Spanien vor Immobiliencrash? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 8)

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.318.550 von spain98 am 15.05.07 08:34:12

wobei wir wieder bei der ungesunden abhängigkeit der spanischen wirtschaft vom immobiliensektor wären.

was wird man also tun, wenn die käufer am immobilienmarkt weg bleiben? sicherlich wird man versuchen diese wichtige stütze nicht wegbrechen zu lassen - die einzige alternative ist, das man wesentlich preiswertere wohnungen baut und versucht mehr masse abzusetzen. da wird sich die regierung noch einiges einfallen lassen müssen - z.b. mit dem bauland, welches die preise bisher stark verteuerte. sind erstmal preiswertere neubauten auf dem markt, wird dies die preise von gebrauchtimmobilien nicht unbeeinflusst lassen.

[spain98]

Euribor Durchschnit 1.-15. Mai 2007: 4,3224
Euribor heute: 4,345
Höchster Stand seit Juli 2001

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.330.064 von spain98 am 15.05.07 18:21:06

El Euribor cierra abril en 4,253% tras sumar la decimonovena subida consecutiva
Euribor April 4,253, 19. Erhöhung

El Euríbor, el indicador más utilizado para calcular las hipotecas, cerró abril en el 4,253 por ciento tras sumar su decimonovena subida consecutiva, lo que para los que ahora revisen sus préstamos supondrá un sobrecoste anual de 960 euros, si compraron la casa hace un año, y de 1.536 euros, si lo hicieron hace 19 meses.
Wer vor einem Jahr gekauft hat, muß 960€ mehr bezahlen
Según confirmó este jueves el Banco de España, en los cien meses que lleva cotizando el Euríbor, sólo en 18 ha estado por encima del nivel al que cerró abril, todas ellas entre febrero de 2000 y julio de 2001.
Während der 100 Monate, die der Euribor existiert, war er nur 18 Monate über dem derzeitigen Stand

Respecto al pasado mes de marzo, el referente hipotecario por excelencia, que este jueves fijó su precio máximo -4,392%-, ha ganado 0,147 puntos, mientras que frente a abril de 2006, cuando era del 3,221 por ciento, ha subido 1,032 puntos, equivalentes al 32 por ciento.

Seit März 2006 ist der Euribor um 1,032 Punkte, bzw. 32% gestiegen.

Nueva aceleración en alza
Este aumento supone una nueva aceleración en la tendencia alcista del Euribor, después de que en marzo registrara una elevación de tan sólo 0,012 puntos, la menor desde que comenzó su ascenso ininterrumpido en octubre de 2005.

Hace un año, la hipoteca media en España ascendía, según datos del INE, a 138.958 euros, lo que con un plazo de amortización de 25 años y un diferencial del 0,5 por ciento, se traducía en cuotas mensuales de 712 euros, un pago que para los que ahora tengan que afrontar la revisión anual de su préstamo se incrementará hasta los 792 euros.
Vor 1 Jahr durchschnittliche Hypo 138.958 € bei z.B. 25 Jahren und Marge von 0,5 ist monatliche Rate von 712 auf 792 € gestiegen

Así, los hipotecados deberán pagar 80 euros más al mes, lo que al año supone un \"sobrecargo\" para las economías familiares de casi mil euros al año y equivale a añadir una letra y media de más.
80 € mehr im Monat, was im Jahr fast 1,5 Jaten mehr entspricht.

Si la comparación se remonta a octubre de 2005, cuando la hipoteca media era de 127.398 euros y el euribor estaba al 2,413 por ciento, las cuotas mensuales se incrementarán desde los 598 euros que se pagaban entonces a los 726 euros que tendrán que abonar si revisan ahora su préstamo.
Rückblicken zu Oktober 2005: Durchschnittliche Hypo 127.398 € und Euribor bei 2,413. Die Raten sind von 598 auf 726 € gestiegen.

128 euros al mes
128 € mehr im Monat

Esta subida representará para las familias que se compraron una casa hace diecinueve meses un aumento de 128 euros al mes y de 1.536 euros al año, el equivalente a más de dos cuotas y media.
Wer also vor 19 Monaten gekauft hat, muß jetzt 128 € monatlich mehr, 1.536 € im Jahr mehr zahlen, was mehr als 2,5zusätzliche Raten bedeutet.

La razón de las subidas del Euribor está en la política monetaria que mantiene el Banco Central Europeo (BCE) desde diciembre de 2005 para intentar controlar la inflación y la masa monetaria de la zona euro.

En virtud de esa política, el tipo de interés oficial en la Eurozona ha pasado del 2 al 3,75 por ciento, tras siete subidas consecutivas de un cuarto de punto.

La mayoría de los expertos considera que el BCE aplicará un nuevo incremento de un cuarto de punto este año, lo que situará los tipos en el 4 por ciento, aunque también hay analistas que piensan que podría subirlos una segunda vez más, hasta el 4,25 por ciento.
Die meisten Experten gehen von einer erneuten Erhöhung des Leitzinses auf 4% im Juni und einer weiteren auf 4,25% aus.

En opinión de los operadores, el BCE frenará ahí los aumentos de tipos, lo que, para alivio de los hipotecados, significaría que al Euribor le queda poco recorrido al alza y, por lo tanto, en los próximos no sufrirá cambios significativos y cerrará el año entorno al 4,2 o al 4,4 por ciento.
Dann wird die EZB die Erhöhungen bremsen und deshalb bleibt dem Euribor nur noch wenig Anstieg und wird am Jahresende zwischen 4,2 und 4,4 liegen
Ja sind die denn völlig verrückt? Wie kann man nur so etwas veröffentlichen? Bereits heute ist der Euribor bei 4,368. Und wir schreiben den 18. Mai. Und die EZB hat den Leitzins noch gar nicht auf 4% erhöht. Und die Erhöhung auf 4,25 ist ja auch noch so gut wie sicher. Und es gibt auch bereits Stimmern, die glauben daß der Leitzins in 2007 auf 4,5 angehoben wird. Also diese Aussage ist ja wohl unverantwortlich.

El Euribor, el interés al que prestan dinero los bancos a un plazo de doce meses, comenzó a cotizar en enero de 1999 y desde entonces sólo ha estado por encima del 4 por ciento en 22 ocasiones, según datos del mercado, que indican que este indicador ha oscilado entre un máximo del 5,248 por ciento y un mínimo del 2,014 por ciento.
Schön, daß man den Spaniern noch erklären muß, was der Euribor eigenlich ist und daß er schon mal bei über 5% lag. Darauf sollte man die Leute wenigstens einstellen.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/05/17/99_euribor_ci…

[spain98]

Cronología de la burbuja inmobiliaria española: “Hasta ahora hemos vivido la subida. Ahora toca la bajada”
Geschichte der spanischen Immobilienblase. Bis jetzt haben wir den Anstieg gelebt. Jetzt ist der Abstieg dran.

Ricardo Vergés, Tropes Freund, hat mal wieder etwas veröffentlicht.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/05/18/16_cronologia…
http://www.ricardoverges.com/pdf/Articulo2007Verges.pdf

Ich finde es interessant und gar nicht abwegig. Der Mann denkt langfristig. Er geht einfach davon aus, daß auch in Spanien Immobilienzyklen existieren. So wie überall auf der Welt.

[spain98]

Ölpreis erstmals seit September wieder über 70 Dollar
http://de.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=marke…

Dann dürfen wir in Spanien ja auch wieder mit einer höheren Inflation rechnen und das erhöht die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Anhebung des Leitzinses.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.367.316 von spain98 am 18.05.07 09:25:24

jaaj- der liebe ölpreis. das gefällt der ezb garnicht, wird ihr aber ein willkommener grund sein, weitere zinsschritte zu rechtfertigen.

[rioja94]

das war die nalyse vom 11.05.
wie man sieht, wird das hoch bei 78 angelaufen werden. dann wird es spannend.

Ölpreis US auf kurzfristigem Trendwendeniveau

Datum 11.05.2007 - Uhrzeit 18:03 (© GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de/)

US Leichtöl (Light Sweet Crude Oil Future) - Kürzel: CL

Börse: NYMEX in USD / Kursstand: 61,15 $

Kursverlauf vom 10.09.2004 bis 11.05.2007 (log. Kerzenchartdarstellung / 1 Kerze = 1 Woche)

Kurz-Kommentierung: US LEICHTÖL erreicht zu Beginn dieser Woche das tiefe Abwärtsziel der Nackenlinie der inversen SKS bei 61,00 $. Damit könnte die Seitwärtskorrektur zwischen Nackenlinie und 68,09 $ Marke nun beendet und die nächste Aufwärtswelle gestartet werden. Hier bei 60,50 - 61,00 $ sollte er jetzt idealerweise wieder nach oben drehen und zum Jahreshoch bei 68,09 $ klettern. Ein Anstieg per Tages- und Wochenschluss über 68,09 $ generiert ein Kaufsignal mit Zielen bei 74,50 und 78,40 $. Erst ein signifikanter Rückfall unter 60,50 $ per Wochenschluss neutralisiert das Kaufsignal der inversen SKS wieder und generiert nochmals Abwärtspotenzial bis 55,67 - 57,60 $.

[rioja94]

Freitag 18. Mai 2007, Wirtschaft


Spanier wollen ihre Häuser loswerden

In Spanien geht die Angst um: Binnen wenigen Wochen fiel der Börsenwert der Immobilienfirma Astroc um 60 Prozent und zog andere Immobilienwerte mit ins Tief. Ist hier eine Immobilienblase am Platzen? Die Spanier sind verunsichert.

VON Jörg Vogelsänge

Madrid Enrique Bañuelos war bis vor kurzem kaum jemandem in Spanien ein Begriff. Das änderte sich, als die US- Fachzeitschrift «Forbes» ihn im März erstmals in ihrer Liste der reichsten Menschen der Welt aufnahm. Der 41-jährige Präsident der bei Valencia ansässigen Immobiliengruppe Astroc Mediterráneo belegte Platz 95, mit einem geschätzten Vermögen von 5,8 Mrd. Euro. Diese Platzierung dürfte er allerdings schon wieder verloren haben. Binnen wenigen Wochen brachen die Aktien seines Unternehmens an der Madrider Börse um rund 60 Prozent ein, sein persönliches Vermögen soll dabei um mehr als eine Milliarde Euro geschrumpft sein.

Auslöser des Kurssturzes waren Berichte, Astroc habe seinen Nettogewinn 2006 durch Verkäufe innerhalb der eigenen Gruppe aufgebläht. Bañuelos wies das entschieden zurück und erklärte, das junge Unternehmen sei grundsolide. Reich gemacht hat es ihn allemal. Seit dem Börsengang im vergangenen Jahr waren die Astroc-Aktien um sagenhafte 1000 Prozent in die Höhe geschossen. Wie andere «Ziegelstein-Milliardäre» profitierte Newcomer Bañuelos von dem enormen Bauboom in Spanien, neben dem Privatkonsum und dem Tourismus die tragende Säule des überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstums der vergangenen Jahre. Allein 2006 wurden rund 850 000 Wohnungen gebaut - etwa so viele wie in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien zusammen.

Im Strudel nach unten

In Spanien, wo auch Tausende Deutsche, Briten und andere Europäer Wohnungen besitzen, geht nun die Angst um: War der Absturz von Astroc ein Anzeichen dafür, dass die Immobilienblase zu platzen droht? Der Fall der Astroc-Aktien riss nämlich nicht nur alle anderen notierten Immobilienwerte mit, sondern auch Baukonzerne und Banken wurden in Mitleidenschaft gezogen. Die Regierung sah sich gezwungen, in einer Erklärung vor Panikmache zu warnen. Es handle sich nur um die Korrektur einiger Werte mit «übertriebenem Wachstum». Auch der Chef der Bank von Spanien sagte, dass es sich um eine allmähliche Abkühlung des Immobiliensektors handle.
Viele Bürger sind jedoch verunsichert, denn rund 85 Prozent der Spanier sind Eigenheimbesitzer, Millionen Familien haben sich stark verschuldet, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Jahrelang waren die Zinsen äusserst niedrig, sie lagen zeitweise sogar unterhalb der Inflationsrate. Parallel dazu haben sich die Wohnungspreise seit 1996 verdoppelt, mancherorts sogar verdreifacht. Der Kauf einer Immobilie galt deshalb als sichere Geldanlage.
Im Zuge der Leitzinserhöhungen in der Eurozone ist der in Spanien meist-verbreitete Hypothekenzins in den vergangenen 19 Monaten aber stetig gestiegen. Er liegt derzeit bei 4,1 Prozent. Das ist der höchste Stand seit sechs Jahren. Die Verschuldung der privaten Haushalte hat mit 830 Mrd. Euro ebenfalls einen Höchststand erreicht, die Immobilienfirmen wiederum stehen bei den Banken mit etwa 250 Mrd. Euro in der Kreide.

Viele Häuser zu verkaufen

Die Verunsicherung ist an den Häuserfassaden der grossen Städte abzulesen: Immer mehr Schilder mit der Aufschrift «Se vende» (zu verkaufen) sind dort zu sehen. «Vor einem Jahr haben wir monatlich im Schnitt ein halbes Dutzend Wohnungen verkauft. Nun sind wir froh, wenn wir pro Monat eines loswerden», sagt die Besitzerin eines Maklerbüros in Madrid. «Die meisten Anrufe kommen nicht mehr von Käufern, sondern von Eigentümern, die ihre Wohnung wieder abstossen wollen.» Die Statistik gibt ihr Recht: Die Nachfrage in Städten wie Madrid oder Barcelona ist um rund 25 Prozent gefallen. Und auch die Preise steigen nicht mehr wie früher.
Während manche Banken inzwischen Hypotheken mit Laufzeiten bis 50 Jahre anbieten, versuchen einige Immobilienfirmen, Käufer mit Geschenken wie Urlaubsreisen zu locken. Astroc-Präsident Bañuelos gibt sich dennoch gelassen: «Dass es nach Jahren des Booms zu einer Abkühlung kommt, ist doch logisch.» Experten warnen indes vor unabsehbaren Folgen für die spanische Wirtschaft, sollte der Immobiliensektor zusammenbrechen.

http://www.shn.ch/pages/artikel.cfm?id=186288

[spain98]

Hier ein Paar Artikel aus El Economista
El precio de la vivienda se modera pero, ¿qué pasa con el alquiler?
http://www.eleconomista.es/economia/noticias/214514/05/07/El…

Morgan Stanley baraja tres escenarios para la vivienda, con caídas de precios de hasta un 10%
http://www.eleconomista.es/economia/noticias/213759/05/07/Mo…

Radiogría trimestral de la vivienda: sube el esfuerzo familiar para comprar y el precio del alquiler duplica al IPC
http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/212030/05/07/Ra…

[rioja94]

na endlich - besitzer einer sozialwohnung müssen diese verlassen, wenn sie sich am öffentlichen markt eine wohnung kaufen.

EL TITULAR DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA QUE COMPRE UNA VIVIENDA LIBRE, EN EUSKADI, DEBERA DEVOLVER LA VIVIENDA PROTEGIDA QUE YA NO NECESITA

http://leolo.blogspirit.com/archive/2007/05/17/el-titular-de…

[spain98]

Euribor heute: 4,400.
Das nenne ich mal rund.
Welcher Spezialist hatte gesagt, daß der Euribor am Jahresende zwischen 4,2 und 4,4 liegen wird?
Dann werden die Zinserhöhungen ja jetzt genau aufhören.
Das ist genau so wie die Weiche Landung beim Immobilienmarkt.

[spain98]

Trujillo señala que el precio de la vivienda libre continuará su "fase de aterrizaje suave"
Trujillo gibt an, daß der Immobilienpreis seine Phase der weichen Landung fortsetzt

La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró hoy que según las "estadísticas afianzadas" con las que cuenta el Ministerio de Vivienda el precio de la vivienda libre continuará su "fase de aterrizaje suave", y señaló que el Gobierno "no necesita acudir a ninguna consultora o estudio" para conocer la evolución del mercado inmobiliario. La ministra quitaba así importancia a las previsiones de muchas consultoras que "están sacando estudios todos los días" y, concretamente, al informe que ayer publicaba el banco estadounidense Morgan Stanley en el que se hablaba de un posible ajuste brusco del mercado y un descenso del precio de la vivienda del 5% en 2008. En declaraciones a los medios congregados en la inauguración de las 'IV Jornadas de Vivienda: El mercado inmobiliario ante la nueva Ley de Suelo', organizadas por la Escuela de Finanzas Aplicadas, Trujillo reiteró que, frente a estos pronósticos "se está produciendo un aterrizaje suave del precio de la vivienda" y que "ésta es la tendencia". No obstante, recordó que "el objetivo de la legislatura es que el precio suba como el IPC". La titular de Vivienda declaró además que, paralelamente a este objetivo, el Gobierno tiene en el punto de mira la creación de un "importante" parque de vivienda protegida de alquiler, destinado a todos los ciudadanos en cualquier momento de su vida, que pagarán de acuerdo con los ingresos que perciben.

Necesidad de un cambio de modelo económico
En virtud de este último objetivo, la ministra respondió a las previsiones de los constructores, que alertan de una posible pérdida de 100.000 puestos de trabajo por cada 200.000 viviendas que se dejen de construir con motivo de un enfriamiento del mercado. Para Trujillo, en el momento actual "la economía se reajusta y los constructores y promotores tienen mucha VPO en alquiler que hacer". "Lo que se está haciendo es complementar el mercado de la vivienda libre con el de la vivienda protegida", añadió. Asimismo, se refirió al impacto que podría tener un descenso en la actividad constructora residencial, como el que ya se prevé en el propio sector, y aseguró que, dado el contexto de normalización del mercado inmobiliario, "todos los movimientos que se puedan producir son adecuados". En esta línea, se mostró optimista y aseguró que las empresas "están diversificando" sus activos y sus ámbitos de actuación para adecuarse a esta nueva situación. "Están convencidas de que el patrón de crecimiento tiene que cambiar hacia una economía más productiva". En cuanto a las presiones procedentes de algunos constructores, de las que se han hecho eco algunos medios de comunicación, para que se aplique con carácter retroactivo el nuevo régimen de valoración de suelo con el fin de abaratar las expropiaciones en el caso de expedientes aún no resueltos, Trujillo se limitó a decir que "no cabe ningún tipo de retroactividad" y que "la ley se aplicará en su totalidad desde el 1 de julio".

Avisos a las comunidades autónomas
Por otro lado, Trujillo lanzó advertencias a las comunidades autónomas y ayuntamientos, entre ellos al de Madrid, y advirtió de que la Ley de Suelo, que entrará en vigor el 1 de julio coincidiendo con la creación de los ejecutivos autonómicos y locales, está llamada a "combatir la especulación y la corrupción". En este sentido, recordó que los ayuntamientos tendrán que constituir el patrimonio público de suelo y escriturar y registrar el dedicado a la vivienda protegida, de forma que "un suelo para VPO no pueda convertirse un día, por la acción de un alcalde, pongo el ejemplo de Madrid, en un suelo para vivienda libre". Por otro lado, Trujillo hizo un llamamiento a las comunidades autónomas para que cambien los decretos de habitabilidad estipulados en cada una de ellas, y no permitan la estancia en viviendas de menos de 30 metros cuadrado útiles, ya que, aseguró, le "preocupa que los ciudadanos puedan vivir en 11 metros cuadrados". "La mayoría permiten viviendas de 20 o hasta 15 metros cuadrados", prosiguió la ministra para a renglón seguido afirmar de manera tajante que "esto no puede ser así". Además, precisó que, junto a estos cambios es necesario "extremar el control para que no se produzca en el mercado de la vivienda libre ni infravivienda, ni sobreocupación, ni viviendas de pequeñas superficies a precios tan elevados". "Los pisos de pequeña superficie son una realidad sangrante, no sólo porque son muy caros sino porque en muchos casos son infraviviendas", sentenció. Por último, Trujillo dio un nuevo plazo a la constitución del Observatorio del Alquiler y la publicación de la primera estadística oficial sobre el mercado del alquiler, y lo fijó tras las elecciones del 27 de mayo.

[rioja94]

Los intereses de los préstamos rápidos llegan a triplicar la media del sector
A. C.

VALENCIA. Las reiteradas subidas del euribor -el índice de referencia de los préstamos hipotecarios que en la actualidad se encuentra en el 4,3% tras 19 meses de incrementos ininterrumpidos- han provocado una cascada de revisiones de los créditos.
El efecto inmediato ha sido un abrupto incremento de las cuotas mensuales, que unido a la proliferación de la «cultura del gasto por encima de la del ahorro» -según reflexiona el presidente de la Asociación Valenciana de Consumidores- han propiciado la aparición de agencias de reunificación de créditos y entidades que ofrecen préstamos al consumo o personales con inmediatez.
La filosofía del «parcheo» acaba resultando cara. El tipo de interés que se abona en este tipo de préstamos puede alcanzar hasta el 15% en algunos casos, lo que llega a triplicar el precio de mercado que ofrecen las entidades tradicionales.
La explicación de esta diferencia se halla en el «riesgo» que supone conceder préstamos sin apenas garantías a clientes que no atraviesan precisamente por una coyuntura boyante en sus economías familiares.
Los índices de morosidad se mantiene en niveles históricamente bajos en el ámbito de los bancos y cajas de ahorros. Sin embargo, en el caso de las entidades ajenas al sector financiero convencional esta tasa se dispara.

Tan rápidos como caros

Con un simple vistazo a la página web de una de las múltiples agencias de financiación que han proliferado en los últimos dos años se pueden extraer conclusiones clarificadoras. Un préstamo de 12.000 euros, con un plazo de devolución de dos años, y una cuota mensual de 579 euros.
En números redondos, el cliente que recurra al mismo se ve abocado a abonar un interés medio superior al 15%.
En el caso de los préstamos hipotecarios, la solución que ofrecen estas empresas garantiza el pan para el presente, pero deja en el aire la posibilidad de pasar hambre en el futuro. «Sin avales, sin entradas, sin contratos fijos» y con un actor famoso como reclamo, se ofrecen refinanciaciones hasta cincuenta años.
El presidente del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, aseguró en el Congreso que las reunificadoras ayudan a los ciudadanos a conseguir «mejores condiciones de financiación de sus créditos» y cumplen una «función útil», siempre que se garantice la protección debida del consumidor. Sin embargo, la entidad pública deja claro en su página web que este tipo de entidades no están sujetas a su supervisión.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.403.209 von rioja94 am 21.05.07 14:03:39

Klar, zuerst leiden die Kredite der Kredithaie. Dafür kassieren sie aber auch ordentlich Zinsen und bekommen teilweise Ihr Geld eher wieder, als Banken. Dank Moskau Inkasso

VALENCIA. Las reiteradas subidas del euribor -el índice de referencia de los préstamos hipotecarios que en la actualidad se encuentra en el 4,3% tras 19 meses de incrementos ininterrumpidos- han provocado una cascada de revisiones de los créditos.

Die Zeitungen kommen den Zinsen auch nicht mehr hinterher. Der Euribor ist heute schon bei 4,401%.
Der Monatsdurchschnitt für Mai liegt heute bei 4,341785714. Sollte der Euribor die letzten 8 Arbeitstage im Mai bei 4,4 stagnieren, so würde der Monatsdurchschnitt bei 4,363% liegen.

Das wären im Vergleich zum Vormonat (4,25) 1,1 Prozentpunkte mehr, eine Steigerung um 2,59% im Vergleich zum Vormonat und im Vergleich zum Mai 2006 eine Steigerung um 31,72%, entsprechend 1,05 Prozentpunkte.
Das mag erträglich klingen. Wer aber im Mai 2005 eine Hypothek aufgenommen hat, sieht sich einer Steigerung um 99,09% ausgesetzt, entsprechend 2,17 Prozentpunkte.
Noch schöner wird es im Juni und auch dann, wennsich der Euribor bei 4,4 hält und nicht steigt. Dann wird es eine Zunahme von satten 109,52% (von 2,10 auf 4,4) geben.

Wer seine variable Hypothek also nicht in dem Wissen aufgenommen hat, daß die Zinsen nicht so niedrig bleiben können, der wird immer mehr ins schwitzen kommen. Und das nicht wegen des bevorstehenden Sommers.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.405.195 von spain98 am 21.05.07 16:20:12

Graphisch untermalt:

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.405.195 von spain98 am 21.05.07 16:20:12

nun weisst du auch, warum die zahlungsunfähigen kredite bei den banken nicht steigen sondern stagnieren. die gefährdeten hypos suchen sich einen rettungsanker in der umschuldung und landen beim kredithai.

die bank ist den gefährdeten kandidaten los. das hat allerdings auch einen verwässerungseffekt in der statistik der banken. die wahre quote gefährdeter kredite läge wesentlich höher.

[tropezon]

Jeszcze Polska nie zginęła,

Das ist der Anfang der polnische Nationalhymne und bedeutet ................. richtig.

Die Ampeln stehen doch noch auf grün in den meisten Fälle, gelb bei den „ jungen“ und 1 Personenhaushalten.

Die Familien verwenden 34,4 % ihres Einkommens für den Kauf einer Immobilie ( 2006 ) und gar „ nur“ 24,7 % für Zweitwohnungen.. Wenn man bedenkt, dass die meisten Mieter bereits um die 30 % ihres Einkommen für die, – wie die Spanier sagen - „ verlorene und rausgeschmissene“ Miete ausgeben müssen.

Also, noch keine Panik und voreilige Schadenfreude. Noch ist „ Spanien“ nicht verloren.

Las familias destinaron el 34,4% de su renta a la adquisición de una vivienda en 2006

Las familias españolas destinaron el 34,4% de su renta disponible a la adquisición de una vivienda en 2006, casi tres puntos más que lo que destinaron un año antes (31,5%) y más de cinco puntos por encima de lo que era necesario dedicar en 2004, según dat
Este porcentaje es aún mayor para los jóvenes y los hogares monoparentales, que tuvieron que destinar a este mismo fin el 40% de sus ingresos, dos puntos más que en 2005. En el caso de la adquisición de la primera vivienda, las familias necesitaron destinar el 36,8% de sus ingresos a la compra de un inmueble (35% en 2005), mientras que el porcentaje se reduce al 24,7% si se trata de la compra de la segunda vivienda (22,5% en 2005).

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/noticias/News…

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.407.470 von tropezon am 21.05.07 18:45:16

Ob es nun in 2006 34,4% oder bereits 38% waren, darüber haben wir ja schon diskutiert.
In 2006 gab es folgende Zinsen (Euribor):

2006-01 2,83
2006-02 2,91
2006-03 3,11
2006-04 3,22
2006-05 3,31
2006-06 3,4
2006-07 3,54
2006-08 3,62
2006-09 3,72
2006-10 3,8
2006-11 3,86
2006-12 3,92

Das entspricht einem Durchschnitt von 3,43%. Von Januar bis Dezember 2006 ist der Euribor um 1,05 Prozentpunkte gestiegen, eine Zunahme um 38,52%.
Bei diesen Werten betrug die Hypothekenrate 34,4% des Einkommens. Und dabei müsste man beachten, daß die Zinsen jährlich angepasst werden, also ca. die Hälfte der Darlehen mit Zinsen aus 2005 bedient wurden, als die Zinsen Ihren Tiefststand erreicht hatten.

In 2007 sieht das bisher wie folgt aus:
2007-01 4,06
2007-02 4,09
2007-03 4,11
2007-04 4,25
2007-05 4,36 (geschätzt)
Ausgehend von einem Hypothetischen Durchschnitt von 4,36% für 2007 (dabei setigt Euribor nicht über 4,6, also eine durchaus realistische Annahme), würde dies im Vergleich zu 2006 eine Steigerung um 0,93 Prozentpunkte bedeuten, eine Zunahme um 27,11%%.

Beispielhypothek: 150.000 € auf 26 Jahre Euribor + 0,5

2006
Euribor 2006: 3,43%
Hypozins: 3,93%
monatliche Rate: 768,24
Jährliche Rate: 9.218,88
Wenn dieser Betrag durchschnittlich 34,4% der Renta disponible (verfügbaren Einkommens entspricht), dann läge es bei 26.799,07 €.
Ich will mit dieser Berechnung nicht die Debatte führen, wieviel nun eine spanische Familie verdient. Ich will das lediglich verwenden, um einmal zu schauen, wieviel ihres Einkommens die spanischen Familien für den Kauf (und auch für das Halten) einer Immobilie in 2007 aufbringen müssen.

2007
Euribor 2007: 4,34%
Hypozins: 4,84%
monatliche Rate: 845,95
Jährliche Rate: 10.151,4
Bei einem verfügbaren Einkommen 26.799,07 € entsprächen die Hypothekenraten dann in 2007 37,88% des verfügbaren Einkommens.


Das wäre dann natürlich (wie auch in 2006) der Durchschnitt. Interessant zu wissen wäre, wie viele unter und wie viele über dem Durchschnitt verdienen und zudem, ob der Verschuldungsgrad bei den geringeren Einkommen höher ist.
Sicherlich wird es eine Menge Familien geben, die nicht 34,4% (2006) oder 37,88% (2007) ihres verfügbaren Einkommens ausgeben, sondern zwischen 40 und 50%. Und das sind diejenigen, die potential zu Ausfall haben, bei denen der Konsum zurückgehen wird und die die spanische Wirtschaft und den Immobilienmarkt negativ beeinflussen werden.

Nicht vergessen sollte man, daß diese Zahl sich nur auf Hypothekenfinanzierungen bezieht. Nicht beachtet werden die inzwischen 210.653 Mio € an Konsumkrediten.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.412.444 von spain98 am 22.05.07 08:21:31

Das mit den Statistiken ist dann auch immer so eine Sache. Da gibt es auch Statistiken der BDE und INE, die ganz andere Prozentsätze ergeben:
4. Quartal 2005: 39,1%
2. Quartal 2006: 41,6%

[rioja94]

El precio de la vivienda y los altos tipos dejan «fuera del mercado» a miles de jóvenes
J. D. DE ALDA/COLPISA. MADRID


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El precio de la vivienda, que aunque contenido crece el triple que la inflación -en el primer trimestre lo hizo a un ritmo del 7,2%- , y el euríbor, en ascenso constante desde finales de 2005 y que se acerca ya al 4,5%, han hecho que la compra de una casa sea una \'misión imposible\' para los más jóvenes. Así lo reconocen las entidades financieras agrupadas en la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La organización asegura que esos condicionantes «dejan fuera del mercado» a gran parte de quienes aspiran a su primer piso.

El acceso a una primera vivienda se ha convertido en España en una quimera. Una encuesta realizada por la AHE entre sus asociados -que controlan el 80% de las hipotecas del país- revela que los compradores \'noveles\' tipo supusieron el año pasado el 60% del total de adquirientes, frente al 70% registrado en 2005. Ese retroceso significa que unas 100.000 personas menos, en su inmensa mayoría jóvenes, pudieron cumplir su sueño de independizarse.

Los datos del Observatorio Joven de Vivienda del Consejo de la Juventud de España son demoledores. El 56% de la población joven no dispone de un hogar propio. Esa tasa se eleva al 87,4% entre los menores de 25 años. Si se tiene en cuenta que los expertos aseguran que una persona no debería nunca dedicar más del 30% de sus ingresos a la adquisición de su piso, los menores de 34 años lo tienen difícil, ya que si quieren respetar ese límite sólo pueden aspirar de media a 45 metros cuadrados. De hecho, los jóvenes que se lanzan a comprar se dejan en la operación un promedio del 66,4% de su salario, y hasta del 89% si tienen entre 18 y 24 años.

Gran esfuerzo

El Banco de España también maneja datos reveladores sobre el nivel de esfuerzo que, en general, afrontan los ciudadanos que compran una casa. Según la síntesis de indicadores del órgano emisor, el desembolso durante el primer año representa el 43,3% de la renta bruta familiar. Se trata del porcentaje más elevado desde finales de 1996. Hace apenas tres ejercicios, ese nivel se situaba en el 35%. Incluso si se tienen en cuenta las deducciones fiscales a la compra de primera vivienda, el ratio se queda en el 34,9%, aún por encima de lo razonable.

En este escenario, el mercado no puede sino frenar. Numerosas pruebas evidencian esta tendencia. El año pasado se suscribieron en España poco más de un millón de hipotecas para la compra de vivienda, lo que supone un descenso interanual del 10%. El anuario de los registradores de la propiedad revela que el número de compra-ventas realizadas cayó un 7% respecto a 2005. Algo normal, si se tiene en cuenta que el euribor -que sirve de referencia a nueve de cada diez operaciones- se disparó más de un punto porcentual. El indicador mantiene su vigor y ayer se situaba ya en el 4,401%, lejos del 3,3% de hace un año.

http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/prensa/20070522/econo…

[rioja94]

What´s happening with Spain? La burbuja inmobiliaria no deja de sorprender en el extranjero


“¿Qué pasa con España?” Los agentes inmobiliarios españoles sufren desde hace semanas el asedio de la prensa internacional, con las agencias Bloomberg o Reuters a la cabeza, que supervisa con especial dedicación cuanto se cuece en el sector del ladrillo cañí. El motivo de su interés no es otro que la estabilidad de la inflada burbuja inmobiliaria y su posible pinchazo.

De un tiempo a esta parte, estas dudas comienzan a contagiarse a otros sectores más allá de las fronteras españolas, que vienen a sumarse al estupor de la prensa internacional por la crisis institucional abierta en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) por la dimisión de su presidente Manuel Conthe.

“Estábamos adormilados y el desplome bursátil de Astroc fue el detonante que vino a hacernos tomar conciencia de que algo ha cambiado en el sector inmobiliario español”, explican las fuentes del sector consultadas. “Eso es lo que les transmitimos a la prensa extranjera que nos pregunta”, confiesan.

Pese a ser el caso más espectacular, el de la inmobiliaria creada por Enrique Bañuelos no es el único. Y las alarmas hace tiempo que se han encendido. Agentes del sector del ladrillo reconocen que algunas grandes operaciones corporativas comienzan a sufrir a la hora de buscar financiación para cubrir las segundas rondas de sindicación de algunos megacréditos concedidos.

Entidades internacionales como el Royal Bank of Scotland o HSBC han cambiado recientemente de estrategia y muestran en los últimos meses un claro rechazo a financiar operaciones en nuestro país, según fuentes del mercado. Por su parte, Credit Suisse desaconseja directamente a sus clientes la inversión inmobiliaria en España.

Las razones son varias. Por lado, el hecho de que pesen ya más los riesgos que las ventajas en caso de que la burbuja se pinche de forma brusca. Por otro, la evidencia de que algo falla en la imagen de la economía española en el exterior es el tipo de preguntas que los bancos extranjeros hacen últimamente a las empresas patrias de sectores distintos al inmobiliario.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/05/21/54_whats_happ…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.412.444 von spain98 am 22.05.07 08:21:31

Spain 98,

Ich will das lediglich verwenden, um einmal zu schauen, wieviel ihres Einkommens die spanischen Familien für den Kauf (und auch für das Halten) einer Immobilie in 2007 aufbringen müssen.

Dann solltest Du Fairerweise nicht nur die Raten anpassen, sondern auch das Einkommen für 2007, bei z.B. 3,5 % Erhöhung sind das 938 € jährlich.
Dagegen steht die Ratenerhöhung von 933 €.

Also ein NULL Spiel.

Oder besser noch, ein Gewinn für den Immobilienbesitzer, denn die „ Anderen“ haben für diese Zeit die Miete verloren ( die ja auch sich um 20/30 € monatlich erhöht hat = 240 / 360 € jährlich ) und das Staatsgeschenk ca. 1350 € jährlich.
PLUS natürlich die VOLLE MIETE.

Das mit den Statistiken ist dann auch immer so eine Sache. Da gibt es auch Statistiken der BDE und INE, die ganz andere Prozentsätze ergeben:
4. Quartal 2005: 39,1%

Auch Hier wäre Fairness angebracht.

Nota: la renta familiar corresponde a la de una familia monosalarial que percibe el salario medio.

Nicht eine Familie mit einem Einkommen als Basis nehmen.:O
Denn wir wissen, dass mindestens 70/80 % der Familien Doppelverdiener sind und bei den Immobilienkäufer wahrscheinlich sogar 100 %.

Grüße

Tropezon, der aufgepasst hat.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.416.631 von tropezon am 22.05.07 12:48:32

Du sollst nicht immer schlechtes oder hinterhältiges bei meinen Aussagen suchen.

Ich habe keine Infos zurückgehalten. Steht doch direkt unter der Graphik:
Nota: la renta familiar corresponde a la de una familia monosalarial que percibe el salario medio.

So du Aufpasser, dann sag mir doch mal, von wie vielen Verdienern die ausgehen, wenn sie auf die 34,4% kommen?

Dann solltest Du Fairerweise nicht nur die Raten anpassen, sondern auch das Einkommen für 2007, bei z.B. 3,5 % Erhöhung sind das 938 € jährlich.
Dagegen steht die Ratenerhöhung von 933 €.

Also ein NULL Spiel.

Das habe ich absichtlich nicht getan. Denn dann müsste ich auch die Teuerung der täglichen Konsumgüter mit einberechnen. Das wird auch ca. 3,5% ausmachen. Und dann habe ich auch wieder ein Null Spiel.
Miete wird nach IPC angepasst. Liegt derzeitig bei 2,4. Also weit unter dem, was die Hypos teurer werden.
Aber ich will gar nicht auf den Vergleich Miete / Kauf heraus.

Mir geht es um die Frage, wie viele notleidende Kredite wir haben werden, weil die Kreditnehmer sich einfach übernommen haben.
Und auf die Auswirkung der Zinsanstiege auf die Nachfrage an Kaufimmobilien. Wie viele können denn überhaupt noch kaufen?

Wenn viele nicht mehr ihre Hypos bedienen können und immer weniger kaufen können, dann wird sich das auf die Preise negativ auswirken.
Also sinkende Preise. Und damit kommen wir dann auch zum Thema dieses Threads: Spanien vor Immobiliencrash?
Ja oder Nein? Oder sinkende Preise so, daß man von einem Crash nicht sprechen kann?

Gerne kannst Du einen Thread eröffnen unter dem Thema: Ist kaufen immer besser als mieten? Sehr interessant, aber gehört hier nicht hin.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.416.859 von spain98 am 22.05.07 13:02:44

Du sollst nicht immer schlechtes oder hinterhältiges bei meinen Aussagen suchen.

Ich suche gar nichts. Ich lese, interpretiere und ergänze, wenn nötig oder Lust habe.

So du Aufpasser, dann sag mir doch mal, von wie vielen Verdienern die ausgehen, wenn sie auf die 34,4% kommen?

Keine Ahnung. Ich habe die Statistik nicht erstellt. Aber auf keinen Fall von „ der Jugend“ und der „ Einverdienerfamilien „, die liegen nämlich bei 40 %, wie es im TEXT steht: Este porcentaje es aún mayor para los jóvenes y los hogares monoparentales, que tuvieron que destinar a este mismo fin el 40% de sus ingresos,

Denn dann müsste ich auch die Teuerung der täglichen Konsumgüter mit einberechnen.

Das kannst Du getrost vergessen. Belastet beide, somit neutral.

Miete wird nach IPC angepasst. Liegt derzeitig bei 2,4.

Hättest Du gerne. Die Menschen die heute vor der Alternative stehen: kaufen oder mieten haben kein Vertrag mit IPC Klausel, sondern müssen neu abschließen und hier unten steht die Erhöhung:

Los precios del alquiler han aumentado en los últimos doce meses un 4,4 por ciento, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aragón (5,5 por ciento), Madrid (5,2) y Cataluña (5,1) son las comunidades peor paradas, al registrar aumentos por encima de la media.

Wenn viele nicht mehr ihre Hypos bedienen können

Dann können auch viele ihre Miete nicht mehr bedienen, wissend, dass die Mietbelastungen auch ca. 30 % des Einkommens ausmachen oder manchmal sogar mehr, wie mein kürzlichtes Beispiel aus Madrid ( Villaverde ) bewies. Schon vergessen?

Sehr interessant, aber gehört hier nicht hin.

Na klar gehört es hier hin, denn wer nicht kaufen kann muss mieten. Und da spielt es schon eine wichtige Rolle, wie die Mieten sich entwickeln und welchen Anteil sie vom Einkommen ausmachen. Und sie sind auch mit ein Grund, warum es kein Crash geben kann, solange deren Entwicklung so weiter geht.

Diese Wichtigkeit ist sogar PRIMÄR für Leute die weiter als ihre Nasenspitze schauen, rechnen und erkennen können, dass der Belastungsunterschied mehrheitlich so gering ist, ja teilweise geringer ist als das Mieten. Und jeder Spanier kann sich ausrechnen, dass bei den jetzigen Mieterhöhungen, die Miete in ca. 15/16 Jahre DOPPELT so hoch ist als Heute, während seine Ratenzahlungen eventuell nur geringfügig höher sind zu diesem Zeitpunkt, es sei denn........... der Euribor ist dann bei 8 oder 9 %, dann ist der Immobilienmarkt schwer am schwitzen ..... und die Wirtschaft kaputt.

Klar kein ein Spekulant damit nichts anfangen, denn es führt seine Argumentation ad absurdum. Dafür kann ein normaler Immobilienkäufer umso mehr, damit was anfangen, nämlich die richtige Langfristentscheidung fällen. Und letztendlich sind es die, die den Immobilienmarkt machen und beeinflussen.

Tropezon, der Langfristdenker.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.419.466 von tropezon am 22.05.07 15:35:19

Ergo, Immobilienpreise können in Spanien überhaupt nie nicht fallen. Zyklen gibt es auch nicht - die Preise steigen immer ununterbrochen. Hier wurde nun endgültig der Stein gefunden, der Staub zu Gold macht - und das garantiert

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.420.661 von K1K1 am 22.05.07 16:27:02

„Heute back ich, morgen brau ich,
übermorgen hol ich der Königin ihr Kind;
ach, wie gut dass niemand weiß,
dass ich Rumpelstilzchen heiß!“


Die Königin kann das Rätsel nun lösen und Rumpelstilzchen zerreißt sich vor Wut selbst.

Vor dem Hintergrund dieses Märchens werden als Rumpelstilzchen im Volksmund oft eher kleinwüchsige Menschen bezeichnet, die durch ihre aufbrausende, vorlaute oder gar tobsüchtige Art und Weise auffallen - und damit möglicherweise ihren Mangel an körperlicher (und/oder menschlicher) Größe zu kompensieren versuchen.

http://de.wikipedia.org/wiki/Rumpelstilzchen

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.420.661 von K1K1 am 22.05.07 16:27:02

K1, wie hast Du soeben sehr zutreffend bemerkt im Nachbarthread:

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 29.405.050 von Burentom am 21.05.07 16:11:50

Da hast Du aber m.E. die Kernthese des Artikels nicht richtig verstanden.

Dito...... es gehört ja auch ein wenig Grips dazu.



Zyklen gibt es auch nicht –

Wenn Du welche kennst im spanischen Immobilienmarkt ...... nur zu ..... wir sind alle interessiert. Solltest Du keine hereinstellen können, wäre es in der Tat besser zu schweigen.

Dumme Sprüche alleine reichen nicht.

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.421.422 von tropezon am 22.05.07 17:11:03

Wenn Du welche kennst im spanischen Immobilienmarkt ...... nur zu ..... wir sind alle interessiert.

Ich denke die meisten hier im Thread wissen schon was gemeint ist und Dir das zu erklären traue ich mir nicht zu - warum solle ich Eulen nach Athen tragen ?

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.419.466 von tropezon am 22.05.07 15:35:19

Miete wird nach IPC angepasst. Liegt derzeitig bei 2,4.

Hättest Du gerne. Die Menschen die heute vor der Alternative stehen: kaufen oder mieten haben kein Vertrag mit IPC Klausel, sondern müssen neu abschließen und hier unten steht die Erhöhung:

Los precios del alquiler han aumentado en los últimos doce meses un 4,4 por ciento, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aragón (5,5 por ciento), Madrid (5,2) y Cataluña (5,1) son las comunidades peor paradas, al registrar aumentos por encima de la media.

Klar müssen die neu abschließen, wenn sie einziehen. Aber dann haben sie 5 Jahre anpassung nach IPC. Das schreibt das Mietgesetz so vor. Andere Vereinbarungen wären nicht gültig.
Wie das geht, guckst Du hier.
http://www.ine.es/daco/daco42/daco421/lau.htm

Die Mietpreise in Spanien halte ich im Vergleich zum Kaufpreis für sehr niedrig.
Beispiel:
santa coloma de gramenet, barcelona
Zone esglesia 3Zimmer 75qm 291.490 Kaufpreis 3.887 preis/m²
Zone esglesia 3Zimmer 70qm 800 Miete 11,4 Miete / m2

Und da sind die Kaufpreise in 2007 6% gefallen.
http://www.expocasa.com/preciometro/?id_poblacion=082457

291.000 € hypo auf 26 Jahre kosten im Monat schlappe 1.650 €.
Bei Miete bin ich mit 800 € dabei. meine 30.000 € Eigenkapital, die ich benötige, lege ich an.
Ausserdem lege ich die 800 €, die ich jeden Monat weniger zahle an.
Was ist günsiger?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.421.975 von spain98 am 22.05.07 17:46:14

Ein Kauf-/Mietrechner wirft mir bei Wiederanlageeffekt einen Vorteil von 93.000 € zugunsten der Miete aus.

Zugrunde gelegter Vergleichszeitraum
Die gesamte Darlehenslaufzeit 26 Jahre

So viel Miete gibt Ihr Kunde in diesen 26 Jahren aus
Die derzeitige Monatsmiete 800,00 Euro pro Monat
Erwartete Mietsteigerung 2,40 % pro Jahr
Die Monatsmiete in 26 Jahren 1.447,40 Euro pro Monat
Gesamtmiete
in den nächsten 26 Jahren 341.069,37 Euro

So viel würde Ihr Kunde beim Kauf einer Immobilie ausgeben
Heutiger Objektwert 291.500,00 Euro
Unterstellte Wertsteigerung des Objektes 1,00 % pro Jahr
Objektwert in 26 Jahren 377.567,22 Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten und sonstiger Kosten 321.500,00 Euro
Eingesetztes Eigenkapital 30.000,00 Euro
Erforderlicher Darlehensbetrag 291.500,00 Euro
Nominalzins 4,90 % pro Jahr
Resultierender Tilgungssatz 1,89 %
Monatliche Darlehensrate 1.650,00 Euro
Restschuld in 26 Jahren 2.631,00 Euro
Vermögen in 26 Jahren 374.936,21 Euro
Gesamtkosten Kauf in den nächsten 26 Jahren 169.863,79 Euro

Vergleich der beiden Alternativen
Gesamtmiete
in den nächsten 26 Jahren 341.069,37 Euro
Gesamtkosten Kauf in den nächsten 26 Jahren 169.863,79 Euro
Vorteil beim Kaufen 171.205,58 Euro

Vorteil beim Mieten inkl. Wiederanlageeffekt 7.380,86 Euro

Guckst Du: http://www.cecu.de/1066.html

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.422.163 von spain98 am 22.05.07 17:56:56

Tschuldigung. 93.448,07 Euro Vorteil Mieten kommt heraus, wenn man der Immobilie in den 26 Jahren keine Wertsteigerung gönnt. Ich hab die dann aber doch auf 1% pro Jahr hochgesetzt. Obwohl die Preise im moment um 6% gefallen sind.

Bei Wiederanlage hatte ich 3,5% angesetzt. Die bekommt man nach steuern (18% auf Zinserträge) schon auf Festgelder.

Bei den Schiffsanleihen (6%) sähe das dann natürlich so aus:
Vorteil beim Mieten inkl. Wiederanlageeffekt 331.327,07 Euro
Aber wir wollen es ja nicht übertreiben, gelle?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.421.832 von K1K1 am 22.05.07 17:36:14

K1,

Dir das zu erklären traue ich mir nicht zu –

Kluge Entscheidung.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.422.284 von spain98 am 22.05.07 18:06:13

Spain,

http://www.expocasa.com/preciometro/?id_poblacion=082457

Schönes Spielzeug für Ignoranten, die gerne mal mitreden möchten ohne fundiertes Wissen sich vorher angeeignet zu haben. Die Franzosen haben es vor einen Jahr ähnlich probiert ..... aber wegen Unzumutbarkeit nach 3 Monaten wieder geschlossen.

So viel Miete gibt Ihr Kunde in diesen 26 Jahren aus

Und anschließend schläft er untern den Brücken.... natürlich gratis.

wenn man der Immobilie in den 26 Jahren keine Wertsteigerung gönnt. Ich hab die dann aber doch auf 1% pro Jahr hochgesetzt.

Wie großzügig von Dir, praktisch 26 % für 26 Jahre, genau so viel wie in den letzten 2 Jahre.

Geht’s noch ein bisschen lächerlicher?

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.427.898 von tropezon am 23.05.07 00:00:15

wenn man der Immobilie in den 26 Jahren keine Wertsteigerung gönnt. Ich hab die dann aber doch auf 1% pro Jahr hochgesetzt.

Wie großzügig von Dir, praktisch 26 % für 26 Jahre, genau so viel wie in den letzten 2 Jahre
Das sind 29,53% in 26 Jahren.

Und anschließend schläft er untern den Brücken.... natürlich gratis
Klar, mit den 386.102,07 €, die er angespart hat.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.422.163 von spain98 am 22.05.07 17:56:56

du kannst die wertsteigerung ueber 26 jahre hoeher ansetzen,aber diese ganzen rechnungen sind nur theorie, weil keiner weiss wie zinsen sich ueber 26 jahre entwickeln.also koennen die etrraege aus anlagekapital hoeher ausfallen oder niedriger, der wert der immo hoeher oder niedriger sein ( wertsteigerung).
was ich auf jedenfall glaube ist das der REAL WERT ,der immos nicht steigt ueber sher lange zeit sondern eher weniger wird, wie der wert NOMINAL WERT aussieht weiss keiner.

ich dneke aber zu 100% mieten ist zur zeit besser, das die mieten auf die aktuelen kaufpreise, in keinsterweisse stimmen, udn frueher mit dme faktor 8-14 gehnadelt wurde ( je nach zinsniveau und nachfrage).

was nie eingerechnet wird hier, ein kaeufer wieviel muss der in den ganzen jahren investieren zur erhaltung des objektes????der mieter zieht aus ,wenn die wohnung verschlissen ist, oder nimmt sich eine modernere, der kaeufer latzt,,, ein verschlissener granitboden, badrenovierung nach 10 jahren, kueche, und anderes und diese kosten belaufen sch zur unterhaltung scvhon auf mindestens 2% pro jahr,sorry bei den atronomischen preisen zz kann man auch auf 1-1,5% heruntersetzen, je laenger man sie hat je hoeher steigen die kosten aufgrund der abnutzung.

in meiner letzten wohnung , waren nach ca 15 jahren ( obwohl davon 7 jahre nicht bewohnt mangels nachfrage) ,also nur 8 jahre bewohnt. eine neue kueche faellig ( faeulniss im hlz etc), der granitboden muesste erneuert werden ( viellicht miene schuld auch, da ich single bin, und nicht jedem fleck hinterher laufe, das bad war zwar ok, aber die fugen muessen min erneuert werden, bzw eigentlich ganz modernisiert werden, die eingfangstuer wegen wind ( zuschlagen durch wind ) mit defekten, usw,usw,usw, nebst versicherungen etc.

[spain98]

El Banco de España alerta de la subida de la morosidad, que creció un 10% en 2006
Los créditos a promotoras inmobiliarias y constructoras aumentaron un 45% en un año
Spanische Zentralbank warnt vor dem steigenden Verzug bei der Zahlung der Kredite, die in 2006 um 10% stieg.
Bei Bauunternehmen war ein Anstieg um 45% zu vermerken

El sector financiero disfrutó en 2006 de un "contexto benigno" y supo sacar partido. El informe de Estabilidad Financiera que publicó ayer el Banco de España refleja que el beneficio neto de las entidades de depósito (bancos, cajas y cooperativas de crédito) sumó el año pasado 25.717 millones de euros, un 33,6% más que en 2005. Y todo ello con ratios de morosidad "muy reducidos" y coeficientes de solvencia muy por encima de lo que exige la ley. Pero el organismo supervisor advierte a las entidades de que parte de su eficiencia se debe al notable crecimiento de los créditos y que los principales riesgos se concentran en la "evolución de los activos dudosos".

Los datos del Banco de España indican que la morosidad duplicó su tasa de crecimiento en 2006, al aumentar un 10% respecto al año anterior (en 2005 el incremento anual fue del 4,6%) para alcanzar un valor de 15.219 millones de euros. Aún así, el ratio de morosidad (la proporción de los activos dudosos sobre el volumen total de activos) sigue en niveles muy bajos, con poco más de un 0,6%. Una circunstancia que se debe, sobre todo, a que la expansión del crédito fue también muy notable.
Anstieg um 10% bei verzögerter Bedienung der Kredite. Ratio ist zwar mit 0,6% geessen am Gesamtvolumen niedrig. Aber das liegt auch an der steigenden Kreditvergabe. (Das hatte Rioja ja schon mal vor Monaten erwähnt.

El crédito al sector privado rozaba los dos billones de euros en diciembre pasado, con un incremento del 24,8% respecto a 2005. La expansión es aún mayor (26%) si sólo se tiene en cuenta la financiación a empresas y familias españolas. Y el Banco de España aprecia aquí "un cierto cambio de patrón". La financiación a las familias para comprar viviendas crece algo menos (un 22%), mientras que el crédito a las empresas "se intensifica" con un aumento anual del 30,3%. Pero en esto el sector inmobiliario también tiene un peso determinante: los créditos a empresas constructoras subieron un 33% y a promotoras inmobiliarias, aún más, un 50%. El Banco de España relaciona este incremento, el más notable de la década, con la intención de los empresarios de adelantarse a "la nueva normativa sobre calidad de la construcción que podría encarecer los costes".

El Banco de España subraya que los ratios de morosidad "siguen en niveles muy reducidos si se comparan con otros sistemas bancarios desarrollados". Y que esa comparación es más favorable en el negocio hipotecario, donde los activos dudosos apenas suponen el 0,4% de los créditos. Pero alerta de que, con los tipos de interés al alza, la probable moderación de las "fuertes tasas de expansión" del crédito lleve a un aumento de los índices de morosidad. "Conviene evitar la complacencia y seguir vigilando la evolución de los costes", recomienda el organismo supervisor a las entidades.
Zwar noch niedriges Niveau. Aber aufgrund der steigenden Zinsen und einer geringeren Neukreditvergabe wird vor eine Eröhung der schleppenden Finanzierungen gewarnt.
http://www.elpais.com/articulo/economia/Banco/Espana/alerta/…

Mitte 2006 hat die Zinserhöhung ja erst richtig angefangen. Bei schleppenden Verkäufen von Neubauprojekten und der Überproduktion kann in 2007 mit einem erheblichen Anstieg der Morosidad bei den Bauunternehmen gerechnet werden.
Auch bei den privaten, aber wohl nicht ganz so stark.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.428.330 von lapamita am 23.05.07 07:25:25

Du hast natürlich Recht, daß man eine Kalkulation über 26 Jahre schwer machen kann. Der Aspekt mit den Instandhaltungskosten ist ebenfalls vollkommen richtig.
Mit der Berechnung wollte ich nur mal grob zeigen, daß die Gegenüberstellung Miete/Kauf nicht unbedingt immer zugunsten des Kaufs ausfallen muss.
Insbesondere wenn die Miete nur 50% der Hypothekenrate (bei niedrigem EK-Einsatz) beträgt und die Preise auf dem Zenith sind.
Daß eine Stagnierung der Immobilienwerte im Zeitraum von weit über 10 Jahren möglich ist, zeigt ja das Beispiel Deutschland.

Ich denke auch, daß in vielen Regionen Spaniens derzeitig Mieten besser ist als Kaufen. Generalisieren kann man das natürlich nicht. Aber auf die Durchschnittsimmobilie, die z.B. nicht das Kriterium "Lage Lage Lage" erfüllen, trifft das sicherlich zu.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.428.293 von spain98 am 23.05.07 07:14:56

Spain,

Deine gestrige Argumenten sind so unrealistisch, ja absurd und grotesk, dass ich nicht antworten wollte. Doch, bei meinem Spaziergang soeben, habe ich mir es anders überlegt. Sonst könnten die Leute es Dir noch glauben.

Bei den Schiffsanleihen (6%) sähe das dann natürlich so aus:
Vorteil beim Mieten inkl. Wiederanlageeffekt 331.327,07 Euro

Aber klar, ist doch die einfachste Übung für jeden Spanier. :O

Die Mietpreise in Spanien halte ich im Vergleich zum Kaufpreis für sehr niedrig.
Beispiel:
santa coloma de gramenet, barcelona

Noch schöner. Arbeitet in Andalusien, Costa Blanca oder Baskenland und mietet in Santa weiß ich was, weil es dort so billige Mieten gibt und die Kaufpreise um 6 % gefallen sind.
Wäre das ideale Angebot für Rioja, fast die hälfte des San Sebastian Preises. Da hätte er gleichzeitig seine 50 % Baisse.

Klar, mit den 386.102,07 €, die er angespart hat.

Wie? Wo ? Was ?

Was Jesus am See Genezareth mit Fische, machst Du hier ..... Die wundersame Geldvermehrung ????

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.433.654 von tropezon am 23.05.07 13:18:34

das mit den Schiffsanleihen war ein Scherz. Deswegen gab es auch ein . Jemand hatte die neulich als Risikolose Anlage ins Spiel gebracht.

Tja die 386.102,07 € sammelt der Mieter in 26 Jahren ein, wenn er sein EK (30T)anlegt und die ersparte Differenz zur Hypo jeden Monat ebenfalls anlegt. Das ganze zu angenommenen 3,5%.

Gib doch mal Daten in den Mietrechner ein. Der hat auch erklärungen dabei.
Mein Tipp: Erst lesen dann fragen.
Hier noch einmal der Link:
http://www.cecu.de/1066.html

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.433.654 von tropezon am 23.05.07 13:18:34

Hier einBeispiel zu Bilbau:

gran bilbao, vizcaya

Miete:
950 euros/mes, 158.000 pts/mes
piso de 100 m² exterior
planta 6
3 dormitorios
1 wc
ascensor
Ref. Idealista: VP948358

Kaufen:
580.096 euros, 96.520.000 pts
piso de 115 m² exterior
planta 2 (von 6)
3 dormitorios
2 wc
ascensor
Ref. Idealista: VP1012584

580.000 € Kaufpreis
60.000 € Nebenkosten Kauf+Hypo
640.000 € Gesamt

100.000 € Eigenkapital
540.000 € Finanzierung (5%)

Hypo 29 Jahre 4,9% monatliche Rate 2.900 €

Mietsteigerung Jährlich 2,4%
Wertsteigerung Immobilie jährlich 2%
Für Wiederanlageeffekt werden Zinsen von 3% angesetzt.

Ergebnis: Vorteil Mieten: 109.478,67 €

Zu Deiner Info: Wiederanlageeffekt: die jeweiligen Ersparnisse werden wieder angelegt und erzielen somit zusätzliche Erträge.
Ersparnisse sind das EK und monatlich der Betrag, um den die Miete weniger als die Hypo kostet.

Übrigens. Bei durchgehend 2% Wertsteigerung wäre die Immo nach 29 Jahren 1.029.989,92 € Wert.

Die ganze Rechnerei hat wie richtig lapamita sagt nicht viel aussagekraft, weil zu viele unbekannte Variablen im Spiel sind.
Aber zumindest zeigt das, daß die Miete nicht immer teurer sein muß.

[spain98]

Calor en los tipos de interés: el euribor a doce meses alcanza el 4,42%, su nivel más alto desde mayo de 2001
Angeheizte Zinsen: Euribor 12m steigt auf 4,42%, das höchste Niveau seit Mai 2001

Otra vuelta de tuerca más. El euribor a doce meses, que mide el interés de los préstamos interbancarios, se elevó hoy hasta el 4,422%, su nivel más alto desde el 31 de mayo de 2001, según datos del mercado interbancario.

La referencia de la mayoría de las hipotecas marcó en abril una media de 4,25% y camina en mayo por encima del 4,35% con lo que consumará su vigésima subida consecutiva en media mensual, que es la que se utiliza para referenciar los préstamos hipotecarios.

El interés de las hipotecas que pagan nueva de cada diez españoles con un préstamo sobre vivienda se ha más que duplicado desde que en septiembre de 2005 se despertasen las expectativas de los tipos de interés en Europa.

En septiembre de 2005, el nivel del euribor tocó fondo y mínimos históricos por debajo del 2%. Apenas un mes después comenzó a subir y desde entonces tensiona, mes tras mes, el parque de hipotecas con tipo de interés variable.

La agresividad del BCE
La carga de intereses sobre la mayoría de hipotecas españolas -casi nueve de cada diez están referenciadas al euribor a 12 meses- se ha duplicado en apenas año y medio, algo no visto desde el año 2000. Así, en los últimos 19 meses, el barómetro hipotecario ha pasado de poco más del 2,1% al 4,25%.

El Banco Central Europeo (BCE), que se reúne el próximo 6 de junio, elevará probablemente el precio del dinero del 3,75% al 4%, que supondrá el octavo movimiento al alza desde diciembre de 2005 cuando estaban al 2%. El mercado da por descontado que volverá a repetir decisión en septiembre.

Los expertos consideran que la autoridad monetaria se está mostrando cada vez más agresivo a la luz de las palabras de sus gobernadores. "El presidente del Bundesbank, Axel Weber, suena muy agresivo. Sus comentarios sobre el exceso de producción podrían implicar un deseo del BDE de cambiar a una postura restricitiva", comentan desde Barclays Capital.

Temor unánime a la inflación en Inglaterra

Las minutas de la última reunión del Comité de Política Monetaria del BoE han mostrado que la decisión de subir los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta el 5,50 %, se tomó por unanimidad.

"El hecho de que incluso el gobernador David Blanchflower, partidario confeso de una política menos agresiva, se sumase a la decisión apunta a que los máximos del ciclo todavía no han llegado", señala el bróker de divisas ACM.

Según esta firma, los riesgos percibidos para la evolución de los precios a medio plazo y las perspectivas favorables para el crecimiento y la demanda, dieron motivos para los miembros más agresivos para proponer una subida de 50 puntos básicos, que se discutió seriamente.

"Es un motivo más para pensar que, tal y como apuntaba el informe trimestral de inflación del BoE, los tipos pueden subir al 5.75 % en el tercer trimestre", añaden. La próxima reunión del Comité está prevista para los días 6 y 7 de junio.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/05/23/21_euribor_meses_a…

[spain98]

Hatten wir diesen Schwarzmalerartikel schon?

Spanien
Platzt die Immobilien-Blase?
In Spanien geht die Angst um. Jahrelang galt der Immobilien-Markt als sichere Bank. Jetzt droht ein massiver Preisverfall auf dem Markt. (21.05.2007, 13:11 Uhr)
Madrid - Enrique Bañuelos war bis vor kurzem kaum jemandem in Spanien ein Begriff. Das änderte sich, als die US-Fachzeitschrift "Forbes" ihn im März erstmals in ihrer Liste der reichsten Menschen der Welt aufnahm. Der 41-jährige Präsident der bei Valencia ansässigen Immobiliengruppe Astroc Mediterráneo belegte Platz 95, mit einem geschätzten Vermögen von umgerechnet 5,8 Milliarden Euro. Diese Platzierung dürfte er allerdings schon wieder verloren haben. Binnen weniger Wochen brachen die Aktien seines Unternehmens an der Madrider Börse um rund 60 Prozent ein, sein persönliches Vermögen soll dabei um mehr als eine Milliarde Euro geschrumpft sein.

Aktienkurs stieg um 1000 Prozent

Auslöser des Kurssturzes waren Berichte, Astroc habe seinen Nettogewinn 2006 durch Verkäufe innerhalb der eigenen Gruppe aufgebläht. Bañuelos wies dies entschieden zurück und erklärte, das junge Unternehmen sei grundsolide. Reich gemacht hat es ihn allemal. Seit dem Börsengang im vergangenen Jahr waren die Astroc-Aktien um sagenhafte 1000 Prozent in die Höhe geschossen. Wie andere "Ziegelsteinmilliardäre" profitierte Newcomer Bañuelos von dem enormen Bauboom in Spanien, neben dem Privatkonsum und dem Tourismus die tragende Säule des überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstums der vergangenen Jahre. Allein 2006 wurden rund 850.000 Wohnungen gebaut, das sind etwa so viele wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen.

In Spanien, wo auch Tausende Deutsche, Briten und andere Europäer Wohnungen besitzen, geht nun die Angst um: War der Absturz von Astroc ein Anzeichen dafür, dass die Immobilien-Blase zu platzen droht? Der Fall der Astroc-Aktien riss nämlich nicht nur alle anderen notierten Immobilienwerte mit. Auch Baukonzerne und Banken wurden in Mitleidenschaft gezogen. Die Regierung sah sich gezwungen, in einer Erklärung vor Panikmache zu warnen. Es handele sich nur um eine Korrektur einiger Werte mit "übertriebenem Wachstum". Auch der Chef der Bank von Spanien, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, mahnt zur Gelassenheit: "Wir erleben lediglich eine allmähliche Abkühlung des Immobiliensektors."

Immobilien galten als sichere Sache

Viele Bürger sind jedoch verunsichert. Rund 85 Prozent der Spanier sind Eigenheimbesitzer, Millionen Familien haben sich stark verschuldet, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Jahrelang waren die Zinsen äußerst niedrig, sie lagen zeitweise sogar unterhalb der Inflationsrate. Parallel dazu haben sich die Wohnungspreise seit 1996 verdoppelt, mancherorts sogar verdreifacht. Der Kauf einer Immobilie galt deshalb als sichere Geldanlage.

Im Zuge der Leitzinserhöhungen in der Euro-Zone ist der in Spanien meist verbreitete Hypothekenzins, der Euribor, in den vergangenen 19 Monaten aber stetig gestiegen. Er liegt derzeit bei 4,1 Prozent. Das ist der höchste Stand seit sechs Jahren. Die Verschuldung der privaten Haushalte hat mit 830 Milliarden Euro ebenfalls einen Höchststand erreicht, die Immobilienfirmen wiederum stehen bei den Banken mit etwa 250 Milliarden Euro in der Kreide.

Verkäufe auf breiter Basis

Die Verunsicherung ist an den Häuserfassaden der großen Städte abzulesen: Immer mehr Schilder mit der Aufschrift "Se vende" (Zu verkaufen) sind dort zu sehen. "Vor einem Jahr haben wir monatlich im Schnitt ein halbes Dutzend Wohnungen verkauft. Nun sind wir froh, wenn wir pro Monat eine einzige loswerden", sagt die Besitzerin eines Maklerbüros in Madrid. "Die meisten Anrufe kommen inzwischen nicht mehr von Käufern, sondern von Eigentümern, die ihre Wohnung wieder abstoßen wollen." Die Statistik gibt ihr Recht: Die Nachfrage in Städten wie Madrid oder Barcelona ist um rund 25 Prozent gefallen. Und auch die Preise steigen nicht mehr wie früher. Nach 18 Prozent 2005 waren es im vergangenen Jahr nur noch sieben Prozent. Während manche Banken inzwischen Hypotheken mit Laufzeiten bis 50 Jahre anbieten, versuchen einige Immobilienfirmen, Käufer mit Geschenken wie Urlaubsreisen zu locken.

Astroc-Präsident Bañuelos gibt sich dennoch gelassen. "Dass es nach Jahren des Booms zu einer Abkühlung kommt, ist doch logisch." Experten warnen indes vor unabsehbaren Folgen für die spanische Wirtschaft, sollte der Immobiliensektor zusammenbrechen. (Von Jörg Vogelsänger, dpa)
http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/nachrichten/spanien-im…

[tropezon]

Ich habe mir diesen Artikel aus einem anderen Thread ausgeliehen:

Kapitalismus per Kettenbrief

Sparen hilft in der Krise nicht. Die Wirtschaft kann nur überleben, wenn immer neue Schulden gemacht werden
http://images.zeit.de/text/2003/45/GS-Heusinger" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://images.zeit.de/text/2003/45/GS-Heusinger

Hier die letzten Absätze:

Das Wirtschaftssystem, in dem wir leben, ähnelt deshalb einem Kettenbrief. Wenn der Schuldenberg sich nicht erhöht, wenn nicht irgendjemand neue Schulden macht, bricht es zusammen. Dann reißen die Kreditketten und lösen eine Spirale nach unten aus. Schon Stagnation ist fatal, das erleben die Deutschen gerade. Seit drei Jahren wächst die Wirtschaft hierzulande nicht mehr, aber sie schrumpft auch nicht. Dennoch ist nichts auf dem Niveau des Jahres 2000 stehen geblieben. Im Gegenteil, Unternehmen sind Pleite gegangen, die Banken leiden unter faulen Krediten, und die Arbeitslosigkeit erreicht traurige Rekorde. Warum? Es fehlt das Geld, um die Zinsen zu zahlen. Deshalb hat Unrecht, wer glaubt, wir brauchten kein Wachstum.
Weil der Kapitalismus ähnlich einem Kettenbrief funktioniert, führen alle Sparappelle ins Verderben. Wenn der eine Teil der Unternehmen und Privatleute zu viel spart, kann der andere Teil seine Schulden nicht begleichen und geht Bankrott. Helfen kann dann nur noch der Staat. Er muss zusätzliche Schulden aufnehmen, damit das für die Zinszahlungen der Unternehmen und Privatleute benötigte Geld in den Wirtschaftskreislauf gelangt.
Weil der Kapitalismus so funktioniert, ist auch das hohe Wirtschaftswachstum in Amerika nicht die Folge flexibler Arbeitsmärkte, sondern schlicht Resultat eines überbordenden Optimismus der Menschen. Denn nur, wer seine Zukunft rosig sieht, verschuldet sich und treibt damit das Wachstum an. Was Deutschland deshalb braucht? Eine Politik der guten Laune, Lust auf Schulden und einen Hang zum Luxus, zum Verprassen. The show must go on.

Ergo: die Spanier sehen ihre Zukunft rosig, sehr rosig.

Viele Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.435.271 von spain98 am 23.05.07 14:54:56

Spain,

Deine Beispiel werden von mal zu mal dreister, um nicht zu sagen dümmer.

Kaufen:
580.096 euros, 96.520.000 pts
piso de 115 m²

5.000 € pro m², warum nicht gleich 10.000 € oder mehr – gibt es in Madrid, Barcelona und Valencia ausreichend.
Und dann vielleicht noch Mieten von 500 € dagegen stellen????:O:O

Mein Tipp: Erst lesen dann fragen.

Mein Tipp: weniger in die Sonne, schadet der „ grauen Substanz „

Tropezon, dem die Sonne noch nicht geschadet hatund bleibt und darüber nur noch kann.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.434.218 von spain98 am 23.05.07 13:54:03

Spain,


#3528 ---- das mit den Schiffsanleihen war ein Scherz.
Bei den Schiffsanleihen (6%) sähe das dann natürlich so aus:
Vorteil beim Mieten inkl. Wiederanlageeffekt 331.327,07 Euro

#3536 --- Tja die 386.102,07 € sammelt der Mieter in 26 Jahren ein, wenn er sein EK (30T)anlegt und die ersparte Differenz zur Hypo jeden Monat ebenfalls anlegt. Das ganze zu angenommenen 3,5%.

Wenn ich das richtig verstehe, mit einem Scherz von 6 % ergibt sich ein – wie Du schreibst – Vorteil von 331.327,07 € und mit ernsthaften 3,5 % ein Vorteil von 386.102,07 €

Also bei 2,5 % weniger Zinsen kommen am Ende 55.000 € mehr heraus.

Das muss die Lösung sein, wie man aus Sand Gold macht ( so etwas ähnliches sagte doch K1 vor 2 Tagen )

Gratulation Spain, von Dir können wie alle noch viel lernen.

Tropezon, verblufft aber lernend.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.444.411 von tropezon am 24.05.07 00:14:53

@Spain98

ich möchte Dir mal ausdrücklich für Deine fairen und sachlichen Recherchen danken. Ich hoffe Du lässt Dich auch von tropezones Ausfällen, die -mangels Fakten- ja nur noch unter der Gürtellinie ("dreister", "dümmer" etc.) von statten gehen nicht abschrecken.

@tropezon

#3528 bezieht sich auf den Vorteil Mieten vs. Kaufen in Höhe von 331.327,07 Euro

#3536/3531 bezieht sich auf den reinen Geldbestand, der sich durch die Anlage der überschüssigen Geldmittel nach 26 Jahren beim Mieten angesammelt hat und hat nichts mit dem Vorteil Mieten vs. Kaufen zu tun. Dieser würde sich erst durch die Gegenüberstellung von Immobilienwert (bei Kaufversion) mit dem genannten Geldbestand (bei Miete) ergeben.

Die Darstellung von Spain98 ist ja nun auch nicht mißverständlich formuliert - jedenfalls für die, die nicht dem "In-Spanien-können-die-Immobilienpreise-nur-steigen-Wahn" verfallen sind.

Tropezon, dem die Sonne noch nicht geschadet hat
q.e.d.

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.444.529 von K1K1 am 24.05.07 00:49:29

Miete: Ja genau so ist das. Wer liest und evtl. einmal versucht zu verstehen, was andere sagen, der erkennt das.

Für mich ist das Thema Miete abgehakt. Wenn Trope meint, daß man bei Immobilien immer eine Kaufempfehlung aussprechen kann, weil es entweder in Spanien keine Zyklen gibt, oder der Einstiegspreis bei Immobilien egal ist, dann soll er das machen. Ich persönlich kann das nicht nachvollziehen. Aber jedem seine Meinung.

[spain98]

Los tipos de interés y los bajos salarios pasan factura: el gasto familiar cae a mínimos desde la llegada de ZP

Die Zinsen und die niedrigen Löhne fordern ihren Tribut: Die Konsumausgaben der Familien fallen auf Mindeststände seitdem Zapatero gewählt wurde
Also über die Korrektheit, das mit der Regierung der letzten 3 Jahre in Verbindung zu setzen, kann man streiten. Aber der aufgezeigte Zahlenzusammenhang ist interessant

El endurecimiento de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (siete subidas desde diciembre de 2005) y el estancamiento de los salarios en términos reales comienzan a pasar factura en la capacidad de compra de las familias.
Zinssteigerungen u. und die Stagnierung der reellen Gehälter fordern ihren Tribut bei der Kaufkraft der Familien

Los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el gasto en consumo final de los hogares creció en el primer trimestre de este año en términos anuales un 3,5%. Se trata de la tasa más baja desde el primer trimestre del año 2004, cuando el gasto de las familias aumentó un 3,1%. Teniendo en cuenta la evolución de la población (sube a ritmos cercanos al 1,5% en términos anuales), el crecimiento real del consumo de los hogares es, incluso, inferior. Se sitúa actualmente en el entorno del 2%, la cifra más baja desde el segundo trimestre del año 2003.
Statistik INEM: Konsumausgaben der Familien sind um 3,5% gestiegen. Niedrigste Rate seit 1Q 2004. Bei berücksichtigung der Entwicklung der Bevölkerung (wächst jährlich um 1,5%) ist die reelle Konsumzuwachs der Haushalte sogar noch niedriger, ca. 2%.

La desaceleración de la capacidad de gasto de los hogares es, sin embargo, compatible con el hecho de que el Producto Interior Bruto (PIB) esté creciendo ya a ritmos del 4,1% en el primer trimestre del año (una décima por encima de lo inicialmente previsto). Se trata del mayor incremento desde el tercer trimestre de 2001.
Der Verlust der Kaufkraft ist dennoch kompatibel mit dem Wachstum des PIB (4,1% 1Q 2007)

La causa de esta aparente paradoja descansa en que la entrada masiva de inmigrantes (entre 500.000 y 600.000 al año) está compensando la moderación en la capacidad de compra de los hogares. Es decir, aumenta el volumen de negocio -crece la actividad económica por la llegada de cientos de miles de trabajadores, que son a la vez consumidores-; pero, al mismo tiempo, el poder adquisitivo de cada hogar (familiar o monoparental) se mantiene prácticamente estancado.
Grund ist die massive Zuwanderung von Immigranten (500 - 600T pro Jahr). Die Umsätze steigen aufgrund der Einwanderer. Aber gleichzeitig stagniert die Kaufkraft der Haushalte.

Dos causas explican, básicamente, este frenazo en el poder de compra de los hogares. Por un lado, la subida de los tipos de interés oficiales hasta el 3,75%, que drena capacidad de consumo a las familias. Ayer mismo se supo que el euribor alcanzó el 4,42%, el nivel más alto de los últimos seis años.
Zwei Gründe erklären das. Erster: Zinssteigerungen mindern die Konsumkraft der Familien. Gestern war der Euribor bereits bei 4,42%

La otra explicación hay que relacionarla con los salarios. Según la Contabilidad Nacional Trimestral (CNT) publicada ayer por Estadística, la remuneración de los asalariados creció en el primer trimestre del año un 3,5%, tres décimas por debajo del trimestre anterior. Sin embargo, en palabras del INE, la desaceleración en el consumo de los hogares “guarda coherencia” no sólo con esta evolución de la remuneración de los asalariados, sino también con la de los indicadores de confianza de los consumidores, que lejos de remontar se mantienen en niveles mediocres, pese a que la economía crece de forma notable: un 4,1%. Probablemente, el alto grado de endeudamiento de los hogares no sea ajeno a esta visión negativa de la realidad económica por parte de los consumidores.
Grund 2: Liegt bei den Löhnen. Laut der volkswirtschaftliche Gesamtrechnung des letzten Quartals ist die Vergütung der Angestellten um 3,5% gestiegen, also 0,3 Prozentpunkte weniger als das vorherige Quartal). Diese Entwicklung ist laut INE nicht nur mit der Abnahme des Konsums koherent, sondern auch mit dem Vertrauensindikator der Konsumenten, welche auf durchschnittlichem Niveau verbleiben, obwohl die Wirtschaft mit 4,1% deutlich wächst. Grund ist wahrscheinlich die hohe Verschuldung der Haushalte.

Alerta del FMI

La importancia del consumo de los hogares desde el punto de vista macroeconómico es verdaderamente relevante, toda vez que representa nada menos que el 56,7% del Producto Interior Bruto. Por eso, no es de extrañar que, en su último análisis sobre la economía española, el Fondo Monetario Internacional (FMI ) alertara de un peligro que hoy por hoy se plantea únicamente como una hipótesis. Que las familias se vean a obligadas a reducir su consumo de forma drástica para atender sus obligaciones financieras con los bancos como consecuencia de su elevado nivel de endeudamiento.
Konsum ist mit 56,7% Anteil am BIP ein wichtiger Faktor. Deshalb hat der Internationale Währungsfonds (IWF) vor einer Gefahr gewarnt, die sich heute nur als eine Annahme darstellt: Daß die Familien ihr Konsumverhalten drastisch reduzieren müssen, um ihre Verpflichtungen gegenüber den Banken bzgl ihrer hohen Verschuldung einzuhalten.

En las recientes proyecciones macroeconómicas del Banco de España se apunta ya que el consumo de los hogares crecerá en 2008 únicamente un 3%, la tasa más baja en términos anuales desde 2003. El banco central parte del hecho de que la subida de los tipos de interés “se está traduciendo en una creciente carga financiera que puede afectar a los planes de gasto de las familias endeudadas”. En sentido opuesto, sin embargo, juegan la rebaja fiscal aprobada por el Gobierno -cuyos resultados son por el momento sensiblemente inferiores a los previstos- y la reducción de la inflación, que en teoría debieran aumentar la capacidad de gasto de las familias.

Jüngste makroökonomische Prognosen der sp. Zentralbank sehen vorraus,daß in 2008 der Konsum nur noch um 3% steigt. Zentralbanl teilt die Ansicht, daß steigende Zinsbelastungen die Finanzpläne der verschuldeten Familien belasten könnte. Auf der anderen Steite stehen die Steuervergünstigungen der Reform, die nach aktuellen Daten geringer ausfallen, als erwartet und die Abnahme der Inflation.

Ambos factores, sin embargo, son irrelevantes si se comparan con el shock que para la economía española continúa teniendo la entrada de inmigrantes. Los datos de la Contabilidad Nacional conocidos ayer indican que, en los últimos doce meses, se han creado 555.000 puestos de trabajo a tiempo completo, cifra a todas luces incoherente con la estructura demográfica.
Beide Faktoren sid jedoch irrelevant, wenn man die massive Einwanderung von Immigranten und die Schaffung unbefristeter Arbeitsverträge, deren Ahal nicht coherent zu der demographischen Situation Spaniens ist.

España, por lo tanto, sigue tirando de la inmigración de forma masiva para apuntalar el crecimiento, aunque también del crédito, en este caso del crédito al consumo. Recientemente, el Servicio de Estudios del BBVA ponía de manifiesto que peso del crédito al consumo sobre las rentas de las familias ha pasado del 11% entre 2000 y 2003 al 14% en 2006. Y la tendencia en los próximos años es hacia arriba. Este tipo de préstamos vienen a sustituir, por lo tanto, a los hipotecarios en la financiación de la economía y el negocio bancario.
Spanien kommt weiter durch die Immigration voran. Aber auch die Konsumkredite tragen dazu bei. Eine Studie der BBVA besagt daß die Belastung (anteil an Einkommen) durch diese Kredite durchschnittlich von 11% in 00/03 auf 14% in 2006 gestiegen ist. Konsumkredite werden somit gegenüber Hypotheken an Bedeutung gewinnen.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/05/24/72_tipos_inte…

Na dann mal Prost!
34,4% für Hypotheken + 14% Konsumkredit. Wer beides hat, gibt in 2006 schon 48,4% seines verfügbaren Einkommens für Kredite aus. Wie wird das dann in 2007 aussehen?

[rioja94]

34,4% für Hypotheken + 14% Konsumkredit. Wer beides hat, gibt in 2006 schon 48,4% seines verfügbaren Einkommens für Kredite aus. Wie wird das dann in 2007 aussehen?

das erschreckende daran ist, das dies ein mittelwert ist (wat,n deutsch )

das zeigt doch ganz deutlich, das viele weit über das gesunde mass hinaus verschuldet sind. wieviel, sieht man erst an der quote der zahlungsunfähgigen kreditnehmer.

bei stagnierenden oder fallenden preisen kann man auch nicht seine hypo ablösen indem man die bude mit gewinn verkauft (falls es eng in der kasse wird). gilt natürlich besonders für die käufer der letzten 2-3 jahre.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.444.529 von K1K1 am 24.05.07 00:49:29

K1,

Deine fairen und sachlichen Recherchen

Beispiel Spain:

Kaufen:
580.096 euros, 96.520.000 pts
piso de 115 m²

Miete:
950 euros/mes, 158.000 pts/mes
piso de 100 m² exterior

Wer diese Beispiele als « Fair und sachlich » bezeichnet ist entweder voreingenommen, blind oder hat absolut keine Ahnung vom spanischen Immobilienmarkt.

Fair und sachlich wäre z.B. den spanischen Durchschnittspreis von 2.024 € der Immobilien zu nehmen:

El precio medio de la vivienda libre en España se ha situado en 2.024,2 euros/m².

Mit der Durchschnittsfläche von ca. 84 m², gleich ..... 170.000 € .... und dann eine realistische Miete ( gibt leider keine offizielle Statistik, zumindest kenne ich keine ) von ca. 700/ 750 € für gleichwertige Objekte.

Das daraus kommende Ergebnis lasse ich allemal gelten. Rechne es mal aus.

Und dann sollte man auch noch die „ echten Mieterhöhungen“ von 4,5 % berücksichtigen, nicht nur sagen IPC von 2,4 %.

Das würde ich FAIR UND SACHLICH nennen, und andere sicher auch.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.446.734 von spain98 am 24.05.07 10:08:01

Habe vergessen:

Apropos „ Fair und sachlich“, wie wär´s denn mit ehrlich, und mich richtig zu zitieren.

Wenn Trope meint, daß man bei Immobilien immer eine Kaufempfehlung aussprechen kann,

Trope hat noch NIE eine Kaufempfehlung ausgesprochen.

Trope hat IMMER nur eins gesagt: solange die Zinslast einer Hypothek nicht oder nur unwesentlich die Miete übersteigt, ist ein Kauf IMMER vorzuziehen.

Ich denke intelligente und nicht voreingenommene Menschen verstehen mich richtig.

Grüße

Tropezon

Der vielleicht manches nicht versteht, aber KEINEM Unwahrheiten als Zitat zuschreibt. wie

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.448.514 von rioja94 am 24.05.07 11:51:32

Spanische Banken spüren die Immobilienkrise Von Stefanie C. Müller



Die Schwergewichte unter den spanischen Banken: Marktkapitalisierung in Mrd. Euro. Grafik: Handelsblatt
Die bereits seit Anfang diesen Jahres deutlich zurückgehende Nachfrage bei Immobilien in Spanien bekommen nun die heimischen Banken zu spüren. Zwar können die Großen wie etwa Grupo Santander und BBVA den wachsenden Geschäftsverlust bei den Hypotheken und Bauträgerkrediten bisher mit anderen Produkten und Auslandsgeschäft auffangen. An der Börse allerdings sind die Kurse der Bankenaktien wegen der Krise auf dem Immobilienmarkt unter Druck geraten.





MADRID. Für die kleineren spanischen Banken wie Banco Sabadell und Bankinter rechnet JP Morgan schon in diesem Jahr mit negativen Auswirkungen auf das Geschäftsergebnis und rät deswegen zum Verkauf der Aktien. ach nee

Seit Anfang des Jahres erlebt der spanische Wohnungsimmobilienmarkt einen dramatischen Käufer-Rückgang. Die Gründe dafür sind die steigenden Leitzinsen sowie das Überangebot an Immobilien. Iin einigen Ballungsgebieten wie etwa Madrid, Barcelona, Valencia, aber auch in der Küstenregion hat das zu Preisnachlässen von über fünf Prozent geführt. „Die spanischen Banken, die hauptsächlich Retailgeschäft betreiben, sind seit Jahren sehr stark mit dem Bau- und Immobilienmarkt verflochten, weswegen sie zwangsläufig von einer negativen Entwicklung dort beeinflusst werden“, sagt Manuel Romera, Finanzdirektor bei der spanischen Business Schule Instituto de Empresa.

Der spanische Hypothekenmarkt hat viele Besonderheiten, welche die Situation für die heimischen Banken besonders schwierig macht. 80 Prozent der Bevölkerung besitzen eine oder mehrere Immobilien, die meisten werden über variabel verzinsbare Darlehen finanziert, mit Laufzeiten von bis zu 50 Jahren. „Bei steigenden Leitzinsen ist absehbar, dass viele Haushalte in den kommenden Monaten an ihre finanziellen Grenzen stoßen werden“, sagt Romera. Sollten die Wohnungspreise im Laufe des Jahres noch stärker einbrechen, würden solche, die ihr Haus zu 100 Prozent über die Bank finanziert haben, dieses wegen des Wertverlust schnell wieder abstoßen wollen. „Das wäre eine fatale Situation für einige Banken, die dann plötzlich zu Immobilienhändlern mutieren“, sagt Romera.

Sehr gefährlich ist auch die Abhängigkeit der spanischen Banken von Bauträger-Krediten. Diese machen gemäß Morgan Stanley mit einem Volumen von 249 Milliarden Euro ein Viertel aller Bankkredite aus. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren belief sich das Volumen gerade einmal auf 20 Milliarden Euro.

Trotz der Abkühlung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt werden weiter Baugenehmigungen für Neubausiedlungen vergeben – und damit auch Kredite. Morgan Stanley rechnet jedoch damit, dass die Wohnungsbauaktivitäten schon im kommenden Jahr wegen der ausbleibenden Nachfrage jährlich um 20 Prozent zurückgehen wird: „Im schlimmsten Fall führt das zu einem Rückgang des derzeitigen Wirtschaftswachstum von vier Prozent auf 0,5 Prozent“, sagt Analyst Pablo Beldarrain. Eine Rezession erwartet er jedoch nicht.

Von den Großbanken wird seiner nach Meinung nach vor allem die sehr auf Spanien ausgerichtete Banco Popular von der wirtschaftlichen Entwicklung negativ beeinflusst werden, da sie am meisten von kleineren Bauträger-Krediten aus dem Sektor abhänge. „Es ist zu erwarten, dass gerade diese Unternehmen in den kommenden Monaten wegen der deutlich sinkenden Nachfrage in Schwierigkeiten kommen werden“, sagt Robert Tornabell von der spanischen Business Schule Esade in Barcelona. Der Madrider Broker Ibersecurities warnt zudem davor, dass gerade bei der Banco Popular die Zahlungsmoral nach über zehn Jahren steigender Tendenz wieder leicht sinke. Dementsprechend stark in Mitleidenschaft gezogen wurde auch die Aktie von der Kurskorrektur der Immobilienwerte im vergangenen Monat. Sie verlor allein in einer Woche fast acht Prozent.

http://www.handelsblatt.com/news/Unternehmen/Banken-Versiche…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.448.514 von rioja94 am 24.05.07 11:51:32

Europas Häuserboom droht hartes Ende
[15:25, 24.05.07]

Von Mark Schrörs (Frankfurt) und André Kühnlenz (Berlin) (ftd.de),

Nach einem jahrelangen Boom stehen die Immobilienmärkte in weiten Teilen der Euro-Zone nach Einschätzung von Volkswirten vor einer Abkühlung. "Der Höhepunkt der Dynamik ist überschritten. Es zeichnet sich eine Verlangsamung und Korrektur ab", sagte Klaus-Jürgen Gern, Experte für die Euro-Zone beim Institut für Weltwirtschaft (IfW).

"Insbesondere wegen der deutlich höheren Leitzinsen der EZB wird der Boom am Immobilienmarkt im Euro-Raum bald zu Ende gehen", heißt es auch in einer Studie der Commerzbank.

Uneins sind sich die Experten aber über Ausmaß und Folgen. Während die Commerzbank eine "sanfte Korrektur" und nur begrenzte Effekte auf die Konjunktur im Euro-Raum erwartet, deutet nach Meinung der Deutschen Bank einiges auf eine deutlichere Abschwächung der Bauinvestitionen und des Konsums im laufenden und nächsten Jahr hin. Sie warnt gar, eine Flaute an Europas Immobilienmärkten könnte die weltweite Konjunktur bremsen. Zuletzt hatte ein Nachgeben der Hauspreise in Spanien Sorgen vor einem regelrechten Crash des dortigen Wohnungsbaumarktes geschürt. Ende April waren die Kurse einiger spanischer Immobilienaktien heftig eingebrochen. Experten warnen schon seit Längeren vor ähnlichen Risiken in Ländern wie Irland oder Frankreich, wo die Hauspreise teilweise auch deutlich gestiegen waren und das Wachstum angetrieben hatten.

