Umschuldung oder wie finanziere ich am besten - 65.000 Euro? - 500 Beiträge pro Seite

[thspiro]

Guten Morgen!

Derzeit befinde ich mich in einer schwierigen Lage und muss dringend eine optimale Lösung zwecks Finanzierung der o.g. Summe finden.

Kurz der Überblick der Situation:

2 Gewerbeobjekte (Lagerhalle und Büroräume) sind noch mit einem Hypothekendarlehen in Höhe von ca. 28.000 Euro Restschuld vertraglich gebunden.

Die Abzahlung erfolgte durch monatliche Mieteinnahmen in Höhe von 3400 Euro, wovon 2500 Euro für Tilgung und Zinsen flossen.

Seit April diesen Jahres befindet sich der Mieter im Insolvenzverfahren, daher wurden die Mietzahlungen eingestellt, daraus ergab sich somit, dass ich die Darlehensraten ebenfalls nicht begleichen konnte.

Meine Hausbank hat bis zum gestrigen Tag keine Lösung vorgeschlagen, sodass sich mittlerweile ein weiterer offener Betrag von ca. 32.000 Euro angehäuft hat.

Dieser Betrag ergibt sich aus den Darlehensraten/Zinsen, Erneuerung des Öltanks, Dispokreditkosten, Erbpacht für das Grundstück sowie Finanzamt.

Das Insolvenzverfahren des bisherigen Mieters ist im kommenden Monat abgeschlossen, sodass ich einen neuen Mieter für die Lagerhalle bereits finden konnte.

Nun stehen lediglich Mieteinnahmen in Höhe von 2800 Euro zur Verfügung, wovon 2000 Euro für eine weitere Finanzierung der gesamten Summe von ca. 60.000 Euro verwendet werden können.

Da die Büroräume noch nicht vermietet werden konnten, möchte ich vorerst nicht mit dieser Einnahme planen.

Nach nun mittlerweile fast 6 Monaten und etlicher Beschwerden bei meiner Hausbank, hat diese sich gestern mit einem Vorschlag gemeldet.

Nun sollte der Altvertrag durch eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst und die Gesamtsumme von 60.000 Euro durch ein neues Hypothekendarlehen mit 5% Tilgung zu 3,8% Zins aufgenommen werden.

In Anbetracht der Tatsache, dass ich innerhalb der nächsten 24 Monate den Altvertrag getilgt hätte, erscheint mir dieser neue Vorschlag als nicht geeignet.

Nehme ich einen herkömmlichen Ratenkredit mit der Möglichkeit der monatlichen Rückzahlung der zur Verfügung stehen 2000 Euro aus Mieteinnahmen auf 60 Monate Laufzeit, erscheint mir als Laie diese Variante als erheblich günstiger.

Als weitere Möglichkeit denke ich daran, den Altvertrag NICHT abzulöseun und die neue offene Summe von 32.000 Euro über einen Ratenkredit zu finanzieren, sodass in ca. 2 Jahren nur noch dieser Kredit zu stemmen wäre.

Nennenswert ist noch eine Rücklage in Höhe von ca. 21.000 Euro, welche an einen Sparvertrag mit verbleibender Laufzeit von 15 Monaten gebunden ist. Ob eine vorzeitige Auflösung hier möglich ist bzw. Sinn macht ist mir nicht klar.

Ich hoffe, ich konnte ein wenig Übersicht in meine Situation bringen.

Selbst bin ich derzeit total überfordert und weiß nicht, ob meine Hausbank die für mich bestmögliche Lösung anstrebt.

Das Ziel ist es schnellstmöglich schuldenfrei zu werden und bis an die Schmerzgrenze der Rückzahlungsmöglichkeit zu gehen, die aus den verfügbaren Mieteinnahmen zur Verfügung stehen.

Ich wäre über jeden Rat sehr dankbar. Empfehlungen einer seriösen Bank für solch eine Finanzierung, Verhandlungstips mit meiner Bank oder ähnliches.

Weiter Informationen, sofern Sie hilfreich wären, stelle ich natürlich gerne auch zur Verfügung.

[minister.grasser]

Ich kann dir leider nicht helfen, ich will dir nur mein Beileid ausdruecken und kann dir sagen, die Banken sind Geier und immer auf einen Kadaver aus - das wirds hoffentlich nicht werden!!

Du scheinst ehrlich gesagt viel zu lange gewartet zu haben. Du haettest, noch bevor du die Raten nicht bedienen konntest, irgendeine Ueberbrueckungsfinanzierung organisieren sollen. Sobald du die Kreditraten schuldig bleibst, haben dich die Banken miottels Kleingedrucktem rechtlich in der Mangel.

Wenns geht, wurde ich die alten Vertraege bedienen und die neue Schuld neu und moeglich guenstig finanzieren.

Andernfalls wurde ich zumindest die Vorfaelligkeitsentschaedigung versuchen wegzuverhandeln.

Aber ich war zum Glueck noch nie in so einer Situation. Bevor ich ne Rate nicht zahle mache ich lieber was fluessig. Und wieso moechtest du dich nicht ein wenig laengfristig verschulden? Dann hast du weniger Stress und mehr Polster fuer Eventualitaeten, denke ich.

