GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 57)

[deepvalue]

Nach meiner Beobachtung springen die Immobilienpreise in praktisch allen Großstädten immer noch nach oben. Allerdings sind die Preise für MFH bis auf wenige Städte wie M und HH noch im Rahmen des wirtschaftlich gut rechtfertigbaren.

In Städten wie Berlin haben die meisten Verkäufer aufgegeben Preise von mehr als dem 20 fachen zu verlangen. Da die Mieten vielfach (nicht nur dort, sondern in fast allen anderen Städten) deutlich unterhalb der Marktpreise liegen und der Preis pro qm meist noch erheblich unter 2000 Euro pro qm (in etwa Neubaukosten) ist, kann man m.E. bis auf M, HH und ggf. F nicht von einer Blase sprechen.

Magic Trader hat absolut recht, wenn er feststellt, daß es immer noch Leerstand gibt. Es ist nicht so, wie die Mieterverbände behaupten, daß es keine freien Wohnungen gibt. Allerdings sind die Leerstandsquoten in vielen Großstädten deutlich unterhalb des langjährigen Durchschnitts. Allerdings müßen sich die Mieter gewöhnen, daß die für den Neubau notwendigen Mieten bei mindestens 10 Euro pro qm liegen und die Bestandsmieten in ähnlicher Höhe liegen müßen, damit gebaut wird.

Insoweit alles im grünen Bereich, wobei Preise vom 30 fachen natürlich kaum in D bezahlt werden (und wenn sind die Leute selbst schuld, die Banken dürften so einen Unsinn außerhalb von HH und M auch kaum finanzieren....).

[Magictrader]

In Berlin genau wie in ganz Deutschland Pizza-Immobilienblase. In den begehrten Lagen und Städten springen Preise mangels Angebot hoch, der Rest stagniert eher. Das Angst- und Fluchtgeld fliesst nur in Top-Lagen. Habe aber Gefühl, dass immer weniger Anleger diese fragwürdigen Angebotspreise von 30 Jahreskaltmieten akzeptieren. Viele Wohnungen werden seit Monaten erfolglos inseriert.

[deepvalue]

Heute ist der Mietspiegel für Berlin veröffentlicht worden.
Die Lowlights (Insgesamt ist der Mietspiegel noch deutlich schlimmer manipuliert worden durch die Stadt Berlin als der Vorgänger) sind:
1. Mietanstieg um 3,1 p.a. seit 2011 (d.h. kumuliert gut 6%).
2. Berlin liegt mit einer Durchschnittsmiete von 5,54 pro qm auf einem Niveau mit den Weltstädten Greifswald, Leverkusen und Bielefeld.
3. Insbesondere Nachkriegsbauten in einfachen Lagen wie bei GSW steigen kaum in der Miete (glücklicherweise ist der Anstieg bei Altbauten etwas stärker, aber auch dort dürfte kaum einer in den letzten 2 Jahren zu diesen Preisen eine Wohnung gefunden haben). Lediglich kleine Wohnungen unter 40qm wurden deutlich teurer (sind aber für diese Preise nirgendwo zu mieten oder zu bauen.
4. Toll ist die Entwicklung bei Altbauwohnungen in guten Lagen (z.B. Kollwitzplatz oder Dalem). Dort sind die Mieten ggü. dem Mietspiegel vor 2 Jahren sogar gefallen (toll im Sinne von Tollwut oder Ironie).
Ich bin gespannt, ob es zur Anfechtung des Mietspiegels wegen der unglaublichen Manipulation des Marktgeschehens kommt.

Für GSW kann man ohne Kenntnis der Lage und Altersklasse leider keine definitive Aussage machen. Ich denke aber, daß eine Erhöhung um ca. 5% möglich sein sollte.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

heute -2% trotz freundlichem Markt, selsam

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.853 von deepvalue am 12.05.13 16:38:14

Ja so ungefähr liegst du wohl richtig---die neuvermietungen auf dem freien markt sind in Berlin brutal hoch geworden--Altmieten-selbst von privaten Eigentümern in tollen Wohnkiezen hab ich viele auch noch für 3,3 (!!) bis 5,5 Euro pro qm2 gesehen--unglaublich , aber wahr...GSW ist eine Investition auf die Zukunft, wenn alles nach Plan läuft.

