Berliner Immobilien - skand. Investoren zahlen zuviel ??? - 500 Beiträge pro Seite

[leni2]

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[leni2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.287.605 von leni2 am 18.12.06 22:26:17

An dieser Stelle möchte ich an den thread zum ähnlichen thema (siehe weiter unten) anknüpfen:
seit märz 2006 betreue ich eine Altbausanierung in Berlin-
charlottenburg. Das Gebäude ist von 1880, 18 WE auf 1700 qm;
plus 2 x Gewerbe a 75 qm; 10 Wohnungen sind vermietet, 8 WE
sind nach Modernisierungsankündigung frei geworden.
Bisher haben wir nur die Stuckfassade wieder hergestellt, inkl. denkmalrechtl. einwandfreier Holzfenster;zu mehr sind wir nicht
mehr gekommen, mangels baugenehmigung ... wegen fehlender nach-
barschaftsrechtl. genehmigung (dauert noch 3 Wochen).
Das Haus ist ansonsten unsaniert. Geplant ist WDVS-Fassade,restliche Holz-Isofenster; Gasbrennwertheizungsanlage, Innenaufzug, Balkonanlagen, Bäder, wofür ca. 600.000,00 EUR veranschlagt sind. Der Eigentümer hat inkl. NK 600.000,00 EUR bezahlt. dazu kommen noch ca. 100.000,00 EUR für WE renovieren (z.B. Dielung und türen aufarbeiten, maler).
Gesamtausgabe also ca. 1.300.000,00 EUR; größtenteils kfw-co2-programm mit 15 % tilgungszuschuss, wobei der ja an die verbl. mieter durchzureichen ist.
Vorige Woche hat sich nun ein dänischer fond gemeldet, welcher 1.200.000,00 EUR für das haus sofort zahlen wollte; sie hätten noch 80 Mill. EUR über, die bis zum jahresende angelegt werden müssten.
Aus welchem grund wollten die 1,2 Mill. EUR für das unsanierte haus bezahlen ???
die o.g. 1,3 Mill. EUR sind schon die kostendeckende schmerzgrenze bei den jetzigen und zu erwartenden mieteinnahmen.
die sanierung müssten die doch trotzdem durchführen, und m.E. bestimmt teurer als von uns veranschlagt.
es wäre sehr nett, wenn mich jemand aufklären könnte (zum thema)
grüss
leni 2

[obus]

An dieser Stelle möchte ich an den thread zum ähnlichen thema (siehe weiter unten) anknüpfen


Welcher Thread unten?

Den hier:

Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ? Thread: Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?

[leni2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.289.262 von obus am 18.12.06 23:18:46

Berliner Immobilienpreise (city) steigen, steigen, steigen

[schlier]

Servus,

ich würde als ANtwort 2 Dinge anführen.

1. Es sind 1850m² Nutzfläche, was bei 1,2 mio einen m² Preis von 650€ macht. Da lachen die sich in Dänemark ja schlapp. Die kalkulieren ganz einfach mit allgemein anziehenden Preisen. Wenn di noch 500 m² für die Sanierung reinrechnen haben Sie ja grad mal 1200 auf den m² bezahlt für City Berlin. Das ist für die billig.

2. Es sind momentan eindeutig mehr Investorenmit großem geld unterwegs als es Angebote gibt. Habe jetzt schon mehrfach gehört, dass Kaufwillige Investoren einfach nichts sinnvolles Angeboten bekommen. Die haben teilweise echte Not Ihr Geld ausgeben zu können. Das hätte mal wer vor zwei jahren vorausgesagt, den häte man sofort in die klapse eingewiesen.

Also es scheint doch auch nicht all zu teuer zu sein für charlottenbuch 1200 € auf den m².

Also da versteh ich deine Frage auchnicht so ganz.
Bei 2500 € / m² für mäßiges Charlottenburg ok aber so und dann komplet saniert ??
Wo ist das Problem ?
Servus

[ansys1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.288.335 von leni2 am 18.12.06 22:48:27

moin,moin

mal ganz vereinfacht:
unterstellt 9,- €/qm, vollvermietet, Vervielfältiger 15, Bewirtschaftungskosten 15%

9,-€/ qm*1700qm*12Monate = Jahresrohertrag = 183.600,- €/p.a.
abzüglich 0,15* 183.600,- = Jahresreinertrag = 156.060,-€/p.a.
mal 15 = 2.340.900,- €
abzüglich Modernisierungskosten [1,3 mill] = 1.040.900,- €

die 1.040.900,- ist der reine Gebäudeertrag, hinzu kommt der Bodenwert zzgl. seiner Verzinsung.
ich hab von berlin keine ahnung (lage etc.) aber rein rechnerisch ist das eher ein "schnäppchen"

@leni2
du bist ingenieur?

