GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 73)

[shareperfect]

Das wird eine zweite Gagfah. Wohnungen verkommen zum Vorteil der Aktionäre und auf Kosten der Mieter. Das geht nicht lange gut und dann fällt die Aktie.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.652 von SAFE1 am 09.04.11 19:07:51

"Da fühle ich mich deutlich wohler mit, als den Heuschrecken etwas abzukaufen! Erinnere zudem daran, dass der Erstemissionspreis der Gagfah über 20 Euro lag."

der Ausgabepreis lag bei 19 €uro, ist aber auch egal, denn in der Tendenz hast du recht, die Kursentwicklung war, a la long, verheerend.

Es wird wohl so kommen, wie einige hier vermuten, erstmal bestenfalls bischen Kurspflege (damit der Anschiss nicht ganz so offensichtlich ist) und dann ist cash-burn angesagt.

Interessant ist der Titel trotzdem, sobald nämlich die ersten endlos-bear-Zertifikate auf den Markt kommen....

@gate4share, ich hoffe, du willst hier nicht wirklich mit gepumptem Geld rein!?

Wenn du Glück hast, geht die Sache kurzfristig auf, dann würde ich aber auch ganz fix den Sack zumachen.

Und wenn du auf eine Fortsetzung der Inflations-Rallye spekulierst, würde ich eher Gold auf Pumpe kaufen (selbst auf aktuellem Niveau) als die GSW.
Ist aber nur meine ganz persönliche Meinung.

[HelicopterBen]

Zitat von gate4share: Allerdings dachte ich eigentlich, weil in den ganz guten Lagen ja sogar über 12 Euro, oder sogar 15 Euro habe ich schon gesehen

Du verwechselst sicher netto mit brutto. Edel sani9erter Stuckaltbau kosten um die 9, zzgl. ca. 3 EUR BK/Heizung/WW sind es dann 12. Hat man Fußbodenheizung, Eichenparkett, 2 Bäder, Tiefgarage o.ä. kann auch schon mal 11 kalt rauskommen in Berlin, aber die GSW hat keinerlei solche Bestände.

GSW hat auch nach-1990-er Neubauten, aber die sind gefördert und die Förderungen laufen nach 15 Jahren aus.
Außerdem mußte die GSW aus politischen Gründen fernab irgendwo in Spandau bauen (Wassertstadt Oberhavel) und in Spandau hat die GSW ihre größten Bestände mit ca. 22%. Der Berliner sagt dazu jott-we-de, also auf deutsch übersetzt 'janz (ganz) weit draussen'.
Bestände noch weiter draußen im Umland von Berlin (Land Brandenburg) laut CBRE 0,6%, vernachlässigbar sag ich da mal.

Der Leerstand der GSW ist übrigens deshalb so niedrig weil sie eben zu niedrigen Mieten neuvermieten. Das ist in Berlin, bei einem ausgeglichenen Markt, auch normal, wer höhere Mieten verlangt riskiert Leerstand.

Mietsteigerungen in den letzten Jahren in Berlin im Mittel auch 2,3% p.a., was inzwischen unter der Inflation liegt.
Wieso sich dieser seit Jahren stabile Trend der schwach steigenden Mieten bald umkehren soll ist mir unklar, es ist eine reine Spekulation.
Die GSW als Großvermieter hat exact Kenntnis bis zu welchem Mietniveau sie genau steigern kann, und wenn sie das noch nicht ausgeschöpft hätten, würden sie von den Alteigentümern schon Druck bekommen haben hochzuziehen, schließlich sind sie seit Jahren im Heuschreckenbesitz, da zählt jeder Cent.

Bei LTV über 60% ist auch die Zinskulisse für die GSW eher ein Risiko, da sie ihre Zinsstruktur in 2010 von lang auf kürzer runtergezogen hat. Das garantiert für den Moment höhere Rentierlichkeit, aber wehe, wenn, wie es sich ankündigt, die Zinskulisse nun langsam wieder in den Steigflug einschwenkt.

Es sieht alles danach aus, GSW für den Börsengang hübsch gemacht, dann noch ein paar Jahre die Bestände etwas auscashen, immerhin behalten die Heuschrecken eine starke Position und können alle wesentlichen Beschlüsse majorisieren.

Freier Aktionär bei der GSW zu sein führt, so steht zu befürchten, zu zwar steigenden Dividendenrendíten, dies aber bedingt durch sinkende Kurse.
Den Heuschrecken ist das egal, deren EK-Einsatz ist längst auf 'Null' zurückgefahren (heuschreckentypisch), jeder Euro Dividende ist für sie ein risikofreier Zugewinn.

