GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 53)

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Bei meiner Aussage zu den preisbereinigten Berliner Mieten fehlt die Eischränkung, das dieses für den freien Markt gilt.
In Teilbereichen (z.B. ostberliner Altbauten) durfte die Miete erst im Laufe der Zeit an den Markt angeglichen werden. Es gibt hierüber übrigens eine ganz interessante Analyse (ich meine vom IVD), die den realen Preisrückgang in den letzten Jahren sehr schön dokumentiert. Leider wollen die Politiker aufgrund der Wahlen die Realität nicht akzeptieren.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 44.800.617 von dackelbert am 06.06.13 16:45:19

Ich glaube nicht an eine Umkehr der Preisentwicklung für Immobilien, da wir noch keinen echten Boom mit Preisübertreibungen hatten (bisher sind m.E. in fast allen Städten die Preise für gebrauchte OBjekte deutlich unter den Neubaukosten).
Erst bei Preisen von über 2000 Euro pro qm für Altbauten in einfachen Lagen in den meisten Großstädten würde ich wirklich nervös (Annahme: Baukosten liegen heute in D bei ca. 2000 Euro pro qm, in Westdeutschland höher, in Ostdeutschland niedriger).

Ich kann mir allerdings ein Ende des Preisauftriebs aufgrund der übertriebenen Mieterschutzgesetzgebung vorstellen, da bei einem Ausschalten des offenen Marktes die Anlaage in Mietimmobilien wenig Spaß macht (den Vorteil hätten wie vor 20 Jahren die ausziehenden Mieter die horrende Zahlungen für Schrott vom Nachmieter kassieren können und die Verwalter/Makler die Schmiergelder nehmen werden).
Ansonsten werden die Mieten und damit die Preise für Gebrauchtimmobilien noch in vielen Großstädten zumindestens Ostdeutschlands stark steigen (auch wenn das Konsumverzicht bedeutet).
Man darf nicht vergessen, daß die preisbereinigten Mieten in vielen Städten wie z.B. Berlin weit über 30% unter denen vor 15 oder 20 Jahren liegen.......

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Antwort auf Beitrag Nr.: 44.800.617 von dackelbert am 06.06.13 16:45:19

Dackelbert,

da hast Du absolut recht. Zwar kann ein Schlafwagenmanagement nichts kaputt machen bei GSW, allerdings steht zu befürchten (wenn der Artikel wirklich korrekt ist, woran ich nicht zweifele), daß die Herren in Aktionismus a la IVG machen und z.B: mit unwirtschaftlichen Großakquisitionen und neuen Verwaltungsbauten (wozu braucht GSW denn sowas, die Firma residiert doch recht feudal Nähe Unter den Linden) GSW stark schaden können.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Also ich finde keinesfalls, dass Makler überflüssig sind!
Es gibt seriöse und sehr viele andere!

Also klar strebe ich an, ohne Makler zu kaufen, bei Verkauf auch eher ohne Makler, aber da ist ein Makler nicht zum Schaden.

Wir müssen sehen, dass ein Grossteil der Verkäufer sich so genau auch nicht mit dem Marktpreisen befasst hat. Da ist es schon sinnvoll, dass ein Makler der sich auskennt, auf einen Verkäufer hinwirkt, dass seine Preisvorstellungen zu hoch sind.
Wenn sie zu niedrig sind, wird er es wohl eher nicht sagen und versuchen noch tiefer zu drücken und dann selber zu kaufen.

Verkäufe von Häusern gehen in den meisten Gebieten nur noch über einen Makler!

Aber bei solchen Objekten wo 2 oder noch mehr Makler anbieten, da sollte man schauen ob man nicht ohne dran kommt.
Denn, wenn man mit beiden makler Kontakt hatte, auch wenn einem nur einer der beiden das Objekt direkt empfohlen hatte, schuldet man eigentlich beiden Makler die Courtage.......!

[Magictrader]

Hi, habe Gefühl 2013 wird bei weitem nicht so ein gutes Immobilien-Aktien Jahr wie 2012.

GSW verliert nach kurzer Erholung auf ca. 30,50 erneut an Boden und sinkt fast auf 29 ... ob ich doch noch zu 28,50 was kaufen kann?

Vielleicht bilden auch die realen Immobilien bald mal ein Top aus, der Hype wird nicht ewig dauern. Die Mietrenditen sinken immer weiter, in guten Lagen nur 3% "vor" Steuern, Rücklagen und vor Verwaltungskosten, viel zu wenig!

Die Mieten können den rasant gestiegenden Kaufpreisen nicht folgen, denn viele Mieter wären keine Mieter, wenn sie in der Kohle schwimmen würden. Mieter sind oft Durchschnittsverdiener mit 2000 E netto, sehr viele Rentner haben nur 1000E netto.

