Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) - 500 Beiträge pro Seite (Seite 7)

[straßenköter]

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-erzi…

Die Aktie steigt prozentual zweistellig. An der Adhoc kann das doch wohl eher nicht liegen. So eine Vermietung ist doch Tagesgeschäft.

[GAP-Minder]

Auch die Umsätze sind heute schon erstaunlich hoch. Vielleicht steigt ein "Großer" ein, der eine gewisse Beteiligung anstrebt. Wer was weiß, wird um Infos gebeten...

[bcgk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.390.833 von GAP-Minder am 02.03.23 09:39:28

Zitat von GAP-Minder: Auch die Umsätze sind heute schon erstaunlich hoch. Vielleicht steigt ein "Großer" ein, der eine gewisse Beteiligung anstrebt. Wer was weiß, wird um Infos gebeten...

Top Secret.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.390.923 von bcgk am 02.03.23 09:46:34

Ach komm nun sag schon... unter uns...

[HalfordMackinder]

DIC heute über LinkedIn

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In its quarterly review yesterday, EPRA (European Public Real Estate Association) announced the (re-)inclusion of DIC Asset AG into the benchmark index for publicly listed European real estate companies, effective on 20 March 2023.

We see this as a confirmation of our strategy to steadily increase the share of cash flows from directly held properties on our platform.

[Immo_Freund]

Die Tochter VIB hat einen neuen Kredit über 500 Mio. bekommen. Die haben ungeschuldet und zudem die Laufzeiten verlängert. Gute Nachricht mE.. Das hilft dann auch der Mutter-Gesellschaft.

[PinselInho]

Interessant wäre zu wissen, warum hier auf einmal der Turbo gezündet wird.

[bcgk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.416.324 von PinselInho am 06.03.23 15:49:41

Zitat von PinselInho: Interessant wäre zu wissen, warum hier auf einmal der Turbo gezündet wird.

Weil ich mir die Hucke voll gekauft habe vor 2 Wochen 😉

[infosam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.416.324 von PinselInho am 06.03.23 15:49:41

Zitat von PinselInho: Interessant wäre zu wissen, warum hier auf einmal der Turbo gezündet wird.

In der aktuellen FocusMoney wurde DIC in einem Artikel über Dividendenwerte positiv erwähnt.
Das könnte einige Anleger zum Kauf überzeugt haben.

[PinselInho]

Wobei gerade viele Immowerte gut laufen.

[Fluglotse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.417.977 von bcgk am 06.03.23 19:39:44

Zitat von bcgk:

Zitat von PinselInho: Interessant wäre zu wissen, warum hier auf einmal der Turbo gezündet wird.

Weil ich mir die Hucke voll gekauft habe vor 2 Wochen 😉

Du wolltest doch unter 8 kaufen haste erzählt. Sind ja nicht mal in die Nähe von 8 gekommen. Jetzt haste doch gekauft ? Hab gar nix gelesen die letzten 2 Wochen, dass du gekauft hast...

[bcgk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.424.577 von Fluglotse am 07.03.23 17:55:12

Man muss flexibel sein. Weißt du doch am besten oder hälst du immer noch all deine KUV 200 High Tech Blasen von damals?

Also hör doch bitte auf mit diesen sinnlosen Repliken was jemand mal irgendwann wollte....

[bcgk]

Im Vergleich zu Aroundtown, GPC oder einer Vonovia hält sich DIC sehr stabil in den letzten Tagen.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.534.429 von bcgk am 23.03.23 06:38:00

Das hat sicher was mit der Dividende zu tun. Dass Dic Asset sich eine solche Ausschüttung zutraut, ist ein Zeichen von Stärke. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden sicher wissen, inwiefern eine solche Zahlung möglich ist.

[Immo_Freund]

Ich habe mir nochmal den Geschäftsbericht von DIC angeschaut, da ich immer noch nicht verstehe, warum die Aktie nicht zusammenklappt (Vergleich zu Aroundtown). Aus meiner Sicht sind die Verschuldungskennziffern (LTV,...) signifikant schlechter als bei AT. Auch die Maturities sind eher Horror, da die Brückenfinanzierung für die Übernahme der VIB Vermögen in diesem Jahr ausläuft. Das zeigt mir aber im Ergebnis, dass AT von spinnerten Shortsellern und anderen Zockern durchgeschüttelt wird.

Anbei die Kennzahlen von DIC im Vergleich

Maturities 2023: Next to repayment of EUR 150 million bond 2018/2023 we are also assessing the
market for refinancing options
• The LTV (adjusted for Warehousing) increased to 57.8% at the end of 2022 (31 December 2021:
48.5%), mainly due to the financing of the VIB transaction
• Covenants at 31 December 2022 with sufficient
headroom:
− Bond LTV 54.9% (covenant level 60.0%)
− Secured LTV 23.3% (covenant level 45.0%)
− ICR 3.5x (covenant level 1.8x)

P.S: Habe meine DIC-Bestände folgerichtig vollständig in AT gedreht.

[detriment]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.552.339 von Immo_Freund am 25.03.23 13:41:38

Heisser Ritt, ich wünsche Die gute Nerven und viel Erfolg.

[Muckelius]

von heute früh

Corporate | 29 März 2023 07:30
DIC Asset AG
DIC Asset AG: Kein Leerstand in Leverkusener Innenstadt – DIC erreicht direkte Anschlussvermietung für ehemaligen Kaufhof-Standort Leverkusen und sichert langfristig Einzelhandelsangebot

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-kein…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.576.548 von Muckelius am 29.03.23 16:49:40

Somit ab 01.07.2023 keinerlei "Kaufhof/Karstadt" mehr im Portofolio als Mieter.

Diese Vermietung an Modekette Aachener eine geniale LÖsung.

[PinselInho]

75ct Dividende bestätigt von der HV. Sehr schön.

[Muckelius]

bald wird umfirmiert in Branicks Group AG

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-virt…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.584.624 von PinselInho am 30.03.23 16:31:35

Ist heute Ex-Div?

Oder erst später, wegen Wahlrecht Aktiendividende?

[PinselInho]

Ja, heute müsste Ex-Divi-Tag sein. Ausgezahlt wird dann am 02.05.!

So zumindest mein Kenntnisstand.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.588.044 von PinselInho am 31.03.23 06:46:25

Stimmt, heute ist EX-Div.....im Depot ist die Position "Wahlrecht Div." heute schon drin.

[MCaesar1001]

Grundsätzlich am Tag nach der Hauptversammlung.

[Kampfkater1969]

Ich habe ja gestern nicht die komplette digitale HV begleitet, aber was ich so hörte, es hat Perspektive.

Die aktuellen Irrungen und Wirren wegen der Inflation, Nachwehen der Notenbankexzesse, wird eine DIC, bald ja neuer Name, aus einer Position der Stärke heraus hinter sich bringen.

Immer dran denken, jede dieser menschgemachten Krisen bringt auch Vorteile und Gewinner hervor.

[Kampfkater1969]

Aktuell habe ich eine Verdoppelung meiner Position DIC geplant.

[infomi]

habe auch fast der gesamten HV zugehört; dass die gestiegenen Zinsen an dem Unternehmen nicht vorbeigehen, ist schon klar. Andererseits hatte man nicht den Eindruck, dass das Management überaus besorgt ist und eher die Zukunftschancen sieht. Mein Eindruck war, die haben die derzeit herausfordernde Situation gut im Griff. Irgendwann entspannt sich die Zinssituation auch wieder und dann wird Branicks zu den eindeutigen Gewinnern gehören. Den vielen - berechtigten - Fragen zur VIB AG ist man geschickt ausgewichen mit dem formalen Hinweis dafür sei man nicht zuständig. Das mag formal richtig sein, ist aber angesichts der z.T. bestehenden Personalunion nicht ganz nachvollziehbar.

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.586.379 von Muckelius am 30.03.23 20:05:05

Branicks... WTF

Hat jemand eine Idee, wie man das noch verhindern kann?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.588.548 von infomi am 31.03.23 08:35:44

Ist Teil des Spiels...machen die Meisten so.....

Wer an DIC oder via TTL drin ist, der wird massive Perspektiven der VIB heben können. Nicht nur, aber auch.....

Denkt dran......Zinsexzesse kommen, gehen, kommen.....sehr gute Manager nutzen es zu ihrem Gunsten.....wird viel Gelegenheiten geben, andere hierbei auszumosten.....die eben nicht "gut" sind, im Job.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.589.694 von Republikflucht am 31.03.23 10:39:08

Warum verhindern? Denke doch dran, dass die "deutschen Anleger" ja leider nicht die Hauptrolle spielen wollen.....die Masse der Aktien, auch bei DIC, halten schlaue "Ausländer"......wir in Deutschland mögen ja spitze sein im Malochen, und die "ganze Welt retten".......aber in der Kapitalanlage.......da spielen zuviele in der untersten Kreisliga......

Eine DIC hat viel Kurspotenzial.....wer Zeit hat, wer Geduld hat......und es gibt satte Dividenden aus dem FFO

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.590.243 von Kampfkater1969 am 31.03.23 11:32:05

DIC

"Dii Ai Sii" ist auch für schlaue Ausländer nicht so schwierig.

Ich bin Segler und abergläubisch. Zumindest bei Schiffen bringen Umbenennungen nie Glück.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.591.512 von Republikflucht am 31.03.23 14:17:22

Die neue Wortschöpfung ist übrigens in bestimmten Sprachen auch nicht so prickelnd....habe ich gehört...haben die Berater der DIC wohl übersehen....

Mit "Kunstwörtern" so eine Sache...finde eines, was SINN macht und dich nicht irgendwo bei Geschäftspartnern weltweit zur Lachnummer macht.

Ist halt der Zeitgeist...demnächst darfst du ja in Deutschland mittels "Selbstauskunft" in wenigen Minuten dein "amtliches Geschlecht und Vornamen" wechseln.....dies sogar auch jede Woche oder Monat.....
Und ein weiterer Plan sei, dass künftig Paare ihre Nachnamen beliebig zusammenpuzzeln dürfen....wir leben in "irren Zeiten"

Deshalb ist der Namensplan der DIC ja sogar noch "Old Fashioned"........

Wichtig für uns Investierte....was wird geliefert......an Gewinn....FFO.....Dividenden.....
Der Name ist "Schall und Rauch".....

Wobei es bei Booten und Schiffen völlig anders ist......da ist es ein No GO!

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.591.683 von Kampfkater1969 am 31.03.23 14:37:09

Wenn man sich für das Deutsche oder für die Chancen schämt, kann man trotzdem beim DIC bleiben.

BASF hat heute kein "Annelin" mehr im Namen. Es ist seit vielen Jahren nur noch die Buchstabenfolge BASF. So macht man das.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.591.512 von Republikflucht am 31.03.23 14:17:22

Zitat von Republikflucht: "Dii Ai Sii" ist auch für schlaue Ausländer nicht so schwierig.

Ich bin Segler und abergläubisch. Zumindest bei Schiffen bringen Umbenennungen nie Glück.

Und ich spreche es immer wie das englische Wort für "dick" aus und hab die Aktie wie auch Lang und Schwarz nur aufgrund des Pipikacka-Humors im Depot. Spass

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.588.548 von infomi am 31.03.23 08:35:44

Heute erfolgte ein weiterer Dividendenabschlag bis zu EUR 7,33.

Es wird ein schwieriger Weg werden bis zu einer Normalisierung, auch was den Aktienkurs betrifft.

Nachkäufe plane ich noch nicht, bin aber jederzeit dazu bereit.

[dschigiwagi]

Was sagt die Community , ist die Aktie auf lange Sicht kaufenswert?

[RealJoker]

Solides Unternehmen.
Einzig die Übernahme von VIB zur Unzeit und damit einhergehend die Schuldenlast erhöht.
Nachkauf drängt sich noch nicht auf !

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.604.935 von RealJoker am 03.04.23 13:17:49

Zitat von RealJoker: Solides Unternehmen.
Einzig die Übernahme von VIB zur Unzeit und damit einhergehend die Schuldenlast erhöht.
Nachkauf drängt sich noch nicht auf !

wieso zur Unzeit? der Zeitpunkt war günstig verstäkt bei Logistik einzusteigen - das einzige Immosegment in dem auf längere Zeit starkes Wachstum zu erwarten ist; unvorteilhaft sind die höreren Schulden, die jetzt teuer finanziert werden müssen. Die Immobilien bleiben, aber die Zinsen werden auch wieder sinken.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.605.994 von infomi am 03.04.23 15:40:26

Das meine ich ja. Höhere Schulden bei steigenden Zinsen und auch der hohe Kurs von VIB. Hätte man jetzt günstiger bekommen können.

[HalfordMackinder]

Hätte, hätte... das fällt für mich in den Bereich der Traumdeutung... vielleicht hätte ja dann ein anderer die VIB erworben? Die Unterbewertung des eigenen Immobilienvermögens durch das alte VIB-Management war doch offensichtlich. Noch dazu die fehlende Takeover Defense.

[infomi]

Noch dazu die fehlende Takeover Defense

das war stäflicher Leichtsinn; nur im Open Market notiert zu sein, ohne Ankeraktionär, stolz die Unterbewertung zur Schau tragend. Es kam wie es kommen musste. Wenn nicht die DIC, dann wäre ein anderer gekommen. Die Braut lag da, abholbereit.

[Richard_Wagner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.604.362 von dschigiwagi am 03.04.23 11:57:48

Ist auf der Watchlist, warte bis der Kurs weiter runtergeprügelt wird.

[Immo_Freund]

Das sind doch gute Nachrichten. Interessant wäre noch zu wissen, welche Verzinsung DIC /VIB für diesen 7-Jahreskredit über 500 Mio. € aufbringen muss.

Die Helaba refinanziert gemeinsam mit der Berlin Hyp und der BayernLB als Co-Arranger für die VIB Vermögen AG, eine Tochtergesellschaft der DIC Asset AG, ein gut diversifiziertes Logistikportfolio mit 45 Objekten. Der Kredit in Höhe von insgesamt 505 Millionen Euro hat eine Laufzeit von sieben Jahren. Die Helaba übernimmt als Arranger und Agent im Club-Deal 275 Millionen Euro der Finanzierung und wird einen Teil des Betrags syndizieren.

Die Standorte des Logistikportfolios mit seinen insgesamt 45 Objekten sind verteilt auf vier Bundesländer, wobei der Schwerpunkt mit über 80% in Bayern liegt, gefolgt von Baden-Württemberg. Die überwiegenden Nutzungen der Mietfläche sind Logistik und Lager. Das Portfolio ist aktuell zu 97% vermietet.

Fritz Müller, Leiter Real Estate Finance Deutschland Regionen bei der Helaba: „Ich freue mich, dass wir für die VIB Vermögen AG diese Transaktion gemeinsam mit unseren Bankpartnern arrangieren konnten. Das Logistikportfolio ist gut diversifiziert und passt hervorragend in unsere Strategie.“

[RealJoker]

Der Kursanstieg von ca. 6 Monaten wurden binnen weniger Tage komplett ausgelöscht.
Immo-Aktien werden aus den Depots geworfen, schon heftig.

[dschigiwagi]

Und ich Döskopf habe heute bei 7,04 gedacht, einen guten Kauf gemacht zu haben. Hoffentlich zumindest langfristig. 🧐

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.622.323 von dschigiwagi am 05.04.23 14:12:29

Panik

Eben Panik bei immer mehr Immo-aktien. Hatte hier ein wenig mehr Glück und nur zufällig bei 8 Euro verkauft. Schlimmer trafs mich bei den Wohnimmobilien von Noratis, 35% Verlust, wie gewonnen so zerronnen. 😐

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.620.460 von Immo_Freund am 05.04.23 11:06:31

Zitat von Immo_Freund: Das sind doch gute Nachrichten. Interessant wäre noch zu wissen, welche Verzinsung DIC /VIB für diesen 7-Jahreskredit über 500 Mio. € aufbringen muss.

Die Helaba refinanziert gemeinsam mit der Berlin Hyp und der BayernLB als Co-Arranger für die VIB Vermögen AG, eine Tochtergesellschaft der DIC Asset AG, ein gut diversifiziertes Logistikportfolio mit 45 Objekten. Der Kredit in Höhe von insgesamt 505 Millionen Euro hat eine Laufzeit von sieben Jahren. Die Helaba übernimmt als Arranger und Agent im Club-Deal 275 Millionen Euro der Finanzierung und wird einen Teil des Betrags syndizieren.

Die Standorte des Logistikportfolios mit seinen insgesamt 45 Objekten sind verteilt auf vier Bundesländer, wobei der Schwerpunkt mit über 80% in Bayern liegt, gefolgt von Baden-Württemberg. Die überwiegenden Nutzungen der Mietfläche sind Logistik und Lager. Das Portfolio ist aktuell zu 97% vermietet.

Fritz Müller, Leiter Real Estate Finance Deutschland Regionen bei der Helaba: „Ich freue mich, dass wir für die VIB Vermögen AG diese Transaktion gemeinsam mit unseren Bankpartnern arrangieren konnten. Das Logistikportfolio ist gut diversifiziert und passt hervorragend in unsere Strategie.“

a
VIb hatte es ja vorher auch finanziert. Da werden auch ettliche Mio Vorfällingkeitsentschädigungen zu leisten sein. Das ist ja für DIC nicht neues

[Boersenbear]

Ich denke, hier kommen mehrere Faktoren zusammen:

-die bekannt angespannte Zinssituation
-vor Ostern werden viele Titel abverkauft, da über die 4 Tage ja einiges passieren kann (geopolitisch, Banken, etc.),
nach Ostern wird langsam wieder eingestiegen, so werden es Instis machen
-und DIC leidet seit neuestem auch unter Shorty-Floh-Befall
"Die Finanzprofis des von Kenneth C. Griffin gegründeten Hedgefonds Citadel Advisors LLC mit Sitz in Chicago, Illinois, USA haben am 31.03.2023 ihre Netto-Leerverkaufsposition von 0,54% auf 0,60% der Aktien der DIC Asset AG ausgebaut." Quelle: aktiencheck.de, von soeben.

Ich habe eine Position Aroundtown mit Verlust weggetan, da die DIC ebenso stark gefallen war, und dafür heute Morgen DIC nachgekauft, mit langem Anlagehorizont, so konnte ich gut verbilligen.
Der Abschlag seit einem oder zwei Tagen vor der HV ist mMn überproportional, ca. 1,40€ vs. 0,75€ Dividende.
Ich denke, die ca. 0,65€ zusätzlicher Abschlag resultieren aus der Short-Attacke von Citadel.
Im Lichte der frischen Helaba-Refinanzierung kann es also so schlecht um den DIC+VIB-Verbund nicht stehen.

Grundsätzlich ist Grund & Boden ja nicht vermehrbar, und wenn nur einiges durch die neue Beschaffungspolitik "onshore / nearshore / friendlyshore" in Industrie + Handel geändert wird, also Produktion zurück nach Europa und auch D zu verlagern, dann wird die Nachfrage nach Logistik und Light Industry - Immobilien nicht einbrechen, so meine Einschätzung.

[Republikflucht]

Aktiendividende

Heute wird das Bezugsverhältnis bekannt gemacht. Bei Lynx war die entsprechende Eingabemaske gar nicht so schwer zu finden. Weiss hier jemand, wie man die neuen Aktien bei DeGiro beziehen kann?

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.671.638 von Republikflucht am 14.04.23 14:53:39

Geplant war der 24.04.2023 für die Mitteilung des Bezugsrechtsverhältnisses.

[mm667]

Nein, heute ca. 15 Uhr, bis 18.4 muss man Weisung erteilen. Da der gewichtete Durchschnittskurs auf XETRA von gestern als Grundlage genommen wird, werde ich mich auch für die Aktiendividende entscheiden.

[Republikflucht]

Aktiendividende

Das Dokument ist jetzt auf der Homepage verfügbar.

Der Bezugspreis je Neuer Aktie beträgt EUR 6,588.

Das Bezugsverhältnis beträgt 12,2 : 1.

https://www.dic-asset.de/sec/aktiendividende-2023/index.php

[bcgk]

Nach Divifende könnte die Aktie um 7€ den Boden ausbilden. Mittelfristig dürfte wieder Luft nach oben bestehen.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.693.106 von bcgk am 18.04.23 21:36:57

Zitat von bcgk: Nach Divifende könnte die Aktie um 7€ den Boden ausbilden. Mittelfristig dürfte wieder Luft nach oben bestehen.

absolut richtig; das mittelfristige deutliche Potential nach oben ist gegeben, weil:

> der Logistikteil wird nachhaltig deutlich wachsen (weiter zunehmender Onlinehandel, Neuformierung der Logitiskketten)
> das Unternehmen wird vom nachhaltigen Anstieg der Inflationsraten (4-6%) über seine Preisgleitklauseln profitieren; `soziale´Markteingriffe toben sich bei den Wohnimmos aus
> Büroimmos werden attraktiver durch neue Work-Konzepte
> das Unternehmen wird hochprofessionell geführt, die Zinsen müssen sinken sonst versinken die Staaten in einer Zinslast

[Boersenbear]

M. E. nach ein interessanter Beitrag, gefunden gestern auf Finanznachrichten:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2023-04/5885639…

Logistikimmobilien sind die Lieblinge der Investoren / Asset-Manager wollen laut JLL-Umfrage ihre Immobilienquoten nicht reduzieren
Frankfurt (ots) -

Die stagnierende Wirtschaft und die Unsicherheiten über die Zins-, Inflations- und somit die Preisentwicklung haben zu einem deutlichen Rückgang bei Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr geführt. Auch das erste Quartal 2023 war von Zurückhaltung geprägt gewesen. Dabei hapert es nicht an der Kaufbereitschaft der Investoren. Laut einer JLL-Umfrage unter 145 Asset-Managern gaben 42 Prozent von ihnen an, in diesem Jahr mehr investieren zu wollen als 2022. Mit weniger Einkäufen plant nur jeder Fünfte. Auf der anderen Seite sind 16 Prozent der Umfrageteilnehmer bereit, im laufenden Jahr mehr Immobilien zu veräußern als im Vorjahr, fast die Hälfte der Asset-Manager will die Verkäufe dagegen reduzieren. "Es mangelt nicht an Investoren, die kaufen möchten, sondern an jenen, die verkaufen möchten - und nach wie vor liegen die Preisvorstellungen in vielen Fällen zu weit auseinander", sagt Jan Eckert, Head of Capital Markets, JLL DACH.

Zwei Drittel der Befragten kalkulieren im Ankauf mit Preisreduzierungen von mehr als fünf Prozent im Vergleich zum Preisniveau des Vorjahres, ein Viertel immerhin noch mit Abschlägen bis zu fünf Prozent.

JLL hat die Investorenumfrage im Zeitraum von Mitte Januar bis Mitte Februar 2023 durchgeführt. Angeschrieben wurden 550 Unternehmen. Bei den 145 Antwortgebern handelt es sich zum allergrößten Teil um deutsche Asset-Manager, die mehrheitlich ein Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro in Deutschland verwalten.

Auf die Frage, welche Anlageklasse derzeit das attraktivste Rendite-Risiko-Verhältnis bietet, stimmten 38 Prozent der Asset-Manager und damit die meisten für Logistikimmobilien. Nur knapp dahinter folgen Wohn- sowie Büroimmobilien in A-Lagen mit jeweils 36 Prozent. Im Vergleich zur Vorjahresbefragung haben Wohngebäude in B- und C-Lagen deutlich an Attraktivität verloren: Aktuell sind sie für 23 Prozent der Investoren von besonderer Bedeutung, im Vorjahr waren sie mit 45 Prozent Zustimmung noch der unangefochtene Spitzenreiter. Am Ende des Rankings finden sich innerstädtische Geschäftshäuser mit elf Prozent und Shoppingcenter mit sechs Prozent.

An der Bedeutung der Assetklasse Immobilien wird insgesamt nicht gerüttelt. Nur acht Prozent der Unternehmen planen eine Reduzierung ihrer Immobilienquote. Die Mehrzahl (60 Prozent) will die aktuelle Immobilienquote unverändert lassen.

Fast alle Investoren rechnen laut der Umfrage damit, dass das Zinsniveau in diesem Jahr auf einem hohen Level bleiben wird. Eine Zinssenkung können sich nur sechs Prozent von ihnen vorstellen. Auch mittelfristig rechnet die Mehrheit nicht mit niedrigeren Zinsen: Bis Ende 2025 erwarten dies lediglich 40 Prozent der Investoren. "Allerdings glauben auch nur noch 13 Prozent daran, dass die Zinsen über das Jahr 2023 hinaus weiter steigen werden. Es wird für die Immobilienmärkte vor allem darauf ankommen, dass sich die Finanzierungskonditionen auf einem Niveau stabilisieren, damit verlässliche Ankaufskalkulationen möglich sind", unterstreicht Eckert.

Pressekontakt:

Nicolas Katzung, Director Corporate Communications JLL Germany,
Tel. [phone], [e-mail]

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell
Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/62984/5489694

[Muckelius]

zur Info

Corporate | 27 April 2023 07:30
DIC Asset AG
DIC Asset AG schließt Aktiendividende 2023 erfolgreich ab

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-schl…

[Muckelius]

News

Corporate | 2 Mai 2023 07:30
DIC Asset AG
Spitzenplatz erreicht – DIC Asset AG gehört nun im ESG-Rating zu den 10 besten internationalen Immobilienunternehmen

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/spitzenplatz-erre…

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.770.720 von Muckelius am 02.05.23 17:00:51

Naja, ob das jetzt eine gute Nachricht ist?

[Hektensammler]

6,58 Euro haben wohl etwas zu bedeuten

Also mein Kauf zu ganz knapp über dem Div.aktienwert hält sich bisher ein wenig im Plus, bisher!! 🎵

[PinselInho]

Was ist denn hier jetzt los. Alles krank.

[RealJoker]

Kurs auf 10-Jahres-Tief. Immobilienaktien sind derzeit einfach nicht gefragt.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.838.446 von RealJoker am 12.05.23 11:03:02

Prima

Zitat von RealJoker: Kurs auf 10-Jahres-Tief. Immobilienaktien sind derzeit einfach nicht gefragt.

Abstufung durch einen Analysten, bin mit erster Posi. zu 6,22 rein! 🌲

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.838.908 von Hektensammler am 12.05.23 12:08:57

Vorläufig investiert

Zitat von Hektensammler:

Zitat von RealJoker: Kurs auf 10-Jahres-Tief. Immobilienaktien sind derzeit einfach nicht gefragt.

Abstufung durch einen Analysten, bin mit erster Posi. zu 6,22 rein! 🌲

2. Posi. zu 6,13 erworben (max. 5 Käufe angedacht) ohne SL da täglich dabei, schönes Wochenend an alle! 🌲🦌🎵

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.840.291 von Hektensammler am 12.05.23 15:39:33

Zitat von Hektensammler:

Zitat von Hektensammler: ...

Abstufung durch einen Analysten, bin mit erster Posi. zu 6,22 rein! 🌲

2. Posi. zu 6,13 erworben (max. 5 Käufe angedacht) ohne SL da täglich dabei, schönes Wochenend an alle! 🌲🦌🎵

3. Posi. zu 6,00 eingekauft! 🌲

[DrPotovnik]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.872.007 von Hektensammler am 18.05.23 16:00:39

Nichts für ungut ... aber bist Du sicher, dass Du Dir Spass antun willst?

Im letzten Quartalsbericht QI/23 sind als "Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten" ausgewiesen 27,66 Mio. €.
Dieser Betrag wurde komplett aufgefressen durch einen "Zinsaufwand" von 28,3 Mio. €.

Da bleibt nicht mehr viel für den gemeinen Aktionär übrig.

Im letzen Quartal QI/23 hat hat man auch noch > 130 Mio. zusätzliche Schulden (kurzfristge) aufgebaut und ist jetzt bei ca. 3.300 Mio € - diesen stehen nur ca 720 Mio € liquide Mittel zur Verfügung.

Wenn die Finanzverbindlichkeiten/Anleihen verlängert werden, wird man auch langsam in noch höhere Zinsbelastungen reinlaufen (ich hoffe nicht, dass man gezwungen ist, versilbern zu müssen, wenn auch andere versilbern wollen ...) - ich bin daher nicht so optimistisch.

Just my 2 cents.

Dir alles Gute und viel Erfolg.

[rhyterhyte]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.886.929 von DrPotovnik am 22.05.23 16:45:07

Das ist richtig, wobei ich eher auf den FFO schauen würde. Bedenken sollte man beim Zinsergebnis allerdings noch, dass hier ca. 6 Mio. Einmaleffekte drinstecken. Insgesamt teile ich aber deine Skepsis. Das Risikoprofil dürfte bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern wie Aroundtown deutlich geringer sein (niedrigerer LTV, niedrigere Zinslast, bessere ICR, mehr Cash und dennoch stärker abgestraft vom Markt als eine DIC, bzw. Branicks Group).

[Richard_Wagner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.838.446 von RealJoker am 12.05.23 11:03:02

Zitat von RealJoker: Kurs auf 10-Jahres-Tief. Immobilienaktien sind derzeit einfach nicht gefragt.

Ich lese nur mit, ansonsten versuche ich bei AT fundierte Beiträge zu posten, aber so ruhig wie in diesem Thread und sachlich ist es dort leider nicht mehr in AT Thread.
Für DIC fehlt mir leider das Geld, sonst würde ich auch hier noch einsteigen. In den USA gibt es ähnliche Reits so Spotpreisen.

[Richard_Wagner]

Ein Link zu BNP Paribas zum digitalen Marktüberblick über Immos aller Klassen...

Ich hoffe es hilft bei der Entscheidungsfindung...

Link...
https://infogram.com/1pzmjrnwgy3grqf2dddg1v7wk9s13172dxv?liv…

[Maul-Taeschle]

So ganz verstehen kann ich das nicht. Ich dachte, DIC hätte sich in der Niedrigzinsphase zu großen Teilen sehr langfristig finanziert? Dann dürften die gestiegenen Zinsen doch eigentlich nur einen kleinen Teil des Kredit-Portfolios betreffen? Anscheinend ist es aber nicht so.

[Hektensammler]

Jo!

Habe mir eure Ratschläge zu Herzen genommen, Dr.P. usw. und nicht weiter aufgestockt, mein Bestand steht jetzt mit Schnitt 5,95 und 4 Käufen schon genügend im Regen. Mache hier erstmal Ruhepause! 🌲🌲

[welczeck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.903.391 von Maul-Taeschle am 25.05.23 08:07:50

1. Anleihe: 150 Mio zu 3,5% Laufzeitende 10/23
2. Anleihe: 400 Mio zu 2,25% Laufzeitende 9/26

Die 2. Anleihe notiert zur Zeit bei 51,4% => Rendite ca. 22,3% !! Der Markt schätzt also die mittelfristige Kreditwürdigkeit der DIC derzeit sehr gering ein ...

[Hektensammler]

Jo! Sehr bedenklich solche Renditezahl, die werden doch nicht den Bach runtergehen?? 🦌🦌

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.924.292 von welczeck am 30.05.23 09:40:03

Haben Sie schon verkündet wie sie Gedenken die 1. Anleihe zu refinanzieren?

[HalfordMackinder]

Per Ende März waren rund 500 Mio. € in der Kasse, da werden sie die Anleihe von 150 Millionen im Oktober ja sicher einfach zurückzahlen können. Interessant wird noch, welche Lösung (hoffentlich bald) für die Fälligkeiten im nächsten Jahr (v.a. für die VIB-Brückenfinanzierung) präsentiert wird. Ich denke, auch hier wird man dieses Jahr noch einen Teil zurückzahlen und dann den Rest vielleicht noch einmal verlängern. Bei den geplanten Verkäufen gab es ja auch noch keine News: Aber wenn DIC hier Verkäufe abschließen kann, werden die Mittel wohl auch für die Entschuldung genutzt.

[Muckelius]

von heute früh

Corporate | 1 Juni 2023 07:30
DIC Asset AG
DIC Asset AG erreicht Vollvermietung im Global Tower

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-erre…

[welczeck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.940.594 von Muckelius am 01.06.23 15:53:58

... ist ja schön, aber das einzige was gerade interessiert ist doch: wie solide ist DIC/Branick finanziert? 150 Mio Anleihe laufen im Oktober aus, wie wird das refinanziert zu welchen Mehrkosten? Und wie sind die anderen Finanzierungen der Banken etc. gestrickt hinsichtlich Fälligkeiten, Zinsen etc.
Und was ist hinsichtlich der VIB? Hohes Abwertungspotential des ca. 70% Anteils voraus ?!?
Der Markt sieht hier erhebliche Risiken, die in den Kursen für Aktie und Anleihe ausgedrückt werden.
Hier müsste jetzt mal was substanzielles seitens des Vorstands kommen. Ich weiss auch nicht ob ich den CFO-Wechsel vor diesem Hintergrund gut/klug finden soll ?
Was meint ihr ?

[knigge-beatnik]

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/17011184-eqs-news…

[massny]

Ich habe gerade 1000 Stück zu 5,25 Euro bekommen,

das war eigentlich als Abstauberlimit gedacht, wurde aber jetzt
doch schnell ausgelöst,

die DIC´s verschwinden jetzt für viele Jahre hoffentlich in meinem
Depot, alleine die Dividende wird für einen schönen Cash-Back sorgen.

[welczeck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.029.770 von massny am 20.06.23 11:38:36

Ich sehe nicht, das DIC für 2023 eine ähnlich Div zahlen wird/kann.

[DrPotovnik]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.029.872 von welczeck am 20.06.23 11:58:11

Verstehe nicht ganz wo dein Optimismus für die Aktie herkommt...
Zusätzlich zu den kritischen Stimmen der letzten Beiträge, noch folgende Anmerkung:
Schaue ich mir die letzten Geschäftsberichte an:
GB 2020:
Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten: 106,2 Mio. €
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen: 11,4 Mio €
Summe: 117,6 Mio. €
Eingesetztes Kapital: 2657,4 Mio. €
Rendite (vor Steuern): 117,6/2657,4 = 4,4 %
GB 2021:
Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten: 115,6 Mio. €
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen: 6,5 Mio €
Summe: 122,1 Mio. €
Eingesetztes Kapital (Ende 2020): 2724,2 Mio. €
Rendite (vor Steuern): 122,1/2724,2 = 4,5 %
GB 2022:
Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten: 101,6 Mio. €
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen: 18,9 Mio €
Summe: 120,5 Mio. €
Eingesetztes Kapital (Ende 2020): 3493,6 Mio. €
Rendite (vor Steuern): 122,1/3493,6 = 3,5 %

D.h. die Rendite auf den Kapitaleinsatz ist alles andere als berauschend - da liefern aktuelle US Treasuries schon mehr! Wieso dann ein solches Investment?

Darüberhinaus hat die Gesellschaft in den letzten 2 Jahren massiv Schulden angehäuft:
Ende 2020: Nettoverschuldung Ca. 1050 Mio. €
Ende 2022: Nettoverschuldung Ca. 2500 Mio. €

Wer sagt Dir, dass Dein ersehnter, prognostizierter Cash-Back nicht aus Kapitalerhöhungen bzw. Schuldenaufnahme bedient wurde?

Kaufentscheidungen auf Grund von rückwärtsgerichteten Ereignissen:
- Historische Dividenden
- 10 Jahrestief

Könnten sich als Schuss in den Ofen erweisen.

Denn bedenke: Der Aktuelle Kurs markiert ebenfalls wieder ein neues 10-Jahres-Tief (so auch bei 4 €, 3 €, 2 € etc.)

Fazit:
@Massny, @Hektensammler, @RealJoker - Please take notice!

Keine Empfehlung für irgendwelche Handlungen (Käufe/Verkäufe).

Allen Akteure, viel Erfolg bei den Anlageentscheidungen!

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.058.081 von DrPotovnik am 25.06.23 11:12:34

Zitat von DrPotovnik: Verstehe nicht ganz wo dein Optimismus für die Aktie herkommt...

Joa und ich verstehe nicht, wieso du das EBIT (und eine daraus abgeleitete Rendite) als massgebliche Kennzahl bei einer Immobiliengesellschaft heranziehst, anstatt mit im Immobereich gängigen cashflow-orientierten Kennzahlen wir dem FFO zu argumentieren. Aber gut, so versteht halt jeder manches nicht
Eine aktuelle FFO-Rendite der Aktie von 22% (Guidance von FFO 1,10 EUR/Aktie bei Kurs 4,9) klingt jedenfalls nicht so schlecht. Natürlich gibt es Risiken, sonst wäre der Kurs nicht da wo er ist - wir stehen nicht mehr bei 10 Euro. Entsprechend wurden Risiken eingepreist. Trotzdem gibt es auf dem Niveau auch gute Chancen auf eine annehmbare Rendite in den kommenden Jahren, wenn man davon ausgeht, dass die Gesellschaft die Herausforderungen in der Refinanzierung meistert. In den kommenden Monaten stehen ja News zum Brückenkredit an.

Und dass der erhöhten Nettoverschuldung aber auch Assets gegenüberstehen, sollten wir auch nicht vergessen. Hast du eine Meinung zu deren Werthaltigkeit?

no offense und viele Grüsse
lazy

[DrPotovnik]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.059.627 von lazy_invest am 25.06.23 20:26:02

Nachträgliche Berichtigung: Mein letzter Post war natürlich @massny gerichtet und nicht an @welczeck - Sorry.

Habe mir mal die FFO - Kennzahl angesehen:
Habe folgende Formel gefunden:
FFO = Jahresüberschuss (bzw. Nettoeinkommen) + Abschreibungen & Amortisationen - Gewinn aus Veräußerungserlösen
Leider ist diese Zahl bzgl. der Verschuldungsseite blind. Problem an der Sache: Zusätzliche Investitionen erhöhen diese Zahl obwohl die Investition wirtschaftlich unsinnig sein kann (da z.B. Ertrag der Investition < Risikoloser Zinsertrag + sonstigen Kosten).
Rechne ich mal mit deinem FFO-Wert: 1,1 €/Aktie * 83,2 Mio. Aktien = 91,5 Mio. €.
Da es sich um eine Guidiance für 2023 handeln soll, nehme ich als Grundlage für die Rendite, den Aktiva-Wert der Bilanz von Ende 2022: 5180 Mio. €.
D.h. Als FFO-Rendite: 91,5 Mio. € / 5180 Mio. € = 1,8 %.
Leider begeistert mich diese Rendite immer noch nicht.

Ich würde die Bewertung ja etwas besser verstehen, wenn in den Vorjahren regelmäßige Aufwertungen von Immobilienbeständen stattgefunden hätten - war aber leider nicht der Fall.

Daher verstehe ich auch nicht, wieso sich Dic Asset so aggressiv (wg. Erhöhung der Verschuldung) positioniert - schließlich spricht der Track-Record der Vergangenheit nicht umbedingt für einen solchen Schritt.

Mein Fazit bleibt daher immernoch:
- Rendite nicht berauschend (< US-Treasuries)
- Ergebnis Q1/2023 durch Finanzergebnis aufgefressen
- Erhöhter Verkaufsdruck von Immobilien zur Refinanzierung/Umschulung (bei Immobilien selten gut, + ähnliches Problem bei anderen Playern auf dem Markt - könnte einen Angebotsüberhang geben)
- Höhere Zinsbelastungen voraus

Aber hey - vielleicht irre ich mich auch

Keine Empfehlung für irendetwas.

Allen Akteueren alles Gute und viel Erfolg.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.061.190 von DrPotovnik am 26.06.23 09:47:00

Ich möchte dich ja überhaupt nicht belabern, aber deine Berechnungen sind so nicht zu gebrauchen. Du kaufst die Firma zum aktuellen Kurs doch nicht zum Buchwert. Deine 5180 Mio. Assets kaufst du derzeit für weniger als 3500 Mio. (MK + Schulden). Dabei sind die Schulden mark to market sogar noch deutlich weniger wert, wenn man Anleihekurse betrachtet.
Die Rendite für denjenigen, der jetzt die Aktie kauft, ist entsprechend deutlich höher als US-Treasuries, die Risiken natürlich auch.

PS: Allein das die Sparte Institutional Business wird (von DIC) mit seinen >10 Mrd. AuM mit mehr als 6 Euro pro Aktie bewertet. Lass es die Hälfte sein, dann wird das Bestandsgeschäft mit nur ca. 2 Euro pro Aktie bewertet...

PPS: Es steht und fällt mit der kurzfristigen Refinanzierung des Brückenkredits und der Werthaltigkeit der Assets. Was passiert, wenn Assets zum Buchwert verkauft werden können, sieht man ja heute bei SL Green in den USA.

[DrPotovnik]

Folgende Anmerkungen und dann werde ich es auch dabei belassen...
>>> Dabei sind die Schulden mark to market sogar noch deutlich weniger wert, wenn man Anleihekurse betrachtet.
Dasselbe kann sich aber auch für die Assets herausstellen ...

>>> Allein das die Sparte Institutional Business wird (von DIC) mit seinen >10 Mrd. AuM mit mehr als 6 Euro pro Aktie
bewertet. Lass es die Hälfte sein, dann wird das Bestandsgeschäft mit nur ca. 2 Euro pro Aktie bewertet...

2 Euro + 30 Euro Schulden/Aktie (2.500 Mio Euro Schulden / 83 Mio. Aktien).

Keine Handlungsempfehlung und viel Erfolg.

2

[knigge-beatnik]

https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-07-05/german-co…

[knigge-beatnik]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.107.915 von knigge-beatnik am 05.07.23 12:19:43

Marktturbulenzen lassen Umsatz im ersten Halbjahr auf 14,9 Milliarden Euro sinken
Transaktionen lagen etwa zwei Drittel unter dem Fünfjahresdurchschnitt

Von
Steven Arons
5. Juli 2023 um 08:00 MESZAktualisiert am5. Juli 2023 um 10:13 MESZ

Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien ist auf den niedrigsten Stand seit mindestens 2017 gesunken - das jüngste Anzeichen für die durch die steigenden Zinsen ausgelösten Turbulenzen.
Nach Angaben des Immobilienunternehmens JLL sank das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zu den vorangegangenen sechs Monaten um 50 % auf 14,9 Mrd. Euro (16,2 Mrd. US-Dollar). Die Zahl lag etwa zwei Drittel unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Der Stillstand in Deutschland spiegelt die Entwicklung in anderen europäischen Ländern wie Schweden, Irland und dem Vereinigten Königreich wider. Die Märkte für Gewerbeimmobilien haben sich festgefahren, da sich Käufer und Verkäufer nur schwer auf einen Preis einigen können.
Steigende Zinssätze haben die Kreditkosten in die Höhe getrieben, was potenzielle Immobilieninvestoren dazu veranlasst, höhere Renditen zu verlangen. Dies führt zu niedrigeren Angebotspreisen, und die Eigentümer weigern sich, hohe Abschläge auf den Buchwert zu gewähren, da sie befürchten, dass dies die Verschuldungsquote in die Höhe treiben könnte.

Die Auswirkungen sind auch auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien sichtbar. BNP Paribas Real Estate erklärte am Mittwoch in einer separaten Mitteilung, dass die Abschlüsse in diesem Segment in der ersten Jahreshälfte um 69 % unter den Zehnjahresdurchschnitt gefallen sind.

Die Branche könnte sogar vor einem Jahrzehnt begrenzten Gewinnwachstums stehen, so die Investmentbank Stifel in einer Mitteilung vom Mittwoch. Sie stufte die Ratings der deutschen Wohnungsvermieter LEG Immobilien SE, TAG Immobilien AG und Vonovia SE auf "Verkaufen" herab und veranlasste die Aktien der Unternehmen zu einem Rückgang. Die "scheinbar endlose Wachstumsparty" im Immobilienbereich, die durch immer billigere Finanzierungen unterstützt wurde, ist zu Ende, und ein "langwieriger Kater" steht nun bevor, so die Analysten, darunter Denese Newton, in der Note.

Dennoch gibt es Anzeichen dafür, dass sich das Tempo des Rückgangs bei Gewerbeimmobiliengeschäften verlangsamt und die Rückgänge im Jahresvergleich weniger stark ausfallen, wie aus den JLL-Daten hervorgeht. Ein Aufhalten des Rückgangs wäre der erste Schritt zu einem möglichen Aufschwung.
Gewissheit über die künftige Entwicklung der Zinssätze könnte den Markt wieder in Schwung bringen, da es für Käufer und Verkäufer einfacher wird, eine gemeinsame Basis zu finden. Die Märkte gehen derzeit davon aus, dass die Europäische Zentralbank die historische Serie von Zinserhöhungen noch in diesem Jahr beenden wird.

"Es besteht eine realistische Chance, dass sich die Preiserwartungen bis zum Jahresende angleichen", wenn die EZB die Zinsen nicht mehr anhebt, so die BNP. Dies würde die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch für Verkäufer deutlich verbessern" und einen Aufschwung einleiten.
Dennoch dürfte das Transaktionsvolumen für den Rest des Jahres auf niedrigem Niveau verharren, da die schwächelnde deutsche Wirtschaft der Immobilienbranche, wenn überhaupt, nur wenig Rückenwind geben wird", so BNP

Ich habe heute 1700 Stck. für 5,38 €. gekauft.

Notiz zum Rückblättern

[Covacoro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.108.029 von knigge-beatnik am 05.07.23 12:37:37

Da hast Du antizyklisch gehandelt

Meldung heute liest sich gut, da hat jemand einen Plan und kann das kommunizieren. :-)
Besser als den Kopf in den Sand zu stecken.

https://www.ariva.de/news/eqs-news-dic-asset-ag-aktionsplan-…

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.123.515 von Covacoro am 07.07.23 20:16:13

Finde es auch gut. Etwas weniger Unsicherheit, was den Brückenkredit angeht. Die FFO-Reduktion ist natürlich drastisch, aber das hat der Markt ja eingepreist und jetzt ist es raus.
Das Geld zur Refinanzierung holt man sich übrigens von VIB zu einer Verzinsung von 10% für bis zu 2 Jahre:
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/vib-vermoegen-ag-erho…

Etwas ironisch, dass VIB nun das Darlehen zur eigenen Übernahme gibt

[knigge-beatnik]

Super, damit wandert dieses Invest rüber in mein imaginäres Rentendepot. Darf Töchterchen später mal erben.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.123.644 von lazy_invest am 07.07.23 20:42:15

Zitat von lazy_invest: Finde es auch gut. Etwas weniger Unsicherheit, was den Brückenkredit angeht. Die FFO-Reduktion ist natürlich drastisch, aber das hat der Markt ja eingepreist und jetzt ist es raus.
Das Geld zur Refinanzierung holt man sich übrigens von VIB zu einer Verzinsung von 10% für bis zu 2 Jahre:
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/vib-vermoegen-ag-erho…

Etwas ironisch, dass VIB nun das Darlehen zur eigenen Übernahme gibt

Wäre es eingepreist gewesen, dann hätte ja der Kurs nicht negativ reagiert. Die Reduzierung ist zu drastisch.
Wieder so ein Schönwettergeschäftsmodell, dass angesichts stark steigender Zinsen an seine Grenzen kommt. Aber andere Unternehmen aus der Branche haben größere Probleme.

[straßenköter]

Warte mal den Montag ab. Das war ja jetzt eine nachbörsliche Reaktion von Kleinaktionären. Eine Einordnung der Mitteilung, die für mich schwierig einzuordnen ist, wird man dan vornehmen können.

