Immobilie als Anlage für Berufseinsteiger - 500 Beiträge pro Seite

[Spide]

Hallo!

Erstmal zu mir, damit meine Lage bekannt ist:
Ich bin 27 Jahre alt, habe ein sehr gutes Diplom in Informatik.
Ich arbeite seit November letzten Jahres in Ingolstadt bei einem Dienstleister für eine Bekannte Automarke, bin also noch in der Probezeit.
Ich habe aktuell einen Verdienst von 47.000 Brutto pro Jahr (~2.200 netto pro Monat).
Meine Freundin (23, Studentin) und ich wohnen im oberen Stockwerk des Hauses ihrer Eltern für 500 Euro pM warm und würden mittelfristig da auch wohnen bleiben (ist ganz hübsch dort). Wir teilen uns die Miete und ich hab im Monat nun knapp 2.000 Euro "über". Ich habe keinerlei finanzielle Rücklagen - ich bin von Bremen nach Ingolstadt gezogen und das studium war teuer.

Mein ("Traum")Plan wäre nun folgender: Mehrfamilienhaus (6-8 Parteien) kaufen und vermieten, möglichst mit einem Plus. Mir ist klar, dass das ein ehrgeiziger Plan ist und es viele unsichere Variablen gibt. Ich möchte das alles im Alleingang machen, also meine Freundin nicht mit einbeziehen, sie könnte mir höchstens 20.000 Euro als Kapital "leihen". Längerfristig wäre sie schon interessiert 1-2 Parteien als Eigentumswohnungen mir abzukaufen, aber damit möchte ich nicht kalkulieren.

Jetzt bin ich mir nicht sicher, wie ich das ganze anfangen soll:
1. Wie sieht das mit den finanziellen Rücklagen aus? Bringt es nichts, so lang ich nicht Betrag X auf dem Konto habe? Ich habe mal gelesen, dass soetwas schon geht, sogar manchmal vorteilhaft, weil man es irgendwie als Firma machen könnte. (Weißt da einer Details zu?)

2. Wieviele Parteien sind sinnvoll? Doppelhaus oder so wäre mir zu klein, wenn mal ein Mieter ausfällt, sind gleich 50% weg.

3. Nur um sicher zu gehen: Selber bauen (lassen) lohnt in meinem Fall nicht oder? Mir stellt sich dann nur die Frage, wer verkauft ein gut laufendes Mehrfamilienhaus? Es muss doch immer einen Haken geben. Oder sind Zwangsversteigerungen das Mittel der Wahl?

4. Habt ihr allgemeine Ratschläge?


Zu mir ist noch zu sagen, dass ich das ganze so sehe, dass mir das die Grundlage der Altersvorsorge bringt. Familienplanung dann in 10-15 Jahren, bis dahin vielleicht über ein EFH nachdenken.

[HAZARD05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.674 von Spide am 23.01.13 13:25:37

Hört sich gut an...wird sich aber schwer realisieren lassen. An der Finanzierung wird es ohne jegliches EK scheitern.

Bei einem 6-8 Familienhaus ist man je nach Lage bei mind. 600.000 Euro dabei. Die Nebenkosten (Notar, Steuer, Grundbuchamt,etc.) werden nicht von der Bank finanziert. C.a. 60.000 Euro müßten also bei der Berechnung aus eigener Tasche bezahlt werden. Insgesamt wird sich die Finanzierung bei Ihrem Gehalt in der Größenordnung schwer darstellen lassen. Es ist egal was Sie im Monat übrig haben. Hier werden allgemeine Pauschalen angesetzt. Ein drittel von Gehalt ist da locker weg.


2. Wieviele Parteien sind sinnvoll? Doppelhaus oder so wäre mir zu klein, wenn mal ein Mieter ausfällt, sind gleich 50% weg.

Klein anfangen. Es gibt Modelle für ETW's mit Mietgarantie des Verwalters. Diese kümmern sich dann um Ersatz und Mietausfall.

Oder sind Zwangsversteigerungen das Mittel der Wahl?

Reines Glück hier etwas zu finden wo professionelle Händler nicht die Finger im Spiel haben.

[Dr.Info]

Bin sicherlich kein Experte, aber ich würde nicht 600.000 Euro mit 2.000 Euro, die ich über habe, bewegen wollen.