[dackelbert]

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/gsw-showdo…

Wenn das richtig recherchiert ist stinkt das ja schon ziemlich. Ich überlege schon mich den Protestlern mit meinen paar Stimmen anzuschließen.
Netzwerke können gut und wichtig sein, aber das hier nimmt Amigo-Züge an und kann nicht toleriert werden. Nur meine Meinung.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Klar kann man so hohe Beträge für eine Wohnung ausgeben (in sehr guten Lagen) und natürlich steigen auch die Preise. Ich habe 2008 ein kleines Neubau MFH aus der Zwangsverwaltung direkt an einem See innerhalb des Autobahnrings für ca. 870 Euro pro qm gekauft, das würde heute sicherlich auch 1500 Euro pro qm kosten.

Es existieren allerdings nach wie vor noch Neubau-MFHs im Markt zu noch nicht überhöhten Preisen von ca. 1500 bis 2000 Euro pro qm (wenn man berücksichtigt, das der Neubau von MFH inkl. Grundstück irgendwo um 2000 Euro pro qm kostet).
Objekte wie GSW sie besitzt kann man für ca. 800 bus 1300 Euro pro qm kaufen.
Gemessen daran ist GSW fair bewertet. Als Plus von GSW verbleibt dann der Verlustvortrag, als negativ muß man die extrem hohen Verwaltungskosten berücksichtigen.

Irrtum vorbehaltung Nur meine Meinung. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

geht nur noch um Geldmacherei bei den Maklern, mangels Material wird so richtig abgesahnt und man nutzt natürlich auch die Nachfrage.

Denke Makler sind größtenteils überflüssig, aber manche Eigentümer haben eben keine Lust und Zeit auf Besichtigungen.

Quelle? Inserierte Neubaupreise in Berlin für Wohnungen liegen locker bei 4000E pro qm in ordentlicher Lage zur Zeit! Vor 5 Jahren undenkbar, da lagen wir im Neubaubereich bei 2700, selbst mit Wasserblick. Wie gesagt Kenne ich auch einige Berliner die gekauft und gebaut haben in den letzten Jahren, freuen sich nun alle über den unnormalen Hype!

50% teurer in 5 Jahren der Neubaubereich (identische benachbarte Projekte!), aber das ist in keinster Weise kostenseitig berechtigt, Architekten und Bauunternehmer wollen aber richtig Geld machen! Klappt teilweise auch

Die EZB Zinsen sind zufällig in diesen 5 Jahren auch von 4 auf 0,5 gefallen - da sollte es doch mal klingeln bei Euch Steigen die wieder, ist der Boom deutlich gefährdet.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.791.097 von gate4share am 05.06.13 13:58:05

Eingie Makler kämpfen in Berlin mit sehr harten Bandagen. Wenn ein Makler ein Haus anbietet und ein anderer kann die Adresse herausfinden, bietet es dieser dann ebenfalls an. Wenn es zum Vertragsabschluß kommt, muß dann der Käufer diese Provision zahlen (egal ob der Makler einen Auftrag vom Verkäufer hatte oder nicht). Dieses erklärt auch, warum einige Makler ursprünglich provisionsfreie Häuser plötzlich mit Provision wieder anbieten (es gibt Makler die sind derart schlecht auf einzelne Kollegen zu sprechen, daß sie diese als verurteilte Zuhälter beschuldigen....).
Einige der Makler mit sehr vielen Inseraten scheinen ein derartiges Geschäftskonzept zu verfolgen (alternativ teilweise mit Teilung der Courtage an den Verkäufer).
Der BGH hat eine Höchstgrenze für die Provision gesetzt und die Ortsüblichkeit als Obergrenze gesetzt (im Urteil war wohl von 5% plus MWSt die Rede). In Berlin versuchen einige Makler diese Grenze immer mehr nach oben zu schieben.

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

[gate4share]

Nochmals zu der extrem hohen Courtage in Berlin.

Wie gesagt, in Köln, Düsseldorf, bei uns und wohl im ganzen Ruhrgebiet sind 3 % + Umsatzsteuer 19 % üblich, und nur der Käufer zahlt! Also der Verkäufer zahlt in der Regel nichts! Das bewerbeb due Makler auch so. Allerdings gibt es schon mal einzelne Makler die für alle Objekte mehr verlangen oder für bestimmte......dann vielleicht 4 $ oder 4,5%.

Dagegen sind 7 % + Umsatzsteuer schon extrem viel!
Auch habe ich beobachtet, dass Objekte die vorher frei vom Verkä ufer angeboten wurden, dann ein paar Tage später in dem gleichen Medium von sogar2 oder 3 verschiedenen Maklern angeboten wurden.
Das spricht klar gegen einen Alleinverkauf, also eine Beauftragung des jeweiligen Maklers exclusiv.

Vor 2 bis 3 Jahren, oder ist es schon 4 Jahre her, da wurden ettliche junge Mehrfamilinehäusern, oft sozialer Wohnungsbau auch in den Zeangsversteigerungen angeboten. Da waren die geschätzten Verkehrswerte oft unter 700 Euro je qm, die Miete oft unter 5 Euro, und ein Fakotr von 12 bis 13.

Teilweise wurden dann solche Objekte für 110% bis 120% vom Verkehrswert zugeschlagen.
Ein kleines Mehrfamilienhaus, auch ähnliche Verhältnisse wurde zu mehr als dem doppelten zugeschlagen.