Davon mal abgesehen, sehe ich ohne Zinswende von der Zinswende keinen steigenden Kurs bei DIC. Ein schärfere Rezession würde vermutlich helfen

[Maul-Taeschle]

Adhoc: DIC Asset AG schließt neue Vereinbarung ....

Aus der Adhoc-Mitteilung von gestern:
...Die heute geschlossene Vereinbarung sieht im Juli 2023 eine weitere Tilgung in Höhe von 200 Mio. Euro vor und für den verbleibenden Betrag in gleicher Höhe eine Verlängerung der Fälligkeit von bisher Ende Januar 2024 um weitere sechs Monate bis zum 31. Juli 2024. .....resultiert daraus ein höherer Zinsaufwand im Konzern, der sich auf die Funds from Operations (FFO) vor Steuern, nach Minderheiten* in 2023 in Höhe von rund 15 Mio. Euro auswirkt." ,,,,

Kann mir jemand rechnen helfen?

Für ein halbes Jahr länger fallen für 200 Mio. ZUSÄTZLICH 15 Mio an Zinsen an? 200 Mio. für ein halbes Jahr wären bei mir ein Zinssatz von 15%. Nun weiß ich nicht, welcher Zinssatz für die bisherige Brückenfinanzierung vereinbart war, dann müsste man noch eine Differenz von xx% dazu rechnen. Müsste dann aber schätzungsweise für das ganze Jahr Juli 2023 bis Juli 2023 immer noch ein Zinssatz von über 8% sein. Kann das sein?

[Fullhouse1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.124.697 von Maul-Taeschle am 08.07.23 09:39:54

Habe kürzlich ein Interview mit einem Anleiheexperten gesehen. Er sieht 8-10% für Industrieanleihen von kleinen Firmen als angemessen. Hier ein Risikoaufschlag von 5% nicht abwegig

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.124.505 von RealJoker am 08.07.23 08:25:01

Das Geld zur Refinanzierung holt man sich übrigens von VIB zu einer Verzinsung von 10% für bis zu 2 Jahre:

Schon interessante Vorgänge zwischen DIC und VIB 🤔

Muß VIB jetzt die eigenen Übernahme zwischenfinanzieren ?
Fällt daß unter " Rechte Tasche / linke Tasche " ?
Sollen die Zinsausgaben bei DIC in der eigenen (VIB-)Tasche bleiben ?
Bekommt DIC am " freien Markt " keinen " günstigen " Überbrückungskredit unter 10 % ?

Fragen über Fragen, die wohl nur Frau Wätges bzw. Dr. Schmid beantworten können 😵

Ach so, war ja ne " freundliche Übernahme " zur Hebung von Synergien....

Grüßle
Fozzybaer 🤗

bin gottseidank zu Zeiten raus, als noch nahe Kurshöchststände ( VIB >45 €/DIC >12 € ) realisierbar waren, hüte jetzt halt meine " trockenen Schäfchen " und lass sie woanders grasen....

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.125.495 von Fozzybaer am 08.07.23 13:36:09

Das Geld zur Refinanzierung holt man sich übrigens von VIB zu einer Verzinsung von 10% für bis zu 2 Jahre:


sorry, 10 % ( ohne nachdenken ) aus anderem Beitrag übernommen; wird vermutlich etwas weniger sein, was aber an den Fragen ( vorangeganener beitrag ) im Prinzip nichts ändert.

Grüßle
Fozzybaer🤗

[DOBY]

wie Profis das Treiben der DIC beurteilen, sieht man am besten in deren Anleihe, akt Rendite 22 % p.a.:
https://www.comdirect.de/inf/anleihen/XS2388910270

ja, die DIC ist topgesund !

[valueanleger]

VIB ist ein Glücksfall für DIC

Nach der Meldung sehe ich definitiv VIB als topgesund.
Hätte mich auch sehr gewundert.
Doch nun haben andere Leute das sagen und das bringt hohe Verunsicherung in den Kurs.
Wie in meinem Forum erwähnt habe ich vor meinen Immobilienaktienanteil von ca. 1,5% auf mindestens 10% in den nächsten Jahren zu steigern.
Bei DIC werde ich wohl noch etwas warten.
Wie sieht es bei VIB aus - ist die Aktie bereits wieder ein Kauf?

Gruß
Value

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.127.092 von valueanleger am 09.07.23 13:16:52

Zitat von valueanleger: Nach der Meldung sehe ich definitiv VIB als topgesund.
Hätte mich auch sehr gewundert.
Doch nun haben andere Leute das sagen und das bringt hohe Verunsicherung in den Kurs.
Wie in meinem Forum erwähnt habe ich vor meinen Immobilienaktienanteil von ca. 1,5% auf mindestens 10% in den nächsten Jahren zu steigern.
Bei DIC werde ich wohl noch etwas warten.
Wie sieht es bei VIB aus - ist die Aktie bereits wieder ein Kauf?

Gruß
Value

Na ja, du handelst ja auch nicht anders, wenn ich deinen geringen Anteil an Immobilienaktien im Depot sehe. Insoweit bist du ja auf einer Linie mit den Bashern. Du gibst ihnen konkludent recht. Dass Immoaktien zukünftig interessant sein könnten, ist richtig. Aktuell eben auch hohe Risiken, gerade bei hoher Verschuldung. Und ob VIB gesund ist, ist zweitrangig. DIC ist krank und wird sich an VIB laben.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.127.206 von Straßenkoeter am 09.07.23 13:53:01

Zitat von Straßenkoeter:

Zitat von valueanleger: Nach der Meldung sehe ich definitiv VIB als topgesund.
Hätte mich auch sehr gewundert.
Doch nun haben andere Leute das sagen und das bringt hohe Verunsicherung in den Kurs.
Wie in meinem Forum erwähnt habe ich vor meinen Immobilienaktienanteil von ca. 1,5% auf mindestens 10% in den nächsten Jahren zu steigern.
Bei DIC werde ich wohl noch etwas warten.
Wie sieht es bei VIB aus - ist die Aktie bereits wieder ein Kauf?

Gruß
Value

Na ja, du handelst ja auch nicht anders, wenn ich deinen geringen Anteil an Immobilienaktien im Depot sehe. Insoweit bist du ja auf einer Linie mit den Bashern. Du gibst ihnen konkludent recht. Dass Immoaktien zukünftig interessant sein könnten, ist richtig. Aktuell eben auch hohe Risiken, gerade bei hoher Verschuldung. Und ob VIB gesund ist, ist zweitrangig. DIC ist krank und wird sich an VIB laben.

Also auf einer Linie mit den Bashern würde ich jetzt nicht sagen.
Ich bin nach wie vor von der Branche überzeugt - nur noch nicht jetzt.
Der Zinsanstieg am Kreditmarkt ging einfach viel zu schnell und bringt einige Unternehmen in heftige Schwierigkeiten.
Ich bin aber wieder bereit um zumindest mit 10% vom Gesamtdepot einzusteigen.
Das ist doch eher ein positives Statement für die Branche.
Ich will nur nicht zu früh mit dabei sein.
Eventuell verteile ich die 10% auf die nächsten 2-3 Jahre.
Trigger wird das Ende der EZB Zinserhöhungen sein - und dann kann es sehr schnell aufwärts gehen.
100% in wenigen Wochen sind dann möglich - nicht nur bei DIC.

Gruß
Value

[Straßenkoeter]

Value volle Zustimmung. Aber bis dahin sind die Basher auch wieder Pusher. Wenn Zinssenkungen kommen, dann dreht der Wind. Mein Immoanteil ist auch sehr klein, Traumhaus, Instone und Stern.

[infomi]

nach meinem Verständnis hat die DIC bei dem VIB-Darlehen rational gehandelt: warum den Zins dafür (10 mio €) einem fremden Dtitten geben (Bank), wenn es auch von einem verbundenen Unternehmen zu vergleichbaren Konditionen zu bekommen ist? Zumindest die gezahlten Zinsen bleiben anteilig in der Familie. Aus einem solchen Vorgang eine Finanzierungskrise zu konstruieren halte ich für verwegen.

[RealJoker]

Das Teil hier wird auch noch unter 5 € rutschen. Die neue Prognose ist einfach zu schlecht.
Wer hier die Aktiendividende mitgenommen hat, auch nicht gut.

[GAP-Minder]

Heute eine Kaufempfehlung von Berenberg mit einem Kursziel von 11 €…

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.127.206 von Straßenkoeter am 09.07.23 13:53:01

Die DIC jetzt unter 5 Euro. Gerhard Schmidt hält ja über die TTL Beteiligung knapp 9% der DIC. Der Kurs ist unerklärlich stabil obwohl das Portfolio primär aus der DIC Beteiligung besteht. Eine DIC Dividende ist vermutlich für das laufende Geschäftsjahr nicht zu erwarten. Sonst wurden immer rd. 10% Dividendenrendite "erwirtschaftet". Gibt manchmal echte Anomalien am Markt. So richtig bluten die Blutsauger hier noch nicht.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.131.145 von Andrija am 10.07.23 14:11:57

Bei der Branicks Group sind halt die internationalen Leerverkaufsbanden aktiv. Und Fonds die ihre gehaltenen Positionen durch Leerverkäufe absichern. Das wird es bei der TTL eher nicht geben. Sogesehen schon erklärlich.

[rabajatis]

Ich habe eben als Vonovia Aktionär geguckt, ob es woanders vielleicht besser ist. Mir die Branicks Group - früher DIC Asset - mit der VIB Vermögen angesehen.

o Eigenkapitalquote: Vonovia 33 %, Branicks 20,9 %
o LTV Vonovia: 46,6 %, Branicks 57,3 % mit einem Covenant von maximal 60 %
o Nettoschulden in Mrd. Euro: Vonovia 42,5, Branicks 3,3
o FFO ohne Minderheiten und Verkäufe in Mio. Euro im Q1 2023: Vonovia 410,3, Branicks 12,9
o Net Debt / EBITDA: Vonovia 16,1, Branicks 17,5
o FFO ohne Minderheiten und Verkäufe in Mio. Euro zu Nettoschulden im Q1 2023: Vonovia 26, Branicks 64
o Durchschnittliche Laufzeit der Schulden in Jahren: Vonovia 7,4, Branicks 4,3
o Leerstandsquote: Vonovia 2,2 %, Branicks 4,9 %

Zudem beträgt die durchschnittliche Mietvertragsdauer (WALT) bei Branicks 5,1 Jahre. Z.B. Büro- oder insbesondere Logistikimmobilien sind in dieser Hinsicht riskant, da oft auf eine bestimmte Firma zugeschnitten. Zieht diese aus, ist die Wiedervermietung unsicher. Bei Vonovia dürfte die WALT unendlich sein und für jede freiwerdende Wohnung dürfte es mehrfach - manchmal hundertfach - Mietinteressenten geben. In dieser Hinsicht sind Wohnungsunternehmen wesentlich risikoärmer als Gewerbeimmobilien. Dies gilt auch bei der Sicherheit der Mietzahlung.

Fazit für mich: Das Risiko in der Branicks Aktie ist schon deutlich höher als woanders.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.132.207 von rabajatis am 10.07.23 17:25:19

Ergänzung: Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden wurde im Q1 Bericht mit 3,8 Jahren angegeben. Ohne den VIB Vermögen Überbrückungskredit wurden 4,3 angegeben. Deshalb habe ich das genommen. Nehme ich dann aber den FFO und beziehe den bereits jetzt realisierten und ggf. noch weiteren möglichen Anstieg der Zinsbelastung mit ein, dann kommen mir doch Zweifel, ob die Tragfähigkeit der Verschuldung aus dem operativen Geschäft heraus noch gegeben ist. Obwohl man "nur" 3,3 anstatt 42,5 Mrd. Euro Nettoverschuldung ggü. der Vonovia hat. Aber der FFO aus Vermietung ist bei der Vonovia eben viel höher und wird jedes Jahr beim Angebotsdefizit für Wohnungen und der Höhervermietung nach Mieterwechsel ansteigen.

Aber ich habe hier auch nur ganz kurz hingeschaut. Und nehme trotzdem Abstand - auch wenn ich mich irren sollte.

[lazy_invest]

Ich glaube nicht, dass du dich wesentlich irrst. Dass DIC Schulden abbauen muss, hat das Management offenbar nach der letzten Mitteilung erkannt und folgerichtig Verkäufe angekündigt. Spannend wird sein, wie das umgesetzt wird, was sie für Preise sie erzielen können und ob sie lediglich das Tafelsilber los werden.
Vonovia hat dafür die politischen Risiken und wird Mietsteigerungen nicht in dem Masse wie eine DIC (Indexierung) durchsetzen können, ohne sich politisch angreifbar zu machen. Und bei Vonovia steht auch einiges an Refinanzierung an. Bin gespannt auf die Konditionen.

Bleiben die Zinsen auf dem aktuellen Niveau oder sogar höher, haben beide mittelfristig ein Problem. Sollte sich eine Zinssenkung (Stichwort Rezession) abzeichnen, dürfte DIC den grösseren Heben nach oben haben, denke ich.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.133.425 von lazy_invest am 10.07.23 21:33:27

Eine Zinssenkung vom aktuellen Niveau ist denke ich gar nicht in Sicht. Erstmal sollen die Zinsen noch etliche Male ansteigen. Und wenn dann mal ein Rücksetzer kommt, ist man wohl immer noch nicht da wo man heute ist.

Ist die Frage, was man an eigenen Assets verkaufen kann. Bzw. bei wieviel Assets man überhaupt Alleineigentümer ist und diese Entscheidung fällen kann. Wenn man aus steuerlichen Gründen öfters einen Rest behalten hat, damit Käufer keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen, wird das vllt. noch schwieriger.

Die Vonovia hat sich günstige Finanzierungen über einen fast doppelt solangen Zeitraum gesichert. Zudem bietet die Dividendenkürzung bzw. ein Dividendenverzicht über die Jahre schon Potential zu Schuldenrückzahlung. Bei wirtschaftlichen Problemen wird man bei Wohnungen (fast) keine Mietausfälle haben, weil es soziale Sicherungssysteme dafür gibt - das ist bei der Vermietung an Unternehmen wesentlich riskanter. Klar hat die Vonovia auch Gewerberäume in der Vermietung - aber halt nur als kleineren Teil. Die Vonovia kann auch eine Vervierfachung des Q1 2023 Zinsniveaus nur aus den Mieterträgen noch stemmen - das steht aber die nächsten Jahre aufgrund der langen Zinsbindungszeiten gar nicht an.

Bei Branicks bin ich mir da nicht sicher. In Unkenntnis dessen, ob sie die Verschuldung nicht doch rascher zurückführen könnten.

[GAP-Minder]

Gestern Kursziel 11, heute Kursziel 7. Was ist los beim Analysten Berenberg? War der Taschenrechner defekt?

[parade]

Hallo zusammen,,

seit Anfang 2022 hat sich der Kurs der DIC gedrittelt. Und in den letzten Tagen verstärkt sich der Kursverlust. Was ist nur mit dem Unternehmen los? Trotz aller Immo.-Preisrückgänge, ist das nicht übertrieben?

gruss parade

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.140.397 von parade am 12.07.23 08:43:43

Die Verschuldung ist hoch und die Zinsen belasten. Das drückt auf den FFO und daher möchten zurzeit nicht sehr viele Anleger so eine Unsicherheit im Depot haben.
Sollte die Inflation wie erwartet zurückgehen und der Zinsdruck nachlassen, winken hier hohe Kursgewinne. Das sollte aber möglichst bald passieren, bevor die Problem größer werden.
Der Vorstand klingt immer noch optimistisch und daher habe ich gestern bei 4,50 nochmal 10k Stück gekauft, vor allem weil ich an die sinkende Inflation glaube und die Immos von DIC als werthaltig einschätze. Aber der Markt ist da wohl skeptischer…

[RealJoker]

Nächstes Ziel 3,xx €.

[Maul-Taeschle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.140.949 von GAP-Minder am 12.07.23 09:51:40

Würde mich eigentlich gerne deiner optimistischen Einschätzung anschließen. Ich habe DIC vor über 5 Jahren als Langfrist-Anlage gekauft und war eigentlich immer der Meinung, dass die Firma solide aufgestellt ist und alles langfristig finanziert ist. Aber nun ist mir doch etwas bange. Es gibt da ein Sprichwort: "Der Markt hat immer recht.". Ob das immer stimmt?

Bezüglich der Zinsen hoffe ich auch, dass dein Szenario eintrifft. Die EZB hat meiner Meinung nach viel zu spät angefangen, die Zinsen anzuheben und ich habe auch jetzt die Befürchtung, dass sie über das Ziel hinausschießt und es mit den Zinserhöhungen übertreibt. Waren das noch Zeiten als die Bundesbank unter einem Hern Pöhl vorausschauend und langfristig agiert hat und nicht hektisch von einer Seite auf die andere gewechselt ist.

[DOBY]

ein zusätzliches Problem bei DIC ist ihr Grossaktionär, Herr Schmidt. Ich würde mich nicht wundern, wenn sein 34 % Aktienpaket überwiegend auf Pump finanziert ist. Natürlich wäre es ohne die Betrachtung seiner Spezialinteressen völlig widersinnig bei über 20 % Finanzierungskosten (DIC Anleihe) Dividende auszuschütten, Soviel zur getätiten Aussage, das Management habe erkannt dass es wichtig ist die Verschuldung abzubauen...

[myhobbynr2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.143.604 von DOBY am 12.07.23 15:38:33

Zitat von DOBY: ein zusätzliches Problem bei DIC ist ihr Grossaktionär, Herr Schmidt. Ich würde mich nicht wundern, wenn sein 34 % Aktienpaket überwiegend auf Pump finanziert ist. Natürlich wäre es ohne die Betrachtung seiner Spezialinteressen völlig widersinnig bei über 20 % Finanzierungskosten (DIC Anleihe) Dividende auszuschütten, Soviel zur getätiten Aussage, das Management habe erkannt dass es wichtig ist die Verschuldung abzubauen...

Es nutzt einem Großaktionär, dessen Aktienpaket überwiegend fremdfinanziert ist, wenig, wenn er eine derart hohe Div.-Ausschüttung herbeizwingt. Bei dem folgenden rapiden Kursverfall werden seine Gläubiger einen hohen Nachschuss fordern.
Es ergibt eigentlich nur dann einen Sinn, wenn man die Bardividende einsetzt, um damit gehebelt in Shortpositionen zu gehen.
Das würde natürlich ein Insiderwissen voraussetzen.
Es war für mich schon seinerzeit unverständlich, dass Dic als einziges Immo-Unternehmen seine Ausschüttungsstrategie beibehalten , und nicht stark gesenkt, bzw total ausgesetzt hat, wie es vernünftigerweise überall in der Branche, um Liquidität zu schonen, praktiziert wurde.

Die Hoffnung auf baldige Zinssenkungen ist in meinen Augen äusserst trügerisch. Es ist mir schleierhaft, wie eine Inflation von über 6 % mit aktuell wieder steigender Tendenz von einem Leitzins-Niveau von gerade einmal 4 % eingefangen werden kann.
Zu D-Mark Zeiten gelang dies immer nur, wenn eine positive Rendite erwirtschaftet werden konnte. In Spitzenzeiten konnte man mit Termingeld über 11 % p. a. rechnen.

Mein Fazit:
Der Weg zur Refinanzierung auslaufender Kredite über die Begebung neuer Unternehmensanleihen bzw. über finanzierende Banken scheint bei diesen horrenden entstehenden Zinslasten verschlossen. ( Der Markt bewertet z.B. die DIC-Anleihe A3MP5C aktuell mit einem Zinssatz von über 27 % p.a.)
Es bleibt als Ausweg dann nur der ( Not )Verkauf von Tafelsilber, oder eine gewichtige Kapitalerhöhung.
Wie desaströs diese bei schlechtem Umfeld aufgenommen werden kann, hat man bei der Kapitalerhöhung bei TUI vorgeführt bekommen.

Ein Aktienkauf von DIC ( in früheren guten Zeiten war ich immer wieder hier investiert ) kommt für mich z.Zt. nicht in Frage.

[OnkelD]

Ich habe vorgestern meine DIC Aktien verkauft.

Die Meldung empfand ich als extrem negativ.
Man darf sich durchaus Geld von der Tochter leihen. Aber 10% Zinsen für einen Kredit mit Sicherheiten halte ich zuviel. Ich hätte eher 5-6% erwartet. Und offenbar waren die 10% ja Marktkonditionen

Zusätzlich kam noch die FFO Anpassung durch die Kreditverlängerung dazu. 15 mio impact für 2023 ist meiner Meinung nach zu hoch und impliziert einen enormen Zins. Wenn DIC keine anderen Optionen (incl. Verkauf von zusätzlichen Immobilien) hatte, werden die kommenden Jahre schwer. 2024 werden ja nicht nur die 200 mio Überbrückungskredit fällig sondern nochmal fast 400 mio an Schulden. Bei den Verkäufen muss man also etwas an Geschwindigkeit zulegen.

Ich bin auf die Zahlen Anfang August gespannt. Ich werde vielleicht die 2026 Anleihe kaufen wenn die Kurse dort noch etwas runterkommen

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.145.551 von OnkelD am 12.07.23 20:12:34

Zitat von OnkelD: Ich habe vorgestern meine DIC Aktien verkauft.

Die Meldung empfand ich als extrem negativ.
Man darf sich durchaus Geld von der Tochter leihen. Aber 10% Zinsen für einen Kredit mit Sicherheiten halte ich zuviel. Ich hätte eher 5-6% erwartet. Und offenbar waren die 10% ja Marktkonditionen

Zusätzlich kam noch die FFO Anpassung durch die Kreditverlängerung dazu. 15 mio impact für 2023 ist meiner Meinung nach zu hoch und impliziert einen enormen Zins. Wenn DIC keine anderen Optionen (incl. Verkauf von zusätzlichen Immobilien) hatte, werden die kommenden Jahre schwer. 2024 werden ja nicht nur die 200 mio Überbrückungskredit fällig sondern nochmal fast 400 mio an Schulden. Bei den Verkäufen muss man also etwas an Geschwindigkeit zulegen.

Ich bin auf die Zahlen Anfang August gespannt. Ich werde vielleicht die 2026 Anleihe kaufen wenn die Kurse dort noch etwas runterkommen

Die 2026er Anleihe ist laut meiner Depotbank fÜr Privatpersonen nicht handelbar. Wenn Du also weiter auf das Überleben von DIC (von dem ich felsenfest überzeugt bin), spekulieren möchtest, kannst Du die Aktie nach weiteren Kursrückgängen wieder einkaufen.

[parade]

Hallo zusammen,

auch ich habe meine Aktien verkauft , beobachte die weitere Entwicklung aber für einen erneuten Wiedereinstieg wenn sich die Situation überschaubarer entwickelt.

gruss parade

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.145.551 von OnkelD am 12.07.23 20:12:34

Aber 10% Zinsen für einen Kredit mit Sicherheiten halte ich zuviel. Ich hätte eher 5-6% erwartet. Und offenbar waren die 10% ja Marktkonditionen

So sieht es aus.
Man bekommt gar kein frisches Kapital vom Markt unter 10 %. Wie man das verdienen will, erscheint äußerst zweifelhaft.
Und dass man Verkäufe zu angemessenen Konditionen hinbekommt, auch sehr fraglich.

[Immo_Freund]

Die 10 Prozent spielen keine große Rolle. Schließlich wird die VIB Vermögen zu 2/3 bei DIC konsolidiert, so dass die Kohle zum Großteil im Konzern bleibt. Also, billiger als jede Bank. Guter Move!

[Immo_Freund]

Und bei 10 Prozent gibt es auch keine Klagen von VIB - Minderheiten. DIC ist der letzte günstige Griff, nachdem auch AROUNDTOWN schon vom Tief 50 Prozent gemacht hat. Marktkapitalisierung bei 375 Mio. Selbst beim FFO von 55 ist das KGV von lächerlich 7.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.148.323 von GAP-Minder am 13.07.23 10:36:47

Zitat von GAP-Minder: Die 2026er Anleihe ist laut meiner Depotbank fÜr Privatpersonen nicht handelbar. Wenn Du also weiter auf das Überleben von DIC (von dem ich felsenfest überzeugt bin), spekulieren möchtest, kannst Du die Aktie nach weiteren Kursrückgängen wieder einkaufen.

Vielen Dank. Das mit der Anleihe stimmt leider, allerdings bin ich in der glücklichen Situation, dass ich diesen Beschränkungen nicht unterliege und auch in die Anleihe investieren kann.
Ich schließe zukünftige Aktienkäufe nicht aus, dafür müsste sich aber entweder der Aktienkurs oder die Rahmenbedingungen für DIC gravierend ändern.

[Muckelius]

News

Corporate | 31 Juli 2023 07:30
DIC Asset AG
DIC Asset AG vermietet Pressecafé im „Pressehaus am Alex“ an Berliner Gastronom
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/dic-asset-ag-verm…

[cure]

Watch Watch

[welczeck]

Zahlen 1.HJ

DIC Asset AG: Erstes Halbjahr 2023 unter dem Einfluss der geopolitischen Rahmenbedingungen – Aktionsplan „Performance 2024“ zur Stärkung des Unternehmens


Assets under Management auf hohem Niveau von 14,2 Mrd. Euro
Überragend hohe Vermietungsleistung von rund 257.900 qm (+50%)
Like-for-like-Mietwachstum von 4,8% im Commercial Portfolio
Funds from Operations (FFO) erreichen 22,4 Mio. Euro


Frankfurt am Main, 3. August 2023. Die DIC Asset AG („DIC“), ISIN: DE000A1X3XX4, eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, hat heute die Ergebnisse des ersten Halbjahrs 2023 veröffentlicht. Die Ergebnisse sind beeinflusst durch die aktuellen geopolitischen Rahmenbedingungen, die steigenden Zinsen und die Inflation. All das führt unter anderem am Transaktionsmarkt zu einer anhaltenden Zurückhaltung und beeinflusst die Ergebnisse des ersten Halbjahres. So erreichten die Funds from Operations („FFO“) (nach Minderheiten, vor Steuern) 22,4 Mio. Euro (Vorjahr: 53,0 Mio. Euro).



Entscheidend für die Zukunft ist aber, dass die DIC als Reaktion auf die veränderten Bedingungen umgehend den Aktionsplan „Performance 2024“ gestartet hat. Dieser Plan definiert fünf klare Punkte, an denen das Unternehmen arbeiten wird. Ziel des Aktionsprogramms ist die nachhaltige Stärkung der Liquidität und der Abbau der Verschuldung, die weitere Umsetzung der geplanten Transaktionen aus dem eigenen Bestandsportfolio, die Stärkung des operativen Bestandsgeschäfts mit hoher Vermietungsleistung, die Platzierung weiterer attraktiver Investmentvehikel und eine Optimierung und Senkung der operativen Kosten.



„Was die DIC ausmacht, ist die Schnelligkeit und die Konsequenz, mit der wir schon immer auf Veränderungen im Markt reagieren. So haben wir mit der Übernahme der VIB im vergangenen Jahr unser Engagement in der Logistik entscheidend ausgebaut und die strategischen Weichen für die Zukunft gestellt. Wir haben zudem dafür gesorgt, dass unsere FFO zu einem deutlich höheren Anteil als zuvor von langfristig planbaren Quellen profitieren. Und mit der gleichen strategischen Konsequenz schaffen wir nun mit unserem Aktionsplan ‚Performance 2024‘ die Bedingungen, unser Unternehmen auch in einer veränderten Welt erfolgreich und mit stabilen Erträgen aufzustellen“, sagt Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC.



Ergebnisse des ersten Halbjahrs 2023:

Im Vergleich zum 30. Juni 2022 liegen die Assets under Management Ende Juni 2023 auf einem ähnlich hohen Niveau von 14,2 Mrd. Euro.
Die Vermietungsleistung stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 50% auf rund 257.900 qm, u.a. als Folge des höheren Anteils von Logistikvermietungen.
Die Bruttomieteinnahmen sind insbesondere aufgrund der Konsolidierung der VIB sowie des Like-for-like-Wachstums auf 96,9 Mio. Euro gestiegen (Vorjahr: 75,2 Mio. Euro). Like-for-Like konnten die annualisierten Mieteinnahmen des Commercial Portfolios um 4,8% gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden.
Die Erträge aus Immobilienmanagement aus Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees betrugen 21,8 Mio. Euro (Vorjahr: 39,5 Mio. Euro). Im Vorjahreszeitraum wurden zusätzlich Transaktions- und Performance-Fees in Höhe von 22,1 Mio. Euro eingenommen. Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ging aufgrund des geringen Transaktionsgeschäfts sowie dem Verkauf einer Joint-Venture-Beteiligung im Vorjahr auf 2,8 Mio. Euro zurück (16,9 Mio. Euro).
Das operative Ergebnis FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) lag mit 22,4 Mio. Euro unter dem Vorjahr (Vorjahr: 53,0 Mio. Euro). Der Rückgang erklärt sich neben einer aktuell höheren Zinslast (v.a. aus der Bridge-Finanzierung zur VIB-Übernahme) aus dem nahezu vollständigen Wegfall von Transaktionen im ersten Halbjahr des laufenden Jahres.
V.a. aufgrund des höheren Zinsaufwands von 53,2 Mio. Euro (Vorjahr: 30,9 Mio. Euro) und Sonderabschreibungen auf Immobilien von 23,9 Mio. Euro lag das Konzernergebnis mit -16,6 Mio. Euro unter dem Vorjahr (30,8 Mio. Euro).
Unter Einrechnung des vollen Werts des Geschäftsbereichs Institutional Business ergibt sich zum 30. Juni 2023 ein Adjusted NAV in Höhe von 21,19 Euro je Aktie (31. Dezember 2022: 21,84 Euro). Der NAV je Aktie lag bei 17,66 Euro (31. Dezember 2022: 18,29 Euro).
Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value, LTV) – ohne Berücksichtigung von Warehousing – blieb zum 30. Juni 2023 mit 57,6% (31. Dezember 2022: 57,8%) auf nahezu unverändertem Niveau. Der Adjusted LTV (unter Einrechnung des vollen Werts des Institutional Business) lag bei 54,3% (31. Dezember 2022: 54,7%).
Der Bestand an liquiden Mitteln belief sich zum Bilanzstichtag auf 485,1 Mio. Euro (31. Dezember 2022: 188,4 Mio. Euro), vor allem als Folge der Finanzierungsaktivitäten im ersten Halbjahr 2023.




Angepasste Prognose 2023 bestätigt

Vor dem Hintergrund weiterhin anhaltender geopolitischer Unsicherheiten, einer hartnäckigen Inflation und des weiteren Anstiegs der Zinsen hat die DIC bereits am 7. Juli 2023 eine Anpassung ihrer Prognose für das laufende Geschäftsjahr vorgenommen. Mit Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 2023 bestätigt die DIC unverändert die angepasste Prognose für ihre wesentlichen Ergebniskennzahlen. Insgesamt werden für das Geschäftsjahr 2023 FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 50 bis 55 Mio. Euro erwartet.

[tkubikx]

Sollte heute nicht der GB kommen?
Kommt die Dividende?

[Hektensammler]

Bedenklich

Was allerdings am Meisten Sorgen bereitet ist für mich gar nicht so sehr der schwache Aktienkurs! Wenn ich mir die Anleihe mit fiktiven 25% Zinsen anschaue muss ich einfach darüber nachsinnen warum die sich kein Großanleger in Millionenhöhe einkauft. Das macht betreffs des Zustandes der DiC wirklich Angst! 🦌

[rabajatis]

Was bedeutet die heutige Stimmrechtsmitteilung von Goldman Sachs?

[Maul-Taeschle]

Sorry, habe deine Mitteilung erst heute gelesen, aber interessieren würde mich das auch. Ich tue mich schwer in diesen, für mich als Laie,unüberschaubaren Zahlen etwas herauszulesen.

Bei der Aktionärsstruktur wird Goldman nicht erwähnt, aber in der letzten Mitteilung, beträgt der Anteil der Stimmrechte 6,04% - wenn ich das so richtig aus der Tabelle entnommen habe???

[rabajatis]

Auffallend ist, das die Aktien von Deutschen Wohnimmobilienunternehmen in den letzten Wochen anziehen - auch gegen einen schwächeren Markt. Da gibt es eine relative Stärke und Outperformance. Diese Aktien sind davon geprägt, das es eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen gibt, die auch nach derzeitiger Erkenntnis lange anhalten wird. Durch Neuvermietungen sind auch permanent Steigerungen der Mieteinnahmen zu erwarten - wenn nicht Bestände zur Schuldenreduzierung verkauft werden.

Bei Aktien von Immobilienunternehmen außerhalb des Wohnbereichs scheint das nicht so zu sein - die kleben mehr oder weniger am Boden fest. Da spielt ggf. der Konjunkturgedanke mehr rein. Da ist die Neuvermietung ggf. auch nur zu niedrigeren Preisen möglich.



Nach meinem kurzen Blick hier im Thread zuvor auf die wichtigsten Kennzahlen könnte es sein, das DIC Asset zu viele Schulden angehäuft hat. Sicher kann man das nicht sagen und man muss abwarten, ob sie sich mit Verkäufen signifikant entschulden können. Aus meiner Sicht ist es erstmal eine Hochrisikoaktie.

[max-gewinner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.453.013 von rabajatis am 08.09.23 16:34:41

im Bekanntenkreis (NRW und BW) sind mir größere Firmen bekannt die nach aus langfristverträgen Büroflächen anmieten, kommen aus den Verträgen nicht raus. m.E. wird in 2024 und 25 noch viel Gewerbefläche frei und bleibt dann auch erstmal frei.

[Rudi07]

Es soll der Kurs unter EUR 4,00 gebracht werden, und ich glaube, sie werden es schaffen....

[giledos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.534.182 von Rudi07 am 25.09.23 10:37:55

Warum und von wem unter 4 Euro ?

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.546.524 von giledos am 27.09.23 09:41:48

Von interessierten Gruppen wie (Hedge) - Fonds oder Leerverkäufern.

Immobilien sind nicht gleich Immobilien.

Der Zinsanstieg ist (nahezu) beendet, denn sonst ist die Wirtschaft in der EU nicht mehr zu retten.
Die Frage ist für mich, wie lange der Zins jetzt auf dem Plateau bleibt, bevor es zu ersten Senkungen kommen wird.

Die Inflation hat ihren Höhepunkt bereits überschritten.

Ich erwarte im Laufe des Jahres 2024 deutlich steigende Kurse.

[myhobbynr2]

"Die Inflation hat ihren Höhepunkt bereits überschritten."

Sei Dir da mal nicht zu sicher. Ich befürchte, die bleibt zumindest auf diesem hohen Niveau.

Kurstreiber demnächst sind die CO2 Steuern auf LKW-Transporte, die an die Verbraucher weitergegeben werden ( müssen), die Rückkehr der 19% Mehrwertsteuer bei Restaurant- und Gaststättenbesuchen ( noch ziert sich die Regierung etwas wg. anstehender Landtagswahlen), wieder anziehende Energiepreise an den Spotmärkten, importierte Inflation ( der Dollar hat zum Euro innerhalb von 2 Monaten um 6% zugelegt) noch anstehende Tarifabschlüsse und noch Einiges mehr.

Überdies ist mir schleierhaft, wie bei einem Leitzinsniveau von gerade einmal 4,5 % eine Inflation von über 6 % eingefangen werden kann. In " normalen " Jahrzehnten lag das Zinsniveau immer leicht über der Inflation, sodass der Kapitalanleger mit sicheren Staatsanleihen ( zumindest vor Steuern ) eine geringe Vermögenswert-Steigerung erzielen konnte.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.547.664 von Rudi07 am 27.09.23 12:47:40

Das ist bei an sich gesunden Unternehmen sicher das spekulative Moment an den Börsen. Aber bei DIC Asset könnte das wie vorgenannt anders sein, wenn sie es nicht zeitnah fertigbringen, ihre Verschuldung abzubauen ohne den FFO völlig nahe null zu bringen. Denn hier gab es im Gegensatz zu z.B. Wohnimmobilienbestandshaltern wie der Vonovia besorgniserregende Meldungen zur Verschuldung und Zinsbelastung. Deshalb kann es auch sein, das hier ganz bewusst von Langzeitaktionären Positionen abgebaut bzw. via Leerverkauf gegen weitere Kursrückgänge abgesichert werden.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.548.042 von rabajatis am 27.09.23 13:54:36

DIC Asset ist in diesem gestressten Markt auf Immobilienverkäufe angewiesen, um den Rest der bald fälligen Brückenfinanzierung (für die völlig überteuerten VIB-Aktien) ablösen zu können. Das ist keine "unspektakuläre" Herausforderung und ein ebenso wenig geringes Risiko, sogar für das gesamte Unternehmen.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.548.726 von sirmike am 27.09.23 15:34:35

Och, wenn ich so sehe wie die Aktionäre der Tochtergesellschaften so behandelt werden, überkommt mich da eher eine gewisse Schadenfreude als dass ich die Handtücher für Krokodilstränen auslege.

[DOBY]

wenigstens hat man es vorher mit Rekorddividende nochmal krachen lassen, Gerhard Schmidt seis gedankt

[Fullhouse1]

Aus meiner Sicht zeugt es nicht gerade von unternehmerischer Können wenn sich das Management während einer Immobilienkrise und damit einer Firmenkrise um ein Rebranding kümmert.

Und Aussagen wie:"Die neue Marke Branicks ist ein klares Leistungsversprechen an unsere Kunden und eine Reminiszenz an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Branicks ist das selbstbewusste Wortspiel mit dem Begriff `Brains` – also der einzigartigen Kompetenz und des Engagements unserer Teams – und dem Begriff `Bricks`, also dem was wir für unsere Kunden an Immobilienwerten schaffen. Nicht zuletzt hat Branicks auch einen internationalen Klang, was ein deutliches Zeichen ist für unseren Anspruch an unsere Zukunft“, sagt Sonja Wärntges, CEO von Branicks." lassen mich daran zweifeln ob diese Dame für diese Aufgabe geeignet ist.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.582.843 von Fullhouse1 am 04.10.23 09:30:47

Vielleicht suchen sie international nach einem kapitalkräftigen Retter? Die üblichen Verdächtigen wie namentlich passend Bain Capital?

Ich bin nur froh, das ich nicht in dieser Aktie investiert bin. Ich habe nur ein Unternehmen im Depot das in Insolvenz ist bzw. finanziell gefährdet sein könnte. Bin aber interessiert zu sehen, mit welchem Ergebnis für heutige Aktionäre sie die Lage meistern.

[Hektensammler]

Zustimmung

Hallo Pokerprofi, sehe ich nicht nur jetzt auch negativ. Habe sowieso etwas gegen diese Seuche wie Sale statt Schlussverkauf u. blabla!

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.582.843 von Fullhouse1 am 04.10.23 09:30:47

Branix

Was für ein dämlicher neuer Name. Damit verbindet man überhaupt nichts, er ist nicht aus sich selbst heraus erklärend und schon gar nicht assoziiert man irgendwelche dieser Worthülsenverrenkungen, die in der IR-Jubelmeldung aufgezählt werden.

Ich stimme Dir auch zu, dass die Umbenennung in der aktuellen Krise absolut nach Verzweiflungstat müffelt. Aber... grundsätzlich ist es sinnvoll, die ganze DIC-Gruppe mal ordentlich so branden. Es gibt die ganze Reihe von Unternehmen aus dem Dr. Schmidt-Aktionärskreis/Family Office, die auf DIX Irgendwas lauten und das ist schon maximal verwirrend, wer da mit wieviel an wem beteiligt ist. Insofern halte ich es für sinnvoll, die börsennotierte DIC Asset anders zu benennen. Aber die Umsetzung in der Praxis... zwischen Kotz und Krampf.

[myhobbynr2]

Auf diese verquaste Deutung wäre ich auch niemals gekommen.
Eher noch auf Bra(i)nix = Nix im Hirn

[Langzeit-Investor]

Überlebenschancen DIC Asset?

Sehe aktuell ehrlich gesagt wenig Chancen für DIC Asset zu überleben. Man hat massive Finanzierungsthemen und eben kein Cash (wie z.B. Aroundtown) um Anleihen zurückzukaufen. Immos kann man derzeit auch keine verkaufen. Wenn 2024 der Immobilienmarkt ähnlich tot bleibt wie 2023 und die Zinsen wirklich länger hoch bleiben, dann sehe ich hier 2024 die Lichter ausgehen. Die Dividendenzahlung 2023 war zudem sehr wenig intelligent und auch der Kauf von VIB genau am Höhepunkt des Immobilienmarktes. Und das auch noch mit einer Brückenfinanzierung und ohne langfristige Finanzierung. Eigentlich hat man ungewollt alles dafür getan, dass DIC Asset pleite geht. Sehr ihr hier noch Chancen?

[myhobbynr2]

Die leichtsinnig herausgeschleuderten 0,75 Euro an Dividende Ende März machen beim aktuellen Kurs von 3,45 bereits 21,74 % der gesamten Marktkapitalisierung aus.
Wie dringend könnte man dieses Eigenkapital zur Stabilisierung oder sogar zur Rettung nun brauchen.
Man könnte versuchen, es durch eine Kapitalerhöhung mühselig, und mit hohen Risiken verbunden, wieder hereinzuholen.

[rabajatis]

Zur Erinnerung: In seiner Heimatstadt Bremen hatte DIC Kurt Zech brüsk auflaufen lassen, als er von denen das ehemalige Galeria Kaufhof Gebäude kaufen wollte, um es in einem großen Wurf neu zu beplanen. Ich denke da ist was hängen geblieben. So einen Selfmade Milliardär sollten die Möchtegern Manager nicht vergraueln. Heute wird diese Immobilie nur teilweise von einem Möbelhaus genutzt. Klassisch verzockt.

Die Zech Gruppe hat im August die Deutsche Agrar Holding verkauft, um sich stärker auf den Bereich Bau- und Wohnungswirtschaft zu konzentrieren. Dieses Assets hatte man aus der Skandal-Insolvenz der KTG Agrar aufgekauft. Da könnte man sehr viel dran verdient haben. Ergo vllt. ein möglicher Käufer für eine zukünftige evtl. Insolvenzmasse oder Assetnotverkäufen weit unter Wert hier.

[rhyterhyte]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.595.422 von myhobbynr2 am 06.10.23 10:31:36

Zitat von myhobbynr2: Die leichtsinnig herausgeschleuderten 0,75 Euro an Dividende Ende März machen beim aktuellen Kurs von 3,45 bereits 21,74 % der gesamten Marktkapitalisierung aus.
Wie dringend könnte man dieses Eigenkapital zur Stabilisierung oder sogar zur Rettung nun brauchen.
Man könnte versuchen, es durch eine Kapitalerhöhung mühselig, und mit hohen Risiken verbunden, wieder hereinzuholen.

Du suggerierst, dass die Dividendenausschüttung das Eigenkapital um 21,74% reduziert hätte, was natürlich falsch ist. Das bilanzielle Eigenkapital ist natürlich deutlich höher als die Marktkapitalisierung und insofern hat die Ausschüttung einen viel geringeren Effekt. Der Vollständigkeit halber muss man auch sagen, dass die Aktionäre (Prof. Dr. Gerhard Schmidt) die Dividende beschlossen haben. Selbst schuld oder vielleicht hatten sie einfach ihre Gründe. Ein Teil wurde übrigens nicht bar ausgezahlt, sondern den Aktionären per Aktiendividende gutgeschrieben.

Wenn das Institutional Business auch nur annähernd den in der NAV-Berechnung ausgewiesenen Wert (6,26 EUR/Aktie) hat, sollte man es verkaufen. Selbst wenn man einen Abschlag von 50% vornimmt und es dafür (aus Sicht der bisherigen Bewertungskriterien) "verscherbelt", deckt es die komplette Marktkapitalisierung ab und es würden bilanziell rund 17 EUR/Aktie NAV übrig bleiben. Vermutlich ist die NAV-Berechnung allerdings leider völlig hanebüchen und realitätsfern.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.594.687 von Langzeit-Investor am 06.10.23 08:53:21

Zitat von Langzeit-Investor: Eigentlich hat man ungewollt alles dafür getan, dass DIC Asset pleite geht. Sehr ihr hier noch Chancen?

Wird schwer. Aber hinterher ist man immer schlauer.

Ich bin hier nur indirekt über die Töchter investiert, die DIC Asset, sorry Bra(i)nix, kurstechnisch in den Abgrund gerissen hat. Meist genügt ein Blick auf die Mitarbeiterzufriedenheit um eine Vorstellung zu haben, wie etwas weitergehen soll:

https://www.kununu.com/de/branicks-group/kommentare

Hört sich an wie eine verknöcherte und wenig innovative Firmenstruktur die krampfhaft versucht in der Zukunft anzukommen.

Ich gebe aber zu, ich weine diesem ignoranten Management und damit dem Unternehmen keine Träne nach.

[MCaesar1001]

Ich habe heute alle meine Aktien verkauft und einen sehr großen Verlust gemacht. Damit ist fast mein gesamter Gewinn, den ich vorher mit VIB gemacht hatte, dahin...

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.596.094 von MCaesar1001 am 06.10.23 12:15:38

Warum hast Du bei den Kursen verkauft? Der Cash-Bestand ist höher als die Marktkapitalisierung. Und bitte nicht vergessen, dass DIC/Branicks absolut gefragte Logistik-Immos hält (Kösching für Audi, etc., ...). Alles langfristig vermietet und gefragt. Daneben werden im kommenden Jahr auch die Transaktionserlöse für die Verwaltung des Instit. Business auch wieder anziehen. Letztlich bleibt ein deutlich positives FFO. Daneben starke Vermietungsleistung (sogar bei de Büro's). Sicherlich war der Kauf der VIB im Nachhinein überteuert und vom Timing nicht ideal. Aber dafür hat der Kurs auch schon 75% verloren. Dieser Laden geht mit vielen Perlen nicht pleite und hat über die Fee's immer noch ein 2. Standbein...

[giledos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.595.854 von rhyterhyte am 06.10.23 11:37:18

Zitat von rhyterhyte: Du suggerierst, dass die Dividendenausschüttung das Eigenkapital um 21,74% reduziert hätte, was natürlich falsch ist. Das bilanzielle Eigenkapital ist natürlich deutlich höher als die Marktkapitalisierung und insofern hat die Ausschüttung einen viel geringeren Effekt. Der Vollständigkeit halber muss man auch sagen, dass die Aktionäre (Prof. Dr. Gerhard Schmidt) die Dividende beschlossen haben. Selbst schuld oder vielleicht hatten sie einfach ihre Gründe. Ein Teil wurde übrigens nicht bar ausgezahlt, sondern den Aktionären per Aktiendividende gutgeschrieben.

In diesem Jahr wurde die Aktiendividende aber deutlich weniger in Anspruch genommen. Lt. der Unternehmensmitteilung vom 23.04.2023 lag die Annahmequote nur bei 6,06%. Im Vorjahr waren es 40,54%. In den Jahren davor lag die Quote sonst auch bei 30-40%. Scheint, dass viele Aktionäre doch lieber Cash haben wollten, als weitere Anteile am Unternehmen.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.594.687 von Langzeit-Investor am 06.10.23 08:53:21

Aktionärsstruktur

Zitat von Langzeit-Investor: Sehe aktuell ehrlich gesagt wenig Chancen für DIC Asset zu überleben. Man hat massive Finanzierungsthemen und eben kein Cash (wie z.B. Aroundtown) um Anleihen zurückzukaufen. Immos kann man derzeit auch keine verkaufen. Wenn 2024 der Immobilienmarkt ähnlich tot bleibt wie 2023 und die Zinsen wirklich länger hoch bleiben, dann sehe ich hier 2024 die Lichter ausgehen. Die Dividendenzahlung 2023 war zudem sehr wenig intelligent und auch der Kauf von VIB genau am Höhepunkt des Immobilienmarktes. Und das auch noch mit einer Brückenfinanzierung und ohne langfristige Finanzierung. Eigentlich hat man ungewollt alles dafür getan, dass DIC Asset pleite geht. Sehr ihr hier noch Chancen?

