Haus geerbt, welche Option ist die Beste? - 500 Beiträge pro Seite

[Chris312]

Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

- ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
- Aktuell 1.400€ Warmmiete
- Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
- Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:
- Bj. 1963
- 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
- Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
- Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
- Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
- Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

[BalatonBomber]

C) Verkaufen zum max. Preis und das Geld gestreut anlegen inkl. Aktien und Gold. Warum wieder in eine Immobilie investieren?

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.062.549 von Chris312 am 10.03.19 13:22:53

also schön wie hier Spekulation über das Erbe anderer gemacht werden.

Zitat:

"Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. "

So bevor hier also Verkauf, Investition oder Geld dann Anlage kommen, sollten sich die beiden Erben darüber Gedanken machen.

Es ist ja schön Eure (deinen und deine Verlobten) Rahmenbedingungen zu sehen, aber von der Schwester geht nichts hervor (muss ja auch nicht).

Dann wird halt eine Erbgemeinschaft draus.

Bzgl. "vermietet über eine Sprachschule"

da wird doch auch ein Mietvertrag vorliegen und was soll der Kündigungsgrund sein?? Weil geerbt wurde und wir teuerer (50%) vermieten wollen.

Also erstmal würde ich beide bei der Trauerarbeit begleiten als in dieser Emotionalen Lage schon an das Finanzielle zu denken. Dafür wird sich noch genug Zeit finden.

[Chris312]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.063.378 von Chris_M am 10.03.19 17:25:17

Zitat von Chris_M: also schön wie hier Spekulation über das Erbe anderer gemacht werden.

Zitat:

"Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. "

So bevor hier also Verkauf, Investition oder Geld dann Anlage kommen, sollten sich die beiden Erben darüber Gedanken machen.

Es ist ja schön Eure (deinen und deine Verlobten) Rahmenbedingungen zu sehen, aber von der Schwester geht nichts hervor (muss ja auch nicht).

Dann wird halt eine Erbgemeinschaft draus.

Bzgl. "vermietet über eine Sprachschule"

da wird doch auch ein Mietvertrag vorliegen und was soll der Kündigungsgrund sein?? Weil geerbt wurde und wir teuerer (50%) vermieten wollen.

Also erstmal würde ich beide bei der Trauerarbeit begleiten als in dieser Emotionalen Lage schon an das Finanzielle zu denken. Dafür wird sich noch genug Zeit finden.

Die beiden Erben wissen noch nicht, was sie machen sollen, daher überlegen wir gerade gemeinsam, welche Optionen wir haben. Der Todesfall ist im Januar eingetreten, daher ist die erste Phase der Trauer bereits überwunden. Da wir nicht nur das Haus, sondern auch einige Kredite bzw. die Kreditraten geerbt haben, waren wir gezwungen, das Haus sehr kurzfristig über eine Sprachschule zu vermieten. Die quartieren dort ihre Sprachschüler für einige Wochen / Monate ein. So konnten wir erst einmal die laufenden Kosten decken.

[JuliaPapa]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.062.549 von Chris312 am 10.03.19 13:22:53

Ich verstehe eines nicht.

Aktuell zahlt die Sprachschule 1.000 Euro im Monat. Du schreibst selbst, dass nach einer Renovierung 1.500 Euro zu erzielen seien.

Also investierst du/ihr 150.000 Euro, um damit 500 Euro pro Monat mehr Miete zu erzielen?

Dann lieber Option C) aus dem Post vom BalatonBomber.

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.063.591 von Chris312 am 10.03.19 18:17:46

Dann schließe ich mich meinen Vorrednern an.

Haus zum maximalen Betrag verkaufen. -> sämtliche geerbeten Verbindlichkeiten bezahlen -> Nettoerbmasse auf Erben verteilen (lebt der Vater noch?) -> 50% Vater und jeweils 25% auf die 2 Kinder

[Chris312]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.063.669 von JuliaPapa am 10.03.19 18:35:59

Zitat von JuliaPapa: Ich verstehe eines nicht.

Aktuell zahlt die Sprachschule 1.000 Euro im Monat. Du schreibst selbst, dass nach einer Renovierung 1.500 Euro zu erzielen seien.

Also investierst du/ihr 150.000 Euro, um damit 500 Euro pro Monat mehr Miete zu erzielen?

Dann lieber Option C) aus dem Post vom BalatonBomber.

Die 1.500€ Mieteinnahmen sind geschätzt von dem Sparkassenberater. Ich gehe relaistischerweise eher von 2.000€ aus, wenn man sich ähnliche Objekte in Köln anschaut.