Spanien droht Immobilienrezession

Speziell Spanien hat in den letzten Jahren einen beispiellosen Immobilienboom erlebt - getragen durch eine hohe Nachfrage, die von niedrigen Zinsen befeuert wurde. "In Spanien sind viele Hypotheken an kurzfristige Zinsen gebunden. Das hat den Immobilienboom von 2003 bis 2005 mehr angeheizt als im Rest der Euro-Zone", sagte Julian Callow, Europa-Chefvolkswirt bei Barclays Capital. Insgesamt haben sich die spanischen Immobilienpreise laut Commerzbank zwischen 1998 und 2006 inflationsbereinigt um 139 Prozent erhöht. Nach Berechnungsmethoden der Industrieländerorganisation OECD weise Spanien unter den großen Ländern des Euro-Raums die größte Überbewertung der Immobilien auf, schreiben die Commerzbank-Ökonomen Peter Dixon und Ralph Solveen. Das wäre weit stärker als etwa in Frankreich. Zuletzt hatten sich in Spanien Anzeichen einer Abkühlung gemehrt. Inzwischen sei dort selbst "das Risiko einer Immobilienrezession nicht von der Hand zu weisen", schreibt die HypoVereinsbank (HVB) in einer Studie. Callow betont, dass sich wegen der Abhängigkeit vom Kurzfristzins die steigenden EZB-Zinsen in Spanien besonders stark bemerkbar machten. "Der spanische Hausmarkt dürfte einen dämpfenden Effekt auf das Wachstum des Landes dieses Jahr haben", sagte er. Da der Jobaufbau im Bausektor gut ein Drittel des gesamten Stellenaufbaus ausmache, hinterlasse ein Rückgang im Bau deutliche Spuren im Konsumwachstum. Die am Mittwoch veröffentlichten Detailergebnisse zum Wachstum in Spanien zeigten allerdings nur eine leichte Abschwächung bei den Bauinvestitionen. Insgesamt wuchs die Wirtschaft im ersten Quartal mit 1,1 Prozent schneller als in der vorläufigen Schätzung angegeben.
Seit Dezember 2005 hat die EZB den Zins von 2,0 auf 3,75 Prozent erhöht. Ein weiterer Schritt auf 4,0 Prozent am 6. Juni gilt als ausgemacht. Doch unter den höheren Zinsen leiden nicht nur die Häuserpreise in Spanien. "Auch in Frankreich und Italien dürfte die Häuserpreisinflation weiter zurückgehen", urteilen die HVB-Experten. Neben Spanien seien das die Länder, die die Preisdynamik im Euro-Raum in den letzten Jahren bestimmt hätten. "Jetzt zeichnet sich eine Euro-Raum-weite Abkühlung des Häusermarkts ab." Die Experten verweisen aber darauf, dass die Verlangsamung am Häusermarkt in eine Zeit falle, in der das Wirtschaftswachstum floriere, die Arbeitslosigkeit sinke und sich das Lohnwachstum sich beschleunige. Das dürfte die Beeinträchtigungen abfedern. "Spürbare negative Effekte für die Euro-Zone sind nicht zu erwarten", sagte auch Callow. Die HVB prognostiziert, dass es zwar zu einer Abkühlung am Häusermarkt im Euro-Raum kommt, aber nicht zu einer Rezession. Ähnlich urteilte auch Joachim Völz, Europa-Ökonom am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung: "Sicherlich gibt es Übertreibungen. Aber wir sehen keinen Crash voraus. Wir erwarten bei den Hauspreisen eine weiche Landung." Die Deutsche Bank dagegen hält nicht nur eine Korrektur, sondern gar eine "Wende im Immobilienzyklus" für möglich. Europa-Chefvolkswirt Thomas Mayer hob hervor, dass laut EZB-Umfrage unter Banken der Euro-Zone die ungünstigeren Aussichten für den Häusermarkt bereits die Nachfrage nach Hypothekenkrediten drücke. Das sei um so bemerkenswerter, weil die Banken ihre Kreditvergabebedingungen gelockert hätten. "Diese Phänomene treten in der Regel immer dann auf, wenn der Zyklus an den Immobilienmärkten in seine Spätphase eingetreten ist", unterstrich Mayer.

EZB kann nicht auf einzelne Regionen eingehen

Gefahren für die Konjunktur im Euro-Raum sieht er, weil die Wirkungen gleichzeitig mit einer Verlangsamung des weltweiten Wirtschaftswachstums und einem stärkeren Euro eintreten könnte. IfW-Experte Gern sieht mögliche Probleme auch, wenn es nur in einzelnen Euro-Ländern zu starken Korrekturen bei den Hauspreisen kommt. "Das dämpft den Konsum dort und damit fällt für andere Länder Exportnachfrage weg", so der Ökonom. Wie Mayer sieht auch Gern zudem das Problem, dass die EZB nicht auf einzelne Problemregionen eingehen kann - selbst wenn dort eine Immobilienblase platzen sollte. "Das Fehlen des Instruments der Geldpolitik kann die Schwingungen nach einem solchen Platzen verstärken und auf andere Länder ausstrahlen", sagte Gern. Laut Commerzbank sticht bei den kleinen Ländern der Euro-Zone besonders Irland hervor, wo sich der Anstieg der Hauspreise zuletzt einen Dämpfer erhielt. Gleichzeitig verlangsamte sich die Fertigstellung von Häusern. Das wird laut dem irischen Forschungsinstitut ESRI 2007 das Wachstum des Landes dämpfen. Die Volkswirte erwarten für dieses Jahr einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 5,5 Prozent, nach sechs Prozent im Vorjahr.

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[barabo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.450.342 von tropezon am 24.05.07 13:49:57

Tropezon, was interessiert uns der spanische Durchschnittspreis ?

Ich denke, dass die thread-user Deutsche sind und sich nicht mit Immobilien irgendwo in Extremadura beschäftigen, die die überzogenen Preise in Barcelona und in einigen Küstenorten runterziehen.

Tatsache ist, dass trotz doppelter m² - Preise in Barcelona, keine doppelt so hohen Mieten gezahlt werden. Tatsache ist, dass ich niemals für eine 100 m² Wohnung in guter Vorstadtlage (für Spanier - nicht für mich) in unterdurchschnittlicher Qualität 500.000.- Euro zahlen würde. Jemand anders hat tatsächlich für diesen Preis gekauft. Mieten kann ich jedoch eine gleichwertige Wohnung für ca. 800.- Euro, weil die Eigentümer immer noch von höheren Preisen träumen. --> Je länger der Verkauf verschoben wird, desto mehr Wertsteigerungs-Gewinn entsteht.

Ein anderes Beispiel für den Immo-Wahnsinn. Ich hätte gerne eine Garage an der Costa Brava. - Freundschaftsangebot : Doppelgaragenstellplatz in Tiefgarage mit eigenem elektr. Rolltor und Seitenwänden für schlappe 50.000.-Euro. In Berlin bekommt man für dieses Geld eine 38 m² große 2 Zimmer-ETW in einem sanierten Altbau in einem durchschnittlichen Wohnstadtteil mit zugehörigem Carport-Stellplatz (5000.-Euro Aufpreis) auf dem Hof.

Mein persönliches Fazit :
Wer Immobilien mag, der sollte in Berlin kaufen und wer in Spanien was hat, schnellstens verticken.

Im übrigen empfinde ich die Diskussion mit dir Tropezon langsam als überflüssig. Du hast deine Meinung und die weicht deutlich von der Mehrheit ab. Das ist doch kein Beinbruch ? Kein Grund sich endlos zu sticheln. - Wenden wir uns lieber neuen / anderen Themen zu.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.453.257 von barabo am 24.05.07 16:32:23

Barabo,

Du hast deine Meinung und die weicht deutlich von der Mehrheit ab.

Erstens habe ich dieses Recht in der Demokratie und zweitens, muss es noch lange nicht heißen, dass sie falsch ist.

Wenden wir uns lieber neuen / anderen Themen zu.

Steht Dir frei, warum tuest es nicht?

Wer Immobilien mag, der sollte in Berlin kaufen und wer in Spanien was hat, schnellstens verticken.

Auch das steht Dir frei. Ich würde meine spanischen Immobilien nicht mal für 50 Berliner Immobilien tauschen, genau so wenig wie ich von Spanien nach Deutschland ziehen würde.

Tropezon, was interessiert uns der spanische Durchschnittspreis ?

Wenn man so denkt wie Du, muss man ja nicht in Barcelona kaufen, wenn man das Geld nicht hat, Extremadura kostet nur ein Viertel dessen.

Tropezon

[spain98]

Spanien Immobilien Rückblick 1997 - 2006
http://www.elmundo.es/especiales/2007/05/sima/deayerahoy/199…

[spain98]

Dax gewinnt 10% in 3 Monaten. IBEX kommt gerade mal knapp auf schlappe 2,5.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.460.534 von spain98 am 25.05.07 08:03:14

Spanien Immobilien Rückblick 1997 – 2006

Gefällt mir sehr gut und trifft teilweise den Nagel auf den Kopf.............aber die Prophezeiungen sind alle in die Hose gegangen.

Erstens kommt es anders
Und zweitens, als Du denkst



1999
Los morosos se van a acabar.
Los más de 700.000 españoles que adeudaban en conjunto cerca de 30.000 millones de pesetas a sus comunidades de vecinos vieron peligrar este año su estatus de morosos.

2000
el Banco Central Europeo avisó a España de la hipotética existencia de una 'burbuja inmobiliaria' y previno a los inversores sobre las nefastas consecuencias que su 'pinchazo' podría tener sobre la economía.

El panorama cada vez más alcista de los precios favoreció una campaña política en el que aquello de "pisos para todos y cada vez más baratos"

2001
En 2001 se calculaba que la demanda insatisfecha de viviendas para alquiler rondaba el millón y medio de unidades. Los ciudadanos se quejaban del bajo número de inmuebles en arrendamiento y de su alto precio.

2003
Cifras de vértigo. 700.000 nuevas viviendas en el mercado en tan sólo 12 meses

La falta de suelo urbanizable se diagnosticaba entonces como una de las principales causas del alto precio que alcanzaban ya las viviendas,

2004
aportar soluciones. Y es que, según Trujillo, la labor de su Ministerio "no es bajar los precios", sino incentivar el alquiler.

2005
Récord de hipotecas.

2006
El año del cambio.
El sector inmobiliario se mueve. Por una parte, se confirmó la desaceleración, que no bajada, en el precio de los inmuebles.

La insatisfacción general a la hora de encontrar una casa asequible es tal que 2006 fue testigo de cómo decenas de miles de jóvenes tomaron la calle,

... A HOY

ja bis Heute...........und was ist passiert bis Heute?

Von dem Zeitpunkt an – 2000 – wo die BCE und auch die Banco de Espana von einer hypothetischen Immobilienblase gewarnt haben, sind die Preise um weit über 100 % weiter gestiegen.

Was lernen wir daraus ........................... Propheten sind ........... auch nur Menschen.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.464.440 von tropezon am 25.05.07 12:03:50

Ich nenne das Werdegang einer Immobilienblase.
2007/2008 wird zeigen, ob die Blase die Spannung aushält und nur die Luft rausgeht oder ob sie platzt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.466.980 von spain98 am 25.05.07 14:46:11

Ja, warum nicht.

Doch dieser „ Werdegang“ zeigt erst mal, - und das wollen wir doch nicht verschweigen - wie bitter es ist, wenn man im Jahr 2000 auf sogenannte Experten gehört hat oder den Instituten „ die es doch wissen müssen „ ( BCE / Banco de Espana) gefolgt ist..... und nicht gekauft hat.

Wie stehen diese gutgläubige Menschen Heute da? Und da ist nicht mal ein Vergleich Kauf / Miete notwendig um die Quintessenz zu ziehen.

Laut S.T. von 1335 € /m² im Jahr 2000 zu 2.763 €/m² im Jahr 2006. Wie weit müsste es fallen um diese Bitterkeit wieder zu verschmerzen !!!

Und für ALLE die immer mit dem Immobilienzyklus drohen – und ihn nicht finden – ( ich helfe ja gerne )




Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.472.293 von tropezon am 25.05.07 20:03:32

Das Bild will nicht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.460.835 von spain98 am 25.05.07 08:41:22

Auch kein Wunder

Die ganze Welt stürzt sich nunmehr auf DAX-Titel nachdem Deutschland die langjährige BIP-Grubenlampe in Europa abgeben hat und wieder zur alten Stärke zurückgefunden hat und als Konjunkturlokomotive wieder das Ruder übernimmt. Jetzt nicht vergleichen mit den stark wachsenden osteuropäischen EU-Staaten.

Die meisten Unternehmen der DaxFamile (Dax, M-Dax,S-Dax) melden Rekordgewinne

Die Worst-Phase hat nur 7 Jahre gedauert in der jedoch die groesseren Unternehmen wesentlich mit Hilfe der extremem Lohnzurückhaltung viele Bereiche optimiert und produktiver aufgestellt haben.

Jetzt muss der Aufschwung nur noch bei der Bevölkerung ankommen.

[Drueberstehn_L8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.472.293 von tropezon am 25.05.07 20:03:32

Die Art deiner Schreibweise entspricht genau der Art wie psychologisch eine Blase entsteht.

Alle bekommen zu hören wie bitter es doch sei, die Gewinne der letzten Jahre verpasst zu haben,
und als Effekt kaufen natürlich erstmal wieder alle,
die Käufer erzählen dann nach einem Jahr wiederum Uninvestierten wie bitter es doch sei die Gewinne der letzten Jahr verpASSt zzu haben....

n bisschen Schneeballprinzipartig, aber laber nur weider so.

tu madre!

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.482.403 von Drueberstehn_L8 am 26.05.07 21:47:40

tu madre

[Cashlover]

hallo,

hier geht's ja vorzugsweise um's spanische Festland.

Wie sieht das eigentlich mit den Balearen aus?

Hab gehört, dass da mittlerweile nach Jahren galoppierender Preissteigerungen die Luft seit einiger Zeit bischen raus sein soll und es auf Grund der regen Bautätigkeit der letzten Jahre schon sowas wie ein Überangebot geben soll?

Für eingefleischte Spanienfreaks sind die Balearen sicher ein Graus, aber vielleicht gibt es ja doch eine Meinung zur weiteren Entwicklung?
mfg

[Jupiter51]

Mich interessieren im speziellen die Kanaren. Gibt es dazu Meinungen?

[rioja94]

Schöner Schein.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca spreizt sich. Die Preise für Luxusvillen steigen weiter, Ferienhäuser und Wohnungen stagnieren. Wo sich der Kauf noch lohnt.

Klicken Sie auf die Grafik, um sie in einem Popup zu öffnen; Grafik: WirtschaftsWoche

Der kleine Firmen-Helikopter des Immobilienmaklers Kühn & Partner startet vom Flughafen in Palma und dreht seine Runden über den schicken Stadtvillen und den für Mallorca typischen Fincas. Die Insel blüht nach vielen Regenwochen auf. Die deutschen Makler nutzen die Gunst der Stunde, fliegen VIP-Kunden von einer Luxusvilla zur anderen mit dem Ziel, die Insel als exklusives Refugium der Millionäre zu präsentieren, „à la Cannes, nur viel sicherer“, sagt Matthias Kühn.

Immobilienkrise in Spanien? Ja schon, aber nicht bei Mallorcas Luxushäusern. Die Quadratmeterpreise bewegen sich je nach Lage zwischen 4500 Euro und 6000 Euro, in manchen Orten wie Andratx werden für Häuser mit Meeresblick auch 8000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Nach Angaben der spanischen Regierung legten die Preise im ersten Quartal nochmals um neun Prozent zu, die spanische Bewertungsgesellschaft Tinsa geht gar von 10 bis 15 Prozent aus.

Doch viele Immobilien sind überteuert – nicht nur im Luxussegment. „Viele Immobilien sind eindeutig überbewertet, dennoch wird weiter gekauft. Logisch ist das nicht“, warnt Tim Wirth, Rechtsanwalt bei einer der größten spanischen Kanzleien, Cuatrecasas. Der Rest des spanischen Marktes kam im ersten Quartal 2007 nur auf eine Preissteigerung von knapp zwei Prozent. Vielerorts stagniert das Geschäft, an einigen Festlandküsten gehen die Wohnungspreise bereits um die fünf Prozent runter.


Gegen den Trend. Mallorca profitiert davon, dass nach mauen Jahren wieder mehr Touristen auf die Insel kommen. 2006 waren es acht Prozent mehr als im Vorjahr – 12,5 Millionen, ein Rekord. Während an der andalusischen Küste die Wohnungspreise nur so purzeln, weil Ausländer vom Überangebot an Ferienwohnungen kaum noch Gebrauch machen, boomt die Insel wieder.

Boris Becker verkauft zwar derzeit sein Anwesen in der Nähe von Artà, aber Makler Kühn hofft, das sei ein Sonderfall: „Das Haus liegt für seinen Lebensstil etwas zu abgelegen.“ Für eine Villa in Andratx müsste er bis zu 25 Millionen Euro auf den Tisch legen. Im umtriebigen Palma reichten schon acht Millionen für eine nette Villa.

Es kommen auch immer mehr reiche Spanier nach Mallorca. Zuletzt erwarb der Chef des spanischen Baukonzerns ACS und Präsident von Real Madrid, Florentino Pérez, eine Villa für rund 20 Millionen Euro nahe Andratx. Branchenexperten glauben, dass gerade im Segment der absoluten Luxusobjekte weiterhin die höchsten Preissteigerungen zu erwarten sind.

„Die Insel bietet einen hohen Sicherheitsstandard, weil sie die Besucherströme über den Flughafen und die Fähre sehr gut kontrollieren kann. Es gibt auf Mallorca keine Einbruchsbanden und nur wenige Paparazzi“, sagt Wirth.

Viele deutsche Unternehmer, die sonst in ihrer Heimat mit Leibwächtern leben, fahren hier sorglos ohne Schutzbegleitung mit dem Fahrrad über die Insel. Deswegen verwundert es nicht, dass die Villa auf einer Anhöhe in der Nähe vom Puerto Alcudía, die Makler Kühn in diesen Tage öfters anfliegt, von keinen hohen Mauern geschützt ist. Rund 50 Häuser wie diese 3500 Quadratmeter große Villa, Wert rund 50 Millionen Euro, will Kühn in den kommenden Jahren verkaufen.


Bildergalerie: Bei Promis zu Hause


Bei weniger geräumigen Häusern und bei Wohnungen ist die Stagnation schon jetzt spürbar. „Rund um Palma läuft der Verkauf schleppend“, sagt Stefan Greim von Mallorca Properties Sotheby’s International Realty. Viele Besitzer von Reihenhäusern blieben derzeit auf ihren Immobilien sitzen, wenn sie nicht deutlich mit dem Preis runtergehen, bestätigt eine auf der Insel lebende deutsche Unternehmerin aus eigener Erfahrung.

Auch Miguel Hernández von der spanischen Business School Instituto de Empresa glaubt, dass sich der Massenmarkt auf Mallorca in den kommenden Jahren verhalten entwickeln wird: „Als Zweithaus sind diese Objekte für die meisten Ausländer und auch für die Spanier einfach nicht mehr erschwinglich. Sie haben ihr Preislimit längst erreicht.“

Die Quadratmeterpreise sind enorm. Aber anders als etwa in Madrid, rund um Marbella oder in Barcelona fallen die Preise auf Mallorca noch nicht. Nach Wirths Einschätzung liegt das auch an den vielen Infrastrukturprojekten der Inselregierung, darunter neue Autobahnverbindungen und die Erschließung des noch wenig entwickelten Südostens.

Hier, glaubt Greim, sind auch noch leichte Steigerungen im Massenmarkt möglich. „Das meiste Wachstum wird jedoch vom Luxussegment im Südwesten der Insel kommen, wo es kaum noch Bauland und eine große Nachfrage gibt.“ Seiner Meinung nach trägt Mallorcas Regierung auch mit der sehr restriktiven Baupolitik dazu bei, die Preise auf lange Sicht zumindest stabil zu halten.

Denn während rund um Marbella jeder Fleck zugepflastert wurde, hat Mallorca vor sieben Jahren rechtzeitig die Bremse gezogen und ein immer noch in weiten Teilen rechtskräftiges Moratorium verhängt. 500 Meter vor der Küste darf zum Beispiel immer noch nicht gebaut werden. Wird die Bauordnung an anderen Orten in Spanien mit wenig Respekt behandelt, geht die Genauigkeit der mallorquinischen Politiker so weit, dass Pedro J. Ramirez, als Chefredakteur von „El Mundo“ einer der einflussreichsten spanischen Journalisten, Ärger bekam, weil er seinen Pool ohne Genehmigung in einen an sein Grundstück grenzenden Fels gebaut hat.

Kurzzeitig drohte die Verwaltung ihm, er müsse den Pool für die Öffentlichkeit freigeben, wenn er den Bau nicht rückgängig mache. Bevor er ganze Schulklassen in seinen Garten ließ, lenkte Ramirez ein.
[29.05.2007] stefanie müller
Aus der WirtschaftsWoche 22/2007.

http://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/buildww/id/97/id/272649…

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.519.851 von rioja94 am 29.05.07 10:14:37

#3564

ich glaube, der Markt auf Malle wird ein bischen schöngeredet.

Besonders von Typen, wie diesem Matthias Kühn, denn der tritt nicht nur als Makler auf sondern ist selber in diversen Projekten investiert, soweit ich weiss.

Und grade der Südwesten scheint ein Haifischbecken mit sizilianischen Verhältnissen zu sein, was da die Kommunalpolitik anbetrifft.



=>
Korrupter Bürgermeister auf Mallorca in Haft
28. Nov 2006 12:25



Mallorca
Foto: dpa

Der Bürgermeister des noblen Ferienortes Andratx auf Mallorca soll in einen Millionenbetrug um Baugenehmigungen verstrickt sein. Der Verdacht der Ermittler: Das Stadtoberhaupt versorgte eigene Firmen bevorzugt mit Aufträgen.

Die spanische Polizei hat auf Mallorca einen Korruptionsskandal im Urlauberort Andratx aufgedeckt. Beamte nahmen den Bürgermeister der Kleinstadt, Eugenio Hidalgo, einen hohen Beamten der balearischen Regionalregierung und einen Kommunalbeamten fest.
Sie stehen im Verdacht, eigenen Firmen Baugenehmigungen in der Gemeinde im Westen der Insel verschafft und Millionenvermögen angehäuft zu haben, wie spanische Medien am Dienstag berichteten.

Sie sollen auch Bauvorhaben in Gegenden erlaubt haben, die unter einem besonderen landschaftlichen Schutz gestanden hatten. Die in einer reizvollen Landschaft gelegene Kleinstadt Andratx mit ihren 10.000 Einwohnern gilt als eine «Perle» der Immobilienwirtschaft. Prominente und Reiche aus vielen Ländern besitzen hier Ferienvillen. (nz)

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=>Gegen Bezahlung konnte man
auch im Naturschutzgebiet bauen

Von Horst Schinzel


Die malerische Bucht von Andratx:
Bauplätze gab es gegen Cash.
Foto: Torsten Harenberg

Andratx, Mallorca (hs). Nach Informationen der balearischen Umweltorganisation GOB ist der Bürgermeister des bei deutschen Prominenten hoch im Kurs stehenden Kurortes Andratx auf Mallorca, Eugenio Hildago, gemeinsam mit mehreren Mitarbeitern, zu denen auch der Generaldirektor für Raumordnung der balearischen Regierung, Jaume Mossat, gehört, in das Visier der zuständigen Staatsanwaltschaft geraten. Der Bürgermeister, sein für die Baulizenzen zuständiger Mitarbeiter, ein Architekt und ein Anwalt werden der Korruption, des Amtsmissbrauchs und der Geldwäsche beschuldigt.

Der Bürgermeister und der Bauamts- Sachbearbeiter wurden in Untersuchungshaft genommen, während der Generaldirektor für Raumordnung unter Auflagen vorerst auf freien Fuß gesetzt wurde. Der Generaldirektor ist seines Amtes enthoben worden. Derzeit laufen gegen rund 30 Personen Ermittlungsverfahren.

Bereits im letzten Frühjahr hatte sich im Luxuskurort Marbella Ähnliches abgespielt. Seither ist der Name des Kurortes Synonym für Habgier und Bestechlichkeit von Kommunalpolitikern im Umfeld von Immobilienboom und Tourismus. Dem Bürgermeister von Andratx und seinem Bauamtsmitarbeiter wurde bereits nachgewiesen, dass sie sich mit 740.000 € bestechen ließen. Die Polizei hat Vermögenswerte der Beschuldigten wie Immobilien, Kunstwerke und einen Porsche beschlagnahmt.

Der Bürgermeister war zugleich Bauunternehmer und vermittelte gegen entsprechende Bezahlung die Möglichkeit, auch in Naturschutzgebieten zu bauen.

Die Umweltorganisation GOB hat im vorigen bereits 40 Anzeigen gegen die Gemeinde Andratx erstattet Als der Bürgermeister für ein Grundstück, das nach dem Bebauungsplan mit einem Haus hätte bebaut werden können, einem seiner Mitgesellschafter innerhalb von nur 14 Tagen 24 Häuser genehmigte, flog sein Tun auf.

Zu den Prominenten, die regelmäßige Gäste in Andratx sind, zählen Baden-Württembergs Ministerpräsident Günther Oettinger ebenso wie der Regisseur Dieter Wedel, der Sänger Christian Anders und die Fernsehjournalistin Sabine Christiansen. Claudia Schiffer besaß dort ein Haus, das sie an einen neureichen Russen verkauft hat. Boris Becker hat ein wenig weiter in Arta Ärger wegen nicht genehmigter Bauarbeiten auf seiner Finca.
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=>In Spanien wurde der Bürgermeister von Andratx, Eugenio Hidalgo (Partido Popular, PP) auf Mallorca verhaftet. Veranlasst wurde die Verhaftung von Staatsanwalt Joan Carrau. Der Vorwurf lautet auf Korruption. Festgenommen wurde der Bürgermeister von zwanzig Polizisten der Guardia Civil im Rathaus von Andratx.
Im März war in Spanien ein Korruptionsskandal aufgedeckt worden. Daraufhin wurde die Bürgermeisterin von Marbella, Marisol Ygüe, fest genommen. In der Folge war der Stadtrat von Marbella von der spanischen Regierung abgesetzt worden.
http://www.spanien-bilder.com/spanien_nachrichten_details.ph…
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Haftverschonung für Bürgermeister und Bauaufseher von Andratx
am 17.12.2006 von strafblog Rechtzeitig vor Weihnachten sind der unter Korruptionsverdacht stehende bisherige Bürgermeister des mallorquinischen Nobelortes Andratx, Eugenio Hidalgo, und sein oberster Bauaufseher Jaume Gilbert nach zweiwöchiger Untersuchungshaft wieder auf freien Fuß gesetzt worden. Der Untersuchungsrichter in Palma setzte die Haftbefehle gegen Kautionen und Höhe von 100.000 Euro bzw. 60.000 Euro außer Vollzug, wie das MALLORCA MAGAZIN berichtet. Beide mussten ihre Reisepässe abgeben und dürfen die Insel nicht verlassen. Außerdem müssen sie sich wöchentlich bei der Polizei melden. Den beiden Beschuldigten wird vorgeworfen, über Jahre hinweg bei der Erteilung von zum Teil illegalen Baugenehmigungen die Hände aufgehalten und hohe Beträge kassiert zu haben. Von mindestens 1,2 Millionen Euro ist die Rede. Inzwischen wurde bekannt, dass auch der balearische Minister für europäische Beziehungen, Joan Carmel Massot, in die Affäre verwickelt sein soll. Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen den konservativen Politiker. Der ermittlungsleitende Staatsanwalt Juan Carrau soll geschäumt haben, als er von der Haftverschonung erfuhr. Er rechne mit einer Erschwerung der Ermittlungen, heißt es. Hidalgo hingegen soll ein beschwingtes Fröhliche Weihnachten für alle über die Lippen gekommen sein, als er am Mittwoch Nachmittag das Gefängnis verließ. Autor: RA Rainer Pohlen Kanzlei POHLEN + MEISTER

http://www.jurablogs.com/de/haftverschonung-fuer-buergermeis…

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Ich meine, dass ist doch selbst für spanische Verhältnisse ein dicker Hund, oder täusche ich mich da?

mfg

[spain98]

Schnapszahl:
Euribor: 2007-05-29 4,444

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.533.829 von spain98 am 30.05.07 07:06:35

bald sehen wir die 5.555
der ö ö ö ööööölpreis is schuld

30.05.2007 12:04
EZB/Garganas: Zinsen noch nicht auf dem Höhepunkt - Bloomberg

FRANKFURT (Dow Jones)--Nicholas Garganas, Mitglied im Rat der Europäischen Zentralbank (EZB), hat bekräftigt, dass die Zinsen im Euroraum aus seiner Sicht noch nicht ihren Höhepunkt erreicht haben. Diese Aussage würde er durchaus wiederholen, sagte der Präsident der griechischen Zentralbank am Mittwoch der Nachrichtenagentur Bloomberg. Die Risiken für die Preisstabilität seien mittelfristig weiterhin aufwärts gerichtet und das Wachstum zeige sich im laufenden Jahr bisher stärker als erwartet.

"Ich wäre nicht überrascht, wenn das Wachstum im ersten Halbjahr stärker ausfallen würde als erwartet", betonte Garganas und fügte hinzu: "Ich wäre auch nicht überrascht, wenn das Wachstum im zweiten Quartal höher sein sollte als im ersten Quartal." Im ersten Quartal war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) des Euroraum gegenüber dem Vorquartal um 0,6% gestiegen.

Der Grieche verwies außerdem auf die Möglichkeit, dass die Inflation 2007 höher ausfallen könnte als erwartet. Die jüngsten EZB-Stabsprojektionen gehen im Mittelwert von einem Anstieg der Verbraucherpreise in diesem Jahr um 1,8%aus. Dieser Wert war im April mit 1,9% überschritten worden, Daten für Mai werden am Donnerstag veröffentlicht. Neue Projektionen wird die EZB am 6. Juni veröffentlichen.

Garganas verwies darauf, dass die EZB bei der Projektion der Inflationsszenarien womöglich etwas zu optimistisch gewesen sei. So war sie von einem durchschnittlichen Ölpreis von 60 Dollar je Barrel ausgegangen, der inzwischen aber um die Marke von 70 Dollar pendelt.

Zusätzlicher Preisdruck entstehe aus der Tatsache, dass das Wachstum robust sei und die Kapazitäten voll ausgelastet, sagte Garganas. Ein unerwartet hohes Wachstum stelle natürlich ein zusätzliches Inflationsrisiko dar, denn das projizierte Wachstum entspreche bereits der Potenzialrate oder liege sogar darüber. "Es ist offensichtlich, dass die Inflationsrisiken zunehmen",konstatierte das EZB-Ratsmitglied. Besorgt äußerte sich Garganas auch über Lohnabschlüsse, die in einigen Regionen des Euroraums bereits zu hoch ausgefallen seien.
DJG/DJN/hab/ptt
-0-

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/vwdnews/0,2828,tic…

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[rioja94]

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[tropezon]

Um zu verhindern, dass ihr nur noch unter schlechten Nachrichten erstickt, mal was erfreuliches über die spanischen Immobilienbesitzer:

NUR eine von 5 Familien mit Hypothek hat ihre Kaufkraft verschlechtert und zahlen höhere Raten, während 80 % der Familien mittlerweile weniger bezahlen als im Moment ihres Abschlusses.

Das Pro-Kopf Einkommen ist in den letzten 3 Jahre um 18 % gestiegen, von 19.000€ ( 2004) auf jetzt 23.000 €. Und das Gesamtvermögen – inklusiv Immobilien – erreicht 600 % des BIP.

Wenn die Zahlen vom Staatssekretär stimmen - Lo aseguró ayer el secretario de Estado de Economía, David Vegara, - dürften einige ( oder wie kürzlich einer sagte: die Mehrheit ) mit ihrer Meinung und Prognosen ziemlich schief liegen.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/2007/05/30/…

Sólo una de cada cinco familias con hipoteca ha visto empeorar su capacidad de compra, según Economía

La renta per cápita de los españoles ha crecido un 18% en los últimos tres años

A pesar de la subida de los tipos de interés, sólo el 20% de las familias españolas que están pagando una hipoteca han visto empeorar su capacidad de compra y pagan cuotas mayores que cuando contrataron su crédito, mientras el 80% restante pagan menos. Lo aseguró ayer el secretario de Estado de Economía, David Vegara, quien sostuvo que la renta per cápita de los españoles ha aumentado un 18% en lo que va de legislatura, al pasar de 19.000 euros en 2004 a 23.000 euros en la actualidad.




Wolkenloser Himmel, 31 Grad und viele Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.539.315 von rioja94 am 30.05.07 13:47:20

Also diesen Monat werden wir erst einmal bei 4,37 landen.
Ich hatte neulich vorsichtig 4,36 geschätzt.
Einen höheren Wert gab es das letzte Mal im Mai 2001 mit 4,52 und danach ging es auch schon rapide bergab.

[tropezon]

Hallo Leute,

Ich möchte euch mal wieder beweisen, wie zuverlässig die Zeitungen sind.

Gestern schrieb die: Asociación Hipotecaria Española (AHE).

VEGARA DICE QUE SÓLO EL 20% DE LAS HIPOTECAS SON MÁS CARAS QUE AL
INICIO
El secretario de Estado de Hacienda, David Vegara, relativizó ayer el impacto de las subidas de los tipos de interés sobre el creciente endeudamiento de los hogares españoles. Según dijo, sólo el 20% de las familias con hipotecas pagan actualmente por sus créditos un tipo de interés más alto que cuando lo suscribieron.
El 80% restante contrató sus préstamos con un interés igual o superior al actual.
Estas manifestaciones las realizó en la Comisión de Economía del Congreso, en la cual explicó que la renta por habitante en España ha aumentado un 18% en términos nominales en lo que va de legislatura, pasando de 19.000 euros a 23.000. Si se descuenta la inflación, la renta per cápita aumentó el 1,4% en 2005; el 2,5% en el 2006 y el 2,8% en el primer trimestre de este año.
El dato sobre las hipotecas al que hizo referencia Vegara se incluye en los diarios La Vanguardia, Cinco Días, ABC y Expansión. (El Periódico. Página 58. Media columna)

Und Heute schreibt die Zeitung “ el confidential“ mit Bezug auf die gleiche Aussage:

El aumento de tipos empieza a causar "tensiones" en las familias más endeudadas

El crecimiento acumulado de los tipos de interés como consecuencia de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) puede estar produciendo "tensiones" en los presupuestos de aquellas familias "más apalancadas" en el crédito hipotecario, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
En concreto, el 78% de las familias que tienen contratados préstamos a tipo variable están pagando más ahora por sus hipotecas que inicialmente y este porcentaje se incrementa aún más si se contempla la contratación de los préstamos entre los años 2003 y mediados de 2005.

Also die original Aussage : 80 % bezahlen weniger und die Zeitung : 78 % bezahlen mehr.

Die Zahlen stimmen fast, nur die Zeichen sind Konträr.

Und solchen Zeitungen glauben auch noch einige.

Grüße

Tropezon, der keiner Zeitung nur eine Silbe glaubt.( ohne sie selbst 5 mal geprüft zu haben )

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.562.595 von tropezon am 31.05.07 19:44:41

Ja Ja die Zeitungen.
Tropezon, der keiner Zeitung nur eine Silbe glaubt.( ohne sie selbst 5 mal geprüft zu haben )
Aber wo ist denn Deine Prüfung?

Ich gebe Dir mal eine Basis.
Quelle: http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2006/04/26/101.p…
Auf Seite 6 des Dokuments gibt es eine Aufstellung der Hypthekensalden der Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum.
Jahr Saldo in Mio €
2003 263.174,3
2004 317.250,0
2005 424.219,3
2006 516.821,1

Zwischen Anfang 2004 und Ende 2006 hat sich der Saldo um 253.646,8 Mio € erhöht. Man kann also sagen, daß sich der Saldo in 3 Jahren fast verdoppelt hat.
All diese Hypotheken zahle jetzt mehr als sie im Zeitpunkt ihres Abschlusses gezahlt haben (ausgenommen vielleicht diejenigen zwischen Juni und Dezember 2006, da deren Aktualisierung ja erst noch kommt. Aber daß sie mehr zahlen werden, davon können wir glaube ich ausgehen.)
50% aller Hypotheken haben jetzt also einen höheren Zinssatz, als beim Abschluß der Finanzierung. Sie zahle also mehr Zinsen.

Natürlich muß man dabei beachten, daß sich in dem Zeitraum auch die Laufzeit verlängert hat. Das senkt die Hypothekenrate. Wenn man das vergleicht und die Hypotheken von vor 2002 mit hereinnimmt, dann kann wahrscheinlich man zu dem Ergebnis kommen, daß die Finanzierungen in Bezug auf die Monatliche Rate nicht gestiegen sind. Ich habe jetzt aber keine Lust, das nachzurechnen, weil ich das für Quatsch (Schönmalerei) halte.

Für mich ist der Zeitraum 2003 bis 2006 entscheidend. Da wird es teurer, die Laufzeiten sind schon lang, die Darlehen sind jung und die Preise waren schon hoch. Da sehe ich das Risikopotential. Und das betrifft ein Kreditvolumen von immerhin 253.646,8 Mio €.
Die Zinsen sind von durchschnittlich 2,33% in 2003 auf inzwischen 3,89 während der letzten 12 Monate gestiegen. Es ist davon auszugehen, daß wir im Dezember 2007 von einem Durchschnitt von 4,25% für die letzten 12 Monate rechnen können.
Das ist nahezu eine Verdoppelung der Zinslast. Und der Zinsanstieg hat gerade erst begonnen. Wenn die EZB die Zinsen in 2007 auf 4,5 und in 2008 auf 5% anhebt, dann wird es innerhalb kurzer Zeit für diese 253.646,8 Mio € erheblich teurer.
Und bei den Langen Laufzeiten haben die Darlehen auch keine Möglichkeit, Ihre monatliche Rate durch Laufzeitverlängerung erheblich zu mindern.
Noch größeres Ausfallspotential sehe ich bei den Hypotheken, die in 2007 gezeichnet werden. Das sind zum großen Teil Finanzierungen, die aus Käufen resultieren, die 2006 eingeleitet wurden (Privatvertrag) und nun formalisiert werden. Da waren sich sicherlich viele Kreditnehmer nicht bewußt, daß die Zinsen so stark angehoben werden.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.567.250 von spain98 am 01.06.07 08:44:21

Zögerliche Hauskäufer

Im Schnitt braucht es sechs Monate, um ein fertig gestelltes Haus, beziehungsweise eine Wohnung in einem Neubau, an den Kunden zu bringen. Das bestätigte jetzt der Präsident der Vereinigung katalanischer Bauunternehmer, Francesc Sitjas. In den letzten Monaten sei ein zögerliches Kaufverhalten festgestellt worden, resultierend aus einer Verunsicherung der Kunden, wann der geeignete Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie der Richtige sei.

Der Bausektor in Katalonien erfreut sich nach wie vor einer lebhaften Dynamik. Insbesondere, was den Bau von Mehrfamilienhäusern anbelangt. Dennoch scheinen die Zeiten vorbei, dass der interessierte Hauskäufer noch vor Fertigstellung des Objektes eine Wohnung erwirbt. Die 1.300 Mitglieder der oben genannten Union, bestätigen im Allgemeinen eine zaudernde Tendenz. Die Gerüchte, die derzeit warnend und mahnend die Runde machen, dass das Ende der Preisschraube erreicht sei, so Sitjas, irritieren die Leute. Das Gegenteil sei der Fall. Die Nachfrage nach Wohnungen ist ungebremst, und das knappe Angebot bestimmt den weiterhin steigenden Preis. Allerdings, so räumte Sitjas ein, werde dieser sich in der nächsten Zeit in einem moderatern Rahmen halten. Was genau das bedeutet, ließ er offen.

Deutlich gebremst allerdings ist die Motivation, Wohnraum als Geldanlage zu erwerben, was zweifelsohne mit dem hohen Preisniveau der Objekte, zuzüglich der gestiegenen Hypotheken, in Zusammenhang gebracht werden kann. Wohnungen älteren Datums, so Sitjas weiter, werden hingegen in den kommenden Jahren im Preis eher sinken. Doch die Baubranche ist nicht der alleinige treibende Preisfaktor. Sitjas schiebt diesbezüglich den Grundstücksverkäufern den schwarzen Peter zu. Laut seiner Äußerungen, sind es die horrenden Quadratmeterpreise für das Baugrundstück, die schlussendlich das Gesamtprojekt in oft bizarre Höhen treibt. Eine Behauptung, die sicher nicht an von der Hand zu weisen ist, aber unter dem Strich, für den Käufer keine wesentliche Rolle spielt.
S.H.

aus Costa Brava Info

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.567.250 von spain98 am 01.06.07 08:44:21

Kaufe jetzt – zahle später

Die Immobilienfirma „Expofinques“ prescht derzeit mit einer Werbestrategie voran, die unwillkürlich an die Werbeversprechen verschiedener Autohäuser oder Versandhandel erinnert: Der Kunde unterschreibt heute den Kaufvertrag für eine Immobilie und zahlt erst ab September. Die anfallenden Kosten für die Hypothek bis 1000 Euro monatlich, übernimmt „Expofinques“, allerdings mit einer zeitlichen Begrenzung auf den 31. Juli. Der Immobilienmarkt ist heiß umkämpft, die Preise sind astronomisch, da müssen also pfiffige Ideen her, um in erster Linie jungen Menschen den Haus- oder Wohnungskauf schmackhaft zu machen.

„Expofinques“ sind nicht die einzigen, die sich eigenwilliger Werbemethoden bedienen. Ähnlich wie in einem Supermarkt kann man bei der Immobilienfirma „Metrovacesa“ – je nach Anspruch – wählen: Es gibt den „Ehepaar- oder Paarrabatt, „la ajuda a parelles“, der Eben jenen Käufern einen Nachlass von 1000 Euro gewährt. Modell „babyboom“ gibt Kunden mit Kindern 600 Euro Preisnachlass pro Kind und auch der Ausländer darf bei Metrovacesa mit einer Vergünstigung rechnen. Er erhält den Rabatt „ajudes a passaport“, der ihm immerhin eine Ersparnis von 500 Euro einbringt.

Wenn dieses Beispiel weiter Schule macht, empfiehlt es sich dem im obigen Artikel angesprochenen, zögerlichen Kaufverhalten zu folgen und abzuwarten. Etwa bis die Option 2 x 1 publik wird, die derzeit in den Regalen der Supermärkte den Kunden zum Kauf locken soll. Also, kaufe zwei Objekte zum Preis von einem. Ob diese Option sich groß lohnen wird, bleibt allerdings fraglich, denn in der Regel sind die Angebote im Preis bereits enthalten.
S.H.

Costa Brava Info

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.567.250 von spain98 am 01.06.07 08:44:21

Spain,

Aber wo ist denn Deine Prüfung?

NUR eine von 5 Familien mit Hypothek hat ihre Kaufkraft verschlechtert und zahlen höhere Raten, während 80 % der Familien mittlerweile weniger bezahlen als im Moment ihres Abschlusses.

Die Plausibilität, dass nur 20 % der Lasten teuerer sind als im Moment des Abschlusses ist hundertmal größer als die von dem Journalisten propagierte 78 %,

Ich denke, dass müsste sogar Dir einleuchten.

Oder glaubst Du, dass die in den letzten 3 Jahre abgeschlossenen Hypotheken mehr als 20 % des Gesamtvolumens anzahlmäßig größer ist?

Und allein darum geht es in der Aussage. Nicht um Beträge sondern lediglich um die Anzahl.

Birnen mit Äpfel verwechselt?

Noch größeres Ausfallspotential sehe ich bei den Hypotheken, die in 2007 gezeichnet werden. Das sind zum großen Teil Finanzierungen, die aus Käufen resultieren, die 2006 eingeleitet wurden

Dies den Käufer von 2006 und 2007 zu unterstellen ist gleich, sie als blöd abzustempeln, nach dem Motto: sie wissen nicht, was sie tun.

Damit kann man natürlich auch Stimmung machen.

Cienfuego,

Zögerliche Hauskäufer
In den letzten Monaten sei ein zögerliches Kaufverhalten festgestellt worden, resultierend aus einer Verunsicherung der Kunden, wann der geeignete Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie der Richtige sei.

Und das wird sich in den nächsten 12 Monaten nicht ändern. Erst, wenn die Preisauswirkungen der 2 neuen Maßnahmen, Codigo Tecnico und ley del suelo ihre Auswirkungen zeigen – à la baisse ou à la hausse – werden die potentiellen Käufer sich entscheiden.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.571.326 von tropezon am 01.06.07 12:19:24

Tropezon, der keiner Zeitung nur eine Silbe glaubt.( ohne sie selbst 5 mal geprüft zu haben )
Aber wo ist denn Deine Prüfung?

Also wenn Deine Prüfung darin besteht, nur die Zeitungsartikel nachzuplappern und Dich der meinung des Artikels anzuschließen, dessen Ergebnis Dir für Dein subjektives Empfinden wahrscheinlicher vorkommt, dann nenne ich das keine Prüfung.

Ich habe meine Aussagen auf den Statistiken der Hypotheken basiert.
Und danach ist der Hypothekensaldo für Wohnungen von Anfang 2004 mit 263.174,3 Mio € auf 516.821,1 Mio € gestiegen.

Das bedeutet, daß die Salden nahezu 50% (jede 2.) aller ende 2006 existierenden Hypothekendarlehen (saldo vivo!! bedeutet noch nicht zurückgeführtes Kapital) zwischen 2004 und 2006 (3Jahre) aufgebaut wurde:
Jahr Saldo in Mio €
2003 263.174,3
2004 317.250,0
2005 424.219,3
2006 516.821,1

Grus
Spain,
der lieber in die Quelle schaut, um sich eine Meinung zu bilden.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.572.617 von spain98 am 01.06.07 13:35:32

Spain,
der lieber in die Quelle schaut, um sich eine Meinung zu bilden.

Da wäre ich lieber vorsichtig, manche sind schon reingefallen und einige sogar ertrunken.

Und danach ist der Hypothekensaldo für Wohnungen von Anfang 2004 mit 263.174,3 Mio € auf 516.821,1 Mio € gestiegen.
Das bedeutet, daß die Salden nahezu 50% (jede 2.) aller ende 2006 existierenden Hypothekendarlehen (saldo vivo!! bedeutet noch nicht zurückgeführtes Kapital) zwischen 2004 und 2006 (3Jahre) aufgebaut wurde:

Woher nimmst Du die Erkenntnis , dass die alle gefährdet sind?

Die Zahl ist absolut nicht signifikant, sowie Du sie hervor hebst. Erst bereinigt würde sie eventuell eine Aussage machen.

Bereinigt zum Beispiel von den Hypotheken, die geändert , storniert, verlängert, umgeschrieben wurden, etc.....

Und bereinigt auf jeden Fall von den Hypotheken, die keine Ersthypotheken sind und das sind mindestens 1.500.000 Familien in diesen 3 Jahren. Denn diese Menschen haben ihre erste Immobilien verkauft um größer, schöner, luxuriöser zu kaufen .......... und die werden sicher die kleinsten Probleme haben. Vielleicht haben sie sogar das Geld ( der Gewinn ) aus der erste Immobilien angelegt und die Zweite wieder VOLL beliehen.

Und dann muss noch die Anzahl der Immobilien, ihre Größe ( m² ) und ihre Lage berücksichtigt werden, sind es junge Käufer oder Ältere, und so weiter .....

Ergo: diese Zahl beweißt nur, dass die gesamt Summe der Hypotheken sich verdoppeltet hat. MEHR NICHT.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.578.057 von tropezon am 01.06.07 17:52:37

Hier siehst Du genau, wer heute mehr Zinsen zahlt, als bei der Aufnahme des Darlehens:


Woher nimmst Du die Erkenntnis , dass die alle gefährdet sind?
Ich habe gesagt:
"Für mich ist der Zeitraum 2003 bis 2006 entscheidend. Da wird es teurer, die Laufzeiten sind schon lang, die Darlehen sind jung und die Preise waren schon hoch. Da sehe ich das Risikopotential. Und das betrifft ein Kreditvolumen von immerhin 253.646,8 Mio €.
Die Zinsen sind von durchschnittlich 2,33% in 2003 auf inzwischen 3,89 während der letzten 12 Monate gestiegen. Es ist davon auszugehen, daß wir im Dezember 2007 von einem Durchschnitt von 4,25% für die letzten 12 Monate rechnen können.
Das ist nahezu eine Verdoppelung der Zinslast. Und der Zinsanstieg hat gerade erst begonnen. Wenn die EZB die Zinsen in 2007 auf 4,5 und in 2008 auf 5% anhebt, dann wird es innerhalb kurzer Zeit für diese 253.646,8 Mio € erheblich teurer.
Und bei den Langen Laufzeiten haben die Darlehen auch keine Möglichkeit, Ihre monatliche Rate durch Laufzeitverlängerung erheblich zu mindern.
Noch größeres Ausfallspotential sehe ich bei den Hypotheken, die in 2007 gezeichnet werden. Das sind zum großen Teil Finanzierungen, die aus Käufen resultieren, die 2006 eingeleitet wurden (Privatvertrag) und nun formalisiert werden. Da waren sich sicherlich viele Kreditnehmer nicht bewußt, daß die Zinsen so stark angehoben werden."

Ich muss mich wiederholen, weil Du versuchst, einem die Worte umzudrehen. Ich habe nie gesagt, daß die alle gefährdet sind. Da steht, daß in diesem Zeitraum das POTENTIAL ist.

[spain98]

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.578.877 von spain98 am 01.06.07 18:39:14

Graphik bezieht sich auf Durchschnittsbeträge Hypotheken.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.578.667 von spain98 am 01.06.07 18:26:33

Ich muss mich wiederholen, weil Du versuchst, einem die Worte umzudrehen. Ich habe nie gesagt, daß die alle gefährdet sind. Da steht, daß in diesem Zeitraum das POTENTIAL ist.

Oder weil Du keine bessere Argumenten hast. Du schmeißt alles in einen Pott – ohne zu differenzieren - und nennst ihn: Risikopotential und paar Zeilen weiter wird es schon ein Ausfallpotential. Sind das in Deinen Augen keine „ Gefährdungen“ ?????? ( wie ich es schreibe )


Und aus deinem Munde: Du versuchst, einem die Worte umzudrehen. Da erinnere ich Dich nur an Deine Behauptung vor ein paar Tage, ich würde ALLEN empfehlen IMMER zu kaufen . .... obwohl ich noch NIE ein Empfehlung gegeben habe. Wie nennst Du denn das???

Auch schon vergessen?

Und im übrigen, kein Mensch kann mit Deinen Zahlen was vernünftiges anfangen, weil sie einfach ohne die zu zuordneten Parametern ( wie ich teilweise vorher schon erwähnt habe)
- kein ausgewogenes Urteil erlauben. .......
- nur ein falschen Eindruck hinterlassen.
- Und schon gar nicht im Widerspruch zu meiner ( besser AHE ) Aussage stehen, dass 80 % der Familien niedrigere Beitrage Zahlen als zum Abschluss Zeitpunkt ihrer Hypothek. ( mit etwas gutem Willen, kann man es aus deinen Zahlen herauslesen.

Tropezon

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.579.976 von tropezon am 01.06.07 19:57:56

kein Problem mit zögerlichen Käufern ---
Haus mit Blick aufs Meer ist in allen Zeiten, in denen nicht ALLES den Bach runter geht - keine schlechte Anlage für das "miserablige" Geld
cf buenas noches

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.579.976 von tropezon am 01.06.07 19:57:56

- Und schon gar nicht im Widerspruch zu meiner ( besser AHE ) Aussage stehen, dass 80 % der Familien niedrigere Beitrage Zahlen als zum Abschluss Zeitpunkt ihrer Hypothek. ( mit etwas gutem Willen, kann man es aus deinen Zahlen herauslesen.

Jetzt drehst Du nicht nur mir die Worte um, sondern auch den Veröffentlichungen. Die AHE sagt in ihrem Bericht:

Habida cuenta de los flujos de contratación y amortización del mercado, más del 78% de las familias que tienen contratado un préstamo hipotecario a tipo variable están pagando cuotas de amortización superiores a las que pagaron inicialmente.Este porcentaje es aún más elevado entre las familias que contrataron sus préstamos entre los años 2003 y mediados de 2005 que, además, han experimentado un incremento porcentual de las cuotas con respecto al coste inicial sensiblemente mayor que el del resto de hogares (consultar Tabla 3 y el Informe de la AHE: Indicadores del Coste de la Deuda Hipotecaria).
Este crecimiento acumulado de los tipos como consecuencia de la política monetaria del BCE puede estar produciendo tensiones en los presupuestos de aquellas familias más apalancadas en el crédito hipotecario.
http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2006/11/30/629.p…
Auf deutsch:
Mehr als 78 % der Familien mit einem variablen Darlehen zahlen derzeitig hohere Hypothekenraten, als am Anfang der Finanzierung. Dieser Prozentsatz ist socgar noch höher bei den Familien, die ihre Darlehen in dem Zeitraum 2003 bis mitte 2005 aufgenommen haben. Diese haben eine Prozentuale erhöhung der Raten in bezug auf die anfänglichen Kosten erfahren, welcher merklich höher ist, als bei den anderen Haushalten.
Dieser akkumulierte Zinsanstieg aufgrund der Geldpolitik der EZB kann zu Spannungen bei denjenigen Familien führen, die viel für ihre Hypthek zahlen.
Das kannst Du auch hier lesen:
http://www.libertaddigital.com/noticias/noticia_1276306750.h…

[spain98]

Oh Mann. Wie soll denn das gehen, daß 80% % der Familien jetzt niedrigere Beitrage zahlen, als zum Abschluss Zeitpunkt ihrer Hypothek, wenn:
Die Zinsen heute höher sind, als 2003 und sich der Hypothekensaldo von da bis heute verdoppelt hat und der durchschnittliche Hypothekenbetrag von 100.000 in 2003 auf 143.000 in 2006 gestiegen ist?

Durch modifizierung der Konditionen wie Laufzeitverlängerung vielleicht. Dann ist die Aussage aber zumindest irreführend.
Und wenn er das darauf bezieht, dann ist es eine Milchmädchenrechnung.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.584.091 von spain98 am 02.06.07 09:11:07

deine ausdauer ist bewundernswert

[spain98]

El fin del 'boom' del ladrillo costará un punto del PIB y 50.000 empleos
La desaceleración comenzará a finales de 2007 y se prolongará tres años
Das ende des Immobilienbooms wird dem BIP einen Punkt und 50.000 Arbeitsplätze kosten.

http://www.elpais.com/articulo/economia/fin/boom/ladrillo/co…

Na wenigstens wird jetzt schon einmal zugegeben, daß das Arbeitsplätze kosten kann. Aber in dem Artikel wird auch gesagt, daß die Bauaktivität von 800.000 auf 500.000 sinkt. Ob das nur 50.000 Arbeitsplätze sind, wage ich zu bezweifeln.

[spain98]

La venta de viviendas turísticas cae un 50% en la Costa del Sol
Die Verkaufszahlen von Ferienwohungen fallen um 50% an der Csta del Sol
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/04/43_venta_vivi…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.601.042 von rioja94 am 02.06.07 22:19:05

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.623.887 von spain98 am 04.06.07 07:16:53

A propos EL PAIS. Mal ein kleiner Blick zurück.

Vor 4 Jahren ( 11.8.2003 ) stand in der Zeitung EL PAIS:

The Economist ha cifrado en un 52% la sobrevaloración de los precios en España.

Die großen Propheten „ the economist“ bezeichnen die Überbewertung auf 52 %.

Un futurible - Si la burbuja estalla...
El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España vaticina que la llamada \'burbuja\' inmobiliaria estallará a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30%

Und die Architektenkammer sagt voraus, dass die Immobilienblase kurzfristig platz und die Preisen bis zu 30 % fallen werden.

Hier der Artikel:
http://www.elpais.com/articulo/economia/burbuja/inmobiliaria…


Am 25-06-2003 – also vor 4 Jahren - wurde gefragt, platzt die Immobilienblase vor Jahresende?.

¿Estallará la burbuja inmobiliaria antes de fin de año?



51 % sagte Ja ( für den, der kürzlich von Mehrheit gesprochen hat: hier die ABSOLUTE Mehrheit )

Ergebnis seit 2003, anstatt Preisverfall von 30% haben wir eine Preiserhöhung von ca. 60 % seither erlebt und, wenn man die 52% Überbewertung des „ economist“ nimmt und addiert die ca. 60 % Preissteigerungen der letzten 4 Jahre dazu, sind wir schon bei weit über 100 % Überbewertung angelangt
Wenn man es jetzt bis zur letzten Konsequenz ausrechnet, kommt man bei 115 / 120 % Überbewertung auf ein realen Wert von ca. 1.000 € pro m².

Wer´s glaubt, wird selig

Und, meine Großmutter ergänzte :

Wer in den Mehlsack fällt, wird mehlig.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.628.341 von tropezon am 04.06.07 13:07:12

A propos EL PAIS. Mal ein kleiner Blick zurück.

Vor 4 Jahren ( 11.8.2003 ) stand in der Zeitung EL PAIS:
(..)
Un futurible - Si la burbuja estalla...
El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España vaticina que la llamada \'burbuja\' inmobiliaria estallará a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30%

Und die Architektenkammer sagt voraus, dass die Immobilienblase kurzfristig platz und die Preisen bis zu 30 % fallen werden.



Na ja, mit dem Lesen und richtig wiedergeben scheinst Du es ja offensichtlich nicht so zu haben:

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España vaticina que la llamada 'burbuja' inmobiliaria estallará a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30% cuando la "desproporción" de la oferta se "coma la demanda futura". Los promotores creen que "la demanda de vivienda es todavía superior a la oferta", auguran un lustro de tranquilidad y prevén un crecimiento de la riqueza de los hogares.

Die Immobilienblase wird mittelfristig platzen.
Mit einem Preisnachlass von bis zu 30% sobald das ANgebot die zukünftige Nachfrage überproportional übersteigt.
Mit den 30% beziehen die sich auf einen in der Zukunft liegenden Moment. Dann bis zu 30% weniger.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.628.519 von spain98 am 04.06.07 13:22:20

Na ja, mit dem Lesen und richtig wiedergeben scheinst Du es ja offensichtlich nicht so zu haben:


da muss ich dir energisch widersprechen! das "lesen" kannst du streichen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.628.519 von spain98 am 04.06.07 13:22:20

Spain,


Na ja, mit dem Lesen und richtig wiedergeben scheinst Du es ja offensichtlich nicht so zu haben:

Vielleicht.... aber mit dem rechnen schon.... auch, wenn ich nicht ( wie Du ) die 2 Stellen hinterm Komma ausrechne bei Objekten von einigen Hunderttausenden von Euros.

Auch, wenn Du versuchst auszuweichen und relativierst die Aussage (Mit den 30% beziehen die sich auf einen in der Zukunft liegenden Moment.) wird trotzdem jeder erkennen wie unsinnig solche Aussagen sind ........ in der Zukunft liegenden Moment .......

In der Zukunft geht ALLES mal hoch und runter, doch, wenn es wie jetzt schon über 60 % teuerer geworden ist, kann es ruhig mal um 30 % runter geht ... in der Zukunft .... dann bleiben immer noch mehr, als am Tag der Prophezeiung.

Der DAX, die Rohstoffe, die anderen Indizes werden alle mal eine Baisse erleben ....... in der Zukunft. Wie intelligent solche Aussagen sind, brauche ich keinem zu erklären.

Tropezon

[rioja94]

Leitzinsen steigen weiter
Von Norbert Häring

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) dürfte nach der für Mittwoch weithin erwarteten Erhöhung auf vier Prozent seinen Gipfel noch nicht erreicht haben. Kaum ein Experte zweifelt daran, dass der Leitzins in Anbetracht der boomenden Konjunktur zu niedrig ist.

EZB-Präsident Trichet soll nicht der Mut verlassen: Der Schattenrat wünscht sich weitere Zinserhöhungen. Foto: dpa
FRANKFURT. Von den 19 Mitgliedern des EZB-Schattenrats, eines Gremiums renommierter europäischer Volkswirte aus Forschungsinstituten, Hochschulen und Finanzhäusern, stimmten auf der letzten Sitzung 18, und damit so viele wie nie zuvor, für eine Zinserhöhungsempfehlung an die EZB.

Seit die EZB im Dezember 2005 beim damaligen Leitzins von zwei Prozent mit ihrem Straffungskurs begonnen hat, nahm die Zustimmung unter den unabhängigen Experten für weitere Zinserhöhung fast mit jeder beschlossenen Erhöhung zu.

Die Finanzmarktteilnehmer rechnen ebenfalls fest damit, dass der EZB-Leitzins im Jahresverlauf auf mindestens 4,25 Prozent und eher noch höher steigen wird. Das zeigen die Kurse von Zinstermingeschäften. Sie weisen eine Wahrscheinlichkeit von rund 60 Prozent aus, das der Leitzins zum Jahresende bereits bei 4,5 Prozent liegen wird.

„Das Wirtschaftswachstum im Euro-Raum ist viel kräftiger als bisher erwartet, gleichzeitig nehmen die Konjunkturrisiken ab, die von den USA ausgehen“, begründet die Europa-Chefvolkswirtin der Société Générale, Véronique Riches-Flores, ihre Empfehlung an die EZB, den Leitzins am Mittwoch auf vier Prozent anzuheben.

Der gestiegenen Konjunkturoptimismus spiegelt sich deutlich in den Prognosen der Schattenratsmitglieder wider. Die durchschnittliche Wachstumsprognose für dieses Jahr stieg von 2,3 Prozent auf 2,6 Prozent. Die EZB, die in dieser Woche eigene neue Prognosen vorstellen wird, war optimistischer gewesen und hatte schon im März eine Wachstumsrate von 2,5 Prozent für dieses Jahr vorhergesagt. Für nächstes Jahr erwartet die EZB selbst gemäß ihrer alten Prognosen mit 2,4 Prozent ein höheres Wachstum als die Schattenräte, die im Durchschnitt nur 2,2 Prozent voraussagen. Ihr Inflationsziel von „unter, aber nahe zwei Prozent“ wird die EZB nach den Prognosen der Schattenräte in diesem Jahr knapp verfehlen, im nächsten Jahr aber gerade noch einhalten.

Unmittelbare Inflationsgefahr ist nicht der Grund, warum fast alle Experten eine Zinserhöhung für nötig halten. Vielmehr gehen sie davon aus, dass das kräftige Wirtschaftswachstum und die Verbesserung der Arbeitsmarktlage mit einer gewissen Verzögerung eine Inflationsdynamik in Gang setzen könnte, die einmal in Gang gekommen, schwer zu stoppen wäre. Damit dies nicht eintritt, sei es nötig, frühzeitig gegenzusteuern und das als noch recht niedrig eingeschätzte Zinsniveau zu „normalisieren“, argumentieren die Volkswirte.

Bereits jetzt ist ein gutes Drittel der Schattenräte davon überzeugt, dass weitere Zinsanhebungen über vier Prozent hinaus notwendig sein werden, wenn es keine größeren Überraschungen bei der Entwicklung der Konjunktur oder der Finanzmärkte gibt. Nur wenige sagten hingegen, dass der Zinsschritt auf vier Prozent aus heutiger Sicht der vorerst letzte im laufenden Konjunkturzyklus sein sollte.

Die einsame Gegenstimme zur Schattenratsempfehlung kam von Joachim Fels, Chef-Rentenanalyst der Investmentbank Morgan Stanley in London. Der Ökonom warnt davor, die gute Wirtschaftsentwicklung der jüngeren Vergangenheit einfach in die Zukunft fortzuschreiben. Er erwartet in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Wachstumsabschwächung, herbeigeführt von der zeitverzögerten Bremswirkung der bisherigen Zinserhöhungen und des gestiegenen Euro-Kurses, der den Exporteueren das Leben schwerer macht.

Einigen der Experten teilten zwar im Prinzip die Einschätzung von Fels, dass von höheren Zinsen Risiken für den Aufschwung ausgehen, sahen aber noch nicht hinreichend deutliche Indizien für eine bevorstehende Wachstumsabschwächung, um der EZB allein mit Blick auf dieses Risiko den Verzicht auf eine Zinserhöhung zu empfehlen.

http://www.handelsblatt.com/news/Konjunktur-%d6konomie/Konju…

[spain98]

Más madera: los tipos hipotecarios se situarán cerca del 6% en términos TAE dentro de un año
Die Hypothekenzinsen werden innerhalb eines Jahres effektiv nahe 6% liegen

La escalada alcista de los tipos de interés se acelera. Y lo hace a tal velocidad que en abril, por primera vez en los últimos seis años, el precio del dinero que hay que pagar a una entidad financiera por adquirir una vivienda se situó por encima del 5% en términos TAE (Tasa Anual Equivalente), es decir incluyendo el pago de comisiones. De continuar esta tendencia, es muy probable que dentro de un año los tipos de interés hipotecarios (TAE) se coloquen dentro de una horquilla situada entre el 5,75% y el 6%, muy cerca de los niveles previos al boom inmobiliario.

El mercado ha descontado ya que el Banco Central Europeo situará mañana miércoles el tipo de intervención (precio oficial del dinero) en el 4%, lo que supone la octava subida consecutiva en año y medio. No será la última en este 2007. Como señala Citibank, el 90% de los analistas da por hecho que habrá otra subida de un cuarto de punto dentro de un trimestre. Aumenta, incluso, el número de operadores que sostienen que el año se cerrará con un tipo de intervención del 4,5%, al mismo nivel que en mayo de 2000 y a tan sólo un cuarto de punto del techo alcanzado el 6 de octubre de 2000 (4,75%), prácticamente al comienzo de la unión monetaria.

La progresión del precio del dinero es absoluta y sigue prácticamente todos los plazos, como pone de manifiesto el hecho de que ayer el euribor -la principal referencia del mercado hipotecario- cerrara en el 4,48%, el mayor nivel desde mediados de 2001.

Si se confirman las previsiones de los mercados, el 4,5% con el que acabará el año el precio oficial del dinero corresponde a cerca de un 6% en términos TAE para compra de inmuebles, lo que supone un notable encarecimiento de la financiación de la vivienda. La escalada alcista es tan acelerada que en el último año los préstamos hipotecarios (incluidas las comisiones) han crecido nada menos que 1,12 puntos, un tercio más que los créditos al consumo.

El progreso de los tipos de interés (más intenso de lo inicialmente previsto) está avalado, sobre todo, por la aceleración del crecimiento económico en la eurozona, que en 2006 se situó en el 2,8%, como ayer recordó Jean-Claude Trichet en el Seminario Jean Monnet, de Bruselas. Ese 2,8% representa la tasa más elevada desde el año 2000, precisamente el ejercicio en el que el precio oficial del dinero alcanzó un máximo del 4,75%. Y se sitúa ya cerca del potencial de crecimiento, lo que significa que si se estrecha aún más el output gap (la brecha de producción), el BCE se vería obligado a ser más agresivo en su estrategia monetaria.

Inflación contra liquidez de la economía
La diferencia del año 2000 respecto de la situación actual radica en que por esas fechas el Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) se situaba en el 2,5%, medio punto por encima de los niveles actuales (un 1,9% en mayo), pero, por el contrario, la liquidez del sistema (el pilar de referencia para diseñar la estrategia de tipos de interés) tenía un grado de expansión sensiblemente inferior. Hoy el M3, el principal agregado monetario, está creciendo a un ritmo del 10,4% , prácticamente el doble de lo que aumentaba la masa monetaria a mediados del año 2000. La alta liquidez del sistema es realmente lo que preocupa a las autoridades monetarias, lo que explica que este mismo fin de semana el presidente del Bundesbank, Axel Weber, dijera que no había que ser “complacientes” con el actual nivel de inflación. Una señal inequívoca de que continuará la escalada de los tipos de interés.
Para España, la robusta recuperación de la economía europea le da un respiro desde el punto del reequilibrio macroeconómico. Las exportaciones pueden crecer por encima de lo previsto (lo que ayudará a reconducir algo el déficit comercial), pero, por el contrario, la renta disponible de las familias caerá de forma pronunciada al tener que destinar más recursos al pago de las hipotecas. Algo que explica que el consumo privado, según el Banco de España, vaya a crecer un 3% en 2008, una décima por debajo del PIB real. Y ello pese a que la población crecerá muy probablemente en el entorno del 1,3%.

La menor renta disponible está detrás, sin lugar a dudas, de la estrategia más defensiva que han adoptado los bancos y las cajas de ahorros a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Como señalaba el último Boletín Económico del Banco de España, en el segmento de la financiación a los hogares para la adquisición de viviendas, los criterios de aprobación “se endurecieron notablemente” en el primer trimestre de este año respecto del trimestre precedente. keine neuen hypotheken mehr?
El banco central achaca esta mayor restricción a la ralentización de .la actividad económica y a las propias condiciones del mercado inmobiliario. En palabras suyas, el endurecimiento hay que ligarlo “al deterioro de las expectativas de las entidades con respecto a la actividad económica en general y a la solvencia de los consumidores en particular”. Difícilmente se puede ser más elocuente en un escrito oficial.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/05/18_madera_tip…

[spain98]

El desplome inmobiliario será "poco probable" si se frenan los tipos, según Morley
Der Einbruch des Immobilienmarktes ist wenig wahrscheinlich, wenn die Zinsen gebremmst werden.

Tja, wenn das Wörtchen Wenn nicht wär.

Es "poco probable" que el mercado inmobiliario español se desplome en el caso de que los tipos de interés, actualmente en el 3,75% aunque con perspectivas de subir al 4% el próximo miércoles, "toquen techo pronto", según Morley Asset Management. En este sentido, la gestora de activos inmobiliarios añade que "si es necesario subir los tipos mucho más la probabilidad de que se produzca un desplome aumenta".
Wenn die Zinsen bald ihren Höchststand erreichen, ist der Einbruch des Immobilienmarktes unwahrscheinlich. Im anderen Fall erhöht sich das Risiko.

Estas son algunas de las previsiones incluidas en el informe 'Perspectivas de la economía española y el mercado inmobiliario', en el que se advierte del alto grado de dependencia que sufre la economía española respecto del sector de la construcción y, así, de la evolución de los tipos de interés.

El estudio, apunta en este sentido, que "si el mercado residencial se hunde, se puede producir un efecto dominó de considerable magnitud". Independientemente del grado de enfriamiento del sector inmobiliario, el estudio estima que España es el país de la zona euro más expuesto a las subidas de tipos, por lo que prevé un escenario a la baja para el crecimiento de la economía española entre 2007 y 2011.

La economía crecerá un 2,3% entre 2008 y 2011
Concretamente, considera que "el crecimiento de la economía se reducirá hasta niveles ligeramente superiores a la media de la zona euro", de forma que en los próximos cincos años se podrían dar tasas de crecimiento aproximadas al 2,3% anual, más de un punto y medio por debajo del 3,9% con el que se cerró 2006, y más de un punto por debajo de las expectativas del Gobierno (por encima del 3,5%).

En este punto, el informe vuelve a insistir en que "la desaceleración podría ser todavía mayor si los tipos de interés suben más de lo previsto, mientras que las forzadas valoraciones de los inmuebles residenciales también ofrecen riesgo de caída".

En cuanto a la situación de las inmobiliarias cotizadas en España, Morley precisa que los inversores nacionales, también son, en gran medida, las causantes de "algunos precios irracionales" que se observan en España. De hecho, prosigue, "las caídas actuales podrían provocar una depresión más prolongada en las cotizaciones a medida que las grandes instituciones españolas evalúen sus posiciones".

En este sentido, concluye señalando que "es probable" que haya más volatilidad dado que las valoraciones siguen siendo altas y la liquidez baja.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/04/6_desplome_in…

Was meint er mit bald bzgl.Zinshöchststand? Wenn die EZB bei 4% aufhört? Das wäre heute. 4,25% sind dieses Jahr eigentlich sicher. 4,5 sind nicht unwahrscheinlich. Und Ende dieses Jahres wird der Zinsanstieg dann vorbei sein? 4,75 war der Höchststand des EZB Leitzinses im Jahr 2000. Wie wahrscheinlich ist es, daß derselbe Wert kurzfristig (2008) wieder erreicht wird?
Was meint Ihr?

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.640.272 von spain98 am 05.06.07 07:33:31

ich lach mich kaputt. aber solche sogenannten experten gibt es reichlich. anbei ein artikel, bei dem einem die kinnlade runterfällt.

La burbuja empieza a tambalearse
Die Immobilienblase beginnt zu zittern
JAVIER MERINO. 31.05.2007 - 04:11h

La compra de vivienda se ralentiza en nuestro país (Jorge París). Mercado inmobiliario: La subida de los tipos de interés y el endeudamiento han hecho caer la demanda de vivienda.
Todos los expertos coinciden en descartar la idea de una crisis profunda del mercado inmobiliario –bastante extendida desde hace unas semanas tras la caída brusca sufrida por varias empresas en la Bolsa–. Sin embargo, cada vez son más los indicadores que apuntan a una caída del sector; las cifras no mienten.

Uno de los datos más contundentes es el que habla del endeudamiento de las familias en nuestro país. Actualmente, el nivel de deuda está por encima del 70% del producto interior bruto (PIB). España es, además, uno de los países donde el repunte ha sido mayor: alrededor de 30 puntos porcentuales sobre el PIB en los últimos 10 años.

A esta deuda ha contribuido en la última década el pago de los préstamos destinados a la compra de vivienda. Así, tomando como referencia el periodo 2000-2006, el crédito total concedido por las entidades financieras ha pasado de 600.000 millones a 1,5 billones de euros.

Subida de tipos

La tendencia de los tipos de interés tampoco ha contribuido a mejorar la situación. Desde diciembre de 2005, el Banco Central Europeo ha encadenado 7 subidas consecutivas de los tipos oficiales de la zona euro. El euríbor, la referencia para fijar el tipo de interés en la mayoría de préstamos hipotecarios en España, supera ya el 4,3%, el nivel más alto desde 2001 –acumula ya 20 incrementos consecutivos– y se prevé que acabe el año con una tasa del 5 al 6%.

Las consecuencias inmediatas de este aumento de tipos son una caída de la demanda, tanto nacional como extranjera, y una desaceleración de los precios, que se despiden de las subidas de dos dígitos. A la vista de estos datos, parece que la burbuja inmobiliaria tiene los días contados, tras casi una década con crecimientos anuales por encima del 15%.

¿Estallará?
Wird sie platzen?

Javier Martínez. Gerente de la Asociación de Gestión Inmobiliaria
Javier Martinez. Geschäftsführer der Asociación de Gestión Inmobiliaria

«Es cierto que los plazos de venta se han alargado y que la demanda de compra ha bajado, pero las empresas que eran competitivas siguen vendiendo igual».
Es stimmt, das sich die verkaufszeiten verlängert haben und die käufe rückgängig sind ABER die firmen, welche wettbewerbsfähig waren, verkaufen weiterhin stabil

Carlos Fernández. Director de análisis de Freedom Finance
Carlos Fernandez. Director für marktanalyse bei freedom finance

«No creo que la burbuja inmobiliaria estalle. Si lo hiciera, bajaría el consumo y, por lo tanto, se verían afectados el crecimiento de la economía general y el empleo».
Ich glaube nicht, das die immobilienblase platzen wird. wenn sie es tun würde, würde der konsum rückgängig werden und deshalb würde sich die gesamte wirtschaft im generellen sowie die schaffung von arbeitsplätzen davon betroffen sehen


Francisco Ibáñez. Colliers International
Francisco Ibáñez. Colliers International

«La ralentización será más intensa en unas zonas que en otras: la vivienda en la costa sufrirá más que la primera residencia y, dentro de ésta, las plazas con buenos servicios sufrirán menos».
die abschwächung wird in einigen zonen intensiver sein als in anderen. die wohnungen an der küste werden einen stärkeren preisverfall erleiden als die erstwohnungen, wobei bei letzteren die infrastruktur bzw die lage entscheidend ist

Óscar Martínez. Presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios
Carlos Martinez. Präsident der Expertenvereinigung für immobilien

«Estamos notando una bajada de la demanda, pero la oferta sigue en alza. En cuanto a los precios, no hay ninguna burbuja que estalle, sino una vuelta a la normalidad de hace unos años».
wir merken einen rückgang der im verkauf ABER die angebotsseite steigt der mann ist der HAMMER

zu den preisen, es platzt keine immobilienblase sondern wir befinden uns auf dem weg zur normalität vor einigen jahren

und jetzt lies dir mal die kommentare der leser dieses artikels durch - die machen sich ALLE lustig über die VERARSCHE:

http://www.20minutos.es/noticia/241364/0/burbuja/empieza/tam…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.643.425 von rioja94 am 05.06.07 11:34:39

Ich kenne noch so einen, der mit ähnlichen Argumenten zum selben Ergebnis kommt.
Die Kommentare sind übrigens echt spitze.

[spain98]

UMFRAGE/Bankvolkswirte sehen EZB-Leitzins Ende 2007 bei 4,25%

FRANKFURT (Dow Jones)--Unter Bankvolkswirten wächst mehr und mehr die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins bis Jahresende auf 4,25% erhöhen wird. Wie eine von Dow Jones Newswires unter 52 Volkswirten angestellte Umfrage ergab, rechnen 32 (Mai-Umfrage: 23) von ihnen zum Jahresende mit einem Refinanzierungssatz von 4,25%. Die Zahl derer, die den geldpolitischen Schlüsselsatz der EZB bei 4,00% sehen, sank dagegen auf 8 (22). Zehn (5) der befragten Volkswirte erwarten den EZB-Leitzins sogar bei 4,50%. Für die EZB-Ratssitzung am 6. Juni wird von allem 52 Befragten ein Zinsschritt von 25 Basispunkten auf 4,00% prognostiziert.

Zudem beurteilten die Bankvolkswirte die Wachstumsaussichten für die Eurozone besser als in der vergangenen Umfrage. Im Mittel ihrer Prognosen wird nun ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts im laufenden Jahr um 2,7% erwartet, zuvor hatten sie mit einem Plus von 2,5% gerechnet. Auch die Wachstumsprognose für das kommende Jahr stieg um 0,1 Prozentpunkt auf 2,3%. Die Jahresteuerung sehen die Bankvolkswirte in den Jahren 2007 und 2008 weiterhin bei 1,9% und 2,0%.

"Die solide Konjunkturentwicklung gibt der EZB den nötigen Spielraum, um den latenten Inflationsgefahren aus übermäßiger Liquiditätsversorgung, Lohnsteigerungen und robuster Binnennachfrage zu begegnen", sagte Dorothea Huttanus von der DZ-Bank. Die Volkswirtin hat ihre Zinsprognose im vierten Quartal auf 4,25% von 4,00% bei der Mai-Umfrage erhöht. Darüber hinausgehende Zinsschritte sind ihrer Ansicht nach nicht notwendig, da die Euro-Aufwertung für ein restriktiveres monetäres Umfeld sorgt.

Gottfried Steindl von Raiffeisen Zentralbank (RZB) rechnet mit keiner Pause im Zinsanhebungszyklus der EZB, weil keine Zinssenkungen in den USA moderierend auf die EZB einwirken dürften. Er prognostiziert Zinsschritte für Juni, September und Dezember und erhöhte damit seine Zinsprognose für das letzte Jahresviertel im Vergleich zur Vormonatsumfrage um 50 Basispunkte auf 4,50%. Das Hoch sieht er allerdings erst nach einer weiteren Anhebung im März 2008 auf dann 4,75% erreicht. Zur Begründung verwies der Ökonom auch auf die gute Konjunkturlage in der Eurozone.

Das Wirtschaftswachstum der Eurozone blieb im ersten Quartal dieses Jahres unverändert robust. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) des gemeinsamen Währungsraums stieg auf Quartalssicht um 0,6% und gegenüber dem Vorjahr um 3,0%. Im vierten Quartal 2006 war das BIP um 0,9% auf Quartalssicht bzw. um 3,3% im Jahresvergleich gestiegen.


http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2007-06/artikel-…

[rioja94]

of toppic

ETA erklärt Spanien wieder den Kampf

Die Untergrundorganisation will den bewaffneten Kampf "an allen Fronten" wieder aufnehmen. Spanien droht neue Welle der Gewalt.


Die baskische Separatistengruppe ETA hat ihre vor einem Jahr verkündigte "Waffenruhe" für beendet erklärt. In einem Kommuniqué, das in der Nacht auf Dienstag in der baskischen Internetzeitung "Berria" verbreitet wurde, droht die Untergrundorganisation mit neuen Terroranschlägen.

Ab diesem Mittwoch (6.6.) um 00.00 Uhr an werde die ETA den bewaffneten Kampf "an allen Fronten" wieder aufnehmen, heißt es in der Erklärung. Damit droht Spanien vor den Parlamentswahlen im nächsten Frühjahr eine neue Welle der Gewalt.

"Festnahmen, Folter und Verfolgung"
"Die Minimalbedingungen zur Fortsetzung eines Verhandlungsprozesses existieren nicht", erklärte die Gruppe. "Mit Scheinlösungen erreicht man nichts." Schuld an dem Scheitern der Friedensbemühungen gab die ETA der sozialistischen Regierung von Ministerpräsident Jose Luis Rodriguez Zapatero, die auf die Waffenruhe mit "Festnahmen, Folter und Verfolgung" reagiert habe.

Die ETA hatte im März 2006 eine "Waffenruhe" erklärt und damit den Weg zu einem Friedensprozess im Baskenland und zu Gesprächen mit der spanischen Regierung freigemacht. Ende Dezember brach sie die "Waffenruhe" mit einem Bombenanschlag auf den Madrider Flughafen. Dabei wurden zwei Menschen getötet und ein großes Parkhaus völlig zerstört. Die spanische Regierung von Zapatero erklärte daraufhin den Friedensprozess für gescheitert.

Die ETA hatte nach ihrem Anschlag auf den Flughafen erklärt, dass sie an ihrer "Waffenruhe" weiter festhalten werde. Die spanische Polizei und der Geheimdienst warnten jedoch zuletzt davor, dass die ETA die Strategie des Terrors wieder aufnehmen und schon in Kürze neue Anschläge verüben werde. Sicherheitsexperten gehen davon aus, dass die Gruppe die Ruhezeit lediglich dazu genutzt hat, um sich heimlich für die nächsten Attentate zu rüsten.

In ihrem Kampf für ein unabhängiges Baskenland im Norden Spaniens und Süden Frankreichs haben die Separatisten in den vergangenen 40 Jahren mehr als 800 Menschen getötet.


Artikel vom 05.06.2007, 11:02 | apa | jos
http://www.kurier.at/nachrichten/ausland/80407.php

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.643.425 von rioja94 am 05.06.07 11:34:39

und jetzt lies dir mal die kommentare der leser dieses artikels durch - die machen sich ALLE lustig über die VERARSCHE:

Verlierer, Neider und Ignoranten machen sich immer lustig ( ich lach mich kaputt. ) über Meinungen, die ihrem geistigen Niveau nicht entsprechen . Damit lernt man zu leben.

Es gibt aber Gott sei Dank, auch Kommentare von Menschen die die Realität nicht mit ihren Wunschgedanken verwechseln,

Die Kommentare sind übrigens echt spitze.
Finde ich auch, zum Beispiel:

En diciembre el euribor al 5 .
Ya lo decia mi tio hace 40 años.... No compres piso que ya bajaran.... El pobre se murio en un piso de alquiler, pues aunque tenía de aquella dinero para comprar un piso o la entrada de dos, no se decidio a comprar ya que muchos listos decian que bajarian...( obwohl er das Geld hatte, entschied er sich nicht zu kaufen, weil viel “Schlaue” gesagt haben, es wird herunter gehen ) Al paso de dos años, ya no pudo, el buen hombre, comprar nada ( 2 Jahre später konnte der “ gute Mann” nichts mehr kaufen )

No bajarán. Razones...

1º Mientras el dinero este barato.... se seguira comprando... (Aunque suban los tipos de interes, ya tenemos hiportecas a más de cuarenta años, o hipotecas con cuota creciente. )

2º Es una inversión real que esta ahi... No es una empresa.com. Hasta los bancos y cajas se han dado cuenta y ven que muchas personas invirten para su jubilación en ladrillos.... Estan sacando ya la Hipoteca IVERSA.... (Te pagan una pensión a cuenta de tu PISO)

3º Los ayuntamientos por mucho que nos digan... quieren dinero para financiar sus obras y sus proyectos y el suelo no lo van a dejar de promover a 100 Euros en vez de a 50 para que sea más barata la vivienda.

4º Esta economia...esta sustentando a muchos obreros y trabajadores en España... hay muchos sueldos a cuenta de la vivienda... Desde Notarios, ...pasando por bancos y Cajas... hasta el simple pinche de la obra....sindicalistas y el resto de curas, por no decir el estado Español.

5º Las casas y pisos están en manos de particulares... y si yo compro en 200.000.- si no me manca el zapato y a no ser por necesidad... no lo vendere en 150.000.- para que aproveche otro.


Bueno... que no subiran el 15% pero para este año esta estimado un 8% o 9% hasta que no baje al 3% que te paga un banco por los intereses a tres años y que esta por debajo del 3.9% del incremento del I.P.C tenemos recorrido.
http://www.aedru.org/
A favor en contra - 01.06.2007 - 10:01h - Dice ser WWW.AEDRU.ORG - #13

Oder ganz simpel – was wir gerade erleben -:

NO me sirve de nada que baje un 30 por ciento si ha subido un 100 por cien sigue siendo una tomadura de pelo.

Es nutzt mir nichts, dass der Preis um 30 % fällt, wenn er vorher um 100 % gestiegen ist. ( sagt die ruinierte Jugend )

03.06.2007 - 13:55h - Dice ser juventudarruinada - #17

Grüße

Tropezon, der alle Meinungen liest, aber nur einige teilt.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.644.065 von spain98 am 05.06.07 12:13:06

Ich kenne noch so einen, der mit ähnlichen Argumenten zum selben Ergebnis kommt.

ist das der, der preispotenzial von 50% bis 2012 sieht

naja, wenn das salär schneller steigt als die inflation - dann schon

[tropezon]

Los hogares sólo tendrán que dedicar el 18% de su renta al pago de deudas

Eine sehr interessante Meldung, Ergebnis einer Studie der BBVA. Wenn sie stimmt ( bin etwas skeptisch ) zeigt sie eine ganz neue, positive Situation der spanischen Familien. Danach müssen die spanischen Familien nur noch 18 % ihres verfügbaren Einkommens aufwenden zur Zahlung ihrer finanziellen Belastungen, inklusiv Immobilien, obgleich die Zinsen bis 4,5 % weiter gestiegen sind.

Auch, wenn die 18 % sehr niedrig erscheinen, so Frau Ledo, sind sie das errechnete Durchschnittsergebnis dieser Studie unter Betrachtung des gesamt Einkommens der Familien.

18 % ..... da kann ich nur sagen: es gibt eine Menge MIETER in Spanien die wesentlich höhere Belastungen haben .....

Los hogares sólo tendrán que dedicar el 18% de su renta al pago de deudas

Los hogares españoles sólo tendrán que dedicar el 18 por ciento de su renta disponible al pago de sus cargas financieras -incluida vivienda- aunque los tipos de interés sigan subiendo hasta el 4,5 por ciento, según los cálculos del servicio de estudios de
Así lo aseguró hoy la economista jefe del Grupo BBVA para Europa y Escenarios Financieros, Mayte Ledo, durante la presentación del informe "Europa Watch", en el que el servicio de estudios de la entidad financiera ha elevado las previsiones de crecimiento para la Zona Euro, hasta el 2,7 por ciento en 2007 y el 2,4 por ciento en 2008.
Ledo reconoció que un porcentaje del 18 por ciento puede parecer bajo, pero supone un promedio calculado por el BBVA teniendo en cuenta el conjunto de los hogares españoles, con sus distintos segmentos de renta y tramos de edad.

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/noticias/News…

Tropezon

[spain98]

Steuersparmodell Vermietung:
Seis de cada diez alquileres en España escapan del control del fisco, según los técnicos de Hacienda
http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/05/25_alquileres_espa…

[richardkarlsen]

kann man shorten?

[Azul Real]

EZB erhöht Leitzinsen auf das höchste Niveau seit August 2001

FRANKFURT (Dow Jones)--Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen
ein weiteres Mal um 25 Basispunkte angehoben.

Der zentrale Satz für einwöchige
Refinanzierungsgeschäfte steigt damit auf 4,00%, wie der geldpolitische Rat der
Notenbank am Mittwoch nach seiner Sitzung in Frankfurt erklärte. Die Sätze für
die Einlagen- und Spitzenrefinanzierungsfazilität erhöhen sich auf 3,00% bzw. 5,
00%. Die Zinserhöhung war weithin erwartet worden, nachdem EZB-Präsident Jean-
Claude Trichet bei seiner Pressekonferenz im Mai betont hatte, dass "große
Wachsamkeit" geboten sei, um sicherzustellen, dass die Risiken für die
Preisstabilität auf mittlere Sicht nicht zum Tragen kommen.

Im Verlauf des bisherigen geldpolitischen Straffungszyklus war diese
Formulierung stets das Signal für eine mit einem Monat Abstand folgende
Zinserhöhung gewesen. Nach dieser nunmehr achten Zinserhöhung seit Dezember 2005
- dabei wurden die Schlüsselsätze um insgesamt 200 Basispunkte hochgeschleust -
liegen die EZB-Zinsen auf dem höchsten Niveau seit August 2001 und dürften sich
damit im geldpolitisch neutralen Bereich befinden.

EZB-Präsident Trichet wird den Zinsbeschluss um 14.30 Uhr vor den Medien
erläutern. Dabei dürfte er die abermalige Zinserhöhung wie schon in den
vergangenen Monaten mit den anhaltenden Aufwärtsrisiken für die Preisentwicklung
begründen. Zwar liegt die Verbraucherpreisinflation im Euroraum seit einem
dreiviertel Jahr unter 2% und damit im Wunschbereich der EZB, doch wird
angesichts der deutlich gestiegenen Ressourcenauslastung und wegen der zuletzt
höheren Energie- und Nahrungsmittelpreise für die nächste Zeit ein Überschreiten
der Marke nicht mehr ausgeschlossen.

Vor diesem Hintergrund dürften auch die neuen EZB-Projektionen für die
Inflations- und Wachstumsentwicklung in diesem und kommenden Jahr von besonderem
Interesse sein. Einige Bankvolkswirte rechnen durchaus damit, dass die EZB ihre
Inflationsprojektion für 2007 von gegenwärtig 1,8% auf 2,0% anheben könnte. Dies
könnte zugleich als wichtiges Signal für weitere Zinserhöhungen in der zweiten
Jahreshälfte gesehen werden, zumal die monetäre Dynamik im Euroraum unverändert
hoch ist.

So geht derzeit auch eine Mehrheit (von knapp 65%) unter den von Dow Jones
Newswires befragten Bankvolkswirten davon aus, dass die EZB ihre Leitzinsen bis
September um einen weiteren viertel Prozentpunkt anheben wird. Ein zusätzlicher
Schritt im letzten Jahresviertel gilt hingegen zurzeit noch als weniger
wahrscheinlich.

[spain98]

Goldman Sachs erhöht EZB-Zinsprognose auf 4,50% zum Jahresende
Die Volkswirte von Goldman Sachs (GS) haben ihre Prognose für den Leitzins in der Eurozone infolge veränderter Zinserwartungen in den USA erhöht. Wie der Volkswirt Erik F. Nielsen am Mittwoch mitteilte, sieht GS den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) nun am Jahresende bei 4,50%. Das Zinsniveau werde durch drei Erhöhungen um je 25 Basispunkte erreicht. Den ersten Schritt erwartet Nielsen an diesem Mittwoch, es folgen dann zwei weitere Erhöhungen im August oder September und im Dezember.
Zur Begründung verwies Nielsen auf seine veränderten Zinserwartungen in den USA. Bislang sei er davon ausgegangen, dass die Fed ab September ihren Leitzins lockern wird. Vor diesem Hintergrund und unter der Annahme eines leichten Aufwärtsdrucks auf den Euro hatte Nielsen zuvor prognostiziert, dass die EZB ihr im September erreichtes Zinsniveau von 4,25% bis Jahresende halten wird.

Im kommenden Jahr dürfte die EZB den Zinssatz von 4,50% unverändert lassen. Nielsen räumte jedoch ein, dass die Prognose mit Aufwärtsrisiken behaftet sei. Die EZB könnte den Leitzins auch auf 4,75% anheben, bevor das Ende des Zinserhöhungszyklus erreicht sei.

http://www.finanzen.net/news/news_detail.asp?NewsNr=535248
Na denn moal tau!
Leitzins 4,5 -> Euribor 5 - 5,3% - + Marge (0,5): 5,5 - 5,8 Hypothekenzinsen Spanien Anfang 2008

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.665.518 von spain98 am 06.06.07 14:00:56

und mit jedem punkt den der euribor steigt, straffen die banken ihre kreditvergabekriterien.

tropezon, so wird das nichts mit deinem prognostiziertem preiswachstum von 50% bis 2012

[spain98]

Das sagt der Wirtschaftsminister Pedro Solbes zur Zinserhöhung:

Por su parte, el vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, ha asegurado hoy que el número de familias que podrían verse afectadas por una nueva subida de tipos será "relativamente limitado". "El BCE viene poniendo de relieve desde hace tiempo que estamos en un periodo de tipos al alza y, quien en este periodo ha contratado hipotecas a tipo variable debe tenerlo en consideración", ha añadido. Finalmente, Solbes ha precisado que "puede haber problemas específicos con algunas familias", pero que "no es un problema generalizado y no afecta al consumo en general".
http://www.elpais.com/articulo/economia/BCE/sube/tipos/inter…

Er versichert, daß diejenigen Familien, die durch die erneute Zinserhöhung betroffen werden, relativ begrenzt ist. Die EZB hebt die Znsen seit geraumer Zeit an und wir befinden uns in einer Phase des Zinsanstiegs. Und wer in dieser Zeit variable Darlehen abgeschlossen hat, soll das dabei beachte. Schließlich hat Solbes konkretisiert, daß es bestimte Probleme bei einigen Familien geben kann. Dies ist aber kein generelles Problem und wirkt sich nicht auf den generellen Konsum aus.

