Eigenkapital Rendite und allgemeine Rendite jährlich - 500 Beiträge pro Seite

[jumba]

Hallo,

ich habe eine Frage zur Eigenkapitalrendite bzw zur Rendite bei einem Immobilienkauf. Ich habe 2 Werte berechnet verstehe sie aber nicht genau. Die eine Rendite ergibt einen Wert von etwa 5,7%, die andere etwa 10,8%. Ich verstehe nicht warum die Werte unterschiedlich sind. Meiner Meinung nach müsste bei beiden Rechnungen derselbe Wert herauskommen. Kann mich jemand aufklären? Ich hänge leider fest.

Nun zum Beispiel und den Rechnungen: Nehmen wir an die Immobilie kostet 226.000 € und sie wird finanziert durch 20% EK sprich 45.200 € und 80% FK also 180.800€. Das FK kostet 3% Zinsen pro Jahr und getilgt wird 5% pro Jahr also 20 Jahre Laufzeit. Der 1. jahreszins beträgt also 5424€. Die Immobilie wird vermietet und es wird eine Jahresmiete von 10.000 € erzielt. Steuern auf die Mieteinnahmen haben wir fiktiv 0€. Die Reperaturkosten und die Verwaltungskosten betragen gemeinsam 2.000€ pro Jahr. Sprich uns fließen in jedem Jahr durch Vermietung folgende Summe zu: 10.000 -0 -2000- 5424 = 2576. Preis der Immobile nach 20 Jahren: 300.000€
Nun die Rechnungen:

Als erste Rechnung berechnen wir die EK Rendite für das 1. Jahr: (Mieteinnahmen – Steuern – Reperaturkosten und Verwaltungskosten – Zinsen ) / EK
also 10.000€ -0€ -2.000€ - 5424€ / 45.200€ = zirka 5,7% EK Rendite für das 1. Jahr

Die zweite Rechnung: Berechnen wir mit der allgemeinen Rendite Formel: (Endwert EK/Anfangwert EK)^(1/Jahre). Als Endwert des EK gilt: Nach 20 Jahren haben wir den Kredit komplett getilgt, also haben wir 226.000 EK, dazu kommt die Wertsteigerung der Immoblie, also nochmal 74.000, und dann kommt noch obendrauf was wir in jedem Jahr per Miete abzüglich Reperaturen und Zinsen etc. bekommen haben. Nämlich 2576€ , mal 20 =51520.
Also insgesamt 226.000+74.000+51520=351520€ , eingesetzt in die Formel (351520/ 45200 ) ^(1/20) =1,108, also eine Jahresrendite von 10,8 %.

Worin liegt nun der Unterschied??? Einmal habe ich eine EK Rendite von 5,7% und einmal von 10,8%.. welche ist nun die richtige?

Vielen Dank schon vorab
Jumbo

[alzwo]

jumba,
den Wert der Immo in 20 Jahren kannst du jetzt schon sehen? 3% Zins plus 5% anfängliche Tilgung ergibt eine Laufzeit von ca 17 Jahren. Die Zinsen werden im Lauf der Jahre ja immer geringer - und die Tilgung steigt.

(Endwert EK/Anfangwert EK)^(1/Jahre)
Die Formel kenne ich nicht. Nach ihr sollte man eine Vollfinanzierung anstreben. Die Rendite steigt dann ungemein.

Die Rendite im 1. Jahr ohne Wertsteigerung wird sich von der Rendite in 20 Jahren mit Wertsteigerung unterscheiden. Es ist nicht zu erwarten, daß die unterschiedlichen Formeln ein ähnliches Ergebnis bringen.

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.004.850 von jumba am 09.12.20 18:31:08

Du siehst doch das in den 2 Berechnungen andere Werte einfließen.

in der ersten Rechnung nutzt du die Netto-Mieteinkünfte (nach Kosten und Steuern auf das eingesetzte EK für ein Jahr.

