CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 212)

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.196.455 von kampfhundstreichler am 22.05.12 14:15:00

Du und ich und die allermeisten hier im Board wissen doch, dass der angebliche NAV für die Katz ist. Aber zumindest wir beide wissen auch, dass jeder, der zu diesen Kursen verkauft ohne verkaufen zu müssen (weil er Geld braucht, z.B. oder Kredite abzahlen muss) nicht mehr alle Tassen im Schrank haben muss

bis zum heutigen Tag mit neuen Tiefstständen hat kein Anleger, der bis gestern verkauft hat einen Fehler gemacht (gescheige denn "nicht mehr alle Tassen im Schrank" gehabt), da er heute wieder günstiger an die Wertpapiere gekommen ist/wäre!!..
So ist das in typischen Übertreibungsphasen an der Börse: die Marktteilnehmer müssen in der Mehrzahl nur glauben, dass es morgen noch weiter runter geht und die Kurse werden auch fallen, egal wie werthaltig der Anteil ist!

[mopswombard]

Zitat von rolfjkoch: ie Rückgabewünsche von Fondsanteilen des CS EUROREAL belaufen sich auf 2,957 Milliarden Euro, das sind 51 Prozent des Fondsvermögens in Höhe von 5,798 Milliarden Euro.
Sehr geehrte Damen und Herren,

die Rückgabewünsche von Fondsanteilen des CS EUROREAL belaufen sich auf 2,957 Milliarden Euro, das sind 51 Prozent des Fondsvermögens in Höhe von 5,798 Milliarden Euro.
Die vollständige Pressemitteilung finden Sie im Anhang.

Mit freundlichen Grüßen

CS

http://rolfsoffeneimmobilienfondsblog.blogspot.de/

Wenn das stimmt, au weia. Da haben wir die Bestätigung, dass es wohl doch mehr Instis - und Semiinstis gegeben hat, als hier manch einer wahrhaben wollte. Oder wie war das noch mit "nur geringem Prozentsatz " bzw. Zurückhaltung der Berater bzw. deren Banken?
Da halfen wohl auch alle Appelle an die Vernunft nichts. Denn mit Vernunft kann ich mich heute leider nicht rechtlich freikaufen.
Und daher wird es jetzt für den ein oder anderen arg ungemütlich werden. Denn gerade bei den Sparverträgen bezweifle ich sehr stark, dass hier die Beratung in den vergangenen Jahren allen Rechtsanforderungen gewachsen war. Wird jedenfalls interessant, was die Herren Rechtsanwälte bzw. Verbraucherschützer ausgraben werden.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.196.732 von babbelino am 22.05.12 15:04:07

die Immos werden doch nicht nach HGB bilanziert, sondern nach Verkehrswertgutachten. Da spielt auch der Erhaltungszustand etc mit rein.

[babbelino]

@kampfhundstreichler

Nein, ich sehe wirklich Risiken. Zum Beispiel diese Instandhaltungsgeschichte. Zurückgestellt wurden lediglich 6,8 Mio. Euro bei einem Verkehrswert von 5.680 Mio. Euro. Mithin sagenhafte 0,12%!!!

Jetzt schreiben sie selber, dass hier zukünftig mit höheren Belastungen zu rechnen ist. Sollte die Instandhaltungsrückstellungen auf 3% springen, wären dies bummelig 1,70 Euro Abschlag im NAV. Mit Instandhaltungsrückstellungen in dieser Höhe zu rechnen, macht angesichts beim Verschleiß von z.B. Klimaanlagen, Aufzügen, Toiletten, Fenstern, Dächern etc. natürlich absolut Sinn. Alle diese Faktoren gilt es einzubeziehen, da sich die Spielregeln (man ist fortan auf der Verkäuferseite unterwegs) geändert haben. Worüber ich in diesem Zusammenhang auch nachdenke sind die in meinen Augen unnatürlich langen Restnutzungsdauern von teilweise über 60 Jahren. Gerade im Vergleich mit börsennotierten Immo-Gesellschaften liegen hier doch markante Unterschiede. In der Regel wird der Gebäudeteil in 50 Jahren abgeschrieben, d.h. wir haben steuerlich motivierte Nutzungsdauern im Hintergrund. Wenn man hier bei den offenen Immofonds runterskaliert, knallt es an allen Ecken und Enden.

[kampfhundstreichler]

An alle, die mit Börse nicht wirklich viel am Hut haben und aufgrund der Ereignisse hier in diesem Thread gelandet sind. Viele von Ihnen wollten damals eine risikolose Anlage und der Bankberater hat Ihnen dann den Chart des CS Euroreal (oder SEB Immo, oder Degi oder ...) gezeigt, etwas von Betongold gefaselt und von der taeglichen Verfügbarkeit und sie im Nachhinein falsch beraten. Abgezockt will ich nicht sagen, da er es meist selber nicht besser wusste und nur das nachkaute, was ihm die Zentrale vorgab.