Mein Standpunkt ist das nicht. Muss ich glaube ich nicht noch einmal erklären, daß ich es für sehr wahrscheinlich halte, daß der Konsum einen deutlich spürbaren Rückgang erleben und sich das negativ auf die spanische Wirtschaft auswirken wird.

Ich speicher mir den Satz einfach mal ab und schaue, wie es in 6 oder 12 Monaten aussieht.

[spain98]

Hier die Stellungnahme zur Zinserhöhung von Trichet:

http://www.ecb.eu/press/pressconf/2007/html/is070606.en.html

[spain98]

El mejor gestor español de fondos habla de desplome inmobiliario y "tiempos difíciles"

Francisco Paramés, gestor del fondo español que mejor se ha comportado en los últimos cinco años, recomienda a sus clientes que reduzcan su exposición a los valores nacionales. Y es que espera que el desplome del mercado inmobiliario arrastre consigo a empresas que dependen de la economía española, que "se enfrenta a tiempos muy difíciles".

Hace unos meses Paramés recibió una nota escrita a mano del multimillonario Warren Buffett en la que le ped¡a su opinión sobre invertir en España. Y aunque le emocionó que le pidieran su consejo, no se mostró muy optimista sobre la economía del país.

Paramés, que supervisa la inversión de 6.000 millones de euros en Bestinver Asset Management, con sede en Madrid, pronostica que el desplome del mercado inmobiliario se extenderá arrastrando consigo a empresas que dependen de la economía española. Sus previsiones le han llevado a no comprar acciones de inmobiliarias españolas en los últimos cinco años.

"Mucha gente acabará en el paro", advierte Paramés, de 43 años. "Nuestra apuesta más importante es la que no se ve: que no apostamos por la econom¡a española, que se enfrenta a tiempos muy difíciles por la burbuja crediticia", explica.

Las obras para la construcción de viviendas iniciadas en 2006 en España alcanzaron 664.924 unidades, según el Ministerio de Vivienda, casi tres veces el volumen del Reino Unido. Paramés recuerda que "la actividad crediticia ha subido un 25 por ciento anual durante seis años'', algo que "nunca había pasado en ningún lugar del mundo, ni en China".

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/224363/06/07/El…

Schwarzmaler

Estrategia

Paramés está recomendando a sus clientes que incrementen sus inversiones en acciones globales en detrimento de los valores españoles. También está relajando las condiciones que le requieren mantener primordialmente acciones españolas en su principal fondo, Iberia, así como comprando más acciones portuguesas y empresas pseudo-locales como Arcelor Mittal, la mayor acería del mundo, con sede en Rotterdam, y cuyas acciones cotizan en Madrid.

La estrategia está recompensando a Paramés. El fondo de renta variable de Bestinver Bolsa, con una cartera de 1.160 millones de euros, tuvo una rentabilidad anual promedio del 27 por ciento en los últimos cinco años, lo que le convierte en el fondo de mayor rentabilidad del mercado español de fondos, según los datos registrados por Bloomberg.

El mayor fondo de Paramés, el fondo mixto de 1.500 millones de euros Bestinfond, tenía alrededor del 18 por ciento en valores españoles a finales de marzo, por debajo del 19 por ciento en diciembre y de alrededor del 50 por ciento en 2005. El resto está en renta variable europea o renta fija. Ha dado una rentabilidad del 25 por ciento en los últimos cinco años, superando al Dow Jones Stoxx 50.

[spain98]

Euribor heute: 4,493
Morgen wird es nach dem börsentag heute wohl einen Dämpfer geben.
Aber wenn der Euribor sich im Juni im Durchschnitt bei 4,49 bewegt, wäre das wieder eine Steigerung von 0,12 Prozentpukten, genau wie im letzten Monat.

[tropezon]

Hallo spain 98,

kannst Du mir bitte ein Gefallen tun und diesen Satz genau übersetzen:

Sus previsiones le han llevado a no comprar acciones de inmobiliarias españolas en los últimos cinco años.

Danke im voraus.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.671.911 von tropezon am 06.06.07 20:03:43

Aber natürlich. Das muß aber nicht heißen, daß meine Version amtlich ist.
Seine Vorausschätzungen haben ihn dazu bewegt, während der letzten 5 Jahre keine Aktien von spanischen Immobilienunternehmen zu kaufen.

Was jetzt von Dir kommt, kann ich mir schon vorstellen.
Aber es geht ja auch anders (ohne Immobilien), gute Renditen zu erzielen:
Nach dem Artikel hat der von ihm geführte Fonds Bestinver Bolsa in den letzten 5 Jahren eine durchschnittliche jährliche rentabilitt von 27% gehabt.
Der Fond hatte von seinem Gesamtvolumen (1.160 Mio) Beteiligungen am spanischen Aktienmarkt:
18% März 2007
19% Dezember 2006
50% 2005.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.670.357 von spain98 am 06.06.07 18:38:19

seeeehr interessanter artikel - geld bestimmt die welt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.678.331 von spain98 am 07.06.07 06:46:50

Danke spain für die Übersetzung.

Was jetzt von Dir kommt, kann ich mir schon vorstellen.

Warum immer nur negatives erwarten?

Ich wollte nur sicher gehen, dass ich den Satz richtig verstehe. Es liegt mir fern, die Leistung des Herrn Francisco Paramés zu beurteilen, geschweige zu kritisieren ( ich würde mich VON schreiben, wenn ich später – nach dem Verkauf meiner Finca – mein Kapital so rentabel verwalten könnte )

Ein kleiner Wermutstropfen: seine Leistung ( 27 % jährlich oder 18% März 2007, 19% Dezember 2006, 50% 2005. ) ist nichts außergewöhnliches, wenn man sie mit DAX oder IBEX vergleicht – über 100 % seit Anfang 2004. Ein einfaches Zertifikat auf die Indizes hätte mindestens das gleiche gebracht, wenn nicht mehr.

Allerdings muss man noch erwähnen, dass die Immobilienaktien in Spanien ( die er ja wegen seinen Vorausschätzungen gemieden hat, im gleichen Zeitraum zwischen 300 und 1000 % -höchstkurs – gestiegen sind.

Also doch kein so großer Künstler?



Hasta 14 entidades ofrecen ya las hipotecas inversas, un negocio valorado en 125.000 millones de euros.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Wie die „ Experten“ die Entwicklung sehen.

¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario? Los expertos auguran una caída y una posterior normalización de los precios


http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/219922/06/07/Co…







Über die Bautätigkeit teile ich eher das „ pessimistische Szenario“ Unter 500.000 Einheiten jährlich, die nächsten 3 Jahre, und dann neu überdenken. Der Anteil Einpersonenhaushalte ist sehr hoch und überrascht mich.
Und die Preisentwicklung bis 2009 erfreut mich. Ist sie doch der Vorbote einer wiedererweckten Nachfrage ab diesem Zeitpunkt.

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.682.389 von tropezon am 07.06.07 12:20:55

Hallo Trope,

die 18% März 2007, 19% Dezember 2006, 50% 2005 beziehen sich nicht auf die Rentabilität, sondern auf den Anteil, den spanische Aktien am Gesamtvolumen des Fonds ausmachen.
Der Fond steigt nach und nach aus spanischen Aktien aus, weil sie aufgrund ihre Konsumabhängigkeit auch extrem von der Geldpolitik der EZB abhängig sind.

Natürlich haben spanische Immobilienaktien deine erwähnten Superwertsteigerungen erlebt. Aber Sie sind jetzt auch vom Superwertverfall bedroht. Der IBEX ist jecht spekulativ und als Fondsverwalter muß man schauen, ob das mit dem Fondsprodukt in Einklang zu bringen ist.
Bei dem war das wohl nicht so.
Durchschnittlich 27% rendite ist schon recht ordentlich.

[spain98]

Wird sich die gestrige Zinserhöhung auf den Euribor auswirken?

Einige Zeitungen schreiben nun, daß sich die gestrige Erhöhung des Leitzinses von 3,75 auf 4 % nicht auf den Euribor auswirken und damit auch nicht auf die Hypotheken wird.

Das haben einige Zeitungen auch schon bei der letzten oder vorletzten Erhöhung geschrieben. Sie lagen damit eindeutig falsch.

Wie ist das aber jetzt? Könnten sie diesmal Recht behalten?

Das Differenzial zwischen EZB Leitzins und dem Euribor lag in dem Zeitraum Januar 1999 und Mai 2007 durchschnittlich bei 0,341 Prozentpunkten. In der Regel ist der Euribor natürlich höher als der EZB Leitzins. In der Zeit gibt es aber auch extreme Differenziale. Im Jahr 2001, 2002 und 2003 z.B. Lag der Euribor während einiger Monate unter dem Leitzins (phase fallender Leitzinsen).
Seit November 2005 bis Mai 2007 (Einleitung der Anhebung der Leitzinsen durch die EZB) hingegen liegt das Differenzial bei durchschnittlich 0,61 Prozentpunkten, die der Euribor höher ist als der Leitzins.

Die EZB hat bei ihrer gestrigen Zinsentscheidung eine weitere Anhebung "angedeutet", zumindest das Ende der Erhöhungen nicht ausgeschlossen und die Meinungen der "Experten" für 2007 bewegen sich zwischen einer und zwei weiteren Erhöhungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Also befinden wir uns grundsätzlich kurzfristig gesehen in einer weiteren steigenden Zinsphase.

Auf diese Zahlen abstellend könnte man also ein Differenzial von 0,6 Prozentpunkten zugunsten des Euribor gegeüber dem Leitzins annehmen.
Derzeitig bewegt sich der Euribor bei 4,49. Ein Durchschnitt von 4,49 für Juni ist realistisch und für juli/august könnte man mit 4,6 rechnen.
Dann wird es wieder spannend, was der Schattenrat von sich gibt. Sollte die Erwartung der wirtschaftlichen Entwicklung weiterhin positiv ausfallen, kein mega Taliban Anschlag erfolgen, keine Immobilienblase platzen, dann kann man vorsichtig prognostizieren, daß wir im Oktober bei einem Euribor von 4,8 bis 4,9 liegen werden und der Leitzins bei 4,25 liegt.

Schauen wir mal. Zu den Aussagen der Zeitungen, daß die Erhöhung sich nicht auswirken wird, will ich nur sagen, daß ich glaube, daß sie nicht wirklich richtig sind. Sie stellen auf einen Zeitraum von 2 Monaten ab.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.683.494 von spain98 am 07.06.07 13:32:03

Spain,

Durchschnittlich 27% rendite ist schon recht ordentlich.

Sei nicht so geizig mit Komplimenten . Ich finde sie fantastisch und mich würde später bereits die Hälfte überglücklich machen. Da würde ich sogar die 18 % Abgeltungssteuer ohne Träne im Auge bezahlen.

Das andere muss ich missverstanden haben oder überlesen.

Was den Euribor betrifft, ist zu beobachten, dass die Banken immer antizipieren. So war es als die Leitzinsen fielen und so ist es jetzt auch. Konkret heißt das, sobald es ( fast ) sicher mit der nächste Erhöhung auf 4,25 %, geht der Euribor auf 4,55 / 4,65 % und, wenn ein Stillstand der Leitzinsen in Sicht ist, pendelt der Euribor um + 0,20 / 0,30 % darüber.

Aber Banken und Promotoren lassen sich immer was neues einfallen. Metrovacesa bietet jetzt schon Kredite mit Euribor – 2 % an ( für 1 Jahr) oder – 1% für 2 Jahre.


¿Quién da más?: Metrovacesa ofrece una hipoteca a euribor -2% mientras los expertos descartan una crisis en el sector

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/219629/06/07/Qu…

La inmobiliaria ofrece esta promoción dentro de su programa Bienvenido al optimismo. Los compradores de una primera o segunda residencia podrán optar entre dos opciones de financiación. En la primera de ellas, se ofrece un interés del euribor -2% durante el primer año, y del euribor +0,39% a partir del segundo año para préstamos inferiores a 250.000 euros y del euribor +0,49% para las superiores a esa cantidad.
En la segunda opción, se propone un tipo de interés de euribor -1% durante el primer y segundo año, que durante el resto del plazo de amortización tendrá un interés de euribor +0,39% para préstamos inferiores a 250.000 euros y del euribor +0,49% para las superiores a esa cantidad.
El euribor situó su media mensual de abril en el 4,253%, tras sumar su decimonovena subida consecutiva y parece que la tendencia al alza no cambia.
Metrovacesa especifica en las condiciones generales del préstamo que el importe a financiar es hasta el 100%, con una carencia de hasta 36 meses si la financiación es de hasta el 90% en la primera vivienda y del 70% en la segunda residencia. El plazo máximo para amortizar el préstamo es de 40 años.





Tropezon

[bfg]

Also, jetzt muss ich mal tropezon zur Seite stehen!
Habe 2001 für 120 TDM Häusle in Spanien gekauft, heute könnte ich es für 210 T€ verkaufen. Damals wurde ich gewarnt wegen Immo-Blase in Spanien. Selbst wenn die Preise um 50% fallen würden, was habe ich denn falsch gemacht, wenn mein Häusle dann "nur" noch 105 T€ Wert wäre?

Grüße
Bernado

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.693.060 von bfg am 07.06.07 20:19:14

Es geht um die Frage, ob der Spanische Immobilienmarkt jetzt überbewertet ist bzw. ein zu hohes Risiko aufweist und nicht darum was damals vor 6 Jahren war... aber die Problematik scheint wohl nicht für jeden so leicht zu erfassen zu sein...

Die \"Argumentation\" ist so wie wenn ich jetzt bei einem Dax Stand von rd. 8000 Punkten frage, was denn so falsch daran war, dass ich damals vor 4 Jahren bei 3000 Punkten eingestiegen bin und damit zum Ausdruck bringen wollte, dass allein deshalb der Dax jetzt nicht überbewertet sein kann würde sich doch auch jeder an den Kopf greifen ...
Grüße K1

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.693.060 von bfg am 07.06.07 20:19:14

Hallo bfg,

Danke für Dein Versuch.

Selbst wenn die Preise um 50% fallen würden, was habe ich denn falsch gemacht, wenn mein Häusle dann "nur" noch 105 T€ Wert wäre?

Und ergänzen kann’s Du noch: ....und schon 6 Jahre voll mein „ Häusle“ genießen konnte.

Garnichts hast Du falsch gemacht. Du hast das gekauft was Dir gefiel, zu dem Moment als Du es fandst und mit dem Geld das Du hattest.

Und was das jetzt betrifft, so suchen die, die Spanien nicht kennen schon lange danach und keiner hat es bisher gefunden, auch Hier im Thread nicht.

Das jetzt von Anfang 2004 war 60 % billiger als das jetzt von heute und das jetzt von morgen kennt keiner, nicht mal die „ Propheten“.

Wie heißt es so schön:

Verlierer sehen nur die Risiken,
Gewinner erkennen die Chancen.

K1 sucht sein jetzt wahrscheinlich schon genau so lange wie den spanischen Immobilien Baissezyklus . Er müsste sich nur die Bilder anschauen, die ich schon oft herein gestellt habe.


K1;

dass ich damals vor 4 Jahren bei 3000 Punkten eingestiegen bin und damit zum Ausdruck bringen wollte, dass allein deshalb der Dax jetzt nicht überbewertet sein kann

Ist denn der DAX jetzt überbewertet????

Und, wenn ja, um wie viel???

Grüße

Tropezon

[bfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.693.641 von K1K1 am 07.06.07 21:03:56

an K1:

Die Problematik ist vielleicht tatsächlich nicht für jedermann zu erfassen! Tatsächlich wurde dieser Thread am 5.7.2004 mit dem Titel "Spanien vor Immobiliencrash" eröffnet. Wie jeder leicht nachvollziehen kann, schreiben wir heute das Jahr 2007, und die Frage ist die gleiche. Seinerzeit habe ich ca. 30 Seiten verfolgt und habe heute, z.Zt. in D, nur die letzten 3 Seiten durchgelesen; insofern bitte ich um Nachsicht für meine Unwissenheit!

Grundsätzlich ändert dies natürlich nichts an der Problematik, dass u.a. auch in Spanien die Immobilien z.Zt. als überbewertet gelten, da deutsche Immobilien z.Zt. international unterbewertet sind. Dies wird sich in stadtnahen bzw. städtischen Lagen (Lage, Lage, Lage!)in den nächsten Jahren jedoch auch gravierend ändern.

Inwieweit die ursprüngliche Frage "Spanien vor Immobiliencrash?" noch etwas mit den derzeit behandelten Themata wie Dax und Rendite vs/contra zu hat, ist mir ein Rätsel.

Ich möchte Euch aber bei Eurer sicherlich durchaus sinnigen Diskussusion nicht weiter stören und ziehe mich am Sonntag wieder in mein "überteuert" gekauftes Domizil in ES zurück.

Ich wünsche Euch allen einen schönen Sommer!

Bernado

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.694.935 von tropezon am 07.06.07 22:23:10

K1 sucht sein jetzt wahrscheinlich schon genau so lange ...

Sicher nicht, aber eine Diskussion mit Dir ist m.E. sowieso nicht zielführend.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.695.133 von bfg am 07.06.07 22:41:36

Bernado,

Die Problematik ist vielleicht tatsächlich nicht für jedermann zu erfassen!

Und schon gar nicht für diejenigen, die weit von Spanien sich anmaßen die Situation glasklar zu sehen, uns, ich meine Spanien mit den neuen Bundesländer vergleich, ja sogar schon als Bananen Republik bezeichnet haben.
Während wir hier ja keine Ahnung haben.

Lass Dich nicht durch solche „ Angriffe „ entmutigen. Es ist eine alte Weisheit, dass diejenigen die etwas gerne hätten aber den Zug verpasst haben, immer versuchen alle mögliche Argumenten zu finden, warum sie schlauer sind. Und von Neid will ich gar nicht sprechen.

Tatsache ist, dass seit hier die Frage gestellt wurde, "Spanien vor Immobiliencrash ?", der Immobilienmarkt um ca. 50 bis 60% gestiegen ist.

Ergo, auch, wenn die Preise „ in der Zukunft“ wie gestern Spain schrieb, nachlassen sollten, gar nachgeben, bleibt den Besitzern immer noch ein sehr schönes Polster, dass sie locker absitzen können. Denn K1 vergisst eins, sein gemeintes jetzt ist schon 3 Jahre alt.

Ich möchte Euch aber bei Eurer sicherlich durchaus sinnigen Diskussusion nicht weiter stören

Sinnig ist sie leider schon lange nicht mehr, wie Du an dem Schlagabtausch erkennen kannst. Und diese gemeine Unterstellungen und sture Scheuklappen Orientierung sind auch der Grund warum viele frühere Teilnehmer sich einfach abgeseilt haben.

Genieße Dein Aufenthalt in Spanien und das Leben.

Viele Grüße

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.695.485 von tropezon am 07.06.07 23:31:01

Denn K1 vergisst eins, sein gemeintes jetzt ist schon 3 Jahre alt.

Du bist ja nun mittlerweile für Deine andauernden Verdrehungen bekannt - insofern weiss ich gar nicht, ob es noch der Klarstellung bedarf: Die Aussage von tropezon, dass ich dieses "jetzt" seit 3 Jahren behaupte ist schlicht falsch.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.695.504 von K1K1 am 07.06.07 23:34:05

K1,

ob es noch der Klarstellung bedarf: Die Aussage von tropezon, dass ich dieses "jetzt" seit 3 Jahren behaupte ist schlicht falsch.

Du solltest nicht missverstehen.

" sein gemeintes jetzt ist schon 3 Jahre alt."

Was Du heute unter jetzt schreibst ist schon vor 3 Jahre das jetzt gewesen. Oder, falls Du diesen Satz auch nicht verstehst:

Vor 3 Jahre wurde auch schon geschrieben, dass die Immobilien überbewertet sind. Da sind mittlerweile noch um viele Protzente mehr gestiegen sind, dürfte der Markt noch mehr überbewertet sein. Und wie ich vor 2/ 3 Tage erwähnt habe: the economist titelte – ich glaube 2003 – der spanische Immobilienmarkt ist um über 50 % überbewertet.

Wie Ernst kann man den heute solche Meldungen / Aussagen noch nehmen, wenn Monat für Monat die Preissteigerungen weiter gehen – oder gingen -?

Ich kann sie nicht ernst nehmen. Das einzige was ich weiß, ist das Immobilien teuer sind, ja teilweise sehr teuer. Na und? Solange sie bezahlt werden.....

Und wie ist Deine Antwort beim DAX? Jetzt überbewertet?

Grüße

Tropezon

[spain98]

La vivienda bajará entre un 2% y un 8% en 2008, según Deutsche Bank
El informe: ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca'' vaticina que en 4 o 5 años se producirá un ajuste de entre un 20% y un 25% en los precios

Cada día surgen nuevas voces autorizadas que vaticinan una desaceleración en las subidas de los precios de la vivienda, pero el último informe ''Iberian Navigator'' de Deutsche Bank da un paso más y habla incluso de descensos. El citado documento habla de un "ajuste inevitable" en el sector, con bajadas de precios nominales de entre el 2% y el 8% a partir de 2008, tras ligeras subidas en torno al IPC en el presente ejercicio.

El análisis de Deutsche Bank, que comienza bajo el sugerente título de ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca'', pronostica una "gradual corrección de los precios no antes de 2008" con bajadas nominales de entre el 2% y 8% seguidas por 4 ó 5 años en los que los precios subirán entre un 0% y el IPC, lo que para Deutsche Bank supondría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales.

Además, la entidad alemana vaticina un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas, cuyo ritmo actual califica de "insostenible", y que caería a un rango de entre 450.000 y 600.000 unidades en dos o tres años.

La entidad germana establece un escenario en el que se producirá la salida de los actores no profesionales del sector de la construcción ante el empeoramiento del entorno con descensos en la demanda extranjera de vivienda, así como la de carácter especulativo, mientras que la demanda de primera vivienda se mantendría en un nivel alto de entre 300.000 y 450.000 residencias y la demanda inmigrante permitiría sostener el mercado.

Menos créditos hipotecarios
Por otro lado, el banco destaca la desaceleración en la demanda de créditos hipotecarios motivada por las subidas de tipos de interés, los elevados precios de la vivienda y la caída de la confianza de los consumidores. Deutsche Bank augura que la tendencia se mantendrá en el futuro con una intensidad que variará en función de la evolución de factores como el desempleo y los tipos de interés, que el banco sitúa en el nivel de entre el 5,5% y el 6% como momento crítico para el incremento de la morosidad.

Sin embargo, Deutsche Bank subraya que las entidades españolas se encuentran bien provisionadas para afrontar un escenario de mayor deterioro del previsto en el crédito, y añade que los bancos españoles compensarán el menor crecimiento de las demandas de créditos hipotecarios con la revalorización de sus activos por las subidas de tipos de interés.

De este modo, la entidad alemana concluye que "incluso una corrección ordenada" debilitará el crecimiento económico español, que ha venido siendo cada vez más dependiente de la construcción y el sector inmobiliario.
http://www.elpais.com/articulo/economia/vivienda/bajara/2008…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.695.133 von bfg am 07.06.07 22:41:36

hallo bfg,

nein - du hast garnichts falsch gemacht - ganz im gegenteil. allerdings waren die preise 2001 auch noch wesentlich tiefer als zum zeitpunkt der threaderöffnung 2004. dazu muss man fairerweise auch noch sagen, das dein gewinn (wie bei allen anderen die nicht verkaufen) lediglich ein buchgewinn ist. aber auch das steht hier nicht zur debatte.

wenn ich mich einmal für eine immobilie entschieden habe, ist mir die wertentwicklung relativ egal - schliesslich habe ich sie mir gekauft um meine zukünftige lebensqualität zu verbessern (das kann mit finanzieller sicherheit im rentenalter zusammenhängen oder unabhängigkeitsbedürfnis oder was auch immer - da hat jeder seine eigenen vorstellungen) und nicht zum spekulieren. bei dieser entscheidungsfindung spielen verschiedene faktoren eine rolle. einer dieser faktoren ist zweifelsfrei der kaufpreis bzw die finanzierung.

okay - es geht hier also vor allem um finanzierungssicherheit. oder - ist es sinnvoll in einer hochphase immobilien zu erstehen, die dann entsprechend teuer und damit evtl. auch riskant finanziert werden müssen? 2004/2005 war der höhepunkt in den jährlichen wertzuwächsen mit über 20% erreicht. man hatte hier also die wahl teuer zu erstehen oder zu warten, bis die überbewertung zumindest teilweise abgebaut wird und währenddessen sein eigenkapital zu erhöhen. im letzteren fall kommt eine vorrübergehende miete in frage.

voraussetzung dieser überlegung sind wirtschaftliche zyklen, von denen sich kein land der welt freisprechen kann - auch nicht spanien. hört man hier unseren user tropezon, steigen immobilienpreise immer und der beste kaufzeitpunkt ist immer der frühstmögliche. er lässt also sämtliche wirtschaftliche und geldpolitische faktoren bei der entscheidungsfindung ausser acht, wobei gerade diese die wesentliche rolle spielen. das entzieht einer diskussion mit ihm natürliche sämtliche grundlagen.

es wird sicherlich etwas vom preiszuwachs der letzten jahre hängenbleiben - das tut es immer. die aufrechterhaltung des aktuellen niveaus über einen langen zeitraum ist allerdings science fiction und naives wunschdenken. die geldpolitik ändert sich - die niedrigzinsfase ist vorbei. je höher die zinsen steigen, desto wahrscheinlicher wird eine korrektur am immobilienmarkt. jeder konnte sich am zinstief an 5 fingern abzählen, das es nun einen zykluswechsel geben wird - wir sind mitten drin. es ist ebend nicht das selbe eine 400.000 euro wohnung mit 2% zu finanzieren oder mit 4% (oder gar mehr, wie erwartet). jeder cent, den der verbraucher mehr an die bank zahlt, weil seine hypoquote steigt, geht dem konsum verloren. es wäre mir neu, das die wirtschaft resistent gegen die geldpolitik ist, von welcher der verbraucher widerum seine konsumentscheidungen abhängig macht.

wir sind in einem grossen rohstoffzyklus. dieser ist inflationsfördernd. das ende der zinstreppe ist noch lange nicht erreicht und abertausende werden ihre hypo nicht halten können. dazu kommt die eindämmung der spanischen bauaktivitäten, welche sich obendrein noch auf den arbeitsmarkt auswirken wird. im moment rechnet man mit dem verlust von 50.000 arbeitsplätzen - es werden wesentlich mehr werden - mit jedem zinsschritt wird die erstehung einer immobilie umnöglicher. also, wer passt sich dann den wirtschaftlichen umständen an? die preise an die nachfrage oder die nachfrage an die preise?

jetzt könnte man entgegnen, das die hypo aber teurer wird wenn man wartet und die zinsen steigen. klar, das ist richtig - allerdings muss man auch sehen, das man in dieser hochfase gelegenheit hatte seine eigenkapitalquote zu erhöhen. zinsen wirken sich schliesslich nicht nur auf hypotheken aus, sondern auch positiv auf die spareinlagen (mir persönl. zu unattraktiv). die preise passen sich immer dem markt an und wenn die nachfrage zurückgeht, tut dies auch der preis. ich sehe es selbst hier vor ort (san sebastian) und in barcelona und madrid.

netten gruss
rio

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.697.862 von spain98 am 08.06.07 07:51:06

Es gibt mittlerweile so viele Studien über den spanischen ( auch andere Länder) Immobilienmarkt, dass man nicht mehr weiß, was glaubhaft ist.

Verwirrend sind zudem die unterschiedliche Darstellungen eines und des selben Artikels, wie der von der Deutsche Bank.
- der erste Text deutet auf eine Baisse von 2 bis 8 % jährlich für die nächsten 4/5 Jahre ab 2008, während
- der zweite und dritte Text von einer Baisse im Jahr 2008 spricht und die folgenden 4/5 Jahr, von einer jährlichen Erhöhung von 0 % bis IPC.

Frage an unser Dolmetscher Spain: seguidas heißt doch „ gefolgt“ oder nicht?

Meine freie und unverbindliche Übersetzung:
Graduelle Korrektion der Preise nicht vor 2008 mit nominaler Baisse zwischen 2 und 8 % gefolgt ( oder anschließend ) von 4 bis 5 Jahre in denen die Preise sich zwischen 0 % und IPC erhöhen.
.........

pronostica una "gradual corrección de los precios no antes de 2008" con bajadas nominales de entre el 2% y 8% seguidas por 4 ó 5 años en los que los precios subirán entre un 0% y el IPC, lo que para Deutsche Bank supondría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales.

Oder

El análisis de Deutsche Bank, que comienza bajo el sugerente título 'El mercado español de la vivienda: living la vida loca', pronostica una "gradual corrección de los precios no antes de 2008" con bajadas nominales de entre el 2% y 8%
Tras esas bajadas seguirán 4 ó 5 años en los que los precios subirán entre un 0% y el IPC, lo que para Deutsche Bank supondría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales.
http://www.eitb24.com/noticia/es/B24_52280/economia-empresa/…

oder

Los analistas de esta firma esperan una caída nominal de los precios de la vivienda entre el 2% y el 8% no antes de 2008, seguido de un periodo de 4 a 5 años en los que crecerán planos y menos que el IPC.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/07/16_economia_espano…

Grüße

Tropezon, ratlos

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.429 von rioja94 am 08.06.07 12:13:21

um meinem posting noch etwas anzufügen: der spanier (ehemaliger mibor finanzierer) kannte über ca 30 jahre hinweg keine steigenden zinsen. der mibor kommt nämlich von über 25%. kein wunder, das sich im volksmund auf lange sicht die binsenweisheit verbreitete, immobilien würden IMMER im wert steigen (fallende zinsen = steigende / steigende zinsen = fallende preise).

willkommen in der EU kann ich da nur sagen - mit der geldpolitischen kontrolle der spanischen bank über die peseta und deren anpassende bewertung an interne wirtschaftliche notwendigkeiten ist es nun vorbei. jetzt muss man zeigen, ob man nicht nur mit den preisen sondern auch qualitativ und innovativ konkurrenzfähig ist.

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.429 von rioja94 am 08.06.07 12:13:21

wenn ich mich einmal für eine immobilie entschieden habe, ist mir die wertentwicklung relativ egal - schliesslich habe ich sie mir gekauft um meine zukünftige lebensqualität zu verbessern (das kann mit finanzieller sicherheit im rentenalter zusammenhängen oder unabhängigkeitsbedürfnis oder was auch immer - da hat jeder seine eigenen vorstellungen) und nicht zum spekulieren. bei dieser entscheidungsfindung spielen verschiedene faktoren eine rolle. einer dieser faktoren ist zweifelsfrei der kaufpreis bzw die finanzierung.

Danke Rioja für die Bestätigung meiner ewigen Aussagen. Besser habe ich 3 Jahre lang auch nicht ausgedrückt.


ist es sinnvoll in einer hochphase immobilien zu erstehen, die dann entsprechend teuer und damit evtl. auch riskant finanziert werden müssen? 2004/2005 war der höhepunkt in den jährlichen wertzuwächsen mit über 20% erreicht. man hatte hier also die wahl teuer zu erstehen oder zu warten

Ich möchte hier richtig stellen. Der Höhepunkt der jährlichen Wertzuwächse war 1986 bis 1989 mit 25 bis 30 % jährlich. ( siehe Grafik ). Aber nicht der Höhepunkt der Preiskurve, wie jeder leicht erkennen kann.




voraussetzung dieser überlegung sind wirtschaftliche zyklen, von denen sich kein land der welt freisprechen kann - auch nicht spanien. hört man hier unseren user tropezon, steigen immobilienpreise immer und der beste kaufzeitpunkt ist immer der frühstmögliche.

Schon wieder Zyklen.... 7 jährige? 12 jährige? 40 oder 70 jährige?
Die Antwort und Bestätigung meiner These ist in der obige Grafik ausreichend und eindrucksvoll dargestellt.

es wird sicherlich etwas vom preiszuwachs der letzten jahre hängenbleiben - das tut es immer. die aufrechterhaltung des aktuellen niveaus über einen langen zeitraum ist allerdings science fiction und naives wunschdenken.

Etwas hängegeblieben? --à siehe Grafik. Seit 1986 sind 200 % Gewinn hängegeblieben.

Etc,etc,etc,......

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.706.530 von tropezon am 08.06.07 16:15:41

Dieser Satz bedarf einer Korrektur.

Etwas hängegeblieben? --à siehe Grafik. Seit 1986 sind 200 % Gewinn hängegeblieben.

Es muss heißen:

Seit 1986 sind fast 600 % hängegeblieben.

die aufrechterhaltung des aktuellen niveaus über einen langen zeitraum ist allerdings science fiction und naives wunschdenken.

Diese Aussage haben auch viele Menschen ende der 80er Jahre gemacht. Und was wurde daraus?
Bei Bedarf kann ich noch mal eine Grafik der Immobilienpreise ab 1976 hereinstellen, die das gleiche Bild zeigt.
Also haben wir z.Z. ein 31 jährigen Zyklus..........

Aber ich weiß: das ist alles Vergangenheit... aber jetzt kommt es ganz anders ( wahrscheinlich, ... anders als man denkt, heißt es doch so schön )

Viele Grüße am Morgen.

Tropezon

[lapamita]

also die graphik der zuwaechse ist ja wunderschoen.

ABER!!!

wer in dem zeitraum um 1988 gekauft hatte, in dem letzten boom zyklus, hatte erheblich schwierigkeiten.
Der markt brach in den jahren 1991-1995 sehr stark ein, was diese graphik nicht hergibt. viele verloren waehrend dieser hochinsphasen auch ihre wohnungen, teils sanken die preise um bis zu 50%, wenn jamand verkaufen musste! es gab massenwiesse zwangsverkaeufe in der zeit.
1993 war ebenso die EWS ( europ. waehrungssystemkrise), die erhebliche abwertungen in lira und peseta zu folge hatten.

wer zb als auslaender kaufte 1990 zahlte waehrungsbereinigt bis zu 50% mehr.

aus eigener erfahrung in mascarat kosteten die wohnungen bei bau 1988 durchnittlich 30% mehr als sie in den jahren 1992-1996 verkauft wurden, und dies in localer waehrung.ausserdem war nachfrage auf 0.
ja ich weiss jetzt kommt mascarat, aber sorry, es sah nicht anders aus, auch in den umliegenden orten und projekten. bautraeger machten zu hauf pleite in der zeit

wer als auslaender kaufte sparte nach den abwertungen noch mehr.


und heute sind schuldenstaende und preise vs einkomen extrem hoeher, sorry, ich glaube bei weitem nicht an einen weiteren aufschwung

gruss

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.429 von rioja94 am 08.06.07 12:13:21

es wird sicherlich etwas vom preiszuwachs der letzten jahre hängenbleiben - das tut es immer. die aufrechterhaltung des aktuellen niveaus über einen langen zeitraum ist allerdings science fiction und naives wunschdenken. die geldpolitik ändert sich - die niedrigzinsfase ist vorbei. je höher die zinsen steigen, desto wahrscheinlicher wird eine korrektur am immobilienmarkt. jeder konnte sich am zinstief an 5 fingern abzählen, das es nun einen zykluswechsel geben wird - wir sind mitten drin. es ist ebend nicht das selbe eine 400.000 euro wohnung mit 2% zu finanzieren oder mit 4% (oder gar mehr, wie erwartet). jeder cent, den der verbraucher mehr an die bank zahlt, weil seine hypoquote steigt, geht dem konsum verloren. es wäre mir neu, das die wirtschaft resistent gegen die geldpolitik ist, von welcher der verbraucher widerum seine konsumentscheidungen abhängig macht.


Moin Jungs & Mädels

Siehe unter anderem den US.amerikanischen Immomarkt, der desgleichen nach einer extremen us-niedrigzinsphase boomte und einen sogenannte Blase ausbildete (Überbewertung bei stark wachsenden Preisen, Anzahl der Neubaugenehmigungen, Nachfrageexplosion, Spekulationskauf).

Mit dem erfolgten Straffen der Zinszügel in den letzten 36 Monaten, ist jedoch erheblich der Schwung (mit zeitlicher Verzögerung) aus dem Immomarkt gewichen und ein deutlicher Preisverfall von den Hochs ist Fakt. Dies obwohl die Zinsen dem Grunde nach noch relativ niedrig sind.!!!
Die derzeitige Krise bei den US-Wohnimmobilien darüberhinaus noch längst nicht ausgestanden.

Erste Pleiten bei den Hypo-Finanzierern, Erhöhung der Rückstellung bei den Banken, ansteigen der Kreditausfallraten, starke teilweise dramatische Gewinnrückgange bei den grossen Immounternehmen, wurden bereits in den letzten Monaten vermeldeten.

Zur Info:
Der US-Wohnimmomarkt ist, was die Korrelation der steigende Zinsentwicklung betrifft, der EU (in diesem Falle bezogen auf Spanien, da ähnliche Problematik des Immomarktes) ca. 18-24 Monate voraus.

Was dies für Spanien noch bedeuten wird, werden wir in den nächsten 12-18 Monaten, insbesondere dann wenn die EZB mit grosser Wahrscheinlichkeit die Zinsen weiter anheben sollte, gewahr.

Wo wir dann wieder bei dem „nicht vorhandenen Immobilienzyklus“ für Spanien wären.




Zum Thema Dax sei nebenbei zu erwähnen, dass die dt. Unternehmen noch nie besser da standen im Vergleich zu Gewinn, Struktur, Marktaussichten, Konkurrenzfähigkeit.
Ferner entspricht die Bewertung tatsächlich den Gewinnen und ist nicht masslos übertrieben, wie noch seinerzeit 2000/2001 als eine Allianz zum Beispiel in der Hochphase nicht unter 400 Euro zu haben war, bei der gleicher Gewinnsituation wie heute.

Allianz akt. 165 Euro bei KGV 10 ….

Wenn eine seinerzeit marktbedingt, euphorisch, hochbewertete Aktie wie Allianz im Tief schon um knapp 90 % korrigieren konnte, warum soll ein in Teilen bis dato euphorisch hochbewerteter spanischer Wohnimmobilienmarkt nicht in einigen Regionen um 30-40% übergeordnet korrigieren können?
Insbesondere dann, wenn die Margen bei einigen Anbietern immer noch generös kalkuliert sind/waren.

Die durch die Zinssteigerung betroffenen Anleger werden meines Erachtens schon für den nötigen Kick sorgen.

Sprich Verkaufspanik - bei den zu teuer gekauften Immobilien, bei den Spekulationsobjekten oder den bisher nicht abverkauften und reichlich vorhandenen Einheiten bei den Projektentwicklern und Bau/Immobilienunternehmen.

[lapamita]

@azul

ich beschaeftige mich viel mit boerse. das 2000 eine bubble vorherschte war fast jedem klar, ausser den neueinsteigern, zumindest was die techmerkte betrifft.
auch eine Allianz war damals sehr teuer.
Ich sehe euro aktien ( F+D) sowie die usa als sehr kritische bewertung an, nicht erst seit heute.
Warum stiegen die gewinne so im dax??
Ein KGV von 10 hoert sich billig an,,aber man sollte nicht nur auf das KGV achten.
Im jahr 2003 als axa,allianz und co defacto zahlungsunfaehig wurden, sind die bilanzspelregeln geaendert worden, spez. zum goodwill,,Unternehmen haben mehr freie hand heute, und koennen buchverluste soweit ersichtlich das der wert binnen 10 jahren wieder das alte niveau erreicht, in den bilanzen ohne ruecklagenbildung gefuehrt werden.
ALLEINE AUFGRUND DER AENDERUNGEN DER BILANZREGELUNGEN HAT DER DAX 2004 EINEN GEWINNANSTIEG VON 40% GEHABT !!!
2. die eigenkapitalquoten der unternehmen liegen nahe den tiefststaenden nach dem 2ten weltkrieg, die verschuldung immens, und noch schlimmer in den USA.
3. schaue mal bei der allianz auf KUV daten sowie dividendenausschuettungen, das KUV ist teuer.

und eine frage sollte sich jeder stellen, seit 1999 gehen uebernahmen nur noch gegen pappier, es gibt kaumnoch cash uebernhamen ( die USA laesst gruessen)
ebit, ebitda, pro forma, pro forma ex item usw. ist alles nur dazuda die gewinne zu schoenen, und die anleger zu verarschen.

ich sehe das alls sehr kritisch, aber wie bernanke damals als er noch nicht chef der zentralbank war sagte
was nicht sein kann, das darf nicht sein, und was nicht sein darf werden wir mit allen mitteln die uns zur verfuegung stehen verhindern(im bezug auf den boersenabstruz des dow jones, anschliessend wurden in 2004 M3 nicht mehr veroeffentlicht, warum wohl ???)

und zu den unternehmen, das beste was dennen passieren kann, ist zur zeit ein inflationszyklus, da die verschuldung langfristig gesichert ist, und bei inflation sich der realwert verringert, zugleich koennen produktpreise angehoben werden und die margen ausgebaut werden, zz bzw seit 1 jahr werden massiv 30,50,60 jahresanleihen herausgegeben und dazu noch manchmal nachrangig. ausserdem eine emissionsflut bei FLOATERN, allerdinga allle mit sonderausstattung, meist bis 2015-2020 festzins und dannach variabel.
also rechnen die unternhemen mit anziehenden zinsen wiet ueber dieses jahrzehnt hinaus.
in den 90ern wurden floaer genau umgekehrt begeben.

dies spricht auch fuer stark anziehende zinsen auf lange sicht.

aktien in usa und europa billig, naja, nur auf manipulierte KGV zahlen hin.
auf KUV was sich nicht manipuliern laessst, und auch nicht durch bilanztricks aendern laesst sieht es anders aus, auch bei der ausschuettung in form von dividenden sieht es gerade nicht nach boom aus ,zumindest wenn man sie vergleicht gegen die marktcapitalisierungen.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.706.530 von tropezon am 08.06.07 16:15:41

an der graphik ist und muss was faul sein !!!



das jahr 92 und 93 wird mit minus 1,2 bzw minus 0,4 angegeben.

die graphik wiesst aber auf der rechten seite EURO pro QM aus.

welchen kurs nehmen die herren den amtlichen wechselkurs in 2002 wo die peseta in den euro ueberging mit 166
oder WAS ICH SICHER NICHT GLAUBE den jeweiligen pesetawert in dem jahr vs einem wechselkursbasket .

denn wenn die ineuro rechnen wuerden, haetten lt grapuk die immos in hartwaehrung in 92 +93 zugelegt in euro, denn die peseta wertete extremst ab in dem zeitraum ( EWS KRISE), und wenn in euro angegeben wird, waere ja der preis 92+93 gestiegen und zwar um 30% ( IN LOCALER PESETA WAEHRUNG)oder mehr, in der realitaet war es aber genau umgekehrt in den jahren

irgendwas ist faul hier!!

[lapamita]

SORRY, ich druecke mich galube ich was falsch aus.

wie auch immer.

wnn der preis in euro in den jahren stabil war, dann muesste er je in peseten rasant angestiegen sein, denn in dem zeitraum hat die peseta von glaube 66 auf teils uebr 90 dur DM abgewertet ( 2 dm = 1 euro also von 132 auf 180)
hmmmmm

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.751.279 von lapamita am 09.06.07 14:59:38

moin lapamita

Unabhängig davon, dass die Bilanzierungsregeln geändert bzw. für grosse und börsennotierte Unternehmen international angepasst worden sind, auf US-GAAP/IAS/IFRS, wird weiterhin für in Deutschland ansässige Unternehmen eine Steuerbilanz nach deutschen Recht erstellt.

Die Betriebsergebnisse (operativen Ergebnisse) aus der Gewinn und Verlustrechnung sind darüberhinaus bei den meisten Unternehmen der DaxFamilie (Dax, S-Dax, M-Dax) in den letzten 3 Jahren teils massiv gestiegen. Somit auch der Cashflow bzw. die Eigenkapitalquote

Das wäre auch eingetreten, wenn man wesentlich weiter nach HGB bilanziert hätte.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.748.213 von lapamita am 09.06.07 11:50:19

Lapamita,

wer zb als auslaender kaufte 1990 zahlte waehrungsbereinigt bis zu 50% mehr.

dieses Thema ist hier nicht relevant. Jeder der sich außerhalb seines Währungsgebiet rumtummelt, muss mit Währungsabwertungen rechnen, zumindest mit Schwankungen. Das gilt auch für Aktien, Bonds, etc.....
Und darüber hinaus, die Ausländer die früher verkauft haben ( ende der 80er und 90er Jahre haben immer ihre Offerten in Devisen gemacht, DM- Gulden – FS - $ - Pfund, je nach Nationalität und somit kratzte die Peseta Schwankung kaum. Und für die Spanier – über die wir ja schreiben – war es uninteressant.

Der markt brach in den jahren 1991-1995 sehr stark ein, was diese graphik nicht hergibt.

Wie praktisch, einfach sagen, die Grafik ist falsch ....... und ist dann die „ Sociedad de Tasacion“ ( die größte in Spanien) ein Schwindler, Betrüger oder Fälscher ???

ja ich weiss jetzt kommt mascarat,

Richtig. Der Promotor dieser Urbanisation, mit einem Belgier als Hauptaktionär ( ich kenne sehr gut seine Tochter ) machte Ende der 80er Pleite und dies verursachte der Stillstand der Urbanisation fast 10 Jahre lang ( in einem verlassenen und desolaten Zustand)

Azul,

Was dies für Spanien noch bedeuten wird, werden wir in den nächsten 12-18 Monaten, insbesondere dann wenn die EZB mit grosser Wahrscheinlichkeit die Zinsen weiter anheben sollte, gewahr.

Auch, wenn alles schlechte grundsätzlich aus den USA kommt, glaube ich, dass deren Immobilienpreis Entwicklung nicht mit Europa zu vergleichen ist. Die Begründung liegt in der Handhabung der Schulden. Währen die US Amerikaner notorische Konsumschuldner sind, ist Europa auf einem anderen, Kultur bedingten Weg. Ich hatte vor Monaten schon mal den riesigen PRIVATEN Schuldenberg der US Amerikaner hier gezeigt. Soweit ich mich erinnern kann, lagen sie im letzten Jahr bei ca. 17 oder 19.000 Milliarden $, wovon NUR 5.000 Milliarden durch Immobilien abgesichert sind.

Solche Verhältnisse haben wir nicht in Europa, und noch weniger in Spanien.

Mag sein, dass vom psychologischen Standpunkt her, ein gewissen Einfluss ( vorübergehend ) herüberschwappen kann, aber er wird kürze Beinen haben.

warum soll ein in Teilen bis dato euphorisch hochbewerteter spanischer Wohnimmobilienmarkt nicht in einigen Regionen um 30-40% übergeordnet korrigieren können?

Das ist nicht ausgeschlossen –im Gegenteil, sehr wünschenswert – doch wird es Lokal begrenzt sein und die Immobilien betreffen, die in der Tat von ihren Besitzern zu astronomischen Mondpreisen angeboten werden, wie z.B. das Haus eines Schweitzer Bekannten ( 1,5 km von mir entfernt ) der vor gut 1 Jahr sein Haus für 1.200.000 € angeboten hat ( die Makler hatten ihm das eingeredet ). Vor 6 Monaten sprachen wir zusammen und ich sagte ihm, es wäre viel zu teuer, meine Schätzung ca. 600/650.000 €. Daraufhin reduzierte er auf 800.000 € und vor 2 Wochen wurde es verkauft. Preis ist mir noch nicht bekannt.

Daraus könnten jetzt einige schließen, dass der Markt um 40 % zusammengebrochen ist ( hallo Lapamita – 1990 !! ). Von wegen, es war einfach idiotisch es zu glauben. Zumal der Mann es nicht nötig hat, er ist Multimillionär, mit Häuser und Fabriken in der Schweiz und ist ...... 80 Jahre alt.

Aber Alter schützt vor Torheit nicht und... wie sagte schon Seneca:

Eo maiora cupimus, quo maiora venerunt


Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.751.673 von Azul Real am 09.06.07 15:21:10

Das ist nicht ausgeschlossen –im Gegenteil, sehr wünschenswert – doch wird es Lokal begrenzt sein und die Immobilien betreffen, die in der Tat von ihren Besitzern zu astronomischen Mondpreisen angeboten werden, wie z.B. das Haus eines Schweitzer Bekannten ( 1,5 km von mir entfernt ) der vor gut 1 Jahr sein Haus für 1.200.000 € angeboten hat ( die Makler hatten ihm das eingeredet

Tropezon
es geht nicht um Mondpreise die seinerzeit von Maklern angesetzt worden sind, die sich noch einer Erwartungshaltung befanden, je teurer um so höher ist mein Profit bzw. es wird schon einen Dummen geben (Ausländer insbesondere in eurer Ecke ), der bereit ist den geforderten Preis zu bezahlen, sondern um Marktpreise die keine sind, da spekulativ aufgebläht.

Dies gilt/galt insbesondere für normale Wohnimmobilie "auch gebrauchte" die mehrheitlich am Markt sind (Mehrgeschossbauweise) und nicht für die Villa mit gehobenen Standard wo mehr oder weniger höhere Preise im Durchschnitt zu erzielen sind.

In der Boomphase mit rabiat steigenden Preise hat das Spielchen ohne Probleme relativ gut geklappt, da der Makler die Preise nur der Nachfrage angepasst hat.

Ob der Preis dann tatsächlich marktgerecht war in der längerfristigen Betrachtung Rendite/ErwerbsPreis, wenn das Objekt nicht selbst genutzt wäre sondern vermietet, darüber haben sich die meisten spanischen Makler keine Gedanken gemacht.

Die Käufer übrigens auch nicht, da alles munter von weiter steigenden Preisen ausging.

Ich meinte auch nicht den a-typischen Kunden wie von dir geschildert
Zumal der Mann es nicht nötig hat, er ist Multimillionär, mit Häuser und Fabriken in der Schweiz und ist ...... 80 Jahre alt.ne


sondern den Otto-Normalverbraucher

Sehr trügerisch das ganze bei jetzt, wie wir sehen, steigenden EU-Zinsen.

Ich bleibe dabei, das sich das Gemenge aus

- nachlassender Binnen- und externer Nachfrage
- steigender Zinsen
- hoher Leerbestand
- noch hohe Fertigstellungsrate an Neubauten
- hohe Immopreise
- massiv steigende Verbraucherpreise
- hohe Inflation
- steigende private Verschuldung

zu einer preislichen Sturzumkehr (Korrektur) am spanischen Wohnimmomarkt auswirken kann.

Ich gucke und höre mir in zwei Wochen die aktuell Lage an, dann bin ich mal wieder unten auf Familienbesuch ....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.752.882 von Azul Real am 09.06.07 16:32:54

Azul,

das Beispiel von meinem Bekannten ist natürlich nicht repräsentativ, aber es zeigt wie unersättlich viele Verkäufer sind.

Du sagst:

Dies gilt/galt insbesondere für normale Wohnimmobilie "auch gebrauchte" die mehrheitlich am Markt sind (Mehrgeschossbauweise)
sondern den Otto-Normalverbraucher

Gut, einverstanden. Nehmen wir diese Kategorie und als Beispiel die 3 Provinzen in denen mehr als 50 % der spanischen Immobilien Transaktionen statt finden: Katalonien, Andalusien und Valencia.
Barcelona selbst lassen wir außen vor wegen dem Spezialstatus Metropole.
In den beiden letzten Provinzen ist z.Z der Durchschnittspreis ca. 2000 € pro m² und Katalonien ca. 2.300 €.
Die Durchschnittgröße der Wohnungen ist auf ca. 84 m² gefallen. Die Durchschnittsmiete für solche Einheiten ist in der Provinz Valencia ca. 600 bis 700 €, Katalonien noch höher und Andalusien weiß ich nicht.

Jetzt glaubst Du, ( und andere auch ) dass eine Korrektur von 30 bis 40 % möglich ist. Das würde bedeuten, dass die Preise – wenn wir nur 30 % nehmen – in Andalusien und Valencia auf ca. 1400 € pro m² zurückfallen.

Ich überlasse Dir das ausrechnen der Endpreise, Relation Miete zu Raten ( auch bei höheren Zinsen ) prozentuale Belastung der Einkommen ( Staatszuschuss nicht vergessen ), Kredithöhe, etc... und dann zu rätseln, was wohl für eine Entscheidung herauskommt, wenn man die Wahl hat: mieten oder kaufen.

Ich kenne das Ergebnis und deswegen bin auch so überzeugt, dass diese Situation nicht vorkommen wird. Nichtmal, wenn Du die Preise nur um 20% reduzierst.

In dem Moment würden die Käufer Schlange stehen und sich die Objekte aus der Hand reißen.

Verstehst Du jetzt, warum ich so hartnäckig ein Crash ausschließe?

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.751.536 von lapamita am 09.06.07 15:13:09

an der graphik ist und muss was faul sein !!!
die graphik wiesst aber auf der rechten seite EURO pro QM aus.

welchen kurs nehmen die herren den amtlichen wechselkurs in 2002 wo die peseta in den euro ueberging mit 166
oder WAS ICH SICHER NICHT GLAUBE den jeweiligen pesetawert in dem jahr vs einem wechselkursbasket .

Eine interessante Frage. Welcher Wechselkrs?
Auf der Seite der Gutschtergesellschaft kann man die Berichte und Statistiken der vergangenen Jahre (1990-2006) abfragen.
http://web.st-tasacion.es/html/menu6_2.php

Der Boletin 1990 sagt zb.:
Sociedad de Tasación hat eine Datenbank von Preisen seit Dezember 1985.
Durchschnittlicher Preis
1985: 46.100 Pts/m²
1990: 114.100 Pts/m²
1995: 164.500 Pts/m²
2001: 241.800 Pts/m²


Bei einem Umrechnungskurs von 166,386 entspräche das in Euro:
1985: 277,06 €/m²
1990: 685,75 €/m²
1995: 988,66 €/m²
2001: 1.453,24 €/m²

Die Graphik weist aus:
1985: 326,00 €/m²
1990: 915,00 €/m²
1995: 989,00 €/m²
2001: 1.453 €/m²

Das entspräche einem Umrechnungskurs von ca. :
1985: 141 Pts. für 1€
1990: 125 Pts. für 1€
1995: 166 Pts. für 1€
2001: 166 Pts. für 1€

Ergo: Es wurde nicht für den gesamten Zeitraum der Umrechnungskurs 166,386 angewendet. Ob die Umrechnungskurse auf € für die Jahre vor 2001 ok sind, kann ich jetzt nicht beurteilen.

[lapamita]

@tropezon

ich meine nicht die graphik ist falsch.

simple frage gegen was rechnen die den euro in den jahren vor der euro einfuehrung!

wenn sie den endkurs der peseta nehmen von 2002 als grundlage.

dann waeren ja in pestea die preise extrem gestiegen in diesen jahren, was sicher nicht der fall war.

rechnen sie gegen einen basket vor der euroeinfuehrung, wuerde dies bedeuten, das die preise in peseta extremgefallen waeren.

gibt es keine graphik die alle jahre in peseta auswertet???? dann waere es sicher, bis 2002 in peseta und dann in peseta ( 166 zum euro).
ich glaube ei dieser graphik kaemmen andere zahlen in den jahren um 93 heraus.


@azul

beschaeftige dich mal mit den aenderungen in 2003 zum bilanzrecht in bezug auf rueckstellungen und goodwill. ( da kammen erhebliche aenderungen nachdem allianz,axa und Co fast alle pleite waren)
viellicht finde ich noch mal den artikel zum DAX und den wundersamen 40% gewinnanstiegen aus bilanzaenderungen.

ich sage dir eins, und da bin ich mir relativ sicher, wenn boersenntierte unternhemen nach HGB in den uas und europa sowie japan bilanzieren muessten, gaebe es die haelfte der welttopunternehmen nicht, bzw. die marktcapitalisierungen waeren 2/3 niedriger wie sie heute sind.


nebenbei WOLFOWIZ

wisst ihr wo der herkommt???

sass bei ENRON im vorstand, und goldmansachs,,ein schelm wer bei seiner historie was denkt

[spain98]

Durchschnittlicher Preis nach Sociedad de Tasación:

1985: 46.100 Pts/m²
1990: 155.300 Pts/m² (??? hier gibt es widersprüchliche zahlen)
1991: 155.000
1992: 152.900
1993: 152.600
1994: 158.700
1995: 164.500 Pts/m²
1996: 166.700
1997: 172.400
1998: 181.200
1999: 197.500
2001: 241.800 Pts/m²

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.769.578 von spain98 am 10.06.07 08:41:24

Spain,

Die Preise die Du angibst, sind die Preise der „ Capitales de Provincia“ und sind nicht Repräsentativ, da viel zu hoch.
http://web.st-tasacion.es/pdf/1990-1_oct.php

Nehme lieber folgende Preise:



Leicht erkennbar ist, dass NUR die Neubauten ein leichter Dämpfer in 1992/ 1993 bekommen haben. Die „ Gebrauchten“, meist in ausländischer Hand sind stabil geblieben. Den Grund habe ich bereits erklärt. Ich kenne diesen Zeitraum besser als jeden andere ( auch im kleinsten Detail ), denn in dieser Zeit suchte ich - und kaufte - meine letzte spanische Immobilien

Und noch mal, die Wechselkurse sind absolut unwichtig, denn der Anteil an ausländischen Käufer war nur eine Randerscheinung ( also nicht relevant )im Gesamtmarkt.

Die Verluste, die aus Devisengeschäfte eventuell gemacht wurden, sind reine Privatsache und haben mit dem gesamt spanischen Immobilienmarkt NICHTS zu tun.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.771.744 von tropezon am 10.06.07 13:36:43

Prima Tropezon, dann solltest Du aber aufhören, die Tabelle der Sociedad de Tasación dauernd als Referenz für die Preisentwicklung reinzustellen. Denn die Preise/m², die Du jetzt nimmst, liegen weit unter denen der von Dir so oft zitierten Tabelle.
Was denn nun? Hü oder Hott?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.773.294 von spain98 am 10.06.07 17:01:57

Was denn nun? Hü oder Hott?

Ach spain,

jetzt tust Du mir aber echt Leid. Ich habe die Tabelle der Sociedad de Tasación noch nie als Referenz für die Preisentwicklung hereingestellt. Sie dient lediglich und ausschließlich als Demonstration des von allem und immer wieder behaupteten spanischen Immobilienzyklus.

Schade, dass es Dir nicht aufgefallen ist. Die beigefügte Texten ergeben es von alleine.

Du scheinst im Moment echte Probleme mit der Weiterentwicklung zu haben. Liegt es daran, dass es nicht so lauft wie Du gerne hättest? Oder haben meine letzten Beiträge Deine Zukunftsoptik etwas verwässert?

Noch ein kleiner Tipp. Schau Dir mal die Preisrelation Neu vs Gebraucht 1 bis 10 Jahre. Immer ( in der Vergangenheit), wenn die „ Gebrauchten“ teuerer sind als die „ Neuen“ beschleunigen sich die Bautätigkeiten und die Hausse. Dagegen, wenn die „ Neuen“ teuerer sind als die „ Alten“ dreht der Trend und die Bautätigkeit geht zurück und die Preishausse auch. In dieser Phase sind wir im Moment.

Nicht verzweifeln . Trotzdem liebe Grüße

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.752.882 von Azul Real am 09.06.07 16:32:54

Ich gucke und höre mir in zwei Wochen die aktuell Lage an, dann bin ich mal wieder unten auf Familienbesuch ....

bin mal auf dein feedback gespannt. hier beginnen die preise inzwischen zu fallen. in sehr vielen verkaufsanzeigen steht "achtung, neuer preis".

gruss

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.773.806 von tropezon am 10.06.07 18:48:48

Du verstehst mich nicht.
Und ich habe keine Ahnung, was du damit sagen willst:
jetzt tust Du mir aber echt Leid. Ich habe die Tabelle der Sociedad de Tasación noch nie als Referenz für die Preisentwicklung hereingestellt. Sie dient lediglich und ausschließlich als Demonstration des von allem und immer wieder behaupteten spanischen Immobilienzyklus.


Immobilienzyklus ist doch gerade die Preisentwicklung. Und wenn Du jetzt andere Werte nimmst, wie soll denn die Kurve dann aussehen?

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.684.211 von spain98 am 07.06.07 14:15:01

Heute könnte es die 4,5 beim Euribor geben. Wäre der höchste Stand seit dem 23.05.2001.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.816.824 von spain98 am 11.06.07 11:08:01

Und ich habe keine Ahnung, was du damit sagen willst:

Den Eindruck habe ich auch, öfters.

Und wenn Du jetzt andere Werte nimmst, wie soll denn die Kurve dann aussehen?

Die Kurve ist ja nur ein optisches Bild, die den „ Zyklus“ visuell darstellt. Ob dieses optische Bild auf den höheren Preisen („ Capitales de Provincia“) basiert oder auf den Durchschnitt aller Preise, ist doch für den Verlauf der Kurve irrelevant. Sie bleibt identisch, solange immer die gleichen Parametern als Grundlage dienen. NUR auf einem niedrigeren Preislevel.
Doch, wenn wir über die „ teueren spanischen Immobilienpreise“ sprechen, sollte man schon den nationalen Durchschnitt als Referenz nehmen.

Und, wenn Du diese Anfangsstudie von der Sociedad de Tasación genau gelesen hast:

http://web.st-tasacion.es/pdf/1990-1_oct.php

kannst Du feststellen, wie schwierig es ist, ein Durchschnittspreis festzulegen. Im Jahr 1990 ( 31.10.1990 ) gehen die Preise von 72.000 Pesetas bis 265.000 Pts / m² auseinander. Das heißt, bis zum Vierfachen. Und als Durchschnittspreis wird dann 114.100 Pts genommen, versus 46.100 im Dez. 1985. Und im folgenden Bericht 1991 N° 2, schreiben sie von Durchschnittspreis 155.300 Pts für 1990.

Und ich hoffe auch, dass Du sie ALLE gelesen hast, bis 2006.( was ich bezweifle, sonst hättest Du die obige Frage nicht gestellt.)
Nur zum besseren Verständnis. Die Studien basieren auf taxierten Preisen, nicht auf Verkäufe. Deshalb kann man diese Preisen nicht als Maßstab nehmen, wie Du es vor hattest Mir dienen sie nur als Trendanzeiger. Sie gehen – 2006 -von 1.819 € pro m² bis 2,763 €, je nach Größe der Städte.

El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia se ha situado en 2.763 € / m² construido, lo que supone 276.300 euros para una vivienda de tipo medio de 100 m (equivalente a 46 millones de las antiguas pesetas).
Los precios medios de las viviendas en España han subido un 10,7 % anual acumulativo desde diciembre de 1985 con lo que el índice inmobiliario de STse ha situado en 847,5 al 31.12.06.
El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 2.066 € / m² que representa un aumento del 12,3 %

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 2.334 €/ m² que representa un incremento anual del 12,3 %

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 50.000 habitantes se ha situado en 2.085 € / m² , que representa un incremento anual del 11,6 % .

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.896 €/ m€ , que representa un incremento anual del 12,5 % .

El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades analizadas con población inferior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.819 €/ m² , que representa un incremento anual del 14,2 %.

Du verstehst mich nicht.

Ich hoffe, DU hast mich jetzt verstanden.

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.752.039 von tropezon am 09.06.07 15:43:07

Moin Tropezon,

warum habe ich subjektiv für einige Regionen weiterhin den Eindruck - insbesondere für Ballungszentren und gefragte Zentren an den Küsten, dass der Durchschnittspreis von 2.000 Euro nicht repräsentativ ist.

Jetzt glaubst Du, ( und andere auch ) dass eine Korrektur von 30 bis 40 % möglich ist. Das würde bedeuten, dass die Preise – wenn wir nur 30 % nehmen – in Andalusien und Valencia auf ca. 1400 € pro m² zurückfallen.

Darüber hinaus meinte ich insbesondere eine Korrektur von den Preispeaks, welche deutlich über den „vermeintlichen“ Durchschnittspreisen liegen. Ich spreche hier von Preisvorstellungen der Einheiten zwischen 3.000 und 4.500 Euro/m². Tatsächlich sind diese ja auch am Markt zu erzielen und wurden/werden bezahlt, wenn man sich auf die Ballungsräume bezieht.
Du kannst exemplarisch schauen. Sowohl in Valencia, Barcelona, Malaga, Madrid, Sevilla, San Sebastian, Santander, Zaragossa etc. findest du Preise, die dem entsprechen und sogar höher liegen können für „normalen“ Wohnraum - normale poppelige Pisos – in normaler Lage ohne grossen Anspruch, teilweise sogar in meinen Augen für absolute Schrottimmobilien.

Von lieblos hingeklatschten Neubauten in dieser Kategorie gar nicht zu sprechen.

Absurder Weise wird das Preisleistungsverhältnis im Allgemeinen noch ungünstiger - also umso teuerer, je kleiner die Wohnfläche ist.

Da der Grossteil der Bevölkerung auch in Spanien zumeist sich in den wirtschaftlichen Zentren ansiedelt und nicht in der Extramadura oder ggf. in Denia, weil es dort so schön ist, ist Otto-Normalverbraucher mehrheitlich noch mit diesen Preisforderungen konfrontiert, die oftmals weder der Qualität noch der Lage geschuldet wären.


Dies bezieht sich insbesondere auf meine zuvor in meine letzten Post getroffene Aussage.

warum soll ein in Teilen bis dato euphorisch hochbewerteter spanischer Wohnimmobilienmarkt nicht in einigen Regionen um 30-40% übergeordnet korrigieren können? Insbesondere dann, wenn die Margen bei einigen Anbietern immer noch generös kalkuliert sind/waren.
….. Sprich Verkaufspanik - bei den zu teuer gekauften Immobilien, bei den Spekulationsobjekten oder den bisher nicht abverkauften und reichlich vorhandenen Einheiten bei den Projektentwicklern und Bau/Immobilienunternehmen.

Im weitesten Sinne wird der Markt wohl erst aufgeschreckt werden, wenn die ersten Unternehmen aus diesem Bereich Insolvenz anmelden müssen.

Ein erstes Geschmäckle in diese Richtung hat ja die börsennotierte Astroc bereits abgeliefert.

Was passiert eigentlich wenn die ersten Neubauten auf der Grundlage des Codico de Technico auf den Markt kommen, obwohl bereits jetzt noch jede Menge Neubau-Objekte nach altem Standard auf dem Markt bzw. in der Pipeline sind und konkurrieren müssten mit nicht abverkauften Einheiten oder spekulativen Leerstand. Es bliebe den Projektenwicklern für die neuen Projekte nichts anderes übrig, wie ihre Marge deutlich zu senken, da ich kaum glaube, dass die Unternehmen die Mehrkosten im Wohnungsbau auf dem jetzigen Preisniveau an die Kunden weitergeben können.

Es sei denn, diese nutzen die neuen Auflagen als „Qualitätssiegel“ für ihre neuen Objekte. Dann mal wirklich puro lujo … der auch ggf. im Standard gerechtfertigt wäre.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.829.982 von Azul Real am 11.06.07 20:48:41

Hallo Azul,

warum habe ich subjektiv für einige Regionen weiterhin den Eindruck - insbesondere für Ballungszentren und gefragte Zentren an den Küsten, dass der Durchschnittspreis von 2.000 Euro nicht repräsentativ ist.

Du schreibst zwar vorsichtshalber subjektiv, aber es stimmt absolut. Der Durchschnittspreis ist NICHT repräsentativ. ( aber man kann wahrscheinlich nichts anderes als Parameter übernehmen ) Der, Mengenmäßig kleinere Anteil ist teuerer und das „Gros“ billiger, immer Abhängig von Lage, Meeressicht, Umfeld, Standart, etc....

Darüber hinaus meinte ich insbesondere eine Korrektur von den Preispeaks,

Wenn die Spitzenpreise nur solche Objekte betreffen, die es wert sind, ( meistens), werden sie immer Käufer finden. Die, die nur glauben, dass ihr Objekt so viel wert ist ( siehe mein Bekannten), werden – möglicherweise – ihr blaues Wunder erleben.

Absurder Weise wird das Preisleistungsverhältnis im Allgemeinen noch ungünstiger - also umso teuerer, je kleiner die Wohnfläche ist.

Das ist normal und in anderen Länder ( z.B. Frankreich) genauso. Jeder will, aber nicht alle können. Also reduziert man die Wohnfläche und der Preis passt wieder, kurzzeitig.

Persönlich glaube ich nicht, dass das Börsengeschehen einen negativen Einfluss auf den Markt hat. Diese Werte waren einfach „ verrückt“ bewertet – teilweise über 1000 % in einem Jahr – Dass das nicht gut gehen kann, weiß doch jeder.

Was passiert eigentlich wenn die ersten Neubauten auf der Grundlage des Codico de Technico auf den Markt kommen,

Die kommen frühestens erst in 18 – 24 Monaten auf den Markt. Bis dahin werden wir sehen, dass die Bautätigkeit ( Neubeginn ) um 25 / 30 % zurück gegangen ist auf ca. 650.000 Einheiten in 2007 und 2008 vielleicht nur noch 550.000 Einheiten. Vielleicht werden die „ Ersten“ auch nicht viel mehr kosten als die „ Alten“ ( als Promotion.). Die Unternehmer haben genug Marge und können – oder werden, wenn sie müssen – sie ausnutzen um schneller wieder flüssige Mittel zu haben. Das würde ich tun, wenn ich Unternehmer wäre.

Wir werden es sehen im Laufe der Zeit und ihr Verhalten genau beobachten.

Viele Grüße

Tropezon

[rioja94]

08.06.2007

Bei vier Prozent ist noch lange nicht Schluss

Leitzinsen im Euro-Raum nähern sich Rekordhoch

Die Zinsen im Euro-Raum haben mit vier Prozent den höchsten Stand seit fast sechs Jahren erreicht. Nach Ansicht von Volkswirten ist das Ende der Fahnenstange damit aber noch nicht erreicht. Um die Inflation im Zaum zu halten, werde die EZB in den kommenden Monaten weiter an der Zinsschraube drehen.








Frankfurt/München -­ Noch vor kurzem vermuteten viele Fachleute den Zinsgipfel bei vier Prozent. Doch diese Einschätzung gilt jetzt als überholt. In Anbetracht des Wirtschaftsaufschwungs halten die Experten die Zinsen für zu niedrig, um Inflationsgefahren einzudämmen. Damit rückt das Rekordhoch vom Oktober 2000 mit 4,75 Prozent näher.

„Die Konjunktur hat alle überrascht”, sagt die Chefvolkswirtin der Landesbank Hessen-Thüringen, Gertrud Traud. „Wenn es weiter so außergewöhnlich gut läuft, ist eine neue Spitzenmarke bei den Zinsen 2008 nicht ausgeschlossen.” Ein Zinsniveau wie in den USA mit mehr als fünf Prozent sehen die Ökonomen aber nicht ­ auf der anderen Seite des Atlantiks ist die Wachstumsdynamik und damit auch das Niveau entsprechend einen Prozentpunkt höher.

Wegen der boomenden Konjunktur hatte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins am Mittwoch von 3,75 auf 4,00 Prozent erhöht ­ das war die achte Anhebung in Folge seit Ende 2005. „Mit Blick nach vorn ist ein entschlossenes Handeln notwendig, um die Preisstabilität zu sichern”, sagte EZB-Präsident Jean-Claude Trichet bei der Bekanntgabe der Entscheidung in Frankfurt. Der Notenbank-Rat werde alle Entwicklungen „genau im Auge behalten”. Mit dieser Formulierung pflegt die EZB Zinserhöhungen in drei Monaten anzukündigen.

Trichet wollte sich nicht auf einen Zeitpunkt für den nächsten Zinsschritt festlegen. Nach einhelliger Meinung werden die Zinsen in Europa im September aber auf 4,25 und bis Jahresende auf 4,50 Prozent steigen, weil die Wirtschaft trotz US-Schwäche, deutscher Mehrwertsteuererhöhung und starkem Euro nahezu ungebremst wächst.

Die Wirtschaft im Euro-Raum soll in diesem Jahr um rund 2,5 Prozent zulegen. Das setzt eine typische Spirale in Gang: Arbeitslose finden wieder Beschäftigung, die Löhne steigen wegen höherer Tarifabschlüsse und die Verbraucher geben mehr Geld aus. All dies heizt die Inflation an, die die EZB knapp unter zwei Prozent halten will. Gewinnt die Entwicklung erst einmal an Fahrt, ist sie nur schwer zu stoppen. Auch der gestiegene Ölpreis, stellt eine Gefahr für die Preisstabilität dar.

Das derzeit erreichte Zinsniveau gilt als neutral, das heißt, die Wirtschaft wird weder gebremst noch beschleunigt. Aber auch die Aussicht auf Zinsen von mehr als vier Prozent schreckt weder die Unternehmen noch die Aktienmärkte. Auch der Gegenwind aus der Politik ist dank der guten Wirtschaftslage abgeflaut. Waren die ersten Zinsschritte im Dezember 2005 noch auf heftigen Widerstand und den Vorwurf vom „Abwürgen der Konjunktur” gestoßen, gehen den Gegnern inzwischen die Argumente aus. „Konjunkturell gesehen ist derzeit fast jedes Zinsniveau zu rechtfertigen ”, sagt Volkwirt Karsten Junius von der Deka-Bank.

http://www.merkur-online.de/nachrichten/wirtschaft/aktuell/a…

[spain98]

El número de viviendas acabadas aumenta un 9,8% en el primer trimestre, con 150.414 unidades
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigt im 1. Quartal um 9,8% mit 150.414 Einheiten

El número de viviendas acabadas aumentó un 9,8% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2006, al alcanzar las 150.414 unidades frente a las 136.880 del pasado año, según datos del Ministerio de Fomento. Este balance se debe, especialmente, a un aumento del 9,9% en el caso de las viviendas promovidas desde el sector privado, con un total de 149.147 certificados de fin de obra. Así, estas viviendas supusieron el 99,1% del total de inmuebles finalizados.
letztes Jahr 136.880 dieses Jahr 150.414. Davon 149.147 Wohneinheiten, also 99,1%

Por su parte, las viviendas acabadas por cuenta de las administraciones públicas experimentaron un aumento interanual del 1,6%, contabilizándose a marzo de 2007 un total de 1.267. El coste de estas obras ascendió a 9.577 millones de euros frente a los 8.921 millones registrados en el mismo periodo de 2006, lo que supone un aumento del 7,3%.

Viviendas en bloque de 98,6 metros cuadrados

En cuanto al tamaño de las viviendas visadas en los primeros tres meses del año, éste se situó de en los 98,6 metros cuadrados de media en el caso de las viviendas en bloque, unos 50 metros menos que las unifamiliares, que cuentan con una superficie media de 168,7 metros cuadrados. En el caso de la vivienda unifamiliar, la superficie media se incrementó un 4,7% interanual, variación que fue inferior en el caso de las viviendas en bloque, con crecimiento del 2,9%.
Durchschnittliche Größe 98,6 m² bei Wohnungen und 168,7 bei Häusern

Si se tiene en cuenta la evolución de ambas tipologías entre el año 2000 y 2006, se observa un descenso en la superficie de las viviendas en bloque del 5,6%, hasta la media de 99,5 metros cuadrados en 2006, frente al incremento del 14,4% en el caso de las unifamiliares (166 metros cuadrados en ese mismo año).
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/11/1_numero_vivi…

Letztes Jahr wurden insgesamt 410.192 Neubauwohnungen verkauft. Wenn also dieses Jahr pro Quartal 150.000 Wohnungen und insgesamt 600.000 Einheiten fertiggestellt werden, so würden bei gleicher Verkaufszahl 190.000 Einheiten unverkauft bleiben.

2006 blieben 187.000 Neubauwohnungen unverkauft (597.632 gebaut und 410.192 verkauft)
Quelle: Ministerio de Vivienda:
http://www.mviv.es/en/index.php?option=com_content&task=view…

Also kann man für Ende 2007 mit einem Stock von 377.000 unverkauften Wohneinheiten rechnen. Das entspricht 92% der den Verkaufszahl Neubauwohnungen von 2006!
Da damit zu rechnen ist, daß die Verkaufszahlen zurückgehen (Die Tendenz hat Ministerio Vivienda ja bereits für 2006 bestätigt), kann man damit rechnen, daß mit den nichtverkauften Neubauwohnungen nur aus 2006 und 2007 (2005 wurde auch mehr gebaut als verkauft) bereits ein Überangebot besteht, daß für fast ein Jahr genügt.
Selbst wenn die Anzahl der neugebauten Wohnungen im Jahr 2008 auf 500T oder 450T sinkt, dann wird immernoch mehr gebaut als gekauft werden.
Da alle Promotionen verkauft werden wollen und insbesondere auch deren Finanzierung bezahlt werden muß, ist davon auszugehen, daß die Preise sinken werden.
Gerade der Zinsanstieg wird die Promotoren nervös machen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.769.494 von lapamita am 10.06.07 08:27:27

Guten Morgen,

Speziell für mein Freund lapamita,

gibt es keine graphik die alle jahre in peseta auswertet???? ich glaube ei dieser graphik kaemmen andere zahlen in den jahren um 93 heraus.

Wie Du siehst, scheue ich keine Mühe um Dir das zu präsentieren, was Du gerne hättest.
Wie Du in dieser Grafik – in Peseten – sehen kannst, sind keine extreme Schwankungen, wie Du es befürchtet hast, vorhanden ( die preise extrem gestiegen..... die preise in peseta extremgefallen ). Leider habe ich keine Grafik gefunden ( in Peseten) die, die Jahren 1985 bis 1994 zeigt aber Du kannst diese Preise aus der von spain98 erstellte Tabelle ersehen und ergänzen.

Die Kurve ist nicht viel anders, als die in €. Beruhigt Dich das oder gibt’s es noch andere Einwände???

Grüße

Tropezon, stets zu Diensten.






Nicht vergessen, es sind die Preise der „ Capitales de provincia“.

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.831.092 von tropezon am 11.06.07 21:50:32

Hallo Tropezon,

wenn wir von Europa sprechen dann haben wir in England, Spanien und Frankreich Blasenbildungen.

Zugegeben Spanien ist am heissesten. Dennoch passt so ein Vergleich nicht 100% und zeigt, daß hier wieder die Argumentation zurecht gebogen wird.

das kleine Wohnflächen immer teurer sind als grössere wenn wir den m2 sehen ist klar - ich will nur darauf hinweisen, daß auch Frankreich heiss ist und das eigene Volk sehr klagt und sich keine Immos mehr leisten kann.. was wird passieren? werden die Preise noch höher steigen? oder werden die Preise stehen bleiben bis sich die Einkommen höher bewegt haben? oder werden die Preise der Immos nach unten rauschen?

Bei etwas musste ich auch schmunzeln. Du sagst:
"Persönlich glaube ich nicht, dass das Börsengeschehen einen negativen Einfluss auf den Markt hat. Diese Werte waren einfach „ verrückt“ bewertet – teilweise über 1000 % in einem Jahr – Dass das nicht gut gehen kann, weiß doch jeder. verrückt "

Das was Du bei den Aktien siehst - sehen viele andere hier bei den Immos. ... komisch gell?
Wieso ist es für Dich so einfach zu sehen und zu erkennen, daß die Aktien so heiss und überbewertet waren? Warum zählen die Bewertungsmasstäbe die Du selber verwendest (für die Aktien) nicht mehr für die Immos? erklär mal wie Du das so alles rechnest. Wenn Du die Immos genauso rechnen würdest wie Aktien - müsstest Du es selber zugeben, daß Spanien nicht einmal mehr mit der Kneifzange anzufassen ist.

Im übrigen finde ich es lachhaft wenn Du sagst " ich habe noch nie zum Kauf empfohlen" ... dadurch, daß Du immer sagst "Immopreise steigen immer" implizierst Du das gleiche. Und genau in diesem Punkt gehen hier auch alle auseinander.

Es gibt sehr wohl Zyklen - es gibt gute&schlechte Zeiten - und von Dir hören wir nur, daß es immer rauf geht.

Also konkrete Frage noch einmal: soll der Bewohner & Anleger HEUTE noch kaufen??? mal sehen was Du sagst.

Und beantworte bitte auch mal die Frage warum es bei Aktien zu sehen ist - und warum Immos anders bewertet sein sollen? genau daran erkennen wir doch die Überbewertung. Hier phantasiert keiner Tropezon. An genau diesen leicht verständlichen Bewertungen ist die Abartigkeit der Preise doch zu sehen.

Warum sind Aktien anders?

Gruss,
Baikani

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.840.002 von Baikani am 12.06.07 12:15:16

Im übrigen finde ich es lachhaft wenn Du sagst " ich habe noch nie zum Kauf empfohlen" ... dadurch, daß Du immer sagst "Immopreise steigen immer" implizierst Du das gleiche. Und genau in diesem Punkt gehen hier auch alle auseinander.

Es gibt sehr wohl Zyklen - es gibt gute&schlechte Zeiten - und von Dir hören wir nur, daß es immer rauf geht.

Das ist auch m.E. der Kernpunkt. Die Behauptung von tropezon, dass immer der sofortige Zeitpunkt der günstigste für einen Kauf (vs. Miete) ist - der ist ja gegenüber Neukäufern nahezu unverantwortlich. Das kann im übrigen auch kein Mißverständnis sein, denn ich habe ihm vor ein Paar Monaten dazu explizit ein Posting geschrieben und ihn gefragt, ob die Einstellung zum "immer der sofortige Zeitpunkt" denn ernst gemeint sei - die Antwort dazu war die Bestätigung seiner Einstellung (immer sofortiger Kauf). Das ist eigentlich ohne Worte.

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.840.002 von Baikani am 12.06.07 12:15:16

Wieso ist es für Dich so einfach zu sehen und zu erkennen, daß die Aktien so heiss und überbewertet waren? Warum zählen die Bewertungsmasstäbe die Du selber verwendest (für die Aktien) nicht mehr für die Immos? erklär mal wie Du das so alles rechnest.

Eine durchaus berechtigte Frage an Tropezon.
Zumal die Aktienunternehmen in Spanien zum größten Teil Bauunternehmen und Banken sind. Da ist ja der Immobilienmarkt nicht wirklich weit von weg.

Bin schon gespannt auf die Antwort.

Ubrigens mal in diesem Zusammenhang:
La banca endurece la financiación de la compra de Colonial
Las entidades Calyon, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland y Eurohypo, que otorgaron un crédito a Colonial de 7.117 millones para financiar su expansión, negocian con la inmobiliaria los términos del préstamo ante la dificultad de sindicarlo.

Die Banken erschweren die Finanzierung des Kaufs von Colonial. Die 4 Banken (Calyon, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland y Eurohypo), die Colonial für seine Expansion einen Kredit von 7.117 Mio € zugesagt haben, verhandel nun die Konditionen des Darlehens mit der Schwierigkeit, die Konditionen einheitlich zu gestalten.
http://www.cincodias.com/articulo/empresas/banca/endurece/fi…

Die Banken bekommen kalte Füsse und möchten sich wahrscheinlich am liebsten zurückziehen

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.831.092 von tropezon am 11.06.07 21:50:32

ich habe mehr als berechtigte zweifel zu den graphiken, beide in euro und peseta sind fast gleich, doch um 1993 ging die peseta schwer in die knie, warum faellt dann der euro PREIS IN DER GRAPHIK NICHT,,BZW UMGEKEHRT ??? IRGENDWAS STIMMT NICHT,,und ich ahbe die baisse noch gut in errinerung

IN PESTA


IN EURO * trotz starken waehrungsabwertungen von 66 auf 94 teils und am ende 84,,sind die preise in euro genau wie in peseta stabil?????????1002/1993
**) die preise von 1000 euro rund sind 166000 pts also bezieht es sich auf die staedte


1990: 155.300 Pts/m² (??? hier gibt es widersprüchliche zahlen)
1991: 155.000
1992: 152.900
1993: 152.600
1994: 158.700
1995: 164.500 Pts/m²
1996: 166.700
1997: 172.400
1998: 181.200
1999: 197.500
2001: 241.800 Pts/m²



also entweder in euro gefallen sehr stark bzw gegen dm,usd,sfr etc oder in pestea sehr stark gestiegen ( das war auf jeden fall nicht der fall.

eines kann nur stimmen !!!!

[tropezon]

An ALLE DREI,

Ich kann euch nur empfehlen, richtig zu lesen und zu verstehen.

Mein Satz:

Persönlich glaube ich nicht, dass das Börsengeschehen einen negativen Einfluss auf den Markt hat. Diese Werte waren einfach „ verrückt“ bewertet – teilweise über 1000 % in einem Jahr – Dass das nicht gut gehen kann, weiß doch jeder.

bezieht sich auf Azul´s:

Im weitesten Sinne wird der Markt wohl erst aufgeschreckt werden, wenn die ersten Unternehmen aus diesem Bereich Insolvenz anmelden müssen.
Ein erstes Geschmäckle in diese Richtung hat ja die börsennotierte Astroc bereits abgeliefert.

Wer nachdenkt, müsste eigentlich von selbst richtig interpretieren. Welche andere Werte sind denn um 1000 % in einem Jahr gestiegen?

Baikani,

wenn wir von Europa sprechen dann haben wir in England, Spanien und Frankreich Blasenbildungen.

Du hast Irland, Holland, etc... vergessen.

Im übrigen finde ich es lachhaft wenn Du sagst...... implizierst Du das gleiche.

Ich wusste nicht, dass ich es mit Lämmer zu tun habe, die dumm und gedankenlos jedem Leitbock nachspringen. Mein Sätze richten sich an verantwortungsvolle Menschen, die Informationen mit ihren Bedürfnissen vergleichen und verantwortungsvoll ihren Möglichkeiten entsprechend umsetzen.

Es gibt sehr wohl Zyklen ....... Beweis bist Du bis Heute schuldig geblieben. :rolleyes gilt auch für K1 )

Also konkrete Frage noch einmal: soll der Bewohner & Anleger HEUTE noch kaufen??? mal sehen was Du sagst.

Diese Frage habe ich schon hundert mal beantwortet und ist im Detail auf vielen Seite nachzulesen. Nur blättern muss Du selbst.

K1,

die Antwort dazu war die Bestätigung seiner Einstellung (immer sofortiger Kauf).

Bitte, richtig zitieren. Ich habe gesagt: immer der frühestmöglichen Zeitpunkt.

Es wundert mich nicht, dass wir uns nicht verstehen können, wenn keiner richtig liest und noch weniger richtig versteht.

Im übrigen, dass ich alleine hier gegen die große Mehrheit argumentiere und ein anderen Standpunkt habe, stört mich nicht im geringsten. Hätte ich in meinem Leben immer auf die große Mehrheit gehört, würde ich heute immer noch arbeiten müssen anstatt Spanien von seiner schönsten Seiten zu genießen.

In diesem Sinne, viele Grüße

Tropezon,

der gegen aller Meinungen 1991 auf dem Höhepunkt ( damaligen), seine letzte spanische Immobilien gekauft hat. ( die ihm über 1000 % Gewinn bringt )

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.842.457 von tropezon am 12.06.07 14:08:04

Hallo Tropezon,

ich habe Dir 3 Studien reingestellt. Hast Du die gelesen? Das waren die Beweise - das waren auch die Beweise von langfristigen Zyklen. Und da habe ich mir viel Zeit genommen und auch alles schön begründet. Und die Zahlen in diesen Statistiken lügen doch nicht.

Weitere Beweise sind die Entwicklung der Zinsen, Verhältnis Einkommen/Schuldenaufnahme, Länge der Kredite usw. alles ganz einfach zu verstehen. Und wenn man das alles in den historischen Kontext stellt (meine Studien) kann es eigentlich nur eine Antwort geben.

Was Du immer noch schuldig bist ist, ist Deine Berechnung oder Deine Massstäbe nachdem die Aktien "verrückt bewertet" waren und die Immos "normal bewertet" sein sollen. Da liegt der Hase im Pfeffer lieber Tropezon.

Desweiteren Tropezon, damit kannst Du nur einen Amateur beeindrucken, was soll der Vergleich mit DEINER Immo und en 1000% ? Ich wette wenn wir nur 100 m oder 300 m weiter weg stehen von Deiner Immo - sieht die Wertentwicklung schon ganz anders aus.

Indirekt kann ich Dich also so verstehen, daß Du schon sagst, daß heute nicht mehr gekauft werden sollte oder? Oder doch nicht? Du bist einfach nicht eindeutig? Die Frage ist doch einfach. Warum kannst Du nicht genauso einfach eine Antwort darauf geben?

Bin gespannt ob Du jetzt mal konkret antwortest. Ob Du wieder behauptest es gäbe keine Fakten von mir? oder Dich weiter wie ein jugendlicher aufführst.

In diesem Sinne. Ein herrlich entspannter Baikan aus dem wohl schönsten Land der Welt: Deutschland.

Gruss,
Baikani

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.842.667 von Baikani am 12.06.07 14:17:30

Aus reiner Höfflichkeit schreibe ich Dich ein letztes mal direkt an.

Seit Du Spanien als Bananen Republik bezeichnest hast, habe ich Dich durchschaut und wartete nur noch auf die Bestätigung. Jetzt habe ich sie bekommen:

aus dem wohl schönsten Land der Welt: Deutschland.

Fehlt nur noch einen ganz bestimmten Grüß.

Das war´s.

Tropezon, der sich jetzt lieber in den Pool versenkt

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.843.012 von tropezon am 12.06.07 14:33:19

#3662



schade - ich hätte schon noch gerne eine Stunde Bewertung Aktien&Immomärkte von einem fanatischen Spanienfan erhalten

Und hätte gerne gewusst was Du von den Studie hälst.

Ich bin auch wieder erstaunt, bzw. nach 3000 Posts weniger, daß Du nur einen Teil meiner Aussagen postest - und meine Entschuldigung die postwendend kam falls sich einer missverstanden gefühlt hat einfach ausklammerst. Wie bei vielen anderen Posts von anderen Teilnehmern auch.

Ich wünsch Dir auch noch viel Spaß im Pool, in Deinen Immo´s (1000% Immos für ALLE wenn es nach Dir geht - und zu jeder Zeit - so einen Schwachsinn!) und bei allem was Du sonst noch tust. Und das mein ich ehrlich und gar nicht böse gemeint.

Gruss,
Baikani

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.843.286 von Baikani am 12.06.07 14:45:14

ich hatte dem herren vor irgendwann vor monaten die gleiche frage gestellt und gebeten position zu beziehen.

fehlanzeige!

nun ist er seit monaten ausgeblendet - wie ich sehe, hat er nichts dazu gelernt, was mich nicht weiter wundert

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.843.462 von rioja94 am 12.06.07 14:52:47

Mal was anderes

wieviel Regionen im Wunderland Spanien haben den von 1991 bis 2005 (ist doch der richtige Zeitraum oder?) im Durchschnitt 1000% Wertsteigerung eingefahren? oder sind solche Steigerungen eher die Ausnahme? (ich frag einfach mal dumm)

Oder wird das nur von Spanienfanatikern erzählt? die einen beschimpfen und gar nicht glauben können, daß man auch stolz sein kann auf sein Vaterland im positiven Sinne ohne gleich ein Nazi und rechtsradikaler zu sein?

Mann, Mann - so ein Kindergarten

Gruss,
Baikani (auch der böse Deutsche genannt )

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.845.113 von Baikani am 12.06.07 16:01:14

hallo baikani - weisst du, ich beschäftige mich mit solchen fragen nicht mehr. die tendenzen sind mittlerweile eindeutig auf korrektur gerichtet - das hatten wir schon vor monaten hier vorweggenommen bzw erkannt (war ja auch kein kunststück). warum soll ich mich da noch mit jemandem wie mr. costa del sol über preissteigerungen unterhalten, die jahre zurückliegen. es trägt der sache nicht bei und ist nicht aktuell. ausserdem stellen gespräche mit ihm keinerlei bereicherung für mich dar.


ich verfolge viel lieber und intensiver die aktuelle entwicklung, welche unsere befürchtungen bestätigen. das ist viel aufschlussreicher und interessanter (siehe beiträge spain, azul, K1 etc. ).

grüssle aus dem immobilienwunderland spanien

[spain98]

hallo Jungs,
ich hatte heute morgen was reingestellt. Fandich ganzinteressant, weil es eine neue Zahl für 2007 ist und auch im Zusammenhang mit Riojas Beitrag zu den weiter steigenden Zinsen interessant ist.