Soweit alles richtig und annehmbar.

in der zweiten Rechnung arbeitetes du ja Annahmen, das die Immobilie noch den Wert hat der damaligen Kaufkosten und noch eine Wertsteigerung. Das sind ja nur Werte die du akt. schätzt und nicht mit der Realität in 20 Jahren übereinstimmen müssen. Mietausfälle, Leerstand und vermutlich wirst du die Miete in 20 Jahren auch mal anpassen müssen.

Die Wertsteigerung sind m.M.n. auch nur wie Buchgewinne. Schön zu wissen, das das Objekt einen höheren Wert hat aber davon kannst dir ja auch nicht kaufen solange es nicht realisiert ist. D.h. die 2. Rechnung würde ich erst nutzen, wenn du das Objekt verkauft hast und dann deine Endgültige Rendite ermitteln willst.

[jumba]

@alzwo: Vielen Dank für deine Antwort
Natürlich weiß ich nicht sicher wie sich der Preis der Immobilie entwickelt aber in der Regel ist doch von einem Wachstum auszugehen? Ganz unlogisch ist meine Annahme doch also nicht?
Danke für den Hinweis das die Laufzeit weniger als 20 Jahre sein wird. Du gehst von einem Annuitätendarlehen aus, oder? Bei einem Tilgungsdarlehen hätte ich Recht oder?

Meine Formel zur zweiten Rechnung habe ich von : https://www.test.de/Fondsdepot-verstehen-So-berechnen-Sie-Ih…
Diese Formel ist doch allgemein gültig.. was mache ich also falsch? Du hast recht, umso geringer der Anfangswert desto größer wird das ganze.. stimmt doch eigentlich auch fast komplett.. nennt sich doch leverage effekt.. einziger fehler ist das diese formel nicht beachtet das die Zinskosten steigen und keine Bank 100% finanzieren wird..

Ich verstehe deinen letzten Punkt nicht ganz.. vielleicht stelle ich lieber zuerst noch eine Frage dazu: und zwar: Meine erste Rechnung zur EK-Rendite habe ich ja nur für das 1. Jahr angegeben. In den Folgejahren sinkt die EK-Rendit deutlich. Soll bzw kann ich die durchschnittliche EK-Rendite ausrechnen? Rechnet man das aus indem man alle EK-Renditen summiert und dann simpel durch die Anzahl der Jahre dividiert?

[jumba]

@Chris_M: Auch vielen Dank an dich für deine Antwort
Also besteht deiner Meinung nach der Unterschied zwischen Rechnung 1 und Rechnung 2 nur darin, dass Rechnung 2 zusätzlich von einer Wertsteigerung ausgeht? Ansonsten basiert Rechnung 2 ja auch auf den Einkünften/Gewinn wie Rechnung 1.
Wozu gibt es überhaupt diese 2 verschiedenen Rechnungen? Besteht der unterschied nur darin das Rechnung 1 nur auf 1 Jahr anzuwenden ist und Rechnung 2 auch auf mehrere Jahre anwendbar ist?

Ich habe jetzt mal Rechnung 2 angepasst, indem ich die Wersteigerung der Immobilie weggelassen habe, also: 226.000+51.520 (ohne die 74.000 Wertsteigerung) = 277.520, diese Zahl noch ^(1/20) ergibt eine Rendite von 9,5%.. verstehe ich jetzt irgendwie nicht warum da nicht dasselbe rauskommt wie bei der Rechnung 1.. könntest du mich nochmal aufklären?

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.017.693 von jumba am 10.12.20 16:03:36

Zitat von jumba: @Chris_M: Auch vielen Dank an dich für deine Antwort
Also besteht deiner Meinung nach der Unterschied zwischen Rechnung 1 und Rechnung 2 nur darin, dass Rechnung 2 zusätzlich von einer Wertsteigerung ausgeht? Ansonsten basiert Rechnung 2 ja auch auf den Einkünften/Gewinn wie Rechnung 1.
Wozu gibt es überhaupt diese 2 verschiedenen Rechnungen? Besteht der unterschied nur darin das Rechnung 1 nur auf 1 Jahr anzuwenden ist und Rechnung 2 auch auf mehrere Jahre anwendbar ist?

