Grundstück mit Haus geerbt – welche Optionen sind sinnvoll? - 500 Beiträge pro Seite

[acac]

Hallo zusammen,

ich interessiere mich schon länger für Immobilien, habe bisher allerdings selbst noch keine Erfahrungen sammeln können. Aktuell ergibt sich allerdings eine sehr interessante Möglichkeit, bei der mich die Meinung von euch interessieren würde:

Meine Mutter hat ein Grundstück samt Haus geerbt und wir überlegen nun, was wir damit anstellen. Das Grundstück befindet sich in einem Dorf im Landkreis Burgdorf, in der Nähe von Hannover. Das Grundstück ist 1500m² groß, das Haus ist relativ alt und renovierungsbedürftig (Heizung, Dämmung, Wände, Boden,…). Es besteht aus einem Haupthaus mit (aktuell noch) vermieteter Wohnung im Obergeschoss, einem großzügigen Flachdach-Anbau und besitzt zwei Garagen. Das Haus ist teilunterkellert (trocken).

Die Grundstückspreise bewegen sich dort je nach Quelle wohl zwischen 220€/m² und 300 €/m². Die Makro- und Mirkrolage schätzen wir als Laien relativ gut ein. Die Autobahn ist schnell erreichbar und somit die Anbindung an Hannover ziemlich gut. Bei öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Anbindung an Hannover mäßig (Bus in die Kreisstadt Burgdorf, dort umsteigen). Die Straße, an der das Grundstück liegt ist sehr ruhig, ein Supermarkt direkt um die Ecke und Schulen sind ebenfalls in der Nähe. Hinter dem Grundstück folgt ein kleines Neubaugebiet, in dem hauptsächlich junge Familien wohnen. Dahinter erstrecken sich Felder und Wälder.

Unsere Ideen sind nun folgende:

A) Grundstück mit Haus komplett verkaufen (Es gibt bereits einen Interessenten)

B) Haus abreißen, Boden verdichten und verkaufen (=mehr Gewinn?)

C) Abreißen, Grundstück teilen und separat verkaufen oder

D) Abreißen, Grundstück teilen, eine Hälfte verkaufen und einen Teil des Gewinns als Eigenkapital zum Bau eines Doppelhauses zur Vermietung auf der anderen Hälfte nutzen.

Aktuelle und mögliche Mieteinnahmen sind uns derzeit noch nicht bekannt. Daher lässt sich eine Mietrendite noch nicht abschätzen.

Theoretisch wäre die Aufteilung in insgesamt drei Wohnungen möglich. Da das Haus stark renovierungsbedürftig ist, ist diese Option aufgrund der hohen Kosten für uns unattraktiv. Zudem steht das Haus in der Mitte des Grundstücks, wodurch die restliche Fläche „ungenutzt“ wäre.

Ich weiß, die Informationen sind zu wage um eindeutige Empfehlungen zu geben. Mich würde jedoch interessieren, was ihr als erfahrene Immobilieninvestoren von den Ideen grundsätzlich haltet und ob es vielleicht noch weiter Möglichkeiten gibt, die uns bisher noch nicht in den Sinn gekommen sind.

Viele Grüße

Arne

[Taucher1975]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.448.392 von acac am 14.12.17 14:20:18

Hallo Arne,

die Antwort hängt sehr stark von Euren derzeitigen finanziellen Möglichkeiten und den langfristigen Ideen / Plänen ab. Immobilien machen mehr Spaß (auch finanziell), wenn man selbst in der Gegend ist. Es gibt immer etwas zu tun und man verlässt sich in finanziellen Dingen wie einem Immobilieninvest am besten auf sich selbst.

Die Grundstückspreise (Bauland?) kennt Ihr. Du solltest herausfinden, was Ihr dort pro qm Wohnfläche bei Verkauf und Vermietung erzielen könnt. Die üblichen Online-Plattformen (immowelt, immobilienscout24) können sicherlich weiterhelfen. Freunde, die dort vermieten, ebenfalls. Möglicherweise könnt Ihr auch einen Makler fragen. Die Antwort würde ich aber mit anderen Quellen verproben. Da wird gerne das Blaue vom Himmel heruntergelogen.

