ADLER REAL ESTATE AG - 500 Beiträge pro Seite (Seite 3)

[infomi]

Es gibt doch überhaupt keine ausgegebene Wandelanleihe.

was ist mit A1TNEE?

die übrigen in dem Beitrag geschilderten Themen sind weitgehend bekannt (vgl.GB 2011)

[gate4share]

Zitat von infomi: Es gibt doch überhaupt keine ausgegebene Wandelanleihe.

was ist mit A1TNEE?

die übrigen in dem Beitrag geschilderten Themen sind weitgehend bekannt (vgl.GB 2011)

Im Geschäftsbericht ist davon nicht die Rede, dass es eine aussenstehende Wandelanleihe geben würde, nur, dass eine Ermächtigung existiert und man davon bisher keinen Gebrauch gemacht hat.

[infomi]

Zitat von gate4share:

Zitat von infomi: Es gibt doch überhaupt keine ausgegebene Wandelanleihe.

was ist mit A1TNEE?

die übrigen in dem Beitrag geschilderten Themen sind weitgehend bekannt (vgl.GB 2011)

Im Geschäftsbericht ist davon nicht die Rede, dass es eine aussenstehende Wandelanleihe geben würde, nur, dass eine Ermächtigung existiert und man davon bisher keinen Gebrauch gemacht hat.

inzwischen sind wir 1/2 Jahr weiter; es neben der WA auch noch eine Anleihe:

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/akt…

[gate4share]

Ja vvon der Anleihe wusste ich, zu 8,75 % die innerhalb weniger Stunden platziert war. Teilweise war auch die Rede davon, daas man diese Anleihe von 20 Mio auf 35 Mio erhöhte, dann jedoch ist wieder von nur 20 Mio die Rede.

Und die Wandelanleihe wird wohl an der Börse gehandelt, aber ist im Geschäftsbericht nicht ausgewiesen. Ist diese denn auch erst 2013 emittiert worden?

[unionjack13]

Die Wandelanleihe wurde zur Hauptversammlung abgestimmt und kurz darauf ausgegeben. Die Personalkosten von 1 Mio. sind völlig i.O. Es geht hier nicht um Hausmeisterarbeiten, sondern um Immobiliengeschäfte, Planungen, Analysen etc. Dafür benötigt Adler gute Leute.

Adler geht den richtigen Weg und macht das sehr gut. Das Gezauder über schlummernde Risiken gibt es überall. Adler ist flexibel und ideenreich genug um zukünftig sehr profitabel zu werden.

Wenn jemand Angst hat zu investieren, dann sollte er das lassen. Es gibt nie 100 Prozent Sicherheit. Worüber reden wir hier also Gate4share??? Über Angst??? Ich Lach mich tot.

[infomi]

Zitat von gate4share: Ja vvon der Anleihe wusste ich, zu 8,75 % die innerhalb weniger Stunden platziert war. Teilweise war auch die Rede davon, daas man diese Anleihe von 20 Mio auf 35 Mio erhöhte, dann jedoch ist wieder von nur 20 Mio die Rede.

Und die Wandelanleihe wird wohl an der Börse gehandelt, aber ist im Geschäftsbericht nicht ausgewiesen. Ist diese denn auch erst 2013 emittiert worden?

Adler Real Estate will Wandelanleihe ausgeben
Autor: 4investors
| 06.06.2013, 14:25 | 231 Aufrufe | 0 | druckversion

Adler Real Estate will über die Ausgabe einer Wandelanleihe bis zu 10 Millionen Euro einnehmen. Man will 5 Millionen Schuldverbschreibungen zu je 2 Euro ausgeben, teilt das Immobilienunternehmen am Donnerstag mit. Die Bezugsfrist für die Papiere soll vom 12. Juni bis zum 25. Juni laufen, so Adler Real Estate. Aktionäre des Unternehmens können die Anleihen im Bezugsverhältnis von 17:6 zeichnen. Das Papier soll mit 6 Prozent pro Jahr verzinst werden bei anteiliger quartalsweiser Zinszahlung, so Adler. Die Gesellschaft will den Emissionserlös für den Zukauf von Immobilien nutzen.

[obekaer]

Zitat von gate4share: Es gibt doch überhaupt keine ausgegebene Wandelanleihe.

habe mir gestern bei einer Bahnfahrt den vorher runtergeladenen Geschäftsbericht mal komplett durch gesehen. Erst war ich schopn geschockt, durch die Schulden die bei den Altobjekten ja noch schlummern.
So gibt es 2 Firmen an denen man jeweils 50 % hält,die zusammen etwa 8 Mio negatives Eigenkapital haben und Schulden in entsprechender Höhe. Dazu habe ich direkt nicht gefunden, oib man für diese Patronatserklärungen abgege en hat oder Bürgschaften......allerdings muss da wohl mit 4 Mio Belastung für die AG gerechnet werden.
Da Schuldenstand gleich negativem Eigenkapital ist, wird es auch keine Vermögenswerte mehr geben.

Die Bürohaus am airport Luxenburg hat auch mehr Schulden als es Wert ist. Schulden bei Banken wohl. Man selber hat gerade über 1 Mio Wertberechtigt, die man an diese Gesellschaft verliehen hat, man wird da wohl auch keine Ausleihungen mehr zurück erhalten.
Es sind insgesamt noch rund 40 Mio negatives Eigenkapital. Ob sich durch eine höhere Vermietungsquote da noch gross was zu verbessern ist, kann man bezweifeln.
Also da man mit 10% beteiligt ist, drohen auch heraus rund 4 Mio Belastngen.
Also kann man rund 8 Mio Verlusten noch ausgehen, die schlummern, bzw. evtl auch gleich durchgerechnet werden können.

Gleichzeitig hat man gerade gekaufte Wohnungen schon um fast 1 Mio höher bewertet. So soll der Marktwert sein!
Muss schon ein selten dummer Verkäufer sein, derr Immobilien 1 Mio unter Marktwert abgibt!
gibt es sowas? In Ausnahmen mag es das geben, für wahrscheinlihcher halte ich, dass wohl beide Werte , der gezahlte niedrigere Wert und der jetzt geschätzte höhere Wert, beide nicht ganz so eindeutig sind.

Ob evtl noch Wersteigerungen bei den gehaltenen Wohnungen bei Berlin bzw. Brandenburg und München liegen lässt sich wohl eher ausschliessen! Zum einne hat man dasw Grundstück in Berlin "Fanny-Zobel-Srr".was am meisten Werterhöhungspotentital hatte, verkauft udn auch München wird bis jetzt wohl komplett verkauft worden sein.
Das gilt auch für einen Grundstücksbereich bei Berlin bzw. Brandenburg. Aber es sist da auch noch ein Baufeld von über 60,000 qm zur Verfügung.

Das grosse Grundstück bei Dresden liegt innerhalb des Überschwemmungsgebietes. Bereits seit 11 Jahren ist hier darauf hingearbeitet worden, Schutzmassnahmen für weitere Überschwemmungen zu installieren. Bisher ist nichts erreicht.
Also da könnte man tendenziell eher davon ausgehen, dass zur Zeit hier zu hohe Werte bilanziert werden.

Also in 2012 wurde auch das erste mal ein vernünftiger Rohertrag aus dem Verkauf erzielt. Also man hat fast 30 % Ertrag vom Verkaufsumsatz erzielt. Im Vorjahr war es deutlich unter 20 %.

Klar ist nicht dargestellt, ob man bei dem Bürogebäude in Frankfurt, was mit neuen Wohngebäuden auf freien Grundstücken bebaut werden soll, und das Bürogebäude umgewandelt werden soll in Wohnnutzung, ob man das selber machen möchte, also dafür eine Menge Kapital benötigt - also etwa als Bauträger auftritt und dann verkauft, oder gar zur Vermietung selber hält, aber nur die Projektentwicklung macht und dann weiter verkauft.
Wie dem auch sei könnte sich hier sicherlich noch etwas höhere Werte in 2 bis 4 Jahren ergeben!

Insgesamt kann wohl man weiter, wenn auch eher geringeren Zuflüssen aus den Verkäufen rechnen.
Nach wie vor sind die kosten wie ich hier schon mehrmals sagte, viel zu hoch!
Man schafft es nach wie vor, fast 1 Mio Personalkosten und über 1 Mio sonstiger Kosten auf zu türmen!

Ich weiss nicht, was die Gesellschaft vor hat,und ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass das halten von Grundstücken und der Weiterverkauf so personalintensiv sein soll.
Die WOhnungsverwaltung ist nicht so personalintensiv!

Bzw., nun hält man ja inzwischen ab mitte diesen Jahres 4,000 Wohungen. dazu könnten in der Tat die beschäftigen 10 Mitarbeiter benötigt werden wenn man alles selber verwaltet, aber auf keinen Fall für 1 Mio Kosten!

manoman, gate4share

hast du dir den geschäftsbericht wirklich gut durchgelesen ?

du schreibst nichts über das noch vorhandene grundstück in berlin (ca. 49000 qm2, behauptest adler würde einfach werte höher angeben (zuschreibung) als es d.m. nach sein kann, obwohl du das nicht beurteilen kannst. behauptest, die grundstücke "bei berlin bzw. brandenburg", wären bis auf ca 60.000 qm2 verkauft (woher nimmst du die zahl, völlig daneben!).

dort gibt es 2 objekte, 1 x groosbeeren bruttobauland ca. 136.000 qm2, verkauft bisher ca. 30.000 am, dann gibt es noch dallgow mit ca. 27.000 qm und ca. 80 baugrundstücken, wovon ca. die häfte verkauft und entwickelt ist, der rest ist in arbeit.

usw, usw.
lt. bilanz waren zum jahresende 2012 noch ca. 1,5 mio an nahestehende unternehmen ausgeliehen (wahrscheinlich luxemburg). nicht mehr und nicht weniger !

negatives eigenkapital bedeutet nicht, das bei den beteiligungen auch schulden in dieser höhe vorhanden sind, bitte mal nachdenken. die münchner baugesellschaft wurde z.b. seinerzeit aus der insolvensmasse gekauft! das dort negatives eigenkapital vorhanden war, dürfte klar sein.

naja, dann gibt es ja auch noch weitere werte, aber mir langt es. ich habe das schon mehrmals geschreiben, aber du scheinst ein kurzes gedächniß zu haben. wärst du aktionär von adler gewesen, hättest du, wie alle anderen aktionäre im juni bezugsrechte in dein depot eingebucht bekommen, zur zeichnung der wandelanleihe. (wandlungspreis 2 euro, weshalb es auch einen gewissen verkaufsdruck über 2 euro gab).

schauen wir mal, wie es weitergeht.

[obekaer]

Zitat von gate4share: Ja vvon der Anleihe wusste ich, zu 8,75 % die innerhalb weniger Stunden platziert war. Teilweise war auch die Rede davon, daas man diese Anleihe von 20 Mio auf 35 Mio erhöhte, dann jedoch ist wieder von nur 20 Mio die Rede.

Und die Wandelanleihe wird wohl an der Börse gehandelt, aber ist im Geschäftsbericht nicht ausgewiesen. Ist diese denn auch erst 2013 emittiert worden?

keine ahnung wo du deine infos ernimmst, auf der adler-hp ist alles nachzulesen. die anleihe wurde erfolgreich aufgestockt. siehe meldung vom 30.04.:

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/ad-…

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.999.077 von gate4share am 07.07.13 20:58:23

habe mir gestern bei einer Bahnfahrt den vorher runtergeladenen Geschäftsbericht mal komplett durch gesehen.

das mit deiner `Bilanzanalyse´ war nix, bis du sicher, dass du in die richtige Richtung gefahren bist?

[gate4share]

Es ist sehr schade, dass nun auch hier, statt sachlicher Argumente, wieder persönliche Boshaftigkeiten auftauchen.

Ausdrücklich beteilige ich mich nicht daran.

Werde zukünftig alle persönlichen Angriffe zur Löschung melden.

In der Sache sind alle Darstellungen auch Widersprüche ausdrücklich willkommen!

[gate4share]

Zitat von obekaer:

Zitat von gate4share: Ja vvon der Anleihe wusste ich, zu 8,75 % die innerhalb weniger Stunden platziert war. Teilweise war auch die Rede davon, daas man diese Anleihe von 20 Mio auf 35 Mio erhöhte, dann jedoch ist wieder von nur 20 Mio die Rede.

Und die Wandelanleihe wird wohl an der Börse gehandelt, aber ist im Geschäftsbericht nicht ausgewiesen. Ist diese denn auch erst 2013 emittiert worden?

keine ahnung wo du deine infos ernimmst, auf der adler-hp ist alles nachzulesen. die anleihe wurde erfolgreich aufgestockt. siehe meldung vom 30.04.:

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/ad-…

Schön, das ist aber eben nicht im aktuellen Geschäftsbericht

dargestellt! Und nur das habe ich gesagt.

[gate4share]

Zitat von obekaer:

Zitat von gate4share: Ja vvon der Anleihe wusste ich, zu 8,75 % die innerhalb weniger Stunden platziert war. Teilweise war auch die Rede davon, daas man diese Anleihe von 20 Mio auf 35 Mio erhöhte, dann jedoch ist wieder von nur 20 Mio die Rede.

Und die Wandelanleihe wird wohl an der Börse gehandelt, aber ist im Geschäftsbericht nicht ausgewiesen. Ist diese denn auch erst 2013 emittiert worden?

keine ahnung wo du deine infos ernimmst, auf der adler-hp ist alles nachzulesen. die anleihe wurde erfolgreich aufgestockt. siehe meldung vom 30.04.:

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/ad-…

[gate4share]

Zitat von unionjack13: Die Wandelanleihe wurde zur Hauptversammlung abgestimmt und kurz darauf ausgegeben. Die Personalkosten von 1 Mio. sind völlig i.O. Es geht hier nicht um Hausmeisterarbeiten, sondern um Immobiliengeschäfte, Planungen, Analysen etc. Dafür benötigt Adler gute Leute.

Adler geht den richtigen Weg und macht das sehr gut. Das Gezauder über schlummernde Risiken gibt es überall. Adler ist flexibel und ideenreich genug um zukünftig sehr profitabel zu werden.

Wenn jemand Angst hat zu investieren, dann sollte er das lassen. Es gibt nie 100 Prozent Sicherheit. Worüber reden wir hier also Gate4share??? Über Angst??? Ich Lach mich tot.

Die Personalkosten sind im Verhältnis zum Gewinn weit übertrieben!
Es geht nicht darum ob man Hausmeister beschäftigt, sondern ganz einfach, dass man eine extrem hohe Personalkostenquote hat!
Selbst wenn man jetzt die 4,000 Wohnungen komplett selber hält, lassen sich durch die Verwaltung keine 1 Mio Personalkosten finanzieren.
Das macht jede Hausverwaltung inkl. Asset Manangment etc, für weniger als ein Viertel!

[infomi]

Zitat von gate4share: Es ist sehr schade, dass nun auch hier, statt sachlicher Argumente, wieder persönliche Boshaftigkeiten auftauchen.

Ausdrücklich beteilige ich mich nicht daran.

Werde zukünftig alle persönlichen Angriffe zur Löschung melden.

In der Sache sind alle Darstellungen auch Widersprüche ausdrücklich willkommen!

ja, das war ein wenig Boshaft - sorry!

[sirmike [Blogger]]

ADLER Real Estate AG mit Halbjahresergebnis im zweistelligen Millionenbereich

* Konzernergebnis von 33,6 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2013
* Fair-Value-Bewertung neu erworbener Wohnimmobilienportfolien
* Konzernbilanzsumme erhöht sich von 43,8 Mio. auf 340,2 Mio. Euro

Quelle

Hamburg, den 12. August 2013. Die ADLER Real Estate AG (ISIN: DE0005008007 / WKN: 500800), Frankfurt/M., erzielt aufgrund der aktuellen Bewertung ihrer neu erworbenen Wohnimmobilienportfolios für das erste Halbjahr 2013 einen signifikanten Ergebnisanstieg und eine kräftige Steigerung der Eigenkapitalbasis. Die übernommenen Portfolien wurden gemäß den Standards nach IFRS bewertet. Die Fair-Value-Bewertungen summieren sich auf 47,4 Mio. Euro. Der Konzernumsatz aus Mieteinnahmen und Verkäufen von Altbeständen stieg in den ersten sechs Monaten auf 2,8 Mio. Euro (Vorjahreshalbjahr: 2,0 Mio. Euro). Nach Abzug latenter Steuern ergibt sich ein Konzernergebnis von 33,6 Mio. Euro nach einem Verlust von 0,4 Mio. Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Eigenkapital des Konzerns der ADLER Real Estate AG erhöhte sich zum 30. Juni 2013 auf 68,7 Mio. Euro (Ende 2012: 26,4 Mio. Euro) und die Konzernbilanzsumme auf 340,2 Mio. Euro (Ende 2012: 43,8 Mio. Euro).

Weitere Einzelheiten werden im Konzernzwischenlagebericht zum ersten Halbjahr am 15. August 2013 veröffentlicht.

Der Vorstand

[unionjack13]

Das sieht doch sehr gut aus. Das kann jetzt nur noch nach oben gehen.

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.239.703 von unionjack13 am 13.08.13 14:46:10

Ich bin heute morgen auf diese Aktie aufmerksam geworden und was mann da so liest ist schon nicht von schlechten Eltern.

Denke auch die Aktie hat noch Potenzial nach oben. Vor allem wenn nun am 15.8 der Konzernzwischenlagenbericht gut sein sollte was anzunehmen ist dann kennt es hier nur noch eine Richtung : Ab in den grünen Norden

Bin nun auch mal mit dabei.

Allen hier ein gutes Investment.

[sailem]

Schade ist eigentlich das es obwohl es regelmässig schön nach oben geht doch sehr kleine Tagesumsätze hat.

Muss wohl noch erst bekannt werden das Teil hier.

[unionjack13]

WOW !!!! Da greift jemand aber mächtig zu. Das Ding geht bald durch die Decke.


Directors' Dealings: ADLER Real Estate AG deutsch
16:05 13.08.13

Mitteilung über Geschäfte von Führungspersonen nach §15a WpHG

Directors'-Dealings-Mitteilung übermittelt durch die DGAP.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Mitteilungspflichtige verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------


Angaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Hoffmann
Vorname: Dr. Dirk

Funktion: Verwaltungs- oder Aufsichtsorgan

Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft

Bezeichnung des Finanzinstruments: ADLER Real Estate AG Inhaber-Aktien o. N.
ISIN/WKN des Finanzinstruments: DE0005008007
Geschäftsart: Kauf
Datum: 22.07.2013
Kurs/Preis: 1,71
Währung: EUR
Stückzahl: 400000
Gesamtvolumen: 684450,00
Ort: außerbörslich

Angaben zum veröffentlichungspflichtigen Unternehmen

Emittent: ADLER Real Estate AG
Herriotstr. 5
60528 Frankfurt am Main
Deutschland
ISIN: DE0005008007
WKN: 500800
Ende der Directors' Dealings-Mitteilung
(c) DGAP 13.08.2013

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

[unionjack13]

WOW !!! Das Ding geht bald durch die Decke.


Directors' Dealings: ADLER Real Estate AG deutsch
16:05 13.08.13

Mitteilung über Geschäfte von Führungspersonen nach §15a WpHG

Directors'-Dealings-Mitteilung übermittelt durch die DGAP.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Mitteilungspflichtige verantwortlich.

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Angaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Hoffmann
Vorname: Dr. Dirk

Funktion: Verwaltungs- oder Aufsichtsorgan

Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft

Bezeichnung des Finanzinstruments: ADLER Real Estate AG Inhaber-Aktien o. N.
ISIN/WKN des Finanzinstruments: DE0005008007
Geschäftsart: Kauf
Datum: 22.07.2013
Kurs/Preis: 1,71
Währung: EUR
Stückzahl: 400000
Gesamtvolumen: 684450,00
Ort: außerbörslich

Angaben zum veröffentlichungspflichtigen Unternehmen

Emittent: ADLER Real Estate AG
Herriotstr. 5
60528 Frankfurt am Main
Deutschland
ISIN: DE0005008007
WKN: 500800
Ende der Directors' Dealings-Mitteilung
(c) DGAP 13.08.2013

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

[infomi]

da hat aber auch jemand 400.000 Stück außerbörslich verkauft, ich glaube nicht, dass der nicht wußte, was er tat

[sirmike [Blogger]]

Zitat von infomi: da hat aber auch jemand 400.000 Stück außerbörslich verkauft, ich glaube nicht, dass der nicht wußte, was er tat

Für das Verkaufen von Aktien gibt es viele Gründe: Urlaub, Scheidung, irgendwas, was (viel) Geld kostet. Oder man will "nur" wonaders investieren. Macht also keinen Sinn, darüber nachzugrübeln.

Für das Kaufen von Aktien, gibt es allerdings nur einen Grund. Und wenn ein Insider kauft, kann man schon davon ausgehen, dass der nicht ohne Grund so viel Geld in die hand nimmt.

[infomi]

Zitat von sirmike:

Zitat von infomi: da hat aber auch jemand 400.000 Stück außerbörslich verkauft, ich glaube nicht, dass der nicht wußte, was er tat

Für das Verkaufen von Aktien gibt es viele Gründe: Urlaub, Scheidung, irgendwas, was (viel) Geld kostet. Oder man will "nur" wonaders investieren. Macht also keinen Sinn, darüber nachzugrübeln.

Für das Kaufen von Aktien, gibt es allerdings nur einen Grund. Und wenn ein Insider kauft, kann man schon davon ausgehen, dass der nicht ohne Grund so viel Geld in die hand nimmt.

das kann alles sein, muss es aber nicht; genauso gut mag der Verkäufer der Meinung sein einen guten Verkaufskurs erzielen (weiß man, was er weiß?). ich will die Aktie nicht schlecht reden -habe sie ja selber- aber manchmal sind die Interpretationen einer selektiven Wahrnehmung schon sehr deutlich

[sirmike [Blogger]]

Zitat von infomi:

Zitat von sirmike: ...

Für das Verkaufen von Aktien gibt es viele Gründe: Urlaub, Scheidung, irgendwas, was (viel) Geld kostet. Oder man will "nur" wonaders investieren. Macht also keinen Sinn, darüber nachzugrübeln.

Für das Kaufen von Aktien, gibt es allerdings nur einen Grund. Und wenn ein Insider kauft, kann man schon davon ausgehen, dass der nicht ohne Grund so viel Geld in die hand nimmt.

das kann alles sein, muss es aber nicht; genauso gut mag der Verkäufer der Meinung sein einen guten Verkaufskurs erzielen (weiß man, was er weiß?). ich will die Aktie nicht schlecht reden -habe sie ja selber- aber manchmal sind die Interpretationen einer selektiven Wahrnehmung schon sehr deutlich

Du hast mich nicht verstanden. Es ist egal, weshalb jemand verkauft, er wird schon ein Motiv haben. Aber der Käufer, für den gibt es nur einen Grund: er glaubt, die Aktie steigt.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.242.149 von sirmike am 13.08.13 18:28:40

Du hast mich nicht verstanden. Es ist egal, weshalb jemand verkauft, er wird schon ein Motiv haben. Aber der Käufer, für den gibt es nur einen Grund: er glaubt, die Aktie steigt

und welche Schlüsse kann man daraus ziehen? keine, denn dass der Käufer an Kursanstiege denkt ist klar; genauso möglich ist es aber auch, dass der Verkäufer Kursverluste vermeiden möchte

[gate4share]

ngaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Hoffmann
Vorname: Dr. Dirk

Funktion: Verwaltungs- oder Aufsichtsorgan

Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft

Bezeichnung des Finanzinstruments: ADLER Real Estate AG Inhaber-Aktien o. N.
ISIN/WKN des Finanzinstruments: DE0005008007
Geschäftsart: Kauf
Datum: 22.07.2013
Kurs/Preis: 1,71
Währung: EUR
Stückzahl: 400000
Gesamtvolumen: 684450,00
Ort: außerbörslich

Angaben zum veröffentlichungspflichtigen Unternehmen

Emittent: ADLER Real Estate AG
Herriotstr. 5
60528 Frankfurt am Main
Deutschland
ISIN: DE0005008007



1,71 zu dem Kurs hätten wohl viele gern gekauft, inkl. mir!

[gate4share]

Aber wer hat denn so preiswert abgegeben?

Dieser damalige amerikanische Grossaktionär und die amerikanische Firma hatten ja dieses Jahr schon ordentliche Aktienstücke verkauft und ob sie diese jetzt eben an den Aufsichtsrat abgegeben haben?

Klar 1,71 ist zwar zur zeit kein sooo guter Kurs aber im Verhältnis der lezten Jahren, doch wieder sehr interessant!

[sailem]

Super wie das schön nach oben geht

Da haben wohl auch andere mitbekommen was für Perle das hier ist.

[DOBY]

na ob das lange hält ? Schliesslich verleiten solche Kurse zur Wandlung und dann drücken 10 Mio € auf den Markt.

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.247.911 von DOBY am 14.08.13 12:59:40

Ist schon klar das es zu einer Wandlung verleitet... aber warum sollen sie den Kurs nicht einfach weiter hoch laufen lassen... dann gibts noch mehr Geld.

[sailem]

Ich habe da nicht ganz den Durchblick bei den Wandelanleihen.

Kann mir jemand erklähren wie das genau funktioniert.

Hier mit den genauen Fall von der Wandelanleihe von Adler:

ADLER Real Estate Aktiengesellschaft begibt Wandelanleihe in Hö-he von bis zu EUR 10,0 Mio.
Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG der ADLER Real Estate AG, Hamburg // 06.06.2013

Hamburg, den 6. Juni 2013. Der Vorstand der ADLER Real Estate Aktiengesellschaft, Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) hat gestern mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, bis zu Stück 5.000.000 Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 10,0 Mio. zu begeben. Die Anleihe konnte heute bereits zu einem großen Teil platziert werden.

Der Ausgabebetrag je Schuldverschreibung beträgt EUR 2,00 und entspricht dem Nennbetrag und dem anfänglichen Wandlungspreis. Die Verzinsung beträgt 6,00% p. a. Die Zinsen sind quartalsweise zahlbar.

Die Aktionäre sind im Rahmen des gesetzlichen Bezugsrechts berechtigt, entsprechend dem Bezugsverhältnis von 17:6, für jeweils siebzehn Aktien eine Teilschuldverschreibung im Nennbetrag von EUR 2,00 zu beziehen.

Die Bezugsfrist ist geplant für den 12. Juni bis zum 25. Juni 2013, wobei ein Bezugsrechtshandel nicht vorgesehen ist. Jede Teilschuldverschreibung berechtigt zur Wandlung in eine Aktie.

Das entsprechende Bezugsangebot wird voraussichtlich am 11. Juni 2013 im Bundesanzeiger veröffentlicht, die Anleihebedingungen sind ab dem 11. Juni 2013 bei der ADLER Real Estate Aktiengesellschaft, Neuer Wall 77, 20354 Hamburg, erhältlich und können im Internet unter www.adler-ag.com eingesehen und heruntergeladen werden.

Mit den Einnahmen aus der Emission plant der Vorstand im Rahmen der Akquisitionsstrategie der Gesellschaft Investitionen in ertragreiche Wohnimmobilienportfolios in Deutschland.

Die Maßnahme wird von der Close Brothers Seydler Bank AG, Frankfurt am Main begleitet

[gate4share]

Warum sollte jemand jetzt wandeln?

Solange man doch 6 % zinsen bekommt, wäre es dumm zu wandeln!

Man kann ja später wandeln, es sei denn man will jetzt verkaufen!
Wenn man aber davon ausgeht, dass der Kurs nicht sinkt, sondern wenn schon eher steigt, dann kann man auch erst mal noch gute 4 Jahre die 6% Zinsen kassieren und dann wandeln!

Denn Adler zahlt ja noch keine Dividende und ob es für 2013 schon Dividende gibt ist fraglich! man will wohl eher möglichst viele Mittel in der AG halten um noch weiter das Wohnungsportfolio aus zu bauen, gerade mit Eigenkapital.

[pjone]

ADLER Real Estate AG: ADLER Real Estate AG erzielt im ersten Halbjahr Gewinn von über 33 Mio. Euro

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-08/27726000…

[unionjack13]

Die Zahlen sind sehr gut. Die Q3 Zahlen werden noch eins draufsetzen. Ich denke, dass wir bald die 3 € sehen werden. Danach wird es rasch zur 4-5 Euro Marke hochgehen. Eigentlich müsste Adler mit diesen vorgelegten Zahlen wie eine Rakete ausbrechen. 15 Prozent in den vergangenen Tagen ist nur der Anfang.

[sailem]

Zitat von unionjack13: Die Zahlen sind sehr gut. Die Q3 Zahlen werden noch eins draufsetzen. Ich denke, dass wir bald die 3 € sehen werden. Danach wird es rasch zur 4-5 Euro Marke hochgehen. Eigentlich müsste Adler mit diesen vorgelegten Zahlen wie eine Rakete ausbrechen. 15 Prozent in den vergangenen Tagen ist nur der Anfang.

Also 4-5 € ... da bist du schon sehr optimistisch. Dafür fehlt uns hier einfach das Volumen.

Die Zahlen sind wirklich sehr gut und ich denke 3 € liegen bis Ende Jahr sicher drin. Es müsste einfach einwenig mehr Umsatz hier rein.

[unionjack13]

@sailem

Das ist bisher wohl das einzige kleine Problem, dass die Vola einfach noch nicht hoch genug ist. Adler muss mehr in den Focus einer breiteren Masse. Das wird schon noch. Bin da guter Dinge.

[infomi]

hat jemand irgendwo eine Angabe zum NAV von Seiten des Unternehmens gesehen?

wenn man mal überschlägig den NAV mit ca. 5 € ansetzt und einen 30% Abschlag vornimmt, kommt man auf etwa 3,50 €; CBS hat in seiner Analyse vom Juli einen Zeilkurs von (noch) 2,60 € genannt.

Der Mittelwert von beiden kommt so auf 3 €, was ich zunächst als möglichen Zielkurs ansehen.

Meinungen hierzu?

[Orsetto]

Frage an "Profis", die sich mit Immobiliengesellschaften befassen und auskennen?
Wie kommt Adler auf einen Gewinn von 2,17 EUR pro Aktie. Einnahmen im 1. H.J. waren knapp 3 Mill. Es mag ja sein,daß die gekauften Immobilien eine Höherbewertung rechtfertigen. M.E. ergibt sich daraus eine Höherbewertung des Unternehmenswertes. Aber Gewinn oder Verlust ergibt sich aus der GuV-Rechnung, und aus der läßt sich für mich kein Gewinn von über 30 Mill. ableiten.
Wie gesagt, ich freue mich für die Gesellschaft, auch für mich, weil ich Anteile im 5-stelligen Bereich seit ein paar Jahren halte, weil für mich Adler viel Substanz (Grundstücke) hat(te), die irgendwann realisiert werden und ich auch Zeit mitbrachte zu warten und zu ernten.
Danke für Aufklärung.
O.

