BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (Seite 6)

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.098.021 von Muckelius am 03.07.23 16:29:07

Zunächst einmal ein Kompliment in Richtung mopsrika „Und was machst Du, wenn über den Gewinnabführungsvertrag das ganze Geld an die VIB abfließt und Du nur die Garantiedividende bekommst?“

Diese einfache Frage beantwortet eigentlich das ganze Dilemma der BBI. Vorab, nach der HV bin ich der Meinung, dass die Aktien fast vollständig wertlos sind.

Zur allgemeinen Einordnung, die HV war deutlich kontroverser als vorangegangene HVen. Es gab drei Aktionäre die relativ dezidierte Fragen gestellt haben, wobei der mit den relevantesten Fragen, der Vertreter einer Volksbank aus dem näheren Umfeld war, die nun offenbar auch mit Erschrecken erkannt hat, was hier gespielt wird. Diese Volksbank vereinigt einen erheblichen Teil des Streubesitzes. Meiner Vermutung nach stammt die Beteiligung noch aus der guten alten Zeit des „ehrlichen Kaufmanns“ und Vorstände der Bank und der BBI kannten sich vom Volksfest oder gemeinsamen Kirchgang. Mit dem Weggang des alten Vorstands und dem Wechsel zum Statthalter der VIB, Dirk Oehme (Herr Oehme ist Vorstandssprecher der Muttergesellschaft VIB Vermögen AG) sind solche Beziehungen nichts mehr wert. Man kann Herrn Oehme nicht mal zugutehalten, dass er vermutlich auch nur das umsetzt was ihm wiederum die DIC Asset diktiert, er ist ja weiterhin als Head of Finance and Accounting bei der DIC tätig.
Der Vertreter dieser Volksbank beantragte eine Sonderprüfung zum Verkauf eines Portfolios mit 24 Gewerbeimmobilien an den Immobilienspezialfonds. Diese wurde später – wie nicht anders zu erwarten - mit der Mehrheit der VIB abgelehnt. Hintergrund der Sonderprüfung sollte vor allem werden, ob die Höhe des Verkaufspreises angemessen ist. Dabei wurde deutlich, dass es KEINEN Bieterprozess gegeben hat und die VIB wohl an die BBI herangetreten ist. Man wurde von Seiten des Vorstands und des Aufsichtsrats allerdings nicht müde zu betonen, dass es einen „sehr, sehr“ guten Kaufpreis gegeben hätte, der deutlich über dem Marktwert des Portfolios gelegen hat. Ich bin sogar geneigt das zu glauben.

Das Portfolio – besser noch, das Tafelsilber – wurde nicht direkt an die VIB verkauft sondern an einen Fonds der vom Großaktionär aufgelegt wurde. Dabei handelt es sich offenbar um die höheren Weihen der Ausplünderung von beherrschten Unternehmen. Es gelingt hier sogar doppelt abzukassieren. Zunächst bei den dämlichen Fondsanlegern denen man ja dann offenbar ein Portfolio „deutlich“ über Marktwert übergeholfen hat.

Zukünftig werden dann allerdings die Kleinaktionäre und mithin eben auch diese Volksbank rasiert. Aus meiner Sicht hilft da eine Sonderprüfung bestenfalls, um an Daten heranzukommen. Wie hoch oder der niedrig der Verkaufspreis ausgefallen ist, spielt für uns keine Rolle. Auf die Fragen der Aktionäre nach der Verwendung des „sehr, sehr“ hohen Verkaufsgewinns wich der Vorstand zunächst aus, da die Gewinnverwendung aus dem Verkauf erst für den Jahresabschluss 2023 relevant sei. Man antwortete dann aber doch, dass das Jahresergebnis aus dem Verkauf aufgrund des Gewinnabführungsvertrags, den ich im Netz nicht mehr finden konnte, nach §1 Punkt 1 vollständig an den Organträger abgeführt werden muss. Schließlich müsse man sich ja an Recht und Gesetz halten.

Dabei wurde mir bewusst, dass es ja dann für solche Verfahrensweise einen großen Unterschied macht, ob ich nach dem HGB oder dem IFRS-Standard bzw US-GAAP bilanziere. Nach meiner ersten Einschätzung ist eine indirekte Vermögensabführung nur nach HBG möglich weil sich dem Anschaffungswertprinzip stille Reserven bilden können, die man mit solchen Gewinnabführungsverträgen heben kann und die in der Mindestdividende keine Berücksichtigung finden. Erstaunlicherweise eröffnet damit die deutsche Gesetzgebung, basierend auf einer deutschen Rechnungslegungspraxis, die Möglichkeit einen beherrschten Konzern legal auszuschlachten. Sollte jemand hier Erkenntnisse haben, um dem rechtlich einen Riegel vorzuschieben, wäre das sehr interessant.

