DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 10)

[neuyrmos]

also mit keine Kaptitalerhöhung wäre ich mir nicht so sicher wenn die sich da weiter viele Chancen bieten

[KingLui53]

WErden alle glücklich sein?
Wie lange ist die Laufzeit des Mietvertrags?

[straßenköter]

"Alle werden glücklich"
https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-a…

[TraderJules]

Sehr schöner Kauf und gute Ergebnisse heute. Die Center in Zell ist wirklich Klasse. Was tippt ihr beim Kaufpreis? Ich tippe auf 11,5 bei einer derzeitigen Jahresnettokaltmiete von 1,18 Mio. € --> Somit ca. 13,5 Mio. €.

Die Steigerung des FFO liegt ja bei 300.000 € bzw. 0,08 ct/Aktie (wären dann 384.000 €). Somit gehe ich mal von einem FFO von 350.000 € aus.

Für mich aufgrund der Stärke des Objekts ein sehr guter Kauf.

[erfg]

Größter Einzelerwerb:

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) geschlossen. Die vermietbare Fläche des 2001 umgebauten und 2016 modernisierten Objekts beträgt gut 10.000 qm. Die Jahresnettomiete wird knapp 1,2 Mio. € erreichen.

http://www.deal-magazin.com/news/130389/DEFAMA-kauft-das-Reu…

[philojoephus]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: ohne nachvollziehbare Quellenangabe

[lazytrader]

Zitat von TraderJules: Heut kamen Zahlen von Vonovia... Mal ein Vergleich zu Defama, obwohl die Geschäftsmodelle natürlich nicht 1:1 vergleichbar sind:

Vonovia
- FFO pro Aktie nach 9M lag bei 1,78 €. Der FFO ging aber in den ersten 9M um 10 % zurück.
- Aufs Jahr werden es dann ca. 2,37 €. Für 2024 wird der FFO im übrigen weiter moderat zurück gehen.
- Der Kurs steht heute bei 24,10 €.
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 9,5 % erwarten.

Defama
- FFO /Aktie nach 6M bei 0,97 €
- Aufs Jahr werden 2,04 € erwartet. Für 2024 wird der FFO nach derzeitigem annualisierten FFO bei ca. 2,30 € sein
- Der Kurs steht bei 21 €
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 11 % erwarten.

Somit wird Vonovia derzeit höher bewertet als Defama, obwohl folgende Faktoren für Defama sprechen:

- Defama wächst weiterhin in den hohen Teens
- Vonovia schrumpft
- Defama ist viel solider finanziert
- Vonovia verkauft unter NAV werten --> NAV sinkt derzeit massiv --> alleine 6,3 Mrd. Verlust aus den Bewertungen nach 9M
- Defama kauft derzeit deutlich unter NAV und nutzt die Chancen am Markt konsequent (auch wenn ich mir hier mehr erhofft habe, aber kann ja noch werden )
- LTV ist bei Vonovia leicht besser, aber dieses steigt trotz Verkäufen. Bei Defama sinkt dieses tendenziell trotz Käufen --> LTV ist eher nebensächlich!
- Defama agiert FFO getrieben, Vonovia eher NAV getrieben --> Cash ist aber letztendlich entscheidend!

Wie bereits geschrieben, sind die Geschäftsmodelle nicht 1:1 vergleichbar. Wohnungen in Großstädten sind grundsätzlich als sicherer anzusehen und dies berechtigt grundsätzlich zu einer höheren Bewertung. Aber das Defama spezifische Geschäftsmodell ist in meinen Augen trotzdem attraktiver. Gerade durch das höhere Risiko von gewerblichen Immobilien in kleineren Städten ergeben sich erheblich Chancen durch sehr tiefe Kaufpreisfaktoren mit starkem FFO und damit EK Rendite. Defama hat ja erst in Heinsberg mit einem bereinigten Kaufpreisfaktor von 8,5 gekauft. Das ist eine Gesamtkapitalrendite von 11,76 %. Wie die EK Rendite bei bei 90 % FK zu 4-5% aussieht sollte jeder selbst ausrechnen können. Des Weiteren ist Defama sehr gut seinen Immobilienbestand weiter zu entwickeln. Die Mieterträge steigen tendenziell sehr ordentlich und dies ist ein Booster für den FFO. Bei der ausschließlichen Finanzierung mit Annuitätendarlehen sinkt der Zinslast Jahr für Jahr und der FFO steigt von alleine. Die erhöhten Mieten kommen on top.

Natürlich hat Defama auch ab 2027 auch eine Refinanzierungsrisiko, wenn eine größere Anzahl A-Darlehen mit durchschnittlich 3 % auslaufen. Aber der durch die durchschnittliche Anfangstilgung von >4% hat man bereits viel getilgt, wodurch das Risiko überschaubar sein sollte. Des Weiteren sind die Zinsen derzeit massiv auf dem Rückzug. In den USA werden bereits für Juni 2024 Zinssenkungen erwartet. Ob das aktuelle Zinsniveau 2027 noch auf dem aktuellen Niveau ist, ist nicht sicher, deutlich höhere würde ich fast ausschließen. Wenn ich die Defama Zinsgrafik anschaue, dann wirkt es so, dass man in letzter Zeit mit den hohen Zinsen eher 5 jährige Zinsbindungen finanziert hat. Somit sehe ich auf der Finanzierungsseite auch erhebliche Chancen.... Aber das Zinsthema ist grundsätzlich Kaffeesatzleserei und Defama sollte mit jeglichem Zins- und Inflationsniveau zurecht kommen, da man solide finanziert ist und über die Wertsicherungsklauseln gut geschützt ist von höheren Zinsen durch eine weiterhin erhöhte Inflation. Ich bleibe hier definitiv bullisch und mit dem höchst sympathischen und progressivem Herrn Schrade auch gerne Aktionär!