[unionjack13]

Einnahmen von den neuen Beteiligungen sind noch gar nicht eingepreist. Deswegen auch die Aussage, dass der Gewinn auch in Zukunft noch gesteigert wird. Wir sehen in den Zahlen nur die ersten 6 Monate des Jahres. Warten wir erstmal ab was die Wohnungen abwerfen.

@ Orsetto: Eine Neubewertung der Immobilien ist meines Erachtens normal. Wurde vor Jahren bei der Übernahme der Mübau ja genauso gemacht. Wird auch in meiner Heimatstadt jedes Jahr so bei der kommunalen Immobilienholding so gemacht. Es geht hier um Anpassungen der reellen Werte. Dies können einmalige Effekte sein, kann aber auch in regelmäßigen Abständen geschehen.

[DOBY]

Zitat von Orsetto: Frage an "Profis", die sich mit Immobiliengesellschaften befassen und auskennen?
Wie kommt Adler auf einen Gewinn von 2,17 EUR pro Aktie. Einnahmen im 1. H.J. waren knapp 3 Mill. Es mag ja sein,daß die gekauften Immobilien eine Höherbewertung rechtfertigen. M.E. ergibt sich daraus eine Höherbewertung des Unternehmenswertes. Aber Gewinn oder Verlust ergibt sich aus der GuV-Rechnung, und aus der läßt sich für mich kein Gewinn von über 30 Mill. ableiten.
Wie gesagt, ich freue mich für die Gesellschaft, auch für mich, weil ich Anteile im 5-stelligen Bereich seit ein paar Jahren halte, weil für mich Adler viel Substanz (Grundstücke) hat(te), die irgendwann realisiert werden und ich auch Zeit mitbrachte zu warten und zu ernten.
Danke für Aufklärung.
O.

Die Antwort steht doch ziemlich eindeutig im HJ Bericht ?
http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…
Bei IFRS ist es erlaubt (und sogar verlangt) daß Wertänderungen erfasst werden, und die "Fair Value" Erfassung der Immobilien bei Erstkonsolidierung beträgt laut GB 47 Mio "Wertzuwachs". Dem werden 12 Mio hauptsächlich latente (nicht tatsächliche..) Steuern und sonstige Kosten gegengebucht und raus kommt ein Konzernergebnis von 33 Mio. Manche Gesellschaften wie Aurelius leben fast ausschliesslich von solchen "Badwill" Gewinnbuchungen, ohne daß in der Realität nur 1 € fließt. Denn ob der Immobilienwert nun korrekt eingebucht ist, läßt sich letztlich erst dann mit Sicherheit sagen, wenn er verkauft ist. Insofern finde ich es schon erstaunlich, daß manche in Euphorie verfallen, als wenn es sich dabei um wiederkehrende Erträge handeln würde, was definitiv nicht der Fall ist. Bei einem Bestandshalter wie Adler es sein will kommt es wesentlich mehr auf das Betriebsergebnis aus Mieteinnahmen an, und dabei wird sich auf Dauer ein wesentlich geringerer Ertrag ergeben, insbesondere unter Berücksichtigung der hohen Finanzverbindlichkeiten.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.261.239 von DOBY am 15.08.13 21:28:26

nach HGB bilanzierende Unternehmen wären solche Buchungen übrigens verboten, dort würden sich stille Reserven in der Bilanz bilden, die erst bei einem Verkauf sichtbar würden. In einer IFRS Bilanz gibt es i.d.R. keine Stille Reserven, dort ist (fast) immer nach Marktwert zu bilanzieren

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.261.297 von DOBY am 15.08.13 21:34:45

Danke für deine Erklärungen.

Noch ne kleine Frage ? Was ist IFRS ?

[sailem]

Zitat von unionjack13: @sailem

Das ist bisher wohl das einzige kleine Problem, dass die Vola einfach noch nicht hoch genug ist. Adler muss mehr in den Focus einer breiteren Masse. Das wird schon noch. Bin da guter Dinge.

Ja dann müssen wir wohl ein wenig Werbung machen.

Z.B dadurch das wir dieses Forum hier einwenig in Schwung bringen und aktivieren.Es soll ja einige hier bei WO geben die auf die LIste " meistdikutierte " Aktien schauen.

[sailem]

Adler Real Estate: Deutlicher Ergebnissprung im ersten Halbjahr
15.08.2013 (www.4investors.de) - Das Immobilienunternehmen Adler Real Estate meldet für die erste Jahreshälfte einen Gewinn von 33,6 Millionen Euro, nachdem man im Vorjahreszeitraum noch einen leichten Verlust erzielt hatte. Hintergrund des Ergebnissprungs sind Neubewertungen von Liegenschaften, die das Unternehmen übernommen hat. Aus den Bewertungen stamme ein Beitrag von 47,4 Millionen Euro, so Adler Real Estate am Donnerstag. Zugleich hat man den Umsatz von 2,0 Millionen Euro auf 2,8 Millionen Euro gesteigert.

„Die Zahlen unseres Halbjahresberichts verdeutlichen, dass wir sehr gut investieren konnten“, kommentiert Unternehmenschef Axel Harloff die Entwicklung der Ergebnisse. Man habe seit der Neuausrichtung der Gesellschaft das Gesamt-Immobilienportfolio „von nahezu Null auf rund 306 Millionen Euro erhöht“, so Adler Real Estate. (Autor: mic)

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.261.239 von DOBY am 15.08.13 21:28:26

Wo ist den dein mittel und langfristiges Kursziel ?

[DOBY]

Zitat von sailem: Danke für deine Erklärungen.

Noch ne kleine Frage ? Was ist IFRS ?

hier bitteschön:
http://de.wikipedia.org/wiki/International_Financial_Reporti…

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.263.333 von DOBY am 16.08.13 09:33:30

Super ... danke schön

[sailem]

Zitat von infomi: hat jemand irgendwo eine Angabe zum NAV von Seiten des Unternehmens gesehen?

wenn man mal überschlägig den NAV mit ca. 5 € ansetzt und einen 30% Abschlag vornimmt, kommt man auf etwa 3,50 €; CBS hat in seiner Analyse vom Juli einen Zeilkurs von (noch) 2,60 € genannt.

Der Mittelwert von beiden kommt so auf 3 €, was ich zunächst als möglichen Zielkurs ansehen.

Meinungen hierzu?

Sorry an alle Profis für meine " dummen" Fragen.

Was ist ein NAV. und warum nimmst du den bei 5 € an.

[infomi]

Zitat von sailem:

Zitat von infomi: hat jemand irgendwo eine Angabe zum NAV von Seiten des Unternehmens gesehen?

wenn man mal überschlägig den NAV mit ca. 5 € ansetzt und einen 30% Abschlag vornimmt, kommt man auf etwa 3,50 €; CBS hat in seiner Analyse vom Juli einen Zeilkurs von (noch) 2,60 € genannt.

Der Mittelwert von beiden kommt so auf 3 €, was ich zunächst als möglichen Zielkurs ansehen.

Meinungen hierzu?

Sorry an alle Profis für meine " dummen" Fragen.

Was ist ein NAV. und warum nimmst du den bei 5 € an.

1. keine Frage ist `dumm´


2. NAV (net Asset Value) siehe hier:
http://de.wikipedia.org/wiki/Substanzwert

ist ein zentraler Begriff bei der Bewertung von Immobiliengesellschaften; ganz grob gesagt ist es der Saldo aus Marktwert der Immobilien abzüglich aller Schulden. Also der Betrag der pro Aktie übrigbliebe, wenn alle Schulden zurückgezahlt würden und die Immobilien zu diesem Marktwert veäußert würden.
Der Abschlag von 70% von diesem Wert orientiert sich an den Bewertungen von anderen vergleichbarenb Unternehmen (z.B. KWG AG), die ein sehr ähnliches Geschäftsmodell haben.

[sailem]

Jetzt sind wir ja schon auf der Liste der " Meistdiskutierten"

Jetz müssen wir nur noch auf die Liste der Meistgekauften... das wäre toll dann hätten wir auch etwas mehr Volumen.

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.263.711 von infomi am 16.08.13 10:08:01

Danke infomi.

Und wie kommst du jetzt auf die 5€ NAV.

[infomi]

Zitat von sailem: Danke infomi.

Und wie kommst du jetzt auf die 5€ NAV.

ganz grob gerechnet: Marktwert der Immobilien + andere Sachanlagen= 351 mio€
abzüglich 271 mio € Schulden ergibt 80 mio €, bei 15 mio Aktien, bzw. 20 mio Stück, wenn man die Stücke aus der WA miteinrechnet. Je nachdem man die kurzfristigen Schulden miteinbezieht oder nicht kommt man auf Werte von 4,70 € oder 5,30 € pro Stück. Ich habe den Mittelwert genommen. Wie gesagt ganz grob für mich zur Orientierung. Für die richtige Berechnung (nach EPRA) gibt es klare Berechnungsvorschriften, die das Unternehmen bei einer Veröffentlichung zu beachten hat. Da ein solcher Wert aber meines Wissen (noch) nicht kommuniziert wurde, helfe ich mir mit einer Annäherungsrechnung.

Wenn jemand eine bessere Berechnung anbieten kann, wäre ich dankbar.

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.263.975 von infomi am 16.08.13 10:35:30

Ist ja schon mal super deine Überschlagsrechnung. Vor allem finde ich es auch gut das du die WA schon miteinbeziehst.

Für mich sind ja die Immobilien Neuland und bin froh hat hier jemand eine Ahnung und auch die Ruhe das einem " Neuling " auf vernünftige, verständliche Art und Weisse zu erklären.
So ist dein POsting von gestern mit dem Zielkurs von 3 € schon sehr gut verständlich.

Also stay long, enjoy Life

[unionjack13]

Adler wird nach und nach wiederentdeckt und schürt Fantasien der Anleger. Klar, denn die Aussichten sind rosiger denn je. Immerhin hat sich der Strategiewechsel gelohnt und wird sich auch weiter lohnen. Einige wollen jetzt bei 2,35 € - 2,60 € wieder raus, da sie seit Jahren hier festhingen. Doch der Kurs wird sich in den nächsten Monaten sehr zum Positiven ändern. Die jetzigen Gewinnmitnahmen sind normal. Ich denke auch, dass das Kursziel bald heraufgesetzt wird. Adler mausert sich still und heimlich zu einer Perle auf dem Immomarkt.

m.M.

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.264.401 von unionjack13 am 16.08.13 11:29:21

Na dann nehmen wir die Fantasie mal mit ins Weekend.

Und nun jede Woche 5 Cent rauf dann sind wir Ende Jahr auch bei 3 €.

[gate4share]

Die Hochschreibung von 47 Mio ist so richtig in den bisherigen Veröfentlichungen nicht belegt!

hat da jemand genauer Infos aufgrund welcher Gutachten, oder Informatioen man diese Wert-zuschreibungen, durchführte?

[infomi]

ein Research-Update von CBS ist verfügbar:

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…

auch CBS sieht sich offenbar nicht in der Lage gegenwärtig einen NAV zu errechnen

[sailem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.278.261 von infomi am 19.08.13 15:36:05

Guten MOrgen

Aber das liest sich sogar in Goggle Deutsch nicht so schlecht würde ich mal sagen:

Vorerst lassen wir unsere Empfehlung / PT unverändert bei
KAUFEN / EUR 2,60. Aufgrund der massiven Aufwertung Gewinne sind unsere Schätzungen
überholt und wir setzen sie im Berichtsjahr. Wir werden unsere Schätzungen überarbeiten / PT
und veröffentlicht eine ausführliche Update bald, nachdem wir ein umfangreiches Gespräch mit der hatte
Management. In FY14E werden wir sehen, eine ganz andere Reihe von Zahlen und
betonen wir großen Kopf nach der Expansion in 1h13 gesehen

Da bist du mit deiner Berechnung von ein ca. 3 € doch sehr gut im Rennen würd ich mal sagen.

Jetzt müssten noch ein paar andere Analysten so von 2.60 aufwärts schreiben und dann kommt das gut mit der Prognosse von 3 € Ende 2013.
Wären ja immerhin auch ca 30 %

[gate4share]

Man Gott, wenn ich überlege, dass ich vor ganz langer Zeit mal für ca 1,20 eingestiegen bin und dann entnervt bei so 0,80 wieder verkauft habe und schliesslich dann bei 50 cent wieder aufmerksam wurde, und das auch erst so 2 bis 3 Jahre her ist, ist der Kurs schon viel z schnell und zu stark gestiegen.

Diese Höherbewertungen muss man mit gewisser Vorsicht sehen. Es kann ja durchaus , dass der Bestand ca 50 Mio mehr wert ist, als man zahlte. Kann sein, muss aber nicht!

[sailem]

Warum bist du der Meinung der Kurs sei zu schnell und zu stark gestiegen.

[gate4share]

Man muss sich mal die Verhältnismässigkeit ansehen, die diese Hochschreibung ausgeübt hat!

Man hatte eben nur wegen dieser Hochschreibung 2,17 je Aktie Gewinn im ersten Halbjahr gemacht!

Man hat zum enden des esrsten Halbjahres ein Eigenkapitla von 68,5 Mio gegenüber zuvor 26,5 Mio.
Also das Eigenkapital hat sich durch diese Hochschreibung mehr als verdoppelt, ist um 150 % gestiegen!

Wenn informi sagt es wären rund 5 Euro NAV pro Aktie, ist das schon eetwas hoch gegriffen, aber selbst 4,00 was meiner Meinung nach näher dran ist, enthält dann 2,20 durch Hochschreibungen.


Es mag durch bestimmte Bewertungsmöglichkeiten auch so in Ordnung sein, man muss nur wissen, man wird das Portfolio zu diesen Preisen icht mehr verkaufen können, zur Zeit!

Es gibt einfach nicht die Möglichkeit, dass man auf dem Deutschen Freien Mark, Immobilien für 260 Mio kaufen kann, die dann ein halbes Jahr später 305 Mio wert sind!

Solche idiotischen Verkäufer gibt es nicht, und selbst wenn, dann würde ein Makler sich das Portfolio selber gesichert haben.

Es ist also eine Hochschreibung die aufgrund der zahlungsflüsse aus den Objekten resultiert. Man hat ja auch sonst nichts gross investiert. KWG hat ja auch sehr grosse Hochschreibungen gemaacht, aber diese auch mehr als die Hochschreibungen in die Objekte investiet in Form von Modernisierungen und energetischen Instandhaltungen.

Man muss eben nur hier im Hinterkopf behalten....rund 2,20, und danit über 60 % des Eigenkapitals je Aktie, sind nur durch Bewertungsänderungen zustande gekommen, die man bei einem Verkauf so nicht realisieren kann.

Also rein kaufmännische von der Unternehmensführung ist das gut und richtig hier eine Zuschreibung vor zu nehmen. Denn so wird ein hohe Eigenkapital ausgwiesen und Banken und andere Kreditgeber sind so geneigter Darlehen zu geben oder hier zu belassen, zu eher niedrigeren Zinssätzen.

[infomi]

der Kursanstieg der Aktie ist nicht durch die Höherbewertung der neu erworbenen Immobilien ausgelöst worden sondern durch das erfolgreiche Umsetzen der neuen Strategie, welche im Sommer/Herbst vorigen Jahres angekündigt worden war. Der Kursanstieg erfolgte bereits vor der Bekanntmachung der Aufwertung der erworbenen Immobilien. Aber diese zusätzliche Information kann durchaus nochmals einen Push für den Kurs bedeuten. Wichtiger ist aber die zukünftlige P/L wie sie sich aus der neuen Konstellation ergeben wird.
Sollte sich zeigen, dass dauerhaft gute Erträge und Gewinne erzielen lassen, hat der Kurs noch Potential.
Ob der NAV 4€ oder 5€ beträgt, ist nicht so wichtig, weil es letztendlich eine Bewertungsfrage ist.
Bei einem so kleinen Immounternehmen mit so kurzer Historie wird der Abschlag zum NAV ohnenhin stark schwanken und eher größer sein.
Selbst CBS, die das Unternehmen seit der Neuformulierung ihrer Strategie wohl begleiten und gut kennen, sieht sich außer Stande ein Urteil abzugeben.

[gate4share]

Informi, kurze Historie?
Da haste aber nicht alle Geschäftsberichte gelesen, wo die Rede ist von Nähmaschinen und der Vollkonsolidierung innerhalb des AEG Konzerns,

Aber im Grunde ist die Vergangenheit der aktuelle Adler Real Esate doch wieder sehr kurz, weil zwar die Vergängertätigkeiten wohl dieses gleiche Unternehmen machte, aber die Aktionäre ganz andere waren und man schon länger im Immobilienbereich tätig ist.

Wir hatten schon Kurs deutlich über 2 Euro und auch mal bis 2,30 kurzfristig, als man diese Hochschreibung noch nciht vorgenommen hatte. Das war vor der hochschreibung auch in etwas auf NAV. Doch hier hat der NAV auch gewisse Unsicherheiten. Es könnte sich noch Belastungen, aus dem Objekt in Luxenburg ergeben, evtl noch durch andere Investments, aber auch durchaus noch hohe ausserördentliche Erräge aus den Objekte , die in Entwicklung sind, wie auch in dresden die Grundstück oder das amerikanische Bauprojekt.

Nach dieser Hochschreibung um 47 Mio ist dann noch mehr Interesse in Adler Real Estate aufgekommen. Das Geschäftsprinzip sehe ich auch als gut und sehr sicher an!
Also diese Bestände in der Nähe der Metropolen, die man so günstig kaufen kann, dass man trotz hohe Finanzierung , zu wohl 75 % , schon Überschüsse cash erzielt, ist eine tolle und sehr sichere Sache.
Es spricht nichts dafür, dass Mieten sinken könnte, die Werte der Objekt sinken oder Wohnungen nicht vermietbar sein könnte, aber es spricht sehr viel dafür, dass Mieten steigen, die Werte der Objekte steigen und so noch höhere Gewinne sich in der Zukunft ergeben!

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.285.687 von gate4share am 20.08.13 14:56:45

Informi, kurze Historie?

ja natürlich, als Bestandshalter von Wohnimmobilien

(Ps. mein Synonym ist infomi)

[sailem]

Danke euch beiden für die gute Zusammenfassung über die Situation bei Adler. Ist für einen Quereinsteiger wie mich super wenn jemand so gut seine Meinung schreibt und ich mir selbst eine Meinung über die Zukunft der Aktie machen kann.

Denke da ist doch einiges möglich wenn auch eine gewisse Vorsicht natürlich immer angebracht ist. Den die Hochschreibung ist zwar wie gate4share schreibt in Ordnung muss aber im Hinterkopf behalden werden.

Nach dem Motto " The Trend is your friend ".... und der ist ja nicht so schlecht.... und einigermassen guten Zahlen denke ich kann das schon was werden mit den 3 € bis Ende Jahr

[gate4share]

die Kursentwicklung ist schon sehr dynamisch!

Also ich grössere Anteil bei über 1,10 verkaufte, meine ich , "über 100% Kursgewinn ist doch ganz schön", dann noch ein paar 1,30 verkauft......und nun stehen wir fast nochmals 100 % höher!

Es wird aber nicht immer so weiter gehen. Ein Plus ist noch, dass noch Gelder aus den Altbeständen zufliessen. Berlin ist grösstenteils verkauft, bzw. wird sich da nur noch ein kleiner Geldzufluss ergeben. Dresden wird wohl noch mind 2 Jahre, eher noch länger dauern, bis die Grundstücke als Baugrundstücke verkaufbar sind. Aber aus Amerika kommen wohl bald über 6 Mio.

Dann hat man noch das Objekt in Frankfurt was man wohl als Wohnungen umgehen will. Egal ob man das selber macht und dann noch teilweise finaziert oder verkauft, in jedem Fall wird sich daraus ein Wertzuwachs ergeben.

Die Kosten sind zwar schon etwas runter aber insgesamt doch noch sehr hoch!
Nun man muss man erst mal sehen, wie es als mittlerer Wohungsvermieter läuft. Denn man hat ja die esten Wohnungen erst vor etwas einem Jahr gekauft und die grösseren Bestände innerhalb des letzten halben Jahres.

Sehr gut ist eben, dass man Moant für Monat einen positiven Cashflow aus der Vermietung jeden einzelnen Bestandes nach Zinsen, Kosten etc erzielt.
Im Laufe der Zeit werden die Mieten steigen, auch wenn es nur 2 % bis 3 % im Jahr sind, so ergeben sich daraus im Laufe der Jahre auch höhere Überschüsse.

[obekaer]

Zitat von gate4share: die Kursentwicklung ist schon sehr dynamisch!

Also ich grössere Anteil bei über 1,10 verkaufte, meine ich , "über 100% Kursgewinn ist doch ganz schön", dann noch ein paar 1,30 verkauft......und nun stehen wir fast nochmals 100 % höher!

Es wird aber nicht immer so weiter gehen. Ein Plus ist noch, dass noch Gelder aus den Altbeständen zufliessen. Berlin ist grösstenteils verkauft, bzw. wird sich da nur noch ein kleiner Geldzufluss ergeben. Dresden wird wohl noch mind 2 Jahre, eher noch länger dauern, bis die Grundstücke als Baugrundstücke verkaufbar sind. Aber aus Amerika kommen wohl bald über 6 Mio.

Dann hat man noch das Objekt in Frankfurt was man wohl als Wohnungen umgehen will. Egal ob man das selber macht und dann noch teilweise finaziert oder verkauft, in jedem Fall wird sich daraus ein Wertzuwachs ergeben.

Die Kosten sind zwar schon etwas runter aber insgesamt doch noch sehr hoch!
Nun man muss man erst mal sehen, wie es als mittlerer Wohungsvermieter läuft. Denn man hat ja die esten Wohnungen erst vor etwas einem Jahr gekauft und die grösseren Bestände innerhalb des letzten halben Jahres.

Sehr gut ist eben, dass man Moant für Monat einen positiven Cashflow aus der Vermietung jeden einzelnen Bestandes nach Zinsen, Kosten etc erzielt.
Im Laufe der Zeit werden die Mieten steigen, auch wenn es nur 2 % bis 3 % im Jahr sind, so ergeben sich daraus im Laufe der Jahre auch höhere Überschüsse.

sag mal, machst du das mit absicht ? ich habe das schon mal geschrieben, "berlin" ist nicht bald ausverkauft. es gibt 2 projekte in der nähe von berlin, die sind noch lange nicht ausverkauft, da wird es noch jahrelang gute einnahmen geben. dann gibt es noch ein grundstück in berlin. ca. 49.000 qm, welches entwickelt wird, entweder als gewerbe- oder wohnraum. was meinst du, was so ein grundstück alleine wert ist ?
dresden ist völlig ungeklärt.
in offenbach besitzt adler noch ein grundstück, eigentlich sollte das schon verkauft sein, ist aber noch nichts gemeldet worden und noch im bestand.
in grünstadt besitzt adler auch noch ein wohn-und geschäftshaus.
alles altbestände + der von dir o.g.

das der aktienkurs stark gestiegen ist, war doch nicht unbegründet. die adler ag war völlig abgestürzt und hat durch glück (mnarktumstände) und können die wende geschafft. da ist eine vervierfachung vom tiefsten kurs nicht unnormal und aufgrund der zahlen gerechtfertigt.

wenn weiter so gut gearbeitet wird, wie in den letzten jahren, dann sind noch ganz andere kurse möglich.
nur weil du bei 1,10, 1,30 euro teilweise verkauft hast, bzw. früher mal geld verloren hast, kann der kurs nicht mehr steigen, weil er seitdem weiter gestiegen ist ? kopfschüttel.
hast du noch nie eine verzehnfachung oder mehr erlebt ?

ich bin nach den zahlen wieder eingestiegen, da ich denke, der kurs kann auf sicht nur steigen.
wenn du, wie ich es dir schon mindestens einmal geschrieben habe, mal die
seite von adler anschaust, und zwar richtig, dann würdest du nicht dauernd etwas falsches schreiben.
hier nochmals der link, dort findet man alle infos, zu wandelanleihen (die du im bericht 2012 natürlich nicht finden konntest, da diese ja erst 2013 ausgegeben wurde), beteiligungen etc.. dort findet man auch q-berichte, zwischmitteilungen, in denen immer die neuesten ereignisse stehen.

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/akt…

[gate4share]

Also ich sage alles nach bestem Wissen und Gewissen!

In Berlin hatte mal wohl drei verschiedene Grundstücke und,dann ist wohl nur eines komplett abverkauft!

Habe auch nicht gesagt, dass keine Mittelzuflüsse aus mehr kommen würden und auch habe ich nicht jetzt nicht behauptet, dass Adler keine Grundstücke mehr in Berlin hat.


Wir sollten dem anderen keine böse Absicht unterstellen, zumal dann nicht,wenn man in der grundsätzlichen Beurteilung ähnlicher meinung ist.

[gate4share]

Also ich habe schon alle Geschäfts- und Quartalsbericht gelesen!

Aber man behält ja nicht mehr alles im KOpf! Wenn ich mal was falsches sagte, geschau das unbeabsichtigt und war ja hier auch kein so entscheidendes Moment!

Es gibt Werte die scih Verzehnfacht haben, aber im Immobilienbereich,wo ja die Werte in Deutschland nicht um 100% oder ähnlich, innerhalb kurzer Zeit steigen ist das schon selten.
TAG ist ein Wert, den es in Krise sogar für 1,20 zu kaufen gab und nun ist man weit über 8 Euro und das Kurs ist auch heute noch zu einem gewissen Masse abgesichert.

Aber auch TAG AG, hat einen grossen Anteil des Wertes dadurch erreicht, imdem man Käufe, auch solche Käufe wo man der höchste Bieter war, nochmals wieder höher bewertet hat.

Diese Bewertungen mögen aufgrund des Geldzuflusses aktuell berechtigt sein, aber man wird dann nicht unbedingt bei zeitnahmen Verkauf auch den bilanzierten Buchwert zuürck bekommen.

[sailem]

@ gate4share : mach nur weiter so .

Ich find deine Postings recht gut und informativ und grundsätzlich bist du ..... wie du ja auch schreibst in der Beeurteilung ähnlicher Meinung wie obekaer ... und wie die anderen hier.

Wir wären doch alle nicht hier wenn wir nicht daran glauben würden das wir hier bald höhere Kurse sehen werden. Und die Aussichten daf¨r sind ja wirklich sehr gut.

[gate4share]

Also ich finde ja grundsätzlich auch nicht schlecht, wenn auch Leute etwas hier zu einem Wert sagen, die den schlecht finden und/oder meinen, sie müssten davor warnen dort zu investieren - so allgemein!

Hier bei Adler gab es das früher mal, als ich das erste mal bei 1,20 eingestiegen bin und bei 0,80 wieder verkaufte, die hier davor warnten, aber das war damals doch eine ganz andere Firma.

Sehe das Investment auch nicht so so riskant an, denn Wohnungsimmobilien sind kein riskantes Geschäft. Die Grundstücksentwicklungen beinhalten grundsätzlich wohl ein Risiko.

Was mich allerdings wundert, dass ja wohl alle Assets, die man noch verkaufen möchte, wohl ja nur 7 Mio wert sind, Inkl. Berlin ,Dresden, Grünberg, und Frankfurt.
Das kann ja dann doch gar nicht mehr soviel Grundstückswert in Berlin sein.

[gate4share]

7 Mio insgesamt für alle Grundstücke und Gebäude die verkauft wreden sollen.

Darin nicht enthalten ist das Objekt im Flughaben, War das Luxenburg, oder Brüssel?, aber könnte es sogar Verlust sich ergeben und kein Geldrückfluss erfolgen.
Und die Projektentwicklung in Amerika, Bau Mehrfamilienhaus, was nach Vollvermietung verkauft werden soll ist wohl auch extra.
Da könnte auch noch mehr zurück fliessen, als die investierten ca 6 Mio.

[Daibler]

ADLER Real Estate Aktiengesellschaft: Kapitalerhöhung um 1.500.000 neue Aktien unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre beschlossen

ADLER Real Estate AG / Schlagwort(e): Kapitalerhöhung

07.09.2013 00:01

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach 15 WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.


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ADLER Real Estate Aktiengesellschaft: Kapitalerhöhung um 1.500.000 neue Aktien unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre beschlossen

Hamburg, den 6. September 2013. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft (ISIN: DE0005008007 / WKN: 500800) hat heute beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft unter teilweiser Ausnutzung des bestehenden genehmigten Kapitals durch Ausgabe von 1.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von jeweils EUR 1,00, dies entspricht rund 10% des derzeitigen Grundkapitals, gegen Bareinlagen und unter Ausschluss des Bezugsrechts der bestehenden Aktionäre gemäß 186 Abs. 3 Satz 4 AktG auf EUR 16.500.048 zu erhöhen.

Die neuen Aktien wurden von einem institutionellen Investor gezeichnet. Der Ausgabepreis betrug EUR 2,40 und lag damit über dem aktuellen Börsenkurs.

Die Kapitalmaßnahme wird von der Close Brothers Seydler Bank AG begleitet.

Der Vorstand

07.09.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de ....[...]


http://www.finanznachrichten.de/...der-aktionaere-beschlosse…

[Daibler]

Adler Real Estate: Kurs hat deutliches Potenzial
09.09.2013 (www.4investors.de) - Die Analysten von Close Brothers Seydler bestätigen die Kaufempfehlung für die Aktien von Adler Real Estate. Das Kursziel wird von 2,60 Euro auf 4,00 Euro angehoben.

In den vergangenen Monaten hat die Gesellschaft vieles erreicht. Die Expansion läuft auf Hochtouren. Anleihen haben für frisches Kapital gesorgt. Bis 2015 rechnen die Experten mit einer Portfoliogröße von bis zu 15.00 Einheiten, das wäre eine Verdopplung zur heutigen Größe. Entsprechend werden die Mieteinnahmen in den kommenden Jahren klar steigen. Für 2014 rechnen die Experten mit einem Umsatz von 34,7 Millionen Euro (alt: 10,9 Millionen Euro). Der Gewinn je Aktie soll dann bei 0,80 Euro liegen, 2015 soll er auf 1,19 Euro ansteigen. (Autor: js

[gate4share]

Die geschätzten Gewinne scheinen noch keine Hochschreibungen zu enthalten, sondern nur die Gewinne aus den in 2011 bis 2013 nue gekauften Mehrfamilienhäuser und die Gewinne aus den Altbeständen.

Man könnte aber annehmen, dass man auch noch auf Käufe die letztens erfolgen oder jetzt demnächst erfolgen, weiteres Hochschreibungen vornehmen kann.
Ob man gerade bei einem Kauf ist, dass man jetzt gerade diese KE von 1,5 Aktien macht und dadurch dann wohl ca 3,5 Mio einnimmt......aber soviel ist 3,5 Mio....allerdings Eigenkapital...dann könnte man wenn die Bank noch 10 Mio dazu gibt, vielleicht durchaus 2000 Wohnungen kaufen!