Zunächst dachte ich dann, weil aufgrund der Aktionärsfragen gesagt wurde, dass eine Rücklage nach § 6b des EStG gebildet wurde, dass man sich ja dann eigentlich doch keine Sorgen machen müsse, weil ja offenbar Ersatzinvestitionen für die BBI vorgesehen sind. Dem muss aber nicht so sein. Faktisch wird der Sachverhalt noch perfider weil ja der Gewinn in 2023 durch die Rücklagenbildung zugunsten der VIB noch höher ausfällt. Für den Gewinnabführungsvertrag der mit einer Frist von 6 Monaten kündbar ist, wurde damit aus meiner Sicht die Lunte gezündet. Ich würde davon ausgehen, dass dieser vor Auflösung der Rücklage gekündigt wird. § 6b EStG sieht vor, dass eine entsprechende Reinvestition innerhalb von 4, bei eigener Herstellung durch den Steuerpflichtigen innerhalb von 6 Jahren erfolgt.
Damit verbleiben dann für die Aktionäre neben den zukünftig sinkenden Erträgen und den höheren Aufwendungen noch Aufwendungen aus der Auflösung von Rücklagen.

Nach Veräußerung des Tafelsilbers bleibt ein Restportfolio von 10 Immobilien mit einem Restbuchwert von ca. 28,9 Mio. EUR auf denen 23,4 Mio. EUR Darlehen lasten. Sollte bei diesen etwas Werthaltiges dabei sein, findet sich sicher noch der eine oder andere Fonds. Derweil steigen die Zinsen weiter auf durchschnittlich aktuell 2,7% p.a. Dabei sind 3,93 variable Zinsen und 1,68% fix.

Hier wird kein Squeeze-Out kommen. Spekulativ wie das Ende nach dem Ausbluten aussieht.
Tatsächlich hätte ich nicht gedacht, dass so etwas möglich ist.

Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten.

[Muckelius]

heute weiterer Kursrutsch. Die Informationen auf der heutigen Hauptversammlung haben wohlmöglich damit zu zun. Hat jemand von Euch teilgenommen?

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.935.506 von Andrija am 31.05.23 19:46:09

Zitat von Andrija: Auf der Homepage steht immer noch virtuell. Meine Bank hat das auch geschrieben und ich will auch teilnehmen und doofe Fragen stellen.

Du kannst ja die IR-Frau von der VIB anschreiben. Die ist so kommunikativ, die braucht gar nicht zu antworten, jedenfalls meine Erfahrung.

Hallo Andrija,
wahrscheinlich ist sie auch virtuell.
Nur war die Korrektur der Adhoc etwas unverständlich.
Wie geschrieben sitzt der Vorstand für die HV nicht in Ingolstadt sondern in Neuburg an der Donau.

Gruß
Value

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.934.231 von valueanleger am 31.05.23 16:49:24

Auf der Homepage steht immer noch virtuell. Meine Bank hat das auch geschrieben und ich will auch teilnehmen und doofe Fragen stellen.

Du kannst ja die IR-Frau von der VIB anschreiben. Die ist so kommunikativ, die braucht gar nicht zu antworten, jedenfalls meine Erfahrung.

[valueanleger]

Nun doch keine virtuelle HV???
https://www.eqs-news.com/de/news/hauptversammlung/bbi-buerge…

Oder gilt Neuburg nur für den Vorstand.

Gruß
Value

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.932.794 von Muckelius am 31.05.23 13:34:41

Vielleicht macht man dem Zirkus dann bald ein Ende.

[Muckelius]

Vorstandssprecher der Muttergesellschaft VIB Vermögen AG nun auch Vorstand der BBI...

Ad-hoc | 31 Mai 2023 07:42
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft gibt Veränderungen im Vorstand bekannt

https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/bbi-buergerliches-bra…

[Andrija]

HAUPTVERSAMMLUNG
Die 136. ordentliche Hauptversammlung der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG findet am Montag, 3. Juli 2023 als virtuelle Hauptversammlung ohne physische Präsenz der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten statt.

[mopsrika]

Und was machst Du, wenn über den Gewinnabführungsvertrag das ganze Geld an die VIB abfließt und Du nur die Garantiedividende bekommst?

[Andrija]

Heute noch einmal nachgekauft zu 16 Euro. Der Kurs ist ein Witz. Inzwischen haben wir ja sogar eine ganz ansehnliche Dividendenrendite.