Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 127)

[Latinl]

Ich wage auch mal zu behaupten das es sich lohnt PI zu übernhemen ... Leute rauszuschmiessen und Blöcke schnell abzustossen

MK von aktuell 69,9 mio....

Schnapp

[StillhalterTrader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.938.375 von juergendoll am 13.11.08 14:47:02

Für mich steht außer Frage, dass wir bei Patrizia Abschreibungen sehen werden und dann wird es für Patrizia sehr schwierig, da die Eigenkapitalquote mit 21% eh schon recht niedrig ist und Patrizia mit einem hohen Leverage arbeitet. Vor zwei Jahren war das noch Gang und Gebe, aber heute in der Finanzkrise könnte das sehr gefährlich werden.


Nicht die Eigenkapitalquote ist so entscheidend, sondern ob Patrizia ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllen kann.
Da die Immobilien (in München besteht immer noch eine hohe Nachfrage) gut vermietet werden können gehe ich ich davon auch, dass Patrizia zusammen mit einzelnen Verkäufen dies auch zukünftig kann. Leider wird Patrizia keine größeren Bestände zukaufen können.
Entscheidend wird es sein, ob wir zukünftig eine grosse Weltwirtschaftskrise mit Deflation bekommen werden oder eine größere Inflation kommen wird. Aufgrund der gewaltigen Staatsverschuldung, die zur Zeit aufgebaut wird , gehe ich von dem Letzteren aus.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.782 von Immobiler am 13.11.08 11:44:19

Eure Diskussion ist zwar sehr interessant und auch aufschlussreich, aber sie führt meines Erachtens am Kernproblem von Patrizia und anderen Immobilienwerten vorbei.

Es haben sich doch mitterweile sehr viele angelsächsische Großinvestoren aus dem deutschen Immobilienmarkt komplett verabschiedet. Die haben doch in Deutschland investiert, da sie der Meinung waren, dass in Deutschland die Immopreise genauso hoch gehen werden wie in England, Spanien, Irland und den USA. Das ist in Deutschland nicht passiert und dehalb haben wir auch keine Immobilienkrise. Wie die Finanzkrise uns ja eindrucksvoll aufzeigt waren die Preissteigerungen der Immobilien in den genannten Ländern letztendlich eine reine Blase. Jährliche Preissteigerungen bei Immobilien von bis zu 10% sind einfach nicht reel und nichts anderes.

Sollte sich die Finanzkrise irgendwann bis Ende des nächsten Jahres legen, dann werden diese Investoren von 2005 bzw. 2006 auch großteils nicht mehr zurückkommen auf den deutschen Markt, da die Preissteigerungen von Immobilien in einem wesentlich bescheideren Rahmen bleiben werden wie noch vor drei Jahren erhofft worden ist, die Kreditkonditionen werden sicherlich teuerer werden wie 2005 (daran werden auch Leitzinsenkungen nichts ändern) und schlußendlich werden die Banken mehr Eigenkapital einfordern, was dann den Leverage-Effekt spürbar senken wird. Dazu sind bei Patrizia bei der Wohnprivatisierung durch den Wegfall der Eigenheimzulage in 2007 auch noch weitere Käuferschichten weggefallen.

Wenn ich das Ganze jetzt mit 2005 bzw. 2006 gegenüberstelle, dann gab es damals wesentlich mehr Käufer am deutschen Immobilienmarkt wie heute. Wenn jetzt die Mechanismen der Marktwirtschaft auch im Immobilienmarkt funktionieren sollten, dann heißt das im Endeffekt, dass es heute weniger Käufer bei einem gleichbleibenden Angebot gegenüber 2005 und 2006 gibt. Das Resultat müsste dann eindeutig sein: Die Preise werden fallen.

Wenn ich jetzt die Situation mit 2005 und 2006 zu heute vergleiche - in diesem Zeitraum hat Patrizia fast alle Portfoliokäufe getätigt, die noch heute mit 12.500 Einheiten im Bestand sind - dann wurden die Wohnungen damals bei wesentlicher höherer Nachfrage (Verkäufermarkt) teuer eingekauft und heute können diese Kaufpreise nicht mehr erzielt werden (Käufermarkt), da die Nachfrage nach Wohnungen durch Großinvestoren einfach geringer ist.

Im Prinzip sieht der Markt das genauso, denn alle Immoaktien notieren weit unter dem NAV. Der Markt impliziert in die Immopreisen, die in den Büchern stehen, schon Abschreibungen mit ein.

Für mich steht außer Frage, dass wir bei Patrizia Abschreibungen sehen werden und dann wird es für Patrizia sehr schwierig, da die Eigenkapitalquote mit 21% eh schon recht niedrig ist und Patrizia mit einem hohen Leverage arbeitet. Vor zwei Jahren war das noch Gang und Gebe, aber heute in der Finanzkrise könnte das sehr gefährlich werden.