Besser kann man es nicht auf den Punkt bringen 👌🕺

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.743.517 von TraderJules am 03.11.23 15:32:23

Einen Punkt habe ich vergessen... Momentan bekommt man bei Vonovia noch eine bessere Dividende... Aber bei Defama ist für 2023 mit großer Sicherheit mit einer Steigerung zu rechnen... Bei Vonovia könnte es dagegen tendenziell weitere Kürzungen geben.

[TraderJules]

Heut kamen Zahlen von Vonovia... Mal ein Vergleich zu Defama, obwohl die Geschäftsmodelle natürlich nicht 1:1 vergleichbar sind:

Vonovia
- FFO pro Aktie nach 9M lag bei 1,78 €. Der FFO ging aber in den ersten 9M um 10 % zurück.
- Aufs Jahr werden es dann ca. 2,37 €. Für 2024 wird der FFO im übrigen weiter moderat zurück gehen.
- Der Kurs steht heute bei 24,10 €.
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 9,5 % erwarten.

Defama
- FFO /Aktie nach 6M bei 0,97 €
- Aufs Jahr werden 2,04 € erwartet. Für 2024 wird der FFO nach derzeitigem annualisierten FFO bei ca. 2,30 € sein
- Der Kurs steht bei 21 €
- Somit liegt die FFO Rendite bei ca. 10%.
- Bezogen auf den FFO/Aktie auf 2024 würde ich eine FFO Rendite von 11 % erwarten.

Somit wird Vonovia derzeit höher bewertet als Defama, obwohl folgende Faktoren für Defama sprechen:

- Defama wächst weiterhin in den hohen Teens
- Vonovia schrumpft
- Defama ist viel solider finanziert
- Vonovia verkauft unter NAV werten --> NAV sinkt derzeit massiv --> alleine 6,3 Mrd. Verlust aus den Bewertungen nach 9M
- Defama kauft derzeit deutlich unter NAV und nutzt die Chancen am Markt konsequent (auch wenn ich mir hier mehr erhofft habe, aber kann ja noch werden )
- LTV ist bei Vonovia leicht besser, aber dieses steigt trotz Verkäufen. Bei Defama sinkt dieses tendenziell trotz Käufen --> LTV ist eher nebensächlich!
- Defama agiert FFO getrieben, Vonovia eher NAV getrieben --> Cash ist aber letztendlich entscheidend!

Wie bereits geschrieben, sind die Geschäftsmodelle nicht 1:1 vergleichbar. Wohnungen in Großstädten sind grundsätzlich als sicherer anzusehen und dies berechtigt grundsätzlich zu einer höheren Bewertung. Aber das Defama spezifische Geschäftsmodell ist in meinen Augen trotzdem attraktiver. Gerade durch das höhere Risiko von gewerblichen Immobilien in kleineren Städten ergeben sich erheblich Chancen durch sehr tiefe Kaufpreisfaktoren mit starkem FFO und damit EK Rendite. Defama hat ja erst in Heinsberg mit einem bereinigten Kaufpreisfaktor von 8,5 gekauft. Das ist eine Gesamtkapitalrendite von 11,76 %. Wie die EK Rendite bei bei 90 % FK zu 4-5% aussieht sollte jeder selbst ausrechnen können. Des Weiteren ist Defama sehr gut seinen Immobilienbestand weiter zu entwickeln. Die Mieterträge steigen tendenziell sehr ordentlich und dies ist ein Booster für den FFO. Bei der ausschließlichen Finanzierung mit Annuitätendarlehen sinkt der Zinslast Jahr für Jahr und der FFO steigt von alleine. Die erhöhten Mieten kommen on top.

Natürlich hat Defama auch ab 2027 auch eine Refinanzierungsrisiko, wenn eine größere Anzahl A-Darlehen mit durchschnittlich 3 % auslaufen. Aber der durch die durchschnittliche Anfangstilgung von >4% hat man bereits viel getilgt, wodurch das Risiko überschaubar sein sollte. Des Weiteren sind die Zinsen derzeit massiv auf dem Rückzug. In den USA werden bereits für Juni 2024 Zinssenkungen erwartet. Ob das aktuelle Zinsniveau 2027 noch auf dem aktuellen Niveau ist, ist nicht sicher, deutlich höhere würde ich fast ausschließen. Wenn ich die Defama Zinsgrafik anschaue, dann wirkt es so, dass man in letzter Zeit mit den hohen Zinsen eher 5 jährige Zinsbindungen finanziert hat. Somit sehe ich auf der Finanzierungsseite auch erhebliche Chancen.... Aber das Zinsthema ist grundsätzlich Kaffeesatzleserei und Defama sollte mit jeglichem Zins- und Inflationsniveau zurecht kommen, da man solide finanziert ist und über die Wertsicherungsklauseln gut geschützt ist von höheren Zinsen durch eine weiterhin erhöhte Inflation. Ich bleibe hier definitiv bullisch und mit dem höchst sympathischen und progressivem Herrn Schrade auch gerne Aktionär!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.674.668 von Lynvestor am 23.10.23 08:01:07

Zitat von Lynvestor:

Zitat von Superlativ: Außerdem lese ich das so dass die Erträge um die nicht umlagefähigen kosten bereinigt sind. Damit wäre der erbbauzins abgezogen.

So verstehe ich das auch.