Ist wahrscheinlich aber untergegangen.
Auch wenns aufdringlich erscheint, ich stells nochmal rein:


El número de viviendas acabadas aumenta un 9,8% en el primer trimestre, con 150.414 unidades
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigt im 1. Quartal um 9,8% mit 150.414 Einheiten
(...)
Mein Kommentar:

Letztes Jahr wurden insgesamt 410.192 Neubauwohnungen verkauft. Wenn also dieses Jahr pro Quartal 150.000 Wohnungen und insgesamt 600.000 Einheiten fertiggestellt werden, so würden bei gleicher Verkaufszahl 190.000 Einheiten unverkauft bleiben.

2006 blieben 187.000 Neubauwohnungen unverkauft (597.632 gebaut und 410.192 verkauft)
Quelle: Ministerio de Vivienda:
http://www.mviv.es/en/index.php?option=com_content&task=view…

Also kann man für Ende 2007 mit einem Stock von 377.000 unverkauften Wohneinheiten rechnen. Das entspricht 92% der den Verkaufszahl Neubauwohnungen von 2006!
Da damit zu rechnen ist, daß die Verkaufszahlen zurückgehen (Die Tendenz hat Ministerio Vivienda ja bereits für 2006 bestätigt), kann man damit rechnen, daß mit den nichtverkauften Neubauwohnungen nur aus 2006 und 2007 (2005 wurde auch mehr gebaut als verkauft) bereits ein Überangebot besteht, daß für fast ein Jahr genügt.
Selbst wenn die Anzahl der neugebauten Wohnungen im Jahr 2008 auf 500T oder 450T sinkt, dann wird immernoch mehr gebaut als gekauft werden.
Da alle Promotionen verkauft werden wollen und insbesondere auch deren Finanzierung bezahlt werden muß, ist davon auszugehen, daß die Preise sinken werden.
Gerade der Zinsanstieg wird die Promotoren nervös machen.

[spain98]

Und es gibt wieder neue Zahlen. Die Kammer der Grundbuchführer hat heute die Statistiken für das 1. Quartal 2007 veröffentlicht:
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…

[spain98]

Laut Statistik der Kammer der Registerführer zu Hypotheken:

151.492 € Durchschnittlicher Hypobetrag national
27 Jahre 10 Monate durchschnittliche Laufzeit (4T 2006 noch 27J 8M)
98,80% variable Darlehen (davon 86,04% Euribor, 9,54 IRPH)

[tropezon]

Es gibt ja doch noch Optimisten außer mir.

La vivienda subirá un 8% este año, según Bankinter, que descarta un crack inmobiliario

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/12/53_vivienda_s…

La vivienda subirá este año en España una media del 8% y un 6% en 2008, según las previsiones de Bankinter, que apuntan a que no habrá un "crack" inmobiliario y que lo único que ocurre es que el sector está sufriendo un "ajuste".
En rueda de prensa, el director de Análisis de Bankinter, Ramón Forcada, explicó que se está produciendo un desplazamiento de la demanda hacia las viviendas más asequibles, con lo que este año las de rango medio y bajo seguirán encareciéndose en el entorno del 10 ó él 12%, mientras que las más caras podrían ver reducido su coste en un 5%.
"No creemos que haya un crack inmobiliario", dijo el experto, que apuntó que no comparte la "dramática" visión que se tiene en el exterior del sector inmobiliario español, seguramente debido a los episodios de corrupción en la Costa del Sol.

En su opinión, cuando se analiza el sector se cometen dos errores, como pensar que la caída de la cotización de constructoras e inmobiliarias se corresponde con una baja de los precios y sus activos, así como que la escalada de precios que ha habido en España no se ha registrado en ningún otro país.

Erstaunlich, hat dieser Herr meine Kommentare gelesen, dass er zu gleichen Schluss kommt?

Forcada señaló que la bajada en la cotización se debe a que estas compañías estaban sobrevaloradas y señaló que, entre 1997 y 2006 y tomando como base Estados Unidos, la vivienda ha subido un 351% en Sudáfrica, un 293% en Irlanda, un 190% en Gran Bretaña y un 173% en España.

Da müssen sich die Spanier noch sehr anstrengen um Südafrika oder Irland einzuholen.

Und dieser Artikel ist auch nicht schlecht:

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/12/21_espana_cua…

España es el cuarto país del mundo donde más se ha revalorizado la vivienda en la última década: un 184%

Insbesondere diese Passage:

Destacable es la evolución del mercado británico. Tras sufrir una de las mayores revalorizaciones en la última década, sus viviendas se desaceleraron hasta el 4,5% en el primer trimestre de 2006 y se aceleraron un año más tarde hasta el 10,3%. Otros de los países que han visto cómo los precios de sus residencias subían con respecto al mismo periodo de 2006 son Singapur (del 4,7% al 13,8%), Australia (del 3,9% al 8,6%), China (del 5,4% al 5,9%) y Hong Kong (del 1,8% al 4,8%).

Waren alle Todgesagte Kinder.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Objektive Daten:

Verkaufszahlen Wohnraum (neu & gebraucht)
1.Quartal (Q) 2006: 255.151
1.Quartal (Q) 2007: 232.358
Abnahme um 8,93%


1. Q 2005 bis 1.Q 2006: 1.009.192
1. Q 2006 bis 1.Q 2007: 893.310
Abnahme um 11,48%

Verkaufszahlen Wohnraum Neu
1.Quartal (Q) 2006: 106.321
1.Quartal (Q) 2007: 97.437
Abnahme um 8,36%

1. Q 2005 bis 1.Q 2006: 442.962
1. Q 2006 bis 1.Q 2007: 372.526
Abnahme um 15,9% !!


Quelle: Kammer Registerführer
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.866.740 von spain98 am 13.06.07 07:53:19

Jetzt mal sum Subjektiven:

Eine Abnahme innerhalb von 12 Monaten um knapp 9% (115,882 Einheiten weniger) bei den Verkaufszahlen (neu & alt) beurteile ich schon als Erheblich.

Noch deutlicher ist die Abnahme der Verkaufszahlen bei Neubauten.
Dort ist eine Abnahme innerhalb von 12 Monaten um knapp 16% (70.436 Einheiten weniger).

2006 wurden 597.632 Neubauwohnungen fertiggestellt und es wurden in dem Zeitraum 1. Q 2006 bis 1.Q 2007 nur 372.526 Neubaueinheiten verkauft.
Das bedeutet, daß die beachtliche Zahl von 225.106 Wohneinheiten keinen Abnehmer gefunden hat. Zudem ist die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr steigend (15% mehr im 1Q 2007 als im 1Q 2006).

Angebot und Nachfrage gehen also deutlich auseinander und die Schere wird dieses Jahr noch größer, da ja alle Promotoren noch vor dem Inkrafttreten des Codigo Tecnico (neue Bauqualitätsforschriften) eine Genehmigung beantragt und angefangen zu bauen haben.

Wir werden also Ende 2007 mit einem drastischen Überangebot von Neubauwohnungen rechnen können.

Daß dies sich auf die Preise auswirken wird, seht für mich ausser Frage. Bei kontinuierlich steigenden Zinsen und variablen Darlehen müssen die Promotoren zusehen, daß sie ihre finanzierten Projekte loswerden.
Erste Anzeichen gibt es ja schon. Da wird eine Finanzierung angeboten mit Euribor - 2 für die ersten 2 Jahre. Die Kosten übernimmt der Promotor gegenüber der Bank.
Der Hintergrund ist für mich ganz klar: Abstossen, solange noch jemand kauft bzw. bevor der Markt noch weiter einbricht.

[tropenfisch]

Also, ich lese nun hier schon seit Monaten mit und muß immer wieder aufs Neue schmunzeln.

Machen wir uns Nichts vor, das Ding (Spanien-Immo's und Gesamtwirtschaft) ist so gut wie fertig - nur sehen will es bisher noch keiner bzw. nur wenige . Noch rollt der Rubel ja ein bisschen.

Noch mal ganz deutlich: Die Blase in Spanien ist ein Vielfaches größer als in Amerika oder sonstwo .
Und wenn man sich dann noch Zahlenbilanzen, Wirtschaftsstatistiken, Zinsen, etc. ansieht ... :

Sub-Prime everywhere.

Nur ich mache mir Gedanken darüber, wie lange der Euro-Währungsverbund die Ungleichgewichte aushalten wird - ich denke, auch da wird's irgendwann krachen.

Hier noch einige wenige Links von wohl hunderten:

http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/…

http://news.goldseek.com/GoldForecaster/1179936000.php

http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/…

http://www.handelsblatt.com/news/Politik/International/_pv/_…

Werde diese Diskussion auch weiterhin sehr interessiert als stiller Leser verfolgen .

Gruß tropi

[rioja94]

hallo bfg,

du wolltest doch sicherlich noch auf mein posting antworten - leider hört man von dir diesbezüglich NICHTS!

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 29.695.133 von bfg am 07.06.07 22:41:36
--------------------------------------------------------------------------------
hallo bfg,

nein - du hast garnichts falsch gemacht - ganz im gegenteil. allerdings waren die preise 2001 auch noch wesentlich tiefer als zum zeitpunkt der threaderöffnung 2004. dazu muss man fairerweise auch noch sagen, das dein gewinn (wie bei allen anderen die nicht verkaufen) lediglich ein buchgewinn ist. aber auch das steht hier nicht zur debatte.

wenn ich mich einmal für eine immobilie entschieden habe, ist mir die wertentwicklung relativ egal - schliesslich habe ich sie mir gekauft um meine zukünftige lebensqualität zu verbessern (das kann mit finanzieller sicherheit im rentenalter zusammenhängen oder unabhängigkeitsbedürfnis oder was auch immer - da hat jeder seine eigenen vorstellungen) und nicht zum spekulieren. bei dieser entscheidungsfindung spielen verschiedene faktoren eine rolle. einer dieser faktoren ist zweifelsfrei der kaufpreis bzw die finanzierung.

okay - es geht hier also vor allem um finanzierungssicherheit. oder - ist es sinnvoll in einer hochphase immobilien zu erstehen, die dann entsprechend teuer und damit evtl. auch riskant finanziert werden müssen? 2004/2005 war der höhepunkt in den jährlichen wertzuwächsen mit über 20% erreicht. man hatte hier also die wahl teuer zu erstehen oder zu warten, bis die überbewertung zumindest teilweise abgebaut wird und währenddessen sein eigenkapital zu erhöhen. im letzteren fall kommt eine vorrübergehende miete in frage.

voraussetzung dieser überlegung sind wirtschaftliche zyklen, von denen sich kein land der welt freisprechen kann - auch nicht spanien. hört man hier unseren user tropezon, steigen immobilienpreise immer und der beste kaufzeitpunkt ist immer der frühstmögliche. er lässt also sämtliche wirtschaftliche und geldpolitische faktoren bei der entscheidungsfindung ausser acht, wobei gerade diese die wesentliche rolle spielen. das entzieht einer diskussion mit ihm natürliche sämtliche grundlagen.

es wird sicherlich etwas vom preiszuwachs der letzten jahre hängenbleiben - das tut es immer. die aufrechterhaltung des aktuellen niveaus über einen langen zeitraum ist allerdings science fiction und naives wunschdenken. die geldpolitik ändert sich - die niedrigzinsfase ist vorbei. je höher die zinsen steigen, desto wahrscheinlicher wird eine korrektur am immobilienmarkt. jeder konnte sich am zinstief an 5 fingern abzählen, das es nun einen zykluswechsel geben wird - wir sind mitten drin. es ist ebend nicht das selbe eine 400.000 euro wohnung mit 2% zu finanzieren oder mit 4% (oder gar mehr, wie erwartet). jeder cent, den der verbraucher mehr an die bank zahlt, weil seine hypoquote steigt, geht dem konsum verloren. es wäre mir neu, das die wirtschaft resistent gegen die geldpolitik ist, von welcher der verbraucher widerum seine konsumentscheidungen abhängig macht.

wir sind in einem grossen rohstoffzyklus. dieser ist inflationsfördernd. das ende der zinstreppe ist noch lange nicht erreicht und abertausende werden ihre hypo nicht halten können. dazu kommt die eindämmung der spanischen bauaktivitäten, welche sich obendrein noch auf den arbeitsmarkt auswirken wird. im moment rechnet man mit dem verlust von 50.000 arbeitsplätzen - es werden wesentlich mehr werden - mit jedem zinsschritt wird die erstehung einer immobilie umnöglicher. also, wer passt sich dann den wirtschaftlichen umständen an? die preise an die nachfrage oder die nachfrage an die preise?

jetzt könnte man entgegnen, das die hypo aber teurer wird wenn man wartet und die zinsen steigen. klar, das ist richtig - allerdings muss man auch sehen, das man in dieser hochfase gelegenheit hatte seine eigenkapitalquote zu erhöhen. zinsen wirken sich schliesslich nicht nur auf hypotheken aus, sondern auch positiv auf die spareinlagen (mir persönl. zu unattraktiv). die preise passen sich immer dem markt an und wenn die nachfrage zurückgeht, tut dies auch der preis. ich sehe es selbst hier vor ort (san sebastian) und in barcelona und madrid.

netten gruss
rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.870.676 von tropenfisch am 13.06.07 12:03:48

hallo - als aktiver user wärst du uns lieber

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.870.911 von rioja94 am 13.06.07 12:17:33

Hallo rio,
na mal sehen, was ich so beisteuern kann. Hab' ja mit Spanien nix am Hut (außer vielleicht mal 2 Wochen Urlaub in 3 Jahren - und dann immer Teneriffa oder Andalusien ), aber das Ganze hat natürlich massiven Einfluß auf die Börsen und den gesamten Euroraum. Und hier wird die Sache dann für jeden "Europäer" interessant ...

Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.870.676 von tropenfisch am 13.06.07 12:03:48

Hallo tropi ( bitte nicht verwechseln mit Tropezon )

Hab' ja mit Spanien nix am Hut (außer vielleicht mal 2 Wochen Urlaub in 3 Jahren –

Und dann doch sachlich an unserem Schlagabtausch beitragen???

Vielleicht besser nicht, es sei denn Du informierst Dich im Detail über die Verhhältnisse in Spanien und natürlich deren Mentalität.

Also, ich lese nun hier schon seit Monaten mit

Benutzername: tropenfisch
Registriert seit: 01.05.2007 [ seit 43 Tagen ] Benutzer ist momentan:
Online seit dem 13.06.2007 um 12:33 Erstellte Themen: -
Erstellte Antworten: 25 [ Durchschnittlich 0,5817 Beiträge/Tag ]

Monaten?????

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.871.411 von tropezon am 13.06.07 12:51:03

Hallo tropi ( bitte nicht verwechseln mit Tropezon )

Hab' ja mit Spanien nix am Hut (außer vielleicht mal 2 Wochen Urlaub in 3 Jahren –
Und dann doch sachlich an unserem Schlagabtausch beitragen???
Vielleicht besser nicht, es sei denn Du informierst Dich im Detail über die Verhhältnisse in Spanien und natürlich deren Mentalität.

Also, ich lese nun hier schon seit Monaten mit
Benutzername: tropenfisch
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Monaten?????
Grüße
Tropezon

Deine Äusserungen sind eine Unverschämtheit.
Tropenfisch, den Typen musst Du einfach ignorieren. Viele hier im Forum haben deshalb auch schon auf den Knopf "Postblock" gedrückt.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.871.411 von tropezon am 13.06.07 12:51:03

Ja und - muß ich zum Mitlesen etwa bei WSO angemeldet sein ???
Wohl eher nicht ...

Und was die Mentalität und die Verhältnisse in Spanien betrifft, so muß ich sagen, die sind für mich dann doch eher zweitrangig. Sie interessiert mich auch eigentlich herzlich wenig. Mag sein, daß diese Haltung von Grund auf falsch ist.

Ich denke aber, daß sowohl Spanien als auch Deutschland oder sonst was für EU-Länder gleiche oder doch zumindest ähnliche Strukturen haben, was ich natürlich nur unter einem volkswirtschaftlichen und monetären Aspekt betrachte. Klar, der Spanier isst Paella und der Deutsche Schnitzel, bezahlen tun sie aber mit der gleichen Währung und auch die Gesetze werden nach und nach immer weiter angeglichen.

Daher bin ich der Meinung, daß auch für bzw. in Spanien gilt:
- auch hier ein Kredit zurückgezahlt werden muß
- sich auch dieses Land der Globalisierung stellen muß
- die Zahlungsbilanz von Spanien desolat ist (wie auch ITL, F, IR)
- Probleme in Spanien sehr leicht zu EU-Problemen werden können

Ich schaue mir die Makro- und Mikrodaten der Wirtschaft an, und wenn das nicht sachlich sein soll, dann weiß ich es auch nicht. Für mich zählen nicht nur inländische Pressebereichte (die eine heile Welt vorgaukeln), sondern auch einmal der Fokus von außen und natürlich die Daten zu Import/ Export, etc.


Hier mal ein Brief, den ich von einem Bekannten bekommen habe:

"...
Hier einige Anmerkungen aus meinem Umfeld (wohnt seit geraumer Zeit in Granada):

In den letzten Monaten sieht man immer mehr Schilder "se vende" (zu verkaufen) und die Schilder bleiben immer länger hängen. Auch viele fertig gestellte Neubauten stehen immer noch zum Verkauf. Vor zwei Jahren wurden Neubauten alle vor Baubeginn verkauft. Derzeit wird auch noch sehr viel weiter gebaut. Bei den Preisen merkt man im Vergleich zu vor einem Jahr einen leichten Rückgang. Wer wirklich verkaufen will, der muss auf seine ursprüngliche Preisforderung einen erheblichen Nachlass gewähren.

Ich persönlich habe Anfang 2006 meine Immobilie in nur wenigen Wochen noch sehr gut verkauft. Ich wohne jetzt wieder zur Miete. Ich zahle für ein Reihenhaus 600 € Kaltmiete. Mein Nachbar (identisches Haus) möchte sein Anwesen für 350.000 € verkaufen. Und von Spaniern bekomme ich häufig zu hören, 600 € wäre doch sehr teuer und heraus geschmissenes Geld, ich solle doch möglichst bald wieder ein Haus kaufen. In den Köpfen der Spanier hat sich bisher noch nicht sehr viel bewegt.

Banken:
Die spanischen Banken überbieten sich hier derzeitig gegenseitig mit Lockangeboten für Festgeld- und Tagesgeldkonten. Im ersten Monat werden mittlerweile Zinssätze von bis zu 12% angeboten.
..."

Nun, also rechnen kann ich doch ein ganz kleines bisschen. Und wenn ich einen (gewünschten) Kaufpreis von 350.000 € gegenüber einer Kaltmiete von 600 € rechne, dann passt da etwas nicht.

Da muß ich als Käufer das Haus ja nur 583 Monate oder 48 Jahre vermieten, um den Kaufpreis wieder verdient zu haben - Abnutzung und Renovierung ist da noch nicht mit eingerechnet .
Hahahaha, daß nenne ich Vermögenspreisinflation pur .

Also sorry mal, wenn das die spanische Mentalität ist, dann wirklich Gute Nacht Euro .

Was die Banken betrifft, so kann ich die Aussage nicht bewerten, weil ich es nicht weiß. Wenn das aber so stimmt, dann sollten wir uns mal die künftigen Inflationsraten ansehen .
Auf jeden Fall würde das, wenn es denn stimmt, heißen, daß wir uns auf eine spanische Bankenkrise vorbereiten können .

Wir lesen voneinander, tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.054 von spain98 am 13.06.07 13:33:03

was bildet der sich denn ein.

tropezon - schäm dich!

tu madre

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.866.999 von spain98 am 13.06.07 08:30:37

Hallo Spain,

Meine Objektive Daten:

Verkaufszahlen Wohnraum (neu & gebraucht)
4.Quartal (Q) 2006: 203.993
1.Quartal (Q) 2007: 232.358

Zunahme um + 28.365 = + 13,9 %

Verkaufszahlen Wohnraum Neu
4.Quartal (Q) 2006: 85.774
1.Quartal (Q) 2007: 97.437

Zunahme um + 11.663 = + 13,6 %

Verkaufszahlen Wohnraum Alt
4.Quartal (Q) 2006: 118.219
1.Quartal (Q) 2007: 134.921

Zunahme um + 16.702 = + 14,13 %

Jetzt mal zum Subjektiven:

Ich finde, eine Zunahme von 23.365 Einheiten oder 13,9 % vom 4 Quartal 2006 zum 1 Quartal 2007 keine schlechte Leistung.

Und, dass zum einem Preis PLUS von ca. 1,5 bis 2 %.

Deutet das auf den Untergang der spanischen Immobilien?

Grüße

Tropezon, der jetzt erst mal für Leib und Seele sorgen wird beim Chinesen für 6 € das Menü.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.387 von tropezon am 13.06.07 13:57:25

Keine Ahnung, wo die "objektiven" Daten herkommen (eine Quellenangabe wäre mal nicht schlecht, oder gib's soetwas nicht in der spanischen Mentalität - sorry, nur Spaß ).

Hier jetzt mal meine Daten von Eurostat, ECB, dt. Bundesbank, Bloomberg und einem span. Ministerium (steht jeweils drunter).
Aber Achtung tropezon, daß das China-Katzen-Menü nicht hochkommt .

Das sind die "richtigen" Zahlen:












Gruß tropi

[Baikani]

Perioden&Zeiträume vergleichen

dafür wird man in der normalen Wirtschaft und sogar in Behörden entlassen

man vergleicht nur gleiches mit gleichem: Q3/2006 mit Q3/2007
man vergleicht nicht Q4/2006 mit Q1/2007

etwas anderes habe ich noch nie gesehen, gelernt oder gehört.

Im bösen Deutschland kommt zumindest keiner ungeschoren davon der so "vergleicht". Zumindest nicht bei mir.

Im Wunderland Spanien mögen die Uhren wohl auch da anders ticken. Im Land der unbegrenzten Bewertungen ist es ein leichtes auch unmögliche Vergleiche zu bringen.

Also wirklich.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.728 von Baikani am 13.06.07 14:19:23

Naja, das ist eben die Mentalität .
Man vergleicht halt so, wie es für die eigene Argumentation am besten passt.

Die Daten von Eurostat, ECB und Bloomberg sind nur eben nicht so einfach zu parieren, denn DAS ist die Konsenzmeinung.

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.728 von Baikani am 13.06.07 14:19:23

regel nummer 1 für nichtspanier

+ immobilien steigen IMMER

regel nummer 2 für nichtspanier

+ es gibt keine immobilienzyklen

regel nummer 3 für nichtspanier

+ 2 x 3 = 9

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.728 von Baikani am 13.06.07 14:19:23

Ganz genau.
4.Quartal (Q) 2006: 203.993
mit
1.Quartal (Q) 2007: 232.358
ist absoluter Blödsinn, weil es ja auch sein könnte, daß im 4. QUartal in der Regel immer weniger verkauft wird (Feiertage, keine Lust, oder was weiss ich für ein Grund).

Tropi,
bei mir war Quellennachweis dabei. Hast Du bestimmt gesehen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.690 von tropenfisch am 13.06.07 14:16:49

China-Katzen-Menü
ich dachte, die kochen hunde und ratten.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.387 von tropezon am 13.06.07 13:57:25

Verkaufszahlen Wohnraum (neu & gebraucht)
2.Quartal (Q) 2004: 148.321
3.Quartal (Q) 2005: 190.000
4.Quartal (Q) 2004: 180.000
1.Quartal (Q) 2005: 233.907
2.Quartal (Q) 2005: 249.824
3.Quartal (Q) 2005: 229.933
4.Quartal (Q) 2005: 233.328
1.Quartal (Q) 2006: 255.151
2.Quartal (Q) 2006: 232.904
3.Quartal (Q) 2006: 224.055
4.Quartal (Q) 2006: 203.993
1.Quartal (Q) 2007: 232.358

Quelle: http://www.registradores.org/principal/estadreginm.jsp

[spain98]

Zwar das Jahr 2005, aber mal ganz interessant, einen europäischen Vergleich des Hypothekenmarktes der Privathaushalte zu haben

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.087 von tropenfisch am 13.06.07 13:34:41

mit vielem hat Tropezon aus meiner Sicht Recht.
Nach aktuellem Stand nicht mit allem. Meine persönliche Meinung schließt sich eher der Aussage von tropenfisch an, auf die ich hier Bezug nehme.

Soeben komme ich wieder aus einem Immo-Büro an der Costa Brava - alle schlagen über die Nicht vorhandenen Käufer die Hände über dem Kopf zusammen - die angebotenen Objekte vermehren sich deutlich, wenn einer verkaufen MUSS, dann über den Preis. Das Wasser steht vielen jetzt schon bis zum Hals und die Banker sagen "mehr als bei den Mobil-Telefonen, die bis zu 5 Stück in einer Familie sind" läßt sich nicht mehr sparen.

cf

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.884.437 von spain98 am 14.06.07 07:46:46

Schöne Aufstellung,

Man kann jetzt noch weiter recherchieren und das Ergebnis verfeinern.

In Deutschland gab es ende 2004 insgesamt 39.362.909 Wohneinheiten. Um auf die Zahl von 2005 zu kommen, addiere ich einfach 237.000 dazu und habe insgesamt ca. 39.600.000 Einheiten. Davon sind 43 % Eigentümer, heißt also ca. 17.028.000 Eigentumseinheiten.

Spanien hat ende 2005 insgesamt 23.209.482 Wohneinheiten, davon ca. 90 % Eigentümer. Also ca. 20.880.000 Eigentumseinheiten.

Wenn man jetzt die von spain angegebenen Zahlen ( Restschuld Hypotheken ) pro Wohneinheit ausrechnet, ergibt sich folgendes Bild:

Deutschland...... Restschuld pro Immobilie 68.275 €

Spanien ............ Restschuld pro Immobilie 22.768 €

Ergo: Die Restschulden sind in Deutschland 3 mal höher pro Einheit / Familie.

Soviel zum „ Katastrophenland“ Spanien.

Grüße

Tropezon


http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view…

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.890.627 von tropezon am 14.06.07 14:40:56

39.600.000 Einheiten. Davon sind 43 % Eigentümer, heißt also ca. 17.028.000 Eigentumseinheiten.

Deutschland...... Restschuld pro Immobilie 68.275 €

Die Bezugsgröße muss in beiden Fällen gleich sein. Den Gesamthypothekenbestand aller Wohneinheiten zu nehmen und diesen dann (in der Gesamtsumme) nur auf die Eigengenutzten Wohneinheiten herunterzubrechen ist ja wohl Quatsch - oder sind etwa alle nicht Eigengenutzten Wohneinheiten in Deutschland ohne Hypotheken finanziert? Genau das Gegenteil ist wohl eher der Fall...

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.866.999 von spain98 am 13.06.07 08:30:37

2006 wurden 597.632 Neubauwohnungen fertiggestellt und es wurden in dem Zeitraum 1. Q 2006 bis 1.Q 2007 nur 372.526 Neubaueinheiten verkauft.
Das bedeutet, daß die beachtliche Zahl von 225.106 Wohneinheiten keinen Abnehmer gefunden hat. Zudem ist die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr steigend (15% mehr im 1Q 2007 als im 1Q 2006).


Soweit ich mir erinnere hat Tropezon doch mal die allgemeine These aufgestellt oder vertreten, dass es in Spanien keinen Vorratsbau/Spekulationsbau bei den Wohnimmobilien gäbe bzw. die Immobilieunternehmen erst dann anfangen mit der Realisierung, wenn auch der Grossteil bereits an den Mann/die Frau gebracht worden ist.

Wie an den Zahlen zu erkennen sein sollte, ist dies wohl nicht der Fall und es ist klar am Bedarf bzw. an der Nachfrage vorbei gebaut worden.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.893 von rioja94 am 13.06.07 14:29:15

gagaga

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.896.942 von Azul Real am 14.06.07 18:44:10

Soweit ich mich erinnere ...

[spain98]

Bei fast halbzeit im Juni liegt der Durchschnitt des Euribor nun bei 4,4942
Heute hat er mit 4,51 abgeschlossen.

Also 4,50 bis 4,51 sind für Juni drin.

Im Mai lag er bei 4,37. Das wären dann mal wieder 0,13 bis 0,14 Prozentpunkte mehr als im Vormonat.

Von April auf Mai waren es "nur" 0,12 Prozentpunkte.

Gut für den, der keine Hypothek hat.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.896.942 von Azul Real am 14.06.07 18:44:10

Kein "Vorratsbau" von Immobilien in Spanien?
Das sehe ich aber anders ...

Hier mal wieder ein Leserbrief:

"...
Wie Sie wissen bin ich in Portugal in Urlaub. Wir sind mit dem eigenen Auto unterwegs. Wir fuhren in Spanien an Valladolid vorbei (Stadt mit ca 300.000 Einwohnern) Wir fahren regelmäßig mit dem Wagen hier vorbei und ich habe mich in den letzten Jahren schon immer über die Bauwut gewundert, aber was ich jetzt sehe, verschlägt mir den Atem. Die haben die Häuser und Wohnungen innerhalb eines Jahres verdoppelt. Wir fahren 10 bis 15 km an Neubausiedlungenen vorbei. Ich schätze jeder Einwohner dieser Stadt hat sich im letzten Jahr eine neue Wohnung gekauft (sieht jedenfalls so aus - oder auch nicht).
..."


Hmmm, nun ja ...
Solange Banken diesen Irrsinn mitmachen und die Projekte finanzieren scheint die Welt ja noch in Ordnung zu sein .


Aus dem Midas-Bericht vom 17. Mai habe ich das hier (Midas ist ein nicht-öffentlicher Newsletter - Bezug über Bezahlung möglich):

"...
I´ve been in the Andalucia Area the past few month and noticed things even more bizarre than in the US.
Housing there is set up for a very hard "landing" - Real Estate business produced a storm of unsold property - mostly Appartments and Condos for the middle Class - prices in this Area have increased much more than in the rest of spain.
Constructors sit on massive amounts of unsold property - backed up from local banks - like Banco Andalucia for example. Constructors sell in small doses into the market at high prices - trying not to offer more than the market can absorb. Banks are giving mortgages to foreigners and spanish up to 70% of the property "value" (3-5 fold value increase the last few years) - they give mortgages away like candies to tourists.
At the moment its almost the british middle class buyers keeping this market afloat - reason could be the strong pound, low interest on mortgages and real happiness with their own domestic real estate bubble. Many real estate buyers hope that the party will never end - those expecting a correction think of 20% worst case. Constructors still keep building like mad ! In some streets there is every 3rd shop a real estate agent.
Banco Andalucia offers their Clients 6,75% interest on cash deposits limited up to 25k EUR / each Client - with daily availability - i haven´t heard of any similar offers in germany or else where in europe. Spanish are piling up debts like there is no tomorrow. I think many spanish didn´t realise that there is no peseta anymore - they inflate everything they can but forget that they have no control over the EUR. They will deflate pretty soon. I can remember quite well the debasement of the peseta - in the early 70ies - 5 peseta (one duro) had purchasing power like 1 Euro - 20 years later it had purchasing power less 5 cent.
The Spanish think (funny) money works that way - they are basically right - but not at that speed. The Dollar peseta took a century to debase like that - we´ll see how long Eur will need.
The crisis can be triggered by Real Estate - probably in not too distant future the british middle class or spanish has to sell their second homes faster than market can absorb - dropping prices will pressure the large holdings of unsold stuff from constructors - banks getting nervous. Some credit defaults will spill tons of real estate towards the banks - the banks will have to offload this on a weak market - generating more pressure on valuations. Hasta la vista housing market, banks and constructors. (In this Region alone they have invested several billions)
Many of the staff responsible for construction permits in the Marbella Region is already sitting in jail or is on its way to it.
..."


Hmmm, nun ja ...
Wenn der Zinssatz der Banken so weit über dem Refi-Satz liegt, dann wird die Frage interessant, wie lange sie das aushalten . Kann man das auf Dauer aushalten?


Nur am Rande:
Die Banco Santander hat gestern bekanntgegeben (auf BloombergTV gesehen), daß sie ihren gesamten Immobilienbestand in Höhe von 4 Mrd. Euro verkaufen wird (oder schon hat - weiß ich leider nicht mehr).
Warum tut eine Bank das? Verkauft man ohne Grund? Oder wissen die schon mehr? Naja, beim Blick in ihre Kreditportfolios sehen sie wohl nur noch Subprime-Kredite ... - mit anderen Worten: Die Insider fangen an, panisch "hinzuwerfen" ...


Hier ein weiterer Artikel unter der Überschrift "In Spanien geht die Angst um: Platzt die Immobilien-Blase?"
(keine Ahnung, wie man hier Links reinstellt - Info gerne per BM):

http://www.teneriffasneuepresse.com/index.php?option=com_con…

"...
Rund 85 Prozent der Spanier sind Eigenheimbesitzer, Millionen Familien haben sich stark verschuldet, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Jahrelang waren die Zinsen äußerst niedrig, sie lagen zeitweise sogar unterhalb der Inflationsrate. Parallel dazu haben sich die Wohnungspreise seit 1996 verdoppelt, mancherorts sogar verdreifacht. Der Kauf einer Immobilie galt deshalb als sichere Geldanlage. Im Zuge der Leitzinserhöhungen in der Euro-Zone ist der in Spanien meist verbreitete Hypothekenzins, der Euribor, in den vergangenen 19 Monaten aber stetig gestiegen. Er liegt derzeit bei 4,1 Prozent. Das ist der höchste Stand seit sechs Jahren. Die Verschuldung der privaten Haushalte hat mit 830 Milliarden Euro ebenfalls einen Höchststand erreicht, die Immobilienfirmen wiederum stehen bei den Banken mit etwa 250 Milliarden Euro in der Kreide. Die Verunsicherung ist an den Häuserfassaden der großen Städte abzulesen: Immer mehr Schilder mit der Aufschrift "Se vende" (Zu verkaufen) sind dort zu sehen. "Vor einem Jahr haben wir monatlich im Schnitt ein halbes Dutzend Wohnungen verkauft. Nun sind wir froh, wenn wir pro Monat eine einzige loswerden", sagt die Besitzerin eines Maklerbüros in Madrid. "Die meisten Anrufe kommen inzwischen nicht mehr von Käufern, sondern von Eigentümern, die ihre Wohnung wieder abstoßen wollen." Die Statistik gibt ihr Recht: Die Nachfrage in Städten wie Madrid oder Barcelona ist um rund 25 Prozent gefallen. Und auch die Preise steigen nicht mehr wie früher. Nach 18 Prozent 2005 waren es im vergangenen Jahr nur noch sieben Prozent. Während manche Banken inzwischen Hypotheken mit Laufzeiten bis 50 Jahre anbieten, versuchen einige Immobilienfirmen, Käufer mit Geschenken wie Urlaubsreisen zu locken. Astroc-Präsident Bañuelos gibt sich dennoch gelassen. "Dass es nach Jahren des Booms zu einer Abkühlung kommt, ist doch logisch." Experten warnen indes vor unabsehbaren Folgen für die spanische Wirtschaft, sollte der Immobiliensektor zusammenbrechen.
dpa
..."


Hmmm, nun ja ...


Und noch einige Artikel:

http://www.ftd.de/unternehmen/finanzdienstleister/:In%20Schu…

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=aCk.OYMS…

http://immobilienblasen.blogspot.com/2007/03/bubble-world-to…


Die FAZ schreibt Folgendes:

http://www.faz.net/s/Rub034D6E2A72C942018B05D0420E6C9831/Doc…

"...Land ohne starke Industrie
Selbst wenn es Spanien gelingen sollte, einen Immobiliencrash zu vermeiden und die Binnennachfrage halbwegs zu stabilisieren, wird das Land noch auf Dauer mit einer ganzen Menge weiterer Probleme zu kämpfen haben. Organisationen wie der Internationale Währungsfonds warnen seit Jahren vor den enormen Ungleichgewichten in der Wirtschaft.
Anders als in Deutschland hat Spanien keine starke Industrie, die in die Bresche springen könnte. Ganz im Gegenteil: Die spanischen Unternehmen verlieren seit Jahren an Wettbewerbsfähigkeit - und haben am Wirtschaftswunder kaum Anteil gehabt. Nur fünf Prozent der 2006 geschaffenen Jobs entstanden nach Angaben der Europäischen Kommission in der Industrie.
Spanien schafft fast nur Niedriglohnjobs
Das Hauptproblem ist die mangelnde Produktivität. Auf einem Diskussionsforum in Madrid fand der Präsident der Europäischen Zentralbank, Jean-Claude Trichet, deutliche Worte: "Die Produktivität in Spanien befindet sich nicht auf dem Level einer industrialisierten Wirtschaft. Die Zuwachsraten übersteigen kaum null Prozent."
..."


Hmmm, nun ja ...
Mal sehen, wenn der Immo-Sektor wirklich richtig runterkommt - dann hat Spanien wieder den Wirtschaftsstatus eines 3. Welt-Landes . Leider .



Und zum Abschluss habe ich noch einen Text auf spanisch. Keine Ahnung, was so genau drin steht (bin der spanischen Sprache leider nicht so ganz mächtig) - scheint aber dennoch interessant zu sein:

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/04/24/economia/117740…


Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.889.594 von cienfuego am 14.06.07 13:24:25

Hallo Cienfuego,

Nach aktuellem Stand nicht mit allem.

Ich mit mir manchmal auch nicht . ( kleiner Scherz)

die angebotenen Objekte vermehren sich deutlich, wenn einer verkaufen MUSS, dann über den Preis

Das ist richtig. Doch, die, die verkaufen müssen, sind in erster Linie die „ Kurzfrist- Spekulanten“ ( mit diesem Risiko müssen Spekulanten leben). Danach kommen die, die verkaufen wollen, weil sie umziehen / wieder in ihr Land zurück gehen / ihren Job verloren haben / sich einfach übernommen haben ( die beiden letzten gehören auch zur Kategorie „ müssen“ ) etc...
Die, die ihre Immobilie als Erstwohnsitz gekauft haben und die mit mehr Geld, ihre Ferienimmobilie gekauft haben, verkaufen nicht – sie wollen und müssen nicht-. Und das ist die große Mehrheit.

Ich habe gestern 4 Immobilienbüros aufgesucht und ähnliches wie Du gehört. Abgesehen von einem Holländer, der sagte, das Geschäft läuft gut ( und dem glaube ich nicht ), war die Antwort bei den anderen „ regular“, was auch bedeutet: na ja, könnte viel besser sein.

Aber die Situation kommt doch nicht überraschend und war zu erwarten. Sie kann unter Umständen noch angespannter werden. ( in manchen Gebieten, wie z.B. im Baskenland, verursacht durch die neue Drohungen der ETA)

Doch, über „ den Preis zu verkaufen“ heißt noch lange nicht, dass die Durchschnittspreise in Spanien sich reduzieren müssen. Es gibt so viele unverschämte Preisangebote, die, wenn sie echt verkauft werden sollen, mindesten um 15 bis 20 % reduziert werden müssen.
Zum Beispiel Häuser 150 m² mit Grundstück ca. 700 m² und Preise von 500 oder 600.000 €. Mein Geschätzter Wert ca. 400.000 €, nicht mehr – also Reduzierpotential ca. 20 bis 30 %.

Hier in der Gegend liegen die Durchschnittspreis ( wie ich mich Gestern noch mal vergewissert habe) für Wohnungen bei ca. 2.000 €, je nach Lage von 1.500 bis 3.000 € ...... und höher.
Ich habe auch wegen Mieten gefragt und herum geschaut. Unter 9 € pro m² ist nichts zu finden und erster Linie gibt’s gar nichts für Dauermieter, nur Urlaubswohnungen. Deswegen bin ich der Meinung, dass jährliche Preiserhöhungen von 1 bis 5 %, inklusiv einer Nullrunde, in den nächsten Jahren durchaus realistisch sind, und wünschenswert auf jeden Fall, dass es nicht mehr wird.

Der Tenor der Presseartikeln geht auch in diese Richtung, abgesehen von der Studie der Deutsche Bank, die meiner Meinung nach Zweideutig ist.

Qui vivra, vera sagt der Franzose.

Schönen Tag noch.

Tropezon

[spain98]

Es beginnt grotesk zu werden:

La ministra Trujillo presiona para acaparar todas las estadísticas de vivienda y controlar los precios

Die Ministerin Trujillo übt Druck aus, um alle Statistiken bzgl. des Wohnungsmarktes an sich zu ziehen.

Im Ergebnis: Die Ministerin will, daß nicht mehr das Statistikinstitut, die Kammer der Registerführer und die Architektenkammern die Statistiken ihrer Zahlen veröffentlichen, sondern die Informationen nur noch an sie weitergeben und die Statistiken dann einzig von dem Wohnungsministerium veröffentlicht werden.

Hallo? Wollen wir jetzt wieder einen Schritt 34 Jahre zurück machen?
Also eins ist für mich danach klar: Die hat Angst, daß es vor den Wahlen knallt.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/15/9_ministra_tr…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.932.677 von spain98 am 15.06.07 07:25:30

sieht ganz so aus

[tropezon]

Auch eine Möglichkeit, die Reduzierung der Bautätigkeiten der kommenden Jahren in Spanien zu überstehen. Ob sie auch dann ihre Mitarbeiter mitnehmen?

El 60% del terreno vendido en Polonia en 2006 fue a manos españolas

Ca. 60 % der im letzten Jahr verkauften Grundstücke in Polen, wurden von spanischen Unternehmen gekauft.

EUROPA PRESS
MADRID.- Alrededor de un 60% de los terrenos vendidos en el último año en Polonia fueron adquiridos por empresas españolas, según datos recogidos en el Central Europe Property & Investment Fair, la principal feria inmobiliaria del centro y el Este de Europa.
Según informó la organización del evento, el interés por el sector inmobiliario de este país responde al potencial crecimiento que presenta. El éxodo rural, la generación de nuevos núcleos familiares y que muchas viviendas han quedado obsoletas han provocado que exista en el país un déficit de 1,5 millones de hogares.

Además de la necesidad de vivienda, las oportunidades de negocio en el país derivan también de la necesidad de construir distintos proyectos e infraestructuras de transporte como consecuencia de su reciente designación como sede de la Eurocopa de 2012.
En su cuarta edición, la feria contó con una participación de 3.000 empresas procedentes de más de 30 países y organizó una jornada íntegramente dedicada a la inversión española, en la que se destacó la capacidad de las empresas españolas para posicionarse en el mercado polaco.

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/06/15/mercados_losque…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/06/15/mercados_losque…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.932.677 von spain98 am 15.06.07 07:25:30

die lieben zweitrundeneffekte

EZB: Risiken für Preisstabilität bestehen fortDo Jun 14, 2007 3:46 MESZ


Frankfurt (Reuters) - Kräftige Lohnerhöhungen und teures Öl bedrohen nach den Worten von EZB-Ratsmitglied Miguel Fernandez Ordonez die Preisstabilität in der Euro-Zone.

Niedrigere Lohnforderungen seien nötig, um die Inflationserwartungen zu dämpfen, sagte der spanische Notenbankchef am Donnerstag in Madrid. "Wir können nicht ausschließen, dass die starke Konjunktur zu höheren Lohnforderungen und steigenden Preisen der Unternehmen führt." Die Wirtschaftsaussichten seien nun zum Ende des ersten Halbjahres die besten seit Jahren, erklärte er zur Veröffentlichung des Jahresberichts der Bank von Spanien.

Der EZB-Rat hatte vergangene Woche den Leitzins zum achten Mal seit Ende 2005 um 25 Basispunkte auf nunmehr 4,0 Prozent angehoben. Binnen anderthalb Jahren verdoppelte die EZB den Schlüsselzins für ihre Kredite an Geschäftsbanken, um den Preisauftrieb während der Konjunkturerholung zu begrenzen. An den Finanzmärkten wird im September mit einem weiteren Zinsschritt auf dann 4,25 Prozent gerechnet.

Die Warnungen vor Inflationsrisiken und Zuversicht über das anhaltend kräftige Wachstum im Euro-Raum bekräftigte die EZB auch in ihrem Monatsbericht. Ein "erhebliches" Risiko für die Preisstabilität wären hohe Lohnsteigerungen. Anfang 2007 sei das Wachstum der Tarifverdienste moderat geblieben. Doch es gebe noch weitere Verhandlungsrunden, und mit wachsender Kapazitätsauslastung sowie sinkender Arbeitslosigkeit könnten die Löhne doch stärker steigen als erwartet. Im vergangenen Jahr waren die Arbeitskosten pro Stunde um 2,5 Prozent und damit etwas mehr als 2005 gestiegen.

EZB FÜR MÄSSIGEN LOHNANSTIEG FÜR STAATSDIENER

Die EZB warnte vor allem die öffentlichen Arbeitgeber, bei der Tarifpolitik Maß zu halten, da sie eine Signalfunktion für den privaten Beschäftigungssektor hätten. Nach einer Auswertung der EZB stiegen die Löhne im öffentlichen Dienst im Euro-Raum seit Beginn der Währungsunion viel stärker als im privaten Sektor. Das Entgelt je Arbeitnehmer nahm von 1999 bis 2006 im Staatsdienst um 21,6 Prozent zu, Beschäftigte der Privatwirtschaft verdienten dagegen nur 14,7 Prozent mehr.

Auf längere Sicht befürchtet die Zentralbank steigende Inflation wegen des starken Geldmengen- und Kreditwachstums. Im ersten Quartal erhöhte sich die Zuwachsrate der Geldmenge M3 auf zehn Prozent von neun Prozent im Schlussquartal 2006 und erreichte damit das stärkste Plus seit Anfang 1990. Dazu trugen der EZB zufolge in großem Maß Kapitalzuflüsse aus dem Ausland bei. "Dieser Kapitalzustrom resultiert aus einer positiven Einstellung gegenüber Finanzanlagen im Euroraum, die auf den zurzeit günstigen Wirtschaftsaussichten basiert", heißt es dazu.

Erstmals weist die Zentralbank darauf hin, dass M3 derzeit auch von Spekulationen am Finanzmarkt aufgebläht wird. Dies habe die mäßigende Wirkung der höheren Leitzinsen auf M3 nivelliert. Doch dämpfe die straffere Geldpolitik inzwischen die liquidesten Bestandteile von M3 - das Bargeld und Einlagen auf Girokonten - sowie das noch immer hohe Kreditwachstum.

http://de.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=econo…

mit anderen worten - man wird die zinsen weiter deutlich anziehen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.949.189 von rioja94 am 15.06.07 22:56:15

Ein Ende der Phase der Leitzinsanhebung ist meiner meinung nach auch nicht in Sicht. Das ist auch am Verhalten des Euribor zu erkennen. Er hat in den letzten Tagen kaum auf die negative Börsenentwicklung reagiert. Das war früher anders.
Das Differenzial des Euribor zum Leitzins liegt bei 0,51 Prozentpunkten. Vor der Erhöhung von 3,75 auf 4 lag es bei 0,7.
Bis zur nächsten Leitzinsanhebeung ist realistisch noch Raum für einen Euribor von 4,7.
Und da die Wahrscheinlichkeit von insgesamt 2 Leitzinserhöhungen dieses Jahr derzeitig eher wächst, hat der Euribor Potential, die 5% Marke noch dieses Jahr zu überschreiten.

Spanische Häuslekäufer dieses Jahr müssen sich also darauf einstellen, daß sie bei ihrer beliebten variablen Darlehensverzinsung mit Zinsen zwischen 5 und 6% (je nach Marge) rechnen müssen. Für 1 Jahr! Und dann?

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.950.279 von spain98 am 16.06.07 08:15:51

daß sie bei ihrer beliebten variablen Darlehensverzinsung mit Zinsen zwischen 5 und 6% (je nach Marge) rechnen müssen.

Nur für den Fall, dass Du es noch nicht mitbekommen hast. Die meisten Banken haben ihre Margen drastisch reduziert., z. B.

Euribor + 0,18 % sin comisiones

www.bankinter.es

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.951.308 von tropezon am 16.06.07 12:01:34

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 29.950.279 von spain98 am 16.06.07 08:15:51
--------------------------------------------------------------------------------
daß sie bei ihrer beliebten variablen Darlehensverzinsung mit Zinsen zwischen 5 und 6% (je nach Marge) rechnen müssen.

Nur für den Fall, dass Du es noch nicht mitbekommen hast. Die meisten Banken haben ihre Margen drastisch reduziert., z. B.

Euribor + 0,18 % sin comisiones

www.bankinter.es

Tropezon


Ja, für Wohnungen mit einem Wert von über 300.000 €. Und ausserdem:
Personas físicas residentes en España.Residenten
Viviendas con un valor de tasación superior a 300.000 euros.
Importe del préstamo no superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. nicht mehr als 80%
Contratación de un seguro de vida por un importe mínimo del 70% del importe de la hipoteca con Bankinter Seguros de Vida S.A. de Seguros y Reaseguros. Lebensversicherung, die 70 % der Hypo abdeckt
Contratación de un Seguro Multirriesgo del Hogar con la cobertura de un capital mínimo de contenido del 18.000 €, y un capital de continente equivalente al valor de tasación a efectos de seguro y con la mediación de Bankinter Gestión de Seguros S.A.
Hausratversicherung mind. 18.000 € und Gebäudeversicherung, die den Wert abdeckt

und

Oferta válida para las 20.000 primeras hipotecas nuevas

Angebot begrenzt auf die ersten 20.000 Hypotheken

Also wenn Du meinst, daß das als Standard zu betrachten ist .....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.952.701 von spain98 am 16.06.07 14:09:30

Alles normale Konditionen oder gehörst Du zu denen die ihre Immobilie NICHT versichern????
Und 80 % des Schätzwertes ist doch auch OK, oder nicht???

Oferta válida para las 20.000 primeras hipotecas nuevas

Das ist genau so ernst zu nehmen wie die Offerten: “ultimo piso” , letzte Wohnung ( frei) oder Angebote von der Telefonica: erste 20.000 Leitungen, keine Installations- Gebühren. Für die, die nachher kommen, gelten die gleichen Konditionen.

Also wenn Du meinst, daß das als Standard zu betrachten ist ....

Nein, das ist fast schon zu teuer. Es geht noch viel besser, z.B. die Offerte von Metrovesca: Euribor – 2 % im ersten Jahr oder – 1 % für 2 Jahre.

Und nicht zu letzt, Konkurrenz belebt das Geschäft, einer machts vor und die anderen folgen.
Alles Individuell auszuhandeln, keine 08 / 15 Tarifen, höchstens für die ...........

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.954.570 von tropezon am 16.06.07 16:27:18

Alles normale Konditionen oder gehörst Du zu denen die ihre Immobilie NICHT versichern????
Und 80 % des Schätzwertes ist doch auch OK, oder nicht???

Natürlich versichere ich meine Immobilie. Aber ich lasse mir doch nicht vorschreiben, auch noch über 70% des Darlehensbetrages eine Risikolebensversicherug abzuschließen!!!
Selbst wenn man Dir das kleingedruckte vor die Nase hält, siehst Du es nicht.

Also wenn Du meinst, daß das als Standard zu betrachten ist ....

Nein, das ist fast schon zu teuer. Es geht noch viel besser, z.B. die Offerte von Metrovesca: Euribor – 2 % im ersten Jahr oder – 1 % für 2 Jahre.

Und nicht zu letzt, Konkurrenz belebt das Geschäft, einer machts vor und die anderen folgen.
Alles Individuell auszuhandeln, keine 08 / 15 Tarifen, höchstens für die ...........
Tropezon


Die heissen Metrovacesa und die sind übrigens keine Bank. Deren Hausbank gibt die Konditionen, weil Metrovacesa die Kosten für -1 bzw. -2 übernimmt. Die Bank spielt mit, weil sie deren Promotionen finanziert und der Promotor die Kosten übernimmt. Das sind keine marktüblichen Konditionen.

Im ersten Quartal 2007 lag der durchschnittliche Zinssatz für Hypos bei 4,40%.
Der Euribor lag in den Monaten dez. 2006, januar u. februar 2007 durchschnittlich bei 4,02
Danach beträgt der durchschnittliche Aufschlag (Marge/Differenzial)im 1. Jahr 0,38.
Also liegt das durchschnittliche Differenzial bei mindestens 0,38.
http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…

Praxis der Banken ist es, im ersten Jahr einen günstigen Zinssatz anzubieten, der unter demjenigen liegt, der sich aus der Anwendung Euribor + Differenzial ergeben würde.

Man kann also davon ausgehen, daß das durchschnittliche Differenzial zwischen 0,5 und 0,7 liegt.
Das sind die marktüblichen Konditionen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.954.570 von tropezon am 16.06.07 16:27:18

Ropezon, eigentlich bist Du der ideale Bankkunde:
Du liest das fett gedruckte und liest das kleingedruckte nicht (oder verstehst es nicht).

Du glaubst, die Bank will Dir Gutes

Du glaubst, die Bank versucht nicht, sich das an anderer Stelle wiederzuholen, was sie Dir bei dem fettgedruckten nachlässt.

Lies mal das hier durch.
Economía considera mala práctica obligar a contratar un seguro para dar un préstamo

Esta práctica es habitual entre los bancos y cajas y se ha dejado ver más con el estrechamiento de márgenes de las hipotecas. Alguna entidad, entre ellas Bankinter, ha recogido en su publicidad la obligación de contratar un seguro de vida para quienes quisieran contratar un préstamo hipotecario con un atractivo tipo de interés.

http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/eco…

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.906.488 von tropezon am 14.06.07 23:39:31

bei diesem Artikel stimme ich mal wieder ganz zu, Tropezon!

Schönes Wochenende allen noch!
cf

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.974.962 von cienfuego am 17.06.07 17:08:15

gestern wurde mir im übrigen in der Petite Cannelles (beliebte kleine Bucht nördlich von Rosas) eine Neubau-Wohnung mit 72 qm für knapp 500.000€ ohne Garagenplatz (dort unmöglich sonst zu parken:eek angeboten - da hat sich der ehemalige Grundstückseigentümer sicher gesund gemacht, vielleicht noch die ersten Bauunternehmer, die zweite jetzt eingestiegene sicher schon nicht mehr - bleibt schlußendlich als Pleite bei der Bank hängen - - für diese ehemals kalkulierten Preise kann SICHER nicht mehr verkauft werden - sehe schon die nie bezogene Bauruine in 10 Jahren vor mir - das darf ja auch nicht sein - Schandfleck - .... folglich - vernünfte Preise - wie Tropezon auch in seinem Beispiel aufgeführt hat.

cf

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.872.087 von tropenfisch am 13.06.07 13:34:41

Einkommen, Miete und Preis einer Immobilie passen nicht zusammen.
Nur mit neuem Geld(Kredit) funktioniert die Sache, Geld ist aber endlich und damit auch der boom.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.964.357 von spain98 am 17.06.07 12:08:52

Armer spain 98,

Musst mal wieder überflüssigerweise persönlich werden, ( ohne geht es wohl bei Dir nicht mehr ) um Deine eigene Defizite zu kaschieren.

Ropezon, eigentlich bist Du der ideale Bankkunde:
Du liest das fett gedruckte und liest das kleingedruckte nicht (oder verstehst es nicht).

Dass ich der ideale Bankkunde bin, damit kannst Du recht haben. Ich habe keine Probleme individuelle Konditionen mit den Banken auszuhandeln. Nicht mal, wenn ich ein Kredit in Anspruch nehmen wollte, den ich allerdings nicht brauche.

Während Du das Kleingedruckte liest, gehe ich ganz einfach zur Bank und informiere mich persönlich.

Und siehe da, es gibt so viele interessante Möglichkeiten für Menschen die den persönlichen Kontakt nicht scheuen. Weniger im Internet, aber auch, wenn man sucht und neugierig ist.

BBVA z.B. ---- 1% Rabatt auf die Immobilie, max. 1.500 €

http://soy.bluebbva.com/vivienda/hipoteca/

oder die ersten 3 Jahre nur Zinsen bezahlen:

https://www.bbva.es/TLBS/tlbs/jsp/esp/pusted/prodserv/hipote…

oder während 10 Jahre nur 10 Monatsraten pro Jahr zu bezahlen, anstatt 12.

https://www.bbva.es/TLBS/tlbs/jsp/esp/pusted/prodserv/hipote…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">https://www.bbva.es/TLBS/tlbs/jsp/esp/pusted/prodserv/hipote…

Etc, etc,.....

Aber der direkte und einfache Besuch vor Ort, ist immer noch der Beste.

So bietet auch Bankinter noch einige andere Möglichkeiten,( nicht über´s Internet ) die sehr interessant sind und die DU NICHT kennst. Nur als Beispiel:

https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+hip+cober+descri…

Un Clip Bankinter es un producto innovador creado para que toda su financiación a interés variable esté protegida ante una subida de tipos. De esta manera, podrá mitigar el riesgo financiero de todos sus préstamos y gestionar el coste de su deuda, independientemente de que esa deuda esté o no en Bankinter.

Erkundigt Dich, Du wirst staunen. Ich habe so ein Angebot vorliegen, dass ich mir aus reiner Neugierde habe geben lassen. Es gibt z.Z. nichts besseres ( zumindest kenne ich keins )


Du glaubst, die Bank will Dir Gutes

Für wie naiv hältst Du mich? Aber, wahrscheinlich im Gegensatz zu Dir, verbindet mich mit meinen Banken eine Partnerschaft: die wollen mein Geld und ich ihre beste Konditionen.

Tropezon, ein Kunde der jede Bank gerne hätte.

[naked]

"Musst mal wieder überflüssigerweise persönlich werden, ( ohne geht es wohl bei Dir nicht mehr ) um Deine eigene Defizite zu kaschieren."

schade das du bei dir selber nicht so kritisch bist.

[spain98]

LAS GRANDES EMPRESAS SE DESHACEN DE SUS 'LADRILLOS'Se venden rascacielos
La banca abre la puerta para desprenderse de sus propiedades antes del final del ciclo inmobiliario
Santander y BBVA se deshacen de sus activos para seguir en alquiler o construirse otra sede
Otras empresas del Ibex también hacen lo mismo, mientras las medianas estudian seguir sus pasos

Die Großen stoßen ihre "Ziegelsteine" ab
Wolkenkratzer zu verkaufen
Die Banken öffnen die Tore, um sich vor dem Wechsel des Immobilienzyklus von ihren Gebäuden in Eigentum zu trennen

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/06/17/economia/118207…

[spain98]

Los precios del alquiler suben un 3% en el año, 1,3 puntos menos que el mes anterior, según el INE

Die Mieten steigen um 3% im Vergleich zum Vorjahr. Das sind 1,3 Punkte weniger als im Monat zuvor.

Die Instandhaltungskosten stiegen um 5,1%

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/18/84_gastos_con…

[spain98]

Comprar un piso en Madrid, Baleares y Cataluña supone ya más del 50% del salario
In Madrid, Baleares und Cataluña bedeutet der Kauf einer Wohnung bereits mehr als 50% des Gehaltes

Se trata del porcentaje más elevado jamás alcanzado en la reciente historia económica de España y, en palabras de los registradores, ese porcentaje pone de manifiesto “el progresivo deterioro de la accesibilidad de la vivienda”. Según sus datos, en el último año la cuota media hipotecaria a tipo variable se ha encarecido nada menos que un 16,6%, mientras que el porcentaje de dicha cuota respecto al coste salarial mensual medio (sin incluir el pago de las cotizaciones sociales) se ha encarecido un 5,19%.

Das ist der Höchste Anteil in der Geschichte der spanischen Wirtschaft. Nach der Kammer der Registerführer unterstreicht dies die Tatsache, daß Wohnraum unerschwinglich wird. Nach deren Daten haben sich die die monatlichen Raten der variablen Darlehen um 16,6% verteuert und der Anteil der Raten an den Lohnkosten um 5,19%

La conclusión es obvia. Las familias disponen de menor renta para otro tipo de gastos, lo que sin duda afectará al consumo privado en términos agregados y en última instancia a la tasa de variación del PIB. En palabras de los registradores, los datos del primer trimestre del 2007 “han marcado los máximos en crecimiento de la cuota trimestral de la cuota hipotecaria mensual media y de su porcentaje con respecto al coste salarial desde la creación de la Estadística Registral Inmobiliaria”. Es decir, la economía española está ante un dato histórico.

Die Schlußfolgerung ist klar. Die Familien verfügen über weniger Einkommen für andere Ausgaben, was zweifelsfrei den privaten Konsum betreffen wird und letztendlich wird dies das Wachstum des BIP beinflussen. Nach der Kammer der Registerführer zeigen die Daten des 1. Quartals 2007 die höchsten durchschnittlichen Hypothekenraten in Bezug auf die Lohnkosten seit der Schaffung der Statistiken auf

Trope, hattest Du nicht gesag, daß heute 80% weniger zahlen, als bei Aufnahme ihres Darlehens?

El empeoramiento del acceso a la compra de un piso -pese a la desaceleración de los precios que se viene manifestando desde hace al menos seis trimestres- lo reconoce el propio Banco de España en su Síntesis de Indicadores. Según sus datos, el esfuerzo para adquirir un piso (sin deducciones) alcanzó durante el primer trimestre de este año el 43,3% de la renta disponible, porcentaje que baja hasta el 34,9% si se tienen en cuenta las políticas de ayuda a la vivienda.
Die Verschlechterung des zugangs zu Wohnraum erkennt sogar die spanische Zentralbank an. Nach deren Daten lagen die Hypothekenraten bei 43,3% des verfügbaren Einkommens (ohne Subvention und bei 34,9% mit den staatlichen Hilfen.

En ambos casos, igualmente, se trata de niveles históricamente elevados, toda vez que en 2004 el esfuerzo era diez puntos más bajo (el 35% sin deducciones y el 24,6% con deducciones). Según la metodología que utiliza el Banco de España, el esfuerzo para comprar una vivienda no es otra cosa que el importe de las cuotas a pagar al banco durante el primer año sobre un piso financiado sobre el 80% de su valor en relación a la renta anual disponible del hogar. Un concepto que no sólo incorpora el salario sino todo tipo de ingresos, independientemente de su naturaleza.

In beiden Fällen handelt es sich um historische höchstwerte. 2004 war der Aufwand 10 Prozentpunkte niedriger (35% ohne und 24,6% mit Subventionen.
Gemäß der Methodik der Zentralbank ist der Aufwand zum kauf von Wohnraum nichts anderes, als der Betrag der Raten, die der Bank im ersten Jahr füreine Finanzierung von 80% zu zahlen sind. Dies gesetzt ins Verhältnis zum jährlichen Einkommen der Haushalte. Das ist ein Konzept, das nicht nur das Gehalt, sondern alle Arten von Einnahmen, unabhängig von der Art des Einkommens.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/18/92_comprar_ma…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.989.477 von naked am 18.06.07 02:19:04

Naked,

schade das du bei dir selber nicht so kritisch bist.

Keine Sorge. Ich bin mit mir selber noch kritischer als mit anderen, deshalb recherchiere ich auch genauer.( siehe auch Darlehenskonditionen ) Aber hin und wieder erlaube ich mir auch Antworten zu verschicken in Form von „ kleine Giftpfeilchen“.

Spain,

Trope, hattest Du nicht gesag, daß heute 80% weniger zahlen, als bei Aufnahme ihres Darlehens?

Sicherlich habe ich es geschrieben. Doch die Statistiken stelle ich nicht auf. Ich gebe sie lediglich weiter, wie Du übrigens auch. Sollte eine mal nicht stimmen, - was nicht bewiesen ist - dann halte ich es, wie Pontius Pilatus und wasche ............

Nach deren Daten lagen die Hypothekenraten bei 43,3% des verfügbaren Einkommens (ohne Subvention und bei 34,9% mit den staatlichen Hilfen.

Falls diese Zahlen stimmen – 34,9 % - sieht es doch noch lange nicht nach der von euch so oft angekündigte Zwangsversteigerungswelle aus.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.994.513 von tropezon am 18.06.07 12:34:33

Den Beitrag von Tropezon muß ich mal für alle zitieren, die ihn bereits ausgeblendet haben:

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 29.989.477 von naked am 18.06.07 02:19:04
--------------------------------------------------------------------------------
Naked,

schade das du bei dir selber nicht so kritisch bist.

Keine Sorge. Ich bin mit mir selber noch kritischer als mit anderen, deshalb recherchiere ich auch genauer.( siehe auch Darlehenskonditionen ) Aber hin und wieder erlaube ich mir auch Antworten zu verschicken in Form von „ kleine Giftpfeilchen“.

Spain,

Trope, hattest Du nicht gesag, daß heute 80% weniger zahlen, als bei Aufnahme ihres Darlehens?

Sicherlich habe ich es geschrieben. Doch die Statistiken stelle ich nicht auf. Ich gebe sie lediglich weiter, wie Du übrigens auch. Sollte eine mal nicht stimmen, - was nicht bewiesen ist - dann halte ich es, wie Pontius Pilatus und wasche ............

Nach deren Daten lagen die Hypothekenraten bei 43,3% des verfügbaren Einkommens (ohne Subvention und bei 34,9% mit den staatlichen Hilfen.

Falls diese Zahlen stimmen – 34,9 % - sieht es doch noch lange nicht nach der von euch so oft angekündigte Zwangsversteigerungswelle aus.

Grüße

Tropezon
------------------------------
Am beste gefällt mir: "deshalb recherchiere ich auch genauer"

Wie z.B. die Informationsquelle Putzfrau oder Aussagen aus Artikeln blind abschreiben (obwohl sie durch Statistiken widerlegbar sind, Beispiel 80% der Hypos kosten heute weniger als bei Abschluß) oder sogar die Aussagen von Artikeln falsch weiterzugeben.

[lapamita]

DW TV - <europa journal<<<

zum thema

EXPERIMENT ^- IMMER STEIGENDE IMMO PREISE,LONDON

schaut euch das mal an, da wird alles als wahnsinn aufgezeigt, 12qm fuer 200.000 euro total verottet aber beste lage.
sie sagen leute mit 60.000 euro jahreseinkommen, koennen sich nichts mehr leisten und ziehen weg.
aber bald wuerden auch die reichen merken, das es keine feuerwehr mehr gibt oder polizei.
die alten gesetze von wegen eine wohnung darf normal nur 4 x das durchn jahreseinkommen kosten, ist ausser kraft ( hmmmm so habe ich das auch mal gelernt)
die banken vergeben leichtsinnig kredite bis zum 9 fachen des jahreseinkommens, und dennoch wohnungen kosten das 10^-12 fache

nebenbei ein luxuspenthouse an der themse steht zum verkauf fuer 120 millionen euro


anschauen lohnt, wird die woche mehrfach wiederholt bis mittwoch

gruss, nicht nur nach london .....................

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.994.513 von tropezon am 18.06.07 12:34:33

Keine Sorge. Ich bin mit mir selber noch kritischer als mit anderen, deshalb recherchiere ich auch genauer.

Einbildung ist bekanntlich auch eine Art der Bildung

Grüße K1

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.995.787 von spain98 am 18.06.07 13:21:50

ich sehe, ich versäume NIX

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.986.451 von tropezon am 17.06.07 22:37:58

Aber der direkte und einfache Besuch vor Ort, ist immer noch der Beste.

So bietet auch Bankinter noch einige andere Möglichkeiten,( nicht über´s Internet ) die sehr interessant sind und die DU NICHT kennst. Nur als Beispiel:

https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+hip+cober+descri…

Un Clip Bankinter es un producto innovador creado para que toda su financiación a interés variable esté protegida ante una subida de tipos. De esta manera, podrá mitigar el riesgo financiero de todos sus préstamos y gestionar el coste de su deuda, independientemente de que esa deuda esté o no en Bankinter.

Erkundigt Dich, Du wirst staunen. Ich habe so ein Angebot vorliegen, dass ich mir aus reiner Neugierde habe geben lassen. Es gibt z.Z. nichts besseres ( zumindest kenne ich keins )

ja, mich interessiert das, was ist das bitte????

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.996.196 von Dilution_Brigade am 18.06.07 13:36:12

Dilution_Brigade,

Entschuldige, ich habe Dich ganz vergessen.

Ich habe die Unterlagen am Samstag wieder gefunden. Das Produkt basiert auf dem 3 M Euribor und beinhaltet eine Barriere. Festzins solange die Barriere nicht erreicht ist. Wenn die Barriere überschritten ist, wird aus dem Festzins einen Variablen, in dem mir vorliegenden Angebot zum Beispiel: Euribor 3 M – 0,10 %. Also, kein Euribor + etwas, sondern Minus.
Und für Hausbesitzer gibt es noch die Tilgungsfreie Variante.

Der 3M Euribor ist fast ein halbes Prozent billiger als der 12 M Euribor, Heute 4,15 zu 4,52 %.

Aber das interessiert ja niemanden hier, hauptsächlich es ist Negativ...... und dann, voll drauf . ( Rache des kleinen Mannes – ja, ich weiß Naked, wieder so ein kleiner Giftpfeil, aber schau Dir mal die Reaktionen an. - ) Positive Aspekte, bzw. „ Schmerzerleichternde“ für die „ Ratenzahler“ werden völlig ignoriert, oder kennen sie gar nicht, was noch schlimmer ist, wenn man über ein Thema mitreden will.
Aber, wem sag ich das. Du verfolgst es ja schon lange genug.

Ich komme gerade vom Essen, habe aber ein Termin um 16 Uhr und muss weg. ( Empfang beim neuen Bürgermeister, um gleich ein bissl anzugeben ). Zwecks weiteren Einzelheiten, rufe ich Dich an, wenn ich zurück bin, ca. 18 – 18,30 Uhr.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.996.196 von Dilution_Brigade am 18.06.07 13:36:12

Solange er mit seinem Bürgermeister Kaffe trinkt, kannst Du Dir ja die FAQ zu dem Produkt durchlesen.
Leider kann man den link nicht reinsetzen.
Du gehst auf https://www.bankinter.com

Dann HIPOTECAS
Dann COBERTURAS oder SEGUROS RECOMENDADOS

Das ist ein SWAP, den die verkaufen. Für Spanien im privatkundenbereich ist das schon recht innovativ.

Man kauft einen festen zins für einen bestimmten zeitraum. bei den swaps von bankinter wird dann noch eine barriere eingesetzt. übersteigt der referenzzinssatz einen wert, wird der swap wieder ausser kraft gesetzt.

wichtig ist also, wo die die barriere ansetzen. wenn sie bei Euribor 3M 4,8 liegt, wir der Swap wohl nur kurz den zins festschreiben.

[rioja94]

18.06.2007 15:27:23 - EZB/Garganas: Beobachten Inflationsrisiken genau
ATHEN (Dow Jones)--Die Europäische Zentralbank (EZB) wird die Risiken für die
Preisstabilität im Euroraum nach den Wort von EZB-Ratsmitglied Nicholas Garganas
genau beobachten.

Die Geldpolitik der EZB sei weiter auf der akkommodierenden
Seite, während die Inflationsrisiken aufwärts gerichtet seien, sagte der
Gouverneur der griechischen Zentralbank am Montag. "Die EZB wird alle
Entwicklungen genau beobachten, um sicherzustellen, dass die Risiken für die
mittelfristige Preisstabilität nicht eintreten", sagte Garganas.

DJG/DJN/hab/ptt

(MORE TO FOLLOW) Dow Jones Newswires

June 18, 2007 09:27 ET (13:27 GMT)

© 2007 Dow Jones & Company, Inc.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.000.599 von spain98 am 18.06.07 16:40:22

www.bankinter.com

[spain98]

Und weil ich ja nur Negatives bringen kann:

Promotores de vivienda vacacional reconocen que el sector está deteriorado y que cuesta obtener financiación

“El mercado de la vivienda vacacional está evidentemente deteriorado en España. El sentimiento del promotor es de preocupación y de reflexión sobre nuestros errores”. Así se manifestaba Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, durante la presentación del estudio sobre el sector de la consultora inmobiliaria Grupo i.

Una de las razones de la situación que vive el sector es el desfase entre oferta y demanda, tal y como ha puesto de manifiesto el citado informe. Las promotoras iniciarán en torno a 140.000 viviendas vacacionales en 2007, casi un 13% menos que en 2006, cuando se levantaron unas 158.000 unidades. Con todo, las previsiones de demanda para este año no alcanzan las 90.200 viviendas, lo que supone un desfase entre ambos parámetros de unos 50.000 inmuebles, según el estudio.

Este descenso de la actividad constructora en el sector vacacional se produce en un momento de "incertidumbre" ante un cambio de ciclo en el sector, cuyos principales síntomas son, de momento, un descenso de las ventas, así como una moderación de la demanda, con la desaparición progresiva del inversor especulativo y una tendencia hacia un mayor reparto geográfico de la misma. A esto hay que añadir la constatación, verbalizada por Gandarias, de que “cada vez que vamos a pedir financiación a la banca, pregunta el destino y está siendo bastante cauta”. A este directivo no le cabe duda de que “tarde o temprano el consumo se verá afectado”.

Así, más del 80% de las empresas promotoras que han participado en la encuesta opina que los ritmos de venta han ido peor o mucho peor en el último año, si bien, el presidente del Grupo i, Raúl García, encargado de presentar el informe, se aseguró que la situación "no es de crisis".

En este sentido, y pese a que las previsiones de crecimiento de la demanda hasta 2011 del Grupo i respecto a años anteriores se han moderado, pasando de crecimientos de hasta el 4% al 1,6% anual (96.200 viviendas anuales), la consultora asegura con optimismo que, frente a una demanda real prevista no superior a las 100.000 viviendas, la potencial podría ser muy superior. Por otro lado, la composición de la demanda se reparte en un 33% de origen extranjero y un 67% nacional, reparto que se irá compensando de forma que en 2011 estos porcentajes serán del 35% y el 65%, respectivamente.

Desaceleración de los ritmos de ventas

Por otra parte, la ralentización del mercado se ha visto reflejada en una desaceleración del ritmo de ventas a partir de 2005. Así, la tasa de absorción (porcentaje de viviendas de una promoción vendidas en un mes), del 8,7% en 2004, bajó en aquel año al 5,5% para descender, de forma más moderada, hasta el 4,9% el pasado año.

Sin embargo, estos descensos no se han dado en todas las regiones por igual. De hecho, desde el Grupo i se afirma que Cataluña y Comunidad Valenciana ya han "tocado techo" en este sentido.

Este descenso de la tasa de absorción, lógicamente unido a un aumento de los ritmos de ventas -entre 20 y 22 meses actualmente-, ha ido aparejada a una progresiva caída en los incrementos de precios. Así, se prevé que éstos suban un 5,3% en 2007, más de dos puntos por debajo de la subida experimentada en el primer trimestre del año (7,4%), para ajustarse al IPC en 2008, si bien, estos incrementos serán mayores en aquellas zonas con un mercado vacacional aún incipiente. Los mayores aumentos de 2007 se darán en Tarragona y Murcia (6,5%), seguidos de Galicia, Asturias y Huelva (6%). Los menores crecimientos de precios se localizarán en Barcelona (1,1%), Santa Cruz de Tenerife (1,2%) y Málaga (2,8%).

Los miembros participantes en el acto de presentación del estudio coincidieron en la necesidad de trabajar en una mayor adaptación de la oferta a la nueva demanda e impulsar una "marca España" que compense el deterioro de la imagen que han podido causar los últimos casos de corrupción urbanística y las denuncias de la UE ante la degradación medioambiental del litoral peninsular.

En primer lugar, en el informe se precisa que se está dando una "contención" del precio final de las viviendas, mediante una tendencia a la disminución de dormitorios, de forma que los precios finales no se incrementan para el comprador, pero sí el beneficio por metro cuadrado para el promotor.

Por su parte, el consejero delegado del Grupo i, Ignacio Pindado, apostó por buscar "nuevas estrategias de negocio", mientras que el consejero delegado de la promotora Beleyma, Armando Mateo, opinó que en el nuevo contexto será necesario "manejar el talento" del sector para "trabajar seriamente en el mercado global". No obstante, todos coincidieron en renovar los sistemas comercialización.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/18/76_viviendas_…

[spain98]

Und noch so ein Pessimistenartikel:

Astroc pierde la barrera de los 10 euros mientras el mercado empieza a discriminar entre inmobiliarias


La crisis inmobiliaria en bolsa no ha sido una cuestión puntual, sino que tiene toda la pinta de que va a quedarse mucho tiempo. El paradigma del batacazo, Astroc -conocida como ‘Catastroc’ en los corrillos bursátiles-, se despeña hoy más del 5% después de dejarse el viernes el 4,3%. De esta forma, pierde el nivel psicológico de los 10 euros y marca nuevo mínimo de la caída que comenzó en febrero, una caída que alcanza ya el 90% desde los 75 euros que tocó entonces.

Astroc tiene más motivos para caer que nadie, dada la crisis accionarial que ha sufrido y los escándalos que no dejan de aflorar: el último, en El Puig (Alicante), como informa El Confidencial de hoy. Pero no es la única que se desploma. Hoy vuelven a ser castigadas duramente Montebalito, que se deja más del 7%, Urbas (el 4,5%), Reyal Urbis y Aisa (más del 2% en ambos casos). El viernes ya se habían desplomado más del 4% Montebalito, Renta Corporación y la inevitable Astroc.

Como siempre, las cosas pueden verse desde dos puntos de vista. Por un lado, se puede interpretar que las inmobiliarias van a seguir desplomándose aunque el Ibex retome la tendencia alcista por encima de sus máximos. Visto desde el otro lado, resulta que el hundimiento del sector ya no arrastra al resto del mercado, como ocurrió en la corrección de finales de abril y en el susto de hace apenas dos semanas. El viernes, las grandes constructoras subieron con fuerza pese al desplome de las pequeñas inmobiliarias. Hoy bajan en línea con el mercado; las caídas más importantes son para Sacyr (más del 2%), Acciona (1,8%) y ACS (-1,7%).

Este divorcio entre las inmobiliarias y el resto del mercado es por lo que han venido abogando de forma insistente los optimistas, incluyendo la mayoría de los analistas y los medios de comunicación: que los desplomes generalizados no tenían sentido y que el mercado tenía que discriminar entre unas pequeñas inmobiliarias con un negocio muy débil, totalmente expuestas al ciclo, muy endeudadas y con una valoración estratosférica (carne de cañón bajista) y unas constructoras gigantescas, poderosas, con balances muy sólidos, muy diversificadas y mucho menos expuestas a un ‘crash’ del mercado de la vivienda.

Sólo la Colonial de Luis Portillo parece haberse quedado al otro lado de la raya: en el de las inmobiliarias vulnerables, endeudadas –y con graves problemas de refinanciación de esa deuda- y caras. A ese lado de la línea roja parece haber pasado también Renta Corporación, un valor que hasta ahora se había salvado de la quema y cuyos gestores insisten en que no está relacionada con el ciclo inmobiliario porque su negocio es “diferente”.

El problema es que el inversor ha oído ya tantas historias de modelos “diferentes” que se han ido al garete que desconfía por principio de este argumento. Otros negocios diferentes que están pasando las de Caín son Realia –aunque hoy recupera el 1,5%, sigue por debajo del precio de la OPV- y todas las que tenían previsto realizar colocaciones en bolsa este año: Tremón, Pinar, Reyal-Urbis y, la más reciente, Montebalito, que vio cómo su junta de accionistas rechazaba una ampliación de capital de 45 millones de euros la semana pasada.

Un‘crash’ de verdad puede hundir la bolsa

Puede que esta interpretación sea correcta. Pero tiene un fallo de razonamiento: si el mercado inmobiliario se viene abajo de verdad, muchos analistas considera que muchos sectores lo sufrirán, no sólo las pequeñas inmobiliarias. Para empezar, los bancos, cuyo boyante negocio hipotecario tendrá que dejar de crecer, como mínimo, y que pueden sufrir seriamente por el peligrosísimo crédito al promotor (hasta los analistas del Santander señalan ese grave riesgo en las cuentas del Sabadell). Y luego, otros muchos sectores que han crecido mucho gracias al ‘boom’ inmobiliario, como las eléctricas.

Más en general, si estamos de acuerdo en que la burbuja ha permitido un crecimiento de la economía superior al que habría sido razonable, el final de esta burbuja debe restar puntos al PIB que afectarán al conjunto de las empresas españolas, por mucho que las grandes estén presentes en multitud de países. Como en bolsa no importa la realidad sino cómo la percibe el mercado, éste –en especial los inversores extranjeros- no perdonará al mercado español si anticipa una crisis económica en nuestro país.

Y eso como mínimo. Porque los partidarios del aterrizaje brusco están convencidos de que vamos a ver un ‘crash’ inmobiliario en toda regla de consecuencias muy bajistas para nuestra bolsa. Francisco García Paramés, el gestor estrella de Bestinver, decía en su última conferencia de inversores que “hay que estar ciego para no ver la que se viene encima a la economía española” y señalaba como gran perjudicada a la banca.

Así pues, de momento el conjunto del mercado ha superado por segunda vez la amenaza inmobiliaria. Pero si esta amenaza se hace realidad, cada vez más analistas creen que las caídas no afectarán sólo a las pequeñas empresas del sector. Tal vez a la tercera vaya la vencida.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.994.513 von tropezon am 18.06.07 12:34:33

der von euch so oft angekündigte Zwangsversteigerungswelle aus.


Etwas gedulden musst du dich schon Tropezon, so schnell geht das nicht .

[spain98]

Jetzt aber mal was positives. Wo schon keiner mehr kaufen kann, da gibt es die Lösung hier:

La solución a la vivienda está... en un contenedor

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/230926/06/07/La…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.003.131 von Azul Real am 18.06.07 18:36:52

Azul Real,

Etwas gedulden musst du dich schon Tropezon, so schnell geht das nicht .

Solange die schwarzen Balken über der 0 Grenze sind, besteht keine Eile. Und, wie Du sehen kannst, gehen die Erwartungen für 2007 und 2008 immer noch in die gleiche Richtung.



Ralentización del precio de la vivienda nueva en España 1999-2008. Fuente: Caixa Catalunya, INE

Tropezon

[Azul Real]

Wie gesagt, die Amis sind im Zyklus Spanien gut 18-24 Monate voraus.


Montag, 18. Juni 2007, 21:17 Uhr
Branchen-Stimmung auf historischem Tiefpunkt

Krise am US-Immobilenmarkt hält an

Die Stimmung unter den US-Wohnungsbaufirmen ist so schlecht wie seit mehr als 16 Jahren nicht mehr.

HB NEW YORK. Angesichts strengerer Kreditvergaben und steigender Hypothekenzinsen verlor der Immobilienmarkt-Index von NAHB/Wells Fargo im Juni überraschend zwei Punkte auf 28 Zähler - der tiefste Stand seit Februar 1991, wie die Gruppe am Montag bekannt gab. Von Reuters befragte Analysten waren davon ausgegangen, dass der Index zum Mai unverändert bei 30 Punkten bleiben werde.

„Die Abkühlung am Immobilienmarkt ist noch lange nicht vorbei“, kommentierte Analyst Matthew Moore von der Bank of America die Nachricht. In den vergangenen Monaten war der Index im Zuge der Krise auf dem US-Immobilienmarkt kontinuierlich gesunken. Ende Februar lag er noch bei 39 Punkten.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.000.599 von spain98 am 18.06.07 16:40:22

Spain98

Das ist ein SWAP, den die verkaufen. Für Spanien im privatkundenbereich ist das schon recht innovativ.

Innovativ aber nicht neu, denn – was Dir wahrscheinlich nicht bekannt ist – schon das Hypothekgesetz von 2003 zwingt die Banken, beim Abschluss einer Hypothek mit variablem Zinssatz, den Kunden über die Risiken aufzuklären und ihm ein Produkt anzubieten, die diese Risiken abdeckt.

wichtig ist also, wo die die barriere ansetzen. wenn sie bei Euribor 3M 4,8 liegt, wir der Swap wohl nur kurz den zins festschreiben.

Die Barriere liegt üblicherweise ca. 1% über dem Referenzzinssatz ( bei dem mir vorliegenden Angebot ) und hat somit genug Luft für einen längeren Zeitraum. Und darüber hinaus, wenn die Barriere überschritten wird, heißt es 3M Euribor – 0,10% und nicht wie Du rechnest in

#3707 von spain98
Man kann also davon ausgehen, daß das durchschnittliche Differenzial zwischen 0,5 und 0,7 liegt.
Das sind die marktüblichen Konditionen.

Um den Unterschied an den heutigen Daten klar zu machen, in Deinem Beispiel:

4,52 % ( Euribor 12 M) + 0,7 = 5,22 %

gegen:

4,15 % ( Euribor 3 M ) - 0,10% = 4,05 %

Diese kleine Differenz von 1,17 % ist das Resultat von Gesprächen vor Ort und einer guten Partnerschaft mit den Banken.

Und bei einem Kredit von 200.000 € sind das schlappe 2.340 € im Jahr

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.011.547 von tropezon am 19.06.07 00:52:55

Hier mal Infos aus 1. Quelle zum Clip Bankinter, also von Bankinter:

Spalte 1: Quartal (Laufzeit insgesamt 3,5 Jahre)
Spalte 2: Kunde erhält
Spalte 3: Kunde zahlt
Unterspalte 3 links: wenn Euribor < Barriere
Unterspalte 3 links: wenn Euribor > Barriere
Spalte 4: Barriere



Einen sogenannten Clip kann man bei Bankinter abschließen, unabhängig davon, wo man seine Hypothek hat (z.B. Caixa, BBVA, etc.)

Was man dabei beachten muß ist, daß NUR der variable Teil der Hypothek festgeschrieben wird. Die Marge ist natürlich darauf anzuwenden.
Beispiel:
Hypothek Euribor + 0,70

Fall 1: Euribor unter 5%: Dann zahlt kunde den Preis des Clip, also 4,7% plus die Marge der in seiner variablen Hypohek, also plus 0,7.
Ergebnis: 4,7 + 0,7 = 5,4%

Fall 2: Euribor bei 5,3%. Dann zahlt kunde:
Variabel: 5,3 - 0,10 = 5,2
plus
Marge: 0,7
Ergebnis: 5,2 + 0,7 = 5,9

Jetzt kann sich jeder selbst überlegen, ob das soviel bringt. Denn auf jeden fall werden auf der Variablen seite ab dem 4. Quartal 4,7% geahlt. Die Barriere liegt aber bereits bei 5%.
Da ist nur Spielraum von 0,3 Prozentpunkten.
Das ist mir persönlich zu wenig.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.012.303 von spain98 am 19.06.07 08:23:15

Habe jetzt einmal mit Bankinter gesprochen, weil mir zweifel aufgrund des Euribor 3M aufgekommen sind, die das für finanzierungen mit egal welcher bank anbieten und Privathypotheken normalerweise auf Euribor 12M und nicht 3M finanziert werden.

Ich habe zunächst Telefonbanking angerufen. Die kannten das gar nicht. Dann hat man mich an die Filiale verwiesen. Die Filialleiterin sagte, es sei ein Produkt, das normalerweise für Firmen ist. Die finanzieren oft auf Euribor 3M.

Im ergebnis sagt sie, daß das Produkt von einer Finanzierung komplett unabhängig ist.
Man zahlt seine Hypo mit Euribor + 0,7 Marge

Auf der anderen Seite kauft man mit dem Clip eigentlich einen Zinssatz.

Beispiel:
Euribor 3M ist bei 4,90 im 4 Quartal des Vertrages über z.B. 100.000,-€
Gutschrift auf Konto: 1.225,- € (4,90% auf 100T 3 Monate)
Lastschrift auf Konto:-1.175,- € (4,70% auf 100T 3 Monate)
Ergebnis: 50,-€ Gutahben auf 3 Monate, entsprechend 16,66€ pro Monat

Daneben wird Dir aber normal Deine Hypothek, so wie du sie gezeichnet hast (Euribor 12M + z.B. 0,7), abgebucht.

Mit dem Clip sparst Du dann von deiner Rate 16,66 € pro Monat.
Aber eigentlich hat das ganze nichts mit der Hypo zu tun. Es ist unabhängig.

Also insofern korrigiere ich meine Aussage aus dem Beitrag 3734 von spain98 19.06.07 08:23:15 Beitrag Nr.: 30.012.303
bzgl. der Berechnung.

Die Ersparnis ist lächerlich. Das Produkt ist nach meiner Meinung absolut verfehlt für Hypotheken auf Basis Euribor 12M.
Meine Meinung.

Und Trope, Deine Berechnung stimmt vorne und hinten nicht. Entschuldigung, sie stimmt am wenigsten hinten. Nämlich bei der Marge.
Bei Deiner Rechnung schenkt Dir die Bank die Marge (das Differenzial, also das + x nach dem Euribor).
Das macht keine Bank.
Diese kleine Differenz von 1,17 % ist das Resultat von Gesprächen vor Ort und einer guten Partnerschaft mit den Banken.

Und bei einem Kredit von 200.000 € sind das schlappe 2.340 € im Jahr
Sollte aber deine gute Partnerschaft soooo gut sein, daß sie Dir die Marge schenkt, dann kannst Du mich gerne als Kunden vermitteln. Ich zahle Dir auch 30% der dadurch gesparten Zinsen. Jedes Jahr! Bei Deinem Beispiel würdest von mir jedes Jahr 702 € erhalten. Das ist doch was feines.
Einzige Bedingung: Ich will Deine Berechnung schwarz auf weiss von der Bank bestätigt haben (vertrag).

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.015.059 von spain98 am 19.06.07 11:11:10

Spain,

Zuerst mal, Kompliment.

Ich wusste, dass Du es nicht auf Dir ruhen lassen und entsprechend recherchieren wirst. Das ist, was mir an Dir gefällt ( leider einiges andere weniger ). Aber immerhin, es ist der einzige Weg weiter zu kommen und mehr Klarheit zu schaffen. Wenn andere auch so gründlich recherchieren würden, anstatt meistens nur dumme Sprüche von sich zu geben, hätten wir eine ganz andere Stimmung hier.

Warum hast Du nicht das Angebot über 5 Jahre genommen? Oder hat man Dir es nicht vorgeschlagen?

Die Konditionen sind, was die Zinsen betrifft die gleichen, aber darin heißt es:
Trimester 1+2
Trimester 3 bis 8
Trimester 9 bis 20

Und beim direkten Abschluss mit Bankinter, maximal bis 250.000 €, hat man MIR keine zusätzliche Marge angerechnet. Woran kann das liegen?

Und wie Du siehst, heute immer noch 0,85 % Marge nach oben bis zur Barriere und anschließend Euribor 3M – 0,10 %. Somit stimmt meine Berechnung absolut und ist wesentlich günstiger als eine Hypothek auf Basis Euribor 12 M.

Alles andere kannst Du aus # 3733 entnehmen.

Sollte aber deine gute Partnerschaft soooo gut sein, daß sie Dir die Marge schenkt, dann kannst Du mich gerne als Kunden vermitteln. Ich zahle Dir auch 30% der dadurch gesparten Zinsen. Jedes Jahr! Bei Deinem Beispiel würdest von mir jedes Jahr 702 € erhalten. Das ist doch was feines.
Einzige Bedingung: Ich will Deine Berechnung schwarz auf weiss von der Bank bestätigt haben (vertrag).

Das ist ein Wort. Wäre eine Freude für mich. Wenn Du es ernst meinst, brauche ich einige Angaben von Dir, auch Telefonnummer, und ein verbindlicher Auftrag. Mein Briefkasten steht Dir zur Verfügung. Über die Verteilung des Gewinns können wir dann noch verhandeln.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.016.047 von tropezon am 19.06.07 11:58:04

Bevor Du in Medias Res gehst, dann frag doch mal bei deiner Filiale, wie viele Buchungen Du dann auf Deinem Konto sehen wirst.
Angenommen Du hast eine Hypo, dann hast Du jetzt 1 Abbuchung.
Für den Clip (siehe eingestellte Tabelle) hast Du 2 Bewegungen (1 Gutschrift und 1 Abbuchung).
Wenn Du anschließend also 3 Buchungen haben wirst, wird deine Rechnung nicht stimmen.

Ich sage ja auch nicht, daß die mir für den Clip eine extra Marge draufschlagen.
Ich sage nur, der Clip hat nichts mit Deiner Hypothek zu tun. DIe musst Du weiter bezahlen und zwar zu den selben Konditionen.
Einzig über die 2 Buchungen des Clip bekommst Du im Ergebnis eine Gutschrift.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.018.095 von spain98 am 19.06.07 13:57:11

Ich habe keine Kredite, kann somit nicht kontrollieren was Du angibst.

