Frage an die Immo-Profis - 500 Beiträge pro Seite

[Hangaroundman]

Tach zusammen!

Ich beschäftige mich seit kurzem (sehr kurz) mit der Frage, ob ich mir eine ETW oder etwas ähnliches zulegen soll. Habe mich mit etlichen Leuten unterhalten, die entweder Banker sind oder selbst etwas mit dem Thema Immobilien zu tun haben.
Deren Grundtenor: Das Geld ist derzeit billig, die Immobilien auch. Insofern sind in Deutschland derzeit zwischen 7 (West) und 10 (Ost) Prozent Rendite zu erzielen, so dass die Einnahmen für Zins plus Tilgung gut sind.
Ich bin in der Materie ein blutiger Anfänger. Was kann bitte bei dieser Kalkulation schief gehen, unter der Vorraussetzung, dass ich

a; einen zahlenden Mieter habe und

b; nicht grad jetzt Heizung oder Dach über die Wupper gehen?

Worauf muss man achten? Irgendwo muss ja wohl ein Haken sein, denn sonst würde es ja wohl jeder derzeit machen, oder?

Grüße und besten Dank im Voraus!

HM

[ohshit]

Wenn Du bei der Finanzierung auf die Mieteinnahmen angewiesen bist, ist das Risiko zu groß. Banken rechnen gerne mit tollen Renditen, schließlich wollen sie ja Kredite verkaufen.
Sinkende Immobilienpreise schlagen sich meistens auch in sinkenden Mietrenditen nieder.

[Topfenpalatschinke]

Irgendwo muss ja wohl ein Haken sein ...

So isses. Überleg mal das Risiko, das Du beim Vermieten trägst: Erst mal einen Mieter finden (Leerstandsrisiko), dann zahlt der Mieter nicht, Du mußt ihn klagen etc. - das kann schwer ins Geld gehen. Habe schon etliche solche Fälle gesehen. Wenn Du 100 Wohnungen vermietest und bei 5-10 hast Du solche Scherereien, teilst Du die Kosten auf die restlichen 90 auf. Aber was machst Du, wenn Du nur 1 Wohnung hast und so ein Fall tritt ein?

Weiters Versteuerung/Finanzamt, Instandhaltung der Wohnung etc. - ein Haufen Aufwand und Risiko für ein bißchen Ertrag. Privat vermieten? Nein danke. Wenn schon, dann über einen Immobilienfonds oder dergleichen (Büro vermieten bringt höhere Erträge)

[FlexWheeler]

Eigentum zu erwerben ist grundsätzlich ein richtiger Weg. Gerade als weiterer Baustein der Altersvorsorge. Wo wohnst du denn jetzt; zur Miete oder Eigenheim?

Bevor ich eine Wohnung zur Vermietung mir anschaffen würde, würde ich doch erstmal mir was eigenes zum wohnen kaufen und die Eigenheimzulage nochmal mitnehmen.

Ansonsten:

Ich vermiete drei Wohnungen. Alle drei habe ich günstig erworben und ich zahle insgesamt monatlich zu den Mieteinnahmen nur 80,00 Euro drauf. Habe aber 1,00 bzw. 1,5 % Tilgung. Das läuft jetzt schon seit 5 - 6 Jahren, so dass ich schon lange im grünen Bereich bin. Wenn ich 60 bin sind die WOhnungen bezahlt.

Mit den Mietern hatte ich bisher weniger ärger. Man muss den Mietern aber stets das Gefühl geben, dass es ihre WOhnung ist, Sie müssen sich mit der Wohnung identifizieren und als Vermieter muss man jeden Mangel schnellstmöglich abstellen.

Es kann aber auch Ärger geben mit den Mietern. Mietausfälle von mehreren Monaten musst Du auffangen können. Eine Räumingsklage ist nie auszuschließen (Kosten bis zu 4.000,00 Euro).

Dann stellen sich die Fragen: Wo kauft man die Wohnung? Wird die Wohnung lagfristig ihren Wert behalten? Gibt es ein Überhang an Mietwohnungen, so dass die erzilbare Miete ggf. gering ist? Wie sieht es mit der Instandhaltungsrücklage aus? Sind hier noch Zahlungen des Voreigentümers offen? Ist demnächst eine große Reparatur durchzuführen und daher eine Sonderumlage fällig?

Tip: Unbedingt vor Kaufvertragunterzeichnung sich die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzte Entwicklung der Instandhaltungsrücklage vom Verkäufer geben lassen!!!