Deshalb ist die Gefahr, daß man 'auscasht', auch relativ groß. Solange dabei der Kurs sich leidlich bhält, werden die Neuaktionäre dem vielleicht sogar Beifall klatschen, wer hat schon was gegen propere Dividenden? Wenn der Kusr dann sinkt geht das Gejammer los.

Im AR sitzt neben Heuschreckenvertretern Claus Wisser, Inhaber einer Personaldienstleistungsfirma. Die machen dann möglicherweise den Hausmeisterservice etc. pp. für die GSW.

[SAFE1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.412 von gate4share am 09.04.11 00:54:11

Warum soll man GSW zeichnen, wenn es bessere Alternativen gibt.
Die schon lange börsennotierte GAG (WKN 586353) hat mehr als 40000 Wohnungen ausschließlich in Köln und ist damit sicher mit der GSW vergleichbar.
Unterschied jedoch:
Kurs nur rund die Hälfte des NAV (!!!), allerdings Stadt Köln mehrheitlich beteiligt und sehr niedrige Dividende (knapp 2%). Die Wohnungen sind m.E. mittlerweile gut saniert. In den letzten Jahren wurde kräftig in Instandhaltung und Neubau investiert.

Da fühle ich mich deutlich wohler mit, als den Heuschrecken etwas abzukaufen! Erinnere zudem daran, dass der Erstemissionspreis der Gagfah über 20 Euro lag.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.303 von HelicopterBen am 08.04.11 23:37:17

finde deine Einwendungen gegen ein GSW-Investment sehr schlüssig.

Dazu kommt noch, dass absehrbar höhere Investitionen, vor allem im Bereich der Wärmedämmung/Energieeffizienz auf die Immobilieneigentümer (egal ob private oder Gesellschaften) zukommen werden.

Da die Mietnebenkosten praktisch galoppieren wird es immer schwerer, die Rohmieten anzuheben und was die Population in Berlin anbetrifft, so zählt hier ja nicht nur die Quantität, sondern die Qualität.

Berlin hat nicht nur eine hohe Arbeitslosenquote, sondern (leider) auch eine hohe Quote von Schulabbrechern oder Jugendlichen, die nur mit unzureichendem Schualbschluss selbige verlassen.

Daueralimentiertes Präkariat, sozusagen.

Wie man hier nun von einer überdurchschnittlichen Performance bei der Entwicklung der Mietpreise ausgehen kann........schleierhaft.

Ich beobachte schon seit einiger Zeit das merkwürdige Phänomen, dass viele Jugendliche (fast wie in Spanien) ihre Verweildauer im "Hotel Mama" extrem verlängern, weil sie entweder garkeine oder nur mäßig dotierte Jobs haben.

Merkwürdig ist das für mich deshalb, weil zu meiner Jugendzeit (Anfang der 80er) der Trend eher zu möglichst schneller Unabhängigkeit und Nestflucht ging.

Mit 22 Jahren noch bei Muddi/Vati abhängen......undenkbar damals.

So, wie die ganze Stadt schon am Tropf des Länderfinanzausgleichs hängt, tun das die Bürger letztlich auch.

Solange die Stadt bezüglich ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht endlich mal in die Puschen kommt, sehe ich die Entwicklung der Mietpreise eher bescheiden.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.930 von DJHLS am 08.04.11 10:46:04

"Schöneberg ist doch Osten. Da dürfte dürfte es sich dann wohl um Plattenbauten handeln?"


FRECHHEIT!!

Schöneberg ist die Mutter aller (ex)-Westbezirke, es war das Schöneberger Rathaus, vor dem Kennedy seine legendäre Rede hielt!

http://www.youtube.com/watch?v=PUaqIOwmRm8

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.303 von HelicopterBen am 08.04.11 23:37:17

Sehr interessant Helicopter Ben!

Du bist wohl Berliner und kennst dich am besten aus. Klar die Bestände sind sicher in und um Berlin.

Deine Aussagen zu den Bestände am Prenzlauer Berg, klingen schlüssig und nachvollsiehbar. Ich war selber bei Bekannten wo da Häuser aus den 20er und 50er Jahre waren, die teilweise sehr gut saniert waren, aber doch irgendwie immer nicht die günstigsten Raumschnitte hatten.
Auch die Lagen, sind sicher richtig von dir vermutet bzw. dargestellt. Allerdings dachte ich eigentlich, weil in den ganz guten Lagen ja sogar über 12 Euro, oder sogar 15 Euro habe ich schon gesehen, bei Neuvermietung gezahlt werden, auch wenn andere Wohungen noch mit 4,00 Euro im gleichen Haus vermietet sind, weitet sich das Interesse auch auf weiter weg gelegene Wohnungen aus,

Was du zu Instandhaltung, und Bewirtschaftung sagst, trifft eigentlich auf jedes Wohnimmobilienunternehmen zu. Ausser die sehr grossen , hier vor allem Gagfah, machen ja auch die meisten Immobilien AGs, nicht den hohen Gewinn mit der reinen Vermietung.
Da sind i.R. keine 6% Rendite möglich, auch 4% , rein aus der Vermietung ist langfristig schwierig. Aber durch Wertsteigerungen sind dann doch durchaus wesentlich höhere Renditen möglich.

