Lebensversicherungsfonds - 500 Beiträge pro Seite

[alles_belegt]

Hallo!

Wie sind denn Euro Meinung über LV-Fonds?
Der große Vorteil scheint mir die relative Unabhängigkeit von allen Kapitalmärkten und der wirtschaftlichen Entwicklung zu sein. Ich finde nur die weichen Kosten ziemlich unverschämt (ich hab`hier das Prospekt von bvt vorliegen).
Auch sollte man aus meiner Sicht (großer $-Baer) privat das $-Risiko ausschalten.

Gibt`s soqwas auch schon für den deutschen Markt?

[silvys707]

An und für sich halte ich diese LV-Fonds auch interessant. Beim BVT Fonds gefällt mir zudem nicht, dass die Gewinnchancen für den Anleger begrenzt werden.

Es gibt auch einen LV-Fonds von MPC

Gruss

Silvy

[Fondsfan]

Bei bvt sind die weichen Kosten und vor allem die jährliche Managementgebühr fürs künftige Nichtstun eine Unverschämtheit.

Bei MPC bezweifle ich den wirtschaftlichen Erfolg, denn die meisten LV-Gesellschaften werden in den nächsten Jahren nur die Mindestverzinsung erbringen, was bei MPC nach eigenen Angaben eine Rendite nach IRR von 1 % ergibt.

Was das bedeutet, kann man sich gut ausmalen.

[SOM.you.]

Bin von dem MPC Produkt auch nicht begeistert.
Nach deren Logik ( MPC-Logik ) fährt man mit dem Abschluss einer eigenen LV besser und sicherer.

Habe mir die Produktvorstellung in Köln angeschaut. Der Geschäftsführer von BC-net war bemüht, hatte aber wenig Ahnung von Lebensversicherungen.
Kernaussage war in etwa so : Wenn die Lebensversicherer Überschüsse von 7 % erwirtschaften schafft der Fonds 8 %.
Erwitschaftet der Lebensversicherer nur 4 % erwirtschaftet der Fonds 1 %.

Meine Logik : Ich verzichte auf ein Prozent Upside Potential der MPC, kaufe mir eine eigene LV, und bekomme aber garantiert 3,25 % .

Das BVT Produkt kenne ich nicht im Detail.

SOM

[Syltinvestor]

Das Konzept vom MPC halte ich grundsätzlich für gut.

Bei Policen, die schon länger laufen, können die Schlußüberschußanteile zu einer überdurchschnittlichen Rendite beitragen. Außerdem sind ja in den letzten Jahren die Risikokosten aufgrund des bereits erreichten Rückkaufswertes deutlich geringer als am Anfang.

Das Problem liegt wie so oft in der Kostenstruktur des Fonds. Da wollen halt immer eine Menge Leute mit verdienen.

@SOM.you:

Wenn der Typ das tatsächlich so miserabel präsentiert hat, überzeugt er natürlich auch keinen. Ich habe an einer Präsentation direkt von MPC teil genommen. Der Redner war sowohl rethorisch als auch fachlich so gut und mitreissend, dass ca. 20% der Teilnehmer sofort einen Zeichnungsschein unterschrieben haben. Viele andere haben sich ausführliches Informationsmaterial mitgenommen.

[Fondsfan]

Der bvt Fonds wird angeblich gut verkauft. Das kann ich aber kaum glauben, weil die Initiatoren einen gleichartigen Fonds schon vor einem Jahr aufgelegt haben, der nur wenig Interesse gefunden hat.

Bei MPC steckt natürlich ein starker Vertriebsapparat dahinter, der sozusagen jeden gut gemachten Prospekt verkaufen kann.

[kickaha]

#6
Bin grade über Dein Posting gestolpert.

Das bessere Produkt, wenn auch nicht mehr relevant war sicherlich das Teil von BVT.

Allerdings würde ich im Moment kein mittelfristiges Investment in $ tätigen, es sei denn ich hätte aufgrund geschäftlicher Kontakte entsprechende Währungszuflüße.

Mittelfristig werden die Jungs dadrüber sicherlichlich noch einige Überraschungen aus dem Hut zaubern.

Gruß Kickaha

[polizei.de]

Deine Aussage ist nicht korrekt !
Bevor man solche leichtfertigen Aussagen tätigt, sollte man
sich mit damit befassen ! Sorry, daß ich es hier so deutlich sagen muss !
Richtig ist, daß es zur Zeit noch 3,25% Garantiezins gibt, allerdings nicht wie sie behaupten auf das eingesetzte Geld, sonden nur auf den Teil der dem Anlegerzurückfliessen
wird (man kann hier den Rückkaufswert annehmen !)!
Sämtliche Kosten (Abschluss-und Risikokosten)haben Sie leider nicht berücksichtigt !
Ausserdem sollten Sie berücksichtigen, daß gerade die AG
viele Bilianztechnischen Möglichkeiten hat, Gelder der Kunden in guten Zeiten "umzuschichten" >Immobilienverkauf der AG an eine andere AG usw.)!
Als Geldanlage kommt somit der MPC LV Fonds auf alle Fälle in Frage (bitte auch den günstigen Einkaufswert der bestehenden LV berücksichtigen!).Wer hier nähere Infos benötigt kann auf der folgenden Seite nachschauen:
www.auth-finanzen.de (siehe hier bei
Eine weitere interessante Kapitalanlage stellt aus meiner Sicht der CFB WESTFALENSTADION oder alternativ der Containerfond (Rendite zwischen 7,28% und 7,79% bei 6 Jahren Laufzeit) dar, weitere Informationen sind ebenfalls auf der o.g. Seite zu bekommen.
Deine Aussage ist nicht korrekt !
Bevor man solche leichtfertigen Aussagen tätigt, sollte man
sich mit damit befassen ! Sorry, daß ich es hier so deutlich sagen muss !
Richtig ist, daß es zur Zeit noch 3,25% Garantiezins gibt, allerdings nicht wie sie behaupten auf das eingesetzte Geld, sonden nur auf den Teil der dem Anlegerzurückfliessen
wird (man kann hier den Rückkaufswert annehmen !)!
Sämtliche Kosten (Abschluss-und Risikokosten)haben Sie leider nicht berücksichtigt !
Ausserdem sollten Sie berücksichtigen, daß gerade die AG
viele Bilianztechnischen Möglichkeiten hat, Gelder der Kunden in guten Zeiten "umzuschichten" >Immobilienverkauf der AG an eine andere AG usw.)!
Als Geldanlage kommt somit der MPC LV Fonds auf alle Fälle in Frage (bitte auch den günstigen Einkaufswert der bestehenden LV berücksichtigen!).Wer hier nähere Infos benötigt kann auf der folgenden Seite nachschauen:
www.auth-finanzen.de (siehe hier bei
Eine weitere interessante Kapitalanlage stellt aus meiner Sicht der CFB WESTFALENSTADION oder alternativ der Containerfond (Rendite zwischen 7,28% und 7,79% bei 6 Jahren Laufzeit) dar, weitere Informationen sind ebenfalls auf der o.g. Seite zu bekommen.

