SEB Immoinvest, sell out nutzen! - Älteste Beiträge zuerst (Seite 641)

[steuerheld]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.606.399 von Oinsider am 24.03.17 15:06:28

Also die Rechnung zu 13,40 € kaufen und zu 15 € Rückzahlungen einstreichen klingt gar nicht schlecht, vor allem wenn man einen Rückfluss von 7 € in 2017 unterstellt. Das sind ja immerhin 12% und das bei einer durchschnittlichen Investitionsdauer von ca. 2 Jahren.

Zu beachten ist auch , dass die Leverage-Ratio bei fast 0 % ist, d.h. es sind bei weiteren Verkäufen allenfalls noch geringe Vorfälligkeitsentschädiigungen zu erwarten. Daneben besteht mittlerweile rund 1/6 des Fondsvermögens aus Cash, was rund 3 € entspricht, die nicht mehr abgewertet werden können. D.h. um 15 € Rückfluss zu bekommen, dürfen die verbliebenen Immobilien noch um rund 20% abgewertet werden. Insofern erscheinen die 15 € relativ realistisch.

Da kaum inländische Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert werden dürften, werden die Verluste auf Fondsebene steuerlich unbeachtlich sein, die Bewirtschaftungserträge - soweit im Inland erwirtschaftet - hingegen sind steuerpflichtig. Schwer vorherzusagen, in welcher Größenordnung sich der Immobiliengewinn verändert, wenn da jemand Daten der Vergangenheit hat, kann man das ja mal hochrechnen...

Aber selbst mit einem Effekt, wie in der Beispielsrechnung genannt, kommt man immer noch auf einen - im Rahmen des aktuellen Zinsumfelds - ordentlichen Ertrag für seinen Einsatz, wenn die genannten Prämissen so eintreten.

[Juliusturm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.618.182 von steuerheld am 27.03.17 10:04:53

Grundsätzlich gilt: Abgerechnet wird zum Schluß!

Also reicht "abwerten" allein nicht, ohne die Gegenstände zeitnah zu verkaufen!

Selbst nach dem vollständigen Verkauf muß noch einige Jahre auf die Ausschüttung warten.

Der Fonds hat 15% des Volumens in den Niederlanden, darunter 6 Problemimmobilien mit einem Leerstand von 50+, ohne Unterstützung einer freundlichen Bank dürften diese überhaupt nicht veräußerbar sein.

Und auch der Rest des Portfolios sieht weder nach der Länderstruktur noch nach der Objektqualität gut aus.

Mein Fazit: Kaufen allenfalls zu 10 Euro.

[Oinsider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.618.182 von steuerheld am 27.03.17 10:04:53

Zitat von steuerheld: Da kaum inländische Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert werden dürften, werden die Verluste auf Fondsebene steuerlich unbeachtlich sein, die Bewirtschaftungserträge - soweit im Inland erwirtschaftet - hingegen sind steuerpflichtig. Schwer vorherzusagen, in welcher Größenordnung sich der Immobiliengewinn verändert, wenn da jemand Daten der Vergangenheit hat, kann man das ja mal hochrechnen...

Der sogenannt negative Immobiliengewinn wurde hier schon hinreichend diskutiert. Mit einer 10-Jahresfrist im Inland hat des nichts zu tun. Diese 10-Jahresfrist gilt sowieso nur bei Verkäufen von Privatpersonen.
Negativer Immobiliengewinn tritt dann auf, wenn Immobilien im Ausland abgewertet oder unter dem aktuellen Bewertungskurs verkauft werden. Hat was mit Doppelbesteuerung zu tun...
Bei 15 Euro Auflösungsergebnis dürften also mindestens 2,5 Euro negativer Immobiliengewinn anfallen, d.h. 62,5 Cent Steuerlast. Damit ist der halbe Gewinn futsch...

