IBV-Deutschland-/LBB-Fonds - doch Ausschüttung??

Nein, leider kein Lichtblick.

Fakt ist, das die erst vor 3 Jahren erworbenen, im Prospekt als erstklassig angepriesenen Immobilien nicht selbst die geplante Ausschüttung erwirtschaften.

Die Substanz des Fonds taugt nichts. Darüber hinwegzusehen, nur weil eine Ausschüttungsgarantie eine Zahlung an den Gesellschafter sicherstellt, halte ich für, Entschuldigung, Dummheit.

Beim Deutschland 1 wurde heute darüber informiert, das die Ausschüttung ausfällt. Diverse Gründe spielen dafür eine Rolle, das Wort Kreditkündigung taucht ebenfalls nun auch dort auf (wie beim LBB 11).

Die Lage rund um die IBV und die LBB Fonds spitzt sich zu.

Wie ich aus gut informierten Kreisen vernommen habe, wird es wohl demnächst Prüfungshandlungen bei nahezu allen dieser Fondsgesellschaften geben.

Geprüft wird dabei nicht nur ein Jahresabschluß, sondern konkrete Vertragswerke. Es gibt Hinweise, das wichtige Verträge nicht so abgeschlossen wurden, wie im Prospekt dargestellt.

Ob dem so ist oder nicht: Die Prüfungen sind dringend notwendig, da die IBV bisher nicht gerade durch Informationsgüte und -wahrheit sowie -vollständigkeit geglänzt hat.

Intern in der Bankgesellschaft gibt es ein Gerücht, das eine versierte Zeichnergruppe, bestehend aus Anwälten und Wirtschaftsprüfern, das Ruder in die Hand genommen hat und die Geschäftsführung der Fonds (endlich?) unter Druck setzt, nachdem der Verwaltungsrat dies jahrelang nicht getan hat.

Ich hoffe, das es so ist und endlich alle Ungereimtheiten beseitigt werden bzw. lückelnlos das Desaster (so meine EInschätzung) aufgerollt wird.

Offensichtlich ist der Mietgarant/Generalmieter der LBB/IBV-Fonds ganz einfach zahlungsunwillig.

Die Geschäftsführung ist unfähig oder unwillig, hier durchzugreifen.

Mit weiteren Verzögerungen können viele Fonds in die Insolvenz getrieben werden und dann fallen die Mietgarantien weg...

Die eine oder andere Ausschüttung hilft diesen Grundübeln leider nicht ab.

LBB 12 hat auch ausgeschüttet...

Termingerecht, in voller Höhe und ohne zu nörgeln.

Ich denke mal, verglichen mit ner Menge andere Ost-Immo-fonds steht man ja sehr sonnig da, dank der wohltätigen Risikoabschirmung.

Ein Herz für Steuersparer!

IBV-Deutschland-3 und LBB-12 = Ausschüttung JA
IBV-Deutschland-1 = Ausschüttung NEIN

O.k. - die Immobilien sind grösstenteil Schrott, die Innenfinanzierungsquote hoch und der Mietleerstand ebenfalls sehr hoch.
Ein normaler Fonds würde wahrscheinlich mit dieser Mischung Hopps gehen.

Bei den LBB stellen sich m.E. zwei Fragen:
1. Können die Ansprüche gegen die Garanten durchgesetzt werden (wenn auch zeitverzögert)?
2. Wie verhalten sich die finanzierenden Banken - hier dürften deutlich höhere Tilgungssätze und Risikoaufschläge auf die Verlängerungskonditionen anstehen. Damit könnten die Ausschüttungen für die erhöhte Zins-/Tilgungsleistungen benötigt werden.

Fazit:
Der Fonds hat trotz der ehemals und damals anscheinend "sicheren" Garantien (ob diese nun durchzusetzen sind oder nicht) erhebliche Risiken.
Ob das allerdings Insolvenz bedeuten muss? Nicht gesagt!
Aber auf zukünftig geringere oder ausfallende Ausschüttungen muß man sich einstellen!

Rene

Ich stelle mir andere Fragen:

Bin ich an dem Fonds beteiligt, wie er mir im Prospekt und durch die Bank angepriesen worden ist?