[BaBernd]

Finde den MPC LebenPlus II auch interessant, wobei sicher auch auf verschiedene Knackpunkte im Angebot zu achten sind.
Im neuen MPC Fonds werden die "gebrauchten LV´s" nun von CashLife (nicht mehr BC-net) angekauft und dem Fonds zur Verfügung gestellt. Alle schon übernommenen LV´s (150 Mio. Euro) haben eine bisherige garantierte Mindestverzinsung von 4%.
Soviel ich weiß wird im Worst Case beim neuen Fonds nur mit einer garantierten Verzinsung von 3,5% gerechnet ohne Schlußgewinnanteil). Dabei ist dann immer noch ein Kapitalerhalt plus eine geringe Verzinsung von 1% p.a. gesichert.
Im MidCase (Prämissen sind noch nicht bekannt - beim ersten ging man von einer Durchschnittl. Verzinsung von 6% und einem Schlußanteil von 5% aus) wird mit einer rendite von 8% p.a. nach Steuern gerechnet.

Die Sicherheit des Fonds ist sehr hoch, da die gezahlten Kaufpreise für die Versicherungen unter dem inneren Wert dieser liegen.
Die Unsicherheit des Fonds ist das Fremdkapital mit ca. 2/3 des Fondsvolumens. Mit diesem Hebeleffekt läßt sich ein Zinsdifferenzgeschäft darstellen (Hebel). Das Fremdkapital wird nur max. 90% des Rückkaufswertes der LV´s betragen, so dass auch hier das Risiko begrenzbar ist.
Die weichen Kosten werden wahrscheinlich wieder um die 6% des Fondsvolumens liegen.
Ein Worst Case Szenario ohne Überschußverzinsung ist lt. CashLife Vorstand (Vortrag bei einer Veranstaltung von MPC)"nicht möglich".
Info von CashLife: Die durchschnittliche Rendite bei 12 jährigen Versicherungen lag Stand August 2002 bei 6,9% p.a.
Im Mai kommt der neue Hauptpropekt zum zweiten Fonds...mal sehen welche konkreten Eckdaten dieser bringt....

[kickaha]

wieviel bleibt von 4% Minestverzinbsung auf den Deckungsstock übrig, wenn Cashlife Geld verdient, MPC Geld verdient und das ganze noch fremdfinanziert. Suppie, genau solche Produkte brauchen wir in der Deflation.

Gruß Kickaha

[BaBernd]

@kickaha

..warum immer so negativ eingestellt???
Schau Dir den Prospekt an, dann weiß Du wie viel jeder daran verdient und wieviel für den Anleger übrig bleibt...

ob man bei einem Mid case Szenario von ca. 6,8% p.a. nach Steuern investieren will bleibt jedem Anleger selbst überlassen.
Dass die Anleger natürlich immer die "eierlegende Wollmilchsau" suchen ist klar....

[kickaha]

Hallo BaBernd,

ich finde es schade, wenn Du kritisch mit negativ verwechselst. Ich bin nur die Bauchpinselei leid, daß jeder das beste Produkt hat, andere schlecht sind etc.

Es gibt drei große Lügen in unserem Land 1. Die Renten sicher sind . 2. Das beste was ein Mensch braucht ist eine Kapitallebensversicherung und 3. Immobilien sind eine gute Anlageform.

Wenn die Anleger sich vor dem Kauf einer Immobilie (zum Beispiel) mal beim Statitischen Bundesamt über die durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilien in D-Land informieren würden, dann könnten Sie irgendwo nachlesen, das der Wertzuwachs von 1896 bis heute bei immerhin 1,2 % p.a. lag (von der Bank mit dem Blauen Balken gab es 1996? eine ähnliche Studie). Trotz zweier Kriege und Bösrencrashes und Hyperinflation und und und. Oder wenn Sie beim Finanzamt anfragen würden könnten Sie über die bezahlten Grundsteuerwerte eine ähnliche Auskunft erhalten.

Ich betreue seid 14 Jahren Menschen, die bei sogenannten Fachleuten "KAPITALANLAGEN" (z.B. in Ostimmobilien, Medienfonds, Wohnklo`s, Sozialbauruinen, Hollandfonds?, Tanker?, Großcontainerschiffe? etc. ) gekauft haben, und ich kenne wenige, die auch nur mit einem Blauen Auge davongekommen sind.

Ich kenne Familien/Menschen, denen hat man Kapitalanlageimmobilien für über 200000 DM auf Auge gedrückt, die Banken haben genickt und 130% finanziert und es war schon vorher absehbar, wo das hinführt (der Wertberichtigungsbedarf war absehbar)

Und es kotzt mich an, weil dadurch Existenzen vernichten werden um ein paar tausend Mark Provision zu verdienen.