Mal so ganz grob gesagt, wenn jedes Jahr die Mieten um 1,5 % steigen- und damit kann man für die Zukunft rechnen, dann wird der Wert auch längerfristig um mindestens 1% p.a. ansteigen. Nach 10 Jahren also gut 11% dann.
Da man nur 32% Eigenkapital einsetzt und den Rest Darlehen- und die Werterhöhung ja direkt das Eigenkapita erhöhen- wären das aus der Wertteigerung etwas mehr als 3%.

Und ich meine, dass wir gerade in Berlin mit weit höheren Wertsteigerungen als nur 1% in den kommenden Jahren ausgehen können.
Also 1% Wertsteigerung dauerhaft, heisst ca 3,2% Anstieg des Eigenkapitals - auch längerfristig, das ist nicht sofort nach jedem Jahr auszumachen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.342.188 von Silberpfeil1 am 08.04.11 18:48:37

Silberpfeil, also ich bin unschlüssig!

Wenn ich zeichne sollten, dann will ich ja doch, möglichst viele von meinen gezeichneten Stücken haben und nach Möglichkeit unter 23 Euro.
Aber das hängt ja vom allgemeinen Interesse ab. Irgendwie wollte ich damit sagen, wenn ich jetzt soviel Gutes über GSW sagen, dann zeichnen nachher ganz viele und man bekommt vielleicht nur kleine Anteile und dann nur zu 23 Euro. Aber hier kann man bei so einer grossen Emission bestimmt nichts ausrichten. Wenn Werte jeden Tag nur 20.000 Euro Umsatz machen, dann könnte evtl durch Nachrichen, Aussagen etc. hier, evtl der ein oder andere beeinflusst werden zu kaufen oder zu verkaufen um so den Kurs leicht zu beeinflussen.
Also es war dann mehr scherzhaft gemeint.

Silberpfeil, dass man nur in Berlin engagiert ist, finde ich sehr positiv, weil ich persönlich da über viele Jahre, mind die nächten 2 Jahrzehnte mit steigenden Einwohnerzahlen und steigenden Immobilienpreisen und natürlich auch Mietpreisen rechnet. Wenn wir mal wieder die damaligen Neubaupreise von 1988 errechen würden, dann wären die Preise rund 2,5 mal so hoch.
Das lässt sich sehr gut bei Zwangsversteigerungen feststellen, wenn man sich die ersten Darlehen, die ja im Grundbuch eingetragen sind, anschaut.
Aber damals sind auch viele Wohnungen gefördert wordden, in unterschiedlicher Weise.

Im Moment habe ich ehrich gesagt keine grosse Liquidität, aber ich finanziere auch gern mal über ein paar Monate, wenn ich von steigenden Kursen ausgehen. Erwarte dieses Jahr noch etwas mehr, als jetzt mein Gesamtdepot ist, noch zusätzlich aus drei Rentenversicherung (für Immobilienfinanzierung damals abgeschlosse) und aus einer Steuerrückzahlung.
Klar ist auch, dass ich den Gagfah Anteil , zum Viertel auf andere Immowerte verteilen möchte - aber Gagfah will ich auch nicht bei 6,30 verkaufen.

Also ich muss jetzt nicht zeichnen, und werde ich nur machen, wenn nicht nur die dauerhaften Aussichten gut sind, sondern man her mit höhren Kursen nach der Emission rechnen kann.

Für mich ist noch alles offen!

[HelicopterBen]

Leute, wenn GSW so ein top Investment wäre, dann würde Berlin kaufen. Die hochverschuldete Stadt zahlt am Kapitalmarkt derzeit um die 3% für ihre Schulden, es wäre dann sehr klug, die GSW zu kaufen, die z.B. 4,5% ausschüttet und dies mit Landeskredit zu finanzieren. Das Ganze nennt sich 'Rekommunalisierung'.

Warum kauft Berlin dann nicht?

Weil die auch wissen, daß das GSW-Modell nicht nachhaltig ist.

