Steuervorteile durch Mehrfamilienhaus - 500 Beiträge pro Seite

[Mexx]

Hallo,

habe ein günstiges MFH angeboten bekommen. 2 Etagen sind vermietet, die dritte Etage möchte ich selber bewohnen.

Die beiden vermieteten Etagen sind voll renoviert, die dritte Etage wird komplett erneuert (saniert).

weiß jemand, wie ich das steuerlich am besten berücksichtigen kann ?

Kann man ein Wohnhaus beim Kauf in ETW`s splitten ?

Bin für jeden Tip dankbar.

Gruss

Mexx

[argentinus]

>> Hallo,
>>
>> habe ein günstiges MFH angeboten bekommen. 2 Etagen sind vermietet,
die dritte Etage möchte ich selber
>> bewohnen.
>>
>> Die beiden vermieteten Etagen sind voll renoviert, die dritte Etage
wird komplett erneuert (saniert).
>>
>> weiß jemand, wie ich das steuerlich am besten berücksichtigen kann ?
>>

m.W. gar nicht, weil die Sanierungskosten beim Vorbesitzer
entstehen. Die Sanierungskosten sind im Kaufpreis enthalten, den
kannst Du wie üblich abschreiben (mit oder ohne Förderung).

Kosten für kleinere Reparaturen kann man kurzfristiger
abschreiben, wenn man die Immobilie schon besitzt und die Rechnung
auf einen selbst ausgestellt wird und wenn sie im Zusammenhang mit
Einkünften stehen, hier also einer der vermieteten Wohnungen
zuzuordnen wären. Bei großen Reparaturen / Sanierungen gilt dies
nicht, die gelten als nachträglicher Herstellungsaufwand, das FA
schlägt diese Kosten dem Kaufpreis zu und läßt nur die
ungünstigere Normalabschreibung zu.

>> Kann man ein Wohnhaus beim Kauf in ETW`s splitten ?

Beim Kauf nicht, aber vorher (dann muß der Vorbesitzer das machen
und man kauft jede ETW einzeln) oder nachher.

Das Splitten geht immer, sofern die baulichen Voraussetzungen
erfüllt sind (Abgeschlossenheit der Wohnungen, Brand- und
Schallschutz usw., geht daher bei vielen älteren Häusern von vor
1940 NICHT!). Kostet aber einen Haufen Geld, Tarife sind mir nicht
geläufig, dürfte aber in der Größenordnung von 5 - 8 % des
Verkehrswerts liegen, da muß man schon sehr gute Gründe haben, so
viel Geld zu investieren. Steuerliche Vorteile bringt es m.W.
praktisch keine.

[NATALY [VIP]]

Nach neuerer Rechtsprechung des BFH können auch umfangreiche Sanierungen als Werbungskosten (Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung) geltend gemacht werden, also nicht (nur) im Rahmen der Abschreibung.

[Schuka]

gestern wurde vom bundesfinanzhof ein urteil dazu veröffentlicht.
kanst du unter bundesfinanzhof.de ausdrucken.
kippt die alte abschreibungsregel unter bestimmten vorraussetzungen für die herstellungskosten bei sanierung und modernisierung
gruß schuka

[Schuka]

sorry nicht gestern sondern heute am 12.06 unter pressemitteilung 2002 nr. 19 vom 12.06

[NATALY [VIP]]

http://www.bundesfinanzhof.de/www/presse/pr2002/presse19.htm…

[Dangerseeker]

Das Teilen in ETW vor Erwerb kann erhebliche Steuervorteile bringen und zwar beim Abzug der Schuldzinsen.

Beim Erwerb des ungeteilten Hauses müssen Fremdfinanzierungsaufwendungen aufgeteilt werden (eigengenutzt/ vermietet), die Schuldzinsen für den eigengenutzten Teil sind dann nicht abzugsfähig.

Beim Erwerb der einzelnen ETW können die vermieteten ETW voll fremdfinanziert werden, während die eigengenutzte Wohnung eigenfinanziert wird (Also zumindest das eingesetzte Eigenkapital vorrangig für den Erwerb der eigengenutzten Wohnung eingesetzt wird). Falls auch die eigengenutzte Wohnung fremdfinanziert wird, dann mit eigenem Darlehen und besonders schneller Tilgung (Zunächst Tilgung allein dieses Darlehens).