[barabo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.297.792 von ansys1 am 19.12.06 09:37:51

hinzu kommt der Bodenwert zzgl. seiner Verzinsung

Interessant !

wenn meine Bänker so rechnen würden wäre ich froh

Die Realität ist doch eigentlich, dass sich der Bodenwert in dem erlösbaren Mietzins widerspiegelt und somit bereits berücksichtigt wurde. Insofern verstehe ich die Denkweise der Bänker. Andererseits hast du recht, dass das Grundstück auch nach Ablauf der Restnutzungszeit natürlich nutzbar bleibt.

Vielleicht ist es damit getan, wenn man die Abrisskosten gegenrechnet

[stockchecker2]

Hallo,

für Berlin müßte doch ein detaillierter Mietspiegel geben.
Bei manchen Städten sogar im Internet lesbar.

Die 9,-Euro Kaltmiete sehe ich für Charlotteburg so nicht, eher tiefer so bei 6-7 Euro/qm.

Also wenn dieses Angebot potent ist dann würde ich verkaufen und die 1.200.000 abzügl. der 630000,-Euro Kosten (Kaufkosten +Fassadenrenovierung)einstecken und ins Ausland gehen.
Notarielles Verkaufsdatum sollte aber im Januar07 liegen, denn sonst wäre der Gewinn in 06 für den Verkäufer, wenn er bisher Steuerinländer wär, zu versteuern !!!!

Also im Januar verkaufen und dann in die Schweiz, da muß er für diese Gewinne definitiv keine Steuern zahlen (Es gibt in der Schweiz keine Spekulationsgewinn-Versteuerung, schon gar keine Versteuerung von Gewinnen und Einkünften die im Ausland erzielt werden!!!).

[ansys1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.301.505 von barabo am 19.12.06 11:59:38

hiho barabo,

dein banker bzw. deren immo-abteilung rechnen so, ist gängiges ertragswertverfahren (auch für beleihungswertermittlung).

durch revitaisierung/ modernisierung erhöht sich die Restnutzungsdauer natürlich auch gleich wieder.

bodenverzinsung dürfte bei sowas um die 5,5 bis 6,75 prozent liegen.
hat aber mit dem mietniveau nix zutun.

@ stockchecker
du hast die wertermittlung einer immobilie nicht begriffen! die ist vorallem nicht nur national sondern international (gilt auch für die schweiz ) ... heisst term and reversion oder top slice berechnung. google dem mal nach.

grüße
ansys1

[leni2]

guten abend und vielen dank für die teilnahme.
bin gerade erst von der arbeit zurück; seminar zum leidigen
thema der ust.-erhöhung und die konsequenzen für abnahme,
teilschlussrechnungen etc..
Mein Anliegen war, herauszufinden, warum die Dänen soviel
zahlen möchten. deshalb nochmal genauer zum objekt:
18 WE auf 1700 qm, pro WE ca. 95 qm.
8 WE frei
10 WE vermietet, für durchschnittl. 2,70 EURkalt/qm.
2 x Gewerbe vernachlässige ich jetzt mal, da hier die
renovierungskosten die miete für jahre binden.
kaufpreis: 600.000,-
kosten für renovierung der 8 freien WE: 100.000,-
kosten für modernisierung: 600.000,- lt. Kostenverfolgung
nähere erläuterung zu den mod.-kosten:
150.000,- für WDV-system fassade
60.000,- für iso-holz-fenster
20.000,- für dämmung decke keller und dachboden
80.000,- für heizung
40.000,- für balkone
40.000,- für aufzug
20.000,- für außenanlagen
5.000,- für klingelanlage und sonstiges
40.000,- für ausschreibung, bauleitung, planung u.ä.
SUMME: 455.000,-
die differenz zu den o.g. 600.000,- sind 145.000,- für
instandsetzung (Dach, regenrinne, keller) , also sowieso-
kosten (... schöngerechnet ...).
die 455.000,- sind als umlagefähig, abzügl. 15 % kfw,
dann sind nur noch 390.000,- anzusetzen;
390.000,- x 11 % Mod.-umlage p.a. = 42.900,- p.a.
42.900,- geteilt durch 1700 m2 = 25 EUR/m2
d.h. ca. 2,10 EUR/qm/kaltmietenerhöhung wegen Modernisierung.
Die 10 WE zahlen dann also ca. 2,70 + 2,10 = 4,80 /qm.
und deshalb ziehen die m.E. auch nicht aus, d.h. hier
bleibst erst mal bei max. 5,00 EUR/qm.
Die freien WE könnten für max. 6,00 EUR/qm vermietet werden;
qm-Preise von 7 - 8 - 9 EUR sehe ich augenblickl. nicht...

