Welche Finanzierung für diese Investition? - 500 Beiträge pro Seite

[lindknecht]

Hi Alle,

Würde gern eine Eigentumswohnung für den Eigenbedarf kaufen.

Nettoeinkommen/Monat: €3,1k
Kaufpreis Immobilie: €145k
Eigenkapital: €0 (100% Finanzierung)
Kaufnebenkosten: ~€15k (werden 100% von mir selbst übernommen)
Betriebskosten der Wohnung (p.M.): €60
Reparaturrücklage (p.M.): €60
Strom/Heizung/Wasser (p.M.): ~€130
Erzielbare Kaltmiete (p.M.): ~€600

Habe von meiner Hausbank folgende Finanzierungsangebote erhalten (Angebot 14 Tage gültig):

1. Variabel: 0,875%
2. Fix (10 Jahre): 2,0% (+max. €20k optionale Sondertilgung/Jahr, pönalfrei)
3. Fix (15 Jahre): 2,25% (+max. €20k optionale Sondertilgung/Jahr, pönalfrei)

Tilgungspläne: Jeweils auf eine Laufzeit von 360 Monaten ausgelegt. Ich würde die Wohnung allerdings gern in 10-15 Jahren abbezahlen.

Was würdet ihr mir hierbei raten?

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.196.811 von lindknecht am 12.11.18 15:54:56

Laufzeit wie du schon schreibst nicht länger als 15 Jahre.

Zinssatz fix, dann weißt du was dich monatlich erwatet.

Bzgl. der 2,25% p.a. würde ich empfehlen die Zeit zu nutzen und auch andere Angebote einholen.

m.E.n. sollten 1,85% als fair beurteilt sein .. aber man merkt das die Banken bzgl. der US Leitzinserhöhung ihre Zinssätze auch anheben.

JEDOCH

145k Netto Kredit bei 2,25% p.a. wären dann Brutto 202.449,99 ohne Kaufnebenkosten bei 15 Jahren Laufzeit ... 202.449,99 / 180 Monate (15 Jahre) = 1125,- Euro/mtl

bei 20% EK würdest auf Brutto ca. 162.000 kommen was 900,- mtl entspricht

und du würdest mit Erzielbare Kaltmiete (p.M.): ~€600 rechnen ...

Wie viel qm hat den die Wohnung und ist sie den in einer Top Lage?

[lindknecht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.197.126 von Chris_M am 12.11.18 16:26:39

Zitat von Chris_M: Laufzeit wie du schon schreibst nicht länger als 15 Jahre.

Zinssatz fix, dann weißt du was dich monatlich erwatet.

Bzgl. der 2,25% p.a. würde ich empfehlen die Zeit zu nutzen und auch andere Angebote einholen.

m.E.n. sollten 1,85% als fair beurteilt sein .. aber man merkt das die Banken bzgl. der US Leitzinserhöhung ihre Zinssätze auch anheben.

JEDOCH

145k Netto Kredit bei 2,25% p.a. wären dann Brutto 202.449,99 ohne Kaufnebenkosten bei 15 Jahren Laufzeit ... 202.449,99 / 180 Monate (15 Jahre) = 1125,- Euro/mtl

bei 20% EK würdest auf Brutto ca. 162.000 kommen was 900,- mtl entspricht

und du würdest mit Erzielbare Kaltmiete (p.M.): ~€600 rechnen ...

Wie viel qm hat den die Wohnung und ist sie den in einer Top Lage?

Ach Mist, gar nicht bedacht zu schreiben, sind ja in einem deutschen Forum:

Die Wohnung befindet sich in Wien/Österreich und wird von einer österreichischen Bank finanziert (glaube ich kann mit einer deutschen Bank nicht finanzieren, obwohl ich auch in DE eine Adresse/Hausbank habe, allerdings kein Eigentum als Sicherheit). Ich weiß nicht ob in Österreich die gleichen Zinsen marktüblich sind wie in Deutschland (bzw. weiß ich generell nicht was marktüblich ist).

Werde mal bei diesen Vergleichsseiten anfragen, bzw. wie würdest du dich da informieren? 1,85% wären auch fair bei einer 100% Finanzierung ohne Sicherheiten, wie ich sie anstrebe?

Wohnfläche ist 43 Quadratmeter. Ein 22m² Wohnzimmer (könnte man auch leicht in 2*10,5m² teilen), 14m² Vorzimmer (z.B. als Essbereich nutzbar), 3m² Abstellraum (vorher als Schlafnische genutzt), WC-Zimmerchen, getrenntes Badezimmer mit Badewanne und Waschmaschine, kleine 3,5m²-Küche mit Fenster in Lichthof. Zusätzlich gibts einen 5m² großes, trockenes und verschließbares Kellerabteil sowie eine Fahrradabstellmöglichkeit.

Lage ist sehr gut (Ubahnstation buchstäblich vor der Haustür in einer ruhigen für Fußgänger offenen Sackgasse) in 10 Minuten ist man in der Stadtmitte (Stephansplatz).
Einkaufsmöglichkeiten mit vielen Supermärkten fußgängig in der Nebenstraße, 2min Fußweg. Aldi ist 4 Minuten zu Fuß weg. Nächste Apotheke 3 Minuten zu Fuß.

Preis ist marktunüblich niedrig für die Lage (€3200 vs €4100 Durchschnittspreis pro m²), da Privatverkauf von Wohnung die möglichst schnell weg soll.

Von variabel würdest du also abraten? Was hältst du von in den ersten Jahren variabel und dann einen fixen Vertrag aushandeln sobald sie steigen? Die Leute scheinen sich ja ziemlich sicher dass die Zinsen noch mindestens 2-3 Jahre so billig bleiben. Glaubst du eher nicht?

