Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 113)

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.795.359 von juergendoll am 18.03.09 19:05:12

Das sehe ich aber etwas blauäugiger. Meiner Meinung nach ist das doch gar nicht so schwierig:

qm * durchschnittlicher Mietpreis * 12 Monate * Mietmultiplikator

Oder bin ich ein Milchmädchen?

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.790.481 von Graustark am 18.03.09 11:29:19

Das ist eine wunderschöne Definition eines Wirtschaftsprüfers. Kann man aber durchaus so stehen lassen.

Ist ja auch ein Grund dafür warum keiner mehr auf einen Buchwert groß was gibt. Wenn ich da die oder andere Bilanz mir mal so anschaue mit aufgeblähten immaterielle Vermögenswerte oder den ausgewiesenen Goodwills, dann kann man sich auf einen Wirtschaftsprüfer sowieso nicht mehr verlassen.

Ist ja auch ein Grund dafür, dass sich bei den Immo AGs keiner mehr an den NAV hält. Das ist ein Wert den keiner richtig nachvollziehen kann, denn wie will ein Gutachter denn letztendlich einen Wohnportfolio mit etwa 1.000 Einheiten bewerten. Das geht schlicht und einfach nicht. Das ist nichts anderes wie eine grobe Schätzung -nicht mehr und nicht weniger.

[Graustark]

Wozu ist ein WP überhaupt gut, außer Geld zu kosten, in der Tat fragt man sich das manchmal.
Ich sehe es mal so.
Er verhindert, dass allzu offensichtliche Falschangaben in der Bilanz stehen, und bewirkt, dass die Herren Bilanzkosmetiker sich bei der aufopferungsvollen Erledigung ihrer missionskritischen Aufgabe etwas mehr Mühe geben müssen.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.785.962 von Graustark am 17.03.09 18:55:34

Da würde ich mich auch nicht darauf verlassen, denn die Wirtschaftsprüfer disqualifizieren sich zur Zeit ja schon selbst:
...
Naumann sagt: "Die Unternehmen sind die Informationsquelle. Wir als Prüfer machen nicht die Abschlüsse und sind auch nicht für die Firmenpolitik zuständig. Die Öffentlichkeit soll Jahres- und Quartalsabschlüsse selbst genau analysieren und sich nicht auf einen Bestätigungsvermerk verlassen." Denn ein Testat sei "keine Überlebensgarantie" für ein Unternehmen.
...
(Quelle: http://www.sueddeutsche.de/257384/548/2803381/Angst-vor-Mani…)

Die Frage ist dann aber auch: Für was sind die Wirtschaftsprüfer denn sonst da?

[Graustark]

In wenigen Tagen werden wird sehen, was der Herr WP so als Buchwert testiert. Mit irgendwelchen Fantasien ist dann Schluss.
Es ist schon etwas pikant, dass der Prolongationstermin mit dem Bilanzvorlagetermin zusammenfällt.
Nicht dass da der WP auf die Banken wartet und umgekehrt.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.782.732 von Manfred123 am 17.03.09 13:43:11

Bei Deinem Buchwert gibt es sehr sehr viele Fragezeichen.

Eines kann ich dir aber garntiert sagen, dass die Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten auf dem hohen Niveau bleiben werden. Die Handwerker suchen keinesfalls händeringend nach neuen Aufträgen. Zumindest in Süddeutschland ist das so und durch das Konjunkturprogramm wird sich dabei auch nichts großartiges verändern. So sehen es einige Handwerker mit denen ich rede. Die sind momentan mit ihrer wirtschaftlichen Situation durchaus zufrieden.

Außerdem hat Patrizia keinen sehr großen operativen Spielraum. Die Mieteinnahmen liegen bei ca. 75 Mio. € und die Zinsaufwendungen bei ca. 70 Mio. € im Jahr. Neben den schon erwähnten Kosten muss Patrizia noch ihre 220 Mitarbeiter bezahlen. Die Kosten für die Swaps darf man auch nicht ganz vergessen. Dazu werden in 2009 vermehrt Mietausfälle hinzukommen.
Für mich steht eines fest, dass Patrizia deshalb als Bestandhalter nicht überleben kann. Da wird schlicht und schweige Geld verbrennt und das schon seit zwei Jahren.

Ich glaube auch nicht, dass Patrizia in den Genuß von niedrigeren Zinsen kommen wird, denn erstens sind sie komplett auf die Banken angewiesen und zweitens werden die einen hohen Risikoaufschlag verlangen. Die Banken sitzen ohne wenn und aber am längeren Hebel.

Dazu kommt noch, dass ich nicht glaube dass Patrizia ihre Etagenwohnungen mit einem Mietmultikator von 19 an den Mann bringen werden. Das kann ich mir aktuell nun wahrlich nicht vorstellen. Egger & Co wird gar nichts anders übrig bleiben, als Wertminderungen ihrer Wohnungportfolios vorzunehmen. 2007 haben sie ja noch 70 Mio. € zugeschrieben !!! Soviel werden sie garantiert abschreiben müssen. Ich rechne mit wesentlich mehr.