Sicherlich können wir nun darüber streiten, ob nicht jeder für sein Verhalten selber verantwortlich ist, aber auch hier gilt das Paretoprinzip (80/20) und das bedeutet, daß 80 Prozent der Leute leider nicht wissen, was Sie sich selber antun.

Ich bin der Meinung, daß wir keine Anlagen mehr brauchen, bei denen die Anleger nur Geld wechseln oder sogar verlieren und alle anderen daran verdienen. Geschäfte sind moralisch nur dann o.k., wenn alle Beteiligten daran verdienen können und Vorteile haben.

Ich meine das nicht persönlich, es betrifft den ganzen Markt, aber ich weis auch, daß das den Großteil der Anleger (Gier-80/Hirn-20) und auch den Großteil der Berater nicht interessiert. Wir werden dieses jahr wieder MILLIARDEN Euro gegen den Baum fahren, nur damit Herr Eichel seinen Steuern nicht bekommt.

Viele Grüße Kickaha

[BaBernd]

Hallo kickaha,

kann Deinen Aussagen im Kern nicht widersprechen.

Allerdings kann ich Dir aus meiner langjährigen Praxis ebenfalls viele Anleger nennen, die sehr gut mit Hollandfonds und Schiffen "gefahren" sind.

Natürlich gibt es immer wieder Fälle bei denen es nicht läuft bzw. die von Anfang an nicht in solche Anlagen hätten investieren dürfen. Und dass es Berater gibt und sog. "Fachleute" die nicht immer das sind wofür Sie sich ausgeben wissen wir alle...das ist nicht neu und gibt es in jedem Berufszweig...das passt mir auch nicht.
Schlimm sind vor allem einzelne Steuerberater, die neben her das schnelle Geld machen wollen und Ihren Mandanten neben Ihrem eigentlichen Job noch schnell geschlossene Fonds verkaufen (wohlgemerkt spreche ich hier natürlich nicht alle Steuerberater an, sondern nur die "negativen" Einzelfälle die ich kenne).

Meine Kunden und Interessenten bspw. sind keine "Einzeltäter", sondern haben teilweise ein "Portfolio" an geschlossenen Beteiligungen unterschiedlicher Art (teilweise von mir empfohlen, teilweise auch nicht). Aufgrund der Art der Anlagen ist klar, dass nicht jede dieser Anlagen (unternehmerische Beteiligungen!) unbedingt vom Erfolg gekrönt war (das heißt aber nicht, dass das Geld komplett in den Sand gesetzt wurde bzw. keine Rendite erwirtschaftet wird!). Allerdings auch hier machts die Streuung...wie bei jeder anderen Anlageform auch.

Nur muß ich schon sagen, dass wenn durch eine Anlageform gleich eine "ganze Existenz" vernichtet wird, stimmt grundsätzlich etwas nicht! Da sind wir, wie Du schon richtig bemerkt hast, auch bei der Eigenverantwortung....

Kritisch einem Angebot bzw. einem Anlageprodukt gegenüber zu stehen ist nicht verkehrt.
Nur, aus Deinen bisherigen Postings ist nicht zu entnehmen für was Du überhaupt positiv gestimmt wärst.

Und Deine Pauschalaussage
"Es gibt drei große Lügen in unserem Land 1. Die Renten sicher sind . 2. Das beste was ein Mensch braucht ist eine Kapitallebensversicherung und 3. Immobilien sind eine gute Anlageform."
ist nicht gerade differenziert betrachtet.

1. Die Rente ist sicher, nur welche Höhe wird nicht gesagt, 2. für manchen Personenkreis ist eine KLV sicher eine sehr sinnvolle Anlage (wäre bspw. für manch einen den du betreust sicher eine bessere Anlageform gewesen), 3. Mein Vater hat 1974 ein Haus gebaut (Eigennutz)....eine bessere Geldanlage (Wertsteigerung des Grundstücks) mit dieser Sicherheit hätte er nicht machen können...

Gruß
BERND

[Fondsfonds]

@bernd:

zitat: "die sehr gut mit Hollandfonds"...

kann deiner ansicht nicht folgen. sorry, aber die hollandfonds sind (vom gesamtvolumen her) noch ein viel zu junges produkt. es stellt sich sehr wohl noch die frage, wie in einem kleinen markt wie holland die fondsvolumina der letzten jahre wieder erfolgreich umgesetzt (also die objekte erfolgreich verkauft) werden sollen. außerdem: entwicklung leerstand...

erst nach veräußerung der immo ergibt sich die rendite für den anleger!

...und so mancher fonds hat hoch fremdfinanziert...

[BaBernd]

#14 @Fondsfonds

....na dann sieh Dir die bisher aufgelegten Fonds und auch schon erfolgreich abgewickelten(!) Fonds von Bankhaus Wölbern an...
Ansonsten gebe ich Dir recht, dass natürlich erst per Saldo (also nach Verkauf) von einem tatsächlichem Erfolg gesprochen werden kann.

Meine Aussage bezieht sich auch auf die bisherige Entwicklung (Vermietung, Standort, Fremdfinanzierungsverlauf, Ausschüttung, etc...) bestehender Fonds....

