Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 141)

[Kurpfaelzer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.790.099 von Kostnix69 am 02.04.08 16:22:55

Das kann man sehr unterschiedlich sehen. Mir ist es ja auch nicht recht wenn "meine" Wohnung an die Wand fährt. Aber irgendwo ist es mir egal, dann ist eben eine Bank, die ihre geplatzten Kredite reinholen will, der neue Vermieter. Ich halte es aber für zu kurz betrachtet die Mieteinkünfte gegen die Zinsen zu rechen nach dem Motto: Es reicht ja aus für die Zinsen. Das mag für die Brutto-Einkünfte noch halbwegs hinkomen -ich weiß es nicht- Netto sieht das bestimmt anders aus. Schließlich müssen Immobilien unterhalten werden, es fallen Reparaturen und Neuanschaffungen an, Handwerker und Hausmeister wollen bezahlt sein. Wenn die Instandhaltung unterbleibt, gehen infolge Mietminderung sofort die Einnahmen zurück.

Eigentlich könnte das ein klassischer Trnaround werden. Die Voraussetzung wäre aber ein Kurswechsel und ein Austausch des Managements. Wie heißt es so schön ? " Der Fisch fängt am Kopf an zu stinken. " Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse -die Kleinaktionäre sind wohl nur als Geldgeber geduldet- ist es aber eine Illussion z.B. einen neuen CEO einzusetzen. Das sind m.E.erstarrte und selbstzufriedene Strukturen. Höchstens die Banken und andere große Kapitalgeber erzwingen einen Kurswechsel und Austausch des Managements. Das ist vielleicht die realistischte Varainate.

[Kostnix69]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.786.481 von Stock_Stevie am 02.04.08 11:13:39

Alles was Patrizia heute veroeffentlicht hat ist voellig unspektakulaer, dass meine ich im positiven wie negativen, das inkludiert den Ausfall der Dividende. Kein vernuenftiger Mensch hat in diesem Jahr mit einer Divi gerechnet.

Fakt ist auch, dass eine in diesem Forum viel diskutierte Insolvenz weit entfernt ist. Die Mieteinnahmen sind durch den Ausbau des Portfolios stark angestiegen, und reichen insgesamt aus um die Zinslast aus der Fremdfinanzierung zu decken. Auch wenn ca. die Haelfte der Kredite der Patti kurzfristig sind, sehe ich hier keinen Grund zur Panik, denn eine Refinanzierung sollte durch den robusten Mietzins Cash Flow kein Problem sein. Im Gegenteil machen kurzfristige Kreditlaufzeiten Sinn, da sie insb. zZt guenstiger zu haben sind als langfristige Kredite.

Kurse unterhalb der 4 EUR koennen mE nach durchaus eine gute Einstiegschance sein. Dabei ist das Papier jedoch nichts fuer kurzfristig orientierte Anleger, aber mit einem Horizont von 2-4 Jahren vermute ich die Patti wieder bei Kursen um 10 EUR, und das gerade vor dem Hintergrund, dass in den letzten beiden Jahren hier nicht alles gut gemanagt wurde. Daher kann es in Zukunft nur besser laufen, denn das Geschaeftsmodell ansich halte ich fuer recht smart, nur die Umsetzung zeigte Schwaechen, aber die sind heilbar.

Buy low, sell high.

Cheers,
kostnix

[Juppes13]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.789.428 von Kurpfaelzer am 02.04.08 15:33:49

Ganz andere Geschichte als meine charttechnischen Analysen / Marktanalyse.
Aber :
Du scheinst ein betroffener Mieter zu sein, dessen Mietkomplex von der Patrizia aufgekauft worden ist. Wenngleich Deine persönliche Situation nicht unbedingt zur Sichtweise von Aktionären passen möchte, so beschreibt Deine persönliche Situation als Bestandsmieter dennoch bestens den Kursniedergang dieser m.E. voll danebenliegenden Einkaufs-Verkaufskonzeptionen eines nach gestern ausgerichteten Patrizia-Managements.

Imho ist Patrizia in all ihren Unternehmensstrukturen „medienwirksam“ erst am Anfang zusätzlich negativer Präsenzen. Ich für meinen Teil habe long/short Interessen an Aktienkursen aber immer mit einem Ohr am Markt und ich versuche auch psychologische Momente in meine Entscheidungen einfließen zu lassen.


M.E. P1Z wird weiter fallen.




Man kann das aufgrund der Unternehmenszahlen gerissene Gap down als long Trading Posi kalkulieren und gegen den mords Deckel bei 4,82 EUR traden wollen

.... aber hier steht ein starker Focus auf 2,93 in mittelfristiger Reihenfolge
>> und dann << werden wir sehen wie weit dieser Etagenwohnungseigentumswandler noch fallen darf.