[Immobiler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.936.263 von outsider007 am 13.11.08 10:41:33

Kleine Ergänzung:

Dass Patrizia nicht im Luxussegment tätig ist, ist vollkommen unstrittig. Es sind vorrangig Objekte aus Versicherungsbeständen, was wir ja alle wissen - grundsätzlich gut gepflegt, an positiven Standorten, vorrangig in mittleren bis guten Lagen.

Ich glaube auch nicht, dass sich der Mieter "verarscht" fühlt, denn für eine solche Preisdifferenzierung gibt es ja sicherlich Gründe. Zum ersten ist eine vergleichbare mieterfreie Wohnung immer teurer als eine vermietete (sind die beiden Angebote überhaupt vergleichbar?). Zum zweiten ist womöglich die Miethöhe/m² der vermieteten Wohnung deutlich unterhalb des marktüblichen Niveaus, so dass ich die Wohnung natürlich auch billiger anbieten muss, um sie verkaufen zu können. Vielleicht ist auch die Ausstattungsqualität eine andere (z.B. neues Bad, neue Bodenbeläge...).

Das Vorkaufsrecht gilt nicht für eine beliebige Wohnung im Haus, sondern nur für die eigene. Nur wenn über die eigene Wohnung ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird, ist der KV dem Mieter vorzulegen, damit dieser eintreten kann. Nicht, wenn irgendwo im Haus irgendeine Wohnung billiger verkauft wird.

Das 'München Modell' richtet sich an Familien mit mittlerem Einkommen. Hier kann also nicht jeder kaufen und einziehen, sondern nur derjenige, der die Einkommensgrenzen einhält (und die sind für Münchener Verhältnisse nicht zu hoch bemessen). Der Kapitalanleger beim 'München Modell' hat eine Mietpreisbindung einzuhalten und muss 15 Jahre 1,50 €/m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben, die monatliche Anfangsmiete beträgt 8,50 €/m². Zur Wirtschaftlichkeit: 8,50 €/m² * 12 / 2850 €/m² = 3,58%

Die Patriziawohnung bringt bei angenommenen 8,50 €/m² ein wenig mehr: 5,76%

Der Aussage, dass die Patrizia ihre Objekte gegenwärtig nicht so verkauft, wie sie es geplant hatte, ist uneingeschränkt richtig. Aber das war ja den Q3-Zahlen bereits problemlos zu entnehmen.

Der Unterschied ist, dass Wohnungen in München eben wertstabiler sind als in Salzgitter oder Bad Frankenhausen - aber eben auch teurer. Das schließt Wertberichtigungen nicht aus, macht sie vielleicht aber nicht sofort notwendig.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.872.439 von StillhalterTrader am 07.11.08 16:34:25

Hey Stillhalter, jetzt halt mal still und hör mal zu:
Deine Aussage "Für eine Wohnung in der Nähe des Viktualienmarktes wird es immer eine zahlungskräftige Käuferschicht geben." ist sicherlich richtig, aber Patrizia hat eben keine Luxuswohnungen am Viktualienmarkt für die sich immer ein Käufer findet, sondern Wohnblöcke, die ja mal Werkswohnungen waren.
ImmoAGs (zumindest CRE und IVG) melden z.Z. eine Senkung des NAV: CRE um gut 20% IVG um 18,7 %. Nur Egger wiederholt gebetsmühlenartig, dass eine Wertberichtigung nicht anstehe.

Aber Patrizia hat nicht die Topwohnungen, die im Preis stabil sind, und alle anderen haben den Schrott. Vielmehr scheint es so, dass Patrizia ihren Schrott zu den angebotenen Preisen nicht losbekommt. Ich bin dem mal nachgegangen. Auf http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de/ kann man in der Freitextsuche nach Patrizia suchen.

Eine freie 75 m² Wohnung für Selbstnutzer soll da für ca. 2489 EUR/m² verkauft werden. Im gleichen Block soll eine ebenfalls 75 m² vermietete Wohnung für 1772 EUR/m² über den Tisch gehen; das ist 30% günstiger.
Das Modell kann doch aus mindestens drei Gründen nicht gut gehen:
1) Die Selbstnutzer (Mieter) - der eigentliche Kundenstamm von Patrizia - fühlen sich doch von vorneherein verarscht.
2) Wenn sie sich nicht verarscht fühlen, dann kennen sie das gesetzliche Vorkaufsrecht, womit sie nämlich auch ihre Wohnung für den günstigen Preis bekommen. Nämlich dann wenn Patrizia einen Käufer gefunden hat, muss der Kaufvertrag dem betroffenen Mieter vorgelegt werden und dieser kann in den Vertrag einsteigen.
3) Wer sich in München z.Z. eine Wohnung in dem Kleinkaliber kaufen will, kann das über das Münchener Modell viel besser machen. Da sind Neubauwohnungen – auf neuestem energetischen Standart und keine sanierungsbedürftigen 70er Jahre Bauten – für ca. 2850 EUR/m² zu haben http://www.eisnergut.de/.