[alzwo]

Chris312,
die Schwestern sollten die Erbauseinandersetzung zügig betreiben. Je länger die dauert, desto mehr Murks entsteht. Nötige Reparaturen unterbleiben vielleicht. Gut ist ein Vorschlag bei dem es heißt: „Wir können es auch umgekehrt machen.“ Z.B.: „Ich übernehme das Haus samt Hypothek und zahle dir € 100t, oder du übernimmst und zahlst mir € 100t.“

Kommt keine Einigung zustande, kann jede Schwester eine Teilungsversteigerung beantragen.

[Teddybear]

Selbst wenn es 2000 Euro Miete wären, das klingt viel, aber dann stecken auch 700.000 Euro in dem Objekt, also etwa das 30fache der Brutto-Jahresmiete, vor Unterhalt, Sanierungsrücklage und Steuern; man hat Arbeit und Ärger, und das mit zwei Eigentümern...

Wenn nicht einer der Erben Lust und Geld hat, die Immobilie ganz zu übernehmen, würde ich umstandslos verkaufen und die Schulden bezahlen. Wie man das übrige Geld dann verwendet und ob sich der Kauf eines Eigenheims in Düsseldorf lohnt, ist eine andere Frage, weitgehend unabhängig davon.

[El_Matador]

Die bisherigen Stellungnahmen geben auch meine Einschaetzung ganz gut wieder.

Es wurde nicht erwaehnt, ob die beiden Erben eine emotionale Bindung Was nicht erwaehnt wurde, ist

[El_Matador]

Die bisherigen Stellungnahmen geben auch meine Einschaetzung ganz gut wieder.

Es wurde nicht erwaehnt, ob die beiden Erben eine emotionale Bindung an die Immobilie haben. Wenn es sich um das Elternhaus handelt, in dem beide in einer intakten Familie aufgewachsen ist, koennte ein Verkauf emotional schwierig sein. Allerdings auch, wenn das Haus durch nachlaessige Mieter verhunzt wird.

Bei Mieteinnahmen muss der steuerliche Aspekt beruecksichtigt werden. Wieviel bleiben von 1500-2000 Euro Miete monatlich netto uebrig? Wie sieht das bei zwei Eigentuemern aus? Ein einziger Eigentuemer und Entscheider ist aus meiner Sicht einfacher.

Ein Verkauf sowie Kauf einer anderen Immobilie macht m.M.n. keinen Sinn. Uebrigens auch nicht der Besitz von mehreren Immobilien, wenn man sonst keine anderen Anlageklassen hat. Es gibt aber Leute, die das anders sehen.

[Taucher1975]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.062.549 von Chris312 am 10.03.19 13:22:53

Hallo Chris,

ich bin gebürtiger Düsseldorfer, war viel woanders (In- und Ausland) und wohne nach 25 Jahren „Reise“ wieder in Düsseldorf. Ich bin Eigentümer eines MFH in Mörsenbroich (mein Elternhaus) und von 3 EFH in Angermund – eins davon bewohne ich selbst. Mit Immobilien kenne ich mich halbwegs aus, aber auch mit Aktien.

Ihr solltet das Thema Erbengemeinschaft lösen. Ich selbst bin ein schlechter Demokrat, wenn es um mein Eigentum geht. Ich würde niemals eine ETW kaufen, sondern immer das ganze Haus und den gleichen Gedankengang würde ich auch in dieser Situation ansetzen. Es gibt bei Gemeinschaften immer unterschiedliche Interessenlagen. Die einen wollen investieren, können aber nicht, der nächste kann investieren, will aber nicht etc. Wenn ich das Treppenhaus rosa mit gelben Kühen streichen möchte, dann tue ich das einfach. Andere sind aber auch mit Gemeinschaften glücklich…

Sofern Ihr Spaß hättet an dem Thema Immobilie und Vermietung, dann befasst Euch mit dem Objekt und wie Ihr es aufwerten, vermarkten etc. könnt. Es könnte Euch in Eurer Lebenssituation auch wertvolles Training für Eure (vielleicht) eigenen Pläne geben, eigene vier Wände zu bewohnen. Köln ist nicht so weit weg von Düsseldorf, es gibt viele Handwerker die von A nach B fahren und umgekehrt. Eine gute Handwerkerbasis ist wichtiger als das Thema „nehme ich Bank A oder B“. Sofern das Haus nicht komplett mit Krediten belastet ist, könnte es sich zu gegebener Zeit auch als Sicherheit für Eure eigenen vier Wände eignen. Steueroptimiert routet Ihr dann die Tilgung in Richtung eigene vier Wände.