Das würde ich mir ganz genau überlegen.

Ich spiele gerade mit dem Gedanken über ein Zwangsversteigerung ein Objekt zu kaufen. Bereits jetzt setze ich mich mit Themen, wie Mietausfall, Kündigung, Zwangsräumung, etc. auseinander…

… aber eigentlich will ich das gar nicht.

Viel Erfolg!

[tradepunk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.674 von Spide am 23.01.13 13:25:37

Wenn Du ein Objekt findest, was (von vereidigtem, unabhängigem Gutachter) bestätigt z.B. 1,4 Mio. wert ist und Du es für z.B. 1,0 Mio. kaufen kannst, wirst Du auch ne 110%-Finanzierung bekommen! (Damit hättest Du ja sozusagen "Deine 30% EK" mitgebracht!)

Dazu müssen aber alle drei Bewertungsparameter 100%ig passen:

1.) Marktwert: Kriegt die Bank, falls sie es Dir wieder wegnehmen und versteigern muß, ihr Geld auf jeden Fall vollständig zurück?

2.) Sachwert: Lauern in absehbarer Zukunft Fallen bzgl. Instandhaltungsbedarf?

3.) und wichtigstens: Ertragswert: Trägt sich das Objekt auch noch, wenn Du von den Einnahmen 25% Mietausfallrisiko abziehst? Eine angemessene Instandhaltungsrücklage (je nach Zustand 1-3€ pro Monat und Quadratmeter) wird noch davor abgezogen! Und je weniger Du von diesen Sicherheitsabschlägen nachher wirklich brauchst, um so mehr kannst Du tilgen (oder paralell, z.B. in Edelmetallen, ansparen)! Also auf jeden Fall mind. ca. 5%p.a. Sondertilgungsrecht im Darlehnsvertrag einbauen lassen!

Selbst auch im Objekt zu wohnen, halte ich für nahezu unabdingbar! Bei mehr als 6 Mietparteien MUSST Du vor Ort sein! Ein teurer Verwalter frisst Dir die Rendite und taugt im Zweifel nix, wenns z.B. um Mietrückstände geht! (D)ein sicherer, vernünftig bezahlter Arbeitsplatz wäre in dem Fall ein zusätzliches Pro-Argument als quasi Mieter No.1!

Rechnen sollte sich das ganze auf jeden Fall vor einer evtl. Steuerersparnis! Diese sollte immer nur das Sahnehäubchen sein und kann bei eintreffen nach Plan ebenfalls für Sondertilgungen (bzw. Paralell-Ansparungen) verwendet werden!

VG, tp

P.S.: "Eine Beziehung oder eine Immobilie sollten niemals mehr als 30km entfernt sein, sonst geht's i.d.R. schief!" (sagte mein früherer Chef in der Bank immer gerne)

P.P.S.: Finger weg von einzelnen ETWs in großen Anlagen! (egal ob neu, oder vermeintliches (ZV-)Schnäppchen) Da lauern Risiken auf die Du keinerlei Einfluss hast! Und: Mietgarantien taugen nix, kosten nur und sind im Ernstfall nur so viel wert, wie der Garantiegeber selbst liquide ist; so ne Bauträger GmbH ist schnell mal pleite!

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.674 von Spide am 23.01.13 13:25:37

Hallo!

Ich finde es richtig, sich ehrgeizige Ziele zu setzen. Hier habe ich aber den Eindruck, Du machst hier den 3. Schritt vor dem ersten.
Wie die anderen Kollegen auch schon bemerkten, Einkommen und Vermögen stehen nicht in gesunder Relation zu der geplanten Investition. Ausserdem - keine finanziellen Geschäfte mit der Freundin! Sowas ist immer eine potenzielle Gefahr für eine Beziehung.
Wäre es denn nicht erstmal ein logischer erster Schritt, sich eine selbstgenutze Immo zuzulegen, und das mal durchzurechnen?
So eine MFH-Investition würde ich - eventuell aber auch nur - max. angehen, wenn ich 150-250k Cash hätte und partout damit keine vernünftige Rendite mehr erzielen könnte.
Also, pass auf, dass Du Dich... oder Ihr Euch nicht auf Jahre zu Sklaven solch einer Idee macht. Das Risiko ist hoch, damit nicht unbedingt so glücklich zu sein.