[Fondsfonds]

@bernd

wölbern ist ein gutes beispiel. bisher sind lediglich 2 fonds mit einem ek von 10 mio abgewickelt.

initiiertes ek von wölbern bisher: ca. 500 mio.. ca. 80 % seit 1997.

somit befinden sich nahezu alle immos noch in der erstvermietungsphase. was soll denn bisher passieren? interessant wirds doch erst bei der anschlußvermietung und der veräußerung.

und da lassen mich die gestiegenen fremdfinanzierungsquoten sowie die marktentwicklung immos in niederlande sehr skeptisch sein, ob hollandfonds sich zum schluß rentieren werden.

die leistungsbilanz hat einfach keine aussagekraft. das gilt für viele initiatoren, die sich häufig großspurig als marktführer präsentieren. egal welche fondsgattung.

weg von holland zu ganz allgemein: schaut man sich ausschüttungen im soll/ist-vergleich von altgesellschaften an, die anschlußvermietungsphasen hinter sich haben, ergeben sich bei geschlossenen immo-fonds durch die bank weg schlechte ergebnisse. es gibt nur wenige einzelgesellschaften, die langfristig ein gutes ergebnis für den investor erbracht haben. und dabei lasse ich sogar die ost-problematik außen vor.

...aber vielleicht sollten wir die diskussion lieber im provaten rahmen führen...

[K1K1]

"provaten rahmen führen..."

Scherz bei Seite, ich finde die Diskussion ganz interessant. Meiner Meinung nach verdient bei mindestens 90% der Objekte nur der Ersteller/Vertreiber/Vermittler, aber nicht der Kunde. Bei den restlichen 10% weiß man erst nach Jahren, ob man einer der Glücklichen war, die ein ertragreiches Investment getätigt hat.

Grüße K1

[BaBernd]

...also ich kann Euch da nicht widersprechen.
Nur auf die Leistungsbilanz eines "jungen" Segmentes zu sehen ist nicht sinnvoll...schon klar.

Aber dies ist nun mal die "Eigenheit" einer langjährigen Anlageform, sei es Immobilien, Schiffe etc... Man hat eben nur eine begrenzt planbare Anlagedauer und Marktprognosen....aber das ist doch keine neue Erkenntnis?!
Schon mein Vater wußte beim Bau seines Hauses nicht was in 10/20 Jahren sein wird und ähnlich wirst Du Dich auch bei einer Geldanlage in Fonds entscheiden müssen ob Du dieses Planungsrisiko eingehen willst und ob Dir die dazugehörigen Partner seriös bzw. kompetent genug sind.
Als Privatanleger hast Du aber nur über Fonds die Möglichkeit Dich an Projekte zu beteiligen an die Du normalerweise als Privatinvestor gar nicht ran kommst.

Und wie schon K1 richtig angemerkt hat kosten die Fonds nun mal mehr wie Direktengagements. Und solange der Anleger auch eine "marktgerechte" Rendite erhält, ist das ja auch o.k.....allerdings bezweifel ich die 90%/10%-These von K1...aber ich laß mich gerne eines besseren belehren

...@FondFonds

klar kann ich den Markt immer kritischer sehen (ist ja auch gesund, da man so schon einigermaßen die Spreu vom Weizen trennt) und natürlich wird es immer ein auf und ab auch im Immobilienmarktsegment geben.
Und natürlich wird sich bei jedem Projekt ein Haar in der Suppe finden lassen, sobald die Renditen einigermaßen über dem Marktniveau liegen.

Was mich stört, sind Anleger die sich in diese Arten von Anlagen engagieren um eben höhere Renditen zu erwirtschaften, aber nicht bereit sind die entsprechenden Risiken zu erkennen bzw. bereit sind diese konsequenter Weise auch bis zum Ende des Engagements zu tragen. => da sind wir wieder bei der berühmten "eierlegenden Wollmilchsau"....
Und sollte mal ein Produkt wirklich gut sein und alles läuft wie prospektiert über Jahre und es gibt keine großen Beanstandungen, dann ist der Deutsche Anleger immer noch derjenige, der dieser Sache nicht traut, da es ja "nicht sein kann" dass es solche Anlagen gibt.....

Nur was ist jetzt die bzw. Deine Konsequenz daraus sein?
Welche Anlagesegmente bzw. Angebote findest Du denn dann gut?

Gruß
BERND

[Fondsfonds]

@bernd:

ich verstehe deine letzte frage nicht. es gibt doch genug anlageprodukte.

oder war die frage nur auf den bereich der geschlossenen fonds bezogen?

fakt ist: milliardensummen wurden eingesammelt. es gibt keine aussagekräftige datenbank über den erfolg/miserfolg dieser produktgattung. das ist für mich schon ein widerspruch in sich. nichts würde ein besseres marketing bedeuten, als erfolgreiche fondsauflösungen oder auch wirklich nennenswerte zweitmarktumsätze zu guten preisen. das würde auf qualität des produktes schließen lassen.

meine erfahrung (im bereich immobilienfonds) zeigt mir folgendes bild: erfolgreiche fondsauflösungen finden kaum statt. vor allem wenn man die volumina erfolgreich aufgelöster geschlossener fonds ins verhältnis zu den aufgelegten setzt. und es ist dabei auch egal, ob ich mir ost- oder westimmobilien anschaue. auch der zweitmarkt zeigt an düsteres bild. preise zwischen null und 30 % sind keine seltenheit. dafür wird es gründe geben.

von daher kann ich die 90/10 theorie unterstützen. ich würde auf volumina betrachtet sogar eine noch höhere quote für möglich halten.

daraus kann ich nur folgen, dem "normalen" anleger das produkt geschlossener immobilienfonds nicht zu empfehlen. vor allem nicht als risikoarmes investment in "betongold", welches für die altersvorsorge geeignet sein soll und auch das eigenkapital noch fremdfinanziere (so laufen schließlich viele vertriebe "übers land").

ich könnte höchstens reine eigenkapitalgesellschaften (na gut, max. 30 % fk auf das fondsvolumen) empfehlen, wenn sich auch der initiator oder der betreiber/verwalter nennenswert mit beteiligt. solche fonds sind selten bis gar nicht vorhanden.

oder ich müßte so ehrlich sein, dem kunden geschlossene fonds als wirklich risikobehaftete anlageformen zu empfehlen, die lediglich (z.B.) 7 % rendite bringen. da finde ich andere anlageformen mit ähnlichen risikoszenarien, die aber bessere renditechancen erlauben. aber die bringen natürlich nicht so viel ertrag für den vertrieb...

