Deutsche Konsum REIT-AG (Seite 31)

[Orkafisch]

Tja, wer hier investiert, sollte sich mit Hochrisikokapital auskennen.
Vor einem Jahr konnte sich noch keiner Kurse unter 5 Euro vorstellen .
Nun sind eigentlich sogar 2 Euro noch viel, bei dem Steuerrisiko, Verwässerung usw.
Es ist schade, DKR war lange auf meiner Watchlist, aber ich investiere lieber woanders.
M.E müsste der komplette Vorstand und der abnickende AR gegen unabhängige Personen ausgetauscht und die Verflechtung mit Obotritia transparent aufgelöst werden.
Herr Elgeti kann ja weiter Aktien als Minderheit besitzen, aber möglichst ohne Mitspracherechte.

[AktienUndImmo]

Im Zeitraum 2022 bis 2027 ist mit einer Gesamtinflation von +25% zu rechnen,
d.h. die reale (inflationsbereinigte) Kreditsumme sinkt quasi um diesen Wert.
Aktueller Zinssatz Gesamtzinssatz 2,92% , ca 125 Mio müssen in 2024 refinanziert werden, Zinssatz dann etwas über 3%
Mieterhöhung aktuell 3,1% Tendenz steigend,
ca 8% Kaltmieterendite

DKR mal auf einen Immowert von 100.000€ normiert:
Immowert: 100.000€
Kredit: 68400€
Kaltmiete: 8000€
Ertrag nach Zinsen, Bewirtschaftung, Renovierung : 3500€
Als Investor eingesetztes Eigenkapital ( Marketcap) 10000€
Bewertungsreserve: 22000€
Möglicher Sonderertrag in 2025: 6300€ Rückzahlung Elgeti Darlehnen)

Verwässerung durch Wandelanleihe in 2025,
ca. 30% , dafür 3700€ weniger Schulden
Wandelanleihe 7 Mio zu 1€ und 30 Mio zu 3,66€

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.056.325 von AktienUndImmo am 05.01.24 14:26:15

@ AktienUndImmo
In Deinem Beitrag kalkulierst Du mit 3 % Fremdkapitalzins und 5 % Inflation. Dreh doch einfach mal diese Sätze um (also 5 % Fremdkapitalzins und 3 % Inflation); dann kommst Du der Realität näher.

[babbelino]

Du weißt schon, dass es i.d.R. Caps in den Mietverträgen gibt? Sprich, dass die Inflation über einen Schwellenwert steigen muss, bevor eine Mieterhöhung erfolgt?

[AktienUndImmo]

Wenn man sich die Zahlen ansieht, gibt es aktuell deutlich kritischere Immo Projekte.
Warum sollte eine Bank DKR keine Kredite geben, die Mieterträge sind doch relativ sicher,
die Immos min 40% mehr Wert als die Gesamtkreditsumme, dann steht halt eine 3 vor dem Komma bei den Zinsen …
Großteil der Mieten sind Indexmieten, d.h erhöhen sich mit der Inflation
Objekt sollten auch nur nach Mietvertragsverlängerung mit einhergehender Wertsteigerung verkauft werden.
On the Long Run .. bei ca. 5% Inflation auf die Kreditsumme, tilgt sich der Kredit quasi mit 30 Mio pro Jahr oder ca 100 Mio € in 3 Jahre ( was der Marketcap) entspricht….

[lafabius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.054.681 von AktienUndImmo am 05.01.24 10:37:41

Zitat von AktienUndImmo: DKR ist halt eine recht aggressive Strategie , ( d.h. auf dauerhaft niedrige Zinsen ausgelegt) gefahren ( viel Zukauf, kurze Kreditlaufzeiten, zusätzlich noch Geld verliehen …da hat es aktuell auch nahezu alle Bauträger erwischt ) , aber das Geschäftsmodell ist intakt, man muss nur konsolidieren ( kein Zukauf, keine Dividende, neue Mietverträge mit langen Laufzeiten abschließen, Märkte renovieren… )
das Potential auf dem Kursniveau ist erheblich,

Wenn Abschlüsse über Verkäufe und neues Fremdkapital 2024 gelingt. Im Notfall muss eine Kapitalerhöhung her. Dann ist das Potential mit dem aktuellen Kurs überschaubar. Der Imageschaden ist jedenfalls vorhanden und wird lange anhalten solange RE im Aufsichtsrat bleibt.

[AktienUndImmo]

DKR ist halt eine recht aggressive Strategie , ( d.h. auf dauerhaft niedrige Zinsen ausgelegt) gefahren ( viel Zukauf, kurze Kreditlaufzeiten, zusätzlich noch Geld verliehen …da hat es aktuell auch nahezu alle Bauträger erwischt ) , aber das Geschäftsmodell ist intakt, man muss nur konsolidieren ( kein Zukauf, keine Dividende, neue Mietverträge mit langen Laufzeiten abschließen, Märkte renovieren… )
das Potential auf dem Kursniveau ist erheblich,

[Orkafisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.027.899 von AktienUndImmo am 29.12.23 12:12:18

Man sieht derzeit in der Causa Lanthaler
und auch bei Tojner wieder, das hochgelobte CEO mit persönlichen Interessenskonflikten Firmen in schlechtes Fahrwasser führen.
Man fragt sich, wer hat sie beraten.
Auch Elgeti ist so ein abgefallener Stern vom Börsenhimmel.
Die Anleger müssen es ausbaden.

[AktienUndImmo]

Da DKR den Markt in den letzten Tagen um ca 18% outperformt hat, kommen wohl bald die ersten Analysten um die Ecke, mit dem Verweis auf günstige Bewertung und Aufwärtstrend …

[AktienUndImmo]

Ein realistisches Scenario:
Die Mehrkosten der Refianzierung werden durch Indexmieten ausgeglichen, die Zinsen sind tiefer als vor einem Jahr, d.h . der Wert der Immos sollte steigen, keine Zukäufe nur konsolidieren, in einem Jahr liegt der FFO bei ca. 35 Mio €,
Bei 60% Ausschüttung sind das 60 Cent Dividende ( bzw 20% bezogen auf 3€ ) Ab 2025 gibt es allerdings Verwässerung von zusätzlich 15 Mio Aktien aufgrund von zwei auslaufenden Wandelanleihen 7 Mio zu 1€ und 8 Mio Aktien zu 3,6€