Der Immobilienbestand muß regelmäßig instandgehalten und modernisiert werden, Bäder spätetstens alle 25 Jahre, Stränge, Dächer, Fassade usw. alle 30 Jahre, dazu kommt laufende Instandhaltung, die man ein paar Jahre vernachlässigen kann, dann passiert erst mal gar nichts, aber später wird es richtig teurer.

Will man den Plunder gar an Private verkaufen (Umwandlung in ETW) wird es richtig aufwendig, denn dann müssen alle rückständigen Instandhaltungs- und Modnernisierunsgmaßnahmen nachgeholt werden, sonst kauft keiner, bzw. nur mit hohen Abschlägen.

Thema Prenzlauer Berg: richtig, dort hat die GSW größere Bestände, aber nicht in sogenanter Kiezlage sprich im modernisierten Stuckaltbau (da kann man Schwaben für 9 €/m² unterbringen), sondern es sind 20-er Jahre-Siedlungen mit niedrigerer Raumhöhe, kleineren Zimmern, in etwas entfernter Lage zum Prenzlauer Berg-Kiez. Sind zwar oft nur 500 oder 800 m aber diese Meter sind entscheidend für die Miethöhe, in den GSW-Beständen dort sind nämlich nicht 9, sondern nur etwa 6 durchzusetzen bei Neuvermietung, der Bestand ist noch niedriger vermietet.

GSW-Bestände sind kommunaler oder sozialer Wohnungsbau. Stuckaltbauten sind weit unterrepräsentiert. Viele der Bestände sind 20/30-er und 60-er Jahre.

Es ist zu befürchten, daß die kräftigen Ausschüttungen der GSW an die Heuschrecken dadurch 'erkauft' wurden daß Personal eingespart wurde und Dienstleister die Hütten in Schwung halten, zudem könnte ein Instandhaltungsstau aufgebaut worden sein (das geht sehr unauffällig, man kürzt einfach alle nicht zwingend notwendigen Inst.-Maßnahmen nach Gusto zusammen).

Übrigens sind nicht alle Bestände der GSW in Berlin. Man hat, in geringem Umfang, auch im Umland gebaut (z.B. Brandenburg, Mahlow, Teltow).

Sehr wichtig ist, ob die GSW, was typisch wäre, im sozialen Wohnungsbau Bestände hat. Da da durch Berlin die Anschlussförderung gekappt wurde, könnten dort zukünftige Risiken liegen in Form von nicht am Markt durchsetzbaren Kostenmieten. Diese Objekte, momentan vieleicht noch rentierlich, würden dann zu cash burnern, würden die GSW also netto jedes Jahr Geld kosten.

Wer bei GAGFAH noch nicht genügend Geld gelassen hat, zeichnet jetzt also GSW, und freut sich über eine nette Divindendenrendite bei allerdings leider kontinuierlich sinkenden Börsenkursen

Es kann auch gut gehen, vielleicht ist bei der GSW alles anders, aber warum eigentlich soll es genau dort anders sein als bei allen anderen Immobilien-AG's?

[DJHLS]

Zitat von gate4share: In der Bilanz steht der quadratmeter Wohnfläche zu 880 Euro. Das Eigenkapital beträgt dann 980 Mio. Wenn nun 22 Euro erlöst werden, wirde die ganze AG nur mit 770 Mio bezahlt, bei 23 dann mit 805 Mio. Also man kauft unterhalb des Buchwertes.
Das heisst man zahlt praktisch je Wohnunge 880 je quadratmeter abzüglich mind 3.500 Euro. Also die Differenz aus 980 Mio Buchwert, und 805 Mio Börsenbewertungwert- wenn 23 Euro, sind dann 175 Mio - geteilt durch ca 50.000 Wohnungen.

Du setzt den Buchwert der Immobilien mit dem Eigenkapital gleich? Falls ja, würde ich dringend von einer Investition abraten.

Aus dem Emmissionsprospekt (Hervorhebungen von mir):

"Die Bewertung von Immobilien basiert auf Annahmen, die sich ändern können und die an sich subjektiv und unsicher sind. Das in diesem Prospekt enthaltene Immobilienwertgutachten gibt den Wert unserer Immobilien möglicherweise nicht exakt wieder."

The market values of our investment properties as of December 31, 2010 and December 31, 2009 were based on the IPO Valuation Reports prepared by CB Richard Ellis GmbH, and the market values for our investment properties as of December 31, 2008 were based on our internal valuations. The market values, each time, were determined on the basis of the forecasted net cash flows from the management of the properties, using the DCF Method, which is based on a series of assumptions that are subject to change.

Mit anderen Worten der Buchwert der Immobilien von 2,571 Mrd. ist eine uverbindliche Schätzung, die am grünen Tisch vorgenommen worden ist, ohne sich die konkreten Objekte anzuschauen.