Blue Chip Depot-antizyklisch & Sondersituationen (Seite 1272)

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.166.846 von DOBY am 29.10.14 20:52:27

Helma Bau wäre so ein erfolgreicher Projektierer. Design Bau nochmal so ein Versager.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.166.309 von Straßenkoeter am 29.10.14 19:59:36

ja, ich denke am Anfang haben sie auch ordentlich von der Alta Fides Erfolgssory profitiert Zumindest habe ich noch dunkel in Erinnerung, dass Alta Fides seinerzeit eine Rakete war. Und der normale Anleger denkt sich eben, was soll bei Studentenwohnheimen schon schiefgehen, die stehen nie leer. Die Story klingt gut. Das Problem war wohl zum einen die Vermarkung, dass die Projekte nicht wie gewünscht z.B. via MPC an Kapitalanleger zu Höchstpreisen abverkauft werden konnten, zum anderen vermute ich auch Kostenüberschreitungen beim Bau. Als Projektierer ist man gezwungen die Projekte zu verkaufen, wenn das nicht klappt kann man u.U. zu Billigverkäufen gezwungen sein. Wenn man sich die Projektierer am Markt anschaut, so sieht das auch generell recht trostlos aus-trotz Immobilienboom in Dtl. Dazu kommen noch zahlreiche Insolvenzen solcher Unternehmen in der Vergangenheit, Agiv, GWG, IVG und andere fallen mir da ein. Also das ist eine hochriskante Branche, die man besser meidet oder zumindest stark untergewichtet. Ich wüsste auch nicht, welche Erfolgsstorys es bei dieser Branche überhaupt gibt, die "erfolgreichen" sind aktuell zumeist völlig intransparente Buden mit Null Geschichte und minimaler Marktkapitalisierung, wie z.B. Stern Immobilien.

[Straßenkoeter]

DOBY sehr schöner Beitrag. Youniq hieß glaube ich früher Alta Fides oder so ähnlich und war ein reiner Bestandshalter. Dann kamen sie auf die Idee Projektierer von Studentenwohnheimen zu werden und haben sich in Youniq umbenannt. Nur der Vorstand hatte von diesem Geschäft keine Ahnung. Als er einen Bock baute meinte er einmal, dass es von Vorteil sei, da man aus diesen Fehlern lernen könnte und in Zukunkt daraus Nutzen ziehen könnte. Er ist aber nicht mehr bei Youniq am Ruder. Das NWJ und Der Aktionär haben damals ganz schön gepuscht für Youniq, war einfach eine tolle Story. Beim NWJ war Youniq sogar Titelstory. Kann man sogar noch auf deren Internetseite nachlesen.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.165.601 von Straßenkoeter am 29.10.14 19:05:32

Zitat von Straßenkoeter: DOBY der Hinweis mit dem tatsächlichen Wert der als Sicherheit gegebenen Immobilien ist Gold wert. Mir ist das auch schon bei dem Unternehmen Youniq aufgefallen, die seinerzeit eine Kapitalerhöhung weit unter dem NAV der Bestandsimmobilien gemacht haben. Später hat sich rausgestellt, dass die Bewertung absolut nicht haltbar war, da die Veräußerungserlöse dieser Immobilien nur einen Bruchteil des NAV einbrachten.

man muss davon ausgehen dass Immobilienunternehmen, die nach IFRS bilanzieren, eher Wunschwerte bilanzieren als Werte, die sich tatsächlich erzielen lassen. In einer Notlage, bei der schnell Cash ins Unternehmen geschaufelt werden muss sind diese Werte niemals zu realisieren, bei Spezialimmobilien wie Studentenwohnheimen, die nicht ohne weiteres anders genutzt werden können schon überhaupt nicht. Der Vorteil von Bestandhalterunternehmen ist der, dass die Banken mit einer gegebenen Miethistorie und der Sicherheit kalkulierbarer Mieteinnahmen eher bereit sind zu Krediten als bei Projektierern. Youniq hat sich hauptsächlich als Projektierer (von Studentenwohnheimen) definiert -und ist rekordverdächtig gescheitert. Trotzdem muss man auch bei Bestandshaltern beobachten wie sich das mit den Krediten entwickelt, denn in einer Finanzmarktkrise werden Unternehmen mit fälligen Bankkrediten misstrauisch beäugt und sowas kann dann zum Stolperstein werden.