[BaBernd]

Hallo Fondfonds,

ja, meine Frage war nur auf geschlossene Fonds bezogen. Alternativen außerhalb dieses Segments gibt es ja zur genüge....

Also bei deutschen Immobilienfonds kann ich Euch "sogar" zustimmen...langlaufende Fonds die in der Anfangsphase Verlustzuweisung gebracht haben, aber danach nur Ausschüttungen bieten, die bei ca. 6%/7% liegen, die auch noch zum Großteil versteuert werden müssen. Hier ist oft das Chancen /Risikoverhältnis und die Rendite nicht ausgewogen (Ausnahmen gibt es aber auch hier) bzw. die Rendite nur mit Hilfe eines sehr erfolgreichen Wiederverkaufes möglich... Und aufgrund Ihrer sehr langen Prognosezeiträume ist es tatsächlich schwierig zu beurteilen ob die anfängliche Prognoserendite erreicht wurde...
Allerdings sehe ich bei Objekten die bereits über Jahre hinweg prognosegerecht verlaufen und Ihre geplanten Ausschüttungen bringen nicht unbedingt ein erhöhtes Risiko im Wiederverkauf.
Schlimmer sind die Fonds, die schon während Ihrer "Betriebsphase" nicht die Prognose einhalten können oder Probleme haben (siehe ehemalige LBB-Fonds der Bankgesellschaft Berlin)...

Gruß
BERND

Bei ausländischen Fonds sehe ich das ganze etwas anders...siehe oben.

[Fondsfonds]

anmerkungen:

lbb-fonds. wieso? bisher wurde prospektgemäß ausgeschüttet, oder?

risiko des wiederverkaufs - jahrelanger prognosegerechter verlauf: i.d.r. laufen erste finanzierung sowie mietvertrag über 10 jahre - so lange kann nichts passieren (außer besondere risiken). interessant wird dann aber die anschlußvermietung, die revitalisierungskosten, instandhaltung wenn die immo älter wird. von daher bedeutet ein "jahrelanger" prospektgemäße verlauf nichts. durch die niedrige inflation nun über einige zeit gibt es eh keinen fonds, der noch prognosegemäß verläuft, da die einnahmenseite nicht so gewachsen ist wie erhofft. dies bedeutet automatisch auch einen "schlechteren" wiederverkaufswert der immobilie und damit eine schlechtere rendite. verbunden jedenfalls mit der anfänglich nicht oder nur kaum vorhandenen tilgung von fremdmitteln. oder kurz gesagt: aus dem erhofften positiven hebel der fremdfinanzierung wird schnell ein negativer (auf das eigenkapital). und daher ist das eigenkapital oft schnell wertlos...

vor diesem hintergrund halte ich auch insbesondere die (in der jüngeren vergangenheit) hoch ausschüttenden aber mit geringer ek-quote aufgelegten deutschen immofonds für äußerst riskant. ich wage da so manches desaster vorauszusehen...

[BuyLowSellHigh1]

hallo miteinander,
ich habe mit interesse eure postings gelesen. ich glaube nicht, das ich mich als echter "fachmann" in diesem thema bezeichnen kann. daher möchte ich euch einfach nur folgende info zukommen lassen:
ich habe gerade einen life-bond fonds gezeichnet. die ausstattung ist ähnlich wie bei bvt, allerdings in einigen punkten wesentlich besser:
1. der initiator ist in puncto kosten nicht so unverschämt wie bvt
2. die laufzeit ist "nur" 6 jahre (bis max. 8)
3. mein steuerberater hat die anlage geprüft und abgenickt (und er war nicht derjenige, der mich darauf aufmerksam gemacht hat!)
4. die rendite wird mit 8-12 % prognostiziert und scheint nicht unrealistisch
5. das dollar-risiko (oder chance...) wurde abgesichert, zwar nur das kapital, nicht die zinsen, das reicht mir jedoch.


was ich aus euren postings immer wieder raushöre ist, das es nicht die geldanlage gibt. eine saubere mischung mit genauer selektion und prüfung scheint meiner ansicht nach das beste zu sein.

das problem bei mpc lv-fonds ist meines ermessens, das der markt in deutschland (angebot und rendite der policen) für so ein produkt noch nicht so weit ist.

viele grüsse und weiter viel spass bei eurer diskussion

buylowsellhigh1

[BaBernd]

@Fondfonds

lbb-fonds schütten zwar "prospektgemäß" aus, jedoch nur aufgrund der Garantien der Bankgesellschaft Berlin bzw. des Gesellschafters der Bankges. Berlin, nämlich die Stadt Berlin (=Steuerzahler)... die Fonds selbst haben teilweise erhöhte Leerstandsquoten bzw. bekommen bei weitem nicht mehr die Mieten die prospektiert waren...

Wenn ich Dich recht verstehe hast Du noch nie etwas von Immobilien als Anlageform gehalten?!
Denn all die Risiken die Du aufzählst sind grundsätzlich bei jedem Immobilienkauf vorhanden (Anschlußmieterrisiko, erhöhte Revitalisierungskosten bzw. Instandhaltungskosten, Inflationsänderungsrisiko, Zinsänderungsrisiko etc.).
Aber nur weil diese Risiken vorhanden sind, machen diese für mich einen Fonds noch nicht schlecht bzw. nicht investitionfähig.
Ob ein Fonds in Zukunft aufgrund der gesunkenen Inflationsrate und somit niedrigeren Steigerung der Mieterträge tatsächlich schlechter da steht, muß doch wirklich im Einzelfall betrachtet werden. Denn unter Umständen profitieren vielleicht auch einige Immobilienfonds von den niedrigen Zinssätzen, deren Bindungsfristen ausgelaufen sind und in Zukunft vielleicht dadurch mehr tilgen können...wie auch immer, ich sehe die Sache bei einem seriös konzipierten Fonds, trotz der vorhandenen Risiken, auch heute nicht so dramatisch wie Du.