[sailem]

Presseinformationen
Presse über uns
ADLER Real Estate AG wechselt in Prime Standard
PRESSE // 04.09.2013

•Jetzt noch attraktiver für internationale Anleger
•Aufnahme der Notierung am 4. September 2013
Hamburg, den 4. September 2013. Die Aktien der ADLER Real Estate AG (ISIN: DE0005008007 / WKN: 500800), Frankfurt/M., werden ab heute, Mittwoch, den 4. September 2013 zum Handel im Prime Standard an der Frankfurter Wertpapierbörse aufgenommen. Entsprechend des Bescheids der Deutschen Börse AG wechselt das Unternehmen damit in den höchsten Transparenzlevel börsennotierter Unternehmen. „Wir verfolgen mit dem Wechsel das Ziel, für internationale Investoren noch attraktiver zu werden“, sagt Axel Harloff, Vorstand der ADLER Real Estate AG. „Denn unser angestrebtes Wachstum erfordert weiteres Kapital.“ Gemäß den Vorgaben des Prime Standard wird sich ADLER noch transparenter präsentieren und damit den Anforderungen auch internationaler Anleger entsprechen.



Die ADLER Real Estate AG verfolgt das Ziel, ein bedeutendes Portfolio mit Wohnimmobilien in Deutschland aufzubauen, die für das Unternehmen einen positiven Cash Flow erwirtschaften. In diesem Jahr hat sich das Unternehmen bereits an Portfolien mit rund 7.000 Wohnungen beteiligt. Auch die Ertragslage ist mitgewachsen, so dass sich das Eigenkapital inzwischen mehr als verdoppelt hat. „Parallel konnten wir sogar schon Chancen auf eine sehr kurzfristige Realisierung von Gewinnen aus der Reorganisation und entsprechender Verwertung von kleineren Beständen nutzen“, so Harloff weiter. Deshalb wird das Ergebnis des Unternehmens im laufenden Jahr 2013 weiter wachsen.

[gate4share]

Adler ist immmer wieder für eine neue Aktion gut.

Dieser Wecken ist wohl auch relativ gross bei Westgrund investiert und soll da 2 Kapitalerhöhungen zumindest massgeblich gezeichnet haben.

Nur Westgrund ist erst später angefangen, so ein Portfolio ähnlich wie Adler auf zu bauen - also in Mittelstädten in der Nähe von Metropolen, die günstig zu kaufen sind und sofort schon nach Bewirtschaftungskosten. Zins und einer Grundtilgung schon cashflow generieren.
Allerding hatte Westgrund auch zumindest einen Bestand in Berlin gekauft.
Das frühere Investment von Westgrund war wohl wenig direkt ausgerichtet, da war kein klarer Ansatz zu erkennen.
Ausserdem war Westgrund in den vergangenen Jahren ertragsschwach!

Also was Adler in den letzten ca 12 Monaten einen Weg gemacht hat, ist schon fast einmalig. Aus einer Firma, mit einem Sammelsurium an Altbeständen und Grundstücken, die wohl Eigenkapitalstark - in Prozent des INvestments war, allerdings auch keine hohen Gewinne verzeichneten, ist nun ein Unternehmen mit 15,000 Wohnungen und auch guten Ertragszahlen geworden.

Dazu noch ist man ständig aktiv. Es gibt kaum einen Monat, wo Adler nicht von sich hören lässt. Es wurden Anleihen emittiert, ein auch schon 2 Kapitalerhöhungen in Angriff genommen.
Aber gleichzeitig verkauft man die Altbestände weiter, wird aber wohl zukünftig nicht mehr in diese Jahrelangen Entwicklungen investieren.

Hoffnungen bestehen noch, dass man noch in diesem Jahr, aus der Partnersschaft mit AIG einen unteren MIo Betrag zurück fliessen wird. Fraglich ist allerdings das Investment am Luxenburger Flughafen - da ist man nach wie vor tief im Verlust.

[Daibler]

Zuerst Kapitalerhöhung dann aufgestockt.
Ist wohl überzeugt.


DGAP-Stimmrechte ADLER Real Estate AG (deutsch)
Nachrichtenagentur: dpa-AFX | 01.10.2013, 17:03 | 129 Aufrufe | 0 |
ADLER Real Estate AG: Veröffentlichung gemäß § 26 Abs. 1 WpHG mit dem Ziel der europaweiten Verbreitung


ADLER Real Estate AG

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cosmosdirekt.de/besseres-sparbuch

01.10.2013 17:03


Veröffentlichung einer Stimmrechtsmitteilung, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.


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Herr Klaus Wecken, Schweiz hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 01.10.2013

mitgeteilt, dass sein Stimmrechtsanteil an der ADLER Real Estate AG,

Frankfurt am Main, Deutschland am 24.09.2013 die Schwelle von 3% und 5% der

Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 9,74% (das entspricht

1607095 Stimmrechten) betragen hat.

9,09% der Stimmrechte (das entspricht 1500000 Stimmrechten) sind Herrn

Wecken gemäß § 22 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1 WpHG von der Wecken & Cie.

zuzurechnen.




01.10.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche

Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.

DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de


---------------------------------------------------------------------------


Sprache: Deutsch

Unternehmen: ADLER Real Estate AG

Herriotstr. 5

60528 Frankfurt am Main

Deutschland

Internet: www.adler-ag.com


Ende der Mitteilung DGAP News-Service

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.554.177 von Daibler am 02.10.13 12:52:18

Daibler:

Zuerst Kapitalerhöhung dann aufgestockt.
Ist wohl überzeugt.



Was meinste?

Wie war das denn noch bei Westgrund? Da ist er doch schon länger dabei und wurde mehrmals genannt. Früher , so vor ca 2 oder 3 Jahren, war doch dieser Superbanker- Christ- SPD Mann und Banker mit eigener Privatbank in Berlin, auch ganz begeistert von Westgrund. Hatte ich in einem Interview gelesen. Obwohl damals Westgrund wirklich nicht überzeugend wirkte!
Auch jetzt überzeugt ich da auch wenig. Auch hat Westgrund sich wieder Obekte von den alten viacom Leuten für viel Geld andrehen lassen!

Sowas ist immer Mist, wenn in so einer Art Einfluss von Grossaktionären ausgeübt wird. Das Managment sollte frei entscheiden und nicht von Grossaktonären geleitet werden, was ihnen jeweils gut auskommt!

[Daibler]

ADLER Real Estate AG: ADLER Real Estate AG kauft Beteiligung an drei weiteren Portfolios


ADLER Real Estate AG / Schlagwort(e): Sonstiges



29.10.2013 15:14


Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch

die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.


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ADLER Real Estate AG kauft Beteiligung an drei weiteren Portfolios


- Weitere Beteiligung an Immobilienbesitzgesellschaften beabsichtigt


- 1.906 Wohn- und Gewerbeeinheiten in sechs Bundesländern


Hamburg, den 29. Oktober 2013. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft,

Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) beabsichtigt, sich im Rahmen ihrer

Akquisitionsstrategie zum Aufbau eines bedeutenden Wohnimmobilienbestands

in Deutschland mittelbar an weiteren drei Wohnimmobilienportfolios zu

beteiligen und hat zu diesem Zweck eine Beteiligung an der Gesellschafterin

von drei Immobilienbesitzgesellschaften gekauft, die zusammen 1.769

Wohnungen sowie 137 Gewerbeflächen mit einer gesamten Wohn- und Nutzfläche

von 113.526 Quadratmetern halten. Der Vollzug des Kaufvertrages steht

unmittelbar bevor.


Die Liegenschaften der Portfolios sind verteilt auf die sechs Bundesländer

Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Thüringen,

Nordrhein-Westfalen sowie Rheinland-Pfalz. Ein Großteil der Wohnungen

befindet sich in Rostock, Düsseldorf, Dresden, Leipzig, Kiel, Hagen und

Lübeck.


Der Vorstand


Ihre Kontakte für Rückfragen


Presse: german communications dbk ag

Jörg Bretschneider

Alsterufer 34, 20354 Hamburg

Tel.: [phone], Fax: [phone]

[e-mail]


Investor Relations: Hillermann Consulting

Christian Hillermann

Poststraße 14, 20354 Hamburg

Tel.: [phone], Fax: [phone]

[e-mail]



29.10.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche

Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.

DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de


---------------------------------------------------------------------------


Sprache: Deutsch

Unternehmen: ADLER Real Estate AG

Herriotstr. 5

60528 Frankfurt am Main

Deutschland

Telefon: +49 (0)40 - 29 8130-0

Fax: +49 (0)40 - 29 8130-35

E-Mail: [e-mail]

Internet: www.adler-ag.com

ISIN: DE0005008007, DE000A1R1A42,

WKN: 500800, A1R1A4

Börsen: Regulierter Markt in Frankfurt (Prime Standard); Freiverkehr

in Berlin, Düsseldorf, Hamburg


Ende der Mitteilung DGAP News-Service

[SiebterSinn]

ADLER Real Estate AG: Veröffentlichung gemäß § 26 Abs. 1 WpHG mit dem Ziel der europaweiten Verbreitung

ADLER Real Estate AG

29.10.2013 16:16

Veröffentlichung einer Stimmrechtsmitteilung, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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Die Wecken & Cie., Basel, Schweiz hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am
27.10.2013 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der ADLER Real Estate
AG, Frankfurt am Main, Deutschland am 25.10.2013 die Schwelle von 10% der
Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 10,30% (das entspricht
1700000 Stimmrechten) betragen hat.



29.10.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: ADLER Real Estate AG
Herriotstr. 5
60528 Frankfurt am Main
Deutschland
Internet: www.adler-ag.com

Ende der Mitteilung DGAP News-Service

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Quelle: dpa-AFX

[DOBY]

Zitat von SiebterSinn: ADLER Real Estate AG: Veröffentlichung gemäß § 26 Abs. 1 WpHG mit dem Ziel der europaweiten Verbreitung

Quelle: dpa-AFX

nützt Dir auch nix, die Anleihe will keiner, im Gegensatz zur Aktie oder zur WA..

[gate4share]

der tägliche Umsatz ist verhältnismässig hoch, dafür , dass man nur 16,5 Mio Aktien hat.

Da gibt es wohl nur wenige feste Hände, wohl evtl nur dieser Wecken der gut 10% hält.

Eigentlich ist das Eigenkapital relativ gering, für die Aktivitäten Adler so insgesamt inzwischen ausübt.

Aber, wenn Adler weiter so, mehr oder weniger nur gezockt wird, wird sich eine evtl Kapitalerhöhung sehr schlecht auf den Börsenkurs auswirken.

[SiebterSinn]

ADLER Real Estate AG: ADLER Real Estate AG beteiligt sich an drei weiteren Portfolios

DGAP-News: ADLER Real Estate AG / Schlagwort(e): Sonstiges
ADLER Real Estate AG: ADLER Real Estate AG beteiligt sich an drei
weiteren Portfolios

30.10.2013 / 12:55

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ADLER Real Estate AG beteiligt sich an drei weiteren Portfolios

- 1.906 Wohn- und Gewerbeeinheiten in sechs Bundesländern

- 1.200 Wohnungen in Groß- und Mittelstädten

- Kauf vollzogen

Hamburg, den 30. Oktober 2013. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft,
Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) beteiligt sich im Rahmen ihrer
Akquisitionsstrategie zum Aufbau eines bedeutenden Wohnimmobilienbestands
in Deutschland mittelbar an weiteren drei Wohnimmobilienportfolios. Die
nunmehr vollzogene Transaktion umfasst drei Immobilienbesitzgesellschaften,
die die zusammen 1.769 Wohnungen sowie 137 Gewerbeflächen mit einer
gesamten Wohn- und Nutzfläche von 113.526 Quadratmetern halten. Der
Gesamtwert der drei Portfolien erreicht rd. 113 Mio. Euro.

Die Liegenschaften der Portfolios sind verteilt auf die sechs Bundesländer
Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Thüringen,
Nordrhein-Westfalen sowie Rheinland-Pfalz. Der größte Teil der Wohnungen
befindet sich direkt in deutschen Groß- und Mittelstädten. 365 Wohnungen
liegen in Rostock, 218 in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt
Düsseldorf, 177 in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden, 144 in
Leipzig, 110 in der schleswig-holsteinischen Landeshauptstadt Kiel, 101 in
Hagen sowie 85 Wohnungen in Lübeck. Nach Abschluss der Transaktion verfügt
die ADLER Real Estate AG über insgesamt rund 9.000 Wohneinheiten, die ein
Investitionsvolumen von etwa 465 Mio. Euro repräsentieren.

Ihre Kontakte für Rückfragen

Presse: german communications dbk ag
Jörg Bretschneider
Alsterufer 34, 20354 Hamburg
Tel.: [phone], Fax: [phone]
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Poststraße 14, 20354 Hamburg
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Ende der Corporate News



(Aktienkurs weiter im Aufwärtstrend, Anleihe noch unter pari...)

[DOBY]

Zitat von gate4share: der tägliche Umsatz ist verhältnismässig hoch, dafür , dass man nur 16,5 Mio Aktien hat.

ja nee, 49000 € Umsatz im Xetra is rieeesig. Und bei 20% davon war auch noch ich beteiligt^^

[gate4share]

Bei diesem aktuellen Kauf, wie mindestesns schon bei einem oder zwei vorherigen Käufen, war und ist von einer "Beteiligung" die Rede.

Gleichzeitig stellt man es weiter so dar, als wenn man praktisch dann Eigentümer der Wohnungen wäre.

Eine Beteiligung könnte 10% oder auch 99,9% sein.
Viele Unternehmen kaufen heute nur noch 94% , weil dann keine Grunderwerbssteuer bezahlt werden muss, dann würde der Verkäufer noch die restlichen 6% halten, oder könnte er auch an einen andren Käufer verkaufen.
Früher hatte dann diese 6% eine Kapitaltochter des Käufers gehalten, das ist jetzt nicht mehr möglich, damit man die Grunderwerbssteuer spart. Die Grunderwerbssteuer beträgt 5% vom gesamten Immobilienwert, also unter Umständen von mehr als man bezahlt hat, wenn man evtl noch Schulden übernommen hat!

Der Umsatz ist schon verhältnismässig gross.

Es gibt kaum eine Aktie wo sonst an vielen Tagen ca 0,8% der Gesamtsteücke gehandelt werden und wohl nur weniger als 0,2% der Stücke tagtäglich gehandelt werden.

Der Umsatz ist tagtäglich überaus hoch, im Verhältnis zu der Gesamtaktienanzahl!
Das spricht meiner Meinung nach dafür, dass hier noch massiv gezockt wird. Evtl werden einige Stücke mehrmals am Tag gehandelt.

Wichtig wäre schon , wenn man ein paar dauerhafte Aktionäre finden würde, die nicht gleich nach wenigen Tagen wieder Kasse machen!

Bei diesem starken Handel, wäre eine Kapitalerhöhung wohl doch ein zu grosses Risiko für den Kurs, vielleicht hat man deshalb noch keine Kapitalerhöhung durchgeführt.

Aufgrund dessen, dass man mind 9000 Wohnungen hält und das noch etwas ausweiten will, sind 15 Mio Grundkapital schon verdammt wenig!

[gate4share]

Also so kleine Sachen wir jetzt 11 Mio Euro, rein zu holen durch die Wandelanleihe, wo man auch noch vierteljährig 6% p.a. an Zinsen zahlen muss, bringen für Adler Real Esate AG kaum etwas!

Man hat gerade sich an Immobilien im Wert von 113 Mio beteiligt, und davon sind die nun erhaltenden 11 Mio mal gerade eben 10% - und man kann wohl davon ausgehen, dass Adler hier über 90% der Anteile kaufte!

Es kommt wohl jetzt noch aus dem Verkauf der Altbestände etwas Geld rein, aber soviel ist das nun auch nicht mehr, weil die Umsatzstarken Bestände komplett abverkauft wurden!

Vielleicht kommt dieses Jahr noch ca gut 6 Mio + Gewinnanteile aus dem Neubauprojekt in Amerika, falls man dieses verkaufen konnte!

Sinnvoll ist schon wenn das GrundKapital nun bald verdreifacht würde! Also statt 16,5 Mio Grundkapital wären 50 Mio schon sehr sinnvoll!

[DOBY]

Zitat von gate4share: Also so kleine Sachen wir jetzt 11 Mio Euro, rein zu holen durch die Wandelanleihe, wo man auch noch vierteljährig 6% p.a. an Zinsen zahlen muss, bringen für Adler Real Esate AG kaum etwas!

Zinsangaben beziehen sich immer auf Jahreszins. Vierteljähige Zahlweise ändert nichts daran. Ist übrigens bei der aktuellen WA auch nicht anders, da sind auch schon Zinsen geflossen.

[DOBY]

Zitat von gate4share: Sinnvoll ist schon wenn das GrundKapital nun bald verdreifacht würde! Also statt 16,5 Mio Grundkapital wären 50 Mio schon sehr sinnvoll!

Ich denke da wartet man erst mal höhere Kurse ab (z.B. nach Vorlage der Jahreszahlen). Derzeit ist das noch zu früh. Eine neue Anleihe wäre aber auch jederzeit möglich.

[obekaer]

Zitat von gate4share: Also so kleine Sachen wir jetzt 11 Mio Euro, rein zu holen durch die Wandelanleihe, wo man auch noch vierteljährig 6% p.a. an Zinsen zahlen muss, bringen für Adler Real Esate AG kaum etwas!

Man hat gerade sich an Immobilien im Wert von 113 Mio beteiligt, und davon sind die nun erhaltenden 11 Mio mal gerade eben 10% - und man kann wohl davon ausgehen, dass Adler hier über 90% der Anteile kaufte!

Es kommt wohl jetzt noch aus dem Verkauf der Altbestände etwas Geld rein, aber soviel ist das nun auch nicht mehr, weil die Umsatzstarken Bestände komplett abverkauft wurden!

Vielleicht kommt dieses Jahr noch ca gut 6 Mio + Gewinnanteile aus dem Neubauprojekt in Amerika, falls man dieses verkaufen konnte!

Sinnvoll ist schon wenn das GrundKapital nun bald verdreifacht würde! Also statt 16,5 Mio Grundkapital wären 50 Mio schon sehr sinnvoll!

schon klar, das du wieder mal die fakten nicht drauf hast, zum x-ten mal. ist das absicht ? habe ich dich schon mehrmals gefragt.
die umsatzstarken altbestände sind nicht komplett abverkauft, monoman:

http://www.grossbeeren-berlin.de/grund.htm da sind noch reichlich grundstücke und noch mehr als dort angeboten, allerdings noch nicht erschlossen. das war insgesamt nettobauland ca 90.000 qm, rechne mal, wieviel davon bisher verkauft wurde !

http://www.dallgow-berlin.de/grund.htm ausverkauft sieht anders aus !

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/spa… ca. 49.000 qm sind nicht ausverkauft, sondern werden in zukunft irgendwann nochmal gutes geld bringen !

dazu grünstadt, dresden, usa, frankfurt, luxemburg, offenbach und ein kleiner rest in moosburg.

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/dal…

einfach links auf die aufgeführten objekte klicken und dann kann man alles sehen, was du als ausverkauft bezeichnest. adler war fast schuldenfrei, bevor man angefangen hat, wohnungsbestände aufzubauen. das grundstück in berlin steht wahrscheinlich weit unter wert in der bilanz, ebenso die noch zu entwickelden grundstücke in groosbeeren. es wurde übrigens neulich vermeldet, das ein teil der erworbenen wohnungen, bereits mit gewinn weiterverkauft wurde. dafür gab es auch noch cash, nur mal so nebenbei.

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6314977-dgap-news-…

du bist nicht investiert oder ?

[SiebterSinn]

Hallo obekaer,


DANKE für diese Informationen, die meine Ansicht stützen, d.h. dürfte die Aktie weiter zulegen und bei der Anleihe muss man blos warten bis ein bekannter Börsendienst auf die deutliche Unterbewertung ("vergessen") hinweist!


LG /

[obekaer]

Zitat von SiebterSinn: Hallo obekaer,


DANKE für diese Informationen, die meine Ansicht stützen, d.h. dürfte die Aktie weiter zulegen und bei der Anleihe muss man blos warten bis ein bekannter Börsendienst auf die deutliche Unterbewertung ("vergessen") hinweist!


LG /

geht gerade ab

[gate4share]

Zitat von DOBY:

Zitat von gate4share: Also so kleine Sachen wir jetzt 11 Mio Euro, rein zu holen durch die Wandelanleihe, wo man auch noch vierteljährig 6% p.a. an Zinsen zahlen muss, bringen für Adler Real Esate AG kaum etwas!

Zinsangaben beziehen sich immer auf Jahreszins. Vierteljähige Zahlweise ändert nichts daran. Ist übrigens bei der aktuellen WA auch nicht anders, da sind auch schon Zinsen geflossen.

Klar sind Zinsangaben immer für den jährlichen Zins. Und genau das habe ich ja auch gesagt "6 % p.a." - P.a. heisst per anno - Latein- je Jahr oder pro Jahr!
Solche vermeindliche Besserwissereihen sollte man ganz unterlassen, weil das nur zeigt,dass man doch weniger weiss, als man zeigen wollte!

Warum habe ich dann gesagt, dass man vierteiljährlich 6% p.a. zahlen muss?

Ja weil schn nach 3 monaten wieder 1,5% des Geldes abfliessen, und weitere 1,5 % nach6 Monaten etc. Bei normalen Anleiohen muss man erst nach 12 Monaten erst Zinsen zahlen, so hat man bei dieser Anleihe, schon jeweils nach 3 , nach 6 und nach 9 Monaten weniger Kapital zur Verfügung!

[DOBY]

@gate:
ja sorry, klang für mich so als wenn Du die WA als Wucherzinspapier darstellen wolltest.
6% finde ich angemessen, es handelt es sich hier ja um ein kleines Nebenwerte-Unternehmen und nicht um einen Dax-Wert. Im Übrigen sind diese Zinsen als eine Art Dividendenersatz/zusatz zu verstehen, denn sofern man sein Bezugsrecht nicht anderen schenkt (dass es da einige gibt, die Deine Bezugsrechte gern geschenkt nehmen würden steht ja eindeutig in der Ankündigung) stehen die Zinsen ja den Aktionären zu. Ich finde das sogar ziemlich genial, weil das Unternehmen Zinsen als Betriebsausgaben absetzen kann, Dividenden dagegen nicht. Über dieses Steueroptimierungs-Modell sollten andere AGs auch mal nachdenken. Warum es welche gibt, die die aktuelle WA zu Ramschpreisen verhökerten ist mir ein Rätsel, hab sie aber gern genommen^^

[SiebterSinn]

Hallo DOBY,


"Warum es welche gibt, die die aktuelle WA zu Ramschpreisen verhökerten ist mir ein Rätsel, hab sie aber gern genommen^^"

So ist es bei mir mit der 8,75% Anleihe, die ich kaufe bis sie über pari liegt!


Dir ein schönes Wochenende!

[MONOTONI]

Ja, die Anleihe scheint bei unter 100% deutlich attraktiver als die Aktie, die inzwischen zu hoch über Buchwert/NAV notiert (andere Immobilienaktien notieren weiterhin unter NAV!)

[pjone]

DGAP-Adhoc: ADLER Real Estate AG: Veräußerung weiterer Anteile an den Joint-Venture-Partner des am 30. August 2013 in den Bestand übernommenen Wohnimmobilienportfolios








ADLER Real Estate AG: Veräußerung weiterer Anteile an den Joint-Venture-Partner des am 30. August 2013 in den Bestand übernommenen Wohnimmobilienportfolios

ADLER Real Estate AG / Schlagwort(e): Sonstiges

08.11.2013 21:19

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.


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ADLER Real Estate AG: Veräußerung weiterer Anteile an den Joint-Venture-Partner des am 30. August 2013 in den Bestand übernommenen Wohnimmobilienportfolios

Hamburg, den 8. November 2013. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft (ISIN: DE0005008007 / WKN: 500800), Frankfurt/M., hat am heutigen Tag an ihren Joint-Venture-Partner weitere Anteile an der Gesellschafterin der Besitzgesellschaft des Wohnimmobilienportfolios übertragen, das ADLER Real Estate Aktiengesellschaft am 30. August 2013 gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner in den Bestand übernommen hatte. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft hält damit nur noch eine Beteiligung in Höhe von 49% an der Gesellschafterin der Besitzgesellschaft des Portfolios.

Der Vorstand

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Presse: german communications dbk ag Jörg Bretschneider Alsterufer 34, 20354 Hamburg Tel.: [phone], Fax: [phone] [e-mail]

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08.11.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de


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Sprache: Deutsch Unternehmen: ADLER Real Estate AG Herriotstr. 5 60528 Frankfurt am Main Deutschland Telefon: +49 (0)40 - 29 8130-0 Fax: +49 (0)40 - 29 8130-35 E-Mail: [e-mail] Internet: www.adler-ag.com ISIN: DE0005008007, DE000A1R1A42, WKN: 500800, A1R1A4 Börsen: Regulierter Markt in Frankfurt (Prime Standard); Freiverkehr in Berlin, Düsseldorf, Hamburg Ende der Mitteilung DGAP News-Service
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ISIN DE0005008007 DE000A1R1A42

AXC0269 2013-11-08/21:20


© 2013 dpa-AFX

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-11/28557916…

[gate4share]

Nun in kleinen Bereichen sind wir mal ein bisschen anderer meinung.

Tja stimmt schon, wenn man die Anleihe nur an eigene Aktionäre ausgibt, dann profitieren ja diese nur davon. Also praktisch könnte man hier über den Umweg den Aktionären einen Anteil als Gewinn zukomemn lassen, den man als Kosten steuerlich geltend machen könnte...

Habe jetzt schon einige Wochen die schrftliche Post nicht mehr angesehen, konnte man denn diese Anteil in Abhängigkeit zu den gehaltenen Stückzahlen zeichnen?
6% ist grundsätzlich wohl ein korrekter Zinssatz.


Aber viele interessante Altbestände sind schon abverkauft!

Einfach mal in der Bilanz schauen und den Wert hier nennen. Das sind wohl die Objekte die unter Umlaufvermögen stehen, denn diese sollen bald verkauft werden!

[gate4share]

Nun will Adler Estavis übernehmen.

Die genauen Konditionen sollen noch bekannt gegeben werden!

Bezahlt werden soll durch eine Sachkapitalerhöhung - also für die Estavis Aktien werden Adler Aktien gegeben.

Wir wollen mal festhalten Adler hatte ende 2012 gerade mal ein Eigenkapital von ca 25 Mio Euro.
Was man jetzt darüber hat, wohl jetzt ca 70 Mio hat man ausschliesslich durch HOchschreibungen erreicht. Also Häuser günstig gekauft und dann diese auf den "normalen" Wert in der Bilanz angesetzt.

Ob überhaupt ein Gewinn aus der Immobilienbewirtschaftung in 2013 erzielt wurde, wurde nicht gesagt!

Estavis hat ein Eigenkapital zu Juni 2013 von ca 70 Mio, ist also nicht viel kleiner, wenn überhaupt!

Für meinen Geschmack ist langsam zuviel Luft bei Adler und zu wenig werthaltiges Kapital, auch die Verschuldung ist zu hoch - meine ich!

Meine ja, so schnell zu wachsen, und das mit so wenig Kapital, ist schon eine riskante Nummer!

Der Geschäftskonzept ist grundsätzlich in Ordnung und auch durchaus auf Dauer ertragreich, es reicht ja schon, wenn man aktuell keine Verluste macht, die Erträge ergeben sich langfristig fast von allein, durch , auch kleine Miet- und Wertsteigerungen.

Allerdings sind diese MIetsteigerungen die öfter kommuniziert wurden, nicht richtig. Wie man lesen konnte, sind offiziell in 2013 die Mieten bundesweit um ca 1,1 % gestiegen.
Es gab auch Gebiete wo die Mieten eher zurück gegangen sind.

[comiter [Blogger]]

Warum wurden die Gebäude denn so hochgeschrieben. Darauf werden ja nur Steuern fällig, oder war das zur Aufnahme der Anleihen etc. um die EK Basis zu verbessern und Investoren anzulocken.

Wie schätzt ihr das Management ein, denn irgendwie ging das etwas zu leicht, denn soviele Wohnungen die günstig zu haben sind dürfte es im derzeitigen Marktumfeld ja auch nicht geben?

[gate4share]

Man man, es gibt ja kein Ende des Kurshöhenfluges!

Überlege gerade ob man nicht über die Wandelanleihen sich noch günstig in Adler engagieren könnte.

Zwar wird zumindest bei der einen, zu 3,60 gewandelt und man steht jetzt schon höher, aber der Aktie kostet ja noch mehr!

[gate4share]

Wenn man in Immobilien investieren will, jetzt in Deutschland, dann muss man um Darlehen von den Banken zu bekommen, in der Regel heute 30 bis 40 % Eigenkapital haben!
Wie kann man an Eigenkapital kommen?

Klar durch KE Erhöhungen! Nur damit würde der Kurs wieder rasant runter gehen - bin sicher wir werden nochmals eine KE bekommen, aber wohl erst wenn der Kurs stabil genug ist und ständig Nachfrage nach der Adler AG ist.

Wenn man alllerdings um 60 Mio die Werte der Immobilien hochschreibt, dann bleiben wohl ca 45 Mio netto an mehr Kapital übrig!

Es muss ja auch nicht heissen, dass diese Hochschreibung falsch ist. Nur halte ich es für sehr fraglich, dass man heute zu den Werten verkaufen kann.
Aber, wenn man diese Bestände ständig bewirtschaftet und länger hält, kann die Bewertung aufgrund des Cashflows... korrekt sein.

Hatte das in einem anderen thread schon mal gesagt:

Habe ein Appartment in einem 400 Appartmenthaus in Köln, nahe an der Uni. Diese Appartments wurden um 96/97 , wo wohl gerade ein Immo-hype da war und es damals extreme Knappheit an Wohnungen und besonders Appartments in Köln herschte, überteuert an Anleger aus Süddeutschland verkauft!

Weil es eben überteuert war, sind relativ viele Eigentümer dann in Zahlungsverzug bei der Bedienung der Kredite geraten, als der Mietgarantiegeber (eine GmbH mit 50 Tsd DM Stammkapital) pleite ging.
Es war also unmöglich aus Mieten und Steuerersparnissen, auch nur bei 50% Finanzierung, die Kredite zu bedienen.
Und diejenigen, die eben nicht aus ihrem Einkommen noch was zulegen konnten, sind dann auch Pleite gegangen und wurde Zwangsversteigert.

Deshalb gab es da immer Zwangsversteigerungen. Vollvermietung war fast immer gegeben. Und es ist ja auch verhältnismässig teuer, im Verhältnis zu den Mieten die Kosten für WEG- und Mietverwaltung auf zu bringen.
Also so ein 30 qm Appartment brachte evtl 300 Euro Kaltmiete, dann gingen ca 40 Euro an nicht umlegbaren Nebenkosten (Instandhaltung, Rücklage etc) weg und dann musste für die WEG Verwaltung je Wohnheit so 16 Euro gezahlt werden und für die Mietverwaltung vielleicht 40 Euro..also für die Verwaltung werden allein fast 20 % der Kaltmiete fällig!
Bei grössern Wohnungen sind diese Verwaltungskosten in der regel nicht höher.

