Immobilie und Rendite - 500 Beiträge pro Seite

[guenni22]

Da ich eine ziemliche Lusche beim Thema Immobilie bin, würde ich gerne mal die Profis unter euch fragen, was es mit dem Wohngeld ... genau auf sich hat. Ich interessiere mich sehr für Immobilien und refinanzierungen dieser durch die Miete. Ich habe mal bei einer Immobilie nachgefragt und habe dies als Antwort bekommen.

Die Wohnungen sind vermietet.
Jede Wohnung:
Miete 530 €
Kaltmiete 290 €
Wohngeld 350 € (darin sind alle Kosten enthalten)
(Die Rendite wäre 180 €)

Nun bin ich bis jetzt immer davon ausgegangen, dass die Wammiete-Nebenkosten = Kaltmiete ist. Wobei die Kaltmiete im Endeffekt das ist, was ich von dem Mieter einer Wohnung bekomme. Also ist dies in meinen Augen die Rendite eines Objektes.

Was ist genau hier das Wohngeld und wieso ist die Rendite 180 Euro ? (also Warmmiere-Wongeld=Rendite)?

Ich danke euch bereits jetzt für Eure Hilfe und entschuldige mich für meine Unwissenheit


Gruss Dirk

[depputy]

Hallo guenni22,

bei dem Wohngeld sind in der Regel noch Posten mit enthalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung usw.), und welche somit vom Eigentümer selbst zu tragen sind. Macht bei meiner (allerdings selbstgenutzten Wohnung) immerhin ca. 1/3 vom Wohngeld aus.

MfG
"depputy"

[guenni22]

Hi,
danke für die Antwort.

Also so wie ich verstanden habe, sind dies kosten, die der Eigentümer bezahlt wie z.b (Rücklagen oder Gebühren für die Verwaltung ... )

Dann verstehe ich auch, wieso die Rendite nur so gering ist.

Gruss Dirk

[nett]

Irgendwie verstehe ich das nicht.
Ich denke Wohngeld ist so eine Art Mietzuschuss vom Staat, als soziale Leistung.
Du scheinst das aber irgendwie als Fremdfinanzierung einbauen zu wollen.
Kann mir jemand erklären, was hier gemeit ist?

Vielen Dank!

[AlterMann]

ja Wohngeld ist eigentlich ein Mietzuschuß.

Was guenni schreibt wird auch Hausgeld oder sonstwie genannt.

@guenni
laß die Finger von einer Eigentumswohnung. Gibt nur Ärger ohne Ende und im Normalfall Verlust statt Rendite.
Wenn Du Geld verdienen willst, such ein kleines MFH und eine Bank die Dir den Rest finaziert. Da die Banken inzwischen bei sollchen Deals sehr kritisch sind, hast Du gleich einen zusätzlichen Check.

[manunikat]

@günni

gehen wir als erstes einmal davon aus, das von Eigentumswohnungen sprichst.

Deine Kaltmiete ist 290.
Betriebskosten (Grundsteuer, Wasser, Versicherung usw.)
sind in der Regel nach Mietvertrag umlegbar.
Die nicht umlegbaren Kosten auf Wohnungsmieter sind in der Regel die Instandhaltungskosten und die kaufmänischen Verwaltungskosten.
Das Wohngeld besteht aus einem Teil Betriebskosten, Verwaltungskosten und einen Teil Rücklage für Instandhaltungen. Dass heisst du kannst von von den 350 Eur einen Teil auf den Mieter umlegen. Der andere Teil Instandhaltung und VWK geht zu Lasten deiner Kaltmiete.

Dass heisst dein Überschuss ist der Teil der übrig bleibt wenn du von den 290 Eur dennicht umlegbaren Teil abziehst.

Jedoch wenn die Warmmiete wirklich 530 EUR beträgt spricht dies nicht gerade für das Gebäude oder den Standort. 30% Nebenkosten zur Kaltmiete sind ja noch vernünftig aber hier sind dies scheinbar fast 100%.

Wenn du von dem Überschuss dann noch die Abschreibung Steuer und FK-Zinsen abziehst und das was übrig bleibt ins Verhälnis setzt zu dem was du eingesetzt hast, dann kommst du auf die Rendite.