[aitutaki2009]

Sehr fundierte Diskussionen und Infos hier. Bin froh diesen Thread gefunden zu haben.
Gehört jetzt nicht zum Thema, wollte ich nur mal so loswerden. Sorry für den SPAM......

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.165.490 von DOBY am 29.10.14 18:56:14

DOBY der Hinweis mit dem tatsächlichen Wert der als Sicherheit gegebenen Immobilien ist Gold wert. Mir ist das auch schon bei dem Unternehmen Youniq aufgefallen, die seinerzeit eine Kapitalerhöhung weit unter dem NAV der Bestandsimmobilien gemacht haben. Später hat sich rausgestellt, dass die Bewertung absolut nicht haltbar war, da die Veräußerungserlöse dieser Immobilien nur einen Bruchteil des NAV einbrachten.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.165.373 von aitutaki2009 am 29.10.14 18:48:07

Aus meiner Erinnerung heraus wars nur eine Anleihe, die besonders gut mit Immobilien aus dem Privatvermögen von herrn Müller besichert ist. Die andere mag auch besichert sein, aber eben nicht so stark. Wobei ich mich nie sonderlich damit beschäftigt habe, da ich bisher eben nur Aktien kaufte.
Deine Ausführungen sind sehr fundiert.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.164.911 von Straßenkoeter am 29.10.14 18:08:09

das mit der Eyemaxx Anleihe ist richtig, das ist die erste Anleihe (2011, WKN A1K0FA), die Eyemaxx begeben hatte, der Kurs dieser Anleihe liegt bei ca. 102% (vor Kurzem noch bei 110%.) Die Zweite (2012) ist glaube ich meiner Erinnerung nach teilbesichert und die letzten zwei sind nicht besichert. Die letzte konnte Eyemaxx nicht voll platzieren, da am Markt die ständige Geldnot von Müller/Eyemaxx offensichtlich nicht gut ankommt. Bei den letzten zwei liegt die Rendite mittlerweile um 10%, vor kurzem war auch ein kurzzeitiger tiefer Rutscher zu beobachten, der aber zum Teil wieder wett gemacht wurde. Die VST-Anleihe liegt aber nun schon länger auf Tief. Das Ganze erinnert mich stark an getgoods, zumindest von der ständigen Geldnot her gesehen, wobei mir das bei getgoods plausibler schien, da alle Unternehmen dieser Branche ihr Heil in wildem Wachstum suchen (u.A. auch Zalando). Die Entscheidung nun "in Wohnimmobilien" Projekte zu starten erscheint mir ein Versuch dem Markt zu gefallen da Wohnimmobilien hipp sind, Gewerbeimmobilien aber nicht. Dabei hat Müller übersehen, dass er den Bogen eh schon ziemlich überspannt hat, denn ein Projektierer sollte nach Ende der Projekte auch das Geld wieder zurückreichen können, bei Eyemaxx hat man aber den Eindruck das Geld verschwindet in einem schwarzen Loch weil er die Bilanz immer weiter aufbläht. Leider kann man aus der Besicherung nicht schliessen dass Müller alles im Griff hat, bei getgoods hatte der Vorstand auch 15 Mio als Gesellschafterdarlehen im Unternehmen und ist nun ev. sogar mit seinem Privatvermögen dran (erste Arresttitel zur Sicherstellung seines Privatvermögens sind laut Meldung einer Anwaltskanzlei erfolgt).
Bei einer Besicherung ist auch immer die Frage ob die angesetzten Werte der Realität entsprechen, ich erinnere mich noch dunkel an die Anleihen von Deikon, die auch mit Immobilien besichert waren und aktuell noch bei ca. 28% stehen. Zwar wird bei solchen Anleihen wohl kaum ein Totalverlust auftreten, aber 70% sind eben auch noch ein knackiger Verlust.

[aitutaki2009]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.164.911 von Straßenkoeter am 29.10.14 18:08:09

Zitat von Straßenkoeter: ...
eine der Anleihen muss aber voll durch Immobilien aus dem Privatvermögen von herrn Müller abgesichert sein. Die dürfte eigentlich nicht fallen. Ist dem so? Ich hatte noch nie Anleihen im Vergleich zu dir, deshalb bin ich da nicht so auf dem laufenden.