[ConcernedInvestor]

Schon wieder eine Anteilspreisreduzierung um 0,55 % von EUR 18,22 auf EUR 18,12 - die zweite innerhalb von 8 Tagen. Dazu heisst es heute auf der Website von Savills Fund Management GmbH <http://www.savillsim-publikumsfonds.de/de/startseite-fondsfi…

28.03.2017 Anteilpreisreduzierung am 28. März 2017

Der Anteilpreis des SEB ImmoInvest sinkt am Veröffentlichungstag 28. März 2017 um 0,10 EUR von EUR 18,22 auf EUR 18,12.
Grund für die Änderung sind im Wesentlichen die Folgebewertungen von einem belgischen Objekt, zwei italienischen Objekten, einer niederländischen Liegenschaft und zwei Liegenschaften in Deutschland.
Die zwei italienischen Immobilien in Basiglio befinden sich weiterhin in einem schwierigen Marktumfeld mit anhaltend hohem Leerstand. Dies wurde seitens des Gutachters unter anderem durch eine Anhebung des Liegenschaftszinses und Anpassung der Leerstandkosten berücksichtigt.
Bei dem Objekt in Hannover, Im Heidkampe 9-11, hat der Gutachter die geringe Restlaufzeit des Mietvertrags bei der Bewertung berücksichtigt. In Düsseldorf, Grafenberger Allee 293, werden in Laufe dieses Kalenderjahres Mieter ausziehen. Dies berücksichtigt der Gutachter sowohl beim Leerstandabschlag als auch durch eine leichte Erhöhung des Liegenschaftszinses.
In der niederländischen Immobilie in Amsterdam konnten, die durch den Auszug des bisherigen Großmieters freigewordene große Teilfläche, nur teilweise nachvermietet werden, allerdings zu einem geringeren Mietzins und mit Gewährung von umfangreichen Incentives. Dies reflektierte der Gutachter durch eine Senkung der nachhaltigen Miete und Abzug eines entsprechenden Leerstandabschlages.

[Oinsider]

Bei der schlechten Qualität der Immobilien und der hohen quote an auslaufenden Mietverträgen sind solche Abwertungen an der Tagesordnung.

Darüber Hinaus ist aber zu beachten:
Die beiden deutschen Objekte gehörten bisher zu den guten Objekten, da kein oder geringer Leerstand.
Das hat sich jetzt erledigt.

[Herbert H]

Schon interessant, dass es in den letzten Tagen plötzlich viel Nachfrage nach dem SEB Immoinvest und einen entsprechenden Kursanstieg gab. Gab es eine Empfehlung eines Tippdienstes oder woher kam dieser zwischenzeitliche Sprung nach oben?

[Oinsider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.632.696 von Herbert H am 29.03.17 08:48:43

Zitat von Herbert H: Schon interessant, dass es in den letzten Tagen plötzlich viel Nachfrage nach dem SEB Immoinvest und einen entsprechenden Kursanstieg gab. Gab es eine Empfehlung eines Tippdienstes oder woher kam dieser zwischenzeitliche Sprung nach oben?

Es gab einen Bericht über mögliche größere Verkäufe. Das Strohfeuer ist aber wieder ausgegangen.

[Herbert H]

Der SEB ImmoPortfolio Target Return zahlt Anfang April 3 € pro Anteil aus.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.643.925 von Herbert H am 30.03.17 13:55:51

Zitat von Herbert H: Der SEB ImmoPortfolio Target Return zahlt Anfang April 3 € pro Anteil aus.

Dafür, dass die Cashquote bei über 30% liegt, ist das ziemlich mickrig. Die Ausrede ist aber die gleiche wie überall, nämlich, dass man den Cash für eventuelle Nachforderungen zurückhalten müsse. Ebenfalls unbefriedigend ist, dass man für den Cash überhaupt keine Zinsen erwirtschaftet.

[ConcernedInvestor]

Savills Fund Management berichtet heute endlich wieder einmal über Verkäufe mit einem Verkehrswert von EUR 420 Mio. ! Auswirkung auf den Anteilswert: sinkt um 0.99 % von EUR 18,12 auf EUR 17,94.
<http://www.savillsim-publikumsfonds.de/de/startseite-fondsfi…

31.03.2017 - Anteilpreisreduzierung am 31. März 2017

Der Anteilwert des SEB ImmoInvest sinkt am Veröffentlichungstag 31. März 2017 um EUR 0,18 von EUR 18,12 auf EUR 17,94.
Grund für die Änderung sind im Wesentlichen Verkaufseffekte durch aktuelle großvolumige Transaktionen. Des Weiteren fließen Folgebewertungen von Bestandsimmobilien und Buchungen zum Jahresabschluss des SEB ImmoInvest am 31. März 2017 in das Ergebnis ein. Bei den Verkäufen handelt es sich um vier Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von rund EUR 430 Millionen, über welche das Fondsmanagement in der folgenden Woche detailliert berichten wird.