Von der viel zu überblasenen Ausgabenotierung zu den >>bisher<< im Verlauf gesehenen 2,93 EUR haben gebeutelte Aktionäre eine „Anlage“-Vernichtung von –87% (!!!) erleben dürfen.
Da ist die Kohle wech
und vom Unternehmen wird die Schuld an „schwierige Märkte“ und an die US-Immobilienkrise delegiert.

Hier kann man short sein, wenn man partizipieren möchte. Dann ist es gleichgültig wann und wer von den Oberpatrizianern ausgewechselt wird.
Licht aus bei Patrizia möchte ich (noch) nicht sagen.



Habe die Ehre

Juppes

[Kurpfaelzer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.789.050 von Juppes13 am 02.04.08 15:04:27

Mit verschiedentlich vorstellbaren "Druckmotivationen" werden Bestandsmieter (die als Kaufkunden nicht geeignet sind) verjagd, was zusätzlich zu Mietausfällen führt.

Wobei das mittlerweile -glücklicherweise- nicht mehr so einfach ist. Bei uns haben sich eine Reihe Leute bereits mit dem Mieterverein in Verbindung gesetzt bzw. über ihren Rechtsschutz Anwälte konsultiert. Prozesse würden das Ganze erheblich verzögern und das Prozessrisiko dürfte hauptsächlich bei P. liegen. Die einzige Möglichkeit besteht in fairen Preisen oder denjenigen die auch dann nicht kaufen wollen/können einen umkomplizierten Umzug zu ermöglichen. Das kostet zwar, ist aber immer noch die billigste Variante. Nebenbei sollte man als Immobilienkonzern auch die Auswirkungen auf das eigene Image beachten wenn solche Fragen in öffentlichen Gerichtsverhandlungen in Gegenwart der Presse oder medienwirksam durch Mieterinitiativen ausgetragen werden. Der Fehler bei P.ist in den letzen 2-3 Jahren gemacht worden. Nun dürfte es eher um Schadensbegrenzung gehen.

[Juppes13]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.787.904 von Kurpfaelzer am 02.04.08 13:21:41

"".... Da ist sehr viel heiße Luft. Mein Bauchgefühl sagt mir, die Bude steuert über früher oder später auf einen Chrash zu. Wie hier den Aktionären mit Worthülsen die schöne heile Patrizia-Welt vorgejubelt wird, ist ein Hammer. Das Bild rundet sich für ab, wenn ich das tägliche Missmanagement unmittelbar vor Ort mitverfolge. Schätze, da haben einige noch kurz vorher die Aktie hochgejubelt, um noch relativ günstig rauszukommen. Das hatte ich bei der von dir genannten GPC ähnlich erlebt....""

► Heisse Luft sagt zumindest der Chart (wenn man den lesen kann).
"Missmanagement vor Ort" kann ich natürlich nicht beurteilen, kann mir das aber gut vorstellen.
Ich bleibe bei meiner Spekulation, dass die Buben allerhand Hütten zu teuer und mit wenig Gespür für den Markt zusammengekauft haben.
Überzeugt bin ich davon, dass es in dieser Zeit nicht aufgehen kann Bestandsmietern ihre Etagenwohnungen als Eigentum (überteuert) andienen zu wollen. Besonders der Markt für Eigentumswohnungen läuft schlecht und m.E. noch weniger bei Objekten die zu Mietwohnzwecken gebaut worden sind.
Die Patrizia hat diese zwischenzeitlich abgeschriebenen Hütten (zu teuer) gekauft. Das Geschäftskonzept "Mietern Eigentum andienen zu wollen" hat das Problemchen mit dieser Klientel kaum ernsthafte Kunden zu haben, die bereit sind o.g. Überteuerungen auf sich abladen zu lassen.
Mit verschiedentlich vorstellbaren "Druckmotivationen" werden Bestandsmieter (die als Kaufkunden nicht geeignet sind) verjagd, was zusätzlich zu Mietausfällen führt.
Ergo : Das falsche Konzept zur falschen Zeit mit falschen Einkaufspreisen (falsche Manager mit falschem "Weitblick" ?)

Für mich bleibt die P1Z Hütte ein Short Engagement.
Ich schreibe diese meine ganz persönliche Meinung nicht weil ich short bin,
sondern ich bin short weil solches Engagement aufgrund o.g. Einsicht diszipliniert zwangsläufig erscheint.


Habe die Ehre

Juppes

Nur die Kursgänge haben recht.

[Kurpfaelzer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.788.617 von antje4711 am 02.04.08 14:28:25

Sehe ich genauso. Dann könnte der laden an die Wand knallen.

Interessant auch diese Einschätzung der FAZ, insbesondere der letzte Abschnitt (siehe unten)

http://www.faz.net/s/RubF3F7C1F630AE4F8D8326AC2A80BDBBDE/Doc…

Bewertungsfragen

Auf Basis der jüngsten Analystenprognosen wäre das Unternehmen mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 5,4 für das Jahr 2008 recht günstig erschienen. Allerdings basierten diese Prognosen auf einem Betriebsergebnis von rund 109 Millionen Euro und einem Überschuss von rund 40 Millionen Euro.