Muß ich es akzeptieren, wenn ein Bankkonzern seine Schrottimmobilien (die Hinweise sind ja wohl eindeutig) über Fonds Anlegern aufs Auge drückt?

Muß ich es ohne Widerstand hinnehmen, das eine inkompetente Verwaltung und ein jahrelang untätiger Verwaltungsrat den Nährboden dafür bieten, das den Fondsgesellschaften laufend Schaden (verspätete Abrechnungen, Verpfändungen, Verrechnung von Nebenkosten, Kreditkündigungen etc.) zugefügt wird?

Will ich weitere 20 Jahre "zittern" um am Ende festzustellen, das ein Andienungsrecht wertlos ist?

Von daher gilt es jetzt aufzuräumen... und das geht auch in Kürze richtig los.

Wer von Euch ist denn bei LBB-Fonds beteiligt?

Ich bin im LBB 12 mit 120 k (DM)

Ein letztes Schreiben über die Vorgehensweise gegenüber dem Garanten ist an die Zeichner

LBB 4,5,6,7,8,9,10,11,12,13, IBV D1 + D2

gerichtet. D.h., die werden wohl gruppiert behandelt, da vergleichbare Voraussetzungen vorliegen.

Der Verwaltungsrat in meinem Fonds ist Herr Lange + seine Wasserträger, der mir mal ganz bestimmt nicht als aufrechter Charakter erscheint.

Aber die Garantien sind ja noch ein harter Fakt, und auf die deutschen Gerichte kann man sich verlassen. Wäre dem nicht so, wäre Berlin nie in die Abschirmung gegangen. Die hängen in ihren juristischen Zusagen, und die einzige Alternative ist die Insolvenz der Bankgesellschaft.

Trotzdem werd ich mal gelegentlich bei der GF meines Fonds Druck machen, ob sie auch die Garantien gerichtlich durchsetzen.

Berlin - Stadt der Zukunft

@ReneBanker:

Zu Deiner ersten Frage: hier habe ich meine Zweifel. Die IBV ist eine Tochtergesellschaft der BGB. Sie müßte hier quasi Garantien zum Nachteil der Muttergesellschaft durchsetzen. Ob sie das wohl macht? Das bisherige Verhalten läßt nicht darauf schließen. Aktuell unternimmt die IBV lediglich die Schritte, die sie unternehmen muß, um nicht selbst in eine Haftung zu rutschen.

Und was passiert, wenn der Garant weiterhin nicht zahlt und die IBV die Forderungen halbherzig eintreibt? Ganz einfach: die Mietgarantien werden ganz einfach wertlos. Damit hat sich dann das Thema erledigt.

Zur zweiten Frage: wird die Situation nur richtig tief verfahren (ist sie das nicht schon?) wird sich hier keine Bank hier mehr engagieren wollen, oder nur gegen Junk-Aufschläge. Damit dürften Ausschüttungen für die Anleger aber unmöglich werden.

Grundübel ist aber die Problematik, wie sie FondsFonds schildert: hier wurden Schrottimmos in mit Garantien verpackte Fonds verpackt, um die BGB vor dem Untergang zu retten (nicht mal das hat geklappt). Selbst wenn die Garantien bedient werden: früher oder später krachen diese Fonds, sei es aufgrund eines höheren Zinsniveaus (Fonds muß mehr für Zinsen zahlen, kann aber seine Mieten aufgrund schlechter Immos nicht erhöhen), sei es aufgrund von Kreditkündigungen. Die Angaben im Prospekt über die Immobilien entsprechen nicht der Wahrheit, wichtige Infos wurden weggelassen. Riecht ziemlich nach schwerem Anlagebetrug...

My two cents,

Christopher

P.S.: Vor drei Monaten dachte ich auch noch, die Fonds wären wasserdicht und von einem seriösen Emittenten mit Staatshaftung aufgelegt, aber man lernt leider dazu

#teeth:

Ich bin an verschiedenen der von dir genannten Fonds mit 400 k DM beteiligt.

Teilweise fremdfinanziert als Altersvorsorgemodell der Bankgesellschaft Berlin selbst, weil es ja alles so sicher ist... (ja, ich war ein Idiot und auch einmal jünger...)

