IMMOFINANZ IMMOBIL. ANLAGEN AG (Seite 102)

[WaitingBull]

prinzipiell teile ich den optimismus ja, aber bitte vergesst eines nicht:

Das Eigenkapital ist ja nicht Cash das zu MRD EUR im Safe liegt,

vielmehr wurden - so denke ich - in den vergangenen erfolgreichen 10 Jahren Gewinne (aus Bewertungserhöhungen und Mieterlösen) erwirtschaftet, die thesauriert (also einbehalten) wurden und als Gewinnrücklagen das Eigenkapital stärken.

ABER ACHTUNG:

Natürlich wenn sich Bewertungen nach unten drehen sollten (rein als Hypothese) dann wird möglicherweise auch einmal ein Verlust über die Gewinn und Verlustrechnung ausgewiesen, der dann zuerst die Bewertungsrücklage aufzehrt, sollte das nicht reichen wird als nächstes die Gewinnrücklage verringert!

DH im Klartext: Wenn der Markt nicht an die Bewertungen des Immobilienportfeulles glaubt, glaubt er auch an möglicherweise zukünftige Bewertungsreduktionen und somit potentielle Verluste, die letztlich auch den Buchwert je Aktie reduzieren könnten.

Inwieweit im gewerblichen (sprich Shopping malls) und anderen Segmenten des Immobilienportfeulles wirklich mit Preis- und somit Bewertungsrückgängen zu rechnen sind, angesichts einer gefühlten Inflation von beinahe 8-10 %, das muss jeder selbst beurteilen.

Oder wie schon jemand trefflich vor mir formuliert hat:

Alles wird teurer (empfindlich) nur die Immobilienaktien werden billiger ;-)

[mo52]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.456.474 von mape am 23.02.08 19:29:43

Wenn ich in mein Depot schaue, so ist Immofinanz die grösste Einzelposition, und das hat seine Gründe

Und mein Depot ist gut diversifiziert mit einem gewissen Value u. Werterhaltungsansatz.

[mape]

interessant interessant:

Ich hab mir auf deren homepage noch mals die Bilanz angesehen:

Folgende Eigenkapitalstruktur lässt sich finden:

Grundkapital: 0,476 MRD EUR
Kapitalrücklagen: 2,33 MRD EUR
Gewinnrücklagen: 1,15 MRD EUR
Neubewertungsrückl 0,15 MRD EUR


GESAMT ca. 4,1 MRD EUR


Aktien Gesamt 459 MIO


Buchwert je Aktie > 9 EUR


In diesem Wert spielen die Bewertungen der Immobilien mit 0,15 MRD EUR eine extrem untergeordnete Rolle, und das Grundkapital + Kapitalrücklage + Gewinnrücklage das ist ja wirklich hard money und nicht markbewertungsschwankend veränderlich.

Somit stellt sich für mich die Frage wieso zahlt der Markt nur 6,70 für ein Unternehmen, dass alleine an Eigenkapital je Aktie über 9 EUR wert ist?

Vielleicht klärt sich dieses Missverhältnis heuer auf im Sinne einer kräftigen Kursskorrektur nach oben.

Der Abwärtstrend ist ja gebrochen.

Eines ist natürlich klar, sollte der Markt in Osteuropa einmal kippen und die Bewertung von Objekten nach unten gehen, dann werden über die GUV Veluste aus Bewertungsänderungen kreiert, die dann natürlich auf die Substanz des Eigenkapitals durchschlagen.

bei einer 50 % igen EK-Quote dürften aber auch Dellen im Ostwachstum verkraftbar sein.

[Kreili]

big mac hat wohl recht:

das Immobilienvermögen ist ja quasi nur die Aktivseite der Bilanz, die Mittelverwendung und deren Bewertung (nach IRS aber nicht nach Anschaffungs- oder Herstellkostenprinzip sondern bewertet zum aktuellen Verkaufswert).

Natürlich muss man da auch die Passivseite der Bilanz also die Mittelherkunft beachten, wiehoch sind die Verbindlichkeiten?

die Immofinanz hat aber eine Eigenkaptialstruktur von über 50 %, dh. von den 16 MRD Immobilienvermögen aktuell bewertet, wurden die Kaufkosten zu 50 % fremdfinanziert.

Das ist meiner Meinung nach eine gesunde Struktur und in Zeiten von Credit Crunch und Vertrauenskrisen zwischen den Banken, sind die langfristigen Wandelannleihen auch vertrauensbildend.

vielleicht macht mich mein Investment aber auch blind (habe in den letzten beiden wochen sukzessive gekauft!)

Die Immos sind zu unrecht fast zu tode geprügelt, man beachte die Info von Adler Immobilien die nur noch mit einem KGV von 2 notierten, nach der Pressekonferenz über 15 % Kursplus.

Ich denke wenn die Constantia mal einen Käufer gefunden hat, wird sich auch die Immofinanz von den Tiefstständen lösen und auf Sicht von 1 Jahr sind Kurse um die 9 EUR für mich erreichbar.

Vielleicht aber lles nur wunschdenken eines voll Investierten!

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.441.618 von mape am 21.02.08 21:49:52

1. sind die 16,3 mrd sowieso ein gute-Nacht-Traum.
2. ist da auch die Immoeast drinnen, und die gehört zu knapp der Hälfte deren Minderheitsaktionären.
3. gibts auch noch Schulden.

[mape]

Hallo Leute, ich muss gestehen ich bin neu in der Immo-Branche,

aber prinzipiell interessiert und möchte antizyklisch investieren:

nun meine Frage:

wie geht das: die Immofinanz hat scheinbar ein Immobilienvermögen von EUR 16,3 MRD.

Die Marktbewertung der Immofinanz liegt aber bei ca. 3 MRD EUR.

