Vermietung an Familienangehörige - 500 Beiträge pro Seite
eröffnet am 30.09.07 23:37:43 von
neuester Beitrag 03.10.07 13:06:08 von
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Hallo,
ich habe ein Problem mit Vermietung und Verpachtung an Familienangehörige.
Meine Frau und ich besitzen seit 17 Jahren eine Eigentumswohnung.
Diese ist mit ordentlichem Mietvertrag und einer monatlichen Miete die auch regelmässig angepasst wurde und in etwa der Marktmiete entspricht an meine Eltern vermietet.
Da zu der damaligen Zeit die Frage nach Vermietung an Verwandschaft noch mit "vergünstigter Vermietung an Verwandschaft" hinterlegt war und es sich um eine normale Vermietung handelt wurden die Mieten während der gesamten Jahre unter normaler Vermietung versteuert und AFA und Kosten normal abgesetzt.
Ich weis nicht wann, irgendwann wurde der Text geändert.
Mein Steuerberater hat seit 2001 meine Steuererklärung übernommen, hat mich aber nie zu diesem Thema befragt. Ich denke er hat damals von meiner 2000er Erklärung einfach abgeschrieben.
Dieses Jahr will nun das Finanzamt alle Unterlagen von 2006 sehen, Kontoauszüge, Mietvertrag und fragt ob es sich um eine Vermietung an Angehörige handelt.
Ich befürchte nun, das sie meinen Fehler merken und 10 Jahre zurückgehen. (Ich weis nicht ob es sich um Steuerhinterziehung handelt, die angegeben Beträge sind geflossen und waren stets korrekt, aber halt in der falschen Spalte eingetragen) Ich habe aber aus diesem Zeitalter keinerlei Akten mehr ?
Ich kann das ganze erst Ende nächster Woche mit meinem Steuerberater besprechen, was kann mir hier das Board raten. Bitte keine dummen Kommentare. Mir würde ein paar gute Tips schon helfen und vor allem eine Meinung zur Beurteilung der Lage.
Vielen Dank an alle, die Mitleid mit einem haben der über die deutschen Formulare gestolpert ist.
ich habe ein Problem mit Vermietung und Verpachtung an Familienangehörige.
Meine Frau und ich besitzen seit 17 Jahren eine Eigentumswohnung.
Diese ist mit ordentlichem Mietvertrag und einer monatlichen Miete die auch regelmässig angepasst wurde und in etwa der Marktmiete entspricht an meine Eltern vermietet.
Da zu der damaligen Zeit die Frage nach Vermietung an Verwandschaft noch mit "vergünstigter Vermietung an Verwandschaft" hinterlegt war und es sich um eine normale Vermietung handelt wurden die Mieten während der gesamten Jahre unter normaler Vermietung versteuert und AFA und Kosten normal abgesetzt.
Ich weis nicht wann, irgendwann wurde der Text geändert.
Mein Steuerberater hat seit 2001 meine Steuererklärung übernommen, hat mich aber nie zu diesem Thema befragt. Ich denke er hat damals von meiner 2000er Erklärung einfach abgeschrieben.
Dieses Jahr will nun das Finanzamt alle Unterlagen von 2006 sehen, Kontoauszüge, Mietvertrag und fragt ob es sich um eine Vermietung an Angehörige handelt.
Ich befürchte nun, das sie meinen Fehler merken und 10 Jahre zurückgehen. (Ich weis nicht ob es sich um Steuerhinterziehung handelt, die angegeben Beträge sind geflossen und waren stets korrekt, aber halt in der falschen Spalte eingetragen) Ich habe aber aus diesem Zeitalter keinerlei Akten mehr ?
Ich kann das ganze erst Ende nächster Woche mit meinem Steuerberater besprechen, was kann mir hier das Board raten. Bitte keine dummen Kommentare. Mir würde ein paar gute Tips schon helfen und vor allem eine Meinung zur Beurteilung der Lage.
Vielen Dank an alle, die Mitleid mit einem haben der über die deutschen Formulare gestolpert ist.
1. Steuerhinterziehung ist ein Straftatbestand. Straftaten erfordern Vorsatz, dieser ist hier nicht gegeben oder nachweisbar. Entwarnung!
