GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben? (Seite 157)
eröffnet am 22.08.06 21:15:51 von
neuester Beitrag 11.03.24 13:20:27 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 23.573.765 von soebenda am 23.08.06 10:35:10ich denke auch, daß diese Artikel eher auf die in der letzten Zeit sehr gut gelaufenen Immobilienaktien anzuwenden sind, bei denen ein Kursrückgang sicher wieder für mehr Ordnung in den Verhältnissen Kurs:Gewinn und Substanz sorgen wird.
Im Moment scheint ja GAG gerne gekauft zu werden.
Ich bleibe auf jeden Fall weiterhin an dem Wert interessiert und werde ihn genau beobachten.
Ein Vergleich mit Colonia Real oder Adler Real klappt hier nicht, von daher können die Artikelinhalte hier auch nicht unbedingt auf die GAG bezogen werden.
Im Moment scheint ja GAG gerne gekauft zu werden.
Ich bleibe auf jeden Fall weiterhin an dem Wert interessiert und werde ihn genau beobachten.
Ein Vergleich mit Colonia Real oder Adler Real klappt hier nicht, von daher können die Artikelinhalte hier auch nicht unbedingt auf die GAG bezogen werden.
Im Artikel der FTD befinden sich ebenfalls einige fehlerhaften Angaben (Streubesitz etwas zu niedrig ausgewiesen, Angebotspreis Terra Firma stimmt nicht, SEB hat nicht 5 % der Aktien gekauft, sondern 5 % der in Streubesitz befindlichen Aktien usw.).
Angesichts der enormen Schuldenlast der Stadt Köln (zweithöchste Verschuldung aller deutschen Städte, sieht man einmal von den Stadtstaaten ab), wird bei der GAG langfristig kein Weg an einer verstärkten Kapitalmarktorientierung vorbeiführen. Nur so wird die Stadt Köln auf längere Sicht in der Lage sein, ihren sozial- und verwaltungspolitischen Aufgaben gerecht zu werden.
Die Nachfrage diverser Investorengruppen nach - im internationalen Vergleich äußerst preiswerten - deutschen Immobilienbeständen ist unverändert groß. Kandidaten sind u.a. die LEG Nordrhein-Westfalen, Nassauische Heimstädte und die hessische GWH. Jüngst hat das Land Baden Württemberg das Immobiilienunternehmen Sireo und die Landesbank Baaden-Württemberg damit beauftragt, den landeseigenen Immobilienbestand zu analysieren und teilweise zu verkaufen. Ein (Teil-)Verkauf könnte auch eine Lösung für die Stadt Köln/GAG sein, um finanziell wieder einen etwas größeren Handlungsspielraum zu gewinnen.
Angesichts der enormen Schuldenlast der Stadt Köln (zweithöchste Verschuldung aller deutschen Städte, sieht man einmal von den Stadtstaaten ab), wird bei der GAG langfristig kein Weg an einer verstärkten Kapitalmarktorientierung vorbeiführen. Nur so wird die Stadt Köln auf längere Sicht in der Lage sein, ihren sozial- und verwaltungspolitischen Aufgaben gerecht zu werden.
Die Nachfrage diverser Investorengruppen nach - im internationalen Vergleich äußerst preiswerten - deutschen Immobilienbeständen ist unverändert groß. Kandidaten sind u.a. die LEG Nordrhein-Westfalen, Nassauische Heimstädte und die hessische GWH. Jüngst hat das Land Baden Württemberg das Immobiilienunternehmen Sireo und die Landesbank Baaden-Württemberg damit beauftragt, den landeseigenen Immobilienbestand zu analysieren und teilweise zu verkaufen. Ein (Teil-)Verkauf könnte auch eine Lösung für die Stadt Köln/GAG sein, um finanziell wieder einen etwas größeren Handlungsspielraum zu gewinnen.
@wolfcgn: Ich habe die Artikel gelesen. Ich halte den Handelsblatt Artikel für unausgegoren. Richtig ist, dass einige Aktien stark gestiegen sind. Dies waren aber in den seltesten Fällen reine Bestandshalter wie es die GAG ist. Weiter steht dort, dass Investoren wie Fortress nun den Exit suchen. Dies ist meiner Meinung nach falsch. Diese Investoren wollen weiter zukaufen, siehe zuletzt Freiburg. Fortress will zwar seinen Bestand an die Börse bringen, hier sollen aber laut Presseberichte keine Aktien abgegeben werden.
