GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 31)

[deepvalue]

Bei 1500 Euro inkl. MWSt bin ich von den Kosten in Berlin ohne Grundstück für einen einfachen Standard ausgegangen. Dabei sollte man berücksichtigen, daß die Handwerker in Ostdeutschland inkl. Berlin 30 Euro pro qm plus MWSt kosten vs. 40 bis 55 Euro in Westdeutschland. Natürlich kann man in Berlin auch für 2000 bis 3000 Euro pro qm bauen (inkl. Grundstück wird es dann noch mehr). Allerdings ist der Markt für solche Objekte in Berlin auf Eigennutzer begrenzt.

Momentan prüfe ich einen Dachgeschoßausbau in Berlin. Dabei gehe ich von 1000 bis 1200 Euro inkl. MWSt aus.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungseempfehlung.

[gate4share]

Neubaukosten sollen nur 1,500 Euro sein, in Berlin?

Stimmt das wohl? Man kann doch kaum unter 3,000 Euro kaufen!

[deepvalue]

Am Schwielowsee etc. wohnt eine ganz andere Mieterklientel als in der Innenstadt. In der Vergangenheit waren die Mieten in den dortigen Neubauten recht hoch. In den letzten Jahren sind die Mieten allerdings ggü. der Innenstadt deutlich relativ zurückgegangen, so daß der Neubau sich im Wesentlichen in der Innenstadt (innerhalb des S-Bahn-Ringes bzw. etwas außerhalb) konzentriert.

Die Grundstückpreise hängen dabei stark von der Lage und der Geschoßflächenzahl ab. Die jeweiliegen Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuß im Frühjahr veröffentlicht. Dabei konnte man wenigstens in 2009 (letzte mir vorliegenden Daten) für 100 bis 200 Euro pro qm (GFZ z.B. 2) wenn auch Durchgangsstraßen am Rande der Innenstadt Grundstücke kaufen, während bereits damals Grundstücke z.B. am Hackeschen Markt über 2000 Euro pro qm gekostet haben.

Geht man allerdings von Kaufpreisen von sanierten Altbauten von unter 1500 Euro aus (ein durchaus noch gängiger Preis in Gegenden wie Wedding, Neuköln, Teilen von Pankow; Spandau und Marzahn/Hellersdorf liegen niedriger), so dürfte der Bodenwert immer noch recht gering sein und für die Bewertung von GSW (MFHs liegen meist in sozialen Brennpunkten mit niedrigen Bodenwerten) etc. kaum eine Rolle spielen (Annahme: GSW-Bauten mit Wert um 1000 Euro, Neubaukosten für vergleichbare Bauten ca. 1500 Euro).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Echt schreibe ich unverständlich?

Das heisst wohl Bauordnungszahlen! In TOpCitylagen, kann man teilweise auf einem Grundstück von 200qm dann 1,100 Wohn- oder Gewerbefläche bauen. Wenn da das Grundstück 500 Euro je qm kostet sind das doch "nur" knapp 100 Euro Grundstückswert je qm Wohnfläche!

Am Schielowsee kostet es 90 Euro 400 qm dann 36,000 Euro, darauf "darf man dann" (unterstelle ich mal) nur 30% des Grundstücks bebauen - auch muss man zu den Nachbargrundstücken Abstände einhalten, dann sind hier 120 qm möglich + evtl noch Dachgeschoss, sagen wir mal 80 qm. Dann hat man 200 qm gebaut und je qm Wohnfläche dann 180 Euro ausgegeben!

Glaube aber schon, dass so eine Lage am Schielowsee durchaus Interessenten findet. Nur es ist eben nicht Berlin- nah! Die allermeisten wollen nicht jeden Tag zweimal ne Stunde fahren. Für Familien kommt noch hinzu, dass die Kinder auch ständig weit fahren müssen, um zur Schule, Kita, Zahnarzt, dann Disko etc zu kommen.

[Kalle88]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.534.693 von Magictrader am 29.09.13 06:50:27

ich denke, dass er eher darauf hinaus will, dass man in Gegenden, wie am Schwielowsee bautechnisch begrenzt ist. Dort gibt es keine Hochhäuser und daher gehe ich davon aus, dass es dort auch nicht erlaubt ist.

Magictrader hat natürlich auch recht, dass der Weg in die City von Berlin ca. eine Stunde beträgt und deshalb der Standort auch nicht mehr zum Speckgürtel von Berlin gehört. Ich hatte mir selber mal am Schwielowsee ein Objekt angeschaut, bin aber aufgrund der Wegstrecke von einem Kauf wieder abgerückt. Die Gegend ist aber ansonsten sehr attraktiv. Aber es gibt in der Umgebung von Berlin trotzdem genauso weite Orte, wo es sehr teuer ist, sich etwas kaufen zu wollen (z.B. am Seddinner See, wo viele sehr reiche Menschen gebaut haben und sich rund um den dortigen Golfplatz angesiedelt haben). Auch kommt man vom Schwielowsee relativ schnell nach Potsdam.

Trotzdem kann es für Investoren interessanter sein, in Berlin ein mehrgeschossiges Hochhaus zu bauen als am Schwielowsee einzelne Häuser.

[Magictrader]

verstehe worauf g4s hinaus will.

Eine volle Stunde Fahrzeit mit dem PKW bis Berlin Mitte, wer will das denn? 50km!

[Ralph100]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.531.823 von gate4share am 27.09.13 23:27:53

Was sind das für Argumente? Ob jemand am Schielowsee oder in der Berliner Innenstadt baut macht doch keiner von der bebaubaren Wohnfläche abhängig. Hierüber entscheiden ganz andere Kriterien.

[gate4share]

Zitat von boersenarzt: Schwielowsee aufstrebende Gemeinde westlich Potsdam Grundpreise von ca. 90 Euro pro qm2---Berlinnah,Potsdamnah wer will da noch nach Hannover oder OS??

Nur, da wird es andere Zahlen zu Geschosszahlen bzw Grundstückszahlen geben.
Weiss jetzt gar nicht wie das heisst. Es wird für Baugebiete immer angegeben, wieviel Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstückfläche man bauen darf und auch wieviel Prozent der Grundstückfläche man bebauen darf.

Da könnte es dann durchaus passieren, dass man am Schielowsee nur vielleicht 1,5 qm Wohnfläche je qm Grundstück bauen kann, in der Berliner Innenstadt aber 4,5 qm, und dann wäre auch 400 Euro der qm nicht teurer als die 90 Euro am Schielowsee...so im Verhältnis!

[Magictrader]

Norwegen hat abgebaut, daher war der Kurs so belastet zuletzt, Druck könnte wegfallen.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.502.717 von Magictrader am 23.09.13 17:08:47

Schwielowsee aufstrebende Gemeinde westlich Potsdam Grundpreise von ca. 90 Euro pro qm2---Berlinnah,Potsdamnah wer will da noch nach Hannover oder OS??