[Tooly]

Hallo Hangaroundman,
wenn Du ne Wohnung brauchst, kann ich dir ne 1-Zi-Wohnung in Hamburg Winterhude anbieten. Sie soll gerade neu vermietet werden. Erstklassige Lage! Bei Wohnungen kommt es immer auf die Lage an. In Hamburg erst recht! Mein Mann hat sie mal für kurze Zeit gebraucht. Nun brauchen wir sie nicht mehr. Die Rendite ist gut und die Mieter stehen Schlange . Mir ist nur der Aufwand zu groß, wenn mal ein Mieterwechsel ansteht und mit den Abrechnungen, da ich zu viel um die Ohren habe. Außerdem wohnen wir einfach zu weit weg (im Südosten von Bayern!). Daher keine Kontrolle möglich bzw. alles muss immer über Dritte laufen. Wenn Du Fotos brauchst, kann ich Dir gerne welche per Email zuschicken.

[big_mac]

ich halte das kaufen und vermieten von wohnungen für sehr interessant.

allerdings sollte ein allfälliger kredit auch im falle eines leerstandes bedienbar sein - durch überschüsse beim sonstigen einkommen.

eine alte, gebrauchte wohnung würde ich auch nicht kaufen, sondern nur einen neubau.

und wie immer bei immobilien: LAGE,LAGE,LAGE

[Hangaroundman]

WOW

Danke für die schnellen Anworten!

@ ohshit: Bei uns in der Gegend (Raum Nürnberg und weiter nördlich) sind die Immo-Preise (abgesehen von Studi-Stadt Erlangen) lt. Aussage meines Bankers ohnehin ziemlich im Keller. Wie fängt man das Risiko am besten ab?

@ Topfenpalatschinke: Gilt das auch, wenn man etwas vermietetes kauft? Hatte jüngst ein Angebot, 3-Familienhaus, da wohnen etliche ältere Leutchen, bei denen ich nicht an große Wechselfreudigkeit und Zoff glaube..

@ FlexWheeler: Derzeit beides, da arbeitstechnisch ne Wohnung erforderlich war. Ist aber auf Zeit. Vielen Dank für die Tips!


@ Tooly: Vielen Dank für das Angebot. Hab damit nur ein Problem, und zwar das gleiche wie Du: Ist mir zu weit weg (s.o.: Raum Nürnberg) Hast Du nicht noch ne schöne Wohnung in meiner Gegend, wo alle Schlange stehen?

Grüße

HM

[Hangaroundman]

@ big_mac: ab wann ist eine Wohnung alt? Ich denke, Heizung, Dach, Fenster etc. halten schon so 20 Jährchen, oder?

Grüße

HM

[nizza]

zinsänderungsrisiko nach ablauf der zinsfestschreibung einkalkulieren

[Frank67]

#1 habe eine Immobilie mit 9 Wohnungen und 4 Gewerbeieeinheiten in einer sächsischen Kleinstadt.
Stehe also schon `ne Weile im Stoff.

Was man so beim Verklickern von ETW mitkriegt ist, dass Banken einen reichrechnen, tolle 100% Finanzierungen anbieten + noch die Eigenheim-Förderung usw.

Unter 50 % EK würde ich es nicht machen. Vermietung musst Du selber in deiner Stadt recherchieren. Setze mal eine Annocnce in die Zeitung mit Deiner Wunschmiete(kannste ja auch machen, wenn Du die Whg. gar nicht hast) und du merkst, wieviele sich melden und ob man bereit ist, die Miete zu zahlen.

Bei uns ist es schwierig. Ich nutze aber eine Wohnung und eine Gewerbeeinheit selbst.

Bei unserem Freund Flexwheeler sehe ich bald ein Problem.
Er hat jetzt eine Anfangstilgung von 1-1,5 %. Wenn die Tilgung auf Grund der Annuität viel mehr asusmacht als die Zinsen, bekommt er ein steuerliches Problem, weil er die Finanzierungskosten noch in gleicher Höhe hat, aber
kaum noch Zinsen gg die Mieten rechnen kann. Die Tilgung fällt ihm dann einkommensteuerlich voll auf die Füße.
Es sei denn, er kann zwischendurch große Tilgungen cash bezahlen.

Auch die Verwaltung und BK-Abrechnung ist aufwändig. Man kann das natürlich einer Hausverwalterfirma überlassen, aber das kostet. ETW kaufen, selber reinziehen, ist wohl am besten.

Wenn Du 65 bist und die Bude ist abbezahlt, ziehst Du nach Mallorca und lässt dir die Miete (abzgl Kosten) überweisen.