Großaktionär der Branicks Group ist die "Deutsche Immobilien Chancen Gruppe" mit 34,3 % und hinter der steht der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Schmidt. Zweitgrößte Aktionär ist die RAG Stiftung mit 10 %. Beide waren die größten Nutznießer der Dividende und zumindest DIC Gruppe/Schmidt dürften auch für eine Kapitalerhöhung auf dem gegenwärtigen Kursniveau zu haben sein, denn damit könnte er seinen Anteil relativ günstig ausbauen. Eine Pleite sehe ich da nicht kommen, aber es sind/bleiben sehr herausfordernde Zeiten, in denen die Kleinaktionäre (zu) wenig Informationen bekommen, um die Chancen und Gefahren wirklich abschätzen zu können.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.596.343 von giledos am 06.10.23 12:58:21

Siehste, der DIC Gruppe ist Cash zugeflossen, das unterstützt meine These

[rhyterhyte]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.596.268 von Immo_Freund am 06.10.23 12:47:25

Zitat von Immo_Freund: Warum hast Du bei den Kursen verkauft? Der Cash-Bestand ist höher als die Marktkapitalisierung. Und bitte nicht vergessen, dass DIC/Branicks absolut gefragte Logistik-Immos hält (Kösching für Audi, etc., ...). Alles langfristig vermietet und gefragt. Daneben werden im kommenden Jahr auch die Transaktionserlöse für die Verwaltung des Instit. Business auch wieder anziehen. Letztlich bleibt ein deutlich positives FFO. Daneben starke Vermietungsleistung (sogar bei de Büro's). Sicherlich war der Kauf der VIB im Nachhinein überteuert und vom Timing nicht ideal. Aber dafür hat der Kurs auch schon 75% verloren. Dieser Laden geht mit vielen Perlen nicht pleite und hat über die Fee's immer noch ein 2. Standbein...

Zitat von Immo_Freund: Warum hast Du bei den Kursen verkauft? Der Cash-Bestand ist höher als die Marktkapitalisierung. Und bitte nicht vergessen, dass DIC/Branicks absolut gefragte Logistik-Immos hält (Kösching für Audi, etc., ...). Alles langfristig vermietet und gefragt. Daneben werden im kommenden Jahr auch die Transaktionserlöse für die Verwaltung des Instit. Business auch wieder anziehen. Letztlich bleibt ein deutlich positives FFO. Daneben starke Vermietungsleistung (sogar bei de Büro's). Sicherlich war der Kauf der VIB im Nachhinein überteuert und vom Timing nicht ideal. Aber dafür hat der Kurs auch schon 75% verloren. Dieser Laden geht mit vielen Perlen nicht pleite und hat über die Fee's immer noch ein 2. Standbein...

Der Kurs wird nicht für die überteuerte VIB-Transaktion abgestraft, sondern für die Finanzierung dessen. Bei deiner Cashbetrachtung vergisst du nämlich die Schulden und die damit einhergehend enorm gestiegenen Zinsbelastungen, die bereits im H1 den FFO zerschossen haben. Definitiv vom Cash abziehen kannst du schon mal die 150 Mio., die für die Rückzahlung der Anleihen vor wenigen Tagen fällig wurden. Dazu kommen Bankkredite (rund 400 Mio.?), die aber ggf. (zu entsprechend gestiegenen Konditionen) prolongiert werden können. Die restlichen ausstehenden 200 Mio. aus dem Brückenkredit, die im nächsten Juli fällig werden, sollen wohl mit Verkäufen finanziert werden. Das ist sicher keine optimale Verhandlungsposition für den Verkaufspreis. Bis Juli wird der Brückenkredit den FFO noch weiter belasten und sinkende Erträge aufgrund der Verkäufe sind natürlich auch wenig förderlich für den FFO.

[Hektensammler]

Klug erklärt, rhyterhyte, womit vieles- wenn nicht alles vom Zinsklima in 2024 abhängen dürfte.

[welczeck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.548.726 von sirmike am 27.09.23 15:34:35

mmh ... gäbe es da nicht auch andere Wege ... zB. einen Teilverkauf der VIB-Aktien (alles was über 50% ist) ?!?

[Simon_JPS]

Ok, hier ist meine Milchbubenrechnung auf der Kaffeeserviette:

Aus dem Halbjahresbericht 2023:

Laufzeit Finanzschulden
Finanzschulden per 30. Juni 2023

< 1 Jahr 18 %

1 – 2 Jahre 14 %

Hier gehe ich von deutlich höheren Refinanzierungskosten aus, danach wird es eher schwieriger, einzuschätzen, jenseits von 2 Jahren.

"Unter zusätzlicher Berücksichtigung der VIB-Bridge, den Unternehmensanleihen und Schuldscheinen sind die durchschnittlichen Zinskosten aller Finanzschulden zum 30. Juni 2023 mit 2,9 % ebenfalls angestiegen (31. Dezember 2022: 2,4 %)."

Gezahlte Zinsen – 36.461 (H1 2023) ... 16.440 (H1 2022)

Aus dem Halbjahresbericht 2022:
Inklusive der Unternehmensanleihen und Schuldscheine sind die durchschnittlichen
Zinskosten zum 30. Juni 2022 mit 1,8 % auf dem Niveau des Jahresendes 2021 (31.
Dezember 2021: 1,8 %).

Also ca. 1 Prozent mehr an Zinskosten geht mit ca. den doppelten Zinskosten einher (wie oben: Gezahlte Zinsen – 36.461 (H1 2023) ... 16.440 (H1 2022) )

Für das nächste Jahr können wir min. wieder 1 Prozent höheren Zinskosten annehmen, also sagen wir, durchschnittliche Zinskosten von 4% (ist das zu optimistisch?). Damit kommen wir bei weiterer Verdopplung auf zu zahlende Zinsen von 72 Mio.

Gehe wir davon aus, dass der operative Cashflow gleich bleibt wie H1 2023 (da keine zusätzlichen Verkäufe stattfinden und die Transaktionskosten wegen weiterhin flauem Immobiliengeschäft gleich bleiben), bei: Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 64.020 Mio

Die Dividende im H1 2023 war: Gezahlte Dividenden – 59.642 Mio.

Prognose für H1 2024: 64 - 72 Mio: -8 Mio Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Dazu die Dividende: -111 Mio.

Also meine Vermutung aus der Milchbubenrechnung wäre, dass die Dividende komplett gestrichen wird, und auch dann ist man noch tief Cashflownegativ im operativen Geschäft (-8 Mio).

Ich betrachte hier nur die laufende Geschäftstätigkeit!

Bei weiteren Verkäufen kommt zwar Cash rein, aber der operative Cashflow sinkt auch, weil man Einnahmequellen verkauft.

Ich würde mich freuen, wenn das jemand, der sich auskennt, mit mir diskutieren kann :-)

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.709.450 von Simon_JPS am 28.10.23 15:14:01

Schon mal so viel, vielleicht hilfts ja weiter:
- 4% durchschnittlicher Zinssatz im Jahr 2024 ist eher optimistisch, denke ich. Wie du bereits sagst, werden in den nächsten 2 Jahren ca. 1/3 der Finanzverbindlichkeiten fällig. Teils wird mit dem vorhandenen Cash (wie bei der im aktuellen Monat ausgelaufenen Anleihe) getilgt werden, der Rest muss dann anderweitig refinanziert werden. Wenn man annimmt, dass im Jahr 2024 nur ca. 15% der Finanzverbindlichkeiten (3300 x 15% = ca. 500 Mio.) zu aktuellen Konditionen (>10%) refinanziert werden müssten, wird man darauf künftig allein für diesen Teil ca. 50% Mio. jährlich an Zinsen zahlen müssen. Damit wäre der durchschnittliche Zins bereits über 4% insgesamt. Je nachdem natürlich, wann unterjährig getilgt wird usw. Ist eben die Frage, wie viel sie durch Verkäufe refinanzieren können oder ob sie am Ende auch noch etwas Eigenkapital brauchen.
- wie kommst du bei 4% Zinssatz auf Zinsen von 72 Mio.? 4% von angenommen 3000 Mio. Schulden wären 120 Mio. Zinsen.
- bei deiner CF-Betrachtung sprichst du vom Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit. Dort sind gezahlte Zinsen bereits enthalten. Wenn du nun deine Zinsannahme dort abziehst, belastest du den CF doppelt mit Zinsen.
- ein guter Teil des CF (analog zum Ergebnis vielleicht rund 20%) entfallen noch auf Minderheiten und stehen nicht den Aktionären hier zu
- die Mieteinnahmen steigen aufgrund der üblichen Indexierung
...

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.710.572 von lazy_invest am 28.10.23 21:43:04

"- wie kommst du bei 4% Zinssatz auf Zinsen von 72 Mio.? 4% von angenommen 3000 Mio. Schulden wären 120 Mio. Zinsen.
- bei deiner CF-Betrachtung sprichst du vom Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit. Dort sind gezahlte Zinsen bereits enthalten. Wenn du nun deine Zinsannahme dort abziehst, belastest du den CF doppelt mit Zinsen."

Ja, du hast vollkommen Recht, danke für den Hinweis!

Wenn wir eine minimal gesteigertem Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit im H1 2024 von 115 Mio (von 108 Mio im H1 2023) annehmen. Dann selbst bei den optimistischen 4% Zinssatz haben wir Schulden von 3500 Mio. Ca. 3000 Mio langfristige Schulden +
Unternehmensanleihen 149.809
Kurzfristige verzinsliche Finanzschulden 416.901

Und 4% auf die 3500 Mio sind 140 Mio an Zinskosten.

... und kämen damit auf einen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit von -25 Mio.

Die Dividende ist schon mal weg, das ist sicher. Außer, sie wird auf Pump finanziert.

Ist diese Rechnung angemessener? Wie ist deine Einschätzung?

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.710.611 von Simon_JPS am 28.10.23 22:07:36

Du vermischt Halbjahres- mit Ganzjahreszahlen. Du stellst den OCF eines Halbjahres den Zinsen eines gesamten Jahres gegenüber. Aber das Fazit bleibt natürlich, dass die Aktionäre m.E. nicht gut beraten wären, eine Dividende zu beschliessen. Das galt allerdings bereits für die HV im aktuellen Jahr und trotzdem gab es die Dividende irrsinnigerweise. Insofern müsste man die individuellen Interessent vom Hauptaktionär kennen, um über eine Dividende nächstes Jahr zu spekulieren. Finanziell und bei den aktuellen Zinskonditionen (siehe Anleihen!) sollte man wohl jeden Euro in die Tilgung oder, wenn durch Verkäufe möglich, den vorzeitigen Rückkauf stecken.

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.710.644 von lazy_invest am 28.10.23 22:26:12

Ja, das stimmt. Deswegen meinte ich auch am Anfang, 72 Mio im Halbjahr. Auf das Jahr gestreckt dann ca. 140 Mio.

[Simon_JPS]

Vllt. will der Großaktionär soviel Cash rausziehen, wie er nur kann. Und wenn das bedeutet, dass DIC Asset seinen Cashflow dauerhaft amputieren muss, indem sie weite Teile davon verscherbeln, um die Dividende aufrechterhalten zu können, dann ist ihm das egal. Die Kuh melken, solange sie noch steht. Weiß ich nicht, vllt. hat der Großaktionär akuten Liquiditätsbedarf. Kann man nur drüber spekulieren.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.710.611 von Simon_JPS am 28.10.23 22:07:36

Siehe meine Rechnung vor ein paar Monate. M. E. wird das hier nichts mehr und ein Totalverlust möglich. FFO und Zinsbelastung passen nicht - Ertrag zu niedrig und Schulden zu hoch. Aber vielleicht ist ja doch irgendwie ein Schuldenabbau möglich.

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.711.508 von rabajatis am 29.10.23 10:11:23

Hallo rabajatis,

danke für deine Nachricht. Ich habe mir gerade alle deine Beiträge in diesem Thread angeschaut. Eine genaue Rechnung finde ich nicht, aber einen Vergleich mit bestimmten Kennziffern mit Vonovia. Und dann diesen Kommentar:
"Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden wurde im Q1 Bericht mit 3,8 Jahren angegeben. Ohne den VIB Vermögen Überbrückungskredit wurden 4,3 angegeben. Deshalb habe ich das genommen. Nehme ich dann aber den FFO und beziehe den bereits jetzt realisierten und ggf. noch weiteren möglichen Anstieg der Zinsbelastung mit ein, dann kommen mir doch Zweifel, ob die Tragfähigkeit der Verschuldung aus dem operativen Geschäft heraus noch gegeben ist."

Ja, das versuche ich jetzt, genauer dingfest zu machen, konkreter. Wirklich konkret geht es natürlich nicht, da es immer davon abhängt, wie viel Eigentum DIC Asset noch verkauft und davon dann Schulden zurückzahlt, anstatt sie zu refinanzieren. Aber würdest du das auch so sehen, dass wir von einem min. 4% Zinssatz Schulden für 2024 ausgehen müssen? Also zumindest ist dann kein Spielraum mehr für die Dividende. Außer, sie finanzieren die Dividende aus Eigentumsverkäufen, was dann aber im Folgejahr den Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit drücken würde und das Problem nur nach hinten verschiebt.

Für einen Insolvenzkandidaten halte ich DIC Asset die nächsten Jahre aber nicht.

Und hier ist nun meine dritte Rechnung, die detaillierteste bisher, aber natürlich immer noch approximativ.

In 2024 wird der Rest vom VIB Brückenkredit fällig, 200 Mio, und ein Bankkredit von 133 Mio., und ein Schuldschein von 248 Mio. Auf der Präsentation steht, der Brückenkredit und der Bankenkredit sind im Refinanzierungsprozess. Zugleich steht dort aber auch über den Brückenkredit: "Remaining bridge loan in 2024 will be paid back from equity release of disposals and free cash flow". Da muss man sich natürlich entscheiden, refinanziert man oder zahlt man zurück? Und anscheinend konnten sie sich auf der ein und selben Präsentationsseite nicht entscheiden. Aber wenn sie zurückzahlen, muss auch das nicht refinanziert werden, also stehen 2024 "nur" 133 + 248 Mio zur Refinanzierung zu höheren Zinssätzen an (oder, wenn auch der Schuldschein nicht refinanziert wird, nur 133 Mio, der Bankenkredit - wie gesagt, alles recht ungewiss).

2025 werden insgesamt "nur" 225 Mio fällig (Bankenkredit + Schuldschein). Gehen wir davon aus, dass 133+248+225 = 636 refinanziert werden zu 10%, dann haben wir 63 Mio. Für die Schulden ab 2026 ist der durchschnittliche Zinssatz 2,6%. Von den Gesamtschulden von ca. 3500 Mio Stichtag H1 2023 ziehen wir 150 Mio ab des 18/23 bond, der im Oktober diesen Jahres zurückgezahlt werden sollte, sowie den 200 Mio 2024 VIB Brückenkredit, der wie oben angenommen zurückgezahlt wird, also 3500-636 (werden refinanziert zu 10%)-350 Mio (zurückgezahlt) = 2514 Schulden zu 2,6% = 65.4 Mio + die 63 Mio. refinanzierter Schulden = 128.4 Mio Schuldendienst für 2025.

Und die Rechnung für 2024 (unter der Annahme, dass der Brückenkredit zurückgezahlt wird): 133+248=381 Mio. refinanziert, davon 10% = 38 Mio zusätzlicher Schuldendienst. Für die restlichen Schulden ab 2025 ist der durchschnittliche Zinssatz: 2,65%.
3500 Mio Gesamtschulden - 381 (refinanziert zu 10%) - 350 Mio (zurückgezahlt) = 2769 Mio, davon 2,65% = 73,4 Mio + 38 Mio (die refinanzierten Schulden) = 111 Mio Schuldendienst in 2024.

Ich habe bisher 3 verschiedene Wege angewendet.
Einmal, in dem ich zu den 2.9% Zinssatz im H1 2023 einen Prozent dazunehme, und die Summe Schuldendienst verdopple, mit dem Pi-mal-Daumen Grund, dass auch von H1 2022 zu H2 2023 der Zinssatz um ca. 1% gestiegen ist, und die Summe Schuldendienst sich ca. verdoppelt hat. Das ergab dann 72 Mio. Schuldendienst für H1 2024, oder ca. 140 Mio für ganz 2024.
Der zweite Weg: 4% auf die in H1 2023 3500 Mio Gesamtschulden veranschlagen, was 140 Mio Schuldendienst für 2024 ergibt.

Und nun, nach dem dritten Weg oben, ca. 56 Mio Schuldendienst in H1 2024 (derzeit in H1 2023: ca. 36 Mio), oder ca. 111 Mio für ganz 2024.

Auch 2025 erreicht die Summe Schuldienst für das Gesamtjahr noch nicht die 140 Mio für 2024, die bei den anderen beiden, stärker geschätzten Wegen herausgekommen sind, sondern “nur” ca. 130 Mio.

Ich hatte vorher als Schätzung für Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit für H1 2024 115 Mio angegeben. Das ist wahrscheinlich zu optimistisch, im Hinblick darauf, dass dieser Cashflow von H1 2022 zu H1 2023 von 126 Mio auf 108 Mio gefallen ist. Mir ist nicht ganz klar, was man hier ansetzen kann, da ich nicht denke, dass das Transaktionsvolumen in 2024 steigen wird. Also vllt. ist es am besten, von ca. derselben Summe auszugehen. Sagen wir, verhalten optimistisch 110 Mio.

Dann haben wir für H1 2024: 110-56 (Schuldendienst)=54 Mio. Cashflow vor Steuern. Bleibt die Dividende gleich, haben wir ca. -60 Mio. Das wären also -6 Mio nach Zahlung der Dividende. (Wie gesagt, das ist keine Detailrechnung, sondern eine approximative Rechnung).

Für 2024 könnte die Dividende also noch erhalten bleiben, wenn Management und der Großaktionär dies wollen, mit den 6 Mio aus den Cashreserven bezahlt (485 Mio).


Das könnte man auch noch mit mehr Sicherheit sagen, wenn Schulden zurückgezahlt, anstatt refinanziert werden (wobei ich schon angenommen habe, dass der Rest des VIB Brückenkredits ganz zurückgezahlt wird). Die guidance für Verkäufe für das Gesamtjahr 2023 ist ja 300-600 Mio. Sollten sie das auch 2024 noch durchziehen, käme etwa diese Summe noch rein, mit der sie Schulden zurückzahlen anstatt refinanzieren können. Und sie haben, wie gesagt, cash-on-hand von 485 Mio., as of H1 2023.

Eine größere Hürde sehe ich erst 2026, wenn Schulden von 625 Mio fällig werden.

Also, ich sehe über die nächsten Jahre Insolvenz nicht als Problem. Aber ich sehe derzeit nicht, wie die Dividende jenseits von 2024 aufrechterhalten werden kann aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Da müsste schon in 2025 der Cashflow deutlich steigen. Da bin ich gespannt, wie DIC Asset da fahren wird.


@lazy_invest wenn du deine Meinung dazugeben würdest, würde ich mich freuen! Du lachst dir bestimmt ins Fäustchen, wenn du meine Rechnungen liest. Ich versuche es eben so gut zu machen, wie ich es kann und auf diesem Weg zu lernen; und ich bin über jedes Feedback dankbar.

[sirmike [Blogger]]

WeWork-Pleite

WeWork ist insolvent. In 2019 hatte DIC Asset doch einen fetten Mietvertrag mit WeWork abgeschlossen - hat man die Immobilie noch im Bestand und/oder den Mieter an Bord? Weiß das jemand?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.728.904 von sirmike am 01.11.23 13:06:50

Es ist auch eine wirklich selten dämliche Idee Immobilien langfristig anzumieten, um sie dann kurzfristig an sehr unstete Kunden weiterzuvermieten. Da geht man ein Leerstandsrisiko ein, das man gar nicht beherrschen kann. Und die dann fehlenden Einnahmen sprengen jede Finanzierung. Mir ein Rätsel, wie man sich als Investor auf so ein unsinniges Geschäftsmodell einlassen kann.

[Nobody_79]

Hinweise

Folgende Hinweise:
1. Refinanzierung klappt ja auch für einen Teil der Schulden, sagt ja niemand alles oder nichts
2. Für den Teil der Schulden, welche getilgt werden, ist die Zinsersparnis ja Cashflow und ergebbisverbessernd
3. Ergebnis Beitrag von VIB kommt ja auch noch

[Nobody_79]

Sieht so aus, dass einige Shorties vor den Zahlen Angst haben

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.734.976 von Nobody_79 am 02.11.23 11:59:57

Ich denke eher ungewollte Mitkäufe über Indexpapiere auf den Immobiliensektor.

[Nobody_79]

Na dann sollen die mal weiter "ungewollt mitkaufen".

[Nobody_79]

SMA50 heute stabil drüber und als Unterstützung genutzt. Indikatoren laufen in überlaufen Bereich, aber haben noch Luft. Wenn Markt grün, dann geht es auch hier weiter hoch. Sieht nach Bruch vom Abwärtstrend aus, aus Kanal erstmal raus, aber ist im Umkehrschluss nicht automatisch Aufwärtstrend. Wenn die Zahlen am 8. Gut sind, sehen wir die 5 vorm Komma.

[Simon_JPS]

Ich habe meine bisherigen Beiträge in diesem Thread zusammengefasst in einen Blogpost. Mein Augenmerk liegt auf der Stabilität der Dividende. Über Hinweise auf Fehler und Auslassungen würde ich mich sehr freuen, um meinen Gedankengang zum Thema zu verbessern.

https://simonbrenncke.substack.com/p/branicks-group-a-tale-o…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.743.361 von Simon_JPS am 03.11.23 15:11:07

Ich verstehe die ganze Mühe irgendwie nicht - man kann seine knappe Lebenszeit besser verbringen, auch besser investieren denke ich. Angesichts der Verhältnisgrößen zwischen FFO und Verschuldung, erscheint mir nach recht kurzer Zeit jeder Gedanke an eine Dividende recht unrealistisch. Die Firma sitzt m.E. schlicht in der Verschuldungsfalle - das ist recht schnell zu erkennen. Nicht zu erkennen ist, ob die Gesellschaft es schafft durch Verkäufe wieder aus dieser Situation zu kommen. Daher kann man hier aktuell weder in der Aktie long noch short gehen. Besser ist es von der Seitenlinie aus abzuwarten.

Und sich anderen Aktien zu widmen, wo es diese Verschuldungsproblematik mit einem LTV an die 60 % gar nicht gibt und wo es den Unternehmen top geht und sie auch noch hervorragende Perspektiven haben. Da stehen Aufwand und Ertrag in einem viel besseren Verhältnis als hier in die Details zu gehen. Branicks muss erst mal mit einem Schuldenabbau wie auch immer liefern - sonst könnte es ganz düster aussehen.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.743.361 von Simon_JPS am 03.11.23 15:11:07

Zitat von Simon_JPS: Ich habe meine bisherigen Beiträge in diesem Thread zusammengefasst in einen Blogpost. Mein Augenmerk liegt auf der Stabilität der Dividende. Über Hinweise auf Fehler und Auslassungen würde ich mich sehr freuen, um meinen Gedankengang zum Thema zu verbessern.

https://simonbrenncke.substack.com/p/branicks-group-a-tale-o…

Ich hab jetzt nicht alles gelesen. vor allem weil die vielen Zahlen die Realität nicht widerspiegeln.
Die Chancen einer Dividende für dieses Jahr sehe ich bei unter 10%.
DIC musste sich ja relativ früh festlegen, ob sie eine Dividende in 2023 zahlen, oder nicht. Zu der Zeit hielten fast alle anderen Immobilienfirmen verbal noch an den Ausschüttungen fest. Da hat man sich nicht getraut querzuschießen. Ausserdem ist man davon ausgegangen, dass mindestens 50% der Dividende nicht ausgeschüttet wird sondern durch die Wahl einer Aktiendividende als Kapitalerhöhung im Unternehmen bleiben. Leider wollten die Aktien trotz Discount nur Wenige.
Aktuell haben sie meiner Meinung nach akute Refinanzierungsprobleme. Sie geben zwar keine Infos zu den Konditionen, aber anhand der Meldungen zu dem besicherten Darlehen bin ich auf 10% p.a gekommen (glaube das waren 200 mio für 6 monate die das Ergebnis von VIB um 10 mio verbessert haben). Das Geld bleibt zwar im Unternehmen, aber da das Geschäft zu Marktkonditionen abgeschlossen werden muss, ist der Zins bedenklich. Bei der Verlängerung des Überbrückungskredits bin ich auf deutlich über 15% gekommen. Die 2026er Anleihe steht bei 50%.
In dieser Situation eine Dividende zu zahlen wäre kriminell und wirtschaftlich auch Unklug. Lieber die Schulden mit einem Abschlag zurückkaufen. Ausserdem wird viel davon abhängen ob sie es schaffen Immobilien zu verkaufen. Das ist dringend notwendig um die Zinssätze auf ein akzeptables Niveau zu bringen. Sollten Sie das schaffen, kombiniert mit einem Rückkauf der Anleihe mit Discount haben sie durchaus das Potential in Zukunft wieder Dividende zu zahlen (wobei ich da erst in 2026 rechnen würde). Schaffen sie das nicht, wird es schwierig und der Kurs der Anleihe impliziert ja bereits eine recht hohe Insolvenzwahrscheinlichkeit.

[Covacoro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.744.741 von OnkelD am 03.11.23 18:42:22

Tja, wo soll man anfangen.

Wenn ich bei 1.8% Zins ca. 16.4 Mio zahle, habe ich eine durchschnittliche Verschuldung von 910 Mio.
Wenn das Jahr darauf der Zins 2.9% beträgt und 36,5 Mio fällig werden, ist meine Verschuldung auf 1258 Mio gestiegen.
Um bei 72 Mio Euro zu landen, also eine Verdopplung bei 4% angenommenen Zinssatz, müsste die durchschnittliche Verschuldung auf 1800 Mio steigen.

Merkst Du da etwas?

In Realität wird a) die Verschuldung abgebaut und b) von der Summe nur ein gewisser Teil fällig.
Nehmen wir die 1258 Mio als Ausgangspunkt. Werden a) 258 Mio getilgt und b) 150Mio zu 1o% prolongiert,
Also 850 Mio laufen weiter mit 2.9% dann ergeben sich Zinsen von 15 und 24.6 Mio, in Summe also 39.6 Mio.

Der durchschnittliche Zins beträgt dann 39.6 / 1000 = 3.9%

Insofern: ja, vielleicht ist der Zins in 2024 bei knapp 4%, aber die Zinszahlung ist nicht bei 72 Mio sondern bei 39 Mio. 😀

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.744.834 von Covacoro am 03.11.23 19:05:20

Zitat von Covacoro: Tja, wo soll man anfangen.

Wenn ich bei 1.8% Zins ca. 16.4 Mio zahle, habe ich eine durchschnittliche Verschuldung von 910 Mio.
Wenn das Jahr darauf der Zins 2.9% beträgt und 36,5 Mio fällig werden, ist meine Verschuldung auf 1258 Mio gestiegen.
Um bei 72 Mio Euro zu landen, also eine Verdopplung bei 4% angenommenen Zinssatz, müsste die durchschnittliche Verschuldung auf 1800 Mio steigen.

Merkst Du da etwas?

Er spricht von einem Halbjahr, insofern müsstest du deine Werte auf ein Jahr hochrechnen.

[Simon_JPS]

Hallo rabajatis,

es gibt auf jeden Fall bessere Investments. Genau wie du bin ich auf der Seitenlinie bei Branicks Group.

Ich keine Anteile an einem REIT und versuche gerade, mich in die Materie etwas einzuarbeiten. Ich lerne am Besten aus schwierigen Situationen, deswegen schaue ich mir Branicks genauer an. Und es hat mich sehr überrascht, dass sie die Dividende aufrechterhalten haben.

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.744.741 von OnkelD am 03.11.23 18:42:22

Hallo Onkel D,

danke für deinen Kommentar.

"vor allem weil die vielen Zahlen die Realität nicht widerspiegeln."

Könntest du mir schreiben, um welche Zahlen es sich hierbei handelt? Damit ich diese berichtigen kann.

"Sie geben zwar keine Infos zu den Konditionen, aber anhand der Meldungen zu dem besicherten Darlehen bin ich auf 10% p.a gekommen (glaube das waren 200 mio für 6 monate die das Ergebnis von VIB um 10 mio verbessert haben). Das Geld bleibt zwar im Unternehmen, aber da das Geschäft zu Marktkonditionen abgeschlossen werden muss, ist der Zins bedenklich"

Es ist gut, dass du das schreibst, weil ich mir bzgl. der Refinanzierungskonditionen für 2024 und 2025 nicht sicher gewesen bin. Ich bin auch von 10% als derzeit marktüblich ausgegangen. Jenseits von 2025 kann m.E. keine Annahme getroffen werden, das wird in sehr großem Maße auch von der Zinspolitik der EZB abhängen.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.341 von Simon_JPS am 03.11.23 20:53:20

Was "marktüblich" ist, zeigt der Markt ja recht deutlich: https://www.boerse-frankfurt.de/anleihe/xs2388910270-branick…

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.744.834 von Covacoro am 03.11.23 19:05:20

Hallo Covacoro,

"In Realität wird a) die Verschuldung abgebaut und b) von der Summe nur ein gewisser Teil fällig.
Nehmen wir die 1258 Mio als Ausgangspunkt. Werden a) 258 Mio getilgt und b) 150Mio zu 1o% prolongiert,
Also 850 Mio laufen weiter mit 2.9% dann ergeben sich Zinsen von 15 und 24.6 Mio, in Summe also 39.6 Mio."

Was du hier beschreibst, ist der Schritt 3) in meinem Blogpost. Dazu würde ich gerne dein Feedback haben, wenn du die Zeit dazu hast. Bei dem dritten Schritt komme ich auf 50 Mio Zinskosten im Halbjahr 2024, und entsprechend 100 Mio in 2024.
Dein Kommentar bezieht sich auf meinen Schritt 1, der für mich ein erster Screeningtest ist, um zu sehen, wohin die Reise geht. Ungeachtet dessen ist dein Einwand natürlich völlig berechtigt; es nicht alles andere als sinnvoll, in einem ersten Überschlag davon auszugehen, dass ein Unternehmen, dass sich Schuldenabbau auf den Fahnen geschrieben hat, sogar neue Schulden aufnimmt. Ich werde diesen Schritt 1 entsprechend verändern.

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.470 von lazy_invest am 03.11.23 21:25:54

Stimmt schon, ich denke nur nicht, wenn etwa die Bank mit Branicks den Kredit refianziert, dass sie 35% Zins verlangen. 10% Zinsen ist mein best guess wenn es um einen Durchschnittswert für die Refinanzierungen in 2024 und 2025 geht. Von welchem durchschnittlichen Zinssatz für die Refinanzierungen würdest du ausgehen, und woran würdest du das festmachen?

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.470 von lazy_invest am 03.11.23 21:25:54

Sorry, oder meintest du den aktuellen Zinskupon, der um die 5% liegt?

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.744.834 von Covacoro am 03.11.23 19:05:20

Et voilà, das habe ich jetzt unter den Schritt 1 hinzugefügt:

"[This first approximation, by the way, gives a direction, but it doesn’t make a whole lot of sense. Because 72 Mio are 4% of 1800 Mio, and doubled for full year, 3600 Mio of debt, which is more than the total interest bearing debt I assume below, and would hence presuppose that Branicks takes on more debt from this year to the next. To the contrary, they’ve pledged to reduce debt.]"

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.485 von Simon_JPS am 03.11.23 21:33:09

Naja der Markt verlangt derzeit 35%. Die Bank etwas weniger, weil sie die Immobilien als Besicherung erhält (Hypothek), aber nicht sehr viel. Stell dir vor, man könnte zu nur 10% Zinsen easy refinanzieren - dann müsste man ja sofort von der Bank 200 Mio. aufnehmen, die 400 Mio.-Anleihe zum Preis von 50 vollständig zurückkaufen (Liquidität/Abgabebereitschaft vorausgesetzt) und hätte 200 Mio. Gewinn gemacht. Natürlich ist das nicht möglich.
Ich vermute, dass sich die Banken derzeit ziemlich quer stellen und keine Finanzierung zu wirtschaftlich sinnvollen Konditionen anbieten... und genau das preist der Markt bei der Anleihe ein - dass Branicks mit gewisser Wahrscheinlichkeit kein Geld zusammenbekommt, um die Rückzahlung der Anleihen und Kredite zu gewährleisten.
Solange die Finanzierungssituation weiter akut existenzbedrohend ist und die Zeit gegen Branicks läuft, drängt sich dann weder ein Investment auf, sofern man nicht zocken möchte, noch muss man über Dividenden überhaupt nachdenken Interessant wird es, wenn man asset-Verkäufe melden kann und zu welchen Konditionen dies geschieht.

[Simon_JPS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.674 von lazy_invest am 03.11.23 22:09:08

Ich kann deinen Gedanken sehr gut nachvollziehen. Was wir wissen, von der H12023 Präsentation, ist, dass die 133 Mio Bankkredit, die 2024 fällig werden, derzeit im Refinanzierungsprozess sind. Und auf dieser Slide steht nichts von Rückzahlung. Dann frage ich mich, warum sollte sich Branicks auf eine Refinanzierung zu prohibitiven Konditionen einlassen, wenn sie die 133 Mio auch mit cash-on-hand zurückzahlen können? Wenn sie den zweiten Teil des VIB Kredits voll zurückzahlen (wovon ich ausgehe), bleiben noch 134 Mio in der Cashreserve, das können sie also dafür draufgehen lassen. Dazu haben sie ja noch eine Verkaufspipeline für 2023, und könnten auch in 2024 noch weiteres Tafelsilber an den Mann bringen, anstatt sich prohibitive Kreditkonditionen aufzubürden. Auch von daher denke ich, wenn etwas refinanziert wird, wird es von 10% nicht wesentlich abweichen. Wahrscheinlich werden sie es dann aber mit mehr besichern müssen, als ihnen lieb ist.

Du siehst, ich spekuliere. Es mag sein, dass schon der Geschäftsbericht für (Ganz)2023 zeigt, wie abwegig meine 10% gewesen sind. Die Situation ist spannend; ich verfolge sie weiter.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.745.659 von Simon_JPS am 03.11.23 22:07:28

Zitat von Simon_JPS: Et voilà, das habe ich jetzt unter den Schritt 1 hinzugefügt:

"[This first approximation, by the way, gives a direction, but it doesn’t make a whole lot of sense. Because 72 Mio are 4% of 1800 Mio, and doubled for full year, 3600 Mio of debt, which is more than the total interest bearing debt I assume below, and would hence presuppose that Branicks takes on more debt from this year to the next. To the contrary, they’ve pledged to reduce debt.]"

Ich glaube Du hast Dich da rechnerisch verrannt. Deine These, dass sich die Zinskosten verdoppeln wenn die Zinsen um 1% steigen ist Quatsch
Wenn sie 2.6 Mrd Schulden haben und 4% zahlen sind das halt 104 Mio Euro im Jahr
Die Zinskosten hatten sich damals verdoppelt weil die Zinsen gestiegen sind UND die Verschuldung aufgrund der VIB Übernahme.
Aufgabe für Dich:
Bestimme anhand der H1 Bilanz und der Meldungen der letzten Monate
a) die erwartete Verschuldung zum Jahresende
b) die erwarteten Zinskosten für das 2. HJ 2023
c) den daraus resultierenden Durchschnittszins für H2 2023

[Simon_JPS]

"Ich glaube Du hast Dich da rechnerisch verrannt. Deine These, dass sich die Zinskosten verdoppeln wenn die Zinsen um 1% steigen ist Quatsch
...
Die Zinskosten hatten sich damals verdoppelt weil die Zinsen gestiegen sind UND die Verschuldung aufgrund der VIB Übernahme."

Absolut. Dieser Schritt 1) ist keine These, sondern eine erste Annäherung. Wahrscheinlich habe ich das in dem Blogpost nicht deutlich genug geschrieben. ?? Vllt. sollte ich diesen Schritt 1) ganz löschen, er stiftet wohl nur Verwirrung. Oder ihn anders formulieren. ??

Nun zur Verschuldung: Im Blogpost vergleiche ich den durchschnittlichen Zinssatz von Halbjahr 2022 mit dem von Halbjahr 2023, wie sie in den Halbjahresberichten genannt werden. Die VIB Übernahme war am 30.6., dem Ende von Halbjahr 1 2022, schon durch, und ist im Halbjahresbericht 2022 eingearbeitet: "The Group's financial position in the first half of the year was also dominated by the first-time inclusion of VIB in the 2022 half-yearly financial statements."
Ich mache jetzt hier einen Vergleich der Verschuldung, die ich betrachte.

Da haben wir am Ende von Halbjahr 1 2022:
[non-current liabilities]
Corporate bonds 393,715
Non-current interest-bearing loans and borrowings 2,300,945

[current liabilities]
Corporate bonds 179,946
Current interest-bearing loans and borrowings 131,903

= 2952 Mio Schulden (interest bearing)

Und hier die Zahlen am Ende von Halbjahr 1 2023:
3261 Mio (Ist im Blogpost mit Bild aus dem Halbjahresbericht)

Ist die Verschuldung gestiegen? Ja. Ist in diesem Steigen der Verschuldung die VIB-Übernahme mit drin? Nein. Vergleichsweise ist die Verschuldung marginal gestiegen - vergleichsweise. Und deswegen kümmere ich mich nicht darum, bei dem ersten Annäherungsschritt 1) im Blogpost. (Wie gesagt, erst Schritt 3) ist eigentlich interessant.)


"Wenn sie 2.6 Mrd Schulden haben und 4% zahlen sind das halt 104 Mio Euro im Jahr"
Ja, das ist der Schritt 2) in meinem Blogpost. Gesamtschulden (bzw, interest bearing debt) nehmen und einen Zinssatz draufschlagen.

"Aufgabe für Dich:
Bestimme anhand der H1 Bilanz und der Meldungen der letzten Monate
a) die erwartete Verschuldung zum Jahresende
b) die erwarteten Zinskosten für das 2. HJ 2023
c) den daraus resultierenden Durchschnittszins für H2 2023"

Aufgabe schon erfüllt :-) Das ist der Schritt 3 in meinem Blogpost. Wobei ich nicht auf das 2. Halbjahr 2023 schaue, sondern das erste Halbjahr von 2024. Denn dann wird die Dividende gezahlt. Und der ganze Blogpost dreht sich ja um die Beständigkeit der Dividende. Hier noch mal der Link:
https://simonbrenncke.substack.com/p/branicks-group-a-tale-o…

[Dennoch noch ein paar Worte zum Halbjahr 2): da wird nichts refinanziert, nur zurückgezahlt, im Juli (VIB bridge 1. Teil, 201 Mio) und im Oktober (Bond, 150 Mio). Das reduziert natürlich die Gesamtschulden, und das berücksichtige ich dann in meiner Rechnung für 1. Halbjahr 2024. Weil nichts refinanziert wird, verändert sich auch nicht der durchschnittliche Zinssatz auf die Schulden im 2. Habjahr 2023. Eine Unbekannte haben wir: 16 Mio Bankkredit und dann sind auf der Slide noch 2x 9 Mio "Other" Schulden, wenn ich das richtig sehe. Zu beiden habe ich im Halbjahresbericht nichts gefunden, ob sie nun refinanziert oder zurückgezahlt werden. Aber wie ich mehrfach im Blogpost betone, geht es mir nicht darum, akkurat, sondern directionally right zu sein: it is better to be vaguely right than precisely wrong.]

Gerade über Feedback zu diesem Schritt 3) würde ich mich sehr freuen.

[BörsenBot [wO]]

Veröffentlichung von Unternehmenszahlen

Bei DIC Asset steht morgen der Termin "Veröffentlichung Quartalsmitteilung (Stichtag Q3)" an.
260 Nutzer haben DIC Asset im Portfolio und 374 unserer Nutzer haben DIC Asset auf der Watchlist.
Wie ist Ihre Meinung zu den Ergebnissen? Diskutieren Sie mit!

[GAP-Minder]

Die Zahlen waren so zu erwarten. Eine Dividende bleibt möglich sogar auf Vorjahresniveau. Könnte dem Kurs helfen…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.764.718 von GAP-Minder am 08.11.23 08:39:45

Bei DER Verschuldung noch eine Dividende zahlen? Dann ist der anschließende Totalverlust doch sicher. Die Gesellschaft braucht mehr Kapital - und nicht weniger. Aus dem operativen Geschäft kann das offenbar nicht kommen. Mein Fazit: Finger weg bis sich die Verschuldung normalisiert hat.

[coolrunning]

Branicks habe zum Ende der ersten neun Monate FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 33,1 Mio. EUR (Vorjahr: 76,1 Mio. EUR) erzielt und bekräftige, das prognostizierte Gesamtjahresziel für 2023 FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 50 bis 55 Mio. EUR zu erreichen.

Das halte ich aber für überaus ambitioniert.
Mal sehen, ob sie "Wort halten" .....

running

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.765.534 von rabajatis am 08.11.23 10:35:32

Zitat von rabajatis: Bei DER Verschuldung noch eine Dividende zahlen? Dann ist der anschließende Totalverlust doch sicher. Die Gesellschaft braucht mehr Kapital - und nicht weniger. Aus dem operativen Geschäft kann das offenbar nicht kommen. Mein Fazit: Finger weg bis sich die Verschuldung normalisiert hat.

Das sehe ich ebenso. Eine einfache Überschlagsrechnung reicht um zu sehen, dass eine Dividende nicht verdient werden wird, zumal die wesentlichen Auswirkungen des Zinsanstiegs hier erst in den nächsten zwei-drei Jahren richtig zur Geltung kommen. Das Eigenkapital sinkt bereits in diesem Jahr aufgrund der Immobilienabschreibungen und erhöhten Finanzierungsaufwendungen und das wird die Refinanzierung nicht günstiger machen. Eine Dividende für das Jahr 2023 wäre Harakiri.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.770.649 von lazy_invest am 08.11.23 22:32:48

Kommt darauf an, welche Verkäufe noch gelingen, bzw. in Aussicht stehen. Denn der Buchwert der Aktie liegt ja sehr deutlich wie über dem Börsenwert. Können nun Erlöse aus dem Verkauf zur Refinanzierung auslaufender Schulden genutzt werden, wäre eine Dividende durchaus machbar. Vor allem, wenn Großaktionäre das wünschen...
Und da jetzt bestimmt der Hinweis kommt, dass Gewerbeimmobilien im Augenblick nur schwer veräußerbar sind: die Zinslandschaft verändert sich gerade wieder und das Kapitalangebot bleibt sicher hoch, auch auch wegen der irren Ungleichheit der Vermögenswerte in den Industrieländern. Wer als Investor weitsichtig ist, nutzt jetzt die Gelegenheit zum Kauf von Immobilien, wenn der Druck auf die Immobiliengesellschaften noch hoch ist. Später, wenn die Zinswende für alle ersichtlich ist, werden die Preise wieder schnell klettern.
Fazit: es war schon immer so, dass höh Gewinne locken, wenn die große Schar der Anleger das Risiko scheut. Sieht man ja hier am Aktienkurs...

[rabajatis]

Ein doch recht bedenklicher Bericht eben im Regionalfernsehen zu einer Branicks Immobilie in Bremen:
https://www.butenunbinnen.de/nachrichten/sicherheit-maengel-…

Demnach hat der Mieter von 500 Parkplätzen von Branicks diese gesperrt, weil Branicks zwingende Investitionen in Fluchtwege und Brandschutztüren nicht durchgeführt hat. 500 weitere Parkplätze im eigenen Zuständigkeitsbereich hat der Mieter weiter im Betrieb. Natürlich Alarmstimmung für den Einzelhandel so kurz vor Weihnachten. Und natürlich erst recht bei den am direktesten betroffenen Mietern von Branicks wie Saturn und Opti Wohnwelt. Ist die Liquidität bei Branicks etwa knapp?

Bei der Immobilie oberhalb bzw. an diesem Parkhaus handelt es sich um eine ehemalige Galeria Kaufhof Filiale, die durch die Insolvenz geschlossen wurde. Im Haus blieb nur im obersten Stockwerk die Saturn-Filiale - der stark reduzierte Mietertrag kann da bei weitem nicht wirtschaftlich gewesen sein. Es gab dann mit der großen Zech Group einen Käufer, der das Gebäude samt Parkhaus abreißen und an der Stelle etwas neues bauen wollte, wie schon in Düsseldorf, Hamburg ... gemacht. Aber DIC Asset hat wohl zu hoch gepokert beim Kaufpreis. Jedenfalls blieb man Eigentümer und hat die Geschosse weiter unten dann an eine Möbelkette vermietet, die dort mehr eine Ausstellung macht - Großmöbel mitnehmen kann man da m.W. nicht. Ich denke nicht, das man damit die Miete generiert die man zuvor hatte - bei weitem nicht. Bei der Entwicklung des Einzelhandels und Leerständen umzu - auch kommend durch die Flächenreduzierung von Karstadt nebenan - ist kaum zu erwarten, das sich das verbessern wird. Da darf man die Frage stellen, ob der Buchwert dieser Immobilie noch realistisch ist.

Und man kann nur hoffen, das das eine Ausnahme ist und es nicht ähnliche Einzelhandelsimmobilien in anderen Städten gibt.

[Simon_JPS]

Ich habe Fragen an IR geschickt und darauf konkrete Antworten erhalten, was IR vor allem deshalb anzurechnen ist, weil ich ausdrücklich betont habe, kein Aktionär zu sein.

Entsprechend habe ich nun meinen Blogpost mit 2 Updates im Text versehen, bezogen auf den Schritt 3:
https://simonbrenncke.substack.com/p/branicks-group-a-tale-o…

Ich würde mich sehr freuen, wenn ich über diesen Schritt 3 mit jemandem hier noch konkret in Austausch treten könnte. Bitte haltet euch nicht an den Schritten 1 und 2 auf, sie sind nur Aufwärmübungen.

Jetzt zu den beiden wichtigsten Antworten von IR, bezogen auf meinen Blogpost:
1. Der Zinssatz für den VIB Brückekredit ist variabel und beträgt aktuell 9,33 Prozent, denn er setzt sich aus dem 1M-Euribor (im Moment 3,83%) und einem je Quartal neu bestimmten Spread zusammen, seit Oktober 5,5%.
2. Ich hatte gefragt, zu welchen Konditionen der 2024 fällig werdende Bankenkredit voraussichtlich finanziert wird, und hierauf wurde geantwortet (ich denke, es ist okay, wenn ich hier direkt zitiere): "Aktuelle Konditionen für neue besicherte Bankschulden liegen zwischen 4% und 5%, vom Verhandlungsergebnis und natürlich auch vom jeweiligen Objekt abhängig."

4-5% !! Ich hatte auch die Bankschulden mit 10% modelliert. Das war also keineswegs aggressiv, sondern sehr konservativ.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.797.928 von Simon_JPS am 13.11.23 19:28:59

Zitat von Simon_JPS: Ich habe Fragen an IR geschickt und darauf konkrete Antworten erhalten, was IR vor allem deshalb anzurechnen ist, weil ich ausdrücklich betont habe, kein Aktionär zu sein.

