GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 54)

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Zitat von Magictrader: so alte Kiste sind natürlich preiswerter zu bekommen...

10 Jahre alt und gute Lage: mindestens 2,5 x teuer! Dann steigt die Kennzahl x-fache Jahreskaltmiete schnell auf 25.

Quelle?
In Berlin sind nach meiner Beobachtung gut gelegene Altbauten häufig teurer als Neubauten.

Aber natürlich kann man in Berlin viel Geld für Neu- und Altbauten ausgeben. Allerdings hatten wir über die Vorteilhaftigkeit der GSW gesprochen. Dann muß man allerdings auch vergleichbare Bauten heranziehen.

Ich habe vor zwei Wochen ein in 1976 gebauten Sozialbau für 1,2 Mio. Euro bei 1910 qm Wohnfläche angeboten bekommen (Verkäufer Investitionsbank Berlin) angeboten bekommen (Ortsteil Reinickendorf). Wahrscheinlich liegt der Endpreis etwas höher, da die IBB meist ein Bieterverfahren durchführt....Allerdings gibt der Preis schon einen Hinweis auf die echten Preise in Berlin (man muß ja nicht direkt am Kollwitzplatz oder Kuhdamm kaufen...).

[Magictrader]

so alte Kiste sind natürlich preiswerter zu bekommen...

10 Jahre alt und gute Lage: mindestens 2,5 x teuer! Dann steigt die Kennzahl x-fache Jahreskaltmiete schnell auf 25.

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In Berlin zahlen die Kunden die gesamte Courtage, während in einigen Bundesländern diese zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Allerdings haben die Berliner Immobilienmakler (wenigstens in Norddeutschland) einen schlechten Ruf. Es kommt wohl oft zu einer Abgabe der Courtage vom Makler an den Verkäufer (teilweise auch an den VErmieter)etc. (möchte ich aber ausdrücklich diesem Makler nicht unterstellen).
Das Objekt könnte interessant sein, allerdings scheinen noch umfangreiche Arbeiten erfoderlich zu sein und Wedding ist bisher eher schwierig. Ich hatte es nur ausgewählt, um zu demonstrieren, daß es in Berlin (selbst in der Innenstadt) noch etliche Objekte zu weniger als 1000 Euro pro qm Kaufpreis gibt.

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doch das Objekt ist drin! Habe ich eben gesehen, kann mich kann an das Ladenlokal mit "lampenmanufaktur" erinnern!

Aber wird über die ID Nr nicht gefunden!

Du meinst, das könnte ein interessantes Objekt sein?

Also mich würde da die enorm hohe COurtage von ja wohl 7 % in Berlin schrecken! Hier und in vielen Städten ist es nur die Hälfte.

[deepvalue]

Heute morgen hatte ich das Exposé erhalten. Anscheinend war die Nachfrage recht hoch. Ich habe das Exposé noch einmal hereinkopiert:

Klassischer Berliner Altbau in Geschäftsstraße gelegen


10115 Berlin - Mitte
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Scout-ID: 69905269
Objekt-Nr.: 374
Vermietbare Fläche: 859,24 m²
Kaufpreis: 650.000,00 EUR
Kaufpreis pro m²: 756,48 EUR
x-fache Miete: 12,40

Objektart: Wohn-/ Geschäftshaus
Grundstücksfläche: 569,00 m²
Gesamtfläche ca.: 859,24 m²
Wohnfläche ca.: 727,14 m²
Gewerbefläche ca.: 132,10 m²
Etage(n): 4
Heizungsart: Etagenheizung
Befeuerungsart: Gas
Endenergiebedarf: 97,00 kWh/(m²*a)
Objektzustand: Gepflegt
Baujahr: 1894
Qualität der Ausstattung: Normal
Fußweg zu öffentl. Verkehrsmitteln: 3 Min.
Mieteinnahmen p.a. (Soll): 52.342,68 EUR
Provision für Käufer: 7,14 % inkl. MwSt.
Käuferprovision

Objektbeschreibung

Das Objekt besteht aus Vorderhaus und linkem Seitenflügel, viergeschossig mit Berliner Dach, Vollkeller sowie einem Anbau mit 1 Garage.
Das Vorderhaus verfügt über Balkone/Loggien. Die Wohnungen, die zwei Läden und das Dach des Anwesens sind im Rahmen der Möglichkeiten in den letzten Jahren kontinuierlich saniert und modernisiert worden. Hierbei ist auf eine gute Mieterstruktur achtgegeben worden.

Aus dem aktuellen Mietspiegel 2013 ergibt sich erneut Mietsteigerungspotential.

In den beiden Ladengeschäften befinden sich ein Friseur und eine Lampenmanufaktur.
Das Miethaus ist überwiegend gasetagenbeheizt. Eine Wohnung ist mit einer Öletagenheizung versehen, eine Wohnung ist unsaniert mit Ofenheizung und Podesttoilette.
Die Fenster sind, bis auf die straßenseitigen von zwei Wohnungen, alle aus Kunststoff mit Isolierscheibenverglasung.
Kabelanschluß und Klingel-Gegensprechanlage sind vorhanden.