Und so wurden eben auch einige Appartments zwangsversteigert, dadurch habe ich dann im Laufe der Jahre 2 Appartments erworben.

Bei jeder Versteigerung muss ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen gemacht werden, das machen die alle unterschiedlich. Es gibt da einige die machen nur eine Ertragswertermittlung, andere nur eine Substanzwertermittlung- aber es gibt auch richtig gute, die alle 3 Bewertungsmethoden erst ermitteln, und dann noch weitere Überlegungen bei unterschiedlichen werten anstellen und sich viel Mühe geben, eine Antwort auf die Frage zu finden, was ist nun der einigermassen richtige Verkehrswert?!

So gab es für ein Appartment in dem Haus im 2 OG ein Gutachten über 121 tsd Euro- ein Appartment mit ca 28qm.
Ein Apparment im 6 OG mit 29 qm wurde 6 Wochen später mit 45 tsd bewertet! Sonst gleiche Lage und ähnliche Ausstattung....beides unmöbliert, normaler Zustand inkl. "Junggesellenküche"!

[comiter [Blogger]]

Wäre es nicht besser in die http://www.onvista.de/anleihen/snapshot.html?ISIN=DE000A1YCM… Wandelanleihe zu investieren? Ist ja unter dem Kurs der Aktie und soviel Dividende wird ja wohl nicht ausgeschüttet? Wäre derzeit 3% Rendite auf die Anleihe oder?

Allerdings Nominalkurs 2,00, d.h. so richtig risikolos ist das nicht, kann man auch gleich die Aktie kaufen?

Ich glaube auch an steigende Immobilienpreise in Deutschland und über Aktien find ich eigentlich nicht schlecht, da weniger Transaktionkosten und bessere Liquidiät bei weniger Aufwand

[obekaer]

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6569773-dgap-news-…

14.02.2014 / 15:04

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ADLER Real Estate übernimmt Wohnportfolio in und um Helmstedt

- Beteiligung an Portfolio von CORESTATE Capital AG übernommen
- Nachhaltiges Bestandsmanagement geplant
- Übernahme von Sozialcharta und Beschäftigungssicherung

Hamburg, den 14. Februar 2014. Die ADLER Real Estate AG, Frankfurt/M.,

(ISIN DE0005008007), hat die Beteiligung an einem weiteren Portfolio mit
knapp 2.400 Wohnungen in Niedersachsen erworben. Nach Vertragsschluss zum
Jahreswechsel wurde die Beteiligung an einer Wohnungsbaugesellschaft in
Helmstedt nun rechtswirksam abgeschlossen. Die Beteiligung wurde von der
CORESTATE Capital AG übernommen. Die Wohnungen befinden sich in Helmstedt
im östlichen Großraum von Braunschweig und Wolfsburg sowie im Süden von
Helmstedt. Über die Konditionen des Erwerbs haben die Vertragsparteien
Stillschweigen vereinbart.

[gate4share]

Mit den Wandelanleihen habe ich ja eben erzählt.
Und tatsächlich hat einer ne knappe Stunde später als ich das schrieb Wandelanleihen gekauft!

Obwohl da seit Wochen kein Handel mehr war!

Was mich da ja sehr abgeschreckt hat von den Wandelanleihen, dass man jetzt 3,80 oder sogar über 4 zahlen soll und später, wenn will wird dann auf der Basis von 3,60 getauscht!
Wenn man nicht tauscht bekommt man auch nur 3,60 wieder und nicht die 4,00 Euro so , was man heute bezahlt!

Die Anleihe wollte ich eigentlich evtl schon länger kaufen.....tja, irgendwie bin ich mir ja doch unsicher, ob das alles so 100%ig sicher läuft!

2,000 Aktien ist das eine Investment, aber ob man auch noch 50 tsed oder sogar mehr in die Anleihe investiert, die ja wohl erst hohe Zinsen bringt und später zu pari zurück gezahlt wird, ist wieder etwas anderes! Weil das eben noch mehr Geld ist, was man in den Geschäftsverlauf der Firma investiert und was daran so fraglich ist, das sind meine einzigen Bedenken, habe ich ja schon gesagt!

Wenn, wofür auch sehr viel spricht, dieser Wecken noch 50 Mio oder so hier investieren könnte und auch bereit ist, das zu tun, wenn es mal eng werden würde- was auch eher unwahrscheinlich ist, dann könnte eigentlich nichts gross passieren!

Bei der Estavis sind doch auch noch Unwägbarkeiten, soweit ich weiss.
Da ist doch noch eine Gewerbeportfolio was man schon seit zig Jahren mit schleppt und bisher nicht zu vernünftigen Preisen verkaufen konnte, und was wohl auch nur wenig vermietet ist!

Ansonsten kann das Geschäft mit den Wohnimmobilienbestände, dauerhaft höchstwahrscheinlich fast nur mit Gewinn ausgehen!

Allerdings gibt es da auch wohl hohe Leerstände, das sieht wieder schlecht aus.

Wenn man Objekte kauft, die auch bei xx % Leerstand ca 8 % Mietverzinung vor Kosten bringen, dann läuft es ja.

Ca 20% setzt man Eigenkapital ein, für ca 20 % zahlt man Zinsen um 8,5 % oder auch 9% und den Rest kann wohl um 3% auf 10 Jahren finanzieren. Das sind auf den gesamten Objektwert berechnet 3,5 % Zinsen- gegenüber 8 % Mietrendite.
Und in der regel muss man keine 4,% oder 50% der Miete des Wertes in INstandhaltung,und Verwaltung investieren!
Da gibt es so Sätze von 1 bis 1,5% vom Wert oder auch 20% bis 30% der Miete, mehr aber ncoh bei Instandhaltung Sätze je qm.

Also man kann schon davon ausgehen, dass dann rund 2% so grob gerechnet an Deckungsbeiträgen von dem jeweiligen Objektwert übrigbleibt. Das wären dann bei 350 Mio Eur.....7 Mio....davon sollte man die Hälfte also 1% vom Objektwert tilgen und der Rest dann ca 3 bis 3,5 Mio kann man für Geschäftsführung und kosten der gesellschaft und auch evtl Gewinn verwenden!

Und durch ständig jährliche Mietsteigerungen, auch von nur 1% oder 1,5 % steigen ständig Jahr für jahr die Einnahmen und auch etwas die Immobilienwerte. So könnten nach 15 Jahren auch jetzt 20% zu hohe Werte dann zu keinem Verlust führen, sondern dann sogar erlösbar sein.

Das ist jezt alles nur so überschlägig dargestellt! Und es gibt immer Unwägbarkeiten - es könnte extreme Kosten auch von 30 Mio bei einem Hauskauf von vielleicht 50 Mio anfallen, die man vorher nicht sah!
oder wenn man 20% Leerstand hat, dann nimmt man nicht nur weniger ein, sondern muss noch die Hausnebenkosten für die Leeren Wohnungen zahlen!

Und da meine ich eben, wenn man mal in grosse Probleme käme da wäre es gut und könnte für die Gesellschaft lebensrettend sein, wenn ein kapitalkräftiger Investor im Hintergrund noch mal 10 oder x Mio rein schiessen könnte!

[obekaer]

"Und da meine ich eben, wenn man mal in grosse Probleme käme da wäre es gut und könnte für die Gesellschaft lebensrettend sein, wenn ein kapitalkräftiger Investor im Hintergrund noch mal 10 oder x Mio rein schiessen könnte!"

tja, wie wäre es mit wecken. der hält über 10 % an adler, knapp 10 % an estavis. desweiteren knapp 50 % an westgrund. das wäre dann evtl die nächste übernahme.
man würde eine beachtliche größe erreichen und für die verwaltungskosten, dürfte das auch sehr positiv sein. scheuen wir mal..

[obekaer]

schauen wir mal..lol

[Solvis]

Die Immobilienzeitung hat den Helmstedtdeal schon am 02.01.2014 angekündigt.

"...
Unternehmen | 02.01.2014
Adler kauft Wohnungsportfolio bei Wolfsburg
Von Jutta Ochs

Die Frank­fur­ter Adler Real Es­ta­te hat die mehr­heit­li­che Be­tei­li­gung an einer Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft in Nie­der­sach­sen er­wor­ben, die ins­ge­samt rund 2.400 Woh­nun­gen hält. Das Port­fo­lio füge sich pas­send in die Un­ter­neh­mens­stra­te­gie ein, wo­nach Wohn­im­mo­bi­li­en in B-La­gen mit einem po­si­ti­ven Cash Flow und Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al er­wor­ben wer­den, teil­te das Un­ter­neh­men mit. Die Höhe der Kauf­sum­me wird nicht be­kannt ge­ge­ben. Die Im­mo­bi­li­en ver­tei­len sich nach An­ga­ben von Adler auf Städ­te und Ge­mein­den in der Nähe von Wolfs­burg. Der Voll­zug der Trans­ak­ti­on sei in den nächs­ten Wo­chen ge­plant.
..."

[Solvis]

Die Braunkohlenrevier-Siedlungen um Helmstedt wurden mit Sozialcharta durchgereicht.
Kaltmieten von 3,60 - 5,20 Euro lt. Immozeitung (Unsaniert - Saniert).

http://www.helmstedter-nachrichten.de/lokales/Helmstedt/wohn…

[comiter [Blogger]]

Entwickelt sich gut. Für 2013 kann man mit 13 Mio Mieteinnahmen rechnen, das ist bei der Marketcap schon beachtlich.

Der CEO ist aber schon länger dran und erst jetzt bewegt sich was im Kurs?

[gate4share]

Zitat von obekaer: "Und da meine ich eben, wenn man mal in grosse Probleme käme da wäre es gut und könnte für die Gesellschaft lebensrettend sein, wenn ein kapitalkräftiger Investor im Hintergrund noch mal 10 oder x Mio rein schiessen könnte!"

tja, wie wäre es mit wecken. der hält über 10 % an adler, knapp 10 % an estavis. desweiteren knapp 50 % an westgrund. das wäre dann evtl die nächste übernahme.
man würde eine beachtliche größe erreichen und für die verwaltungskosten, dürfte das auch sehr positiv sein. scheuen wir mal..

Genau das meinte ich ja ! Einen kapitalkräftigen Grossaktionär, das kann Gold wert sein!

Meine ich sehe die Gefahr nicht, auch nicht in künftigen Jahren.


In gewisser weise ist das ganze Konzept fast Narrensicher. Obwohl man relativ wenig Eigenkapital in die Wohnungsbeständige, im Schnitt wohl nur um 22% und deshalb auf einen bestimmten Anteil der verbindlichkeiten hohe Zinsen muss, wohl bis 20% der Verbindliichkeiten bis zu 9,5 %, aber dafür die grössten Teile, mehr als 50% des Darlehens um 3% finanzieren kann.

Viele Immo-Gesellschaften haben schon Gewinne gemacht als man 8% Zinsen zahlen musste.

Wenn man nun ständig einen Überschuss, nach Finanzierungskosten erwirtschaftet, dann heisst das auch wohl nach TIlgung! D.h. man wird wohl im Schnitt 1% der Darlehen tilgen -hoffe ich mal!

Somit werden die Zinszahlungen im Laufe der Zeit immer weniger und dadurch wird auch immer mehr getilgt!

Und wenn man auch nur Mietsteigerungen von 1% rechnet, dann erhöht sich zum einen der jährliche Überschuss, aber auch die Werte erhöhen sich.

Und hier kommt dann richtig der Leverangeeffekt , die Hebelwirkung zum tragen!

Nehmen wir mal, damit man es einfach rechnen kann, ein Wohnungsbestand über 100 Mio. Das hat man mit 20 Mio Eigenkapiatl mit 20% Anleihekapital zu 9% inkl. Kosten und zu 55 Mio mit einem Darlehen für 3 %, die restlichen 5 % hat man varibel finanziert zu 2,5%- und kann man täglich tilgen.

Nehmen wir an, man nimmt 8 Mio Mieten ein- und macht nach Instandhaltung, Kosten für Leerstände und ehr grosszügige Instandhaltungen, 0,5 Mio Überschuss, die man sofort in die TIlgung investiert.

Weiter gehen wir davon aus, dass die Mieten jedes Jahr um 1,2% steigen, aber auch die Aufwendungen für Instandhaltung und sonstige um 2 % steigen.

Das heist dann schon, dass man 1 % von 8 Mio Mieten jedes Jahr zusätzlich an Gewinn verbuchen kann.

Die steigenden Mieten führen dauerhaft auch zu höheren Werten der Wohnungsbestände!

[gate4share]

Zitat von comiter: Entwickelt sich gut. Für 2013 kann man mit 13 Mio Mieteinnahmen rechnen, das ist bei der Marketcap schon beachtlich.

Der CEO ist aber schon länger dran und erst jetzt bewegt sich was im Kurs?

Wie kommst du auf die 13 Mio Mieteinnahmen? Nicht, dass ich das bestreite, aber mich würde interessieren, ob es eine offizielle Aussage ist, oder wie du dadrauf kommst!

[gate4share]

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Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: verstößt gegen Urheberrechte

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Weiss selber nicht mehr was ich in den letzten beiden Postings geschrieben habe, der Mod meint, es wären komplette Text aus anderen Publikatinoen gewesen und so musset man wegen dem Urheberrecht löschen!

Meine zwar, das ich da keine ganzen Text drin hatte,,,aber ich weiss es auch nicht mehr......wo ich mich selber nicht mehr erinnern kann, war es wohl gar nicht soooo wichtig!

[gate4share]

Es geht hier echt die Post ab!

Auch heute ca 100 tsd Stücke gehandelt, das sind ca 0,6 % des Gesamtkapitals und zu weiter steigenden Kursen....hatten wir gestern noch Tiefkurse um 4,50 und ging man bis auf 4,61 zum Schlusskurs hoch, so ist das ganze heute schon wieder 10 cent höher. also Schlusskurz 4,70!

Auch die Anleihe, 8,75% die 13/18, gibt ja nur eine "normale" anleihe von Adler Real Estate, ist immer wieder im Kurs gestiegen.

Vor einigen Wochen notierte man noch so um 96/97 und so hatte ich auch eine Kaufordert für 97,2 eingegegeben, doch wurde jetzt über 6 Wochen nicht ausgeführt....was schon immer teurer.
Somit Monat nochmal zu 99% auch wieder nix.....der kurs läuft weg.
Zum späten abend hat einer sogar 160 tsd zu 100% gekaut!

Also 8,75% Zinsen rechtfertigen sicher die 100% grundsätztlich, bei einer Firma wo mit einem Scheitern nur ganz unwahrscheinlich zu rechnen ist.

Allerdings sollet man hier nicht zu kurzfristig echte Gewinnne erwarten. Klar wenn man weiter günstig Bestände ankaufen kann und diese gleich hohschreibt, dann kann man dadurch immer noch hohe Buchgewinne machen.
Aber man wird auch "nur" so etwa 46 Mio Umsatz machen, wovon ca 4 bis 8 Mio aus den Altbeständen stammen könnten und 38 bis 45 aus Mieteinnnahmen----netto ohne Nebenkosten ist diese Angabe.

Tja aus dem Verkauf von Altbeständen hat man schon mal nur 10% spanne erreicht ,aber auch schon mal über 40% , wie es in 2013 und 2014 aussieht, weiss ich nicht.

Aus den Mieteinnahmen könnte man durchaus Gewinne erwirtschaften diese wurden jedoch in den letzten 3 Quartalsberichte nicht genannt, weil da jeweils die Hochschreibungen ja Summen von 45 bis über 60 Mio
ausmachten, dann erwähnte man wohl nicht "wir haben noch 0,7 Mio durch die Mietverwaltung Ertrag erwirtschaftet",

[ConsorsStartrader]

Bin überrascht das Adler so gut läuft,der Estavis Kauf soll doch mittels Kapitalerhöhung finanziert werden und wieviel neue Aktien dafür ausgegeben werden ist ja noch offen!

[comiter [Blogger]]

auf Seite 10 der Q3 Zahlen sind ja 11 Mio als Umsatzerlöse ausgewiesen dazu noch 47 Mio aus Hochschreibungen. Wenn man jetzt noch Q 4 dazu nimmt, sollte man auf 13-15 Mio Mieteinnahmen kommen? Müsste aber noch etwas für minderheiten abziehen so 0,5

[gate4share]

Glaube eher die Gesamtumsatz ist höher!

Denn man hat ja grosse Bestände im Laufe des Jahres angekauft. Es ist dann oft so, dass erst so 2 bis 4 Monate nach Kaufdatum auch die Mieten an den Käufer gehen, weil ja die Auflassungsvormerkung erst erfolgt sein muss, und man Zahlungen erst dann vornimmt

Und bevor noch nichts gezahlt ist, wird man wohl auch noch nicht die Mieteinnahmen vereinnahmen können.

Also werden im 4 Quartal die höchsten Mieteinnahmen überhaupt erzielt.

Tippe klar auf über 15 Mio!

[gate4share]

Diese Sache, dass man eine ausserordentliche HV machen will, um dann das Kapital zu schaffen, um die Estavis AG zu übernehmen, finde ich schon sehr unprofessionell.

Meine bevor man sowas öffentlich macht, sollte man die Sache für sich fertig geplant haben. Hier scheint es ja so zu sein, dass man erst mal "wir wollen Estavis Aktien kaufen und möglichst Estavis komplett übernehmen!" dann wartet man mal ein paar Wochen und dann fällt einem ein, dass man dafür ja noch eine Genehmigung der HV braucht, weil ja das bisher genehmigte Kapital ohnehin nicht ausreicht!

In der Zwischenzeit, gab es gute Zahlen von Estavis und der Kurs hat Zeit sich ständig weiter nach oben zu verschieben. Am ende, evtl gibt es noch Leute, die ihre Adler AG Stücke verkaufen, um dafür Estavis AG Aktien zu kaufen, um dann nachher bei der Übernahme einen guten Schnitt zu machen.

Und genau solche Sachen schaden ja der Adler AG am meisten!

Andererseits ist man ja so dumm auch nicht. Ob evtl das dann gar gewünscht ist, dass Estavis nun steigt und so eben die Estavis Aktionäre besonders viel für ihre Anteil erhalten im Verhältnis zum Kurs der Adler Aktien?

Wie es auch sei, es ist eine gewagte Sache! Zwar ist Adler Real Estate älter aber die grössere Erfahrung im Bereich Immobilien allgemein und besonders in Berlin hat Estavis- die Verkauftstochter wird ja wohl sehr gut,vom damaligen Gründer der Verkaufstochter geleitet.

Überlege ob es möglich sein könnte, dass Adler sich mit einigen Personen einig war, dass diese gross in Adler einsteigen wollten und dann hat man geplant, dass auch Adler die Estavis übernimmt und so haben diese Investitionsinteressierten an Adler , eben Estavis Aktien gekauft, damit diese dann einfach in die Hand von Adler komen und diese auch günstig in den Besitz der Adler AG kommen..

Diese Sache, die ich in einer Zeitschrift las, dass hinter dem Grossaktionär der Estavis AG die Adler AG stecke, ist ja auch nicht geklärt.
Das die Adler AG selber indirekt diesen hohen Anteil, wohl knapp 30% an Estavis damals hielt und heute noch hält, hatte ich ja damals bezweifelt, eben weil das nur in einer Zeitschrift stand (habe vergessen wo es war) und auch weil Adler ja eher knapp Kapital hat und so nicht soviele Mio, in eine Aktienhalteposition investieren könnte, weil man ja in erster Linie den WOhnungsbestand erhöhen wollte.
Aber wenn man dann mit der Anlage, den gesamten Wohnungsbestand der Estavis bekommt und das dann wohl, für 2,20 bzw. 2,50 - also erheblich unterhalb der Werte der Investments, dann ist das wohl auch nicht schlecht!


Reine Gedanken und Fantasien, ohne Bezug zu der Realität. Freue mich über Kommentare, auch begründete Widersprüche!

[gate4share]

Oh jetzt gab es ein "long" chart signal durch die 1,2,3,4 Performance!

So kann man hier bei Nachrichten zu Adler Real Estate AG lesen!


Was mag das sein 1234?
Auch wo man das noch aufzeichnete, ich verstehe dieses Signal überhaupt nicht wie muss es denn nun aussehen?

[Solvis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.564.353 von gate4share am 04.03.14 20:33:06

http://www.traderfox.de/anleitung/handelssignale/jeff-cooper…

[gate4share]

Num bröckelte ja seit Freitag und am Montag vormittag noch stärker, der Kurs stark ab.

Dann kommt montag mittag, die Mitteilung, dass man in 2013 ,, ca 46 Mio Gewinn machte und alles korrekt angegeben, dass der allergrösste teil auf Werterhöhungen zurück zu führen ist, und nun ist der Kurs gleich wieder massiv gestiegen.

Doch dieser Gewinn war doch spätestens seit den Zahlen nach dem 3. quartal klar. Also , es ist kaum, wenn überhaupt mehr geworden, gegenüber dem 4. Quartal.

Das heisst die erhöhte Nachfrage jetzt kann nur von Leuten kommen, die von den Quartal 3 Ztsahlen nichts wusssten.


Das zeigt mal wieder klar, was ich immer schon sagte, den AGs müssen viel melden. Am besten ständig in den Medien präsent sein, dann werden mehr Leute auf die AG aufmerksam und einige kaufen dann auch, die Aktien.

[gate4share]

So heute hat an die 5 Euro überwunden, ob man dauerhaft drüber bleibt, ist glaube ich noch nicht so ganz sicher!

Denn trotz Umsätzen zu 5,03 ging es doch mal wieder bis auf 4,88 nachher runter. Es war Nachfrage, aber Aufträge über 1000 Aktien oder noch mehr sind eher die Ausnahme, die meisten Kaufaufträge sind 271 oder 360 oder auch mal 560 und 750, eine Nachfrage mit 2,500 ist ehr selten.
Das zeigt wohl an, dass hier nur kleine Spekualanten und Kleinanleger agieren und keine Grossen und schon gar keine Institutionelle.

Man hat ja auch insgesamt nur ca 16,5 Mio Aktien und über 1% sind heute gehandelt worden!

[gate4share]

Also ich habe meine Aktien verkauft und viel in die Wandelanleihen angelegt, weil ich meine, das wäre dann billiger- bzw. meine, da würde ich die Aktie auf diesen Umweg günstiger bekommen!

Nun hatte ich um 17,30 noch Kaufaufträge zu dem Angebotspreis abgegeben in einer Menge die unter der dargestellten lag.

Wir denn da in Frankfurt nur bis 17,30 gehandelt? Dachte Börse Frankfurt würde auch, wenn es nicht implizit xetra ist, bis 20 uhr laufen!

Weiss da zu einer etwas genaues?

Danke für die Hilfe- schon mal.

[gate4share]

Und nun haben wir wieder richtig steigende Kurse!

Meine aber auch, dass müsste so sein, denn man will ja die gesamte Estavtis mit eigenen Aktien bezahlen!

Wenn ich das richtig verstanden habe, dann ist das Tauschverhältnis schon längst. Wenn nun dann die Adler Aktien massiv im Preis steigen, dann würden die ehemaligen Estavis Aktionäre, doch einen guten Gewinn, noch zusätzlich machen.

[Sly1962]

Gibt es einen bestimmten Grund warum die Wandler der ARE teilweise erheblich unter dem Kurs der Aktie notieren??

[gate4share]

Zitat von Sly1962: Gibt es einen bestimmten Grund warum die Wandler der ARE teilweise erheblich unter dem Kurs der Aktie notieren??

Das verstehe ich auch nicht!

Bzw erkläre ich es mir so, dass viele eben lieber die aktie kaufen und nicht die Wandelanleihen, weil sie diese nicht kennen und es ihnen zu kompliziert vorkommt. Also ich habe alle Aktien verkauft und habe sehr viele Wandler gekauft.

[be_ri]

http://www.ariva.de/news/HV-Bekanntmachung-ADLER-Real-Estate…

[Hiberna]

"Für den Fall, dass im Rahmen eines Übernahmeangebots an die Aktionäre der ESTAVIS mindestens 30 Prozent der ESTAVIS-Aktionäre die Annahme erklärt haben, haben die Wandelanleihegläubiger das Recht, ihre Wandelschuldverschreibungen zu einem ermäßigten Wandlungspreis von ca. 2,08 Euro (statt 2,40 Euro) in ESTAVIS-Aktien umzutauschen."

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle… Seite 8

[Sly1962]

...hiberna, das ist ein inteessanter Hinweis...aber warum die Wandler der ARE unter den Aktien notieren konnte mir noch keiner erklären.Zumal diese mit 6 % verzinst werden. werden hier übrigends keine Stückzinsen berechtnet??? das war bei meiner Abrechnung so

[gate4share]

Habe einen neuen thread eröffnet wo es nur um diese Wandelschuldverschreibung geht !

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1192625-1-10/adle…

Vielleicht ist es sinnvoll, wenn wir da genaues besprochen und auch diskutieren, ob ein Rückstand gegenüber der Aktie sinnig ist, oder ob man durch Kauf der Wandler und wandel und dann Verkauf der Aktien dann ein Arbitrage-Geschäft machen könnte!

[gate4share]

je länger ich mich jetzt mit dieser Firma beschäftige, umso tolle finde ich das!

Man wenn man erst mal den Zusammenschluss mit Estavis hinter sich hat, dann geht es richtig los.
Da ja Adler schon jetzt einen sehr hohen Kurs erreicht hat, könnte man dann super eine grössere Kapitalerhöhung machen, wo dann richtig Geld rein kommt und so hätte man für die nächsten 1000de, evtl sogar für mehr als 10,000 WOhnungen ausreichend Eigenkapital.

Denn das ehr zu geringe Eigenkapital war auch bei Estavis doch eher ien Problem bei neuen Zukäufen!

Wenn man intelligent kauft, sind evtl auch wieder in den Monaten nach dem Kauf die ersten Wertzuschreibungen möglich.

Alle Objekt sollen von Anfang an, so sagte man, einen Überschuss über die Kosten, und Zinsen erwirtschaften! Und sogar dann, wenn man Leerstände von 10 % hat oder sogar , bei einzelnen Objekten noch etwas darüber!

[Kalabaaki]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.666.551 von gate4share am 20.03.14 14:36:33

Meines Erachtens wird hier zunächst nur eine Börsenstory aufgebaut. Vieles erfolgt über Zuschreibungen, die sich als Werte dann erst einmal realisieren lassen müssen. Erinnert mich stark an die Entwicklungen zuerst in den Teilbereichen des neuen Marktes und jüngst bei den Erneuerbaren Energie. Schauen wir mal wie es weitergeht. Ich bin skeptisch, aber auch nicht investiert.

Viel Glück allen Investierten!

[gate4share]

Kalabaaki, was du sagst, hat durchaus seine Berechtigung. Genauso habe ich ja hier auch schon vor Wochen argumentiert.

Also ich habe sehr grosse Fehler gemacht, weil ich zu früh jeweils verkauft habe. Als wir um 0,50 standen, war mein Bestand um 10 tsd Euro und ich war ein paar tausend im Verlust.

Verkauft habe ich die ersten schon bei 70 und dann stärker um 90 und 1,05.......wir stehen jetzt,keine 2 Jahre später bei fast 5 Euro.
Man hätte (ja hätte hätte- Fahradkette.) hier , bzw. ich hätte es hier verzehnfachen können; aus den 10 tsd dann 100 tsd machen!

Sollte man darauf lernen, und immer die Aktien weiter halten, auch wenn man diese schon mal gestiegen sind? Glaube eher nicht, allerdings vielleicht sollte man doch daran denken, dass eine der Grundsätze der Spekulation ist, Verluste begrenzen und Gewinne laufen lassen!

[gate4share]

Nichtausübungszeitraum. Die Ausübung des Wandlungsrecht ist während der nachfolenden Zeiträume (jeweils ein Nichtausüberungszeitraum)ausgeschlossen:

a.)...

b.)...

c.)Während des Zeitraums beginnend mit dem Tag, an dem eine Ad Hoc Mitteilung mit konkreten Angaben über ein bevorstehendes Bezugsangebot veröffentlich wird, sofern eine solche Ad Hoc Mitteilung nicht früher als zwei Tage vor der Veröffentlichung eine Bezugsangebotes im Bundesanzeiger erscheint, bzwl ein Bezugsangebot der Anleiheschuldnerin an ihre Aktionäre zum Bezug von (jungen oder alten) Aktien, Schuldverschreibungen mit Options- oder Wandlungsrechten- und pflichten, Gewinnschuldverschreibungen oder Genussscheinen im Bundesanzeiger veröffentlicht wird, bis zum letzten Tag der für die Ausübung des Bezugsrecht bestimmten Frist (jeweils einschliesslich)


Quelle. Wertpapierprospekt Wandelschuldverschreibung 2013 / 2018 3,75 Euro mit 6 % Verzinsung.

-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adler%20ag/pdf/ir/wa…


Ob das jetzt hier schon gegeben ist?

[gate4share]

Langsam und stetig steigt der Kurs in Richtung 5 Euro und wird es wohl doch auch bald erreichen und übersteigen.

Auch die Stückzahlen sind relativ gross, im Verhältnis zu früher.

[gate4share]

Heute gab es kurz nach Mittag einen drastischen Kurseinbruch!

Zunächst stieg der Kurs, auch durchaus bei hohem Umsatz bis auf fast 5,70, und dann ging es doch wieder weiter runter....sogar bis 5,32 . Hätte eigentlch nicht gedacht, dass wir diesen Kurs so schnell doch noch einmal erreichen.

Allerdings obwohl oft solche Zusammenschlüsse gross gefeiert werden, sind es nicht immer die tollsten Sachen, Aber hier ist das eine echte Chance mit hohen Synergieffekten!

Es macht viel mehr Sinn, wenn ein grosses Unternehmen, mit einem Vorstand und einer Aktienlistung, die Gesamtverwaltung für alle ca 20.000 Wohnungen macht, anstatt, dass es zwei Firmen gibt, die jeweils für sich das gleiche machen , für dann 10.000 Wohnungen.

TAG hat ja so massiv in den letzten Jahren darauf hingearbeitet, eine gewisse Grösse zu haben um so die Kosten je Einheit sehr niedrig halten zu können. Jetzt bei ca 90tsd Wohnungen, muss man, so wie Elgeti ssagte , nicht mehr unbedingt wachsen.

Auch die fusionierte Adler-Estavis wäre sehr weit von 90 tsd Wohnungen entfernt, aber eine Gesellschaft kann mit Sicherheit günstiger arbeiten , als zwei einzelne AG gesellschaften!

[gate4share]

Auch auf die Gefahr hin, dass einige meinen, ich würde immer das gleiche labern, möchte ich doch nochmals sagen, dass nun die Kursrealitäten doch sehr merkwürdig sind!

Jetzt hab der Umtausch begonnen und die Estavis ist ab und zu knapp unter 2,60 gefallen, und Adler ist längst unter den magischen 5,00

Und immer noch stimmt das Tauschverhältnis nicht. Also wenn jemand nun 25 Estavis Aktien kauft und diese gegen 14 Adler Aktien tauscht und dann die Adler Aktien verkauft, macht er einen Gewinn von über 6 %,

KLar Kauf- und Verkauf kostet etwas, die Wandlung evtl auch, je nach Bank, aber trotzdem ist die Spanne noch zu gross!