Entsprechend habe ich nun meinen Blogpost mit 2 Updates im Text versehen, bezogen auf den Schritt 3:
https://simonbrenncke.substack.com/p/branicks-group-a-tale-o…

Ich würde mich sehr freuen, wenn ich über diesen Schritt 3 mit jemandem hier noch konkret in Austausch treten könnte. Bitte haltet euch nicht an den Schritten 1 und 2 auf, sie sind nur Aufwärmübungen.

Jetzt zu den beiden wichtigsten Antworten von IR, bezogen auf meinen Blogpost:
1. Der Zinssatz für den VIB Brückekredit ist variabel und beträgt aktuell 9,33 Prozent, denn er setzt sich aus dem 1M-Euribor (im Moment 3,83%) und einem je Quartal neu bestimmten Spread zusammen, seit Oktober 5,5%.
2. Ich hatte gefragt, zu welchen Konditionen der 2024 fällig werdende Bankenkredit voraussichtlich finanziert wird, und hierauf wurde geantwortet (ich denke, es ist okay, wenn ich hier direkt zitiere): "Aktuelle Konditionen für neue besicherte Bankschulden liegen zwischen 4% und 5%, vom Verhandlungsergebnis und natürlich auch vom jeweiligen Objekt abhängig."

4-5% !! Ich hatte auch die Bankschulden mit 10% modelliert. Das war also keineswegs aggressiv, sondern sehr konservativ.

Die 4 bis 5 % halte ich für eine deutlich zu optimistische Interpretation (die IR-Antwort ist ja auch schön unkonkret formuliert), denn es geht nicht um eine isolierte Immobilienfinanzierung, sondern um eine hoch verschuldete und vor Abschreibungen ächtzende Firma (Branicks), deshalb dürfte man - wenn sich überhaupt jemand findet - deutlich höhere Zinsen berappen müssen. Egal, wie attraktiv die Sicherheiten auch aussehen.

[Nobody_79]

Im Fremdkapital für Unternehmenskäufe haben wir auch gerade einen Deal fremdfinanziert. Je nach Anteil und Sicherheit ist die Schwankungsbreite sehr hoch. Am Ende standen jetzt 6%, wobei 50% des Kauf Objektes fremdfinanziert waren und die Firma selbst dient als Sicherheit. Ähnlich wird es bei Branicks laufen, die Immos haben ja einen Beleihungswert und wenn Branicks diese Immos als Sicherheit gibt, kann ich mir schon einen guten Zins vorstellen. Die Abschreibungen interessieren dei Banken eher weniger. Cashflow ist da neben Substanz viel wichtiger.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.798.684 von Nobody_79 am 13.11.23 21:39:58

Zitat von Nobody_79: Im Fremdkapital für Unternehmenskäufe haben wir auch gerade einen Deal fremdfinanziert. Je nach Anteil und Sicherheit ist die Schwankungsbreite sehr hoch. Am Ende standen jetzt 6%, wobei 50% des Kauf Objektes fremdfinanziert waren und die Firma selbst dient als Sicherheit. Ähnlich wird es bei Branicks laufen, die Immos haben ja einen Beleihungswert und wenn Branicks diese Immos als Sicherheit gibt, kann ich mir schon einen guten Zins vorstellen. Die Abschreibungen interessieren dei Banken eher weniger. Cashflow ist da neben Substanz viel wichtiger.

Du widersprichst Dir aber. Substanz ist wichtig? Der Beleihungswert ist wichtig? Richtig! Aber diese Werte brechen ja massiv ein bzw. sind es schon, denn Branicks/DIC hat die in den Vorjahren maximal hochgeschrieben (durch sog. externe Gutachten) und explizit immer auf den LTV abgestellt und diesen maximal ausgereizt. Die Bewertungskunstgriffe, auf die man jetzt in der Krise zugreifen können müsste, hat man im Boom schon voll ausgereizt. Genau das ist ja jetzt das Problem...

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.798.735 von sirmike am 13.11.23 21:46:26

Mal abgesehen davon finanziert Branicks auch nicht nur 50%, sondern mit deutlich weniger EK, was sich entsprechend auf die Konditionen auswirkt.

Dass Cashflow wichtig ist, da hat er recht. Die Prognose für dieses Jahr sind 50 Mio. FFO bei einem durchschnittlichem Zinssatz von <2%. Nun kann sich jeder überlegen, ob diese FFO eher steigen oder eher sinken in den nächsten Jahren, wenn meinetwegen sogar zu optimistischen 5% refinanziert wird. Wenn überhaupt, wird da nicht viel für den Aktionär übrig bleiben. Natürlich kann man hier andersherum mit grossem Hebel auf Zinssenkungen spekulieren.

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.785.133 von rabajatis am 10.11.23 19:55:13

Zitat von rabajatis: Ein doch recht bedenklicher Bericht eben im Regionalfernsehen zu einer Branicks Immobilie in Bremen:
https://www.butenunbinnen.de/nachrichten/sicherheit-maengel-…

Demnach hat der Mieter von 500 Parkplätzen von Branicks diese gesperrt, weil Branicks zwingende Investitionen in Fluchtwege und Brandschutztüren nicht durchgeführt hat. 500 weitere Parkplätze im eigenen Zuständigkeitsbereich hat der Mieter weiter im Betrieb. Natürlich Alarmstimmung für den Einzelhandel so kurz vor Weihnachten. Und natürlich erst recht bei den am direktesten betroffenen Mietern von Branicks wie Saturn und Opti Wohnwelt. Ist die Liquidität bei Branicks etwa knapp?

Bei der Immobilie oberhalb bzw. an diesem Parkhaus handelt es sich um eine ehemalige Galeria Kaufhof Filiale, die durch die Insolvenz geschlossen wurde. Im Haus blieb nur im obersten Stockwerk die Saturn-Filiale - der stark reduzierte Mietertrag kann da bei weitem nicht wirtschaftlich gewesen sein. Es gab dann mit der großen Zech Group einen Käufer, der das Gebäude samt Parkhaus abreißen und an der Stelle etwas neues bauen wollte, wie schon in Düsseldorf, Hamburg ... gemacht. Aber DIC Asset hat wohl zu hoch gepokert beim Kaufpreis. Jedenfalls blieb man Eigentümer und hat die Geschosse weiter unten dann an eine Möbelkette vermietet, die dort mehr eine Ausstellung macht - Großmöbel mitnehmen kann man da m.W. nicht. Ich denke nicht, das man damit die Miete generiert die man zuvor hatte - bei weitem nicht. Bei der Entwicklung des Einzelhandels und Leerständen umzu - auch kommend durch die Flächenreduzierung von Karstadt nebenan - ist kaum zu erwarten, das sich das verbessern wird. Da darf man die Frage stellen, ob der Buchwert dieser Immobilie noch realistisch ist.

Und man kann nur hoffen, das das eine Ausnahme ist und es nicht ähnliche Einzelhandelsimmobilien in anderen Städten gibt.

klingt für mich eher danach, als ob der Herr Zech die Lokalpresse vor den Karren spannt

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.803.877 von HalfordMackinder am 14.11.23 16:44:52

Zech hat mit der Immobilie nichts zu tun - Branicks wollte nicht verkaufen und nun müssen die zusehen, wie sie im schwachen Einzelhandel mit der Immobilie weiter umgehen. Im vorliegendem Fall hat sich der Mieter der örtlichen städtischen Parkhausgesellschaft beschwert. Zech selbst muss im benachbarten Gebäude von Galeria, das ihm gehört, ein Teilauszug von ca. einem Drittel der Galeria verkraften und entsprechend in die Abtrennung bzw. Neuaufstellung dieses Gebäudeteils investieren.

Einzelhandelsimmobilien dürften deutlich anders sein als Wohnimmobilien. Ich weiss nicht, ws Branicks bisher abgeschrieben hat bzw. was das zum Jahresende noch kommt. Aus meiner Sicht ein NoGo nach grober Übersicht und dann schaue ich auch nicht weiter.

[Nobody_79]

@sirmike, ich sehe da keinen Widerspruch, der Beleihungswert ist bei Weitem nicht der Buchwert, da sind von den Banken bereits ordentliche Abschläge enthalten und je mehr Substanz da vorhanden ist, umso geringer die Abschläge.
Am Ende kann Branicks auch Immobilien mit einem doppelten Buchwert als den Kredit als Sicherheit bei der Bank hinterlegen. Die Banken bewerten schon äußerst konservativ. Normalerweise sprechen sie überhaupt nicht mit dir, wenn sie es nicht abgesichert bekommen.
Ich sehe da keinen Widerspruch.

[Hektensammler]

Seuche

Man kanns wenden wie man will, mit dem Branicks Namen (denke immer an Sale statt Schlussverkauf) gings erst richtig hinunter. Wer weiß was hier noch folgt, black box!

[HalfordMackinder]

Heute hat Branicks den Verkauf der ehemaligen Kaufhof-Immobilie Leverkusen gemeldet, das macht doch optimistisch, dass sie die Hütte in Bremen auch noch loswerden

[welczeck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.809.253 von HalfordMackinder am 15.11.23 12:10:46

Ob über oder unter Buchwert ist hier die Frage. Da kein VK-Preis genannt wurde könnte man einen eher ungünstigen Preis vermuten ... 🤔

[welczeck]

Frage: weiss jemand, ob Branicks vom Kaufpreis Teile seiner eigenen Anleihe am Markt kaufen dürfte?? Wäre evtl. ein gutes Geschäft ...

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.810.681 von welczeck am 15.11.23 16:10:46

Zitat von welczeck: Ob über oder unter Buchwert ist hier die Frage. Da kein VK-Preis genannt wurde könnte man einen eher ungünstigen Preis vermuten ... 🤔

Thomas Daily spekuliert 10 Mio. Euro, das war sicherlich kein toller Verkauf dann... aber was weg ist, ist weg. Fokus auf Logistik statt Einzelhandel

https://www.thomas-daily.de/td-morning-news/1566302-leverkus…

[Covacoro]

Im Juli standen die Disposals bei 118 Mio und sind jetzt bei 145 Mio. Die Zielmarke bis Ende 2023 liegt unverändert bei 300-600 Mio und es dürfte schwer werden, sie an der Unterkante zu erreichen, es ist aber nicht unmöglich! Auch 2024 muss ein ähnlich großes Rad gedreht werden, da bleibt keine Wahl. Schafft man in 2024 ebenfalls ein Disposal-Volumen von 300 Mio, kommt es in Summe zu einem Cash-Inflow von ca. 200 Mio - so rechnet auch S&P.

Plus die Streichung der Dividende und dem FFO von 60 Mio pro Jahr sehe ich daher eine gewisse Chance, dass man sowohl den VIB Brigde Loan Rest als auch die Schuldverschreibung in 2024 tilgen kann. Das wäre aus meiner Sicht der optimale Ausgang und die Wahrscheinlichkeit dafür ist vielleicht 30%.

Erreicht man die Disposal-Ziele nicht oder nur zu schlechteren Konditionen als angenommen, wird der Liquiditätsspielraum schnell kleiner ab H2-2024. Dann müssen Anschlussfinanzierungen her, was auch nicht unmöglich ist, aber viele Unsicherheiten zu den Konditionen beinhaltet. Eine Pleite sehe ich aber nächstes Jahr nicht.

Time will tell...

[longlong01]

Dividende

wird gezahlt.
Ein Haufen externer Immoexperten bewertet hier die Finanzen von Branicks ohne echtes Hintergrundwissen.
Was man hier so lesen muss ist echt bitter. Die Pleite usw. Branicks wird weiter erfolgreich bestehen. Da sind keine Dorftrottel am Werk.

[giledos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.812.880 von longlong01 am 15.11.23 22:09:04

Der liebe Gerhard Schmidt wird hoffentlich darauf achten, dass sein Vermögen und auch das seiner Frau und seiner Tochter nicht den Bach runter geht.

[Marciavelli2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.804.090 von rabajatis am 14.11.23 17:08:10

Die gute Nachricht ist, dass ich letzte Woche noch lebend aus dem Parkhaus rausgekommen bin 😉 Neben dem Galeria-Gebäude steht übrigens noch ein riesiges Kaufhaus leer, früher C&A.

[HalfordMackinder]

Wenn man mal ein bisschen Google bemüht, findet man in älterer Berichterstattung die Info, dass der Besitzer des Parkhauses in Bremen gar nicht DIC (pardon, Branicks) ist sondern die Stadt selbst? Das Problem scheint zu sein, dass die Parkdecks des eigenen Objekts (ex-Kaufhof) nur über dieses Parkhaus erreicht werden können. Deswegen konnte der Herr Zech das Parkhaus auch nicht erwerben und abreißen ohne gleichzeitig den Kaufhof zu erwerben. Jetzt wird wieder medialer Druck aufgebaut... ist doch eine Lokalposse.

"Die Zech Group SE ist die in Bremen ansässige Muttergesellschaft einer Unternehmensgruppe, die in den Bereichen Bau, Immobilien sowie Hotelentwicklung und -betrieb, tätig ist." (Wikipedia)

Hier ein interessanter Link:
https://www.kreiszeitung.de/lokales/bremen/zech-plaene-in-de…

[HalfordMackinder]

Falls jemand fragt: Ja, ich habe zuviel Zeit und eine zu große Branicks-Position...

[Bullon]

Warum muss denn Branick so schnell bis zum Jahresende immos verkaufen, nur um energieimeffiziente immos schnell zu welchem Preis loszuwerden?

"...„Mit dem Verkauf der beiden Immobilien aus den Baujahren 1963 und 1964 setzen wir die Fokussierung auf jüngere energie- und klima-effizientere Immobilien in der Asset-Klasse Logistik fort. Zudem stärken wir im Rahmen des Aktionsplans ‚Performance 2024‘ weiter unsere Konzernbilanz“, kommentiert Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende von Branicks

[HalfordMackinder]

Das mit der Energieeffizienz ist vermutlich nur ein Teil der Wahrheit (typische Pressedarstellung). In einem anderen Marktumfeld und mit besserer Liquiditätssituation hätte Branicks die Immobilien vielleicht noch länger gehalten oder sogar selbst saniert. Aber so wie ich das sehe, läuft die Uhr: Die Finanzschulden nächstes Jahr (v.a. die extrem teure Brückenfinanzierung aus der VIB-Übernahme) müssen zurückgezahlt werden und dafür muss Cash aufgetrieben werden an jeder Ecke... hoffen wir, der Plan geht auf

[Covacoro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.812.646 von Covacoro am 15.11.23 21:13:10

Update

Zitat von Covacoro: Im Juli standen die Disposals bei 118 Mio und sind jetzt bei 145 Mio. Die Zielmarke bis Ende 2023 liegt unverändert bei 300-600 Mio und es dürfte schwer werden, sie an der Unterkante zu erreichen, es ist aber nicht unmöglich! Auch 2024 muss ein ähnlich großes Rad gedreht werden, da bleibt keine Wahl. Schafft man in 2024 ebenfalls ein Disposal-Volumen von 300 Mio, kommt es in Summe zu einem Cash-Inflow von ca. 200 Mio - so rechnet auch S&P.

Plus die Streichung der Dividende und dem FFO von 60 Mio pro Jahr sehe ich daher eine gewisse Chance, dass man sowohl den VIB Brigde Loan Rest als auch die Schuldverschreibung in 2024 tilgen kann. Das wäre aus meiner Sicht der optimale Ausgang und die Wahrscheinlichkeit dafür ist vielleicht 30%.

Erreicht man die Disposal-Ziele nicht oder nur zu schlechteren Konditionen als angenommen, wird der Liquiditätsspielraum schnell kleiner ab H2-2024. Dann müssen Anschlussfinanzierungen her, was auch nicht unmöglich ist, aber viele Unsicherheiten zu den Konditionen beinhaltet. Eine Pleite sehe ich aber nächstes Jahr nicht.

Time will tell...

Update: Mit den heute vermeldeten 80 Mio ist man bereits bei 225 Mio und ich gehe davon aus, die Zielmarke von 300 Mio werden bis 31/12/23 erreicht.
Inklusive der Infos aus dem aktuellen Kredit-Rating (15/11/2023) von S&P (https://branicks.com/download/ir/Branicks_SP_Rating_November…) ist für mich damit klar, dass genügend Cash da ist für die Tilgung VIB Bridgedarlehen und wenn man so vernünftig wäre, die Dividende zu kürzen oder zu streichen, auch die fällig werdende Schuldverschreibung in 2024.

Nur meine Meinung, keine Empfehlung.

[Langzeit-Investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.825.207 von Covacoro am 17.11.23 20:13:02

Zitat von Covacoro:

Zitat von Covacoro: Im Juli standen die Disposals bei 118 Mio und sind jetzt bei 145 Mio. Die Zielmarke bis Ende 2023 liegt unverändert bei 300-600 Mio und es dürfte schwer werden, sie an der Unterkante zu erreichen, es ist aber nicht unmöglich! Auch 2024 muss ein ähnlich großes Rad gedreht werden, da bleibt keine Wahl. Schafft man in 2024 ebenfalls ein Disposal-Volumen von 300 Mio, kommt es in Summe zu einem Cash-Inflow von ca. 200 Mio - so rechnet auch S&P.

Plus die Streichung der Dividende und dem FFO von 60 Mio pro Jahr sehe ich daher eine gewisse Chance, dass man sowohl den VIB Brigde Loan Rest als auch die Schuldverschreibung in 2024 tilgen kann. Das wäre aus meiner Sicht der optimale Ausgang und die Wahrscheinlichkeit dafür ist vielleicht 30%.

Erreicht man die Disposal-Ziele nicht oder nur zu schlechteren Konditionen als angenommen, wird der Liquiditätsspielraum schnell kleiner ab H2-2024. Dann müssen Anschlussfinanzierungen her, was auch nicht unmöglich ist, aber viele Unsicherheiten zu den Konditionen beinhaltet. Eine Pleite sehe ich aber nächstes Jahr nicht.

Time will tell...

Update: Mit den heute vermeldeten 80 Mio ist man bereits bei 225 Mio und ich gehe davon aus, die Zielmarke von 300 Mio werden bis 31/12/23 erreicht.
Inklusive der Infos aus dem aktuellen Kredit-Rating (15/11/2023) von S&P (https://branicks.com/download/ir/Branicks_SP_Rating_November…) ist für mich damit klar, dass genügend Cash da ist für die Tilgung VIB Bridgedarlehen und wenn man so vernünftig wäre, die Dividende zu kürzen oder zu streichen, auch die fällig werdende Schuldverschreibung in 2024.

Nur meine Meinung, keine Empfehlung.

Die 80 Mio gehören aber VIB, nicht DIC. Steht in der Meldung doch drinnen. Einziger Vorteil für DIC somit, dass man den VIB Kredit noch weiter erhöhen könnte. Tilgen kann man ihn damit nicht. Außer man zahlt eine massive Dividende bei VIB, dann geht aber ein großer Teil an die restlichen VIB Aktionäre. DIC braucht Verkäufe aus dem eigenen Bestand

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.829.167 von Langzeit-Investor am 19.11.23 09:40:54

Das war doch beim letzten Mal auch kein Hindernis. VIB muss dann einfach wieder "aus freien Stücken" ein Darlehen an die darbende Konzernmutter geben. Dann kriegen halt wieder die Minderheitsaktionäre bei VIB das Kotzen, aber dafür heben sie in Neuburg wahrscheinlich schon einen Burggraben aus.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.833.812 von HalfordMackinder am 20.11.23 12:44:41

Zitat von HalfordMackinder: Das war doch beim letzten Mal auch kein Hindernis. VIB muss dann einfach wieder "aus freien Stücken" ein Darlehen an die darbende Konzernmutter geben. Dann kriegen halt wieder die Minderheitsaktionäre bei VIB das Kotzen, aber dafür heben sie in Neuburg wahrscheinlich schon einen Burggraben aus.

wer sollte das tun? alle die das gerne tun würden sind weg

[GAP-Minder]

A

Was wird wohl aus Branicks. Ich bin weiterhin optimistisch hinsichtlich der Zukunft des Immobilienmarktes und habe die niedrigen Kurse zum Aufstocken genutzt. Wir hatten vor 15 Jahren schon einmal Weltuntergang in diesem Sektor. Wer damals mutig war, wurde anschließend fürstlich belohnt. Sobald die Zinsen drehen, werden sich alle Werte erholen. Bei Branicks sehe ich ein sehr hohes Erholungspotential, denn bei fallenden Zinsen wird auch der Verkauf zur Entschuldung deutlich einfacher werden. Und der NAV ist ja doch sehr deutlich über der Marktbewertung an der Börse. Das Risiko sollte man dabei nicht unterschätzen, deswegen ist der Kurs ja auch so eingebrochen.

[Fullhouse1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.864.859 von GAP-Minder am 26.11.23 13:09:33

Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei. Der Zins wird sinken, aber nur leicht und für lange Zeit, wenn überhaupt, nicht mehr auf das Niveau der ersten 2020er Jahre sinken.
Kurz bis Mittelfristig sind Wohnraumanbieter bezüglich der Nachfrage zu bevorzugen. Büroflächen leiden in D unter der schwachen Konjunktur und diese wird sich aufgrund der politischen Situation auch nicht so schnell bessern. Sorry, und das Management von DICs kannste in die Tonne klopfen.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.864.859 von GAP-Minder am 26.11.23 13:09:33

Zitat von GAP-Minder: Sobald die Zinsen drehen, werden sich alle Werte erholen.

Das ist aber doch nur eine der entscheidenden Stellschrauben. Bei Gewerbeimmobilien kommt hinzu, dass Work-from-Home die Nachfrage nach Büroflächen und damit Büroimmobilien erheblich reduzieren wird, vor allem in den Innenstädten der Ballungszentren. Hinzu kommt, dass der Onlinehandel den Ladenlokalen immer mehr Kunden und Umsatz wegnimmt, so dass auch hier die Flächenbedarfe deutlich zurückgehen werden - vor allem in den in den Innenstädten der Ballungszentren (weil sie andernorts eh schon reduziert sind und/oder leer stehen). Beide Faktoren treffen Branicks, daher werden sinkenden Zinsen zwar die Finanzierungskosten wieder senken, aber der FFO wird leiden. Und dann kommen die für alle steigenden Energieeffizienzthemen hinzu (Wärmedämmung, andere Beheizung usw.) sowie ggf. Mietpreisdeckel und/oder Mietpreisbremsen, die Branicks bei gemischt genutzten Immobilien mit Wohnanteil treffen werden und/oder denen, Büro- oder Ladenflächen in Wohnraum umgewandelt werden sollen/müssen.

Ich sehe wenig Grund für allzu viel Optimismus...

[GAP-Minder]

Danke fr die Einschätzungen, auch wenn ich sie nicht teile. Nach einer alten Börsenregel ist es gut, wenn viele Marktteilnehmer pessimistisch sind, denn dann wurden die Verkäufe schon vollzogen, bzw. Käufe noch nicht getätIgt. Mal schauen, wo Branicks in einem Jahr steht - ich sehe sie dann bei 6 bis 7 €…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.864.859 von GAP-Minder am 26.11.23 13:09:33

Da gibt es aber noch mehr alte Börsenregeln. Dem schlechten kein gutes Geld hinterherwerfen. Sich nicht in eine Aktie verlieben. Usw.

Es werden sich eben NICHT alle Werte erholen. Denn etliche Unternehnen aus dem Umfeld sind doch schon insolvent gegangen. Etliche haben Verschuldungsprobleme die schwer zu lösen sind.

Das Verbilligen einer Position nur weil man sie hat und im Versuch den vorherigen Kauffehler wieder auszugleichen, ist NIE ratsam. Man muss sich immer die Frage stellen, ob man auch kaufen würde, wenn man die Aktie gar nicht hätte.

Sprich hier in dem Sektor strikt nach Verschuldung sortieren und damit der Wahrscheinlichkeit eines K.O.. Und dann im zweiten Step den NAV zum Börsenwert oder den FFO zum Börsenwert oder ... als Rangfolge nehmen. Und dann kommt man nicht auf Branicks.

Erst recht nicht wenn man sie bereits hat. Weil da greift die alte Börsenregel: Nie alle Eier in einen Korb legen.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.866.812 von rabajatis am 27.11.23 08:44:40

Alles nachvollziehbar. Aber es gab einen Immobilienverkauf für 80 Mio. im November, das zeigt, dass das weiterhin möglich ist. Außerdem beträgt der Anteil von Branicks nur 35 in meinem Depot, also nur ein kleines Ei im Korb. Bei TAG hatte ich auch zugegriffen, als der Markt sie brutal abgestraft hatte. Und es hat sich gelohnt…

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.866.848 von GAP-Minder am 27.11.23 08:55:38

Der Anteil von Branicks in meinem Depot beträgt nicht 35, sondern 3%. Hatte die Tastatur nicht im Griff…bei 35% wäre ich auch deutlich unruhiger…

[lazy_invest]

https://www.comdirect.de/inf/anleihen/XS2388910270

Anleiherendite preist mit mittlerweile bereits >40% Rendite p.a. ein ordentliches Ausfallrisiko ein.

[tkubikx]

Was ist hier passiert?

[PinselInho]

Wird vermutlich auf eine Insolvenz spekuliert. Signa wird belasten…

[longlong01]

Signa

Na klar. Insolvenz. Weswegen? Wegen Krediten?
Lächerlich. Branicks und Signa haben auch so viel gemeinsam. Nämlich fast gar nichts.
Das ist wieder eine erbärmliche Shortattacke.
Hier müssten mal die Jungs von Wallstreetbets aufräumen.

[myhobbynr2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.890.374 von PinselInho am 30.11.23 17:40:11

Zitat von PinselInho: Wird vermutlich auf eine Insolvenz spekuliert. Signa wird belasten…

Tja, wenn es nur Signa wäre.
Aber da kommt evtl. noch ein ganzer Rattenschwanz hinterher ( Galeria-Kaufhof-Karstadt )
Kanzler Scholz spricht gerne von einer Zeitenwende.
Die sehen wir womöglich mit ihren unschönen Begleiterscheinungen hier auch.
Der Anteil der Online-Bestellungen nimmt weiter rasant zu. Lohn-und Energiekosten explodieren. Die Bevölkerungszusammensetzung der Innenstädte verändert sich und macht sie zusehends unattraktiv, Leerstände und tote Winkel überall, der Gastronomie setzt man über die Steuererhöhung hart zu, Waren-Belieferungen durch den autoaussperrenden Umbau der Stadt-Zentren werden massiv behindert und eingeschränkt, usw.

Auch hier gilt: Ist ein Kipppunkt erst einmal überschritten, wird es kein Zurück mehr geben.

[Immo_Freund]

Branicks hat doch fast gar keine Innenstadtlagen ..., und Retail ist auch nur minimal. Logistikimmobilien (45 %) sowie gut vermietete Büro's (40 %) sollten ansonsten nicht groß betroffen sein. Insofern habe ich die heutigen Kurse für Zukäufe genutzt. Signa hat eben nichts mit Branicks zu tun. Es ist schon sehr verwunderlich, dass trotz der hervorragenden Inflationsdaten (sowohl D/ als auch EU) von gestern und heute es zu solchen Kurseinbrüchen gekommen ist. Die Zinsen werden bald gesenkt und bis dahin werden AT, Branicks und Co nicht umkippen. Es sind eben auch Bestandshalter, die aktuell nichts bauen..

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.890.716 von Immo_Freund am 30.11.23 18:19:21

Leider gibt es indirekte Verbindungen. Wenn es aufgrund von Notverkäufen (Signa, Offene Immo-Fonds) zu einem weiteren Preisverfall bei den Gewerbeimmobilien kommt, dann müsste Branicks die eigenen Bestände weiter abwerten und das LTV verschlechtert sich weiter. Außerdem macht es ein solches zusätzliches Angebot noch schwerer eigene Verkäufe zu realisieren. Daher der Kursrutsch heute, nachdem Benko gestern durch alle Nachrichten gegangen ist.
Heute gab es mW viele Umsätze außerhalb von Xetra. Das könnte auf eine Panikreaktion von Kleinanlegern hindeuten.
Gibt es Hoffnung? Ja, wenn die Zinsen in den nächsten Monaten sinken, wird sich manches Finanzierungsproblem lösen lassen. Die gesamte Branche und auch die Bauindustrie bräuchte Zinssenkungen dringend. Vielleicht gibt es ja ein Einsehen bei den Währungshütern.

[Immo_Freund]

Ja, klar! Es gibt Zusammenhänge. Aber die Bewertung der Logistikimmobilien sollte kaum tangiert sein. Voll vermietet mit ordentlichen Mietsteigerungen. Ansonsten haben die OIF keine akuten Probleme. Kündigungsfristen von einem Jahr und hohe Cash- Quoten helfen hier. Man muss die Kirche im Dorf lassen. Benko hat völlig überteuert gekauft und gebaut. Das ist ein grenzwertiger Projektentwickler, der nun die Quittung bekommt. Panikverkäufe von Kleinanlegern sind denkbar.

[Immo_Freund]

AT stand vor einigen Monaten bei 87 Cent, und jetzt schon wieder 2,15. Bei Branicks erwarte ich Ähnliches. Die DIC habe ich im Frühjahr für 9,30 verkauft und bin jetzt wieder eingestiegen. Was ist eigentlich seit Frühjahr passiert, ausser dass wir nun wieder konkrete Zinssenkungen kommen sehen. Daneben gab es ordentliche Verkäufe und die 200 Mio. EURO Bond sind im Oktober auch schon zurückgeführt worden. Vermietungsquote stark, Mieterhöhung 6,5 Prozent etc. Operativ läuft es hervorragend!

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.891.052 von Immo_Freund am 30.11.23 19:08:55

Es ist sehr viel Negatives seit dem Frühjahr im Bau- bzw. Immobilienbereich passiert. Es würde Seiten füllen wenn ich das alles aufschreiben sollte. Und es ist kein Ende in Sicht. Heute hat die Traumhaus AG nach gescheiterten Gesprächen mit den Banken einen Antrag auf Eigenverwaltung gestellt.

Am Besten ist es, wenn man um die Aktien aus dem Bau- und Immobilienbereich einen weiten Bogen macht, bis es klare erste Signale einer Besserung gibt. Bis auf wenige Ausnahmen wie die Bestandshalter von Wohnimmobilien, die von der Lage beim Neubau aufgrund der sehr hohen Mietnachfrage profitieren, was bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien nicht der Fall ist. Und Logistikimmobilien sind selten Standard, sondern individuell auf einen Kunden zugeschnitten. Da steht mit dem Kollaps der Signa Gruppe auch einiges an. Allein die Signa Sport Gruppe hat über 80 Internetshops mit entsprechender Logistik dahinter. D.h. Logistikimmobilien sind sehr viel risikoreicher als eine 2-Zimmer-Wohnung, weil eben kein Standard. Gleiches gilt für Industriebetriebe. Und wenn man Aktien hat mit denen man sagen wir 60 % im Verlust ist und den nicht realisieren will, kann man doch auch warten bis man 90 % im Verlust ist und ggf. dann verbilligen. Aber warum in einen fallenden Trendkanal hinein noch mehr Risiko eingehen?

PS: Ich habe auch einige Positionen mit 50 % Verlust und mehr und sogar einen Totalverlust im Baubereich nach einem Insolvenzverfahren und der Ankündigung der Abwicklung der AG. Aber es ist nicht die ganz große Menge im Depot. 2023 war und ist ein sehr schwieriges Börsenjahr. Außer beim DAX, der 17 % Gewinnplus seit Jahresanfang hat - Grrr! Aber für viele ist purer Kapitalerhalt aufgrund der multiplen Krisenlage angesagt. Da kann man nicht in so einer unklaren Lage wie bei Branicks noch verbilligen.

[Maul-Taeschle]

Anbei ein sehr interessanter Artikel, auf den ich heute erst gestoßen bin:

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/17558927-branicks…

"....Mit einer MarketCap von aktuell 340 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei zwei Hedgefonds noch vor kurzem von anderem ausgehen. Und seit dem 14.11. ist Clearance Capital Limited ein weiterer Hedgefonds mit 0,51% die branicks Group aktie short. Zuletzt hatte bereits am 10.11. Helikon Investments Limited seine Shortposition auf signifikante 1,8% erhöht und am 31.10. war Pictet Asset Management Ltd mit einer Erhöhung auf 0,95% ebenfalls dieser Ansicht. Langsam kommt die Shortquote an meldepflichtigen Positionen in eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung, so dass man hier die weitere Entwicklung im Auge behalten sollte....."

Und noch ein Artikel, der in mir ein klein wenig Zuversicht aufkommen lässt (Quelle: S-Investor vom 30.112023):
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Pfandbriefbanken - Deutscher Immobilienmarkt dürfte sich 2024 stabilisieren

Berlin, 30. Nov (Reuters) - Nach dem Krisenjahr 2023 dürfte es beim Immobilienmarkt 2024 aus Sicht der deutschen Pfandbriefbanken zumindest zu einer Stabilisierung kommen. "Bei Wohnimmobilien dürfte sie deutlich früher einsetzen als bei Gewerbeimmobilien", sagte der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Gero Bergmann, am Donnerstagabend in Berlin. Hierfür spreche die unterschiedliche Nachfrageentwicklung. "Der Scheitelpunkt der Krise liegt noch vor uns und die Kapitalwerte werden unseres Erachtens noch einige Quartale zurückgehen", fügte er hinzu und äußerte sich damit ähnlich wie jüngst in einem Reuters-Interview.

Eine wichtige Voraussetzung für ein Stabilisieren wäre aus Sicht Bergmanns, dass die Marktteilnehmer von einer Konsolidierung der Zinsen überzeugt seien. Wenn die Kalkulationsbasis wieder sicherer werde und zugleich die Renditen im Immobilienmarkt weiter stiegen, dann werde sich auch der Transaktionsmarkt wieder beleben. "Klar ist aber auch: Bei uns Banken hinterlässt die Krise am Immobilienmarkt Spuren in Form höherer Risikovorsorge", sagte der vdp-Präsident. Bankgeschäft sei schließlich der Umgang mit Risiken. Anders als 2008 stünden die Banken jetzt aber nicht in der ersten Reihe der Betroffenen. Der gesamte Sektor habe seine Kapitalbasis deutlich gestärkt, die Erträge seien auskömmlich. Die Finanzergebnisse der vdp-Mitgliedsinstitute seien im dritten Quartal überwiegend gut gewesen: "Ja, es werden noch weitere Wertberichtigungen kommen, aber das sollte für unsere Branche in Summe gut verkraftbar sein", sagte Bergmann.
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Ich bin zwischen Hoffnung und Bangen. Hoffen wir, dass alles gut ausgeht. Irgendwann müssen die Shortys ja auch wieder eindecken,.

[Maul-Taeschle]

Fällt mir noch ein, in Amerika hat eine Reddit-Gruppe den Short-Sellern ja ganz schön eingeheizt. Wäre nicht schlecht, wenn wir das hier auch hinbekommen würden.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.891.052 von Immo_Freund am 30.11.23 19:08:55

Zitat von Immo_Freund: AT stand vor einigen Monaten bei 87 Cent, und jetzt schon wieder 2,15. Bei Branicks erwarte ich Ähnliches. Die DIC habe ich im Frühjahr für 9,30 verkauft und bin jetzt wieder eingestiegen. Was ist eigentlich seit Frühjahr passiert, ausser dass wir nun wieder konkrete Zinssenkungen kommen sehen. Daneben gab es ordentliche Verkäufe und die 200 Mio. EURO Bond sind im Oktober auch schon zurückgeführt worden. Vermietungsquote stark, Mieterhöhung 6,5 Prozent etc. Operativ läuft es hervorragend!

AT hat allerdings keine Refinanzierungen zu lösen in den kommenden 2-3 Jahren im Gegensatz zu Branicks (mindestens 400 Mio. müssen hier in den nächsten 10 Monaten refinanziert werden).

Mal ein paar Fragen:
- Sie schreiben ja von einem Abwertungsbedarf von -4% bis -7% in diesem Jahr - das entspräche rund 160-280 Mio. (oder 10-18% des Eigenkapitals) - bisher lese ich nur was von ausserordentlichen Abschreibungen von 24 Mio. zum 30.09., bedeutet der Rest kommt noch im Q4?
- Welchen Einfluss wird die Abwertung auf EK-Quote, LTV und Refinanzierungskonditionen haben?
- Wie wollen sie ihre FFO-Guidance noch erreichen? Sie haben 33.1 Mio. erzielt nach 9 Monaten und prognostizieren mindestens 50 Mio., nur woher soll die Steigerung des FFO im Q4 nun kommen, wenn Assets verkauft werden? Hier dürfte noch eine Prognoseanpassung anstehen, oder?
- Wieso ist die Leerstandsquote gestiegen?

Du hast natürlich recht, dass es auch ein paar positive Entwicklungen gibt wie die Mieterhöhungen... in der Gesamtbetrachtung muss man aber auch die Risiken sehen. Mit AT fühle ich mich deutlich komfortabler.

[Marciavelli2000]

Wäre ich vorsichtig. Dic ist groß bei Galeria investiert. Und Benko kann zahlen, Nachvermietung vermutlich schwierig.

[GAP-Minder]

Zum Xetra-Schluss gab es einen Riesenumsatz. Hat ein Leerverkäufer den niedrigen Kurs zur Eindeckung genutzt? Aber wer sollte diese Position verkauft haben? Mysteriös…Oder hat jemand eine Erklärung?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.893.005 von Marciavelli2000 am 01.12.23 08:19:25

Das war mal so - hat sich laut dem Interview mit der Geschäftsleitung aber komplett abgebaut und es gibt keine Galeria Vermietung mehr!

https://www.nebenwerte-magazin.com/dic-asset-vorstandsvorsit…

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.893.680 von rabajatis am 01.12.23 10:03:13

Das ist ja mal eine gute Nachricht. Scheint an der Börse aber noch nicht zu wirken…d

[Langzeit-Investor]

Branicks muss dringend an das VIB Geld kommen. Evtl. erhöht man den Anteil an VIB nochmal durch eine Sachanlage (mit Immobilien per 2022er Bewertung) und schüttet sich dann eine ordentliche Dividende aus und gewährt sich hier nochmal einen Kredit. Zumindest könnte man es so schaffen die Tilgungen der nächsten 10 Monate zu überbrücken. Danach wird dann eng wenn der Markt so bleibt wie er gerade ist

[Kampfkater1969]

Insiderkauf

Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/branicks…

Meine Würdigung:
Da muss nun mehr kommen, von allen Insidern....auch der "Grand Dame"......

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.079 von Kampfkater1969 am 01.12.23 10:54:13

Na, gute Nachricht! Wenn ein Branicks -Vorstand jetzt bei den aktuellen Signa-Verwirbelungen kauft, dann wird man wohl sicher sein können, dass die Convernants (LTV 60%) nicht gerissen werden. Daneben hat man wohl weitere LOI's unterschrieben oder schon Verträge zu weiteren Verkäufen gemacht. Also, alles aktuelle Panik! Branicks wird überleben und in 2 Jahren wird man sich die Augen reiben.

[Maul-Taeschle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.079 von Kampfkater1969 am 01.12.23 10:54:13

Vielen Dank! Habe auf diese Nachricht hin zum zweiten mal innerhalb weniger Tage nochmal nachgekauft. Meine Stückzahl wird die Leerverkäufer aber leider nicht beeindrucken.

[Immo_Freund]

Aber die Leerverkäufer decken irgend wann auch wieder ein! Und dann kann diese Aktie schnell nach oben schießen. Ansonsten ja, nach dem Verkauf von Leverkusen gibt es nichts mehr von Galeria und Co. oder Aachener Modehaus im Portfolio. Gut so!
Hinsichtlich der Bilanzrelationen bin ich auch entspannt. Das ist ja die Hausdisziplin der Chefin "Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen." Das Buchwerk Bilanz/Guv und Kapitalflussrechnungen wird die Dame also beherrschen.
Daneben liegt der Cash-Bestand über der Marktkapitalisierung...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.388 von Immo_Freund am 01.12.23 11:37:39

Ich sehe hier auch ab 100% aufwärts Kurschancen......eine "Pleite" sehe ich nicht.....ist aber meine subjektive Würdigung

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.664 von Kampfkater1969 am 01.12.23 12:14:41

Und deshalb habe ich hier meinen Bestand nun verdoppelt......sehr hohes Chancenprofil = hohes Risiko....there is no free lunch....never.......nur "Dödels" glauben dies.....

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.283 von Immo_Freund am 01.12.23 11:22:34

Zitat von Immo_Freund: Na, gute Nachricht! Wenn ein Branicks -Vorstand jetzt bei den aktuellen Signa-Verwirbelungen kauft, dann wird man wohl sicher sein können, dass die Convernants (LTV 60%) nicht gerissen werden. Daneben hat man wohl weitere LOI's unterschrieben oder schon Verträge zu weiteren Verkäufen gemacht. Also, alles aktuelle Panik! Branicks wird überleben und in 2 Jahren wird man sich die Augen reiben.

Über diese Brücke würde ich nicht gehen wollen. Wirecard-CEO Markus Braun *) hat auch wenige Wochen vor dem Kollaps "seines" Unternehmens massive Aktienkäufe getätigt - und sogar auf Pump.




*) Womit ich keine Parallelen zwischen Wirecard und DIC/Branikcs andeuten möchte.

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.856 von sirmike am 01.12.23 12:42:03

Wirecard war ein gigantischer Betrugsfall (Konten in Asien, die nicht existierten). Hier haben wir Immobilien, die jeder besichtigen kann. Insbesondere auch echte "Immo-Perlen" wie bspw. den Logistik-Park in Kösching (langfristig vermietet an Audi). Diese Immos könnte Branicks sicherlich auch sofort gut verkaufen. Will man aber nicht, da man Perlen eben auch gerne behält.

[myhobbynr2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.884.800 von lazy_invest am 29.11.23 23:09:34

Zitat von lazy_invest: https://www.comdirect.de/inf/anleihen/XS2388910270

Anleiherendite preist mit mittlerweile bereits >40% Rendite p.a. ein ordentliches Ausfallrisiko ein.

Die Anleihe geht immer weiter in die Knie.
Nur professionelle Großanleger halten diese bei einer Mindeststückelung von 100.000.
In der Regel gewährt man diesen profundere Einblicke in Unternehmensdetails, während wir Kleinanleger mit Allgemeinplatz- Infos gefüttert und ruhiggestellt werden.

Habe daher ein immer unguteres Gefühl, obwohl ich in besseren Jahren hier dic(k) investiert war.

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.894.934 von myhobbynr2 am 01.12.23 12:55:48

Da gibt es ja kein verfügbares Volumen. Ansonsten wäre es für Branicks ja ideal, wenn man hier zu Kursen von 40% den 400 Mio. € -Bonds anteilig zurückkaufen könnte. Das LTV-Thema wäre so schnell zu regeln.

[babbelino]

Mit verfügbarem Volumen hat das nichts zu tun. Branicks muss im nächsten Jahr 581 Mio. Euro refinanzieren. Das ist ein gewaltiger Drops für das Unternehmen, die bereits einen Covenant gerissen haben und nur knapp unter dem zweiten Covenant (LTV <= 60%) stehen. Allein die schiere Masse an Objekten und die niedrige bilanzielle Bewertung mit einer Mietrendite von knapp 5% machen mich skeptisch hinsichtlich der zu erwartenden Abwertungen des Portfolios. Hinzu kommt die Pleite von Benko, die zur Unzeit kommt. Die Banken werden froh sein, wenn sie ihre Kohle wiederbekommen; Eigenkapitalgeber und Halter unbesicherter Anleihen werden herbe Verluste hinnehmen müssen. Dies fallen alle als potentielle Käufer / Zeichner aus. Die Transaktionsmärkte sind weitgehend tot, Verkäufe sind eine Seltenheit. Wer soll das alles zeichnen/prolongieren? Und vor allem: Zu welchen Konditionen?

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.895.969 von babbelino am 01.12.23 15:29:57

Zitat von babbelino:
...die bereits einen Covenant gerissen haben und nur knapp unter dem zweiten Covenant (LTV <= 60%) stehen. .

Es wurde noch kein Covenant gerissen, im Neunmonatsbericht steht es so:

Bond covenants at 30 September 2023 with sufficient headroom:
− Bond LTV 54.4% (covenant level 60.0%)
− Secured LTV 28.7% (covenant level 45.0%)
− Bond ICR 2.3x (covenant level 1.8x)

Arg knapp ist es natürlich...

[HalfordMackinder]

S&P hat ja Branicks gerade erst ein neues (schlechteres) Rating B+ verpasst... und selbst die schreiben:

Given the rising interest rate environment, delays in planned disposals, and further pressure on property valuations, we believe that Branicks' already tight covenants headroom under its loan-to-value (LTV) and interest coverage ratio calculation could come under further pressure, although we do not forecast a breach of any financial covenant in the short term.

...

Our base case further assumes that the company will take the necessary steps to address its liquidity concerns, and we forecast about €200 million-€300 million of cash inflow in the next few months as a result of the actions taken (this could include access to various funding sources, such as disposal proceeds or upsizing of existing bank financings, among others).

Quelle: https://branicks.com/download/ir/Branicks_SP_Rating_November…

...die spannende Frage ist jetzt, was sind das für ominöse "funding sources"? Hoffe, dazu kommt bald was (größeres) vom Unternehmen

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.896.170 von HalfordMackinder am 01.12.23 15:57:13

Und vor dem LTV-Hintergrund nochmal meine Frage von unten: Werden quasi alle Wertberichtigungen (sie schreiben von voraussichtlich -4 bis -7%) ins Q4 gebucht und welche Auswirkung wird das auf den LTV haben?

[babbelino]

@HalfordMackinder

Aber das steht doch im Text: disposal proceeds & upsizing of existing bank financings. Mir fallen aus dem Stand vier Unternehmen aus dem Gewerbeimmobereich ein, die alle Immos verkaufen wollen/müssen: Benko, Aroundtown, Demire und Branicks. Alleine Demire und Branicks müssen zusammen im kommenden Jahr 1,2 Mrd. Euro Bank- und Anleiheverbindlichkeiten prolongieren.....

Warum sollten die Banken die Kreditlinien für Office & Logistik erhöhen? Neben den gestiegenen Zinsen gibt es mit Home-Office und Energieeffizienz ja noch zwei Themen, die sich nicht positiv auf die Bereitschaft der Banken auswirken werden, z.B. Büroimmobilien zu finanzieren. Warum sollten Banken jetzt Kreditvolumina erhöhen, wenn sie Schwierigkeiten haben, den Investitionsstau und die Marktgängigkeit abzuschätzen und zu bewerten? Die sind froh, wenn sie halbwegs ungeschoren aus der Nummer herauskommen. Der Kurs der Deutschen Pfandbriefbank spricht Bände. In meinen Augen ist die Kommentierung von S&P nichts anders als Pfeifen im Walde. Ich glaube, als Investor hat man hier alle Zeit der Welt.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.896.422 von babbelino am 01.12.23 16:30:18

Naja schau aber mal in den AT-Bericht. Dort ist es zumindest möglich, signifikante Beträge von den Banken zu bekommen. AT schreibt auch, dass Finanzierung über Banken derzeit deutlich attraktiver und leichter ist als am Kapitalmarkt.

