GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 58)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.560.231 von gate4share am 03.05.13 11:40:50

Hallo Gate,

zu Deinen Punkten:

Das Ausmaß der Erhöhung des Mietspiegels ist gerade auch bei GSW-Wohnunge schlecht abschätzbar, da GSW meist Objekte in einfachen Wohnlagen hat. In dieser Klasse befinden sich auch viele Wohnungen von städtischen Gesellschaften, die aufgrund einer Senatsanweisung nicht erhöhen dürfen (die Mitarbeiter dort sind übrigens darüber ziemlich gefrustet, da sie sonst auch wirtschaftlich denken sollen....). Diese Wohnungen gehen ebenfalls in den Mietspiegel ein. Insoweit ist der Anstieg von Objekten in einfachen Lagen im Mietspiegel immer gebremst und die dort gezeigten Preise zeigen noch weniger als in den anderen Feldern die Realität wider.

Der Mietspiegel ging übrigens vor 2 Jahren in einigen Lagen (z.B. mittlere Wohnlagen bei kleinen und mittleren Wohnungsgrößen) um deutlich über 20% nach oben. Ich habe deshalb damals überall wo möglich um 20% erhöht (bis auf zwei Wohnungen, wo ich damals darauf verzichtet habe). Ich könnte bei diesen Mietern daher erst im nächsten Jahr zusätzliche Erhöhungen machen. Übrigens hat keiner der Mieter damals wegen der höheren Miete gekündigt, da die Miete immer noch deutlich unterhalb des Marktniveaus lag (heute liegt die Marktmiete noch einmal höher).

Ähnlich wird es GSW gehen. Auch wenn die Firma um 15% erhöht, dürfte kaum einer der Mieter deshalb sich eine andere Wohnung suchen (ich bezweifele, daß die Firma vor 2 Jahren bereits um 15% erhöht hat). Übrigens wäre eine höhere Fluktuation toll: die Miete würde sich wahrscheinlich ggü. heute um über 30% erhöhen lassen (die Hartz 4-Sätze für Wohnungen (KdU) sind in Berlin so schlecht nicht), die Mieterqualität kann man ggf. auch optimieren (Hartz 4 Empfänger mit sauber Schufa können auch gute Mieter sein).

GSW könnte deshalb die Erhöhung des Mietspiegels weitgehend 1:1 weitergeben. Wenn die Firma dieses nicht macht, sollte der Vorstand m.E. auch verklagt werden (wenn ich auch verstehen könnte, wenn GSW bis nach der Bundestagswahl wartet).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalte. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

Denke wie dackelbert, Gsw kann man als Basisinvestment sehen. Wenn man jedes Jahr mit gsw ca. 5% Kursgewinn macht + 3% Dividende ist das doch eine tolle Anlage und nicht nur Luft dahinter. Gsw ist mehr wert als papiergeld, selbst wenn Kurs mal auf 28 fallen sollte.
Viele Bezirke in Berlin sind doch schon preismässig total aufgeblasen. Bei gsw zahlt man unter 1000 Euro pro qm.

[gate4share]

Zitat von deepvalue: Im Laufe des Mais und im Juni erwarte ich recht feste GSW-Kurse, da Ende Mai der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht wird. Dieser müßte, wenn er nicht allzu stark durch die Stadt manipuliert wird, deutlich steigende Mieten und damit Mieterhöhungspotential ausweisen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Aber wie sich das auf das Ergebnis von IGS auswirken wird, kann ein normaler Aktionär gar nicht abschätzen. Nur Leute wie DU vielleicht wissen wie sich das im Verhältnis auf die neuen Zahlen zukünftigen Gewinn niederschlagen wird.

Also eine normal hohe Mietsteigerung, die, die meisten Marktteilnehmer auch erwartet haben, wird nicht unbedingt zu einem so starken Anstieg führen. Das müsste man auch in Zahlen der AG ablesen können.

Wenn natürlich die neuen Mieten laut Mietspiegel erheblich höher liegen, als erwartet, dann könnte auch der Kurs direkt sich positiv entwickeln.

Allerddings je schneller und höher die Mieten in kurzer Zeit steigen, umso eher wird sich die Politik veranlasst sehen, dirigistisch, auch evtl dem Wohnungsamarkt schadet zu interveniere

Diese Kappung auf 15% statt bsiher 20 % innerhalb von 3 Jahren wird kaum einem Vermieter gross was kosten. In den letzten Jahren, konnte wohl kein Vermieter der immer marktgerechte Peise, auch nur einmal um mehr als 15 erhöhen innerhalb von 3 Jahren. Das trifft nur auf solche Objekte zu, die schon länger nicht mehr erhöht wurden und wo die Miete schon vorher weit unter den durchschnittlichen Mieten liegen.

Weiss ja nicht wie das bei BSW so machen.....
Erhöhen die bei Herausgabe des Mietspiegels direkt auf den höchst möglichen Betrag? KÖnnte man tun, man könnte auch argumentieren, wenn man nicht höhere Mieten frühestmöglich erhebt, könnte sich auch Aktionäre geschädigt sehen, aber sicher wird das auf Kosten des Ergebnis von GSW gehen.

Andererseits, die höher und früher ein Anstieg um so wahrscheinlicher wird man viele Kündigungen von guten Mietzahlern haben.
Obwohl man bei einer Neuermietung nochmals höhere Preise bekommt, kann es doch besser sein, man wäre bei einen jahrelang fairen und ständig korrekt zahlenden MIeter, auf einen Störenfried ausweichen muss, der dazu auch noch nicht mal zahlt, oder extrem schleppend zum letztmöglichen Zeitpunkt und die ganzen MItmieter aushezt mit MIetminderung und noch mehr!