Ich habe jetzt mal Rechnung 2 angepasst, indem ich die Wersteigerung der Immobilie weggelassen habe, also: 226.000+51.520 (ohne die 74.000 Wertsteigerung) = 277.520, diese Zahl noch ^(1/20) ergibt eine Rendite von 9,5%.. verstehe ich jetzt irgendwie nicht warum da nicht dasselbe rauskommt wie bei der Rechnung 1.. könntest du mich nochmal aufklären?

Ich habe heute früh auch die 2. Rechnung ohne Wertzuwachs gemacht und über 20 Jahre macht sich möglicherwiese der Zinseszins deutlich bemerkbar.

Mal anders gesehen, ich kaufe eine Aktie für 100 Euro

Ich erhalte jedes Jahr eine Dividende von 2 Euro

Macht nach Adam Riese 2% Dividendenrendite

So würde ich es mit der Miete sehen, es ist ein Cash Flow aus deinem Investment.

Ob man den Cash Flow dann reinvestiert oder nicht macht auf 20 Jahre schon einen signifikanten unterschied.

Bei der zweiten Rechnung geht es ja um den Verkauf und mit Annahmen des Verkauswerts.

Klar kann der auch deutlich unter Einstand liegen, stell dir vor in 10 Jahren liegt dein Haus in einer Einflugschneise eines Flughafens oder eine Mülldeponie wird in der unmittelbaren Nähe gebaut oder eine Tesla-Fabrik. Das kann für eine Wertminderung oder Wertsteigerung sorgen.

Bleiben wir mal bei dem Beispiel Aktie und ich verkaufe die in 20 Jahren für 200 Euro, das ist eine Wertsteigerung von 100% OHNE die jährlichen Dividendenflüsse.

Performances sind auch immer unterschiedlich, weil es unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten gibt.

Ich pers. würde in deinem Fall einmal die Jährliche Nettorendite durch den Chash Flow anwenden und erst bei einem Verkauf die andere Variante. Es wurde ja auch schon geschrieben, das sich die Zinsen ändern können, je nach Vertragsart oder ob du nach 10 Jahren umschuldest, Mieterhöhungen usw. Das würde ich in so einer Rechnung JETZT nicht als ausschlaggebend sehen.

Die Amortizationsdauer wäre für mich bei einem Anlageobjekt wichtig und halt der Cash Flow und was Netto über bleibt.

[alzwo]

jumba,
bei einem Tilgungsdarlehen hast du recht. Welche Bank aber vergibt ein Darlehen mit monatlich sinkenden Rückzahlraten?? Ein Annuitätendarlehen würde bei 3% Zins und 3,654% anfänglicher Tilgung nach 20 Jahren getilgt sein.

Wenn man verschiedene Renditen auf das selbe Kapital hat, ist Summe Renditen durch Anzahl Jahre eine gute Näherung. Genauer ermittelt man die Rendite p.a. durch Verknüpfung der einzelnen Beträge mit dem jeweiligen Datum. Sieh dir mal XINTZINSFUSS bei excel an.

[jumba]

@alzwo: Nochmal danke für deine Antwort. Wann habe ich den verschiedene Renditen auf das selbe Kapital? Ich habe doch vom einen Jahr auf das andere immer eine Änderung vom Kapital.. entweder es wird mehr oder es wird weniger. Gleich bleiben könnte es auch, ist aber äußerst unwahrscheinlich.. 

Ich würde den IRR gerne von hand berechnen und nicht mit der excel funktion da ich die formel gerne auch verstehen würde. XINTZINSFUSS ist doch einfach der IRR oder?
Im Internet steht das der IRR sich wie folgt berechnet: NPV= CF1/(1+r) + CF2 / (1+r)^2+...CFN/(1+r)^n –C0
Mein Ansatz:
Jetzt versuche ich die Formel mit einem bestimmten r , sagen wir zb 10%, und setzen die Cash Flows ein für die Jahre, und dann sollte 0 rauskommen, falls nicht passe ich den Zinssatz r an. Stimmt das so? Ist CF0 dann also 45.200 (EK für die Finazierung der Immoblie)? und CF1 wäre 5.424?