Für das Risiko was du eingehst sollte nach Steuern mind.8%rauskommen. Wenn weniger raus kommt such dir eine andere Geldanlage. z.B. offene Immobilienfonds ( du kannst jeder Zeit kaufen und verkaufen) achte aber auf den Ausgabeaufschlag.

manunikat

[guenni22]

Hi,
erstmal vielen Dank für Eure Antworten...
Ich schau mir nur sehr gerne Immobilienobjekte als Renditeobjekte an und kalkulier eben durch. Ja ich konnte auch nichts mit anfangen, dass der derzeitige Eigentümer die Kosten Wohngeld nannte. Mir war Wohngeld im zusammenhang mit sozial schwachen Menschen bekannt...

Also würdet ihr für Renditeobjekte in Form von eigenen Häusern empfehlen?
Oder wo bekommt man 10 % feste Zinsen ?

Gruss Dirk

[big_mac]

Also würdet ihr für Renditeobjekte in Form von eigenen Häusern empfehlen?
Oder wo bekommt man 10 % feste Zinsen ?

1. Ich würde die Direktanlage in Immobilien durchaus empfehlen, wenn man Ahnung davon hat!
2. "feste Zinsen" bekommst du bei Immobilien nicht (womit die Bedingung in 1. nicht erfüllt ist)

[jimmy007]

Sehr gute und richtige Antworten!

Hätte mal eine weitere Frage: gibt es eine gute Seite, in der ich die Durchschnittsmieten und Durchschnittspreise auf qm von Immos finde? Also am besten natürlich gleich mit konkrete Angeboten und Sortierfunktion, oder wenn nicht, dann halt generelle Infos. Oder einfach nur gute Seiten allgemein? Was ist das Max. an Finanzierung, was man so bekommt in D?

[manunikat]

@jimmy007

also die Banken gehen schon auf Nummer sicher. Das maxiamle was eigentlich finaziert wird sind so 8ß% des Beleihungswertes und wenn diese Summe über deinem Kaufpreis + Investitionen liegt dann maximal Kaufpreis + Investition. ( Also auf jeden Fall nicht die Nebenkosten eines Kaufs- keine Ahnung wie sie reagieren, wenn im Kaufvertrag steht der Verkäufer trägt die Nebenkosten und du akzeptierst den ungünstigeren Kaufpreis auch in Bezug auf die dadurch höhere Grunderwerbssteuer)

Ansonsten kommt es bei der Finanzierung noch auf dein Einkommen an.....

Also eine Seite wo etwas über Kaufpreise steht kenne ich nicht wenn du eine findest mail mir.

[manunikat]

@ big mac

die Rendite hängt immer vom Risiko ab was man eingehen will. Und 10% nach Abschreibung und Steuern ist schon ziemlich viel für eine Immobilie. Da kannst du fast nur mit Finanzierung arbeiten und dadurch nen positiven Leverage erzielen. Wird dann jedoch problematisch, wenn die Finanzierung ausläuft.



Grüße manunikat

[big_mac]

[posting]16.930.759 von manunikat am 20.06.05 00:23:00[/posting]pardon, die 10% stammen nicht von mir

[guenni22]

Maximale Finanzierungen hängen auch von den Mieteinnahmen eines Objektes ab. Hat man zum Beispiel mehr als 30 % gewerbliche Mieter, so ist das Kreditvolumen meistens geringer.

Interessant im zusammenhang mit Finanzierungen sind sicherlich auch Fremdwährungsfinanzierungen. Ein Zinssatz von 1,7 % ist nicht gerade schlecht. Dafür hat man aber das Währungsrisiko. Wenn man jedoch dies gut plant ist das sicherlich sehr interessant. Zumal solche Fremdwährungskredite meistens erst nach der gesamten Laufzeit zurückgezahlt werden müssen. So ist es zum Beispiel möglich das Geld durch einen Fond anzusparen und dort gute Renditen zu erzielen und dann den Kredit am Ende auf einmal zurück zu zahlen. Man sollte immer noch etwas Zeit einplanen, damit man auch einen guten Kurs erwischt ;-)

Oder wie sehr ihr das?

Gruss Dirk

[AlterMann]

Wenn Du auf Währungen spekulieren willst dann tu das.