2. Der Steuerberater haftet für seine Fehler. Er hat nichts abzuschreiben, dafür wird er nicht bezahlt.
3. Es kann im vorliegenden Fall der leichtfertigen Steuerhinterziehung für max. 5 Jahre die Festsetzungsfrist (Vorbehalt der Nachprüfung) liegen. ABER:
4. Solange über 56% der ortsüblichen Miete vermietet wird, kann voll Werbungskosten abgesetzt werden. Das dürfte hier also kein Problem darstellen.
Hoffe, ich konnte erstmal beruhigen.
2. Der Steuerberater haftet für seine Fehler. Er hat nichts abzuschreiben, dafür wird er nicht bezahlt.
3. Es kann im vorliegenden Fall der leichtfertigen Steuerhinterziehung für max. 5 Jahre die Festsetzungsfrist (Vorbehalt der Nachprüfung) liegen. ABER:
4. Solange über 56% der ortsüblichen Miete vermietet wird, kann voll Werbungskosten abgesetzt werden. Das dürfte hier also kein Problem darstellen.
Hoffe, ich konnte erstmal beruhigen.
Ich denke das ist nicht so dramatisch, wenn die Vermietung richtig
durchgeführt wurde und dem Fremdvergleich standhält passiert nicht.
grüße
StB
durchgeführt wurde und dem Fremdvergleich standhält passiert nicht.
grüße
StB
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.800.293 von gummibaer123 am 01.10.07 07:49:39Danke für die Infos,
was heisst hier richtig durchgeführt und Fremdvergleich standhaltend ?
Von meiner Bank habe ich gerade eben die Buchungen der letzten Jahre angefordert -> damit kann ich den Mietfluss beweisen (Lückenlos)
Ich habe einen 17 Jahre alten Mietvertrag, sollte ich den aktualisieren oder reicht dies.
Was benötige ich sonst noch ? Anpassungen der Nebenkosten sind stets mündlich erfolgt, wurden aber durchgeführt (aber keine Abrechnung, wir sind halt miteinander essen gegangen, wenn ich Geld von der Hausverwaltung zurückbekommen habe habe ich bezahlt und wenn nicht, dann haben meine Eltern bezahlt).
Die anderen Beträge musste ich eh jedes Jahr dem Finanzamt als Beleg nachweisen.
Die letzten 5 Jahre machen mir eh keine Angst, da ich da in Summe sogar leicht positiv abgeschnitten habe und nichts grossartiges abgesetzt habe. Eine Nichtanerkennung als reguläre Vermietung kann ja nur heissen, das ich keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anerkannt bekomme. Wenn die aber positiv sind, dann können sie mir die ruhig streichen.
Problematisch wären eh nur die Jahr 10-6, dort lagen noch Schuldzinsen vor und vor allem degressive Afa.
Trotz der Geringfügigkeit, würdet Ihr noch einen Anwalt hinzuziehen oder macht dies ein normaler Stb mit links ?
Danke für die Beratung hier am Board.
was heisst hier richtig durchgeführt und Fremdvergleich standhaltend ?
Von meiner Bank habe ich gerade eben die Buchungen der letzten Jahre angefordert -> damit kann ich den Mietfluss beweisen (Lückenlos)
Ich habe einen 17 Jahre alten Mietvertrag, sollte ich den aktualisieren oder reicht dies.
Was benötige ich sonst noch ? Anpassungen der Nebenkosten sind stets mündlich erfolgt, wurden aber durchgeführt (aber keine Abrechnung, wir sind halt miteinander essen gegangen, wenn ich Geld von der Hausverwaltung zurückbekommen habe habe ich bezahlt und wenn nicht, dann haben meine Eltern bezahlt).
Die anderen Beträge musste ich eh jedes Jahr dem Finanzamt als Beleg nachweisen.
Die letzten 5 Jahre machen mir eh keine Angst, da ich da in Summe sogar leicht positiv abgeschnitten habe und nichts grossartiges abgesetzt habe. Eine Nichtanerkennung als reguläre Vermietung kann ja nur heissen, das ich keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anerkannt bekomme. Wenn die aber positiv sind, dann können sie mir die ruhig streichen.
