VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage (Seite 6)

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.493.245 von Auditor2000 am 21.03.24 11:52:59

Ja, aber die mögliche unterschiedliche Höhe der Abschreibungsraten sorgt für höhere Bilanzansätze nach IFRS.

Eines der Hauptprobleme der VIB ist, dass ihr Logistikimmobilien der DIC mit Sachverständigengutachten "untergeschoben" worden sind und so Cash upstream geleitet worden ist. Diese Gefahr ist solange dieser Vorstand und AR präsidiert immer noch nicht gebannt. Deswegen wird es in 2024 voraussichtlich auch keine spektakuläre Kurserholung geben. Wie mahnt ein sehr erfolgreicher US-Investor stets an, die Analyse der Finanzen und Abschlüsse steht stets am Beginn der Unternehmensbewertung. Was er stets sucht, ist ein ehrliches und verlässliches Management. Das ist die Achillesferse der VIB.

[Auditor2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.492.834 von jkreusch am 21.03.24 10:56:41

Das ist ein berechtigter Hinweis, danke für die Richtigstellung.
Trotzdem noch einmal die Frage, woraus die in praxi deutlich höheren Bilanzansätze nach IAS 40.56 vs. § 253 HGB resultieren. In beiden Fällen wird doch planmäßig abgeschrieben?
Im GB 2022 auf S. 91 lässt sich ja deutlich die Diskrepanz zwischen dem beizulegenden Zeitwert nach IFRS und dem AK-Modell nachlesen. Dem angeblich sachverständig ermittelten Zeitwert von 2,29 Mrd. € steht der bilanzierte Wert nach AK-Modell mit 1,15 Mrd. € gegenüber. Letzterer erscheint bei Bruttomieten von 82 - 88 Mio. € auch deutlich realistischer, das meinte ich mit "passt in etwa".

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.491.619 von Auditor2000 am 21.03.24 09:01:34

Mein Beitrag bezog sich auf Benkos Signa und sollte nur die grundlegenden Auswirkungen der IFRS-Bilanzierung auf als Finanzinvestitionen gehaltener Immobilien verdeutlichen.

Ihr Einwand, dass VIB nach HGB bilanziere ist nachweislich falsch, was ich mit einem Zitat aus dem GB 2022 von S. 91 widerlege:
"Die VIB AG hat das Bewertungsmodell für die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
(Investment Properties) umgestellt. Im Geschäftsjahr 2022 wurde von dem bisher angewendeten Modell des
beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40.33 auf das Anschaffungskostenmodell nach IAS 40.56 umgestellt. Die
Schlussbilanzwerte der beiden Geschäftsjahre vor dem Jahr der Umstellung (2020 und 2021) wurden entspre-
chend neu berechnet und angepasst."

Das Anschaffungskostenmodell nach IAS 40.56 ist nicht dasselbe wie nach HGB (hierzu empfehle ich im Klassiker von Prof. Adolf Moxter nachzulesen und mit IAS 40.56 zu vergleichen), da gibt es einige sehr beachtenswerte Abweichungen im Detail, die in praxi zu deutlich höheren Bilanzansätzen nach IAS 40.56 führen. Im GB 2022 der VIB Vermögen wird es aber auch beschrieben (s. S. 91ff.), wie die Bilanzwerte hergeleitet worden sind.

Ihr Einwand, dass die Buchwerte in etwa den tatsächlichen Werten entsprechen dürften, verdeutlicht, dass nicht nach § 253 I HGB bilanziert wird und somit keine stillen Reserven gelegt sind. Stille Reserven werden aber bei der Bilanzierung nach dem Anschaffungswertprinzip automatisch durch die jährlichen Abschreibungen gelegt.