Ich gebe Dir recht, dass heute die Fonds teilweise härter am Limit kalkuliert werden (Tilgungsaussetzung, erhöhtes Fremdkapital, Fremdwährungsdarlehen, erhöhter Wiederverkaufswert etc...) um eine noch einigermaßen attraktive Rendite ausweisen zu können. Dies muß man sicher kritisch beobachten.
Diese Entwicklung stelle ich teilweise auch schon bei den Auslandsimmobilienfonds fest.
Trotzdem finde ich diese immer noch besser als deutsche Immofonds...

Im übrigen kann zum heutigen Zeitpunkt eine etwas höhere Fremdkapitalquote (natürlich trotzdem seriös kalkuliert!) durchaus sinnvoll sein...

[BaBernd]

@Fondfonds

lbb-fonds schütten zwar "prospektgemäß" aus, jedoch nur aufgrund der Garantien der Bankgesellschaft Berlin bzw. des Gesellschafters der Bankges. Berlin, nämlich die Stadt Berlin (=Steuerzahler)... die Fonds selbst haben teilweise erhöhte Leerstandsquoten bzw. bekommen bei weitem nicht mehr die Mieten die prospektiert waren...

Wenn ich Dich recht verstehe hast Du noch nie etwas von Immobilien als Anlageform gehalten?!
Denn all die Risiken die Du aufzählst sind grundsätzlich bei jedem Immobilienkauf vorhanden (Anschlußmieterrisiko, erhöhte Revitalisierungskosten bzw. Instandhaltungskosten, Inflationsänderungsrisiko, Zinsänderungsrisiko etc.).
Aber nur weil diese Risiken vorhanden sind, machen diese für mich einen Fonds noch nicht schlecht bzw. nicht investitionfähig.
Ob ein Fonds in Zukunft aufgrund der gesunkenen Inflationsrate und somit niedrigeren Steigerung der Mieterträge tatsächlich schlechter da steht, muß doch wirklich im Einzelfall betrachtet werden. Denn unter Umständen profitieren vielleicht auch einige Immobilienfonds von den niedrigen Zinssätzen, deren Bindungsfristen ausgelaufen sind und in Zukunft vielleicht dadurch mehr tilgen können...wie auch immer, ich sehe die Sache bei einem seriös konzipierten Fonds, trotz der vorhandenen Risiken, auch heute nicht so dramatisch wie Du.

Ich gebe Dir recht, dass heute die Fonds teilweise härter am Limit kalkuliert werden (Tilgungsaussetzung, erhöhtes Fremdkapital, Fremdwährungsdarlehen, erhöhter Wiederverkaufswert etc...) um eine noch einigermaßen attraktive Rendite ausweisen zu können. Dies muß man sicher kritisch beobachten.
Diese Entwicklung stelle ich teilweise auch schon bei den Auslandsimmobilienfonds fest.
Trotzdem finde ich diese immer noch besser als deutsche Immofonds...

Im übrigen kann zum heutigen Zeitpunkt eine etwas höhere Fremdkapitalquote (natürlich trotzdem seriös kalkuliert!) durchaus sinnvoll sein...

[kickaha]

In einem anderen Thread, ich glaube er ist beim Gold oder bei der Charttechnik, da findet Ihr einen Thread von Herry Schotter und einen von Bluemoons.

Da hat es superinteressante Info`s zum Thema Gesellschaftsentwicklung etc. und auch die Immobilienpreissteigerungen sind ordentlich dargestellt.

Es gibt derzeit auch ganz interessante Artikel zu offenen Immobilienfonds z.B. in Cash, Performer, auch im Immobilienprofi (dort war der erste vernüftige Artikel zum Thema Immobilienentwicklung drin seid langem).

Überall wird vor den offenen Immofonds gewarnt, insbesondere auch vor solchen die hohe Auslandsanteile haben (Holland, GB), und ein paar Seiten weiter werden die Geschlossenen gelobt. Ja können die denn zaubern. Wenn ich in Immobilien investieren wollte , würde ich aufgrund der Fungibilität immer einen offenen einem geschlossenen Fonds vorziehen.

@13 BaBernd
Ich bin positiv gestimmt für Beteiligungen die sich für ALLE !!! Beteiligten rechnen und nicht nur für Initiatoren und den Vertrieb.

Das gilt bei Kapitalversicherungen genauso, wie für geschloßene Beteiligungen.

Bei den Beteiligungen bevorzuge ich kleine Schiffe, weil der Markt extrem stabil ist und weil es Anbieter gibt die einfach TOP performen. Z.B. Oltmann 156 Schiffe seid 1986, davon 65 bereits wieder verkauft. Niedrigste Kosten auf dem ganzen Markt, grundsätzlich kein Agio. Innovative Produkte gibt es dort schon heute, für die die Anleger bei allen anderen noch zwei Jahre warten müßen. 2001 Schiffsvergleich Schiffspreis Oltmann 36,5 Mio. DM gleichen Schiff beim anderen Initiator 48,5 Mio. DM.

Aber Oltmann taucht bei allen anderen nicht auf, weil Oltmann mit einem exklusiven Beraterpool von nur 15 Leuten arbeitet und nicht jeder diese Produkte vertreiben darf. Die 15 Jungs haben letztes Jahr über 100 Mio Euro platziert. Das ist mehr als ein UK mit über 1000 Beratern bringt. Und der großteil dort kommt aus wiederanlegern, weil Sie TOP Geschäfte gemacht haben (bisher).

Ich finde es einfach mies, wenn man Kunden inMärkte treibt, von denen einfach abzusehenist, daß es in die Hose geht (wie bei Ost-Immos). Dort werden nächsten jahr die ersten Finanzierungen platzen. Zum Wohle der Anleger.