Nur was hat das mit einer Immobilienfinanzierung zu tun?
Klare Antwort - gar nichts. Bei Immos geht es um Laufzeitbereiche von 10-35 Jahre, die aktuellen Zinsen sind auf Rekordtief, ebenso die Immopreise. Du verbesserst die (weiter oben angenommene Rendite) von 10 % auf 12 % und erhöhst Dein Risiko von sehr niedrig auf spekulativ. Also Nutzen/Risiko extrem schlecht.

Zur Kredithöhe.
Wenn Du bereits ordentliches Vermögen hast, bekommst Du ohne Probleme 90-110% finanziert. Wenn Du nicht viel hast, bekommst Du gar nix oder nur den 1 Rang (~60%) finanziert.
Vor 10 Jahren sah das noch deutlich besser aus, da bekam man auch mit nix und ein bisschen trixen 110% (eigene Erfahrung ;-) .Inzwischen sind die Banken aber sensibler geworden. Ich habe festgestellt, das es wichtig ist den Kreditsachbearbeiter auf seine Seite zu bekommen. Also überzeuge ihn von Deinem Projekt. Er weiss ganz genau welche Finanzierungsvariante/Laufzeit ... er bei seinen Vorgesetzten genehmigt bekommt. Demzufolge flexibel bleiben.

[big_mac]

[posting]16.930.801 von guenni22 am 20.06.05 00:46:54[/posting]1. Fremdwährungskredit: ok, kann man machen - ist aber ein eigener Problemkreis.

2. Endfälliger Kredit mit Ansparmodell: NEIN -FINGER WEG !!
Begründung: Sicher ist, daß du die meisten Zinsen zahlst (da immer über den vollen Betrag) und sicher ist, daß die Provisionen am höchsten ist.
Sicher ist folglich damit, daß alle anderen ein Maximum an dir verdienen und du das Risiko trägst.
Ob sich das Modell für dich rechnet ist Glückssache.
Du könntest eigentlich auch ins Casino gehen und auf rot oder schwarz setzen - ist wahrscheinlich aussichtsreicher

wie ist bei dir eigentlich die Rendite definiert ?

[guenni22]

Ich kaufe für den Betrag XYZ etwas und bekomme durch die Investition eben einen anderen Betrag(Rendite) raus.

Wobei man sagen muss, dass ich derzeit nicht nach einer Immobilie suche, sondern mich nur sehr gerne mit dem Thema beschäftige und eure Meinungen mir sicherlich einiges bringen werden.

Gruss Dirk

[AlterMann]

Laß die Finger davon, big_Mac hat es in Post Nr. 8 schon exakt auf den Punkt gebracht.

Das asymetrische Miet(un)recht in Deutschland macht eine "Nebenhervermietung" zu einem Lottospiel. Schau Dir allein die Fernsehbeiträge der letzten Zeit zum Thema Mietschuldner an. Ruck zuck hast Du 3 bis 10 tausend Euro uneinbringlicher Außenstände allein durch einen Mieter und eine verwüstete Wohnung.

Man kann in D 20% Bruttorendite mit Mietshäusern erzielen. Nur muß man sich dann profesionell und nachhaltig mit dem Thema beschäftigen. Ein paar faule Eier(Mieter) und schon kracht das ganze Projekt in sich zusammen.

[schlier]

servus zusammen,

na alter Mann also nachhaltige 20 % halt ich für utopisch. Ok brutto, dann zie instandhaltung ab und nebenkosten und du bist bei 5-6 % netto.
Aber wenn man 5-6 % netto erwirtschaftet auf das gesamteingesetzte kapital ist das doch super. Netto ist ja auch real. heißt eine vergleibare investition in geldwerten braucht ca. 8%. Und wo bekommt man das schon.
Des weiteren kann man mit keiner anlage so gut, ohne eigene arbeitskaraft über jahre hinweg kapital bilden als mit immos.

Beispiel. Du holst dir ein haus in guter lage und gutem zustand dann sind momentan sicher 6 -7% drin.
Zinskosten bei 3,6 %. Heißt du kannst jedes jahr 3,5 % des geliehenen Kapitals Vermögen bilden.
Wenn du nun rechnest, dass der zins auf 10 Jahre fest ist und die miten alle drei jahre um 5 % steigen, hast du nach 6 Jahren schon circa. 4 % vermögesnbildung.

Und nu rechne mal wielange man dafür arbeiten muß.
Sicher risiken sollte man nicht unterschätzen, daher auch nur zu empfehlen, wenn man schon gewisse absicherung hat.