[babbelino]

@lazy_invest

Das war vor den Benko-Pleite. Ich denke, die wird in ihren Auswirkungen unterschätzt.

[Kampfkater1969]

Das "Öl- und Gas-Geld" sucht aktuell Anlagen weltweit.........Staatsfonds Katar möglicherweise für FRESH Money gut???

[babbelino]

@Kampfkater1969

Und im Himmel ist Jahrmarkt. Ich werde abwarten, wie das Weihnachtsgeschäft bei den Online-Händler so läuft. Dann hat man schon mal einen Anhaltspunkt dafür, ob die ehemals boomende Logistikbranche wirklich hält, was sie verspricht. Am 19.3.24 wird es den Geschäftsbericht geben. Dann wissen wir auch, was es an Abwertungen (die m.E. unausweichlich sind) gegeben hat und wie die Wirtschaftsprüfer das so einschätzen. Bis dahin sind es nur dreieinhalb Monate. Aufgrund günstig gelegener Feiertage sind es gar nicht so viele Handelstage. Die sitze ich locker aus, um hoffentlich ein wenig mehr Licht in diesem unangenehm dicken Nebel zu sehen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.897.223 von babbelino am 01.12.23 18:28:25

Aber es war bisher immer so......fette Mehrwerte im Übermorgen konnte man erzielen, wenn man kaufte, wenn die Masse sich in "Weltuntergang" suhlte...

Angenommen, die Logistikimmobilien der VIB (= Tochter Branicks Group) werden "wertlos".....dann ist unser gesamter Wirtschaftsstandort Deutschland eh im Eimer.....dann wird es hart, für alles an "Restvermögen", was Bürger noch haben.

Deshalb die Frage, geht die Welt unter, weil die wählende Mehrheitsgesellschaft es will? Oder nicht?

Daran hängen auch die Perspektiven dieser Aktien, Immo, auch dieser.

DAX läuft auf Allzeitrekorde hoch......bald soweit.....Sentiment gut oder schlecht?

Ist vieles aber "inflationiert"

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.899.320 von Kampfkater1969 am 02.12.23 08:52:57

Zitat von Kampfkater1969: Aber es war bisher immer so......fette Mehrwerte im Übermorgen konnte man erzielen, wenn man kaufte, wenn die Masse sich in "Weltuntergang" suhlte...

So vereinfacht funktioniert es aber nicht... Wenn bei Unternehmen einige red Flags aufpoppen, muss man genauer hinsehen, ob sich diese Probleme beheben lassen und daher große Chancen lauern, oder ob sich die red Flags zu einer black Flag entwickeln und damit das Aus schon besiegelt ist, die Gurke aber noch ausrollt. Dann hilft einem "billig gekauft" auch nicht weiter.

"Was ist eine Aktie, die 90 % im Minus notiert? Eine Aktie, die 80 % im Minus notierte und sich dann halbierte."
(David Einhorn)

[babbelino]

@Kampfkater1969

Als Aktionär hängst Du aber am Ende der Nahrungskette. Du hast in Deinen Postings ja schon mehrfach darauf hingewiesen, dass die Verschuldung im Immobiliensektor zu hoch ist. Dies gilt auch für Branicks. Die Immobilien von Branicks gehören de facto ja nicht den Aktionären sondern den Banken und danach den Anleihegläubigern. Mit irgendwelchen Überlegungen zum Wirtschaftsstandort Deutschland hat das gar nichts zu tun. Vielmehr damit, dass man sich im falschen Glauben an dauerhaft niedrige Zinsen mit der Übernahme der VIB massiv verzockt hat. Dafür ist ein Preis zu zahlen. Und zwar von Dir als Aktionär.

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.899.647 von babbelino am 02.12.23 10:59:10

Der Zeitpunkt der VIB-Übernahme war sicherlich nicht gerade glücklich. Und der Kaufpreis in der Rückschau auch zu hoch. Aber eine Verschuldungsquote von 57 % in per se überhaupt kein Beinbruch. Im privaten Bereich gilt eine Beleihung von 60 % bei Hypothekenkrediten als völlig gesund. Vielfach werden sogar 80 % aufgenommen - so what ? Branicks ist kein Pleitekandidat, zumal man hier die Möglichkeit hat, durch vereinzelte Verkäufe den LTV zu beeinflussen. Das funktioniert bei einer privat finanzierten Immobilie übrigens nicht...

[Immo_Freund]

... und die verbleibenden 43 % (1-LTV) gehören den Aktionären und nicht den Banken. Und das sind immerhin 18,50 € NAV (also fast 6-facher Kurs). Kein Wunder, dass jetzt auch die Vorstände kaufen.

[babbelino]

@Immo_Freund

Der NAV liegt bei 17,64 und ist auf Basis einer BRUTTOmietrendite von 4,8% ermittelt worden. Zehnjährige italienische Staatsanleihen rentieren auf ähnlichem Niveau. Wenn Du eine Bruttomietrendite von 4,8% für attraktiv hälst ist das Deine Sache. Der Markt sieht das anders. Wie erklärst Du Dir sonst die Kursentwicklung der Anleihe? Alles Bekloppte, die von Immobilien keine Ahnung haben? Sicherlich nicht.

Ich wäre auch vorsichtig bei der Beurteilung von Insiderkäufen als Einstiegsindikator. Der ex-CEO und jetzige Aufsichtsratschef Elgeti bei der Deutschen Konsum hat große Stückzahen bei Kursen von über 7 Euro gekauft und liegt jetzt fett hinten. Die Käufe von Fritzsche im Gegenwert von 36.000 Euro haben für mich keine Signalfunktion. Was ich schon für bemerkenswerter halte ist, dass die Chefin Frau Wärntges gerade einmal 22.255 Aktien hält. Außer dem Schmidt als AR-Vorsitzenden und mutmaßlichem Organisator des VIB-Desasters ist nämlich sonst keiner mit "skin in the game".

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.900.202 von Immo_Freund am 02.12.23 13:50:36

Zitat von Immo_Freund: Der Zeitpunkt der VIB-Übernahme war sicherlich nicht gerade glücklich. Und der Kaufpreis in der Rückschau auch zu hoch. Aber eine Verschuldungsquote von 57 % in per se überhaupt kein Beinbruch. Im privaten Bereich gilt eine Beleihung von 60 % bei Hypothekenkrediten als völlig gesund. Vielfach werden sogar 80 % aufgenommen - so what ? Branicks ist kein Pleitekandidat, zumal man hier die Möglichkeit hat, durch vereinzelte Verkäufe den LTV zu beeinflussen. Das funktioniert bei einer privat finanzierten Immobilie übrigens nicht...

Das ist doch als sehr fragwürdig anzusehen, wenn der Verkehrswert der Immobilien durch "Gefälligkeitsgutachten" hochgeschrieben wurde und die aktuellen Verkaufspreise auch nicht mal ansatzweise diese Werte erreichen. Der hierauf basierende Verschuldungsgrad (LTV) ist dem entsprechend ist reichlich heißer Luft versehen und wohl kaum stichhaltig. Das gilt erst wieder, wenn das gesamte Portfolio angemessen abgewertet wurde - woran Branicks aber genauso wenig ein Interesse hat wie die kreditgebenden Banken. Wegen der drohenden Konsequenzen. Bedeutet für Anleger/Aktionäre, dass sie hier eine Blackbox auf dem Schoß haben, die jederzeit explodieren kann. Das muss nicht passieren, aber es stellt sich die Frage, ob man das Risiko eingehen will und welche Chancen man im Gegenzug dafür erhält. Und für mich sieht hier das CRV wenig verlockend aus momentan...

[Immo_Freund]

Naja, das CRV ist schon verlockend. Wenn die Finanzierung des KJ 2024 durch ist und die erste Zinssenkung angekündigt wird, sollte der Kurs schnell wieder bei 9 liegen. Faktor 3 mit einer Wahrscheinlichkeit von vielleicht 75 % m.E. Die Banken werden die Kredite auch prolongieren. Die Hausbanken wollen doch auch keinen Crash... kritischer ist die Anleihe 2026. Aber bis dahin hat sich Zinslandschaft und damit die auch die Gewerbeimmobilien entspannt.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.900.532 von Immo_Freund am 02.12.23 15:45:56

Zitat von Immo_Freund: Naja, das CRV ist schon verlockend. Wenn die Finanzierung des KJ 2024 durch ist und die erste Zinssenkung angekündigt wird, sollte der Kurs schnell wieder bei 9 liegen. Faktor 3 mit einer Wahrscheinlichkeit von vielleicht 75 % m.E. Die Banken werden die Kredite auch prolongieren. Die Hausbanken wollen doch auch keinen Crash... kritischer ist die Anleihe 2026. Aber bis dahin hat sich Zinslandschaft und damit die auch die Gewerbeimmobilien entspannt.

Ich finde Du unterschätzt die Gefahr einer "Pleite" maßgeblich. Das muss ja nicht direkt eine Insolvenz sein. Sobald sie die Covenants reissen (das kann entweder das LTV oder auch das ICR sein) wird meinem Verständnis nach auch die 26er Anleihe sofort fällig. Das werden sie dann nicht mehr refinanziert bekommen. Am Ende kann es dann zu einem Debt Equity Swap, in dem neue Aktien emittiert werden und der Großteil der Gesellschaft dann eben den alten Bondholdern gehört.
Branicks schafft es eben nicht Immobilien zu akzeptablen Preisen zu verkaufen. Akzeptabel wären meiner Meinung nach auch 20% unter Buchwert. Mit überschüssigen Geld könnte man dann auch die 26 Anleihe zurückkaufen. Ich denke, dass sie aktuell bei einem Preis von 70% ca. 150 - 250 mio nominal einsammeln könnten. Weniger auch deutlich niedriger. Die Tatsache, dass sie dies offenbar nicht machen heisst nichts gutes
Jede Bank wird auf den Kurs der Anleihe schauen und Prolongation von Krediten gibt es nur gegen Top Sicherheiten. Unbesicherte Kredite wahrscheinlich gar nicht mehr.

Das alles bedeutet nicht, dass sie es nicht doch schaffen können. Wenn sie genügend verkaufen um den Bridge Loan zurückzuzahlen, gehe ich davon aus, dass die 133 mio Bankdarlehen verlängert werden und eine Lösung für das Schuldscheindarlehen könnten sie dann auch noch finden. Dafür müssen sie Ihre Verkaufsziele aber auf jeden Fall erreichen.
Im Vergleich zur Anleihe, ist die Aktie meiner meiner Meinung nach zu teuer. Wenn ich für 40 etwas kaufen kann, was mir in in weniger als Jahren 106,75 incl bringt und als Risiko hat, dass die Firma Insolvenz anmeldet (und ich selbst dann noch die Insolvenzquote bekomme), dann verzichte ich gerne auf die Hoffnung, dass die Aktie über 10 EUR steigt.

[rabajatis]

In der verlinkten Interview wurde im April gesagt, das der LTV Ende 2023 bei 50 % ist. Ende September waren es 56,9 %. Warum hat man das 50 % Ziel genannt?

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.901.876 von rabajatis am 03.12.23 00:33:10

Ich vermute, dass sie zum damaligen Zeitpunkt mit mehr Verkäufen gerechnet haben. Mittlerweile weiss man ja, dass sie eher am unteren Ende der Prognose von 300 Mio. landen werden, wenn überhaupt. Die Prognosen damals waren "etwas euphorisch", wie man auch an der FFO-Prognose von rund 100 Mio. zu Beginn des Jahres sieht, wovon man nun wahrscheinlich nicht einmal die Hälfte (!) erreichen wird. So viel zur Prognosefähigkeit des Managements von einem Bestandshalter mit grösstenteils relativ konstanten und vorhersehbaren Cashflows.

Es kann natürlich auch sein, dass in dem LTV in dem Interview irgendein Phantasiewert des institutional Business hereingerechnet wurde, das hat DIC in der Vergangenheit auch schon gemacht und sich damit den LTV schöner gerechnet.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.900.463 von sirmike am 02.12.23 15:17:53

Genau wegen dieser Bedenken des Mr. Markets steht der Kurs wo er steht.....

Darin aber der enorme mögliche Hebel nach oben....

Maximales Verlustrisiko = 100%, wenn man zu blöde ist, vorher die Reißleine zu ziehen.....

Die Gewinnchancen weit höher.....200%...300%........bis ca 2025.....

HOHES RISIKO.....aber weit bessere Chancen als beim Lotto etc....

[Kampfkater1969]

Man nenne mir auch nur ein (!!) Gutachten, dass ohne zeitlichen Zusammenhang zu tatsächlichen Verkäufen (unter Fremden Dritten), also quasi "Wertaufhellung" zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung den echten Verkehrswert traf.....+/- 5%

Wer mit Gutachten sich etwas auskennt.....was gibt es da alles an Stellschrauben....selbst eine Bandbreite von 30% ist "nicht falsch"........

Branicks Aktie ist heiß.......nix für Warmduscher......oder Fans von Festgeldern/Staatsanleihen....dafür aber mögliche hohe Chancen...

Und jedes gut strukturiere Depot braucht auch solche bewußte Chancenhebel...........

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.902.086 von Kampfkater1969 am 03.12.23 07:43:00

Zitat von Kampfkater1969: ... Und jedes gut strukturiere Depot braucht auch solche bewußte Chancenhebel...........

Jein. Hier stimmt das Chance-Risiko-Verhältnis schlicht nicht, weil das Risiko im Moment unkalkulierbar ist.

Klar kann man jetzt nach den Kursstürzen im Immobilien- oder Baubereich zugreifen und auf die Trendwende mit einem Zinsplateau spekulieren. Ich mache das aktuell mit einer Wohnimmobilienaktie - bereits gut im Buch-Gewinn. Und mit einer reinen schuldenfreien Vermögensverwaltungsaktie mit satt Netto-Cash mit noch Schwerpunkt der Kundengeldanlage im Immobilienbereich und daher als Immoaktie gehandelt. Obwohl man das Verschuldungsrisiko dort gar nicht hat und man auch ohne Transaktionserlöse die Kosten gedeckt hat. Branicks macht das auch mit der Vermögensverwaltung klein im Umfang von 13 Milliarden Euro - aber eben nicht mit satter Nettoliquidität, sondern mit sehr hoher Schuldenlast und hohen Leerstands- und Abschreibungsrisiken aus der eigenen Immobilienbestandshaltung.

[Immo_Freund]

Magst Du vielleicht sagen, von welchen beiden Aktien Du hier sprichst. Klingt vielleicht nach GCP und Patrizia. Die habe ich auch im Depot..., Danke

[myhobbynr2]

Börsen-Altmeister-Legende Warren Buffett sieht es schon immer als ein wichtiges Kriterium an, bevor er in eine Aktie investiert:

Man schaue sich den Vorstand an, am Besten nehme man persönlichen Kontakt zu ihm auf, und finde heraus, ob er vertrauenswürdig ist und in der Lage, engagiert den Unternehmenswert des Unternehmens ganz im Sinne seiner Aktionäre zu steigern. Wenn er aber das Gefühl hat, dass der Vorstand unfähig ist, oder von fremden Interessen gelenkt wird, lässt er die Finger von dieser Aktie.

Da muss ich wieder den Finger in die Wunde legen: Wer mit 0,75 Euro Dividende wertvollstes Cash in Höhe von mittlerweile mehr, als 20 % des akt. Börsenwerts aus dem Unternehmen herausschleudert in einer kritischen Hochzinsphase und höchstbedenklichem Branchenumfeld hat dieses o.a. Qualitätskriterium mit Sicherheit verfehlt.

Die Frage soll sich nun jeder selbst stellen: Wird der Vorstand in Zukunft klug, umsichtig, ehrlich und vertrauenswürdig zuallererst im Sinne seiner Aktionäre handeln ?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.902.776 von myhobbynr2 am 03.12.23 12:00:43

Mr. Market ist skeptisch und hat es ausreichend im Kurs hinterlegt...aber hierin liegt die Chance.....wenn er, wie oft, falsch liegt.......

Übertreibt in der Masse der Zeit, nach oben wie nach unten...faire Kurse selten.

Es wird noch ein heißer Tanz bei dieser Aktie..ich rechne in 2024 mit mindestens 2 Zinssenkungen der EZB.....USA FED früher in 2024, EZB erst 2. Halbjahr 2024....aber die Langlaufzinsen werden es einiges früher hinterlegen....

Und wer sagt denn, dass EZB nicht weitere "Dicke Bertas" in den Markt feuern wird.......denn sind wir ehrlich? Unsere politischen und gesamtgesellschaftlichen Exzesse, auch im "Bürgergeldsystem" und die nötigen Investitionen in unsere verluderte analoge und digitale Infrastruktur lassen doch Sollzinsen oberhalb Inflation gar nicht mehr zu.....und auch keine "angemessenen Nominalzinsprozente" darunter.....

Eine Branicks Aktie kann es schaffen......die aktuelle Krise zu überwinden....den das Zinspeak ist Vergangenheit und Mr. Market wird es MONATE vorher fett einpreisen.

NO RISK...NO GAIN

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.902.248 von rabajatis am 03.12.23 08:50:16

Genau dies des Pudels Kern.......stimmt das Chancen-Risikoverhältnis...oder stimmt es nicht...ist eine subjektive Würdigung.....ich sage JA.

Der Mainstream an der Börse sagt (noch) NEIN.

First Mover haben die besten Chancen.......war auch in Aroundtown so.....wer kaufte und oder nachkaufte, als sich der Mainstream vor Angst einnässte...bis heute fette Gewinne......

Diese Aktie hier ist eine Liga härter......aber nur die Harten kommen in den Garten....

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.903.725 von Kampfkater1969 am 03.12.23 17:20:17

Ja wenn du mit mindestens zwei Zinssenkungen fest rechnest, dann wäre ich womöglich bei dir und dann hättest du vermutlich ein gutes Geschäft gemacht. Dennoch zeigt das auch, dass Branicks den weiteren Verlauf nicht mehr wesentlich in eigenen Händen hat, sondern auf positive äußere Einflüsse der EZB angewiesen ist.
Ist insgesamt eine heisse und risikoreiche Spekulation (insb. im Vergleich zu anderen Profiteuren von Zinssenkungen, die eben nicht absehbar pleite sind, wenn es nicht so kommt). Spannend! Drücke dir auf jeden Fall die Daumen!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.904.337 von lazy_invest am 03.12.23 21:13:46

Wenn ich so aktuell würdige, wer "nur" an 2 Zinssenkungen der EZB im zweiten Halbjahr 2024 "denkt"......es sind bisher wenige...Die Masse sieht aktuell für das ganze Jahr 2024 stabile hohe EZB-Zinsen......

Meine Frage an euch......lag denn die Mehrheit an der Börse bisher meistens richtig? NEIN......denn diese sind dann entsprechend positioniert...und müssen im weiteren Zeitablauf umbauen.......

Bezogen auf diese Aktie....es bleibt spannend....denn leider sind immer mehr Aktien nur noch vion "hoher Politik / hoher Notenbankpolitik" abhängig...ist ungesund.....

[Republikflucht]

Bond 22.9.2026

Habe mir heute mal ein paar von den Anleihen gesichert. Wenn ich eh die Aktie habe, kann ich dieses Risiko ja auch tragen.

Aber Captrader ist da offensichtlich nicht spezialisiert. Zum Mittag war man noch der Meinung, die Börse sei geschlossen (nur ein "C"-Kurs wurde angezeigt). Nach 14 Uhr ging der Auftrag dann durch, Ausführung zum Limit, danach fiel er fast 2 % ... Und die Spesen sind im Vergleich zu Aktien auch erschreckend.

Kennt da jemand eine brauchbare Alternative?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.908.150 von Republikflucht am 04.12.23 16:35:15

Gezahlte Stückzinsen beachtet?

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.908.150 von Republikflucht am 04.12.23 16:35:15

An welchem Handelsplatz wurde denn geordert?
Ich sehe einen Umsatz in FFM (100.000 zu 36,95% um 10:08) und einen in Stuttgart (100.000 zu 38,10% um 12:07).
Danach sehe ich nur noch Geld und Brief Kurse. Als ich vorhin geschaut hatte war die Spanne so ca 33,50 - 39. Da sind 2 Punkte halt immer noch locker innerhalb der Spanne. Stückzinsen sind so ca 0,45%. Die übrigen Transaktionskosten sind schon höher als bei Aktien, sollten ja aber nicht so viel ausmachen.
Wobei ich jetzt nicht weiß, wieviel neues ich erzähle. Als professioneller Anleger sollte man das ja wissen 😉

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.908.621 von rabajatis am 04.12.23 17:23:30

Die Stückzinsen sind es nicht. Bei Captrader sind die in der Handelsabrechnung gar nicht aufgeführt. Gebühren ca. 0,535 % muss man wohl akzeptieren. Bei Aktien ist man halt heute verwöhnt.

Halten bis Fälligkeit, dann macht es nicht so viel aus. Und bei dieser schönen Rendite sowieso nicht.

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.909.329 von OnkelD am 04.12.23 19:12:33

Handelsplatz ist unbekannt. Bei Captrader / IB nennt sich das "Smart". Das System sucht weltweit nach Bid/Ask und löst dann aus, oft an verschiedenen Orten. Scheint aber mit Aktien besser zu funktionieren als mit Anleihen und zu US-Handelszeiten besser als ausserhalb.
Mein Kauf von nom. 300k wurde zu 37,40% ausgeführt, danach geht es intraday in FFM auf 35,50%.
Wann ist man "professioneller Anleger"? wenn man IB kapiert hat? Das würde ich von mir nicht behaupten. Aber ja, ich lebe davon.

Danke für die Hinweise!

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.909.599 von Republikflucht am 04.12.23 19:56:26

Ich finde der Preis geht in Ordnung. Ich bin eher positiv überrascht. Mit etwas Geduld und Limit über ein paar Tage, wäre vielleicht noch etwas drin gewesen. Ich habe das Gefühl, da ist aktuell ein größerer Verkäufer da. Die 35,50% waren relativ sicher ein Geldkurs; zu dem hätte man nichts bekommen. Ich habe letzte Woche welche zu 40% gekauft. Falls weitere Meldungen von Immobilienverkäufen kommen würde ich vielleicht nochmal nachlegen.
Eigentlich muss man sich als professioneller Anleger schlüsseln lassen (und Gewisse nachweise bringen) um die Anleihe überhaupt kaufen zu können (zumindest mal mit Wohnsitz in Deutschland).
https://www.hoertkorn-finanzen.de/investment-wiki/profession…

[Maul-Taeschle]

AKTIEN IM FOKUS: Immobilienwerte bleiben gesucht - Goldman lobt Zinsaussichten

.... "FRANKFURT (dpa-AFX) - Immobilienwerte bleiben am Dienstag gefragt. Der gesamteuropäische Branchenindex Stoxx Europe 600 Real Estate erklomm ein weiteres Erholungshoch seit März dieses Jahres. Nachdem er im Oktober für 2023 noch 15 Prozent im Minus gelegen hatte, liegt er inzwischen bei gut 7 Prozent Plus. Ähnliche Muster zeigen Vonovia, LEG, TAG, Hamborner und Deutsche Wohnen, die in Dax & Co am Vormittag Spitzenplätze in ihren Indizes belegten.
Die Branche hatte besonders gelitten unter dem Zinserhöhungszyklus der Notenbanken zur Bekämpfung der Inflation. Inzwischen besserten sich aber die Zinsaussichten zum Positiven, schrieb Analyst Jonathan Kownator von Goldman Sachs in seinem Branchenausblick. Ab dem zweiten Quartal rechnete die Ökonomen von Goldman in Europa mit Zinssenkungen. Schnellere oder deutlichere Senkungen könnten jederzeit Auftrieb geben, so der Experte.
Insgesamt biete die Branche in Europa gute Chancen mit zehn Kauf- und sechs Verkaufsempfehlungen sowie einigen "Neutral"-Voten. Vonovia stehen sogar auf der "European Directors’ Cut Conviction List", einer Ansammlung überzeugender Kaufideen mit besonders deutlichen Abweichungen zur Markteinschätzung./ag/mis"

Quelle: Marktbericht ING vom 05.12.2023

Mal wieder ein Kommentar der Hoffnung macht! Hoffen wir, dass die Zinssenkungen für Branicks noch rechtzeitig kommen.

[GAP-Minder]

Der brutale Kursrutsch am letzten Freitag geht auf das Konto des Leerverkäufers Helikon. Also nicht nervenschwache Anleger waren der Grund. Möge Helikon dabei hohe Verluste einfahren - wenn die Zinsen jetzt drehen (siehe Bund-Future in den letzten Tagen), dann könnte die Aktie wieder an Boden gut machen. Und irgendwann müssen Helikon und andere wieder eindecken!

[babbelino]

Helikon wird sich vermutlich die neueste Rating-Einschätzung von S&P durchgelesen haben. Die erwartete Recovery-Rate von (nur) 55% ist heftig. Völlig unklar ist mir, warum die leichte Renditeentspannung bei deutschen Anleihen sich eins zu eins in der Unternehmensfinanzierung widerspiegeln soll. Branicks hat in den nächsten rund sechs Monaten 360 Mio. Euro nur aus dem Bridge-Loan und Schuldverschreibungen zu refinanzieren. Ich bin gespannt, zu welchen Zinssätzen dies geschehen wird und wie hoch die Besicherung sein wird.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.913.520 von babbelino am 05.12.23 14:03:01

Wenn die langen Zinsen erstmal ins Rutschen kommen, dann läuft das schnell in einen Bereich runter, in dem große Anlegeradressen nach Alternativen für ihre Investments suchen. Das könnten dann auch wieder Immobilienkäufe sein und diese Aussicht treibt auch die Kurse von Unternehmen an, die in echten oder vermeintlichen Schwierigkeiten stecken. Wenn die sich wieder Cash besorgen können, sind sie niedrig bewertet. Dann müssen die Shortseller eindecken und dann ist Party angesagt… und diese mögliche Wende nimmt der Kurs natürlich ein wenig vorweg.

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.909.842 von OnkelD am 04.12.23 20:41:10

Bond 22.9.2026

Heute nochmal eine Portion mit 34,10% ins Bid gestellt --> sofort ausgeführt.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.920.387 von Republikflucht am 06.12.23 13:18:10

Zitat von Republikflucht: Heute nochmal eine Portion mit 34,10% ins Bid gestellt --> sofort ausgeführt.

Ja, und auch schon 31,50% Brief an der Börse.
Krass, wir der Bond trotz Zinsentwicklung und Aktienkursen fällt. Ich muss schauen, dass ich ein paar Immoaktien verkaufe und lege dann auch nochmal nach.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.920.996 von OnkelD am 06.12.23 14:32:07

Ein Anleihenrückauf der Branicks würde fett lohnen

[hugohebel]

Pleitegeier scheint zu kreisen...

[Fullhouse1]

Aber das Rebranding musste noch sein und da sage noch einer Frauen können als Top-Manager nichts (ab)reissen.

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.920.387 von Republikflucht am 06.12.23 13:18:10

Über welche Bank kann man diese 26'er Branicks-Anleihe denn kaufen?
Bei meiner Comdirect-Bank funktioniert es nicht (Börseninformationsblatt, etc. fehlt).
Stückelung 100 k halt eher für professionelle Anleger. Aber bei Kurs 32% m.E. attraktiv.

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.922.838 von Immo_Freund am 06.12.23 18:10:20

Bei Captrader funktioniert es.

[Maul-Taeschle]

Stimmrechtsmitteilungen

https://www.eqs-news.com/de/news/pvr/branicks-group-ag-veroe…

Kann mir jemand anhand der aktuellen Mitteilung erklären was das bedeutet? Unter "neu" steht 2,91% Anteile und 1,19% Instrumente. Weiter unten steht dann, dass die 1,19% aus einer Wertpapierleihe sind. Ist FMR einer der Leerverkäufer? Oder wie ist das zu verstehen?

Im Voraus vielen Dank für eine Erläuterung.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.923.387 von Maul-Taeschle am 06.12.23 19:42:19

Nein, die verleihen Ihre Stücke an Leerverkäufer

[babbelino]

Moin,

das Problem bei der Anleihe könnte in dem Secured LTV-Covenant liegen. Bislang ist der unauffällig und liegt bei 28,7%. Nimmt man nun die bereits kommunizierte Abwertung der Immobilienbestände um bis zu 7% vor und unterstellt, dass der Bridge-Loan und die Schuldverschreibungen (zusammen im Jahr 2024 448 Mio. Euro) zukünftig voll mit Sicherheiten unterlegt werden müssen, könnte es nach meiner überschlägigen Rechnung sehr eng mit diesem Covenant werden.

[longlong01]

Pleitegeier und Shorties

nerven hier langsam extrem.
Wird Zeit, dass das Unternehmen die Shorties mit guten Meldungen rausschüttelt, dann verschwinden auch endlich die Pleitegeier Experten hier.
Dummes Gerede!

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.420 von longlong01 am 07.12.23 10:12:33

Hast du auch etwas konstruktives beizutragen? Widerlege die Argumente doch sachlich, dann kann eine Diskussion entstehen, was der Sinn eines Forums ist.

[hugohebel]

Metzler heute mit Sell Rating

METZLER SENKT BRANICKS AUF 'SELL' - ZIEL 3 EUR

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.570 von hugohebel am 07.12.23 10:28:53

Dann fehlen ja nur noch etwa 6 % nach unten und die EUR 3,00 sind erreicht.

Und dann ?

[rabajatis]

Pfandbriefbanken: Höhepunkt der Immobilienkrise liegt noch vor uns

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/17615806-pfandbri…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.570 von hugohebel am 07.12.23 10:28:53

Finde das gerade nicht. Nur die Studie vom Mai mit einer Kurszielsenkung von 12 auf 7,60 Euro und einer Halten-Empfehlung. Das war aus heutiger Sicht zu optimistisch:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2023-05/5907325…

Schaut man sich aber an, was sie damals angenommen haben und was jetzt wohl ansteht, dann kann man die weitere starke Abstufung nachvollziehen. Denn die Annahme war, das der LTV zum Jahresende auf 52,5 % gefallen sein könnte. Ein stärkere Abbau auf 50 % würde durch Abschreibungen auf den Portfoliowert verhindert. Und er hatte dabei bereits angenommen, das man eigene Immobilien an Fonds verkaufen könnte, die man für Kunden managt. Aber die werden auch nicht begeistert sein, wenn man ihnen überteuert Immobilien einbuchen würde, weil das ja zu ihren Lasten gehen würde. Und damit würde Branicks die eigene Vermögensverwaltung gefährden, wenn sie so in einem Interessenskonflikt handeln würden. Nicht vorstellbar.

Und der Höhepunkt der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien steht laut dem Pfandbriefbanken erst noch in 2024 bevor. Alles nichts was Hoffnung macht.

[martin_micro_cap]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.570 von hugohebel am 07.12.23 10:28:53

Zitat von hugohebel: Metzler heute mit Sell Rating

METZLER SENKT BRANICKS AUF 'SELL' - ZIEL 3 EUR

ist das hinter einer paywall? ich kann dazu nichts finden. Ich nehme an seit dem letzten call Q3/2023 vom November gibt es keine Neuigkeiten außer die beiden Verkäufe Kaufhof+ 2 Logistikimmobilien?

[Immo_Freund]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.928.295 von rabajatis am 07.12.23 14:16:43

Ich kann diese Analysten überhaupt nicht mehr ernst nehmen. 12 -> 7,6 -> 3 Euro Kursziel in 6 Monaten ?? Was ist denn in den letzten 3 Monaten groß passiert ? Wenn die noch 2 Immobilien aus dem Commercial Portfolio verkaufen bzw. ins Institutional Portfolio verschieben können, sind die doch halbwegs im Soll. Der LTV kratzt mit den kommenden Abwertungen an die 60%, aber deshalb sind die noch nicht pleite. Deren Hauptmieter heißen Volkswagen, Audi, Dt. Börse und Mercedes?!

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.928.421 von martin_micro_cap am 07.12.23 14:33:08

hier:
https://peketec.de/trading/forum/threads/trading-room-04-12-…

unter #531, Zeit 7. Dez 2023 09:16:11

aber auch da ohne Quelle oder weitere Info

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.705 von Rudi07 am 07.12.23 10:45:40

Brain nix hat es geschafft.

[rabajatis]

Am 9.12. berichtete die hiesige Zeitung über einen Leerstand von Branicks. Relative Bestlage an Innenstadtring mit Blick in eine Grünanlage zur einen Seite und direktem Durchgang zur Fußgängerzone. Mehr als 10.0000 qm Bürofläche. Baujahr und heutiger Zustand aus den 1980iger Jahren. Ehemaliger Mieter war eine Verischerung. Leerstand wohl seit über 5 Jahren. Warum lässt Branicks das Gebäuder leerstehen?

Ein Eperte meint, das für eine Neuvermietung hohe Investitionen in Energietechnik und Umbauten notwendig wären, die über die heute mögliche Miete nur über viele Jahre wieder hereinkämen. Die Offenlegung der heutigen Miete könnte zudem Abschreibungsbedarf auf den Buchwert bedeuten, was wiederum die Kreditwürdigkeit von Branicks belasten würde. Deshalb wird lieber nichts gemacht und gehofft, das irgendjemand kommt und den Buchwert für einen Verkauf bezahlt. Was in den letzten Jahren mit Nullzinsen aber nicht passiert ist und dann eher jetzt erst recht nicht passieren wird.

Wieviele dieser Immobilien mag es in anderen Städten noch geben? Buchwerte bei Gewerbeimmobilien können sehr täuschen - das ist ein kompletter Unterschied zu Wohnimmobilien in städtischen Lagen. Da gibt es quasi Vollvermietung und zieht ein Mieter aus, stehen 100 andere Mieter bereit. Mein Fazit ist wieder, das man hier bei der aktuellen Lage schlicht diese Aktie nicht im Depot haben sollte.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.951.263 von rabajatis am 12.12.23 14:22:37

Das "Baugesetzbuch" wurde ja geändert. Nun können solche Büroflächen schnell einer Nutzung für Migranten zugeführt werden. Die Städte und Landkreise zahlen aktuell Mondpreise bei Kauf oder Miete mit Optionsrecht auf Kauf danach.

Warten wir es ab, ob Branicks es nicht so einer Nutzung zuführen wird. Übrigens sind dann oft Anlieger Gegner dieser Umnutzungen.....bringt aber nix......gewählt ist gewählt

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.951.887 von Kampfkater1969 am 12.12.23 15:57:39

Das ist nicht realistisch - jedenfalls hier vor Ort. Hier gibt es umfangreich beheizte Großzelte mit Stellwänden zur Abgrenzung für tausende Flüchtlinge auf städtischen Grundstücken und es werden aktuell weitere errichtet. Sollte es temperaturmäßig ganz tief in den Keller gehen, wird man für nachts wieder Transporte in die Messehallen oder einen anderen Wärmeort anbieten. Oder ganztägig leerstehende Baumärkte oder Logistikhallen nutzen und da heiße Luft reinblasen. Notfalls wieder städtische Turnhallen. Evtl. kauft man auch privat Objekte und baut die um bzw. macht einen Langfristmietvertrag, der diese Umbauten beinhaltet. Nur das wär in dem Fall vllt. mit erheblichen Wertabschreibungen verbunden. Positiv ist vllt., das diese Immobilie gar nicht Branicks selbst gehört, sondern nur von Branicks für einen Fonds verwaltet wird.

Ich habe mir an 2 Adventsonnabenden hier vor Ort auch die ehemalige Galeria-Immobilie angesehen, die Branicks an ein Wohnimmobilienunternehmen nachvermietet hat. Die Stadt brechend voll - aber in dem riesigen Geschäft mitten in der Stadt fast niemand drin. Da kann niemals die Miete generiert werden die zuvor Galeria bezahlt hat. Und wenn, dann müsste das Möbelunternehmen zeitnah pleite gehen bei den Kosten. 2023 haben wir noch längst nicht das Tief bei Handels- und Büroimmobilien gesehen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.952.250 von rabajatis am 12.12.23 16:36:28

Immer eine Frage der cleveren Nutzung von Gewerbeimmobilien.....die Zeiten sind vorbei, als aller Schrott an Einzelhandelsimmobilien oder Büroflächen wie irre angemietet wurde.

Dass eine Branicks es hart hat, siehe Aktienkurs.....der Kurs hat immer Recht.....die Frage, bekommt man die Kurve oder nicht.......

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.951.263 von rabajatis am 12.12.23 14:22:37

Zitat von rabajatis: Am 9.12. berichtete die hiesige Zeitung über einen Leerstand von Branicks. Relative Bestlage an Innenstadtring mit Blick in eine Grünanlage zur einen Seite und direktem Durchgang zur Fußgängerzone. Mehr als 10.0000 qm Bürofläche. Baujahr und heutiger Zustand aus den 1980iger Jahren. Ehemaliger Mieter war eine Verischerung. Leerstand wohl seit über 5 Jahren. Warum lässt Branicks das Gebäuder leerstehen? [...]
Wieviele dieser Immobilien mag es in anderen Städten noch geben? Buchwerte bei Gewerbeimmobilien können sehr täuschen - das ist ein kompletter Unterschied zu Wohnimmobilien in städtischen Lagen. Da gibt es quasi Vollvermietung und zieht ein Mieter aus, stehen 100 andere Mieter bereit. Mein Fazit ist wieder, das man hier bei der aktuellen Lage schlicht diese Aktie nicht im Depot haben sollte.

Falls die Immobilie "Am Wall" in Bremen gemeint sein soll, die gehört ja nicht Branicks direkt, sondern einem Fonds (geht aus der Ankaufsmeldung hier hervor: https://branicks.com/dic-asset-ag-akquisitionsvolumen-steigt… ). Den Leerstand gab es auch schon beim Ankauf und vermutlich ist der ursprüngliche Plan, die Immobilie zu renovieren/neu zu vermieten (noch?) nicht aufgegangen, vielleicht der Mietinteressent abgesprungen. Jedenfalls trifft die Entscheidung, was mit der Immobilie passieren soll, ja nicht nur Branicks allein, sondern alle Fondsanleger. Und selbst eine Abwertung der Immobilie auf 0 Euro würde Branicks nur indirekt (über fehlende Fees) treffen, weil die Immobilie nicht auf der eigenen Bilanz liegt.

Vielleicht einmal über den Bremer Tellerrand hinausschauen und ein bisschen tiefer mit dem Unternehmen beschäftigen... die großen Probleme des Unternehmens sind ja bekannt und hier schon zu genüge diskutiert worden, aber du machst hier immer Nebenkriegsschauplätze auf

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.962.339 von HalfordMackinder am 14.12.23 06:47:34

Nein. Ich hatte diese Möglichkeit geschrieben. Und ich kann nur mit einem örtlichen Blick auf das Unternehmen schauen und das - möglicherweise falsch - verallgemeinern auf den Gesamtbestand, weil mir andere Informationen fehlen. Und dann spricht dieser Umstand auch nicht wirklich für das Fondsmanagement, wenn sich auch weiter nichts in Richtung Wertentwicklung des Objektes tun sollte. Klar gibt es solche Fälle immer mal bei tausenden Objekten. Aber man weiß halt nicht wie viele es sind bzw. noch werden könnten.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.962.339 von HalfordMackinder am 14.12.23 06:47:34

Meine Würdigung bei Branicks ist.....die Struktur der Immobilien, auch der Tochter VIB, ist nicht (!) Weltuntergang.

Entspannen sich nun die "Großwetterlagen Zinsen" weiter....siehe gestrige FED Signale an den Markt...und dass ich für spätestens 2. Halbjahr 2024 auch bei EZB Senkungen erwarte und kommende "dicke Betras"........auch weil die Schuldenexzesse der Staaten es nötig machen........

...kann eine Branicks es schaffen, die Prolongationen der Schulden, ohne dass es kollabiert oder überfette Kapitalverwässerungen nötig werden.

Hohes Risiko...aber auch sehr hohe Chancen...bei dieser Aktie.....habe ja wegen dieser Gedanken hier meinen Bestand verdoppelt....

[cure]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.962.558 von Kampfkater1969 am 14.12.23 07:35:15

Zitat von Kampfkater1969: Meine Würdigung bei Branicks ist.....die Struktur der Immobilien, auch der Tochter VIB, ist nicht (!) Weltuntergang.

Entspannen sich nun die "Großwetterlagen Zinsen" weiter....siehe gestrige FED Signale an den Markt...und dass ich für spätestens 2. Halbjahr 2024 auch bei EZB Senkungen erwarte und kommende "dicke Betras"........auch weil die Schuldenexzesse der Staaten es nötig machen........
.

Zinsen fallen .. merke ich an meinem Bonddepot .. geht durch die Decke ..

DIC soll so langsam mal daran denken den 400 Mio Bond anfangen zurückzukaufen .. ist zwar noch ein paar Tage hin bis 2026 .. bei der Zinsgemengelage glaube ich nicht das der noch lange um 30 rumdümpelt .. kaufe 400 Mio zu aktuellen 120 Mio ... Schnäppchen ...ein paar Mio könnte man da jeden Tag/Woche zurückkaufen .. hat eine Aroundtown auch gemacht .. oder eine MPT...

[HalfordMackinder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.966.722 von cure am 14.12.23 17:10:41

Zitat von cure: DIC soll so langsam mal daran denken den 400 Mio Bond anfangen zurückzukaufen .. ist zwar noch ein paar Tage hin bis 2026 .. bei der Zinsgemengelage glaube ich nicht das der noch lange um 30 rumdümpelt .. kaufe 400 Mio zu aktuellen 120 Mio ... Schnäppchen ...ein paar Mio könnte man da jeden Tag/Woche zurückkaufen .. hat eine Aroundtown auch gemacht .. oder eine MPT...

Die Diskussion hatten wir auch schon: DIC hat keine liquiden Mittel für einen Anleiherückkauf übrig sondern kurzfristig nicht mal genügend Kohle um die früher anstehenden Finanzierungen in 2024 zurückzuzahlen (nur ein Teil davon wird sich direkt weiterrollen lassen und die Bridge-Banken haben vermutlich kein Interesse an einer weiteren Verlängerung). Und eben weil das Risiko der Zahlungsunfähigkeit im Raum steht, handelt die Anleihe ja auf dem niedrigen Niveau. Wenn ich der Firma bis 2026 Geld geliehen hätte, würde ich mir auch Sorgen machen, wieviel Cent auf den Euro ich noch zurückbekomme. Das Umfeld mit Adler, Demire, Corestate, Signa etc. hilft sicher auch nicht.

Ich sehe es so: Entweder wird jetzt noch bis Jahresende eine Lösung aus dem Hut gezaubert, wo das Geld herkommen soll oder hier wird bald restrukturiert und es rollen ein paar Köpfe.

[cure]

richtig , also muss ne Lösung her .., das Ding ist doch keine Frittenbude .!!!

[GAP-Minder]

Hier wurden im Laufe der letzten Tage weitere Leerverkäufe getätigt - und trotzdem ist die Aktie gestiegen. Was sagt uns das? Das der Markt anderer Meinung ist als die Shorties. Und wir sehen einen weiteren Anstieg der Bund-Future, das heißt: die Zinsen am langen Ende gehen zurück. Bei Immobilienkrediten in letzter Zeit und mehr als 0,5%!
Branicks wird aus dem Tal der Tränen kommen, wenn sich der laufende Trend fortsetzt, so meine Meinung…

[Maul-Taeschle]

Danke für Deine Aufmunterung! Das kann mein Nervenkostum gerade gut gebrauchen. Ich hoffe, dass Du mit Deiner Einschätzung richtig liegst.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.970.472 von GAP-Minder am 15.12.23 11:47:21

Zitat von GAP-Minder: Hier wurden im Laufe der letzten Tage weitere Leerverkäufe getätigt - und trotzdem ist die Aktie gestiegen. Was sagt uns das? Das der Markt anderer Meinung ist als die Shorties. Und wir sehen einen weiteren Anstieg der Bund-Future, das heißt: die Zinsen am langen Ende gehen zurück. Bei Immobilienkrediten in letzter Zeit und mehr als 0,5%!
Branicks wird aus dem Tal der Tränen kommen, wenn sich der laufende Trend fortsetzt, so meine Meinung…

Deine Worte in aller Ohr! Zunächst haben wir mal nach oben gezuckt mit der Zinsfantasie, und schon gehts aber wieder runter. Ich bleibe hier mit meinen 3,30er Stücken zwar dabei aber wartend ohne hektischen Nachkauf! Weiters macht mich eben die extreme Rendite, also negative Einschätzung der Börse zur Anleihe VORSICHTIG.

[Straßenkoeter]

Im Zweifel holt man sich halt ein weiteres Darlehen bei der Tochter VIB.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.972.941 von Straßenkoeter am 15.12.23 18:33:16

Da wäre ich sehr sehr vorsichtig! Es ist nicht in klaren Zügen das dieses Modell weiter dehnbar ist. Und um auf einen länger anhaltenden Zinsabstieg zu spekulieren gibts gerade jetzt im ultimo 23 Geschäft genügend spottbillige Aktien.

[cure]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.975.134 von Hektensammler am 16.12.23 10:43:00

Zitat von Hektensammler: Da wäre ich sehr sehr vorsichtig! Es ist nicht in klaren Zügen das dieses Modell weiter dehnbar ist. Und um auf einen länger anhaltenden Zinsabstieg zu spekulieren gibts gerade jetzt im ultimo 23 Geschäft genügend spottbillige Aktien.

nur zu ... wir hören

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.994.203 von cure am 20.12.23 13:00:01

Die meisten Immo-Aktien liefen aber bereits wieder gut nach oben....diese Aktie hier hätte da viel Nachholpotenzial

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.998.508 von Kampfkater1969 am 21.12.23 07:40:39

Fahrradkette. Wir sind im Abschlussquartal. Branicks wird - nach dem was man weiss - die ausgegebenen Ziele bei der Verschuldung verfehlen. Welche Abschreibungen zum Jahresende notwendig werden, das ist eine Überraschung im gewerblichen Immobereich.

Daher sind Januar, Februar und vllt. noch März riskante Monate. Sind die mit keinen negativen Überraschungen für den Aktienkurs überstanden, dann sieht man etwas klarer. Läuft der Aktienkurs weg, dann ist es halt Pech. Bzw. auch nicht, weil man unter dem CRV Aspekt vorsichtig sein musste. Jeden Tag gibt es neue Chancen an der Börse.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.998.892 von rabajatis am 21.12.23 09:06:45

Deine Einschätzung ist zutreffend......es ist bei dieser Aktie ein heißer Tanz....there is no free lunch...an den Börsen........hohe Chancen = hohes Risiko....wie bei dieser Aktie

Nur leider gibt es zuviele Menschen, die ihr Geld in "kleine Chancen bei großen Risiken" anlegen.......

Eine Branicks hat maximal 100% Verlustrisiko...wenn man zu blöde wäre, vorher zu verkaufen.....aber ein vielfaches an Chance.....

Jedes Depot benötigt auch solche "Wetten".....aber ALL IN sollte man da nie gehen

[Kampfkater1969]

Neue Meldung zu Vermieterfolgen....

Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/branicks-group-ag…

Zitate hieraus:
Branicks Group AG: Starke Vermietungsleistung zum Jahresende

34.000 qm verlängert, 2.000 qm neu vermietet
Sicherung stabiler Erträge für die Stakeholder
Aktionsplan „Performance 2024“ macht Fortschritte

Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, hat erfolgreich drei Mietverträge über rund 34.000 qm Bürofläche verlängert und einen über rund 2.000 qm neu mit bonitätsstarken Finanz- und Bankmietern abgeschlossen.

