hoc Meldungen von AXA Immoselect zum Verkauf in NL vom 21.06.2013.

Fremdkapital: 146,- Mio €
Liquidität: 287 (bereits vorhanden) + 140 (NL) = Rund 427,- Mio €

Rechnung: 427,- minus 146,- = 280 Mio Liquidität in einem komplett entschuldeten Immobilienfonds.

Bei rund 48 Mio Anteilen macht das 280/48 rund 5,8 € Cash pro Anteil.

Ausschüttung am 25.07.2013 1,74 € Cash pro Anteil.

5,8 - 1,74 = 4,06 € Cash pro Anteil.


NAV (nach NL) rund 39,2,- minus 4,06 = 35,1 € pro Anteil Restimmovermögen
Börsenkurs HH rund 19,5,- minus 4,06 = 15,4 pro Anteil Restimmovermögen

15,4/0,351 = 43,9%

Ich kaufe also auf Basis 19,3 einen komplett entschuldeten Immobilienfonds dessen Restimmovermögen mit 43,9% bewertet ist.

Die Richtigkeit der Rechnung kann jeder selbst nachvollziehen.

Ob dies die richtige Bewertung ist soll jeder selbst entscheiden.

Grüsse Liefkin

[Herbert H]

Zitat von Liefkin: Ich kaufe also auf Basis 19,3 einen komplett entschuldeten Immobilienfonds dessen Restimmovermögen mit 43,9% bewertet ist.

Die Richtigkeit der Rechnung kann jeder selbst nachvollziehen.

"Die Richtigkeit der Rechnung kann" ich jedenfalls nicht nachvollziehen, weil trotz der vielen Diskussionen hier im Forum erneut das Thema Steuer (Immobiliengewinn Ausland) unterschlagen wurde. Gerade bei einem Fonds wie dem AXA Immoselect, der über abwertungsverdächtige Auslandsimmobilien verfügt, kann der Steuereffekt bedeutsam sein und sollte als kalkulatorische Größe berücksichtigt werden. Das Ergebnis wird dann anders aussehen und deutlich weniger attraktiv sein.

[mini-investor]

Für mich trifft die Rechnung von Liefkin - bei dem ich mich für seine Beiträge bedanke - voll zu, da ich noch Verluste aus dem Aktienhandel habe. Und für das Auge ist es schön, wenn die Verluste auf diese Weise abgebaut werden. Deshalb läßt mich diese Problematik vollkommen kalt.
Entscheidender ist die Grunderwerbsteuer.

[Herbert H]

Zitat von mini-investor: Für mich trifft die Rechnung von Liefkin - bei dem ich mich für seine Beiträge bedanke - voll zu, da ich noch Verluste aus dem Aktienhandel habe. Und für das Auge ist es schön, wenn die Verluste auf diese Weise abgebaut werden. Deshalb läßt mich diese Problematik vollkommen kalt.
Entscheidender ist die Grunderwerbsteuer.

@ mini-investor
Das Thema ist vielfach in versch. Threads umfassend behandelt worden. Die Diskussionsergebnisse deuten m. E. darauf hin, dass Deine Verluse aus dem Aktienhandel i. d. Z. keine Rolle spielen.

[mini-investor]

Zitat von Herbert H:

Zitat von mini-investor: Für mich trifft die Rechnung von Liefkin - bei dem ich mich für seine Beiträge bedanke - voll zu, da ich noch Verluste aus dem Aktienhandel habe. Und für das Auge ist es schön, wenn die Verluste auf diese Weise abgebaut werden. Deshalb läßt mich diese Problematik vollkommen kalt.
Entscheidender ist die Grunderwerbsteuer.

@ mini-investor
Das Thema ist vielfach in versch. Threads umfassend behandelt worden. Die Diskussionsergebnisse deuten m. E. darauf hin, dass Deine Verluse aus dem Aktienhandel i. d. Z. keine Rolle spielen.

[mini-investor]

oh sorry, wollte mitteilen, dass ich trotz vielfachen Trades bisher immer den Verkaufskurs ohne irgendwelche Steuern erhalten habe.

[Finanzprob]

Ich halte einige Anteile von AXA-IMMO-Selekt, die frage die für mich im
Raum steht, ist wie geht im Jahr 2014 die Barfin mit den Fall AXA-IMMO
um,im zusammenhang mit der Auflösung.Der Fonds ist nach darstellung der
Gesellschaft zur Zeit mit ca. 39 Euro bewertet,an den Börsen wird das
Papier aber nur mit ca.19 Euro gehandelt.Was macht die Barfin mit den Immobilien die es bis dahin noch geben wird, kommt es zu einer Zwangs-
versteigerung oder wie wird das Ende dort aussehen? Wie arbeitet die
Barfin überhaupt? Wieviel Prozent des Einsatzkapital darf zurück erwartet werden? Was passiet mit nicht verkauften Immo-objekten?
Wer kann auf diese Fragen Antworten??