Wenn man dann aktiov im markt teilnimmt und häuser nimmt mit nicht ganz so gutem zustand und auch eigen zeit investiert kann man sicher renditen über 10 % erwirtschaften. Nur dann muß man natürlich mal seinen stundenlohn gegenrechnen.
Servus

[guenni22]

Ich muss sagen ich finde die Diskussionen sehr interessant. Ich finde Immobilien sind einfach eine gute Möglichkeit, um sein Geld fest anzulegen. Ich wollte mein Geld nicht auf einer Bank anlegen. Aktien sind natürlich eine schöne Anlagemethode und ich bin auch in sehr risikoreichen Branchen investiert, aber man muss ja auch mal in sichere Werte investieren. Insgesamt denke ich, dass der Markt in Deutschland weiter runter gehen wird. Also ich persönlich glaube nicht an eine Besserung der Situation und dsa wird sich auch im Dax meiner Meinung nach wiederspriegeln.

Zum Thema Mietausfall ... muss ich dazusagen, dsas wir zum Beispiel mit unseren derzeiten Immobilien(Häuser und Eigentumswohnungen) keine Probleme hatten. Evtl. hängt das einfach damit zusammen, dass wir eher auf dem Land wohnen und dort so etwas nicht so extrem ist wie in anderen Gebieten(Grosstädten)....
Eine Finanzierung würde ich persönlich nur machen, falls ich 70 % und mehr Eigenkapital hätte. Ich kennen zu viele Fälle, wo sich die Leute übernommen haben und das ging dann schief und die Leute mussten mit hohem Verlust verkaufen.

Gruss Dirk

[jimmy007]

Ja, wirklich interessante Diskussion und danke für die Antworten, wobei ich prinzipiell gerne flexibel bleibe und Geld ungerne fest anlege, aber naja, alles hat halt Vor- und Nachteile.
Schliers Ansatz entspricht am ehesten meiner Denkweise. Habe kein Interesse, mein eigenes Kapital einzusetzen, das brauche ich für lukrativere Investments. Der Reiz ist halt, das FK für sich arbeiten zu lassen und AlterMann hat es ja schon gesagt: die Zinsen und die Immopreise sind am Boden. Bei den Zinsen sind noch max. 0,5% tiefer drin, und wenn, dann kurzfristig, das ist eine sehr schöne Gelegenheit. Bei den Immopreisen kommt es natürlich drauf an, aber ich denke bei einem Betrachtungszeitraum von 30 Jahren haben wir doch eher niedrige Preise.
Bin prinzipiell kein Freund von Versicherungen etc., aber gibt es eigentlich irgendwelche Modelle/Konstrukte, die einem das Mietausfallrisiko (also a) Nichtzahlen des Mieters und b) zeitweiliger Leerstand) abnehmen?
Also ich sag mal so, ich sehe es relativ unemotional und kapitalistisch. Idealvorstellung wäre ein Immobilieninvest, bei dem ich möglichst kaum EK investiere und am besten gar nix mit der Verwaltung etc. zu tun habe. Ich weiss, Idealvorstellung... Aber vielleicht hat ja jemand Ideen, die in die Richtung gehen.

[guenni22]

Was haltet ihr denn eigentlich von Sozialwohnungen?
Die Mieten sind insoweit sicher, dass der Staat diese bezahlt. Wenn man die Wohnungen, so anpasst, dass man keinen ärger hat(Gasheizung, dann muss man den Mietern nicht wegen den Nebenkosten nachrennen und das Gaswerk stellt einfach den Anschluss ab, falls diese nicht bezahlen)...


Oder was haltet ihr von gewerblichen Mietern. Supermärkte... Dort sind meistens die Mietzeiträume und Optionen sehr gross gewählt. 10- 25 Jahre.

Gruss Dirk

[big_mac]

[posting]16.936.273 von guenni22 am 20.06.05 14:11:01[/posting]Vorab: Es gibt bei Immobilien 3 wichtige Punkte:
1. die Lage
2. die Lage
3. die Lage

Sozialwohnungen haben selten eine erstklassige Lage.
Als nächstes hast du es mit vielen Mietern zu tun, und ihren Problemen.

Supermärkte sind diesbezüglich einfacher.
Ein Mieter, ein Zahlungseingang - fertig.