@wolfcgn-kurzfristiger Zock ? aktuell ist die Aktie +6,27 % auf Euro 30,5.
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Also seit 2 Tagen scheint man diesen Wert hier entdeckt zu haben, die Kommentare haben sich vervielfacht und sind informativ.
Ich möchte aber unbedingt auf 2 Artikel hinweisen, die heute in der Börsenzeitung und im Handelsblatt erschienen sind. Beide beschäftigen sich mit der Immobilien Rally in Deutschland:
Überschrift BöZ "Kurse der deutschen Gesellschaften könnten einbrechen".
Beide Artikel sind recht negativ gegenüber den brandheissen Immobilienaktien. M.E. trifft das nicht auf die GAG zu.
Diese Gesellschaft hat nunmal ganz andere Probleme: Festbesitz der Stadt Köln zu insgesamt rund 90 %. Damit ist jegliche Handlungsmöglichkeit blockiert.
Aber Köln ist nunmal pleite. Und das gibt die Phantasie, daß der Freefloat zumindest erhöht werden könnte.
Und m.E. stimmt hier die Substanz und die Ausschüttung.Die bilanziellen Verhältnisse machen ebenfalls einen geordneten Eindruck.
Persönlich sehe ich diesen Wert auf mittlere bis lange Sicht sehr positiv, aber völlig ungeeignet für kurzfristige Spekulationen.
Wolf
Ich möchte aber unbedingt auf 2 Artikel hinweisen, die heute in der Börsenzeitung und im Handelsblatt erschienen sind. Beide beschäftigen sich mit der Immobilien Rally in Deutschland:
Überschrift BöZ "Kurse der deutschen Gesellschaften könnten einbrechen".
Beide Artikel sind recht negativ gegenüber den brandheissen Immobilienaktien. M.E. trifft das nicht auf die GAG zu.
Diese Gesellschaft hat nunmal ganz andere Probleme: Festbesitz der Stadt Köln zu insgesamt rund 90 %. Damit ist jegliche Handlungsmöglichkeit blockiert.
Aber Köln ist nunmal pleite. Und das gibt die Phantasie, daß der Freefloat zumindest erhöht werden könnte.
Und m.E. stimmt hier die Substanz und die Ausschüttung.Die bilanziellen Verhältnisse machen ebenfalls einen geordneten Eindruck.
Persönlich sehe ich diesen Wert auf mittlere bis lange Sicht sehr positiv, aber völlig ungeeignet für kurzfristige Spekulationen.
Wolf
Antwort auf Beitrag Nr.: 23.569.098 von soebenda am 22.08.06 22:45:55Lobenswert, dass die GAG-Diskussion in differenzierter Form eröffnet worden ist.
GAG ist zweifellos ein deutlich unbewerteter Substanzriese, der mittelfristig deutliches Kurspotential aufweist. Bislang wurde die Aktie von Analystenseite sträflich vernachlässigt. Meines Wissens gibt es zu GAG bislang nur zwei Studien: ein qualitativ ziemlich dürftiges Elaborat der Solventis Wertpapierhandelsbank sowie eine äußerst lesenswerte Studie von Sedager Investments, Schweden (http://www.sedager.se), in der auf Basis verschiedener Bewertungsmodelle die eklatante Unterbewertung der GAG herausgearbeitet worden ist. In dieser Studie werden desweiteren diverse Kennziffern der GAG mit denjenigen anderer deutscher Immobiliengesellschaften verglichen. Lange Rede, kurzer Sinn: Eine Kursverdopplung erscheint gerechtfertigt.
Andere Studien sind mir nicht bekannt. Von der SEB abgesehen, dürften noch keine institutionellen Anleger investiert sein. Insoweit erscheint der markttechnische Hintergrund derzeit sehr günstig.
Insgesamt weckt die aktuelle Situation bei mir (hinsichtlich Substanz, langsamer Öffnung gegenüber dem Kapitalmarkt etc.) Erinnerungen an vergangene BayWa-Zeiten, als die BayWa-Aktie bei 4,5 € notierte und - nachdem die Aktie sehr lange am Kapitalmarkt ignoriert worden war - letztlich zu einem Kursaufschwung ansetzte, der den Kurs in einem Zeitraum von drei (!) Jahren bis auf 26 € hob.