Wichtig ist, dass die Teilung vor dem Erwerb erfolgt, dies muss man mit dem Veräußerer absprechen und ihm die Kosten über den Kaufpreis erstatten.

Grüße D.

P.S.: Der Mist beim Mehrfamilienhaus mit Eigennutzung ist, dass man Mieter im eigenen Haus hat, kann sehr nervig sein...

[Mexx]

@ Dangerseeker

Genau das habe ich vor. Das Haus ist Bj. 1914, die Pläne sind aber vorhanden. Weiss jemand ob das Bj. maßgeblich dafür ist ? Was kostet mich das ganze Procedere ?


Gruss
Mexx

[Mexx]

Moin,

habe am WE nochmal mit dem verkäufer des Hauses gesprochen. Der hat i.G. nicht dagegen, das Haus vor Verkauf teilen zu lassen, aber er müsste dann die Wohnungen einzeln an mich verkaufen. Dadurch würde er steuerliche Nachteile haben.

Nun meine Frage:
Wenn ich das Haus als Dreifamilienhaus kaufe (die ersten beiden Etagen sind fest vermietet und die dritte Etage wird nach Kauf komplett abgerissen und um 2 neue Stockwerke erweitert)und voll finanziere, wird das Gebäude durch 3 geteilt, obwohl die dritte Etage weggerissen wird ?

Möchte dann die beiden neuen Stockwerke mit Eigenmitteln finanzieren und auch selbst beziehen.

Ich denke, hier komme ich um einen Steuerberater nicht rum, aber vieleicht hat ja jemmand sowas schon gehabt.

Grüsse
Mexx

[NATALY [VIP]]

@Mexx: Nimm einen StB und lass dir seinen Rat schriftlich geben. Dann haftet er für die Richtigkeit.

[argentinus]

Das scheint ja ein ganz dicker Umbau zu werden, solche Umbauten
laufen normalerweise nicht unter 3000 DM/qm neue Wohnfläche ab, da
sind die pasr Steuervorteile Peanuts.

Trotzdem zu #8:

>>>Was kostet mich das ganze Procedere ?

Das kan man so pauschal nicht beantworten, es hängt sehr von den
konkreten Umständen ab.

Auf alle Fälle muß eine Teilungserklärung erstellt werden; diese
ist eine Art Satzung für die ETW-Anlage und regelt das
Innenverhältnis der Besitzer der einzelnen ETWs untereinander,
z.B. wie die Dachreparaturkosten aufgeteilt werden usw., und
enthält die Flächenaufteilung. Das Ganze ist meist ein Text von >
20 Seiten.

Es ist unbedingt notwendig, daß Du Dir Informationsmaterial
darüber besorgst, es gibt diverse Bücher darüber und von vielen
(Bau-) Sparkassen auch kostenlose Broschüren. Man muß schon 1 - 2
Abende büffeln, um in der Thematik halbwegs fit zu werden. (Auch
wenn man eine ETW kauft, sollte man die Teilungserklärung der
Wohnanlage genauestens lesen.)

Der Text muß m.W. von einem Notar erstellt bzw. beglaubigt und im
Grundbuch eingetragen werden, das kostet schon mal einige
Gebühren, sehr grob geschätzt 1 - 2 Prozent des Verkehrwerts (muß
man beim Notar erfragen).

Viel unkalkulierbarer sind die Umbaukosten. So alte Häuser haben
z.B. oft ein Holztreppenhaus, das nicht den
Brandschutzanforderungen entspricht. Wenn man Glück hat, reicht
es, von unten alles mit Gipskarton zu verkleiden, wenn man Pech
hat, muß man praktisch ein neues Treppenhaus einbauen (so einen
Fall trat von einigen Jahren bei Bekannten auf, damit war die
Umwandlung in ETWs praktisch gestorben). Äußerst tückisch ist
auch, wenn man in einer Innenstadtlage auf einmal pro Wohnung
einen Stellplatz nachweisen muß bzw. ersatzweise ca. 5 - 10000 EUR
Ablöse pro Platz an die Stadt zahlen muß (reine Abzocke, einen
Parkplatz bekommt man natürlich nicht dafür).