Immobilien kann muß man in Wachstumsmärkten kaufen. Und die Bevölkerung wächst nunmal am stärksten in Asien. Dort kann man auch noch günstig einkaufen, aber dazu kann man eben keinen geschloßenen Fonds verkäulen, sondern muß über Real estate funds, oder Immobilienaktienfonds investieren und da gibt`s einfach weniger Kohle,also macht man/frau es nicht.

Du kannst Wohnimmobillien in süddeutschen Großstätten kaufen, die eine Anfangsperformance ab 7% haben (eher besser über 10). Du kannst mit Immobilien traden (buy und hold ist schon lange kein Geschäft mehr).

Die Deutschen Versicherer haben wirklich zur genüge bewiesen, daß Sie mit dem Geld der Anleger nicht umgehen können.

Es sollte sich niemand der Illusion hingeben, daß die Manheimer die einzige bleibt, die die Hufe hochreisen wird (und damit die Kunden auf eine minimalverzinsung abgestellten werden, die niedriger ist als in einem Bausparvertrag - da gibt`s immer bis zu 4% und an das Geld kommt man auch jederzeit weider ran. (Rechnungszins bald noch 2,75% bei der LV - und das nicht mal auf das eingezahlte Kapital sondern nur auf den Deckungsstock - und dann gehört mir das Geld noch nicht mal mehr, weil der Versicherer nach Deutscher Rechtssprechung damit handeln kann wie er will (er ist kein Verwalter - dazu gab es diverse Urteil in den 60er Jahren).

Aber es gibt auch noch kleine wirklich auch für den Kunden profitable Gesellschaften Super konservativ (was eine Lebensversicherung ja sein sollte) in den Jahren vor dem BOOM in der Presse zerrissen und jetzt absolut on TOP. Keine Stillen Lasten (was für eine besch.. Bezeichung für Geld das verzockt und weg ist), Nettoverzinsung von über 5%.


Gruß Kickaha

[BaBernd]

#25 @kickaha

...also ich schätze Deine kritischen Ansätze, da Sie auch zum überdenken von einigen Anlagen anregen...

Nur habe ich den Eindruck, dass Du manche Dinge sehr Oberflächlich betrachtest...

...Überall wird vor den offenen Immofonds gewarnt, insbesondere auch vor solchen die hohe Auslandsanteile haben (Holland, GB), und ein paar Seiten weiter werden die Geschlossenen gelobt. Ja können die denn zaubern. Wenn ich in Immobilien investieren wollte , würde ich aufgrund der Fungibilität immer einen offenen einem geschlossenen Fonds vorziehen. ...

Nein natürlich können die nicht zaubern. Allerdings richtet sich die Kritik an offenen Fonds auf "fondsspezifische Probleme der offenen Fonds".
Und zwar liegt die Krux an der Bewertung der Immobilien in so einem Fonds.
Es hat nicht zuletzt im Falle (KanAM bspw.) bewertungstechnische Diskrepanzen gegeben. Die Immobilien wurden eigekauft und innerhalb weniger Monate um über 10% höher bewertet ausgewiesen...

Und genau das ist das Problem der offenen Fonds.

Eigentlich müßten Fonds direkt nach dem Erwerb neuer Objekte Verluste ausweisen. Denn jeder Immobilienkäufer weiß, dass allein die Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwersteuer, Ankaufsgebühren etc.) den Wert der Investition schmälern. Trotzdem weisen die offenen Immofd. in der Regel unmittelbar nach dem Kauf höhere Bewertungen aus, sog. Einwertungsgewinne.
Und warum? Weil bei der Bewertung dieser Fonds nicht der tatsächliche Preis, sondern ein "fiktiver" Vermögensbetrag angenommen wird. Und den errechnen die Fondsgesellschaften bzw. Gutachter meist nach dem Ertragswertverfahren, dass sich wiederum auf die "möglichen nachhaltig erzielbaren Mieten" (was aber seriöserweise nicht unbedingt den tatsächlichen Wert der Immobilie darstellt).
Und in Zeiten steigender Leerstände und sinkender Mieten rechnen viele Fondsgesellschaften mit weiter überhöhten Immobewertungen innerhalb Ihrer Fonds....

Also ich seh die "Verschleierungspraxis" bei offenen Fonds viel kritischer als geschlossene Fonds die wesentlich transparenter sind....o.k. aber auch nicht so flexibel...aber das ist ein anderes Thema.

Ein weiterer Ausschnitt...

... die niedriger ist als in einem Bausparvertrag - da gibt`s immer bis zu 4% und an das Geld kommt man auch jederzeit weider ran. ....

Also Bausparkasse finanzieren sich doch ganz anders. Und außerdem bekommst Du Deine 4% normalerweise nur, wenn Du den Vertrag mindestens 7 Jahre durchhälst (meistens 2% Grundverzinsung plus 2% Bonus am Schluß)... wenn Du einen anderen Vertrag mit o.g. Verzinsung kennst, bei dem man jederzeit ran kann, sag mir bitte unbedingt bescheid... suche ich nämlich selbst einen ....

[kickaha]

Hallo Babernd (sorry ich kann keine Smiley`s weil ich mit Opera arbeite)

Der Vorwurf an die offenen Immobilienfonds richtet sich immer auf die Bewertung der Liegenschaften. Das Spiel gibt`s und gab es auch bei den LV`s dauern, weil Sie die Stillen Reserven (gab`s früher mal :-)) anders bewertet haben, als die Kunden sich gewünscht haben.

Aber die gleiche Problematik wirst Du bei den geschlossenen Fonds finden. Nur mit dem Unterschied, daß die Bewertungsproblematik in den nächsten Jahren von den Banken aufgeworfen werden wird und das sie nicht in der Öffentlichkeit breitgetreten wird. Und das erfolgt in Zukunft immer öfter, weil die Leute versuchen die Unsummen sie in der Zone verballert haben wiederzubekommen. Siehe Gerichtsurteil vom 29.09 Wiwo.