Wichtig ist, daß der Vertrag lange genug läuft und die Geschäfte des Mieters gut gehen (Lage!!) - dann zieht er nicht aus
In guter Lage wirst du auch problemlos einen Nachmieter finden.
Deshalb ist die Lage so wichtig ! Auch wenn die Rendite geringer ist als in schlechten Lagen.

Wichtig ist auch der Zustand der Immobilie, den du unbedingt von einem Fachmann beurteilen lassen solltest !

Option ist normal eine einseitige Option des Mieters den Vertrag zu verlängern. Der Mieter kann -muß aber nicht!- diese Option wahrnehmen.

Weiters zu beachten beim Mietvertrag (auf die Schnelle):
- wie ist die Wertsicherung geregelt ?
- wer zahlt welche Betriebskosten/ Steuern/ Gebühren/ Versicherungen ?
- wer zahlt welche Reparaturen ?

Für den Anfänger ist das Ganze ein Minenfeld

[schlier]

Servus,
das mit den sozialmieten ist nicht so sicher wie du glaubst.
erstens hast du dann meist eine annahmepflicht, heißt du bekommst mieter zugewiesen und zweitens muß das amt nicht zwangsweise direkt an dich zahlen. wenn der mieter nicht will zahlt das am an den mieter und der dann an dich. Hab bekannte die haben ein sozi haus;-) hier in berlin gemacht und haben nur ärger. Oftmals sind mieter sowieso schon gescheiterte existenz und daher egal ob noch mehr schulden kommen oder nicht.

Des weiteren gab es mal in berlin das problem, dass das amt aufgrund personellen engpässen mit der bearbeitung und der auszahlung des wohngeldes über 6 monate hinten dran war.
Heißt vermieter hat fast 6 monate kein geld gesehen.
soviel zur trügerischen sicherheit.
servus

[Blue Max]

#22 & 23

zu sozialmieten war vor kurzem ein bericht im tv.

wenn diese leute sich dann weigern mit dem sozialamt zusammen zu arbeiten, und das sozialamt die zahlungen an diese leute einstellt, bekommt auch der vermieter nichts mehr !



und wenn solche leute dann auch noch obendrein die wohnung demolieren, sieht es ganz duester aus. denn zu holen ist bei denen ja nichts...

[Andrija]

...darüber hinaus übernehmen die Berliner Jobcenter demnächst nicht mehr die Schönheitsreparaturen beim Auszug. Das musst Du dann mit Deinem Mieter selbst klären. Da gabs dann diesen Spruch mit dem Nackten und den Taschen...
In Berlin werden daher wohl alle besonders nett zu Ihren Sozialmietern sein, damit er beim Auzug wenigstens noch fegt.

[tropezon]

Servus Big-mac , alter Freund,

wo Du Dich überall herumtreibst. Aber wie immer:

knapp, präzis, zutreffend und richtig.

Bleibe so.

Hallo Jimmy,

Willst Du dem spanischen Immobilien Markt die kalte Schulter zeigen und uns verlassen?

Bei den Immopreisen kommt es natürlich drauf an, aber ich denke bei einem Betrachtungszeitraum von 30 Jahren haben wir doch eher niedrige Preise.

Gilt noch mehr für Spanien Jimmy denn, wer will noch in Deutschland bleiben? Bei dieser Wirtschaftlichen Lage, diesen Perspektiven und diesem Klima. Doch nur Die, die es nicht anders können.

Idealvorstellung wäre ein Immobilieninvest, bei dem ich möglichst kaum EK investiere

Schau mal heute Abend oder Morgen in den „ Spanien Thread“. Ich gebe zum besten, das was ich gestern Beim Abendessen, von einen gutem Bekannten weiß, der eine seiner Immobilien am Freitag verkauft hat.

Grüße

Tropezon

[big_mac]

Salut Tropezon !
du treibst dich aber auch überall herum

[paruni]

die Frage Nummer 9 scheint mir keiner beantworten zu koennen?

[AlterMann]

zumindst die max Finanzierung kann ich Dir sagen: Ich habe ein Haus z.B. mit ~ 110% finanziert bekommen. Also KP und sämtliche Nebenkosten.

Nur was nützt Dir diese Antwort?
Vermutlich gar nix, da die Banken Dich mit Sicherheit anders bewerten als mich(damals) ;-)