[Trendfighter]

Zitat von Finanzprob: Ich halte einige Anteile von AXA-IMMO-Selekt, die frage die für mich im
Raum steht, ist wie geht im Jahr 2014 die Barfin mit den Fall AXA-IMMO
um,im zusammenhang mit der Auflösung.Der Fonds ist nach darstellung der
Gesellschaft zur Zeit mit ca. 39 Euro bewertet,an den Börsen wird das
Papier aber nur mit ca.19 Euro gehandelt.Was macht die Barfin mit den Immobilien die es bis dahin noch geben wird, kommt es zu einer Zwangs-
versteigerung oder wie wird das Ende dort aussehen? Wie arbeitet die
Barfin überhaupt? Wieviel Prozent des Einsatzkapital darf zurück erwartet werden? Was passiet mit nicht verkauften Immo-objekten?
Wer kann auf diese Fragen Antworten??

Der 2Geschäfsbetrieb", sprich die verliebenden Immos werden auf ein Depotbank zur weitere nVerwertung übertragen.
Die Bafin überwacht nur und macht nix aktives.


war zu 19,80 raus nach Ausschüttung und bin zu 19,30 wieder drin.

[mini-investor]

@Trendfighter
Bist halt besser, komme auf eine Durchschnitt von 19,69 nach Ausschüttung.

[Rabengold]

Verkauf der Immobilie Hattersheim, Philipp-Reis-Straße: Der hierbei erzielte Kaufpreis liegt bei rund 11,42 Mio. Euro und damit ca. 42,6% unter dem von den unabhängigen Gutachtern zuletzt im August 2012 festgestellten Verkehrswert.

Tolle Hechte ihr AXA-Investment-Manager! Ihr seid eben Multi-Experten im Assetmanagement!
Genauso hervorragend die Leistung der unabhängigen Gutachter!

[kampfhundstreichler]

Zitat von Rabengold: Verkauf der Immobilie Hattersheim, Philipp-Reis-Straße: Der hierbei erzielte Kaufpreis liegt bei rund 11,42 Mio. Euro und damit ca. 42,6% unter dem von den unabhängigen Gutachtern zuletzt im August 2012 festgestellten Verkehrswert.

Tolle Hechte ihr AXA-Investment-Manager! Ihr seid eben Multi-Experten im Assetmanagement!
Genauso hervorragend die Leistung der unabhängigen Gutachter!

Das ist schon gnadenlos übel. Wenn schon die Büroimmobilien in Deutschland mit mehr als 40% Abschlag über den Tisch geschoben werden, dann möchte ich nicht wissen, wie es bei den italienischen oder spanischen Immo's aussehen wird.

[chiro]

Zitat von kampfhundstreichler:

Zitat von Rabengold: Verkauf der Immobilie Hattersheim, Philipp-Reis-Straße: Der hierbei erzielte Kaufpreis liegt bei rund 11,42 Mio. Euro und damit ca. 42,6% unter dem von den unabhängigen Gutachtern zuletzt im August 2012 festgestellten Verkehrswert.

Tolle Hechte ihr AXA-Investment-Manager! Ihr seid eben Multi-Experten im Assetmanagement!
Genauso hervorragend die Leistung der unabhängigen Gutachter!

Das ist schon gnadenlos übel. Wenn schon die Büroimmobilien in Deutschland mit mehr als 40% Abschlag über den Tisch geschoben werden, dann möchte ich nicht wissen, wie es bei den italienischen oder spanischen Immo's aussehen wird.

Gnadenlos übel ist auch, dass sowohl das Management wieter gut verdient. Ebenso die Käufer mit Ihrem Kauf,als auch die Makler und alle anderen die in den Verkaufsprozeß involviert sind. Außer natürlich dem Altanleger um dessen Geld es sich handelt. Der verliert dadurch sauber mit seiner sicherheitsorientierten,wertstabilen..etc. blabla Anlage. Da wird mir langsam übel.

[Trendfighter]

I am also not amused!

Dennoch scheint die Stimmung, auch meine, mittlerweile am unteren Ende der Bandbreite angekommen zu sein.

Ich kaufe zu ...........