Da ja die Adler Aktien ja neu ausgegeben werden, die hier getauscht werden, sind ja mehr Adler Aktien auf dem markt.
Sind die neuen denn auch sofort an der Börse handelbar?

Hat dazu jemand was gehört? in der Regel ist bei neu ausgegebenen Aktien erst zu einem bestimmten Tag, der Handel an der börse möglich.

Ich meine nach wie vor, dass hier diese Sache wenig elegant verlaufen ist.
Man hatte im Verhältnis zu früh angekündigt und dann aber nicht schnell genug, diesen Tausch durchgeführt.

Der Grund ist logisch, man wollte die niedrigen Kurse der Estavis Aktie noch nutzen, so, dass man weniger Adler Aktien abgeben muss, wie es evt l später wäre, wenn der Kurs der Estavis höher wäre.

Und dann musste man noch das Kapital erhöhen um das Aktienkapital für den Umtausch zu schaffen.
Das sind aber nur relative Kleinigkeiten im Verhältnis zu den zukünftigen Möglichkeiten.

Aber wenn wir hören, dass man dann gemeinsam 16.500 Wohnungen besitzt, ist das doch eher Kleinkram im Verhältnis was andere Bestandshalter für Immobilienpakete haben!

[gate4share]

Auch auf die Gefahr hin, dass einige meinen, ich würde immer das gleiche labern, möchte ich doch nochmals sagen, dass nun die Kursrealitäten doch sehr merkwürdig sind!

Jetzt hab der Umtausch begonnen und die Estavis ist ab und zu knapp unter 2,60 gefallen, und Adler ist längst unter den magischen 5,00

Und immer noch stimmt das Tauschverhältnis nicht. Also wenn jemand nun 25 Estavis Aktien kauft und diese gegen 14 Adler Aktien tauscht und dann die Adler Aktien verkauft, macht er einen Gewinn von über 6 %,

KLar Kauf- und Verkauf kostet etwas, die Wandlung evtl auch, je nach Bank, aber trotzdem ist die Spanne noch zu gross!

Da ja die Adler Aktien ja neu ausgegeben werden, die hier getauscht werden, sind ja mehr Adler Aktien auf dem markt.
Sind die neuen denn auch sofort an der Börse handelbar?

Hat dazu jemand was gehört? in der Regel ist bei neu ausgegebenen Aktien erst zu einem bestimmten Tag, der Handel an der börse möglich.

Ich meine nach wie vor, dass hier diese Sache wenig elegant verlaufen ist.
Man hatte im Verhältnis zu früh angekündigt und dann aber nicht schnell genug, diesen Tausch durchgeführt.

Der Grund ist logisch, man wollte die niedrigen Kurse der Estavis Aktie noch nutzen, so, dass man weniger Adler Aktien abgeben muss, wie es evt l später wäre, wenn der Kurs der Estavis höher wäre.

Und dann musste man noch das Kapital erhöhen um das Aktienkapital für den Umtausch zu schaffen.
Das sind aber nur relative Kleinigkeiten im Verhältnis zu den zukünftigen Möglichkeiten.

Aber wenn wir hören, dass man dann gemeinsam 16.500 Wohnungen besitzt, ist das doch eher Kleinkram im Verhältnis was andere Bestandshalter für Immobilienpakete haben!

Würde mich sehr über andere Wortmeldungen freuen.

Egal ob man meiner Meinung ist, was ganz anderes meint, oder was auch immer man sagen will.

Danke!

[be_ri]

@gate4share: was hälst du davon, dass die Adler/Estavis mit der Westgrund später ein joint-venture eingehen?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.887.392 von be_ri am 28.04.14 17:29:42

Klar kann man sich auch noch mit der Westgrund zusammen tun.

Das hat die gleichen Vorteile wie hier schon, man schafft eine grosse Firma, mit nur einer hohen Kostenbelastung, für die AG Führung .

Auch je grösser das Volumen ist, umso mehr Chancen hat man, günstig Eigen- und Fremdkapital zu erhalten.
TAG Chef Elgeti meinte jahrelang TAG müsste eine kritische Grenze an Wohnungen erreichen, damit die Verwaltung je Wohnung nicht zu teuer sei.
Bei nun 90 tsd Wohnungen ist es bei der TAG erreicht, glaube vom Sinn her, wird ähnliches für Adler und Westgrund auch gelten.

Aber egal ob mit der Fusion Adler - Estavis oder mit Westgrund, wird grundsätzlich kein Mehrwert für die Aktionäre verdient. Man muss schon sehen, dass man das operative Geschäft in erster Linie vernünftig führt.

[aschuster]

Habe jetzt mal einige Seiten zurückgeblättert und nichts gefunden. Wird es Dividende für 2013 geben?

Oder wird die Aufgrund der vielen FK-Finanzierungen gestrichen?

[Matthias 2]

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6781214-dgap-adhoc…

[gate4share]

Zitat von aschuster: Habe jetzt mal einige Seiten zurückgeblättert und nichts gefunden. Wird es Dividende für 2013 geben?

Oder wird die Aufgrund der vielen FK-Finanzierungen gestrichen?

Also ich gehe von KEINER Dividende aus! Bei diesem rasanten Aufbau des Bestandes und dem hohen Fremdkapital, kann man nicht guten Gewissens Liquidität an die Eigentümer auszahlen , denn eher benötigt man mehr Eigenkapital.

Weiss jetzt gar nicht ob Adler sich dazu geäussert hat. Meine so im Hinterkopf zu haben, dass man mal sagte man wolle mittel- bis langfristig dividendenfähig werden. Das kann Dividende für 2015 heissen....evtl auch später...früher glaube ich eher nicht...

Man hat zwar Gewinne gemacht.....aber das sind fast nur Buchgewinne, und nichts was Cash wirksam ist. Man nimmt jetzt schon Geld aus Wandelschuldverschreibungen und teilweise Anleihen, als Eigenkapitalersatz, damit man die Finanzierung über die Banken hinbekommt.

In der Regel sollte man heute min 30 % ehr 35 % bis 40%, des Gesamtvolumens an Eigenkapital bei einem Wohnungspaket an Eigenkapital mitbringen.
Das wurde und wird auch von Deutsche Wohnen, Gagfah und wohl auch ViB Vermögen erwartet.

Adler hat zur Zeit, selbst inkl. der hohen Buchgewinne, unter 20 % Eigenkapital.....

Glaube ehr daran , dass es bald eine Kapitalerhöhung geben wird.

An eine Übernahme von Westgrund, glaube ich so bald nicht...

Diesse haben sich ja gerade wieder neu positioniert, um selber weiter zu wachsen.

Wenn das NAV da höher als der Kurs wäre, wäre das sicher keine schlechte Übernahme, aber ich glaube, der NAV ist niedriger als der Kurs.

Ausserdem möchte wohl auch der aktuelle Vorstand von Westgrund ungern auf sein Vorstandsmandat verzichten.

Ansonsten würde es schon Sinn machen, gerade mit den grossen Beständen in Berlin, wo Adler verhältnismässig schwach vertreten ist, und beide haben ja den schweizer Grossaktionär, der bei beiden AGs um die 10 bis 20 % der Anteile hält.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.158.340 von gate4share am 16.06.14 13:44:21

In der Regel sollte man heute min 30 % ehr 35 % bis 40%, des Gesamtvolumens an Eigenkapital bei einem Wohnungspaket an Eigenkapital mitbringen.
Das wurde und wird auch von Deutsche Wohnen, Gagfah und wohl auch ViB Vermögen erwartet.

Adler hat zur Zeit, selbst inkl. der hohen Buchgewinne, unter 20 % Eigenkapital.....

Glaube ehr daran , dass es bald eine Kapitalerhöhung geben wird.

An eine Übernahme von Westgrund, glaube ich so bald nicht...

Es wird nicht nur Eigenkapital für die Neuerwerbungen bei der Adler Real Estate AG benötigt, sondern auch für die 2014er Zukäufe bei der Estavis AG. Die Adler Real Estate AG ist der Großaktionär bei Estavis AG und muss deren Investitionen auch noch finanzieren.

[hayman12]

Wie kann ich Adler shorten oder gibt es einen Put auf Adler?
Das Ding ist imho mit sehr heisser Nadel gestrickt und wird sehr bald zusammenkrachen

Da will ich gerne mal 10t riskieren

[gate4share]

Meines Wissen kann man Adler gar nicht shorten!

Warum meinst du denn, dass es zusammen kracht?

Es ist ja so, dass man die Wandler noch für so ca 5,50 / 5,70 Kaufen kann, und die Adler Aktie notiert bei über 6,20.

Diesen Gewinn, der mir sicher schien, wollte ich ja gern machen...hatte schon mal vor ein paar Wochen Adler Wandelschuldverschreibungen in Aktien gewandelt und nach 6 Tagen inkl. Wochenede waren die Aktien bei mir im Depot.

Nun sind schon 7 Tage rum, und ich habe noch keine Adler Aktien....
Estavis Wandelanleihen habe ich am letzten Mittwoch zur Wandlung angemeldet und die sind bereits seit heute morgen (evtl auch schon gestern, aber noch nicht am Freitag da) Nur jetzt macht es wenig Sinn, weil die Estavis Aktie ja auf 2,80 runter gegangen ist, und mein Einstand war höher.

Jetzt müsste man die Adler Aktien haben, und die dann verkaufen können...

haymann sage mal bitte, warum du meinst, dass Adler zusammen krachen sollte?
Was bringt dich zu der Annahme, dass der Kurs sinkt?

[cd-kunde]

2,80 x 1,15 = 3,22 ==> somit größer als 52-Wochen-Hoch von 3,19, wo nur wenige gehandelt wurde. Mit 2,84 bis 3,10 ist man sicher im plus und da wurden die letzten Wochen die Hauptumsätze getätigt.

Des Weiteren war natürlich wandeln + Kuponverzicht und jetzt verkaufen zu wollen, schon etwas unklug.

Da hätte ich erstmal den Kupon kassiert.

Ob Adler abstürzt wird sich zeigen. Hängt davon ab, was der Markt mit dem mehr an Liquidität macht.

Jedenfalls scheinen sie die Transaktion hinter sich bringen zu wollen. Die Eintragung ins Register hätten sie auch erst Ende Oktober machen können und bis dahin hätte man nur die Estavis zum Umtausch-Aktien handeln können

Wer zu 2,84 den Wandler kaufte, und da waren große Umsätze, der hat doch einen großen Abschlag. Und sollte man damit ein Minusgeschäft machen, dann braucht Adler auch nicht einen Gedanken daran verschwenden, nochmal eine solche Übernahme zu machen. Dann wollen die Leute CASH und keine Adler-Aktien

[gate4share]

Na ja irgendwie denke ich es auch es wäre nicht klug...aber ich kann nicht noch mehr Kapital da seinsetzen.

Und nun konnte ich schon den Grossteil der Aktien für mehr als 2,76 verkaufen, und kaufe gleich wieder neue Wandelanleihen für 2,98 oder so...und auf diese bekomme ich dann doch auch Zinsen.

Somit habe ich ja für die, die ich jetzt verkauft habe, also gerade gewandelt habe, ja den Gewinn zusätzlich vereinbart, im Gegensatz dazu, wenn ich nicht "unklug" gehandelt hätte und nicht gemacht hätte.

Mit anderen Worten mein sogenanntes unkluges Verhalten brauchte mir pro Wandeanleihe bzw. Aktien ca 20 Cent Extragewinn ein...denn die Zinsen bekomme ich ja auf die jetzt gekauften Wandelanleihen wieder!

[hayman12]

Adler ist momentan ja im Umbruch und für mich sehr schwer zu fassen

ich hatte zumindest adler nie in betracht gezogen und der 1000% Gewinn leider verpasst

wer von euch das mitgenommen hat dann hut ab

[MrEstate]

Die Wandlung von Anleihen war mir zu komplex, habe Estavis Aktien ab 2,16 gekauft und jetzt zum Umtausch eingereicht. Ganz einfach strukturiert.

[MrEstate]

Ich seh übrigens nicht, warum Adler einbrechen sollte. Das Management hatte mitgeteilt, dass der NAV inkl. Übernahme der Estavis bei ca. 7,50 liegt. Danach haben sie ein Portfolio mit weiteren mehr als 7.000 Wohungen übernommen. Wir könnten beim NAV also die 8 schon längst überschritten haben. Ich sehe kurz bis mittelfristig Potential bis 7,50 EUR.

[hayman12]

IVG hatte auch bis zum Schluss den NAV den leuten erklärt
auch da war der Cashflow negativ wie ich aktuell bei adler auch vermute
Kann aber sein das ich den q1 Bericht falsch lese

Ich blick aber bei Adler leider nicht mehr durch mit dem ganzen Estaviv/Adler deal mit den ganzen Anleihen und Wandler

Alleine bei Estavis gibt es 4 Aktien und 5 Anleihen/Wandler
Adler gibt es auch 5 Anleihen/Wandler


Vielleicht bin ich schon zu alt für sowas

[superman]

http://www.property-magazine.de/hufewiesen-dresden-umfrage-b…

[hayman12]

Wann werden denn die neuen Adler Aktien ausgegeben? Ich will noch rechtzeitig nen schönen Short machen um Taschengeld bzw meinen nächsten Malediven Urlaub für die ganze Familie von euch bezahlen zu lassen

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.181.956 von hayman12 am 20.06.14 10:21:49

Wann werden denn die neuen Adler Aktien ausgegeben? Ich will noch rechtzeitig nen schönen Short machen um Taschengeld bzw meinen nächsten Malediven Urlaub für die ganze Familie von euch bezahlen zu lassen

kann man denn die Adler Real Estate AG leerverkaufen? In verschiedenen Beiträgen war dies doch verneint worden.

[hayman12]

Ja stimmt hab nachgefragt leider kann man Adler nicht shorten

Naja ich vermute zumindest das Adler ein Kartenhaus ist welches zusammenbrechen wird.

Das Ding ist mit ganz heisser Nadel gestrickt

[gate4share]

Dann vermute mal ruhig!

Jeder kann sagen was er meint, aber wer noch nicht mal die Struktur kennt, und meint, es wären 5 Aktien und 5 Anleihen da, wohl um die Aktionäre durcheinander zu bringen, der sollte vielleicht gar nicht handeln.

[gate4share]

haymann habe ich ja selber gefragt, umso enttäuschender ist es, dann eine Antwort zu bekommen, die nun wirklich offenbart, dass du keine rechte Ahnung hast, was die Firemn Adler und Estavis eigenbtlich machen!


Estavis ist vor ca 10 Jahren an die Börse gegangen und hatte sich ursprüngich einen Namen gemacht und einiges an Geld angesammelt, indem sie ganze Immobilienpakete, Gewerbliche und Wohngebäude für ausländische Investoren zusammen kauften und diese dann end bloc mit gutem Gewinn anbieten konnte.

In dieser Lage, wo man das schon 2 oder 3 mal machen konnte und gute Gewinne erzielte ist man dann an die Börse gegangen.
Dann hat man sofort viele Firmen mit denen man mal zusammen arbeitete gekauft und wollte so weiter machen.
Aber in dem Moment war das Interesse an Deutschen Immobilien gerade erlahmt und andere Anbieter hatten auch längst erkannt, dass sie Ausländer am besten ein ganzes Portfolio, mit verschiedenen Gebäuden und an verschiedenen Orten anbieten sollten.

Es gab bei Estavis VOrstandsrücktritt und Reorganisationen ja sogar von Sanierung wurde gesprochen......Defintiv waren alle aktuelln Immobilien zu hoch in der Bilanz ausgewiesen.

Schliesslich, erkannte die damaligen beiden Vorstände den Denkmalschutz wieder neu in Bezug auf Steueroptimiertes Anlegen in Wohnungen.

Hier mit machte Estavis auch gute Gewinne, aber konnte meistens die Verluste aus den Abschreibungen für die alten Objekte doch nicht ausgleichen-
Die beidne Vorstände haben auch DAS Standardwerk für steueroptimierte Denkmalschutzimmobilien geschrieben.

Warum diesen Geschäftsbereich dann aber abgab, bzw. gar nicht mehr machte, weiss ich auch nicht..habe ich auch damals gar nicht so mitbekommen.

Nun wurde nach einem erneuten Vorstandswechsel und wohl auch etwas wechsel bei grossen Aktionären die Parole ausgerufen, man wollte nun in Wohnungen anlegen und nicht mehr bauen oder handeln.

Relativ schnell kaufte man bereits einige 1000de Wohnungen, und wie es scheint auch sehr günstig und Gewinnträchtig.

Deshalb musste man auch ständig die Wandelschuldverschreibugnen und Anleihen ausgeben. Man brauchte immer wieder dieses Geld. Die Vielzahl ist eben arauf zurück zu führen, weil zum einen die Firma ja klein ist, und man nicht sofort mit 50 Mio oder noch mehr an den Markt gehen kann...aber andererseitss brauchte man bei jedem Erwerb von ein paar Tausend Wohnungen auch wieder 10 oder 20 Mio etc aus dem Kreis der Aktionäre bzw. Wandelanleihen bzw. Anleihegläubigern.

Bei Adler sieht es so aus, dass man dort seit über 10 Jahren dort im halten von Grundstücken und der schaffung von Baurecht aktiv war. Gleichzeitig investierte man in Amsterdam und Brüssel jeweils in eine Flughafenimmobilien und in Amerika in ein Wohnungsobjekt. Dann war man auch so dumm und liess sich kurz vor der Pleite noch Anteile von der ehemaligen Deutsche Bank Immobilien Firma andrehen.....3 wochen nachdem man zahlte, ging diese Firma pleite!
Da fragt man sich schon, ob die Adler Leute überhaupt die Geschäftszahlen prüfen, von Firmen wo sie sich beteiligen?!

Weiter hatte Adler noch eingie fertige Häuser, Bürogebäude und auch WOhngebäude und gemischte. Immer mehr Grundstücke konnte man verkaufen, die Grundstücke in München waren bald komplett ausverkauft und auch in Berlin verkaufte man gut. Dresden wäre das nächste und letzte grosse Baufeld was man erschliessen könnte und mit Gewinn entweder als einzelne Grundstücke oder als Bauland insgesamt verkaufen konnte.

Adler hatte schon cash in der Kasse, und einige der Immobilien waren relativ gering mit Hypotheken belastet mit Zinsaufwendungen die diese Objekte sher gut leisten konnten und man im Gewinn blieb.
Als man dann auch über 80 % Eigenkapitalquote hatte und man auch nciht recht wusste, was man weiter machen sollte.....kam der Vorstand und eröffnete das neue Konzept.
man wolle nun in Wohnanlagen investieren. In preiswerte Wohnanlagen, in B Lage aber in der Nähe von Balllungsräumen, wo bisher noch keine hohen Mitsteigeurngen waren, aber dort wohl kommen werden.
Solche Bestände konnte man teilweise für weniger als der 10fachen Miete kaufen.
Sofort hatte der Vorstand auch schon eine kleineren Bestand, in NRW ausgetan und man kaufte die ersten paar 100 Wohnungen mit Eigenkapital und wohl ca 60 % normaler Finanuierung und man wird ständig Plus machen...also auch nach Abzug von Kosten und Zinsen etc. gibt es einen Überschuss aus den Mieten.

Zwar wurden mit diesen Wohnungsbestände keine so grossen Gewinne gemacht, aber es läuft ja stetig so weiter und es bleibt ein ganz wenig Gewinn und im laufe der Jahre steigen die Mieten, auch wenn nur um 1 % im Jahr im Schnitt aber auch die Werte der Immobilien steigen.

Schliesslich wollte Adler doch zu einem bedeutenden Bestandshalter werden.
Nur man hatte insgesamt nur knappe 20 Mio Eigenkapital, und davon war noch einiges in den Grundstücken und gewrblichen Objekte auch im Ausland gebunden.

Man übernimmt ständig weitere Bestände, aber man hat nicht genügend Eigenkapital um normale Bankenfinanzierungen so 35 % Eigenkapial 65 % erstrangige Bankenfinanzierung hin zu bekommen.

So müssen bei einem Wohnungspaket von im Beispiel 30 Mio dann 3 Mio Eigenmittel reichen und MIttel aus einer neuen Wandelanleihe oder Zinsanleihe von 7 Mio ersetzen oder sind die selber von der AG eingesetzten Mittel und so gibt die Bank die restlichen 20 Mio an Fremdgelder zu günstigen Zinsen.

Damit man überhaupt von den ca 20 MIo Eigenkapital auf 10.000 Wohnungen kommen konnte, wovon ja noch das meiste in die alten Objekte als ausländische Immobilien und deutsche Grundstücke gebunden ist. musste man das Eigenktapitl erhöhen!
ZZwar gab es auch grössere Aktionäre die evtl eine KE tragen würden, aber der Kurs war auch erst gerade in diese Kurshöhen gekommen....also durchaus möglich, dass bei einer hohen KE die Stimmung umschlagen würde und es ein Kursdesaster geben könnte.
So meinte man, man habe die bisherigen Wohnunge teilweise viel zu billig gekauft. So erhöhte man den Buchwert für ein Portfolio um ca 60 Mio wert. Also man stellte fest, dass man 60 Mio weniger dafür bezahlte, als es aktuell wert sein sollte....und man erhöhte den Buchwert. Das führt dazu, dass man eben den Erhöhungsbetrag als Gewinn ausweist. hier auch Steuern zahlen nmuss und auch das Eigenktapil um die Erhöhung grösser ist.

Sicher kann man Wohnungsbestände versschieden bewerten. Aber es ist auch nicht die Regel , dass grosse Bestände von ein paar Tausend Wohnungen um ein paar Mio unterhalb des Marktwertes angeboten werden.
Dazu ist der Markt doch von Profis auf der Makler und Händler seite zu gut durchzogen, dass es hier echte Schnäppchen noch gäbe- das würde sofort vom Markt weggekauft werden.

Wenn nun Adler Estavis übernommen hat, wird die Adler Real Estate auch dann in der Privatisierung von Wohnungen tätig sein, wohl auch was die Adler Bestände betrifft......Also man schaut welche Immobilein sich aus dem eigenen Portfolio sich dazu eigenen, diese an aktuelle Mieter und zukünftige Selbstnutzer und Kapitalanleger eigenen.
Bei diesen Einzelverkäufen kann man in der Regel doch 25 bis 35 % höhere Preise erzielen, so lohnt da ein Verkauf immer!

[hayman12]

Das Problem ist doch das man nicht so einfach die Werte der Immobilien hochsetzen sollte.
Vor kurzem hab ich für €150t 2 Immobilien gekauft welche vom Sachwert sicher €4M wert sind. Darf ich deswegen die in meinen Büchern für €4M reinschreiben? Ich laube die 4M sind die erst wert wenn ich das verkauft habe. Solange es nicht so ist sind die für mich €150t wert

Die Bewertung der Adler Immobilien hat so wie ich es verstanden habe keine neutrale stelle wie bei Gagfah gemacht und eine neutrale Analystencovering gibt es auch nicht

Leider hab ich den 1000% run verpasst weil ich Adler das nicht zugetraut habe von ihren 60c wegzukommen

Um den Wert der Adlerimmobilien zu bestätigen müssten eigentlich die Mieten schnell steigen oder die Dinger müssen zum erhöhten Wert easy verkaufbar sein

Da bin ich sehr gespannt

[gate4share]

Also bisher kann man so "Pi mal Daumen" schon sagen, dass die Mieteinnahmen mit der Bewertung hinkommen könnten.

Persönlich konnte ich den Geschäftsbericht hier nicht runterladen, und bei den allgemeinen Mitteilung und Quartals- und Halbjahresberichten, wurde nicht der Umsatz getrennt nach Mieteinnahmen und Verkaufsumsätze.

Solange die Wohnimmobilien nicht weit über der 14 fachen Miete eingewertet wurden, liegt das noch im Bereich des möglichen.

[Pegasus203]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.193.206 von gate4share am 23.06.14 11:34:58

Kurs hält sich überraschend, trotz der 12 Mio. neuen Aktien. Da werden die Shorties von gestern Abend bald kalte Füsse bekommen.

[hayman12]

Mann kann doch Adler garnicht shorten also kann da auch keiner kalte Füsse bekommen!

Sind die 12 Mio neue Adler Aktien denn heute in die Depots gebucht worden?

Ich bin mir ziemlich sicher das da einige Kasse machen wollen

[Pegasus203]

Gestern ging es unter 6,-€, da dachte ich schon, die ersten Aktien sind am Markt, offiziell, werden die ab heute getauscht.Biste sicher das man die nicht schorten kann ?

[superman]

Eine Bank könnte sie shorten, wenn sie z.B. alte Stücke zuvor von einem Kunden gegen Gebühr leiht. Sie muss sie natürlich nach Ablauf der Leihfrist spätestens wieder eindeckt haben.

[cd-kunde]

Zitat von Pegasus203: Kurs hält sich überraschend, trotz der 12 Mio. neuen Aktien. Da werden die Shorties von gestern Abend bald kalte Füsse bekommen.

Der Shortie von gestern war ein Volldidiot, der Aktien für >100000 Euro außerbörslich bei Tradgate binnen Minuten auf den Markt geschmissen hat. Und sich jetzt ärgert, dass er 6,30-6,40 anstatt 5,78 bekommen würde. Er hat es immerhin geschafft, dass es in FFM kein Realtime-Kurs mehr gab. (War bei Estavis und der SL-Welle einen Tag zuvor genauso). Vllt. sollte so mancher bevor er für hunderttausende Euro solche Aktien erwirbt mal in die Orderbücher oder auf die Tagesumsätze schauen.

[hayman12]

auf adler gibt es kein shorts und keine put derivate


da hat wohl einfach einer kasse gemacht

[superman]

Aber man kann alte Stücke leihen und verkaufen...

[cd-kunde]

Zitat von hayman12: auf adler gibt es kein shorts und keine put derivate


da hat wohl einfach einer kasse gemacht

Und 10000 Euro verschenkt, aus Panik.

Auch heute morgen musste einer gleich wieder fett verkaufen, da er sich wohl im Vorteil eines früheren Einbuchens sah. Da sind auf xetra und in ffm gleich mal ein paar tausend Stück gehandelt worden

[hayman12]

zumindest bei meinem broker kann ich adler nicht shorten obwohl ich es machen wollte. ich denke aber adler ist zu illiquide um da sowas zu machen.


wenn nun die gewandelten aktien in den verkauf kommen wird der kurs schnell zusammenbrechen weil sicher viele der "adler story" nicht trauen und erstmal kasse machen

[cd-kunde]

Zitat von hayman12: zumindest bei meinem broker kann ich adler nicht shorten obwohl ich es machen wollte. ich denke aber adler ist zu illiquide um da sowas zu machen.


wenn nun die gewandelten aktien in den verkauf kommen wird der kurs schnell zusammenbrechen weil sicher viele der "adler story" nicht trauen und erstmal kasse machen

Bevor du immer irgendwelche sinnlosen Behauptungen anstellst vllt einfach mal diverse Seiten zu Umsatz/Tag anschauen und mit den derzeitigen Umsätzen vergleichen.

Heute wurden schon für über 800000 Euro Aktien gehandelt, die letzten zwei Tage für jeweils >1 mio und die 3 Handelstage davor >600000 Euro.

Der Schnitt im letzten Jahr steht derzeit bei 123000 Euro und das inklusive dieser Tage.

Wenn hier nicht einfach auf Teufel komm raus verkloppen würden, sonder relaxter, dann bekämen sie wohl mehr als 6,17 Euro. Dazu fehlt aber bei einigen das Hirn. Bzw. zuviel Angst.

Wer kauft den die ganzen Aktien?

Wer kauft die ganzen Wandler bei Estavis. Heute auch schon wieder 7000 Stück. Inzw. ist der Spread zwischen Wandler (umgerechnet 2,35) und Aktienkurs (irgendwo bei 2,45) kaum noch vorhanden.

Schätze mal wer Ruhe und Geduld bewart, der kann mehr als 6,17 und 2,45 Euro erzielen.

[MrEstate]

Also aktuell ist die Aktie nicht zu billig, das muss man klar sagen. Von Gewinnmitnahmen ist auch noch keiner Ärmer geworden. Gier frist bekanntlich Hirn.

[cd-kunde]

Zitat von MrEstate: Also aktuell ist die Aktie nicht zu billig, das muss man klar sagen. Von Gewinnmitnahmen ist auch noch keiner Ärmer geworden. Gier frist bekanntlich Hirn.

Das behaupte ich auch nicht. Wer Estavis-Wandler zu 2,85 kaufte, der macht auch bei 6,15 bei Super-Geschäft für 3 Wochen.

Die Frage ist nur, ob man auf Teufel komm raus die Aktien verkloppen muss. Und das scheinen derzeit einige bei immer noch recht stabilen Kurs zu tun.

Man kann sich ja auch fragen, warum ist ein Kurs, der sich verzigfacht hat, trotz 15-fachen Tagesumsatz, immer noch stabil? Es muss also auch Käufer geben

Ich schätze mal, dass der Kurs in 2-3 Wochen, wenn alle verkauft haben, höher steht als heute.

[hayman12]

Was Adler wirklich wert ist sieht mann wenn der nächste q Bericht fertig ist und die "Aufwertungen aus dem nichts" nicht mehr da sind

Dann müssen der ffo da sein der den NAV trägt oder man muss zum NAV verkaufen können

bin da sehr gespannt

[MrEstate]

Man muss bedenken, da stehen 12 Mio neue Aktien von ehemaligen Estavis-Aktionären, die auf fetten Buchgewinnen sitzen. Wird ne Weile dauern bis der Abgabedruck abgebaut ist. Viele sind auch nicht just in time und geben Ihre Orders zeitversetzt über Ihren Bankberater ab. Da wird noch Einiges kommen.

Danach wird es sicher wieder bergauf gehen, aber wer sagt, dass wir vorher nicht nochmal die 5 sehen. Viele Estavis-Aktionäre haben die Adler-Aktie umgerechnet zu 4 EUR gekauft, ich selbst auch. Da ist noch viel Luft die kurzfristig entweichen kann. Und dann will keiner der Letzte sein.

[cd-kunde]

Zitat von MrEstate: Man muss bedenken, da stehen 12 Mio neue Aktien von ehemaligen Estavis-Aktionären, die auf fetten Buchgewinnen sitzen. Wird ne Weile dauern bis der Abgabedruck abgebaut ist. Viele sind auch nicht just in time und geben Ihre Orders zeitversetzt über Ihren Bankberater ab. Da wird noch Einiges kommen.

Danach wird es sicher wieder bergauf gehen, aber wer sagt, dass wir vorher nicht nochmal die 5 sehen. Viele Estavis-Aktionäre haben die Adler-Aktie umgerechnet zu 4 EUR gekauft, ich selbst auch. Da ist noch viel Luft die kurzfristig entweichen kann. Und dann will keiner der Letzte sein.