Das Gebäude ist BREEAM „Very Good“ zertifiziert.

[Immo_Freund]

Leider kein Wort zum Status Verkäufe/Finanzierung. Dann wird man die Ziele zum Jahresende nicht erreicht haben. Das ist sehr schade- aber auch erwartet. Siehe Kurs...

[Immo_Freund]

S&P Rating damit nach meinem Kenntnisstand nicht haltbar. B- oder so?

[HalfordMackinder]

Vermietungen schön und gut, aber anscheinend hat man keine anderen News (zu wichtigeren Themen), fällt für mich in die Kategorie "Übersprungshandlung"

Einmal Wikipedia befragt:

"Von Lachmöwenmännchen berichtet Nikolaas Tinbergen, dass sie – vergleichbar den Hähnen – einen Kampf gelegentlich gleichzeitig unterbrechen und die Bewegungsweise des Grasabrupfens zeigen, ohne dabei aber Gras abzurupfen. Grasabrupfen ist – Tinbergen zufolge – eine Bewegungsweise, die dem Funktionskreis des Nestbauens zuzuordnen sei; wenn sie aber im Zusammenhang mit einem Kampf auftrete, sei sie ohne jede Funktion („irrelevant“) und somit eine Übersprungbewegung."

[Immo_Freund]

...und dann Vermietungserfolge im Instituitional Business. Oje, da hätte ich lieber keine PM geschaltet. Ich werde meinen Bestand weiter reduzieren und auf AT umschichten,

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.004.253 von Kampfkater1969 am 22.12.23 07:49:08

"Pille palle" - da ja Immobilien in der Verwaltung für Dritte. Da bekommt man vllt. etwas als Maklerprovision - Peanuts.

Wichtig ist doch, ob man unter 50 % LTV gekommen ist, wie man es als Ziel ausgegeben hat. 56,9 % Ende September. Wenn man solche Nachrichten bringt, ist man wohl nicht weitergekommen. Dann kommt es auf mögliche Abwertungen im Portfolio im Rahmen der Abschlussarbeiten an. Verschlechtert sich der Wert noch? Kann man die Kreditzinsen noch zahlen aus den operativen Erträgen?

[Immo_Freund]

Ja, genau. Überlebenswichtige Finanzierungsfragen sind zum Jahresende offen. Performance 2024 - Ziele hier offensichtlich verfehlt. Stattdessen Meldung von kleinen Vermietungs-Fees... schlechte Kommunikation! Vorstand wohl schon in den Ferien....

[cure]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.966.722 von cure am 14.12.23 17:10:41

Zitat von cure:

Zitat von Kampfkater1969: Meine Würdigung bei Branicks ist.....die Struktur der Immobilien, auch der Tochter VIB, ist nicht (!) Weltuntergang.

Entspannen sich nun die "Großwetterlagen Zinsen" weiter....siehe gestrige FED Signale an den Markt...und dass ich für spätestens 2. Halbjahr 2024 auch bei EZB Senkungen erwarte und kommende "dicke Betras"........auch weil die Schuldenexzesse der Staaten es nötig machen........
.

Zinsen fallen .. merke ich an meinem Bonddepot .. geht durch die Decke ..

DIC soll so langsam mal daran denken den 400 Mio Bond anfangen zurückzukaufen .. ist zwar noch ein paar Tage hin bis 2026 .. bei der Zinsgemengelage glaube ich nicht das der noch lange um 30 rumdümpelt .. kaufe 400 Mio zu aktuellen 120 Mio ... Schnäppchen ...ein paar Mio könnte man da jeden Tag/Woche zurückkaufen .. hat eine Aroundtown auch gemacht .. oder eine MPT...

Schau an ...Bond zieht an ( +16 % ) heute ..... wird auch Zeit .... sollte man sich vielleicht bei Aroundtown etwas abgeschaut haben wie man den Euro billig zurückkaufen kann ......

Schöne Feiertage

[Maul-Taeschle]

Stimmrechtsmitteilungen / Wertpapierleihe

Hätte anhand der aktuellen Stimmrechtmitteilung von GS noch ein paar Fragen.

https://www.eqs-news.com/de/news/pvr/branicks-group-ag-veroe…

GS hat seinen Stimmrechtsanteil ausgebaut und den größten Teil davon verliehen, wenn ich die Zahlen richtig interpretiere?

Von welcher Entwicklung geht GS aus?
- Wenn die Aktien steigen, hat man sich durch das Verleihen noch etwas dazu verdient - Schön!
- Wenn es aber zum worst case kommt und Branicks Insolvenz anmeldet, kann GS die Stücke nicht verkaufen. Der Gewinn bleibt beim Leerverkäufer.

Hat jemand eine Vorstellung wie solche Geschäfte ablaufen? Wie lange werden die Anteile in der Regel veliehen? Zu welchem Preis? Gibt es seitens des Verleihers Sonderkündigungsrechte, etc...? Für mich ist es einfach nicht nachvollziehbar, was jemanden dazu bewegt, in dieser Zeit auf die Kontrolle von ca. 8% der Stimmrechte zu verzichten?

Im Voaus schon mal besten Dank für eine Antwort und allen ein schönes und geruhsames Weihnachtsfest.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.007.922 von Maul-Taeschle am 22.12.23 17:29:06

Leerverkäufer haben enorme Gewinnhebel...wenn der Fall der Fälle eintritt.....hohes Risiko aber, wenn der Wert steigt..stark steigt......

Der Verleiher, wenn kein NAKED, bekommt nur miese kleine Vergütung...ist aber ein Zusatzverdienst, der aufs Jahr gesehen die Banker-Boni fetter macht.......

Die Vertragsmodalitäten werden unter den "großen Jungs" frei ausgehandelt....Preis...Laufzeiten.....Sonderfaktoren und deren Folgen.......

Bei Aktie Branicks kann ein Leerverkäufer viel gewinnen und viel verlieren...bei Aktie Aroundtown haben diese enorme Summen verloren

[OnkelD]

Die Banken gehen in der Regel solche Beteiligungen nicht ein. Eigenhandel ist streng reglementiert und Nacht aus Kapitalgesichtspunkten wenig sinn.
GS wird also nicht wirtschaftlicher Eigentümer sein, sondern sich die Aktien von ihren Kunden beschafft haben. Die Kunden verleihen die, um einen Mehrertrag zu generieren.
Leerverkäufen macht meiner Meinung nach aktuell sehr großen Sinn wenn mann die Anleihe dagegen stellt. Die Anleihe wird sich ohne Insolvenz mehr als verdreifachen. Wenn man 1/3 des Kaufpreises mit Aktien absichert hat man ab einer Insolvenzquote von über ca. 20% einen Gewinn. Wenn also die Aktie in 3 jahren bei 10 Euro steht, machen die Leerverkäufer eine Flasche Champagner auf und freuen sich über Ihren Gewinn

[Nobody_79]

Bei interactive brokers wird das täglich abgewickelt und neu berechnet.
Ich kann ja als Aktionär täglich verkaufen.
Ich denke die Banken puffern "ihre" Bestände, damit der Shorty eine fixe Menge hat, dazu sichern sich die Banken Bestände ihrer Kunden und vermute, wenn das nicht reicht, wird bei ausgewählten Werten auch gekauft. GS hat ja auch auf Fonds und Optionsgeschäfte Zugriff auf Papiere .
Eigentlich sollte die Bank ja nur an der Transaktion des Geschäftes verdienen, d. H. Die Position des Shorties mit entsprechendem Gegenschäft absichern. Aber ich denke die Realität ist da etwas anders.

[GAP-Minder]

Auch am 21.12. wurden ca. 100.000 Aktien leerverkauft. Das hat den Kurs an dem Tag kräftig gedrückt, aber seitdem geht es wieder ein Stück nach oben. Das heißt, dass der Leerverkäufer bisher Verluste schreibt - mögen sie noch deutlich höher werden. Der weiter freundliche Bund-Future gibt da ein wenig Hoffnung...

[GAP-Minder]

Und auch gestern wieder Leerverkäufe von Helikon, ohne dass der Kurs eingebrochen wäre. Im Gegenteil: es finden sich immer noch Käufer, die alles einsammeln.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.029.186 von GAP-Minder am 29.12.23 17:12:35

....und nicht Beide können richtig liegen.....die Leerverkäufer und die Käufer......

Geht die Branicks unter 2024? Ich sage nein...rechne mit "gegrillten Shorties"

[GAP-Minder]

Heute schöner Jahresauftakt - gegen den Trend bei den sonstigen Immo-Werten.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.038.625 von GAP-Minder am 02.01.24 15:16:58

Geht Branicks nicht im völligen Kollaps unter......fette Chancen...aber nix für ewige Bedenkenträger......hohes Risiko...noch höhere Chancen...wer nicht saudumm reagiert, hat hier weit weniger Verlustrisiko als 100%...aber ein Vielfaches an Chance

[rabajatis]

alstria office REIT-AG: Externe Portfoliobewertung zum 31. Dezember 2023

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/17700102-eqs-adho…

Wertrückgang von 4,6 auf 4 Milliarden Euro - also 13 % weniger innerhalb eines Jahres. Bei Logistikimmobilien dürfte es aber besser aussehen - oder? Abwarten was hier demnächst vermeldet wird.

[Maul-Taeschle]

Der Kurs kennt leider nur eine Richtung - immer weiter nach Süden. Das macht mir große Sorgen. Die Grillparty ist bis jetzt leider ausgeblieben. Stattdessen geht mir ein bestimmtes Körperteil so langsam auf Grundeis.

Was ich mich seit einiger Zeit frage: Welchen Einfluss hat eigentlich die Entwicklung bei VIB auf Branicks? Die Zahlen von VIB sehen für mich sehr solige aus (Gewinn je Aktie, Verschuldung, usw.). Wäre das nicht allein schon ein Grund, der Branicks helfen und letzendlich auch vor der Insolvenz bewahren sollte?

[myhobbynr2]

Diejenigen, welche die DIC-Asset Anleihe ( WKN: A3MP5C ) vor einigen Wochen bei etwas über 30 gekauft hatten, haben alles richtig gemacht.
Kurs aktuell Geld: 40,91, Brief:44,79, d,h. gut 30% Gewinn in so kurzer Zeit.

Das extreme Ungleichgewicht der Anleihe zur Aktie wurde ja auch thematisiert und war, was das Chance/ Risikoverhältnis betraf, sehr zu Gunsten der Anleihe, denn selbst bei einem Konkurs von Branicks kann man auf eine Zuteilungsquote hoffen.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.130.263 von Maul-Taeschle am 19.01.24 11:02:10

Zitat von Maul-Taeschle: Der Kurs kennt leider nur eine Richtung - immer weiter nach Süden. Das macht mir große Sorgen. Die Grillparty ist bis jetzt leider ausgeblieben. Stattdessen geht mir ein bestimmtes Körperteil so langsam auf Grundeis.

Was ich mich seit einiger Zeit frage: Welchen Einfluss hat eigentlich die Entwicklung bei VIB auf Branicks? Die Zahlen von VIB sehen für mich sehr solige aus (Gewinn je Aktie, Verschuldung, usw.). Wäre das nicht allein schon ein Grund, der Branicks helfen und letzendlich auch vor der Insolvenz bewahren sollte?

Sie haben Recht. Die Beteiligung bei VIB ist positiv für Branicks (auch wenn sie viel zu teuer war). Die Anteile an VIB im Besitz von Branicks sind (an der Börse) 315 Mio Euro wert. Branicks wird an der Börse allerdings nur noch mit knapp 250 Mi. Euro bewertet. Somit ist der sonstige Wert -65 Mio. Für mich ein Zeichen einer Unterbewertung.

Jetzt kommt noch ein Aber: Branicks benötigt dringend Cash um die Verbindlichkeiten tilgen zu können. Die Cashbestände von Branicks befinden sich vorwiegend in der VIB und es gab bereits zwei Brückenfinanzierungen der VIB (eine ist noch offen). Jetzt ist die Frage, wie Branicks dieses Liquiditätsproblem lösen wird. Eine Möglichkeit wären Immobilienverkäufe innerhalb der Gruppe also von Branicks zu VIB. Obwohl VIB zu Branicks gehört muss hier ein fairer Preis aufgerufen werden (damit keine Aktionäre der VIB geschädigt werden). Somit muss man sicher noch Abschreibungen in Kauf nehmen. Ich denke aber, dass man so zumindest die Liquidität und vor allem das Rating (LTV) retten wird können.

Was hier passieren wird, ist allerdings noch offen. Deswegen ist für mich die Unterbewertung nicht verwunderlich.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.131.268 von pete_schmatz am 19.01.24 12:45:34

Denke Branicks zieht VIB mit in den Abgrund. VIB muss Branicks Geld leihen und wird davon kaum wieder was sehen, wenn Branicks in die Insolvenz geht.

[Fullhouse1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.131.268 von pete_schmatz am 19.01.24 12:45:34

"Die Cashbestände von Branicks befinden sich in der VIB" wie ist denn das gemeint? Hat VIB überhaupt noch übrigen Cash um Immos von der VIB zu kaufen?

[massny]

Bin jetzt eh 23 % im Minus vielleicht 🤔
kaufe ich nochmal nach um meinen EK
zu verringern🧐

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.132.063 von Fullhouse1 am 19.01.24 14:39:51

VIB kauft von der VIB?

Brainnix wird sich eher einen dubiosen Kreditvertrag auf Kosten des Streubesitzes genehmigen lassen.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.132.063 von Fullhouse1 am 19.01.24 14:39:51

Zitat von Fullhouse1: "Die Cashbestände von Branicks befinden sich in der VIB" wie ist denn das gemeint? Hat VIB überhaupt noch übrigen Cash um Immos von der VIB zu kaufen?

Mit Juni befanden sich 366 Mio Cash in den Büchern der VIB. https://vib-ag.de/investor-relations/
Der sollte sich nicht reduziert haben, da lediglich 55 Mio kurzfristige Verbindlichkeiten betragen. Dh die VIB hat mindestens 300 Mio Cash.

[Nobody_79]

Denke ich nicht, das Aktien Paket der VIB ist keine so schlechte Sicherheit bei einer Umschuldung. Im Moment greift wieder die Angst, dass Zinsen nicht schnell sinken.
Da leiden jetzt sehr viele Immos und "Fremdkapitalhebler".

In der Vergangenheit war das immer die Zeit wo man zugreifen sollte.

[rabajatis]

Wie geschrieben. Erstmal muss man abwarten, wie die Bewertungsgutachten zum Jahresende hin ausfallen. alstria office REIT-AG meldet bei Büroimmobilien einen Rückgang von 13 %. Aber auch Handelsimmobilien sollen es schwer haben. Und das ist 2024 mit der Insolvenz von Signa und Galeria ja nicht besser geworden. Logistikimmobilien - da kommt es wohl sehr auf die Stabilität der Mieter an, da nicht nur Industrieimmobilien, sondern auch Logisitikimmobilien kundenspezifisch sein können. Da sind Wohnungsvermieter klar im Vorteil und stehen momentan auf der Sonnnseite. Ich kann das gar nicht einschätzen, ob und wenn ja wieviel Wertberichtigungsbedarf es gibt. Jedenfalls dürfte jede Wertberichtigung den LTV weiter schlechter aussehen lassen. Nach 9 Monaten war man weit weg vom Ziel von 50 %. Ist im Q4 etwas passiert, was noch nicht mitgeteilt wurde und womit man den LTV deutlich senken konnte. Oder geht man eher auf die 60 % zu?

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.132.777 von Nobody_79 am 19.01.24 16:13:09

Es gibt einfach keine Meldungen vom Unternehmen, die positiv sind.

Von den angekündigten Verkäufen zum letzten Jahresende war nie mehr die Rede.

Diese Unsicherheit spiegelt sich im Kursverlauf wider, der LTV sollte entsprechend schlecht ausfallen,

Es wird Zeit, eine schlüssige Perspektive aufzuzeigen....

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.132.459 von pete_schmatz am 19.01.24 15:37:26

Zitat von pete_schmatz:

Zitat von Fullhouse1: "Die Cashbestände von Branicks befinden sich in der VIB" wie ist denn das gemeint? Hat VIB überhaupt noch übrigen Cash um Immos von der VIB zu kaufen?

Mit Juni befanden sich 366 Mio Cash in den Büchern der VIB. https://vib-ag.de/investor-relations/
Der sollte sich nicht reduziert haben, da lediglich 55 Mio kurzfristige Verbindlichkeiten betragen. Dh die VIB hat mindestens 300 Mio Cash.

Das stimmt nicht. Am 7 Juli hat die VIB der DIC ein Darlehen über 200 mio gegeben und die hat damit eine Anleihe getilgt (Quelle: die bereits verlinkte IR Website der VIB)

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.133.161 von OnkelD am 19.01.24 17:00:47

Zitat von OnkelD:

Zitat von pete_schmatz: ...

Mit Juni befanden sich 366 Mio Cash in den Büchern der VIB. https://vib-ag.de/investor-relations/
Der sollte sich nicht reduziert haben, da lediglich 55 Mio kurzfristige Verbindlichkeiten betragen. Dh die VIB hat mindestens 300 Mio Cash.

Das stimmt nicht. Am 7 Juli hat die VIB der DIC ein Darlehen über 200 mio gegeben und die hat damit eine Anleihe getilgt (Quelle: die bereits verlinkte IR Website der VIB)

Danke für die Berichtigung. Dachte die war da schon inkludiert!

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.133.053 von rabajatis am 19.01.24 16:47:50

Es gab im November Immobilienverkäufe in der Größe von 80 Mio + ? (40 Mio?).

https://branicks.com/branicks-group-ag-verkauft-ehemaligen-k…
https://branicks.com/branicks-group-ag-verkauft-zwei-logisti…

[Nobody_79]

Ist halt der schmale Grat, jede Interpretation ist möglich, nur um Cash zu generieren sollte keine Notverkaufe erfolgen.
Es wird die Wertberichtigungen geben, leiden alle darunter. Wichtiger ist die Ertragskraft, da muss es zu Fortschritten kommen und da schließe ich Fortschritte bei den Zins Kosten ebenfalls als erforderlich ein.

Jeden Tag was Nichtssagendes zu vermelden, wäre aber auch nicht gut. Aber hast Recht, was positives Grosses würde dem Kurs massiv helfen.

[hugohebel]

Jetzt wird sich bald entscheiden, ob der Laden durchhält oder nicht... Für Aktionäre schwant mir Böses.

Branicks Group AG führt Verhandlungen über Verlängerung Brückenfinanzierung und läd zu Verhandlungen über Verlängerung 2024 fällig werdender Schuldscheindarlehen ein – Keine Dividende geplant

Frankfurt, 22.01.2024 – Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, führt Verhandlungen mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG und wird heute auch die Schuldscheinnehmer in 2024 fällig werdender Schuldscheindarlehen über insgesamt 225 Mio. Euro zu Verhandlungen einladen.

Branicks strebt in den Verhandlungen mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung an, neben einer vorläufigen Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und zeitnah zu erfüllender Zahlungsverpflichtungen eine Laufzeitverlängerung zu vereinbaren. Ziel der mit den Schuldscheinnehmern aufzunehmenden Verhandlungen ist ebenfalls eine Laufzeitverlängerung.

Vor dem Hintergrund der länger als erwartet andauernden Stagnation am Transaktionsmarkt sieht der Vorstand sich mit Rücksicht auf die kurz- und mittelfristigen Fälligkeiten unter den bestehenden Finanzierungen zu Maßnahmen zur Stabilisierung der Liquiditätslage veranlasst. In diesem Zusammenhang hat der Vorstand heute auch entschieden, dem Aufsichtsrat vorzuschlagen, keine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2023 vorzusehen.

Der Vorstand prüft und verfolgt aktuell zudem weitere Maßnahmen zur Stärkung der Liquidität.

Auf Basis vorläufiger, noch nicht geprüfter Zahlen hat Branicks ihre Jahresprognose für 2023 weitgehend erreicht. Insbesondere liegen die Funds from Operations (FFO I)* (nach Minderheiten, vor Steuern) im Konzern mit rund 50 Mio. Euro am unteren Ende der erwarteten Spanne von 50 bis 55 Mio. Euro. Das beurkundete Verkaufsvolumen konnte durch mehrere Immobilienverkäufe zum Jahresende 2023 auf 285 Mio. Euro erhöht und damit das untere Ende des prognostizierten Jahresziels von 300 bis 600 Mio. Euro annähernd erreicht werden. Die zuletzt in 2023 erzielten Verkaufspreise unterstreichen die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios der Branicks Group.

Branicks wird den Kapitalmarkt und die Öffentlichkeit über den weiteren Fortgang entsprechend den rechtlichen Anforderungen informieren.

*Erläuterung: Operatives Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung, vor Abschreibungen, Steuern, vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten sowie weiteren nicht wiederkehrenden oder nicht zahlungswirksamen Ertragskomponenten, nach Minderheiten

Kontakt:
IR-Kontakt Branicks Group AG:
Jasmin Dentz
Neue Mainzer Straße 32-36
60311 Frankfurt am Main
Fon [phone]
[e-mail]

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.143.119 von hugohebel am 22.01.24 12:31:43

Ja - so etwas hat man schon oft gelesen. Im Grunde wurden die Mindestziele nicht erreicht. Kein Wort zum LTV. Die Zinssumme ist jetzt schon zu hoch. Warum soll sie geringer werden, wenn Fremdkapitalgeber unfreiwillig verlängern sollen?

Was nützt die Werthaltigkeit von Immobilien, wenn diese zu 55 % oder mehr mit FK finanziert sind und das Unternehmen eben kein Geld aus der Vermietung erzielt, um diese Schulden zu reduzieren? Ein himmelweiter Unterschied zu etwa Vonovia und Co., die aus laufenden Mieteinnahmen erheblich Schulden tilgen können und sich sogar über 15 Jahre oderso komplett entschulden könnten.

Am Besten weiter von der Seitenlinie aus beobachten. Es gibt soviele völlig zu Unrecht abverkaufte Nebenwerte mit besten Geschäftszahlen und hochprofitablen Zukunftsaussichten, die hohe Gewinne bei einem normalen Börsenumfeld versprechen.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.143.119 von hugohebel am 22.01.24 12:31:43

Wie, keine Dividende ? Grossaktionär Schmidt braucht die aber ganz dringend, notfalls muss das Unternehmen einen Wucherzinskredit aufnehmen. Alles für Gerhard !

[GermanValueInvestor]

Es muss an dieser Stelle nochmal betont werden, wie wertvoll dieses Re-branding von DIC hin zu Branicks war. Ich glaube, das hat den entscheidenden Unterschied gemacht und nur eine halbe Mio. gekostet. Diese Kultur- und Denkrevolution hat sich in ihrer ganzen Vielfalt ausbezahlt.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.143.404 von DOBY am 22.01.24 13:17:15

Zitat von DOBY: Wie, keine Dividende ? Grossaktionär Schmidt braucht die aber ganz dringend, notfalls muss das Unternehmen einen Wucherzinskredit aufnehmen. Alles für Gerhard !

Das finde ich aktuell auch sehr amüsant. Die TTL benötigt die Dividende. Branicks kann sich aber keine Dividende leisten. Die TTL hat 6% eingebüst. Branicks über 18%. Was ich am aktuellen Kursrutsch nicht ganz verstehe. Das sind doch keine Neuigkeiten. Das hat man doch bereits gewusst (seit der Q3 Präsentation). Da verstehe ich Börse oft nicht. Jetzt tun auf einmal wieder alle überrascht.

[babbelino]

@rabajatis

Auch wenn dies off-topic ist, bin ich der Meinung, dass Deine Vonovia-Lobhudelei hier nicht so stehen bleiben kann. Sollte der jüngste Vonovia-Coupon von 4,5% das neue "New Normal" Zinsniveau für den Konzern sein, bleibt kein überhaupt kein Spielraum für Tilgungen etc. Warum? Ganz einfach: Weil die auslaufenden Anleihen ERHEBLICH geringere Coupon tragen. Herausragend ist der 1,25 Mrd. Vonovia-Bonds mit Laufzeit 1.12.25, der 0% Coupon trägt.

[GAP-Minder]

Das wird jetzt ein Wettlauf: die Gläubiger so lange bei Laune halten, bis wieder Veräußerungen möglich sind, ohne dass gute Immos im Notverkauf verscherbelt werden müssen. Da der Gesamtzustand ja nicht so miserabel ist, sollten die Gläubiger mitspielen, allerdings zu höheren Zinsen vermutlich. Sitzen wir es also aus…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.143.980 von babbelino am 22.01.24 14:39:28

Das ist schlicht nicht richtig. Ein durchschnittlicher Zinssatz von 4,5 % wäre für eine Vonovia finanzierbar. Sie hat ja bisher üppig Dividende gezahlt. Allerdings kann die Gesellschaft da so schnell gar nicht hinkommen, weil etliche Finanzierungen noch lange laufen. Und man kann von Vollvermietung mindestens die nächsten 10 Jahre und einen sehr deutlich steigenden Ertragswert aufgrund von Mietsteigerungen ausgehen. Dies einberechnet, wäre selbst mehr als 4,5 % aus dem laufenden Geschäft finanzierbar. Aber dazu wird es wohl nicht kommen, da Baufinanzierungen zuletzt in den 3,x % Bereich gefallen sind und alle Welt zumindest keine höheren EZB-Zinsen erwartet. Wohnimmobilien sind aktuell schlicht die beste Art der Immobilieninvestition in Deutschland. Da kommen auch Logistikimmobilien nicht mit.

Abwarten was die Werthaltigkeitsprüfungen im Immobilienbereich ergeben. Und ob die Werthaltigkeit die Branicks heute sieht, weiter Bestand hat. Ich denke zumindest das wird jeder Schuldner erstmal abwarten und Gespräche jetzt ohne diese Daten sind recht sinnlos.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.143.332 von rabajatis am 22.01.24 13:08:47

Zitat von rabajatis: Ja - so etwas hat man schon oft gelesen. Im Grunde wurden die Mindestziele nicht erreicht. Kein Wort zum LTV. Die Zinssumme ist jetzt schon zu hoch. Warum soll sie geringer werden, wenn Fremdkapitalgeber unfreiwillig verlängern sollen?

Was nützt die Werthaltigkeit von Immobilien, wenn diese zu 55 % oder mehr mit FK finanziert sind und das Unternehmen eben kein Geld aus der Vermietung erzielt, um diese Schulden zu reduzieren? Ein himmelweiter Unterschied zu etwa Vonovia und Co., die aus laufenden Mieteinnahmen erheblich Schulden tilgen können und sich sogar über 15 Jahre oderso komplett entschulden könnten.

Am Besten weiter von der Seitenlinie aus beobachten. Es gibt soviele völlig zu Unrecht abverkaufte Nebenwerte mit besten Geschäftszahlen und hochprofitablen Zukunftsaussichten, die hohe Gewinne bei einem normalen Börsenumfeld versprechen.

Wie sollte das eine Vonovia tun?
Die Cashflows sind bescheiden. Der Cashbestand ebenso. Die müssen für 2024 schon wieder refinanzieren. Die Zinskosten springen auch in die Höhe. Im Grunde hald nicht all zu viel anders als bei Branicks - nur dass man nicht Gewerbeimmobilien, sondern Wohnungen besitzt.

[Fullhouse1]

!

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[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.031 von GAP-Minder am 22.01.24 14:51:47

Zitat von GAP-Minder: Das wird jetzt ein Wettlauf: die Gläubiger so lange bei Laune halten, bis wieder Veräußerungen möglich sind, ohne dass gute Immos im Notverkauf verscherbelt werden müssen. Da der Gesamtzustand ja nicht so miserabel ist, sollten die Gläubiger mitspielen, allerdings zu höheren Zinsen vermutlich. Sitzen wir es also aus…

"Bei Laune zu halten" ist aber ziemlich launig formuliert. Denn immerhin heißt es in der Adhoc: "... einer vorläufigen Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen ..."

Da werden die 2023'er Zahlen wohl sämtliche LTV Vereinbarungen gerissen haben?

[babbelino]

@rabajatis

Mit der Dividende hat das überhaupt nichts zu tun. Vonovia steht aktuell für einen FFO p.a. in Höhe von rund 1,8 bis 1,9 Mrd. Euro. Darin enthalten sind Zinsaufwendungen von gut 0,6 Mrd. Bei zukünftig 4,5% Zins gerechnet auf 44 Mrd. Nettoverbindlichkeiten wären das 1,4 Mrd. zusätzlicher Zinsaufwand p.a.. Ergo schmilzt der FFO wie Schnee in der Sonne und nix ist mit Dividenden, Tilgungen etc.. Aufgrund der Laufzeitenstruktur springt der Zinsaufwand natürlich nicht aus dem Stand in die Höhe, aber die Richtung ist klar vorgezeichnet. Von einer Vollvermietung in den kommenden 10 Jahren und jährlich üppig steigenden Mieten auszugehen ist m.E. naiv. Aber das solls zur Vonovia hier in diesem Thread von meiner Seite gewesen sein.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.031 von GAP-Minder am 22.01.24 14:51:47

Zitat von GAP-Minder: Das wird jetzt ein Wettlauf: die Gläubiger so lange bei Laune halten, bis wieder Veräußerungen möglich sind, ohne dass gute Immos im Notverkauf verscherbelt werden müssen. Da der Gesamtzustand ja nicht so miserabel ist, sollten die Gläubiger mitspielen, allerdings zu höheren Zinsen vermutlich. Sitzen wir es also aus…

Läuft ja alles wie bei WCM. Soll niemand mehr behaupten , der VIB-Erwerb wäre ein guter Deal gewesen.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.352 von RealJoker am 22.01.24 15:35:44

Zitat von RealJoker:

Zitat von GAP-Minder: Das wird jetzt ein Wettlauf: die Gläubiger so lange bei Laune halten, bis wieder Veräußerungen möglich sind, ohne dass gute Immos im Notverkauf verscherbelt werden müssen. Da der Gesamtzustand ja nicht so miserabel ist, sollten die Gläubiger mitspielen, allerdings zu höheren Zinsen vermutlich. Sitzen wir es also aus…

Läuft ja alles wie bei WCM. Soll niemand mehr behaupten , der VIB-Erwerb wäre ein guter Deal gewesen.

Das war doch schnell klar, dass der VIB-Erwerb kein guter Deal war. Mich hat es dann auch noch gewundert, dass sie vergangenes Jahr eine Dividende gezahlt haben (war mir da schon klar, dass sie das Geld nicht haben). Aber jetzt ist der Kurs auch schon ein Schnäppchen. Das Management muss jetzt mal Verantwortung übernehmen.
Kosten müssen an allen Ecken und Enden eingespart werden. Eine Refinanzierung der VIB und Promissory Notes muss geschehen. Das wird teuer aber dürft die Ertragskraft lediglich etwas einschränken. Spät aber doch dürfte man es verstanden haben. Zumindest sind die Problemfälle in der Q3-Präsentation schon gut ersichtlich. https://branicks.com/download/ir/Praesentationen/DIC_Q3_2023…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.163 von pete_schmatz am 22.01.24 15:10:28

Ich denke das ist eine fatale Fehlbetrachtung. Und eine Ausblendung dessen, in welcher Lage sich Branicks befindet. Dabei ist der Inhalt der heutigen Meldung eigentlich recht klar. Wichtig ist, die recht blumigen Beschreibungen auszusortieren, auch das zu betrachten was nicht geschrieben wurde und die harten Fakten zu erkennen, die geschrieben wurden.

Ich hatte hier die Beispiele der hiesigen ehemaligen Galeria-Filiale gebracht. Da ist statt einer Galeria Filiale jetzt ein Möbelhaus drin. Galeria war in der Weihnachtszeit immer voll. Im Möbelhaus fast niemand drin. Das kann gar nicht sein, das die Miete sich nicht drastisch reduziert hat. Und wenn nicht, fährt der Mieter kein durchhaltbares Konzept, da er hohe Verluste machen muss. Man hat hier vor Ort Herrn Kurt Zech brüskiert - das macht man nicht.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.886 von rabajatis am 22.01.24 16:38:26

Zitat von rabajatis: Ich denke das ist eine fatale Fehlbetrachtung. Und eine Ausblendung dessen, in welcher Lage sich Branicks befindet. Dabei ist der Inhalt der heutigen Meldung eigentlich recht klar. Wichtig ist, die recht blumigen Beschreibungen auszusortieren, auch das zu betrachten was nicht geschrieben wurde und die harten Fakten zu erkennen, die geschrieben wurden.

Ich hatte hier die Beispiele der hiesigen ehemaligen Galeria-Filiale gebracht. Da ist statt einer Galeria Filiale jetzt ein Möbelhaus drin. Galeria war in der Weihnachtszeit immer voll. Im Möbelhaus fast niemand drin. Das kann gar nicht sein, das die Miete sich nicht drastisch reduziert hat. Und wenn nicht, fährt der Mieter kein durchhaltbares Konzept, da er hohe Verluste machen muss. Man hat hier vor Ort Herrn Kurt Zech brüskiert - das macht man nicht.

Sie können mir gerne erklären, was mit der heutigen Meldung an Information hinzugekommen ist. Das war doch klar, dass die Darlehen nicht in voller Höhe zurückbezahlt werden können. Es war klar, dass keine Dividende bezahlt wird (hier gabs wsl Träumer). Es war auch bekannt, dass Gewerbeimmobilien mit höherem Leerstand kämpfen.
Das einzige, was ich persönlich noch nicht wusste, dass weitere 40 Mio an Verkäufen stattgefunden haben (was ich positiv finde).
Vielleicht übersehe ich ja wirklich irgendeine Information.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.949 von pete_schmatz am 22.01.24 16:50:55

Neu ist:

Man kann seine in 2024 fälligen Schulden nicht zurückzahlen und bittet die Gläubiger um Verlängerung. Das bedeutet, das man nicht in der Lage war, die notwendigen Gelder durch Verkäufe zu erzielen. Man hat 2023 weniger als die Hälfte der oberen Zielbandbreite erlöst und die untere Bandbreite verfehlt. Obwohl man die Werthaltigkeit der Immobilien betont. Aber wenn niemand bereit ist den eigenen gesehenen Wert zu bezahlen, dann ist man eben handlungsunfähig. Und dann ist der Wert im Augenblick eben nicht so wie man ihn selbst sieht und wie er vielleicht auf Sicht wieder ist. Der LTV dürfte deutlich oberhalb der anvisierten 50 % geblieben sein. Mit evtl. kommenden Wertberichtigungen ist er vllt. nahe an 60 %. Abwarten.

Und das bedeutet auch, das niemand mehr Branicks einen neuen Kredit geben wollte, mit der die 2024er Schulden zurückbezahlt werden könnten. Denn sonst hätte man das gemacht. Man ist durch die Masse an Schulden handlungsunfähig und ist auf Zugeständnisse der Gläubiger angewiesen. Lehnen die ab, wird man absehbar zahlungsunfähig sein, wenn nicht irgendwie anders doch noch Geld hereinkommt. Der nächste Schritt wäre jetzt eigentlich, das die Schuldner einen Restrukturierungsexperten in den Vorstand entsenden, der ihr Vertrauen hat und der versucht sie irgendwie noch am Besten aus der Sache herauszuholen. Aktionäre haben wohl nichts mehr zu melden.

Wenn Sie das alles schon gestern gewusst haben: Glückwunsch. Die Masse der Investierten hat es offenbar nicht - sonst würde die Aktie auf die Nachricht heute nicht aktuell über 20 % fallen.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.145.138 von rabajatis am 22.01.24 17:25:02

Der nächste Schritt wäre jetzt eigentlich, das die Schuldner einen Restrukturierungsexperten in den Vorstand entsenden, der ihr Vertrauen hat und der versucht sie irgendwie noch am Besten aus der Sache herauszuholen. Aktionäre haben wohl nichts mehr zu melden.

Die Gläubiger... Ansonsten sehe ich es genauso.

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.145.138 von rabajatis am 22.01.24 17:25:02

Dass man seine in 2024 fälligen Schulden nicht zurückzahlen kann sehe ich nicht.

Man möchte werthaltige Immobilien nicht unter Buchwert verkaufen und damit Verluste realisieren, das ist ein Unterschied.

Es hat sicher seine Gründe, dass man in 2023 keine Verkäufe mehr notariell beurkundet hat, obwohl Absichtserklärungen vorlagen.

Die Lage ist ernst, wenn die Verlängerung der Kredite nicht kommt droht eine Kapitalerhöhung.

Der Ausgabepreis unter dem jetztgen Kurs wäre katastrophal, darauf würde ich gerne verzichten.

Handlungsunfähigkeit und Zahlungsunfähigkeit sehe ich aktuell nicht, obwohl sich der LTV verschlechtert haben wird.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.145.222 von sirmike am 22.01.24 17:39:53

Wird es denn hier ähnlich spannend wie bei der Deutschen Konsum Reit / Obotritia mit Elgeti? Inwieweit haftet Gerhard Schmidt denn eigentlich persönlich im Falle einer Insolvenz? Weiß da jemand mehr?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.145.228 von Rudi07 am 22.01.24 17:39:58

Zitat von Rudi07: ... Man möchte werthaltige Immobilien nicht unter Buchwert verkaufen und damit Verluste realisieren, das ist ein Unterschied. ...

Das hat dann allerdings zur Folge, das man auch keine Einnahmen hat, mit denen man fällige Kredite zurückbezahlen kann. Man ist dann zahlungsunfähig und muss Insolvenz anmelden, wenn die Gläubiger auf die Begleichung ihrer Forderung bestehen sollten.

Zitat von Rudi07: ... Die Lage ist ernst, wenn die Verlängerung der Kredite nicht kommt droht eine Kapitalerhöhung. ...

Wer soll diese bei DER Verschuldung zeichnen? Gäbe es diese Möglichkeit, hätte das Management diese bereits ergriffen. Kommt keine Verlängerung der Kredite und will oder kann der Vorstand weiter keine Immobilien auch etwas unter Buchwert verkaufen, dann kommt keine Kapitalerhöhung, dann kommt die Insolvenzmeldung. Und dann stehen im Zweifel eine Reihe von Investoren bereit, die sich die VIB Vermögen schnappen und für etliche gut vermietete Immobilien von Branicks werden sich auch Käufer finden. Und auch für die Vermögensverwaltung.

Jetzt ist die wichtige Frage, wer die Schuldscheindarlehen hält. Einige wenige Große oder viele Kleine, die man nicht unter einen Hut bekommt. Und wer sie ausgegeben hat - siehe die seltsame Einigung bei der Helma Eigenheimbau AG, wo sich Banken bereiterklärt haben, alle in den nächsten 4 Jahren fällig werdenden Schuldscheindarlehen abzulösen. Um vllt. ihre eigenen Kunden, denen sie die Schuldscheindarlehen verkauft haben, vor Schwierigkeiten zu bewahren und sich selbst Probleme mit diesen Kunden zu ersparen.

Bestcase wäre die Verlängerung, die Einsetzung eines CRO und das der Markt dann doch noch rechtzeitig dreht und Branicks mit Verkäufen die Schulden senken kann. Aber als Aktionär darf man jetzt nicht mehr viel erwarten.

[Rudi07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.145.663 von rabajatis am 22.01.24 18:52:46

Ich verstehe, du gehst bei allen bestehenden Möglichkeiten von einer Insolvenz aus....

[Nobody_79]

Sehe ich auch so. Bei Corestate haben die Gläubiger nominellen massiv auf Schulden verzichtet. Die Situation sollte (hoffentlich) hier anders sein, weil mehr Substanz in der Bilanz. Am Ende bleibt festzuhalten, dass man sich VIB eigentlich nicht leisten konnte und da voll ins Risiko gegangen ist.
Die Dividende Streichung sollte die Liquidität ordentlich verbessern, wenn das Geld dafür überhaupt verdient würde. Dann reden wir "nur" über Umschuldung auf der Zeitachse. Aber ob nach den letzten Monaten der Vorstand noch glaubwürdig ist,...

[babbelino]

@rabajatis

Nun halt mal die Luft an. Die Situation ist für Branicks aktuell nicht rosig, aber auch nicht hoffnungslos. Ich habe mir mal die Fällgikeiten angesehen:
Der Bridge-Loan über 200 Mio. läuft bis zum 31.7.2024. Bis Ende Juli 2024 werden Schuldscheindarlehen im Volumen von kumuliert 139,5 Mio. Euro (24 Mio. am 28.3, 65,5 Mio. am 31.3. und 24 Mio. am 25.7.) fällig. Bis Ende Dezember 2024 wären nochmal 45 Mio. Schuldscheindarlehen fällig. Hinzu kommen über das Gesamtjahr 2024 135 Mio. Bankverbindlichkeiten, die besichert sind und m.E. prolongiert werden dürften.

Die liquiden Mittel belaufen sich nach meiner Rechnung (Fortschreibung 301 Mio. Euro Cash zum 30.9.23 abzügl. 150 Mio. Anleiherückzahlung und zu erwartender Zufluss aus Verkäufen seit dem 30.9. in Höhe von 118 Mio. auf rund 268 Mio. Mithin wären innerhalb der nächsten bummelig sechs Monate 339,5 Mio. fällig, in der Kasse sind aber nur 268 Mio. Euro. Natürlich steht dieses Geld nicht uneingeschränkt für Schuldentilgungen zur Verfügung, insofern ist der Kapitalbedarf de facto höher als es die reine Differenz suggeriert.

In dieser Situation das Gespräch mit den Gläubigern des Bridge-Loans und der Schuldscheindarlehen zu suchen ist sinnvoll. Meine Annahme ist es, dass die Benko-Pleite im für Immobilientransaktionen wichtigen Schlussquartal für eine Schockstarre bei potentiellen Käufern aber auch den finanzierenden Banken gesorgt hat. Unter dem Eindruck sinkender Kapitalmarktzinsen kann sich diese lösen. Für Branicks spricht, dass im Jahr 2025 laut 9MO-Präsentation mit 225 Mio. Euro nur relativ wenige Schuldscheindarlehen und Bankfinanzierungen auslaufen. Die einfachste Lösung wäre, die Hälfte der Schuldscheindarlehen und des Bridge-Loans ins kommende Jahr zu rollen. Mithin müssten sie dieses Jahr rund 200 Mio. aus Verkäufen erlösen, dies halte ich für machbar. Optimal wäre eine schnelle Tilgung des Bridge-Loans, da dieser massiv Zinsen frisst.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.146.059 von babbelino am 22.01.24 19:54:13

Zitat von babbelino: @rabajatis

Nun halt mal die Luft an. Die Situation ist für Branicks aktuell nicht rosig, aber auch nicht hoffnungslos. Ich habe mir mal die Fällgikeiten angesehen:
Der Bridge-Loan über 200 Mio. läuft bis zum 31.7.2024. Bis Ende Juli 2024 werden Schuldscheindarlehen im Volumen von kumuliert 139,5 Mio. Euro (24 Mio. am 28.3, 65,5 Mio. am 31.3. und 24 Mio. am 25.7.) fällig. Bis Ende Dezember 2024 wären nochmal 45 Mio. Schuldscheindarlehen fällig. Hinzu kommen über das Gesamtjahr 2024 135 Mio. Bankverbindlichkeiten, die besichert sind und m.E. prolongiert werden dürften.

Die liquiden Mittel belaufen sich nach meiner Rechnung (Fortschreibung 301 Mio. Euro Cash zum 30.9.23 abzügl. 150 Mio. Anleiherückzahlung und zu erwartender Zufluss aus Verkäufen seit dem 30.9. in Höhe von 118 Mio. auf rund 268 Mio. Mithin wären innerhalb der nächsten bummelig sechs Monate 339,5 Mio. fällig, in der Kasse sind aber nur 268 Mio. Euro. Natürlich steht dieses Geld nicht uneingeschränkt für Schuldentilgungen zur Verfügung, insofern ist der Kapitalbedarf de facto höher als es die reine Differenz suggeriert.

In dieser Situation das Gespräch mit den Gläubigern des Bridge-Loans und der Schuldscheindarlehen zu suchen ist sinnvoll. Meine Annahme ist es, dass die Benko-Pleite im für Immobilientransaktionen wichtigen Schlussquartal für eine Schockstarre bei potentiellen Käufern aber auch den finanzierenden Banken gesorgt hat. Unter dem Eindruck sinkender Kapitalmarktzinsen kann sich diese lösen. Für Branicks spricht, dass im Jahr 2025 laut 9MO-Präsentation mit 225 Mio. Euro nur relativ wenige Schuldscheindarlehen und Bankfinanzierungen auslaufen. Die einfachste Lösung wäre, die Hälfte der Schuldscheindarlehen und des Bridge-Loans ins kommende Jahr zu rollen. Mithin müssten sie dieses Jahr rund 200 Mio. aus Verkäufen erlösen, dies halte ich für machbar. Optimal wäre eine schnelle Tilgung des Bridge-Loans, da dieser massiv Zinsen frisst.

Top auf den Punkt gebracht. Wichtig ist zu betonen, dass zwar die Zinsen für dir Verbindlichkeiten höher ausfallen werden. Allerdings wird nur ein Teil verlängert. Somit wird der Absolutbetrag an zu zahlenden Zinsen nicht höher ausfallen. Jetzt verliert man durch Verkäufe zwar wieder Einnahmen. Diese kann man aber auch über die Inflation wieder etwas kompensieren.
Es ist alles nicht schön. Aber für mich in einem tragbaren Rahmen.

[RealJoker]

Also mit der Umfirmierung von DIC in BräNix nur noch schlechte Nachrichten und ein Absturz, der seinesgleichen sucht.
Die sollten sich mal Gedanken machen wegen Karma und so....

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.146.149 von RealJoker am 22.01.24 20:12:03

Schiffstaufe

Frag einen alten Seemann...

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.146.059 von babbelino am 22.01.24 19:54:13

Zitat von babbelino: ... Mithin müssten sie dieses Jahr rund 200 Mio. aus Verkäufen erlösen, dies halte ich für machbar...

Das ist einfach falsch. Im Halbjahresbericht steht, das ca. 53 % der Schulden Hypothekendarlehen sind. Wenn sie also für 200 Millionen Euro Immobilien verkaufen, dann müssen davon im Schnitt 106 Millionen Euro an die Hypothekengeber zurückgezahlt werden. Und wahrscheinlich wird noch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. D.h. von 200 Millionen Euro Verkaufsvolumen blieben vllt. 90 Millionen Euro übrig, die man für die Tilgung anderer Schulden nutzen könnte.

Branicks müsste also Immobilien für mehr als 400 Millionen Euro verkaufen, um 200 Millionen frei nutzbare Mittel freizusetzen. Um benötigte 400 Millionen zu erzielen, wären es mehr als 800 Millionen. Kommende Wertabschläge eingerechnet, wären es 1 Milliarde Euro an Verkäufen, nur um die 2024er Schuldscheindarlehen plus die Brückenfinanzierung zahlen zu können.

[babbelino]

@rabajatis

Nehmen wir Deine Rechnung. Du schreibst: "Um benötigte 400 Mio zu erzielen, wären es mehr als 800 Mio." Deiner Logik zufolge müssten sämtliche Verkaufserlöse in die Schuldentilgung fließen. Dies ist weder notwendig (noch sinnvoll), da nicht alle Immobilien beliehen sind.

Bereits gestern ist mir aufgefallen, dass Deine Postings zwar sehr bestimmend geschrieben, aber inhaltlich nicht unbedingt richtig sind.