Problematisch wären eh nur die Jahr 10-6, dort lagen noch Schuldzinsen vor und vor allem degressive Afa.
Trotz der Geringfügigkeit, würdet Ihr noch einen Anwalt hinzuziehen oder macht dies ein normaler Stb mit links ?
Danke für die Beratung hier am Board.
@Micky:
Mir ist nicht klar, weshalb hier überhaupt ein Fehler vorliegen soll. In welches Kästchen habt ihr z.B. im Jahr 2005 die Mieteinnahmen eingetragen, welcher Text ist diesem Kästchen zugeordnet und wieso soll es sich um das falsche Kästchen handeln. Wie lautet der Text zu dem Kästchen, wo du meinst, dass die Mieteinnahmen richtigerweise reingehören?
Mir ist nicht klar, weshalb hier überhaupt ein Fehler vorliegen soll. In welches Kästchen habt ihr z.B. im Jahr 2005 die Mieteinnahmen eingetragen, welcher Text ist diesem Kästchen zugeordnet und wieso soll es sich um das falsche Kästchen handeln. Wie lautet der Text zu dem Kästchen, wo du meinst, dass die Mieteinnahmen richtigerweise reingehören?
Trading Spotlight
Ich habe einen 17 Jahre alten Mietvertrag, sollte ich den aktualisieren oder reicht dies.
Das reicht.
Das reicht.
Von meiner Bank habe ich gerade eben die Buchungen der letzt…
Normalerweise bekommt man von der Bank doch Kontoauszüge, mit denen mann alles nachweisen kann. Wirfst du die erwa weg?
Normalerweise bekommt man von der Bank doch Kontoauszüge, mit denen mann alles nachweisen kann. Wirfst du die erwa weg?
In der Est-Erklärung 2005 wird in Zeile 6 der Anlage V nach "Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen" gefragt.
Du hast die Einnahmen wohl in Zeile 3 eingetragen. Das ist zwar falsch, wirkt sich steuerlich aber nicht aus, wenn die Miete tatsächlich in der Nähe der Marktmiete liegt. Dann liegt auch keine Steuerhinterziehung oder Steuerverkürzung vor.
Du hast die Einnahmen wohl in Zeile 3 eingetragen. Das ist zwar falsch, wirkt sich steuerlich aber nicht aus, wenn die Miete tatsächlich in der Nähe der Marktmiete liegt. Dann liegt auch keine Steuerhinterziehung oder Steuerverkürzung vor.
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.802.345 von NATALY am 01.10.07 11:33:14hallo allerseits
da dieses thema auch für mich interessant ist, vielleicht eine frage:
angenommen, die ansetzbaren kosten für die eigentumswohnung sind gleich hoch wie die mieteinnahmen, die mir von den eltern gezahlt werden. d.h. ich würde bei der steuererklärung nur den ganzen aufwand zum rechnen und nachweisen haben, ohne eine erstattung zu bekommen.
kann man dann das vermieten ganz weg lassen und die eltern kostenlos wohnen lassen ?
oder gibt es da dann andere probleme ?
grüße von der küste
pietry
da dieses thema auch für mich interessant ist, vielleicht eine frage:
angenommen, die ansetzbaren kosten für die eigentumswohnung sind gleich hoch wie die mieteinnahmen, die mir von den eltern gezahlt werden. d.h. ich würde bei der steuererklärung nur den ganzen aufwand zum rechnen und nachweisen haben, ohne eine erstattung zu bekommen.
kann man dann das vermieten ganz weg lassen und die eltern kostenlos wohnen lassen ?
oder gibt es da dann andere probleme ?
grüße von der küste
pietry
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.802.345 von NATALY am 01.10.07 11:33:14Ja, genau so ist es eingetragen worden.
Der Mietspiegel für Nürnberg liegt mir gerade zwar nicht vor aber
nachdem was ich an Wohnungsangeboten momentan gerade abrufen kann für Nürnberg sollte ich etwa bei 90% liegen.
Es handelt sich um eine 61.9 qm Wohnung für 430.- Euro incl. Nebenkosten. Falls jemand den Mietspiegel für Nürnberg vorliegen hat bitte melden.