Tatsächlich könnte der Überschuss nun erheblich niedriger und die Bewertung entsprechend höher ausfallen, allzumal die Bewertung von Immobilien-Unternehmen immer maßgeblich durch den Wert des Immobilienbestandes bestimmt wird, der vom Unternehmen vorgenommen wird, für Privatanleger aber nicht ohne Schwierigkeiten im Detail nachvollziehbar ist.

Aufwärtsbewegung dürfte passé sein

Die neuerliche Enttäuschung bei der Jahresprognose dürfte nicht eben dazu beitragen, die jüngste Erholungsbewegung zu stärken. Ebenfalls wenig vorteilhaft dürfte sich die Streichung der Dividende auswirken, hätte die erwartetet Rendite doch zuletzt immerhin noch mehr als drei Prozent betragen.

Zwar ist der aktuelle Kurs noch ein gutes Stück vom Märztief entfernt und hat auch die kurzfristige Unterstützung bei vier Euro nicht durchbrochen. Doch ist der längerfristige Abwärtstrend stark, allzumal der RSI durch den jüngsten Kursanstieg fast in den überkauften Bereich vorgestoßen ist.

Insofern ist im günstigsten Fall fürs erste mit einer Seitwärtsbewegung zwischen vier Euro und dem Februarhoch in der Region von 4,80 Euro zu erwarten. Aber auch ein Test der Marke von vier Euro ist nicht auszuschließen. Sollte sie diesen nicht bestehen, ist auch ein Test des Allzeittiefs nicht auszuschließen.

[antje4711]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.788.586 von Kurpfaelzer am 02.04.08 14:25:37

Der Cash flow sagt alles. In 2007 zu Höchstkursen Immobilien gekauft. Ergebnis nur wegen Neubewertung positiv.

Wenn es in 2008 eine Neubewerung in die andere Richtung gibt, dann gute Nacht.

[Kurpfaelzer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.788.258 von Stock_Stevie am 02.04.08 13:54:53

Bei der Bewertung eines Immobilienunternehmens wäre ich in der heutigen Zeit sehr vorsichtig. Gerade Immobilien und übrigens auch die Mieten (z.B.strittige Forderungen gegenüber Mietern, können in der heutigen Zeit leicht in unrealistischer Höhe gegenüber ihrem tatsächlichen Marktwert in den Büchern bewertet sein. Da müßte man den Bericht des Wirtschaftsprüfers kennen und den sicher auch kritisch unter die Lupe nehmen. Wenn dazu noch aus heutiger Sicht überteuerte Objekte in unverantwortlich Höhe fremdfinanziert wurden, entsteht da zwnagsläufig ein finanzielles Problem. Wird später der reale Marktwert angesetzt und können Kredite nicht ausreichend bedient werden, bricht so ein Kartenhaus buchstäblich über Nacht zusammen. Verständlich, dass die Anleger bei P. zuersteinmal nun in Deckung gehen und wissen wollen wie die tatsächliche Lage des Unternehmens ist.

[Stock_Stevie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.787.732 von juergendoll am 02.04.08 13:08:24

Richtig...ich stand auch positiv, prinzipiell...was mir immer schon ein Dorn im Auge war, ist z.B. der geringe Streubesitz und die Arroganz und Unfähigkeit des Chefs...
Ausserdem hab ich gesagt, dass bei 4 Euro das Risiko "überschaubar" ist...dass der Kurs bei 25 (IPO) nur eine Richtung kannte, ist im Nachhinein auch gut nachzuvollziehen...mal schauen wie es weiter geht...die Dividendenstreichung ist natürlich ein ganz dickes minus für die Aktie...wenn der Kurs weiter abrutscht, dann wird halt auch ganz emotionslos verkauft...kann ich jedem aber prinzipiell bei allen Aktien nur empfehlen...auch die besten Aktien können mal im Kurs nachgeben...und Verluste holt man immer schwer wieder rein...

[Kurpfaelzer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.786.481 von Stock_Stevie am 02.04.08 11:13:39

Ich hoffe du hast meine Warnung ernstgenommen. Da ist sehr viel heiße Luft. Mein Bauchgefühl sagt mir, die Bude steuert über früher oder später auf einen Chrash zu. Wie hier den Aktionären mit Worthülsen die schöne heile Patrizia-Welt vorgejubelt wird, ist ein Hammer. Das Bild rundet sich für ab, wenn ich das tägliche Missmanagement unmittelbar vor Ort mitverfolge. Schätze, da haben einige noch kurz vorher die Aktie hochgejubelt, um noch relativ günstig rauszukommen. Das hatte ich bei der von dir genannten GPC ähnlich erlebt.