Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 112)

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.930.491 von sakura am 07.04.09 00:10:47

Ja, da hat Immobiler völlig recht, die Kreditverlängerung ist längst durch.

Bin auch überrascht von dem Kursanstieg, aber das Ganze ist jetzt eine Wette auf den tatsächlichen Wohnportfoliowert von Patrizia. Der Buchwert beträgt derzeit 5,69 €, mit fallender Tendenz. Also gibt es immer noch eine beträchtliche Differenz. An der operativen Stärke von Patrizia liegt diese Rallye sicherlich nicht.

[Immobiler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.930.491 von sakura am 07.04.09 00:10:47

Naja, ein bißchen wurde darüber schon geschrieben, ist aber schon zwei Wochen her. Wenn die bisher nichts zur Prolongation geschrieben hätten (eine Woche nach Fälligkeit), sähe es wohl so aus wie der Vivacon.

Auszug aus der Pressemitteilung vom 25.03.09

"Die zum 31. März zur Refinanzierung anstehenden Bankdarlehen in Höhe von 530 Mio. Euro wurden inzwischen bis 31. März 2011 prolongiert. Die sich aus der Prolongation ergebenden Finanzierungskosten für das Geschäftsjahr 2009 werden auf dem Niveau von 2008 liegen."

[sakura]

Patrizia hebt ganz schön ab, inmsbesondere die Umsätze steigen. Wissen da wieder einige mehr als alle anderen?

Es hies, dass Ende März ein großer Kredit zur Verlängerung anstehen würde. Es ist bisher nichts darüber geschrieben worden. Vielleicht wird es hierzu bald eine positive Nachricht geben, dass würde bestimmt den Kurs noch weiter nach oben treiben. Der Innere Wert von Patrizia sind mindestens € 6,00

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.840.300 von Graustark am 25.03.09 08:40:18

ohne Mieterhöhungen wird Patrizia den Break even nicht erreichen, in München steigen die Mieten moderat; 2 ahre wird es bis zur Kostendeckung dauern, bei 220 Mitarbeitern muss Patrizia auf die Kostenbremse treten.
Ich glaube Patrizia wird überleben; die nächsten 2 Jahre sind bestimmt kein Sahnelecken,

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.848.820 von outsider007 am 25.03.09 22:32:18

Dann sehen wir halt die "Abschreibungen" erst, wenn Patrizia die Wohnungen unter dem bilanzierten Wert verkauft hat. Im Prinzip ist es eigentlich egal ob die jetzt vorher abschreiben oder erst direkt beim Verkauf.

Doch das eigentliche Problem von Patrizia ist, dass ihr Geschäftsmodell nicht tragfähig ist. Kann man an den vorgelegten Zahlen ganz einfach erkennen. Hätte Patrizia keine Wertzuschreibungen in 2007 vorgenommen, dann hätten schon die Zahlen von 2007 verheerend ausgesehen. Ist ja auch in diesem Thread schon mehrmals erörtert worden.

Meiner Meinung nach zeigen die Zahlen aus den letzten beiden Jahren eindeutig, dass Patrizia alleine nicht überleben kann.
Entweder Patrizia findet einen neuen Finanzinvestor inkl. ein paar guter Immobilienfachleute ins Management oder sie fusionieren mit einer anderen Immo, die es versteht als Bestandshalter am Immomarkt überleben zu können und zumindest kostenneutral zu arbeiten und nicht andauernd Geld zu verbrennen.

Deshal´b stellt sich die Frage, wieviel ist der Buchwert von 5,50 € je Aktie von Patrizia wirklich Wert.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.845.382 von juergendoll am 25.03.09 16:40:49

Genau!
Und solange Patrizia diese Wohnungen in die Vorräte steckt, müssen diese nicht abgewertet werden, weil die Vorräte zu Anschaffungskosten bewertet werden.
BINGO!

[endover]

Wenn die TAG so bilanzieren würde wie Patrizia, hätten die glatt 30 Millionen Überschuss erzielt. Leider war die TAG viel zu ehrlich.

Da muß die TAG sich unbedingt mal neue Idole zum Vorbild nehmen, wie Patrizia und Gagfa.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.844.364 von outsider007 am 25.03.09 15:13:34

Nun ja unter den "Vorräten" befinden sich ja auch Wohnungen in Höhe von 717 Mio. €. Auch da könnte feste abgeschrieben werden.

Also für mich steht fest, dass Patrizia abschreiben muss. Erstens haben sie voll im Immhype 2006 den Großteil ihere heutigen Bestände gekauft und haben dazu noch in 2007 knapp 70 Mio. € zu geschrieben. Das riecht ganz einfach nach Abschreibungen.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.842.157 von juergendoll am 25.03.09 11:41:59

"von mir erwarteten Swaps- und Portfolioabschreibungen"

Portfolioabschreibungen wird es wohl nicht geben, denn „Immobilien, die ... zur Veräußerung vorgesehen sind, ... werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet“. (GB_2008, S. 46 Spalte 2 oben)

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.840.300 von Graustark am 25.03.09 08:40:18

Ist ja nicht gerade unbedingt eine neue Erkenntnis, dass Patrizia als Bestandshalter Geld drauflegen muss. Man kann einfach als Bestandshalter kein Geld verdienen, da sind in den letzten Jahren die Kosten (Instandhaltung, Sanierung) einfach zu schnell gestiegen und die Mieten halt nicht. So einfach ist das. Aber das geht fast allen so, außer den den kommunalen Immogesellschaften.

Was mich viel mehr erschreckt, dass Patrizia gerade mal einen bereinigten Vorsteuergewinn von 0,8 Mio. € (!!!!) erzielt hat und das obwohl 2008 mit dem Dresdner Altmarktkarree mit 357 Einheiten ein einmaliger Projektverkauf beinhaltet war. Ein solchen Projektverkauf, der eigentlich erst in 2009 erwartet wurde, wird es 2009 und 2010 nicht mehr geben.

Da dürften die Zahlen für 2009 auch bereinigt wie schon in 2007 wieder tiefrot sein. Ohne die von mir erwarteten Swaps- und Portfolioabschreibungen gehe ich von einem zweistelligen Verlust aus. 2007 lag er bei rd. 12 Mio. € - so ähnlich sollte er sich auch 2009 bewegen. Mit Abschreibungen werden wir wohl das gleiche Niveau sehen wie 2008 - also um die 30 bis 40 Mio. € Verlust.

Ich habe es hier schon mehrmals geschrieben: Patrizia verbrennt gnadenlos Geld - die sind eine richtige Geldvernichtungsmaschine.

Buchwert noch bei 5,70 € je Aktie.