PS. Was die Kontoauszüge angeht, natürlich bekomme ich die hebe die aber nicht jahrzentelang auf, sonst brauche ich alleine dafür eine Schrankwand. Eine gute Verbindung zur Bank tut es auch, das ist der Vorteil wenn man eine Bank hat mit Filiale in der man seit 40 Jahren bekannt ist und Kunde ist gegenüber einer vermeindlich günstigeren Internetbank.
Der Mietspiegel für Nürnberg liegt mir gerade zwar nicht vor aber
nachdem was ich an Wohnungsangeboten momentan gerade abrufen kann für Nürnberg sollte ich etwa bei 90% liegen.
Es handelt sich um eine 61.9 qm Wohnung für 430.- Euro incl. Nebenkosten. Falls jemand den Mietspiegel für Nürnberg vorliegen hat bitte melden.
PS. Was die Kontoauszüge angeht, natürlich bekomme ich die hebe die aber nicht jahrzentelang auf, sonst brauche ich alleine dafür eine Schrankwand. Eine gute Verbindung zur Bank tut es auch, das ist der Vorteil wenn man eine Bank hat mit Filiale in der man seit 40 Jahren bekannt ist und Kunde ist gegenüber einer vermeindlich günstigeren Internetbank.
sonst brauche ich alleine dafür eine Schrankwand.
Ich deponiere die alten Kontoauszüge auf dem Dachboden, man weiß nie ...
Wenn du mit der Miete bei 90 % liegst, brauchst du dir keine Sorgen machen wegen der falschen Zeile. Selbst vorsätzlich unwahre Angaben gegenüber dem Finanzamt sind nicht strafbar, wenn sie nicht zu einer niedrigeren Steuer führen.
Ich deponiere die alten Kontoauszüge auf dem Dachboden, man weiß nie ...
Wenn du mit der Miete bei 90 % liegst, brauchst du dir keine Sorgen machen wegen der falschen Zeile. Selbst vorsätzlich unwahre Angaben gegenüber dem Finanzamt sind nicht strafbar, wenn sie nicht zu einer niedrigeren Steuer führen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.803.212 von NATALY am 01.10.07 13:00:20Naja, du brauchst die Belege aber maximal 10 Jahre.
Deine Bank ist ebenfalls verpflichtet alle Bewegungen 10 Jahre aufzuheben, da sie Bestandteil ihrer Buchhaltung sind.
Bei gutem Kontakt genügt ein Anruf und du hast eine Kopie aller Bewegungen und zwar nicht auf jede Buchung einzeln sondern eine perfekte Aufstellung.
Ich hatte von Anfang an das Konto separat gehalten und nur für Mietzahlungen verwendet. Damit habe ich nur rund 20 Buchungen pro Jahr also 1-2 Seiten, bei einzelnen Kontoauszügen wird das gleich wieder sehr viel.
Das ist der Service den ich an meiner Hausbank schätze und für den ich bereit bin etwas mehr als für eine Internetbank zu bezahlen.
Deine Bank ist ebenfalls verpflichtet alle Bewegungen 10 Jahre aufzuheben, da sie Bestandteil ihrer Buchhaltung sind.
Bei gutem Kontakt genügt ein Anruf und du hast eine Kopie aller Bewegungen und zwar nicht auf jede Buchung einzeln sondern eine perfekte Aufstellung.
Ich hatte von Anfang an das Konto separat gehalten und nur für Mietzahlungen verwendet. Damit habe ich nur rund 20 Buchungen pro Jahr also 1-2 Seiten, bei einzelnen Kontoauszügen wird das gleich wieder sehr viel.
Das ist der Service den ich an meiner Hausbank schätze und für den ich bereit bin etwas mehr als für eine Internetbank zu bezahlen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.803.212 von NATALY am 01.10.07 13:00:20Ich hoffe nur das mein Finanzbeamter es genauso sieht und nicht behauptet durch diese Falschangabe habe ich der Finanzbehörde die Möglichkeit genommen angemessen zu prüfen.
Dadurch habe ich meine Steuer geschmälert und überhaupt hätte man von Anfang an die Wirtschaftlichkeit und überhaupt alles andere in Frage gestellt.