Bei starker Renovierungsbedürftigkeit und 163 qm Wohnfläche von 100-150k Invest anzusetzen, ist schon eher kleinkariert. Ansetzen sollte man mindestens 1000 Euro / qm. Ich denke, auch die Außenanlagen müsste man ebenfalls zumindest grob wieder in den Stand der Neuzeit versetzen und auch Galabauer arbeiten nicht gratis. Bei dem Vorhaben und Eurer Ahnungslosigkeit, würde ich das immer von einem Architekten betreuen lassen. Ansonsten kostet es das Doppelte und dauert dreimal so lange. Der kann Euch auch, für kleines Geld, eine solide Planung mit Kostenschätzung machen. Befasst Euch also ein wenig mit Architekten und den Leistungsphasen nach HOAI.

Vermögensaufbau geht nur mit eigener Verantwortung. Und ohne Spaß an dem Thema (und Einsatz) wird es nichts. Das müsst Ihr Euch selbst überlegen.

Wenn das alles nichts ist für Euch, dann verkauft die Bude und investiert das Geld anders.

Viel Erfolg!

Ralf

Zitat von Chris312: Hallo zusammen,
ich bräuchte in der folgenden Situation einmal Meinungen von außerhalb, was für uns die beste Option wäre:

Meine Verlobte (31) und ich (32) leben aktuell in Düsseldorf. Rahmenbedingungen:

- ~5.500€ netto Haushaltseinkommen
- Aktuell 1.400€ Warmmiete
- Keine Kinder, aber in den nächsten 3 Jahren geplant
- Angespartes Vermögen ~70.000€

Durch den Tod der Mutter meiner Verlobten, hat sie zusammen mit ihrer Schwester ein Haus in Köln geerbt. Rahmenbedingungen:
- Bj. 1963
- 163qm Wohnfläche, ~700qm Grundstück
- Sehr gute Lage in beliebtem Stadtteil von Köln
- Wert laut Begehung mit einem Sparkassenberater: 560.000€
- Stark renovierungsbedürftig, Kostenschätzung: 100 – 150k Euro
- Aktuell befristet vermietet über eine Sprachschule, Einnahmen von 1k pro Monat

Nun gibt es meiner Meinung nach zwei generelle Optionen:
a)
Man verkauft das Haus so wie es ist und hat dann 280.000€ auf dem Konto. Damit das Geld nicht weniger wird, müsste man dies direkt wieder in eine Immobilie investieren. Da Immobilien in Düsseldorf sehr teuer sind, müsste man auf jeden Fall noch Geld aufnehmen.

b)
Man investiert die 100 – 150k Euro, renoviert das Haus grundlegend und vermietet es dann deutlich teurer weiter. Ich würde schätzen, dass man hier Mieteinahmen von ~1.500€ erzielen könnte. Dadurch hätte man langfristige Mieteinnahmen, wäre allerdings auch ständig für das Haus verantwortlich und damit Ansprechpartner für die Mieter.

Wie würdet ihr euch an unserer Stelle entscheiden?

[Philipp Marlow]

Ich bin vor einigen Jahren zusammen mit meiner Schwester selbst Mitglied einer Erbengemeinschaft geworden. Die Beziehung zu meiner Schwester ist intakt, was sehr wichtig ist.

Mit meiner heutigen Erfahrung, kann ich die Investition in Immobilien nur empfehlen, insbesondere wenn man die steuerlichen Aspekte berücksichtigt. Die Verwaltung mache ich selbst. Wenn man kaufmännische Grundkenntnisse hat, dürfte das kein Problem sein.
Mein monatliches Nebeneinkommen durch Mieteinnahmen entspricht mittlerweile dem einer Führungskraft im mittleren Management, das Gleiche gilt für meine Schwester. Wenn sie kein Interesse mehr am Objekt hätte, würde ich sofort ihren Anteil abkaufen. Bei der aktuellen Zinslage von ca. 1,3 % für eine Hypothek (10 Jahre) sind die Renditeaussichten doch ideal.

Ich würde zunächst mit einem kompetenten Steuerberater sprechen und mich in diesem Punkt beraten lassen.
Die Videos von Alex Fischer geben vielleicht einen kleinen Einblick, wo es in diesem Geschäft lang geht: https://www.youtube.com/watch?v=Sq0YwVe37pM
Alternativ die Serie von immocation: https://www.youtube.com/channel/UCVUYh7UEdKW8v3cPIDA4Iow