UND DESHALB auch meine Frage: warum wollen die dänen kaufen???
Die kennen weder den zustand des gebäudes (nie gesehen),
noch die jetzigen mieten usw.
Meine befürchtung ist die, dass die dänen vielleicht denken
(oder wissen), dass sie bald für ihre 80 Mill. EUR überhaupt
nichts mehr bekommen -> wegen absolutem crash an den börsen???
deshalb zahlen die vieeleicht gern das doppelte, da besser als
nix in paar monaten.

viele grüsse
leni

[leni2]

kurzer nachtrag: von den 145.000,- instandsetzung sind
schon ca. 100.000,- ausgegeben, für stuckfassade mit neuen
fenstern -> jedoch steuersparparagraph wegen denkmalschutz.

das objekt liegt in sehr ruhiger straße, max. schrittge-
schwindigkeit für autos, aber auch null parkplatz...
viele bars, cafes, breiter gehweg mit terrassencafes.
gute n8

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.323.637 von leni2 am 19.12.06 23:12:04

Die Vermutung, die Dänen kauften wegen eines zu erwartenden Börsencrashs, leuchtet mir nicht ein.

Seit Jahren besteht ein beträchtlicher Liquiditätsüberhang, in der Folge kam es zu einem Boom der Sachwerte. Auch die Aktien kann man im weiteren Sinne dazu zählen. Da die Probleme auf der Währungsseite liegen, ist ein (großer) Einbruch der Sachwerte/Immobilien/Aktien eher nicht zu erwarten. Darum handeln die Dänen m. E. folgerichtig.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.325.215 von YAchse am 20.12.06 00:56:43

Hallo,

dem kann man grundsätzlich nichts hinzufügen, absolut korrekt.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.319.359 von ansys1 am 19.12.06 21:18:43

Hallo

@ansys1,

"@ stockchecker
du hast die wertermittlung einer immobilie nicht begriffen! "

Doch doch mein lieber,
Die zwei Wertermittlungsverfahren kenne ich und auch mit dem Immomarkt in Deutschland und dessen Besonderheiten (z.B. extrem mieterfreundliche Gesetzgebung, regional starkes Überangebot, weiteres absinken der Realleinkommen durch Globalisierung).

Ich habe hier lediglich die Mietpreiserwartung auf das realistische Maß zurückbringen wollen, schließlich ist das eine wichtige kalkulatorische Ausgangsbasis.
Ein extra Bodenwert bei einer denkmalgeschützten Immo ist vollkommen unsinnig, entscheidend ist die komplette Immo mit dieser vorhandenen Bebauung.

Was du mit der Schweiz in Zusammenhang hier bringen willst ist schleierhaft, lese mein Posting noch mal ganz langsam durch.
Das bezieht sich nur auf einen steuerlich atraktiven Wohnsitz und nicht auf schweizer Immos.

[stockchecker2]

Hallo

@ansys1

nochmal,

@leni2 hat gepostet:

"d.h. ca. 2,10 EUR/qm/kaltmietenerhöhung wegen Modernisierung.
Die 10 WE zahlen dann also ca. 2,70 + 2,10 = 4,80 /qm.
und deshalb ziehen die m.E. auch nicht aus, d.h. hier
bleibst erst mal bei max. 5,00 EUR/qm.
Die freien WE könnten für max. 6,00 EUR/qm vermietet werden;
qm-Preise von 7 - 8 - 9 EUR sehe ich augenblickl. nicht..."

Siehst du , genau meine Einschätzung, mehr ist nicht drinn.

Deshalb sind Quadratmeterpreisansätze von 2000-3000 Euro/qm illusorisch zumal keine Parkplätze geschweige dem Garagenplätze vorhanden sind, die zwar einen Extrapreis erzielen würden aber dennoch den Immopreis in Innenstadtlage heben würden.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.323.637 von leni2 am 19.12.06 23:12:04

Hallo

@leni2,

wieviel Kapital incl. den Kaufkosten hat der Eigentümer bis jetzt investiert und welche Arbeiten stehen noch aus, so solltest du das mal kurz auflisten.


Was bist du von Beruf?