Ich habe dieses Jahr rund 900.- Euro Gewinn mit der Wohnung gemacht und habe überhaupt nicht daran gedacht, das sie dies überprüfen könnten.
Das heisst für mich irgend jemand hat etwas gegen mich und prüft jetzt. Ich denke zwar die meisten Dinge korrekt gemacht zu haben, aber sicher bin ich mir da nicht und wenn die suchen finden die doch immer etwas.
Manche Leute können es nicht leiden wenn man mit Mitte 40 schon sein Schäffchen im trockenen hat und mit 2-3 Monaten Arbeit im Jahr und ein bisschen Vermögensverwaltung über ein ausreichendes Einkommen verfügt.
Also ich werde das Board auf dem laufenden halten wie es weitergeht.
Dadurch habe ich meine Steuer geschmälert und überhaupt hätte man von Anfang an die Wirtschaftlichkeit und überhaupt alles andere in Frage gestellt.
Ich habe dieses Jahr rund 900.- Euro Gewinn mit der Wohnung gemacht und habe überhaupt nicht daran gedacht, das sie dies überprüfen könnten.
Das heisst für mich irgend jemand hat etwas gegen mich und prüft jetzt. Ich denke zwar die meisten Dinge korrekt gemacht zu haben, aber sicher bin ich mir da nicht und wenn die suchen finden die doch immer etwas.
Manche Leute können es nicht leiden wenn man mit Mitte 40 schon sein Schäffchen im trockenen hat und mit 2-3 Monaten Arbeit im Jahr und ein bisschen Vermögensverwaltung über ein ausreichendes Einkommen verfügt.
Also ich werde das Board auf dem laufenden halten wie es weitergeht.
Hallo MickyMouse1,
wie Nataly schon sagt, es ist alles o.k. Ich vermiete selbst an Angehörige, das ist nicht verboten und läuft auch genauso wie an Fremde. Schließlich kann man vermieten an wen man will. Ich frage mich sowieso, warum da überhaupt in der Est-Erklärung unterschieden wird, vermutlich damit sie uns Pappenheimer gleich als verdächtig einstufen können? Und in der Tat schauen sie da genauer hin, das ist nichts Persönliches, die wollen einfach nur Zahlemann und Löhne
Mich haben sie auch letztes Jahr geprüft. Der Mietvertrag war o.k. (wie unter Fremden üblich), sie meinten aber, die Mindestmiete (75% der Marktmiete für vollen Verlustabzug) sei unterschritten und wollten eine Gewinnprognose über 30 Jahre sehen. Habe ihnen mit Hilfe von Haus & Grund das Gegenteil nachgewiesen und überdies eine positive Prognose gemacht (obwohl die Regeln für die Erstellung einer solchen Prognose kürzlich zu unserem Nachteil verändert worden sind
). Seitdem ist erstmal Ruhe. 
Ich habe zwar auch manchmal den Eindruck, die Fiskalritter lassen uns absichtlich im Unklaren über die genauen Steuerregeln (und sei es durch die Fülle derselben, nebst zahlreichen Ausnahmen), um uns zu verunsichern und dem Steuerbürger eine Demutshaltung anzuerziehen: oh, oh, Falscheingabe, ganz schlimm, da können sie nicht prüfen (wir haben unsere Mitwirkungspflicht erfüllt, egal ob Zeile 3 oder 6, prüfen müssen sie schon selber), oh, oh, die Wirtschaftlichkeit (spielt kaum eine Rolle, auch dauerhafte Verluste sind anzuerkennen, wenn man sich die Regeln hält - die sollte man allerdings kennen!).
Wie auch immer, bei Dir sieht jedenfalls gut aus, die Bude wirft sogar Gewinn ab. Da mußt Du dir auch keine grauen Haare wachsen lassen. Keep cool!