1. Hast Du mal § 2 Abs. 4 des Andienungsrechtes gelesen?

2. Ist dir bekannt, das gerade beim 12er (Thema Aubis) die ersten Klagen auf Rückabwicklung laufen?

3. Findest du im Prospekt einen Hinweis, das zwischen Generalmietvertrag und Mietgarantievertrag ein Unterschied besteht (aber inzwischen die Fondsgesellschaften bei Nebenkosten durch Leerstand kräftig zur Kasse gebeten werden)?

4. Wie soll deiner Meinung nach eine Bank bei dem Wertverfall der Immobilien eine Anschlußfinanzierung bei Auslauf der ersten Finanzierungstranche nach KWG gewähren können? Wie kann der Fonds SOndertilgungen leisten bzw. Ersatzsicherheiten stellen?

5. Was ist, wenn die bestehenden Garantieverträge Lücken aufweisen?

6. Wie ist die Verjährungsfrist von Prospekthaftung?

7. Hast du dich mit dem Termin 31.12.2004 in Sachen Verjährung auseinandergesetzt?

8. Ist dir bekannt, das es politisch unterstützte Bewegungen in Berlin gibt, die die 70.000 Köpfe der Fondsgesellschafter fordern?

9. Was wird vermutlich günstiger für die Bankgesellschaft ablaufen: Insolvenz der Fondsgesellschaften oder 20 Jahre weiter Garantien zahlen?

10. Hast du mal was von Entnahmen in Bezug auf Ausschüttungen gehört und Rückforderung durch den Insolvenzverwalter?

11. Zunächst wurde das Ansinnen auf Auswechseln des Komplementärs abgewehrt. Ist dir bekannt, das der Komplementär sowieso in wenigen Jahren kündigen kann und welche Auswirkungen die insolvenzrechtlich (Thema Überschuldung) für eine KG hat?

12. Thema Abschirmung: Hat man doch nur gemacht, um die Bank zunächst (bilanztechnisch) vor der Schließung zu retten. Einen Rechtsanspruch für Fonds kann man daraus nicht herleiten. Eine Zahlungsbereitschaftserklärung wurde dadurch auch nicht abgegeben, im Gegenteil: Es finden sich eindeutige Formulierungen in der Richtung: Gezahlt wird nur bei nachweisbarem Rechtsanspruch. D.h. in der Praxis fast so viel wie: Wenn jemand durch alle Instanzen seine Ansprüche gerichtlich belegt hat. Und Grund für die Abschirmung waren nicht die Verträge mit den Fonds sondern die Schädigung der Landesbank Berlin, die seit Jahren bereits die Kapitalbeschaffung für die Bankgesellschaft (beste Bonität in der Gruppe) vorgenommen hatte und im Falle einer Insolvenz der Bankgesellschaft Hauptgeschädigter gewesen wäre. Wenn man da also im Laufe der Zeit einen anderen Weg findet bzw. gefunden hat: Gute nacht, liebe Fonds.

13. Ist dir die bankenfreundliche Rechtsprechungspraxis des BGH bekannt (kannst ja mal googlen danach)?

14. Kennst du das Buch "Eine ehrenwerte Gesellschaft" von Mathew D. Rose?

Für weitere Infos (viel Zeit mitnehmen): http://morgenpost.berlin1.de/themen/thema706.html
http://www.berlinerbankenskandal.de


Natürlich auch für alle anderen Mitleser: Es ist ganz klar, das ich mich freuen würde, wenn ich alle Signale flasch deute und alles im Sinne eines Zeichners und prospektgemäß verläuft. Aber wie heißt es so schön: Im Sinne eines ordentlichen, vorsichtig agierenden Kaufmanns muß man leider bei der Menge an Signalen bereits jetzt andere Weichen stellen.

Von daher, lieber teeth, gestatte mir die Bemerkung, das ein gelegentlicher Druck eines Zeichners gegenüber einer sowieso inkompetenten Verwaltung völlig verpufft. Ich verkenne nicht die gute Absicht dahinter, aber wenn man sich vor Augen führt, welches gigantische Spiel (ich würde sagen: Wirtschaftskrimi) dort abläuft, stehen einem die Haare zu Berge.

Ich verlängere mal deinen letzten Satz: Berlin - Stadt mit Zukunft, wenn die Belastungen durch die Fonds endlich wegfallen würden...