Immobilie als Kapitalanlage über komplette Fremdfinanzierung - 500 Beiträge pro Seite

[zubr]

Hallo,

ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören.

Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen.

Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist:
- die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn)
- ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen
- durch die hohe Fremdfinanzierng eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erreichen

Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden.

Nach den10 Jahren ist die Wohnung nicht komplett abbezahlt, das restliche Darlehn würde ich aber über die Veräußerung der Wohnung zurückzahlen.

Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen.

Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren?

Danke.

Viele Grüße,
Christian

[TeddyT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.786.379 von zubr am 23.04.17 20:56:06

Hallo Christian, das kann man so pauschal schlecht beantworten. 3,3% hört sich für eine WEG Wohnung erstmal wenig an. Hast Du zum Kaufpreis auch Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notarkosten hinzugerechnet. Das sind heute min. 10% zusätzlich. Des Weiteren solltest Du Dir vorab Informationen über das Hausgeld einholen. Es gibt einige Nebenkosten welche nicht umlagefähig sind wenn Du das Objekt vermietest. Auch Mietausfall und Zinsen sind einzurechnen. All dies kann Deine Rendite sehr schnell pulverisieren.

[Chris_M]

Ich empfehle dazu vorab den Ertragswert der Immobilie zu berechnen. Einfach mal "Ertragswert Immobilie" googlen, gibt auch Excel Vorlagen. In der Kalkulation wird u.a. auch die Eigenkapitalrendite ausgewiesen und m.M.n. sollte der Kaufpreis auch dem Ertragswert entsprechen. Nach meinen Berechnungen sind viele Kaufpreise von Immobilien 20-30% über den Ertragswert vor Kaufnebenkosten wie Grundsteuern, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.786.379 von zubr am 23.04.17 20:56:06

Zu:
- die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn)

Dieser Immobilien-Hype dürfte in seiner Endphase sein. 100% Fremdfinanzierung?
Das ist ein Roulett-Spiel "Rot oder Schwarz".

Angenommen, dieser Markt läuft tatsächlich noch 4 Jahre so weiter.(Was ich mir nicht vorstellen kann) Dann der Crash, der 3-4 Jahre andauert.
Neubewertung der Immobilie durch die Bank- Unterdeckung.

Einbringung durch Eigenkapital oder Zwangsverkauf.
Die Bank kauft.

Was dann?

[Inderhals]

Mein Rat an Dich:

Gehe vorher zu Deiner Hausbank und besorge dDir einen auf Dich zugestrickten Hypotheken-Mustervertrag und lese ihn Dir aufmerksam durch. Und denke dabei an Das, was ich Dir im vorigen Posting geschrieben habe.

Jede Wette: Dir kommt der Kreislauf "ins Stottern".
Du entscheidest.

[GewerbeImmo]

Das ist wirklich ein Roulett-Spiel. In der Theorie hört sich das alles sehr schön an aber die Zukunft kann leider nicht geplant werden. Du setzt dich erheblichen Risiken aus: Zukünftige Zinsschwankungen und damit verbundene Wertschwankungen deiner Immobilie sind unberechenbar, auch die Bautätigkeit und das damit verbundene Risiko eines Überangebots bzw. Leerstands sind leider auch nicht planbar.

Ich würde ein solches Investment nur wagen, wenn ich viele dieser Risiken minimieren kann: 10-Jahres-Festhypothek (so nennt man das in der Schweiz :-)), 10-jähriger Mietvertrag (wird bei Wohnen schwierig bzw. unmöglich)

Du solltest immer auf unerwartete Ereignisse eine Antwort haben:
Was machst du, wenn die Wohnung 5 Jahre leer steht, da die Mietpreise aufgrund eines Überangebots gesunken sind?
Was machst du wenn du plötzlich den doppelten Zins zahlen musst?
Was machst du wenn der Mieter nicht mehr bezahlt?
Was wenn doch grössere Reparaturen anfallen (Heizung fällt aus)?
Was machst du wenn die Wohnung nach 10 Jahren nur noch 60% des ursprünglichen Wertes hat?

[HerrKoerper]

So sieht es mal aus:

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/9545641-immobilie-…