GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) (Seite 35)
eröffnet am 10.08.15 09:35:47 von
neuester Beitrag 15.09.22 00:05:23 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 64.245.154 von honigbaer am 30.06.20 23:34:34Ich stimme dir in allen Punkten zu.
Jedoch ist für mich der NAV die wichtigere Kennzahl. Bei einer Fusion wird eher der NAV in Betracht gezogen und im 2. Schritt die Höhe der Mieteinnahmen.
Wie auch immer, beide Gesellschaften sind massiv unterbewertet.
VG
smallvalueinvestor
Jedoch ist für mich der NAV die wichtigere Kennzahl. Bei einer Fusion wird eher der NAV in Betracht gezogen und im 2. Schritt die Höhe der Mieteinnahmen.
Wie auch immer, beide Gesellschaften sind massiv unterbewertet.
VG
smallvalueinvestor
Antwort auf Beitrag Nr.: 64.245.034 von smallvalueinvestor am 30.06.20 23:17:59Ja, schon klar.
Was den Kredithebel anbelangt sind das zwei völlig unterschiedliche Firmen, bei einer Halbierung der Immobilienpreise wäre GXP weg vom Fenster und Destate einfach nur die Hälfte Wert. Trotz gleichem Geschäftsmodell also grundverschieden.
Interessanterweise aber, da sich die Zinskosten nur geringfügig auf den Cashflow auswirken, wäre bei einer Zusammenführung beider Unternehmen auf Basis NAV das Austauschverhältnis 21,95 / 7,44 = 2,95.
Auf Basis der Mieteinnahmen je Aktie aber nur etwa 1:1. Vielleicht auch bis zu 1,5:1 je nach Zinskosten zu Gunsten von Drestate, aber eben nicht 3:1 wie auf Basis der NAVs.
Was den Kredithebel anbelangt sind das zwei völlig unterschiedliche Firmen, bei einer Halbierung der Immobilienpreise wäre GXP weg vom Fenster und Destate einfach nur die Hälfte Wert. Trotz gleichem Geschäftsmodell also grundverschieden.
Interessanterweise aber, da sich die Zinskosten nur geringfügig auf den Cashflow auswirken, wäre bei einer Zusammenführung beider Unternehmen auf Basis NAV das Austauschverhältnis 21,95 / 7,44 = 2,95.
Auf Basis der Mieteinnahmen je Aktie aber nur etwa 1:1. Vielleicht auch bis zu 1,5:1 je nach Zinskosten zu Gunsten von Drestate, aber eben nicht 3:1 wie auf Basis der NAVs.
Antwort auf Beitrag Nr.: 64.244.974 von honigbaer am 30.06.20 23:10:53Deine Berechnung läßt die Verschuldung außen vor. Inkl. Verschuldung sieht die Berechnung wieder positiver für DREAG aus. Das Risiko ist bei DREAG wesentlich geringer wg. der Verschuldung.
Nur meine Meinung. Dies muß aber gesagt werden für Leute, die nicht so tief in der Materie sind.
VG
smallvalueinvestor
Nur meine Meinung. Dies muß aber gesagt werden für Leute, die nicht so tief in der Materie sind.
VG
smallvalueinvestor
Ja, richtig, ich dachte irrtümlich, die 15,8 wären Nettofinanzschulden.
Bezieht man allerdings die 28,8 Mio tatsächliche Ertragssteuerschulden mit ein, ist es dann doch netto wieder nur +10 Mio. Wobei ja nun eine 6b Rücklage gebildet wurde, also sind diese 28,8 Mio dann doch nicht relevant.
Gestutzt hartte ich aber bei meinem Beitrag vor allem,weil der NAV von 21,95 bei Drestate ja doch ganz erheblich über dem 16fachen der Jahresmiete liegt. Dafür sind dann wohl die latenten Steuern von über zwei Euro je Aktie noch mehr ausschlaggebend, als die tatsächlich vorhandene Nettoliquidität.
Insgesamt scheint mir GXP fast die spannendere Aktie zu sein, Börsenkurs = dreifache Miete ist ja irgendwie was anderen, als Börsenkurs = 10 fache Miete bei Drestate. Der Zinsaufwand für die Schulden fällt beim Ertrag ja nicht so ins Gewicht.
Ich könnte mir aber vorstellen, dass Drestate als historische Gesellschaft insgesamt die besseren Immobilien hat, als die erst vor wenigen Jahren neu formierte GXP.