Zwei Wohnungen sind zurzeit leerstehend.

Die Ausbaufähigkeit des Daches ist nicht geprüft.
Grundrisse
Grundriss EG (Ausschnitt) Vergrößern

Lage

Der klassische Berliner Altbau befindet sich im Bezirk Wedding, in einer gut frequentierten Geschäftsstraße , nach südost ausgerichtet.

Verkaufspreis: € 650.000,--
( 12,42 fache der Jahresnettokaltmiete oder
756,48 € / m² Wohn- / Nutzfläche )
Sonstiges

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass Anfragen nur mit vollständigem Namen, Anschrift und Telefonnummer beantwortet werden können.

Die vollständigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) finden Sie auf meiner Website: www.manfred-reier.de

IM ALLEINAUFTRAG ! ! !

Manfred Reier, Grundstücksmakler- und verwalter
Herr Manfred Reier


(9 Bewertungen)

Anbieter kontaktieren

Telefon:
030 / 40 40 190

Mobil:
0172 311 50 32

Fax:
030 / 40 40 393

Fellbacher Straße 25
13467 Berlin (Hermsdorf)

Keine Handlungsempfehlung. Irrtum vorbehalten.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 44.772.393 von deepvalue am 03.06.13 11:17:20

Diese Immobilie haben wir nicht gefunden.
Entweder der Anbieter hat die Immobilie bereits deaktiviert

Gibt es nicht mehr!

[Magictrader]

29 wir kommen? hat man Angst vor der Zinswende?

[Magictrader]

Ein junges gepflegtes Doppelhaus (ENEV 2001) in "guter" Berliner Lager kostet aber eher 3000 pro qm denke ich.

Kann man so sehen, die Leute lesen von Immobilienboom und passen ihre Utopiepreisvorstellungen nochmals nach oben an, dabei findet der Boom nur in den besten Lagen großer Städte statt...

Kenne inzwischen viele Objekte die zu den irren Preisvorstellungen seit 6 Monaten keinen Käufer finden und leerstehen.
Wer will schon in Mittelstädten 30 Jahreskaltmieten zahlen und dann noch ohne Fenster im Bad oder oft keine ruhige Lage und kein Stellplatz.

[deepvalue]

Die Immobilienunternehmen berechnen den Wert der Grundstücke nicht nach Transaktionswerten sondern auf Basis einer DCF-Berechnung. Eine bloße Änderungen der Verkaufspreise beeinflußt den NAV also überhaupt nicht.
Relevant ist deshalb nur die Entwicklung des in der Vergangenheit geschätzten Mietpreiswachstums vs. den vom Management aktuell erwarteten Preissteigerungen. Hier scheinen die Unternehmen trotz stark steigender Mieten recht vorsichtig zu sein (warum auch, momentan möchte keiner Aktien verkaufen....). Unterstützung bekommmt diese Haltung durch die Herausgabe manipulierter Mietspiegel (Haus und Grund Berlin gibt zu, Zugeständnisse an die Methodik gemacht zu haben, damit eine Einigkeit möglich war; gut daß nicht bei dieser S..... Sektion Mitglied bin...). Der GSW-CEO hat deshalb auch öffentlich den Mietspiegel kritisiert, allerdings nichts über eine mögliche Klage gesagt...

Im Markt selbst konnte man in einfachen und mittleren Lagen in der Neuvermietung die Mieten in den letzten Jahren um 30 bis 60% steigern....

Häuser kann man in Berlin übrigens immer noch für unter 800 Euro pro qm kaufen (hier ein Immoscout Expose zu einem allerdings nur teilsanierten Haus, so daß sich ein Gesamtpreis von 900 Euro pro qm nach Steuern ergibt, wenn man Dach und die noch unsanierte Wohnung saniert und die übrigen Arbeiten ausführt:http://www.immobilienscout24.de/expose/69905269)

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten, keine Handlungsempfehlung.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 44.758.421 von Magictrader am 31.05.13 14:41:21

Nun fragwürdig nicht unbedingt.

Es ist eben so, dass die Forderungen der Verkäufer sich jedes Jahr um 9 % erhöht haben. Hier könnte ich mir in der Tat vorstellen, dass sich die Forderungen besonderns in den letzten 1 bis 2 Jahren stärker erhöht haben, als die tatsächlichen Preise gestiegen sind.
Denn wenn schon eine breite Preissteigerung im Markt ist, dann meinen die Verkäufer sie könnten doch noch mehr rausholen, als die vielleicht 20 % mehr als vor 3 Jahren.

Seit 2008 jede Jahr 9%-. das sind bis 2013 wohl um die 50 %, das halte ich ein wenig zu hoch. Aber selbst wenn es 35 % sind, ist schon eine wahnsinnig hohe Preissteigerung.
Nur warum profitieren denn die GSW Bauten gar nicht? Aber auch Deutsche WOhnen, die ja auch viele Wohnungen in Berln haben und Gagfah, haben auch keine Werterhöhungen vorgenommen.
Das spricht dafür, dass doch , zumindest bei Mehrfamilinehäusern in mittleren und einfachen Lagen, es kaum eine Preiserhöhung gibt!