MfG.
s.

[sausebraus2000]

Ich hoffe der Threaeröffner eröffnet nicht im Minutentakt weitere Threads zum Thema

Ein Mehrfamilienhaus ist den seltensten Fällen als einzelne Eigentumswohnungen mit eigenem Grundbuchblatt aufgeteilt. Also kann man dann auch später nicht mal so einfach eine Wohnung aus dem Gesamthaus verkaufen.

Mit deinen 2 T€ netto und ohne Eigenkapital bekommst du auch keinen Kredit von 500.000 €. Da müsste man ja bei 2,5 % Zinsen 12.500 € nur Zinsen ohne Tilgung zahlen.

Zudem verkauft dir keiner ein gut vermietetes MFH zum fairen Preis.

Ist es für 200.000 € runtergekommen, musst du nochmal > 200.000 € reinstecken.

Man sollte auch auf das Mietklientel achten. Man lässt oft mehr Nerven bei "sozial Schwachen" und "ausländischen Gästen".....

Genies dein Leben. Jetzt auf den Zug mit den Immobilien aufzuspringen ist - in meinen Augen zu spät!

Mach es einfach und schau ob nicht deine "Freundin" von hinten über die Schulter schaut.

KAUF DIR EINE KLEINE ETW UND VERMIETE DIESE. DEINE FREUNDIN BRAUCHT DIES AUCH NICHT ZU WISSEN - und gibt es mal Streit fliegst eh und ganz schnell aus der billigen Bleibe der (Schwieger) Eltern.

und schwupps hast du durch Eigenbedarfkündigung entweder schnell oder langsam eine eigene Bleibe.

[Spide]

Hallo,

danke erstmal für die schnellen und umfangreichen Antworten.

> Jetzt auf den Zug mit den Immobilien aufzuspringen ist - in meinen Augen zu spät!
Warum das? Ich bin doch gerade erst mit meinem Studium fertig.


Gut, also - abgesehen von der Finanzierung, die mmn. möglich sein müsste (würden Bürgen etwas bringen?), stellt sich mir immernoch die Frage, wie ich am besten an eine gute Immobilie rankomme, wie Sausebraus2000 sagt: "Zudem verkauft dir keiner ein gut vermietetes MFH zum fairen Preis.".

Bringt selber bauen etwas?

Ich mag den Gedanken, dass mir Mieter mein Haus abbezahlen irgendwie. In meiner Familie haben sich viele auf die Art gesund gestoßen - deshalb vielleicht meine euphorie. Es geht um die Frage, wie am besten. Ich mache nicht den dritten Schritt vor dem ersten, ich möchte im Moment nur wissen, wie ich vorgehen soll, um mein Ziel zu erreichen oder ggf. mein Ziel zu überdenken. Wenn es der richtige Weg ist, erstmal 50.000 Eur auf dem Konto zu sparen, dann werd ich das tun müssen. Aber das kann ich mir nicht vorstellen, es müsste ja auch im Interesse der Bank sein, dass sie meine Kohle besser gleich, als später bekommt. =)

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.674 von Spide am 23.01.13 13:25:37

ohne EK kannste alles knicken

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.054.423 von Spide am 23.01.13 15:50:54

Jetzt auf den Zug mit den Immobilien aufzuspringen ist - in meinen Augen zu spät!
Warum das? Ich bin doch gerade erst mit meinem Studium fertig.

Die Kaufpreise und Mieten sind seit der Eurokrise explodiert.

Bekam man ein altes Haus früher nicht los, zahlen manche heute utopische Preise und müssen dann nochmmal 100 % investieren.

Heute steht in jeder Zeitung "kauft Immobilien , kauft" - das hatten wir schon einmal beim Gold als bei 1.700 Dollar /Unze die BILD noch zum Einstieg getrommelt hat....

Ein klein wenig Sinn macht vielleicht noch die Sanierung mit "eigener Muskelkraft" oder der von den Freunden. Dann spart man die 40 € Stunden Lohn der Baufirmen. Doch dann hast du vermutl. den falschen Beruf und eine "Freundin" ist bei so einem Bau von > 1 Jahr "störend" und man ist dann oft wieder allein....