[Barnes41]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.148.465 von babbelino am 23.01.24 09:46:56

Zitat von babbelino: @rabajatis

Nehmen wir Deine Rechnung. Du schreibst: "Um benötigte 400 Mio zu erzielen, wären es mehr als 800 Mio." Deiner Logik zufolge müssten sämtliche Verkaufserlöse in die Schuldentilgung fließen. Dies ist weder notwendig (noch sinnvoll), da nicht alle Immobilien beliehen sind.

Bereits gestern ist mir aufgefallen, dass Deine Postings zwar sehr bestimmend geschrieben, aber inhaltlich nicht unbedingt richtig sind.

Da muss ich dem Kollegen recht geben, es sind alle bereits beliehen. Sonst könnte man ja die Finanzierungen bankenseitig hochfahren und damit die unbesicherten Finanzierungen zurückführen….

Und die Rechnung sehe ich genauso, das hat man ja seit 2 Jahren vor, klappt aber in dem Umfang in dem Markt halt nicht. Nicht zu den Preisen und wenn man zuviel Discount akzeptiert, bleibt immer weniger übrig nach Rückzahlung Bankdarlehen um dann noch die Anleihe/Schuldscheine zurückzuzahlen, ganz zu schweigen vom Rückgang der Mietteinnahmen wegen immer kleinerem Portfolio. Man würde/muss sich gesund schrumpfen, aber das zu einem hohen Preis und die Hürden sind sehr groß!

Keine Dividende, das gabs in der ganzen Historie noch nicht, so groß ist die Not!!!

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.147.121 von rabajatis am 22.01.24 23:40:28

Zitat von rabajatis:

Zitat von babbelino: ... Mithin müssten sie dieses Jahr rund 200 Mio. aus Verkäufen erlösen, dies halte ich für machbar...

Das ist einfach falsch. Im Halbjahresbericht steht, das ca. 53 % der Schulden Hypothekendarlehen sind. Wenn sie also für 200 Millionen Euro Immobilien verkaufen, dann müssen davon im Schnitt 106 Millionen Euro an die Hypothekengeber zurückgezahlt werden. Und wahrscheinlich wird noch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. D.h. von 200 Millionen Euro Verkaufsvolumen blieben vllt. 90 Millionen Euro übrig, die man für die Tilgung anderer Schulden nutzen könnte.

Branicks müsste also Immobilien für mehr als 400 Millionen Euro verkaufen, um 200 Millionen frei nutzbare Mittel freizusetzen. Um benötigte 400 Millionen zu erzielen, wären es mehr als 800 Millionen. Kommende Wertabschläge eingerechnet, wären es 1 Milliarde Euro an Verkäufen, nur um die 2024er Schuldscheindarlehen plus die Brückenfinanzierung zahlen zu können.

Die Rechnung ist leider nicht korrekt. Sie schreiben, dass "53 % der Schulden Hypothekendarlehen". Das mag schon korrekt sein im H1-Report. Sie schließen aber daraus, dass das Unternehmen 100%ig fremdfinanziert ist. Somit ist die Beleihung der Immobilien natürlich niedriger. Würde man es rein auf die Immobilien runterrechnen, dann sind ca. 45% Hypothekendarlehen. Jetzt sind über 1,1 Mrd. erst nach 2028 fällig mit einem durchschnittlichem Zinssatz von 2,7%.
Durch die Übernahme der Hypotheken sind auch bessere Erlöse zu erzielen (und es werden dabei ja auch Schulden getilgt).

Wo ich Ihnen recht gebe, ist, dass das alles ein Rätselraten der Cashbestände nach sich zieht. Aber sie tun so, als ob das so negativ wär.
Branicks ist stark verschuldet (so wie Vonovia, Aroundtown und co.) und darunter wird Branicks noch länger leiden. Aber für mich sind die Zahlen nicht existenzbedrohend.

[babbelino]

@Barnes41

Schau bitte in den Prospekt der Anleihe (S 101/102) und in die 9-Monatspräsentation S.3. Dort findest Du Hinweise in Bezug auf die Frage besichertes / unbesichertes Vermögen. Das Problem ist m.E. der Covenant Bond ICR, nicht der secured LTV.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.148.825 von pete_schmatz am 23.01.24 10:34:04

Aus meiner Sicht ist das hochgradig existenzbedrohend. Es mag sein, das nur im Schnitt 45 % des Immobilienwertes mit Hypotheken belastet sind. Allerdings kann der Immobilienwert auch fallen und dann ist der Prozentsatz rasch höher. Oder anders: Warum nimmt Branicks nicht einfach eine 2. Hypothek auf und macht unbesicherte zu besicherten Immobilien? - wenn auch im X. Rang. Damit müsste der Zinssatz doch stark fallen.

Der allergrößte Unterschied ist doch aber, das Branicks gemessen an den Zinslasten aus den Mieten fast nichts einnimmt. Wenn ich das richtig sehe, dann sind die Zinslasten sogar erheblich höher als das was den Aktionären an Mieterträgen zusteht. Klar - der hohe Zins des Brückenkredits drückt enorm. Aber auch mit normalen Zinssatz kann man das nicht mit einer Vonovia vergleichen. Die hat Vollvermietung - Branicks über 8 % Leerstand im Bürobereich lt. Halbjahresbericht.

Aus meiner Sicht war Branicks auch viel spekulativ unterwegs. Hat Immobilien gekauft die nicht mehr den Anforderungen entsprachen und revitalisiert werden müssen. Daraus hat man sich dann hohe Wertzuwächse versprochen. Also im Bestand steckt auch ein deutlicher Anteil Projektierung und deren Leerstand bzw. geringe Mieten drückt in dieser Marktphase besonders.

[babbelino]

@rabajatis

"Wenn ich das richtig sehe, dann sind die Zinslasten sogar erheblich höher als das was den Aktionären an Mieterträgen zusteht."
Dann schreib doch mal bitte, wo Du dies siehst.

Ein Hinweis noch zu Vonovia: Hast Du Dir schon mal angesehen, wie sich die Vonovia-Immos auf die verschiedenen Energieeffizienzklassen verteilen und wie sich die zusammen mit dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz auswirken könnte? Mein Assessment ist es, dass Vonovia (und die anderen Wohnimmobiliengesellschaften auch) einen nicht unerheblichen Investitionsstau mit sich herumschleppen. Problematisch ist m.E. in diesem Zusammenhang die Bewertung der Immobilien. Das Berliner Portfolio (GB 2022, S. 87) wird bspw. mit einem Ist-Mietmultiplikator von 35 (2,9% Mietrendite) bewertet. Wie hoch war noch gleich der jüngste Coupon bei Vonovia? 4,5%? Merkst Du etwas?

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.149.056 von rabajatis am 23.01.24 11:08:53

Zitat von rabajatis: Aus meiner Sicht ist das hochgradig existenzbedrohend. Es mag sein, das nur im Schnitt 45 % des Immobilienwertes mit Hypotheken belastet sind. Allerdings kann der Immobilienwert auch fallen und dann ist der Prozentsatz rasch höher. Oder anders: Warum nimmt Branicks nicht einfach eine 2. Hypothek auf und macht unbesicherte zu besicherten Immobilien? - wenn auch im X. Rang. Damit müsste der Zinssatz doch stark fallen.

Der allergrößte Unterschied ist doch aber, das Branicks gemessen an den Zinslasten aus den Mieten fast nichts einnimmt. Wenn ich das richtig sehe, dann sind die Zinslasten sogar erheblich höher als das was den Aktionären an Mieterträgen zusteht. Klar - der hohe Zins des Brückenkredits drückt enorm. Aber auch mit normalen Zinssatz kann man das nicht mit einer Vonovia vergleichen. Die hat Vollvermietung - Branicks über 8 % Leerstand im Bürobereich lt. Halbjahresbericht.

Aus meiner Sicht war Branicks auch viel spekulativ unterwegs. Hat Immobilien gekauft die nicht mehr den Anforderungen entsprachen und revitalisiert werden müssen. Daraus hat man sich dann hohe Wertzuwächse versprochen. Also im Bestand steckt auch ein deutlicher Anteil Projektierung und deren Leerstand bzw. geringe Mieten drückt in dieser Marktphase besonders.

Meine Vermutung ist, dass das beim Zinssatz nicht all zu viel ändern würde. Das Rating ist einfach hinüber. Da gebe ich Ihnen auch vollkommen recht, dass Branicks viel zu spekulativ unterwegs war. Vor allem in einer Phase, wo Vonovia und Co. den Ernst der Lage erkannt haben. Das ändert nichts daran, dass die Zahlen sehr gut vergleichbar sind. Der Leerstand bei Gewerbeimmobilien ist üblicherweise höher. Dafür ist die Mietrenditen höher. Das gleicht sich gut aus.

Den Weg den ich wahrscheinlich einschlagen würde, wäre eine Fusion von Branicks und VIB. Das würde für die Branicks-Aktionäre sicher teuer werden. Aber zu den jetzigen Kursen wäre das die optimale Gelegenheit bzw. würden sich die Branicks Aktionäre nur schwer querstellen. Für die VIB-Aktionäre wäre das ebenso verlockend. Man würde sich ein Immobilienportfolio in die Bilanz holen, zu einem günstigen Preis, den man am Markt nicht bekommen würde.
Beispiel: Man übergibt die VIB-Anteile von Branicks an die Aktionäre und die VIB gibt On-Top noch eine geringe Anzahl an Aktien (z.B. 3 000 000) an die Aktioäre aus. (Selbst ohne zusätzliche Aktien würde das einen Übernahmepreis von 3,64 Euro/Aktie bedeuten.) Die VIB wäre dann ca. 500 Mio Euro an der Börse wert und würde ein buchhalterisches Eigenkapital von 1,5 Mrd. haben, welches vorwiegend den Aktionären zuzuschreiben ist. Das heißt die Aktionäre würden wieder an einem stark unterbewerteten Unternehmen partizipieren. Die VIB Verbindlichkeiten könnten aufgelöst und die Promissory Notes für 2024 getilgt werden. Das Unternehmen hätte wieder Zeit gewonnen weitere Verkäufe zu tätigen und den LTV zu verringern. Außerdem würde nach meiner Rechnung der FFO dann sehr sehr gut aussehen (ca. 80-100 Mio/Jahr).

Jetzt kommen die ABER: Branicks hat die VIB Übernahme vorwiegend fremdfinanziert. Hier müsste man rechtlich Lösungen finden, um die Finanzierung weiter bestehen lassen zu können. Auch für die noch ausstehende Branicks Anleihe müsste man eine Lösung finden. Fraglich wird auch, ob von Altaktionären irgendein Gegenwind kommt. Da wird hald leider nicht immer ganz sachlich, sondern nach persönliche Befindlichkeiten an die Sache herangegangen (vor allem weil die VIB die Dividende wird streichen müssen). Außerdem müsste sich der Vorstand Fehler in der Vergangenheit eingestehen. Das ist bis jetzt ja auch nicht passiert. Aber für mich wäre das der Weg, den man gehen müsste, um den Output für die Shareholder zu optimieren.

Was meint ihr?

[Barnes41]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.148.840 von babbelino am 23.01.24 10:34:57

Zitat von babbelino: @Barnes41

Schau bitte in den Prospekt der Anleihe (S 101/102) und in die 9-Monatspräsentation S.3. Dort findest Du Hinweise in Bezug auf die Frage besichertes / unbesichertes Vermögen. Das Problem ist m.E. der Covenant Bond ICR, nicht der secured LTV.

Genau, der ICR ist nämlich Maintenance-based während die anderen Incurrence-based sind, heißt selbst wenn der LTV covenant über 60% kein Breach außer neues ZUSÄTZLICHES FK würde aufgenommen werden. Aber S&P wird weiter downgraden mit Blick auf deren Credit metrics….

[RealJoker]

Ich frage mich, wo die persönlichen Konsequenzen im Vorstand für dieses Desaster sind.
Das Geschäftsmodell; Erwerb mit hohem Fremdkapitalanteil und anschließende Aufwertung, um Gewinne auszuweisen, ist am Ende.
Schon Wahnsinn, wofür manche Leute hohe Gehälter kassieren. Jeder private Immobilienkäufer wäre ruiniert, aber hier werden ja nur die Aktionäre entreichert, nicht die Vorstände.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.149.317 von babbelino am 23.01.24 11:47:05

Wie hoch ist der Zinssatz für die unbesicherte Brückenfinanzierung? Hier wurde im Juli aus der Formulierung "200 Millionen Euro und 15 Millionen Euro Mehraufwand für ein halbes Jahr" ein Zinssatz von 15 % gemutmaßt. Das kann eigentlich nicht sein oder?

Ich muss mich korrigieren, da falsch geschrieben. Im Q3 Bericht werden 125,8 Millionen Euro Nettomieteinnahmen aufgeführt. Abzüglich einer Sonderabschreibung waren es 51,3 Millionen Euro Abschreibungen. Und 68,8 Millionen Euro Zinsaufwand - mit der teuren Brückenfinanzierung. Also Mieteinnahmen minus Abschreibung des normalen Wertverlustes und Zinsaufwand quasi nahe null. Der FFO nach 9 Monaten aus dem Commercial Portfolio lag noch bei 32,2 Mio. Euro - nach 54,5 im Vorjahr. In der Vermögensverwaltung für Dritte ist er von 21,6 auf 0,9 Mio. gefallen - sehr viel stärker als bei einer Patrizia. Die Steigerung der Zinskosten war höher als die Steigerung der Mieteinnahmen.

Wäre es möglich, das Branicks die Vermögensverwaltung für Dritte veräußert? Da könnte ein anderer Vermögensverwalter vllt. Synergien sehen. Was würde man dafür bekommen können?

[babbelino]

@rabajatis

Den Zinsaufwand für den Bridge findest Du in der Überleitungsrechnung der 9Monats-Präsentation auf Seite 6. Im Jahr 2023 sind bis zum 30.9 11,9 Mio. Zinsaufwand angefallen. Hochgerechnet aufs Jahr entspricht dies 15,9 Mio. bzw. rund 8% Zins auf die 200 Mio. Euro. Das ist natürlich irre viel. Für die finanzierenden Banken auf jeden Fall ein guter Grund, den Bridge zu prolongieren. In meinen Augen würde sich die Situation deutlich entspannen, wenn dieser Bridge verschwinden würde.

Bezüglich Deiner Frage hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Vermögensverwaltung: Ich halte das für unwahrscheinlich. Branicks hält viel Immobilien-Know-How inhouse vor und hebelt dies quasi mit der Vermögensverwaltung für Dritte. Dieses Geschäft ist letztlich auch stark transaktionsgetrieben. Mithin kommt die potentielle Ertragskraft nicht zur Geltung, da Performance-Fees und transaktionsabhängige Gebühren derzeit nicht vereinnahmt werden können.

Am Ende ist es die Frage, wann sich die Verspannungen des Marktes wieder lösen. Kommt das Transaktionsgeschäft wieder in Gang, kann Branicks gutes Geld mit dem Segment International Business verdienen. Außerdem würden die Chancen deutlich steigen, dass über einen Immobilienverkauf aus dem eigenen Portfolio der leidige Bridge aus der Welt geschafft werden könnte.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.144.886 von rabajatis am 22.01.24 16:38:26

Zitat von rabajatis: Ich hatte hier die Beispiele der hiesigen ehemaligen Galeria-Filiale gebracht. Da ist statt einer Galeria Filiale jetzt ein Möbelhaus drin. Galeria war in der Weihnachtszeit immer voll. Im Möbelhaus fast niemand drin. Das kann gar nicht sein, das die Miete sich nicht drastisch reduziert hat. Und wenn nicht, fährt der Mieter kein durchhaltbares Konzept, da er hohe Verluste machen muss. Man hat hier vor Ort Herrn Kurt Zech brüskiert - das macht man nicht.

Bei H&M und Primark ist meist auch mehr los als bei Prada & Gucci, die Luxusboutiquen können aber irgendwie trotzdem mehr Miete je Quadratmeter bezahlen.
Da gibt es offenbar noch mehr Parameter als Frequenz im Laden....

[rabajatis]

Interessante Meinung von Berenberg heute zu Branicks, die das Kursziel weiter von 7 auf 4 Euro zurücknehmen.

Sie sehen die Probleme bei Branicks als hausgemacht an. Man hatte schon immer mehr Schulden als andere Immobilienunternehmen. Bei VIB Vermögen hat man dann fast 100 % mehr als den Nettoinventarwert bezahlt. Aber man hat es verpasst, dafür eine Kapitalerhöhung durchzuführen, woraufhin dann die Kreditratings in den Keller gegangen sind. Sie schreiben auch von einem unglücklich lancierten Portfoliowertgutachten im Juni 2023, woraufhin es hohe Unsicherheit über den tatsächlichen heutigen Wert des Portfolios im Markt gäbe (?).

Jetzt sieht Berenberg steigende Finanzierungskosten auf Branicks zukommen. Sie raten dem Unternehmen, sich Geld am Kapitalmarkt zu beschaffen (sehr stark verwässernde Kapitalerhöhung?) oder die Beteiligung an VIB Vermögen oder die Vermögensverwaltung für Dritte zu verkaufen.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.150.262 von rabajatis am 23.01.24 14:43:47

Zitat von rabajatis: Interessante Meinung von Berenberg heute zu Branicks, die das Kursziel weiter von 7 auf 4 Euro zurücknehmen.

Sie sehen die Probleme bei Branicks als hausgemacht an. Man hatte schon immer mehr Schulden als andere Immobilienunternehmen. Bei VIB Vermögen hat man dann fast 100 % mehr als den Nettoinventarwert bezahlt. Aber man hat es verpasst, dafür eine Kapitalerhöhung durchzuführen, woraufhin dann die Kreditratings in den Keller gegangen sind. Sie schreiben auch von einem unglücklich lancierten Portfoliowertgutachten im Juni 2023, woraufhin es hohe Unsicherheit über den tatsächlichen heutigen Wert des Portfolios im Markt gäbe (?).

Jetzt sieht Berenberg steigende Finanzierungskosten auf Branicks zukommen. Sie raten dem Unternehmen, sich Geld am Kapitalmarkt zu beschaffen (sehr stark verwässernde Kapitalerhöhung?) oder die Beteiligung an VIB Vermögen oder die Vermögensverwaltung für Dritte zu verkaufen.

Danke für den Beitrag. Da war das meiste schon absehbar. Man sieht hald wieder, dass Analysten dem Trend immer hinterherhinken.
Was ich aber nicht wusste, ist folgendes "Sie schreiben auch von einem unglücklich lancierten Portfoliowertgutachten im Juni 2023, woraufhin es hohe Unsicherheit über den tatsächlichen heutigen Wert des Portfolios im Markt gäbe (?). "

Weiß da jemand was da genau gemeint ist?
Grundsätzlich empfinde ich das Portfolio nicht als überbewertet (zumindest sind im Geschäftsbericht 2022 die Bewertungen nicht all zu hoch - diese wurden ja dieses Geschäftsjahr sogar noch etwas nach unten angepasst).

[Straßenkoeter]

Aktie trotz Kursverfall nun halt von Unsicherheit überfrachtet. Insoweit weiß kein Mensch wie tief der Kurs fällt.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.150.124 von babbelino am 23.01.24 14:17:18

Zitat von babbelino: @rabajatis
Den Zinsaufwand für den Bridge findest Du in der Überleitungsrechnung der 9Monats-Präsentation auf Seite 6. Im Jahr 2023 sind bis zum 30.9 11,9 Mio. Zinsaufwand angefallen. Hochgerechnet aufs Jahr entspricht dies 15,9 Mio. bzw. rund 8% Zins auf die 200 Mio. Euro. Das ist natürlich irre viel. Für die finanzierenden Banken auf jeden Fall ein guter Grund, den Bridge zu prolongieren. In meinen Augen würde sich die Situation deutlich entspannen, wenn dieser Bridge verschwinden würde.

Die 8% halte ich für sehr optimistisch. Zum einen sind das nur die Veränderung der Zinskosten des Bridge Loans, zum Anderen gibt es noch 4.1 mio einmalige Finanzierungskosten die nicht als Zinskosten ausgewiesen wurden (siehe S. 10 der Präsentation).

[myhobbynr2]

Den Weg zur Kapitalbeschaffung über eine Kapitalerhöhung hat sich Branicks bei diesem verkommenen Kurs verbaut.

Vor einem Jahr wäre es bei einem vorausschauenden Vorstand -die aufziehenden Sturmwolken waren bereits deutlich sichtbar-noch möglich gewesen.
Bei einem Kurs von 8,xx hätte man mit einem "Superschnäppchen" von ca. 5 Euro für junge Aktien die Eigenkapitalbasis stärken können. ( die seiterzeitige "Unternehmensleiche " TUI hat es erfolgreich vorgemacht ).
Den Anlegern hat man ja mit der Div. von 0,75 Euro suggeriert, dass man in Liquidität schwimmt.

Zur Begründung für die Kapitalerhöhung hätte man ein positives Argument: " Für weiteres Wachstum und günstige Aquisitionen " noch ins Feld führen können.

Gläubiger bei Laune halten ? Die unterliegen doch ebenso knallharten Zwängen in der aktuellen Marktlage und wollen nicht in einen Untergang mitgerissen werden.

M.E. befindet sich das Unternehmen auf des Messers Schneide., getragen von der vagen Hoffnung auf nachgebende Kapitalmarktzinsen. Sieht man aber, wie staatliche Steuer-und Ausgabenpolitik die Inflation wieder beginnt anzuheizen, sehe ich diesbez. schwarz.

Ganz entscheidend wird der Ausgang des Lokführerstreiks sein. Falls diese mit ihren überzogenen Forderungen durchkommen, wird das Pilotwirkung auf alle andere Branchen haben und die Lohn-Preisspirale so richtig in Gang setzen. Nur wenn es dann zu einem herben Konjunktureinbruch käme, wäre man gezwungen, die Zinsen weiter zu drücken. Dann würde aber auch die Leerstandsquote gerade im Büro-und Gewerbebereich in die Höhe schnellen.

All das spiegelt sich leider im akt. Kurs wider, das ist kein Schnäppchen.

[NickelChrome]

23.01.24 15:42:11 480,00 2,05 EUR
23.01.24 15:42:11 1.020,00 2,05 EUR
Mal etwas Kleingeld investiert

[Straßenkoeter]

Branicks könnte ihre VIB Aktien versilbern. Das wissen auch die Gläubiger. Insoweit kann es hier noch ziemlich bitter werden.

[emslaender]

Meines Erachtens eklatantes Managementversagen. Die Dividendenzahlung vor dem bereits sichtbaren Abgrund war unverantwortlich. Hier sollte schnelle eine neue Führung installiert werden.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.151.159 von emslaender am 23.01.24 17:14:26

Du weisst schon, dass die Dividende auf der HV beschlossen wurde und nicht auf dem Mist des Managements gewachsen ist?

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.151.633 von lazy_invest am 23.01.24 18:20:43

Zitat von lazy_invest: Du weisst schon, dass die Dividende auf der HV beschlossen wurde und nicht auf dem Mist des Managements gewachsen ist?

Üblicherweise wird die Dividende vom Vorstand vorgeschlagen.

[emslaender]

VIB viel zu teuer gekauft, große Dividendenzahlung inmitten der Immobilienkrise, da müssen doch Konsequenzen gezogen werden.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.154.015 von emslaender am 24.01.24 08:19:21

Von wem? Ich dachte die Dividende wurde vom Aufsichtsrat gefordert?

Die Kernfrage hier ist jetzt wie zuletzt bei Helma Eigenheimbau: Wer ist Inhaber des unbesicherten Fremdkapital? Mit wem versucht Branicks jetzt zu verhandeln?

Nur von dort aus kann es Änderungen geben.

[Maul-Taeschle]

Zur letztjährigen Dividenden könnte ich mir gut vorstellen, dass AR-Mitglied Gerhard Schmidt diese eingefordert hat. Ich denke mir, ohne ihn kann keine Entscheidung getroffen werden. Oder liege ich da so daneben?

[emslaender]

Der Vorstand ist aber in der Verantwortung und in der Haftung. Und wie richtig gesagt wurde schlägt er die Dividende vor.
Hätte er vorausschauend gehandelt hätte, wäre ein Vorschlag max. mit einer Mindestdividende gekommen.
Das setzte doch auch genau das falsche Zeichen gegenüber den Gläubigern der Schuldscheine und der Brückenfinanzierung.
Nach dem Motto ich ziehe noch eben schnell das Kapital aus dem Unternehmen bis es nicht mehr geht.

[emslaender]

Vielleicht sollten sich die ganzen Geldgeber der DIC-Gruppe (Versicherungen, Pensionskassen etc.) mal Gedanken machen,
ob der Aufsichtsratsvorsitzende im Interesse Ihrer Gruppe und auch aller Stakeholder des Unternehmens agiert.
Schon traurig anzusehen wie das Unternehmen den Bach hinuntergeht.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.154.390 von Maul-Taeschle am 24.01.24 09:05:52

Zitat von Maul-Taeschle: Zur letztjährigen Dividenden könnte ich mir gut vorstellen, dass AR-Mitglied Gerhard Schmidt diese eingefordert hat. Ich denke mir, ohne ihn kann keine Entscheidung getroffen werden. Oder liege ich da so daneben?

Ich vermute auch, dass viel zu sehr auf die "Expertise" von Gerhard Schmidt vertraut wurde. Wie man sieht hat der von Finanzwirtschaft eben doch keine Ahnung. Seine TTL hat ja sogar die Branicks Beteiligungen beliehen 🙈

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.154.507 von emslaender am 24.01.24 09:21:02

Zitat von emslaender: Vielleicht sollten sich die ganzen Geldgeber der DIC-Gruppe (Versicherungen, Pensionskassen etc.) mal Gedanken machen,
ob der Aufsichtsratsvorsitzende im Interesse Ihrer Gruppe und auch aller Stakeholder des Unternehmens agiert.
Schon traurig anzusehen wie das Unternehmen den Bach hinuntergeht.

Ich vermute sowieso, dass es im Aufsichtsrat und im Vorstand noch einen Wumms machen wird. Die Alt-Aktionäre sind sauer, weil DIC/Branicks an die Wand gefahren wurde. Die neu eingestiegenen Aktionäre wünschen sich auch eine andere Führung. Die Gläubiger werden auch Änderungen erwarten.

[emslaender]

Die Gläubiger sind jetzt am längeren Hebel, da wird es bestimmt bald Veränderungen geben.
Für das Eigenkapital und deren Besitzer sieht es nicht gut aus.
Warum damals keine Kapitalerhöhung im Rahmen der VIB-Übernahme getätigt wurde bleibt ein Geheimnis der Verantwortlichen.
Dann stände die Gesellschaft heute ganz anders da. Man muss sich nur einen Wert wie Hamborner anschauen, die konservativ
finanziert haben und sehr gut mit der Immobilienkrise klar kommen.

[babbelino]

@emslaender

Du schreibst: "Die Gläubiger sind jetzt am längeren Hebel, da wird es bestimmt bald Veränderungen geben. Für das Eigenkapital und deren Besitzer sieht es nicht gut aus."

Das sind Plattitüden. Gib doch mal Butter bei die Fische. Wie könnten denn die Veränderungen aussehen?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.155.317 von babbelino am 24.01.24 11:11:55

Um das abschätzen zu können, ist es wichtig zu wissen, mit wem Branicks jetzt verhandeln muss.

Ich kann nur jedem hier Investierten raten, sich den Ablauf bei der Helma Eigenheimbau AG anzulesen. Die haben ich meine bis 2027 jedes Jahr fällige unbesicherte Schuldscheindarlehen ausgegeben. Neben Hypothekenkrediten. Ende 2023 haben eine oder mehrere Banken eingewilligt, sämtliche fällig werdende unbesicherte Schuldscheindarlehen zu übernehmen. Damit hat im Grunde fast keiner im Forum gerechnet und fast alle können diese Lösung in der anhaltenden dramatischen Neubaukrise immer noch nicht glauben. Aber es muss Gründe geben, warum die Bankenseite das macht. Ggf. gibt es noch erhebliche freie Sicherheiten, gegen die die Bankenseite das Geld auszahlt. Oder sie selbst sind Gläubiger der Schuldscheindarlehen oder haben diese als sichere Anlage an ihre Kunden verkauft und wollen dort Rechtsstreitigkeiten aus dem Weg gehen. Trotz reißen der Kreditbedingungen gibt es jedenfalls im Augenblick keine Enteignung der Aktionäre. Bzw. der Großaktionär bekommt sogar die Möglichkeit im kleinen Umfang neue Aktien zu zeichnen.

Ergo: Wer ist Inhaber der Schuldscheine und welche Interessen haben die bei Branicks? Daraus leitet sich alles weitere ab.

[emslaender]

Naja Plattitüden, das kann man doch der Unternehmensmeldung entnehmen. Das FK bestimmt jetzt, mit denen muss eine Einigung erzielt werden. Als erstes haben sie schon erreicht, dass eine klare Aussage gegen Dividende getroffen wurde. In dieser Lage werden die FK-Geber auf Strategie, Personal etc. maßgeblichen Einfluss ausüben. Wieso soll von der Seite kein neues Management installiert werden? Ich als FK-Geber würde nach der schlechten Entwicklung einen Wechsel im Management als Voraussetzung sehen. Da muss natürlich dann auch gutes Personal in der Hinterhand sein.

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.155.596 von emslaender am 24.01.24 11:51:41

Helma ist gerettet und für die Aktionäre damit alles in Butter? Warum ist der Kurs dann da wo er ist mit einer MCap von 15 Mio. €?
Ist doch praktisch Pleiteniveau

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.155.809 von emslaender am 24.01.24 12:13:27

Jedenfalls sind sie nicht insolvent gegangen, obwohl sie ihr Schuldscheindarlehen nicht zurückzahlen konnten. Weil eine oder mehrere Banken sich bereit erklärt haben, die Auszahlung gleich aller in den nächsten 4 Jahren fällig werdenden unbesicherten Schuldscheine gegen Bankkredite zuzusichern. Und offenbar auch noch ggf. auflaufende operative Verlust abzudecken. Damit war nicht unbedingt zu rechnen. Allerdings war es bei Helma Eigenheimbau auch wohl so, das der erhebliche Grundbesitz noch viel Spielraum für Hypotheken zugelassen hat und ich denke, das wurde genutzt.

In den älteren Mitteilungen von DIC Asset ist von einer Reihe von institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland zu lesen, die die Schuldscheine gezeichnet haben. Die müssen die heute nicht mehr zwingend besitzen, sondern könnten sie verkauft haben. Wenn die alle Nein sagen zu einer Verlängerung, muss Branicks das Geld irgendwie auftreiben.

Bei Branicks dürfte die Lage schlechter sein, weil sie nicht unbebaute Grundstücke haben, sondern bebaute Grundstücke. Und wenn da im Schnitt - wie jemand schrieb - 45 % beliehen sind, dann dürfte das schon viel sein und eher den reinen Grundstückswert abzüglich Sicherheitsabschlag widerspiegeln. Die Immobilie die dann daraufsteht und den Restwert ausmacht, die kann bei einem älteren Bürogebäude ggf. nichts mehr wert sein bzw. die Abrisskosten belasten sogar den Grundstückswert. Aber man weiss es nicht, was Branicks ggf. den Schuldscheinzeichnern an freien Sicherheiten noch anbieten könnte. So wie bei Helma Eigenheimbau wird es sicher nicht sein.

[babbelino]

@rabajatis

"Bei Branicks dürfte die Lage schlechter sein, weil sie nicht unbebaute Grundstücke haben, sondern bebaute Grundstücke."
Na klar, weil die Mieten und die damit verbundenen Cashflows gar nichts wert sind? Es ist exakt umgekehrt wie Du schreibst. Unbebaute Grundstücke liefern keinen Cashflow, sondern sind ggf. erst zu erschließen bzw. mit einem Bebauungsplan zu versehen.

Und wenn da im Schnitt - wie jemand schrieb - 45 % beliehen sind, dann dürfte das schon viel sein und eher den reinen Grundstückswert abzüglich Sicherheitsabschlag widerspiegeln. Die Immobilie die dann daraufsteht und den Restwert ausmacht, die kann bei einem älteren Bürogebäude ggf. nichts mehr wert sein bzw. die Abrisskosten belasten sogar den Grundstückswert.
Reine Panikmache. Hast Du Dich jemals mit den Immobilien der VIB bzw. Branicks auseinandergesetzt?

Aber man weiß es nicht, was Branicks ggf. den Schuldscheinzeichnern an freien Sicherheiten noch anbieten könnte. So wie bei Helma Eigenheimbau wird es sicher nicht sein.
Doch, dass weiß man. Du musst nur die Präsentation aufmerksam lesen.

[emslaender]

Das Unternehmen ist mit Sicherheit zu retten, haben ja auch ein großes institutionelle Business mit Top-Kunden.
Allerdings kommt man an den Punkt wo man sich halt fragt, ob die handelnden Personen noch die richtigen sind.
Für die Immobilienkrise kann keiner was, aber es häuften sich die Fehlentscheidungen (VIB, Verzicht auf KE, Dividendenzahlung,,,). Und man hätte bereits viel früher
mit dem Verkauf von Assets beginnen können. Dann wären wir nicht in der schwierigen Lage, dass die Gläubiger die Zügel in der Hand haben.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.157.105 von emslaender am 24.01.24 15:09:57

Das Unternehmen ist mit Sicherheit zu retten

Die Frage lautet: um welchen Preis ?!

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.156.370 von babbelino am 24.01.24 13:27:31

Dann schreib das doch und schreibe nicht kryptisch. Ich habe das nirgendwo finden können.

Ledglich im Halbjahresbericht die Angabe, das 53 % der Schulden mit Hypothekendarlehen besichert sind. Man könnte dann von den 3,3 Mrd. Schulden 53 % nehmen und käme auf rund 1,75 Mrd. Euro Hypothekendarlehen. Das bezogen auf 3,5 Mrd. bzw. 4,1 Mrd. Euro (inkl. Buchgewinne) Immobilienwert kommt man auf 50 bzw. 43 % Beleihungswert. Nimmt man erhebliche Rückgänge in den Werten an, landet man eher um 50 % Beleihungswert. Je höher der Beleihungswert, desto höher das Risiko und damit auch der zuzahlende Zins.

Möglicherweise wären also noch freie Sicherheite zumindest im 2. Rang vorhanden. Aber man kann schon die Erwartung haben, das das Management in dieser existenziellen Krise das dann auch klar mitteilt! Wie es Helma Eigenheimbau mit den Angaben in ihren Geschäftsberichten gemacht hat.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.158.671 von rabajatis am 24.01.24 18:23:47

Branicks sinkt nach wie vor täglich. Das kann andauern, da auch die Unsicherheit andauert.

[babbelino]

@rabajatis

Ok. S.3. Der secured LTV liegt bei 28,7%, der zugehörige Covenant liegt bei 45%.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.160.078 von babbelino am 24.01.24 21:56:22

DAS habe ich natürlich auch gelesen. Aber es kann nicht das sein, was Du darunter verstehst. Denn 1. passt diese Zahl nicht zu den anderen Angaben im Geschäftsbericht. Und 2. könnte Branicks dann ja ganz einfach die vorhandenen eigenen Immobilien mit Hypothekendarlehen weiter belasten und mit den Einnahmen locker sowohl den Brückenkredit als auch die 2024 fälligen Schuldscheindarlehen zurückzahlen. Warum machen sie das dann nicht?

Müssten vllt. Experten erklären, was diese Angabe bedeutet. Im Geschäftsbericht kommt man wie geschrieben auf 43 bis zu 50 % Beleihungswert. Ggf. höher, wenn die Wertfeststellungen zum Jahresende 2023 vorliegen.

[Fondsaufloesung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.160.078 von babbelino am 24.01.24 21:56:22

Zitat von babbelino: @rabajatis

Ok. S.3. Der secured LTV liegt bei 28,7%, der zugehörige Covenant liegt bei 45%.

Ja, das ist klar. Berechnet sich wahrscheinlich so:

Bank Debt: 1,7 Mrd. Euro
- Cash: 0,3 Mrd. Euro
= 1,4 Mrd. Euro
/ Vermögen: ca. 5 Mrd. Euro
= 0,28...

Bleibt aber die Frage (Covenant hin oder her), ob man noch neues Bank Debt bekommt?

Wenn man die 1,7 Mrd Bank Debt durch die ca. 4 Mrd. Marktwerte Immobilien dividiert kommt man auf 42,5%.
Insofern sind die Fragen berechtigt:
Bleibt da noch viel Spielraum für neue Bankkredite.

Falls ja und sagen wir man kann noch locker 10% oder 400 Mio. Euro neues Bank Debt aufnehmen, bin ich sehr zuversichtlich. Dann kann man den teuren Bridge Loan zurückzahlen und ist bis 2026 durch.

Wenn nicht, wird es schwierig. Dann bleiben nur noch Verkäufe und evtl Verkäufe von Immobilien die bereits zu 40% oder mehr beliehen sind.
Und die Ankündigung mit den Schuldnern zu sprechen, geht leider in die Richtung.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.160.180 von Fondsaufloesung am 24.01.24 22:21:17

Zitat von Fondsaufloesung:

Zitat von babbelino: @rabajatis

Ok. S.3. Der secured LTV liegt bei 28,7%, der zugehörige Covenant liegt bei 45%.

Ja, das ist klar. Berechnet sich wahrscheinlich so:

Bank Debt: 1,7 Mrd. Euro
- Cash: 0,3 Mrd. Euro
= 1,4 Mrd. Euro
/ Vermögen: ca. 5 Mrd. Euro
= 0,28...

Bleibt aber die Frage (Covenant hin oder her), ob man noch neues Bank Debt bekommt?

Wenn man die 1,7 Mrd Bank Debt durch die ca. 4 Mrd. Marktwerte Immobilien dividiert kommt man auf 42,5%.
Insofern sind die Fragen berechtigt:
Bleibt da noch viel Spielraum für neue Bankkredite.

Falls ja und sagen wir man kann noch locker 10% oder 400 Mio. Euro neues Bank Debt aufnehmen, bin ich sehr zuversichtlich. Dann kann man den teuren Bridge Loan zurückzahlen und ist bis 2026 durch.

Wenn nicht, wird es schwierig. Dann bleiben nur noch Verkäufe und evtl Verkäufe von Immobilien die bereits zu 40% oder mehr beliehen sind.
Und die Ankündigung mit den Schuldnern zu sprechen, geht leider in die Richtung.

So sehe ich auch die Sache. Also ich bin mir ziemlich sicher, dass man aktuell keinen weiteren besicherten Kredit (in der aktuell benötigten Höhe) auftreiben kann. Ein bisschen Spielraum könnte noch sein, aber die 400 Mio sind unrealistisch. Aber das werden sie hoffentlich prüfen.

Aus meiner Sicht hat die CPI PROPERTY GROUP S.A. vorgezeigt wie es gehen könnte. Die haben die Immofinanz und die S-Immo übernommen und dann dort Immobilien verkauft und an die beiden eigene Immobilien (zu einem gewissen Wertabschlag) weitervermittelt. Die 200 Mio. VIB-Bridge sollten über Verkäufe an die VIB abgedeckt werden. Vor allem würden sich bei gewissen Immobilien Synergieeffekte für die VIB ergeben. Auch sehe ich bei der VIB keinen akuten Cashbedarf.
Dann wäre die Frage, ob der andere Kredit zu finanzieren ist.

[Straßenkoeter]

Denke auch, dass die VIB wieder herhalten muss.

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.162.064 von Straßenkoeter am 25.01.24 10:37:49

Zitat von Straßenkoeter: Denke auch, dass die VIB wieder herhalten muss.

Wenn " Eltern " zum " Pflegefall " werden müssen " Kinder ( Töchter ) " herhalten. 🙄🤔🤥

Grüßle
Fozzybaer🤗

[babbelino]

Das Problem ist m.E. nicht, dass Branicks keinen Kredit von der Bank bekommt, sondern dass dieser Kredit unverhältnismäßig teuer wäre. Es nützt Branicks nichts, wenn sie den teuren, kurzlaufenden 8%-Bridge in einen länger laufenden 5,5% Bankkredit switchen. Es macht mehr Sinn, eine Verlängerung anzustoßen und in dieser Zeit weiter das Portfolio mit Verkäufen zu arrondieren. Am Ende wissen dies auch die Gläubiger der unbesicherten Schuldscheine.

[Richard_Wagner]

Als ich gestern Abend den Kurs gesehen habe ich nur den Kopf geschüttelt, Kurse wie zur Finanzkrise nur schlimmer.
Da konnte ich mich nicht zurückhalten und habe mir 250 Stück zu 2,12 zugelegt.

Vlt. lags an der schlechten Stimmung, LV´s oder einfach die Unsicherheit das der Kurs so abgeschmiert ist.

Heute abend scheinen die Schnäppchenjäger zugeschlagen zu haben oder es diese positive Meldung....

https://www.institutional-money.com/news/vermischtes/headlin…

Eine Dividende werden wir wohl nicht sehen diese Jahr und vlt. auch noch nächstes Jahr, Aroundtown lässt Grüßen !

[RealJoker]

https://www.institutional-money.com/news/vermischtes/headlin…

+ 20 %

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.166.918 von RealJoker am 25.01.24 21:47:55

Zitat von RealJoker: https://www.institutional-money.com/news/vermischtes/headlin…

+ 20 %

Die besten Objekte gehen weg. Keine Angaben zum Kaufpreis, aber scheint ein gutes Objekt in angesagter Lage zu sein.
Da bricht dann einiges an Mieteinnahmen weg. Aber so ist das, wenn sich jemand übernimmt und das Wasser bis zum Hals steht.
Der Markt honoriert offenbar in einer ersten Reaktion, dass sich Käufer in einer angespannten Marktlage finden.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.166.918 von RealJoker am 25.01.24 21:47:55

Die News ist bereits zwei Tage alt. Dazu hat DIC das damals in einen ihrer verwalteten Fonds gekauft, der Verkaufserlös dürfte also wenig zur angespannten Liquiditäts-/Verschuldungslage beitragen.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.167.071 von lazy_invest am 25.01.24 22:16:34

War mir nicht bekannt.
Umso weniger nachvollziehbar, dass der Kurs daraufhin steigt. Wird morgen in regulären Handel wieder weg sein.

[BrandonFlauers]

Aber nicht alle Kinder lassen sich so einfach heranziehen. Gerade wenn es freie Aktionäre gibt ist das nicht ganz so einfach. Den Kredit seinerzeit hat m.e. schon Fragen aufgeworfen. Ausser den Weg über Dividenen sehe ich keine ordentliche Lösung. Wobei man bei der VIB auch aufpassen muss. Zwar ist das Portfolio für meinem Geschmack solider, aber so wahnsinnig toll finanziert sind sie nach dem was die letzte Zeit passiert ist auch nicht.

[Richard_Wagner]

Ich sehe im Moment eine rege Kuftätigkeit von gwerblichen Immoaktien von großen Investementhäusern insbersondere Black Rock und State Street.

Kaum crasht der Kurs und es werden Käufe gemeldet insbesondere auch von US Reits. Als Beispiel wäre der OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST
anzuführen.
(Nach Ankündigung die Dividende von 25 US-cent auf 1 US-cent zu reduzieren).

Ob die mehr wissen als wir ? Zumindestens würde ich mir überlegen hier nachzulegen wenn der Kurs wieder nachgeben sollte.


23.01 Black Rock kauft Branicks Group

[indexhunter]

Chart sieht nach Insolvenz aus.

[HalfordMackinder]

CCC+

Rating-Downgrade kam auch schon, sieht nicht gut aus

https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.170.902 von HalfordMackinder am 26.01.24 15:15:10

Aha ...

60 % LTV sind demnach in den Anleihebedingungen festgeschrieben. Jetzt kommt es darauf an, ob und wenn ja wie hoch mögliche Abschreibungen auf den Immobilienwert ausfallen. Einige Prozente reichen wohl noch nicht zum Überschreiten der 60 %. Und Logistikimmobilien sollten doch wertstabiler sein. Anteil Büroimmobilien um 38 % - davon selbst hohe 10 % weniger - das sollte noch nicht ausreichen zum Überschreiten der 60 %.

Und sie schreiben, das sie im Falle eines Zahlungsausfalls von einer Rückzahlung von gemittelt 55 % der unbesicherten Anleihen ausgehen. Aber sie gehen überwiegend nicht davon aus, das es dazu rasch kommt.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.170.902 von HalfordMackinder am 26.01.24 15:15:10

Zitat von HalfordMackinder: Rating-Downgrade kam auch schon, sieht nicht gut aus

https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…

Also 100%ig nachvollziehen kann ich den Downgrade nicht. Es geht um eine Refinanzierung von ca 225 Mio. Der FFO lag bei 50 Mio. Vor allem die 200 Mio von der VIB waren schon mit über 8% verzinst. Wieso sollte sich das nicht ausgehen.

Sicher man kann das Rating schon damit begründen, dass man ohne Refinanzierung zahlungsunfähig wird. Aber dass eine Tochtergesellschaft dafür sorgt, dass die Mutter zahlungsunfähig wird. So etwas hätte ich auch noch nicht erlebt und macht für die VIB überhaupt keinen Sinn.

[Fondsaufloesung]

Und was passiert eigentlich, wenn der LTV über 60% geht ?

Insolvenz ?

Aha, Insolvenz erkennt man an einem Chart. Ich dachte immer, das erkennt man an der Bilanz.

Und wieso solle die VIB die Branicks in die Insolvenz schicken. Die aktuellen Gespräche sind doch mit Banken und Schuldscheinhaltern.

[emslaender]

Die Covenants werden wohl eh ausgesetzt (weil mit großer Wahrscheinlichkeit gerissen). Aber das ist jetzt auch nicht entscheidend. Es geht ja jetzt um eine Restrukturierung der FK-Seite. Themen wie Laufzeitverlängerung, Zinsanpassungen nach oben (evtl. mit späteren Zahlungen, falls nicht tragfähig).

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.171.751 von emslaender am 26.01.24 17:23:43

Zitat von emslaender: Die Covenants werden wohl eh ausgesetzt (weil mit großer Wahrscheinlichkeit gerissen). Aber das ist jetzt auch nicht entscheidend. Es geht ja jetzt um eine Restrukturierung der FK-Seite. Themen wie Laufzeitverlängerung, Zinsanpassungen nach oben (evtl. mit späteren Zahlungen, falls nicht tragfähig).

Naja, da müssen halt die Gläubiger mitspielen. Die Tatsache, dass die Anleihen aktuell bei unter 35% stehen wird die Gläubiger sicherlich nicht zu einer Verlängerung ermutigen. Da muss Branicks schon einiges auf den Tisch legen.
Und die Bond Covenants werden definitiv nicht ausgesetzt. S&P schreibt, dass beim überschreiten die 400 mio Bond SOFORT fällig werden. Ich sehe das anhand der Anleihenbedingungen anders (das nur keine neuen Kredite aufgenommen werden können). Ersteres wäre ein ziemliches Risiko.

[emslaender]

Ja aber was nützt das den Gläubigern, wenn die Ihre Anleihe sofort fällig stellen? Branicks kann sie natürlich nicht bedienen und dann hätten wir eine Insolvenz. Ich denke dieses Szenario werden auch die Gläubiger nicht präferieren. Nur die Banken könnten damit aufgrund der erstrangigen Besicherungen mit leben. Deshalb wird man sich aller Voraussicht schon irgendwie einigen.

[Fondsaufloesung]

Wenn die Covenants gerissen werden, werden die Anleihen fällig gestellt.
Wirklich ?