Man kommt als Amateur kaum darum herum, einen Architekten oder
Bauunternehmer hinzuzuziehen, der in solchen Teilungen erfahren
ist und sich mit den örtlichen Verhältnissen (u.a. den Marotten
des Bauamts) auskennt.

Neben den Kosten im Zusammenhang mit der Teilung würde ich noch
einen Blick auf die Folgekosten werfen. Alte Häuser haben oft
extrem günstige Grundsteuern, weil diese auf irgendwelchen
prähistorischen Einheitswerten basieren. Durch die Teilung
entstehen m.W. grundbuchmäßig völlig neue Wohnungen, die nach
aktuellen Werten eintaxiert werden. Es kann leicht sein, daß der
Einheitswert jeder einzelnen Wohnung das Doppelte des vorherigen
Einheitswerts des ganzen Hauses ausmacht. Auch bei der Müllabfuhr,
Abwasser oder anderen Nebenkosten können wesentliche Steigerungen
eintreten, weil auf einmal pro Wohnung Sockelbeträge fällig
werden. Diese Mehrkosten hat man auf Dauer, auch wenn der Kredit
irgendwann abgezahlt ist (hoffentlich bald....) und der
Steuervorteil entfällt.

Um sich hier von bösen Überraschungen zu schützen, sollte man sich
zunächst einen Ratgeber besorgen und alle wichtigen Stellen
anrufen und vorab fragen, was denn nach einer Teilung passieren
würde.

Wenn das Haus günstig war und auch der Kredit, dann lohnt sich die
ganze Hampelei mit der Teilung u.U. nicht mehr.


Bzgl. der Kreditzinsen bei den vermieteten Wohnungen würde ich
noch mal unsere Steuerexperten fragen, ob da nicht eine Falle
droht: wenn man die vermieteten ETWs zu 100 % fremdfinanziert,
kann leicht der Fall eintreten, daß man auf Dauer nur Verluste
macht (Kaltmiete < Zinsen + Abschreibung + Grundsteuer + div.
Kosten) und das FA dann nicht mehr mitmacht.

[pegru]

Hi Mexx,

hör auf Nataly und nimm Dir einen Steuerberater.
Du weisst doch ohnehin nicht was Du willst. Vielleicht kann Dir professionelle Hilfe weiterhelfen.

Nichts für ungut

cu
pegru

[FCINTERSIBIU]

Hallo,

Und nicht vergessen!!!!
So wie Du den Fall schilderst schön auf die neue Bauabzugssteuer achten..die hat Dir der nette Hans in Nest gelegt,damit Du neben dem ganzen Ärger(ob VOB etc...)
auch schön als Aussendienstmitarbeiter Deines Finanzamtes
tätig werden darfst.

KleinerTip für Dich und alle die sich mit dem Thema beschäftigen: Die Internetseiten des Bayerischen Staatsministerium der Finanzen sind für diese Fälle einfach Top!!

mfg

[Mexx]

@ Argentinus

Erstmal danke für Deine präzisen Ausführungen. Werde mich mal an verschiedenen Stellen kundig machen.

@ pegru

Oh doch, ich weiss was ich will. Ich will das steuergünstigste verfahren anwenden. Da ich aber im Immobilien-Steuerverfahren keine großen erfahrungen habe, versuche ich hier ein paar Meinungen zu sammeln. Dazu ist dieses Forum doch da.

Werde vieleicht die eine oder andere Frage hier noch stellen, dann weiß ich aber mehr.

Gruss
Mexx

[NATALY [VIP]]

Das steuergünstigste Verfahren muss nicht das wirtschaftlich optimale sein.

[Mexx]

@ Nataly

...da hast Du allerdings Recht !

[Rainer6767]

@Nataly #15:

Erstaunlich, wie viele Menschen dieses primitive Faktum außer Acht lassen. Man denke nur an so manche Steuersparmodelle, die mit dem persönlichen Ruin geendet haben.
Viele Leute glauben doch immer noch, dass Verlustzuweisungen eine tolle Sache sind.

[NATALY [VIP]]

Leider kenne ich auch Leute, bei denen das "Steuersparen" in der Insolvenz geendet hat.
Ein normaler Mensch wird doch in einem "Verlust" nichts Gutes sehen; aber wenn er zur "Steuerersparnis" führt, setzt bei manchen der Verstand aus.