Bezieht man allerdings die 28,8 Mio tatsächliche Ertragssteuerschulden mit ein, ist es dann doch netto wieder nur +10 Mio. Wobei ja nun eine 6b Rücklage gebildet wurde, also sind diese 28,8 Mio dann doch nicht relevant.
Gestutzt hartte ich aber bei meinem Beitrag vor allem,weil der NAV von 21,95 bei Drestate ja doch ganz erheblich über dem 16fachen der Jahresmiete liegt. Dafür sind dann wohl die latenten Steuern von über zwei Euro je Aktie noch mehr ausschlaggebend, als die tatsächlich vorhandene Nettoliquidität.
Insgesamt scheint mir GXP fast die spannendere Aktie zu sein, Börsenkurs = dreifache Miete ist ja irgendwie was anderen, als Börsenkurs = 10 fache Miete bei Drestate. Der Zinsaufwand für die Schulden fällt beim Ertrag ja nicht so ins Gewicht.
Ich könnte mir aber vorstellen, dass Drestate als historische Gesellschaft insgesamt die besseren Immobilien hat, als die erst vor wenigen Jahren neu formierte GXP.
Antwort auf Beitrag Nr.: 64.243.027 von honigbaer am 30.06.20 21:06:30Zitat Honigbär:
"Bei so einer Rechnung muss man antürlich die 95,8 Mio Nettoschulden mit einkalkulieren, also rund 9 Euro je Aktie. Da die Kaltmiete je Aktie etwa 1 Euro ist, stehen dem Wertansatz der Immobilien in der Bilanz auf eine Aktie bezogen also aus 9 Euro Schulden + 7,44 Euro NAV gegenüber, also zusammen 16,44 Euro bzw 16,44fache Jahresmiete".
Ja, soweit richtig im Ergebnis, dass in der Bilanz ein Immowert ungefähr in Höhe der 16,44-fachen Jahresmiete impliziert ist. Genau: 176,8 Mio Immowert : 10,7 Mio Jahresnettomiete = Multiplikator 16,52-fach.
Aus dieser Häuserbewertung und einem Zuschlag für sonstige Werte und einem durchaus bedachten Abzug der Schulden (!!) leitet der GB den NAV von 7,44 her. Dieser NAV entspricht dem Mietmultiplikator von 16,52.
Und ganz, ganz langsam verstehe ich dann auch den Einwand:
"Bei 9 Euro Schulden + 2,80 Börsenkurs = 11,80 wäre also das der Faktor auf die Kaltmiete, den man indirekt zahlt beim Aktienkauf zu diesem Kurs."
Denn der tatsächliche Aktienpreis von nur 0,38 x NAV ergibt einen Mietmultiplikatior von 16,52 x 0,38 = 6,2 nur bezogen auf die bezahlten 46% des Immobilienbestandes.
Für den 54% betragenden bankfinanzierten Teil des Immobestandes bleibt es beim Faktor 16,52??
Also (54% x 16,52) + (46% x 6,2) = Faktor 11,77, wie Honigbär mit 2,8 + 9 angibt.
Das wird mir aber die ganze Nacht im Kopf kreisen.😟
Dass es bei der Drestate auf einen leicht günstigeren Multiplikator rausläuft verstehe ich, nach Honigbärs Zahlen 2015 Mio Marktkapitalisierung, so gut wie schuldenfrei, dividiert durch 20 Mio Jahresmiete, ergibt einen Faktor bei 10,5.
"Bei so einer Rechnung muss man antürlich die 95,8 Mio Nettoschulden mit einkalkulieren, also rund 9 Euro je Aktie. Da die Kaltmiete je Aktie etwa 1 Euro ist, stehen dem Wertansatz der Immobilien in der Bilanz auf eine Aktie bezogen also aus 9 Euro Schulden + 7,44 Euro NAV gegenüber, also zusammen 16,44 Euro bzw 16,44fache Jahresmiete".
Ja, soweit richtig im Ergebnis, dass in der Bilanz ein Immowert ungefähr in Höhe der 16,44-fachen Jahresmiete impliziert ist. Genau: 176,8 Mio Immowert : 10,7 Mio Jahresnettomiete = Multiplikator 16,52-fach.
Aus dieser Häuserbewertung und einem Zuschlag für sonstige Werte und einem durchaus bedachten Abzug der Schulden (!!) leitet der GB den NAV von 7,44 her. Dieser NAV entspricht dem Mietmultiplikator von 16,52.
Und ganz, ganz langsam verstehe ich dann auch den Einwand:
"Bei 9 Euro Schulden + 2,80 Börsenkurs = 11,80 wäre also das der Faktor auf die Kaltmiete, den man indirekt zahlt beim Aktienkauf zu diesem Kurs."