[gate4share]

Gerade in den letzten Tagen geht es in vielen Sendungen um den Wohnungsangel. Und anstatt sich die Politik mal an die eigene Nase fasst und bedauert, dass sie mal wieder nicht rechtzeitig was gemacht haben, verschieben sie Schuldigkeit an die Investoren, bzw. die Hauseigentümer.

Es wird Investition erwartet in einer Welt mit extrem freundlicher Mieterrect und deutlicher Benachtiligung der Vermieterseite. und dafür müssen sie sich auch noch beschimopfen lassen sie seien Immobilienhaie und würden Wuchermieten nehmen.

Wir hatten bis vor ca 2 bis 3 Jahren eine grosses Überangebot an Wohnugen in Berlin. Das ging ja flächendeckend soweit, dass die Vermieter von gerödertertem sozialen Wohnngsbau, nicht mal die niedrige Miete bekommen können, die zuvor extrem bezuschusst wurde. Also eine Wohnung, die der Bund, oder das land mit 10 Euro je qm auf 4,20 runter subventioniert hatte, liess sich nicht mal dann für diese 4,20 vermieten. Eben weil es auch Wohnungne gab, die wonader lagen, oder eine noch höhere Förderung erhalten haben, dass die Mieter auc Wohnunnge für 3,90 finden konnten!
Eine Monatsmiete frei, war schon eher die untereste Prämie. Ettliche hunderte Euro Bares oder Gutscheine von Baumärkten oder auc h mal eine Reise im Wert von 1000 oder ein Gutschein von einem Möbelhaus in gleicher Höhe, war eher die Regel als die Ausnahmen.

Einige Mehfamilienhäusern wurden zur Hälfte der noch eingetragenen Grundschulden dann verkauft.
Also die Berliner Vermieter insgesamt, werden wohl auch durch die viele Verluste geprägt sein.
Und wARUMß
vOR ALLEM WEIL DIE pOLTIIK VIEL ZU LANGE UND ZU VIEL fÄRDERUNG RAUSGEWORFEN HAT:

uND JETZT; bzw vor 2 Jahren hätten längst mit neuen Programmen anfangen müssen!

Und wenn die Mieten stark gedeckelt werden, man also kaum höhere Mieten erwarten kann, wird auch kaum einer in den Wohnungsbau in Berlin investieren.

Mein Gott ist es denn wirklich so schlimm, wenn man von 4,20 nach frühstens 2 Jahren eine Miete von ca 5,00 Euro zahlen muss?

[deepvalue]

Im Laufe des Mais und im Juni erwarte ich recht feste GSW-Kurse, da Ende Mai der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht wird. Dieser müßte, wenn er nicht allzu stark durch die Stadt manipuliert wird, deutlich steigende Mieten und damit Mieterhöhungspotential ausweisen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[dackelbert]

Ich bin der Meinung, dass die Immo Story noch nicht zuende ist; insbesondere in Berlin. Man vergleiche nur die Berliner Mieten mit denen in anderen europäischen Hauptstädten.
Einer der für die Bewertung von Immo-Aktien wichtigsten Einflußfaktoren ist meiner Meinung nach der Kapitalmarktzins, und hier werden wir wohl aufgrund der Schuldenkrise und der daraus resultierenden Niedrigzinspolitik (Finanzielle Repression) noch auf Jahre grünes Licht haben.
Problematisch wird es wohl wenn die Zinsen deutlich steigen und Refinanzierungen anstehen. Danach sieht es aber nicht aus - eher werden derzeit ältere Kredite mit höheren Zinsen von solchen mit niedrigeren Zinsen abgelöst.
Ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor ist die Politik; es gibt ja Bestrebungen allzu starke Mietanhebungen bei Neuvermietungen zu begrenzen.
Meiner Meinung nach wäre das für GSW aber nicht allzu dramatisch, denn die Mietpreissteigerungen waren auch in den letzten Jahren bei GSW nicht so hoch.
Sollte sich hier eine Lücke auftun, wäre vielmehr auf Jahre das Potential moderater Erhöhungen gegeben (--> Kursabsicherung).
Daher bleibe ich investiert; habe unter 29 sogar moderat zugekauft. Mit spektakulären Kurszuwächsen rechne ich hier allerdings nicht; die Aktie ist für mich eher ein solides Basisinvestment.

Gruß, Dackelbert.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.470.079 von Demotrend am 19.04.13 14:57:31

Gute Frage---kann man spekuöieren drüber--vielleicht ahnt einer von uns was???
GSW ist ja eigentlich ein Sauladen und Billigheimer.....

[Magictrader]

Hi, heute ohne direkte Nachrichten sehr freundlich mit Sprung Richtung 30 Euro, Abgabedruck durch Insider nun erledigt?

Mein Kaufwunsch bei 28 wurde nicht erfüllt, zu knapp limitiert. Pech gehabt

Immerhin konnte man mehrere Tagen unter NAV kaufen bei Interesse.

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.470.079 von Demotrend am 19.04.13 14:57:31

Die wesentlichen Verkäufe kommen von dem ausscheidenden CEO.
Denke er muß verkaufen um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Schließlich fängt er ja in Kürze beim Konkurrenten Gagfah an.

Gruß, Dackelbert.

[Demotrend]

Da scheinen sich die eigenen Funktionärsträger von der GSW massiv zu verabschieden. Schon seit Wochen gibt es Pflicht-Mitteilungen zu Verkäufen von großen Aktienpaketen. Wissen die mehr als wir und müssen wir mit irgendwelchen Schweinereien rechnen? Ich werde langsam unruhig.