Das ist nich ganz richtig. Es gibt ja auch Aktionäre, die weiterhin der neuen Adler die Treue halten wollen. Bspw. ist/war Wecken bei beiden Aktionär. Somit könnten 12/97 schon mal in festen Händen sein.

Dazu war in den letzten drei Tagen ein Umsatz von 600000 Stück...

Im Xetra-Orderbuch stehen rund 40000 Aktien im Bereich 6 bis 6,06 drin. Denke, dass dort irgendjemand auffängt.

[superman]

Oftmals wird eine Bank für Stabilisierungsmassnahmen eingeschaltet in die heisse Übergangsphase bis alle abgeladen haben. War zuletzt bei Deag auch so. Das Stabilisierungsprogramm wurde dort vorzeitig beendet, da es keinen so langen Bedarf gab. Habe dazu bei Adler nichts gefunden. Müsste wenn irgendwo in den Unterlagen angekündigt werden.

[cd-kunde]

Zitat von superman: Oftmals wird eine Bank für Stabilisierungsmassnahmen eingeschaltet in die heisse Übergangsphase bis alle abgeladen haben. War zuletzt bei Deag auch so. Das Stabilisierungsprogramm wurde dort vorzeitig beendet, da es keinen so langen Bedarf gab. Habe dazu bei Adler nichts gefunden. Müsste wenn irgendwo in den Unterlagen angekündigt werden.

Das würde ja quasi bedeuten, dass die Aktionäre, die verkaufen wollen, einen netteren Kurs bekommen. Warum soll man sowas tun?

Es sind alle alt genug. Jeder weiss was er tut wenn er Estavis tauscht oder Adler weiterhält über so eine Übernahme. Für mich gibt es da nix zu stabilisieren. Irgendwann findet alles sein Gleichgewicht. Sieht man ja auch an Estavis-Aktien und Wandlern. Als der Discount kaum noch vorhanden war, wurden auch heute wieder Aktien zu 2,52 gekauft. Als man durch einen Schmeißer Wandler zu umgerechnet 2,28 bekam, hatte keiner Interesse an den Aktien. Und jetzt da die Aktien wieder höher stehen, zahlt man auch wieder 2,70 für einen Wandler, da das 2,35 Euro/Aktie sind. Und falls wieder Geld in Estavis fließt (z.B. von denen die in Adler tauschten) wird auch der Estavis-Kurs wieder anziehen, genauso wie er fallen wird, wenn ein paar Frustrierte, die nicht tauschten die Aktien frustriert verkloppen.

Man muss sich bei Adler auch die Umsätze hinter den Kursen anschauen oder auch mal den Verlauf des Orderbuches ein bißchen beobachten. Fast jede ausgeführte Order ist <1000 Stück.

[honigbaer]

Der Kurs hält sich doch erstaunlich gut, dafür, dass die neuen Aktien schon auf dem Markt sind und verkauft werden können. Bei einem Kurs von 6,10 pro Adleraktie können Estavisaktionäre, die getauscht haben, fast den vollen NAV der ehemaligen Estavisaktien in bar realisieren. Oder wahlweise an Bord bleiben, die Adleraktien notieren ja deutlich unter dem NAV, der für "Adler neu" vorhergesagt wurde.

[cd-kunde]

Zitat von honigbaer: Der Kurs hält sich doch erstaunlich gut, dafür, dass die neuen Aktien schon auf dem Markt sind und verkauft werden können. Bei einem Kurs von 6,10 pro Adleraktie können Estavisaktionäre, die getauscht haben, fast den vollen NAV der ehemaligen Estavisaktien in bar realisieren. Oder wahlweise an Bord bleiben, die Adleraktien notieren ja deutlich unter dem NAV, der für "Adler neu" vorhergesagt wurde.

Im Orderbuch steht <6,02 überall ein 5000er und davor noch 2x 3000. Genauso wie bei 6,15 fast 30000 im Verkauf stehen.

Ich schätze mal, dass es dazwischen die nächsten Tage auch abläuft.

Denn selbst Comdirect-Kunden haben jetzt ihre Adler-Aktien, natürlich wieder 2-3 Tage später als andere

[Hiberna]

aufgefallen ist mir noch, dass auf Seite 46 des Übernahmeangebotes der NAV der Adler Real Estate AG sehr mit latenten Steuern erhöht worden ist.

Bei der Estavis AG wirken sich die latenten Steuern gemäß Seite 48 des Übernahmeangebotes prozentual nur sehr viel weniger NAV-steigernd aus.

Dies ist mir etwas verdächtig. Ich bin aber kein Experte für latente Steuern.

[superman]

Aktuelle Börse Online zu Adler Real:

Adler Real gehört zu den günstigsten Aktien auf dem deutschen Kurszettel- Kurziel 8€. Forscher Wachstumskurs überrollt die Analysten. In den ersten drei Monaten Umsatz x12. Man geht davon aus, dass auch Close Seydler sein Kursziel deutlich überarbeitet.

[hayman12]

Bis jetzt gibt es noch keine unabhängige Analyse und Kursziel von Adler

Ob die Adlerstory so stimmt und werthaltig ist von 200 auf 20000 Wohnungen in einem Jahr wird sich noch zeigen

ich bin sehr gespannt auf q2

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.220.434 von Hiberna am 27.06.14 11:52:58

Die 16 Mio erscheinen mir aber nicht extrem hoch, schließlich bewegen sie sich in der Höhe des Steueraufwands von Adler im Geschäftsjahr 2013. Trotz der Einschränkungen bei der Verlustverrechnung (siehe Wikipedia "Mindestbesteuerung") ist es doch plausibel, dass über 5 Jahre ein solcher Betrag durch Verrechnung von Verlustvorträgen gespart werden kann. So kompliziert ist es nicht, jährlich darf 1 Mio und darüber hinaus 60% des über 1 Mio hinausgehenden Gewinns mit Verlustvorträgen verrechnet werden.

Der Posten latente Steuern sorgt aber trotzdem oft noch für Überraschungen.
Wie sieht es denn bei Adler und Estavis aus, wie hoch sind die Verlustvorträge insgesamt?
Als latente Steuer schlagen sie sich ja nur insoweit nieder, als bei der Bilanzierung eine Verrechnung mit Gewinnen in den nächsten Jahren zu erwarten ist bzw unterstellt wird.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.223.390 von honigbaer am 27.06.14 18:41:06

Die 16 Mio erscheinen mir aber nicht extrem hoch, schließlich bewegen sie sich in der Höhe des Steueraufwands von Adler im Geschäftsjahr 2013. Trotz der Einschränkungen bei der Verlustverrechnung (siehe Wikipedia "Mindestbesteuerung") ist es doch plausibel, dass über 5 Jahre ein solcher Betrag durch Verrechnung von Verlustvorträgen gespart werden kann. So kompliziert ist es nicht, jährlich darf 1 Mio und darüber hinaus 60% des über 1 Mio hinausgehenden Gewinns mit Verlustvorträgen verrechnet werden.

ist es für Dich denn plausibel, dass bei Estavis die latenten Steuern so niedrig sind. Da könnte bei Estavis die Situation doch eventuell zu pessimistisch dargestellt worden sein, um das Umtauschverhältnis günstiger aussehen zu lassen.

Der Posten latente Steuern sorgt aber trotzdem oft noch für Überraschungen.
Wie sieht es denn bei Adler und Estavis aus, wie hoch sind die Verlustvorträge insgesamt?
Als latente Steuer schlagen sie sich ja nur insoweit nieder, als bei der Bilanzierung eine Verrechnung mit Gewinnen in den nächsten Jahren zu erwarten ist bzw unterstellt wird.

bei Übernahmen gehen oft die steuerlichen Verlustvorträge verloren. Weißt Du, ob dies bei der Estavis AG nach der Übernahme durch die Adler Real Estate AG auch so der Fall sein wird?

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.221.336 von superman am 27.06.14 13:59:36

Aktuelle Börse Online zu Adler Real:

Adler Real gehört zu den günstigsten Aktien auf dem deutschen Kurszettel- Kurziel 8€.

hat Börse Online denn auch eine Einschätzung zur Bewertung und zu den Kursaussichten der Aktie der Estavis AG abgegeben?

[honigbaer]

Zitat von Hiberna: ist es für Dich denn plausibel, dass bei Estavis die latenten Steuern so niedrig sind. Da könnte bei Estavis die Situation doch eventuell zu pessimistisch dargestellt worden sein, um das Umtauschverhältnis günstiger aussehen zu lassen.
....
bei Übernahmen gehen oft die steuerlichen Verlustvorträge verloren. Weißt Du, ob dies bei der Estavis AG nach der Übernahme durch die Adler Real Estate AG auch so der Fall sein wird?

Ich denke, bei Estavis war die Gewinnplanung (es kommt ja wohlgemerkt auf zu versteuernde Gewinne an) nicht so ambitioniert, so dass man bei der Aktivierung latenter Steuern defensiv vorgegangen ist. Verlustvorträge müssten vorhanden sein, aber das müsste man jetzt mal recherchieren. Ob Verlustvorträge verloren gehen, weiß ich nicht. Eigentlich würde ich das auch erwarten.

[honigbaer]

Bei Estavis steht im Geschäftsbericht 2012/13 Seite 86:
"Für einige bestehende gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 19.633 TEUR (Vorjahr: 15.212 TEUR) und einige bestehende körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 15.694 TEUR
(Vorjahr: 7.900 TEUR) sowie für abzugsfähige temporäre Differenzen in Höhe von 8.427 TEUR
(Vorjahr: 2.219 TEUR) wurde keine latente Steuerforderung angesetzt, da mit ihrer Realisierung
nicht mit ausreichender Sicherheit gerechnet wird."

Bei Adler steht im GB 2014 Seite 74:
"Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von rd. 6,2 Mio (Vj. rd. 1,6 Mio) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge von rd. 8,1 Mio (Vj. rd. 3,1 Mio) werden keine aktiven latenten Steuern gebildet, da deren Realisierbarkeit nicht hinreichend konkretisiert ist."

[superman]

Dann dürfte wohl als nächstes die Zusammenlegung mit Westgrund auf der Agenda stehen...

[comiter [Blogger]]

Mal über den Daumen gepeiltsollten es mit Estavis in 2014 70 Mio an Mieteinahmen werden, wovon aber hohe Kosten rausgehen.
Aber ja müsste man mal q2 zahlen abwarten, das Wachstum ist schon fast bedenklich, denn gibt ja genügend Käufer von Immobilienportfolios auf dem Deutschen Markt, da sollte man eigentlich nicht so die Wahnsinnsschnäppchen machen können. Faires KGV so bei 17, aber auf den FFO, hier ein kleiner Researchreport zur Aktie http://www.investresearch.net/adler-real-estate-aktie/.

[Hiberna]

der gegenwärtige Kurs der Estavis-Aktie liegt weit unter dem Wert, der beim Umtauschverhältnis zugrunde gelegt worden ist. Wenn in Geld gezahlt worden wäre für die Übernahme, müsste da wohl eine Abwertung vorgenommen werden. Unklar ist für mich, ob eine Abschreibungsnotwendigkeit auch erforderlich ist bei der hier erfolgten Übernahme in Form von Aktien.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.235.088 von Hiberna am 30.06.14 18:33:07

bei Beteiligungen von >25% wird nach der Equity-Methode bilanziert, da ist der Börsenkurs völlig egal. Ein Verlust entsteht nicht wegen geringem Aktienkurs sondern nur wenn die Beteiligung selbst einen Verlust ausweist. Da die Beteiligung sogar über 50% liegt, es sich damit um eine astreine Konzerntochter handelt, wird sie sogar vollkonsolidiert. Keine Konzernmutter untersucht ihre Töcher auf Börsenkurse für den Konzern- oder Einzelabschluss, da hätten Konzerne wie VW (Aktienkurs Audi, MAN, Renk, Scania ??) und andere viel zu tun.

[valueanleger]

Nach dieser Meldung zum aktuellen NAV von 11€!!! wäre die Aktie immer noch günstig.

Bin auf die morgigen Kurse gespannt.

30.06.2014 19:48

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch

die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

ADLER Real Estate schließt ihre bisher größte Akquisition ab und erzielt

erheblichen Ergebniseffekt

- Erheblicher Ergebniseffekt aus anstehenden Fair-Value-Bewertungen im

ersten Halbjahr 2014

- EPRA NAV des ADLER-Konzerns erreicht Wert von ca. 11 Euro je Aktie

- Portfolios mit rd. 8.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten

Hamburg, den 30. Juni 2014. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft,

Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) hat ihre bisher größte Akquisition auf

ihrem Weg zu einem bedeutenden Wohnungsbestandhalter mit Immobilien in ganz

Deutschland erfolgreich abgeschlossen. Die Ende Mai des Jahres vertraglich

gesicherte, nahezu vollständige Übernahme von sieben

Immobilienbesitzgesellschaften sowie eine weitere Akquisition eines

kleineren Portfolios in Thüringen Anfang Juni sind mit heutigem Tag wirksam

geworden. Die Portfolios verfügen zusammen über rd. 8.500 Wohn- und

Gewerbeeinheiten. Der Wert beider Portfolios beläuft sich auf rund 409 Mio.

Euro.

Die Portfolios erwirtschaften nach Abzug aller laufenden Bewirtschaftungs-,

Management- und Finanzierungskosten für den ADLER-Konzern einen positiven

Cash Flow. ADLER erwartet aus der Konsolidierung der nun erfolgreich

erworbenen Portfolien und der ebenfalls mehrheitlich übernommenen ESTAVIS

AG, Berlin, eine erhebliche Auswirkung auf die Ertragslage im ersten

Halbjahr 2014, die aus der anstehenden Fair-Value-Bewertung der

übernommenen Werte gemäß IFRS-Rechnungslegung resultiert. Derzeit zeichnet

sich ab, dass der EPRA NAV des gewachsenen ADLER-Konzerns umgerechnet je

Aktie einen Wert von ca. 11 Euro erreicht. Aufgrund der umfangreichen

Arbeiten zum Halbjahresabschluss soll der Halbjahresbericht erst am 31.

August 2014 veröffentlicht werden.

Die Wohnimmobilienportfolios verteilen sich auf nahezu alle Bundesländer.

Zusammen mit den gesicherten Beständen der ESTAVIS AG verfügt ADLER nun

über rund 25.000 Wohneinheiten.

Der Vorstand

Ihre Kontakte für Rückfragen

Presse: german communications dbk ag

Jörg Bretschneider

Milchstr. 6 B, 200148 Hamburg

Tel.: [phone], Fax: [phone]

[e-mail]

Investor Relations: Hillermann Consulting

Christian Hillermann

Poststraße 14, 20354 Hamburg

Tel.: [phone], Fax: [phone]

[e-mail]

30.06.2014 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche

Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.

DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

[superman]

Oha...da hauts ja morgen den Korken endgültig aus der Flasche. Man ging ja bisher "nur" von 7,50€ aus...jetzt sinds...11€!

[cd-kunde]

Zitat von superman: Oha...da hauts ja morgen den Korken endgültig aus der Flasche. Man ging ja bisher "nur" von 7,50€ aus...jetzt sinds...11€!

Bedeutet entweder ist dieser NAV ein absoluter Witz oder die Estavis-Aktionäre wurden mächtig über den Tisch gezogen.

Man kann ja sich den Spaß mal machen und den NAV-Zugewinn berechnen und das auf Estvis-Aktien runterechnen

[DOBY]

Ach was, da werden morgen die Besserwisser kommen und vorrechnen daß der wirkliche NAV viiiiiiiiiiiel geringer ist, da Estavis nur bei x,y notiert und ja wesentliches Asset ist...

[cd-kunde]

Zitat von DOBY: Ach was, da werden morgen die Besserwisser kommen und vorrechnen daß der wirkliche NAV viiiiiiiiiiiel geringer ist, da Estavis nur bei x,y notiert und ja wesentliches Asset ist...

Die Frage ist eher warum man jetzt urplötzlich auf 11 anstatt 7,50 Euro kommt. Das sind 33% mehr und die kommen vom kleinern Anteil des Gemeinschaftsunternehmens. Also (wenn man den Wert NAV ernst nimmt) dann müsste eigentlich der NAV von Estavis deutlich höher als immer angegeben sein. Und dann hat man m.E. etwas geflunkert. Desweiteren ist der Wert auch für den Aktienkurs von Estavis nicht uninteressant.

[DOBY]

soweit ich mich erinnere hatte man 7,5 nur als Untergrenze genannt. Da man aber die Umtauschquote nicht kannte, konnte man natürlich keine exakte Zahl nennen. Ich nehme an, dass sich die 7,5 auf die Mindestannahmequote von 50% beziehen. Nu sinds aber 92..

[cd-kunde]

Zitat von DOBY: soweit ich mich erinnere hatte man 7,5 nur als Untergrenze genannt. Da man aber die Umtauschquote nicht kannte, konnte man natürlich keine exakte Zahl nennen. Ich nehme an, dass sich die 7,5 auf die Mindestannahmequote von 50% beziehen. Nu sinds aber 92..

Schwachsinn:

Bei einem erfolgreichen Umtauschangebot und einer Vollkonsolidierung von ESTAVIS im ADLER-Konzern kann sich sogar ein gesamter NAV je Aktie von etwa 7,50 Euro ergeben.

M.E wurden die Estavis-Aktionäre hier bewusst getäuscht. Auch schlechter Stil ist, dass man die Nachricht auch erst nach den fetten Abverkauftage bringt. Wobei ich ja schon schrieb, dass auffällig gekauft wird.

Zum Glück habe ich meine Aktien erstmal behalten. Vllt. geht ja jetzt noch was bei meinen zurückgekauften Wandelrn von Estavis. Bin mal gespannt wie die 7%-Restaktionäre die Nachricht aufnehmen.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.236.138 von cd-kunde am 30.06.14 21:32:49

Dann sollte Estavis auch deutlich im Kurs ansteigen können.
Die Frage ist nur: "Was passiert mit den restlichen Estavis-Aktien".
Ich wäre dafür das Adler die Estavis zum NAV von der Börse nimmt.

[cd-kunde]

Zitat von valueanleger: Dann sollte Estavis auch deutlich im Kurs ansteigen können.
Die Frage ist nur: "Was passiert mit den restlichen Estavis-Aktien".
Ich wäre dafür das Adler die Estavis zum NAV von der Börse nimmt.

Ich schätze garnichts wird passieren. Adler brauchte Estavis für ihren ominösen NAV und das haben sie mit 93% erreicht.

Im Augenblick sind die Leute, die nicht tauschten die dummen. Frage ist halt, ob man diese Leute bewusst betrogen hat. Habe ja schön öfters im Estavis-Thread geschrieben, dass mir die Sache nicht ganz seriös vorkommt

[honigbaer]

Zitat von cd-kunde: ...
Im Augenblick sind die Leute, die nicht tauschten die dummen. Frage ist halt, ob man diese Leute bewusst betrogen hat. Habe ja schön öfters im Estavis-Thread geschrieben, dass mir die Sache nicht ganz seriös vorkommt

Das ist natürlich auch eine Sichtweise. Aber wenn hier jemand geblendet wird, sind es ja die Adleraktionäre. Das Spiel IFRS Wertanpassung gleich nach dem Kauf, ist doch recht durchschaubar. Ich will aber nicht sagen, dass Adler deshalb kein Kurspotenzial hätte, imGegenteil, die Marktkapitalisierung müsste eigentlich jetzt schon ein Aufrücken in den SDAX rechtfertigen.

Die Estavisaktionäre verlieren doch nichts dadurch, dass dort weiter defensiv bilanziert wird.
Außerdem muss man sehen, dass die noch ausstehende Wandelanleihe von Estavis bei den Initiatoren der Fusion liegt. Also ich sehe das ganz gelassen und kaum eine Gefahr, dass die wenigen verbliebenen Estavisaktionäre letztlich übervorteilt werden.

Ganz unbedeutend sind die Minderheits- und Drittanteile nebenbei bemerkt bei der Konzernbilanzierung nicht. Schließlich muss für sie unabhängig vom Aktienkurs auch eine Bewertung gefunden werden, schließlich handelt es sich aus Sicht des Konzerns quasi um Verbindlichkeiten. Deshalb wird man bemüht sein, zumindest einen Beherrschungsvertrag zu schließen, um nicht Teile des Konzerngewinns als auf Dritte (Estavisaktionäre) entfallend verbuchen zu müssen.

[superman]

Auch Westgrund kauft heute in einem grossen Deal zu. Spricht weiterhin dafür, dass am Ende auch noch Westgrund dazugeschweisst wird zu einem grossen Immo-Konzern

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.236.722 von honigbaer am 01.07.14 00:07:18

Außerdem muss man sehen, dass die noch ausstehende Wandelanleihe von Estavis bei den Initiatoren der Fusion liegt. Also ich sehe das ganz gelassen und kaum eine Gefahr, dass die wenigen verbliebenen Estavisaktionäre letztlich übervorteilt werden.

aber nicht mehr lange. Die Rückzahlung der Anleihe ist schon angekündigt worden gemäß http://www.boersennews.de/nachrichten/artikel/dgap-news--est…

[MrEstate]

Warum gibt Adler eigentlich keine FFO-Kennzahl bekannt. Zu betonen das der Cash-Flow aus der Akquisition positiv sein wird mutet eigenartig an, denn das darf man ja wohl voraussetzen.

Einen NAV von 11 bekanntzugeben, wo er doch vor kurzem inkl. Estavis noch bis zu 7,50 erreichen sollte (lt. Mitteiolung), ist für mich nicht nachzuvollziehen. Das würde ja bedeuten, dass Adler das neuegekaufte Portfolio von knapp 8.000 Einheiten bei mehr als 20 Mio Aktien mal eben um knapp 100 Mio aufgewertet hat. Auf welcher Grundlage denn? Diese Aufwertungsorgie sollte mal mit Renditekennziffern belegt werden. Kann mir nicht vorstellen, dass eine Immobilie gleich deutlich mehr wert ist weil Adler sie kauft.

[cd-kunde]

Zitat von MrEstate: Warum gibt Adler eigentlich keine FFO-Kennzahl bekannt. Zu betonen das der Cash-Flow aus der Akquisition positiv sein wird mutet eigenartig an, denn das darf man ja wohl voraussetzen.

Einen NAV von 11 bekanntzugeben, wo er doch vor kurzem inkl. Estavis noch bis zu 7,50 erreichen sollte (lt. Mitteiolung), ist für mich nicht nachzuvollziehen. Das würde ja bedeuten, dass Adler das neuegekaufte Portfolio von knapp 8.000 Einheiten bei mehr als 20 Mio Aktien mal eben um knapp 100 Mio aufgewertet hat. Auf welcher Grundlage denn? Diese Aufwertungsorgie sollte mal mit Renditekennziffern belegt werden. Kann mir nicht vorstellen, dass eine Immobilie gleich deutlich mehr wert ist weil Adler sie kauft.

Das ist ja das was ich nicht verstehe:

28,7 mio Aktien x 3,5 Euro (Differenz NAV Prospekt zu jetzt) = 100 Mio "mehr"

Und da gibts für mich nur zwei Erklärungen:

1. dieser NAV ist eine witzlose und unrealistische Zahl

2. der NAV von Estavis war viel zu niedrig gehalten und somit auch die 7,5 Euro im Prospekt ==> Betrug an den Aktionären von Estavis. Und zwar an allen, auch an denen die tauschten.

Im Endeffekt hat sich für die Großaktionäre von Estavis nichts getan, da sie tauschten und weiter Adler halten

Aber viele Kleinaktionäre haben entweder getasucht und sofort verkauft (was bei Kurs 6 bis 6,40 und NAV 7,50) verständlich ist oder sie halten weiter Estavis. Dann wären sie natürlich besser dran, wenn weniger getauscht hätten, was bei einem realistischen Estavis-NAV auch so passiert wäre.

Ich hätte jedenfalls gerne mal eine Erklärung wie aus 7,50 jetzt 11 Euro werden.

[honigbaer]

Zitat von Hiberna: Außerdem muss man sehen, dass die noch ausstehende Wandelanleihe von Estavis bei den Initiatoren der Fusion liegt. Also ich sehe das ganz gelassen und kaum eine Gefahr, dass die wenigen verbliebenen Estavisaktionäre letztlich übervorteilt werden.

aber nicht mehr lange. Die Rückzahlung der Anleihe ist schon angekündigt worden gemäß http://www.boersennews.de/nachrichten/artikel/dgap-news--est…

Nee, die Ankündigung betrifft doch nur das Kündigungsrecht der Gläubiger und zwar für die 9,25% anleihe ohne Wandelrecht. Angesichts der Größe von Adler und der damit verbundenen besseren Bonität im Vergleich zu Estavis, werden die Gläubiger sich den fetten Zinssatz nicht entgehen lassen und von ihrem Recht vermutlich keinen Gebrauch machen.

Ich meinte die Wandelanleihe 2014/19, die erst ab heute in b 6 Mio Aktien gewandelt werden kann.
Dazu hieß es seinerzeit in einer Pressemitteilung:
Die Wandelschuldverschreibung (ISIN DE000A1YC4S6)
der Estavis AG mit einem Emissionsvolumen von 15 Millionen Euro wurde bis
zum Ablauf der Bezugsfrist am 24. März 2014 vollständig gezeichnet. Der
Ausgabebetrag je Schuldverschreibung beträgt EUR 2,50, die Laufzeit 5
Jahre, der Zinskupon 6,25 Prozent.

[honigbaer]

Zitat von cd-kunde: ....
Und da gibts für mich nur zwei Erklärungen:

1. dieser NAV ist eine witzlose und unrealistische Zahl

2. der NAV von Estavis war viel zu niedrig gehalten und somit auch die 7,5 Euro im Prospekt ==> Betrug an den Aktionären von Estavis. Und zwar an allen, auch an denen die tauschten.

Im Endeffekt hat sich für die Großaktionäre von Estavis nichts getan, da sie tauschten und weiter Adler halten

Aber viele Kleinaktionäre haben entweder getasucht und sofort verkauft (was bei Kurs 6 bis 6,40 und NAV 7,50) verständlich ist oder sie halten weiter Estavis. Dann wären sie natürlich besser dran, wenn weniger getauscht hätten, was bei einem realistischen Estavis-NAV auch so passiert wäre.

Ich hätte jedenfalls gerne mal eine Erklärung wie aus 7,50 jetzt 11 Euro werden.

Naja, der NAV kann in die eine wie die andere Richtung manipuliert werden. Bei vielen Immobiliengesellschaften ist er auch durchaus aussagekräftig. IFRS Bilanzierung verwendet für die cashgenerierenden Einheiten und das sind die Immobilien (= Investment Properties) nunmal gewisse Zukunftserwartungen bei den Mieterträgen und Kosten und Abzinsungsparameter. Wenn man hohe Mieteinnahmen erwartet und billig gekauft hat, kann man so leicht 20 oder mehr % Sofortgewinn auf den Einkaufspreis verbuchen. Womöglich wird das dann nicht nur zur Aufblähung des NAV verwendet, sondern im Berichtsjahr entsteht noch ein Einmal-Gewinn, der natürlich mit dem "normalen" Geschäft eines Bestandhalters wenig zu tun hat.

Ob jetzt Adler oder Estavis von der Anwendung der IFRS Methoden besonders profitiert, kann ja jeder selbst überlegen. Meine Meinung war ja, dass Estavis defensiv bilanziert, während Adler die Möglichkeiten zur Höherbewertung nutzt. Unterstellt man, dass Adler den eigenen NAV nicht wert ist, sind natürlich die Tauscher darauf hereingefallen, die den soliden Estavis NAV gegen den "unerklärlichen" Adler NAV eintauschten.

Aus Sicht der Adleraktionäre ist es natürlich auf den ersten Blick aktionärsfreundlich, wenn ein hoher NAV verkündet wird. Aber die tauschenden Estavisaktionäre sind ja die Käufer dieser Adleraktien, können sich im hohen Börsenkurs sonnen, aber es kann genauso sein, dass die Estavisimmobilien eigentlich die solideren Werte darstellen. Und daran sind die neuen Adleraktionäre jetzt nur noch indirekt beteiligt und durch die Immobilienbestände von Adler eventuell verwässert, während die Estavisaktionäre davon nichts aufgegeben haben.

Ich will gar nicht sagen, dass die NAV Bewertungen meilenweit vom fairen Wert entfernt waren und sind.
Aber das Tauschangebot war freiwillig und basierte auf Börsenkursen und von den Firmen und beauftragten Gutachtern selbst ermittelten NAVs. Der Adlerkurs hatte sich zuvor ja schon in kurzer Zeit vervielfacht, dass da nicht nur die Ansammlung von Mieterträgen dahintersteckte, sondern eine gewisse Phantasie, ist ja nur Teil vom Börsengeschäft.

[MrEstate]

@cd-kunde

Zumal Adler Real Estate ja eigentlich nur eine Art Holding ist die die Beteiligungen an den Gesellschaften hat. Das heisst Adler verbucht den wesentlichen Mehrwert dadurch das sie die Gesellschaften in ihrer Bilanz konsolidieren, nach Maßstäben die ich nicht erklärt finde. Wieso sollte denn jemand einen Immobilienbestand für 100 Mio unter Marktwert abgeben und das bei den aktuellen hohen Marktpreisen?
Mir kommt das eher wie ein großes Zahlenspiel vor, ohne das nur ein Euro wirklicher Mehrwert geschaffen wird. Würde ja verstehen wenn man einen Immobilienbestand aufkauft, den Leerstand senkt und Werterhöhungsmaßnahmen durchführt und den Wert dann anpasst. Aber allein durch Erstkonsolidierung? Ich möchte mal wissen ob und wie viel Cash wirklich ohne Wertanpassung verdient wird.

[superman]

http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…

Hier führt Adler Chef Harloff aus, dass der NAV bei entsprechender Annahme der Offerte auch bei Adler deutlich steigt, da der NAV von Estavis deutlich höher ist als man im Umtauschangebot bietet.

[superman]

Verkürzt gesagt hat Adler ein gutes Geschäft gemacht. Dafür profitieren die alten Estavis Aktionäre jetzt von der Dynamik und der besseren Kostenbasis Adlers.Obendrein von kräftigen Kurszuwächsen aktuell, die sicher noch ein gutes Stück weitergehen dürften. Die Entschuldung ist sicherlich auch gut eingefädelt. Als nächste Massnahme erwarte ich das Delisting der Estavis.

[superman]

In dem Bericht werden auch weitere Übernahmen angedeutet. Wer 1 und 1 zusammenzählt, der schaut auf Westgrund mit der hohen Wecken Beteiligung.

[cd-kunde]

Zitat von MrEstate: @cd-kunde

Zumal Adler Real Estate ja eigentlich nur eine Art Holding ist die die Beteiligungen an den Gesellschaften hat. Das heisst Adler verbucht den wesentlichen Mehrwert dadurch das sie die Gesellschaften in ihrer Bilanz konsolidieren, nach Maßstäben die ich nicht erklärt finde. Wieso sollte denn jemand einen Immobilienbestand für 100 Mio unter Marktwert abgeben und das bei den aktuellen hohen Marktpreisen?
Mir kommt das eher wie ein großes Zahlenspiel vor, ohne das nur ein Euro wirklicher Mehrwert geschaffen wird. Würde ja verstehen wenn man einen Immobilienbestand aufkauft, den Leerstand senkt und Werterhöhungsmaßnahmen durchführt und den Wert dann anpasst. Aber allein durch Erstkonsolidierung? Ich möchte mal wissen ob und wie viel Cash wirklich ohne Wertanpassung verdient wird.