[olcapri]

Selbst bin ich derzeit total überfordert und weiß nicht, ob meine Hausbank die für mich bestmögliche Lösung anstrebt.

ich kann Dir leider auch nicht helfen, aber ich bin sicher, hier gibts noch den einen oder anderen hilfreichen Rat.

Zu Deiner obigen Aussage möchte ich Dir allerdings sagen, daß die Bank selbstverständlich nur ihre eigenen Interessen verfolgt. OHNE jegliche Rücksicht auf Dein Befinden. Ganz im Gegenteil, wenns Dir dreckig geht ist das eine hervorragende Ausgangsistuation für die Bank. Also heisst es: Ruhe bewahren, Nerven und Stärke zeigen!!!

Vielleicht einen teil der Last auf Freunde und Familie verteilen? Also jetzt nicht so, daß Dir einer 20 Mille leiht, sondern besser 20 jeweils 1000.

Viele Glück!!!

[Latinl]

Grundsätzlich erscheint mrui das angebot deiner Bank nicht zu teuer wenn man die Kreditzinsen anschaut.

Was natürlich blöd ist das man hier eine Vorfälligkeitsnetschädigung ausrechnet.

Wahrscheinlich werden Sie laut Kreditvertrag das Recht haben.

Eine günstigere Finanzierung am Markt zu erhalten finde ich für gewagt.

Du kannst ja gerne hier anrufen:

www.interhyp.de

Ist die Frage ob du die VVE nur ansteht wenn du bei der Bank bleibst. Musst du mal in erfahrung bringen.

[StevieWonder]

Hallo thspiro,

ich denke Du machst einen Denkfehler! Dein möglichst schnell Schuldenfrei und bis zur Schmerzgrenze tilgen ist meiner Meinung nach falsch. Ich kenn das Objekt nicht, deine Einkommensverhältnisse und deine Steuerqoute aber bei der momentanen Zinssituation, würde ich immer langfristig tilgen. Die Inflation hilft dir dabei sogar.
Vorfälligkeitsentschädigung ist zwar sehr ärgerlich, aber als Vermieter trägst Du nun mal auch ein paar Risiken, die nicht der Bank anzulasten sind (und das sage ich als Kaufmann, der wenige Bänker leiden kann ;-)
Ich würde in den sauren Apfel beissen, langfristig finanzieren und das Finanzamt teilhaben lassen.

Du lebst heute...oder planst Du nur für deine Erben? ;-)

[thspiro]

Zitat von StevieWonder: Hallo thspiro,

ich denke Du machst einen Denkfehler! Dein möglichst schnell Schuldenfrei und bis zur Schmerzgrenze tilgen ist meiner Meinung nach falsch. Ich kenn das Objekt nicht, deine Einkommensverhältnisse und deine Steuerqoute aber bei der momentanen Zinssituation, würde ich immer langfristig tilgen. Die Inflation hilft dir dabei sogar.
Vorfälligkeitsentschädigung ist zwar sehr ärgerlich, aber als Vermieter trägst Du nun mal auch ein paar Risiken, die nicht der Bank anzulasten sind (und das sage ich als Kaufmann, der wenige Bänker leiden kann ;-)
Ich würde in den sauren Apfel beissen, langfristig finanzieren und das Finanzamt teilhaben lassen.

Du lebst heute...oder planst Du nur für deine Erben? ;-)

Meine Sicht der Dinge läuft darauf hinaus, dass in 2 Jahren die Immobilienhypothek getilgt wäre, sofern der Insolvenzfall des Mieters nicht weitere finanzielle Belastungen mit sich gebracht hätten.

Auch in der Vergangenheit habe ich mit der "Schmerzgrenze" in Sachen Tilgung gearbeitet.

Vielleicht hab ich einen Denkfehler, berücksichtige Inflation, Zinssituation etc. nicht richtig.

Bei mir hat sich der Gedanke der Abhängigkeit von Dritten in Form von Mietern verhärtet, diese Abhängigkeit will ich schnellstmöglich lösen. Wiederholt sich dieser Fall bei einer langfristigen Finanzierung, stehe ich in XY Jahren wieder vor der gleichen Problematik.

Hinzu kommt der psychologische Faktor, mir schmeckt es einfach nicht nochmal 10 Jahren zu hoffen, dass alles "rund" läuft.

Diese Geschichte stellt für mich kein "Steuersparmodell" dar, sondern eher eine weitere Einnahmequelle bei erreichter Schuldenfreiheit.

Daher auch die Option Eigenkapital/Rücklagen einbringen, um den neuen Darlehensvertrag geringer zu halten.

Dies nur zu meiner Sichtweise. Ob diese gut/schlecht oder richtig/falsch ist, bleibt offen. Daher erhoffe ich mir Ratschläge hier im Forum.

Letztendlich suche ich nach Hilfestellung von jemanden, der die Situation aufgrund der von mir vorgelegten Zahlen schnell überblickt und eine bestmögliche Finanzierung/Vorgehensweise empfehlen kann.

[Kolja81]

ALso ich denke, eine schnelle Tilgung ist auf jeden Fall anzuraten - es gibt kaum günstigere Kredite als die, die schnell abgezahlt werden können. Du solltest versuchen, den alten Kredit zu erhalten, um die Vorfälligkeitsentschäödigung nicht zahlen zu müssen und bei einem eventuell neuen Darlehen Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren, um letztlich mit dem Geld des in 15 Monaten auslaufenden Sparvertrags möglichst viel davon zu tilgen.