[deepvalue]

Man sollte hier verschiedene Aspekte unterscheiden:
1. Neuvermietung von Wohnungen ohne Mietpreisbindung durch private Vermieter (in Berlin vielleicht 50% des Marktes)). In Berlin befinden sich ca. 30% aller Wohnungen in der inneren Stadt (innerhalb des S-Bahnrings).Hier sind die in der Presse zitierten Mietpreissteigerungen von ca. 10% bis 20% p.a. zu verzeichnen gewesen (allerdings auf einem real bis zu 60% niedrigeren Niveau als vor 20 Jahren). In Spandau oder Marzahn tut sich hier preislich allerdings bisher recht wenig. Stadtteile wie z.B. Lichtenberg im Osten und z.B. Reinickendorf im Westen liegen in der Entwicklung dazwischen.
2. Neuvermietung von Wohnungen mit Mietpreisbindung (vielleicht in Berlin 15 bis 30% (Quelle: mein Bauchgefühl, die anderen Zahlen sind recht hart), insbesondere Sozialwohnungen ab 1980). Hier gibt es fast keine Mietpreissteigerungen bis die Nachbindungszeit häufig viele Jahrzehnte nach Baubeginn ausgelaufen ist.
3. Wohnungen in Besitz von städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften (in Berlin 27% aller Wohnungen). Hier gibt es ebenfalls kaum Mietpreissteigerungen.

Die in der Presse genannten Steigerungen betreffen deshalb bisher nur einen kleinen Teil Wohnungen (vielleicht 1/3, da es in der inneren Stadt nur wenige ehemalige Sozialwohnungen etc. gibt.).
In den Mietspiegel gehen übrigens die Neuvermietungen von Wohnungen ohne Mietpreisbindung (d.h. auch die 27% von 2.) mit einer Zeitverzögerung ein. In Summe ergeben sich hieraus die von Dir genannten Zahlen. Längerfristig könnte sich für GSW eine bessere Entwicklung ergeben, da irgendwann die sehr hohen Mietsteigerungen in der Innenstadt auf die Randbezirke (hier hat die GSW ihren Schwerpunkt) überschwappen werden und immer mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung herausfallen.

[gate4share]

deepvalue, also ich verstehe das nicht!

Einerseits liest man überall von den sehr hohen Mieten in Berlin, die sagst es uns, aber anderersteis soll nach Aussagen von seriösen Instituten, der Anstieg klar unter 6 % in jedem Jahr der letzten ca 4 Jahren geblieben sein.
Auch GSW und Gagfah, haben in keinem Jahr mehr Erhöhung erreicht als ca 3 bis 4 %.
Wie passt das zusammen?

[Magictrader]

Hi, wegen der hohen Preis nur noch fragwürdig geringe Eigenkapitalquoten (11%) kann man hier lesen. Da darf dann aber die Immobilie nicht deutlich an Wert verlieren in den nächsten Jahren...
USA, Holland und Dänemark lassen grüßen? Vor allem bei unseren Nachbarn fallen die Preise zur Zeit.

In meine Augen haben wir teilweise kleine fragwürdige Blasen in DE und wenn die Preise doch mal wieder fallen, geht es den Käufern und den Banken (wieder mal) dreckig.
Die Geschichte wiederholt sich immer wieder, dank Euroängsten, Fluchtgeld und jahrelangem Tiefzinsumfeld haben wir imho definitiv aufgeblähte Märkte.


http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article113941283/Wohn…

[deepvalue]

Bei GSW kann ein Vorstand nicht sehr viel kaputt machen, es sei denn er kauft in großem Stil zu teuer ein z.B. durch ein überhöhtes Übernahmeangebot. Die Fehler bei IVG wurden schon vor längerer Zeit gemacht. Diese beruhen m.E. auf einer sehr agressiven Fortschreibung der damals noch guten Entwicklung der Gewerbemieten (Trend wurde nach Lehman Brothers umgekehrt) und einer operativen Fehleinschätzung der Baukosten bei Squaire. Solche Fehler werden meist von einigen Wenigen verursacht (meist schafft der CEO eine Kultur, in der Erfolg um jeden Preis angestrebt wird und die Risiken ausgeblendet werden). Ich sehe das Kommen der IVGler insoweit erst mal neutral.

Ich glaube übrigens nicht, daß IVG pleite formal pleite geht. Viel eher erwarte ich ein Debt Restructuring a la Solarworld (was für Aktionäre auch nicht viel besser ist).

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.563.615 von deepvalue am 03.05.13 17:08:05

Was hälts du von diesem exIVG-Typen bei GSW?????
IVG selbst geht wohl insolvent!!!