Fazit: Kaufenswert!
GAG ist zweifellos ein deutlich unbewerteter Substanzriese, der mittelfristig deutliches Kurspotential aufweist. Bislang wurde die Aktie von Analystenseite sträflich vernachlässigt. Meines Wissens gibt es zu GAG bislang nur zwei Studien: ein qualitativ ziemlich dürftiges Elaborat der Solventis Wertpapierhandelsbank sowie eine äußerst lesenswerte Studie von Sedager Investments, Schweden (http://www.sedager.se), in der auf Basis verschiedener Bewertungsmodelle die eklatante Unterbewertung der GAG herausgearbeitet worden ist. In dieser Studie werden desweiteren diverse Kennziffern der GAG mit denjenigen anderer deutscher Immobiliengesellschaften verglichen. Lange Rede, kurzer Sinn: Eine Kursverdopplung erscheint gerechtfertigt.
Andere Studien sind mir nicht bekannt. Von der SEB abgesehen, dürften noch keine institutionellen Anleger investiert sein. Insoweit erscheint der markttechnische Hintergrund derzeit sehr günstig.
Insgesamt weckt die aktuelle Situation bei mir (hinsichtlich Substanz, langsamer Öffnung gegenüber dem Kapitalmarkt etc.) Erinnerungen an vergangene BayWa-Zeiten, als die BayWa-Aktie bei 4,5 € notierte und - nachdem die Aktie sehr lange am Kapitalmarkt ignoriert worden war - letztlich zu einem Kursaufschwung ansetzte, der den Kurs in einem Zeitraum von drei (!) Jahren bis auf 26 € hob.
Fazit: Kaufenswert!
Auf der gestrigen HV waren einige bekannte Gesicher zu sehen. Dies waren zum einen Anleger, welche auch auf den früheren IVG Hauptversammlungen zu sehen waren. Ein Teil von ihnen war auch schon auf den GAG Hauptversammlungen der Vergangenheit. Diesen Anlegern ist die Unterbewertung der GAG Aktie sicher bewusst, sie kennen aber auch die Gründe hierfür. Sie allein sind jedoch nicht stark genug hier für Besserung zu sorgen.
Auf der Hauptversammlung waren aber auch eine Reihe von Sophisticated Investors zu sehen. Dies sind Köpfe, die man auch auf den frühen Bijou Brigitte HVs sehen konnte, aber auch Menschen wie Thomas Körfgen von der SEB. Die SEB hält über einen Fonds gut 5% des Free-floats, und die HV hat gezeigt, dass man nun darum kämpft diesen Schatz zu heben.
Laut Börsen-Zeitung von heute schätzt Körfgen, dass der Abschlag auf den NAV 33 bis 46% betrage. Andere dieser Sophisticated Investors sprachen sogar von möglichen Börsenkursen von bis zu 80 Euro.
Die auf der HV zu hörende Kritik war deutlich stärker als in der Vergangenheit. Auch hatten die Kritiker größere Aktienpakte gemeldet. Nachdem der AR Vorsitzende bei den ersten Kritiken noch munter grinste, schien ihm später das Lachen vergangen zu sein. Die Gesellschaft sollte die nun geäusserte Kritik als Chance und nicht als Bedrohung nutzen.
Auf der Hauptversammlung waren aber auch eine Reihe von Sophisticated Investors zu sehen. Dies sind Köpfe, die man auch auf den frühen Bijou Brigitte HVs sehen konnte, aber auch Menschen wie Thomas Körfgen von der SEB. Die SEB hält über einen Fonds gut 5% des Free-floats, und die HV hat gezeigt, dass man nun darum kämpft diesen Schatz zu heben.
Laut Börsen-Zeitung von heute schätzt Körfgen, dass der Abschlag auf den NAV 33 bis 46% betrage. Andere dieser Sophisticated Investors sprachen sogar von möglichen Börsenkursen von bis zu 80 Euro.