[borazon]

Als Junginformatiker mußt du beruflich bedingte Wohnortwechsel einkalkulieren.
Habe zwei Bekannte, die als Informatiker die ersten 10 Jahre je mind. 3-mal den Arbeitgeber wechselten/wechseln mußten(!), obwohl sie in BMW-/Siemens-/SAP-nahen Firmen waren.

Mach dich nicht mit einem Mehrfamilienhaus o.ä. total finanziell abhängig von der Haltbarkeit der Beziehung, schon gar nicht mit 26 & 23 J.

Würde an deiner Stelle in ein paar (ca. 5) Jahren, wenn Beruf und Beziehung gesetzter sein sollten, mit mind. 30% EK eine günstige, eigengenutzte Immobilie anvisieren,
und eher eine bestehende kaufen, als neu bauen.

[tradepunk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.054.491 von oscarello am 23.01.13 16:03:06

[tradepunk]

Aber nochmal @Spide:

Im Prinzip hat borazon recht: Bei Deinem Beruf und voraussichtlichem Verlauf der nächsten 10-15 Jahre (häufigem Ortswechsel), würde ich mir das auch nicht antun!

Und ansonsten ist es natürlich auch richtig, was sausebraus meint: Daß Du heutzutage kein MFH mehr zu einem Preis findest, mit dem es sich (auch im worst-case) nachhaltig selbst trägt. Jedenfalls nicht in, auch demographisch gleichbleibend, guter Lage und gutem Umfeld/mit gutem Mieterklientel! (Würde mich in D derzeit nur noch nach Universitätsstädten orientieren!)

Eine bestehende Teilungserklärung ist übrigens jedoch nicht immer positiv, zumindest nicht, wenn sie innerhalb der letzten 10 Jahre vom Vorbesitzer durchgeführt wurde, da dann Mieter, deren Mietvertrag bereits zum Zeitpunkt der Durchführung der Teilungserklärung bestand, ein Vorkaufsrecht für ihre Mietwohnung haben! Und zwar zu dem von Dir ausgehandelten m²-Preis, der ja bei Dir als Käufer des gesamten Hauses deutlich niedriger ist/sein sollte, als bei der einzelnen Wohnung! (Mußte selbst einmal den ersten Notartermin abbrechen und die Rückgängigmachung der TE verlangen; womit ich aber gleichzeitig meinen Preis nochmal um fast 20% drücken konnte!)

Und nochmal zum Thema EK: Das Objekt MUSS sich auch "ohne" rechnen! Wenn Du Ersparnisse (oder solvente Verwandtschaft) hast, kannst Du das zwar als zusätzliche Sicherheiten anbieten und somit einen günstigeren Zins aushandeln, aber direkt einbringen solltest Du das nicht!* (Falls es die Bank verlangt, ist das Objekt genau um diesen Betrag zu teuer!)

VG, tp

* bei ausschließlich selbstgenutztem Eigenheim sieht das naturgemäß anders aus, aber da ist Deine Überlegung grundsätzlich schon richtig: Haus mit mind. 4-5 Whg. kaufen u. von Mietern abbezahlen lassen! Ein Bekannter hat sich mit diesem Modell sogar ne 12-Zi.-Villa in Gräfelfing (ohne EK!) finanziert; war damals halt die ersten 10 Jahre ne große WG; ist allerdings über 20 Jahre her und dürfte heute nahezu unmöglich sein!

[Spide]

OK, ich hab alle Posts aufmerksam gelesen, kann jetzt nicht auf jedes einzelne Argument antworten. Dennoch Danke - auch für die Kritischen Antworten.

Aber als Resumé kann ich sagen, dass ihr mich davon abgebracht habt, so ein Projekt zu starten. Finanzierung hätte ich (auch jetzt) nicht für das Problem gehalten, wie gesagt, ich hätte Bürgen oder "reiche Verwandte" die mich unterstützen könnten. Mein Problem ist eher, dass ich keine Chance sehe, ein Objekt zu kaufen, das gute Rendite bringt, denn warum sollte man es dann verkaufen.

Wie ist der Gedanke, ein EFH zu bauen, und nur das EG zu bewohnen (effektiv würde ich nicht mehr benötigen, so lange keine Familie) und im OG zu vermieten? Würde es dann Sinn ergeben, das Haus so groß zu bauen, dass man oben 2 kleinere Wohnungen draus macht (dann logischerweise teurere Einrichtung, 2x Küche Bad) oder eine Große?