[outsider007]

So wird Patrizia in der Heimat gesehen:
http://www.boerse-augsburg.info/patriziaq32008.htm

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.912.971 von Juppes13 am 11.11.08 17:13:10

Ich denke mal dass kein vernünftiger Mensch derzeit bei Patrizia auf einen Rebound setzt. Die Betonung liegt auf vernünftig. Zocker gibt es ja genug.

Wenn ich mir den Abverkauf bei Patrizia anschaue dann ist der eine reine Katastrophe. Das war schon letztes Jahr so, auch ohne die Finanzmarktkrise. Entweder ist das Geschäftsmodell nicht tragfähig oder die Wohnungen sind schlicht und schweige zu teuer. Wahrscheinlich beides.

Es ist schon interessant wie Patrizia betont, dass die Mieteinnahmen die Zinsaufwendungen decken. Das nützt aber Patrizia herzlich wenig, denn die kurzfristigen Verbindlichkeiten von 600 Mio. € brauchen bis Ende März eine Anschlußfinanzierung. Wenn ich diesen schwachen Abverkauf mir so anschaue, dann können die bis Ende März diese Verbindlichkeiten nicht einaml auf unter 500 Mio. € drücken. Wie das ausgeht, da kann man sehr sehr gespannt sein.

[Juppes13]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.912.072 von outsider007 am 11.11.08 15:50:09

NAV ?


Das Gechäftsmodell der 80er Jahre, Bestandsmieter mit (teuren) Finanzierungen zu Wohneigentum "verhelfen" zu wollen, trifft nicht unbedingt die Zeichen der Zeit.
Dazu sind die (Abschreibungs-)Blöcke wohl noch zu teuer eingekauft worden um wettbewerbsfähige Angebote bringen zu können
und oben drauf hockt nun auch noch die Finanz-/Wirtschaftskrise.

Lange vor der aktuell greifenden Krisensituation war der Aktienkurs schon mehr als halbiert

.... nunmehr nehmen derartige Unternehmenskonzepte Fahrt auf nach unten, und m.E. ganz besoonders nochmals Patrizia.
Satt Vertrauen verbrannt, Bewertung seit Listung auf grottenübel verbliebene 7% getreten.
24
12
4
1
.... und das in weniger als drei Jahren

aktuell 1,31 - 1,46

wenn die 1 nicht hält (da könnte es vielleicht nochmals schaukeln)
dann kommt die
0,

0,.. bis 1 (ggf bis 1,40) ist P1Z dann vielleicht eine Trading Idee.
Wer will sich derzeit oder vielleicht überhaupt ausgerechnet eine Patrizia als NACHHALTIGE Rebound- Chance ausschmücken ??

[outsider007]

HAAAAALLLLOOOOO!!!!


Patrizia hat heute Zahlen veröffentlicht und keiner interessiert sich dafür.
Wie weit ist es denn schon gekommen???

Was mir fehlt ist eine Äußerung zur Bewertung des Portfolios. letztes Jahr gab es zu diesem Zeitpunkt 66 Mio. plus.
Dazu hab ich von Immobiler, der sich ja auch schon hier geäußert hat, im Tread von CRE folgendes gelesen:

" Warum kann der NAV so abstürzen?

Weil er sich auf den Marktwert / fair value (nach Verbindlichkeiten) der Immobilien bezieht. Wenn man, wie Du schreibst, "desolate" Immobilien in einer Hochpreisphase kauft (von Blase spreche ich hier nicht), sind sie zu diesem Zeitpunkt mit dem Wert 100 in der Bilanz. Schreibst Du sie hoch (z.B. um 10%), weil Du davon ausgehst, dass sich der Wert nach dem Kauf erhöht hat (und ein Gutachter Dir dies bestätigt), hast Du sie mit dem Wert 110 in der Bilanz. Tendiert der Markt jetzt nach unten und Deine Wohnanlage in Berlin-Marzahn ist auf dem Markt nicht mehr für einen Faktor 11 zu verkaufen (sondern nur noch beispielsweise für einen Faktor von 9), müssen sie halt abgewertet werden und haben nur noch einen Wert von 81 - und schon sind rund 25% Wert verloren gegangen."

Trifft das nicht auch auf Patrizia zu?
Haben Patrizia seinerzeit nicht auch zur Hochpreiszeit gekauft?
Haben Patrizia nicht auch noch letztes Jahr um diese Zeit höherbewertet?
Müssen die sich nicht auch bald mal zum NAV äußern?

[Juppes13]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.908.121 von Latinl am 11.11.08 08:10:37

""Wir können
heute noch nicht absehen, in welchem Umfang unsere Prognose für ein
positives liquides Ergebnis angepasst werden muss.""
etc etc .............


vielleicht kann man bald von deren Banken billige Immobilien schnappen