Viel Spaß dabei

[big_mac]

#8

die sollten länger halten.
doch bei wohnungen gibt es -wie auch sonst- moden und weiterentwicklungen, z.b. andere radiatoren, rohre unter putz, etc.
dazu noch die architektur außen, und bei häusern bis zu den 70-ern zum teil mangelhafte wärmedämmung, etc.

[Topfenpalatschinke]

...bei denen ich nicht an große Wechselfreudigkeit und Zoff glaube..

Wie gesagt, das Risiko liegt bei Dir. Es kann alles gut gehen - aber das muß es nicht. Ich kenne z. B. einen Fall, in dem die Mieterin entmündigt wurde - es hat über 2 Jahre gedauert, diese Mieterin aus der Wohnung herauszubekommen. Die Wohnung war total verwüstet. Natürlich hat der Vermieter letztlich alle Prozesse gewonnen und einen Schuldtitel gegen die Mieterin. Nur - greif mal einer mittellosen Entmündigten in die Tasche. Und sämtliche Kosten bleiben dem Vermieter: Gerichtskosten, Mietausfall, Wohnungsschaden. Glaube mir: solche Vermieter sind geheilt vom Vermieten...

Man sollte auch bedenken, daß Immobilien im Laufe der Zeit abgenutzt / abgeschrieben werden. Heizung, Fenster, Installationen etc. müssen im Laufe der Zeit instandgesetzt werden. Schon mal nachgedacht, was das alles kostet?...

[Hangaroundman]

@ all

muchas gracias nochmal! Wie gesagt, blutiger Anfänger. In der Summe hab ich jetzt hier jede Menge Infos bekommen, mit denen ich jetzt mal weiter grübeln werde...Ich halte auch auf dem laufenden und werde euch bald wieder mit Fragen belästigen...

Grüße

HM

[big_mac]

topfenpalatschinke,

Man sollte auch bedenken, daß Immobilien im Laufe der Zeit abgenutzt / abgeschrieben werden. Heizung, Fenster, Installationen etc. müssen im Laufe der Zeit instandgesetzt werden. Schon mal nachgedacht, was das alles kostet?...

da zahlt der finanzminister mit
und steuerehrliche holen sich die mehrwertsteuer,
übrigens auch beim kaufpreis !!
nach 10 jahren dann verkauf brutto für netto (gilt für österreich)

[big_mac]

der potentielle ärger mit einem schlechten mieter ist allerdings nicht zu unterschätzen

[Luitschi]

#1

bedenke aber, daß die Bevölkerung rückläufig ist und es jetzt schon zu viele Wohungen gibt.
Fazit: die Wohnungspreise werden fallen, Ausnahme sind vielleicht Toplagen.


PS: habe jetzt noch eine Wohnung vermietet, nichts wie Ärger, eine Wohnung bereits mit Verlust verkauft


Lui

[speku2001]

Hallo,
ich habe deinen Thread gelesen. Warum machst du es nicht, wie wir damals!
Wir kauften uns eine Eigentumswohnung, die wir als Zweit- bzw. Ferienwohnung benutzten. Für dieses Objekt (ich beschreibs unten genauer) haben wir die volle Eigenheimzulage bekommen.
Grund: Das Anwesen liegt in keinem ausgewiesen Feriengebiet und muss laut den § sowieso nur kurzfristig im Jahr bewohnt werden.
Jetzt steht unsere Wohnung zum Verkauf, da wir uns ein Haus kaufen möchten. Ich biete es hiermit gerne an.

Die Lage ist super - Ski- und Wandergebiet. 1000 m Höhe. Mauth - Nationalpark Bayerischer Wald. Es ist ein großräumiges Dachatelier (offen). Mit Schlafzimmer,Wohnzimmer,zusätzl. Schlafecke und Bad und Küche komplett eingerichtet. Ca. 75 qm. Ein Garten, ein Kfz-Stellplatz und ein separates Nebengebäude (je ca. 22 qm mit Tür zum Garten hin) mit zwei sehr großen schönen Räumen gehört auch dazu. Neue Heizung 2002 angeschafft.
Für Skilangläufer und Wanderer ideal. Für diese Wohnung bekommt man -wie gesagt- auch wenn man sie als Zweitwohnung oder Ferienwohnung benutzt, die Eigenheimzulage! Das waren bei uns immerhin jedes Jahr im März 5.500 DM die auf unser Konto gingen (8 Jahre lang)!
Eigentlich ein Schnäppchenpreis: VB 72.000,-- €
Bei Interesse melde dich gerne.

Ingrid Biederer
Pappelweg 9
93164 Laaber
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