Jetzt wo das Kind in den Brunnen gefallen ist, stellt sich natürlich die Frage, was tun?

Soviele verschiedene Meinungen, man wird mit Informationen überschüttet und ist am Ende nur verwirrter als am Anfang. Und natürlich haben viele von Ihnen auch zu Recht keine grosse Lust, sich mit etwas zu befassen, was Ihnen nicht liegt.

Hier mein Rat:

Lesen Sie sich diesen Thread gründlich durch. Sie werden mit verschiedenen gegensaetzlichen Meinungen konfrontriert werden, die alle irgendwie plausibel klingen. Also auf welche hören, welche verwerfen?

Schreiben Sie sich die Boardnamen der Hauptprotagonisten auf Pessimisten- wie Optimistenseite heraus. Schauen Sie bei denen, bei was für Threads sie bisher welche Meinung kundgetan haben und vor allem, seit wie vielen Jahren sie schon dabei sind, ohne von den Maerkten weggespült worden zu sein.

Entscheiden Sie sich im Zweifel immer für die Seite, wo die Mehrheit der alten Hasen Platz nimmt und gegen die Jungspunde. Denn an der Börse gilt der Satz:

"Es gibt draufgaengeriche Piloten, es gibt erfahrene Piloten aber es gibt keine draufgaengerichen und erfahrenen Piloten".

Das wird Sie vielleicht einen Sonntagvormittag kosten. Aber danach werden Sie Ruhe haben und das Thema ad acta legen können.

[kampfhundstreichler]

Zitat von babbelino: @kampfhund

In jeder Verlautbarung des Managements wurde gebetsmühlenartig wiederholt, dass Immos über oder zum Buchwert verkauft wurden. Dem geneigten Leser wurde damit eine Werthaltigkeit des Gesamtportfolios suggeriert. Nun müssen wir erstmals Lesen, dass diese Werthaltigkeit eben nicht portfolioweit vorliegt. Das ist ein Neuigkeitseffekt.

Die neuerlichen Kursverluste sind doch die logische Konsequenz aus der Abwicklungsankündigung. Die Börse kapitalisiert nun einige Belastungsfaktoren, bei denen vorher die vage Chance bestand, dass sie nicht eintreten werden. Die Kunst ist es abzuschätzen, wie hoch diese ausfallen und ob das erreichte Kursniveau eine ausreichend hohe margin of saftey für den Investor beinhaltet. Für Dich ist die Sache bereits glasklar und folgerichtig macht es dann aus Deiner Sicht auch Sinn, sich entsprechend zu positionieren. Die Mehrzahl der Marktteilnehmer sihet das noch anders und folglich gibt es Kursdruck. Persönlich glaube ich, dass dieser aus diversen Gründen noch anhalten wird.

Du und ich und die allermeisten hier im Board wissen doch, dass der angebliche NAV für die Katz ist. Aber zumindest wir beide wissen auch, dass jeder, der zu diesen Kursen verkauft ohne verkaufen zu müssen (weil er Geld braucht, z.B. oder Kredite abzahlen muss) nicht mehr alle Tassen im Schrank haben muss.

[babbelino]

@kampfhund

In jeder Verlautbarung des Managements wurde gebetsmühlenartig wiederholt, dass Immos über oder zum Buchwert verkauft wurden. Dem geneigten Leser wurde damit eine Werthaltigkeit des Gesamtportfolios suggeriert. Nun müssen wir erstmals Lesen, dass diese Werthaltigkeit eben nicht portfolioweit vorliegt. Das ist ein Neuigkeitseffekt.

Die neuerlichen Kursverluste sind doch die logische Konsequenz aus der Abwicklungsankündigung. Die Börse kapitalisiert nun einige Belastungsfaktoren, bei denen vorher die vage Chance bestand, dass sie nicht eintreten werden. Die Kunst ist es abzuschätzen, wie hoch diese ausfallen und ob das erreichte Kursniveau eine ausreichend hohe margin of saftey für den Investor beinhaltet. Für Dich ist die Sache bereits glasklar und folgerichtig macht es dann aus Deiner Sicht auch Sinn, sich entsprechend zu positionieren. Die Mehrzahl der Marktteilnehmer sihet das noch anders und folglich gibt es Kursdruck. Persönlich glaube ich, dass dieser aus diversen Gründen noch anhalten wird.

[babbelino]

@Trendfighter

Deine Formel gilt im Falle des going concern. Die neue Formel sieht so aus:

NAV = korrigierter Gutachterwert - Investitionen um Immos veräußerungsfähig zu machen - Maklergebühren - Vorfälligkeitsentschädigungen - Mietanpassungen - Notargebühren - Steuern - Managementgebühren - Fremdkapital

Die Formel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

[kampfhundstreichler]

Zitat von babbelino: Moin,

im Ausblick des Halbjahresbericht (S.24) finden sich zwei Äußerungen, die mir übel aufstoßen.