Weißt du, dass meistens die angesetzten Kosten bei solchen Modernisierungen/Sanierungen viel zu niedrig sind, denn vieles muß auf Stundenbasis mit den Handwerksfirmen oder Schwarzarbeitern abgerechnet werden, viele zu beseitigende Schäden werden erst bei den Arbeiten festgestellt usw.)
Ich bin vom Fach.
Die Firmen, Architekten, Ingenieure setzen die Kosten gerade bei solchen Vorhaben oft zu niedrig an, damit dem Eigentümer suggeriert wird: " es lohne sich", und dieser die Arbeiten beauftragt.
Die Wertermittlungsverfahren beherrschen diese nehmlich auch.


Insgesamt hat Berlin ein Wohnungsüberangebot und ca. 400000 Sozialhilfe- und Hartz4-Empfänger und das wird sich nicht groß ändern.

[casel]

#6 von ansys1 :
Die Bodenwertverzinsung ist Wertmindernd! Nicht werterhöhend!
Umso höher die Bodenwerverzinsung ist, auf ein umso niedrigeren Ertragswert kommt die Immobilie! In guten Lagen ist die Bodenwertverzinsung sehr niedrig, in schlechten höher!!
Die Bodenwertverzinsung ist mehr als Ausgleichskoeffizient in der Bewertung im Ertragswertverfahhren zu betrachten, da das Ertragswertverfahren rein theoretisch viel zu hoch angesetzt wird!

Ist schon manchmal erschreckend, was die Leute hier in den Foren für Falschinformationen posten! Z.B. neulich bei Zwangsversteigerungen, das 70%-Märchen beim Ersttermin!

Für mich persönlich zählt nur die erzielbare Mietrendite im Verhältnis zur Lage und im Verhältnis zum Objekt(-zustand) abzüglich Aufwand um diese Rendite zu erzielen. DEr Rest ist für mich nicht so entscheidend.

Bei Investoren, die fast alle mit ordentlich Fremdkapital kaufen, ist sowieso das Beleihungswertverfahren am entscheidensten. Ein Gutachter erstellt die Beleihungsgrenze, die dann komplett finanziert wird.



Ich möchte hier keinen an den Pranger stellen, aber es ist doch schade, wenn sich in diesen Foren diese Falschinformationen weiter ausbreiten.

Die Frage, warum die Dänen kaufen, ist nur rein spekulativ zu beantworten. In diesem Objekt könnte auch ein Aufteiler Sinn machen, da sehr hoher Leerstand und schön große Wohnungen und zusätzlich Denkmalschutz!

Weitere Gründe:
Zinsdifferenz zu Krediten, die noch gegeben ist;
Spekulation darauf, daß Berlin weiter steigt;
die Investoren betrachten Potentiale, die bei 650 Euro auf den Meter noch locker vorhanden sind, auch unsaniert, ferner wird auf steigende Mieten spekuliert;
3-Jahres-Steuersparen (Objekte werden 3 Jahre liegen gelassen, danach sind Sanierungskosten komplett absetzbar)

[ansys1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.333.190 von casel am 20.12.06 10:38:31

@ casel

"Die Bodenwertverzinsung ist Wertmindernd! Nicht werterhöhend!
Umso höher die Bodenwerverzinsung ist, auf ein umso niedrigeren Ertragswert kommt die Immobilie! In guten Lagen ist die Bodenwertverzinsung sehr niedrig, in schlechten höher!!
Die Bodenwertverzinsung ist mehr als Ausgleichskoeffizient in der Bewertung im Ertragswertverfahhren zu betrachten, da das Ertragswertverfahren rein theoretisch viel zu hoch angesetzt wird!
"

das ist so richtig und dem ist nix hinzuzufügen!
mit 10 zeilen zur bewertungsproblematik ist man eben angreifbar/ unvollständig/ diskussionswürdig/ etc.

fehlende stichworte sind noch:
Bodenwert fehlt bisher in den betrachtungen.
bei den genannten mietpreisen ist das objekt underrented, somit muß der marktpreis (generell sowieso) betrachtet werden.

grüße
ansys1

[K1K1]

Dänen + besondere Immobilien bzw. untern.Bet. (z.B. Windparks) = steuerliche Vergünstigungen bei ihren Einkommensteuern in Dänemark! Wird wohl bei dem Objekt von denen ein wenig miteingerechnet...

[casel]

Hallo Ansys,
wollte Dich nicht angreifen oder so, tut mir leid, wenn der Ton etwas schroff war.
wollte nur eine Falschinformation korrigieren, aber ist nur halb so schlimm

[Harry_Schotter]

@Leni2

Sofort verkaufen! Denn du weißt ja: "Dänen lügen nicht".