[Auditor2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.488.319 von jkreusch am 20.03.24 17:45:01

Das ist korrekt. Bei aller berechtigten Kritik muss man aber festhalten, dass VIB gerade nicht nach IFRS bilanziert, sondern nach HGB und damit die Buchwerte in etwa den tatsächlichen Werten entsprechen dürften.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.488.274 von jkreusch am 20.03.24 17:40:08

Sorry, das wichtigste habe ich noch vergessen explizit zu erwähnen:
Da EK immer ein Residum ist, steigt natürlich auch der Gewinn vor Steuern in t=1 um den Betrag 20 % des Bilanzansatzes der Immobilie in t=0. Nun noch die Steuersätze zur Berechnung der latenten Steuern auf diesen Betrag anwenden und das EK steigt durch diese Transaktion um (1-latenter Steuersatz) x 0,2 x Bilanzansatz der Immobilie in t=0.

So kann sich jeder windige Immoprolet eine vor EK strotzende Bilanz nach IFRS basteln, ist chic, gelle.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.487.236 von SalamandaPanda am 20.03.24 15:23:51

Benko hat u.a. mit denselben Kaufhausimmobilien wie damals bereits Esch und von Krockow (Sal. Oppenheim) bei Karstadt, im Grunde dasselbe Geschäftsmodell verfolgt: Umsatzmieten deutlich über Branchendurchschnitt fordern und dann die Kaufhausimmobilie hochschreiben. Benkos Geschäftsmodell basiert letztlich auf der nach IFRS vorgesehenen Bilanzierung für Finanzinvestitionen gehaltener Immobilien, somit wird das Anschaffungswertprinzip des HGB ausgehebelt.

Ist relativ leicht nachvollziehbar anhand eines Beispiels:
Miete im Jahr t=0 beträgt 200k, was 10 % Umsatzrendite entsprechen soll.
Dann im Jahr t=1 wird 12 % Umsatzrendite vereinbart (weitere Stellschrauben wie steigende Umsatzvolumina und die Auswirkungen der Inflation auf die Umsätze werden c.p. hierbei nicht berücksichtigt), so dass bei einem konstanten Umsatz jetzt 240k Miete vereinnahmt werden.
Nun unterstellen wir der Einfachheit halber, dass die relevanten Diskontierungszinssätze in t=0 und t=1 identisch gewesen waren, so dass derselbe Barwertfaktor auf die um 20 % höheren Mieteinnahmen in t=1 angewendet werden kann.
Der Wert der Immobilie ist nun exakt um 20 % gestiegen und wird mit diesem Wert in der nach IFRS aufgestellten Bilanz aufgeführt.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.487.188 von aufgepasst am 20.03.24 15:14:54

Danke fürs Teilen!

Ich denke trotzdem nicht, dass Branicks mit Signa zu vergleichen ist, vor Allem weil es zur Signa einfach viel zu wenige Infos gibt. Vorallem die Mieteinnahmen wären besonders wichtig zu sehen, die Bilanz alleine ist nicht so aussagekräftig wie bei Branicks.

Wie genau die Signa ihr Eigenkapital jedoch so aufblasen konnte und ob das legal ist verstehe ich trotzdem nicht.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.486.648 von SalamandaPanda am 20.03.24 13:53:24

kann man sich ganz ansehen oder ab Minute 5

[Pleitegeier-HAR]

Panda: Der behauptet gerne mal irgendwas und wenn man es widerlegt sucht er da ein Haar in der Suppe und behauptet wieder irgendwas.
Manchmal behauptet er sogar etwas widerlegtes nochmal, wie das mit dem höheren Darlehenszins.
Einfach mal die Beiträge ansehen.
Deswegen bringt ein Austausch da nichts, nicht satisfaktionsfähig.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.485.964 von Pleitegeier-HAR am 20.03.24 12:00:22

Leider sehe ich bei Ihren Beiträgen nichts inhaltlich Neues, lediglich Verdrehen von Aussagen.
Lustig empfinde ich auch Ihr Anmeldedatum bei Wallstreet-Online und ihre bisherigen Beiträge.
Alles spricht dafür, dass man im Branicks-Umfeld sehr nervös ist, was ich anhand der Historie und der Inhalte der Ad-hoc-Veröffentlichungen nachvollziehen kann.