Ich verstehe zwar inhaltlich was Du meinst aber Deine Konstruktion verwirrt mich trotzdem. Warum zweierlei Kredite???? Es geht hier doch nicht um eine Umschuldung oder ähnliches. Ich schließe nicht aus, dass es diese Absicherung für bestehende Kredite nicht gibt, aber was hat es mit einem normalen Kreditantrag zu tun?

Ich schildere Dir meine Vorgehensweise.

Vor ca. 3 Monate hörte ich, dass Bankinter interessanten Konditionen macht für Hausbesitzer. Da ich das genau wissen wollte – und neugierig wie ich bin – bin ich ganz einfach zur nächste Filiale gegangen und habe nachgefragt. Nachdem ich geduldig auf die Geschäftsführerin gewartet habe, bekam ich zuerst die Standard Angebote ( lächerliche 08 / 15 Modelle mit überhöhten Margen ) Ich fragte – in meiner bekannten und unwiderstehendlicher Art - nach besseren Sache und machte einige Angaben über mich und mein Wunsch. Plötzlich holte sie aus einer Schublade die Clips. Das war´s, was mich interessierte. Daraufhin machte sie mir das Angebot ( Märzkonditionen, Festzins damals 3,80 % für 1sten und 2ten Trimester )) wie ich es beschrieb und rechnete die Raten aus mit Tilgung 30 Jahre oder, auf mein Wunsch. Tilgungsfrei mit Kreditzurückzahlung am Ende jeweiliger Laufzeit
Da war keine Rede von einer zweiten Hypothek oder sonst was.

Bei Interesse muss ich natürlich sämtliche, benötigte Unterlagen, der Bank zur Verfügung stellen. Einzig der Einkommensnachweis wird nicht verlangt, bei schuldenfreier Immobilie.

Ach, übrigens, ich habe kein Konto bei der Bankinter. Also gehe ich davon aus, dass jeder dieses Angebot bekommen kann, entsprechende Bonität vorausgesetzt.

Grüße

Tropezon

[Manfred123]

es geht doch nicht abschliessend darum welche Bank ein paar cent günstigere Konditionen gibt, sondern ob die nachfrage nach Immobilien in Spanien zu den jetzigen Preisen oben bleibt.
Das Zinsniveau ist sicherlich eine variable, aber doch nur ein teil der Story. Gebaut wird weil damit Geld verdient wird, Arbeitsplätze geschaffen werden Notare, Banken etc. Geld verdienen und die Gemeinden ihre Steuereinnahmen steigern (Grundsteuer, Abgaben auf realisierte Gewinne)bis zu den Zeitungen, die die Anzeigrn drucken. Also einschließlich aller Immobilienbesitzer profitiert ganz Spanien durch diesen Boom. Das Geld kam lange aus Deutschland, vermehrt aus GB; dort ist man saftige Preise gewohnt.
Die Hausse nährt die Hausse, nur die Spanier selber können eine weiche Landung organisieren, z. B. mit vorsichtiger Kreditvergabe. Solange hier alle Schleusen offenstehen geht das Karusell in die nächste Runde. Eins muss man wissen irgentwann platzt die Geschichte und den Teufel holt den Käufer ,der dann plötzlich auf 200% Beleihung sitzt ein paar Banken hinterher. Es ist Zeit zu tilgen!!!

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.026.986 von Manfred123 am 19.06.07 20:54:35

Oh ja. Wer tilgen kann, sollte dies tun. Es sei denn, man findet wie Trope eine Bank, die die Zinsen um 1,17% senkt.

Zeichen für die Abkühlung auf dem Bausektor:
La caída del consumo de cemento anticipa un frenazo en la construcción de viviendas a partir del 2008

Der Rückgang des Konsums von Zement/Beton sagt eine Abbremsung des Wohnungsbaus ab 2008 voraus.
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/20/86_caida_cons…

[tropezon]

Spain,

Es sei denn, man findet wie Trope eine Bank, die die Zinsen um 1,17% senkt.

Warum versuchst Du das Angebot der Bankinter lächerlich zu machen. Trotz Deinem blinzeln ( )ist es eine Tatsache, an der auch Du nicht vorbei gehen kannst und das jedem ( oder fast jedem ) seriösen Interessenten eine preiswertere Finanzierung ermöglicht. Und um korrekt zu sein: die Bank senkt nicht die Zinsen, sie bietet nur ein billigeres Produkt an.

Also was stört Dich daran?

Manfred 123,

Gebaut wird weil ........ und auch, weil in den letzten Jahren, die Nachfrage vorhanden war. Dass in den letzten 3 Jahresperioden die Bautätigkeit überproportional gewachsen ist, liegt hauptsächlich an 2 Faktoren. Zum ersten, an der Gier der Promotoren ( jeder wollte ein größeres Stück vom Kuchen ) und zweitens an den neuen Gesetzen ( codigo tecnico und nueva ley del suelo ), Deshalb wurden viele Projekte vorgezogen.

nur die Spanier selber können eine weiche Landung organisieren, z. B. mit vorsichtiger Kreditvergabe......

und indem, dass sie ihre Baubeginne einfach halbieren, oder soweit zurückfahren, bis das Gleichgewicht wieder erreicht ist. Was sie auch tun werden, freiwillig oder durch den Markt gezwungen.

Grüße

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.071.937 von tropezon am 20.06.07 12:48:43

Trope,
ich mache das Angebot der BK nicht lächerlich. Nur um ca. 16,66 € im Monat zu verdienen, würde ich es nicht abschließen. Wie ich gesagt habe. Ein Clip hat mit der Hypothekenfinanzierung selbst nichts zu tun.

Der Clip ist grundsätzlich ein Swap.
Folgender link erklärt Dir das:
http://www.bankstudent.de/downloads4/bbl53.htm

Am ende Steht folgenes sehr treffendes:
MERKREGEL: DER KUNDE BEKOMMT IMMER DEN FÜR IHN SCHLECHTEREN ZINS!!!

Gilt grundsätzlich für alle Bankgeschäfte.

[tropezon]

Und er kommt zu dem Ergebnis:
"Nur ein Traum war das Erlebnis.
Weil", so schließt er messerscharf,
"nicht sein k a n n , was nicht sein d a r f."

Anderes Thema

El precio de los pisos nuevos en Madrid subió sólo un 6,3% en mayo por su menor tamaño

El 75% de los pisos de nueva construcción en la ciudad de Madrid tienen sólo uno o dos dormitorios, concentrándose la mayoría de ellos en los distritos más alejados de la almendra central. Esta reducción de tamaño de casi un 8% con respecto al año pasado ha permitido que el precio final de compra de la vivienda aumente "sólo" un 6,3% en mayo respecto al mismo mes de 2006, a pesar de que el valor real del metro cuadrado se ha encarecido un 15%.

Ganzer Artikel

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/19/16_precio_pis…


Und noch ein Satz für AzulReal auf Grund seiner letzten Bemerkung:

debido a la mayor cautela de los compradores que, mayoritariamente, esperan ahora a comprar cuando el piso está terminado y no sobre plano.

…. Die Zurückhaltung der Käufer, die JETZT mehrheitlich abwarten um zu kaufen, bis die Wohnung fertig gestellt ist und nicht mehr über Plan ( Kauf während der Planung )

Tropezon

[Dilution_Brigade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.072.344 von spain98 am 20.06.07 13:10:49

Tja, den Swap würde ich auch nicht kaufen, jedoch die möglichkeit ist da. Und wenn ein Bänker von der Bankinter ehrlih ist, gibt er das auch zu. Trotzdem, das Angebot ist da.

Es gibt aber auch viel interessantere Modelle der Bankinter, zumindest eines. Ansonsten kann Bankinter auch nur das bieten was andere anbieten.

Klar ist, die Bank verdient immer - deswegen gibt es ja Banken, und dazu brauchts ja keine weitere Kommentare. Es wäre nur Gelaber. Eine Bank wird niemanden übers Ohr hauen ala Betrug etc.

Doch, die Bank Inter hat ein super Modell einer Finanzierung die bis zu 30 Jahren läuft ohne Alterbegrenzung, ohne große Einkommensnachfrage etc. etc. Es ist ein reiner Zinser, Du zahlst nur Zinsen, wobei einem offen steht, auch zu tilgen. Die Tilgung allerdings ist beschränkt auf jährlich 14.000 Euronen. Es werden bis zu 60 % eines Immowertes finanziert ohne große Nachfrage. Klar, auch hier Kosten wie bei einer Hypothek.

Und das ist eine super Sache. Eine solche Finanzierung geht soger bis in den Millionenbereich. Ich meine, wenn die Hausbesitzer in echten Schwierigkeiten sind, wird sofort umgesattelt. Das Modell ist erst seit ein paar Monaten auf dem Markt, ursprünglich gedacht für die kaufgeilen Briten. Der Zinssatz liegt zur Zeit bei 5,7 % und bei einem Kredit von rund 150 T Euronen zahlst Du monatlich etwas über 700 Euronen Zinsen. Ist die vereinbarte Zeit um, schließt Du neu ab.

Das Modell wird sich bei einem anstehenden Crash sehr schnell durchsetzen. Kannst Du die Zinsen nimmer zahlen, wird zwangsversteigert. Jedenfalls sieht es so aus, daß du eine Immo hast ( zwar verpfändet an die Bank ) doch die Rückzahlung hält sich irgendwie in Grenzen. Klar ist, nach Fristablauf will die Bank dann die Kohle sehen, aber Du kannst ja das gleiche Spiel nochmal machen. Nach mir die Sintflut......

[rioja94]

von der HP


Auf fallende Kurse am spanischen Immobilienmarkt setzten
Leser des Artikels: 145




Auf fallende Kurse am spanischen Immobilienmarkt setzten


Rund 86% des Vermögens spanischer Haushalte stecken in Immobilien. Etwa 97 Prozent der iberischen Hypotheken hängen vom einjährigen Zinssatz ab. In einem Umfeld steigender Zinsen und einer sich möglicherweise abflachenden Konjunktur in Spanien drohen möglicherweise ernste Risiken für den dortigen Immobilienmarkt. Die ABN AMRO Bank macht es nun exklusiv möglich mit Short MINI Future Zertifikaten an fallenden Kursen bei ausgewählten spanischen Bauentwicklern zu partizipieren.


Name ISIN WKN Referenzkurs Geldkurs Briefkurs Hebel
Activ. de Constr. y Serv. MINI Short NL0000857209 AA0HWU 48,00 2,18 2,23 2,17
Acciona MINI Short NL0000857241 AA0HWW 204,00 7,75 7,85 2,62
Fomento de Constr. MINI Short NL0000857225 AA0HWV 70,00 4,02 4,05 1,74
Stand: 18.06.2007 (Um mehr Infos zu erhalten klicken Sie die Produkte an)


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http://www.wallstreet-online.de/nachrichten/nachricht/209945…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.075.823 von rioja94 am 20.06.07 16:00:25

Na das hört sich ja endlich mal interessant an.
Mal schauen, wan die spanischen Banken das Ihren Kunden als Swap für Ihre Hypo anbieten.
Was die eigene zwischen 2004 und 2007 überteuert gekaufte Immobilie an Wert verliert, verdient man am Zertifikat.
Das geht dann wieder auf 0 aus und alles ist gerettet.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.076.418 von spain98 am 20.06.07 16:25:48

ein neues produkt, was am markt absatz findet. noch ist ABN eine der ersten, die sowas anbieten - andere werden nachziehen

was sind die folgen? wenn ein börsenwert unter eine gewisse quotierung fällt, werden die kreditgeber und investoren unruhig - es kommt zu abverkäufen bzw. kurseinbrüchen.

die fantasie aus bauwerten ist raus - da gibt es nix mehr zu holen in den nächsten jahren. mit metrovacesa konnte man am hoch ca 1000% in 3 jahren machen.

ALLES korrigiert irgendwann mal, auch immobilienpreise

[Cashlover]

#3739 hat allerdings schon recht, der Immobilienboom in Spanien, vor allem eben auch durch den Zufluss ausländischen Kapitals, dürfte wohl auf breiter Basis einen Wohlstandsschub gebracht haben.

Sollte der Immobilienmarkt in Spanien tatsächlich crashen, gibt es neben den Immobesizern selbst sicher noch etlich andere Opfer.

Wie sieht' s da eigentlich mit den sozialen Sicherungssystemen aus?

Wenn sich so ein Wohlstandsrad mal in die andere Richtung dreht, kann doch der soziale Friede auch schnell in Gefahr geraten.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.076.418 von spain98 am 20.06.07 16:25:48

La promotora Hines prevé una caída de los precios de la vivienda en España del 5% este año

Calcula que la demanda no pasará de las 350.000 unidades, frente a las 700.000 de los últimos ejercicios | 20 de junio de 2007


El precio de la vivienda en España caerá un 5% interanual en 2007. Así lo aseguró este martes John Gómez Hall, máximo responsable en nuestro país de Hines, la mayor promotora privada del mundo.

Hines prevé un frenazo en seco. Un giro radical en la marcha de los precios, tras años de desorbitadas revalorizaciones, que en 2008 se mantendrán estables. Gómez Hall explicó que, en ese entorno, sólo sobrevivirán los grandes grupos, capaces de afrontar la actual sobreoferta de pisos. A su juicio, la demanda no pasará de las 350.000 unidades anuales, muy por debajo de las 700.000 de los últimos ejercicios.

Los grandes grupos inmobiliarios soportarán mejor la actual sobreoferta de pisos"En España cualquiera es promotor, pero los 'amateurs' van a perder poder económico y van a caer poco a poco", señaló el responsable nacional de Hines. "Muchos especuladores han desaparecido", añadió.

Concentración de empresas

Gómez Hall cree que la concentración de empresas es inevitable. Un fenómeno que ya ha comenzado, con operaciones como la de Colonial (unión de la antigua Colonial e Inmocaral, y que prevé en breve la suma de Riofisa) o Reyal-Urbis. "Las alianzas seguirán" y se mantendrán "los ajustes en bolsa de los últimos meses", afirmó. El grupo Hines entiende que "el mercado bursátil aún tiene que asumir el nuevo escenario" que vive el sector del ladrillo.

Pese al panorama no muy halagüeño, John Gómez Hall mantiene su confianza en el mercado español. Considera que la buena marcha de la economía nacional y el "impresionante progreso económico del país, tanto en riqueza como en empleo", servirán de soporte a las inmobiliarias.

Un tercio del salario

El vicepresidente segundo del Gobierno afirmó ayer que los ciudadanos destinan a la compra de la vivienda entre un 34% y un 35% de su salario. Pedro Solbes apuntó que esa cifra, aun siendo importante, queda lejos del 70% alcanzado años atrás.

"No estamos en una situación muy distinta a la de otros países", declaró el ministro a la vez que dijo no ver "peligro" en la situación del mercado de la vivienda, sino "cierta corrección" de la situación vivida en los últimos años.


http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/06/20/163966.php

[rioja94]

nachdem eine reihe von banken sich langsam von seinen immobilientrennt, beginnt man gefährdete hypothekenkredite (subprime) zu verkaufen. dies geschieht in der regel nach ausfall von 4 oder 5 raten. schuldenaufkäufer wie Multigestión Iberia sind die kunden.


BBVA vende 720 millones de euros de su cartera de morosos

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) ha vendido su cartera de deuda fallida con un valor nominal de 720 millones de euros a Multigestión Iberia, según informó Expansión citando fuentes de la entidad compradora.





AFX
20/06/2007 (09:05h.)
Las empresas de recompra de deuda suelen pagar entre el 1 y el 5% del valor nominal, indica la información.

Según el diario, varias entidades españolas, entre ellas el Banco Sabadell, se han lanzado a la venta de sus carteras de morosos.

Además, varias entidades están comenzando a sacar a la venta parte de sus carteras de deuda hipotecaria --sobre todo cuando superan las cuatro o cinco cuotas sin cobrar -- ante el temor de un aumento de la morosidad en el sector.

Expansión concluye que varias entidades españolas analizan también subastar parte de sus hipotecas de alto riesgo o subprime.

http://www.finanzas.com/id.9169614/noticias/noticia.htm

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.084.551 von rioja94 am 20.06.07 23:27:09

multigestion - kauft gefährdete kredite und kümmert sich (gegen honorar im erfolgsfall) um die rückzahlung der raten. angewandte mittel sind lohnpfändungen etc.

https://apps.multigestion.es/multi/es/esp/index.htm

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.084.416 von rioja94 am 20.06.07 23:16:11

Hines, eine tolle Firma.

In einem Jahr, schon der 3te ( Dritte ) Boss.

26/06/2006 - 11:15(GMT) el director general de Hines España, Edouard Fernández.
9 de marzo de 2007 Lee Mays DIRECTOR GENERAL DE HINES ESPAÑA
und jetzt John Gómez Hall, máximo responsable en nuestro país de Hines

Wahrscheinlich war vor einem Jahr Herr Edouard Fernandez zu optimistisch und wurde deshalb ersetzt. Hier nachzulesen:

http://www.terra.com/noticias/articulo/html/act433293.htm

und Herr Lee Mays vor 3 Monaten auch noch. Der sagte doch: «Confiamos en la segunda residencia en España» ( wir haben Vertauen in die Zweitresidenzen in Spanien. )
Irrtum mein Lieber, der Dritte weiß es besser ...... obwohl ....... er meint auch : que en 2008 se mantendrán estables. , dass in 2008 der Spuck wieder vorbei ist ...... und es weiter geht.

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/482/117336…

.................................................


Los precios de los pisos subirán hasta un 4% este año y la construcción caerá un 20% en 2008, según Caja Madrid

El 80% de los encuestados considera que la nueva normativa no va a contribuir a abaratar los precios de las casas y un 78% cree que tampoco servirá para reducir el precio del suelo, que representa ya el 60% del precio final de la vivienda.

80 % der Gefragten glauben nicht, dass die neuen Normen helfen werden, die Preisen zu ermäßigen und 78 % glauben auch nicht, dass dadurch die Grundstückspreise billiger werden, die jetzt schon 60 % des Endpreises einer Wohnung ausmachen.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/06/14/163783.php

Tja, da kann ich nur sagen, die lesen alle im falschen Forum. Würden sie Hier mitlesen, würde ihr Optimismus schnell verschwinden.

In diesem Sinne, gute Nacht

Tropezon

[tropenfisch]

Naja, ob nun Kreditangebote mit Minizinsen oder sonst was für Produkte den Melt-Down bei den Immo's verhindern oder (deutlich) abschwächen können, glaube ich nicht.

Hier mal was zum "übergeordneten" Problem der Immo-Krise:

"...

Deutschland als Melkkuh
zugesandt von Dr. Bruno Bandulet, Bad Kissingen:

"222 Milliarden US-Dollar Exporterlösen standen Importaufwendungen von 324 Milliarden gegenüber. Spanien verzeichnet zwar rechnerisch ein Wirtschaftswachstum von 3,3 Prozent (1. Quartal 2007). Das wird vom aufgeblähten Immobilienmarkt und einem boomenden Tourismus getragen. Dagegen stehen eine schwache Industrieproduktion, 500 Milliarden Euro private Schulden und Auslandsverbindlichkeiten von 1,6 Billionen US-Dollar. Kurzum, Spanien müßte abwerten, kann das wegen des Euros allerdings nicht. ...

Spanische Krankheit
Der Euro spaltet Westeuropa. Während BRD und Niederlande boomen, fehlt Staaten mit hohem Leistungsbilanzdefizit das Korrektiv der Währungsabwertung (Von Jürgen Bogs):

Frankreichs Staatspräsident ist kaum im Amt, da schlagen die Medien Alarm: Nicolas Sarkozy gefährde die Stabilität des Euroraumes, heißt es. Die nachfrageorientierte Wirtschafts- und Finanzpolitik des neuen Mannes im Elyseepalast sei nicht zeitgemäß, seine Steuersenkungspläne erhöhten die ohnehin immense Staatsverschuldung, die derzeit bei fast 65 Prozent des jährlichen Bruttoinlandsproduktes liege. Dadurch scheinen »Etatkonflikte zwischen Frankreich und der EU-Kommission« programmiert, befürchtet beispielsweise das Handelsblatt.
Zweifellos provoziert Sarkozys Politikansatz. Ob Frankreich damit die westeuropäische Einheitswährung gefährdet, ist allerdings fraglich…
Deren Sollbruchstelle scheint anderswo zu liegen. Während manche Volkswirtschaften mit dem Euro hervorragend zurechtkommen, beschert er anderen erhebliche Probleme. Zum Beispiel Spanien: Die Reserven der spanischen Zentralbank (Banco de Espana) in ausländischen Währungen und Gold sind auf einen Tiefstand von aktuell 17 Milliarden US-Dollar gefallen. ähnliche Entwicklungen sind in Portugal und Griechenland zu verzeichnen. In den zurückliegenden zwei Monaten hat die spanische Zentralbank 80 Tonnen ihrer Goldreserven verkauft um die negative Leistungsbilanz Spaniens auszugleichen. Das Defizit (negativer Gesamtsaldo aus Handels-, Dienstleistungs- und der Übertragungsbilanz) lag 2006 bei 98,6 Milliarden Euro. Es resultierte hauptsächlich aus der immer schlechter werdenden Handelsbilanz: 222 Milliarden US-Dollar Exporterlösen standen Importaufwendungen von 324 Milliarden gegen über. Spanien verzeichnet zwar rechnerisch ein Wirtschaftswachstum von 3,3 Prozent (1. Quartal 2007). Das wird vom aufgeblähten Immobilienmarkt und einem boomenden Tourismus getragen. Dagegen stehen eine schwache Industrieproduktion, 500 Milliarden Euro private Schulden und Auslandsverbindlichkeiten von 1,6 Billionen US-Dollar. Kurzum, Spanien müßte abwerten, kann das wegen des Euros allerdings nicht.
In der gesamten Eurozone werden die Ungleichgewichte in den Leistungsbilanzen und der Wettbewerbsfähigkeit immer größer. Auf der einen Seite stehen Staaten wie die BRD und die Niederlande. Deutschland ist »Exportweltmeister«, führte 2006 Waren im Wert von 1,13 Billionen US-Dollar aus und erzielte einen Leistungsbilanzüberschuß von 135 Milliarden Dollar. Die Niederlande stehen mit 50 Milliarden US-Dollar im Plus. Auf der anderen Seite Spanien (Leistungsbilanzdefizit 98 Milliarden Dollar), Frankreich (38 Milliarden), Italien (23 Milliarden), Griechenland (21 Milliarden), sowie Portugal mit 17 Milliarden Dollar »Miesen«.
In Spanien, Griechenland und Portugal macht das Leistungsbilanzdefizit fast zehn Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP), also der errechneten Wirtschaftsleistung aus. Dies sind Dimensionen, die theoretisch in Richtung Staatsbankrott, praktisch in Richtung rigide »Sparpolitik« inklusive Teilenteignung der Normalbürger in diesen Ländern führt.
Ein weiteres Problem ist die Geldmenge. Während in der BRD die kreditfinanzierte Liquidität zuletzt lediglich um 2,5 Prozent stieg, waren es in Spanien 26,3, in Irland 24.81, in Frankreich 12,18 und in Italien immerhin noch 9,93 Prozent. Bezeichnend dabei, daß die Länder mit großer Kreditausdehnung diejenigen mit boomenden Immobilienmärkten sind Blasenbildung inklusive.
Die Geldmenge M3, (u.a. Bargeld, Einlagen auf Girokonten, kurzfristige Geldmarktpapiere sowie Schuldverschreibungen von bis zu zwei Jahren Laufzeit), wuchs in der Eurozone auf annähernd elf Prozent – die größte Ausweitung seit 24 Jahren. Diese überdimensionierte Geldversorgung des europäischen Kapitals führt u.a. zu beträchtlichem Inflationsdruck. Normalerweise müßten die Leitzinsen von der EZB, derzeit bei vier Prozent, zügig angehoben werden. Doch das würde den Immobilienmärkten und der gesamten Konjunktur einen Schlag versetzen.
Spanien sitzt in der Immobilienfalle. Fehlende nationale Zinspolitik ließ dank niedriger EZB Leitzinsen bei Einführung des Euro den spanischen Immobilienmarkt boomen. Zwei von drei Spaniern haben seitdem Immobilien gekauft, Urlauberquartiere für Briten und Deutsche inklusive.
Nun hat die EZB bereits achtmal die Zinsen erhöht. Die größtenteils mit variablen Zinsen versehenen Hypotheken steigen mit und erhöhen die Last der Verbraucher. So stiegen die spanische Häuserpreise seit 1995 um 270 Prozent, die Schulden der privaten Haushalte wuchsen von 75 Prozent des jährlichen Nettoeinkommens auf 133 Prozent. Nach Berechnungen von Morgan Stanley war der Immobilienboom für 17 Prozent des BIP-Wachstums in der Vergangenheit verantwortlich. »Spanien steht vor einen Zyklus der Rezession, der Deflation und des Rückgangs des privaten Konsums«, glaubt Bernard Connolly von der AIG-Bank. Griechenland und Portugal sind mehr oder weniger eine Kopie dieser Entwicklung. Die »spanische Krankheit« ist dennoch keine spezifisch nationale. Sie hat mit »Konkurrenz und Anarchie« der (Re)Produktion, also mit dem Kapitalismus, seinen Gesetzmäßigkeiten und dessen einzigem Ziel, der Profitmaximierung, zu tun. Und weil dies so ist, stehen nicht nur dem Euro wegen der sich vertiefenden Unterschiede zwischen den einzelnen Volkswirtschaften harte Zeiten bevor.

..."

Interessant, interessant ...

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.085.587 von tropenfisch am 21.06.07 01:24:29

In der Tat.
Tropenfisch, kannst Du mal die Quelle angeben?

[spain98]

Die öffentliche Diskussion über die Laufzeiten der Hypotheken in Spanien beginnt:

La banca replica a Solbes que el precio de los pisos obliga a alargar las hipotecas
ÍÑIGO DE BARRÓN - Santander - 21/06/2007

Die Banken entgegnen Solbes, daß die Wohnungspreise dazu zwingen, die Hypothekenlaufzeiten zu verlängern.

Una cosa es querer y otra es poder. Algo así le respondió Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), al ministro de Economía, Pedro Solbes, que pidió el martes al sector financiero que redujera las hipotecas hasta los 25 años. "A mí también me gustaría que las hipotecas tuvieran plazos más cortos", reconoció ayer Martín, "pero el problema es que la gente necesita viviendas". Y, con los precios actuales, los clientes "se ven obligados a pedirlas a 50 años".

Wollen und Können sind 2 Dinge. Antwort des Vorstandes der spanischen Bankenvereinigung auf Solbes drängen, die Laufzeiten von Hypotheken auf 25 Jahre zu begrenzen.(...) Mit den derzeitigen Preisen sind die Käufer gezwungen, Laufzeiten bis 50 Jahre abzuschließen

http://www.elpais.com/articulo/economia/banca/replica/Solbes…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.086.471 von spain98 am 21.06.07 08:48:22

Google wirft als Quelle aus: http://www.jungewelt.de/2007/06-07/010.php

[spain98]

Las letras del Tesoro dan el 4,3%, más que la rentabilidad por dividendo del 90% del Ibex

Staatsanleihen geben 4,3 % Zinsen, mehr als die Rentabilität durch Dividenen von 90% des IBEX
http://www.expansion.com/edicion/exp/mercados/es/desarrollo/…

Das wird dazu führen, daß Kleinanleger zunehmend aus spanischen Aktien aussteigen und in den sicheren Hafen der festverzinslichen Papieren zurückkehren.
Verständlich. Denn das Auf und Nieder des IBEX dieses Jahr läßt einen schwindelig werden.

[tropezon]

Die Preise der Zweithandimmobilien sind in Barcelona um 4 % gestiegen im 2 ten Vierteljahr. Auf Jahresbasis um 8 %.

Im teuersten Viertel sind die Preise erstmalig über 7.000 € pro m² gestiegen. ( Durchschnittspreis )

Noch können also die Optimisten ihren Tag schön genießen.

Grüße

Tropezon



El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona crece un 4% en el segundo trimestre

El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona aumentó un 4% de media durante este segundo trimestre hasta una media de 5.179 euros por metro cuadrado. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos usados experimentaron un incremento interanual del 8%, según el informe trimestral de Comprarcasa. El estudio revela que este aumento, que llega tras un primer trimestre de estancamiento en los precios, se produce como consecuencia "del importante incremento registrado en los distritos de la zona alta y Nou Barris", el más caro y el más barato, respectivamente.
Sin embargo, los precios se mantuvieron o bajaron en siete de las once zonas analizadas, lo que coloca "la desaceleración como tónica general en la mayoría de zonas de la capital catalana". La zona alta sigue siendo la más cara de la ciudad con un coste medio que por primera vez supera la barrera de los 7.000 euros, al situarse en 7.015 euros por metro cuadrado y un aumento del 6% .

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/20/52_precio_vivi…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.085.587 von tropenfisch am 21.06.07 01:24:29

sehr interessanter beitrag !!!

gracias

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.083.367 von Cashlover am 20.06.07 22:14:45

Sehr richtig, ein Immobiliencrash ist kaum begrenzbar, die Spanier müssen versuchen eine weiche landung hinzubekommen. Langsam die anforderungen an die Bonität der schuldner steigern, vorsichtiger einwerten, Zwangsvollstreckungen vermeiden, Gewinne über Steuern teilweise abschöpfen und diese zur Entschuldung der staatlichen
Institutionen nutzen. kapital in produktive Anlagen lenken.
Ansonsten steht ganz Spanien vor einem Problem, in ca. 3Millionen
Wohnungen ist Kapital unproduktiv gebunden.

[spain98]

La creación de medio millón de hogares sostiene el consumo y permitirá crecer este año un 3,7%

Die Begründung von 500.00 neuen Haushalten hält den Konsum aufrecht und führt zum Wachstum von 3,7% dieses Jahr

http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/22/44_creacion_medio_…

Schafft kurzfristig Wachstum, aber langfristig auch Verschuldung. Das ist ein Strohfeuer.

[spain98]

Sacyr pagará 700 millones de euros en intereses al año por la deuda de la ‘Operación Repsol’
Sacyr Vallehermoso wird jährlich 700 Mio € Zinsen für die Operation Repsol zahlen müssen

Una deuda que le va a costar 700 millones de euros este año en concepto de intereses si se mantiene el ritmo del primer trimestre, cuando la empresa desembolsó 177,4 millones por este concepto. Ahí se incluye también la deuda para comprar Eiffage, pero el principal es mucho menor (1.750 millones frente a los 5.175 millones de la deuda de Repsol) y también el tipo de interés (euribor más 0,34 puntos en el primer caso y Euribor más 1 punto en el segundo).

Das Darlehen wird dieses Jahr 700 Mio € Zinsen kosten. Im ersten Quartal waren 177,4 Mio Zinsen zu zahlen. Eingeschlossen sind die Schulden zum Kauf von Eiffage. Aber diese Schuld ist viel niedriger (1.750 Mio gegenüber 5.175 Mio Darlehen für Kauf anteile Repsol) Ebenfalls der Zinssatz ist im ersten fall Geringer (Euribor +0,34), im 2. Euribor + 1 (für Repsol).

http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/22/4_sacyr_pagara_mil…

Ja sind die denn verrückt??? Variabel finanziert! Wahnsinn!
Also wenn ABN ein Zertifikat auf fallende Kurse für Sacyr Vallehermoso rausbringt, bin ich dabei.
Gestern haben die schon 4,15% nachgelssen.
Hallo Astroc! Aber diesmal im IBEX

[spain98]

La morosidad se dispara un 45%
El aumento de los créditos dudosos hace sonar las alarmas en el sector

Der Verzug steigt um 45%.
Dier Anstieg der säumigen Kredite löst Alarmsignale im Sektor aus.

En marzo de 2006, el volumen de crédito para compra de vivienda con garantía hipotecaria era de 436.932 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). De ellos, 1.687 millones de euros eran dudosos, es decir, que sus titulares se retrasaban en el pago puntual de sus correspondientes cuotas mensuales.

En marzo de 2007, el volumen de crédito alcanzó los 526.747 millones de euros, un 20,56% más que un año antes. De ellos, eran ya 2.448 millones de euros los dudosos. El aumento respecto a 2006 se ha situado, por tanto, en el 45,1%, nivel que sí ha comenzado a provocar alarma en el sector financiero.

El hecho de que la tasa de morosidad global de los préstamos para adquisición de vivienda crezca aún de forma moderada se explica porque el todavía fuerte crecimiento en el volumen hipotecario

http://www.elpais.com/articulo/economia/morosidad/dispara/45…

Tja, niedrige ausfallrate nur aufgrund starkem Wachstum des neuen Kreditvolumens.
Wenn es jetzt weniger Neukredite gibt, wird das schnell anders aussehen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.140.749 von spain98 am 22.06.07 08:42:34

genau -dann steigt die ausfallrate prozentual stark an.

das die leute sich auch soweit aus dem fenster lehnen müssen, nur wegen einer wohnung....

ein grossteil davon ist opfer der lockeren hypothekenvergabekriterien der banken in den letzten jahren.

ich gehe von einem mentalitätswechsel im bezug auf immobilien aus. man spürt nun schmerzhaft, das zinsen nicht nur fallen können, sondern auch genauso schnell steigen. das wird die leute sensibilisieren und in den nächsten jahren vorsichtiger werden lassen.

aber das ganze hat ja gerade erst begonnen und wird noch ein paar jahre so weiterlaufen - ich denke mit 2012 lagen wir nicht falsch

gruss
rio (der sich mit familie und freunden ein schönes wochenende in arcachon macht )

[Baikani]

http://news.onvista.de/alle.html?ID_NEWS=6416691

[rioja94]

43% aller verschuldeten wird wegen der erhöhten zinsbelastungen seinen urlaub verkürzen.

spain, hatten wir uns nicht schon vor einem jahr über den inländischen tourismus und die auswirkungen auf diesen unterhalten ?

der verbraucher reduziert nun langsam seine ausgaben - die spirale kommt in gang.


El 43% de los hipotecados reducirá sus vacaciones por la subida de los tipos

Deloitte estima que subidas de dos puntos porcentuales en los tipos de interés pueden comenzar a afectar al consumo.





EUROPA PRESS. Madrid | El 43% de los hipotecados que se han visto afectados por las últimas subidas de tipos de interés asegura que reducirá sus vacaciones, lo que convierte a esta actividad de consumo en la primera a la que se renuncia ante un incremento en el esfuerzo de financiación de la vivienda.

Así se desprende de una encuesta sobre la situación hipotecaria de España realizada por la consultora Deloitte y difundida, según la cual el 65% de los hogares hipotecados han visto subir sus cuotas hipotecarias por el aumento de tipos.

De este colectivo, algo más de la tercera parte (el 35% del total) reconoce que esta subida ya le ha llevado a renunciar a alguno del resto de sus gastos y hábitos de consumo. En este punto, después de las vacaciones, la segunda actividad de la que se prescinde es salir a comer o cenar fuera, señalado por un 26% de los encuestados; por delante de la compra de un coche (12%), la utilización del vehículo (4%) y la compra de una segunda vivienda (3%).

Respecto al impacto de las revisiones de tipos, casi la mitad de los sondeados (el 49%) asegura que su cuota se ha elevado en más e 50 euros al mes. Otro 36% tiene que pagar entre 50 y 100 euros más, y un 8%, por encima de esta última cantidad.

Con todo, según los datos de esta firma, el 35% de las familias hipotecadas indicó que destina más del 30% de su salario a afrontar el pago de las cuotas (un 10% más del 50%), mientras que otro 52% emplea entre el 25% y el 30%.
Endeudamiento "razonable"

No obstante, Deloitte considera que esta situación es "razonable" y que, pese a las llamadas de atención realizadas desde distintos sectores sobre el endeudamiento, las familias aún cuentan con margen para afrontar los moderados nuevos repuntos de los tipos previstos por los analistas.

No obstante, el socio de Deloitte especializado en el sector bancario Héctor Florez alertó de que subidas de tipos entre un y 1,5 y 2 puntos porcentuales podrían comenzar a afectar de forma más seria al nivel de consumo de los hipotecados.

También hizo una llamada de atención a las entidades bancarias para que "ante la actual relajación" del sector inmobiliario, fruto del repunte de tipos, empiecen a diversificar sus fuentes de ingresos, muy sustentados por las hipotecas en los últimos años, para evitar "tensiones" en sus cuentas de resultados.

Auge de los créditos al consumo

La encuesta de Deloitte revela también el paulatino auge en la contratación de créditos alternativos o créditos al consumo, dado que el 25% de los hipotecados encuestados reconoce haberlos solicitado. La consultora atribuye este hecho a la necesidad de contar con recursos para mantener un determinado nivel de consumo y la "lógica evolución de la sociedad española hacia hábitos de consumo europeos".

Respecto a los factores que determinan la elección de una hipoteca, además de los tipos, los clientes de este producto bancario señalan a las comisiones; seguido de las posibilidades de revisión, la calidad de los servicios bancarios y la marca.

Pese a que el precio de la hipoteca constituye el factor fundamental de la misma, el estudio señala que el 92% de los encuestados confiesa mantenerse fiel a su entidad durante toda la vida de la hipoteca. Ello, en opinión de Deloitte, indica la "alta competitividad" del mercado hipotecario español.

http://www.heraldo.es/heraldo.html?noticia=202444

[rioja94]

entweder hat der solbes das nicht so gesagt, oder aber er hat mächtig einen an der waffel ............




Las hipotecas a 50 años podrían cuadruplicar su precio final si el Euríbor llega al 6%

20MINUTOS.ES. 26.06.2007 - 10:10h

Lo bueno de pagar a 50 años es que el pago mensual se reduce hasta un 27%.

Lo malo es que se pagaría hasta 211.533 € de más debido a los intereses.

Solbes ha pedido a los bancos que den la posibilidad de pagar en un plazo de 20 a 25 años.

Hace un tiempo, los bancos ofrecieron la posibilidad de pagar las hipotecas para jóvenes en un plazo de 52 años. Sin embargo, ya han salido los primeros análisis y conclusiones sobre estas medidas.

En Invertia se informa de que las hipotecas medias en nuestro país cuatriplicarán el precio inicial al final del pago de la hipoteca, siempre y cuando el EurÍbor (índice hipotecario al que están condicionados la mayoría de las hipotecas del país) suba al 6%, hecho que prevén los expertos en un plazo de unos años.

Posible subida del Euríbor

Al pago de la hipoteca durante 50 años, el ciudadano pasaría de un precio inicial de 147.000 € a un precio final de 464.289 €De momento, las hipotecas en España, que ascienden a 147.000 euros, según los últimos datos del INE, cuestan casi el triple del capital solicitado si se contratan a 50 años.
Sin embargo, según los cálculos de Invertia, si se pagasen al 6% las hipotecas partiendo del precio medio de la vivienda, el titular acabaría pagando una suma de 464.289 euros, casi el cuádruple del importe solicitado.

Ante tal subida, Pedro Solbes, ministro de Economía, reclama a la banca que posibiliten a los ciudadanos devolver las hipotecas entre 20 y 25 años.

Sin embargo, el problema de esta idea es que si se consideran los tipos medios en un 6%, las cuotas abonadas en un crédito a 20 años se situarían en 1.053 euros mientras que con el plazo de 50 años, se pagarían al mes 773,8 euros, es decir, se reduce en un 27% el pago mensual.

De esta forma, se posibilita que mucha gente pueda optar por el pago de una vivienda, aunque a largo plazo tenga que pagar 211.533 euros más.

http://www.20minutos.es/noticia/252249/0/hipotecas/cincuenta…

[Cashlover]

Behörden untersagen in der Immobilienkrise vor allem Ausländern die Nutzung ihrer Ferienimmobilien
In Spanien Vermietung nur noch mit Lizenz erlaubt
Madrid - Für Eigentümer spanischer Ferienimmobilien brechen harte Zeiten an: Die Preise für Eigenheime und Apartments fallen dramatisch, seit der Spekulationsblase die Luft entweicht. Obendrein gehen die Behörden jetzt auch noch massiv gegen private Vermieter von Ferienobjekten vor.
Mehr als eine halbe Million Deutsche, Briten und Skandinavier haben bisher ihre spanischen Ferienimmobilien zeitweise an andere Urlauber vermietet, um Einnahmen zu erzielen. In der Vergangenheit hatten spanische Behörden dies toleriert. Doch seit die Spekulationsblase am spanischen Eigenheimmarkt geplatzt ist, ziehen Kommunalverwaltungen und Finanzämter andere Saiten auf. "Immobilien müssen strenge Auflagen erfüllen und eine Lizenz haben, damit sie an Touristen vermietet werden dürfen", bestätigt eine Sprecherin des spanischen Tourismusministeriums.

In Mallorca erhielten nach einem Bericht der britischen Zeitung Daily Telegraph bereits mehrere Ausländer hohe Strafbefehle, weil sie Häuser und Apartments ohne Lizenz vermietet hatten. Gegen die Londonerin Tania Osbourne wurde eine Geldbuße von 29 709 Euro verhängt, weil ihr Apartment auf Mallorca mehrfach von anderen Briten gegen Bezahlung benutzt wurde. "Der Strafbefehl übersteigt bei weitem die Einnahmen aus der Vermietung", zitiert die Zeitung die Britin. Auch Deutsche sind betroffen: Ein Ehepaar soll 6000 Euro zahlen, weil es ein Ferienapartment ohne Lizenz vermietet hatte, ein anderes 4000 Euro.

Zwar kann theoretisch jeder ausländische Eigentümer spanischer Immobilien eine Vermietungslizenz bei den Kommunalbehörden beantragen. Doch aus Maklerkreisen verlautet, die Genehmigungen würden derzeit fast nur spanischen Projektentwicklern gewährt, die über beste Verbindungen in die Rathäuser verfügen.

Ein Makler, der namentlich nicht genannt werden will: "Für viele Bürgermeister geht es jetzt darum, der spanischen Bauwirtschaft unter die Arme zu greifen." Die ist schwer unter Druck, weil in den vergangenen Jahren Einfamilienhäuser und Wohnungen weit über Bedarf errichtet wurden - die jetzt nicht abgesetzt werden können. Viele Projektentwickler wollen deshalb in das Vermietungsgeschäft mit Touristikunternehmen einsteigen, um auf diesem Weg Einnahmen zu generieren.

Nach einer Studie des spanischen Finanzministeriums wurden 2006 insgesamt 750 000 neue Wohneinheiten geschaffen, mehr als in Deutschland und Frankreich zusammen. Lediglich 450 000 Objekte - 60 Prozent des Neubauvolumens - konnten verkauft oder vermietet werden. Weil die Zinsen in diesem Jahr weiter gestiegen sind, ist die Nachfrage noch geringer als 2006.

"Das Überangebot wird die Preise auf Jahre hinaus unter Druck bringen", ist Gonzalo Bernardos überzeugt, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Barcelona: "Bis 2009 werden bestehende Objekte wenigstens 20 Prozent an Wert verlieren."

Tritt diese Prognose ein, wäre das eine schlechte Nachricht für ausländische Käufer, die ihre Ferienimmobilien erst in jüngster Zeit erworben und über Hypothekendarlehen finanziert haben. Die Banken würden in dem Fall Nachschüsse von den Käufern verlangen. Denn nur durch einen höheren Eigenkapitalanteil der Erwerber könnte der Wertverlust bei den Immobilien ausgeglichen und das Risiko in den Büchern der Hypothekenfinanzierer gering gehalten werden. Vor allem spanische Banken dürften einen harten Kurs steuern, erwarten die Experten von Standard & Poor's. Nach einer neuen Studie der Rating-Agentur stieg die Ausfallrate bei Hypothekendarlehen an private Grunderwerber in Spanien im ersten Quartal dieses Jahres auf den höchsten Stand seit 2002.

Aktuell haben spanische Banken Hypothekendarlehen im Wert von 544 Mrd. Euro in ihren Büchern. Fast die Hälfte, 250 Mrd. Euro, wurden erst 2006 vergeben. Zum Vergleich: 1998 betrug das Gesamtvolumen aller ausstehenden Hypothekendarlehen der Kreditinstitute ganze 136 Mrd. Euro. Pablo Gaya, Chefanalyst bei Capital at Work Investment Partners in Madrid: "Ein starker Einbruch am Wohnimmobilienmarkt würde den Banken erhebliche Kopfschmerzen bereiten." Gerade bei vermögenden Ausländern sei es für die Hypothekengeber jedoch am leichtesten, Nachschüsse einzufordern.

http://www.welt.de/welt_print/article975273/In_Spanien_Vermi…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.326.120 von rioja94 am 26.06.07 15:15:27

In el Mundo hat Solbes das hier gesagt:
Solbes cree que sería recomendable que las hipotecas no duraran más de 25 años
http://www.elmundo.es/elmundo/2007/06/20/suvivienda/11823277…

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.325.882 von rioja94 am 26.06.07 15:05:03

Konsum wird zurückgehen. Das ist für mich klar.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.326.461 von Cashlover am 26.06.07 15:30:10

alles gauner! jetzt probiert man die kleinen vermieter auszumerzen damit man seine überbestände wenigstens an urlauber vermieten kann um eine einnahmequelle zu haben.




"Das Überangebot wird die Preise auf Jahre hinaus unter Druck bringen", ist Gonzalo Bernardos überzeugt, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Barcelona: "Bis 2009 werden bestehende Objekte wenigstens 20 Prozent an Wert verlieren."

sehe ich auch so. in den nächsten jahren wird sogut wie garnix mehr gebaut werden. es sei denn, die preise fallen drastisch

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.326.763 von rioja94 am 26.06.07 15:42:18

Nächste oder übernächste Woche werden wir neue Statistiken bekommen. Zunächst von Idealista. Ministerio de Vivienda wird am 20.07. auch wieder zensierte Statistiken veröffentlichen.

[spain98]

Erstmal wird der Euribor im Juni von 4,37 auf 4,50 steigen.
4,50 Juni 2007
3,40 Juni 2006
2,10 Juni 2005
2,40 Juni 2004
2,01 Juni 2003
3,87 Juni 2002
4,31 Juni 2001

Die Zinsen sind um 2,1 bis 2,5 Prozentpunkte seit 2003 gestiegen.
Das sind pro 100.000 € zwischen 2.100 bis 2500 € pro Jahr (gut, wenn man die Tilgung abzieht, ein wenig weniger). Aber im Schnitt 2.000 €, also ca. 170 € im Monat. Das muss sich beim Konsum bemerkbar machen.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.326.763 von rioja94 am 26.06.07 15:42:18

ganz so hart würde ich das nicht kommentieren.

Wenn da ohne Lizenz vermietet wurde, wurden ja sicher auch die Einnahmen aus der Vermietung nicht versteuert.

Und zumindest auf den Balearen wird der Staat doch grade im Immobilienbereich permanent beschissen, da ging doch in der Vergangenheit kaum irgendein Haus-/Grundstücksverkauf ohne Schwarzgeld von statten und die beurkundeten Kaufpreise lagen ja wohl in der Regel weit unter den tatsächlich gezahlten.

Will nicht wissen, was für Berge von Schwarzgeld da von den Inseln in Richtung irgendwelcher anonymer Konten in die Schweiz oder sonstwo hingejettet sind.

Ich hab da schon die wildesten Storys gehört, wenn da nur die Hälfte stimmt, war der spanische Staat in der Vergangenheit doch recht nachsichtig, diesbezüglich.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.328.445 von Cashlover am 26.06.07 16:50:45

schon klar, aber der sinneswandel kommt ja gerade, weil man im kleinen "schwarzvermieter" konkurrenz sieht. die lizens scheint schwierig bekommen zu sein - ist scheinbar für die projektentwickler reserviert.

[spain98]

El Euríbor escala al 4,50% y encarece la hipoteca media casi 100 euros en un año
La ONU alerta de una grave crisis inmobiliaria que afectará a buena parte de los españoles

Euribor erreicht 4,50 und verteuert die durchschnittliche Hypothek um fast 100 € (pro Monat) innerhalb eines Jahres
Die UNO warnt vor einer schweren Immobilienkrise, die einen guten Teil der Spanier betreffen wird

El Euríbor de junio ya ha llegado al 4,50%. La de este mes es la subida consecutiva número 21 del índice al que casi todas las hipotecas están referenciadas, y la que ha situado la cuota media que pagan los sufridos endeudados en 978 euros, 94 más que hace un año. Si esto es una mala noticia para las familias, desde la ONU anuncian tiempos aún peores. El relator especial para la Vivienda, Miloon Kothari, recomendó ayer al Gobierno español que alerte de una "grave crisis" que afectará en unos años a "gran parte de la población".
Wenn Erhöhung diesen Monat schon eine schlechte Nachricht für die Familien ist, so werden von der UNO noch schlechtere Zeiten prognostiziert. Miloon Kothari, beauftragter für Wohnraum, empfahl gestern der spanischen Regierung, vor einer schweren Krise zu warnen, die in einigen Jahren einen großen Teil der Bevölkerung betreffen wird
El Euríbor hipotecario se situará en junio en el 4,50%, su nivel más alto desde mayo de 2001, tras apuntarse 21 subidas mensuales consecutivas. Con la subida de junio, se ha duplicado con creces desde el 2,2% de septiembre de 2005 hasta hoy. El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos. Con los datos diarios se calcula mensualmente el Euríbor hipotecario.

La cifra de junio, que aún puede moverse alguna milésima, supone una subida de 1,10 puntos en un año, según los cálculos provisionales efectuados por este diario. Eso se traduce en que una familia con una hipoteca media -150.146 euros a pagar en 25 años, según el INE- pagará ahora 878 euros, en lugar de los 784 de hace un año. Una subida del 12% en ese caso.

Los consumidores notan la subida en su bolsillo y actúan en consecuencia. Un estudio de Deloitte asegura que uno de cada tres hipotecados renuncia a actividades de su vida cotidiana para hacer frente al pago del lugar en el que viven. El 49% de los encuestados que dicen verse afectados por la subida de tipos estiman en menos de 50 euros mensuales el incremento, mientras que sólo un 8% habla de una subida superior a los 100 euros. Entre los hipotecados que sí realizan sacrificios importantes, las principales actividades a las que renuncian son las vacaciones y las comidas fuera de casa.

Mientras, el relator especial de la ONU que estudia el problema de la vivienda en España, el indio Miloon Kothari, ha recuperado el tono apocalíptico que ya usó el pasado año para denunciar la "especulación urbanística desenfrenada". "El Gobierno español trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población", dijo ayer.

Kothari, que justificó el movimiento okupa, estuvo en España a finales del año pasado recabando información para un informe que presentará en noviembre al Consejo de Derechos Humanos de la ONU. Sus conclusiones preliminares establecen que gran parte de la población dedica más del 40% de su salario al pago de hipotecas. "En cuanto suban un mínimo los tipos de interés, los que no podrán hacer frente al crédito aumentarán considerablemente", añade. Por ello, según Kothari, es fundamental que aumenten las viviendas de protección oficial de promoción privada y que se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar.

http://www.elpais.com/articulo/economia/Euribor/escala/450/e…

[spain98]

La utilización de hipotecas para crédito al consumo se dispara un 50% en dos años
Der Gebrauch von Hypotheken für Konsumkredite steigt um 50% in 2 Jahren

Hipotecar la vivienda para financiar gastos corrientes o de consumo ha dejado de ser un hecho extraordinario. Según datos del Banco de España -referidos al primer trimestre de este año-, los agentes económicos (familias o empresas) adeudan en estos momentos a bancos y cajas de ahorros 33.671 millones de euros (el 3,3% del Producto Interior Bruto) en concepto de préstamos hipotecarios que no se han destinado a la adquisición de una vivienda.
Die Hypothek auf das Haus zur Finanzierung von laufenden Kosten oder Konsumgtern hat aufgehört, etwas Aussergewöhnlichen zu sein. Nach der sp. Zentralbank werden derzeitig 33.671 Mio e (3,3% des BIP) für Hypothekendarlehen geschuldet, die nicht zum Kauf einer Wohnung aufgenommen wurden.

La garantía del préstamo es, por lo tanto, la propia vivienda, por lo que si no se devuelven las cantidades pactadas, la entidad financiera correspondiente está en condiciones de ejecutar la hipoteca. Esta posibilidad no se trata de un hecho aislado. Según datos del banco central, los activos de cobro dudoso sobre préstamos con garantía hipotecaria que no se han destinado a la adquisición de una vivienda ascienden en estos momentos a 290 millones de euros, una cifra todavía muy baja, pero que supone, y aquí está lo relevante, un crecimiento del 62% respecto a hace dos años.
Schleppende Bedienung von Darlehen, die nicht zum Kauf einer Immo aufgenommen wurden, beläuft sich auf derzeitig 290Mio €, ein noch geringer Betrag. Aber dies bedeutet -und das ist relevant- einen Anstieg um 62% innerhalb von 2 Jahren.

El aumento es coherente con el ‘éxito’ que han tenido este tipo de productos financieros, toda vez que en el segundo trimestre de 2005 -anteriormente el Banco de España no facilitaba estos datos- los préstamos avalados con la propia vivienda ascendían a 22.317 millones de euros. Es decir, que en tan corto periodo de tiempo la fórmula de hipotecar la casa para afrontar gastos de consumo ha crecido nada menos que un 50%.

Este fenómeno no es, desde luego, nuevo. En los países anglosajones, principalmente en Estados Unidos, es donde los agentes económicos han utilizando en mayor medida este sistema para ‘seguir tirando’, lo que explica, en parte, la fortaleza del consumo y su resistencia a bajar. En el sector se ha acuñado el concepto de ‘hipoteca recargable’, que es aquella que se utiliza para afrontar gastos de consumo. Si alguien pide 200.000 euros para comprar una vivienda, por ejemplo, y transcurridos los años ha devuelto ya al banco 100.000 euros, lo que hace el interesado es pedir de nuevo esos 100.000 a su entidad financiera, con lo que ya puede afrontar nuevos pagos avalados por su vivienda.

La operación tiene una doble ventaja. Por un lado, no conlleva gastos de novación de hipoteca y, por otro, el cliente se aprovecha del hecho de que los tipos hipotecarios son más baratos que los destinados a consumo.

Los españoles deben 726.000 millones de euros en total
La revalorización del activo, en este caso la vivienda, juega a favor del interesado habida cuenta de que con los años la cuantía de la hipoteca es menor respecto del valor del inmueble. El inconveniente, lógicamente, se encuentra en que al ser los préstamos hipotecarios de larga duración, puede ocurrir que el pago de un bien duradero (una lavadora o un coche) puede durar más tiempo que la vida útil del objeto. Entrando el cliente bancario, con ello, es una especie de círculo vicioso. Rehipotecar la casa para seguir consumiendo.

Los españoles deben en estos momentos a bancos y cajas, según el Banco de España, 726.126 millones de euros, de los que 566.341 millones se han destinado a la adquisición y rehabilitación de una vivienda..
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/27/64_utilizacio…

Immer mehr Zeichen stehen auf Sturm.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.340.489 von spain98 am 27.06.07 07:37:59

schwarzmahler, du

[spain98]

Mal was für Troezon:
Hoy, más del 70% de la cartera contratada antes del 2006 está
pagando unas cuotas de amortización superiores a las que se pagaron en el momento de la contratación. En el primer trimestre de 2008 posiblemente más del 90% de la cartera contratada con anterioridad a 2007 se encontrará en esta misma situación.

So Gregorio Mayayo, Präsident der spanischen Hypothekenvereinigung in Madrid am 27 Juni 2007

http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2007/06/27/905.p…

[spain98]

Das hat der gute Mann auch noch gesagt:

La nueva política monetaria iniciada por el BCE a mediados de 2005
ha tenido su reflejo en las tensiones sobre los presupuestos familiares, que han comenzado a aflorar a finales de 2006. Por el momento, el colectivo más sensible lo constituyen los adquirentes de vivienda en primer acceso durante los años 2003-2005, aunque a lo largo de 2007 y comienzos de 2008 dichas tensiones se generalizarán a la totalidad de la cartera de préstamos hipotecarios a tipo variable.


Die neue Zinspolitik der EZB seit mitte 2005 hat sich wiedergespigelt in den angespannten (belasteten) Budgets der Familienhgaushalte, welche ab ende 2006 enger begonnen haben, enger zu werden. Die derzeitig sensibelste Gruppe sind die Käufer ihrer Erstwohnung während der Jahre 2003-2005, obwohl sich der finanzielle Druck im Laufe von 2007 und Anfang 2008 auf alle generalisieren wird, die ein variables Darlehen haben.

[rioja94]

29.06.2007 12:40
UPDATE: Neue Euroraum-Daten halten EZB auf Zinserhöhungskurs
(NEU: Kommentare von Bankvolkswirten)

FRANKFURT (Dow Jones)--Neue Daten zur Wirtschaftsstimmung und Verbraucherpreisentwicklung im Euroraum dürften Spekulationen am Leben halten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) einen zunehmend restriktiveren Kurs einschlagen wird. "Alles in allem ändern die heutigen Zahlen nichts am bisherigen Ausblick für die EZB-Zinsen, bis Dezember rechnen wir mit einem Anstieg des Hauptrefinanzierungssatzes auf 4,50%", sagte Aurelio Maccario von HVB/UniCredit am Freitag. "Die EZB wird die Zahlen auf ihrer Sitzung am Donnerstag als weiteren Beleg für eine robuste Konjunktur anführen und mindestens eine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr in Aussicht stellen", sagte auch Jörg Angele von der Bayern LB.

Nach Angaben von Eurostat blieb die Inflation auf Verbraucherebene im Juni mit 1,9% den vierten Monat unverändert und damit knapp im Toleranzbereich der EZB, die eine Teuerung von "unter, aber nahe 2%" anstrebt. Der Ausweis dieser Vorabschätzung war weithin erwartet worden. Gegenüber Mai dürften die Verbraucherpreise nach Berechnungen von Bankökonomen um 0,1% gestiegen sein.

Gleichzeitig wiesen die Euro-Statistiker eine moderate Eintrübung der Wirtschaftsstimmung im Euroraum aus. Demnach fiel der Index zur Wirtschaftsstimmung im Juni zwar auf 111,7 Punkte, verglichen mit 112,1 im Mai, blieb damit aber weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Für den separaten Index zum Industrievertrauen wurde zudem ein unveränderter Stand von plus 6 ausgewiesen, während das Verbrauchervertrauen auf minus 2 von zuvor minus 1 fiel. Für den entsprechenden Bauindex wurde ein leichter Anstieg gemeldet, im Einzelhandel trübte sich die Stimmung hingegen etwas ein.

HVB/UniCredit-Volkswirt Maccario verwies darauf, dass die Teuerung entgegen früherer Erwartungen im Sommer wohl nicht fallen werde. "Bereits im September dürfte wieder die Marke von 2% überschritten werden und im ersten Quartal 2008 sehen wir die Inflationsspitze", sagte der Volkswirt. Mit Blick auf die Stimmungsdaten sprach er davon, dass diese weiterhin auf ein Wirtschaftswachstum im Euroraum über dem langfristigen Trend hindeuteten. HVB/UniCredit erwartet dabei für das laufende zweite Quartal ein Wachstum von 0,6% gegenüber dem Vorzeitraum, was der Rate im ersten Jahresviertel entsprechen würde.

Martin van Vliet, von ING Financial Markets sagte, es sei bemerkenswert, dass sich die Stimmungsindikatoren trotz der höheren Kurz- und Langfristzinsen und des stärkeren Euro auf einem hohen Niveau hielten. "Zwar dürfte sich die Stimmung in den kommenden Monaten etwas eintrüben, dennoch ist sie gut genug, dass die EZB weiter die Zinsen erhöhen kann", betonte der Ökonom. Zwar werde die EZB ihre Schlüsselsätze nächste Woche unverändert lassen, doch dürfte ihr Präsident Jean-Claude Trichet Signale für einen weiteren Zinsschritt geben.

Bayern LB-Volkswirt Angele wies darauf hin, dass die Unternehmensstimmung wohl ihr zyklisches Hoch erreicht habe. "Seit November 2006 befindet sich der entsprechende Indikator in der Seitwärtsbewegung. Das deutet darauf hin, dass die stärkste konjunkturelle Dynamik hinter uns liegt", so Angele. Wachstumsraten wie 2006, als das BIP insgesamt um 2,8% gegenüber dem Vorjahr zulegte, würden 2007 nicht mehr zu sehen sein, zeigte er sich verhalten skeptisch.

-Von Peter Trautmann, Dow Jones Newswires, +49 (0) 69/297 25-313,
[e-mail]
DJG/ptt
-0-

[tropenfisch]

Vielleicht kann das ja einer von Euch besser verstehen:

http://www.20minutos.es/noticia/252365/0/onu/crisis/inmobili…

Der Kernsatz, der bei mir nach der Online-Übersetzung "hängen geblieben" ist, ist folgender:

Der Uno-Beauftragte für den Wohnungsmarkt, Miloon Kothari, fordert die spanische Regierung dringend auf, die Bevölkerung darauf hinzuweisen, dass der spanische Immobilienmarkt in eine schwere Krise geraten wird - "en poco tiempo", in kurzer Zeit.

Das muß ich wohl falsch verstanden haben, daß jetzt schon sogar UNO-Angestellte vorm Immo-Crash warnen .
Wie auch immer: Da lehne ich mich doch mal ganz entspannt zurück und las' ich mich dann mal ganz locker überraschen.


Gruß tropi

[tropenfisch]

Ach so:
Kann mir jemand von Euch per BM verraten, wie man hier Links so reinstellt, daß man sie direkt anklicken kann?
Welches "Werkzeug" ist denn das richtige? URL, Thread-Link oder was?
Antwort wäre klasse, Danke im voraus.

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.392.974 von tropenfisch am 29.06.07 15:11:46

url reinkopieren
dann mit curser unterlegen
dann klick auf "URL einfügen"

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.392.910 von tropenfisch am 29.06.07 15:08:13

nun ja, die uno betätigt sich immer in krisenherden oder konfliktregionen - das hat auch was mit wirtschaft zu tun (spanien ist übrigens kein mitglied der uno).

man darf auch nicht vergessen das europas grösste schwarzgeldwäscherei für aufsehen sorgt.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.393.652 von rioja94 am 29.06.07 15:40:02

Hallo rioja,
Danke für die Erklärung.

Ich lasse mich aber gerne eines Besseren belehren, aber meines Wissens nach ist Spanien seit 1955 UNO-Mitglied, seit 1982 in der NATO und ist 1986 der EU beigetreten.

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.394.091 von tropenfisch am 29.06.07 15:59:13

huch - fehlerteufel - natürlich ist spanien mitglied - und zwar seit 1955

http://de.wikipedia.org/wiki/Mitgliedstaaten_der_Vereinten_N…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.348.445 von spain98 am 27.06.07 14:38:22

Hallo Leute,

Jetzt weiß ich wieder wie Regen aussieht.
Nach einer knappen Woche in meiner Heimat, in der ich nicht nur meine Gelüste nach Schlemmereien und edlen Tropfen nachgegangen bin ( diesmal auch Immobilien ), wollte ich kurz berichten. Aber, da ich persönlich angesprochen wurde, werde ich erst direkt antworten.

Spain,

eine sehr interessante, hilfsreiche und lehrreiche Studie, für die, die nicht nur dumme und nichtssagende Sprüche von sich geben wollen ( weil sie nichts anderes können, mangels Wissen ).

Außer den beiden, von Dir zitierten Aussagen, gibt es eine Fülle von interessanten Aussagen und Feststellungen, die nicht nur für eine Kontinuität des Immobilien Wachstums sprechen, sondern auch viele reißerische, übertriebene und Angstmachende Medienartikeln ( scheint eine deutsche Tugend zu sein ) relativieren, z. B. die Morosidad, .... die niedrigste Quote in Europa.

Sin embargo, el impacto de los precios y los tipos de interés sobre el
comportamiento de la dudosidad ha estado mucho más matizado y
suavizado a lo largo de 2006, de tal manera que a finales de diciembre los
indicadores se mantenían en niveles mínimos en relación con todos los
mercados europeos8.



Oder für den, der Spanien für eine Bananenrepublik hält:

Movilización del patrimonio
Como resultado del largo ciclo expansivo de la economía, las familias
españolas son, junto a las italianas, las que cuentan con la mayor riqueza
entre los países de la OCDE13.

… die spanischen Familien sind, neben den italienischen, die, mit dem höchsten Reichtum unter den OECD Ländern.




Ich will nicht alles aufzählen, nur einige wichtige Kommentare, oder noch besser, einfach nur Bilder die alle verstehen, auch die, die nicht lesen können:




Vielleicht erklärt folgende Grafik, warum Spanier den Variablen Zins vorziehen:

[Baikani]

http://siteresources.worldbank.org/DATASTATISTICS/Resources/…

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.394.649 von tropezon am 29.06.07 16:26:19

Hmmm, nun ja ... was soll man da sagen ?!

Ich weiß nicht, ob ich die Person mit der "Bananenrepublik" gewesen sein soll (ich hatte damals zwar gesagt: "... Mal sehen, wenn der Immo-Sektor wirklich richtig runterkommt - dann hat Spanien wieder den Wirtschaftsstatus eines 3. Welt-Landes ...") - ist mir aber eh wurscht.

Mich würde da brennend interessieren, womit eine Aussage "die spanischen Familien sind, neben den italienischen, die, mit dem höchsten Reichtum unter den OECD Ländern" begründet wird - mit der Höhe der Schulden pro Kopf ???



Was die Kontinuität des Immo-Wachstums angeht, so kann tropezon durchaus Recht haben. Solange der Boom immer weiter und immer mehr über neue Schulden bzw. Gelddrucken gefördert wird, solange geht's weiter, keine Frage .
Mich interessiert in diesem Zusammenhang aber vielmehr die Frage, wie diese Schulden zurückgeführt werden und OB sie jemals zurückgeführt werden .
Da liegt der Hase im Pfeffer ...

Da hört man in den Medien und auch hier manchmal die Begründung, daß die Nachfrage der Spanier abnimmt, aber die Nachfrage der Einwanderer - und zwar nicht nur der aus Europa, sondern auch aus Afrika - zunimmt. Und da kommen mir dann die Falten auf die Stirn.
Wie sollen sog. "Boat-People", die fast ihr gesamtes Vermögen für die illegale Einreise nach Europa und eben in großen Teilen nach Spanien gezahlt haben, nun eine Immo-Finanzierung erfolgreich durchstehen können?
Wie geht denn das, wenn sie nicht legal arbeiten können/ dürfen?

Da mache ich mal ein paar Gedankenspiele und stelle nur mal Fragen in den Raum:

A:
Der spanische Staat schenkt ihnen die Immobilien (die Kosten der Errichtung wird aus dem Steuertopf finanziert, den Schaden hat zuerst der Steuerzahler in Spanien und im weiteren die Netto-Beitragszahler der EU, also auch Deutschland) ?

B:
Die Banken finanzieren diese Illegalität, "verwursten" diese Subprime-Finanzierungen sofort in Anleihen und reichen sie an den unwissenden Kapitalmarkt weiter - dieser "Dreck" findet sich dann u.a. in den Kapitallebens- und Rentenversicherungen der Allianz und anderer Pensionskassen wieder ?

C:
...


Keine Ahnung, wie man langfristig überflüssigen Wohnraum nachhaltig finanzieren will. Sei's drum - mich kümmert's nicht. Ich wohne dort ja nicht, also interessieren mich die daraus erwachsenden kulturellen und sozialen Probleme auch nicht.

Ich bin nur gespannt, ob irgendwann mal große Immo-Pakete durch Private Equity aufgekauft und "umgesetzt" werden .
Das geht dann wohl so wie auch hier in Deutschland:

Die Private-Equity-Firma kauft der Bank das Kreditportfolio als Ganzes oder im Teil ab (so, das die verkaufende Bank keinen Verlust einfährt) und stellt die Kredite dann fällig. Keine Ahnung, wie das in Spanien ist - in Deutschland kann ein Großteil des Kredite binnen 14 Tagen fällig gestellt werden; siehe AGB's. So hat es die HypoVereinsBank letztes Jahr ja ebenfalls gemacht. Wenn der Schuldner dann nicht zahlen kann - und das kann er meistens nicht, woher denn auch - wird er konsequent rausgesetzt und die Immobilie unter Preis (klar, sonst findet sich kein Käufer), aber immer noch mit sattem Gewinn für die Equity-Firma, verkauft.
So läuft's Business .

OK, war jetzt vielleicht ein wenig "off-toppic".

Wie tropezon schon sagt, der "Schein-Aufschwung" kann noch weitergehen, allerdings kommt irgendwann das Ende. Und dieses Ende muß nicht zwingend direkt aus dem Immo-Markt herrühren, nein, das kann auch vom Derivate-Markt, dem Anleihen-Markt oder Verwerfungen innerhalb des Euro-Systems ausgehen.
Fakt ist, wenn die Zinsen weiter hochgehen, dann dürfte die Luft immer dünner werden. Bei einer Geldmengenausweitung im Euroraum von annualisiert 10,7% (Wert von gestern) kann sich aber jeder klar denkende Mensch ausrechnen, wo das Zinsniveau sein müsste bzw. noch hingeht. Da muß man in den ECB-Statements mal zwischen den Zeilen lesen.

Na, wie auch immer - das interessiert ja nur die wenigsten Menschen, getrost dem Spruch:
"Viel mehr Menschen müssen mit dem geistigen Existenzminimum auskommen als mit dem materiellen."


Ich möchte nur die Gesichter sehen, wenn das verbliebene Materielle in einer (Hyper)-Inflation dahinschmilzt - Argentinien lässt grüßen.

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.400.144 von tropenfisch am 29.06.07 21:47:56

"Viel mehr Menschen müssen mit dem geistigen Existenzminimum auskommen als mit dem materiellen."

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.394.649 von tropezon am 29.06.07 16:26:19

"… die spanischen Familien sind, neben den italienischen, die, mit dem höchsten Reichtum unter den OECD Ländern."

das soll das ergebnis der studie sein (ich kann kein spanisch) ? jedem menschen mit ein bißchen allgemeinbildung sollte klar sein das das nur völliger unsinn sein kann (in der oecd sind übrigens länder wie japan, irland oder usa) oder um es mit tropezons worten zu sagen: "eine sehr interessante, hilfsreiche und lehrreiche Studie, für die, die nicht nur dumme und nichtssagende Sprüche von sich geben wollen ( weil sie nichts anderes können, mangels Wissen )"

ich erinne mich an eine andere studie, vor ein oder 2 jahren bei spiegel online erschienen (leider habe ich keinen link parat). dort wurde das durchschnittliche vermögen pro haushalt in verschiedenen ländern angegeben. spitzenreiter japan (ca. 190.000€), 2.platz irland (ca. 130.000€) und dann kommen mit kleinem abstand anderen kandidaten wie usa oder deutschland (7.platz). im gegensatz zu obiger studie wiederspricht diese nicht dem gesunden menschenverstand.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.326.461 von Cashlover am 26.06.07 15:30:10

#3768 von Cashlover 26.06.07 15:30:10

Behörden untersagen in der Immobilienkrise vor allem Ausländern die Nutzung ihrer Ferienimmobilien

Geht es noch ein bisschen lächerlicher?????

In Spanien Vermietung nur noch mit Lizenz erlaubt

Was für ein Schwachsinn. Mit solchen Artikel kann man NUR den Deutschen Angst machen.... und sie glauben´s auch noch. Seit immer und ewig war die Vermietung Anmeldepflichtig und natürlich Steuerpflichtig. Doch die wenigsten halten sich daran ( sowohl Spanier als auch Ausländer ) Vor einigen Wochen wurde eine Studie publiziert, in der man sehen konnte, dass allein in der Provinz Valencia, 60 % der Immobilien Schwarz vermieten werden. Wenn Vermieter Strafen bekommen haben, dann NICHT weil sie vermietet haben, sondern weil sie die Einnahmen NICHT versteuert haben.

Deshalb schreibt auch die Statistik, dass es SCHEINBAR 3.000.000 leerstehende Immobilien in Spanien gibt. Von wegen.....
Wenn Du wissen willst, warum die Spanier nicht vermieten, kannst Du hier einer der Hauptgründe lesen:
http://www.elconfidencial.com/cache/2007/06/26/57_compra_ven…


Madrid - Für Eigentümer spanischer Ferienimmobilien brechen harte Zeiten an: Die Preise für Eigenheime und Apartments fallen dramatisch, seit der Spekulationsblase die Luft entweicht.

Und wo genau soll das sein????

"Das Überangebot wird die Preise auf Jahre hinaus unter Druck bringen", ist Gonzalo Bernardos überzeugt, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Barcelona: "Bis 2009 werden bestehende Objekte wenigstens 20 Prozent an Wert verlieren."

Cashlover, normalerweise sollte jeder seriöse User, der ernsthaft mitreden will, solche Meldung im ORIGINAL nachlesen, bevor er sie weiter gibt. Du bist nicht allein gemeint, dieser auch, mit seinen Bemerkungen.
#3771 von rioja94 26.06.07 15:42:18 Beitrag Nr.: 30.326.763
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Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 30.326.461 von Cashlover am 26.06.07 15:30:10

alles gauner! jetzt probiert man die kleinen vermieter auszumerzen damit man seine überbestände wenigstens an urlauber vermieten kann um eine einnahmequelle zu haben.

"Das Überangebot wird die Preise auf Jahre hinaus unter Druck bringen", ist Gonzalo Bernardos überzeugt, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Barcelona: "Bis 2009 werden bestehende Objekte wenigstens 20 Prozent an Wert verlieren."

sehe ich auch so. in den nächsten jahren wird sogut wie garnix mehr gebaut werden. es sei denn, die preise fallen drastisch


Und, wenn jetzt ein deutscher Journalist ein Panikartikel schreibt und bezieht sich auf eine Aussage die 17 Monate alt ist ( Anfang Februar 2006 von dem besagten Professor) frage ich mich: ist z. Z. Sauregurkenzeit in Deutschland ????
Ich hoffe Du verstehst spanisch, hier die Aussage ausführlicher:

http://noticias.ya.com/sociedad/07/02/2006/vivienda.html

Der Untertitel relativiert schon das Ganze und er meint, es beträfe die Teueren und die Großen Immobilien, während die anderen weiter steigen können:
Bajarán más los pisos de precio superior y gran superficie, mientras que el resto aún pueden subir.
........... los pisos que más bajarán serán los situados en las zonas preferentes, como el Paseo de Gracia de Barcelona o el Paseo de la Castellana de Madrid, y los de mayor número de metros cuadrados.

Und schränkt weiter ein:

Respecto al porcentaje de bajada, Bernardos calcula un 20% de media si la economía española crece alrededor de un 1,5%. Si el crecimiento es mayor, prevé un descenso de precios menor
Und wie wir seither wissen, war der Zuwachs wesentlich höher als 1,5 % in 2006 und wird höher sein in 2007.

Und, wenn Du auch noch Katalan verstehst, dann lese hier mal die Kommentare der Leser:

http://www.20minutos.es/noticia/88434/0/pisos/us%3Cats/baixa…

Nur 2 als Beispiele:


¿De qué sirve cuando han subido en menos de 5 años un 200%? ¿De qué sirve si dentro de dos años habrán subido otro 20%?
Was nutzt es, wenn in weniger als 5 Jahre 200 % Steigerungen waren. Was nutzt es, wenn innerhalb 2 Jahre weitere 20 % Steigerungen kommen?
Esto lo ha dicho un catedratico de TEORIA economica, eso de la teoria a la practica... ya veremos
Das hat ein Theoretiker gesagt, dies von der Theorie zur Praxis……. Wir werden sehen.

Soviel zu diesem URALTEN Artikel.

Tropezon

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.402.845 von tropezon am 30.06.07 00:54:51

. Mit solchen Artikel kann man NUR den Deutschen Angst machen.

genau... die dummen Deutschen wieder meinste doch oder?

und über mich motzen ....

[tropezon]

Hier eine kurze Zusammenfassung des Berichtes der Sociedad de Tasacion – 1 Halbjahr 2007

El precio de la vivienda nueva en las capitales de provincia sube un 7,4% en doce meses

Für die, die warten, immer noch warten, dass der Crash kommt:

Im 1 sten Halbjahr 2007 erhöhten sich die Preisen um 4 % ( Jahresrate 7,4 % )

En el primer semestre, el incremento fue del 4%, superior al del último de 2006, del 3,3%
Aumentó en todas las capitales entre enero y junio, con excepción de Vitoria y Segovia
En 2007 podrían aparecer las primeras bajadas de precios en la periferia de las capitales

MADRID.- El precio medio de la vivienda nueva en España en las capitales de provincia se situó en 2.874 euros por metro cuadrado construido al término del primer semestre del año, según el informe semestral sobre vivienda nueva de la Sociedad de Tasación. Esto supone un incremento del 7,4% en los últimos doce meses, 4,5 puntos inferior al experimentado de junio de 2005 a junio de 2006, que fue del 11,9%.
En el primer semestre del año, el incremento fue del 4%, superior al del último de 2006, del 3,3%, e inferior al del primero de 2006 (+6,3%). El precio medio de la vivienda nueva aumentó en todas las capitales de provincia entre enero y junio de 2007, con excepción de Vitoria y Segovia, donde se experimentaron ligeros descensos. Los precios medios aumentaron por encima del 5% en 15 capitales, mientras que en otras 13 lo hicieron entre el 4% y el 5%. Las 22 restantes tuvieron incrementos medios por debajo del 4%.
Sociedad de Tasación asegura que el mercado de la vivienda presenta "síntomas de deceleración". Además, prevé que durante 2007 se mantenga la tónica de una "demanda interesada pero cada vez más expectante, ante una oferta que continúa su tendencia creciente". Este fenómeno, prosigue, será más apreciable en la periferia de las ciudades, donde, como consecuencia, "podrían aparecer las primeras bajadas de precios".
Además, explica que los precios, pese a no acusar el "apreciable" nivel de ralentización de la demanda en su totalidad, "empiezan a reducir el ritmo de aumento experimentado en los últimos periodos" debido al ascenso de los tipos de interés y a la estabilización de los niveles de inflación. Con todo, el informe asegura que "la oferta de nueva vivienda se mantiene activa", como demuestran, en su opinión, los incrementos en el número de viviendas iniciadas y terminadas durante el primer trimestre de 2007 respecto al mismo periodo de 2006.
El informe asegura que 'la oferta de nueva vivienda se mantiene activa'

Sociedad de Tasación prevé que "la demanda de vivienda nueva siga absorbiendo progresivamente la oferta aunque a ritmos inferiores a los de periodos anteriores", gracias a la estabilidad en el crecimiento de la economía española y la estabilización de la inflación, así como de la renta real disponible de las familias. De esta forma, afirma que el mercado inmobiliario "seguirá siendo una referencia de inversión frente a otros mercados más volátiles".
La vivienda tipo cuesta 287.400 euros
El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se situó en junio en 2.874 euros por metro cuadrado construido, que para una vivienda de 100 metros cuadrados equivale a 287.400 euros. En las 21 poblaciones de más 100.000 habitantes analizadas por Sociedad de Tasación, el precio medio del metro cuadrado se situó en 2.426 euros, lo que supone un incremento interanual del 7,9% y del 3,9% en la primera mitad del año.
En las poblaciones de más de 50.000 habitantes, los precios crecieron un 9% en un año y un 4,9% en el semestre
En las poblaciones de más de 50.000 habitantes, los precios crecieron en los últimos doce meses un 9% y entre enero y junio un 4,9%, hasta 2.188 euros por metro cuadrado. En el caso de las poblaciones de más de 25.000 habitantes, el incremento medio fue del 9,7% en el último año, y del 5,4% entre enero y junio, con un precio medio por metro cuadrado de 1.999 euros. Finalmente, el incremento interanual del precio medio en las poblaciones de menos de 25.000 habitantes fue del 10,8% y en el primer semestre alcanzó el 5,4%, con un valor medio de 1.917 euros por metro cuadrado.
Por comunidades autónomas, el mayor aumento en el primer semestre lo registró Cataluña, con una subida del 6,1%, seguida de la Comunidad Valenciana (+5,8%), Aragón (+5,7%), Extremadura (+5,1%), Cantabria (+4,7%), Andalucía (+4,4%) y Castilla-La Mancha (+4,2%). Coincidiendo con el incremento medio nacional del primer semestre se situó Galicia (+4%). Por debajo de la media, los precios se incrementaron un 3,4% en La Rioja, a la que siguieron Baleares y Castilla y León (+3,1%), Comunidad de Madrid (+2,8%), Murcia (+2,7%), País Vasco (+2,4%), Navarra y Canarias (+2,2%) y Asturias (+0,6%).
Por último, las tres capitales de provincia más caras durante el primer semestre de 2006 fueron, según Sociedad de Tasación, Barcelona (4.454 euros por metro cuadrado), San Sebastián (3.999 euros por metro cuadrado) y Madrid (3.978 euros por metros cuadrado), con incrementos respectivos en el primer semestre del 6,3%, 5% y 2,8%.

Und für die “ Zyklus” Liebhaber:




Schönes Wochenende

Tropezon

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.402.845 von tropezon am 30.06.07 00:54:51

Cashlover, normalerweise sollte jeder seriöse User, der ernsthaft mitreden will, solche Meldung im ORIGINAL nachlesen, bevor er sie weiter gibt. Du bist nicht allein gemeint, dieser auch, mit seinen Bemerkungen.

Sagt Tropezon, der blind irgendwelche falschen Aussagen nachplappert, Aussagen verdreht und als Quelle seine Putzfrau angibt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.422.091 von spain98 am 01.07.07 08:06:42

Spain,

welch Armutszeugnis, wenn einem nichts besseres mehr einfällt.

Es tut natürlich weh, wenn man mindestens 20 % Baisse voraussagt , zusehen muss, wie Trimester für Trimester die Preise weitersteigen und anstatt Minus, jetzt schon fast wieder 10 % PLUS draufkommen.

Dabei ist es so leicht ein Irrtum einzugestehen. Zeugt nicht nur von Größe, sondern auch noch von Lernfähigkeit.

Ist leider nicht jedem gegeben.

Wie sagte Tropenfisch kürzlich:

"Viel mehr Menschen müssen mit dem geistigen Existenzminimum auskommen als mit dem materiellen."

Wie war.

Tropezon

[Zoetrop]

Nachdem ich nun diesen Thread seit 1 Jahr mit Interesse vefolge, möchte ich nun auch was dazu beitragen.
Erst einmal vielen Dank an alle Beteiligten für ihr Engagement, bis auf ein paar Entgleisungen zwischendurch immer wieder höchst interessant!
Dann möchte ich mich auch gleich mal outen.
Ja ich gehöre auch zu den Leuten, die seit etwa 10 Jahren auf den richtigen Einstiegspunkt für eine Immobilie in Spanien warten.
Und natürlich habe auch ich mit wachsender Frustration sehen müssen, das mir die Felle davonschwimmen.
Zum einen weil die Preise so haltlos gestiegen sind, zum anderen weil unsere eigene Situation in Deutschland eher schlechter geworden ist (Gehälter, Nebenkosten usw.).
Also - Tropezon hat natürlich recht mit seiner Argumentation... aber andererseits auch wieder gar nicht
Die Preise waren vor 10 Jahren schon zu hoch (von heute mal ganz abgesehen). Der Immobilienpreis steht in keiner Relation mehr zu den Löhnen, Zukunftsaussichten, Qualität der Bauausführung usw.
Für mich ist nicht entscheidend, ob die Immobilie vor 1 Jahr noch günstiger war als heute, sondern ob die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt eine entsprechende Ausgabe rechtfertigt, und das passt halt schon lange nicht mehr.
Daher habe ich es vorgezogen, meine teuer verdienten Kröten in Deutschland anzulegen.
Und dann mal ehrlich, man kann doch aktuell niemanden mehr empfehlen in Spanien zu investieren. Das ist so überdeutlich, da hilft auch keine Betriebsblindheit mehr.
Natürlich können die Preise auch noch weiter steigen. Bei einen so völlig von der Realität losgelösten System ist ja alles möglich, aber das dicke Ende kommt sicher.
Jedem, der vor 10 Jahren investiert hat, kann ich nur gratulieren!
Respekt, super gelaufen. Meine Empfehlung lautet jedoch aktuell: schnellstmöglich verkaufen!
Dann noch ein Wort zu dem vermeintlichen Wohlstand der Spanier.
Hier wird ja wohl der Immobilienbesitz mit eingehen, und da ja eine große Mehrheit Wohnungs- oder Hauseigentümer ist, geht das natürlich überproportional in die Berechnung ein.
Wo würde sich wohl Spanien wiederfinden, wenn die Wohnungen nur mit 50% des aktuellen Wertes angesetzt werden.

[Dilution_Brigade]

hollahhhhh - gemeinde ....

es ist hier im thred in den letzten 2 jahren schon sehr befremdend geworden, was da so alles abgeht. Ich bin auch schon ein paar Tage in Spanien und sagte mal, daß die gesuchten und bevorzugten Bauplätze sich nicht vermehren wie die Hamster oder Karnickel. Deswegen werden die Preise für einen interessanten Bauplatz oder Objekt auch immer weiter steigen, das ist Fakt. in den 50er Jahren kostete 1 Liter Milch 24 Pfennig, und heute ????? Und der Grundstückspreis ist der erste Faktor für ein Bauvorhaben.... Wer das Meeresrauschen liebt und Geld hat, wird immer den geforderten Preis bezahlen. Wer das Zentrum einer Großstadt liebt, wird ebenfalls bezahlen, egal ob Neu- oder Altbau. Dessen sollte sich doch jeder bewußt sein. Und wer Santa Monica oder Beverly Hills in den USA mit Spanien oder Deutschland vergleicht, liegt total daneben.

UUUUpppssss .... ja, die Schreiberlinge von der Presse und die Kojotenkolonnen von Propheten die seit 5 oder gar mehr Jahren vom Platzen einer Immoblase irgendwo in der Welt schreiben wurden bis dato eines Besseren belehrt, was auch so bleiben wird. Der spanische Immomarkt ist nicht vergleichbar mit anderen Ländern dieser Welt, ebensowenig wie die anderen mit anderen. Klar ist auch, daß Übertreibungen irgendwann irgendwie bestraft werden... das war immer so und wird auch so bleiben, doch der normale Trend ist nach oben und nicht nach unten. Das einzige was durch alles ein Strich macht, ist die Geldpolitik, das ist so, wird immer so bleiben. Ja, und das ganze hängt ab von den Steuern, sonst garnix. Das ganze liegt in Händen von Berufspolitikern, die Ihr gwählt habt - oder auch nicht. Es ist doch niemanden zu verübeln möglichst viel für einen Baugrund zu verlangen ! Es gibt Angebot und Nachfrage, das alleine regelt den Preis, sonst nichts !

Als erstes gilt, traue keiner Statistik, die sind immer falsch, weil Sie nicht neutral sind, sondern immer im Ursprung einer bestimmten Partei liegen. Richtig dagegen sind vergangene Statistiken die das echte Leben schrieb, weil es eben so war. Es zählt immer das Momentum von Angebot und Nachfrage ! 2004 konntest du mit 2,8 % Hypothekenzinsen finanzieren, heute, 3 Jahre später sind es 5,7 %. Es ist immer eine Entschlußsache. Solche Perioden sind politisch abhängig und marktwirtschaftlich abhängig und wird es immer geben. Nur, wer sich nie entschließen kann, ein Eigentum seiner Träume oder annähernd zu erweren, wird nie was erwerben. Solche Leute werden es nie packen. Natürlich, glücklich sind die, welche Höhen und Tiefen bei Kauf und Verkauf zum richtigen Zeitpunkt erwischen. Wer kauft ist ein Spekulant oder jemand der sein Leben in einer Immobilie verbringen möchte. Ich gehöre zu der zweiten Ausgabe. Und da ist es mir eigentlich wurscht ob ich in einer Hochzinsphase kaufe oder nicht. Andere warten auf den Sankt Nimmerleinstag, um das mal so zu sagen.

Was interessieren mich Statistiken, wenn ich Eigentum möchte, ich kaufe und damit basta. Auch Zinsen schießen nicht über den Himmel hinaus und kommen wieder runter. Verdienen tut immer der Staat, und den freut es, wenn Grund und Boden teuer ist. Also macht Euch nicht die Köppe heiß über Dinge die prophezeit werden, ist meist sowieso falsch, entscheidend ist, was jeder selbst macht. Wer noch 10 Jahre wartet ist selbst schuld und die meisten werden eh nicht zu Eigentum kommen weil sie ewig warten. Wer wegen 1 % rumfuchst schafft das sowieso nicht und hat kein Grips im Kopf oder lebt in der falschen Welt.

Das ganze Immoblasenplatzen sehe ich sehr gelassen, was ich für sehr bedenkend halte sind die Politikerärsche die das Volk ausrauben. Übrigens ... zu Deutschland ... wißt Ihr eigentlich was der deutsche Staat an Pensionen für seine Beamten ausgibt? Zur zeit etwa 36 Milliarden Euro und nextes Jahr etwa gute 46 Milliarden Euro ! Hoch lebe Deutschland ( und andere Länder ) die immer mehr Beamtete zusammenficken - ja, Du als Deutscher oder Ausländer bezahlst die Zeche ..... natürlich mit Steuern !!!! muhaahhhahahahahaha

Willst Du kostenlos telefonieren ? bitteschön - http://www.peterzahlt.de/c2c-peterzahlt/index.do
schon wieder ein paar Euronen gespart..... oder einfach mal anmelden bei E-Mail: [e-mail] www.rufanundspar.com ach ja, wer sich dort anmeldet sollte meine Telefonnummer angeben, dann bekomme ich 5 Euro Gutschrift .... die helfen mir wiederum meine ungeheuerliche Zinslast zu reduzieren ....

Übrigens, das Beispiel von Tropezon mit der Putzfrau ist garnicht so abwegig wie einige darstellen, es ist ein Spiegel der Wirklichkeit ! Haltet Euch mal an der Realität fest, nicht an dumme Sprüche von Zukunfts-Statistikbeschwörern, die Politiker sagen Euch wo es lang geht..... Und, die Spanier können immer, müssen aber nicht ! Ihr seid selbst schuld, wenn Ihr nicht kauft. Im eigentlichen Sinne wird es nicht billiger !

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.424.582 von tropezon am 01.07.07 11:59:00

@tropezon

"Viel mehr Menschen müssen mit dem geistigen Existenzminimum auskommen als mit dem materiellen."

Wohl war. Aber es heißt auch: "Das wahre Drama in der Welt ist, dass die Dummen so selbstbewusst und die Weisen so voller Zweifel sind."

Gell?!


q#3799 von Dilution_Brigade

"....In den 50er Jahren kostete 1 Liter Milch 24 Pfennig, und heute?????"

Und????? Sowas nennt man in der Fachsprache: Inflation. Diese aber mehrt bekannterweise nicht etwa den Wert einer Sache, sondern nur die Nullen auf billigen, bedruckten Papier.


----

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.433.278 von Dilution_Brigade am 01.07.07 18:42:50

hallo,

tut mir leid - kann deine ausführungen absolut nicht nachvollziehen bzw bestätigen.

die sache ist ganz einfach und simpel.
wenn in einer niedrigzinsfase die immobilienpreise so exorbitant hoch sind, das die käufer 50,60 oder 70% ihres einkommens für die hypoquote ausgeben müssen, dann kann man sich an 5 fingern abzählen, was ihnen blüht wenn diese niedrigzinsfase zu ende ist.

es geht um finanzierungssicherheit.

Es gibt Angebot und Nachfrage, das alleine regelt den Preis, sonst nichts !

richtig, und die nachfrage ist stark rückläufig. die preise werden sich selbstverständlich anpassen müssen.

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.436.028 von rioja94 am 01.07.07 21:59:39

achso, was die spanischen statistiken angeht - ja, die kann man teilweise in die tonne kloppen - da hast du durchaus recht.

ich persönlich richte mich nach den durchschnittslöhnen - an denen sieht man am besten, was sich der durchschnittsbürger leisten kann und was jenseits von gut und böse ist.

und WENN, dann würde ich natürlich einen festzins bei der finanzierung wählen und nebenbei von der lohninflation profitieren. der finanzielle aufwand verringert sich so jahr für jahr, während bei denjenigen die in der niedrigzinsfase variabel abgeschlossen haben sich der aufwand drastisch erhöht wie es momentan der fall ist.

[rioja94]

4.5% in 2007 und kein ende in sicht


http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/:FTD%20Zinsumfr…

[tropezon]

Zoetrop, Willkommen.