Die auf der HV zu hörende Kritik war deutlich stärker als in der Vergangenheit. Auch hatten die Kritiker größere Aktienpakte gemeldet. Nachdem der AR Vorsitzende bei den ersten Kritiken noch munter grinste, schien ihm später das Lachen vergangen zu sein. Die Gesellschaft sollte die nun geäusserte Kritik als Chance und nicht als Bedrohung nutzen.
Und wie könnte der Schatz gehoben werden?
2003 stand die Stadt Köln kurz vor dem Verkauf ihres Anteils, der schließlich jedoch an einer Stimme im Rat scheiterte - Rückblickend ein Glücksfall für die Stadt. Damals bot Terra Firma einen Preis, der über dem heutigen Börsenkurs liegt. Dies, obwohl die Quadratmeter und Jahresmiet Multiples viel niedriger als heute lagen. Heute gibt es selbst bei Gesellschaften wie der Woba in Dresden Bieterwettstreite.
Antizyklisches Handeln heisst, zu verkaufen wenn der Preis das Peak erreicht. Leider ist dies der Politik oft fremd, nur die Bundesregierung hatte mit der T-Aktie bisher kein schlechtes Händchen. Den Markthöhepunkt halte ich momentan zwar nicht für erreicht, aber heute wäre ein Verkauf weitaus lukrativer, als damals, wo insbesondere die "marktnahe" FDP zum Verkauf drängte.
Käme es zum Verkauf, dann würden die freien Aktionäre davon ganz sicher profitieren. Egal ob es dann zum Squeeze-Out kommen würde, oder die Gesellschaft für den Kapitalmarkt herausgeputzt wird. Vor diesem Hintergrund ist es zu beobachten wie sich die angekündigten IPOs der Gagfah und der Terra Firma Tochter entwickeln wird. Es ist davon auszugehen, dass diese weit höher als die GAG bewertet sein werden, vielleicht ist hier die Dt. Wohnen ein guter Vergleichswert.
Alternativ würde aber auch eine Ausweitung des Free-floats und eine Verstärkung der Öffentlichkeitsarbeit sicher der GAG Aktie helfen. Die Stadt Köln könnte einen Teil der Aktien zu einem attraktiven Preis platzieren, ohne aber die Kontrolle zu verlieren und ihre Wohnungspolitischen Ziele aus den Augen zu verlieren. Diese sind, mittels GAG der Bevölkerung preiswert Wohnraum anzubieten.
Interessant wäre sicher auch die Option, die Aktien der Stadt an die Kölner Bürger auszuschütten. Damit würde die Stadt die Eigentumsbildung fördern, dies wäre sicher ein förderungswürdiges Ziel.
Die Option, die GAG in einen REIT umzuwandeln halte ich unter Führung der Stadt Köln für unrealistisch. Dies soll zwar laut HV in der Diskussion sein, aber dies kann ich mir kaum vorstellen.
Eine verstärkte Kommunikation mit dem Kapitalmarkt würde der Aktie sicher gut tun. Herzu badarf es keiner Umwandlung in einen REIT und auch keiner teuren Berater. Der GAG würde etwas mehr Transparenz und Markt und etwas weniger Politik und Klüngel gut tun, auch wenn sich hier sicher schon einiges im Vergleich zu früher getan hat.
2003 stand die Stadt Köln kurz vor dem Verkauf ihres Anteils, der schließlich jedoch an einer Stimme im Rat scheiterte - Rückblickend ein Glücksfall für die Stadt. Damals bot Terra Firma einen Preis, der über dem heutigen Börsenkurs liegt. Dies, obwohl die Quadratmeter und Jahresmiet Multiples viel niedriger als heute lagen. Heute gibt es selbst bei Gesellschaften wie der Woba in Dresden Bieterwettstreite.
Antizyklisches Handeln heisst, zu verkaufen wenn der Preis das Peak erreicht. Leider ist dies der Politik oft fremd, nur die Bundesregierung hatte mit der T-Aktie bisher kein schlechtes Händchen. Den Markthöhepunkt halte ich momentan zwar nicht für erreicht, aber heute wäre ein Verkauf weitaus lukrativer, als damals, wo insbesondere die "marktnahe" FDP zum Verkauf drängte.