Keine Ahnung in welchen Nöten die üblichen Verkäufer sind. Aber bei Estavis war es eben kein üblicher Verkäufer sondern eine AG. Und wenn ein 50 Mio Unternehmen plötzlich zu einem ZUSÄTZLICHEN Anstieg von rund 100 Mio führt, dann ist irgendwo was faul. Und sollte der NAV realistisch sein, dann müssen die Altaktionäre von Estavis das Management hinterfragen.

[superman]

Wenn ich das richtig sehe, dann hat Estavis ja einen k o n s e r v a t i v e n NAV von 3,70€ ausgewiesen, der ebenfalls deutlich über dem Börsenkurs lag. Könnte man jetzt fragen warum der Markt nicht mehr bereit war für Estavis zu bezahlen. Jetzt haben sich die Aktionäre und Gläubiger der Estavis freiwillig fast komplett für Adler entschieden und man hat den konservativen NAV vereinnahmt und kann diesen auch noch auf den vielleicht etwas weniger kosnervativen Adler NAV nochmals hochschreiben.

[cd-kunde]

Zitat von superman: Wenn ich das richtig sehe, dann hat Estavis ja einen k o n s e r v a t i v e n NAV von 3,70€ ausgewiesen, der ebenfalls deutlich über dem Börsenkurs lag. Könnte man jetzt fragen warum der Markt nicht mehr bereit war für Estavis zu bezahlen. Jetzt haben sich die Aktionäre und Gläubiger der Estavis freiwillig fast komplett für Adler entschieden und man hat den konservativen NAV vereinnahmt und kann diesen auch noch auf den vielleicht etwas weniger kosnervativen Adler NAV nochmals hochschreiben.

Die Frage ist konservativ oder bewusst ganz weit unten gehalten?

Estavis hat 20 mio Aktien. 100 mio "mehr" sind 5 Euro je Aktie "mehr". Und da Adler von 3,x in dem Prospekt ausging und so auf 7,50 Euro kam, dann müssten es jetzt 8,x Euro bei Estavis sein. Damit hätte das Ursprungsangebot bei 2,19 Euro für 8,x Euro NAV gestanden. Das liest sich anders als 2,19 Euro zu 3,x Euro NAV.

M.E. wurde hier ein falsches Spiel getrieben und viele Estavis-Aktionäre haben dankend angenommen und sofort verkauft. Und die, die behalten haben, sitzen jetzt in einem illiquiden Markt und Adler lässt sie vermutlich hängen.

[superman]

Adler kann bei Estavis jetzt ein Delisting machen und warten bis die Aktionäre vor dem Delisting über die Börse verkaufen. Alternativ müssten sich Estavis Aktionäre schriftlich an Adler wenden und um ein Gebot anfragen. Das war aber klar, dass man hier extrem hoch pokert wenn man nicht tauscht.

[cd-kunde]

Zitat von superman: Adler kann bei Estavis jetzt ein Delisting machen und warten bis die Aktionäre vor dem Delisting über die Börse verkaufen. Alternativ müssten sich Estavis Aktionäre schriftlich an Adler wenden und um ein Gebot anfragen. Das war aber klar, dass man hier extrem hoch pokert wenn man nicht tauscht.

Es steht doch bei Estavis nicht mal fest wem die 7% gehören.

Von Wecken gabs ja bspw. noch keine Stimmrechtsmitteilung.

Mein Tipp:

Man wartet jetzt erstmal noch bis 8.7. ab, dann kommen vllt noch viele Aktien von den Wandlern auf den Markt, die kauft dann irgendeiner auf, und dann kommt bestimmt auch da eine interessante Nachricht. So wie man auch erstmal die ganzen umsatzreichen Tage bei Adler abgewartet hat, bis man mal den NAV präsentiert hat.

[honigbaer]

Weit unten gehalten, glaube ich weniger, so eine IFRS Wertanpassung nach oben ist schon einfacher zu bewerkstelligen, als eine Abwertung.

Allerdings machen bei Estavis die Immobilien ja nur 2/3 der Bilanz aus, so dass der Rest, etwa entsprechend dem Eigenkapital mit liquiden Mitteln oder werthaltigen Forderungen unterlegt ist. Ob nun die Immobilien 10 oder 20% aufzuwerten wären, das würde das Eigenkapital maximal von 70 auf 100 Mio erhöhen, also von 3,50 auf 5 Euro je Aktie. Dem von superman zitierten Artikel im bondmagazin ist andererseits zu entnehmen, dass von den 86,9 Mio Eigenkapital bei Adler 59,5 Mio allein auf die Werterhöhung der Immobilien im Jahr 2013 entfallen. Bei vormals 16,5 Mio Aktien, war der Adlerbuchwert also 5 Euro je Aktie, ohne die Werterhöhungen allerdings nur 2 Euro je Aktie. Da bei Adler die Immobilien etwa 90% der Bilanzsumme entsprechen, würde eine 20% Abwertung derselben das Eigenkapital entsprechend auf weniger als die Hälfte schrumpfen lassen.

Werthaltige 3,50 bei Estavis standen also eher windigen 5-6 Euro bei Adler gegenüber, so dass es mit dem Tauschverhältnis 14:25 passte. (Allein durch die Wandlung von Wandelanleihen haben die Estavisaktionäre fast nochmal 10 Mio Entschuldung in die Fusion mitgebracht.)

Unter Hinweisen wie, bei Estavis droht Delisting und Estavis Aktienhandel trocknet aus, und Adler wird richtig groß und erzählt die Börsenstory weiter, wurde das Tauschangebot schon aufgrund der winkenden Tauschgewinne angenommen. Natürlich profitiert hiervon auch der Wert der Adleraktien. Aber ob es dann letztendlich gelingt, die letzten Estavisaktionäre so billig abzuschütteln, ist noch lange nicht beantwortet, während die neuen Adleraktionäre als nächstes vermutlich wirklich die teure Westgrundübernahme mittragen müssen.

[cd-kunde]

Du musst ja mittel/langfristig kein Adler-Aktionär bleiben.

Defacto bekommt man derzeit 3,50 Euro je Estavis-Aktie falls man getauscht hat. Und bei Estavis eben nur 2,40. Dazu event. noch die 0,186 Euro Kupon, was dann 2,56 Euro (unter Berücksichtigung Faktor 1,15) sind. Immerhin fast 37% mehr. Und Estavis zurückkaufen kann/konnte man immer. Ich habs gemacht, deswegen seh ich auch beide Perspektiven

Frage ist halt wem soll ich nicht mehr trauen? Entweder veräppelt mich Adler mit einem unseriösen NAV zum Kurs hochtreiben oder es hat mich das Estavis-Management getäuscht. Im ersten Fall würde ich aber nicht verstehen, wer dann so beherzt die ganzen Aktien aufkäuft. Genauso wenig versteh ich aber, dass sich selbst nach so einer Nachricht nichts beim Estaviskurs tut

[honigbaer]

Natürlich kann man denTauschgewinn mitnehmen und wieder Etsavisaktionär sein.

Der Tenor der Zitronenhändler, den ich hier lese, geht aber in die andere Richtung.
Man habe hoch gepokert, wenn man Estavisaktien hält, und werde von Adler hängengelassen, sitze jedenfalls in einem illiquiden Markt, in dem man nur auf das Delisting warten darf.

In Wahrheit verhalten sich die Adleraktionäre gegen die fundamentalen Wertverhältnisse und halten eine zu teure Aktie. Während Estavis weit unter NAV notiert, der im Gegensatz zum Adler-NAV viel besser unterlegt ist. Und wie gesagt, in Form der ausstehenden Wandelanleihe sind hier über die 7% hinaus noch Wandelanleiheinhaber da.

[superman]

Es ist zwar m o m e n t a n richtig, dass die jetzige Estavis billiger zu ihrem NAV ist, aber was bringt denn das? Was machst Du denn wenn ein Delisting kommt? Es ist keine Pflicht mehr hier ein Angebot zu machen. Klar, Du kannst bockig sein und trotzdem dann halten. Und dann? An wen kannst Du dann noch verkaufen? Kommt überhaupt ein Squeeze-Out irgendwann oder bleibt das so wie bei anderen Firmen auch? Was passiert bei Estavis - was bei Adler? Was wird wo die nächsten Jahre gebucht wenn Adler das Sagen hat? Was willst Du machen wenn wenn bei Estavis eher schlechtere Immobilien gebucht werden in Zukunft und bei Adler bessere z.B.?

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.240.374 von superman am 01.07.14 15:06:39

Es ist zwar m o m e n t a n richtig, dass die jetzige Estavis billiger zu ihrem NAV ist, aber was bringt denn das? Was machst Du denn wenn ein Delisting kommt?

auf Seite 70 der Angebotsunterlage steht, dass derzeit ein Wechsel vom Prime Standard in den regulierten Markt geplant ist. Ein vollständiges Delisting ist gegenwärtig nicht beabsichtigt.

[DOBY]

gegen ein SO bei Estavis spricht die Grunderwerbssteuerfrage. Das Thema findet sich auch in der Angebotsunterlage (scheint niemand gelesen zu haben hier) und da steht auch wem 5,1% an Estavis gehören und warum diese 5,1% nicht getauscht wurden. Ein Delisting um Streubesitzaktionäre zu vertreiben und ein SO vorzubereiten macht also wenig Sinn, prinzipiell denkbar ist ein Delisting natürlich schon.

ach ja, ist natürlich alles Unsinn was ich schreibe...

[honigbaer]

Zitat von DOBY: gegen ein SO bei Estavis spricht die Grunderwerbssteuerfrage. Das Thema findet sich auch in der Angebotsunterlage (scheint niemand gelesen zu haben hier) und da steht auch wem 5,1% an Estavis gehören und warum diese 5,1% nicht getauscht wurden. Ein Delisting um Streubesitzaktionäre zu vertreiben und ein SO vorzubereiten macht also wenig Sinn, prinzipiell denkbar ist ein Delisting natürlich schon.

ach ja, ist natürlich alles Unsinn was ich schreibe...

Nicht Unsinn, aber es kommt halt hier ein Bisschen überheblich rüber, wenn so unterschwellig unterstellt wird, wir wären hier zu doof, die angebotsunterlage zu lesen, man aber selbst offenbar nicht informiert ist, dass die genannten 5,1% offensichtlich doch getauscht wurden, da ja mit einer Stimmrechtsmitteilung der Uhlandstrasse inzwischen null Stimmrechte gemeldet wurden.

Lies halt ein paar Beiträge zurück! Das Thema Grunderwerbsteuer haben wir auch durchgekaut.
Jedenfalls spricht ja nichts gegen einenBeherrschungsvertrag.

Und @ superman ich höre mir das ja alles gerne an, wieso ich mit der werthaltigeren Aktie keine Freude und Gewinne haben werde. Aber da würde ich doch eher mal das Vabanquespiel mit den Adleraktien hinterfragen. Ich denke die Adlerleute werden schon mit ihrem Wertgutachten auf mich zukommen, wenn sie Estavis komplett beherrschen wollen, oder meine Aktien erwerben.

[Orsetto]

Mal eine ganz andere Frage:
Börse online schreibt gestern von einem "EPRA NAV" von 11 EUR bei Adler nach den letzten Acquisitionen. Was ist denn damit gemeint??
Theoretisch weiß ich, daß da Werte von laufenden Projekten, z.B. Wohnungsbau, miteingerechnet werden. Aber Adler ist meines Wissens nicht im Wohnungsbau aktiv.
Kann hier jemand mich aufklären?
O.

[DOBY]

mein Kommentar war auf diejenigen gemünzt, die auf in der Diskussion auf ein SO spekulierten. Der Garantiegeber für die 5,1% war ja nur für den Fall dazu da, daß die 95% Schwelle überschritten würde vor lauter Umtauschwütigen. Wenn es weniger Andrang gab kann er natürlich angedient haben, das ändert die Steuerproblematik vom Prinzip her nicht. Man wollte bewußt nicht über 95% landen. das ist der entscheidende Punkt. Insofern liegt der von Dir erwähnte Beherrschungsvertrag näher als ein SO.

[honigbaer]

EPRA NAV soll im Vergleich zum IFRS NAV die Entwicklungsprojekte und auch Handelsobjekte besser erfassen und scheinbar hat man auch bei der Bewertung der Bestandsimmobilien mehr Spielraum. Obwohl Estavis auch Projekte mitbringt und Immobilienhandel betreibt, denke ich, dass die Höherbewertung eher auf die Bestandsimmobilien entfällt. Das Thema ist also nicht so sehr IFRS NAV oder EPRA NAV, sondern dass bei Estavis die Bewertungsspielräume bisher nicht genutzt wurden und dass Adler noch große Zukäufe gemacht hat, die ebenfalls sofort aufgewertet werden.

Naja, vielleicht akzeptiert der Markt auch diese Vorgehensweise, ich würde nicht unbedingt sagen, dass die Adleraktie deshalb kein Potenzial hat. Und sollte man wirklich noch Westgrund in den Verbund aufnehmen, wird eine schöne SDAX Geschichte daraus.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.242.122 von honigbaer am 01.07.14 18:33:38

EPRA NAV soll im Vergleich zum IFRS NAV die Entwicklungsprojekte und auch Handelsobjekte besser erfassen und scheinbar hat man auch bei der Bewertung der Bestandsimmobilien mehr Spielraum. Obwohl Estavis auch Projekte mitbringt und Immobilienhandel betreibt, denke ich, dass die Höherbewertung eher auf die Bestandsimmobilien entfällt. Das Thema ist also nicht so sehr IFRS NAV oder EPRA NAV, sondern dass bei Estavis die Bewertungsspielräume bisher nicht genutzt wurden

nach der Veröffentlichung der Estavis-Bilanz per 30.06.2014 können wir dann vielleicht sehen, um wie viel Adler bei Estavis höher bewertet hat. Ich vermute mal, dass Adler bei der Berechnung seines NAV's sich dann für den Estavis-Anteil nach den Zahlen in der Estavis Jahresendbilanz richten muss.

Leider kann es noch sehr lange dauern, bis der Estavis-Geschäftsbericht per 30.06.2014 veröffentlicht wird.

[Orsetto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.242.728 von Hiberna am 01.07.14 20:01:08

Danke für die Erläuterungen.
ich selbst beobachte Adler in nächster Zeit mit Argusaugen; scheint mir alles ein bißchen heiß gestrickt.
Aber vielleicht wird man im Alter auch vorsichtiger.
O.

[Pegasus203]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.240.642 von DOBY am 01.07.14 15:34:46

Wurde vom IR so nicht bestätigt, schlapper Vogel, wenn er die eigenen Unterlagen seiner Firma nicht kennt.^^

[Pegasus203]

Kennt einer den Thomas Bergander ? Ehemaliger Estavis Mann ? Heute massig Stimmrechtsmeldungen gekommen, das ja verwirrend^^

[DOBY]

ESTAVIS


Aufsichtsrat (Directors)
Thomas Bergander Aufsichtsrats-
vorsitzender

hatte >25% an Estavis. Neuerdings 0

[cd-kunde]

Zitat von Pegasus203: Kennt einer den Thomas Bergander ? Ehemaliger Estavis Mann ? Heute massig Stimmrechtsmeldungen gekommen, das ja verwirrend^^

Uhlandstraße

[Pegasus203]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.250.614 von cd-kunde am 02.07.14 22:15:38

Die Entwicklung der Gesellschaft ist schon ansehnlich, schätze so ca. 24.000 WE, mich würde mal interessieren, wer die verwaltet. Ich kann mir kaum vorstellen, das man in der kurzen Zeit so ein Volumen bearbeiten kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.214.268 von cd-kunde am 26.06.14 13:58:16

Cd-Kunde:

"Wer Estavis-Wandler zu 2,85 kaufte, der macht auch bei 6,15 bei Super-Geschäft für 3 Wochen.
"

Sorry, würdest du bitte erklären, warum man ein gutes Geschäft macht, wenn man Estavis -Wandler kauft, aber Adler Aktien verkauft?
Da bringen auch die 2,85 und 6,15 nichts.....

ODer hast du dich bei den Bezeichnungen oder werten verschrieben?

Denn Estavis Wandler wurden jetzt in den letzten Woche oder die letzten Tagen ja nicht mehr zu Adler Aktien.

[gate4share]

Zitat von MrEstate: Man muss bedenken, da stehen 12 Mio neue Aktien von ehemaligen Estavis-Aktionären, die auf fetten Buchgewinnen sitzen. Wird ne Weile dauern bis der Abgabedruck abgebaut ist. Viele sind auch nicht just in time und geben Ihre Orders zeitversetzt über Ihren Bankberater ab. Da wird noch Einiges kommen.

Danach wird es sicher wieder bergauf gehen, aber wer sagt, dass wir vorher nicht nochmal die 5 sehen. Viele Estavis-Aktionäre haben die Adler-Aktie umgerechnet zu 4 EUR gekauft, ich selbst auch. Da ist noch viel Luft die kurzfristig entweichen kann. Und dann will keiner der Letzte sein.

Also ich glaube nicht, dass es wirklich 12 Mio Aktien sind, die hier grundsätzich angeboten werden.
Denn die Aktien der Grossaktionäre,wer das auch immer im einzelnen nun sein mag, werden ja von diesen behalten, denn diese wollten ja gerade ihre anteile An Estabis für Anteil an einer Adler vereinigt mit Estavis einbringen.

Also, mind so 40 % der Aktien die getauscht wurdern, sollten nie verkauft werden, sondern wollte man ganz bewusst so haben!

Aber auch 6 Mio Stück ist noch eine ganze Menge- keine Frage!


Also ich vermute, ohne, dass ich das so genau unterlegen könnte, mit Logik, dass man nun doch erst versucht den Kurs hoch zu halten. Diese Übernahme muss sich ja irgendwie auch lohnen...aber wenn dann statt eine Estavis mit vielleicht 30 Mio Eigenkapital und die adler mit 8ß Mio Eigenkapital zusammen nur 100 Mio wert sind, hat das ganze ja so, aus sicht der Aktieneigentümer keinen Sinn gemacht....:Also die Werte sollten schon höher als vorher. man wird da einen Gewinn machen, grundsätzlich.

Adler könnte ohne weites nochmals 2 oder 3 Bestände die man nach der letzten Wertaufholung um ca 60 Mio kaufte, auch wieder in gleicher Grössenordnung eine Wertaufholung vornehmen, wenn denn die Zahlen das grundsätzlich hergeben.

Meine auch so schwer ist das nicht. Wenn man Bestände zur 10fachen Miete kaufen kann, teilweise ja noch niedriger, und diese dann zur 14 fachen Miete bewertet, dann ist das so durchaus erklärbar, dass der Wert um fast 40 % gestiegen ist.
Nur, man kann diese Wohnungen dann nicht zu dem eingewerteten Preis verkaufen, sondern höchstens zum Kaufpreis + 2 oder 3 % mehr, evtl auch 5% mehr. Aber eben nicht zu dem dann geschätzten Preis.

Aber man will ja auch gar nicht verkaufen.

Vielleicht ist einigen nicht so ganz klar, wie sich ständig, auch kleinste Mieterhöhungen im laufe der Jahre auswirken werden.
Denn da Adler ja mit allen Beständen die man kaufte und auch hoch finanzierte, nach Kosten, Instandhaltung und Zinsen etc. einen Überschuss, sowohl an Liquidität macht , als auch einen buchtechnischen Gewinn, kann ja nicht viel schief gehen.

Nur mal um das System zu verdeutlichen mal ein Beispiel:

Die Firma hat Immobilien über 600 Mio alles, reine Beispiele.Davon sagen wir mal 20 Mio die Altbestände und 580 aktuelle Bestände- Wohnanlagen.
Man hat jetzt ca 85 Mio Eigenkapital.alles nur theoretische Beispielzahlen.

Man kaufte allerdings damals die Wohnanlagen für 500 Mio, und das finanzierte man mit ca 20 Mio Eigenkapital, und 80 Mio Wandelschuld- und Anleihekapital.
So hatte man ca 20 % Eigenkapital, obwohl heute von allen mind 30 % eher 35 oder 38 % Eigenkapital erwartet wird. ( Deshalb wird man wohl etwas höhere Zinsen als 3 % die heute oftmals üblich sind, zu zahlen haben)

Als man dann neu einwertete, ergaben sich dann erhöhungen von eben 80 Mio..Das führt dazu dass man diese 80 Mio als Gewinne ausweisen kann für das Jahr, zusätzlich zu den normalen Gewinnen aus Vermietung und aus dem Handel der Altimmobilien.
Und dann bleiben ca 65 Mio mehr Eigenkapital von den 80 Mio Wertaufholung nach Steuern übrig. Damit steigt der Eigenkapital dann auf ca 80 Mio.


Nehmen wir mal grob an, man hat zur 10 fachen miete gekauft.

Dann könnten sich folgendes Beispiel für eine Wohnanlage ergeben:

Wert der Wohnungen 100.000.000 (100Mio)
Mieteinnahmen 9,000.000 9 Mio....nach Abzug von Leerständen, Mietminderungen oder Forderungsausfälle.

Das hat man mit 3 Mio Eigener MIttel und ca 17 Mio Wandelschuldverschriebung finanziert..dann bis ca 60 des wertes mit Darlehen zu 3 % über 10 Jahre , der rest vielleicht zu 4 % Variabel.
Dann ergeben sich folgende Zinsen:

17 Wandelschuldverschriebung 6 % - ca 1,1 Mio Zinsen inkl. Kosten

Wert 100 Mio minus 3 Mio Eigenmittel minus 17 Mio Wandelkapital- sind noch 80 Mio offen, 60 % als hypothekenfähig.. also dann 40 Mio Bankdarlehen mit 3 % Zinsen- vieleicht heute auch eher 2,5%
Und der rest von 20 Mio muss auch für ein Bankdarlehen mit 4 % ( evlt auch mehr, weil ja wenig Sicherheit ist ), verzinst werden.

Somit zahlt man an die Bank 3 % aus 40 Mio dann 1,2 Mio
und 4 % aus 20 Mio dann 0,80 Mio, insgesamt an die Bank 2 Mio.
An Wandelkapital 1,1 Mio - Zinsen summa 3,1 Mio

Was kostet die Verwaltung, die Instandhaltung , alle Kosten für die Immobilien....es gibt zahlen von 1 bis 2 % Des Wertes für INstanhalung, aber auch von 2o% oder auch 28 % der Mieteinnahmen für alles inkl. Verwaltung

Wir gehen mal von 28 % von der Sollmiete aus, das ist grosszügig berechnet..

dann wären das Kosten komplett von 2,8 Mio. Zinsen von 3,10 Mio
Mieteinnahmen von 9 Mio - somit übrig -- 3,1 Mio.

[gate4share]

Zitat von MrEstate: Man muss bedenken, da stehen 12 Mio neue Aktien von ehemaligen Estavis-Aktionären, die auf fetten Buchgewinnen sitzen. Wird ne Weile dauern bis der Abgabedruck abgebaut ist. Viele sind auch nicht just in time und geben Ihre Orders zeitversetzt über Ihren Bankberater ab. Da wird noch Einiges kommen.

Danach wird es sicher wieder bergauf gehen, aber wer sagt, dass wir vorher nicht nochmal die 5 sehen. Viele Estavis-Aktionäre haben die Adler-Aktie umgerechnet zu 4 EUR gekauft, ich selbst auch. Da ist noch viel Luft die kurzfristig entweichen kann. Und dann will keiner der Letzte sein.

[Pegasus203]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.263.830 von gate4share am 04.07.14 22:42:55

Schöne Erklärung, wie das hier alles funktioniert, mit dem Immobilienfaktor von 10 auf 14.

Das geht aber glaube ich nur, wenn man die Wohnungen dann auch zu 14 vermietet bekommt, sonst ist es halt nur eine Bewertung, die Bilanzgewinne macht, von denen aber nix hängen bleibt.
Mir gefällt die Regionen nicht, in denen gekauft wird. Der Ruhrpot heute, ist doch das Ossiland von gestern, Zahlenspielerei, wird irgendwann auffliegen.

[gate4share]

Pegasus, deine Bedenken halte ich für richtig!

Aber nichts ist ganz richtig oder ganz falsch! Ich meine insgesamt könnte das Modell erfolgreich sein! Es sind nur Teile des Ruhrgebietes wo ein hoher Leerstand herscht und wo es Wohnungen für ganz wenig Geld zu kaufen gibt.

Links des Rheins, um Mönchengladbach, Kleve etc, wohl Niederrhein genannt, gibt es noch viel billigere Immobilien.

Wir kennen ja nicht alle Immobilien genau, und auch die Nennung von Orten, sagt nicht aus, die dort liegende Immoblien nur chancenreich sein muss, oder nur zu Verlusten führen muss!

Richtig ist aber auch, man muss eine gute Verwaltung machen und die Leerstände reduzieren!

Es ist natürlich klar, sinken die Werte der Immobilien über die jahre, ist jede Rechung über Gewinne, Makulatur!
Das ganze ist schon so angelegt, dass sowohl Mieten und damit auch die Werte der einzelnen Immoblillien dauerhaft steigen sollten und auch müssten!

Für Altbauten gab es mal den Richtwert von 25 % der Mieten muss man für Intandhaltungen ausgeben! Die Adler Kalkulation rechnet wohl da ehr mit weniger als 5 %, was auch mal einzelne Jahre gutgehen kann.

Hat man aber über weite Teile der Bestände dann mal in ein paar Jahren einschneidende Schäden, die diesen Satz an Instandhaltungen erfordern, dann wird man eher in den Verlust kommen.

Aber , wenn man im Schnitt über alle Bestände auch nur 1 % Mieterhöhung im jahr hinbekommt, hätte man etwas Reserve um auch hohe Instandhaltungen schultern zu können.

[gate4share]

Also ich bin davon fest überzeugt, dass Adler nun zu neuen Höhenflügen- wie es auch das stolze Tier, nachdem Adler Real Estate benannt ist, macht!

Zunächst wird als nächstes der Halbjahresabschluss kommen und dort werden wieder hohe Gewinne ausgewiesen. Auch sind die Umsätze min 3 mal so hoch, wie im Vorjahr, weil man ja in 2013 viele Bestände kaufte, wo die Umsätze (mieten) nicht in das erste Halbjahr eingingen.

Dann folgend werden die Umsätze immer wieder höher sen.in als die vorherigen. Allein durch die Käufe die bisher in 2013 und 2014 schon erfolgten, lassen sich noch weitere Hochschreibungen durchführen.

Evtl kann man auch den Anteil an Estavis in den Werten an die eigene Bewertgung anpassen. Wenn man aufgrund des Cashflows, also der zufliessenden Mieten und Abfluss für Kosten und Zinsen etc, einen Wert errechnet, dann ist der auch korrekt und nicht übertrieben und schon korrekt.

Es ist nur so, dass zur Zeit grosse Bestände unterhalb dieses Wertes gehandelt werden. Also man kann im moment solche Wohnungsbestände günstiger einkaufen als sie nach Bewertung der Ein -und Ausgaben wert sind.

Das liegt auch an den niedrigen Zinsen und dem sehr niedrigen Zinssatz, den man bei der Cashflow Methode berechnet.

Wichtig ist dann aber, dass man nachhaltig auch mit Gewinn vermieten kann.
Also, dass nach Kosten und Zinsen etc, bei der Vermietung der Bestände, ohne Wertsteigerungen noch ein überschuss erzielt wird.
Denn die hohe Verschuldung sollte dauerhaft schon etwas zurück geführt werden.

[sirmike [Blogger]]

Corporate News

Jüngste Erwerbe von ADLER Real Estate führen zu erheblichem Ergebniseffekt

- Nettokaltmiete und Cashflow im Konzern erheblich gesteigert
- EPRA NAV des ADLER-Konzerns erreicht Wert von ca. 11 Euro je Aktie
- LTV sinkt deutlich auf gut 65 Prozent

Hamburg, den 10. Juli 2014. Die jüngsten und zugleich größten Akquisitionen der ADLER Real Estate AG, Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007), die im Juni des Jahres abgeschlossene Übernahme von sieben Immobilienbesitzgesellschaften und die Übernahme von 92,7 Prozent an der ESTAVIS AG, Berlin, verbessern den Wert und die Ertragskraft des ADLER-Konzerns deutlich. Auf der Grundlage von Schätzungen hat sich die Bilanzsumme des gewachsenen Konzerns zum Ende des ersten Halbjahres auf rund 1,25 Mrd. Euro erhöht. Darin enthalten sein werden Investment Properties mit einem bilanziellen Wert von voraussichtlich rund 1,07 Mrd. Euro. Zum Ende des ersten Quartals 2014 betrug die Bilanzsumme noch 540,9 Mio. Euro. Auch das für Immobilienunternehmen wichtige Verhältnis von Verbindlichkeiten zu den Vermögenswerten in der Bilanz (LTV = Loan to Value) verbessert sich deutlich und sinkt nach Schätzung des Vorstands per 30. Juni 2014 auf knapp über 65 Prozent (Ende 2013: 71 Prozent).

Für das Eigenkapital erwartet der Vorstand einen Anstieg auf über 290 Mio. Euro (31. März 2014: 115,3 Mio. Euro). Dieser Anstieg resultiert aus der Fair-Value-Bewertung der akquirierten Bestände nach den Vorschriften der IFRS-Rechnungslegung, wodurch sich im ersten Halbjahr im ADLER-Konzern ein Ergebnis im dreistelligen Millionenbereich ergeben wird. Das Gesamtergebnis im Konzern war aufgrund von Effekten aus Fair-Value-Bewertungen im ersten Quartal 2014 bereits auf 21,4 Mio. Euro gestiegen. Der Konzernumsatz dürfte sich im ersten Halbjahr aufgrund der erhöhten Mieteinnahmen auf voraussichtlich rund 25 Mio. Euro erhöhen (1. Halbjahr 2013: 2,8 Mio. Euro). Der EPRA NAV (Net Asset Value nach dem Berechnungsstandard der European Real Estate Association) des gewachsenen ADLER-Konzerns wird zum 30. Juni 2014 umgerechnet je Aktie einen Wert von ca. 11 Euro erreichen wird, der damit deutlich über dem aktuellen Börsenkurs liegt.

Die Akquisitionen haben auch die Grundlage für erheblich steigende Einnahmen gelegt. Auf einen 12-Monatszeitraum hochgerechnet ergeben sich aus dem aktuellen Bestandsimmobilienportfolio der ADLER Nettokaltmieterträge von rund 77 Mio. Euro und ein positiver Cash-flow von rund 20 Mio. Euro. Die Erträge aus dem operativen Geschäft (Funds from operations = FFO) dürften sich auf annualisierter Basis auf ebenfalls 20 Mio. Euro erhöhen. Wie ADLER erstmals mitteilt, erreichte der FFO inklusive Verkäufen im ersten Quartal 2014 erst einen Wert von 1,5 Mio. Euro. Wegen der noch erforderlichen Arbeiten zum Halbjahresabschluss wird ADLER den Halbjahresbericht voraussichtlich am 31. August 2014 veröffentlichen.