Von Eyemaxx finde ich 4 Anleihen:
EYEMAXX Real Estate AG 11/16 A1K0FA
EYEMAXX Real Estate AG 12/17 A1MLWH
EYEMAXX Real Estate AG 13/19 A1TM2T
EYEMAXX Real Estate AG 14/20 A12T37

Wenn ich es richtig gelesen habe, sind die ersten beiden besichert, die anderen beiden nicht. Die Frage ist dann, wie gut ist die Besicherung? Ich habe da zu wenig Einblick. Es könnten 2 interessante Anleihen sein wenn es passt. Die zwei letzt genannten kämen für mich nicht in Frage.

Was mich grundsätzlich an den meisten Anleihen dieser kleineren Immobilienentwicklern stört: Auch aber nicht nur bei denen von Eyemaxx, deswegen schreibe ich das mal in diesen Thread:

Im Grunde ist es keine Anleihe sondern verkapptes Eigenkapital. Die Mutter, z.B. Eyemaxx oder andere, nehmen Fremdkapital auf. Und dieses FK wird dann genutzt, um Projektgesellschaften (ich nenne sie mal PG) mit Eigenkapital (EK) auszustatten. Dazu kommt dann FK - Leverage auf Seiten der PG durch Bankkredite, meist bis zum Maximum.

Der vermeintliche Sicherheitsgewinn einer Anleihe wird so ad absurdum geführt: Aus dem FK machte die Mutter EK. Geht eine PG über die Wupper, wird erstmal das FK der Banken auf PG Ebene vorrangig bedient, klar das Procedere und den Unterschied EK & FK kennen wir alle.

Nun kann man zwar einwenden dass damit noch immer nicht die Anleihe bedroht ist, denn diese wurde ja von der Mutter und nicht der PG begeben – aber in den allermeisten Fällen sind die PGs so groß im Verhältnis zur Mutter, dass Probleme auf PG-Ebene die Mutter mit reißen.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.161.479 von DOBY am 29.10.14 13:34:53

DOBY ich teile deine Meinung zu Eyemaxx. Ich kann mich noch gut an unsere Diskussion erinnern. Bin in Eyemaxx auch nicht mehr drin. Was mich an Eyemaxx stört ist die Abwendung vom ursprünglichen Geschäftsmodell. Ursprünglich haben sie Fachmärkte im Osten Europas gebaut. Die Fachmärkte waren nach dem Schema F in sehr günstiger Bauweise. Also nichts, wo man sich völlig verkalkulieren könnte. Auch hatte man eine Vielzahl von Grundstücken, die an Knotenpunkten lagen. Die Fachmärkte waren meist bereits vor Fertigstellung vermietet und man fand sehr schnell Investoren. Aus meiner Sicht eine nachvollziehbare Nische. Zuletzt machen sie aber plötzlich auf Wohnhäuser und Seniorenheime. Aus meiner Sicht sind da die Risiken deutlich höher und eine Nische sehe ich nicht mehr. Dan kam da der Artikel im DER Aktionär, wo mit viel Blabla auf die immer älter werdende Generation und deshalb auf das riesen Potential der Senorenwohnheime hingewiesen wurde. Der Kurs stieg stark an unter hohen Umsätzen in dieser Zeit. Aus meiner Sicht hat Herr Müller den Artikel gekauft. Eyemaxx ist auch nicht in der Lage mit den Veräußerungserlösen neue Objekte anzustoßen, ständig brauchen sie Fremdkapital. Durchaus möglich, dass sie sich mit dem riesen Objekt in Serbien übernehmen und Probleme dürfen da nicht auftauchen. Aus meiner Sicht dreht Herr Müller ein sehr großes Rad. Die Aktienkäufe von Herrn Müller sehe ich auch als Stützungskäufe, da sie sehr gering sind. DOBY wir sind uns da absolut einig. DOBY eine der Anleihen muss aber voll durch Immobilien aus dem Privatvermögen von herrn Müller abgesichert sein. Die dürfte eigentlich nicht fallen. Ist dem so? Ich hatte noch nie Anleihen im Vergleich zu dir, deshalb bin ich da nicht so auf dem laufenden.