Käme es zum Verkauf, dann würden die freien Aktionäre davon ganz sicher profitieren. Egal ob es dann zum Squeeze-Out kommen würde, oder die Gesellschaft für den Kapitalmarkt herausgeputzt wird. Vor diesem Hintergrund ist es zu beobachten wie sich die angekündigten IPOs der Gagfah und der Terra Firma Tochter entwickeln wird. Es ist davon auszugehen, dass diese weit höher als die GAG bewertet sein werden, vielleicht ist hier die Dt. Wohnen ein guter Vergleichswert.
Alternativ würde aber auch eine Ausweitung des Free-floats und eine Verstärkung der Öffentlichkeitsarbeit sicher der GAG Aktie helfen. Die Stadt Köln könnte einen Teil der Aktien zu einem attraktiven Preis platzieren, ohne aber die Kontrolle zu verlieren und ihre Wohnungspolitischen Ziele aus den Augen zu verlieren. Diese sind, mittels GAG der Bevölkerung preiswert Wohnraum anzubieten.
Interessant wäre sicher auch die Option, die Aktien der Stadt an die Kölner Bürger auszuschütten. Damit würde die Stadt die Eigentumsbildung fördern, dies wäre sicher ein förderungswürdiges Ziel.
Die Option, die GAG in einen REIT umzuwandeln halte ich unter Führung der Stadt Köln für unrealistisch. Dies soll zwar laut HV in der Diskussion sein, aber dies kann ich mir kaum vorstellen.
Eine verstärkte Kommunikation mit dem Kapitalmarkt würde der Aktie sicher gut tun. Herzu badarf es keiner Umwandlung in einen REIT und auch keiner teuren Berater. Der GAG würde etwas mehr Transparenz und Markt und etwas weniger Politik und Klüngel gut tun, auch wenn sich hier sicher schon einiges im Vergleich zu früher getan hat.
Warum aber ist die GAG Aktie so niedrig bewertet?
In der letzten Zeit hat sich selbst bei der obskursten Immobilien Klitsche eine tatsächliche oder auch nur vermutete Unterbwertung abgebaut. Große Werte wie Dt. Wohnen sind inzwischen richtig stolz bewertet. Nicht jedoch die GAG, obwohl sie doch die größte börsennotierte Gesellschaft in diesem Bereich ist.
Meine Vermutung ist, dass diese Unterbewertung neben der geringen Bekanntheit der Aktie auch mit der Aktionärsstruktur der GAG zusammen hängt. Es gibt ohne die eigenen Aktien rund 18 Millionen Aktien, wovon die Hälfte auf die im Geregelten Markt börsennotierten Vorzugsaktien fällt. Diese sind mit Stimmrecht sowie einer Vorzugsdividende ausgestattet. Der Free-float müsste aktuell rund 10% betragen. Die Stadt Köln und die Sparkasse Köln sind die Hauptaktionäre der GAG.
Die gestrige HV hat gezeigt, dass die GAG sich nicht am "internationalen Kapitalmarkt orientiert". Bei den Herren Politikern scheint eine tiefe Skepsis gegenüber "dem Markt" vorzuherrschen.
In der letzten Zeit hat sich selbst bei der obskursten Immobilien Klitsche eine tatsächliche oder auch nur vermutete Unterbwertung abgebaut. Große Werte wie Dt. Wohnen sind inzwischen richtig stolz bewertet. Nicht jedoch die GAG, obwohl sie doch die größte börsennotierte Gesellschaft in diesem Bereich ist.
Meine Vermutung ist, dass diese Unterbewertung neben der geringen Bekanntheit der Aktie auch mit der Aktionärsstruktur der GAG zusammen hängt. Es gibt ohne die eigenen Aktien rund 18 Millionen Aktien, wovon die Hälfte auf die im Geregelten Markt börsennotierten Vorzugsaktien fällt. Diese sind mit Stimmrecht sowie einer Vorzugsdividende ausgestattet. Der Free-float müsste aktuell rund 10% betragen. Die Stadt Köln und die Sparkasse Köln sind die Hauptaktionäre der GAG.
Die gestrige HV hat gezeigt, dass die GAG sich nicht am "internationalen Kapitalmarkt orientiert". Bei den Herren Politikern scheint eine tiefe Skepsis gegenüber "dem Markt" vorzuherrschen.
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