Welche Anleihen müssen denn alles Verlängert werden ?

[pete_schmatz]

Ich versuche mal einige Sachverhalte klarzustellen.

1. Die Verhandlung betrifft die fälligen Promissory Notes und die VIB Finanzierung. Das heißt es werden nicht die Bond Covenants neu verhandelt. Diese bleiben bei einem LTV von 60.

2. Die Höhe der offenen Forderungen beträgt laut S&P 225 Mio https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…

3. Die VIB hätte sicher noch die Mittel 25 Mio zu einem guten Zinssatz nachzuschießen (200 Mio stecken ohnehin schon drinnen). Das heißt im Worst-Case finanziert die VIB den Kredit (außer es gibt gewisse Covenants bei den Promissory Notes, die das verhindern). Aber üblicherweise gibt es da Schlupflöcher, die Juristen gerne finden.

4. Bei einer VIB-Finanzierung würde man im Grunde eigenes Kapital (63,1%) mit beisteuern. Das heißt es wäre auch ein hoher Zinssatz nicht gar so dramatisch.

5. Wieso sollte der LTV von 60 gerissen werden?
Würde er heuer gerissen werden, wüsste wohl die Geschäftsführung davon und wäre Ad-hoc pflichtig. Dh heuer ist mal safe. Jetzt wird erst Ende 2024 das nächste Mal der LTV geprüft. Sicher ich erwarte keine Zinssenkungen. Aber der Forecast bestimmt die Immobilienbewertung mit und der sieht dann schon wieder freundlicher aus.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.172.504 von pete_schmatz am 26.01.24 19:09:20

Zitat von pete_schmatz: Ich versuche mal einige Sachverhalte klarzustellen.

1. Die Verhandlung betrifft die fälligen Promissory Notes und die VIB Finanzierung. Das heißt es werden nicht die Bond Covenants neu verhandelt. Diese bleiben bei einem LTV von 60.
2. Die Höhe der offenen Forderungen beträgt laut S&P 225 Mio https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…
3. Die VIB hätte sicher noch die Mittel 25 Mio zu einem guten Zinssatz nachzuschießen (200 Mio stecken ohnehin schon drinnen). Das heißt im Worst-Case finanziert die VIB den Kredit (außer es gibt gewisse Covenants bei den Promissory Notes, die das verhindern). Aber üblicherweise gibt es da Schlupflöcher, die Juristen gerne finden.
4. Bei einer VIB-Finanzierung würde man im Grunde eigenes Kapital (63,1%) mit beisteuern. Das heißt es wäre auch ein hoher Zinssatz nicht gar so dramatisch.
5. Wieso sollte der LTV von 60 gerissen werden?
Würde er heuer gerissen werden, wüsste wohl die Geschäftsführung davon und wäre Ad-hoc pflichtig. Dh heuer ist mal safe. Jetzt wird erst Ende 2024 das nächste Mal der LTV geprüft. Sicher ich erwarte keine Zinssenkungen. Aber der Forecast bestimmt die Immobilienbewertung mit und der sieht dann schon wieder freundlicher aus.

Sachverhalte sollten per Definition nicht anfechtbar sein, aber ich habe dennoch ein paar Kommentare
zu 2. Was ist die Definition von "Forderungen"? Zu den 225 mio Schuldscheindarlehen kommen ja noch 200 mio Bridge Loan dazu, die meines Wissens bis Juli laufen. Das wären dann es wird aktuell über 425 mio EUR verhandelt.
zu 3. Verstehe ich nicht. Mit den 200 mio haben sie ja die 2023er Anleihe bezahlt (oder den bereits getilgten Teil des Bridge Loans). Also haben sie jetzt noch 25 mio. Und was sollen sie damit finanzieren? Ich denke, dass sie dank der Verkäufe per Ende des Jahres über 100 mio EUR Cash im Konzern hatten (sobald die Verkäufe durch sind), allerdings können sie ja nicht alle Barreserven verpulvern.
zu 4. Macht für mich keinen Sinn, aber bin für eine weitere Erklärung dankbar
zu 5. Entbehrt jeglicher Grundlage, insbesondere der Bond Doukumentation die besagt dass Quartalsweise geprüft werden muss.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.172.822 von OnkelD am 26.01.24 20:05:22

Zitat von OnkelD:

Zitat von pete_schmatz: Ich versuche mal einige Sachverhalte klarzustellen.

1. Die Verhandlung betrifft die fälligen Promissory Notes und die VIB Finanzierung. Das heißt es werden nicht die Bond Covenants neu verhandelt. Diese bleiben bei einem LTV von 60.
2. Die Höhe der offenen Forderungen beträgt laut S&P 225 Mio https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…
3. Die VIB hätte sicher noch die Mittel 25 Mio zu einem guten Zinssatz nachzuschießen (200 Mio stecken ohnehin schon drinnen). Das heißt im Worst-Case finanziert die VIB den Kredit (außer es gibt gewisse Covenants bei den Promissory Notes, die das verhindern). Aber üblicherweise gibt es da Schlupflöcher, die Juristen gerne finden.
4. Bei einer VIB-Finanzierung würde man im Grunde eigenes Kapital (63,1%) mit beisteuern. Das heißt es wäre auch ein hoher Zinssatz nicht gar so dramatisch.
5. Wieso sollte der LTV von 60 gerissen werden?
Würde er heuer gerissen werden, wüsste wohl die Geschäftsführung davon und wäre Ad-hoc pflichtig. Dh heuer ist mal safe. Jetzt wird erst Ende 2024 das nächste Mal der LTV geprüft. Sicher ich erwarte keine Zinssenkungen. Aber der Forecast bestimmt die Immobilienbewertung mit und der sieht dann schon wieder freundlicher aus.

Sachverhalte sollten per Definition nicht anfechtbar sein, aber ich habe dennoch ein paar Kommentare
zu 2. Was ist die Definition von "Forderungen"? Zu den 225 mio Schuldscheindarlehen kommen ja noch 200 mio Bridge Loan dazu, die meines Wissens bis Juli laufen. Das wären dann es wird aktuell über 425 mio EUR verhandelt.
zu 3. Verstehe ich nicht. Mit den 200 mio haben sie ja die 2023er Anleihe bezahlt (oder den bereits getilgten Teil des Bridge Loans). Also haben sie jetzt noch 25 mio. Und was sollen sie damit finanzieren? Ich denke, dass sie dank der Verkäufe per Ende des Jahres über 100 mio EUR Cash im Konzern hatten (sobald die Verkäufe durch sind), allerdings können sie ja nicht alle Barreserven verpulvern.
zu 4. Macht für mich keinen Sinn, aber bin für eine weitere Erklärung dankbar
zu 5. Entbehrt jeglicher Grundlage, insbesondere der Bond Doukumentation die besagt dass Quartalsweise geprüft werden muss.

Zu 2: Die Forderungen sind höher. Aber es wurden weitere Cashbestände aufgebaut. S&P beziffert die noch zu finanzierenden Beträge mit 225 Mio. Quelle: https://disclosure.spglobal.com/ratings/en/regulatory/articl…

Zu 3: Genau. Somit sind 200 Mio von VIB noch offen. Die Frage ist, was könnte daran hindern diese zu verlängern? Wenn man diese verlängern kann, so sind noch 25 Mio offen. Der Cashbestand der VIB würde die 25 Mio erlauben.

Zu 4: Die VIB ist zu 63,1% Tochter von Branicks. Somit gehören auch die Gewinne zu 63 1% Branicks. Diese könnten zb über Dividenden ausgeschüttet werden.

Zu 5: Das ist korrekt und ist von mir falsch formuliert. Von externen Gutachtern werden aber lediglich die Geschäftsberichte geprüft. Jetzt gibt es bei Quartalsberichten immer etwas Handlungsspielraum. Am Jahresende kann auch einen Geschäftsbericht nicht testiert werden. Siehe Adler Group.
Also wenn dann sehe ich die Gefahr nur zu Jahresende!

Ich hoffe es war diesmal verständlicher und vor allem korrekt. Sollte etwas falsch sein, bitte ich um Korrektur. Danke!

[Fondsaufloesung]

Jetzt mal ein paar Anmerkungen von mir:

LTV: In den Anleihebedingungen ist m.E. die Konsequenz eines Covenant-Breach nur, dass man keine neuen zusätzlichen Schulden aufnehmen darf. Mehr nicht. Ob das bei den Schuldscheindarlehen oder Bankdarlehen anders ist weiß ich nicht, ich glaube aber kaum.

Der 200 Mio. Euro Kredit der Tochter VIB dürfte jetzt in Sachen Laufzeitverlängerung wirklich keine Thema sein. Läuft außerdem eh bis Mitte 2025.
Es geht um den Bridge Loan (200 Mio. Euro), Bankkredite (133 Mio. Euro) und SSD (248 Mio. Euro) also zusammen 575 Mio. Euro in 2024.

Dem stehen aktuell knapp 300 Mio. Euro Cash gegenüber (300 Mio. Euro Ende Q3 -150 Mio. Euro Anleihe +120 Mio. Euro Verkäufe plus ca. 20 Mio. Euro aus FFO gegenüber.
Dazu kommen dann in 2024 noch ca. 50 Mio. Euro FFO.
Fehlen also knapp 250 Mio. Euro. Das sollte durch Verkäufe + Verlängerung Darlehen gut zu schaffen sein.

Insofern sehe ich weder Insolvenz noch Zahlungsunfähigkeit.
Das Problem ist, wie stark eine teurere Refinanzierung den FFO langfristig belastet.

Sollte man das hinkriegen und der Markt wieder anspringen, so dass man auch mehr aus dem Immobilienverwaltungsgeschäft verdient sehe ich da langfristig gute Chancen.

Kurzfristig müssen die aktuellen Nachrichten verdaut werden, die gestrichene Dividende belastet, so ein CC+ Rating ist doof und ein Covenant-Breach, auch wenn er keine konkreten Folgen hat, sorgt für Unsicherheit.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.173.233 von Fondsaufloesung am 26.01.24 21:38:34

Zitat von Fondsaufloesung: Jetzt mal ein paar Anmerkungen von mir:

LTV: In den Anleihebedingungen ist m.E. die Konsequenz eines Covenant-Breach nur, dass man keine neuen zusätzlichen Schulden aufnehmen darf. Mehr nicht. Ob das bei den Schuldscheindarlehen oder Bankdarlehen anders ist weiß ich nicht, ich glaube aber kaum.

Der 200 Mio. Euro Kredit der Tochter VIB dürfte jetzt in Sachen Laufzeitverlängerung wirklich keine Thema sein. Läuft außerdem eh bis Mitte 2025.
Es geht um den Bridge Loan (200 Mio. Euro), Bankkredite (133 Mio. Euro) und SSD (248 Mio. Euro) also zusammen 575 Mio. Euro in 2024.

Dem stehen aktuell knapp 300 Mio. Euro Cash gegenüber (300 Mio. Euro Ende Q3 -150 Mio. Euro Anleihe +120 Mio. Euro Verkäufe plus ca. 20 Mio. Euro aus FFO gegenüber.
Dazu kommen dann in 2024 noch ca. 50 Mio. Euro FFO.
Fehlen also knapp 250 Mio. Euro. Das sollte durch Verkäufe + Verlängerung Darlehen gut zu schaffen sein.

Insofern sehe ich weder Insolvenz noch Zahlungsunfähigkeit.
Das Problem ist, wie stark eine teurere Refinanzierung den FFO langfristig belastet.

Sollte man das hinkriegen und der Markt wieder anspringen, so dass man auch mehr aus dem Immobilienverwaltungsgeschäft verdient sehe ich da langfristig gute Chancen.

Kurzfristig müssen die aktuellen Nachrichten verdaut werden, die gestrichene Dividende belastet, so ein CC+ Rating ist doof und ein Covenant-Breach, auch wenn er keine konkreten Folgen hat, sorgt für Unsicherheit.

Ach. Danke! Dann waren mein "Sachverhalte" falsch. Sorry dafür.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.173.233 von Fondsaufloesung am 26.01.24 21:38:34

120 Mio. aus Verkäufen? Wo das denn? Immer dran denken, das im Schnitt ca. 43 % der Verkaufserlöse Hypothekendarlehen sind, die zurückgezahlt werden müssen. Wenn nicht mitgeteilt wird, das der Verkaufserlös sich zuzüglich der Kredit Übernahme versteht.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.173.800 von rabajatis am 27.01.24 01:45:10

50 Mio. FFO I (nach 50 Mio. in 2023) werden auch ambitioniert, wenn man an die durch Verkäufe reduzierten Einnahmen, die gleichzeitig erhöhte Fixkostenquote und die erhöhten Zinsaufwendungen bedenkt.

Beim Cash bitte bedenken, dass ein Teil davon den Minderheiten zusteht und lediglich in der Konzernbilanz konsolidiert ist. Steht nicht zur Schuldentilgung der Mutter zur Verfügung.

Und natürlich hat der covenant breach Folgen - man kann sich schlicht nicht mehr refinanzieren und ist als Aktionär dem guten Willen der Gläubiger ausgesetzt. Ich würde mir eine Prolongierung und das erhöhte Risiko bezahlen lassen.

[Fondsaufloesung]

Nochmal:
Ein LTV-Bruch hat nur die Konsequenz, dass man keine zusätzlichen (!!!) Schulden aufnehmen kann, zumindest bei der Anleihe. Einfach mal die entsprechende Stelle in den Anleihebedingungen suchen. Refinanzierung bestehender Schulden ist möglich.
Cash ist recht leicht von der VIB auf die Konzernmutter zu übertragen, einfach durch ein Darlehen wie schon gemacht.
Völlig unklar, inwiefern die aktuell verkauften Projekte belastet sind. Wird man ja am Jahresbericht sehen, wie sich der Kassenbestand entwickelt hat.
Könnte ja sein, dass das Management das auch bemerkt hat und eher Immobilien verkauft, die wirklich Cash bringen.

Und ja, Verkäufe belasten den FFO durch weniger Mieteinnahmen, allerdings werden ja auch Kredite getilgt.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.174.643 von Fondsaufloesung am 27.01.24 11:17:53

Die müssen verkaufen was geht, da es m die Existenz geht. Verkauft wird dann das Tafelsilber. Zurück bleibt der Bodensatz. Auch muss mit Abschlag zum Markteert verkauft werden, da die Zeit drängt und potentielle Käufer die Notlage bon Branicks ausnutzen wollen. Klar VIB wird mit runter gezogen, da VIB logischer Weise indirekt mehr Lasten tragen muss. Dann wird auf die Zinswende gehofft.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.174.643 von Fondsaufloesung am 27.01.24 11:17:53

Zitat von Fondsaufloesung: Nochmal:
Ein LTV-Bruch hat nur die Konsequenz, dass man keine zusätzlichen (!!!) Schulden aufnehmen kann, zumindest bei der Anleihe. Einfach mal die entsprechende Stelle in den Anleihebedingungen suchen. Refinanzierung bestehender Schulden ist möglich.
Cash ist recht leicht von der VIB auf die Konzernmutter zu übertragen, einfach durch ein Darlehen wie schon gemacht.
Völlig unklar, inwiefern die aktuell verkauften Projekte belastet sind. Wird man ja am Jahresbericht sehen, wie sich der Kassenbestand entwickelt hat.
Könnte ja sein, dass das Management das auch bemerkt hat und eher Immobilien verkauft, die wirklich Cash bringen.

Und ja, Verkäufe belasten den FFO durch weniger Mieteinnahmen, allerdings werden ja auch Kredite getilgt.

So lese ich das auch in Bezug auf die 400 Mio Anleihe. Aber trotzdem kann der LTV Bruch „indirekt“ zur Fälligstellung führen. Nämlich wenn eine andere Verbindlichkeit - welche mehr als 2,5 % (bezogen auf die Bilanzsumme) fällig gestellt wird. Das ist dann ein Kaskadeneffekt.

S. 99

https://branicks.com/download/ir/bonds/DIC_Green_Bond_Prospe…


„c) eine nicht im Rahmen der
Schuldverschreibungen bestehende
Finanzverbindlichkeit der Emittentin oder
einer Wesentlichen Tochtergesellschaft wird
infolge eines Kündigungsgrunds (unabhängig
von der Bezeichnung) vor ihrer festgelegten
Fälligkeit fällig und zahlbar (sei es durch
Kündigung, automatische Fälligstellung oder
auf andere Weise), wobei der Gesamtbetrag
dieser Finanzverbindlichkeiten mindestens
2,5% der Bilanzsumme zum unmittelbar
vorangegangenen Berichtsstichtag, zu dem ein
Konzernabschluss der Emittentin
veröffentlicht worden ist, beträgt. Zur
Klarstellung wird festgehalten, dass dieser
Absatz (1)(c) keine Anwendung findet, wenn
die Emittentin oder die jeweilige Wesentliche
Tochtergesellschaft nach Treu und Glauben
bestreitet, dass diese Zahlungsverpflichtung
besteht, fällig ist oder die Anforderungen für
die vorzeitige Fälligstellung erfüllt sind; oder„

[pete_schmatz]

https://branicks.com/branicks-group-ag-langfristige-vermietu…

Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, schließt einen neuen langfristigen Mietvertrag über rund 1.400 qm im Augsburger Geschäftshaus HELIO ab. Das Münchner Vermietungsteam gewann das in Süddeutschland expandierende Gastronomieunternehmen KoKoNo GmbH für den attraktiven Standort im Zentrum Augsburgs. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von über zehn Jahren. Die Eröffnung des paneuropäischen Restaurants KoKoNo ist nach nutzerspezifischen Anpassungen der Flächen für Anfang 2025 vorgesehen. Für die Vermietung der restlichen Flächen ist Branicks mit potenziellen Mietern im Gespräch.
...
Branicks hat den Gebäudekomplex in der Viktoriastraße 3 in Augsburg im Jahr 2019 im Rahmen eines Drittmandats erworben. Das HELIO hat eine Gesamtfläche von rund 37.000 qm, die sich auf die Nutzungsarten Einzelhandel, Büro, Gastronomie, Unterhaltung und Dienstleistungen verteilen.

Für mich geht es jetzt nicht primär um die Neuvermietung. Die ist schon gut. Aber ändert grundlegend nicht all zu viel.
Viel interessanter ist es mehr über das Portfolio zu erfahren. Im Geschäftsbericht 2022 waren die Top-20-Immobilien aufgelistet. Nummer 20 hatte einen Marktwert von 50,7 Mio.

Somit ergeben sich für mich folgende Schlussfolgerungen:
1. Das Objekt hat eine sehr gute Lage (direkt beim Bahnhof).
2. Das Objekt ist mit maximal 50 Mio bewertet. Bei 37.000 qm ist das ein Preis von 1.350 Euro/qm.
3. Die Mieterstruktur ist sehr unterschiedlich. Es befinden sich ein Kino, ein Fitnessstudio, ein Zahnzentrum, Gastronomie und etliche Geschäfte (Rewe, Bäcker, Bioladen, Apotheke, DM,...) in dem Einkaufszentrum.
4. Durch den Mixed-Use und die Lage der Immobilie sollte selbst im Notfall ein Verkauf nur knapp unter Buchwert möglich sein.

Also aus meiner Sicht ist das Portfolio selbst für Notverkäufe noch gut aufgestellt.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.192.290 von pete_schmatz am 31.01.24 10:21:04

Zitat von pete_schmatz: https://branicks.com/branicks-group-ag-langfristige-vermietu…

Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen, schließt einen neuen langfristigen Mietvertrag über rund 1.400 qm im Augsburger Geschäftshaus HELIO ab. Das Münchner Vermietungsteam gewann das in Süddeutschland expandierende Gastronomieunternehmen KoKoNo GmbH für den attraktiven Standort im Zentrum Augsburgs. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von über zehn Jahren. Die Eröffnung des paneuropäischen Restaurants KoKoNo ist nach nutzerspezifischen Anpassungen der Flächen für Anfang 2025 vorgesehen. Für die Vermietung der restlichen Flächen ist Branicks mit potenziellen Mietern im Gespräch.
...
Branicks hat den Gebäudekomplex in der Viktoriastraße 3 in Augsburg im Jahr 2019 im Rahmen eines Drittmandats erworben. Das HELIO hat eine Gesamtfläche von rund 37.000 qm, die sich auf die Nutzungsarten Einzelhandel, Büro, Gastronomie, Unterhaltung und Dienstleistungen verteilen.

Für mich geht es jetzt nicht primär um die Neuvermietung. Die ist schon gut. Aber ändert grundlegend nicht all zu viel.
Viel interessanter ist es mehr über das Portfolio zu erfahren. Im Geschäftsbericht 2022 waren die Top-20-Immobilien aufgelistet. Nummer 20 hatte einen Marktwert von 50,7 Mio.

Somit ergeben sich für mich folgende Schlussfolgerungen:
1. Das Objekt hat eine sehr gute Lage (direkt beim Bahnhof).
2. Das Objekt ist mit maximal 50 Mio bewertet. Bei 37.000 qm ist das ein Preis von 1.350 Euro/qm.
3. Die Mieterstruktur ist sehr unterschiedlich. Es befinden sich ein Kino, ein Fitnessstudio, ein Zahnzentrum, Gastronomie und etliche Geschäfte (Rewe, Bäcker, Bioladen, Apotheke, DM,...) in dem Einkaufszentrum.
4. Durch den Mixed-Use und die Lage der Immobilie sollte selbst im Notfall ein Verkauf nur knapp unter Buchwert möglich sein.

Also aus meiner Sicht ist das Portfolio selbst für Notverkäufe noch gut aufgestellt.

Oder ist das wiedermal ein Institutional-Business-Objekt?

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.192.290 von pete_schmatz am 31.01.24 10:21:04

"im Rahmen eines Drittmandats erworben"

Es scheint der DIC/Br. also nicht selbst zu gehören.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.192.935 von Republikflucht am 31.01.24 11:26:43

Zitat von Republikflucht: "im Rahmen eines Drittmandats erworben"

Es scheint der DIC/Br. also nicht selbst zu gehören.

Korrekt. Habe es im GB2019 gefunden (Seite 70 bzw. PDF-Seite 72) - über die GEG.
https://branicks.com/download/publikationen/DIC_GB2019_D.pdf

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.193.175 von pete_schmatz am 31.01.24 11:51:33

Es ist aus meiner Sicht die Frage, wie lange Branicks noch (Immobilien)Vermögen für Dritte verwaltet. Wer möchte schon sein Vermögen von jemanden verwalten lassen, der sein eigenes Unvermögen darin gezeigt hat und bei seinen Gläubigern um Zahlungsaufschub bitten muss?

Und wo die latente Gefahr besteht, das er in seiner Verzweiflung ungewollt eigene gescheiterte Immobilien in die Immobilienfonds der Kunden reindrückt?

Auch wenn Branicks zuletzt nichts mehr verdient hat mit der Verwaltung, wird es zahlreiche Interessenten für die Übernahme der Verwaltungsmandate geben, die sich Einspareffekte mit ihrer vorhandenen Immobilienverwaltung ausrechnen.

[HalfordMackinder]

Es ist in den bestehenden Spezialfondsstrukturen für Branicks nicht einfach so möglich, Immobilien aus ihrer eigenen Bilanz dort hin zu schieben - das müssen immer noch die Fondsanleger entscheiden, mindestens mal mehrheitlich, vielleicht sogar einstimmig. Und so leicht raus kommen die aus ihren Anlagen auch nicht, falls sie jetzt angesichts der aktuellen Lage kalte Füße bekommen sollten... ABER das Neugeschäft mit Fonds ist im neuen Zinsumfeld sowieso schon zum Erliegen gekommen und jetzt kommt mindestens mal ein Reputationsschaden obendrauf (falls die Verhandlungen mit den Gläubigern noch ein glückliches Ende finden sollten). Im worst case einer Insolvenz der Branicks müssten sich die Fondsanleger einen neuen Asset Manager suchen, ihre Vermögenswerte in den Fonds sind aber zum Glück vor dem Zugriff des Insolvenzverwalters geschützt...

[pete_schmatz]

https://branicks.com/branicks-group-ag-einigung-mit-kreditge…

Branicks Group AG: Einigung mit Kreditgebern der Brückenfinanzierung auf vorläufige Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Zahlungsverpflichtungen



Frankfurt, 01.02.2024 – Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, hat heute mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren können. Damit wurde der Weg geebnet für die weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung.

Teil der nachhaltigen Neuregelung soll auch eine einvernehmliche Lösung mit den Schuldscheinnehmern der in 2024 fällig werdenden Schuldscheindarlehen über insgesamt 225 Mio. Euro sein. Die mit den Schuldscheinnehmern aufgenommenen Verhandlungen über die Anpassung der Schuldscheindarlehen dauern derzeit ebenfalls noch an.

Der Vorstand ist zuversichtlich, die weiteren Verhandlungen zu einem positiven Abschluss führen zu können und prüft und verfolgt weiterhin zusätzliche Maßnahmen zur Stabilisierung der Liquiditätslage.

Branicks wird den Kapitalmarkt und die Öffentlichkeit über den weiteren Fortgang entsprechend den rechtlichen Anforderungen informieren.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.205.979 von pete_schmatz am 02.02.24 09:00:23

Was genau kann man da nicht einhalten, das es ausgesetzt werden muss?

"Ein Ritt auf der Rasierklinge".

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.206.420 von rabajatis am 02.02.24 09:46:32

Zitat von rabajatis: Was genau kann man da nicht einhalten, das es ausgesetzt werden muss?

"Ein Ritt auf der Rasierklinge".

Scheinbar haben die Kreditbedingungen der Brückenfinanzierung eine Neuregelung der fällig werdenden Schuldscheindarlehen blockiert. Das ist zunächst mal geklärt.
Ist natürlich nur mal der Grundstein. Die Verhandlungen über die 225 Mio. sind mit Sicherheit der schwierigere Teil.

Aber es gibt zumindest einmal ein Verständnis welche Bedingungen neu verhandelt wurden.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.207.233 von pete_schmatz am 02.02.24 11:38:00

Das ist allerdings nicht viel. Aber immerhin 2 Monate Verhandlungszeit. Ich lese aus der Mitteilung, das egal wie Liquidität her muss. Die Brückenfinanzierung heißt nicht umsonst so. Sie ist per Definition befristet. Und das heißt erheblich Liquidität - 200 Millionen plus x. Und auch das wäre kein Befreiungsschlag, sondern nur Verlängerung auf riskantesten Niveau. Irgendwie müsste es viel größer sein.

Keine Meldung die mich zum Einstieg bewegt.

[pete_schmatz]

Gemeldete Leerverkaufspositionen

Die gemeldeten Leerverkaufspositionen sind mittlerweile auf 5% angestiegen. Wenn man die nicht gemeldeten Positionen berücksichtigt ist man ziemlich sicher auf über 6%. Jetzt ist der Freefloat 38,5% (ohne Fidelity Security Fund und die TTL-Beteiligung). Das würde bedeuten, dass mehr als 15% des Freefloats leerverkauft sind.

Soetwas habe ich eigentlich noch nicht gesehen. Bin gespannt, wie das hier weitergeht und von wo die Aktien zurückgekauft werden sollen.

[OnkelD]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.218.807 von pete_schmatz am 05.02.24 10:49:57

Zitat von pete_schmatz: Die gemeldeten Leerverkaufspositionen sind mittlerweile auf 5% angestiegen. Wenn man die nicht gemeldeten Positionen berücksichtigt ist man ziemlich sicher auf über 6%. Jetzt ist der Freefloat 38,5% (ohne Fidelity Security Fund und die TTL-Beteiligung). Das würde bedeuten, dass mehr als 15% des Freefloats leerverkauft sind.

Soetwas habe ich eigentlich noch nicht gesehen. Bin gespannt, wie das hier weitergeht und von wo die Aktien zurückgekauft werden sollen.

Für mich macht das Sinn. Die meisten diese Leerverkäufer werden die Anleihe dagegen gekauft. Wenn sie das im Verhältnis 2 Euro Anleihe zu 1 EUR Aktie short machen muss sich die Aktie bis 2026 versechsfachen damit der Trade Verluste macht. Das waren dann bei 3 EUR ein Breakeven von 18 EUR. Und auch jetzt noch ist der Trade nicht so schlecht.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.219.845 von OnkelD am 05.02.24 13:18:11

Zitat von OnkelD:

Zitat von pete_schmatz: Die gemeldeten Leerverkaufspositionen sind mittlerweile auf 5% angestiegen. Wenn man die nicht gemeldeten Positionen berücksichtigt ist man ziemlich sicher auf über 6%. Jetzt ist der Freefloat 38,5% (ohne Fidelity Security Fund und die TTL-Beteiligung). Das würde bedeuten, dass mehr als 15% des Freefloats leerverkauft sind.

Soetwas habe ich eigentlich noch nicht gesehen. Bin gespannt, wie das hier weitergeht und von wo die Aktien zurückgekauft werden sollen.

Für mich macht das Sinn. Die meisten diese Leerverkäufer werden die Anleihe dagegen gekauft. Wenn sie das im Verhältnis 2 Euro Anleihe zu 1 EUR Aktie short machen muss sich die Aktie bis 2026 versechsfachen damit der Trade Verluste macht. Das waren dann bei 3 EUR ein Breakeven von 18 EUR. Und auch jetzt noch ist der Trade nicht so schlecht.

Möglich, aber für mich einfach schwer vorzustellen. Da müssten die Leerverkäufer 15% der Anleihen zu 33 Euro aufkaufen. Kaum vorzustellen, dass so viele Anleihen in einem so kurzen Zeitraum den Besitzer wechseln. Aber ja. Sie werden wohl dadurch sicher ihr Risiko minimiert haben.

[Fondsaufloesung]

Der Trade geht ja eigentlich so.
Kauf Anleihe und Kauf Put möglichst weit aus dem Geld, meist so bei 50% des Aktienkurses, hier also 1.
Falls Firma defaultet, ist sicher, dass der Aktienkurs auf 0 geht, d.h. der Put steigt auf 1.
Problem: Hier gibt es keine Puts und wenn ist die impl. Vola weit über 100.

Wenn man einen Trade Anleihe gegen Aktie short macht, müsste man um eine Anleihe bei 30 abzusichern 15 Aktien Short gehen.
Das Risiko ist aber brutal. Die Aktie kann ja mal locker aus dem Stand 10% oder 20% steigen ohne dass bei der Anleihe viel passiert.
Aber es kann schon sein, dass da irgendwelche dynamischen Modelle Anleihe gegen Aktie gebastelt werden.

Ich glaube eher, dass die üblichen Trendfolge Hedgefonds da unterwegs sind.

Wenn man der Meinung ist, das Branicks das Liquiditätsproblem löst, dann ist das natürlich hochspannend.

[Fondsaufloesung]

Außerdem sind das alles Hedge Fonds mit Long/Short-Ansätzen.

Die springen meist auf einen Trend.

Ich sehe schon das neue Gamestop vor mir.

[K_Konstant]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.173.233 von Fondsaufloesung am 26.01.24 21:38:34

Zitat von Fondsaufloesung: Jetzt mal ein paar Anmerkungen von mir:

Der 200 Mio. Euro Kredit der Tochter VIB dürfte jetzt in Sachen Laufzeitverlängerung wirklich keine Thema sein. Läuft außerdem eh bis Mitte 2025.
Es geht um den Bridge Loan (200 Mio. Euro), Bankkredite (133 Mio. Euro) und SSD (248 Mio. Euro) also zusammen 575 Mio. Euro in 2024.

Dem stehen aktuell knapp 300 Mio. Euro Cash gegenüber (300 Mio. Euro Ende Q3 -150 Mio. Euro Anleihe +120 Mio. Euro Verkäufe plus ca. 20 Mio. Euro aus FFO gegenüber.
Dazu kommen dann in 2024 noch ca. 50 Mio. Euro FFO.
Fehlen also knapp 250 Mio. Euro. Das sollte durch Verkäufe + Verlängerung Darlehen gut zu schaffen sein.

Das Kurzfritige Vermögen 3Q2023 beinhaltet meiner Meinung doch auch weitere relevante Positionen, vor allem:

136 Mio EUR "Sonstige Forderungen" - eine Erklärung hierzu findet man zB im Jahresbericht 2022. Damals bestand diese Position überwiegend aus "Forderungen aus noch nicht abgerechneten Leistungen". Es ist natürlich nicht klar, wie kurzfristig und wie viel von dieser Summe kassiert werden kann (oder inzwischen vielleicht kassiert wurde?).
und dann wären noch ca 19 Mio EUR Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, also Rechnungen die man bereits erstellt hat.

Auf der anderen Seite kann das Unternehmen nicht 100% seiner Liquidität abgeben und problemlos weiter funktionieren.

Solange fällige Schulden nicht fristgerecht zurückgezahlt werden können, was ja offensichtlich aktuell definitiv der Fall ist, und keine Einigung hierzu gibt, ist die Gefahr einer s.g. Zahlungsunfähigkeit kein theoretisches sondern ein sehr reales Risiko. Außerdem sollte man bedenken, dass in den folgenden Jahren (2025, 2026 usw.) eine Reihe weitere Fälligkeiten kommen..

Ein weiteres Problem sehe ich in den Satz "LTV covenants will be challenged by expected portfolio devaluation" Folie 13, der Präsentation von Nov 2023: https://branicks.com/download/ir/Roadshow_Presentation_Brani…

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.224.780 von K_Konstant am 06.02.24 01:16:15

Das ist aber das was ich hier seit längerem schreibe: Erstmal die Bestandsbewertung zum Jahresende 2023 abwarten. Logistik vllt eher stabil, Handel und Büro könnten abwerten. Das werden sicher auch die Kreditgeber im Blick haben. Aufschub bis Ende März gewährt. An der Seitenlinie abwarten war bisher besser als in die Aktie einzusteigen.

[K_Konstant]

"Signed disposal proceeds of €118.3 million, with a net cash inflow of about €37.2 million."
https://branicks.com/download/ir/DIC_SP_Rating_July2023.pdf

Simulation einer Pleite:
"Simplified waterfall
- Consolidated net enterprise value at emergence (after 5% administrative costs): €2.57 billion
- First-lien secured debt (at the Branicks holding level): €967 billion
- Value available for senior unsecured claims: €628 million
- Senior unsecured debt claims (at the Branicks holding level): €1.09 billion
- Recovery rating: 3
- Recovery expectation: 50%-70% (rounded estimate: 55%)
All debt amounts include six months of prepetition interest"
https://branicks.com/download/ir/Branicks_SP_Rating_November…

Mir ist das Risiko zu hoch. Ich habe meine - ohnehin kleine Position - verkauft

[Fondsaufloesung]

Erster Kauf

So mal die ersten Stücke bei 1,80 gekauft.

Ich gehe davon aus, dass die Gespräche über die Brückenfinanzierung und die SSD erfolgreich verlaufen werden und/oder genug Liquidität beschafft werden kann.
Bei 4 Mrd. Portfolio sind 300 Mio. auch nicht so viel.

Bei 1,80 ist Kurs/FFO =3 und NAV/Kurs >>10, so günstig ist keine andere Immobilienaktie, zumindest fällt mir keine ein.

Wenn die Liquiditätsproblematik gelöst ist, bestehen gute Gründe, dass der FFO kräftig steigt:
- Tilgung der teurer Finanzierungen (Brückenfinanzierung, VIB Darlehen)
- Mietsteigerungen (3,5 % die letzten Jahre)
- Höhere Fees aus der Immobilienverwaltung

Das Portfolio ist m.E. qualitativ hochwertig und sehr gut vermietet. Leerstand unter 5% und WALT >5 Jahre ist besser als bei anderen Immobilienaktien und Fonds. Unter de Top 20 findet sich auch keine wirkliche Problemimmobilie, max Leerstand einer Immobilie 16%.
Klar hat man sich mit der VIB überhoben (schlechtes Timing: In 2020-21 eingetütet und dann 2022 ins offene Messer gelaufen) und die letzte Dividende hätte man sich sparen sollen, aber sonst hat das Management gut gearbeitet.

Die LTV-Problematik ist m.E. wenig relevant. Zum Einen wird der LTV Ende 2023 bestimmt nicht über 60% steigen. Letzter Stand war 54,4%, d.h. es müssten knapp 10% Abwertungen geben. Da Abwertungen hauptsächlich bei Büro vorkommen und hier hat man nur 40% des Bestandes.

Klar ist das ganze risikoreich, die Anleihe steht immerhin bei 30.

Interessant ist auch die relativ hohe Leerverkaufspositionen von 5%.
Einige Positionen werden nicht gemeldet sein, der letzte Stand ist 1.2., seitdem ist die Aktie ordentlich gefallen, somit dürfte der Wert heute höher sein.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.228.311 von Fondsaufloesung am 06.02.24 14:25:56

Zitat von Fondsaufloesung: So mal die ersten Stücke bei 1,80 gekauft.

Ich gehe davon aus, dass die Gespräche über die Brückenfinanzierung und die SSD erfolgreich verlaufen werden und/oder genug Liquidität beschafft werden kann.
Bei 4 Mrd. Portfolio sind 300 Mio. auch nicht so viel.

Bei 1,80 ist Kurs/FFO =3 und NAV/Kurs >>10, so günstig ist keine andere Immobilienaktie, zumindest fällt mir keine ein.

Wenn die Liquiditätsproblematik gelöst ist, bestehen gute Gründe, dass der FFO kräftig steigt:
- Tilgung der teurer Finanzierungen (Brückenfinanzierung, VIB Darlehen)
- Mietsteigerungen (3,5 % die letzten Jahre)
- Höhere Fees aus der Immobilienverwaltung

Das Portfolio ist m.E. qualitativ hochwertig und sehr gut vermietet. Leerstand unter 5% und WALT >5 Jahre ist besser als bei anderen Immobilienaktien und Fonds. Unter de Top 20 findet sich auch keine wirkliche Problemimmobilie, max Leerstand einer Immobilie 16%.
Klar hat man sich mit der VIB überhoben (schlechtes Timing: In 2020-21 eingetütet und dann 2022 ins offene Messer gelaufen) und die letzte Dividende hätte man sich sparen sollen, aber sonst hat das Management gut gearbeitet.

Die LTV-Problematik ist m.E. wenig relevant. Zum Einen wird der LTV Ende 2023 bestimmt nicht über 60% steigen. Letzter Stand war 54,4%, d.h. es müssten knapp 10% Abwertungen geben. Da Abwertungen hauptsächlich bei Büro vorkommen und hier hat man nur 40% des Bestandes.

Klar ist das ganze risikoreich, die Anleihe steht immerhin bei 30.

Interessant ist auch die relativ hohe Leerverkaufspositionen von 5%.
Einige Positionen werden nicht gemeldet sein, der letzte Stand ist 1.2., seitdem ist die Aktie ordentlich gefallen, somit dürfte der Wert heute höher sein.

Sehe ich ähnlich. Im Grunde ist bei Branicks das Rating abgeschmiert. Verlaufen die Verhandlungen mit den Fremdkapitalgebern erfolgreich, dann sollte das einen gewaltigen Sprung (das Rating und der Aktienkurs) machen. Für mich ist auch das Umfeld nicht so schlecht. Die Bauzinsen fallen aktuell. Das sollte beim Immobiliensektor die Bewertungen stützen und weitere Immobilienverkäufe ermöglichen. Das sollten auch die Fremdkapitalgeber wissen, wodurch eine Einigung wahrscheinlicher wird (sonst würden Sie wohl Abschläge in Kauf nehmen müssen).

[hugohebel]

Ich wüsste halt nicht, weshalb die Aktionäre bei dem ganzen Konstrukt gerettet werden müssen. Branicks wird sicherlich überleben, aber die Aktie kann trotzdem wertlos sein.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.228.311 von Fondsaufloesung am 06.02.24 14:25:56

Weshalb rechnest du denn bei deinem FFO-Multiple mit gleichbleibendem FFO wie im Vorjahr? Meinst du nicht, dass die Zinsbelastung in der prekären Situation steigen wird?
Günstig ist das eine - aber welche Immobilienaktie hat seine Finanzierung auch auf nur 2 Monate gesichert und ist somit massiv abhängig vom guten Willen der Gläubiger? Wieso sollten diese sich das Risiko nicht bezahlen lassen und stattdessen den Aktionären einen FFO zukommen lassen?

LTV ist sehr wohl relevant für die Finanzierungskonditionen und somit für den zukünftigen FFO. Bewertungsausblick liegt übrigens bei -4 bis -7%. Dürfte eher am oberen Ende sein nach meiner Einschätzung und damit dürfte der LTV ziemlich genau bei 60% liegen zum Jahresende.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.228.824 von hugohebel am 06.02.24 15:39:54

Zitat von hugohebel: Ich wüsste halt nicht, weshalb die Aktionäre bei dem ganzen Konstrukt gerettet werden müssen. Branicks wird sicherlich überleben, aber die Aktie kann trotzdem wertlos sein.

Wie immer, sehr treffend.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.228.311 von Fondsaufloesung am 06.02.24 14:25:56

So kann man das nicht sehen denke ich. Aus meiner Wahrnehmung hier vor Ort gibt es mehrere Problemimmobilien, die mit Sicherheit viel zu hoch bewertet sind - auch wenn ich den Bewertungswert nicht kenne.

Laut Halbjahresbericht 2023 Seite 14 macht der Büroanteil 37 % des eigenen Portfolios aus und hatte eine Leerstandsquote von 8,4 % bei einer durchschnittlichen Vermietungszeit von noch 5,4 Jahren. Wohnimmobilienunternehmen haben quasi Vollvermietung im Wohnungsteil und das wohl die nächsten 10 Jahre und mehr. Das ist schon ein deutlicher Unterschied. Oder bei den Mieteinnahmen stehen VW, AUDI und Mercedes für 9,9 % der Mieteinnahmen. Das muss auch alles nicht felsenfest sein bei dem neuen Druck aus China auf die Deutschen Autohersteller.

Wenn es größere Abschreibungen geben sollte, dann kann der LTV schnell bei 60 % sein. Der letzte Stand war da per Q3 57,6 % ohne Warehousing. Bei den genannten 54,3 % war auch noch der Bereich Repositionierung ausgeklammert. Aber den wird man ja auch nicht für null Euro gekauft haben oder da könnten auch Schulden drauf liegen, die sogar besonders drücken könnten, weil Hypothekengeber nervös werden, wenn der Wert mangels Repositionierungserfolgen absackt.

Hohe Leerverkaufspositionen sind nicht interessant, sondern ein mahnendes Signal.

[Straßenkoeter]

Ohne News geht’s heute zweistellig runter. Auch kein gutes Zeichen.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.229.415 von Straßenkoeter am 06.02.24 16:40:57

Solange die Anleihe da unten bei 30 % rumkrebst würde ich die Aktie nicht mit der Kneifzange anpacken.

Zitat von Straßenkoeter: Ohne News geht’s heute zweistellig runter. Auch kein gutes Zeichen.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.229.616 von hugohebel am 06.02.24 17:00:53

Zitat von hugohebel: Solange die Anleihe da unten bei 30 % rumkrebst würde ich die Aktie nicht mit der Kneifzange anpacken.

Zitat von Straßenkoeter: Ohne News geht’s heute zweistellig runter. Auch kein gutes Zeichen.

Uninvestierbar !

[Stockanalyzer78]

Chance

Ich sehe hier mehrere Chancen. Zum 30.9.23 wurde ein EK von ca. 1,6 Milliarden ausgewiesen. Die MarketCap liegt derzeit bei weniger als einem Zehntel davon. Das ganze Unternehmen ist also zu 10% des Buchwerts zu haben. Also selbst wenn Immobilien überbewertet in der Bilanz stehen, ist da wirklich sehr viel Luft. Im Grunde würde es doch reichen, wenn die Gesellschaft eine Immobilie in der passenden Größenordnung zu 75% des Buchwerts verkauft. Das könnte kurzfristig erfolgen oder auch mittelfristig. Warum sollten sich die Kapitalgeber darauf nicht einlassen? Die Werte sind doch vorhanden. Der NAV liegt irgendwo bei 17€ je Aktie. Die Zinssenkungen werden kommen. Der Markt kommt auch wieder ins Laufen. Der Aktienkurs ist ein Witz für diese Chancen. Die großen Investoren verkaufen natürlich, weil sie interne Richtlinien haben, an die sie sich halten müssen. Die sichern sich quasi selbst ab und nicht das verwaltete Vermögen.
Ich weiß noch, welcher Alarm letztes Jahr bei Siemens Energy war als es um StaatsGARANTIEN ging. Wenn man die Meldung richtig gelesen hat, gab es überhaupt kein wirkliches Problem. Trotzdem rauschte der Kurs von 13 auf 7, nur um kurze Zeit später wieder bei 13 zu sein. Bei Branicks wird es nicht ganz so schnell gehen. Dennoch bin ich sehr optimistisch. Bei Vonovia war auch kurze Zeit ein Riesenalarm wegen Dividendenkürzung usw. Die Aktien werden dann in den einschlägigen Zeitungen erst empfohlen, wenn Sie vom Tief schon 20% gestiegen sind. Da gibt es soo viele Beispiele. Ich bin bei 1,92 rein und bin bereit nachzukaufen.

[Straßenkoeter]

Wenn Branicks neue Darlehen bekommt, dann nur zu einem Zinssatz 12% aufwärts, da das Risiko enorm ist.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.229.712 von Stockanalyzer78 am 06.02.24 17:11:38

In 3486 hat ein Kenner doch gut zitiert:
"Signed disposal proceeds of €118.3 million, with a net cash inflow of about €37.2 million."

Bzw. auf Deutsch: "Verkaufserlös von 118,3 Mio. € mit einem Nettomittelzufluss von rund 37,2 Mio. €".

D.h., von dem Verkaufserlös gingen 69 % für Kosten der Transaktion und Rückzahlung von Schulden drauf. Nur 31 % des Verkaufsvolumens war das freigesetzte Geld was Branicks dann auch frei verwenden konnte. Nun wird die durchschnittliche Hypothekenlast mit 43 % angegeben - 69 % sind also schon viel mehr. Das können dann besonders hoch besicherte Immobilien gewesen sein. Oder der Verkaufserlös war erheblich geringer als der Buchwert und daraus ergibt sich die deutlich höhere Prozentzahl, die vom Verkaufserlös für die Rückzahlung der Kredite aufgewendet werden musste. Hast Du das bei Deiner 75 % Angabe bedacht? Welche eine Immobilie soll den Wert bringen?

Wenn sich jemand verzockt, dann gibt es am Kapitalmarkt selten Gnade. Da gibt es viele Akteure die das für sich gewinnbringend ausnutzen wollen. Ein weißer Ritter hat sich bisher nicht zu erkennen gegeben. Und auch der sichert im Zweifel die Posten der Akteure bzw. zahlt sie gut aus - aber agiert nicht im Sinne der Kleinaktionäre.

[emslaender]

Alstria und Demire hatten 2023 Abschreibungen auf ihre Immobilienwerte von 12-14%.
Warum soll da DIC so deutlich besser abschneiden? Ok Logistik vielleicht etwas weniger, aber Büro mit Sicherheit zweistellig.

[K_Konstant]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.229.712 von Stockanalyzer78 am 06.02.24 17:11:38

Zitat von Stockanalyzer78: Ich sehe hier mehrere Chancen. Zum 30.9.23 wurde ein EK von ca. 1,6 Milliarden ausgewiesen.

Korrekt ist: zum 30.9.2023 wurde ein Konzernaktionären zustehendes Eigenkapital von 1,02 Mrd ausgewiesen