[jumba]

@chris_m: Ich stehe irgendwie aufm schlauch.. warum berücksichtigt meine 2. Berechnung denn den Zinseszins? Ansich ist die Immobile doch immer 226.000 € wert. Am anfang der betrachtung und auch am ende.. (bei meiner neuen rechnung ohne wertsteigerung)..und der zufluss während er 20 jahre wird auch nicht reinvestiert.. (insgesamt fließen mir ja 51.520€ zu (2576 € je jahr), . reinvestiert wird doch gar nix also habe ich doch auch keinen zinseszins?

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.038.783 von jumba am 11.12.20 21:08:10

Zitat von jumba: @chris_m: Ich stehe irgendwie aufm schlauch.. warum berücksichtigt meine 2. Berechnung denn den Zinseszins? Ansich ist die Immobile doch immer 226.000 € wert. Am anfang der betrachtung und auch am ende.. (bei meiner neuen rechnung ohne wertsteigerung)..und der zufluss während er 20 jahre wird auch nicht reinvestiert.. (insgesamt fließen mir ja 51.520€ zu (2576 € je jahr), . reinvestiert wird doch gar nix also habe ich doch auch keinen zinseszins?

Siehe deinen Beitrag Nr. 1

Die zweite Rechnung: Berechnen wir mit der allgemeinen Rendite Formel: (Endwert EK/Anfangwert EK)^(1/Jahre). Als Endwert des EK gilt: Nach 20 Jahren haben wir den Kredit komplett getilgt, also haben wir 226.000 EK, dazu kommt die Wertsteigerung der Immoblie, also nochmal 74.000, und dann kommt noch obendrauf was wir in jedem Jahr per Miete abzüglich Reperaturen und Zinsen etc. bekommen haben. Nämlich 2576€ , mal 20 =51520. Also insgesamt 226.000+74.000+51520=351520€ , eingesetzt in die Formel (351520/ 45200 ) ^(1/20) =1,108, also eine Jahresrendite von 10,8 %.

Da steht es doch fett markiert, das du diesen Cash Flow (bzw. bei Aktien Dividende) mit in die Rechnung einfließen lässt, unabhängig davon ob du es für dich behältst oder Teilweise reinvestiert i.S.v. Reparaturen und Instandhaltungen.

Lege dir doch mal eine Excel Tabelle an, eine nach Variante 1 und mache das Jahr für Jahr.

Und Variante 2 Kannst ja auch ein Excel Cheat anlegen und das in diversen Formen.

Ansonsten gibt es doch dazu auch unzählige YouTubes die man sich dazu ansehen kann. aber ich glaube du verhaspelst dich da in etwas.

Willst du denn ein Objekt kaufen oder ist die Frage nur, weil zwei verschiedenen Rechnungen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen?

[alzwo]

jumba,
es geht also um die Berechnung der Rendite. Du setzt 45600,- ein, hast in 20 Jahren Einnahmen und Ausgaben und hast nach 20 Jahren einen Endwert. Für mich ist das eingesetzte Kapital 20 Jahre lang das selbe, nämlich 45600,- . Wenn du in einem Jahr mal hohe Reparaturen hast, ist die Rendite in dem Jahr niedriger als in anderen Jahren.

IRR (= internal rate of return) ist das selbe wie Rendite p.a. . Die wird mit XINTZINSFUSS berechnet. Mit der IRR kann man feststellen, ob ein Zahlungsstrom günstiger als ein anderer ist. Rendite p.a. gibt die durchnittliche Rendite über einen (beliebigen) Anlagezeitraum an.