Wenn die 16,3 MRD EUR Immobilienvermögen der Immofinanz gehören, wie kann dieses Unternehmen 3 MRD EUR wert sein?

bitte um Aufklärung!!!!!!

[Kreili]

Immobilienvermögen steigt auf EUR 16,3 Mrd.

Der Verkehrswert des Immobilienportfolios hat sich deutlich mehr als verdoppelt und stieg um 136,5% von EUR 6,88 Mrd. auf EUR 16,3 Mrd. Die Zahl der Immobilien stieg um 22,9% von 2.146 auf 2.637 Objekte. Die Nutzfläche stieg um fast zwei Drittel, genau um 65,4% von 6,84 Mio. m² auf 11,32 Mio. m².

Managementvertrag wird erfolgsabhängig gestaltet

In der gleichen Weise wie bei der Tochter IMMOEAST hat auch die Muttergesellschaft IMMOFINANZ den Managementvertrag mit der Constantia Privatbank stärker erfolgsabhängig gestaltet. Mit der Einführung einer Performance Fee kommt die Gesellschaft einer von internationalen Investoren vielfach geäußerten Forderung nach einem größeren Gleichklang der Interessen zwischen IMMOFINANZ AG und Constantia Privatbank AG nach. Von der Gesellschaft ist weiterhin ein Basisentgelt von 0,6% des Immobilienvermögens zu entrichten. Anstelle des zusätzlichen Entgelts von 0,4% für neu erworbenes Immobilienvermögen gibt es künftig eine Erfolgsprämie, die sich an der Steigerung des NAV pro Aktie (nach Berücksichtigung des Basisentgelts) orientiert. Sofern der Anstieg des NAV die Schwelle von 8% übersteigt, beträgt die Performance Fee 20% des die Schwelle übersteigenden Wertanstiegs. Die neue Regelung wurde im Juli 2007 vom Aufsichtsrat der IMMOFINANZ beschlossen und gilt rückwirkend seit dem Beginn des Wirtschaftsjahres 2007/08. Die Constantia Privatbank hat die Änderung des Managementvertrags bereits akzeptiert.

[Kreili]

Immerhin steht die Constantia Privatbank zum Verkauf und bei der DUE DILLIGANCE Prüfung wird man sich wohl kaum einen faux pas erlauben können.

somit sollte alles clean sein und die Struktur der Constantia/Immofinanz/Immoeast gibt es wohl schon ein paar jährchen länger als die MEINL connection.

Natürlich ist diese headline mit der FMA nicht gerade kurstreibend nach oben!

doch bei der miesen stimmung um die immos + dieser headline.

antizyklisch gedacht müssen diese umstände kaufkurse sein.

[kaalex]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.439.335 von WaitingBull am 21.02.08 18:36:24

die letzte mel kapitalerhöhung war ein misserfolg, 30% des volumens musste man selbst schlucken und konnte somit als erfolg dargestellt werden.
die zu einen späteren zeitpunkt durchgeführte, wesentlich grössere kapitalerhöhung der immofinanz wurde vollständig plaziert???, wobei zu diesen zeitpunkt die stimmung für immos schon wesentlich schlechter war.

die FMA bzw notenbank will sich das offensichtlich ansehen!

[WaitingBull]

Oder meinst du diese nachricht?




APA News
FMA prüft auch Constantia Privatbank - Constantia: Routineprüfung

Bank weist "Format"-Schluss auf Parallelen zu Meinl Bank zurück - Prüfer warten Due Dilligence ab

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) prüft auf Veranlassung der Finanzmarktaufsicht (FMA) jetzt auch die Constantia Privatbank. Die Prüfung sei vor mehren Wochen angekündigt worden, bestätigte ein Sprecher von Constantia-Chef Karl Petrikovics am Donnerstag einen "Format"-Bericht. Einen konkreten Anlass dafür gebe es jedoch nicht. Es handle sich nach Auskunft der FMA um eine reine Routineprüfung, so der Sprecher.

Das "Format" hatte zuvor berichtet, Grund für die Untersuchung seien die Verbindungen zwischen Constantia Privatbank und Immofinanz sowie Immoeast, die ähnlich konstruiert sind, wie jene zwischen der Meinl Bank und Meinl European Land. Der Sprecher wies dies zurück: "Die vom 'Format' angedeuteten Ähnlichkeiten sind in Wirklichkeit sehr gering."

Constantia und Immofinanz hätten "einen sehr transparenten, lange bekannten, veröffentlichten Managementvertrag und keine zwischengeschalteten Managementgesellschaften". Außerdem säßen alle Unternehmen in Österreich und seien keine Gesellschaften nach fremdem Recht. Auch dass zwei Vorstände bei Constantia und Immofinanz ident seien, sei lange bekannt und öffentlich einsehbar. Damit herrsche "absolute Transparenz", versicherte der Sprecher. Zudem gebe es die Struktur bei Constantia und Immofinanz seit 18 Jahren bekannt. In der Zeit sei die Bank "schon ein paar Mal geprüft worden".

Bestätigt hat der Sprecher, dass die neue Prüfung auf Wunsch aufgrund des offenen Datenraums um sechs Wochen verschoben wurde. Das zeige, dass die Prüfung der Bank offenbar "keine besondere Dringlichkeit" habe, erklärte man bei der Constantia.

Die Bank steht derzeit zum Verkauf. Im Zuge einer Due Diligence-Prüfung können Interessenten derzeit im Datenraum die Bücher einsehen. Der Abschluss könnte laut früheren Medienberichten noch im März erfolgen. Die internationalen Berater der Verkäufer sollen die Bank demnach mit gut einer Mrd. Euro bewerten. (Forts. mögl.) klm/wyl