1. "Außerdem ist es möglich und notwendig, dass für einzelne Immobilien teilweise auch umfangreichere Vermietungs-, Neu-, Umbau- und/oder Modernisierungsaktivitäten durchgeführt werden, um eine bessere Vermarktung und damit Veräußerbarkeit zu erreichen."

Das heißt nichts anderes, dass die Bewertungsansätze für einzelne Immobilien nicht marktgerecht sind bzw. dass sie sich nicht verkaufen lassen. Eine nette Verklausulierung dafür, dass der NAV nicht passt und dass die zukünftig zu erwartenden Erträge wohl so nicht anfallen werden wie in der Vergangenheit.

2. "Es besteht die Möglichkeit, in Teilmärkten einen positiven Zyklus zu nutzen. So eignet sich nach derzeitiger Einschätzung beispielsweise schwerpunktmäßig in den nächsten beiden Jahren grundsätzlich ein Verkauf von in stabilen Kernländern Europas gelegenen Fondsimmobilien.."

Das heißt nichts anderes, dass die Immobilien in Südeuropa derzeit nicht verkauft werden können. Man glaubt das Problem aussitzen zu können. Das wird nicht funktionieren.

Diese Äußerungen werfen ein fahles Licht auf das Fondsmanagement. Warum befinden sich die Immobilien nicht im optimalen Zustand? Warum wird der nun eingestandenen Unveräußerbarkeit von Teilbereichen nicht durch BewertungsanpassungenRechnung getragen? Wurden hier in der Vergangenheit Probleme unter dem Teppich gehalten, damit bei günstigem Verlauf der Fonds hätte fortgeführt werden können? In meinen Augen problematische und möglicherweise sogar justiziable Äußerungen. Was für ein Trauerspiel.

Zu 1. In einem Immobilienportfolio mit über 100 Immobilien werden sich immer ein paar finden lassen, die gerade umgebaut, ausgebaut oder teilsaniert werden. Wo ist da der Neuigkeitseffekt.

Zu 2. Was mir immer über aufstösst, ist, wenn qualitativ statt quantitativ argumentiert wird. Also Butter bei die Fische.

Wieviel Prozent des Immobilienportfolios befinden sich konkret in Südeuropa? (Kleiner Tipp am Rande, einfach diesen Thread weiter vorblaettern oder im Halbjahresbericht nachsehen.)

Wie würde sich eine 50%ige Abwertung der Immobilien in Spanien und eine 30ige Abwertung der in Italien z.B. auf das Fondsvermögen auswirken?

Würdest du es anders machen? Also erst die schlechtverkaeuflichen und danach die gutverkaeuflichen Immobilien verkaufen?

Der CS Euroreal zu diesen Kursen st einer der glasklarsten Kaeufe, welche auf dem Kurszettel zu finden sind. Vor allem aus Chance-Risiko-Erwaegungen heraus. Wer diesen Thread gründlich gelesen hat kann nur zu diesem Ergebnis kommen.

[Trendfighter]

Zitat von chiro:

Zitat von noonetu: ...


Das ist doch nicht richtig.
Ich kaufe eine Immobilie mit dem Verkehrswert 100.
Ich habe 80 Eigenkapital und nehme 20 Kredit auf.
Die Immobilie steht zu 100 in meinem Buch.
Verkaufe ich nun wieder zu 100 und führe den Kredit zurück, dann habe ich wieder 80. Also keine Abwertung von 20%. Verlust evtl.durch Vorfälligkeit u. ander Verkaufsnebenkosten.

By the way : Zahlt eigentlich bei gewerblichen Immobilien der Käufer oder der Verkäufer die Maklergebühren,Notargebühren? Bei Privaten ist es in der Regel der Käufer.

Das ist das gleiche. Also ihr habt beide recht.
Der Wert der Immo in den Unterlagen ist immer der hoher Wert inkl. Fremdkapital. Der virtuelle Buchwert (den es so als Wert der Immo nicht gibt),der den NAV bestimmt, ist der um das Fremdkapital abgezogene Wert.
Im ersten Beispiel ist die Immo 120 Mio Wert (Kaufpreis), im zweiten halt nur 100 Mio. So steht sie in den Bücher und so bewerten sie die Gutachter. Nur die Fondsgesellschaft macht daraus den NAV, der sich aus allem wesentlichen zusammensetzt. Hier aus 100 Mio Anteil, den man an dieser 120 Mio Immobilie hat. Die anderen 20% hat die Bank. Aber die Gesellschaft eben die Mieteinnahmen von der größeren 120 Mio Immo.

Aber es gibt doch keine 20% Abwertung für diese Immobilie dadurch?!

[/quote]

Du hast es nicht richtig gelesen.
Abwertung nicht wenn 100 Millionen erzielt würden, sondern nur 80.

Formel:

NAV = Gutachterwert - Fremdkapital