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.198.116 von lindknecht am 12.11.18 17:41:02

Ok Wien ist der Preis wohl gerechtfertigt..

http://www.immopreisatlas.at/Default.aspx?bundesland=9&bezir…

zumindest was den qm Preis angeht und der Fläche ..

Bzgl. Zins und AT kann ich dir keine Auskunft geben .. ich weiß nur von einer Bekannten, das sie ca. 1,8% p.a. fest hat aber mit Eigenanteil von ca. 10 oder 20%

Bzgl. des Zinssatztes zwischen AT und D kann ich weiter nichts sagen aber es gibt ja auch Auslandsfinanzierung .. So haben z.T. auch Dt. Kredite in AT oder CH laufen.. Einfach mal recherchieren ..

"Was hältst du von in den ersten Jahren variabel und dann einen fixen Vertrag aushandeln sobald sie steigen?"

Da machen die Banken sicher nicht mit ... in 15 Jahren solltes du das Ding bezahlt haben. Denke an eventueller Familienplanung .. auf 43qm wird das sehr eng.

[lindknecht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.198.386 von Chris_M am 12.11.18 18:07:13

Zitat von Chris_M: Ok Wien ist der Preis wohl gerechtfertigt..

http://www.immopreisatlas.at/Default.aspx?bundesland=9&bezir…

zumindest was den qm Preis angeht und der Fläche ..

Bzgl. Zins und AT kann ich dir keine Auskunft geben .. ich weiß nur von einer Bekannten, das sie ca. 1,8% p.a. fest hat aber mit Eigenanteil von ca. 10 oder 20%

Bzgl. des Zinssatztes zwischen AT und D kann ich weiter nichts sagen aber es gibt ja auch Auslandsfinanzierung .. So haben z.T. auch Dt. Kredite in AT oder CH laufen.. Einfach mal recherchieren ..

"Was hältst du von in den ersten Jahren variabel und dann einen fixen Vertrag aushandeln sobald sie steigen?"

Da machen die Banken sicher nicht mit ... in 15 Jahren solltes du das Ding bezahlt haben. Denke an eventueller Familienplanung .. auf 43qm wird das sehr eng.

Haha, die Preise auf der Karte sind aber lustig! Da würd ich sofort zuschlagen! Aus welchem Jahr sind die denn?

Hier sind tatsächlich ernstzunehmende (€4300 Durchschnittspreis für meinen Bezirk):
https://derstandard.at/Immopreise/Wien/Wohnung/Eigentum

Und hm... will mich meine Hausbank verarschen? Ich wollte eigentlich diese Woche den Kaufvertrag unterschreiben und wollte nur noch entscheiden welche Art Finanzierung (fix/variabel) ich nehme. Jetzt bin ich verwirrt.

Familie will ich da nicht großziehen. Aber da würde ich dann eher was mit meiner Partnerin zusammen kaufen und die kleine jetzt dann weitervermieten. Die Wohnung jetzt ist ja eher eine "Starterwohnung". Ich wette der Marktwert wird sich in den nächsten 10 Jahren verdoppeln und man kann dann auch höhere Mieten nehmen. Wien ist noch lang nicht da angekommen wo andere europäische Großstädte sind. Ich bin mir sicher, dass die Investition gut ist und, dass ichs in 10-15 Jahren abzahlen kann. Muss nur entscheiden fix/variabel.

[honigbaer]

Natürlich veräppelt Dich die Bank, das ist ja ihr Job.
Wobei so eine 100% Finanzierung schon erstmal dargestellet werden muss, das hat halt seinen Preis, was über 60% oder 80% hinaus geht, kostet das dreifache an Zins und die 2% sind dann eine mischkalkulation aus 1,24% für zwei Drittel auf 10 Jahre (ohne Tilgung oder 1% Tilgung) und 3 oder 4% für 1/3 bei hoher Tilgung.

Wie hoch ist die anfängliche Tilgung bei 360 Monaten Laufzeit? 2,5%?
Normalerweise sind 10jährige Darlehen mit geringer Tilgung (1%) die Wettbewerbskondition.
Und die 30 oder 40%, die man in den ersten 10 Jahren tilgen will, sind eine ganz andere Baustelle, dafür sollte man eine hohe Tilgung vereinbaren und bei dementsprechen geringer Laufzeit kann man das dann günsrtig bekommen. Der Gewinn der Bank liegt darin, dass die Tilgung hoch vereinbart wird, was die Laufzeit verkürzt.

Variabel würde ich abraten und nur 5 Jahre festschreiben ist auch riskant, wenn man keine Reserven hat.

Wie sieht es in Österreich mit dem Bausparen aus?
Besser, vielleicht nicht billiger, aber flexibler, als eine hohe Tilgung ist in der Regel das Bausparen als Tilgungsersatz. Vor allem, wenn man mehrt als 10 Jahre Zinssicherheit möchte, sollte man die Bausparkasse fragen. Die Banken verkaufen das teuer über ihre nominal günstigen Darlehen, die aber dann eine hohe Tilgung verlangen und im genauen Vergleich wenig Zinssicherheit bieten.

Gerade bei so einer ausgereizten Finanzierung ist auch niedrige Tilgung und Raten zu achten, eine Nachfinanzierung bekommt man nicht, falls es eng wird und man keine Reserven hat. Tilgungsmöglichkeit hat man noch am Ende des Zinsbindungszeitraums und auf diesen Zeitpunkt sollte man eine Ablösung über einen Bausparvertrag anstreben, das kann auch auf nur 5 oder 8 Jahre ausgelegt sein.

Grenzüberschreitend ist meines Erachtens schwierig. Grundschuld in Österreich ist eine Wissenschaft für sich, die nicht bei den Discountangeboten einkalkuliert ist. Wenn es überhaupt angeboten wird.