Denn der tatsächliche Aktienpreis von nur 0,38 x NAV ergibt einen Mietmultiplikatior von 16,52 x 0,38 = 6,2 nur bezogen auf die bezahlten 46% des Immobilienbestandes.
Für den 54% betragenden bankfinanzierten Teil des Immobestandes bleibt es beim Faktor 16,52??
Also (54% x 16,52) + (46% x 6,2) = Faktor 11,77, wie Honigbär mit 2,8 + 9 angibt.
Das wird mir aber die ganze Nacht im Kopf kreisen.😟
Dass es bei der Drestate auf einen leicht günstigeren Multiplikator rausläuft verstehe ich, nach Honigbärs Zahlen 2015 Mio Marktkapitalisierung, so gut wie schuldenfrei, dividiert durch 20 Mio Jahresmiete, ergibt einen Faktor bei 10,5.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 64.243.027 von honigbaer am 30.06.20 21:06:30Sorry, will nicht kleinlich wirken. Aber Ende 2019 hatte DREAG eine Nettoliquidität von ca 39 Mio. Euro. Liquide Mittel von 55 Mio. Euro abzgl. Finanzschulden von 15,8 Mio. Euro.
VG
smallvalueinvestor
VG
smallvalueinvestor
Antwort auf Beitrag Nr.: 64.241.842 von hedgehog48 am 30.06.20 19:55:44
Bei so einer Rechnung muss man antürlich die 95,8 Mio Nettoschulden mit einkalkulieren, also rund 9 Euro je Aktie. Da die Kaltmiete je Aktie etwa 1 Euro ist, stehen dem Wertansatz der Immobilien in der Bilanz auf eine Aktie bezogen also aus 9 Euro Schulden + 7,44 Euro NAV gegenüber, also zusammen 16,44 Euro bzw 16,44fache Jahresmiete.
Bei 9 Euro Schulden + 2,80 Börsenkurs = 11,80 wäre also das der Faktor auf die Kaltmiete, den man indirekt zahlt beim Aktienkauf zu diesem Kurs.
Soweit zu GXP.
Bei Drestate ist die Rechnung aktuell gar nicht so einfach, denn eine Angabe zur annualisierten Miete nach Verkauf des Objekts in Berlin findet man nicht im Geschäftsbericht. Es wurden aber in der HV für das erste Quartal 5,0 Mio Miete + 1,2 Mio Nebenkosten angegeben, so dass sich bei 20,58 Mio Aktien eine Kaltmiete je Aktie von ganz knapp unter 1 Euro ergibt. Nettofinanzschulden wurden zum Jahresende mit 15,8 Mio angegeben, also unter 1 Euro je Aktie.
So kann man bei einem Aktienkurs von 10 Euro vielleicht ungefähr auf 11 als Faktor auf die Kaltmiete kommen. Kann man gar nicht so leicht vergleichen.
Zitat von hedgehog48: ...
Setzt man aber noch das sich ergebende NAV/Aktie von 7,44 in Relation zum aktuellen Kurs von nur 2,78, so zeigt sich, dass man hier die doch ansehnlichen Gebäude nicht wirklich zur 16,5-fachen, sondern zum 6,17-fachen der Jahresnettomiete bekommt. Also halb geschenkt.
Sehe ich das richtig? Gibt es hier weiter den Euro für 50 Cents?
Bei so einer Rechnung muss man antürlich die 95,8 Mio Nettoschulden mit einkalkulieren, also rund 9 Euro je Aktie. Da die Kaltmiete je Aktie etwa 1 Euro ist, stehen dem Wertansatz der Immobilien in der Bilanz auf eine Aktie bezogen also aus 9 Euro Schulden + 7,44 Euro NAV gegenüber, also zusammen 16,44 Euro bzw 16,44fache Jahresmiete.
Bei 9 Euro Schulden + 2,80 Börsenkurs = 11,80 wäre also das der Faktor auf die Kaltmiete, den man indirekt zahlt beim Aktienkauf zu diesem Kurs.
Soweit zu GXP.
Bei Drestate ist die Rechnung aktuell gar nicht so einfach, denn eine Angabe zur annualisierten Miete nach Verkauf des Objekts in Berlin findet man nicht im Geschäftsbericht. Es wurden aber in der HV für das erste Quartal 5,0 Mio Miete + 1,2 Mio Nebenkosten angegeben, so dass sich bei 20,58 Mio Aktien eine Kaltmiete je Aktie von ganz knapp unter 1 Euro ergibt. Nettofinanzschulden wurden zum Jahresende mit 15,8 Mio angegeben, also unter 1 Euro je Aktie.