Gruß, Novalis
P.S. @pietry: natürlich kann man die Eltern kostenlos wohnen lassen! Dann hast Du aber keine Miete mehr, nur noch Kosten, die Du obendrein nicht mehr steuerlich geltend machen kannst (Zinsen, Renovierungen, etc.) bzw. nur noch in kleinem Rahmen (Steuerrückerstattung von 20% der Lohnkosten für Handwerker, bis 600 Euro pro Jahr).
wie Nataly schon sagt, es ist alles o.k. Ich vermiete selbst an Angehörige, das ist nicht verboten und läuft auch genauso wie an Fremde. Schließlich kann man vermieten an wen man will. Ich frage mich sowieso, warum da überhaupt in der Est-Erklärung unterschieden wird, vermutlich damit sie uns Pappenheimer gleich als verdächtig einstufen können? Und in der Tat schauen sie da genauer hin, das ist nichts Persönliches, die wollen einfach nur Zahlemann und Löhne
Mich haben sie auch letztes Jahr geprüft. Der Mietvertrag war o.k. (wie unter Fremden üblich), sie meinten aber, die Mindestmiete (75% der Marktmiete für vollen Verlustabzug) sei unterschritten und wollten eine Gewinnprognose über 30 Jahre sehen. Habe ihnen mit Hilfe von Haus & Grund das Gegenteil nachgewiesen und überdies eine positive Prognose gemacht (obwohl die Regeln für die Erstellung einer solchen Prognose kürzlich zu unserem Nachteil verändert worden sind
). Seitdem ist erstmal Ruhe. 
Ich habe zwar auch manchmal den Eindruck, die Fiskalritter lassen uns absichtlich im Unklaren über die genauen Steuerregeln (und sei es durch die Fülle derselben, nebst zahlreichen Ausnahmen), um uns zu verunsichern und dem Steuerbürger eine Demutshaltung anzuerziehen: oh, oh, Falscheingabe, ganz schlimm, da können sie nicht prüfen (wir haben unsere Mitwirkungspflicht erfüllt, egal ob Zeile 3 oder 6, prüfen müssen sie schon selber), oh, oh, die Wirtschaftlichkeit (spielt kaum eine Rolle, auch dauerhafte Verluste sind anzuerkennen, wenn man sich die Regeln hält - die sollte man allerdings kennen!).
Wie auch immer, bei Dir sieht jedenfalls gut aus, die Bude wirft sogar Gewinn ab. Da mußt Du dir auch keine grauen Haare wachsen lassen. Keep cool!
Gruß, Novalis
P.S. @pietry: natürlich kann man die Eltern kostenlos wohnen lassen! Dann hast Du aber keine Miete mehr, nur noch Kosten, die Du obendrein nicht mehr steuerlich geltend machen kannst (Zinsen, Renovierungen, etc.) bzw. nur noch in kleinem Rahmen (Steuerrückerstattung von 20% der Lohnkosten für Handwerker, bis 600 Euro pro Jahr).
Antwort auf Beitrag Nr.: 31.817.089 von novalis1 am 02.10.07 14:21:36danke novalis,
die grundaussage ist mir dazu wichtig gewesen. es ist eine familiär etwas schwierige situation, bei der ich erst mal die varianten durchrechnen bzw. durchdenken muß.
danke auf jeden fall erst mal für die hinweise.
hilft mir doch schon deutlich weiter.
grüße von der küste
pietry
die grundaussage ist mir dazu wichtig gewesen. es ist eine familiär etwas schwierige situation, bei der ich erst mal die varianten durchrechnen bzw. durchdenken muß.
danke auf jeden fall erst mal für die hinweise.
hilft mir doch schon deutlich weiter.
grüße von der küste
pietry
Ja, auch ich möchte mich noch einmal für alle Infos bedanken.
Habe mittlerweile mit meinem Steuerberater gesprochen, der mir im wesentlichen dies alles auch noch einmal bestätigt hat.
Er meinte nur, er verwendet die Spalte mit Vermietung an Familienangehörige nur wenn es unbedingt sein muss.
In diesem Sinne, und falls das Finanzamt nicht etwas anderes behauptet werde sehe ich das Thema als beendet.
Habe mittlerweile mit meinem Steuerberater gesprochen, der mir im wesentlichen dies alles auch noch einmal bestätigt hat.
Er meinte nur, er verwendet die Spalte mit Vermietung an Familienangehörige nur wenn es unbedingt sein muss.
In diesem Sinne, und falls das Finanzamt nicht etwas anderes behauptet werde sehe ich das Thema als beendet.
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