Also - Tropezon hat natürlich recht mit seiner Argumentation... aber andererseits auch wieder gar nicht

Kannst Du mir freundlicherweise helfen und sagen womit ich unrecht habe?

Bei einen so völlig von der Realität losgelösten System ist ja alles möglich,

Wo würde sich wohl Spanien wiederfinden, wenn die Wohnungen nur mit 50% des aktuellen Wertes angesetzt werden.

Auf solche akademischen Fragen mit „ wo würde, wenn „ haben wir Franzosen eine ganz einfache Antwort:

Avec des „ si“ on peut mettre Paris en bouteille.

Dilution_Brigade,

Und der Grundstückspreis ist der erste Faktor für ein Bauvorhaben.... Wer das Meeresrauschen liebt und Geld hat, wird immer den geforderten Preis bezahlen. Wer das Zentrum einer Großstadt liebt, wird ebenfalls bezahlen, egal ob Neu- oder Altbau. Dessen sollte sich doch jeder bewußt sein.

Das haben die Leute, die hier schreiben, noch nicht begriffen...... oder sie sind neidisch über die, die das Geld haben und es sich auch leisten.

Was interessieren mich Statistiken, wenn ich Eigentum möchte, ich kaufe und damit basta

Ganz einfach und knapp gesagt, so ist es.

Übrigens, das Beispiel von Tropezon mit der Putzfrau ist garnicht so abwegig wie einige darstellen, es ist ein Spiegel der Wirklichkeit !

Und die Realität ist, dass diese Putzfrau vor 12 Jahre ihre erste Wohnung gekauft hat, vor 5 Jahre ein Grundstück und in 2 Monaten das Haus, in das sie dann einziehen wird, fertig gebaut ist. Die Wohnung bekommt die älteste Tochter, die noch 4 Jahre 250 € abbezahlen muss. Wie ich schon sagte, in Spanien gilt noch die Familie und die Solidarität.

Spain,

A propos falsche Aussagen. Wie wär´s, wenn Du Deinem Freund Rioja mal erklärst, dass ( seine ) folgende Aussage, ABSOLUT FALSCH IST: und sie nicht richtiger wird, indem er sie pausenlos wiederholt:

das die käufer 50,60 oder 70% ihres einkommens für die hypoquote ausgeben müssen,

siehe



Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.434.860 von Harry_Schotter am 01.07.07 20:34:10

Harry_Schotter,

02.07.07 00:26:29 Beitrag Nr.: 30.438.389

"I feel Loved" (Höre gerade super geile Musik von "Depeche Mode" und bin im Moment selbst ein bisschen beschickert.....Naja.

Kann es sein, dass dieser Zustand schon seit Stunden andauert???

Aber Herr Lehrer, damit hast Du vollkommen recht:

Aber es heißt auch: "Das wahre Drama in der Welt ist, dass die Dummen so selbstbewusst und die Weisen so voller Zweifel sind."

Deshalb habe ich ( wenn Du meine Posting sorgfältig und nicht im oben beschriebenen Zustand gelesen hast ) NIE geschrieben wie es definitiv weitergeht – im Gegensatz zu den hier schreibenden Propheten. Ich habe lediglich die bekannten Zahlen herein gestellt und gelegentlich sie kommentiert, eventuell erklärt und aus meiner Sicht begründet.
Also richte Deine Beiträge an die, die behaupten zu wissen, dass es einen Crash gibt und sogar die Höhe schon voraussagen.... 20 % oder 50 %.

Hast Du nicht auch geschrieben:

ja, Dummheit macht meist sehr selbstbewusst, weil die meisten Dummen zu dumm sind sich vorszustellen, das es Leute gibt, die mehr begreifen als sie.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Endlich eine gute Nachricht für die „ Baissiers“.

Die Immobilienpreise ( Gebrauchte ) haben sich in Madrid festgefahren und fallen in Barcelona um 1,3 % im 2ten Trimester. Dagegen steigen sie ( noch ) in Valencia um 1,2 %
In Madrid auf 4.315 euros.
In Barcelona auf 4.825 euros
In Valencia auf 2.861 euros

Los precios de la vivienda de segunda mano se estancan en Madrid y caen un 1,3% en Barcelona en el segundo trimestre

Quien dijo que los precios de la vivienda nunca bajan se equivocaba. En Barcelona, concretamente, han caído un 1,3% y en Madrid se han estancado hasta crecer tan solo un 0,1% en el segundo trimestre respecto al trimestre anterior, según el último informe del portal inmobiliario Idealista.com. La de Barcelona es la primera bajada desde que comenzó a elaborarse este informe en el año 2001. En Madrid, en más de la mitad de sus distritos han bajado los precios. Valencia, por el contrario, en plena euforia de la Copa América, aún mantiene una tendencia alcista que ha producido un incremento en el segundo trimestre del 1,2%.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/02/3_precios_viv…


Tropezon

[tropenfisch]

Soviel zum Reichtum der Italiener:

http://derstandard.at/?url=/?id=2906615

Ahh, die sind dem weisen Rat gefolgt und haben die Gewinne privatisiert, die Verluste sozialisiert - oder was ???!!!


Na ja, wenn das demnächst alle "Euro-Südstaaten" in allen öffentlichen Bereichen kopieren, so mache ich mir keine Sorgen mehr .


Die Diskussion der letzten Tage lese ich mit einem riesenbreiten Grinsen. Was wir in den Immo-Märkten in Spanien, Frankreich, Irland, England oder sonstwo sehen, ist eine richtig schöne Vermögenspreisinflation - nicht mehr und nicht weniger.
Irgendwer hat oben geschrieben, daß Angbot und Nachfrage den Preis machen - genau so ist es. Was hilft es mir, wenn irgendwelche Statisiken die Immo-Preise höher bewerten, die tatsächlich gezahlten Preise aber ganz woanders liegen ?

Und Eines ist bei Immobilien ebenfalls ganz wichtig: Die Wertschätzung für ein Objekt. Person A würde für das Objekt X einen hohen Preis investieren, aber Person B vielleicht nur einen Bruchteil davon.

Wem es derzeit egal ist, hohe Preise zu bezahlen, der soll diese eben bezahlen.
Ich würde jedenfalls nicht den Fehler wie die große Masse der dummen Anleger machen, in die letzten 10% des Antieges hinein zu kaufen. Das gilt bei Aktien, Immo's, etc.
Klar ist es schwierig, diese letzten 10% zu erkennen - aber unmöglich ist das nicht.

tropezon ist ja schon lange dabei (bei SP-Immo's), also kann er sich getrost zurücklehnen und sich reich fühlen - er ist ja fett im Plus - aber das ist eben nur ein fiktiver Gewinn, kein realisierter !
Wenn nicht am Top verkauft wird und statt dessen ein möglicher Abschwung mitgemacht wird, so sind die fiktiven Buchgewinne natürlich wieder (zum Teil) futsch .

Aber diejenigen, die erst jetzt oder vor Kurzem gekauft haben in der Hoffnung auf steigende Preise, die könnten bei fallenden Preisen grummeln. Wenn hier aber nun noch zusätzlich zum großen Teil finanziert wurde, so könnte es eng werden.

Das ist die Gefahr, die mehr denn je gegeben ist: Während die Vermögenspreisinflation in fast allen Assetklassen langsam ihr Ende findet, gehen die Zinsen rauf - Sprengstoff für alle Finanzierungen.
Wenn wir uns die Geldmengenausweitungen von rund 10% bis 11% im Euroraum ansehen und davon das Wirtschaftsleistung bzw. das Wachstum abziehen, dann liegen wir irgendwo bei 6% bis 7% Inflation.
Als Kreditgeber möchte ich eine nette Basisverzinsung von - sagen wir mal - 3% haben und dazu natürlich eine Risikoverzinsung. Die müsste ob des derzeitigen Marktumfeldes nochmal 5% bis 10% betragen (ist meine Meinung) - also müssten die Zinsen derzeit bei 15% bis 20% stehen. Und wo sind sie tatsächlich ???


Ich brauche hierüber gar keine Diskussion anfangen oder führen (werde ich auch nicht tun), denn diese Daten sind für jedermann offensichtlich, der sich tiefgreifend mit dem Finanzmarkt beschäftigt.
Was erleben wir denn derzeit bei den MBS's und CDO's - genau diesen Sinneswandel. Daher die Unruhe bei diesen Anleihen:

http://www.faz.net/s/Rub04800A2BAF024C88B735731D412C18AB/Doc…

Ich kann da nur fragen: Warum so aufgeregt?

Jede Person, deren Bildung nur ein wenig über der durchschnittlichen Intelligenz eines gehirnamputierten Maulwurfs liegt (sind Maulwürfe nicht auch blind? ), kann erahnen, wo die Preisreise in etwa hingehen dürfte.
Mir soll's egal sein, ob das morgen, übermorgen, nächste Woche, nächsten Monat oder nächstes Jahr eintrifft - ich habe Zeit, die Sahnestücke werden mir nicht weglaufen, die sind ja immobil.


Gruß tropi

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.437.679 von tropezon am 01.07.07 23:37:30

Spain,
folgende Aussage, ABSOLUT FALSCH IST: und sie nicht richtiger wird, indem er sie pausenlos wiederholt:

das die käufer 50,60 oder 70% ihres einkommens für die hypoquote ausgeben müssen,
siehe


Eine globale Aussage die käufer geben 50,60 oder 70% für die Hypothek aus, wäre sicherlich nicht richtig.
Zu der von Dir eingestellten Graphik möchte ich jedoch etwas anmerken:
Stand dieser Graphik ist Dezember 2006. Zu diesem Zeitpunkt lag der Euribor im Monatsdurchschnitt bei 3,92. Nunmehr liegt der Euribor bei 4,5, also um 0,58 Prozentpunkte höher, was eine Steigerung um 14,8%. Würde man die Tabelle also aktualisieren, so läge der Anteil des Einkommens, der für die Hypo ausgegeben wird, sicherlich höher. Und dies nicht nur um die Steigerung der Zinsen der letzen 6 Monate. Denn im Dezember 2006 waren noch nicht alle Hypotheken von den koninuierlichen Leitzinserhöhungen der EZB betroffen. Nunmehr erreicht viele bereits die zweite Zinserhöhung. Das wird den Effekt noch verstärken.
Und: Um auf einen Durchschnitt zu kommen, gibt es Werte, die unter und über dem Durchschnitt liegen. Interessant zu wissen wäre auch, ob die Familien die ein durchschnittliches und unterdurchschnittliches Einkommen aufweisen, einen höheren Verschuldungsgrad haben, als die Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen.
Dann erlaube ich mir noch anzumerken, daß die Laufzeiten und Betraäge der Darlehen seit 1995 (17 Jahre und 50.064 €)kontinuierlich gestiegen sind. Die Familien konnten damals noch "Licht am Ende des Tunnels sehen". Heute sind die Laufzeiten so lang, daß die Darlehen erst kurz vor der Rente getilgt sind.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.462.721 von spain98 am 03.07.07 08:17:33

ehe tropezon etwas an den haaren herbeizieht oder etwas so ausliegt wie es ihm gerade ins konzept passt:

diese 50/60/70% beziehen sich NICHT auf ALLE VERBRAUCHER, sondern auf diejenigen, die seit 2002 unter den zinserhöhungen eine grössere finanzielle last zu tragen haben, weil sie sich in der niedrigzinsfase zuweit aus dem fenster lehnten. und das sind eine ganze menge - vor allem aber sind es junge leute, die mit ihrem einkommen garnicht anders können.

hier berücksichtige ich NICHT diejenigen, die sich eine zweitwohnung leisten und dafür keine grösseren finanziellen anstrengungen hinnehmen müssen, da sie den durchschnitt verwässern.

man muss sich nur am jungen käufer orientieren - DER bestimmt hauptsächlich die nachfrage von morgen.

gruss

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.462.721 von spain98 am 03.07.07 08:17:33

Eine globale Aussage die käufer geben 50,60 oder 70% für die Hypothek aus, wäre sicherlich nicht richtig.

Danke. Mehr wollte ich nicht hören.

Und: Um auf einen Durchschnitt zu kommen, gibt es Werte, die unter und über dem Durchschnitt liegen. Interessant zu wissen wäre auch, ob die Familien die ein durchschnittliches und unterdurchschnittliches Einkommen aufweisen, einen höheren Verschuldungsgrad haben, als die Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen.

Das Thema hatten wir schon mal vor Wochen und ich habe die Unterschiede auch dargestellt. Wenn es keiner liest, versteht oder in Erinnerung behält....... wozu mache ich mir die Mühe zu recherchieren?

Kurz gesagt, am Beispiel Madrid, Anno 2004 ( ich habe keine neuere Daten gefunden, aber dieses Studie ist aussagekräftig genug )

- Leicht zu erkenne, wo die „ Besserverdiener“ wohnen: Salamanca, Chamartin, Centro, mit Jahresraten von 15.000 bis 19.000 € und Belastungen von 35 % bis ca. 58 %.
- Die „ Ärmsten“ in Villaverde mit Jahresraten von ca. 7.000 € und Belastungen von ca. 38 %
-
Aber noch VIEL INTERESSANTER in dieser Studie, ist die Feststellung, dass in 2 Distrikten die Mieten teuerer sind als die Hypo-Raten, Auch in einigen anderen Distrikten ist der Unterschied geringer oder um die 5 %.

Und das ist es, was ich seit einer Ewigkeit sage: wer bei diesen geringen Unterschiede nicht kauft ist SELBST SCHULD und kann nicht rechnen.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.468.551 von tropezon am 03.07.07 13:28:17

Für die, die spanisch nicht verstehen:

Blau Balken gleich Kauf
Orange Balken gleich Miete

Tropezon

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.468.551 von tropezon am 03.07.07 13:28:17

Kurz gesagt, am Beispiel Madrid, Anno 2004

Wo war der Euribor 2004 noch gleich (und wo steht er heute) ?

Grüße K1

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.468.983 von K1K1 am 03.07.07 13:56:12

Da Stand der Euribor 2004:
2004-01 2,22
2004-02 2,16
2004-03 2,06
2004-04 2,16
2004-05 2,3
2004-06 2,4
Auf seinem historischen Tiefststand, wenn ich mich nicht irre Durchschnitt in dem Zeitraum:2,22


2007-01 4,06
2007-02 4,09
2007-03 4,11
2007-04 4,25
2007-05 4,37
2007-06 4,51
Und heute liegt der Durchschnitt im selben Vergleichszeitraum bei 4,232

Also sind die Zinsen um schlappe 2,012 Prozentpunkte teurer, in Prozent: 90,63% teurer als 2004.

Danke Trope, daß Du noch einmal die Tabelle eingestellt hast. Damit wird anschaulich, wie stark die Spanier durch die Zinserhöhungen belastet werden.

Für Tropezon: Es genügt nicht, irgendwelche Tabellen einzustellen. Man muß auch die Hintergründe beachten.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.469.284 von spain98 am 03.07.07 14:16:18

Spain,

Wie kleinkariert man sein muss, um gerade 1 Parameter ( natürlich der ungünstigsten ) heraus zu suchen und dann solche Kommentare abzugeben:

Danke Trope, daß Du noch einmal die Tabelle eingestellt hast. Damit wird anschaulich, wie stark die Spanier durch die Zinserhöhungen belastet werden.
Es genügt nicht, irgendwelche Tabellen einzustellen. Man muß auch die Hintergründe beachten.

Und auch K1,
Wo war der Euribor 2004 noch gleich (und wo steht er heute) ?

Wenn man schon von sich behaupten will, gründlich und vollkommen zu sein mein lieber, dann sollte man das Szenario mit allen Facetten durchrechnen ( vorausgesetzt man ist in der Lage )

Dazu gehören auch:

- die Einkommenserhöhungen, ( nicht nur die Gehaltserhöhungen ) ca. 12 bis 15 % in 2 ½ Jahren, heißt mindestens 3.000 € pro Person und bei einem Ehepaar ca. 6.000 € jährlich mehr als in 2004.
- berücksichtigt werden, müssen auch die Mieterhöhungen in Madrid ca. 15 bis 20 %, machen sicher auch 100 bis 150 € im Monat aus.
- und die Wertsteigerung – 2004 Durchschnittspreis in Madrid 3.379 € pro m² - Heute 4.315 €.
- Das heißt für 1m² fast 1.000 € und bei einer Wohnung von 100 m2 kommen saftige 93.6000 € zusammen, in 2 ½ Jahren.
- Wie ärmlich stehen dann 2% Euribor Mehrbelastungen da, und dass vielleicht nur auf 130.000 € Hypobetrag ( Durchschnitt 2004) oder etwas mehr.

So rechnet ein Mensch, der ehrlich genug ist, ALLE wichtigsten Parameter zu vergleichen.

Am Ende bleibt – wenn wir nur die Wertsteigerung betrachten – ein Gewinn für den Käufer von allein fast 100.000 €. Dagegen steht der Mieter mit leeren Taschen da.

Soweit ein fairer Vergleich.

Und natürlich ignorierst Du ( wie könnte es anders sein, wenn man immer recht haben will ) das wichtigste, diesen Satz:

Aber noch VIEL INTERESSANTER in dieser Studie, ist die Feststellung, dass in 2 Distrikten die Mieten teuerer sind als die Hypo-Raten, Auch in einigen anderen Distrikten ist der Unterschied geringer oder um die 5 %.


Tropezon

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.472.176 von tropezon am 03.07.07 16:43:26

hat ja nicht gerade was im Immoblien zu tun - aber die Direktübertragung der Rede aus dem Parlament - Spanien contra Catalunya ist heiß!!!!
cf

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.472.919 von cienfuego am 03.07.07 17:19:49

Der Chef bekam soeben standing ovations -

er beschreibt es als äußerst schwierig nach 28 Jahren Contra der Katalanen hier das Handling künftig positiv zu gestalten. Er vergleicht es als eine Art Terrorismus im eigenen Land - wenn ich alles so richtig verstehe.

cf

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.473.044 von cienfuego am 03.07.07 17:26:46

contra PP meine ich natürlich

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.472.176 von tropezon am 03.07.07 16:43:26

Tropezon scheint schon so in seine Welt verrannt zu sein, dass ihm nicht mal mehr auffällt, dass er sämtliche Effekte doppelt und dreifach rechnet.

Nur mal als Beispiel: Die Einkommenserhöhungen sind im Verlgeich Miete zu Kauf vollkommen uninteressant, da wohl vermutet werden kann, dass Arbeitgeber bei der Entlohnung ihrer Mitarbeiter keinen Unterschied zwischen Selbstnutzern und Mietern machen dürften

Diese "Pseudorechnungen" ziehen sich leider mittlerweile durch alle Tropezon Argumentationen, sodass mir eine Beschäftigung damit nicht weiterführend erscheint. Ich denke anhand der Recherchen von Spain98 und anderer kann sich sicher jeder hier selbst ganz gut eine Meinung bilden.

Grüße K1

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.475.838 von K1K1 am 03.07.07 20:08:32

... und was nützt mir der positive Entwicklungswert/Mehrwert, gem. Beispiel Tropezon,


- Das heißt für 1m² fast 1.000 € und bei einer Wohnung von 100 m2 kommen saftige 93.6000 € zusammen, in 2 ½ Jahren.


wenn ich diesen Mehrwert nicht Nutzen kann - höchstens durch Verkauf. Der ist aber zumeist damit verbunden, dass wiederum eine gleichwertige Einheit in derselbigen Region nicht unbedingt günstiger zu beschaffen ist, unter Berücksichtigung aller möglichen anfallenden Nebenkosten.

- die Einkommenserhöhungen, ( nicht nur die Gehaltserhöhungen ) ca. 12 bis 15 % in 2 ½ Jahren, heißt mindestens 3.000 € pro Person und bei einem Ehepaar ca. 6.000 € jährlich mehr als in 2004.

Gleichzeitig sind jedoch die Lebenshaltungskosten in allen Bereichen, insbesondere in den spanischen Ballungszentren, in den letzten 6 Jahren massiv gestiegen.
Die Argumentation bezueglich einer möglichen gleichwertigen Einkommenssteigerung - auch im Hinblick auf die gestiegenen Finanzierungskosten für die eigengenutzte Immobilie - finde sehr abstrakt, da die Einkommensentwicklung von Otto-Normalverbraucher unter der allgemeinen Kostenentwicklung liegt.

Wie gesagt, den möglichen Mehrwert (Wertsteigerung) einer Immobilie kann ich erst nutzen durch Verkauf. Vom erhöhten Buchwert kann ich mir noch nichts kaufen.
Nutzbare Überschussliquidität hätte wiederum nur, wenn ich meine Ansprueche zurückschraube und ggf. einer kleinere Einheit kaufe oder in eine günstigere Region ziehe.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.472.176 von tropezon am 03.07.07 16:43:26

Trope, warum musst Du Dich immer angegriffen fühlen?
Zahlen aus dem Jahr 2004 sind nun einmal veraltet und gerade ihre Verwendung in Bezug auf die angeblichen Vorteil des Kaufs zur Miete bei Vollfinanzierung sind sie einfach nicht angebracht.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.472.919 von cienfuego am 03.07.07 17:19:49

habe ich auch im radio gehört - mein lieber scholli, die gehen sich ja ganz schön an die gurgel. bin ich so von den spaniern garnicht gewohnt.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.477.806 von spain98 am 03.07.07 22:35:40

Trope, warum musst Du Dich immer angegriffen fühlen?

das ist ungefähr so wie herr zapatero heute zur oposition sagte: "warum müssen sie immer so schreien, haben sie keine argumente ?"

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.477.910 von rioja94 am 03.07.07 22:46:31

kaufe ein p

[tropezon]

Bei solchen armseligen Argumenten wundert es mich nicht mehr, dass keiner von euch je zu einer eigene Immobilie kommen wird.

Azul, Du solltest Dich besser informieren.

da die Einkommensentwicklung von Otto-Normalverbraucher unter der allgemeinen Kostenentwicklung liegt.

Du kannst ja spanisch. Hier zu Deiner Information:

La renta disponible real de las familias, es decir, lo que entra cada mes en los hogares españoles para poder vivir, registró en 2006 respecto al año anterior un avance del 2,94%. Se trata de la tasa de variación más baja desde el año 1997, lo que pone de manifiesto hasta qué punto la alta inflación española está impidiendo que el fuerte crecimiento económico se traslade de una forma nítida al bolsillo de los ciudadanos.
Los números no dejan lugar a dudas. El año pasado la renta avanzó un 6,52% en términos nominales, pero teniendo en cuenta que hay que descontar el 3,6% que creció el deflactor del consumo, la realidad es que se trata del peor registro desde hace una década, cuando la renta aumentó únicamente un 2,16%, con una inflación del 2,7%.
Rest des Artikels:

http://www.cotizalia.com/cache/2007/07/03/78_renta_disponibl…

... und was nützt mir der positive Entwicklungswert/Mehrwert, gem. Beispiel Tropezon,

Dir vielleicht nichts, aber den Immobilienbesitzer gibt es eine wunderbares Gefühl.

K1,

Die Einkommenserhöhungen sind im Verlgeich Miete zu Kauf vollkommen uninteressant,

Ach ja? Und die 15 % ( oder noch mehr in diesen 2 ½ Jahren ) Erhöhung der Mieten in Madrid auch wahrscheinlich. ALLES total uninteressant,.... für Dich

Tropezon

[spain98]

El paro bajó en junio en 7.362 personas, el peor dato en ese mes desde hace diez años
Im Juni ging die Arbeitslosenzahl um 7.362 Personen zurück, die schlechteste Zahl seit 10 Jahren im Monat Juni


http://www.abc.es/20070704/economia-laboral/paro-bajo-junio-…

Im Juni 2006 ging die Arbeitslosenzahl um 44.774 Personen zurück.
Also Vollbeschäftigung kann bei immerhin 1.965.869 Arbeitslosen.

In Bezug auf Juni 2006 ist die Zahl der Arbeitslosen um 6.115 Personen gestiegen

[spain98]

La crisis inmobiliaria da de lleno a Murcia: el número de casas visadas cae un 84% en el mes de junio

Die Immobilienkrise trifft Murcia: Die Anzahl der Bauanträge fällt um 84% im Juni
Juni 2006 8.334
Juni 2007 1.415

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/03/94_crisis_inm…

[spain98]

Aber ruig bleiben:
Der Immobilienspezialist Carlos Ferrer Bonsoms, von Jones Lang Lasalle bestätigt:


En cinco años, siempre se gana con una inversión en vivienda
In 5 Jahren gewinnt man immer mit einem Immobilienkauf

En un plazo de cinco años, se gana con la vivienda prácticamente de forma asegurada
In einem Zeitraum von 5 Jahren gewinnt man mit einer Wohnung praktisch gesichert.

En cualquier caso, las personas que invierten en vivienda no suelen perder.
Auf jeden Fall verlieren die Leute, die in Wohnungen investieren in der Regel nicht.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2007/07/03/164…

Soviel vom Immobilienexperten. Lasst uns das Forum hier schließen und schnell Immobilien kaufen. Dann sind wir in 5 Jahren reich.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.478.631 von tropezon am 04.07.07 00:59:15

mmhhhh Tropezon

dann frag mal bitte den spanischen Otto-Normalverbraucher, welcher sich in einem normalen Job mit befristeten Vertrag und mit den Bedingungen von Mindestlöhnen durchschlagen und wie viel Stunden dafür tatsächlich gearbeitet werden muss. Dies betrifft vornehmlich einen Grossteil der Jobs auf dem Bau, Landwirtschaft, Dienstleistung -insbesondere Tourismus.

Irgendwie sind dir die Realitäten unabhängig der statistischen Vorgaben nicht bewusst.

Stand Nov. 2006 http://www.bw-global.de/deu/data/MA_Spanien.pdf
Der berufsübergreifende gesetzliche Mindestlohn (Salario mínimo interprofesional, kurz: S.M.I.) beträgt aktuell für jede Tätigkeit in Landwirtschaft, Industrie und Dienstleistungssektor (unabhängig von Geschlecht und Alter) 18,03 € pro Tag oder 540,90 € pro Monat. Der Jahreslohn darf für eine Vollzeitbeschäftigung inklusive Zuschlägen 7.572,60 € nicht unterschreiten.
Wie viel man verdient, ist je nach Branche, Region, Unternehmensgröße und Betriebszugehörigkeit unterschiedlich. In Madrid (2.628 €) sind die durchschnittlichen Bruttomonatsgehälter am höchsten, in Extremadura (1,822 €) am niedrigsten. Der Jahresbruttoverdienst beträgt in Spanien durchschnittlich 21.060 € (Deutschland: 34.620 €). Am höchsten sind die Jahresgehälter im Kredit- und Versicherungsgewerbe (37.780 €) und mit etwa 14.820 € am niedrigsten in der Gastronomie. Folgende Jahresgehälter sind bei bis zu fünf Jahren Berufserfahrung üblich (Angaben ohne jährliche Sonderzahlungen, Zuschläge, andere Zuzahlungen):


Daten und Fakten Spanien 2006
Für eine einfache Verwaltungstätigkeit erhält ein Mann ein Jahresgehalt von 15.171 € (Stunde: 7,29 €), eine Frau 10.542 € (Stunde: 5,07 €). Ein Elektriker verdient 12.495 € (6,01 €), eine Krankenschwester 8.554 € (4,11 €), ein Programmierer 14.915 € (7,17 €), ein Arzt 16.850 € (8,10 €) und ein Elektroingenierur 16.986 € (8,17 €).

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.478.969 von spain98 am 04.07.07 07:42:12

das ist ja schon beinahe kriminell, was dieser "experte" da versichert

[rioja94]

auch interessant

Hacienda tiene 23 días para que 5.000 millones de dinero negro pasen por caja


Los técnicos de Hacienda vuelven 'a la carga'. Si hace casi un mes denunciaban que en España hay casi un millón de alquileres de vivienda no declarados al fisco (seis de cada diez), lo que origina un fraude superior a los 1.800 millones de euros anuales, ayer han centrado sus denuncias públicas en el 'dinero negro', en concreto, en los 5.000 millones de euros que, como «mínimo», no han sido regularizados por la Administración tributaria desde diciembre de 2002 y que ahora están a punto de prescribir.

Según sus cuentas, con las que no suelen estar de acuerdo en el Ministerio de Economía y Hacienda, de las estadísticas del Banco de España se desprende que en esa fecha había una bolsa de capital no declarado cercana a los 14.295 millones de euros, de los que casi un tercio deberían haber sido ingresados en las arcas públicas, y eso sin incluir el cálculo de los intereses de demora o de las sanciones que pudieran corresponder. Ahora bien, dado que el plazo voluntario para aflorar ese dinero concluyó en la campaña de 2003, el plazo legal de cuatro años para perseguir a los defraudadores concluirá el 25 de julio próximo.

El principal beneficiado por esta situación será el sector inmobiliario que, conforme a su análisis, concentra una quinta parte de la economía 'sumergida' en España (en concreto, el 19,6%).

Para los técnicos, estas cifras demuestran que el cambio de moneda no sirvió para atajar el problema del fraude y el dinero 'B' u opaco al fisco. A finales de mayo, había 56.529 millones de euros en billetes de 500, lo que representaba casi dos tercios (64,4%) del total de efectivo en circulación.

http://www.diariodeleon.es/se_economia/noticia.jsp?CAT=106&T…

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.478.969 von spain98 am 04.07.07 07:42:12

@Spain98


"En un plazo de cinco años, se gana con la vivienda prácticamente de forma asegurada
In einem Zeitraum von 5 Jahren gewinnt man mit einer Wohnung praktisch gesichert."

Darauf habe ich mein ganzes Leben gewartet. Endlich mal ein Inwestment wo Gewinne zu 100% gesichert sind. Ich werde bei meiner Hausbank in Großkleckersdiorf bei mal eben einen 100 Millionen Euro Hypothekenkredit aufnehmen(die nette blondierte Sachbearbeition meines Geldinstitutes wird sich sicher darüber freuen) und in Torero-Immobilien anlegen. Kein Problem, da ja die Gewinne absolut gesichert sind. denn das hat ja schließlich der honorige Kenner und Immobilienspezialst Carlos Ferrer Bonsoms gesagt, und der wird doch sicher nicht flunkern, nicht wahr?!

Zudem sollte auch die Immobilienmaklerfirma "Jones Lang Lasalle" zudem, denke ich, ihre Geschäftstätigkeiten schleunigst umstrukturieren und anstatt die Tapas-ETW's zu vermitteln, lieber ihre eigenen Angebote ankaufen, denn die fetten Gewinne, sind, wie ja schon gesagt, "gesichert".


----

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.478.969 von spain98 am 04.07.07 07:42:12

Spain,

Soviel vom Immobilienexperten. Lasst uns das Forum hier schließen und schnell Immobilien kaufen. Dann sind wir in 5 Jahren reich.

Das ist der beste Vorschlag seit Eröffnung des Threads.

Dieser Mann sagt auch:

¿Ha pasado ya el momento de invertir en vivienda?

No ha pasado el momento. En este mercado, en general, siempre es buen momento para invertir.

In diesem Markt ist generell jeder Moment der richtige Zeitpunkt zur Investition.

Wenn man diese Aussage mit meiner vergleicht: ... der frühestmögliche Zeitpunkt ist immer der Beste... erwarte ich wie immer, eure schärfste Kritik Der Mann muss doch verrückt sein... so wie ich.


La crisis inmobiliaria da de lleno a Murcia: el número de casas visadas cae un 84% en el mes de junio

Genau das muss passieren und ist absolut sinnvoll. Seit Monaten schreibe ich, dass die hohen zahlen der vergangenen 2 Jahren hauptsächlich auf die Einführung des Codigo tecnico und der neuen Ley del suelo zurück zu führen sind, also vorgezogen um die neuen Maßnahmen erst mal zu umgehen.

Aber es steht auch:

“Se van a producir menos viviendas y, posiblemente, la oferta que pongamos en el mercado no cubra la demanda”, dice López Rejas, que señala como “culpable” a la nueva ley de Suelo,

... möglicherweise wird dadurch der Bedarf nicht mehr gedeckt

Und was das bedeutet, brauche ich keinem zu erklären.

Wie schön.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.482.973 von Harry_Schotter am 04.07.07 12:30:08

und anstatt die Tapas-ETW's zu vermitteln,


Im Bereich Property und Corporate Facility Management Services ist Jones Lang LaSalle mit einem Portfolio von weltweit knapp 93 Millionen Quadratmetern führend in der Branche. 2006 wickelte das Unternehmen auf dem Kapitalmarkt Käufe und Verkäufe, Fremdfinanzierungen und Eigenkapital-Investments in Assets und Portfolios im Wert von $70,9 Milliarden ab.

Nun, mit dieser Menge an Tapas wird wahrscheinlich die ganze Welt satt.

Geh ruhig zu Deine Bank und frage nach Kredit. Die möchten auch mal gerne lachen....

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.483.474 von tropezon am 04.07.07 13:02:48

Tropezon

die weltweit vermittelten Assets von JSL hatten einen Wert von $70,90 Mrd. - nicht der Umsatz.

JSL ist immer noch vorwiegend ein Consulting und Beratungsunternehmen im Büro-Immobiliensegment.

Das diese wiederum auch Assets verwalten, vorwiegend grossflächige Bürogebäude, ist mit 93 Mio. qm nicht die grosse Nummer, wenn man bedenkt, dass diese desgleichen weltweit gestreut sind. Vorwiegend jedoch USA & GB.

und eine JSL lebt im wesentlichen von den ImmobilienTransfertransaktionen im Markt. Insbesondere im spanischen sind diese, was die ausländischen Investionen betrifft, nicht mehr allzu rosig.

Spanische Wohnimmobilien sind denen zwar nicht schnuppe, aber kein Kernthema in deren Business.


Der markante Rückgang der ausländischen Direktinvestitionen von 41,7 Mrd. Euro 2002 auf ca. 15,0 Mrd. Euro im vergangenen Jahr (2005) ist ein weiteres Indiz für die nachlassende Attraktivität Spaniens als Investitionsstandort.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.484.253 von Azul Real am 04.07.07 13:58:27

die weltweit vermittelten Assets von JSL hatten einen Wert von $70,90 Mrd. - nicht der Umsatz.

Habe ich was anderes behauptet???????

ist mit 93 Mio. qm nicht die grosse Nummer

mit einem Portfolio von weltweit knapp 93 Millionen Quadratmetern führend in der Branche. Lügen die????

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.483.251 von tropezon am 04.07.07 12:48:09

No ha pasado el momento. En este mercado, en general, siempre es buen momento para invertir.

In diesem Markt ist generell jeder Moment der richtige Zeitpunkt zur Investition.

Wenn man diese Aussage mit meiner vergleicht: ... der frühestmögliche Zeitpunkt ist immer der Beste... erwarte ich wie immer, eure schärfste Kritik Der Mann muss doch verrückt sein... so wie ich.

Trope, schön daß Du den Humor nicht verlierst.
Ja, ihr würdet gut zusammen passen. Nur: Hast Du auch ein eigenes Wirtschaftliches interesse, solche Parolen zu verbreiten? Der muss ja immerhin noch seinen Bestand in Spanien verticken. Und das kann er ja schlecht, wenn er zugibt, daß die Zeichen auf Sturm stehen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.482.973 von Harry_Schotter am 04.07.07 12:30:08

Ich nehm lieber die nette blondierte Sachbearbeition deines Geldinstitutes.
Da weiss ich wenigstes, daß der Euro dann nur nuch 50 cent wert ist und bin auf der sicheren Seite.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.478.631 von tropezon am 04.07.07 00:59:15

tropezon schrieb:

Bei solchen armseligen Argumenten wundert es mich nicht mehr, dass keiner von euch je zu einer eigene Immobilie kommen wird.

Hmmm, woher Du das immer so weißt? Wahnsinn ...

Die Devise eines an den Kapitalmärkten langfristig erfolgreichen Investors heißt allerdings "Antizyklisch handeln" .

Nur falls es interessiert: Antizyklische Investoren haben vor ca. 10 Jahren damit angefangen Immo-Bestände und Immobilienfonds-Beteiligungen (mit schönen Gewinnen) abzubauen und in andere Assets umzuschichten .
Die Immo-Hausse ist vorbei (in einem Land früher, in einem Land später), jetzt sind erstmal andere Anlageklassen dran (speziell seit 2003 Aktien und Rohstoffe), dort winken eben größere Wertzuwächse als bei Immo's. Ok, Immo's könnten - so wie auch Aktien - durchaus noch bis 2010/ 2011 steigen, dann ist aber erst mal Ende und die Preiseinbrüche kommen.
Es ist auch keine Frage, daß der nächste Immo-Boom kommen wird. Das dürfte aber erst ab ca. 2025/ 2026 der Fall sein .

Den Hochpunkt für die Gewinnrealisierung werden nur die wenigsten finden . Das ist nun mal so, die antizyklischen Investoren waren meist ebenfalls zu früh am Drücker - die Gewinne in Aktien übersteigen aber eben die Zuwächse der Immo's in England, Frankreich, Spanien oder auch Osteuropa . So ist das Timing des optimalen Verkauf-Zeitpunktes letztlich egal.

Nur der Punkt ist: Aktien sind (meistens) hoch fungibel und jederzeit zu verkaufen , während Immobilien dies (meistens) nicht sind: Ich kann diese Dinger nicht eben mal schnell per Mausklick an der Börse handeln. Und da könnte in der Zukunft der Hase im Pfeffer liegen; wenn nämlich nicht mehr blind jedes Immo-Objekt gekauft wird, sondern "Lage" und "Qualität" mehr denn je trumpf sind. Aber "Lage" und "Qualität" sind nun einmal Parameter, die nur ein kleiner Teil aller Immobilien aufweisen kann - ein Großteil der Objekte ist Schund.
Top-Lagen werden sicherlich nicht die Preiseinbrüche sehen wie der Großteil der Immobilien.

Was ist denn z.B. in Denia oder Marbella ein Reihenhaus 10 km von Strand entfernt effektiv wirklich wert? Fast nix ... die Preise sind nur so hoch, weil der Name in aller Munde ist und der ausländische Investor "dazugehören" will.

Gruß tropi

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.477.859 von rioja94 am 03.07.07 22:40:44

ja ich hing wirklich fasziniert an den Lippen von Zapatero. - Gibt es einen Link, wo man heute evtl. den Text oder gute Berichte darüber in Tageszeitungen nachlesen kann?

cf

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.484.838 von tropezon am 04.07.07 14:46:24

nö,
es machte aber den Eindruck, als legst du besonderen Wert auf die 70 Mrd. Dollar Transaktionsvolumen von JLL, welche wohl kaum mit Wohnimmobilien durchgeführt worden sind. Ferner sind die 70 Mrd. Dollar schnell erreicht, wenn man bedenkt, dass Portfoliostransaktionen von Gewerbeimmobilien schon mal mehrere 100 Mio. Dollar auf die Waage bringen können. Wenn wir schon mal bei dem Thema sind.

Der gute Mann von JLL hätte mal etwas mehr über sein Marktanteil in Spanien plaudern sollen

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.485.362 von cienfuego am 04.07.07 15:22:25

keine ahnung - vll findest du was auf google.es

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.485.362 von cienfuego am 04.07.07 15:22:25

Cienfuego,

Im Prinzip in jeder online Zeitung, zumindest Ausschnitte.

http://www.elpais.com/
http://www.elmundo.es/
El Confidencial - Portada .:. Diario de Información y opinió…
www.abc.es

etc...

Liebe Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.485.097 von tropenfisch am 04.07.07 15:05:40

Tropenfisch,

Es ist auch keine Frage, daß der nächste Immo-Boom kommen wird. Das dürfte aber erst ab ca. 2025/ 2026 der Fall sein

Schon wieder ein Hellseher unter uns, Klasse ...soll ich oder

Die Devise eines an den Kapitalmärkten langfristig erfolgreichen Investors heißt allerdings "Antizyklisch handeln"

Weil Du es noch nicht begriffen hast, werde ich es – für Dich alleine, dass es endlich auch bei Dir ankommt – wiederholen:

Keiner von den hier schreibenden User, die Immobilien besitzen, hat sie aus spekulativen Gründen gekauft, sondern einzig und alleine um sein Eigentum zu genießen. Somit ist ALLES was Du schreibst für uns IRRELEVANT.
Sollte einer verkaufen wollen – eines Tages – ist es nicht aus GELDGIER, sondern aus anderen Gründen.

Ich hoffe Du hast es diemal verstanden.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.484.941 von spain98 am 04.07.07 14:53:59

Spain,

Ich verliere NIE mein Humor. Er hält mich jung und tröstet mich , falls nötig, über das NEGATIVE was ich täglich höre und lese.


Nur: Hast Du auch ein eigenes Wirtschaftliches interesse, solche Parolen zu verbreiten?

Ist es eine Frage oder Feststellung?

Wenn das Fragezeichen nicht rein zufällig da ist, kann ich Dir versichern, dass ich weder berufliches noch privates wirtschaftliches Interesse habe und auch keine Parolen verbreite.
Ich schreibe über den Immobilienmarkt genau das was ich denke, nach sorgfältiger Überlegung, tieferen Recherchen, Mentalität bezogen auf Spanien – und nur auf Spanien – und in anbetracht der ( noch ) herrschenden Relationen zwischen Mieten und Kaufen, die vernünftigerweise kein ( noch keine) Alternative zulässt.

Sollte ich mich irren, wird es für mich eine leichte Übung sein, mein Mea Culpa zu machen und zuzugeben, dass ich falsche Schlüsse gezogen habe. Wie heißt es so zutreffend:

Errare humanum est.

Aber noch ist es nicht soweit und, wenn die Bauunternehmer Vernunft wallten lassen, das heißt Bauanträge reduzieren ( wie Murcia) und Vorhaben hinaus ziehen, wird es auch nicht soweit kommen.

Abwarten und Tee trinken.

Grüße

Tropezon

PS

wenn ich über meine französische Immobilie denke, komme ich gelegentlich zu differenzierten Schlüsse

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.484.941 von spain98 am 04.07.07 14:53:59

Spain,

beim Nachlesen fällt mir bei diesem Satz:
Der muss ja immerhin noch seinen Bestand in Spanien verticken. Und das kann er ja schlecht, wenn er zugibt, daß die Zeichen auf Sturm stehen.

folgende Anekdote aus meinem Berufsleben ein.

Als ich vor 20 Jahre noch Berufstätig war ( in einer der größten deutschen Ölmühle, mit fast einer Milliarde DM Umsatz ) haben wir ein System entwickelt, mit dem wir unsere tägliche Produktion am CBT in Chicago gehedgt haben. Nach anfänglichen Verlusten von ca. 5-6 Millionen DM fing das System zu greifen und 1 Jahr später brachte es uns ca. 25 Millionen DM Gewinn ( Buchgewinn ). Der Unternehmer ( Privatmann) versammelte die Verantwortlich und verlangte eine Entscheidung über das weitere Geschehen. Ich war der Einzige, der sagte: verkaufen, Gewinn einstecken und auf eine neue Chance warten um wieder einzusteigen. Ich wurde überstimmt 3 zu 1, mit dem Argument, es ist notwendig weiter zu hedgen um die Produktion abzusichern. Ein weiteres Jahr später ..... drei mal darfst Du raten wo der Saldo in Chicago stand.....

Das ist Spekulation und da muss man entscheiden ob man Gewinne mitnimmt oder......

Aber Immobilienkauf ist eben keine Spekulation in diesem Sinne. Sondern das Privileg von Menschen die Geld haben – oder Kreditwürdig sind – und lieber im eigenen Haus / Wohnung sich das Leben so schön wie möglich machen, meistens Hedonisten per Excellence.

Und wie unser Brigadist gesagt hat: es ist absolut egal und unwichtig, ob die Preise steigen oder fallen. Unsere Immobilien dienen einem anderen Zweck.

Grüße

Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.485.097 von tropenfisch am 04.07.07 15:05:40

die Diskusion ist ein wenig wirr; für den Liebhaber ,der eine auf Ihn zugeschnittene Immobilie besitzt, ist die Preisbewegung insbesondere bei einer bezahlten Immobilie zweitrangig.
Ist ein Objekt hoch beliehen wackelt im Falle einer Baisse die Beleihungsgrundlage = Notverkauf= Verlustrealisation.
Dient die Immobilie der Vermögensanlage, entscheidet Wertzuwachs,
Zinsniveau und Vermietbarkeit.
Leuten mit hochfinanzierten Objekten kann man nur sagen : tilgen und nochmals tilgen.
Als kapitalanlage überwiegen die Risiken, gewinne sollten realisiert werden, gerade die vermietbarkeit wackelt, das angezogene Zinsniveau rundet das Bild ab.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.486.403 von tropezon am 04.07.07 16:28:42

ja danke - hab' zur Zeit Besuch im Hause, sonst hätte ich es mir selbst noch rausgesucht - wenn die nachher alle verköstigt sind, kann ich ja noch mals bisschen lesen
cf

[Zoetrop]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.486.776 von tropezon am 04.07.07 16:50:44

Tropezon:

Keiner von den hier schreibenden User, die Immobilien besitzen, hat sie aus spekulativen Gründen gekauft, sondern einzig und alleine um sein Eigentum zu genießen. Somit ist ALLES was Du schreibst für uns IRRELEVANT.
Sollte einer verkaufen wollen – eines Tages – ist es nicht aus GELDGIER, sondern aus anderen Gründen.

Ich hoffe Du hast es diemal verstanden. verrückt

Hmmm... wo ist das Problem?
Mag schon sein, dass das für dich irrelevant ist (kann ich auch nachvollziehen), aber in diesem Thread geht es doch um Immobilienkauf und nicht Besitz oder?

Also - Tropezon hat natürlich recht mit seiner Argumentation... aber andererseits auch wieder gar nicht

Kannst Du mir freundlicherweise helfen und sagen womit ich unrecht habe?
Einfach damit unrecht zu glauben, dass die Immobilienpreise auf diesem Niveau bleiben, sie werden fallen und zwar brutal (ja ja schon wieder ein Hellseher)
Nimms einfach sportlich, in 1-2 Jahren werden wir wissen, wer recht hatte.

[Dilution_Brigade]

das thema des threads müßte eigentlich getrennt werden, und zwar :
urlaubsimmobilien von spaniern in spanien
urlaurlaubsimmobilien von ausländern
spekulationsimmobilien von spaniern
spekulationsimmobilien von ausländern
industrieimmobilien
großstadtimmobilien in spanien
mediteranne immobilien
atlantikimmobilen
hinterlandimmobilien
berglandimmobilien
niemandslandimmobilien
immobilien in den man selbst wohnt
und nicht zu vergessen " Protzimmobilien " a la Marbella und sonstige etc.

leider werden alle sparten in statistiken verarbeitet, und ghenau das gibt das effektiv falsche bild . ebenso wird hier - meistens - alles miteinander gemixt und nur selten korrekt und problemlos getrennt . Dan und nur dann, kommt es zu ausferungen die hier fast immer zu lesen sind.

est ist doch völlig normal, daß wer hier in spanien lebt sich eine immobilie anschaffen wird. und diese wird er nicht verkaufen ( wenn überhaupt ) solange er seinen standort nicht wechselt. es spielt dabei keine rolle, ob er bei verkauf gewinn machen würde oder nicht. eher würde an einem neuen standort eine neue immo zugekauft werden.

und ja, wie richtigerweise oben angesprochen, die beiträge beziehen allemal immer auf finanzierungen, welche seit 1999 variabel zu niedrigstzins abgeschlossen wurden. aber das ist halt der lauf der dinge. und was löhne oder durchschnittslöhne angeht, seit die invasion von ausländern in spanien ( ostblock, nordafrika, südamerika etc. ) ausgebrochen ist, gibt es selbstverständlich dumping-lohnpreise und wird es immer geben. profitieren tut einzig und allein ein bauunternehmer und der staat, selten die gesamtheit. der haus- bzw. wohnungspreis wird angesetzt und es wird zu diesen preisen verkauft. bis jetzt nur langsam und selten, werden neubaupreise reduziert, lieber reduziert man die baueinheiten um ein preisnivau je nach lage zu erhalten. das ist überall so. in erster linie leiden die zweit- und drittverkäufer mit ihren immos, die seit jahren zu wirklich überzogenen preisen verkaufen wollen. nur, meistens müssen die garnicht verkaufen, sie wollen nur abzocken. das hat mit der wirtschaft an sich nix zu tun, das ist brutale realität, auch wenn ordentliche arbeitsplätze flöten gehen. hier ist der staat gefordert mit besseren kontrollen. tatsächlich lassen sich putzfrauen davon nicht beeindrucken, die wissen was sie wollen ....

es sollte von euch wirklich jemand entsprechende threads eröffnen, denn hier werden bauklötze mit zitrusfrüchten und anderem völlig vermischt, di an sich wenig miteinander zu tun haben, ganz zu schweigen von den propheten .... und seit die immoblase platzen soll, ist meine immobilie von ende 2003 bis heute um über dreißig prozent gestiegen. ich denke nicht an verkauf, ich wohne und lebe hier. es sei denn, es kommt einer der mir ne halbe million auf den tisch legt. dann habe ich zwar geld, aber das problem übermorgen eine gleichwertige immobilie zu finden, wo auch die infrastruktur und der gang zu strand paßt. ich könnte ja dann in miete gehen und auf das platzen der blase warten - die platzt schon seit 2000 und die luft ist immer noch nicht raus. die meisten machen die rechnung ohne den wirt.

mir ist es wurscht, ob die zinsen steigen, denn, die mieten sind teuerer wie die meisten zinsen. und wer das nicht zu fassen bekommt in der lage des wohnens und lebens, wird nie was kaufen. ist ja auch teilweise gut so, dann wird wenigstens was vermietet, und viele ausländer, am wenigsten die spanier, wollen gar kein eigentum. warum auch nicht. die mit mehreren immos werden dann vermieten und so einer eventuellen preisreduzierung weiterhin einnahmen haben und auch noch ihre immobilie.

ich pfeife auf prediger und wahrsager, ja, irgendwann wird schon mal was platzen .... blos was und wo und wie ..... ich meine nicht so, wie es immer dargestellt wird. Areal wird immer bleiben, nur die leute nicht. und grund kann man nicht vermehren, leute schon.....

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.486.776 von tropezon am 04.07.07 16:50:44

Hallo tropezon.
Na, ist Ihnen endlich die Hutschnur gerissen ???
Haben wir es also endlich geschafft, klasse ...

Ich persönlich finde es wirklich außerordentlich bemerkenswert, daß Sie in meinem Portfolio besser Bescheid wissen als ich :

Keiner von den hier schreibenden User, die Immobilien besitzen, hat sie aus spekulativen Gründen gekauft, sondern einzig und alleine um sein Eigentum zu genießen.

Aha, also bin ich kein "schreibender User", oder was !!!???
Ich wusste bisher gar nicht, daß ich Immobilien noch nie aus spekulativen Gründen gekauft habe - aber man lernt ja bekanntlich nie aus .

Ich möchte Ihnen gar nicht auflisten, welche Immo's in Europa oder sonst wo sich aus spekulativen Gründen in meinem Portfolio befinden oder aus spekulativen Gründen eben gerade nicht (mehr) - das dürfte für Sie aber irrelevant sein.

Somit ist NICHTS, was ich geschrieben habe, irrelevant !
Ob dies auch für andere hier Schreibende oder nur Mitlesende gilt, ist für mich irrelevant - haha.

Ihre persönliche Situation interessiert mich überhaupt nicht. Wenn Sie so sehr von weiteren Preissteigerungen überzeugt sind, so müllen Sie sich ruhig bis unter das Dach mit variabel verzinsten Krediten zu und kaufen Sie spanische Immo's auf Teufel komm' raus. Ich kann Ihnen raten, tätigen Sie die Kreditausnahmen in den Fremdwährungen CHF oder JPY - da sind die Kredite gerade so schön niedrig.
Haha .

Vielleicht gilt dann eines Tages folgender Spruch gerade für Sie:
Sollte einer verkaufen wollen – eines Tages – ist es nicht aus GELDGIER, sondern aus anderen Gründen.



Machen Sie mal - wenn das System eines Tages komplett heruntergekommen ist und auch Sie finanziell überhaupt nicht mehr weiterwissen, können Sie mir ja eine BM schicken. Vielleicht kommen wir dann ins Geschäft ...

Für den Moment gilt also wohl auch für Sie:

"Einfach schön am Strand liegenbleiben und auf die Tsunami-Welle warten. Dann haben Sie wenigstens genug Wasser für ein ausgiebiges Bad - Ihr letztes Bad."


Gruß tropi

[Dilution_Brigade]

oh, kommt mir vor, hier schreibt wer im falschen thread ...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.492.263 von tropenfisch am 04.07.07 22:19:15

Alkohol oder Drogen??

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.479.295 von Azul Real am 04.07.07 08:31:56

Mein lieber Azul,

ich habe Dich immer für einen seriösen und interessierten Teilnehmer an diesem Forum gehalten. Wir waren selten der gleichen Meinung aber Deine Beiträge waren früher stets recherchiert, korrekt, kritisch und nachvollziehbar.
Seit einiger Zeit haben sich Deine Beiträge entfremdet und ich betrachte sie mehr als Frustreaktion. Warum denn? Nur weil ich bisher recht behalten habe? Keine Panik, das kann sich ja auch ändern und ich werde dann meine Reue publik machen.
Doch mit dem heutigen Beitrag hast Du vorläufig die Spitze erklommen. Du willst mit allem Ernst, den Leser vormachen, dass die spanischen Gehälter Entwicklungsland Niveau haben? Hast Du überlesen, dass unter 5.1 steht:

das spanische Pro-Kopf-Einkommen hat sich nunmehr bis auf 7,6 Prozentpunkte dem Durchschnitt des Euroraums angenähert.

Somit wäre das europäische Durchschnitts-Pro-Kopf-Einkommen NUR 7,6 % über Drittlandsniveau????

Irgendwie sind dir die Realitäten unabhängig der statistischen Vorgaben nicht bewusst.
Daten und Fakten Spanien 2006
Für eine einfache Verwaltungstätigkeit erhält ein Mann ein Jahresgehalt von 15.171 € (Stunde: 7,29 €), eine Frau 10.542 € (Stunde: 5,07 €). Ein Elektriker verdient 12.495 € (6,01 €), eine Krankenschwester 8.554 € (4,11 €), ein Programmierer 14.915 € (7,17 €), ein Arzt 16.850 € (8,10 €) und ein Elektroingenierur 16.986 € (8,17 €).

Wer solche Zahlen als Diskussionsbasis wertet, will absichtlich provozieren oder lebt fern jeglicher Realität.

Ich dachte bisher auch, Du kennst Dich in Spanien zumindest ein bisschen aus ( Deine Besuche in Andalusien, Familien oder Freunde).

Bevor ich jetzt mit meiner inzwischen berühmten Putzfrau komme, lass Dir mal sagen, was die wenigen Menschen die in meinem Bekanntenkreis arbeiten, verdienen, alles Netto:

Dame Empfang Nagelstudio 8 € die Stunde, Dame, verantwortlich für eine Boutique 1.400 € x 14 Monate, Dame auf dem Rathaus 1.450 € x 14 Monate, Meine Nachbarin, Angestellte am Gericht für Übersetzungen 1.250 € x 14 Monate, arbeitet von 8,30 Uhr bis 14 Uhr, also weniger als 30 Stunde/ Woche, Gärtner 12 € pro Stunde, Handwerker um die 10 € Stunde ( Schwarz), eine liebe Freundin- Zahnarzt Helferin 1.300 € x 14 Monate und ihre Mutter hat seit 2 Monate eine Putzstelle bei einer Immobilienvermietungs-Firma für sage und schreibe 15 € pro Stunde NETTO. Und jetzt kommen die Putzfrauen, normales Gehalt 10 bis 12 € die Stunde, NETTO =Schwarz, natürlich.

Ich würde vorschlagen, die Ärzte ziehen ihrer Kittel aus, nehmen die Ingenieure und Programmierer an der Hand und wechseln schnell ihren Beruf, kommen zu uns, Putzfrauen und gute Gärtner sind gesucht. Eventuell noch Poolreiniger.

Übrigens, in Deiner Studie steht auch:


Die Arbeitslosenquote liegt zwar mit 12 % innerhalb der Europäischen Union auf einem Spitzenplatz,

Dabei sind es in Realität 8,47 %

Und jetzt zum Schluss noch was für die Herren, die Spanien als Bananenrepublik bezeichnen oder mit der ex-DDR auch vergleichen (Nachfolgende Sätze stehen in Deiner Studie, für mich ohne Gewähr ):

Spanien gehört zu den Mitgliedsstaaten, die 1998 die erforderlichen Stabilitätskriterien für die Einführung des Euro erfüllten.

2. Wirtschaftslage 3
Spanien nimmt gegenwärtig unter den Industrienationen mit einem Bruttoinlandsprodukt von 1,120 Mrd. US$ den 8. Rang ein.

Die Staatsverschuldung konnte, um die Jahrtausendwende noch bei 61,1 % des BIP, innerhalb von fünf Jahren auf 43,1 % des BIP zurückgeführt werden.

5.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 36
Die spanische Wirtschaft ist noch unverändert auf Wachstumskurs. Das reale BIP-Plus von 3,4 % im vergangenen Jahr war das höchste seit 2001. Es übertraf den BIP-Zuwachs der EU (1,6 %) um mehr als das Doppelte. das spanische Pro-Kopf-Einkommen hat sich nunmehr bis auf 7,6 Prozentpunkte dem Durchschnitt des Euroraums angenähert.

So, jetzt schau ich was die „ Skythen“ zu bieten haben.

Gute Nacht.

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.495.149 von tropezon am 05.07.07 00:04:38

Tja tropezon, muß ich Sie leider enttäuschen:

Also bei mir sind's weder Alkohol noch Drogen - das nehmen offensichtlich andere Personen:

A) sogenannte Regierungschefs, wenn sie nicht weiterwissen:
http://www.cartoonland.de/archiv/nicolas-sarkozy-beim-g8-gip…


B) scheinbar intelligente Menschen, die leider noch nicht sehen (wollen), wohin die aktuelle Wirtschaft "steuert"


Das macht aber überhaupt nichts - irgendwann ist der Rausch vorbei und die Nüchternheit kehrt wieder ein. Nur dann ist es wahrscheinlich zu spät ...

Wie gesagt, mir soll's wirklich egal sein - ich war bisher immer richtig positioniert.

Gruß tropi


P.S.: Übrigens, das mit den Kredit-Carrytrades aus dem CHF und dem JPY in den Euro ist seit kurzer Zeit Gang und gäbe, das Spielchen machen sogar Sparkassen mit ...

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.490.635 von Dilution_Brigade am 04.07.07 21:00:47

es sollte von euch wirklich jemand entsprechende threads eröffnen, denn hier werden bauklötze mit zitrusfrüchten und anderem völlig vermischt, di an sich wenig miteinander zu tun haben

Ich bin seit einiger Zeit dabei und kann mich nicht erinnern, daß wir jemals über andere Immobilien als Wohnimmobilien diskutiert haben. Herangezogene Statistiken (deren Qualität sei einmal dahin gestellt) beziehen sich immer auf viviendas, also Wohnraum.
Dilution_Brigade, kann es sein, daß Du einen anderen Thread liest?

Aber deine Einstellung ist echt prima. Wenn mehr Leute so denken (was ich befürchte), wird der Preisverfall nur noch größer.

[rioja94]

Ventas de nuevas viviendas en EEUU suben un 16% en abril, pero los precios caen un 11,1%

Hora: 17:08 Fuente : Europa Press


WASHINGTON, 24 (EUROPA PRESS)

Las ventas de nuevas viviendas en Estados Unidos experimentaron en abril un crecimiento del 16,2% respecto del mes anterior, hasta 981.000 unidades, lo que representa su mayor incremento en 14 años, según informó hoy el Departamento de Comercio de los Estados Unidos.

Sin embargo, en términos interanuales, la venta de nuevas viviendas disminuyó un 10,6% respecto a las 1.097.000 viviendas del mismo mes del año anterior.

Por otro lado, el precio medio de venta de los inmuebles bajó hasta los 229.100 dólares (170.552 euros), lo que supone una rebaja del 11,1% respecto a marzo.

El drástico recorte de precios se produce ante la necesidad de los constructores de dar salida al stock de viviendas sin vender.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.490.635 von Dilution_Brigade am 04.07.07 21:00:47

mir ist es wurscht, ob die zinsen steigen, denn, die mieten sind teuerer wie die meisten zinsen.

das ist mir aber neu - es mag ja vielleicht einige ausnahmen geben, aber das war es dann auch schon (z.b. jemand der berufswegen zeitl. begrenzt stationiert ist).

jeder vernünftige mensch würde kaufen, wenn die mietquote die hypoquote übersteigt. und gerade der spanier, der ein absolutes mietmuffel ist (obwohl sich das langsam ändert) und absolute priorität auf eigentum legt würde sowas NIE machen. soweit solltest du die leute kennen.

wobei ich auch schon bei der aussage von tropenfish wäre:

Was ist denn z.B. in Denia oder Marbella ein Reihenhaus 10 km von Strand entfernt effektiv wirklich wert? Fast nix ... die Preise sind nur so hoch, weil der Name in aller Munde ist und der ausländische Investor "dazugehören" will.

hier muss man sehen, was ich oben schon andeutete - eine immobilie ist genau soviel wert, wie man bereit ist dafür auszugeben und da immobilienbesitz in spanien ABSOLUTE priorität hat, sind die leute bereit sich dafür WEIT aus dem fenster zu lehnen. das funktionierte über 30 jahre mit fallendem mibor fantastisch und so etablierte sich die meinung, das man mit immobilien immer gut fährt. leider bedachte am zinstief niemand derjenigen, die sich hoch verschuldeten daran, das zinsen auch steigen können - da gab und wird es noch lange gesichter geben.

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.479.295 von Azul Real am 04.07.07 08:31:56

Daten und Fakten Spanien 2006
Für eine einfache Verwaltungstätigkeit erhält ein Mann ein Jahresgehalt von 15.171 € (Stunde: 7,29 €), eine Frau 10.542 € (Stunde: 5,07 €). Ein Elektriker verdient 12.495 € (6,01 €), eine Krankenschwester 8.554 € (4,11 €), ein Programmierer 14.915 € (7,17 €), ein Arzt 16.850 € (8,10 €) und ein Elektroingenierur 16.986 € (8,17 €).

kommt mir etwas wenig vor obwohl ich sagen muss, das ich hier im norden ein hohes lohnniveau gewohnt bin, was meinen blickpunkt natürlich beeinflusst. daran sieht man aber auch, das es zonen gibt in denen wesentlich weniger verdient wird - das ist halt der SCHNITT.

[lapamita]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.497.376 von tropenfisch am 05.07.07 03:25:28

JA CRRYTRADES,und das schon fuer immos.

da ich ein reinrassiger antizklischer investor bin,, und immer sehr kontraere meinungen vertrete.
ahbe ich meine spekulativen anleihen in TRY und ISK verkauft ( ach war das auch eine nette diskussionmit tropezon,leider lag er komplett falsch in sachen performance)

ahbe ichmich jettz aus diversen gruenden dieses geld aus dem verkauf dieser anleihen wwie folgt angelegt.

position 1 JY ( yen) zinszerti rendite 0.6% , wecheslkus euro/yen 166.67 ( der idiot am telefon meinte bei der abn warum ich so was kaufe weil es doch keine zinsen gaebe, na denn.......genau aus dem grund) und den carrytrades, wenn da was schief geht hauptsaechlich bei den hedgefunds dann crasht der JY, und darauf warte ich/

position 2 USD floater variabel 5,25% eu/usd 1,36,, sehe trendwende beim USD in 2008 +/- 1 jahr. ( waehrungszyklen) dazu das absolutr negative sentiment zumUSD sowie jeder redet ueber USD verschuldung aber keiner ueber verschuldung im euroraum sowie dem econommischen ungleichgewicht in der eu.

undor 4 wochen eroeffnete ich einen neunen tread zu thailand,, neuer boommarkt,,,seitdem geht es hier kurz spaeter heftig nach oben,entgegegn aller meinungen.


haeuslebesitzer die auf fahrende zuege aufspringen und in yen finanzieren, da duerfte die trendwende nicht mehr weit sein.

gruss

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.499.621 von rioja94 am 05.07.07 09:43:07

und eine Putzfrau will 11€ netto auf die Hand, sonst kommt keine - und ich mach selbst

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.502.322 von cienfuego am 05.07.07 12:24:34

Cienfuego,

Danke für Deine Bestätigung. Und ich hoffe, dass bei diesem Gehalt du auch Dein Doktortitel vorweisen kannst!!!

Was ich noch vergessen habe zu erwähnen ist, - und das dürfte Azul als Spanienkenner bestens wissen, da wir es auch mehrmals in früheren Zeiten erwähnt haben – die spanischen Gehälter bestehen aus 2 Akten
- einmal das offizielle Gehalt ( so niedrig wie möglich)
- und zum zweiten, den berühmten Umschlag.

Versuch doch mal ein Elektriker, oder auch andere Handwerker, für 6,01€ die Stunde zu bekommen, oder gar 10 €.

Übrigens, einer meiner Nachbarn ist Elektriker und ist vor 4 Jahre auf „ Modulo“ umgestiegen, weil er zu viel Steuern bezahlen musste. Ich weiß nicht, was er verdient, aber pro Stunde stellt er 20 € in Rechnung + IVA.

Soviel zu den niedrigen Einkommen der Spanier.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.502.322 von cienfuego am 05.07.07 12:24:34

das mit der putzfrau kann man so nicht pauschalisieren.
es kommt drauf an, wie oft sie in einen haushalt kommt und für wieviele stunden - danach richtet sich auch der stundenlohn. kommt sie jeden tag für mehrere stunden, wird es im stundenschnitt billiger, als wenn sie 2 mal die woche für je 2 stunden kommt. dann ist der stundenlohn höher.

unsere bekommt 7 euro (schwarz) im stundenschnitt und das ist hier ein üblicher preis. alle anderen angaben von 11-12 oder gar 15 euro kann ich nicht nachvollziehen - da ist dann wahrscheinlich schon die volle versicherung mit dabei. sowas kostet hier eine putzfrau oder kindermädchen über eine agentur.

in tropezons feriendörflein gut betuchter rentner mag das schon wieder anders aussehen - ich kann mich nur auf die hiesige region beziehen und das ist eine mit dem höchsten lohnniveau in spanien.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.495.986 von tropezon am 05.07.07 00:45:19

Tropezon

unter 5.1 der Studie des Wirtschaftsfördergesellschaft Baden-Württemberg International http://www.bw-global.de/deu/data/MA_Spanien.pdf steht ja noch etwas mehr .. ferner

Doch es mehren sich die Anzeichen, dass sich das Wachstumstempo verlangsamen wird. Die Stimmungslage der privaten Verbraucher signalisierte zu Jahresbeginn 2006 bereits einen um sich greifenden Pessimismus. Für 2006 kann zwar noch ein Wirtschaftswachstum von 3,0 % als realistisch angesehen werden, doch durch die Neuordnung des EU-Finanzrahmens ab 2007 wird Spanien seine dominierende Rolle als Empfängerland von EU-Zuwendungen, die sich im Budgetzeitraum 2000 bis 2006 immerhin auf 54 Mrd. EUR summierten, einbüßen. Spanien wird sogar als Folge der EU-Erweiterung von einem Nettoempfängerland zu einem Nettobeitragszahler "mutieren". Die Investitionen werden deshalb ihre bisherige Rolle als konjunkturelles Zugpferd kaum noch wahrnehmen können. Zudem werden die Wachstumsperspektiven zunehmend durch Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit gegenüber anderen EWWU-Ländern beeinträchtigt. Seit Jahren verteuern sich die heimischen Produkte stärker als die der Mitbewerber im Europaraum. Alles in allem wird für 2007 mit einem Wirtschaftswachstum von nur noch 2,7 % gerechnet.


Und ferner das die Gehälter/Löhne in Spanien Entwicklungslandniveau hätten, dass habe ich mit keinem Wort behauptet ...

Doch mit dem heutigen Beitrag hast Du vorläufig die Spitze erklommen. Du willst mit allem Ernst, den Leser vormachen, dass die spanischen Gehälter Entwicklungsland Niveau haben?

Weiterhin sind die kritisierten durchschnittlichen Einkommensdaten unter Pos .3.3 Arbeitsmarkt dieser Studie gem. der Zentralstelle für Arbeitsvermittlung, Europaservice "Arbeiten in Spanien" erhoben, www.europaserviceba.de

siehe Quellennachweis in der Studie Nr. 22.

So ist das nun mal mit der Statistik, die sich auf allg. Durchschnittswerte bezieht, Tropezon.

Fakt ist, dass ein Grossteil den Menschen mit denen ich gesprochen in der Vergangenheit gesprochen und welche auch einen normalen Job besetzen der keine grösseren Ansprueche an die Ausbildung stellt, vornehmlich im Dienstleistungsbereich, ein Gehalt erhalten zwischen 1.000-1.400,00 € netto mtl. Ferner habe ich kürzlich mit einer Sprachenlehrerin (obwohl diplomiert aber nicht im Staatdienst) gesprochen, welche ein Gehalt von 1.300 Euro an einer privaten Sprachenschule erhält, da sie mich fragte, was man denn in Deutschland verdienen könne in ähnlicher Position.

Weiterhin ist das von dir in diesem Zusammenhang erwähnte Pro-Kopf-Einkommen in keinster Weise mit dem tatsächlichen Einkommen der Haushalte zu vergleichen.

Hast Du überlesen, dass unter 5.1 steht:

das spanische Pro-Kopf-Einkommen hat sich nunmehr bis auf 7,6 Prozentpunkte dem Durchschnitt des Euroraums angenähert.

Dieses trifft lediglich eine Aussage zum BIP = Bruttoinlandsprodukt Spaniens und das hat wiederum überhaupt nichts mit dem tatsächlichen Einkommen der Haushalte zu tun, sondern gibt die Summe der geschaffenen Mehrwerte in der Volkswirtschaft abzüglich Vorleistungen dividiert durch die Bevölkerungszahl per Anno wieder.

Sehr schöner Faux pas Tropezon


PS: und frustriert bin ich ganz und gar nicht nur habe ich nicht den ganzen Tag Zeit für Beweisführungen und Datensuche ...

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.505.486 von rioja94 am 05.07.07 15:29:11

ich kann mich nur auf die hiesige region beziehen und das ist eine mit dem höchsten lohnniveau in spanien.

und was wäre der angemessen Durchschnitt, wenn man, nun sagen wir mal, in der spanischen Automobil- bzw. Zuliefererindustie arbeitet.

einmal Facharbeiter
einmal Angestellter in der Verwaltung
einmal Ingenieur in der Konstruktion

Spanne reicht schon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.506.984 von Azul Real am 05.07.07 16:35:13

Azul,

Weiterhin ist das von dir in diesem Zusammenhang erwähnte Pro-Kopf-Einkommen in keinster Weise mit dem tatsächlichen Einkommen der Haushalte zu vergleichen.

Sehr schöner Faux pas Tropezon

nachdem Du das so schön erklärt hast, gebe ich Dir uneingeschränkt recht. Das hat mit dem Einkommen direkt nichts zu tun.

Kannst Du mir noch mal verzeihen?

Bleibt offen, wie viel des tatsächlichen Einkommens in einer offizielle Statistik erscheint. Wenn man nur wüsste wie viel in so einem Tütchen drin ist.

Das mit dem Frust war ein kleiner Scherz. Sollte nicht falsch verstanden werden.

Dass ein Großteil der Spanier mit ihrem Gehalt nicht unbedingt prahlen können, ist mir auch bekannt. Umso erstaunlicher – und bewundernswert – finde ich die Leistung, die sie bei ihrem Gesamtvermögen, erbracht haben.

Grüße

tropezon

[Azul Real]

http://www.tusalario.es/

auf "compara tu salario" klicken

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.507.288 von Azul Real am 05.07.07 16:50:18

ich gebe dir mal ein beispiel aus unsere firma. netto bei den männern (frauen weiss ich nicht, ist aber weniger - ca. 25% ?)

einmal Facharbeiter - in 3 schichten ca. 1.350-1500
einmal Angestellter in der Verwaltung - ca 1.600-1.800
einmal Ingenieur in der Konstruktion - 2.000-2.300

[tropenfisch]

So, hier mal wieder zwei Texte aus den Medien:

http://www.expansion.com/edicion/exp/empresas/banca_y_cajas/…

http://www.faz.net/s/Rub48D1CBFB8D984684AF5F46CE28AC585D/Doc…

Ja ja ...

Gruß tropi

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.513.668 von rioja94 am 05.07.07 22:26:19

Moin Rioja,

thx für die Info

.... und das/euer Business sowie stationäre Lage ist wohl ohne Zweifel Hochlohngebiet mit freundlicher, gewerkschaftlicher Unterstützung.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.505.486 von rioja94 am 05.07.07 15:29:11

gebe zu, daß ich auch von so einer beliebten Küstenregion spreche.
cf

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.513.668 von rioja94 am 05.07.07 22:26:19

Guten Morgen,

Rioja gibt uns eine interessante Information, die Gehälter vom Facharbeiter bis zum Ingenieur in seiner Firma. Und, dass sind, wie Azul bemerkt:

ist wohl ohne Zweifel Hochlohngebiet mit freundlicher, gewerkschaftlicher Unterstützung.

Also gut bezahlte Arbeitsplätze, wie auch Rioja schreibt:

ich kann mich nur auf die hiesige region beziehen und das ist eine mit dem höchsten lohnniveau in spanien.

Ein wichtiger Punkt der hier laufend ( hauptsächlich von Rioja ) erwähnt wird und beim Immobilienkauf zu beachten ist: die Ratio Gehalt / Hypo.Rate sollte nicht ( vernünftigerweise ) über 30 % liegen. Er meint ja sie liegt derzeit bei 50-60 oder 70 % und das würde zur Katastrophe führen.
Die Mieten ist San Sebastian und Großraum kosten z.Z. um die 1.000/ 1.200 € im Schnitt.

http://www.alkila.net/busqueda/pisos/alquiler/gipuzkoa/alqui…

http://www.alkila.net/busqueda/pisos/alquiler/gipuzkoa/alqui…

Dann rechne ich mal die monatliche Belastung im Hochlohn Gebiet aus, bei Miete 1.100 €:

- Facharbeiter 1.500 €, Belastung 73,33 %
- Angestellter 1.700 €, Belastung 64,70 %
- Ingenieur Durchschnitt 2.150 €, Belastung 51,16 %

Und jetzt kommen noch die Nebenkosten dazu, die dann das ganze noch erheblich verschlechtern..

Jetzt verstehe ich auch, warum Rioja von den 50 bis 70 % spricht. Er meint allerdings die Belastung Gehalt / Miete und nicht Kauf.... die uns aber doch mehr interessiert.

Wir wissen, dass die Statistik eine landesweite Ratio Gehalt / Hypo. Raten von ca. 35 % festgestellt hat. Frage: wer hat jetzt die größten Problemen am Ende des Monats??? die Käufer im ganzen Land oder die Mieter im Baskenland?

Bin sehr gespannt, wie Rioja uns das erklären wird und welche Argumenten, besser gesagt Ausreden er finden wird, z.B.
- dann können die nicht in der Stadt wohnen und müssen aufs Land
- oder mit einem Studio sich arrangieren
- oder...

Nein, ich hab´s, die Frau arbeitet ja mit und somit ermäßigt sich ja die Quote auf 41,90 % beim Facharbeiter. Ja, Klasse das ist des Pudels Kern.

Bin Trotzdem neugierig auf seine Erklärungen, falls er welche hat.

Muss jetzt zum Stammtisch, Tschüss.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.520.042 von tropezon am 06.07.07 12:33:59

Tropezon

leider vergisst du, das die Kosten für weiteren Lebensunterhalt nicht nur aus einer Hypotekenbelastung bzw. analog Miete bestehen.
Ferner unter steigenden Zinsen bei variablen KreditVerträgen bzgl. der Konditionen.

Sehr müssig ansonsten das Thema.
Insbesondere wenn der mögliche Ersterwerb einer Wohnungen - vor allem in der Ecke um San Sebastian in der sich die Wohnungspreise per m² nicht auf dem Niveau der statistischen Durchschnittspreise bewegen - eine Anschaffung zunächst verhindern.

Ferner arbeitet nicht jeder in einem vermeintlich gut gesicherten Bereich der tarifliche Zusicherungen und einen unbefristeten Vertrag bietet.

Die niedrigen Zinsen gehören zunächst der Vergangenheit an und werden für lange Zeit so schnell nicht mehr erreicht werden. Bis der Markt das deutlich zeigt (Preise, Angebot, Baugenehmigungen) wird es noch ein bisschen dauern ... Wie gesagt die nächsten 12-18 Monate werden es ergeben, wohin die Maus in Spanien löpt.
Solange kann man sich ein Beispiel an Amerika nehmen ...

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.520.995 von Azul Real am 06.07.07 13:32:17

an den angegebenen durchschnittspreisen der wohnungen laut statistik kann man sich schlecht orientieren.

die regionen, die dünn besiedelt sind, sind deswegen billig, weil dort keiner wohnen will und diese billigen preise verwässern das durchschnittsergebnis. deswegen sollte man sich an regionen orientieren, welche dichter besiedelt sind, also - bevorzugte wohnregionen bei den einwohnern.

unter der beachtung dieses umstandes ist der durchschnittspreis nämlich wesentlich höher.

man könnte das eigentlich schön an ein paar provinzen mit ballungszentren festmachen.

gruss

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.521.143 von rioja94 am 06.07.07 13:43:40

die regionen, die dünn besiedelt sind, sind deswegen billig, weil dort keiner wohnen will und diese billigen preise verwässern das

Rioja, dass ist auch in Deutschland/ Hamburg so und in anderen Ländern desgleichen. Wenn ich nicht in der Stadt eine Wohnnung kaufen möchte (kann), sondern ggf. 35-70 km entfernt in der Peripherie und nehme dafür die elendige Pendelei auf mich, bezahle ich glatt 20-30% weniger per m²

Aber wer will schon pendeln oder tgl. vom Zug/oder Auto abhängig sein.

Ich nicht ....

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.521.343 von Azul Real am 06.07.07 13:56:08

nee - is klaa ne ?!

[rioja94]

Bancos y cajas alertan que dos de cada tres hipotecas están en riesgo por el euribor



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MADRID. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) -que representa a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito- lanzó ayer un nuevo mensaje de alerta ante la escalada de los tipos de interés. Según sus cálculos, más del 60% de los contratos pendientes de pago está «expuesto al riesgo de interés». Un peligro que, añadió la organización, crece cada día. El sector constata que parte de la población, sobre todo los más jóvenes, han sido expulsados del mercado. Si el coste de los intereses mantiene su corriente alcista y alcanza valores de hace seis años, las letras de las hipotecas firmadas a partir de 2002 se encarecerían en hasta 1.170 euros anuales.

Sobre el saldo vivo hipotecario (lo que aún queda por pagar) se cierne una amenaza: el euribor. Un indicador que no deja de subir y que se combina con precios de la vivienda muy altos y plazos de los préstamos enormemente largos. El problema es que frente al elevado precio de los pisos, la solución se encontró en contratos de hasta 50 años de plazo por un dinero muy próximo al 100% del valor de tasación de la casa. Algo que, reconocen las propias entidades, resulta peligroso. Un parón del mercado o una mala época en las financias familiares puede poner en un brete a más de uno. COLPISA
Enlaces Patrocinados
http://www.diariovasco.com/prensa/20070706/economia/bancos-c…

[rioja94]

Las hipotecas firmadas a partir de 2002 son las más expuestas al alza de tipos de interés

La Asociación Hipotecaria Española calcula que pueden encarecerse en hasta 1.170 euros | 06 de julio de 2007



Más del 60% de los préstamos hipotecarios pendientes de pago están expuestos al alza de los tipos de interés. Según advirtió ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE), si el coste de los intereses mantiene su corriente alcista y alcanza valores de hace seis años, las letras de las hipotecas firmadas a partir de 2002 se encarecerían en hasta 1.170 euros anuales respecto al coste actual.

En su informe sobre "El coste de la deuda hipotecaria en el segundo trimestre de 2007", la AHE pone de relieve el enorme porcentaje de contratos firmados en los últimos años. Justo cuando los tipos de interés estaban en mínimos históricos.

El sector constata que parte de la población, sobre todo los más jóvenes, han sido expulsados del mercado. Si el coste de los intereses mantiene su corriente alcista y alcanza valores de hace seis años, aseguró la AHE, las letras de las hipotecas firmadas a partir de 2002 se encarecerían en hasta 1.170 euros anuales respecto al coste actual.

"El coste actual de amortización de la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios que se revisen en junio de 2007, y utilicen el euríbor como índice de referencia, se verá incrementado con respecto al coste de amortización soportado durante 2006", añade el informe.

En cualquier caso, recuerda que "el impacto absoluto de la variación del euríbor sobre las cuotas mensuales de amortización depende del importe inicial del préstamo y del plazo de amortización contratados, por lo que cada caso debe ser analizado de forma individualizada". La asociación dispone en su página web de un simulador hipotecario que permite calcular cada crédito.

Sólo un 8% de la cartera hipotecaria se contrató antes de 1997. El resto se formalizó entre 2002 y 2006 a un ritmo de casi un 15% del total cada año. Esos créditos conforman el grupo más expuesto al alza de tipos. Ante esta situación, la AHE afirma que "la evolución del coste actual de la deuda puede generar tensiones en el segmento de compradores que hayan apurado el plazo de vencimiento final y el porcentaje de financiación contratados".

Porcentaje de la renta

Según datos del Banco de España, el desembolso durante el primer año para hacer frente al pago de una casa representa ya el 43,3% de la renta bruta. El porcentaje más elevado desde finales de 1996. Hace apenas tres años, ese nivel se situaba en el 35%. Incluso si se tienen en cuenta las deducciones fiscales, el ratio se queda en el 34,9%. Los expertos recomiendan no dedicar a la adquisición de un piso más del 30% del salario bruto.

Destacado:

Sólo un 8% de la cartera hipotecaria se contrató antes de 1997

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/07/06/164508.php

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.522.080 von rioja94 am 06.07.07 14:40:03

yo nehhh

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.522.639 von Azul Real am 06.07.07 15:12:29

immobilienfonds sind die schlechtesten in 2007. da investiert sobald niemand mehr auch nur einen cent. was das für die aktien dieses sektors heisst, kann man sich ja ausmalen.




Los fondos que invierten en inmobiliarias son los peores de 2007
inmobiliarias


@Eduardo Segovia.- - 04/07/2007
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Los fondos especializados en acciones del sector inmobiliario (no los fondos inmobiliarios) son los que más han perdido en el primer semestre del año. Algo que no es demasiado sorprendente, habida cuenta del descalabro que ha sufrido el sector en bolsa. No obstante, en la mayoría de los casos han frenado sus pérdidas gracias a la diversificación internacional de sus carteras.

De los 10 fondos comercializados en España con más pérdidas en el primer semestre, siete pertenecen a esta categoría, según datos de VDOS Stochastics. El peor es el Eurovalor Sector Inmobiliario, del Banco Popular, uno de los fondos estrella de 2006 –que contribuyó decisivamente a que Popular adelantara en el ranking a Caja Madrid- y que en 2007 sufre unas pérdidas del 12%.

Más del 10% se deja también el Foncaixa 135 Bolsa Inmobiliario. Le siguen Caixa Catalunya Sector Inmobiliari (-9,23%), los tres fondos Banco Guipuzcoano Gestión Inmobiliaria Garantizada (con pérdidas del 5,99%, 5,29% y 5,06%, respectivamente) y Madrid Global Real Estate (-5,86%).

Estas pérdidas contrastan con una subida del 5,27% del Ibex en el primer semestre, con lo que estamos hablando de una diferencia (underperformance) de entre el 11% y el 17%, aproximadamente. Los partícipes no están contentos, desde luego. Pero podría haber sido mucho peor si tenemos en cuenta el auténtico descalabro sufrido por las inmobiliarias españolas en el período.

Así, Urbas se desplomó el 38,28% hasta junio pese a su remontada de última hora, Metrovacesa cayó el 33,58% por culpa del precio de la OPA de los Sanahuja, y Fadesa, Colonial y la atribulada Sacyr Vallehermoso perdieron más del 20%. Por no hablar del gran descalabro del semestre, Astroc, con un hundimiento del 75% desde enero y del 86,9% desde sus máximos de febrero.

Entonces, ¿cómo han conseguido mantener una pérdidas digamos ‘aceptables’? Por la diversificación internacional. La mayoría de estos fondos tienen importantes posiciones en inmobiliarias del resto de Europa que, aunque no han brillado especialmente en 2007, tampoco han sufrido el descalabro del sector en España.

Así, el Eurovalor Sector Inmobiliario tiene entre sus principales posiciones a British Land, Unibail Holding, Rodamco y Land Securities. El fondo de La Caixa es un fondo de fondos que invierte mayoritariamente en productos sectoriales paneuropeos, al igual que el de Caixa Catalunya. El de Caja Madrid amplía más su horizonte a fondos sectoriales globales.

Malas perspectivas de futuro

Además, no hay que perder de vista que estos productos fueron las grandes estrellas de 2006: todos los fondos citados mantienen todavía rentabilidades de doble dígito en los últimos 12 meses, a pesar de la caída de los últimos seis. Pero el futuro no pinta demasiado halagüeño. Es prácticamente unánime la previsión de que el sector inmobiliario va a seguir haciéndolo mal en bolsa, aunque algunos analistas creen que las valoraciones empiezan a ajustarse y que ya hay ciertas oportunidades de compra.

A pesar de los malos augurios, el Santander acaba de lanzar un hedge fund llamado GRE que invertirá en fondos y empresas del sector, entre ellos los famosos REITs que nuestro Gobierno no piensa autorizar antes del fin de la legislatura. Ahora bien, el producto de la entidad de Emilio Botín juega con ventaja: al ser un hedge fund, puede ponerse bajista en las empresas del sector y aprovechar así el pinchazo de la burbuja inmobiliaria
http://www.cotizalia.com/cache/2007/07/04/18_fondos_invierte…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.520.995 von Azul Real am 06.07.07 13:32:17

Azul,

Ich kann leider nicht erkennen, was Deine Ausführungen mit meiner Feststellung in # 3871 zu tun haben. Ich weiß nicht, wo ich Lebensunterhaltkosten erwähnt habe:
leider vergisst du, das die Kosten für weiteren Lebensunterhalt
Kann es sein, dass Du einen anderen Beitrag gelesen hast , zumindest deutet dies diese Bemerkung an:
Sehr müssig ansonsten das Thema.

Ich werde versuchen, es noch mal einfacher und klarer zu erklären.

Es geht darum, dass das Hauptargument ( neben dem Euribor ) immer wieder die überhöhten monatlichen Schuldenzahlungen angeprangert wird, nämlich Belastungen, wie von Rioja behauptet, 50 – 60 – 70% des Gehaltes ausmachen. Und das ist extrem ungesund und wird zu Crash führen. So die Aussage der Crashfreunden.

Zudem würde mein kürzlichtes Beispiel von Madrid – weil aus dem Jahr 2004 – sehr kritisiert.

Nun, da nehmen wir aktuelle Zahlen aus 2007 ( ich denke Rioja hat keine Gehälter von 2004 erwähnt) und rechnen die monatliche Last der MIETER in San Sebastian und Umgebung ( die hohen Gehälter sind ja für diese Region ) Und das Ergebnis sieht folgendermaßen aus:

- Facharbeiter 1.500 €, Belastung 73,33 %
- Angestellter 1.700 €, Belastung 64,70 %
- Ingenieur Durchschnitt 2.150 €, Belastung 51,16 %

Und dazu habe ich eine ganz einfache Frage gestellt, die mit etwas Wissen sicher leicht zu beantworten ist:

Wenn schon bemängelt wird, dass die Belastungen bei den Immobilienkäufer zu hoch ist ( obwohl sie unter 40 % liegt ), wie sind die Belastungen der obigen Mieter zu bewerten?????

Ich kann auch provokativ fragen:

Wenn der Immobilienmarkt zum Crash verdonnert wird, wegen den zu hohen monatlichen Belastungen von weniger als 40 %, wohin wird dann der Vermietungsmarkt führen bei Belastung von bis zu 70 % und drüber???? Wenn ich wüsste, dass ihr Humor habt, würde ich ergänzen: zum Weltuntergang???

Zwei einfache Frage die durch einfache Argumenten – auch kritische – beantworten werden können. Hauptsächlich von Rioja, so hoffe ich, der ja in dieser Region wohnt und Tagtäglich damit konfrontiert ist. Und er bemerkt ja auch:

deswegen sollte man sich an regionen orientieren, welche dichter besiedelt sind, also - bevorzugte wohnregionen bei den einwohnern.
unter der beachtung dieses umstandes ist der durchschnittspreis nämlich wesentlich höher.
man könnte das eigentlich schön an ein paar provinzen mit ballungszentren festmachen.

Ich denke San Sebastian ist dicht genug besiedelt!!!

Tropezon

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.523.932 von tropezon am 06.07.07 16:17:07

PS zu 3880

Auf Wunsch könnte man das auch für die Küstenregionen ausrechnen, z.B. Costa Blanca oder für die Insel ( durch Spain, der sich dort gut auskennt ).

Ich denke diese Gebiete sind auch dich genug besiedelt und sicher repräsentativ genug, da sie mit Madrid und Barcelona, die meistbewohnten sind und die mit den höchsten Bautätigkeiten.

[rioja94]

onkel trichet nutzt die gute europäische wirtschaftslage und stellt weitere zinserhöhungen in aussicht. bei 4.5 rechne ich persönlich mal mit einer pause ehe es weitergeht.


Trichet deutet Zinserhöhung im Herbst an

Frankfurt - Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Finanzmärkte auf eine Leitzinserhöhung im September oder Oktober eingestimmt. "Man wolle die Markterwartungen für eine weitere Zinserhöhungen im September und Oktober nicht verändern", sagte EZB-Präsident Jean-Claude Trichet in Frankfurt.

Die EZB hatte zuvor ihren Leitzins wie erwartet bei 4,00 Prozent belassen. Zuletzt hatte die EZB im Juni die Zinsen um 0,25 Prozent angehoben. Es gebe keine Vorfestlegung für eine Zinsentscheidung, sagte Trichet. "Die Geldpolitik bleibt auf der akkommodierenden Seite." Die EZB werde die Inflationsrisiken "genau beobachten".

Man werde "entschlossen und zeitnah" handeln, um Preisstabilität zu sichern, sagte Trichet. Er wollte auch eine Pressekonferenz nach der Zinsentscheidung im August nicht ausschließen, falls dies notwendig werden sollte. Normalerweise fällt die Pressekonferenz in der Sommerpause aus.

Die EZB erwarte, dass die Inflation in naher Zukunft sinken dürfte und später im Jahr wieder steigen sollte. Kurzfristige Schwankungen seien für die Geldpolitik aber nicht relevant. Die Lohnentwicklung könnte zu einem bedeutenden Risiko für Preisstabilität werden. Zudem stelle das hohe Geldmengen- und Kreditwachstum ein mittelfristiges Inflationsrisiko dar. Diese Entwicklung müsse genau beobachtet werden. Es gebe jedoch gewisse Anzeichen für eine Abschwächung des Geldmengenwachstums.

Der Ausblick für das Wirtschaftswachstum bleibe günstig, sagte Trichet. Die Wirtschaft dürfte mit einem nachhaltigen Tempo wachsen. Es gebe jedoch mittel- und langfristige Risiken, wie einen wachsenden Protektionismus oder steigende Energiepreise.

Die EZB habe ihre klare Neigung zu einer weiteren Zinserhöhung beibehalten, sagte Ökonom Michael Schubert von der Commerzbank. Trichet sei den Markterwartungen explizit nicht entgegengetreten. Dies spreche mit "hoher Wahrscheinlichkeit" für eine Leitzinserhöhung um 0,25 Punkte im September. Spätestens für Oktober preise der Markt derzeit eine Erhöhung vollständig ein.

Nach Einschätzung der UniCredit dürfte die EZB den Leitzins im September erneut erhöhen. Allerdings bestehe eine "geringe Wahrscheinlichkeit" für eine Verzögerung und einen Schritt um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent erst im Oktober, heißt es in einer Studie des Bankhauses. Die neuen Ausführungen seien weder besonders falken- noch besonders taubenhaft gewesen. Es falle allerdings auf, dass sich die EZB von den Schlüsselbegriffen lösen wolle. Die Ausführungen hätten sich im Vergleich zum Juni kaum verändert.