Ein stark renovierungsbedürftiges Haus „riecht“ nach Abriss / Neubau. Renovierung / Sanierung ist risikobehaftet. Die wirklich anfallenden Kosten und auch Zeiten sind kaum abschätzbar. Ein Bau auf der grünen Wiese ist dagegen kalkulierbar und wahrscheinlich viel schneller.

1500 qm sind schon mal eine ordentliche Grundstücksgröße für den interessierten Großstädter. Auf dem Land kann ich das nicht einschätzen. Je nach Schnitt und Zugang lassen sich da sicherlich auch 3 Häuser drauf bauen. Bei mehreren Häusern solltet Ihr an Synergieeffekte denken. Ihr wollt sicherlich nicht drei verschiedene Haustüren aussuchen und das ist noch die kleinste Aufgabe für den Bauherrn.

Der Kapitalbedarf dürfte eine weitere Entscheidungskomponente sein. Die Investitionen solltest Du als Laie von einem Architekten ermitteln lassen – inkl. aller Nebenkosten (Genehmigungen, Planungsleistungen). Falls der Architekt den Punkt „Unvorhergesehenes“ vergisst: da darfst Du 10 % auf alles ergänzen. Der Architekt darf dann auch einen Terminplan aufstellen und aus diesem könnt Ihr ableiten, wann das Objekt vermietbar ist und wann Mieteinnahmen fließen (können). Auch hier bitte Sicherheit einplanen. Das Objekt ist nicht in der urbanen Hipsterzone und eine Vermietung an attraktive Mieter zu einem guten Mietzins könnte etwas dauern.

Der Architekt kann ein Grobkonzept mit Zeitplan und Budget für schmales Geld erstellen. Für mich wäre er der erste Anlaufpunkt. Es geht ja um keine genehmigungsfähige Planung. Die kommt später.

Mit den Daten (Budget, Zeit) könnt Ihr dann bei der Bank vorstellig werden. Euer Eigenkapital kenne ich nicht. Auch hier gilt: die Finanzen nicht auf Kante nähen. Es kann immer etwas passieren.

Mit dem deutschen Mietrecht solltet Ihr Euch beschäftigen. Das ist ein Risiko. In Eure Betrachtung müsst Ihr Punkte wie Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten etc. einbeziehen.

Viel Erfolg und Spaß!

[Camelita]

evtl. eine Hypothek auf das Haus aufnehmen und mit dem Geld und den Mieteinnahmen den Rest des Hauses renovieren (KFW, Förderprogramme usw), Renovierungskosten steuerlich geltend machen, kommt halt auf die Investitionssumme an, wenn man da mit weniger als 100000 auskommt bei dem "relativ alten Haus" und Mietwohnungen rar sind würd ich das machen, ein Neubau für 250000 + x (Zinsen...) ammortisiert sich wahrscheinlich später

[Friseuse]

Hallo Arne

Vorab ist dieser Behelfungsansatz eine gelb bis rot leuchtende Ampel. Du fragst und Mutter gehört das Haus, wer rettet dich durch die Welt?

Dann ist zu Burgdorf teils wesentlich weniger als m²-Preis überliefert. Das ist eine Sandgegend, die bauen Spargel an und bis auf die Möglichkeit dort mit Mobilität zu entkommen hat die Gegend kaum Reize. Der Modernisierungsstau ist verständlich. Wer eine Wahl hat wohnt in Burgwedel oder Wedemark

Sonst besteht eine gute Spielgrundlage, der Markt strebt nach oben im Zuge der allgemeinen Entwicklungen und die Teilvermietung wird was abwerfen. Also kann mit Ruhe ein Exit gesucht werden

[bullenmarkt2008]

In aktuellen Zeiten solltet ihr vielleicht eine Einschätzung eines lokalen Maklers einholen um die gängigen Mieten in der Umgebung zu erfragen. Aktuell scheint es sinnvoller und auf dauer ertragsreicher zu sein eine Immobilie zu vermieten statt zu verkaufen und mit dem Erlös auf riskante Investments zu setzen.