Bisher war der Leidensdruck bei den Leuten noch nicht groß genug, weil die Ausschüttungen, wenn es überhaupt welche gab, die Misere verdeckt haben. Aber die Menschen sind jetzt 10 Jahre älter und machen sich immer mehr Sorgen um Ihre Existenz und Ihre ALtersversorgung und je mehr es weh tun wird umso agressiver wird das zurückbeisen werden (fragt sich nur, wer letzlich gebissen werden wird, der Berater den`s dann nicht mehr gibt? die Fondsgesellschaft die es dann nicht mehr gibt? oder den Kunden selbst, der aufgrund der Insolvenz seiner Immobilie zuerst der Liebhaberei bezichtigt wird, dann seine Steuerersparniss rückabdrücken darf und zuguterletzt auch noch auf der Schrottimmobilie hängenbleiben wird.

Wenn in Neu-Fünf-Land (und auch hier) die Prolongation der langfristigen Darlehen anstehen wird, dann wird es zum Immobiliengau kommen.

Dann werden die Banker den Fondsmanagern nämlich die Gefolgschaft verweigern (erste Leichen gibt`s in Berlin mit den Sozialfonds). Die Liegenschaften werden neu bewertet werden und dann wird man zu lasten der Anleger die Werte nach unten korrigieren. Denn wer will den dann die, wie Du so schön sagst leerstehenden Teile kaufen?

Hinzu kommt das demographische Problem. Ich wundere mich schon lange, daß von den Investoren in geschlossenen Fon ds (es sind Anlagen die 20 oder mehr Jahre laufen sollen) keiner diese Entwicklung berücksichtigt.

Ich bin ein alter Sack (fast 40) und wenn ich in Ruhestand gehe (gehen kann ?), dann wird meine Altersklasse ca. 60 % der gesamten europäischen Gesellschaft darstellen, also in 20 Jahren!!!

Wer wird denn dann noch in den großen tollen teuren Büro`s rumhocken? Wieviele werden dann leerstehen? Wer kauft den heute noch Großimmobilien in Europa (da gibt`s eh nur ein paar ganz große, die sowas abwickeln (der Markt an sich ist schon nicht besonders fungibel).

Dann wird mit einem 12-15 fachen Verkaufspreis (der Miete gerechnet), also ich kenne Jungs die die dicken Dinger kaufen und bei den Relationen lachen die sich heute schon schlapp. Die kaufen zur 8-10fachen Jahresmiete und keinen Cent mehr.

Und jetzt gibt`s in Zukunft auch noch Infrastrukturfonds, weil der Bund, die Länder etc. Ihre viel zu teuren Liegenschaften abdrücken im Sale und Leasback.

Wustest Du, daß sich bis 2030 (ein sch... Datum) die jährlichen Verbindlichkeiten für Pensionen von derzeit ca. 29 MRD EUR auf ca. 85 MRD EUR p.a. verdreifachen. Das bedeutet auch, das ein rießiger Teil der Bediensteten nicht mehr da sein wird (mal abgesehen davon, daß ich nicht weis, wie die Jungs diese Differenz p.a. aufbringen wollen, wenn man sieht das Eichel schon feuchte Hände bekommt, wenn Ihm ein 2 oder 3 MRD fehlen (da gab`s übrigens bereits 1996 entsprechende Untersuchungen zu dem Thema Spiegel 41/1996 Seite 34 ff). Bis zum Jahr 2010 sollen beispielsweise 60-70% aller noch berufstätigen Lehrer im Ruhestand sein (auch hier gilt : es ist kein Ersatz möglich !!!! weil es unsere demographische Entwicklung nicht zuläst!!!) Bei einem mittleren Zuzug von 190000 Menschen p.a. wird die Bevölkerung sich auf ca. 70 Mio. EInwohner im Jahr 2030 reduzieren und ohne Zuzug auf ca. 66 Mio. Und in 50 Jahren sind wir bei 40 Mio.

Mir ist da ein offener Immobilienfonds, der "nur" Bewertungsprobleme hat, dafür aber über exquisite Liquidität verfügt immer noch lieber, als die ganzen geschlossenen Teiel die an einem Mieter hängen und keine nennenswerten Reserven haben.

Wenn man/frau Vermögen in Immobilien investieren will und alle Anbieter immer mit langfristigen Prognosen rechnen, dann sollte der Berater Du/ich... auch langfristige Daten zugrunde legen.

Wir sind von der Demographischen Enwicklung her ziemlich genau 10 Jahre hinter Japan her (und dort gibt`s mittlerweile wieder Immobilien mit einer 10% Performance)

Beim BHW gab`s den Dispo 2003 bis zum 17.09.2003 mit einer Verzinsung von 4% (ist jetzt geschlossen für Neueinsteiger) ab Beginn :-)))


Gruß Kickaha

[BaBernd]

Hallo kickaha,

habe jetzt leider keine Zeit auf deine Ansichten einzugehen... , da ich gleich einen Termin habe und dann noch einiges "wegarbeiten" muß....
gehe nämlich am Freitag für zwei Wochen in Urlaub

...habe deine Statements gelesen...ist ein problem dem ich "erst mal" nicht widersprechen kann

Gruß
Bernd

[kickaha]

Hey BB,

der Urlaub sei dir gegönnt und genehmigt :-)).

Aber ich finde es schon recht unverschämt von Dir


JETZT in Urlaub zu gehen,

wo doch jetzt ERNTEDANK ist und die die ANleger wieder Ihre Milliarden verballern.

Gruß Kickaha

[BaBernd]

Hi kickaha,

bin wieder gut erholt da...Milliarden einsammeln

Gruß
BB