Nennen wir: A = Anfangskapital, J = Anzahl Jahre, R = Rendite, E = Endkapital (Endwert).
Dann ist A * (1 + R) ^ J = E

Fallen in der Laufzeit (positive und negative) Erträge (= B) an, müssen die mit einem immer kleineren J potenziert werden.
A * (1 + R) ^ J + B1 * (1 + R) ^ J1 + B2 * (1 + R) ^ J2 + ….. - E = 0

Diese Gleichung ist von Hand nicht zu lösen. Excel bestimmt aus einer Datum-Tabelle die verschiedenen J. Die können gebrochen sein. Mit den zugehörigen Beträgen aus einer Kapital-Tabelle probiert excel mit immer neuen R bis die Gleichung nahezu Null ergibt. Schnell wird R angezeigt. Beispiel:

Spalte A.................Spalte B................Spalte C (kann leer bleiben)
05.03.18.................100.......................Einzahlung
07.06.19...................20.......................Ertrag
22.11.19................-150.......................Endwert (Auszahlung)

In Feld B4 eintragen: XINTZINSFUSS(B1:B3;A1:A3)
ergibt 0,104..... , also R = 10,4%

[alzwo]

Wie ich jetzt sehe, hat sich beim Abschreiben in das Beispiel ein Fehler eingeschlichen. Im Feld B2 muß statt 20 30 stehen.

Nach der Anlage von 100 am 05.03.18 ist 30 am 07.06.19 ein negativer Ertrag. Ich habe also noch 30 gezahlt. Etwas verwirrend. Man kann den Zahlungen negative Vorzeichen geben und den Einnahmen positive Vorzeichen. Auch der Endwert muß dann positiv sein. Die Rendite bleibt dann bei 10,4%

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.004.850 von jumba am 09.12.20 18:31:08

Zitat von jumba: ...
Also insgesamt 226.000+74.000+51520=351520€ , eingesetzt in die Formel (351520/ 45200 ) ^(1/20) =1,108, also eine Jahresrendite von 10,8 %.

Worin liegt nun der Unterschied??? Einmal habe ich eine EK Rendite von 5,7% und einmal von 10,8%.. welche ist nun die richtige?

Vielen Dank schon vorab
Jumbo

Bei dieser Rechnung fehlt doch die Tilgung, die anfänglich jährlich 180.800 / 20 = 9.040 Euro bzw über die Laufzeit 180.800 Euro betragen soll.

Also Anfangskapitaleinsatz 45.200 und Endkapital 45.200 + 74.000 Veräußerungsgewinn + 51.520 Ertrag = 170.720.

Allerdings zahlt man ja anfangs wegen der hohen Tilgung erstmal noch jedes Jahr tausende Euro ein, die man erst bei der Veräußerung wieder erhält. Die Rendite ist also viel geringer, wenn man die einzelnen Zahlungsflüsse ordentlich im Excel Spreadsheet auflistet.

Der Ertragsüberschuss von 2.576 wäre bei Tilgung von null Prozent und ohne Wertsteigerung die jährliche Rendite. (1. Jahr 2.576 / 45.200 = 5,7%)
Aber da man in den ersten 4 Jahren bereits 36.000 Euro für Tilgung aufgebracht hat, ist die Kapitalbindung (das eingesetzte Eigenkapital) schon im 5. Jahr fast doppelt so hoch, wie zu Beginn. Also ist da doch die Eigenkapitalrendite schon nur noch halb so hoch und in der Zeit danach weiter fallend. (5. Jahr 2.576 / 81.200 = 3,2%)
Nur die Wertsteigerung gleicht das aus.

[alzwo]

honigbaer,
wir eiern hier mit den Begriffen ganz schön rum. Normalerweise wird ein Darlehen laufend getilgt, nicht erst am Ende der Laufzeit. Das siehst du auch so.

„Also Anfangskapitaleinsatz 45.200 und Endkapital 45.200 + 74.000 Veräußerungsgewinn + 51.520 Ertrag = 170.720.“

Beim Anfangskapital von 45200,- sind wir uns noch einig. Das Endkapital soll aber 300000,- sein, nicht 170720,- . Der Ertrag von 51520,- (Miete – Zinsen – Reparatur – Verwaltung) fließt laufend in die Renditeberechnung ein. Er fällt nicht erst am Ende der Laufzeit an.

[alzwo]

Vom Endkapital muß natürlich das Darlehen von 180800,- abgezogen werden.