So kann man bei einem Aktienkurs von 10 Euro vielleicht ungefähr auf 11 als Faktor auf die Kaltmiete kommen. Kann man gar nicht so leicht vergleichen.
Drestate mag im Vergleich zu GxP noch besser dastehen. Trotz des dort bereits so sehr gestiegenen Kurses. Also bleibt es vllt eine Wahl zwischen 2 schönen Schwestern, man machst so und so keinen Fehler.
Ich versuche jetzt einmal wieder, nicht nur die Immoaktien untereinander zu vergleichen, sondern GxP zu vergleichen mit einer Direktinvestition, z.B. in den Kauf einer Büroimmobilie, anhand des Mietmultiplikators.
Die Annahme eines Immowertes im GB 2019 i.H.v. 176,8 Mio € bei einer Jahresnettomiete von 10,7 Mio € ergibt einen Mietmultiplikator von 16,5. Also nichts Besonderes bei Gewerbeimmos unter Corona.
Setzt man aber noch das sich ergebende NAV/Aktie von 7,44 in Relation zum aktuellen Kurs von nur 2,78, so zeigt sich, dass man hier die doch ansehnlichen Gebäude nicht wirklich zur 16,5-fachen, sondern zum 6,17-fachen der Jahresnettomiete bekommt. Also halb geschenkt.
Sehe ich das richtig? Gibt es hier weiter den Euro für 50 Cents?
Ich versuche jetzt einmal wieder, nicht nur die Immoaktien untereinander zu vergleichen, sondern GxP zu vergleichen mit einer Direktinvestition, z.B. in den Kauf einer Büroimmobilie, anhand des Mietmultiplikators.
Die Annahme eines Immowertes im GB 2019 i.H.v. 176,8 Mio € bei einer Jahresnettomiete von 10,7 Mio € ergibt einen Mietmultiplikator von 16,5. Also nichts Besonderes bei Gewerbeimmos unter Corona.
Setzt man aber noch das sich ergebende NAV/Aktie von 7,44 in Relation zum aktuellen Kurs von nur 2,78, so zeigt sich, dass man hier die doch ansehnlichen Gebäude nicht wirklich zur 16,5-fachen, sondern zum 6,17-fachen der Jahresnettomiete bekommt. Also halb geschenkt.
Sehe ich das richtig? Gibt es hier weiter den Euro für 50 Cents?
Bei einem Abschlag von 60 % auf den NAV ein guter Substanzwert. Nur meine Meinung 😀
Die Zahlen sind schon sehr beeindruckend. Zudem wird nur in einem Nebensatz erwähnt, das Mietstundungen oder Ausfälle sich marginal auf das Ergebnis auswirken.
Zudem wird sich das Ergebnis im laufenden Jahr nochmals verbessern, da eine voll vermietete Immobilie hinzugekommen ist.
Der NAV kann somit eigentlich nur zulegen. Wie bei DRE ist nur die bescheidende Walt zu bemängeln.
Das die Finanzierung auch kein Problem ist, hatte Sumit mitgeteilt. Hier wurde von denen ein Zins von 1,1 Prozent bei der Objektfinanzierung in Hannover in derem Geschäftsbericht genannt.
Da scheint schon Substanz vorhanden zu sein, ansonsten sehen die Zinssätze anders aus.
Leider will der Großaktionär keine höheren Kurse sehen.
Beide Tochterunternehmen haben nun aber genug Geld für Zukäufe. Eine Dividende ist denen nicht wichtig. Mal sehen ob es bei beiden klappt.
Zudem wird sich das Ergebnis im laufenden Jahr nochmals verbessern, da eine voll vermietete Immobilie hinzugekommen ist.
Der NAV kann somit eigentlich nur zulegen. Wie bei DRE ist nur die bescheidende Walt zu bemängeln.
Das die Finanzierung auch kein Problem ist, hatte Sumit mitgeteilt. Hier wurde von denen ein Zins von 1,1 Prozent bei der Objektfinanzierung in Hannover in derem Geschäftsbericht genannt.
Da scheint schon Substanz vorhanden zu sein, ansonsten sehen die Zinssätze anders aus.
Leider will der Großaktionär keine höheren Kurse sehen.
Beide Tochterunternehmen haben nun aber genug Geld für Zukäufe. Eine Dividende ist denen nicht wichtig. Mal sehen ob es bei beiden klappt.
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