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.059.151 von Spide am 24.01.13 14:43:26

und nur das EG zu bewohnen

Hallo, der Eigentümer wohnt IMMER oben! Oder willst das der Mieter dir auf dem Kopf rumläuft (u. a. Gräusche). Zudem hörst du UNTEN jede Bewegung des kommen und gehen.

Das Leben im RH/DH oder 2 FH hat vor und Nachteile:

Vorteil:

man hat alles im Überblick

Nachteil:

man hat alles im Überblick und ärgert sich über die "Mieter" in allen möglichen Belangen.

Eigenerfahrung: Türen/Hausfenster werden weder am Tag noch in der Nacht oder auch bei Regen/Gewitter nicht verschlossen. Lärm - wogegen man meist nichts machen kann.

Mein Mieter zieht zum Glück jetzt aus. Die erste Begehung hat mich

und dann




gemacht.

Fußbodenfliesen zerdeppert (kein Handwerker kommt und wechselt dir 2-3 Stück aus - zudem sieht ne Neue imm er anders aus)

Trommelwirbel: im Kinderzimmer hat man sich erdreistet eine Hängematte incl. riesigen Balken einzubauen. Zudem hat die "junge Mutter" die Elternzeit genutzt, die Wände mit Kühen und Luftballons zu bemalen...

Sanstein aus Kellertür herausgebrochen weil man die nicht nur um 100 Grad sondern um 185 % öffnen wollte.

usw. und so fort

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Ich würde auch nie nur eine 2 oder 3 Raumwohnung bauen/vermieten. Da fehlt immer ein oder 2 Zimmer wenn 1 oder 2 Kinder kommen.

Junge Leute haben Geld, ziehen aber aus berufl. oder familiären Gründen schnell oder schneller als Alte aus.

Die Alten können - bei entsprechendem Niveau ok sein. Sind aber auch wieder den ganzen Tag da und sprechen dich dann an wenn du mal 14 Minuten später nach Hause kommst...

Fazit: Vermieten ja aber nicht im gleichen Haus oder Sichtweite.

[Bulli1929]

Nur zum Verständnis, warum hast du bei 2200 € netto abzgl. 250 € Miete 2000 € "über". Wovon lebt ihr?

Gruß, Bulli

[curacanne]

immobilien sind schon zu teuer, ich würde ein paar jahre warten un d dann eine gebrauchte immobilie kaufen

[alex2013]

Zitat von curacanne: immobilien sind schon zu teuer, ich würde ein paar jahre warten un d dann eine gebrauchte immobilie kaufen

glauben Sie dass die Immobilien in paar Jahren günstig werden?

[m999rk]

Befinde mich evtl. in einer ähnlichen Situation wie du:

Bin 22 Jahre, hab nach dem Abi direkt als Bankangestellter begonnen und absolviere nebenbei Wirtschaftswissenschaften, BSc bzw. dann MSc.

Mein Plan bzgl. Immobilien:
EK aufbauen und den Immobilienmarkt beobachten. Ich persönlich
will in dieser Hinsicht nichts überstürzen.
Erstmal in Sachen einlesen, die für Vermieter wichtig sind.
Wenn die Möglichkeit dann besteht um zu investieren, möchte ich einfach bestmöglich vorbereitet sein.

Das Ganze sollte halt auch mit Überzeugung betrieben werden und nicht glauben man müsse Immobilien kaufen, weil immer öfter darüber berichtet wird. (Stichwort Zeitpunkt, ist ja ähnlich wie an den Börsen. Wann wird in den Medien vermehrt zum Kauf empfohlen? Richtig, nahe den Höchstständen)

Das zu meinen Ansichten.

lg

[pairan]

würde auch dringend abraten mit 0 ek.

was immer ganz gut geht sind studentenbuden in uninähe, sind recht klein in größe und preis.

ein paar jahre diszipliniert sparen und die stadtviertel, die du dir vorstellen kannst, immotechnisch im auge behalten, dann wird sich schon was ergeben.

wichtig: nur was in lagen kaufen die du selbst kennst und/oder einschätzen kannst.
steuern sparen sollte nicht zum selbstzweck der investition werden.