Trichet hatte die Bedeutung von Schlüsselwörtern heruntergespielt. Bisher galt beispielsweise die Verwendung der Formulierung "starke Wachsamkeit" als ein Hinweis für eine Zinserhöhung auf der kommenden Sitzung. Trichet forderte, dass man solche Schlüsselwörter nicht überbewerten solle.

Trichet zeigte sich zudem besorgt über Anzeichen, dass Konsolidierungsbemühungen in der Eurozone nachlassen könnten. Er forderte die Mitgliedsstaaten auf, sich an die bisher gemachten Abkommen zu halten. Insbesondere Frankreich hatte eine Lockerung des Stabilitäts- und Wachstumspaktes gefordert.

Starke Wechselkursschwankungen sind nach Einschätzung von Trichet für das Wirtschaftswachstum unerwünscht. Europäische Politiker sollten bei der Kommentierung von Wechselkursthemen verantwortlich handeln. Für die Notenbank seien die Wechselkurse lediglich eine Information für die Geldpolitik. Trichet begrüßte den am vorletzten Wochenende von den EU-Staats- und Regierungschefs verabschiedeten EU-Vertrag. Die bisherige Rolle der EZB sei bestätigt worden.




dpa
05.07.2007 - aktualisiert: 05.07.2007, 17:20 Uhr

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.523.932 von tropezon am 06.07.07 16:17:07

Ich kann leider nicht erkennen, was Deine Ausführungen mit meiner Feststellung in # 3871 zu tun haben. Ich weiß nicht, wo ich Lebensunterhaltkosten erwähnt habe: verwirrt
leider vergisst du, das die Kosten für weiteren Lebensunterhalt
Kann es sein, dass Du einen anderen Beitrag gelesen hast verwirrt , zumindest deutet dies diese Bemerkung an:

Ich beziehe das auf deine Argumentation, dass du zumeist von "nur" 35% Durchschnittsbelastung für die Hypothek ausgehst.

Wenn ich mir heute eine Eigentumswohnung in San Sebastian kaufen müsste/wollte - bei z.B. 4 Personen zwei Erwachsene, 2 Kinder - käme ich wohl kaum unter 200.000 Euro eine vernünftige Wohnung mit 100qm, eher für 300.000 ...

Bei 250.000 Euro Finanzierung zu 5% inkl Tilgung 1% wird es schon ungemütlich .. mit 1.050€ im Monat nur für den Kapitaldienst..

Grundlage mal angenommen 1,75 Gehälter * 1.500 € per mtl. 2.625 € /1.050 € = 40% nur Kapitaldienst. Auf diesen Anteil kommen noch die Nebenkosten, die ich für die Hausgemeinschaft abdrücken muss. Weitere Nebenkosten für die Wohnung sind noch obligatorisch, welche in Teilen in ansonsten in einer Miete oftmals enthalten sind.

Sofern ist dein immer wieder kehrender Vergleich Miete/Hypothek ziemlich unsauber, da du Kostenanteile glatt unterschlägst.

Sollte nur ein Gehalt wegfallen kommt man in Schwulitäten

Aber man kann sich aber auch als Familie mit 60 qm zufrieden geben, dann wird die Finanzierung nicht so teuer und die Hypoquote stimmt. wieder.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.526.079 von Azul Real am 06.07.07 18:17:11

Ich habe eben noch mal geschaut, man bekommt ja fast nichts unter 400.000 € / 100 m² in San Sebastian

siehe http://www.idealista.com/pagina/portada

unter * guipúzcoa

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.526.079 von Azul Real am 06.07.07 18:17:11

Azul,

schön, dass Du antwortest und ich möchte auch Dein Fleiß anerkennen. Aber das war NICHT die Frage ( Fragen)

Es geht auch nicht darum, was die Immobilien in San Sebastian kosten. Ich weiß, dass sie teuer, sehr teuer, vielleicht zu teuer sind.

Es ist mir fast schon peinlich zuzuschauen, wie Du versuchst geschickt der Frage auszuweichen, zumal, dass ich nicht von Dir die Antwort erwarte, sondern von denen die dieses Hauptargument fleißig gebrauchen, wie ich schon geschrieben habe. Du kannst gerne antworten, aber bitte, dann gezielt auf meine Frage (n)

Ich kann sie gerne noch ein zweites mal wiederholen, aber besser noch mal genau # 3880 lesen. Es geht um die unzumutbaren Belastungen.

Nun, da nehmen wir aktuelle Zahlen aus 2007 ( ich denke Rioja hat keine Gehälter von 2004 erwähnt) und rechnen die monatliche Last der MIETER in San Sebastian und Umgebung ( die hohen Gehälter sind ja für diese Region ) Und das Ergebnis sieht folgendermaßen aus:

- Facharbeiter 1.500 €, Belastung 73,33 %
- Angestellter 1.700 €, Belastung 64,70 %
- Ingenieur Durchschnitt 2.150 €, Belastung 51,16 %

Und dazu habe ich eine ganz einfache Frage gestellt, die mit etwas Wissen sicher leicht zu beantworten ist:

Wenn schon bemängelt wird, dass die Belastungen bei den Immobilienkäufer zu hoch ist ( obwohl sie unter 40 % liegt ), wie sind die Belastungen der obigen Mieter zu bewerten?????

Ich kann auch provokativ fragen:

Wenn der Immobilienmarkt zum Crash verdonnert wird, wegen den zu hohen monatlichen Belastungen von weniger als 40 %, wohin wird dann der Vermietungsmarkt führen bei Belastung von bis zu 70 % und drüber???? Wenn ich wüsste, dass ihr Humor habt, würde ich ergänzen: zum Weltuntergang???

Sind die Fragen zu schwer??

Ich lasse mich von der Stille die folgen wird überraschen.

Grüße

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.527.465 von tropezon am 06.07.07 20:00:31

tropezon schrieb:

Wenn der Immobilienmarkt zum Crash verdonnert wird, wegen den zu hohen monatlichen Belastungen von weniger als 40 %, wohin wird dann der Vermietungsmarkt führen bei Belastung von bis zu 70 % und drüber???? Wenn ich wüsste, dass ihr Humor habt, würde ich ergänzen: zum Weltuntergang???

Dazu möchte ich Nichts ausführen, weil es an dieser schlichtweg den Rahmen sprengen würde und Dilution_Brigade mit dann wieder vorhalten würde, daß ich im falschen Thread schreiben würde.

Nur wenn wir uns mal ansehen, wo die Zinsen in den nächsten 5 Jahren hinlaufen werden und was das für die Staatsschulden bedeuten wird, so dürfte sich das Ergebnis einigermaßen deutlich abzeichnen.
Und wenn ich mir dann Gedanken zum Wert des Geldes und dessen Auswirkungen auf Mietpreise, etc. mache ...

... naja, ich rede einfach mal nicht weiter - würden die meisten hier sowieso nicht verstehen bzw. für Nonsens abtuen .
Das werde ich mir ersparen .

Gruß tropi

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.527.465 von tropezon am 06.07.07 20:00:31

Wenn der Immobilienmarkt zum Crash verdonnert wird, wegen den zu hohen monatlichen Belastungen von weniger als 40 %, wohin wird dann der Vermietungsmarkt führen bei Belastung von bis zu 70 % und drüber???? Wenn ich wüsste, dass ihr Humor habt, würde ich ergänzen: zum Weltuntergang???


Tropezon was erwartest du jetzt.

Der Vermieter bzw. Eigentümer einer Eigentumswohnung will Rendite sehen sofern er diese vermietet. 5% Rendite sind schön. Das übliche sind in der Regel 3-4% netto p.A.

4% von 400.000€ = 16.000€ !!

Sofern es sich zum Beispiel um einer Neubauwohnungen oder Neuerwerb handelt, bezogen auf den Anschaffungspreis, das mindestens der Kapitaldienst gedeckt wird.
Bei 75% Finanzierung von zum Beispiel des Kaufpreises = 400.000 €, - um mal bei den 100 m² von San Sebastian zu bleiben,

sind 300.000 Grundschuld * 5% = 15.000 Euro p.Anno Kapitaldienst = 1.250 Miete netto Miniumum !!! um diese Kosten zu decken ....

Noch fragen ...

Irgendwas muss ja korrigieren mittelfristig.

1. die Marktpreise
2. die Nachfrage
3. der Zins
4. oder die Einkommen steigen

Frage ist ferner wann sich eine Krankenschwester, ein Polizist oder ein einfacher Angestellter eine Wohnung in San Sebastian nicht mehr leisten können oder in anderen Ballungszentren und gezwungen sind nach ausserhalb zu ziehen.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.526.561 von Azul Real am 06.07.07 18:53:31

nee - dafür kriegst nix dolles. da musst schon noch 150-200k drauflegen

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.529.597 von rioja94 am 06.07.07 22:23:17

einfamilienhäusewr nicht unter 1.2 mio euro

aber was für alte hütten

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.529.522 von Azul Real am 06.07.07 22:18:31

Azul,

Tropezon was erwartest du jetzt.

Von Dir nichts mehr.

Du hast Dich jetzt schon dreimal so sehr angestrengt ,den Sinn meiner Beiträge miss zu verstehen um nicht die Belastung der Mieter als noch schädlicher als die der Käufer zu verurteilen, dass es besser ist... Du schonst Dich.

Frage ist ferner wann sich eine Krankenschwester, ein Polizist oder ein einfacher Angestellter eine Wohnung in San Sebastian nicht mehr leisten können oder in anderen Ballungszentren und gezwungen sind nach ausserhalb zu ziehen.

Das ist keine Frage mehr, sondern eine Notwendigkeit bei diesen Belastungen.

Und, dass sich Rioja drückt vor diesen / meinen Fragen ( obwohl gerade er immer die Belastungen als unmöglich auf die Dauer hält und der Schreck der Zwangsversteigerungen als Folge prophezeit ) ist typisch und vielsagend, denn jede vernünftige Antwort würde die Belastung der Käufer um die 35 % im Vergleich zu Mieter mit 50 bis 70 %, zu absurdum führen.

Bin gespannt ob die anderen User, die ebenfalls dieses Argument immer wieder als Höchstbelastung darstellen, auch Antworten haben oder.......... ob sie auch kneifen.

Gute Nacht

Tropezon

[Azul Real]

Du hast Dich jetzt schon dreimal so sehr angestrengt ,den Sinn meiner Beiträge miss zu verstehen traurig um nicht die Belastung der Mieter als noch schädlicher als die der Käufer zu verurteilen, dass es besser ist... Du schonst Dich.

Tropezon, anscheinend ist dir immer noch nicht schlüssig

das, wenn man sich ggf. im Ballungszenrum nicht ohne Anstrengungen die Miete leisten kann und hierbei die negative Ratio Miete zu Einkommen diskutieren etwas müssig ist, man mit grosser Wahrscheinlichkeit auch nicht in der Lage ist sich dort eine gleichwertige Eigentumswohnung als Familie zu leisten. Insbesondere im Umfeld von steigenden Zinsen und Erstehungspreisen die sich am Peak befinden.

Jetzt sagt nicht, (junge) Familien haben jede Menge Eigenkapital und die Familie (Eltern etc. ) hilft schon irgendwie beim Erwerb der Eigentumswohnung, auch wenn diese nur zu Mondpreisen zu erwerben sind.


Das ist keine Frage mehr, sondern eine Notwendigkeit bei diesen Belastungen.

Tja, das erzähl mal demjenigen, der sich von seinem Gehalt die Miete bzw. mit einem Gehalt nicht eine Familie ernähren kann.

Nach ausserhalb zu ziehen, bedeutet in spanischen Ballungszentren in der Regel recht weit weg, um günstigere Wohnungen zu bekommen. Und da in Spanien fast nichts ohne Auto löpt - da öffentliche Verkehrsmittel etwas mau ...

Du weisst ja was das heisst.

Ich pumpe die ersparte Kohle in den Benzintank meines PKW.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.530.895 von tropezon am 07.07.07 00:14:00

Tropezon, ich vergleiche ja gern mit Deutschland

aber es kann irgendwie auf Dauer nicht gesund sein im Vergleich zu den spanischen Ballungzentren

das in Spanien

1. die Einkommen wesentlich niedriger sind
jedoch
2. die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise für normale Lagen in Barcelona, Madrid, San Sebastian derzeit höher sind als zum Beispiel in Hamburg, Stuttgart oder München.

bei gleichzeitig stark steigenden, sonstigen Lebenshaltungskosten. Von den Zinsen ... Na, du weisst ja.

[Azul Real]

Strategie

Was bedeuten steigende Zinsen für Immobilien und Banken?



06. Juli 2007 Die Krise am amerikanischen Immobilienmarkt sorgte in den vergangenen Wochen für Schlagzeilen. Sie bezogen sich vor allem auf den so genannten Subprime-Bereich, also auf jene Kredite, die an Anleger mit geringer Bonität vergeben wurden. Der Anteil dieser Art von Hypotheken am Gesamtmarkt hatte gerade in den letzten Jahren des inzwischen wohl vergangenen Kreditbooms dramatisch zugenommen.


Entsprechend deutlich können die Auswirkungen der Tatsache sein, dass er nicht mehr weiterläuft. Denn nicht nur die Bauunternehmen und deren Zulieferer haben aufgrund der bestehenden Überhänge unverkaufter Häuser zu kämpfen, sondern auch Banken und Anleger, sie sich Hypotheken direkt oder indirekt über irgendwelche intransparente Derivate ins Depot gelegt haben.


Zahlungsausfälle nehmen aufgrund steigender Zinsen zu




Denn da in den vergangenen Jahren die Zinsen erhöht wurden, kommt es zu immer mehr Zahlungsausfällen - und entsprechenden Wertminderungen bei diesen Anlagen. Viele Anleger werden davon noch nichts wissen, da es für solche Produkte keinen fungiblen Markt gibt. So könnte das Repricing, das im Rahmen der jüngsten Hedge-Fonds-Krise um Bear Stearns und anderen stattfinden dürfte, für manche Überraschung sorgen.


So geht beispielsweise Credit Suisse Asset Management bei den Subprime-Hypotheken in den Vereinigten Staaten von zunehmendem Zahlungsverzug und mehr Zahlungsausfällen aus, da Kreditnehmer, die ihre Darlehen unter niedrigen Kreditvergabestandards erhalten haben, ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, wenn die ursprünglich niedrigen Zinssätze auslaufen und die Kreditkonditionen nach zwei bis drei Jahren neu festgesetzt werden.




Der Anteil der überfälligen amerikanische Hypothekenkredite von säumigen Schuldnern niedriger Bonität erreichte im ersten Quartal den höchsten Stand seit knapp fünf Jahren. „Es ist naiv, anzunehmen, am amerikanische Subprime-Markt sei das Schlimmste überstanden“, erklärte Robert Parker, Vize-Vorsitzender bei Credit Suisse Asset Management auf einer Anleihemarkt-Konferenz in Hongkong. „Zumindest im weiteren Jahresverlauf wird die Ausfallquote bei Subprime-Hypotheken steigen.“ So werden in diesem Jahr Hauseigentümer für variabel verzinste Hypothekenkredite im Volumen von etwa 515 Milliarden Dollar voraussichtlich mehr zahlen müssen. Nächstes Jahr wird es Hypotheken im Volumen von 680 Milliarden Dollar betreffen, schrieben Analysten von Bank of America vergangenen Monat. Über 70 Prozent davon wurden an Schuldner schwacher Bonität vergeben.


Die meisten Analysten wollen jedoch nicht davon ausgehen, dass sich das Problem auf Kredite höherer Qualität oder gar auf die Gesamtwirtschaft auswirken wird. Es lässt sich allerdings fragen, wo sie ihren Optimismus hernehmen mögen. Denn der Immobilienboom und damit verbundene Exzesse war nicht nur auf die Vereinigten Staaten beschränkt, sondern zeigte sich auch in anderen angelsächsischen Staaten und in großen Teilen Europas.


Situation in Teilen Europas noch ausgerprägter als in den Vereinigten Staaten




So dürfte die Situation in Großbritannien der amerikanischen ähneln. Selbst mit Blick auf Irland und Spanien wirft die Frage auf, wie robust die Wirtschaft gegenüber steigenden Zinsen sein kann. Denn eine Analyse der Credit Suisse zeigt, dass das Wachstum der Kredite, die an Immobilien- und Bauunternehmen in den vergangenen Jahren vergeben wurden, in Irland, Spanien, Großbritannien, den Vereinigten Staaten, Portugal, Frankreich und Italien jährliche Raten von zehn bis 35 Prozent betragen hat.


Das hat dazu geführt, dass zum Beispiel in Irland und Spanien sowohl Konsumenten als auch die Banken sehr stark verschuldet sind. Das Verhältnis von Schulden der Privathaushalte zu Bruttoinlandsprodukt liegt in Großbritannien bei 100 Prozent, in den Vereinigten Staaten bei 94 Prozent, in Irland bei 82 Prozent und in Spanien bei 79 Prozent. Das Verhältnis von Bankkrediten an Unternehmen zu Bruttoinlandsprodukt liegt in Irland bei 85 Prozent und in Spanien bei 81 Prozent. Damit sind in Irland und Spanien sowohl Privathaushalte als auch Unternehmen relativ stark verschuldet.




Gleichzeitig werfen Bürogebäude in Großbritannien und Spanien weniger ab, als vergleichbare Staatsanleihen. Im Wohnungsbereich gilt das für Dublin, Madrid, Paris, London, Amsterdam, Mailand und nicht zuletzt auch in Berlin. Das heißt nicht nur, dass die relevanten Gebäude im Vergleich mit den Miteinnahmen nicht nur relativ teuer sind, sondern das Verhältnis wird sich bei steigenden Zinsen auch noch weiter verschlechtern. Aus diesem Grund dürfte man diese Märkte, vor allem auch ihre Wachstumsaussichten, kritisch betrachten müssen. Das dürfte vor allem für Spanien gelten, das außer Immobilien und den Versorgern kaum etwas zu bieten hat.





Kritisch dürfte auch der Blick auf Bankaktien werden müssen. Denn die Analyse zeigt auch, dass die Korrelation ihrer Performance mit den Anleiherenditen in den vergangenen zehn Jahren in Hongkong, Irland, Großbritannien, den Vereinigten Staaten, den Niederlanden, Singapur, Spanien, Frankreich, der Schweiz und nicht zuletzt auch in den skandinavischen Staaten und Italien stark bis sehr stark negativ war. Das bei steigenden Zinsen muss man die Banken in diesen Märkten grundsätzlich - die Einzelbetrachtung mag ein anderes Bild ergeben - nicht haben. Dagegen scheinen die Aktien deutscher und japanischer Banken von steigenden Zinsen sogar profitieren zu können.




Insgesamt dürfte man die heiß gelaufenen Immobilienmärkte und die mit ihnen verbundenen Volkswirtschaften darum herum, kritisch betrachten müssen.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @cri
Bildmaterial: Credit Suisse Fixed Income U.S. Mortgage Strategy, FAZ.NET, Knight Frank, Datastream, Credit Suisse research, MSCI, Datastream, Credit Suisse research, Standard&Poors, Unternehmensdaten, Credit Suisse research[/QUOTE]

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.529.522 von Azul Real am 06.07.07 22:18:31

Wenn der Immobilienmarkt zum Crash verdonnert wird, wegen den zu hohen monatlichen Belastungen von weniger als 40 %, wohin wird dann der Vermietungsmarkt führen bei Belastung von bis zu 70 % und drüber????

Wir können das auch anders herum rechnen auf Basis wieviel Wohnung bekomme ich bei 40% Belastung des Gesamt-Nettolohnes durch die Hyopthek.

Beispiel alt
Bei 250.000 Euro Finanzierung zu 5% inkl Tilgung 1% wird es schon ungemütlich .. mit ca. 1.050€ im Monat nur für den Kapitaldienst..Grundlage mal angenommen 1,75 Gehälter * 1.500 € per mtl. 2.625 € /1.050 € = 40% nur Kapitaldienst.

Welchen Preis für eine Wohnung kann man sich ggf. für ca. 1.050,00 Kapitaldienst (40%) leisten bei 1,75 Gehältern.

ca.1.050 € *12 Mo. = 12.600 € p.a. *0,05 = 252.000 Euro zu finanzierender Betrag, plus etwas EK +20% = 302.400 Euro.

Fakt ist, für 300.000 bekommt man derzeit, so wie es aussieht, in San Sebastian, Barcelona oder Madrid etc. gerade mal 80 m² mit dem Preisanspuch einer Wohnung für gehobenes Ambiente jedoch mit tatsächlicher Einfachheit in Lage und Ausstattung.

Immer schön mit dem Hinweis auf das Modell, das beide Ehepartner mitarbeiten und nebenbei noch die Kinderchen grossziehen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.536.565 von Azul Real am 07.07.07 12:55:01

Azul,

Erzähl doch keine Märchen.

Nach ausserhalb zu ziehen, bedeutet in spanischen Ballungszentren in der Regel recht weit weg, um günstigere Wohnungen zu bekommen.

Ausgenommen Madrid ( das ich nicht beurteilen kann), sind 10 oder 15 Km vom Zentrum, weit weg????

Ich pumpe die ersparte Kohle in den Benzintank meines PKW.

Hast Du jegliche Relationen verloren??? In den Peripherien der Großstädte, kosten Immobilien mindestens 1.000 € pro m² weniger, (– Barcelona, Valencia, Madrid, auch San Sebastian ), meistens 1.500 bis 2.000 € / m² WENIGER.

Bei 100 m² sind das mindestens 100.000 € bis hin zu 200.000 €.

Dafür kannst Du den Tank täglich mit bestem Champagner füllen, oder allein von den Zinsen dieser Beträge kannst du jährlich 5.000 bis 10.000 Liter Super tanken in Spanien. Damit fahren manche Autos 2 mal um die Welt.

im Ballungszenrum nicht ohne Anstrengungen die Miete leisten kann und hierbei die negative Ratio Miete zu Einkommen diskutieren etwas müssig ist,

Die Alternative ist eben, in der Peripherie zu kaufen und dann spart man 20 bis 30 % monatlich. ( bei Mieten, mit glück sogar bis zu 50 % )

Das ist was die SPANIER machen, bevor sie sich ein Schloss kaufen , fangen sie klein an...... und die, die es sich leisten können, kaufen eben die besten Lagen.

Müssig war, mein Versuch Dir begreiflich zu machen, dass die Mieter, die bis zu 70 % ihres Einkommens als Belastung haben, genau so am Abgrund stehen wie die Käufer, die das gleiche tun

Zu # 3892

Warum nicht? Nicht jeder Deutsche will in Hamburg, Stuttgart oder München wohnen, aber fast jeder Spanier in Madrid, Barcelona oder an der Mittelmeerküste..... und, wenn es geht, an beiden Orten eine Immobilie besitzen.

Angebot und Nachfrage bestimmen eben die Preise ( ist doch nichts neues für Euch )

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.546.871 von tropezon am 07.07.07 20:00:19

Dann rechne ich mal die monatliche Belastung im Hochlohn Gebiet aus, bei Miete 1.100 €:

- Facharbeiter 1.500 €, Belastung 73,33 %
- Angestellter 1.700 €, Belastung 64,70 %
- Ingenieur Durchschnitt 2.150 €, Belastung 51,16 %

Müssig ist auch dich darauf hinzuweisen, das du selbst bei deiner so hier jetzt so oft wiederholten, vermeintlich optimaleren Betrachtung Ratio Kauf/ Hyphothek, in der Regel dich auf das Einkommen von zwei Verdienern beziehst, bzw. das durchschnittliche Haushaltseinkommen heranziehst.
Aber wie oben noch mal - aus #3871 von tropezon - aufgeführt, dagegen die ungünstige Ratio Miete/Einkommen auf nur ein Gehalt betrachtest.

Ich dachte, dir wäre das ggf. aufgefallen, nachdem du dieses jetzt drei mal als Argumentationshilfe verwandt hast.


Bei 100 m² sind das mindestens 100.000 € bis hin zu 200.000 €.

oder allein von den Zinsen dieser Beträge kannst du jährlich 5.000 bis 10.000 Liter Super tanken in Spanien. Damit fahren manche Autos 2 mal um die Welt.

Tja, wenn man das Geld vorher schon nicht hatte bzw. diese kreditfinanzieren müsste, wird man wohl aus der Ersparnis dieser Nichtausgabe kaum einen Zinsertrag erwirtschaften ...
wenn die ggf. leistbare Wohnung in der nur "10-15 Kilometer entfernten Pampa" anstatt 400.000 nur 300.000 kosten sollte.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.560.256 von Azul Real am 08.07.07 08:36:40

Azul,

Aber wie oben noch mal - aus #3871 von tropezon - aufgeführt, dagegen die ungünstige Ratio Miete/Einkommen auf nur ein Gehalt betrachtest.

Ich dachte, dir wäre das ggf. aufgefallen, nachdem du dieses jetzt drei mal als Argumentationshilfe verwandt hast.

Anstatt zu lachen und zu grinsen, lieber richtig lesen Azul. Im gleichen Beitrag # 3871 steht auch:

Nein, ich hab´s, die Frau arbeitet ja mit und somit ermäßigt sich ja die Quote auf 41,90 % beim Facharbeiter. Ja, Klasse das ist des Pudels Kern.

Was soll mir dann noch einfallen, wenn ich es im ersten Beitrag schon erwähne.

Vielleicht sollte Dir mal auffallen, dass ich überlege, bevor ich schreibe.

wenn die ggf. leistbare Wohnung in der nur "10-15 Kilometer entfernten Pampa" anstatt 400.000 nur 300.000 kosten sollte.

Und auch auffallen sollte Dir, dass „ in der Pampa“ die große Mehrheit der Wohnungen, ja gar Einzelhäuser weniger als 200.000 € kosten.

Immer diese Übertreibungen.

Grüße am morgen

Tropezon

PS

Apropos „ Pampa“, ich erzählte Dir vielleicht nachher, eine kleine wahre Geschichte aus der Hamburger „ Pampa“.
Erst mal paar Runden schwimmen.

[cienfuego]

vom 07.07.2007 - S.H.

Barcelona setzt sich an den ersten Platz der teuersten Städte Spaniens
Die katalanische Metropole ist ein teures Pflaster. Wer sich hier nach einem adäquaten Wohnraum umschaut, der darf sich darin üben, mit anderen Maßstäben zu rechnen. Die Stadt am Mittelmeer pulsiert, atmet den Erfolg und lässt sich diesen wiederum in klingender Münze bezahlen. 6.772 Euro kostet der Quadratmeter, will man sich in Sarrià-Sant Gervasi niederlassen. Da klingen die 4.054 Euro, die es im Stadtteil Sant Andreu zu zahlen gilt, oder die 4.094 Euro, die der Quadratmeter im Nou Barris kosten soll, geradezu günstig.
Sant Sebastian, die kulturelle Hauptstadt des Baskenlandes, folgt auf Platz zwei, Madrid, Bilbao und Saragossa schließen sich hinten an. Die katalanische Stadt Lleida darf nicht mitmischen, in der illustren Reihenfolge der teuersten Städte Spaniens. Noch nicht. Denn hier verzeichnet sich derzeit die höchste Kostenexplosion auf dem gesamtspanischen Wohnungsmarkt. Konkret zogen in den letzten Jahren die Immobilienpreise um 15,8% an. Dennoch liegen aktuell die hier verlangten Durchschnittspreise von 1.911 Euro pro Quadratmeter, unter dem, was in Tarragona (2.353 Euro) und Girona (2.723 Euro) verlangt wird. Auch die beiden letzt genannten Städte demonstrieren einen dynamischen Aufwärtstrend, von 9,1% und 12,8%.
Aber nicht nur Katalonien schwingt sich in hohe Preissphären auf. Valencia will nicht hinten anstehen und zieht munter mit. Um 11,4% stiegen hier in den letzten Jahren die Quadratmeterpreise an. Palma de Mallorca ist sich seiner Anziehungskraft bewusst und lässt sich seine Beliebtheit versilbern. 2.442 Euro lautet der durchschnittliche Inseltarif für den Quadratmeter Wohnfläche. Bei solch preislichen Höhenflügen zieht es den sparsamen Kunden nach Asturien. Hier hat man die Bodenhaftung noch nicht verloren. Ein moderater Anstieg von 2,1% beweist dies. Und auch Galizien bleibt dem Preiswucher außen vor. Badajoz, die Stadt am Ufer des Flusses Guadiana, im Extremadura, keine 7 Kilometer von Portugal entfernt, gilt als eine der günstigsten Immobilienregionen, dicht gefolgt von Jerez de la Frontera. Die andalusische Heimat des bekannten Likörweins „vino de jerez“, im Ausland besser bekannt als Sherry, verlangt nicht mehr als 1.533 Euro pro Quadratmeter.
Doch wer so weit südlich nicht gehen möchte, und trotz steigender Immobilienpreise vorhat, in Katalonien zu bleiben, dem seien hier die Regionen verraten, die dem Rennen um die teuerste Immobilie die kalte Schulter zeigen: Diese liegen entweder im äußersten Süden des Landes, oder im äußersten Norden. Tremp, im Nordwesten Kataloniens bietet zwar keinen Meerblick, dafür aber gemäßigte Preise (1.485 Euro pro Quadratmeter) und Elda, an der Südwestspitze Kataloniens, ist mit 1,144 Euro pro Quadratmeter geradezu ein Schnäppchen, auch wenn man hier mittlerweile ebenfalls einen Anstieg der Preise (um 7%) feststellen darf.S.H.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.562.533 von cienfuego am 08.07.07 11:41:25

ich kann nur für Malle sprechen und da bekommst du in Palma jedenfalls für 2400 €uro garnix, außer vielleicht eine schraddelige EW irgendwo im EG oder in so einem potthässlichen 70er Jahre Bau ohne attraktiven Blick auf irgendwas.

Ist mir überhaupt irgendwie ein Rätsel, wie diese offiziellen Zahlen zu Stande kommen, wo da doch nichts ohne mindestens 20-30% Schwarzgeld läuft.
Hoffentlich richten sich solche Angaben nicht nach den beurkundeten Kaufpreisen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.562.420 von tropezon am 08.07.07 11:32:22

Anstatt zu lachen und zu grinsen, lieber richtig lesen Azul. Zwinkern Im gleichen Beitrag # 3871 steht auch:

Nein, ich hab´s, die Frau arbeitet ja mit und somit ermäßigt sich ja die Quote auf 41,90 % beim Facharbeiter. Ja, Klasse das ist des Pudels Kern.

yo, mal schnell überlesen

ich hätte aber auch schreiben können, willst du uns unbedingt weiss machen, das die Belastung Miete/Einkommen beim Facharbeiter ca. 70% beträgt, um mal auf deinen Ansatz zurückzukommen ich wollte euch angeblich nahelegen in Spanien läge das Einkommen auf Entwicklungshilfeniveau.


Ändert aber derzeit absolut nichts an der Tatsache, dass in einigen Regionen das Verhältnis Erwerbskosten Wohnung zu Einkommen nicht mehr stimmt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.564.186 von Azul Real am 08.07.07 13:44:42

Azul,

willst du uns unbedingt weiss machen, das die Belastung Miete/Einkommen beim Facharbeiter ca. 70% beträgt,

Nein, dass wollte ich nicht. Meine Absicht war – und ist - lediglich, an Hand der Beispiele von Rioja, zu zeigen wie UNSINNIG die immer wiederholten Behauptungen des gleichen User sind( und auch Spain und Co. ), die Belastungen der Immobilienkäufer liegen bis zu 70 % ihrer Einkommen und werden unweigerlich zum Crash führen, obwohl ALLE verfügbaren Statistiken von „ nur „ca. 40 % und auch oft noch weniger schreiben.

dass in einigen Regionen das Verhältnis Erwerbskosten Wohnung zu Einkommen nicht mehr stimmt.

Diese Tatsache wurde von mir – und auch von keinem anderen - noch NIE in Abrede gestellt und kein Mensch muss dort kaufen, wenn er es sich nicht leisten kann.
In dem Artikel von Cienfuego sind genug Beispiele von Regionen angegeben, an denen man noch relativ Preiswert kaufen kann.

So meine Lieben, jetzt geht es zum ernsten und schönsten Teil des Lebens, es rufen:

Gambas Carabiniero mit Couscous auf Chorizo Sauce und dazu ein 1993 Elsässer Riesling Grand Cru

Bon Appetit

Tropezon

Und immer ein kleiner Blick auf Silverstone

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.564.186 von Azul Real am 08.07.07 13:44:42

Nein, ich hab´s, die Frau arbeitet ja mit und somit ermäßigt sich ja die Quote auf 41,90 % beim Facharbeiter. Ja, Klasse das ist des Pudels Kern.

also, die geistigen ergüsse tropezons sind wirklich zum totlachen. wenn man schon 1.100 euro miete ansetzt, was in sehr guten gegenden für eine dreizimmerwohnung auch erziehlt wird, dann kann man wohl kaum davon ausgehen, das sich gerade der facharbeiter eine solche wohnung mietet, sondern eher die gehobenere einkommensgrenze mit 3.800-4000 euro nettoeinkommen.

dann sind es gerade mal etwas über 27% des einkommens, die für die miete gezahlt werden- ein witz, in anbetracht des momentanen marktwertes dieses immobilien.


2 mal 3 ist 4 bidibidibi und 3 macht neune
wir machen uns die welt, bidibidi wie sie uns gefällt

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.567.424 von rioja94 am 08.07.07 15:16:21

Ach. Gug mal an . Rioja meldet sich auch. Erst mal in seiner üblichen freundlichen Art:

also, die geistigen ergüsse tropezons sind wirklich zum totlachen.

Und dann gleich mit einer Verdoppelung ( fast ) der Gehälter ( nicht gewöhnliches Fußvolk, nein, Ingenieurgehalt )

eher die gehobenere einkommensgrenze mit 3.800-4000 euro nettoeinkommen.

Ich muss Neidlos anerkennen, ein wahrer Zauberer. Welche wundersame Vermehrung in nur 4 Tage. Aber kein Wunder, wenn er seine magische Formel für seine schwankenden Aussagen selbst missbraucht:

2 mal 3 ist 4 bidibidibi und 3 macht neune
wir machen uns die welt, bidibidi wie sie uns gefällt

Bravo

Da gibst nur noch eins: Arbeitervolk, ab nach San Sebastian, da verdient man das doppelte wie im spanischen Durchschnitt. ( und die Putzfrauen bekommen NUR die Hälfte ) Nur vorher bei Rioja nachfragen, wo genau!!!!


Tropezon, der nur noch wartet, bis er seine Drohungen in Zeile 2 tatsächlich wahr macht.

[lapamita]

also zuerst mal eine frage, ich habe dies naemlich vergessen, damals als ich noch eigentuemer war, stand in der escritura, zwei angaben zum qm2 , einmal superfice und einmal construdido und noch ne angabe, diese daten waren extrem unterschiedlich, von 67 bis ueber 90qm. ich glaube die 67qm waren der nutzbare wonraum ( span name ??)
welcher wert ist die nutzbare flaeche?
und auf welchen wert beziehen sich die statistiken in den preisen?

ich mache meine rechnung ja einfacher, nach alten gelerneten daten eine wohnung darf maximal 4,5 jahreseinkommen betragen, bzw das 8-14 fache der miete kosten ( einfach,mittel ,gehoben)
wenn man im durchn 20.000 euro verdient ( netto hmm) und im durchnitt fuer 80qm (BEZiehe mich hier auf den hoeheren wert also nicht die nutzbare flaeche) 2500 euro ausgeben muss( zzgl allen nebenkosten,moebeln etc), bei 6,5% ist es zu teuer.(5,5%und 1% tilgung,fest 5j od 10j).
WIR KOMMEN IN SPANIEN IMMER AUF CA 10 JAHRESEINKOMMEN WAS IN JEDEM FALL EXTREMST TEUER IST.

leute ich habe da eine bessere idee, schmeisst den scheiss hin, verkauft eure immo, legt das geld auf die bank zu 4,5% und lasst das leben seinen lauf, und kauft im schoenen thailand ,,hmmmm zu 600 euro luxus pur,,,und keiner will sie zur zeit.( die einzigsten anfragen waren von deutschen aus spanien, und einem anderen deutschen)...man muss die nicht durch die holzpanele kaken, wie es so manch einer behauptet, der noch nie hier war.

http://cgi.ebay.de/ws/eBayISAPI.dll?ViewItem&ih=011&sspagena…

[rioja94]

Inflation und Geldpolitik - Das Märchen von den stabilen Preisen


http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

SEHR lesenswert !!

[rioja94]

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SEHR lesenswert !!

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.610.110 von rioja94 am 10.07.07 11:00:29

Wieso - ist das etwa was Neues ???

Deswegen spreche ich ja von einer Vermögenspreisinflation, aufgrund sich der Investor (in Aktien, Anleihen, Immobilien, etc.) nominell zwar immer reicher fühlt, es real aber nicht ist .

Schaut mal den Dax:
Ein Dax-Stand von jetzt 8000 Punkten ist soviel wert wie im Jahr 2001 ein Dax von 5100 Punkten - heißt, nominell hat der Dax wieder ein Allzeithoch erklommen, wertmäßig liegt er jetzt 36% (überschlägig gerechnet) darunter . Das checken die kleinen dummen Anleger aber nicht .

Und genau das passiert auch bei Immobilien, nur daß es in den Immo-Märkten keinen allgemein akzeptierten Preis-Messer wie z.B. den Dax gibt.
Im Dax gibt es keine regionalen Preisunterschiede (der Dax steht in München nicht anders als in Hamburg, im Immo-Markt gibt es aber diese Preisunterschiede .

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.610.439 von tropenfisch am 10.07.07 11:19:18

nein, das ein rohstoffzyklus inflationstreibend ist, ist nichts neues. es gab ja schon mehrere davon in der vergangenheit. der kürzeste dauerte 15 jahre, der längste 23.

profitieren wird derjenige, der festverzinst hat - und zwar über die lohninflation. deim variabel verzinsten hypothekennehmer, der nicht auf festzins umschwenkt weil er dann seine quote nicht mehr zahlen kann, wird es dann eng. wer schlau ist, schwenkt um auf festzins.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.610.854 von rioja94 am 10.07.07 11:41:19

gilt natürlich für käufer, die sich diese infationäre bubble seit 2002 "gegönnt" haben

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.610.854 von rioja94 am 10.07.07 11:41:19

Naja, die Inflation aus Rohstoffen ist nachlaufend und in den aktuellen Preisen noch nicht ausreichend eskomptiert - das kommt erst noch.
Die 36% Inflation seit 2001 kommen aus der Geldmengenausweitung (abzgl. Wirtschaftswachtum). Derzeit liegt die Ausweitung im Euro-Raum bei 10,7% annualisiert (letzter Wert von vor ca. 2 Wochen) , und das Spielchen geht seit über 5 Jahren so (ok, am Anfang waren die Mengen kleiner). Wenn ich da mit 6% p.a. rechne, dann ist das einigermaßen konservativ, wahrscheinlich sind wir schon viel weiter.
Die Rohstoff-Inflation kommt da irgendwann noch hinzu - jetzt aber noch nicht, weil sich aktuell ja so schön noch alles über Kredit finanzieren lässt und die Preise "schön-geredet" werden.

Du schreibst:

profitieren wird derjenige, der festverzinst hat - und zwar über die lohninflation ... wer schlau ist, schwenkt um auf festzins

Nun, das mit dem Profitieren ist noch nicht ausgemacht, denn die Lohninflation wird wohl deutlich moderat bleiben und nicht mit der Geldmengenausweitung mitlaufen . Wenn sich aber allgemeine Preise und Löhne immer weiter auseinanderentwickeln (so wie es derzeit geschieht: Die Löhne sind die letzten Jahre real leicht gefallen, während sich Güter immer weiter verteuert haben), ist eine sichere Finanzierung längst nicht ausgemacht.
Wenn in der Zukunft der Riesenanteil des Lohns aufgewendet werden muß für Energie und Güter des täglichen Bedarfs, dann wird es immer schwieriger, Mietkosten, Finanzierungen und andere überflüssige Konsumausgaben zu schultern.

Natürlich ist es schlau, in einer Niedrigzinsphase die Zinsen auf lange Sicht festzuschreiben. Es ist ja allgemein bekannt, daß eine Rohstoffhausse auch ein Inflationsjahrzehnt nach sich zieht - nur das sehen die Analysten durch die Bank weg überhaupt nicht so. Immer wieder kam bisher der Spruch "Dieses Mal ist es anders."
In der Historie war dieser Spruch im Nachhinein allerdings immer wieder der teuerste Spruch überhaupt ...

... Wie war der Tenor in den letzten Monaten (und Jahren) bis Anfang 2007 doch: "Die Zinsen werden sinken (US und Euro)". Und was haben die Zinsen gemacht? Sie sind immer weiter gestiegen ... und sie werden weitersteigen.

Nur eigentlich geht das nicht mehr, weil die Staatsfinanzen langsam ins Wanken kommen. Nur das sieht auch wieder keiner bzw. will keiner sehen.

Daß also Investoren von einer Zinsfestschreibung unbedingt profitieren, muß nicht zwingend eintreffen. Bei Inflation, die evtl. größer ist als erwartet, werden auch Finanzierungen mit Festzins nicht unbedingt zu den Gewinnern gehören.

Insofern wird die Zukunft durchaus interessant .

Gruß tropi


P.S.: Sorry, wenn dieser Beitrag bei einigen Lesern wieder als ein wenig "off-topic" wahrgenommen werden sollte - das Thema gehört nun einmal dazu .

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.610.439 von tropenfisch am 10.07.07 11:19:18

Abgesehen von der Tatsache, dass das lesen von Goldseiten.de schon eine Zeitverschwendung ist ( um nicht zu sagen, eine Zumutung , es sein denn man ist Anhänger von Verschwörungstheorien ) zielt doch jede Aussage auf nur eins:

Kauft Gold.

Immerhin geben sie zu ( wie sollten sie auch anders die Realität beschreiben ), dass der Goldbesitz oder Kauf, 20 Jahre lang, ein Schlag ins Wasser war. Wer seither gekauft hat, verliert kaum was, aber, wenn die Aussichten der Goldseite nur annähernd zutreffen:

US-Dollar, der seit Gründung der Fed im Jahre 1913 etwa 95% seines Wertes verloren habe, für die nächsten 95% nicht mehr so lange brauchen werde

Was nutzt es dem Goldbesitzer, wenn die Unze dann 1.500 $ kostet aber nicht mehr Wert ist als vielleicht 300 € ?????

Tropenfisch

Ein Dax-Stand von jetzt 8000 Punkten ist soviel wert wie im Jahr 2001 ein Dax von 5100 Punkten - heißt, nominell hat der Dax wieder ein Allzeithoch erklommen, wertmäßig liegt er jetzt 36% (überschlägig gerechnet) darunter . Das checken die kleinen dummen Anleger aber nicht

Ich gehöre zu diesen kleinen dummen Anleger und verstehe es auch nicht. Bist Du so freundlich und erklärst es mir?

Und genau das passiert auch bei Immobilien, nur daß es in den Immo-Märkten keinen allgemein akzeptierten Preis-Messer wie z.B. den Dax gibt.

Das verstehe ich noch weniger ( bin also dümmer als Dumm ) bitte ebenfalls um Aufklärung.

Danke

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.612.182 von tropezon am 10.07.07 12:55:17

Ein Dax-Stand von jetzt 8000 Punkten ist soviel wert wie im Jahr 2001 ein Dax von 5100 Punkten - heißt, nominell hat der Dax wieder ein Allzeithoch erklommen, wertmäßig liegt er jetzt 36% (überschlägig gerechnet) darunter.

Was ist denn daran so schwer? Ist doch nicht Ihr ernst, daß Sie das nicht wissen, oder?

Ist doch ganz einfach. Was täglich betrachtet wird, ist die Warenkorb-Inflation . Was das ist, brauche ich ja wohl nicht zu erklären. Dieser Warenkorb kann allerdings so gesteuert werden, daß er immer relativ preisstabil gehalten wird.
Wenn z.B. Rindfleisch deutlich teurer wird und Putenfleisch dagegen billiger, dann kann Rind eben durch Pute ersetzt werden, usw. usw. . Die Gründe, warum denn eine Ware überhaupt teurer wird (steigende Nachfrage, Kosten, etc.), werden nicht hinterfragt.

Was wichtiger ist, ist die umlaufende Geldmenge, die den Waren gegenübersteht. Wenn die Gütermenge um - sagen wir - 3% steigt, die Geldmenge aber um 10%, dann haben wir effektiv 7% mehr Geld als Waren in den Umlauf gebracht. Das ist die Geldmengenausweitung oder reale Inflationsrate.

Wenn ich nun im Jahr 2000 den Dax bei 8000 Punkten hatte und dieser nach seinem Crash nun nach 7 Jahren wieder bei 8000 Punkten steht, so bin ich als Anleger plus minus 0% - nominell !
In dieser Zeitspanne wurde die Geldmenge aber ausgedehnt und mein Geld in Kaufkraft gemessen effektiv weniger (da ist er, der "gefühlte Teuro" ).
Seit rund einem Jahr liegt das annualisierte Geldmengenwachstum bei über 10% - abzüglich Wirtschaftswachstum von 2,5% sind das also 7,5% p.a. Inflation. Schaue ich nun, daß in den Jahren die Rate niedriger war, rechne ich eben mit 6% p.a.

Ich als Dax-Anleger bin nun - wenn ich im Jahr 2000 für 100.000 Euro gekauft habe und in der Zwischenzeit nicht verzweifelt das Handtuch geworfen habe - nominell bei plus minus Null. NOMINELL habe ich weder verloren noch gewonnen, denn der Dax steht ja erneut bei 8000 und mein Geldeinsatz steht wieder bei 100.000 Euro.

In der Zwischenzeit ist das Geld, was ich 2000 im Dax investiert habe, jedes Jahr um 6% weniger wert geworden. 7 Jahre mal 6% sind 42%, die mein Geld jetzt weniger wert ist. Wenn ich den Dax nun bei 8000 verkaufe und mir von dem Geld was kaufen möchte, bekomme ich aus den Dax-Verkäufen NOMINELL zwar 100.000 Euro, habe aber REAL in Kaufkraft gemessen nur noch 58.000 Euro zur Verfügung (meinetwegen auch gerundet 60.000 Euro).
Der Dax müsste also inflationsbereinigt derzeit bei 11360 Punkten stehen.

Das kann ich ganz leicht überprüfen:
Ein VW Passat kostete in der Ausstattung X im Mai 2001 exakt 30.062 Euro, ein Fahrzeug in der gleichen Ausstattung kostet jetzt exakt 39.460 Euro - also gut 31% mehr. Rechne ich nun noch die 6% für den Zeitraum 2000 bis 2001 dazu, bin ich bei rund 37% Mehrkosten.
Ok, das ist zwar weniger als die oben genannte Rate von 42%, aber doch ziemlich nah dran.

Was ist also passiert - ist das Auto in diesen 7 Jahren wirklich um 37% teurer geworden?
Nicht wirklich, denn mein Geld ist wertmäßig weniger geworden ...


Das gleiche Spielchen funktioniert auf ähnliche Weise in allen Anlage-Klassen, also auch bei Immobilien. Hier ist die Preismessung nur eben deutlich schwieriger, da der Preis meiner Immobilie ja nicht tagtäglich in einem Index abgebildet wird. Daher ist es schwierig, den wirklichen Zeitpunkt eines Platzens einer Blase zu ermitteln.
Beim Dax sieht man eine Korrektur ja sofort, bei Immo-Preisen leider nicht unmittelbar (sondern erst bei der Verkaufsabsicht).

Ein nomineller Preisanstieg bedeutet also nicht automatisch, daß ich in Kaufkraft gemessen ebenfalls reicher geworden bin .

Wie war das in der deutschen Hyperinflation von 1921 bis 1923 ? Am Ende kostete ein Laib Brot mehr als 200 Millionen Mark (oder was weiß ich wieviel) , einen ganzen Häuserblock in Berlin konnte man mit 750 Gramm Gold kaufen ...

... hier nun auch noch über Gold zu diskutieren, führt wohl zu weit.

Gruß tropi


P.S.:
Nun aber wieder zurück zu den spanischen Immobilien .

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.613.063 von tropenfisch am 10.07.07 13:45:31

Danke für Deine Antwort.


Wenn ich nun im Jahr 2000 den Dax bei 8000 Punkten hatte und dieser nach seinem Crash
nun nach 7 Jahren wieder bei 8000 Punkten steht, so bin ich als Anleger plus minus 0% - nominell !
In der Zwischenzeit ist das Geld, was ich 2000 im Dax investiert habe, jedes Jahr um 6% weniger wert geworden. 7 Jahre mal 6% sind 42%, die mein Geld jetzt weniger wert ist. Wenn ich den Dax nun bei 8000 verkaufe und mir von dem Geld was kaufen möchte, bekomme ich aus den Dax-Verkäufen NOMINELL zwar 100.000 Euro, habe aber REAL in Kaufkraft gemessen nur noch 58.000 Euro zur Verfügung (meinetwegen auch gerundet 60.000 Euro).
Der Dax müsste also inflationsbereinigt derzeit bei 11360 Punkten stehen.

Wenn ich das alle richtig verstehe ( auch das mit dem Beispiel VW ) ist das Geld HEUTE ca. 42 % weniger Wert als im Jahr 2000, also Real nur noch 58% des heutigen Nominellen Wert.

Ist das Deine Theorie??

Deshalb auch Deine Aussage:

Ein nomineller Preisanstieg bedeutet also nicht automatisch, daß ich in Kaufkraft gemessen ebenfalls reicher geworden bin .

Ist das richtig so??

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.613.810 von tropezon am 10.07.07 14:29:13

Naja, nur eine Theorie ist das ja leider nicht.

Man braucht sich ja nur mal ansehen, was der Becher Joghurt, das Paket Nudeln, die Flasche Wasser, der Kinobesuch, der Zoo-Eintritt, eine Reise (Bsp. Studienreise Neeseeland von Studiosus: 1997 ca. 6.400 DM, heute exakt die gleiche Reise mit den gleichen Hotels 6.480 Euro), ein Auto, und und und vor dem Euro und heute kostet.

Ja, das mit dem Geldwert ist so - jedermann sieht und spürt es, aber niemand zieht daraus die Konsequenzen oder ändert sein Investitions- und Konsumverhalten.

Ein nomineller Preisanstieg bedeutet also nicht automatisch, daß ich in Kaufkraft gemessen ebenfalls reicher geworden bin.

So in etwa ist es.

Gruß tropi

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.611.470 von tropenfisch am 10.07.07 12:14:20

P.S.: Sorry, wenn dieser Beitrag bei einigen Lesern wieder als ein wenig "off-topic" wahrgenommen werden sollte - das Thema gehört nun einmal dazu

ganz genau. es gehört nicht nur dazu , es ist sogar fundamental wichtig für die zukünftige entwicklung.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.613.810 von tropezon am 10.07.07 14:29:13

Wenn ich das alle richtig verstehe ( auch das mit dem Beispiel VW ) ist das Geld HEUTE ca. 42 % weniger Wert als im Jahr 2000, also Real nur noch 58% des heutigen Nominellen Wert.


Ähm, Sie meinten 58% des nominellen Wertes von 2000 - nicht des heutigen .
100.000 Euro, die ich heute bekomme oder verdiene, sind jetzt im Moment 100.000 Euro wert - in 7 Jahren sicherlich nicht mehr (es sei denn, wir kippen weltweit in eine Deflation).

Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.614.388 von tropenfisch am 10.07.07 14:57:10

Tropenfisch,

Entschuldigung, musste zwischendurch meiner Lieblingsbeschäftigung nachgehen, eine ganz einfache Hausmannskost, aber ein 2000 er Gran Reserva dazu.

Ähm, Sie meinten 58% des nominellen Wertes von 2000 - nicht des heutigen .

Nein nein. Ich habe es schon so gemeint, wie geschrieben. also Real nur noch 58% des heutigen Nominellen Wert.
Ich meine, die 100.000 € Nominelle Euros von Heute, sind wertmäßig nur 58.000 € Real von den 100.000 € von 2000. ( ohne Grinsen ). Um es besser verständlich zu machen ( für die, die es bezweifeln ), was im Jahr 2000 ein Preis von 100.000 € hatte, kostet heute ca. 42 % mehr, 142.000 € nominell, aber hat einen Realwert von100.000 €. ( im Vergleich zu 2000, bedingt durch die Inflation )

Ein nomineller Preisanstieg bedeutet also nicht automatisch, daß ich in Kaufkraft gemessen ebenfalls reicher geworden bin

Das stimmt sicher, wenn man den Dax anschaut, der nach Deiner Rechnung heute bei 11360 Punkten stehen sollte ( Nominell ) und stimmt auch bei GOLD, dass trotz Goldseiten.de REAL kaum Wert ist ( für die Europäer, wenn sie in Euro umrechnen )
Im Jahr 2000, die Unze 290 $ oder 320 €, heute 661 $ oder 484 € ( Nominell aber Real zu 2000 nur [ 320 + 42% ] = 454 € ) Hat sich gerade so gehalten, aber besser als Aktien ( Dax)



Und jetzt, lass uns mal schauen ob die Immobilienbesitzer auch ärmer geworden sind ( wie Dax und Gold )

Im Jahr 2000 kostete der m² durchschnittlich 1.264 € Nominell

- + 42 % wären für das Jahr 2007 ein realer Betrag von 1.795 € pro m“

Tatsächlich haben wir aber ein Durchschnittspreis von 2.874 € pro m² in 2007.

Was bedeutet das? Eben, dass die Immobilienbesitzer in dieser Zeit um 161.000 € ( Wohnung von 100m²) reicher geworden sind, Nominell. Und sogar 107.900 € REAL reicher geworden sind. Dagegen sind die Gold Besitzer mit einem blauen Auge davon gekommen und die Aktienbesitzer REAL ein ganze Menge verloren haben.

Wenn wir jetzt noch davon ausgehen, dass Immobilienkäufer das Geld 2000 nicht besaßen und nur 10 oder 20 % Anzahlung gemacht haben, den Rest mit VARIABLEN Zinsen die Teilweise – oder Zeitweise, oder überhaupt – weit unter den von tropenfisch erwähnten 6% per anno geblieben sind und immer noch sind, dann sollte wir mal den dadurch Potenzierten Gewinn ausrechnen. Er könnte ENORM sein.

Soviel dazu, dass die Immobilienbesitzer NICHT REICHER GEWORDEN SIND.

Stimmt meine Rechnung Tropenfisch? Oder habe ich was vergessen? Außer, dass in dieser Zeit, die Mieter noch Miete bezahlt haben und die mittlerweile ca. 30 / 40 % höher ist als in 2000 – Nominell natürlich.

Grüße

Tropezon

PS
Quelle: http://web.st-tasacion.es

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.617.361 von tropezon am 10.07.07 17:06:17

Wichtig,

Bei meinem Beispiel habe ich Tropenfisch´s Theorie angewendet. Ist aber keine Theorie wir es selbst schreibt:

Naja, nur eine Theorie ist das ja leider nicht.

Ich will NICHT damit sagen, dass ich mich mit dem Inhalt dieser Theorie identifiziere.

Tropezon

Wenn ich nun im Jahr 2000 den Dax bei 8000 Punkten hatte und dieser nach seinem Crash nun nach 7 Jahren wieder bei 8000 Punkten steht, so bin ich als Anleger plus minus 0% - nominell !
In dieser Zeitspanne wurde die Geldmenge aber ausgedehnt und mein Geld in Kaufkraft gemessen effektiv weniger (da ist er, der "gefühlte Teuro" ).
Seit rund einem Jahr liegt das annualisierte Geldmengenwachstum bei über 10% - abzüglich Wirtschaftswachstum von 2,5% sind das also 7,5% p.a. Inflation. Schaue ich nun, daß in den Jahren die Rate niedriger war, rechne ich eben mit 6% p.a.
In der Zwischenzeit ist das Geld, was ich 2000 im Dax investiert habe, jedes Jahr um 6% weniger wert geworden. 7 Jahre mal 6% sind 42%, die mein Geld jetzt weniger wert ist.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.617.361 von tropezon am 10.07.07 17:06:17

Ja tropezon, so wie Sie es geschrieben haben, ist das richtig - das ist für mich ja unzweifelhaft .

Was mich vielmehr interessiert, ist die zukünftige Preisentwicklung.

Wie tropezon korrekt gerechnet hat, hat Gold die letzten Jahre die Kaufkraft gehalten, während die Kaufkraft gemessen in Aktien oder gar in Anleihen deutlich geschrumpft ist.
Die Immobilienpreise sind deutlich gestiegen, kein Frage (das habe ich auch nicht in Frage gestellt).

Wenn ich nun aber reale Vermögenszuwächse zu verzeichnen habe, dann sind diese letztlich eben doch nur solange "Buchgewinne", wie ich in dieser Assetklasse investiert bleibe und nicht in unterbewertete Assets wechsele .
Den besten Zeitpunkt zum Wechsel werden wohl die nur wenigsten Anleger erwischen (tue ich auch nicht, habe ich ja geschrieben). Darauf kommt es aber auch nicht an. Es kommt darauf an, (Mega-)Trends möglichst frühzeitig zu erkennen und dann zu wechseln.

Investoren, die jetzt Kredite aufnehmen, um an den Immobilienpreisanstiegen zu partizipieren, die könnten mittel- bis langfristig durchaus auf die Nase fallen.
Ich bestreite überhaupt nicht, daß sich die Preise in den nächsten 2 bis 3 Jahren noch halten oder sogar weiter steigen.

Einzelne Assetklassen sind aber nicht autark, sondern befinden sich viel mehr in einem ständigen Wechselspiel untereinander. Da gibt es z.B. die "Drei-Speichen-Regel" aus Immobilien, Papierwerten (Aktien, Anleihen) und Edelmetallen. Dieses Rad dreht sich so, daß eine Assetklasse immer mal wieder "oben" ist und dann auch mal wieder "unten".
Erfolgreich sind nur Investoren, die diesen Aspekt aufnehmen und danach ihre Anlagen steuern.

Natürlich kann ich immer in Immobilien oder Aktien bleiben - langfristig (also über Zeiträume von 20 Jahren und mehr) werde ich aber keinen großen Wertzuwächse verzeichnen können. Der Wert meines Vermögens steigt langfristig nur, wenn ich auch zum Wechsel der Anlagen bereit bin:

Von 1980 bis 2000 waren Aktien sehr erfolgreich, lag die absolute Wertenwicklung doch über der von anderen Assetklassen und der Geldmenge. Parallel waren immer mal wieder Teilmärkte von Immobilien dabei, die überproportionale Zuwächse zu verzeichnen hatten. Edelmetalle und Rohstoffe hatten in diesen 20 Jahren einen schweren Stand, weil sie völlig in Vergessenheit geraten waren - im Zeitalter des Internets sollte es ja möglich werden, daß die Pizza im CD-Laufwerk geliefert wird und nicht durch den Pizzaboten.


Ab 2000 haben sich Aktien und Anleihen nominell zwar gehalten, aber nicht substanziell/ real. Dies war nun mit Rohstoffen und in anderen Immobilienteilmärkten (also: USA, Spanien, Frankreich, Großbritannien und Irland) möglich - nach der Jahrhundertbubble in Aktien (1980 bis 2000) hat sich hier eine neue Bubble gebildet, da die Preise relativ mehr gestiegen sind als die Inflation.

Rohstoffe dagegen haben die Inflation nur aufgefangen, nicht aber outperformt.
Die Preisanstiege beim Erdöl rühren daher, daß die Ölscheichs lediglich die gleiche Kaufkraft für ihr schwarzes Gold bekommen wollten – daher haben die Ölpreise in den letzten Jahren nur die Geldinflation seit 1980 nachgeholt. Mehr nicht.
Das Gleiche wird ebenfalls für die übrigen Rohstoffe gelten: Inflationsbereinigt sind diese fast nicht gestiegen und haben die großen Up-Trends wohl noch vor sich.

Hier mal ein Chart (die Quelle weiß ich leider nicht mehr, ist schon über 3 Jahre her), der die US-Geldmenge in Gold ausdrückt. Da müsste die Unze schon bei ca. 35.000 Dollar stehen ...

http://img116.imageshack.us/img116/2491/gold20031215marktdat…

So weit, so schön.
Nur leider hat das Spiel einen Haken: Die Auswüchse in den einzelnen Assetklassen wurden mit der Zeit immer mehr mit Krediten finanziert, da die Zinsen über Jahrzehnte (seit 1980) gefallen sind – neue Kreditaufnahmen wurden also global immer günstiger.
Dazu wurden die Grenzen zwischen den einzelnen Assetklassen immer weiter verwischt: Kredite für Immobilien-Finanzierungen wurden nicht mehr im Bank-Depot belassen, sondern mehr und mehr in Wertpapieren und anderen Finanzkonstrukten verbrieft und dann an den Kapitalmarkt weitergegeben: Als Anleihen, Pfandbriefe, Immobilien-Aktien ... weiß der Teufel was.

Seit ungefähr Anfang Juni 2007 (exakt wohl der 10.06.2007) ist aber dieser 27jährige weltweite Zinsabwärtstrend nach oben durchbrochen worden – die Realzinsen haben den massiven Abwärts-Trendkanal nach oben durchbrochen. Ok, das Ausbruchssignal ist noch relativ jung - wer sich mit Charttechnik beschäftigt weiß aber in etwa was das wahrscheinlich heißt. Diese Tatsache wurde von Millionen und Aber-Millionen Kreditnehmern weltweit überhaupt nicht wahrgenommen.


Wie denn auch – die verstehen meistens sowie nicht viel von Finanzmarkt und schauen nur auf die aktuelle Lage.

Spüren werden sie es aber auf jeden Fall, spätestens wenn sie sich in der Kreditfalle befinden und dort nicht mehr herauskommen.

Und das ist auch die Gefahr für den globalen Finanzmarkt: Die Zinsen werden wahrscheinlich noch über Jahre hinweg steigen und dabei ein "Kreditgebäude" nach dem nächsten (Carrytrades, Derivate, Anleihen, Aktien, Immobilien – alle Kreditspekulationen) einreißen.

Und wie soll ein massiver Preisdruck auf Immobilien aufgefangen werden, wenn die Käuferseite massiv zusammenbricht bzw. irgendwann massiv zusammengebrochen ist ?

OK, dann kann der Staat bzw. die Notenbank die Preise stützen, was allerdings mit massiv weitersteigenden Inflationsraten einhergehen dürfte.
Und dann kommt womöglich die Zeit wieder, wie sie Deutschland von 1921 bis 1923 erlebt hat – nur dieses Mal wohl global.

Ob man sich dann noch über die realen Preiszuwächse seiner Immobilie freuen kann, ist mehr als fraglich ...

Gruß tropi

P.S.:
So, nun aber wirklich wieder zurück zu den Spanien-Immo's.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.619.694 von tropenfisch am 10.07.07 19:16:20

sehr interessante beiträge - weiter so
kann es sein, das auch du dich viel auf den goldseiten rumtreibst?

apropo charttechnik: der ct,ler ist halt einer der wenigen der *das macht, was die kerze sagt und nicht das börseninformationssystem oder die bildzeitung. er ist immer am dichtesten am geschehen und handelt meist konträr zur masse bzw am anfang eines trend,s oder am ende, weil er die fundamentalen daten komplett aussen vorlässt.

*DAS verschafft ihm eine frühe erkenntnis und er ist der masse im agieren immer ein gutes stück voraus. meist wird er bei publizieren seiner erkenntnis anfangs belächelt - später beneidet.

die meisten handeln ohne strategie und aus dem bauch heraus - oder kaufen halt einen sterbenden trend, welcher nochmal durch das börseninformationssystem gepusht wird um momentum zu kreieren damit institutionelle ihre überteuerten shares abladen können.

manche sollten sich wirklich erstmal fragen von wem dieses börseninformationssystem stammt, wem es dient und welchen zweck es hat. mit der daraus gewonnenen erkenntnis und der ct zur identifizierung von aussichtsreichen aktien, hat man schon eine gute strategie im haifischbecken.

so, auch mal off topic - zur abwechslung

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.623.556 von rioja94 am 10.07.07 22:43:04

Nee, auf der Page "verirre" ich mich vielleicht einmal im Monat - da gibt's bessere (englisch-sprachige) Seiten.

Hmmm, interessante Denkanstöße zu Börseninformationssystemen - wie ich finde aber nicht ganz zutreffend. Ich nutze ebenfalls solch ein teures Infosystem; nur es gibt mir reine Zahlen- und Datenreihen an die Hand, die ich letztlich selber auswerten muß.

Ob es so schlau ist, die Fundamentals außen vor zu lassen, bezweifele ich persönlich. OK, als Daytrader oder ganz nüchterner CT ler für den kurzfristigen Zock mag das in Ordnung sein - ich dagegen bevorzuge ein ganzheitliches Bild, daß sich aus möglichst vielen Faktoren zusammensetzt. Ich positioniere mich meistens langfristig, kurzfristige Moves sind zwar ganz nett, interessieren mich aber weniger.

Und durch Faktenstudium (und möglichst oft eine Portion **sider-Wissen) erschließen sich einem Dinge, die die Masse erst sehr viel später mitbekommt ...
... naja, die letzten 10% sind eben für die Lemminge da, bevor sie geschlachtet werden - das ist in jeder Anlageklasse so.


Gruß tropi


P.S.:
Jetzt waren wir hier alle zusammen aber wirklich lange genug "off-topic" .

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.619.694 von tropenfisch am 10.07.07 19:16:20

Tropenfisch,

An hand Deines Charts, ( Über $ / Goldwert ) lässt sich erkennen, was Papiergeld heute noch Wert ist, nämlich gar nichts. Das ist einer der Gründe, warum Weltweit soviel Menschen immer mehr in Sachwerten gehen. Und einer der sichersten ist und bleibt die Immobilie. Sie ist nicht nur der sicherste, sie ist – meines Wissens – auch der einzige Sachwert der noch für etwas anderes zu gebrauchen ist: zum Entgeldlosen ( Miete ) wohnen. Und das benötigen alle Menschen auf der Welt, wenn sie nicht unter den Brücken schlafen wollen: EIN DACH ÜBERM KOPF. Oder kann man unter Aktien, Gold, Rohstoffen auch wohnen?

Und wie soll ein massiver Preisdruck auf Immobilien aufgefangen werden, wenn die Käuferseite massiv zusammenbricht bzw. irgendwann massiv zusammengebrochen ist ?

Ganz einfach. Provokativ gesagt: es werden keine Immobilie mehr gebaut, damit wird jeder Zusammenbruch nicht nur verhindert, sondern dann kannst Du stündlich sehen, wie die Preisen weiter klettern.

Übrigens, - nicht für Dich gemünzt – wer die Goldseiten ließt, - und vielleicht auch noch glaubt - hat ein schwerwiegendes Problem. Er hat die Orientierung verloren ......... und sucht den Strohhalm.

ich dagegen bevorzuge ein ganzheitliches Bild, daß sich aus möglichst vielen Faktoren zusammensetzt. Ich positioniere mich meistens langfristig,

Das ist der einzige vernünftige Weg und noch besser, wenn unter den vielen Faktoren die eigene Immobilie berücksichtigt wird.

Anmerkung: denke immer daran, wenn ich von und über Immobilien spreche, ist es IMMER NUR für den Eigenbedarf. Keine Spekulation um schnell oder langsam mal paar euros zu machen.

Seit ungefähr Anfang Juni 2007 (exakt wohl der 10.06.2007) ist aber dieser 27jährige weltweite Zinsabwärtstrend nach oben durchbrochen worden – die Realzinsen haben den massiven Abwärts-Trendkanal nach oben durchbrochen.

Weiß ich nicht. Könntest Du ein Chart für Deine Aussage finden ?

Aber auch ohne Chart, bin ich der Meinung, dass wir fast am Ende der Zinshausse sind. Die Alarmzeichen sind nicht zu übersehen ( für die Menschen ohne Scheuklappen ). Ein Übersteigen des Marke von 5 bis 6 % für den Referenzzins im Euroraum würde eine Katastrophe auslösen. Nicht nur, dass der $ über die 1,50 oder 1,60 Marke springen würde, mit der Folge, dass sämtliche Exporte zusammenbrechen würden, mit allem was das heißt für die betroffenen Firmen / Wirtschaft, sondern der Finanz / Zinsendienst aller Länder mit ihren überhöhten Schulden würde die Etats nicht nur überstrapazieren, sondern auch die Maastrichtkriterien sprengen und nicht zu letzt neue Steuern generieren, die wiederum dem Konsum fehlen, etc,etc,etc,....

Verfolge mal in den nächsten Monaten die Reden von Sarkozy. Er hat jetzt schon die EZB im Kicker und verlangt ( noch durch die Blumen ) ein Zinserhöhungstop, bzw. eine Reduzierung. Und verlangt auch eine Aufweichung der Stabilitätskriterien, denn er wird sein Haushalt nicht 2010, sondern frühestens 2012 ( wenn überhaupt) im Griff haben.

Da kommt noch was, verlasst euch drauf.

So, reicht für Heute. Muss jetzt die Frische im Pool suchen.

Grüße

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.624.522 von tropezon am 11.07.07 00:38:30

Aber auch ohne Chart, bin ich der Meinung, dass wir fast am Ende der Zinshausse sind. Die Alarmzeichen sind nicht zu übersehen ( für die Menschen ohne Scheuklappen ). Ein Übersteigen des Marke von 5 bis 6 % für den Referenzzins im Euroraum würde eine Katastrophe auslösen. Nicht nur, dass der $ über die 1,50 oder 1,60 Marke springen würde

Da ist tropezon schon am springenden Punkt angekommen: Der Euro-Referenzzins wurde noch gar nicht weiter angehoben, doch der Dollarindex steht nur noch knapp über der kritischen Marke von 80 (akt. 80,69), der Eurokurs zeigt seit Dienstag die Nervösität der Marktteilnehmer an. Knapp vor Mitternacht markierte der Euro eines neues Allzeithoch bei 1,3787, geht jetzt aktuell wieder leicht schwächer (1,3756 um 1:42 Uhr).

Ich habe auf die Schnelle leider nur einen Zinstrend für die 10jährigen US-Staatsanleihen gefunden - in der Präsentation auf Seite 14 die Grafik rechts unten:

http://www.effektengesellschaft.de/ir/BERICHT_Q1_2006.pdf

Es gibt einen ziemlichen neuen Chart zu den Zinsen und dem Bruch des Abwärtstrends (hier war der Bruch Anfang Juni 2007 ablesbar), den uns Claus Vogt neulich präsentiert hat - dieser liegt mir leider nicht vor und im Internet habe ich ihn nicht finden können.
Naja, die weltweiten Zinstrends unterscheiden sich ja nicht großartig voneinander.


Verfolge mal in den nächsten Monaten die Reden von Sarkozy. Er hat jetzt schon die EZB im Kicker und verlangt ( noch durch die Blumen ) ein Zinserhöhungstop, bzw. eine Reduzierung. Und verlangt auch eine Aufweichung der Stabilitätskriterien, denn er wird sein Haushalt nicht 2010, sondern frühestens 2012 ( wenn überhaupt) im Griff haben.

Ja, da kommt noch was: Der Euro wird geopfert, weil die Euro-Lateiner (also Spanien, Frankreich, Spanien, etc.) ihre Finanzen nicht in den Griff bekommen werden und daher eine Weichwährung brauchen. Wird nur schwierig werden, einen weichen Euro herbeizuführen, wenn der Dollar immer weiter abwertet und die weltweiten Investoren (vorerst) in den Euro gehen.


OK, Immobilien zählen zu den Sachwerten, die in Krisen gefragt sind - doch einen Nachteil haben sie: Sie sind nicht transportierbar und nicht in kleine Einheiten teilbar.
Für den Eigenheimbesitzer ist das nicht entscheidend, weil er ja wohnen muß, wie tropezon richtig anmerkt.
Auch wertmäßig könnte das Eigenheim stark steigen, aber wer soll es kaufen wenn das Geld nichts mehr wert ist? Höchstens Edelmetallbesitzer ... siehe 750 g Gold für einen Häuserblock.

Außerdem hat das Haus einen entscheidenden Nachteil, wenn ich kein Geld mehr habe: Ich habe zwar ein Haus, kann die Steine aber leider nicht essen . Also verhungert man mit einem Haus in der zweiten Reihe ...

Und noch ein Nachteil: Das Haus muß vollständig abbezahlt sein. Nur dann bin ich vor den Zugriffsrechten eines Gläubigers sicher.
Ich denke, viele Immo's von jungen Familien sind noch nicht vollständig abbezahlt. Das wird dann zum Verhängnis, denn die Kredite müssen bedient werden.


tropezon schreibt weiter:
Anmerkung: denke immer daran, wenn ich von und über Immobilien spreche, ist es IMMER NUR für den Eigenbedarf. Keine Spekulation um schnell oder langsam mal paar euros zu machen.

Ja, und da liegt der Hase im Pfeffer. Nach dem Aktiencrash 2000 ist viel Anlagekapital in den Immobilienmarkt geflossen und hat hier für eine neue Assetbubble gesorgt. Von dieser Bubble haben natürlich auch die Eigenheimbesitzer profitiert (Preisanstiege), die gar nicht aktiv mitspekuliert haben und sich jetzt trotzdem reicher "fühlen".
Wenn diese Immo-Bubble aber platzt, dann werden sich die Eigenheimbesitzer nicht gegen eine Preisreise in die andere Richtung (nach unten) wehren können.

Wenn ich als Eigenheimbesitzer durch irgendwelche Ereignisse doch gezwungen sein sollte, mein Haus zu verkaufen, dann bin ich ebenfalls von kollabierenden Preisen betroffen.
Ich kann mich dann nicht hinstellen und sagen:
"Sorry, ich bin kein Spekulant sondern Eigenheimbesitzer. Daher brauche ich einen höheren Erlös und deshalb gelten diese gefallenen Preise nicht für mich - Käufer, Du musst mir deshalb mehr zahlen."


Das ist ja immer das tolle Argument der Bausparkassen: Eigenheim statt Miete.
Was hier aber vollkommen vergessen wird, ist, daß ein Eigenheim finanziert sein will, dazu kommen die laufenden Kosten.
Ist das Eigenheim abbezahlt, dann hat die Mehrheit der Leute relativ wenig für die Altersvorsorge getan. Nur irgendwann stehen auch die ersten Reparaturen an, und wenn das Finanzpolster neben dem Eigenheim dann nicht groß genug ist, dann wird das Haus zum Problem.

Dazu hatte ich mal einen Artikel - muß ich mal suchen ...


Gruß tropi

[Azul Real]

Moin tropenfrisch,


Ja, und da liegt der Hase im Pfeffer. Nach dem Aktiencrash 2000 ist viel Anlagekapital in den Immobilienmarkt geflossen und hat hier für eine neue Assetbubble gesorgt. Von dieser Bubble haben natürlich auch die Eigenheimbesitzer profitiert (Preisanstiege), die gar nicht aktiv mitspekuliert haben und sich jetzt trotzdem reicher "fühlen".


Diese Gruppe sollte dem Grunde nach auch keine grossen Probleme damit haben -insofern diese auch schon langjährige Immobilienbesitzer (vor dem Boom ab 2001) sind - das der Buchwert ihrer Immobilie wieder zweistellig nach unten korrigiert.

Gefühlter Reichtum im Bezug auf eine Immobilie ist zwar schön und verschafft eine gewisse Sicherheit. Gefährlich wäre dies jedoch im Zusammenhang, wenn aufgrund der extremen Bewertungen Immobilien leichtsinnigerweise beliehen wurden um den vermeintlichen Mehrwert via Konsum zu verbrauchen.

Wenn diese Immo-Bubble aber platzt, dann werden sich die Eigenheimbesitzer nicht gegen eine Preisreise in die andere Richtung (nach unten) wehren können.

Welche Negativ-Auswirkungen sich derzeit auf dem us-amerikanischen Immobilienmarkt nach dem Bubble ergeben sind derzeit sehr schön sichtbar. In Teilen ist der Wohnimmo-Markt was die Zins- und die Immobilienpreisentwicklung in der Vergangenheit betrifft durchaus vergleichbar mit dem spanischen Markt. Im Zinszyklus und der darauffolgenden Zeit ist dieser jedoch - bezogen auf die EZB-Zinsentscheidungen - ca. 12-18 Monate voraus.

[Cashlover]

@tropenfisch

Kompliment, echt grossartig, deine postings!

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.624.522 von tropezon am 11.07.07 00:38:30

Ganz einfach. Provokativ gesagt: es werden keine Immobilie mehr gebaut, damit wird jeder Zusammenbruch nicht nur verhindert, sondern dann kannst Du stündlich sehen, wie die Preisen weiter klettern.

So einfach ist das nicht. Wenn nicht mehr gebaut wird, verringert sich zwar der Stock an unverkauften Wohnungen (der übrigens ende 2007 für knapp 2 Jahre reichen könnte). Aber auf der anderen Seite gehen damit eine Menge Arbeitsplätze verloren. Nicht nur direkt beim Baugewerbe, sondern auch bei den damit verbundenen Gewerben: Maurer, Architektenbüros, Angestellte Notariat, Banken, Industrie, .........

Damit verringert sich die Zahl der potentiellen Käufer. Zudem werden viele, die schon eine Wohnung mit Hypo haben und in den betroffenen Bereichen arbeiten, Probleme mit der Bedienung Ihrer Hypo bekommen, weil sie arbeitslos werden oder nur noch halbtags arbeiten. Dadurch kommen wieder mehr gebrauchtwohnungen auf den Markt.
Und währenddessen steigen die Zinsen fröhlich weiter, was wiederum den Kreis der potentiellen Käufer mindert.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.623.894 von tropenfisch am 10.07.07 23:11:30

moin tropi

Hmmm, interessante Denkanstöße zu Börseninformationssystemen

tschuldige

aber mit börseninformationssystem meinte ich kein handelssystem sondern die börsenpresse, analysten, börsenbriefe etc. - und vor allem!!! ALLES KOSTENLOS weil man den anlegern nur gutes will

so, jetzt nochmal mein posting lesen

good trades
rio

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.628.091 von spain98 am 11.07.07 11:25:21

genau so ist es -in der wirtschaft bleibt halt NICHTS ohne folgen (diejenigen, die keine scheuklappen haben sehen das auch)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.624.679 von tropenfisch am 11.07.07 02:31:40

Tropenfisch,

was ich Gestern noch vergessen habe, betreffend Sarkosy ist: er hat den Franzosen versprochen, er werde aus ihnen ein Volk von Eigentümer machen. Im Klartext heißt das, er werde alles untenehmen um weitere Anreize für den Immobilienkauf zu gestalten. Er hat auch sofort damit angefangen, nur mit Nationalen Maßnahmen allein ( Subventionen, Abschreibungen, Steuerreduzierungen) wird er es schwer haben, und er kann auch nicht die Immobilienpreise per Gesetz reduzieren , deshalb wird er irgendwann ( wenn nötig ) die EZB massiver angreifen.

Wird nur schwierig werden, einen weichen Euro herbeizuführen, wenn der Dollar immer weiter abwertet und die weltweiten Investoren (vorerst) in den Euro gehen.

Wir haben weniger eine Abwertung des $, eher eine Aufwertung des €.( siehe auch Yen, CHF ). Und die weltweiten Investoren kehren dem € sehr schnell den Rücken, wenn die Zinsen sich verändern. DER SCHLÜSSEL ist die Zinsdifferenz € vs $.
Da die Amerikaner ihre Zinsen wahrscheinlich nicht mehr erhöhen können, möglicherweise sogar reduzieren müssen um der drohenden Rezession und des drohenden Absturz ihres Immobilienmarktes entgegen zu wirken, bleibt den Europäer keine andere Wahl zu folgen. Und ein einfrieren der Zinsen reicht nicht aus, die Spanne muss reduziert werden.

siehe 750 g Gold für einen Häuserblock.

Darauf würde ich mich auch nicht versteifen ( und sollte auch nicht überbewertet werden ). Wer hatte damals schon Gold und wie viel Hunderte von Milliarden waren die Wert, zu diesem Zeitpunkt?

Außerdem hat das Haus einen entscheidenden Nachteil, wenn ich kein Geld mehr habe: Ich habe zwar ein Haus, kann die Steine aber leider nicht essen

Das ist zwar richtig, geht aber den anderen sicherlich auch nicht besser. Aktien, Gold, Rohstoffe sind auch schlecht verdaulich , und wir wissen, wenn es eine GROßE Baisse gibt, will auch keiner kaufen, Nichtmahl, wenn es billig ist.Weil es am nächsten Tag noch billiger ist.
Wer in der Not und unter Druck ( Zwang) verkaufen muss – es ist egal was es ist – hat immer schlechte Karten. Das ist leider nicht zu ändern.


Tropenfisch, noch was ganz persönliches. Ich freue mich, endlich wieder ein Partner / Kontrahenten zu haben, der nicht nur Zeitungsartikel hier hereinstellt, dumme, teilweise beleidigende Floskeln von sich gibt, nicht nur mit düsteren Prophezeiungen um sich schmeißst und mit dem man sachlich und fair diskutieren kann.

Bleib so, es macht endlich wieder Spaß.

Grüße

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.629.246 von tropezon am 11.07.07 12:22:54

Natürlich bleibe ich so .

Es kann mir als Investor vollkommen egal sein, was Meister Sarko macht oder nicht macht. Ich befürchte nur, daß das Euro-System wahrscheinlich vor einer Zerreissprobe steht.
Schön, daß es da immer noch "unterschiedliche" Euro-Scheine gibt (weiß bloß fast niemand), die irgendwann einmal wohl auch eine verschiedene Kaufkraft haben werden : . Seit drei Jahren kommen mir jedenfalls nur noch Euro-Noten aus Deutschland, Österreich, Niederlande und Finnland ins Haus - alles andere wird sofort wieder zur Bank gebracht . Da kann's mir wirklich egal sein, ob die Euro-Lateiner gegen die Wand fahren (was sie offensichtlich ja derzeit tun) oder nicht. Das betrifft dann zwar Alles und Jeden, aber unterschiedlich stark.


Wir haben weniger eine Abwertung des $, eher eine Aufwertung des €.( siehe auch Yen, CHF ). Und die weltweiten Investoren kehren dem € sehr schnell den Rücken, wenn die Zinsen sich verändern. DER SCHLÜSSEL ist die Zinsdifferenz € vs $.
Da die Amerikaner ihre Zinsen wahrscheinlich nicht mehr erhöhen können, möglicherweise sogar reduzieren müssen um der drohenden Rezession und des drohenden Absturz ihres Immobilienmarktes entgegen zu wirken, bleibt den Europäer keine andere Wahl zu folgen.

Ich denke, so ist es nicht. Bzgl. der Staatsfinanzen ist der "Point of no return" längst überschritten, weltweit. Mag sein, daß es eine Euro-Aufwertung ist - ich glaube das nicht wirklich.
Wie lange redet man schon davon, daß die US-Zinsen runter müssen. Und was tun sie, gehen sie runter? Egal, was die Fed macht - es dürfte ein Desaster werden:
- gehen die Zinsen runter, so verringert sich der Zins-Spread und der Dollar wird richtig unter Druck kommen
- gehen die Zinsen rauf, so werden die Kurse der (Staats-)Anleihen richtig unter die Räder kommen, da neu emmitierte Anleihen ja jeweils höher rentierlich sind
(siehe Zinstrend Seite 14: http://www.effektengesellschaft.de/ir/BERICHT_Q1_2006.pdf)

Investoren schichten derzeit massiv in Euro um, damit das US-Risiko abgemildert wird. Auch (außereuropäische) Staaten sind dabei, Devisenreserven von Dollar in Euro zu switchen. Nur eines wird dabei schön übersehen: Die Devisenreserven des Euro bestehen zu 80% aus ... Dollar . Das nenne ich Risikostreuung .

Das Szenario der Umschichtungen läuft bereits:
Von neuen Anleihen können wohl nur noch 4 bis 8% direkt am Markt platziert werden, der Rest ist nicht verkäuflich. Daher werden 20% direkt montisiert bzw. von der Fed und dem Schatzamt direkt aufgekauft. Der Rest wird "schön verpackt" an Hedge Fonds (jetzt immer HF) und Pensionskassen (also auch die Lebens- und Rentenversicherungen, z.B. Allianz und alle anderen Versicherer) weitergereicht, die derzeit ja richtig gierig darauf sind. Macht ja auch nichts, das Geld gehört ja nicht ihnen sondern den dummen Anlegern, die davon (noch) nix merken . Sie werden es dann merken, wenn es heißt: "Sorry, Ihre Altersvorsorge ist futsch."

Die CDO's, die die beiden HF's von Bear Stearns in die Krise brachten, sind zwar alle mit AAA geratet. Und was bringt das? Am Markt werden dafür aktuell 30 bis 40% geboten - also ein Abschlag von 60%. Ich möchte gar nicht sehen, wie schlechter geratete Bonds gehandelt würden.
Kann man zwei Schlüsse draus ziehen: Entweder ist nicht mehr genug "Free Money" da, um diesen Junk aufzunehmen, oder die Risikoaversion bei Finanzanlagen (also auch bei Immobilien, den die sind in den CDO's drinnen) steigt derzeit massiv.

Was ist die Lösung? Monetisieren ohne Ende, also Inflation ohne Ende. Nur das sieht ja keiner. Klar, es ist eben schöner sich die schick dekorierten Schaufenster in der Stadt anzusehen als die wahren Zahlen .


Nächster Punkt:
Darauf würde ich mich auch nicht versteifen ( und sollte auch nicht überbewertet werden ). Wer hatte damals schon Gold und wie viel Hunderte von Milliarden waren die Wert, zu diesem Zeitpunkt?

Genau, wer hatte schon Gold? Keiner, daher wollte es jeder haben, weil das Geld jeden Tag weniger Wert war. Und deshalb ist die Kaufkraft dieses Rohstoffs immer weiter angestiegen. Das ist eben der Punkt: Dieses Zeug kann man nicht auf den Kopierer legen und beliebig vermehren. Verteilt man alles auf alle Bürger weltweit, so bekommt jeder ca. 12 bis 20 Gramm (Schätzungen schwanken). Gut für den, der mehr davon hatte.
Und wer hat heute Gold? Eben, auch keiner - das braucht man ja auch gar nicht mehr , das Finanzsystem funktioniert doch klasse. Spanien wirft gerade die ganzen Reserven auf den Markt, Kanada und England haben es bereits hinter sich. Viele andere Tresore sind auch schon leer, (fast) alles weg.
Aber sollen sie nur machen ... wir haben ja Geldscheine, wo drauf steht "In God we trust". Ja, das wird eines Tages villeicht auch nötig sein.
Jedermann versichert sich gegen jeden Dreck, aber eine Versicherung für sein Geld hat keiner - das macht ja Vater Staat. Nur der löst die Versicherungen gerade auf ...


Aktien, Gold, Rohstoffe sind auch schlecht verdaulich, und wir wissen, wenn es eine GROßE Baisse gibt, will auch keiner kaufen, Nichtmahl, wenn es billig ist.Weil es am nächsten Tag noch billiger ist. Wer in der Not und unter Druck ( Zwang) verkaufen muss – es ist egal was es ist – hat immer schlechte Karten. Das ist leider nicht zu ändern.

Ok, ist richtig - wer in einer Notlage verkaufen muß, ist im Deflationsszenario schlecht dran. Und es gilt wieder der Spruch: "Mit Immobilien und Metallen stirbt man in der zweiten Reihe." Kein Frage.
Vorteile hatte ich schon genannt.

Daher bin ich auf die Zukunft sehr gespannt.

Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.630.545 von tropenfisch am 11.07.07 13:38:28

Tropenfisch,

Ich bin grundsätzlich mit Dir einer Meinung und der ganze Beitrag widerspiegelt meine innere Einstellung, bis auf kleine ( Ansichts-) Differenzen. Und ich bin etwas mehr Zuversichtlich ( positiver) was die Zukunft betrifft. Es sei den, Du behältst recht mit der Zinsentwicklung , Grafik kommt. Die erwarte ich nicht so negativ, zumindest nicht unmittelbar.
Die Staaten werden es eine Zeitlang mit „ Gelddrucken“ , was allerdings die Inflation generiert, hinaus schieben können, bis es wirklich kracht. Aber dann bin ich schon zu alt um zu reagieren.

Also habe ich jetzt schon vorgesorgt. Meine Immobilien ( Haupt- und Ferien-) habe ich immer Bar bezahlt und auf meinen 14.000 m² kann ich alles anbauen und züchten, falls es nichts mehr gibt oder unbezahlbar wird. Ich bin also Autark.

Und ich gehör zu denen: "Mit Immobilien und Metallen stirbt man in der zweiten Reihe."



Beim betrachten dieser Kurve, könnte einigen schon die Schweißtropfen auf der Stirn stehen. Doch, wenn die Inflation dann mit den Zinsen steigt, freuen sich die ( Schuldenfreien) Immobilienbesitzer und die Mieter machen ein sehr verbissenen Eindruck.
Die Hypotheken geplagten werden schnell auf Festverzinslich umbuchen und können dann auch die Hausse in Ruhe kommen sehen.

Es ist sicher nicht einfach im Leben immer das Richtige zu tun, aber mit Immobilien ist auf jeden Fall der Erste und richtige Schritt getan..... und dann noch 750 Gramm Gold für das Zweite ... und ein garten für den Rest.

Grüße

Tropezon

PS
Der ganze Bericht ist lesenswert, auch, wenn ich nicht alles für richtig und definitiv halte.( Subjektiv )

[Azul Real]

mmmmhhhh, zur Kenntins

11.07.2007 - 14:06
US: Hypothekenanträge u. Hypothekenzinsen steigen

Laut der Mortgage Bankers Association of America (MBA) ist in den USA der Index zu den Hypothekenanträgen in der abgelaufenen Woche gegenüber der Vorwoche um 1,1 Prozent gestiegen.

Der Zuwachs geht mit einem Signal einher, dass die Nachfrage nach Häusern im Steigen begriffen ist und erhöht die Möglichkeit, wonach der Hausmarkt bereits das Schlimmste hinter sich brachte.

Wie die MBA weiter ausführte, stieg der durchschnittliche Zinssatz für 30jährige Hypotheken stieg von 6,50 Prozent der Vorwoche auf ein Jahreshoch von 6,65 Prozent gestiegen. Der Zinssatz für 15jährige Hypotheken erhöhte sich von 6,20 auf 6,31 Prozent.



http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_238624

11.07.2007 11:23
Späte Warnung vor US-Immobilienkrise

Lange warfen Experten den Rating-Agenturen vor, sie ignorierten die US-Immobilienkrise. Doch jetzt ziehen Ratinggesellschaften wie S&P und Moody's nach und stufen ihre Bewertungen für Hypothekenderivate herab.

Jetzt sehen auf einmal auch die Rating-Agenturen die Blase :bissig:
In den vergangenen Wochen und Monaten schwoll der Chor der Kassandrarufer, die vor einer US-Immobilienblase warnten, von Zimmerlautstärke auf ohrenbetäubenden Lärm an. Auch gegenüber boerse.ARD.de äußerten sich zahlreiche Analysten skeptisch: So warnte etwa Carsten Vogt von der Berliner Effektenbank bereits vor zwei Monaten vor "großen Überraschungen".

Der US-Hypothekenmarkt war in den vergangenen Monaten unter Druck geraten, nachdem mehrere Hypothekenfinanzierer, die Darlehen an Kreditnehmer mit schlechter Bonität ausgegeben hatten (Subprime), ihrerseits Bankenforderungen nicht mehr bedienen konnten.

Nachzügler erkennen Ernst der Lage
Nur die US-Rating-Agenturen wollten von alldem nichts hören. Zu groß war die Sorge, man könnte durch eine Änderung der Einstufung der Hypothekenanleihen (Mortgage Backed Securities) die Stressanzeichen erhöhen und die Krise verschärfen.

Doch nun springen die Rating-Agenturen auf den fahrenden Zug auf: Sowohl Moody's als auch Standard & Poor's (S&P) äußerten am Dienstagabend die Vermutung, eine Verschlechterung der Lage sei nicht auszuschließen, und setzten den Subprime-Sektor auf "Negative Creditwatch". Moody's teilte mit, seine Bewertung für 399 Hypotheken besicherte Anleihen zu senken. Bei diesen Hypothekenkreditderivaten geht es um ein Volumen von 5,2 Milliarden US-Dollar.