Wo letztendlich der Buchwert sein wird weiß ich nicht, aber wenn der Buchwert von 6 € real wäre, dann hätte längst einer Patrizia bei einem Marktkapitalisierung von rd. 75 Mio. € übernommen. Da bin ich mir ziemlich sicher.

Mir kann einer sagen was er will, aber Patrizia wird es in zwei Jahren nicht mehr geben. Wie wollen die denn Geld verdienen. In den letzten beiden Jahren haben sie definitiv null Cash verdient. Die haben tief rote Zahlen geschrieben. Das kann einfach auf díe Dauer nicht gut gehen.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.781.652 von juergendoll am 17.03.09 11:39:35

in einigen Punkten gebe ich dir recht; die mieten steigen nur 1-2% pro Jahr, Patrizia wird Immobilien verkaufen müssen und dabei gerade mal den Einstiegspreis erzielen.
Der Buchwert beträgt ca. 6€ pro Aktie; wenn P. es schafft aus den Mieten die Kosten zu zahlen und bei Verkäufen keinen Verlust zu machen; bleiben diese 6€ übrig und damit Kursziel.
Die steigenden Mieten bringen Patrizia diesem Szenario näher, die Renovuierungskosten etc. steigen nicht, da entsprechende Unternehmen händeringend nach Aufträgen suchen.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.776.963 von Graustark am 16.03.09 18:31:18

Ich würde mich Deinen Ausführungen grundsätzlich anschließen, aber für mich hat Patrizia viel zu wenig Substanz um überleben zu können - zumindest langfristig. Außerdem habe ich auch kein gutes Gefühl bei diesem Management.

Zudem kann man als reiner Besatndshalter nicht lange überleben, denn Mieten steigen - wenn überhaupt - nur sehr moderat, aber dafür die Kosten zur Instandshaltung oder Renovierung recht stark. In einem solchen Umfeld Gewinne zu generieren, ist wirklich sehr schwer, wenn es überhaupt möglich ist. Auch die Mieter bekommen immer mehr Rechte durch die Gerichte zugesprochen.

Würde mich auch anschließen, dass die Banken sich dazu durchringen Anschlussfinanzierungen bei Patrizia vorzunehmen mit einem hohen Risikoaufschlag, da sie keine Immos übernehmen möchten. Aber sie werden Patrizia sehr genau auf die Finger schauen und Patrizia dazu zwingen, dass sie massiv ihren Wohnungsbestand abbauen werden.

[Graustark]

Die Pat begründet die Kurzfristfinanzierung mit ihrem Geschäftsmodell, das auf kurze Haltezeiten für die Objekte angelegt ist. Das starrsinnige Festhalten an diesem Konzept, das so gar nicht zur Marktrealität passt, ist natürlich Wahnsinn.

Man stelle sich mal vor, es gäbe zur Belebung der Konjunktur mal wieder ein Häuslebauerprogramm. Wer würde davon profitieren? Der Käufer einer Gebrauchtwohnung natürlich nicht, und die Pat also auch nicht.

Ich denkle, die Pat könnte (wenn auch mühsam) überleben, wenn man sich in der jetzigen Niedrigzinsphase Langfrist-Finanzierungen zu Marktkonditionen sichern könnte. Aber die Position der Pat ist so schwach, dass dies fast als ein Ding der Unmöglichkeit erscheint.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.774.960 von Graustark am 16.03.09 15:21:30

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"Im Moment vermeiden es die Banken, Kredite zu kündigen und die Immobilienportfolios auf die eigenen Bücher zu nehmen", sagt Sal.-Oppenheim-Analyst Thomas Rothäusler. Daher seien die meisten zu Anschlussfinanzierungen bereit, selbst wenn Verschuldungsquoten oder andere Kreditvereinbarungen gebrochen werden. "Wir bemühen uns, gemeinsam mit unseren Kunden sachgerechte Lösungen zu entwickeln, damit diese nicht etwa in Zwangsversteigerungen getrieben werden", sagt die Eurohypo zum Thema Verlängerungen. Der Grund: Kaum eine Bank will Immobilienportfolios selbst verwerten, zumal Notverkäufe die Preise nur noch weiter drücken würden.
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(Quelle: http://www.handelsblatt.com/unternehmen/banken-versicherunge…)

Wenn ich das so lese, könnte ich mir auch bei PAT vorstellen, daß da eifrig verhandelt wird, damit keine Seite ihr Gesicht verliert. Die spannende Frage ist, ob PAT weiter kurzfristig finanziert, oder sich den Gegebenheiten anpaßt und nun offiziell zum Bestandshalter wird. Ich denke PAT wird diesmal noch mit 'nem blauen Auge davonkommen; aber wie sagt ein Sprichwort: "Aufgeschoben ist nicht aufgehoben".