S&P prüft noch Bonitätssenkung
Auch S&P prüft ein Bonitätssenkung für so genannte RMBS-Anleihen mit Wert von zwölf Milliarden US-Dollar. Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) sind mit Forderungen besicherte Anleihen, mit denen die Hypothekenbanken ihre Darlehen verbriefen und an die Kapitalmärkte weiterreichen, um sich selbst des Ausfallrisikos zu entledigen. Die Zinszahlungen fließen dabei an die Erwerber der Anleihen. Stärkste Käufergruppe der RMBS-Anleihen sind Hedge-Fonds. Insgesamt hatte Standard & Poor's im vergangenen Jahr Hypotheken besicherte Anleihen mit einem Gesamtvolumen von 585,3 Milliarden Dollar bewertet.

Märkte reagieren mit Dollar-Verkäufen
Die Diskussion über die Zukunft zweitrangiger Hypothekenkredite in den USA dürfte auch hierzulande die Immobilien- und Finanzwerte belasten. Auch die Stärke des Euros im Vergleich zum US-Dollar ist zumindest teilweise auf die geänderten Einstufungen der Rating-Agenturen zurückzuführen: Händler begründeten die Dollar-Verkäufe und den Anstieg der Anleihenkurse während der vergangenen Tage mit der Angst der Märkte vor einer Ausweitung der Krise am US-Hypothekenmarkt. Am Dienstag hatte der Euro sein Allzeithoch gegenüber dem US-Dollar erreicht. In der Nacht zum Mittwoch erzielte der Euro mit 1,3784 ein neues Rekordhoch.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.631.352 von tropezon am 11.07.07 14:30:42

Jau, jetzt ist Ihre Einstellung richtig


Hier habe ich noch ein wirklich überaus lesenswerten Artikel von heute:

http://www.handelsblatt.com/news/Konjunktur-%d6konomie/%d6ko…


Aha ...

Gruß tropi

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.631.632 von tropenfisch am 11.07.07 14:48:43

Tropezon und Tropi -
Eure letzten Beiträge sind wirklich lesenswert - Danke
im großen und ganzen stimme ich mit überein.

Immobilien für den Eigenbedarf = das A und O in der Zukunftsplanung
Bin froh, daß wir das Haus in D nicht verkauft haben - gut im DAX angelegt die letzten 5 Jahre wäre nicht schlecht gewesen -
aber Haus noch da! - auch nicht schlecht.

Wohnhaus qualititiv hoch (- nicht Ferienhaus) in Spanien oder sonstwo - mit Platz drumherum für Hühner oder anderes, am besten mit eigener Quelle und Solarenergie auch gut. (Muß ja nicht in Spanien stehen - steht da aber nicht gerade schlecht, vor allem dann wenn Meerblick - unverbaubar.

Gold und Silber in Barren (auch viele kleine sind davon gut)

Cash bei einer GUTEN Bank (auch da sehe ich einige Probleme auf uns zukommen), am besten in CH, auch wenn die Zinsen dort nicht überragend sind)

Ein bisschen Rente, ein bisschen Lebensversicherung und zuletzt

und am wichtigsten Gesundheit und Humor.

Die Zeiten, die auf uns zukommen, werden nicht die leichtesten sein und wann die Gelddruckereien -und das mit geliehenem Geld arbeiten -irgendwann nicht mehr funktioniert ist m.E. leider auch abzuwarten. Mr. Frankreich wird aus meiner Sicht noch den Rest geben, den Europa bisher versucht hat, aufzufangen.

cf

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.632.339 von cienfuego am 11.07.07 15:27:42

Ihr sprecht schon so, als stünde die Weltwirtschaftskrise schon vor der Tür.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.632.430 von Azul Real am 11.07.07 15:32:18

vor der Türe noch nicht direkt -
aber eine Immobilie kaufe ich auch nicht nur für dieses Jahr -
ich gehe mal davon aus, daß es noch 2 - 5 Jahre gut gehen kann.
an 10 Jahre glaube ich weniger.

cf

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.632.339 von cienfuego am 11.07.07 15:27:42

kleine goldmünzen tun es auch - sieht sonst immer so blöd aus, wenn man probiert beim brot kaufen am goldbarren herumzusägen

am allerwichtigsten in einem solchen (eventuellen) szenario ist es, keinen kredit zu haben oder WENN, dann höchstens festverzinst und vor allem übersichtlich. deswegen, wenn man JETZT nur noch eine geringe restschuld hat, sollte man tilgen, tilgen, tilgen.

omma und oppa wussten schon, warum man immer etwas gold oder silber unterm kopfkissen haben solte - geschichte widerholt sich halt doch.

gruss

[rioja94]

11. Juli 2007 | 11:43 Uhr Kommentieren | Artikel drucken | Artikel versenden

Immobilienmärkte Konsolidierung

Wirtschaftsnachrichten aus Amsterdam (aktiencheck.de AG) - Vor einigen Monaten herrschte aufgrund der Ausfälle bei Hypothekenkrediten minderer Bonität (subprime loans) Krisenstimmung, berichten die Analysten von ABN Amro.

Die Investoren hätten negative Auswirkungen auf die gesamte US-Wirtschaft nicht ausgeschlossen. Die Aufregung habe sich in letzter Zeit wieder etwas gelegt. Die Mehrheit der Marktteilnehmer sei mittlerweile der Auffassung, dass es auf dem US-Immobilienmarkt wieder erste Anzeichen einer Stabilisierung gebe. Das Problem der zu hohen Hypothekenkredite minderer Qualität bleibe jedoch bestehen. Das Thema sei jüngst wieder durch die Schieflage zweier Hedge Fonds des US-Finanzinstituts Bear Stearns in den Blickpunkt geraten.

Die Hedge Fonds hätten auf steigende Immobilienpreise und fallende Anleiherenditen gesetzt. Sie hätten in Wertpapiere investiert, die durch hochverzinsliche Hypothekenkredite mit schlechter Bonität (subprime loans) gedeckt gewesen seien. Genau diese "Deckung" habe sich aber nach der Zahlungsunfähigkeit vieler Gläubiger als Trugschluss erwiesen. Die beiden Fonds hätten mit Verlusten in Milliardenhöhe abgewickelt werden müssen. Auch die Hoffnung auf eine schnelle Trendwende nach oben am US-Wohnungsmarkt, auf die so mancher US-Investor warte, könnte sich als Trugschluss erweisen.

Der als Stimmungsindikator der Immobilienwirtschaft geltende NAHB Housing Market Index sei im Juni auf 28 Punkte und damit auf den niedrigsten Stand seit der letzten schweren Immobilienkrise im Februar 1991 gefallen. Die Zahl der Baubeginne sei im Mai erneut um 2,1 Prozent gefallen und habe 24 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres gelegen. Eine Erholung habe es im Mai zwar bei der Zahl der Baugenehmigungen gegeben, aber das Niveau des Vorjahres werde dennoch um 21,7 Prozent unterschritten. Einer raschen Erholung bei den Umsätzen stünden die hohen Lagerbestände gegenüber. Diese seien im Mai um fünf Prozent auf ein Rekordniveau von 4,43 Mio. gestiegen. Das decke die aktuellen Umsätze für fast neun Monate ab - der größte Überhang seit Juni 1992. Das größte Problem stelle jedoch der anhaltende Preisrückgang dar. Vergleiche man die aktuelle Situation mit der Immobilienkrise Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre, dann zeige sich, dass der Preisrückgang noch geraume Zeit anhalten könne.

Aber nicht nur in den USA sei der Überhitzung des Immobilienmarktes ein Abschwung gefolgt. Auch der britische Immobilienmarkt sei nach einer Studie von BCA Research stark überbewertet. Die Zinserhöhungen der Bank of England um 125 Basispunkte seit August 2006 hätten jedoch bereits Wirkung gezeigt und zu einer Abkühlung geführt. Auch in Teilen Kontinentaleuropas, speziell in Spanien, habe sich die Immobilienkonjunktur abgeschwächt.

In vielen Regionen Spaniens würden inzwischen rückläufige Preise gemeldet. Die Immobilienindices von GPR für die Regionen USA, Großbritannien und Kontinentaleuropa würden diesen Abschwung widerspiegeln, sie seien seit Februar dieses Jahres rückläufig. Anders verhalte es sich mit dem Immobilienindex für die Region Asien. Dieser konsolidiere zwar seit Anfang Februar, habe aber sein Niveau weitgehend behaupten können. Als Hauptgrund dafür gelte das hohe Wirtschaftswachstum in der Region. Da die Immobilienpreise den Wohlstand eines Landes reflektieren würden, sei ihre Entwicklung in einem hohen Maße korreliert mit der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts pro Kopf. Das erkläre, warum sich die Immobilienpreise in Ländern mit einem hohen Wachstum besonders positiv entwickeln würden. So seien die Immobilienpreise in Shanghai und Peking seit dem Jahr 2000 um 100 bzw. 45 Prozent gestiegen.

Dennoch sei der chinesische Immobilienmarkt nach Ansicht der Analysten von BCA Research nicht überbewertet, denn das BIP pro Kopf sei im gleichen Zeitraum ebenfalls um 12 bis 15 Prozent pro Jahr gestiegen. Die langfristigen Aussichten für den Immobilienmarkt in China seien daher trotz des Preisanstiegs der vergangenen Jahre aufgrund des anhaltend hohen BIP-Wachstums gut. Das gelte auch für die Immobilienmärkte in anderen schnell wachsenden Ländern Asiens wie z.B. Indien oder Vietnam. Rückrechnungen würden zeigen, dass Immobilien in den letzten 17 Jahren Anleihen deutlich outperformt hätten und eine ähnlich hohe Rendite wie Aktien gebracht hätten. Die Anlage in Immobilien sei daher trotz des Abschwungs der Immobilienmärkte in einigen Weltregionen wie beispielsweise in Asien weiterhin sinnvoll.
(11.07.2007/ac/a/m)

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[tropezon]

Von tropenfisch als Lektüre empfohlen.

Das Ende der großen Welle
Von Michael Maisch

Man kann dem Autor dieses Artikels nur gratulieren, für seinen klaren Durchblick, detaillierten und perfekte Analyse. Endlich mal einer der auch eine Ahnung dessen hat, was er schreibt. Leider hat er auch keine Lösung parat.

In diesem Fall versagt der Spruch:

Gefahr erkannt, Gefahr gebannt.

Es wird auch sehr, sehr schwierig sein, das Problem überhaupt in den Griff zu bekommen, denn egal wie die Währungshüter entscheiden werden, es kommt zu spät um die Märkte wieder in eine vernünftige, ruhige Bahn zu bringen.

-- Wenn sie die Zinsen weiter erhöhen kommt es möglicherweise zum Kollaps. Erst bei den Unternehmen ( also Wirtschaft generell ) und dann in den Privatraum. Der Grund ist leicht zu erklären. Höhere Zinsen bedeuten für die Unternehmen höhere Zinslast, die wiederum in die Preisen geht müssen ( generiert Inflation ), Verbraucher wird sich zurück halten, weil er genug Sorgen mit seinen eigenen Lasten hat. Konsum geht zurück, die Ware bleibt auf Lager, die Produktion wird gedrosselt und/ oder die Preise müssen fallen, das belastet den Unternehmensgewinn, ERGO, die Aktien fallen. Und so weiter...
-- Oder die Zinsen werden zurück genommen um Luft zu schaffen. Dann wird weiter gewurstelt wie bisher, weil die sogenannten Globalplayer überzeugt sind, dass die Zentralbanken immer helfen werden, wenn es brennt, und als Feuerwehr an ihrer Seite stehen.
-- Welches Dilemma!!!


Azul,

Ihr sprecht schon so, als stünde die Weltwirtschaftskrise schon vor der Tür.

Sie kommt NICHT, wenn die Zinsen vernünftig ( niedrig) bleiben. Aber, wehe, wenn es kommt, wie hier schon so oft prophezeit, mit Referenzzins von 6 % und mehr. Dann gute Nacht.

Rioja,

wenn man JETZT nur noch eine geringe restschuld hat, sollte man tilgen, tilgen, tilgen.

Das ist das letzte was man machen soll und das dümmste was man machen kann, wenn die Zinsen noch so niedrig sind und die gefühlte oder Reale Inflation 6 % oder höher ist, wie Tropenfisch es kürzlich lang und breit ( auch verständlich ) geschildert hat. Abgesehen davon, verschenkt man mindestens 1.350 € jährlich ( eine Person) wenn nicht 2.700 €, wenn die Partner separat veranlagt werden.

Tropezon

[WEB-CM]

@Tropenfisch: Chapeau - brillante Beiträge!

Fragen/Anmerkungen:

Hier mal ein Chart (die Quelle weiß ich leider nicht mehr, ist schon über 3 Jahre her), der die US-Geldmenge in Gold ausdrückt. Da müsste die Unze schon bei ca. 35.000 Dollar stehen ...

Hierbei ist zu beachten, dass bei dem Wert von 35.000 Dollar echte Wohlstands-/Produktivitätssteigerungen enthalten sind, also das reale BSP-Wachstum welches über diesen langen Zeitraum doch beträchtlich ist.
Grob gesagt besteht langfristig Geldmengenwachstum aus Veränderungen des realen Sozialprodukts, Inflation und
Veränderung der Umlaufgeschwindigkeit des Geldes (die besonders dann an Einfluss gewinnt wenn starke Inflationserwartungen oder Deflationserwartungen in die Gesellschaft einsickern). Hier soll aber nur auf den Anteil Inflation Bezug genommen werden. Veränderungen der Geldumlaufgeschwindigkeit dürfte in dem Zeitraum keinen wesentlichen Einfluss haben.

OK, dann kann der Staat bzw. die Notenbank die Preise stützen, was allerdings mit massiv weitersteigenden Inflationsraten einhergehen dürfte.

Das ist leider richtig und in Art und Ausmaß kaum abzuschätzen.

Und dann kommt womöglich die Zeit wieder, wie sie Deutschland von 1921 bis 1923 erlebt hat – nur dieses Mal wohl global.

Da gehört noch mehr dazu. Siehe aktuell Zimbabwe. In dem Ausmaß wohl eher unwahrscheinlich und wohl kaum weltweit synchron sondern eher in regionalen (währungsbedingten) Wellen. Tendenziell aber schon richtig. Und - um den Faktor 10, 100 oder 1000 reduziert ebenfalls eine wirtschaftliche Megakatastrophe.

Ich nutze ebenfalls solch ein teures Infosystem; nur es gibt mir reine Zahlen- und Datenreihen an die Hand, die ich letztlich selber auswerten muß.

Zu dem Thema folgt eine Boardmail (nun wirklich zu sehr ot)!

Ob es so schlau ist, die Fundamentals außen vor zu lassen, bezweifele ich persönlich.

Das würde ich härter formulieren - es ist grob fahrlässig Fundamentals außen vor zu lassen.

Es kann mir als Investor vollkommen egal sein, was Meister Sarko macht oder nicht macht. Ich befürchte nur, daß das Euro-System wahrscheinlich vor einer Zerreissprobe steht.
Schön, daß es da immer noch "unterschiedliche" Euro-Scheine gibt (weiß bloß fast niemand), die irgendwann einmal wohl auch eine verschiedene Kaufkraft haben werden

Aha - daran hatte ich noch gar nicht gedacht. Dass es starke Friktionen im Euro geben wird und er partiell nicht im bisherigen Maße weiterbestehen wird denke ich auch auf Sicht von etwa 10 Jahren. Und - es wird hier vielleicht sehr interessante Investmentvarianten geben an die heute nur gaaaanz wenige denken. An unterschiedliche Geldscheine hatte ich noch nicht gedacht.

Wie schon geschrieben. Ein Eigenheim mit einem Stück angrenzendem Land (mindestens 800 qm bewirtschaftbar je Kopf) und einige kleine Edelmetallmünzen sind zusammen mit einer Verteidigungsstrategie desselben schon eine recht gute Not-/Überlebensversicherung. Dies sollte man allerdings nicht als renditeorientieres Investieren sondern als eine Überlebensversicherung sehen.

Von neuen Anleihen können wohl nur noch 4 bis 8% direkt am Markt platziert werden, der Rest ist nicht verkäuflich. Daher werden 20% direkt montisiert bzw. von der Fed und dem Schatzamt direkt aufgekauft. Der Rest wird "schön verpackt" an Hedge Fonds (jetzt immer HF) und Pensionskassen (also auch die Lebens- und Rentenversicherungen, z.B. Allianz und alle anderen Versicherer) weitergereicht, die derzeit ja richtig gierig darauf sind.

Sehr interessant. Wo kann man das selbst beobachten/verifiziern? Kein Misstrauen aber ich bevorzuge immer auch die Quellen zu kennen.

Ansonsten bin ich sehr froh über diese/deine (sorry ich "duze" weil in Foren üblich) Beiträge und finde es einerseits gar nicht so weit off topic und andererseits qualitativ viel anspruchsvoller als die fortwährenden und mittlerweile abstoßenden Stänkereine zwischen einigen Teilnehmern hier im Thread.

Danke

WEB-CM

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.640.305 von WEB-CM am 11.07.07 21:04:16

naja WEB CM , stänkereien gibt es immer und überall ,in jedem thread. und so ausmassend ist das hier nun auch wieder nicht. du hattest in der vergangenheit übrigens die gelegenheit dich diesbezüglich kritisch zu äussern, da du ja anscheinend ein stiller mitleser bist

nochmal zur ct.

Ob es so schlau ist, die Fundamentals außen vor zu lassen, bezweifele ich persönlich.
Das würde ich härter formulieren - es ist grob fahrlässig Fundamentals außen vor zu lassen.

man muss unterscheiden

im handel mit ct als instrument sind fundamentaldaten völlig unwichtig. diese fundamentaldaten, aus welchen heraus der move stattfindet, erfährt der markt in der regel erst viel später. dann ist die party aber meist schon zum grossteil gelaufen. auch bei der geburt neuer trends wird nicht erst lange gebimmelt- die erkennt man nur mit ct oder man hat sehr nahe informationsquellen (was in der regel nicht der fall ist).

geht es allerdings um global ökonomische zusammenhänge der zukunft, so sind diese nur mit fundamentaldaten bzw deren entwicklung zu erkennen oder zu erahnen, obwohl direkte veränderungen sich dann auch zu gegebener zeit in den charts der entsprechenden aktien oder indizes auswirken und hier wieder die ct als werkzeug zur ekennung neuer trends ins spiel kommt.

wie gesagt, dies gilt für den aktiven handel.

gruss

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.642.204 von rioja94 am 11.07.07 22:08:24

nur ein jüngstes beispiel:

am hoch der euphorie sind fundamentaldaten garnicht mehr messbar geschweige denn ein kriterium für eine anlageentscheidung - ihr erinnert euch noch an 2002 gelle. was ist der markt in einer hausse bereit für einen aufpreis zu zahlen? wie lässt sich die absurdität einer überbewertung messen? kgv x 5,10,15,20 oder gar 40?

ein blick auf den chart genügt. man fährt den trend bis er bricht-auch wenn es einem ab einem gewissen level noch so absurd vorkommt. der markt hat immer recht. wer hier mit fundamentaldaten versucht hat seine ein und ausstiegsmarken zu definieren, ist heute ein gebranntes kind.

ein ehemaliger user (jetzt auf tradesignal) hat das mal schön verdeutlicht:

[tropezon]

Tropenfisch,

ich habe # 3930 noch mal durchgelesen. Das Szenario was Du beschreibst ist ziemlich düster. Ich denke mal laut nach. Aber vorher noch zu 2 Deiner Sätze:

Die Devisenreserven des Euro bestehen zu 80% aus ... Dollar---Das nenne ich Risikostreuung

Nun, wir können ja schlecht unsere eigene Währung als Reserve nehmen.... Mit Yen und CHF würden wir dumm aussehen und die Dollar bringen zumindest ordentlich Zinsen.

Da kann's mir wirklich egal sein, ob die Euro-Lateiner gegen die Wand fahren

Weiß Du, das machen „ die lateinische/Romanische“ Völker schon über 50 Jahre und es ist immer gut gegangen. Mit der Erfahrung die sie dabei gewonnen haben, wird´s diesmal auch ein leichtes sein....

So, zu Europa.

Ich befürchte nur, daß das Euro-System wahrscheinlich vor einer Zerreissprobe steht.

Was am meisten fehlt ist ein politisch geeintes Europa, dass den US Amerikaner Paroli bieten kann. Wirtschaftlich betrachte ich UNS stärker, weil – obwohl die Schulden auch in Europa stark gewachsen sind – wir immer noch keine Union sind, die nur auf Pump lebt. Die Wirtschaftsunion Europa kann nicht mehr auseinander zereisen, dazu ist sie zu sehr verflochten und in und von sich selbst Abhängig. Und somit die Konsequenz, der Euro muss bleiben. Denk mal, ohne gemeinsame Währung läuft nichts mehr und jedes Land wieder in den alten Grenzen, würde Protektionismus hervor rufen und den Untergang jedes einzelne besiegeln.

Also muss eine andere Lösung her.

Europa muss sich endlich als EINS betrachten, Nationale Statistiken über Import- Export- Zahlungsbilanzen – Überschüsse – Defizite – und der gleichen mehr sind überflüssig und unnötig, schüren höchstens noch vorhandene Nationale Gefühle ( die schädlich für die Gemeinschaft sind ).
Europa hat uns den Wohlstand gebracht und sichert ihn uns auch, indem wir keine Kriege mehr befürchten müssen. Keiner unseren Söhne müsste mehr auf einem Schlachtfeld fallen ( wenn unsere Regierende nicht so blöd und Amerika hörig währen )
Europa ist ein schöner Kontinent mit Alpen, Meere, Strände .... und die Ockermark ( oder wie das heißt ) und wir sind ALLE EUROPÄER.
Und Europa hat noch eins, wir haben KULTUR. Und darauf können wir Stolz sein, nicht auf unsere Finanzstrategien.

Aber nicht, dass ihr jetzt das als „ Wort zum Sonntag“ betrachtet.

Ist nur laut gedacht.

Gute Nacht

Tropezon

[WEB-CM]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.642.660 von rioja94 am 11.07.07 22:27:04

@rioja94: Die Aussage von tropenfisch war:

Ob es so schlau ist, die Fundamentals außen vor zu lassen, bezweifele ich persönlich. OK, als Daytrader oder ganz nüchterner CT ler für den kurzfristigen Zock mag das in Ordnung sein - ich dagegen bevorzuge ein ganzheitliches Bild, daß sich aus möglichst vielen Faktoren zusammensetzt. Ich positioniere mich meistens langfristig, kurzfristige Moves sind zwar ganz nett, interessieren mich aber weniger.

Und durch Faktenstudium (und möglichst oft eine Portion **sider-Wissen) erschließen sich einem Dinge, die die Masse erst sehr viel später mitbekommt ...

Darauf bezog sich meine Ergänzung dass die Fundamentals außen vor zu lassen grob fahrlässig ist!

Ich stimme dir zu, dass irrationale Übertreibungen oder Untertreibungen in der Bewertung prinzipiell keine Grenzen kennt und man mit fundamentalen Argumenten/Informationen an diesen \"Fehlentwicklungen\" nicht partizipieren kann aber bei der Korrektur derselben umso sicherer solange man sich nicht einer zeitlichen Eischränkung unterwirft.
Zwar bin ich trotz längerer Beobachtung diverser ct\'s vor einigen Jahren mittlerweile nicht mehr auf dem aktuellen Stand aber man kann auch zu jeder ct-Variante genügend Beispiele bringen wo wiederholte Fehlsignale zu massiven Verlusten führen. Was viele Male richtig war ist es irgendwann nicht mehr.
Bei Schieflagen in der ct ohne fundamentale Absicherung arbeitet die Zeit immer gegen den Marktteilnehmer während sie bei einer fundamental abgesicherten und entsprechend renditeträchtigen Positionierung für den Marktteilnehmer arbeitet.
Ich fand beispielsweise eine Telekom seinerzeit bei etwa 40 Euro für klar zu teuer. Sie hat sich nochmal verzweieinhalbfacht. Mag sein dass es unter den vielen Varianten der Charttechnik welche gibt nach denen man diesen Move nutzen konnte. Vielleicht war er sogar ein Musterbeispiel. Nur vorher wissen konnte es keiner.
Ich möchte das Risiko nicht eingegangen sein und ruhig schlafen gekonnt haben ohne permanent die aktuellen Kurse zu beobachten.
Eine VW finde ich derzeit als massiv überbewertet. Kann sein sie verdoppelt sich in den nächsten 2 Jahren - deswegen war sie und ist sie heute noch immer nicht attraktiv gewesen.

Beides ist übrigens richtig:
Häufig ist durch die ct zu erkennen dass etwas \"im Busch\" ist, wozu die offiziellen Informationen erst noch folgen.
Richtig ist aber auch dass gerade die Charttechnik eine Anlagetechnik im Rückspiegel ist da die Kurse den Aktionen der Marktteilnehmer folgt während durch fundamental umfassende Betrachtungen Fehlbewertungen erkannt und sich vor dem etablieren langfristiger Trends entsprechend neu positioniert werden kann.
Außerdem denke ich dass auch jeder noch so überzeugte Fundi unbewusst ein gewisses Maß an ct mit berücksichtigt (manchmal manche vielleicht auch zu ihrem Nachteil).

Man sollte sich halt bewusst sein was wo seine Grenzen hat. Beispielsweise habe ich schon wiederholt sehr viel Nutzen aus folgender Situation gezogen. Ein sehr rentables erfolgreiches Unternehmen mit einem langfristig attraktiven Business wurde entweder kurz nach dem IPO oder im Rahmen eins Hypes stark in seiner Marktbewertung angehoben. Danach ließ das Momentum nach und viele Anleger sind enttäuscht und gehen zu immer weiter sinkenden Kursen wieder aus dem Unternehmen heraus. Das Unternehmen entwickelt sich aber sehr wohl zufriedenstellend weiter (vielleicht etwas weniger spektakulär als von einigen euphorischen Träumern erwartet). Wenn nun eine lange Phase mit kaum noch schwankenden Kursen und geringen Umsätzen folgt (Monate oder Jahre) und danach der Kurs erste Anstalten macht sich von diesem \"Boden\" zu erheben so hat man nicht selten finanziell eine rosige Zukunft in dem Investment vor sich. Kaufen würde ich ein solches Unternehmen nur wegen seiner fundamental attraktiven Bewertung. Aber die Charttechnik ist hier häufig eine große Hilfe für den optimalen Zeitpunkt (was aber auch schief gehen kann weil das Unternehmen plötzlich aus dem \"Nichts\" heraus einen Kurssprung macht). Ein plötzliches Übernahmeangebot ohne vorherige Akkumulation kann die Charttechnik manchmal eben nicht antizipieren sofern es keine undichten oder handelnden Insider gibt.

So dass war nun aber wirklich ausführlich am Thema vorbei. Ich hoffe ich konnte meine Ansichten etwas verdeutlichen und werde es dabeo jetzt auch belassen. Also rioja94 bitte nicht persönlich nehmen falls du diesen Beitrag nochmal kommentierst und ich darauf nicht mehr reagieren werde. Ich finde das Thema gehört eigentlich nun wirklich nicht hierher und jeder hat seinen eigenen Stil.

Übrigens freue ich mich über die Charttechnik, da sie bisweilen Übertreibungen unterstützt und damit für \"Fundis\" bessere Chancen eröffnet.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.644.110 von tropezon am 11.07.07 23:51:38

Hmmm, was soll ich dazu sagen ???

Nun, wir können ja schlecht unsere eigene Währung als Reserve nehmen...

Nein, wieso soll das nicht gehen ???
Mein Sparbuch ist meine Reserve, und lautet das etwa auf Dollar, Rand, Rubel, Yuan, Dinar, Baht oder sonst was ??? Nein, das lautet auf Euro ... denn ich lebe in einem Euro-Land, wo mit Euro bezahlt wird, also brauche ich für den Notfall auch Euro und nicht eine Währung, wo ich immer ein Wechselkursrisiko habe. Ich möchte doch nicht "persönlicher Hedge Fonds" spielen ...


Die Wirtschaftsunion Europa kann nicht mehr auseinander zereisen, dazu ist sie zu sehr verflochten und in und von sich selbst Abhängig. Und somit die Konsequenz, der Euro muss bleiben.

Kann die Union wirklich nicht zerreisen ??? Wer sagte doch folgenden Satz (Alan Greenspan - ich weiß es gerade nicht, aber verbessert mich, wenn falsch ist):
"Der Euro wird kommen, aber er wird keinen Bestand haben."

In Deutschland bleiben von 1 Euro nur noch 47 Cent dem Bürger. Bin mal gespannt, was passiert, wenn die Südländer finanziell fertig sind und die Deutschen das auffangen sollen. Wird das Volk ruhig bleiben, wenn ihm von 1 Euro nur noch 10 oder 20 Cent bleiben und die Differenz zu den 47 Cent gen Süden geschickt wird, weil die nicht fähig sind richtig zu wirtschaften ??? Denk' mal drüber nach ...


Denk mal, ohne gemeinsame Währung läuft nichts mehr und jedes Land wieder in den alten Grenzen, würde Protektionismus hervor rufen und den Untergang jedes einzelne besiegeln.

Aha, Protektionismus. Was sind denn im Grunde genommen die Ziele von Herrn Sarko ??? Im Zweifel gehen die Interessen von Frankreich vor - wenn das kein Protektionismus ist ...
Untergang jedes einzelnen ??? Jaaaaa, DAS ist die Frage Stelle mal in diesem Zusammenhang die Fragen "Qui bono - wem nützt es? Who benefit?" (Fragen, die man immer stellen sollte)


Europa hat uns den Wohlstand gebracht und sichert ihn uns auch, indem wir keine Kriege mehr befürchten müssen.

Ja, wirklich ??? Dem stimme absolut nicht zu. Das letztere ist näher dran, als jeder hier sich vorstellen kann.


Ist nur laut gedacht. Gute Nacht
Schicker Reim - *grins*. Ich lege die Betonung lieber auf Gute Nacht .

Gruß tropi

[spain98]

La compraventa de pisos cayó un 7,23% en 2006, hasta 916.103 unidades

Der Kauf von Wohnungen fiel n 2006 um 7,23% auf 916.103 Einheiten

Las compras y ventas de viviendas cayeron un 7,23% en 2006 en relación al ejercicio precedente, y afectaron a un total de 916.103 pisos, según el anuario de estadística registral inmobiliaria del Colegio de Registradores difundido este miércoles.

En el caso de la vivienda nueva la reducción de las compras y ventas fue del 10,11%, hasta las 389.594 unidades, mientras que las transacciones de pisos usados descendieron un 4,97% y sumaron 526.509 unidades. La compraventa de vivienda cayó en la práctica totalidad de las comunidades autónomas.

Bei Neubau 10,11% weniger Verkäufe, 389.594 Einheiten.
Gebrauchte Wohnungen 4,97% weniger Verkäufe, 526.509 Einheiten.
Die Zahl der Verkäufe ließ praktisch in allen autonomen Regionen nach

Asimismo, en 2006 el 8,97% del total de operaciones de compra y venta de vivienda cerradas en España se realizaron por ciudadanos extranjeros, según datos el informe de los registradores.

8,97% aller Operationen wurden2006 von Ausländern getätigt.

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/11/63_compravent…

[spain98]

Aus der Tabelle könnt Ihr den prozentualen Rückgang der Anzahl der Verkäufe von Wohnungen in 2006 ersehen
Spalte 2 Total
Spalte 3 Neu
Spalte 4 gebraucht.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.629.246 von tropezon am 11.07.07 12:22:54

was ich Gestern noch vergessen habe, betreffend Sarkosy ist: er hat den Franzosen versprochen, er werde aus ihnen ein Volk von Eigentümer machen. Im Klartext heißt das, er werde alles untenehmen um weitere Anreize für den Immobilienkauf zu gestalten. Er hat auch sofort damit angefangen, nur mit Nationalen Maßnahmen allein ( Subventionen, Abschreibungen, Steuerreduzierungen) wird er es schwer haben, und er kann auch nicht die Immobilienpreise per Gesetz reduzieren Zwinkern , deshalb wird er irgendwann ( wenn nötig ) die EZB massiver angreifen.


Deutschland ist sogar soweit gegangen wesentliche Erleichterungen für den Eigentumserwerb abzubauen. Thema gestrichene Eigenheimzulage ..
wo Länder wie zum Beispiel Frankreich -jedoch aus anderen Gründen- dieses Thema weiterhin für wichtig erachten.

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.645.022 von tropenfisch am 12.07.07 00:59:53

Alles gut und schön, mit der Analyse bin ich im großen und ganzen einverstanden. Aber wie mache ich mein Boot fit für den Sturm, der da früher oder später hereinbrechen wird. Zumindest habe ich gestern schon mal ein Angebot für eine Prolongation der in 2008 fälligen Darlehen angefordert. Wenn man Argentinien nimmt, dann dauert das Chaos etwa 6 Monate an, danach ordnet sich das System neu. Die Obstbäume und Weinberge sind gepflanzt, ein paar Goldmünzen habe ich auch im Schlafzimmer versteckt. Und nun? Reicht das aus?

Viele Grüße

Übrigens finde ich die von Tropenfisch angestoßene Diskussion auch wesentlich interessanter - eine richtige Wohltat!

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.647.994 von Germanez am 12.07.07 08:28:36

aber was passiert denn eigentlich mit deinen ersparnissen, welche du verzinst angelegt hast. im prinzip doch ersteinmal garnichts, solange du dieses geld nicht für den konsum ausgeben musst.

da in der inflation auch die zinsen entsprechend steigen, welche ich widerum auf meine geldeinlage bekomme, fängt man doch damit den verlust der kaufkraft ab.

die kehrseite ist, das dieses geld im konsum keiner haben will da es an wert verliert - aber das ist doch auch nur bedingt richtig, wenn man es verzinst.

der totalverlust stünde doch erst mit einer eventuell nachfolgenden währungsreform ins haus - sehe ich das richtig?

gruss

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.652.026 von rioja94 am 12.07.07 12:46:48

Wenn ich eine endfällige Tilgung mit LV habe und meine Kreditzinsen bis zur LV-Fälligkeit festmache, dann hätte doch theoretisch die Bank den Schwarzen Peter bzw. deren "Einleger", die Sparer also. Nach Ablauf der Frist erhält die Bank ihr Geld zurück, auch wenn man dann höchstens noch ne Currywurst dafür kaufen kann. So war es zumindest 1998 in Bulgarien bei der Hyperinflation. Wenn es so wäre, dann hätte ich keine Probleme, die Inflation könnte kommen.

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.652.026 von rioja94 am 12.07.07 12:46:48

aber was passiert denn eigentlich mit deinen ersparnissen, welche du verzinst angelegt hast ... im prinzip doch ersteinmal garnichts ... da in der inflation auch die zinsen entsprechend steigen, welche ich widerum auf meine geldeinlage bekomme, fängt man doch damit den verlust der kaufkraft ab.

Nein rio, das ist nicht so ganz richtig.

Klar bekommst Du Zinsen auf Spareinlagen, die eine Inflation abfedern. Die Guthabenzinsen liegen aber seit Jahren immer UNTER dem Geldmengenwachstum, und damit wird hier nur abgefedert und NICHT aufgefangen.
Ich habe oben was zu Inflationsdaten erklärt (Warenkorb-Inflation und Geldmengen-Inflation) - das ist der Kernpunkt.
Was tagtäglich als Inflationsrate gemeldet wird, ist eine Warenkorb-Inflation . Daß dies nicht ganz richtig ist, habe ich erklärt.

Also gibt es 2 Berechnungsmethoden:

1. Für die Masse der dummen Kleinanleger wird Warenkorb-Inflation (schwankt ja immer leicht, sagen wir deshalb 3,0%) minus Sparzinsen (für Spar mit 3-monatiger Kündigungsfrist, derzeit zwischen 1,0% p.a. und 3,0% p.a., je nach Bank und Geldsumme) gerechnet .
Also ergibt sich hier über den Daumen eine Real-Rendite von minus 2,0% p.a. bis 0,0% p.a. - ich verliere also nach offizieller Lesart nichts an Kaufkraft.

2. Die etwas smarteren Investoren pfeifen auf den Warenkorb und rechnet in zwei Schritten: Geldmengen-Inflation minus Wirtschaftswachtum ist Inflation (derzeit also 10,7% p.a. minus ca. 3,0% p.a., ergibt also 7,7% p.a. Inflation). 7,7% Inflation minus Sparzinsen (für Spar mit 3-monatiger Kündigungsfrist, derzeit zwischen 1,0% p.a. und 3,0% p.a., je nach Bank und Geldsumme) ergibt also eine Realrendite von minus 6,7% p.a. bis minus 4,7% p.a. - ich verliere also trotz Guthabenzinsen real Kaufkraft .

Das nennt man schleichende Inflation. Und weil die breite Masse das 1. Berechnungsmodell anwendet , nimmt sie Inflation nicht richtig war und "fühlt" sie nur (ständig steigende Preise im Alltag). Jeder redet über den "Teuro", aber lässt sich durch das Modell 1 beruhigen .

Und jetzt kann man ja weiterrechnen:
Ich persönlich habe auch Geld auf unverzinslichen Girokonten liegen (bin ich vielleicht ein bisschen dumm, ich weiß es nicht) und daher liegt bei mir (uns sicherlich auch bei der breiten Masse) der Kaufkraftverlust bei ca. 5,5% p.a. bis 6,0% p.a. .
6% mal 5 Jahre bedeutet, daß nach nur 5 Jahren Sparbuch mein Geld 30% weniger Wert ist , nach 10 Jahren bereits 60% weniger .

der totalverlust stünde doch erst mit einer eventuell nachfolgenden währungsreform ins haus - sehe ich das richtig?

Somit ist Deine Aussage eines Totalverlustes nicht richtig. Es braucht also - wenn ich linear rechne und nicht "negativ-exponentiell" - nur knapp 17 Jahre und meine Kaufkraft ist bei 0.


Noch ein Wort zu Krediten mit fixem Zinssatz und laufender/ endfälliger Tilgung (Zeitpunkt ist egal):

Ok, das kann gut gehen, muss es aber nicht. Was wir derzeit erleben, ist oft eine Forderungsverbriefung und ein Weiterverkauf durch die kreditgebende Bank. Die Bank will das Schuldner-Risiko nicht mehr in ihrem Portfolio haben und verkauft die Gläubigerrechte am Kapitalmarkt weiter.
Was die Käufer dann damit machen, ist die Frage. In sehr vielen Kreditverträgen steht im Kleingedruckten, daß die Bank sich ein Sonderkündigungsrecht von 14 Tagen vorbehält .

Und das heißt was?

Das heißt, daß die Bank das Recht hat, den Kredit mit einer Frist von 14 Tagen fällig zu stellen. Hat man noch eine offene Kredit-Rückzahlungssumme von 50.000 Euro und das Geld nicht gerade irgendwo rumliegen , dann kann es ganz schnell Probleme geben.
Ok, wenn ich zu einer anderen Bank umschulden kann und dort sofort einen Folgekredit bekomme, dann ist es Ordnung.
Aber wenn das nicht klappt, so sieht's düster aus ...

Fakt ist ja, das ich erstens gar nicht mitbekomme, daß die Forderung gegen mich weiterverkauft wurde (es gibt meistens keine Informationspflicht über die Weitergabe) und zweitens die AGB's beim Verkauf der Gläubigerrechte nicht aufgehoben werden. Der Forderungskäufer hat also die gleichen Sonderkündigungsrechte.

Gruß tropi

[Dilution_Brigade]

http://www.vguf.de/sam/lp/rbr/rbr_02/rbr5437.html

http://www.bundesbank.de/download/statistik/stat_geldmarkts.…

die zinsen dürften bald steigen ?

[Dilution_Brigade]

soeben gefunden ...

" Ab 2010 soll es zur Sache gehen,3.Weltkrieg.Wurde ja schon oft vorausgesagt.Irgendwann wirds ja stimmen.



Nostradamus Jahrbuch 2007
die Texte wurden im Herbst 2005 geschrieben!


Seite 170, 25.06.bis 01.07.2007
Große Töne in der internationalen Staatengemeinschaft. Man spricht von Siegen. Man will die Leitung übernehmen, wenn es um die Verteilung von Acker, Boden und Immobilien geht. Am Ende wird man nur noch das Pech und den Mangel verwalten. "

2005 wurden sie entschlüsselt.

2010 erleben die USA eine Hyperinflation.

Dann dürfte Europa aber auch nicht verschont bleiben.

http://www.wallstreet-online.de/community/thread/1129990-1.h…


+++++++++

wohl dem der nen großen garten hat, und soeben gehört " Landwirte sind die scheichs der zukunft "

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.655.141 von Dilution_Brigade am 12.07.07 15:47:59

Das ist hier ja nun wirklich "off-topic".

Die Infla.- und Finanzen-Diskussion der letzten Tage mag ja noch in irgendeiner Weise hierher passen, aber das - so denke ich jedenfalls - hat hier nicht wirklich was zu suchen.

Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.647.913 von Azul Real am 12.07.07 08:18:00

Azul,

wo Länder wie zum Beispiel Frankreich -jedoch aus anderen Gründen- dieses Thema weiterhin für wichtig erachten.

Ist das Thema für Dich nicht wichtig?
Und was versteht Du unter „ anderen Gründen“ ?

Ich finde es sehr wichtig, dass der Staat das Eigentum fördert, gerade im Angesicht der bedauerlichen Tatsache, dass bei vielen Menschen im Alter einen erheblichen Kaufkraftverlust eintritt, hauptsächlich bei den Mieter, die auch nach 65 noch mit Mietssteigerungen leben müssen.

Und somit sind eigentlich wir wieder beim Thema : Eigentum.

Ich finde es sehr schön – und beruhigend – zu sehen wie es den Spanier im Alter gut bis immer besser geht. So gut, dass die Rentner die Stütze vieler Jugendlichen sind.

Germanez,

Wenn ich eine endfällige Tilgung mit LV habe und meine Kreditzinsen bis zur LV-Fälligkeit festmache, dann hätte doch theoretisch die Bank den Schwarzen Peter bzw. deren "Einleger", die Sparer also.

Ich möchte Dich darauf aufmerksam machen, dass in diesem Satz ein Widerspruch ist. Wenn der Anleger / Sparer sein Geld verliert, verliert auch die Versicherung ihr Geld. Sie ist nämlich auch Anleger.
Darüber hinaus, vor einigen Monaten hat hier jemanden behauptet, dass für den Fall einer extremen Zinsveränderung oder Hyperinflation die Banken, in ihrem Kleingedruckten, eine Klausel haben, die sie jederzeit berechtigt aus den Verträgen auszusteigen. Ich weiß nicht ob es stimmt, aber, wenn ja, dann ........ Pech gehabt.

Das Zweite ist, „ Tilgung bei Endfälligkeit der LV“

Soweit ich weiß, garantiert keine Versicherung die Endsumme. Sie ist abhängig von der Entwicklung der Gewinne der Versicherung. Und selten erreichen sie, dass was anfänglich versprochen wird, schon gar nicht, wenn Börsen und zinsen so Volatil sind.

Also, wenn Du das wirklich vorhast, dann währe es ratsam, besser noch mal nachzuschauen und alles genau zu prüfen.

Servus

Tropezon

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.654.517 von tropenfisch am 12.07.07 15:22:04

danke-jetzt hat,s geschnagglt
sollte aber durch attraktive zinsen die geldmenge gebunden werden können, so bestünde die möglichkeit den oben beschriebenen spagat wieder zu schliessen. richtig?

äusserst interessante sache das ist!
also, wie schützen wir uns (wie germanez schon anschnitt) so effektiv wie möglich vor den folgen?

es stehen ja eine menge optionen zur diskussion (aktien, physisches edelmetall, immobilien, etc)

gruss

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.656.286 von tropezon am 12.07.07 16:43:00

Ich meinte mit, "der Einleger verliert sein Geld", den Kaufkraftverlust der Ersparnisse durch die Entwertung. Die Schulden verdampfen, aber auch die Realwerte der Ersparnisse = Einlagen. Ich habe meine LV's schon immer großzügig kalkuliert und auch immer fleißig dynamisiert. Sind außerdem noch nach altem Recht (steuerfrei) und immer mit einer Immo gekoppelt. Fand ich bis 2002 auch nicht immer so sexy, aber mittlerweile bin ich doch zufrieden (macht wahrscheinlich das Alter) .

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.656.286 von tropezon am 12.07.07 16:43:00

bis ins Alte von 34 Jahren wohnen die Jungen bei den MAYORES im Durchschnitt

[cienfuego]

Tropezon aus 3943 "Europa muss sich endlich als EINS betrachten"

solange nur das Geld und nicht eine gemeinsame Sprache ab der Kindheit (das sollte nicht länger als 3 Generationen dauern) in der Zukunft zusammenführt, wird Europa nicht EINS sein können.
Spanisch oder Englisch bietet sich an, da es lebendige Weltsprachen sind. (Deutsch hat irgendwann wegen wenig fehlender Stimmen das Vorrecht nicht erhalten und aufgrund des etablierten Computer-Englisch auch heute nicht mehr unbedingt den Anspruch aus meiner Sicht)

(Franzosen könnten auch dies nicht wollen und würden eben noch länger den eigenen Brei rühren müssen)

cf, die gerade mit einem Deutschen aus dem Krankenhaus in Girona kommt und Hilfestellung geleistet hat, da dieser mit keinem Wort verständigen konnte. Die Traductora ist leider in Urlaub - (soviel mein Beitrag von wegen Spanien-Thread - sorry!)

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.656.527 von rioja94 am 12.07.07 16:53:32

sollte aber durch attraktive zinsen die geldmenge gebunden werden können, so bestünde die möglichkeit den oben beschriebenen spagat wieder zu schliessen. richtig?

Ja, richtig, wenn man 6 oder 7 % über Inflation bekommt . Und wo gibt es das noch? In der Türkei oder Island.......... mit dem entsprechende Risiko!!!

also, wie schützen wir uns (wie germanez schon anschnitt) so effektiv wie möglich vor den folgen?

Alte Frage... alte Antwort.

In erster Linie mit der „Eigene Immobilie“. Aber bitte mit Garten, dann hat man keine Miete mehr zu zahlen und notfalls lässt man ( wie Cienfuego vorschlug ) Hühner, Ziegen und ein Schwein herumlaufen, etwas Weizen für das Brot, Gerste für das Bier und Reben für den Wein. Die Kartoffeln wachsen von alleine ( und in Spanien auch der grüne Spargel ).
Dann hat man alle Grundbedürfnisse, mit Solaranlage und Brunnen ist man dann auch noch 100 % Autark. So garantiert man auch in den schwersten Zeiten sein Überleben.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.656.286 von tropezon am 12.07.07 16:43:00

Ich finde es sehr wichtig, dass der Staat das Eigentum fördert,

Das ist doch dem Grunde nach was ich meine ....

Das der dt. Staat beschwört rechtzeitig Eigentum zu schaffen, aber die Bedingungen hierfür selbst mit verschlechtern hilft zumindest nicht verbessert

Das der dt. Staat sich aus der direkten Förderung (sehr wichtig gewesen für junge Familien) Eigenheimzulage zurückzieht, gleichzeitig die Gemeinden in den letzten Jahren ihre nicht unwesentlichen Bestände an Wohnungen bestbietend verschachert wurden - aufgrund leerer Kassen - ohne das hierbei Altmieter in der Regel die Chance hatten, selbst kaufen zu können, war nicht sehr förderlich die Wohn-Eigentumsquote zu heben.


Andere Gründe heisst:

Frankreich ist wie Spanien mit einer relativ hohen Eigentumsqoute geseget, jedoch auch mittlerweile mit stattlichen Erstehungspreisen für Wohnraum.
Viele Bürger können sich diesen in den Städten, insbesondere in den Ballungsgebieten - vor allem junge Leute - nicht ohne weiteres leisten. Sehr schön waren hierzu erst kürzlich die medienwirksamen Proteste in Frankreich in diesem Zusammenhang.

Sarkozy versprechen und Massnahmen zur Wohnungspolitk/Förderung sind m.E. politisch absolut notwendig, wenn er künftig nicht neue Revolten in den Städten und Zentren haben möchte.

[rioja94]

EZB bringt mehr Licht in rätselhaft hohes M3-WachstumDo Jul 12, 2007 3:35 MESZ



Frankfurt (Reuters) - Das starke Wachstum der Geldmenge M3 signalisiert nach Überzeugung der Europäischen Zentralbank Inflationsgefahr im Euro-Raum.

Doch die Warnsignale haben sich nicht so dramatisch verstärkt, wie der Anstieg der M3-Rate auf einen historischen Höchststand bis März vermuten lassen könnte. Das geht aus einem Aufsatz in dem am Donnerstag veröffentlichten EZB-Monatsbericht hervor. Im Gegenteil: Der neue Inflationsindikator für das erste Quartal 2007 weist auf nachlassenden Preisdruck und "eine größere Unsicherheit" der Signale von M3 hin.

Die zur Bewertung für die Inflationsgefahr entscheidende Grunddynamik der monetären Expansion sei weiter kräftig, "wenngleich die Entwicklung der Jahreswachstumsrate der weit gefassten Geldmenge M3 im Verlauf des Jahres 2006 und Anfang 2007 die zu Grunde liegende Dynamik des Geldmengenwachstums überzeichnen könnte", lautet das Fazit der EZB. Das Wachstum der Geldmenge M3 erreichte im März mit 10,9 Prozent den Spitzenwert seit Beginn der Währungsunion 1999 und schwächte sich seither kaum ab. Der gleitende Dreimonatsdurchschnitt lag zuletzt mit 10,7 Prozent kaum darunter. Die Zahl wirkt beängstigend, wenn sie in Relation zum Referenzwert von 4,5 Prozent gesetzt wird, bis zu dem nach EZB-Definition das Geldmengenwachstum nicht zu steigenden Preisen in der Zukunft führt. Doch stellt die EZB dazu klar: Der Analyserahmen für die Geldmenge reiche weit über einen Vergleich des jährlichen Wachstums der Geldmenge M3 mit dem Referenzwert hinaus.

Maßgeblich für den Anstieg des M3-Wachstum von 8,5 Prozent im Oktober 2006 auf 10,9 Prozent im März 2007 waren der EZB zufolge massive Kapitalzuflüsse aus dem Ausland. Diese rührten daher, dass in der langen Phase weltweit niedriger Zinsen reichlich Geld entstanden ist, das nach Anlagemöglichkeiten sucht. Die Euro-Zone, in der die Konjunktur zurzeit besser läuft als in den USA, ist dafür ein attraktives Ziel. Die Banken verzeichneten in den zwölf Monaten bis März Kapitalzuflüsse von netto 335 Milliarden Euro - von Ende 2005 bis Sommer 2006 lagen sie bei Null. Die EZB bewertet diesen Einfluss als nicht sehr bedenklich für die Preisstabilität: Da für diese Anlagen kurzfristige, konjunkturelle Erwägungen ausschlaggebend seien, die sich wieder umkehren würden, dürften sie für die Grunddynamik des Geldmengenwachstums unwichtig sein.

Andere Einflussfaktoren, die sich in den vergangenen Jahren entwickelten, verringern die Gefahr einer künftig höheren Inflation dagegen nicht. Dazu zählt der Vermögenszuwachs der privaten Haushalte oder neue Finanzinstrumente, die in M3 erfasst werden. Auch die in letzter Zeit von Fusionen und Übernahmen getriebene starke Nachfrage nach Krediten darf nach Einschätzung der Zentralbank nicht unterschätzt werden. So könnten die Verkäufer von Kapitalbeteiligungen mit dem erhaltenen Geld ihre Ausgaben erhöhen, so dass Aufwärtsdruck auf die Verbraucherpreise entstehen könnte.

In veränderter Form veröffentlicht die EZB in dem Aufsatz auch Inflationsprognosen auf Basis monetärer Daten, die bisher erst zwei Mal im März 2005 und im Juni 2006 präsentiert wurden. Nun werden sie als "geldmengenbasierte Inflationsindikatoren" bezeichnet. Anders als zuvor gewährt die EZB keinen Blick mehr auf die Zukunft, sondern zeigt nur Beispiele der Vergangenheit. So zeichneten sich vom ersten Quartal 2005 bis zum ersten Quartal 2006 wachsende Inflationsrisiken ab. Der Median des Inflationsindikators kletterte immer weiter über zwei Prozent hinaus. Das erste Quartal 2007 weist dagegen einen Rückgang auf knapp über zwei Prozent auf. Die monetäre Entwicklung deute damit "auf weiterhin bestehende Risiken für die Preisstabilität hin". Doch impliziere sie auch "eine größere Unsicherheit".

http://de.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=econo…

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.661.337 von rioja94 am 12.07.07 21:48:52

Oh oh oh, wissen die überhaupt, mit welchen Zahlen die umgehen *kopfschüttel*:

Das Wachstum der Geldmenge M3 erreichte im März mit 10,9 Prozent den Spitzenwert seit Beginn der Währungsunion 1999 und schwächte sich seither kaum ab. Der gleitende Dreimonatsdurchschnitt lag zuletzt mit 10,7 Prozent kaum darunter. Die Zahl wirkt beängstigend, wenn sie in Relation zum Referenzwert von 4,5 Prozent gesetzt wird, bis zu dem nach EZB-Definition das Geldmengenwachstum nicht zu steigenden Preisen in der Zukunft führt.

aber gleichzeitig

Der Median des Inflationsindikators kletterte immer weiter über zwei Prozent hinaus. Das erste Quartal 2007 weist dagegen einen Rückgang auf knapp über zwei Prozent auf.


Hahaha - also schließe ich daraus, daß das geglättete Wirtschaftswachstum im Euroraum derzeit bei ca. 8,5% liegt (10,9% M3-Wachstum minus ca. 2,2% Inflationsmedian) !!!


Boah, klasse - ich kaufe gleich noch außerbörslich Dax-Turbobulls . Bei den Daten müsste der ja morgen bei ca. 15.000 Punkten eröffnen .


Das sagt der britische Telegraph zu den innereuropäischen Unterschieden:

http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/…

While Germany, Austria, and Holland seem well able to take the strain, the Mediterranean countries are losing global export share at an alarming pace.

Germany can cope because it has gained 22pc in labour cost competitiveness against France since 1995, 30pc against Spain and 40pc against Italy, the fruit of a wage squeeze and productivity gains. A Teutonic Tiger once again, Germany has reclaimed its place as the world's top exporter.

The current account deficits of Spain, Greece, and Portugal have all reached 10pc of GDP. While the slippage in France is less dramatic, it has been enough to cause deep soul-searching in Paris about the value of euro membership on current terms.

Bernard Connolly, global strategist for Banque AIG, said investors switching from dollars to euros were mistakenly treating Germany as if it were a "proxy" for all Europe. ]"What they fail to recognise is that Spain, Italy, and France are in a worse state than the US, and are even more dependent on a global credit bubble to support demand," he said.


Aha, sieh' mal an ...

Gruß tropi

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.659.908 von Azul Real am 12.07.07 20:13:54

Azul,

Sarkozy versprechen und Massnahmen zur Wohnungspolitk/Förderung sind m.E. politisch absolut notwendig, wenn er künftig nicht neue Revolten in den Städten und Zentren haben möchte.

Da stimme ich Dir uneingeschränkt zu und ergänze, es ist noch nicht ausreichend, gerade für die jungen Menschen ( diesmal eingeschränkt ) die zu wenig verdienen. Doch, laut Statistik – und das hat mich selbst überrascht – werden die Käufer immer jünger, wie man in der folgende Tabelle sehen kann:

8, 1 % sind zwischen 20 und 25 Jahre alt
24,2 % zwischen 26 und 30 Jahre
Noch vor 5 Jahre waren 10 % unter oder bis 30 Jahre alt, jetzt sind es 32 %.





Warum hat den Deutschland kein Interesse ( mehr ), dass die D. Eigentum erwerben????


Andere Frage.

Ich habe mir gerade die Sendung Monitor angeschaut und unter anderem wurden die Heuschrecken erwähnt die 23.000 Wohnungen in Hannover gekauft haben – Cerberus – und die versucht haben ein Teil der Wohnungen ( die besseren ) zu verkaufen und den anderen die Mieten um 20 % aufgeschlagen haben.
Hast Du nicht mal erwähnt, dass Mieterhöhungen NICHT so oft vorkommen in Deutschland und Du selbst in Hamburg seit 8 Jahre die gleiche Miete bezahlst? ( wenn ich mich richtig erinnere 5 oder 8 Jahre )

Wie sieht es denn dann grundsätzlich aus mit Mieterhöhungen in D. Es lesen so viele mit, die Mietshäuser haben, die könnten mal Auskunft geben, ob Mieten in D. nicht aufschlagen.

Grüße

Tropezon

PS

Wer französisch kann, dem empfehle ich folgende Analyse über den franz. Immobilienmarkt

http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/lettre_conjo…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/lettre_conjo…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.661.639 von tropenfisch am 12.07.07 22:03:44

Und weiter steht:

French president Nicolas Sarkozy yesterday instructed his staff to draw up plans on "the means for implementing an exchange rate policy" in co-operation with the 13 finance ministers of the eurozone, showing that he intended to press ahead with his campaign to clip the wings of the European Central Bank. The aim is to twist the arm of the ECB, until it agrees to slow the pace of rate rises.

Und ich wette mit euch ( Redensart), der neue „ kleine Napoleon“ wird sich durchsetzen. Es ist nur eine Frage der Zeit.

Ich verstehe allerdings nicht, warum Deutschland ein starker Euro lieben sollte . Er verlagert nur noch mehr Arbeitsplätze in Drittländer und wird somit bald das „ Steuersprudeln“ austrocknen.

Grüße

Tropezon

[tropenfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.662.463 von tropezon am 12.07.07 22:44:14

Hmmmm, also was ich so höre, kann man auf die Miete nix aufschlagen. Man kann oft froh sein, wenn man bei auslaufenden Mietverträgen das bisherige Mietniveau in etwa halten kann.

Ich weiß nicht, ob das generell so ist, aber bei relativ höheren Mieten für 1A-Lagen gilt das meiner Kenntnis nach.


Hier noch was zur Inflation:

http://www.welt.de/wirtschaft/article1021962/Butter_wird_fas…

Butter wird fast 40% teurer (ab 1. August)

Aber das macht doch nichts, dann wird sie im Warenkorb einfach gegen Margarine ausgetauscht - und 'zack' ist die Butter nur noch um 1,x% teurer geworden .
Was der Konsument dann wieder hat - ist doch gar nicht teurer geworden, das ist nur "gefühlt teurer" .

Gruß tropi

[tropezon]

Die Mieten sind in den letzten 12 Monaten um 4,3 % gestiegen, 1,9 % mehr als die Inflation.

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/noticias/News…


El alquiler de la vivienda subió el 4,3% en el último año, 1,9 puntos más que el IPC

El alquiler de la vivienda en España se encareció una media del 4,3 por ciento en los últimos doce meses, 1,9 puntos por encima de la variación del Índice General de Precios de Consumo (IPC), según los datos correspondientes al mes de junio del Instituto
Sólo el pasado mes, el precio de los alquileres subió el 0,4 por ciento, frente al alza de dos décimas que registró el IPC, en tanto que en lo que va de año los arrendamientos subieron el 2,6 por ciento y el índice general el 2 por ciento.

Las comunidades autónomas en las que más crecieron los alquileres en el último año fueron Cataluña (5,5 por ciento), Madrid (5,1 por ciento) y Aragón (4,5 por ciento), mientras que en el otro extremo se situaron Extremadura (1,5 por ciento) y las ciudades autónomas de Ceuta (1,6 por ciento) y Melilla (2 por ciento).

Während die Immobilien in de USA billiger werden, bezahlen die New Yorker immer mehr für Garagenplätze.

Un garaje puede costar más que una vivienda

Hay a la venta una plaza de estacionamiento en Manhattan que alcanza los 163.000 euros
El precio del metro de un aparcamiento está en 8.550 euros y el de una casa en 8.623

Hay un garaje que ha alcanzado un valor de 163.000 euros cuando el precio medio de la vivienda en EEUU se situó en mayo en 162.100.

Immobilien Durchschnittspreis = 162.100 €
Garagenplatz = 163.000 €

http://www.elmundo.es/elmundo/2007/07/13/suvivienda/11843147…

Grüße

Tropezon

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.668.462 von tropezon am 13.07.07 12:56:58

Ein Garagenplatz für 163.000 Euro - das ist nicht eben billig!

[tropezon]

Guten Morgen,

Nur als Beispiel, dass es auch in Spanien teuere Großstädte gibt, in den weniger betuchte Menschen keine unmögliche Entfernungen zurücklegen müssen um preiswerter zu kaufen ( und somit das Ersparte wieder in den „ Tank“ stecken müssen )

Von 7.956 € / m² bis 1985 € / m² alle im Umkreis von ca. 10 km.

Grüße, bei angenehmen 27 ° während Deutschland schon unter der Hitze stöhnt.

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.696.957 von tropezon am 15.07.07 12:05:50

Entschuldingung Leute,

ich habe vergessen zu schreiben, dass es sich um Valencia
handelt.

So und jetzt zur spannenden Bergetappe.

Tropezon

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.696.957 von tropezon am 15.07.07 12:05:50

Moin Tropzezon,

Die Begeisterung ist, wie in anderen Großstädten so auch in Valencia nicht besonders gross, unbedingt im Bereich der Einflugschneise des Zentralflughafens wohnen zu wollen (Bereich Pobles de´l Oest media Preis "nur" 1.985 €).

Daher sind die Preise dort glatt im absoluten unteren Durchschnitt.

Ohne diesen markanten Absacker wäre der Media über 4.000 € für den Ballungsraum Valencia, um mal die von dir eingestellte Erhebung heranzuziehen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.697.675 von Azul Real am 15.07.07 13:29:03

so jetzt grillen am Alsterkanal ....

erstmals Sonnenwetter seit vier Wochen in HH ...

bis die Tage

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.697.694 von Azul Real am 15.07.07 13:31:06

Azul,

so jetzt grillen am Alsterkanal .... erstmals Sonnenwetter seit vier Wochen in HH

Genieße es richtig, wer weiß wie lange es andauert. Und versuche noch trocken nach Hause zu kommen heute Abend, bevor die Gewitter kommen.

Daher sind die Preise dort glatt im absoluten unteren Durchschnitt.

Ok, man kann auch nach „ Jesus“ gehen und 650 € / m² mehr bezahlen, ohne den gelegentlichen Lärm.

Aber dabei fällt mir eine alte Weisheit ein:

Wer mit den großen Hunden pinkeln will, muss auch das Bein heben können.

Im Klartext, wer das Geld nicht hat, sollte bescheidener sein und nicht mit Immobilien liebäugeln, die 4.000 oder 7.000 € pro m² kosten.

Bescheidenheit ist keine Krankheit.

Übrigens, wir haben ein phantastisches Wetter an der Costa Blanca, seit Monaten Temperaturen zwischen 25 und 30 ° und obwohl schon 15 Juli, noch keinen einzigen heißen Tag. Und Regen wissen wir auch nicht mehr, was das ist. Das wasser im Pool ist noch sehr angenehm kühl, ca 25/26 °.

Allein das sind einige Euro´s Wert.

Grüße

Tropezon

Eine klasse Etappe Heute, in einer wunderschönen Landschaft und noch spannend die letzten 15 km.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.699.444 von tropezon am 15.07.07 17:09:02

@ Tropezon -
auch an der Costa Brava wird dieses Jahr "vom Geschenk des kühlen Sommers" gesprochen - es ist herrlich angenehm -
cf

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.704.093 von cienfuego am 15.07.07 23:29:30

Die neuesten Zahlen der Baubranche in der Provinz Gerona zeigen, dass der Boom allmählich nachläßt. So ging das Auftragsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 25% zurück. Wurden im ersten Halbjahr 2006 noch rund 9.000 Neu-und Umbauten in Auftrag gegeben, so waren es im gleichen Zeitaum dieses Jahr nur gerade 8.000. Damit kehrte sich erstmals die Tendenz zu immer mehr Bautätigkeit um, die seit Mitte der Neunziger Jahre in Spanien geherrscht hatte.
Die Stadt Figueras stand in diesem Jahr mit 875 neuen Häusern und Appartments an erster Stelle der Zuwachsraten, gefolgt von Gerona und Olot. Gerona stellt noch immer 15 Prozent aller Bauvorhaben innerhalb von Katalonien.


aus costa brava info

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.709.653 von cienfuego am 16.07.07 12:40:49

Hallo cienfuego,

Wahrhaftig, bisher ein Traumsommer. Habe gerade nachgeschaut, „nur“ 28°, eine kleine angenehme Meeresbrise und relativ trockene Luft. Ich merke das am besten an der Verdünstung des Wassers im Pool, wöchentlich gute 2.000 Liter sind nachzufüllen. Wenn man bedenkt, dass in anderen Länder schon fast 40° erreicht werden ( worden sind) und die Menschen unter der Hitze stöhnen, geht’s uns wirklich gut.

Dass die Bauanträge zurück gehen, habe ich schon vor einem Jahr gesagt ( Vorzieheffekt bezüglich der neuen Gesetze ) und, wenn jetzt noch die Bautätigkeit langsamer wird und die Fertigstellungen sich verschieben, werden wir ( fast ) ein normales Jahr bekommen.
Dies würde garantiert helfen dir Stabilität der Preise vorzusetzen und einigermaßen das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wieder herstellen. Und was das bedeutet, kann sich jeder denken.

Ich habe gerade gelesen, dass hauptsächlich der Ferienwohnung- / Zweitresidenzbau an den Küsten zurück geht, einmal bedingt durch die außergewöhnliche Anzahl der letzten Jahre aber jetzt hauptsächlich durch das Fehlen weiteren Grundstücke in Meeresnähe. Das bedeutet, dass in paar Jahre die bestehenden Immobilien in den vorderen und privilegierten Lagen überproportional steigen können / werden.

Schönen Tag noch und liebe Grüße

Tropezon

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.709.653 von cienfuego am 16.07.07 12:40:49

alleine von etwas weniger bauen geht das Überangebot nicht zurück,
750000 Bauten bei 300000 Bedarf sind 25% Rückgang zu wenig.
den überhang von 3000.000 abzubauen müsste die bautätigkeit auf max. 150000 fallen.
der crash kommt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.699.444 von tropezon am 15.07.07 17:09:02

Tropezon,

zu Information in Sachen Miete:
Die meisten grösseren Gemeinden und Städte in Deutschland erheben jeweils regional und regelmässig einen sogenannten Mietenspiegel. Vielleicht hast du davon schon mal gehört.

Die Vermieter beziehen sich zumeist auf diesen Mietenspiegel für die Preisfindung Euro je m² kalt. Grosse Abweichungen von dem jeweils gültigen Mietenspiegel nach oben/unten gab/gibt es in der Regel kaum. Es sei denn es handelt sich um eine sehr gute Lage, sehr gute Ausstattung und gleichzeitig entsprechender Nachfrage, so dass die Mietforderungen gewöhnlich höher liegen als der Mietenspiegel und auch erzielt werden können.

Mietenspiegel Hamburg 2005:

http://fhh.hamburg.de/stadt/Aktuell/behoerden/stadtentwicklu…

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.710.042 von Manfred123 am 16.07.07 13:12:31

Manfred 123,

alleine von etwas weniger bauen geht das Überangebot nicht zurück,
750000 Bauten bei 300000 Bedarf sind 25% Rückgang zu wenig.
den überhang von 3000.000 abzubauen müsste die bautätigkeit auf max. 150000 fallen.

Ich nehme an, Du willst 300.000 schreiben und nicht 3 Millionen?
Kannst Du mal die Quelle nennen aus der Du diese Zahlen hast?

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.710.140 von Azul Real am 16.07.07 13:19:39

Azul,

ich weiß, dass es in D. ein Mietspiegel gibt aber daraus kann ich natürlich ( mit nur einem ) keine Mietsteigerungen erkennen.

Aber trotzdem interessant.

Ich entnehme, dass am 1 April 2005 eine Wohnung von 100 m² ( nicht älter als 20 Jahre) im Durchschnitt 10 € pro m² Kalt gekostet hat.
Jetzt stelle ich mal ganz provokativ die Frage:
Verdienten ( April 2005 ) die Menschen, die in diesen Wohnungen wohnen alle über 30.000 Euro NETTO im Jahr? Wenn nicht, dann muss ich die Frage stellen:

Sind 40 % Einkommensbelastung für Mietzahler anders einzustufen als 30 bis 40 % Einkommensbelastung für Immobilienkäufer? Belastung die in Spanien zum Crash führen soll aber den deutschen Mieter nicht tangiert?

Sehe Deiner Meinung, bzw. Beurteilung gespannt entgegen.

Grüße

Tropezon

PS --- und dabei sind die Abweichungen für gute Lagen nicht berücksichtigt.

Es sei denn es handelt sich um eine sehr gute Lage, sehr gute Ausstattung und gleichzeitig entsprechender Nachfrage, so dass die Mietforderungen gewöhnlich höher liegen als der Mietenspiegel und auch erzielt werden können.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.710.733 von tropezon am 16.07.07 14:08:45

Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 30.710.042 von Manfred123 am 16.07.07 13:12:31
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Manfred 123,

alleine von etwas weniger bauen geht das Überangebot nicht zurück,
750000 Bauten bei 300000 Bedarf sind 25% Rückgang zu wenig.
den überhang von 3000.000 abzubauen müsste die bautätigkeit auf max. 150000 fallen.

Ich nehme an, Du willst 300.000 schreiben und nicht 3 Millionen?
Kannst Du mal die Quelle nennen aus der Du diese Zahlen hast?

Tropezon

Woher kann er das schon haben? Aus der Quelle N° für Immobilientransaktionen?
2006 wurden 389.594 Neubauwohneinheiten verkauft. 10,11% weniger als 2005. Setzt sich also der Trend fort, so kann man für 2007 mit 300.000 bis 350.000 verkäufen von Neubauwohnungen rechnen.
Quelle: http://www.registradores.org/principal/ficheros/estadreginm/…

2006 wurden 597.632 wohnungen fertiggestellt.
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/libres/SA_L_T.XLS
In 2007 werden es mindestens genauso viele sein, wenn nicht noch mehr.

Also dieses jahr wird es erneut eine Überproduktion geben. Das wird die Preise drücken.

Schönen gruß

Spain, der lieber erst mal in die Quellen schaut.

[spain98]

Noch so ein Schwarzmaler:

Rato alerta de una corrección inmobiliaria y de un periodo prolongado de lento crecimiento

El ex ministro de Economía y aún hoy gerente del Fondo Monetario Internacional (FMI), Rodrigo Rato, no ha podido hablar más claro sobre los riesgos que acechan a la economía mundial en general y la española en particular. Sobre nuestro país, Rato ha alertado de que las "rigideces" de la economía española pueden dar lugar a un periodo "prolongado de lento" crecimiento. Asimismo, alerta de la posibilidad de una "corrección" de los "altos" valores inmobiliarios en España.

Rato indica, en un artículo en el último número de la revista del Consejo General de Gestores Administrativos de España, que el FMI ya ha advertido de que un aumento sostenido del nivel de endeudamiento del sector privado, que se refleja en la ampliación del déficit de la cuenta corriente, "plantea riesgos de cara al futuro" para la economía española.

En concreto, el ex ministro español de Economía indica que una consolidación de los balances "más pronunciada" de lo esperado, la posibilidad de una "corrección" de los "altos" valores inmobiliarios y la necesidad de recuperar la competitividad dentro de la Unión Económica y Monetaria, pueden dar lugar a un período "prolongado de lento crecimiento económico si persisten las rigideces de la economía".

Para evitar que se materialice un escenario de esta naturaleza en España, Rato apela a la necesidad de "consolidar" la estabilidad presupuestaria para atemperar, al mismo tiempo, la demanda interna.

Igualmente, apuesta por ampliar la oferta y mejorar la competitividad mediante un aumento de la productividad y una reducción de la inflación en relación con los niveles de la zona del euro (el diferencial de precios entre España y la Eurozona se situó en el 0,6% en junio), así como por preservar la estabilidad del sector financiero.

En cuanto a la evolución de la economía mundial, Rato, que dejará en octubre el FMI, afirma que hay síntomas de una nueva expansión en 2007 por sexto año consecutivo, lo que representa un hecho "sin precedentes".

"El problema con los buenos tiempos es que a menudo dan paso a actitudes complacientes y a una tendencia a desoír las voces de preocupación por los posibles riesgos", añadió Rato, tras mencionar el "grave problema" que representan los "desequilibrios mundiales" y los "crecientes riesgos en los mercados financieros".

El problema de las hipotecas subprime en EEUU se puede trasladar
En este sentido, señala que algunos fenómenos que se observan en los mercados financieros parecen plantear riesgos "crecientes" y podrían tener consecuencias para la economía mundial, y menciona específicamente los "problemas" surgidos en los mercados de hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos y la posibilidad de que estos problemas repercutan en otros mercados.

Un segundo elemento de desequilibrio es, según Rato, el "gran" aumento que han registrado en los últimos tiempos las adquisiciones por fondos de capital privado y las compras y fusiones financiadas con un creciente recurso a la deuda.

También advierte sobre la "afluencia masiva" de capitales en muchos mercados emergentes y países en desarrollo, especialmente flujos de naturaleza bancaria que llegan a los países europeos emergentes y flujos de inversión de cartera hacia otras regiones, entre ellas el África subsahariana.

Por último, recomienda "mantenerse alerta" con respecto a las actividades de los fondos de inversión especulativos, los denominados 'hedge funds', dado que han pasado a ser "clave" como participantes en los mercados financieros internacionales de hoy.

No obstante, advierte de que la "calidad" de los que se han incorporado en los últimos tiempos es "cuestionable", y añade que, en el caso de que se produjera el colapso de alguno de estos fondos, las consecuencias "probablemente serían significativas".

http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/16/3_alerta_corr…

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.712.843 von spain98 am 16.07.07 16:34:40

ach, der Herr Rato ......

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.712.329 von spain98 am 16.07.07 16:00:46

Es war so friedlich die letzten Tage in diesem Forum und zu schön um so zu bleiben.

Spain,

Ach Gott, musst Du Frust schieben zur Zeit, um so erregt und aggressiv zu reagieren. Zumal, dass die Frage nicht an Dich gerichtet war.

750000 Bauten bei 300000 Bedarf sind 25% Rückgang zu wenig.

750.000 sind 152.368 mehr als 597.632, d.h. 25,49 % mehr als wahr.
300.000 sind 110.192 weniger als 410.192, d.h. 26,86 % weniger als wahr.

Für ein Mensch, der immer mit 2 Stellen hinter dem Komma rechnet, bis Du erstaunlich großzügig ( wenn es darauf ankommt)

Ich habe mal gelernt, dass ein ehrlicher Mensch den gleichen Maßstab bei ALLEN ansetzt. Schein Dir entgangen zu sein.

Spain, der lieber erst mal in die Quellen schaut.

Wenn Du schon in die Quellen schaust, dann lese richtig und nehme nicht gerade aus jeder Quelle, die Zahlen die Dir am besten ins Konzept passen.

Transacciones inmobiliarias

El número de transacciones inmobiliarias en el cuarto trimestre de 2006 fue de 248.258 viviendas frente a las 247.405 viviendas que se transaccionaron en el mismo trimestre del año anterior, lo que supone un incremento de sólo un 0,4%. Como en el trimestre anterior continúan vendiéndose más viviendas plurifamiliares que unifamiliares.
El número de viviendas compradas por los residentes españoles fue de 216.937 viviendas, el 87,3% del total. Los residentes extranjeros compraron 26.455 viviendas, el 10,7%, el mismo porcentaje que en el trimestre anterior; los no residentes, 3.495, el 1,4%, comprando menos vivienda que en el trimestre anterior, y otros casos, 1.371, el 0,6%.
En cuanto al número de viviendas libres nuevas vendidas en relación con las terminadas en los tres últimos meses aparecen signos de moderación en las ventas. Si en el 2006 se terminaron 597.632 viviendas libres, se vendieron 410.192.
Continúan vendiéndose más viviendas usadas (544.994) que nuevas (410.192).
Die Quelle kennst Du.

Tropezon, der den Preisdruck gelassen abwarten kann.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.710.985 von tropezon am 16.07.07 14:32:28

Sind 40 % Einkommensbelastung für Mietzahler anders einzustufen als 30 bis 40 % Einkommensbelastung für Immobilienkäufer? Belastung die in Spanien zum Crash führen soll aber den deutschen Mieter nicht tangiert?


Ja, wenn man in der Annahme und bezogen auf den spanischen Markt zu spät bzw. zu teuer gekauft hat bei, gleichzeitig nachlaufend steigenden Zinsen, steigenden Bewirtschaftungskosten und bei möglicherweise fallenden Verkaufspreisen, die Gefahr besteht, dass mir die Hütte mittelfristig unter dem Hintern weggepfändet wird.
Insbesondere wenn eigentlich mit zuwenig Eigenkapital finanziert wurde, wie es sehr viele Erstkäufer getan haben. Die spanischen Banken waren in den letzen 3 Jahren bedauerlicherweise so nett, ihren Kunden das Geld hinterher zu werfen.

Dieses Negativ-Szenario kann mir als Mieter so schnell nicht passieren ….

Anmerkung zu den 10 € netto kalt

Gute Wohnlage heisst mit unter auch "sehr" gute Lage .. und 10 € ist im Schnitt auch heute recht ordentlich für eine bis zu 20 Jahre alte Bestands-/Mietwohnung in Hamburg. Ferner gilt der Mietenspiegel oftmals als Basis für „Neuvermietung“.
Kleiner Hinweis: Der Grossteil der Wohnungen ist wesentlich älter aber zumeist im Bestand gepflegt.

Beispielsweise und wie schon mal erwähnt hatte ich seit meinem Einzug (1999) keine Mieterhöhung. (Gute und beliebte Lage, nicht City, Altbau nach 1919, Renoviert)

Der nächste Mietenspiegel sollte 2008 erfolgen. Mit Wahrscheinlichkeit wird dann wohl auch meine Miete vom Vermieter entsprechend und erstmalig angepasst.

Zu deiner Frage

Deutschland ist ein Mietermarkt und stark gesetzlich, teilweise zum Nachteil für den Eigentümer, per Mietvertragsrecht über das BGB -Bürgerliche Gesetzbuch- stringent reguliert im Sinne des Mieterschutzes.

Ferner waren in der Vergangenheit die deutschen Gemeinden und Städte die größten Bestandshalter von Wohnungen einhergehend mit entsprechend sozialen Ansätzen. Aus diesem Grunde ist es unter anderem fast nie zu einer überbordenden Spekulation auf dem westdeutschen Wohnungsmarkt gekommen.

Weiterhin gibt es in Deutschland eine grosse Anzahl an Wohnungsbaugenossenschaften die Ihren Mitgliedern sehr günstige und gute Mietwohnungen zur Verfügung stellen, gegen eine Beteiligung/Einlage (2.-6.000 €).

Die ist auch mit einer der Gründe warum in Deutschland der Mietzins für Wohnungen in den meisten Ballungsgebieten noch moderat ist und wohl auch bleibt.

Tropezon, in Spanien haben wir jetzt die sichtbaren Zeichen der Übertreibung, die in diesem Thread schon seit der Gründung besprochen bzw. angemahnt werden.

In Deutschland sind in der gleichen Zeit, in der in Spanien die Preise für Immobilien explodiert sind, die Kaufpreise für normale Einheiten gerade mal in der Spanne um 10-15% gestiegen. Und dies obwohl wir hier die gleichen Zinsbedingungen hatten wie in Spanien sowie höhere Haushaltsnettoeinkommen. Man muss allerdings erwähnen, dass die deutschen Banken ein höheres einzubringendes Eigenkapital von den Kunden bei einer Immobilienfinanzierung verlangen. Oftmals sind minimum 20% erforderlich, besser sogar 25-30%.

Die Wohnungspreise sind darüber hinaus in den Ballungsgebieten im Mittel immer noch wesentlich günstiger - bei noch höherem Standard - als in Spanien.

Es geht doch um die immer wieder kehrende Frage, wie weit kann man sich zum heutigen Zeitpunkt eine gute Wohnung mit einem Normaleinkommen in einer Stadt wie z.B. Valencia

-siehe auch die von dir eingefügte Tabelle zu den Medio-Preisen für Valencia -

oder auch in Barcelona, Madrid, Bilbao, Zaragossa etc. leisten, wenn gleichzeitig die Erstehungspreise prozentual um ein vielfaches schneller gestiegen sind als die spanischen Durchschnittseinkommen und ferner Zug um Zug die EZB die Zinsen anzieht.

Das man gut gefahren wäre, sofern man 1999/2000 als Inländer und Spanier eine Wohnung gekauft hätte, die eine Wertsteigerung bis heute von 125-200% erreichen konnte, sei bemerkenswert.
Das dies jedoch keine übliche Wertentwicklung unter Renditegesichtspunkten für eine Wohnung ist, braucht nicht zu erwähnt werden, das dies mehr unter dem Hinweis eines spekulativen Sondereffektes zu sehen ist.

Dem jetzigen einheimischen Käufer und Normalverdiener, der zudem erstmalig kaufen möchte, ist die derzeitige Situation nicht zu vermitteln.

Fakt ist wohl auch: Das niedrige Rekord-Zinsniveau sehen wir so bald nicht mehr wieder.

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.712.843 von spain98 am 16.07.07 16:34:40

Las familias superan por primera vez a las empresas en morosidad
J. MESA. 13.07.2007 - 09:46h

Los pagos retrasados de los hogares españoles superan en 218 millones a los de las compañías. Más de la mitad, por hipotecas.
Los síntomas de agotamiento inmobiliario se multiplican. Por primera vez en la historia, durante el primer trimestre del año las familias se retrasaron más que las empresas en pagar sus préstamos en el plazo marcado, según datos del Banco de España.

Al finalizar los tres primeros meses de 2007, la tasa de morosidad de las empresas se situó en 5.554 millones de euros. Sin embargo, los retrasos de los hogares superaron esta cifra en 218 millones, alcanzando los 5.772 millones de euros.

Casi la mitad de estos préstamos de dudoso cobro concedidos a particulares (2.728 millones) iban dirigidos a la adquisición o rehabilitación de viviendas. Sin embargo, los expertos recuerdan que dentro de este concepto se incluyen las hipotecas firmadas por muchos clientes para obtener un préstamo con el que hacer frente a otras deudas.

Lo que parece claro es que las familias empiezan a tener problemas. En enero se produjo el primer aumento mensual de la morosidad tras cuatro descensos consecutivos, a lo que se sumaron las sucesivas subidas de tipos, que situaron el euríbor en el 4,506%. Y subiendo.

Aún nos salva el empleo

Así opina Pere Brachfeld, profesor de la Escuela Admón. Empresas (EAE):

En los últimos años, las familias españolas han tirado de endeudamiento para financiar no sólo la vivienda, sino el coche, los electrodomésticos, el viaje al Caribe... Han financiado el carpe diem que nos vende la sociedad de consumo.

Ahora se encuentran con el gran problema de las subidas de tipos que han encarecido las cuotas de los préstamos. Cuando se vean ahogadas, las familias reducirán el consumo en ocio y luego empezarán a dejar de pagar las cuotas de los préstamos.

Al final, cuando se deja de pagar la hipoteca, la situación ha llegado a un punto verdaderamente malo. Por ahora nos salvan los buenos datos del empleo.

73, en suspensión de pagos

Desde 2004 una ley permite a las familias declararse en suspensión de pagos por la vía judicial.

A lo largo de 2006, y en lo que va de año, 73 familias ya se han acogido a este procedimiento, que se conoce como concurso de acreedores, según el INE.
http://www.20minutos.es/noticia/259388/0/familias/superan/mo…

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.710.002 von tropezon am 16.07.07 13:09:10

ja, ja ich habe auch das Glück von Haus und Häusle und Grundstück unverbaubar aufs Meer schauen zu müssen und auch nicht so weit weg davon sind - und da ist mal wieder die Aussage der 3 wichtigsten Punkte einer Immo im Gespräch, nämlich die Lage + die Lage + dann die Lage

wie sagen wir immer - das Leben am Meer ist schwer!

cf

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.717.063 von Azul Real am 16.07.07 21:08:36

Azul,

Zu deiner Frage

Azul, ich habe nicht gefragt wie einfach oder kompliziert der deutsche Mietermarkt ist, sondern:
Verdienten ( April 2005 ) die Menschen, die in diesen Wohnungen wohnen alle über 30.000 Euro NETTO im Jahr?

Bitte diese Frage zu beantworten, ist doch nicht so schwer, oder...... ja oder nein.

Und, dass Du die zweite Frage verneinst, wundert mich nicht. Wie solltest Du dann noch Dein Vorbehalt gegen die Spanier aufrecht erhalten.
Aber allein zu denken, geschweige es noch zu sagen, dass Du die Belastungen anders einschätzt entbehrt jeder Vernunft und Unpartialität. Ein Spanier der 30 bis 40 % seines Einkommens ausgibt steht vor dem wirtschaftliche Abgrund und die deutschen Mieter mit 40 % fühlen sich dabei sau wohl!!!

Que lastima!! Wenn man soviel Blindheit an den tag legt.

Tropezon, in Spanien haben wir jetzt die sichtbaren Zeichen der Übertreibung, die in diesem Thread schon seit der Gründung besprochen bzw. angemahnt werden.

Und trotzdem nichts NEGATIVES passiert ist, ganz im Gegenteil. Seit der Gründung des Threads und der bemängelnden Übertreibung ist der Immobilienmarkt munter weiter gestiegen, und zwar seit 2004 um sicher zwischen 40 und 60 %.
Wohl dem,der nicht auf euch gehört hat und trotzdem gekauft hat.

Ich glaube dass die spanischen Immobilien Besitzer nicht dagegen haben, wenn Ihr, die NICHTBESITZER, weiter anmahnt und es so weiter geht, auch mit angezogener Handbremse.

Man muss allerdings erwähnen, dass die deutschen Banken ein höheres einzubringendes Eigenkapital von den Kunden bei einer Immobilienfinanzierung verlangen. Oftmals sind minimum 20% erforderlich, besser sogar 25-30%

Schön, dass Du da Thema deutsche Banken anspricht. Hast Du den Bericht über die DeutscheBank nichtgelesen? Indem es um ihr Engagement im spanischen Subprime Sektor geht mit Beleihungen bis zu 120 % bei Menschen die nur 600 E Einkommen haben??????

Also, Bitte, etwas mehr Zurückhaltung über die klugen deutsche Banken.

Tropezon

PS --- Beispielsweise und wie schon mal erwähnt hatte ich seit meinem Einzug (1999) keine Mieterhöhung. (Gute und beliebte Lage, nicht City, Altbau nach 1919, Renoviert)

Du scheinst auf ein Wohltäter der Menschheit gestoßen zu sein, der von Optimierung seiner Renditen nichts hält . Im Gegensatz zu den vielen deutschen Immobilienbesitzer die hier mitlesen, gelegentlich auch paar Bemerkungen machen und in den anderen Immobilien Thread von ihren Traum- Renditen nur so begeistert sind. Glücklicherweise hast Du sie nicht als Vermieter.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.718.156 von rioja94 am 16.07.07 22:08:57

Rioja,

73, en suspensión de pagos

es lohnt sich auch die Details dieser Meldung zu publizieren:

El año pasado hubo 53, y en el primer trimestre de 2007 ya van 20.

In 2006 waren es 53 und 20 im ersten Vierteljahr 2007

Aunque los casos van en aumento, las familias apenas representan el 8% de estos procesos. El resto son empresas.

Wollen wir hoffen, dass dadurch ( 73 von einigen Millionen , das heißt 1 von ca. 20.000 Familien ) die Welt nicht gleich untergeht !!!

http://www.20minutos.es/noticia/244226/0/familias/suspenden/…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.20minutos.es/noticia/244226/0/familias/suspenden/…


Tropezon, der trotzdem noch ruhig schlafen kann.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.719.537 von tropezon am 16.07.07 23:50:46

Wenn man soviel Blindheit an den tag legt.

Ich finde tropezones Ausdrucksweise gegenüber anderen Threadteilnehmern mittlerweile als ziemlich primitiv und unter der Gürtelline - oder sind diese Ausflüche Selbstgespräche?

. Im Gegensatz zu den vielen deutschen Immobilienbesitzer die hier mitlesen, gelegentlich auch paar Bemerkungen machen und in den anderen Immobilien Thread von ihren Traum- Renditen nur so begeistert sind. Glücklicherweise hast Du sie nicht als Vermieter.

Die Rendite in D ergibt sich aus den absolut und relativ niedrigen Kaufpreisen und nicht aus in Relation zu den verfügbaren Nettogehältern überhöhten Mieten. DAS ist der Unterschied D zu ES, wie er sich für mich aktuell darstellt.

Grüße K1

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.720.069 von K1K1 am 17.07.07 00:49:28

Ja, ja, unser TROPEZON DER GROßE UND EINZGARTIGE! Lobpreiset und huldigt ihm.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.714.604 von tropezon am 16.07.07 18:09:58

VIVIENDAS LIBRES CONTENIDAS EN LOS PROYECTOS DE EJECUCIÓN VISADOS POR LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS

Freie Wohnungen, deren Ausführungsprojekte durch die Architektenkammer abgestempelt wurden

TOTAL NACIONAL

2003: 681.178
2004: 761.790
2005: 812.294
2006: 845.287
www.cscae.com

Nur mal so zur Info: Zunächst wird ein Basisprojekt erstellt, das durch die Kammer geprüft und anschließend der Baubehörde zur beantragung einer Genehmigung vorgelegt wird. Liegt die Genehmigung vor, wird ein Ausführungsprojekt erstellt. Bei den Zahlen handelt es sich also um Projekte, die bereits eine Prüfung bei der Gemeinde durchlaufen haben. Wer ein Ausführungsprojekt macht, baut in der Regel auch.
Baugenehmigungen werden bei Einfamilienhäusern mit einer Laufzeit zwischen 18 und 24 Monaten erteilt. Bei größeren Projekten kann das länger sein.
Die Ausführungsprojekte der in 2006 fertiggestellten Wohnungen wurden somit zum bedeutenden Teil in 2003 von der Kammer geprüft.

Wurden in 2006 597.632 Wohnungen fertiggestellt und sieht man sich die Entwicklung der obigen Zahlen an, dann kann man schon damit rechnen, daß 2007 10-15% mehr Wohnungen fertiggestellt werden, also 660.000 bis 700.000 Einheiten. Die Schätzung ist meiner Meinung nach realistisch. Insbesondere, wenn man beachtet, daß die neue technische Bauordnung in Kraft getreten ist und Projekte, die zwar davor genehmigt wurden, aber innerhalb einer bestimmten Frist nicht begonnen werden, sich der neuen technichen Ordnung unterwerfen müssen.

[spain98]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.714.604 von tropezon am 16.07.07 18:09:58

En cuanto al número de viviendas libres nuevas vendidas en relación con las terminadas en los tres últimos meses aparecen signos de moderación en las ventas. Si en el 2006 se terminaron 597.632 viviendas libres, se vendieron 410.192.
Continúan vendiéndose más viviendas usadas (544.994) que nuevas (410.192).

Die Quelle kennst Du.


Spielen wir hier jetzt Schnitzeljagt? Stell doch mal den Link rein

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.712.329 von spain98 am 16.07.07 16:00:46

die 3 Mio, beziehen sich auf die Zahl der leerstehenden Wohnungen,
750.000 = neubauten im letzten Jahr,
300000 Bedarf an neuen Wohnungen zur Deckung des Ersatzbedarfes
Um den Überhang abzubauen müsste die Erstellung der neubauten nach meiner Meinung auf max. 150000 sinken.

Zur Mietbelastung in Deutschland,
100QM Neubau= 900€ kalt, in Grossstädten (München, Hamburg, D,dorf
+100-200€)
Einkommen im Schnitt 1,5 Gehälter, netto in Grosstätten 3500€;
Mietbelastung ca 25-30%,
der dt. Durchschnittsmieter ist nicht auf Rosen gebettet,
Durchschnittspreis Wohnung in Spanien 100QM = 220.000€ (gute Lage)
Annuität 6% = 13200€ , 1100€ mtl;
Einkommen 1,5 Gehälter= 2000€ netto; Belastung bei Vollfinanzierung 55%;
Die Spanier sind bereit für die Eigentumsbildung einiges in kauf zu nehmen; auch eine harte Geschichte, die Spanier kalkulieren den wertzuwachs als selbstverständlich ein, darin liegt die Gefahr!