"Wir haben im ersten Halbjahr zwei gewaltige Schritte auf unserem Weg zu einem bedeutenden Wohnimmobilienunternehmen gemacht und gleichzeitig unsere Solidität und unsere Chancen auf weiteren Wertgewinn und höhere Einnahmen verbessert", resümiert Axel Harloff, Vorstand der ADLER Real Estate. Die aktuell übernommenen acht Portfolios verfügen zusammen über rund 8.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Der Wert dieser Portfolios beziffert sich allein auf rund 409 Mio. Euro. Zusammen mit den Beständen der ESTAVIS verfügt ADLER nun über rund 21.000 Wohneinheiten. Dieser Bestand wird sich nach dem Vollzug einer bereits im März 2014 vertraglich vereinbarten Akquisition von ESTAVIS noch auf rund 25.000 Einheiten erhöhen.

"Wir arbeiten daran, die Vermietungsquote von 91 Prozent Ende letzten Jahres spürbar zu steigern", so Harloff. Dazu nutzt ADLER systematisch die Möglichkeit, konsequent in noch leer stehende Wohnungen der übernommenen Portfolien zu investieren, die sich im Anschluss sehr gut neu vermieten. Darüber hinaus verbessern sich die Mietwohnungsmärkte in nahezu allen Regionen Deutschlands weiter. Für 2013 bezifferte der German Property Index (GPI) des Analyseinstituts BulwienGesa die Summe von Wertzuwachs- und Cashflowrendite deutscher Immobilien auf ein Plus von 12,6 Prozent.

Für die Zukunft erwartet das Analysehaus weitere Mietpreissteigerungen. In Verbindung von konjunkturellem Wachstum und dem Wirken fundamentaler Faktoren, wie wachsender Wohnflächenverbrauch oder Zuzug in die Ballungsräume, prognostiziert das Institut im Vergleich zu allen anderen Immobilienteilmärkten für den Wohnimmobilienmarkt die beste künftige Performance. In so genannten B-Lagen bestehe danach weiteres Potential, da mangels bezahlbaren Angebots zunehmend Mietinteressenten in die Randlagen der Ballungsräume ausweichen. Nach Ermittlungen der Plattform ImmobilienScout24 besteht bei den Mietern zudem eine wachsende Zahlungsbereitschaft. "Unsere Portfolien sollten davon profitieren", so Harloff. So nahm die Zahlungsbereitschaft in Duisburg, wo ADLER über rund 4.000 Wohnungen verfügt, in 2013 um durchschnittlich 5,6 Prozent zu. Im Großraum Wolfsburg, nahe Helmstedt, wo ADLER gut 2.300 Wohneinheiten besitzt, sind die Mieten nach Ermittlungen der Plattform Immonet zwischen 2009 und 2013 um 127 Prozent gestiegen. In Dresden (ADLER-Bestände rund 1.500 Einheiten) stiegen die Mieten zwischen 2011 und 2013 bereits um 5,9 Prozent. "Mit unseren Investitionen und verstärkten Distributionsmaßnahmen werden wir von diesen Entwicklungen profitieren", so Harloff.

[sirmike [Blogger]]

Adler Real Estate erwartet dreistelligen Millionengewinn

10.07.2014 (www.4investors.de) - Der Immobilienkonzern Adler Real Estate erwartet nach den jüngsten Zukäufen hohe Gewinne aus Bewertungseffekten. Das Eigenkapital solle aufgrund von außerordentlich anfallenden dreistelligen Millionengewinnen von 115,3 Millionen Euro per Ende März dieses Jahres auf mehr als 290 Millionen Euro ansteigen (weiter...)

[sirmike [Blogger]]

Adler Real Estate: “Gewaltige Schritte gemacht”

Auf einen Börsenwert von fast 180 Mio. Euro kommt mittlerweile das für seine vielen Zukäufe bekannte Immobilienunternehmen Adler Real Estate. Eine bemerkenswerte Größe: Vor zwei Jahren brachten die Hamburger schließlich gerade einmal 16 Mio. Euro auf die Waagschale. Allerdings haben sich im Zuge der Akquisitionen auch die Bilanzstrukturen komplett verschoben. So explodierten die Nettofinanzverbindlichkeiten in diesem Zeitraum von knapp 2 Mio. Euro auf rund 390 Mio. Euro (per Ende März 2014). Doch es wurden auch Werte geschaffen. „Wir haben im ersten Halbjahr zwei gewaltige Schritte auf unserem Weg zu einem bedeutenden Wohnimmobilienunternehmen gemacht und gleichzeitig unsere Solidität und unsere Chancen auf weiteren Wertgewinn und höhere Einnahmen verbessert”, sagt Axel Harloff, Vorstand von Adler Real Estate. Kostprobe: So erreicht das Eigenkapital mittlerweile mehr als 290 Mio. Euro – nach gut 115 Mio. Euro zum Ende des ersten Quartals 2014. Maßgeblichen Einfluss haben hierbei die kürzlich erfolgte nahezu Komplettübernahme des Berliner Wohnungsunternehmens Estavis sowie eine Mehrheitsbeteiligung an einem Portfolio des Immobilieninvestors Corestate.


Adler Real Estate Kurs: 6,199 €

Den Substanzwert (NAV = Net Asset Value) gibt Harloff zum Halbjahr mit „circa 11 Euro“ je Aktie an. Demnach gibt es die Adler-Aktie momentan mit einem Discount von fast 44 Prozent auf die aktuelle Notiz. Zum Vergleich: Gagfah, LEG Immobilien und die Deutsche Annington werden etwa auf Höhe des NAV gehandelt. Bei TAG Immobilien beträgt der Abschlag etwa sieben Prozent. Der Anteilschein von Grand City Properties ist sogar mit einem Aufschlag von 13 Prozent auf den NAV gepreist. Die krasse Differenz von Aktienkurs und NAV bei Adler Real Estate ist allerdings auch ein Spiegelbild der Finanzierungsseite. Zwar sank das Verhältnis von Verschuldung zum Verkehrswert der Immobilien (LTV = Loan to Value) seit Jahresbeginn von 71 Prozent auf knapp über 65 Prozent. Das ist allerdings immer noch deutlich höher als bei den meisten anderen Wohnimmobiliengesellschaften. Lediglich TAG Immobilien und Gagfah agieren mit ähnlichen Beleihungsquoten. LEG Immobilien und Deutsche Annington kommen auf Relationen von 47 bzw. 46 Prozent. Grand City Properties weist ein LTV von 39 Prozent im jüngsten Zwischenbericht aus.

Zurzeit verfügt Adler Real Estate über rund 21.000 Wohneinheiten – demnächst werden es sogar 25.000 sein – und kalkuliert mit Nettokaltmieterträgen von etwa 77 Mio. Euro. Das läuft auf eine monatliche Miete von gut 300 Euro pro Wohnung hinaus. Den annualisierten FFO (Funds from operations) – eine Art Cashflow für Immobiliengesellschaften – beziffert die Gesellschaft auf rund 20 Mio. Euro. Demnach wird die Aktie von Adler Real Estate momentan mit dem 8,75fachen des FFO gehandelt. Gegen diese Relation lässt sich nichts sagen. Die meisten Branchenvertreter sind teurer bewertet. Per saldo muss Anlegern auch nach der Megakursrally nicht zwangsläufig schwindelig werden. Perspektivisch reift hier sogar eine Gesellschaft mit SDAX-Format heran. Ein Papier für schwache Nerven ist Adler Real Estate allerdings dennoch nicht.

Quelle: boersengefluester.de


Kurs: 6,199
KBV: 0,65
KGV 15e: 7,56
Empfehlung: KAUFEN

[gate4share]

Mein Gott, das ist ja direkt gigantisch,wie Adler wächst und wie schnell und gut man hier wächst!

Und die Umsätze sind schon so hoch, und werden weiter steigen , und auch aus operativen Geschäft ergeben sich jetzt schon über 20 Mio Cashflow, der Gewinn wird höher sein!

[sirmike [Blogger]]

Zitat von gate4share: Mein Gott, das ist ja direkt gigantisch,wie Adler wächst und wie schnell und gut man hier wächst!

Und die Umsätze sind schon so hoch, und werden weiter steigen , und auch aus operativen Geschäft ergeben sich jetzt schon über 20 Mio Cashflow, der Gewinn wird höher sein!

Da noch 4.000 Wohnungen hinzukommen, sollten sowohl Cashflow als auch FFO nochmals ansteigen - und die Leerstandsquote von 91% (auf den Bestand per 31.12.2013) bietet noch einiges Pontenzial. Ich könnte mir bei dem über das ganze Bundesgebiet versteuten Portfolio allerdings vorstellen, dass ARE mittelfristig auch einige Objekte veräußern wird. Um sich einerseits nicht zu verzetteln und um die Verschuldungsquote ein Stück weit zu reduzieren.

[gate4share]

"Fair-Value-Bewertung der akquirierten Bestände nach den Vorschriften der IFRS-Rechnungslegung“, ....::"


Habe nochmals rum geschaut und habe auch die Bestätigung gefunden, dass es doch ganz normal ist und absolut richtig, auch wirtschaftlich richtig ist, dass man diese höheren Bewertungen vornimmt!

also auf dem Markt werden Immobilienbestände angeboten..wie man an so 10 facher Miete, oder manchmal noch billiger und das bei diesen Zinsen, ,sehen ässt, sind diese Bewertungen extrem niedrig, im langjährigen Verlauf!

Warum das noch so ist, verstehe ich so ganz auch nicht. Vielleicht meinen doch viele Marktteilnehmer, dass diese grossen Wohnanlagen zukünftig doch nicht mehr so nachgefragt werden könnten.....sicherlich sind auch die zunehmenden Energiesparverordenungen ein Kostenrisiko.
Da ist auch immer die Frage, wie vernünftig und wirtschaftlich die Politik agiert.

Man kauft Wohnungen zum Marktwert. Wenn man diese dann ganz normal bewertet, mit allen Ein- und Ausgaben, und dem Zufluss der Gelder, dann kommt man auf einen viel höheren Wert.
Und dieser ist dann auch massgeblich, wenn man diese Wohnungen zur ständigen Vermietung erwirbt.

Allerdings wird auch das dazu führen, wenn die Zinsen einmal steigen würden, es da Wertverluste geben würde.

Wichtig ist, dass Adler die Leerstände von über 9 % abbauen kann, damit die EInnahmen leicht steigen und die grösseren Kostenbelastungen durch Leerstände im Rahmen bleiben.

[MrEstate]

Also das hört sich gut an, zeigt im Detail aber auch, dass die Bewertungen und damit der Gewinnausweis relativ hoch sind. Vergleicht man zum Beispiel die Relation von NAV/FFO per Share mit TAG dann ergibt sich, dass der NAV der TAG ca. 14 mal so hoch ist wie der FFO pro Aktie. Bei Adler Real Estate sind es jedoch knapp 16. Das heisst, dass bei Adler dem Portfolio bei gleicher Ertragskraft ein höherer Wert beigemessen wird. Wie kann das gerechtfertigt sein?
Wäre TAG der Maßstab für eine angemessene Bewertung, dann wäre der NAV bei ADLER ca. 1,50 EUR pro Aktie zu hoch bzw. der Gewinn aus Bewertungen um ca. 40 Mio zu hoch. Zudem ist nicht ganz klar, ob der angegebene FFO-Wert von Adler inklusive oder ohne Verkäufe ist.
Der Vergleich zeigt auch, dass TAG dieses Jahr 0,35 EUR Dividende ausschütten will, Adler ist noch nicht so weit.
Ein Abschlag von Adler im Vergleich zum Beispiel zu TAG ist m.E. also durchaus gerechtfertigt, weil Adler auch erst 2015 die neuen Umsätze voll einbuchen kann. Die Frage ist nur wie hoch dieser Abschlag sein soll. Die größten prozentualen Kurszuwächse hat Adler aber m.E. zunächst hinter sich.

[gate4share]

Also klar ist, dass diese ausserordentlichen Gewinne, durch die Hochschreibungen nur einmalig sind!

Wenn man eine Bewertung vornehmen will, für die Zukunft kann und sollte man nur von den regelmässigen Erträgen eben aus den Mieteinnahmen und evtl noch, durch die Estavistochter, der Ertrag aus den verkaufen Wohungen!

Und bei einem FFO von ca 22 Mio, ist die Gesamtbewertung noch sehr moderat!

[gate4share]

Es hat sich jetzt so eine grosse Veränderung ergeben, mit dem Halbjahresabschluss, dass man wohl überhaupt nicht, den Abschluss zum 1. Quartal hochrechnen rechnen kann.

Glaube bevor man nicht im August den Abschluss zum 01.07. gesehen hat, sind solche Überlegungen und Berechnungen sehr schwer möglich!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.295.216 von MrEstate am 11.07.14 10:40:38

Mr Estate würde dich ja gern verstehen und deine Aussagen nachvollziehen können. Ich weiss, ich selber schreibe auch manchmal so, dass es kaum jemand nachvollziehen kann. Bitte versucher nochmals es deutlicher zu machen, ws du sagen wolltest...am besten, damit es jeder versteht, verzichtet man auf Abkürzungen ausser evtl bei KGV und NAV.

Ganz merkwürdig, kommt mir dieses vor:

Also das hört sich gut an, zeigt im Detail aber auch, dass die Bewertungen und damit der Gewinnausweis relativ hoch sind. Vergleicht man zum Beispiel die Relation von NAV/FFO per Share mit TAG dann ergibt sich, dass der NAV der TAG ca. 14 mal so hoch ist wie der FFO pro Aktie. Bei Adler Real Estate sind es jedoch knapp 16.

Die Relation ist bei Adler ca 14 mal so hoch...okay......aber was soll denn dann 16 sein bei Adler?

[honigbaer]

16 mal so hoch (NAV / FFO) bei Adler ist damit gemeint.

Tatsächlich ist das wenig aussagekräftig, zwar sind bei de Größen NAV und FFO unter Abzug der Schulden bzw Zinsaufwendungen berechnet. Nur erscheint angesichts der Niedrigzinsphase bei einer hoch verschuldeten Immobiliengesellschaft vielleicht der gleiche FFO je aktie wie bei einer wenig verschuldeten. Sollten die Zinsen steigen, nimmt der FFO aber dramatisch ab, wenn die Verschuldung hoch ist, während der Einfluss der Zinsen bei einer unverschuldeten Gesellschaft weitaus geringer ist. (NAV kann davon unberührt sein, da ja mit steigenden Zinsen der Immobilienverkehrswert nicht fallen muss und sich auch der schuldenstand nicht abrupt ändert.)

Auch schlagen sich unterlassene Instandhaltungen in einem höheren FFO nieder.

FFO kommt ja dem cashflow nahe, womit schon ersichtlich ist, dass Multiplikatoren von 14 oder 16 recht ambitioniert sind und eigentlich unverschuldeten AGs vorbehalten bleiben sollten, die auch in widrigem Marktumfeld ihre Kennzahlen behaupten können.

[gate4share]

Also ich glaube ja, dass man Adler noch gar nicht richtig bewerten kann.

Aufgrund welcher Zahlen soll das denn gelten, mit dem 14 bis 16fachen FFO?

Zum Jahresende war der Bestand nur etwa halb so gross wie er jetzt ist, und entsprechend war auch der FFO, weniger als halb so hoch, in 2013, wie er in 2014 sind wird.

Also allerfrühstens mit den Zahlen zum ende des 2. Halbjahres kann man evtl etwas vergleichen, glaube noch eher erst mit den Jahresendzahlen!

Adler ist so schnell gewachsen, was ja auch eine gewisse Gefahr darstellte , die ich immer wieder hier darstellte.

Doch so insgesamt meine ich doch, dass es sehr gut läuft und Adler noch ser erfolgreich sein wird!

Waw man mit so wenig Kapital , das man ende 2012 hatte, hier geschafft hat, erschien wohl fast jedem aus der damaligen Sicht, unmöglich.
Und nun hat man daraus ein Unternehmen gemacht, was nun jährlich in etwas genauso viel FFo erwirtschaftet, wie man damals als Eigenkapital insgesamt hatte!

[gate4share]

!

Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: verstößt gegen Urheberrecht

[valueanleger]

Wahnsinn!!!
Jetzt wurde die Anleihe auch in Null komma Nix verdoppelt.

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/adler-real-estate-anl…

Mal sehen wer bzw was als nächstes gekauft wird!

[MrEstate]

Also für mich scheint das wie als wenn man sich an den Haaren selbst aus dem Sumpf zieht. Man nimmt eine Anleihe auf (geborgtes Geld) und kauft mittels noch mehr geborgtem Geld einen Immobilienbestand. Dann wertet man den sofort auf und generiert somit das Eigenkapital was man für die Bilanz benötigt, auch um weitere Kredite zu bekommen. Und so weiter...

Eigentlich nur Buchhaltung, Wertschöpfung ist da ja noch nicht passiert. Aber den Aktionären wird ein Mehrwert zugeschrieben, der nur auf Wertberichtigungen und auf einer Zinswette beruht. Was passiert wenn die Zinsen steigen? Die Spatzen pfeiffen dieses Szenario doch für nächstes Jahr schon von den Dächern.

[honigbaer]

Das sind absolut berechtigte Bedenken.
Angesichts niedriger Zinsen, die ja auch für längere Zeit gesichert werden können, läuft zwar nebenbei auch eine gewisse Wertschöpfung, aber allein ein hoher NAV und hohe bilanzwerte, wird dem Markt nur eine gewisse Zeit lang genug sein. Vielleicht ist Adler aber auch erst am Anfang dieser Zeit, denn noch stützt man sich bei der Finanzierung auf die Hauptaktionäre und Anleiheemissionen im Weg der Privatplatzierung. Ob das Management einfach große Bestände aufbauen will, oder auch eine Exit-Strategie hat, wird man zwischen den Zeilen lesen müssen.

Ein Zinsanstieg ansich muss nicht bedrohlich sein und steht auch nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit an. Die Notenbank muss natürlich damit drohen, denn sonst sind ja alle Mühen der Zinssenkungen vergeblich und jeder wartet mit seiner Investition auf noch niedrigere Zinsen. Die Finanzierung großer Immobilienbestände ist meist mit anfangs wertvollen (teuren) Derivaten gegen Zinsanstieg gesichert, bleibt der Zins niedrig, müssen diese Derivate dann nach IFRS wertberichtigt werden. Wie es bei adler im einzelnen aussieht, wird man in den Berichten studieren müssen.

Der Zinsanstieg kann mit einem großen Knall kommen, wahrscheinlicher ist aber, dass einfach wieder dem Risiko angepasste Zinssätze kommen. Die Staatsschulden bleiben hoch, dafür wird man einen niedrigen Zins brauchen. Ebenso für erstrangige Immobilienfinanzierungen. Was teuer ist und vielleicht noch teurer wird, sind die nachrangigen oder riskanten Kredite (ggfs mit Eigenkapitalcharakter). Deshalb werden bei Estavis und Adler 6% und mehr auf Anleihen gezahlt. Deren Refinanzierung wird wohl eines Tages ausschlaggebend sein. Vielleicht können so etwas in 4-5 Jahren Banken ablösen, vielleicht sind solche Finanzierungen dann aber auch gar nicht mehr am Markt zu bekommen oder zu überhöhten Zinsen. Ich erinnere nur an die 9,25% Coupon bei der einen Estavisanleihe.

Man ist natürlich ab einer gewissen Größe besser dran. Und dann ist es ja wie bei einer privaten Finanzierung auch. 50-60% gibt die Bank gerne im ersten Rang, die oft benötigten 80% der Gesamtinvestition als Darlehen, werden dann teuer. Wenn man aber bei Einkaufspreisen von 10-12 Jahresmieten über 4-5 Jahre jährlich 5% in die Tilgung stecken kann, gleitet man schon in diesem überschaubaren Zeitraum von der grenzwertigen 80% Finanzierung in den erstrangigen Beleihungsrahmen für die Anschlussfinanzierung.

[MrEstate]

Das Problem ist ja aber gerade, dass die Finanzierung der großen Portfolien meist ohne Tilgung erfolgt um Cash für die Aktionäre oder für Käufe zu generieren. Das geht aber nur solange gut, wie die Zinsen niedrig bleiben. Die Gesellschaften müssten eigentlich das generierte Geld für die Tilgung der Anleihen zurücklegen, aber sie schütten es aus oder hebeln damit neue Käufe. Kurzfristig mag das lukrativ sein, aber langfristig kann es zu erheblichen Schwierigkeiten führen wenn die Zinslast stärker steigt als die Mieteinnahmen. Adler kauft vornehmlich in Nebenlagen aufgrund der höheren Ankaufsrendite, dafür sind die Mietsteigerungsraten aber auch begrenzt.

[gate4share]

15.07.2014 / 19:01

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ADLER Real Estate: Anleiheaufstockung um 50 Mio. Euro erfolgreich

- Erfolgreiche Aufstockung der Anleihe 2014/2019 auf 100 Mio. Euro

- Kupon von 6,00 % p.a. mit halbjährlicher Zinszahlung

- Reine Privatplatzierung

- Grundlage für weiteres Wachstum

Hamburg, den 15. Juli 2014. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft

("ADLER Real Estate", ISIN: DE0005008007 / WKN: 500800), Frankfurt am Main,

hat die Grundlage geschaffen, nach dem bereits erheblichen Wachstum im

ersten Halbjahr, auch im zweiten Halbjahr 2014 kräftig weiter expandieren

zu können. So konnte die Aufstockung der im April des Jahres begebenen

Unternehmensanleihe 2014/2019 in wenigen Stunden um 50 Mio. Euro auf 100

Mio. Euro in Form einer Privatplatzierung umgesetzt werden. "Wir verfügen

damit über weitere Mittel, um erneut kräftig in den Erwerb von

Beteiligungen an Wohnimmobilien in ganz Deutschland investieren zu können",

sagt Axel Harloff, Vorstand von ADLER Real Estate. Nach Übernahme der

ESTAVIS AG, Berlin, und dem jüngsten Erwerb von Portfolien mit rund 8.500

Wohn- und Gewerbeeinheiten im Wert von rund 409 Mio. Euro ist ADLER Real

Estate innerhalb von zwei Jahren bereits zu einem mittelgroßen

Wohnungsbestandshalter in Deutschland mit rund 25.000 Einheiten

aufgestiegen. "Wir verfolgen weiterhin das Ziel, Wohnimmobilien zu

akquirieren, die über ein nachhaltiges Wertsteigerungs- und

Ertragspotential verfügen, sich vorwiegend in B-Lagen deutscher

Ballungsräume befinden und die mit ihren laufenden Einnahmen zum gesamten

Unternehmenserfolg beitragen können", so Harloff weiter.

Anleger und Aktionäre, die bei der Platzierung nicht zum Zuge gekommen

sind, haben die Möglichkeit, Anteile an der aufgestockten

Unternehmensanleihe 2014/2019 über die Börse zu beziehen. Die Anleihe

(ISIN: DE000A11QF02 / WKN: A11QF0) notiert bereits im Open Market der

Frankfurter Wertpapierbörse. Ab dem 21. Juli 2014 soll die Anleihe in

aufgestockter Höhe im Prime Standard für Anleihen notieren. Ein Antrag zur

Einbeziehung in dieses Qualitätssegment ist gestellt und bedarf der

Zustimmung der Frankfurter Wertpapierbörse. Die Unternehmensanleihe hat

eine Laufzeit von fünf Jahren und einen Kupon von 6,00 % p.a. Die

Zinszahlungen erfolgen halbjährlich. Die erste Tranche der Anleihe notiert

seit Anfang April des Jahres und hat seitdem einen Kursanstieg von Pari auf

101,4 % (Schlusskurs Frankfurter Wertpapierbörse vom 14. Juli 2014)

erreicht. Die Platzierung der Aufstockung haben die Close Brothers Seydler

Bank AG, Frankfurt am Main, sowie Berenberg (Joh. Berenberg, Gossler & Co.

KG), Hamburg, als Joint Global Coordinators und Bookrunners begleitet.

"Trotz der erneuten Ausweitung unserer Verbindlichkeiten durch die

Aufstockung der Anleihe werden wir die Wertverhältnisse im Konzern von

ADLER verbessern", so Harloff. So hat sich im ADLER-Konzern bereits das für

Immobilienunternehmen wichtige Verhältnis von Verbindlichkeiten zu den

Vermögenswerten in der Bilanz (LTV = Loan to Value) verbessert. Nach ersten

Schätzungen von ADLER ist das LTV per 30. Juni 2014 auf knapp über 65 %

(Ende 2013: 71 Prozent) gesunken. Erste Schätzungen der Gesellschaft zeigen

auch das bereits erreichte erhebliche Wachstum der Bilanz. So hat sich die

Bilanzsumme des gewachsenen Konzerns zum Ende des ersten Halbjahres auf

rund 1,25 Mrd. Euro erhöht. Zum Ende des ersten Quartals 2014 betrug die

Bilanzsumme erst 540,9 Mio. Euro.

"Neben dem quantitativen Wachstum wollen wir auch qualitativ wachsen und

unser Ergebnis sowie insbesondere den Cashflow weiter erhöhen", sagt

Harloff. Durch anstehende weitere Akquisitionen werden sich die

Nettokaltmieterträge, die nach bisheriger Hochrechnung auf den

12-Monats-Zeitraum eine Summe von rund 77 Mio. Euro ergeben, sowie der

Cashflow, der nach derzeitiger Schätzung auf 12-Monatsbasis rund 20 Mio.

Euro erreichen wird, noch einmal steigern können.

Quelle:

Wallstreet online unter Nachrichten Adler Real Estate.


Wenn man so schnell 50 Mio rein bekommt, praktisch von jetzt auf gleich, dann werden das Leute sein, die Geld haben und es sofort hier reinstecken wollten!

Weiss nicht ob das auch der Wecken und vielleicht noch andere Grossaktionäre? Wenn das so ist, dann spricht noch viel mehr für ein gemeinsames Unternehmen von Westgrund und Adler.

Andererseits waren legen die in festverzinslichen an, wenn sie doch als Aktionäre höchstwahrscheinlich höhere Wertsteigerungen erzielen könnten! Dann sind es vielleicht doch andere Kapitalanleger die, die Anleihe zeichneten?

[honigbaer]

@ MrEstate Ja, so ungefähr sieht es aus. Trotzdem gibt es durchaus zwei Richtungen, in die der Hase laufen kann. Entweder die Spekulation auf steigende Preise geht auf und man kann zumindest einzelne Bestände weiterreichen. Oder alles erweist sich als Ladenhüter und man muss sich dann letztlich selbst um die bestände kümmern. Ein Trost ist allerdings, dass die Spanne zwischen Kaltmiet-Rendite und niedrigen Zinsen derzeit doch Raum zum atmen lässt,so dass man auf MIet- und Wertsteigerungen nicht unbedingt angewiesen ist.

@ gate4share Die Privatplatzierung bestätigt meines Erachtens meine Sichtweise, dass die Hauptaktionär (meinetwegen mit Verbündeten) derzeit noch das Kapital liefern und man sich noch in der Aufbauphase befindet. Dadurch, dass man gleichzeitig Aktien und Anleihen am Markt hat, wird den jetzigenFinanciers sowohl der ausstieg erleichtert, sie können zu gegebener Zeit Aktien teuer verkaufen und stattdessen die wertstabile Anleihe kaufen, ohne dem Unternehmen die Kapitalbasis zu entziehen, einmal unterstellt, es gelingt mittefristig, den Aktienkurs Richtung NAV zu treiben.

[gate4share]

Zitat von MrEstate: Also für mich scheint das wie als wenn man sich an den Haaren selbst aus dem Sumpf zieht. Man nimmt eine Anleihe auf (geborgtes Geld) und kauft mittels noch mehr geborgtem Geld einen Immobilienbestand. Dann wertet man den sofort auf und generiert somit das Eigenkapital was man für die Bilanz benötigt, auch um weitere Kredite zu bekommen. Und so weiter...

Eigentlich nur Buchhaltung, Wertschöpfung ist da ja noch nicht passiert. Aber den Aktionären wird ein Mehrwert zugeschrieben, der nur auf Wertberichtigungen und auf einer Zinswette beruht. Was passiert wenn die Zinsen steigen? Die Spatzen pfeiffen dieses Szenario doch für nächstes Jahr schon von den Dächern.

Ja das klingt schön! Und so ist es es hier tatsächlich!

Nur, das ist ja nicht unbedingt negativ!

Aufgrund dessen man solche Bestände noch zu eine fachen Miete kaufen kann, und die Zinsen so niedrig sind, (die massgeblich für die Discount Cash Berechnung sind) - kann man sofort die zur 10fachen eingekauften Häuser hochschreiben!
Das ist korrekt und meines Wissen, MUSS man das auch so bewerten!

Das machen andere genauso so!

Es ist in der Tat so, man hat kaum Eigenkapital, aber Anleihen wo man Geld von Aktionären etc leiht . Gegenüber der Bank stellt man dann das Geld aus den Anleihen (auch geliehendes Geld) als Eigenmittel da und so bekommt man auch die 80 % Finanzierugn wobei min 20 % teuer sind, weil nicht mehr hypothekenfähig!

Aber bei den aktuellen niedrigen Zinsen und bei 10 % Mietrendite fallen so 2 oder 3 %, auf 20 bis 25 % der Finanzierung nicht so gross auf.

Mit Sicherheit wird man aktuell keine grosse Tilgung vornehmen, denn man möchte ja noch mehr Bestände kaufen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.318.650 von MrEstate am 16.07.14 13:00:13

Adler kauft vornehmlich in Nebenlagen aufgrund der höheren Ankaufsrendite, dafür sind die Mietsteigerungsraten aber auch begrenzt.

Die Adler Leute gehen ehr davon aus, dass die Mietsteigerungen nun auch in den B Lagen zum tragen kommen, weil die Wohnungen in den Zentren schon so hoch sind, müssten sich MIeter mehr in Nebenlagen umsehen und das wird dann dauerhaft zu höheren Mieten führen......Klingt logisch, aber logisch wäre auch, wenn man sagt die besten Lagen steigen immer in der Miete.

Bin auch der Meinung, dass man , nach dem Aufbau in den nächsten 1,5 Jahre, dann doch alles cash in die TIlgung investieren sollte! Es müssen ja nicht nur die Darlehen der Banken bedient werden, sondern auch dieeigenen Anleihen, und irgendwann, meist nur in wenigen Jahren, muss auch die Rückzahlung erfolgen.

Allerdings, wenn man dann dauerhaft ein Eigenkapital von min 30 % darstellen kann, dann bekommt man die gesamte Darlehenssumme zu niedrigen Zinsen! Aber soviel Wertsteigerungen werden durch den Markt nicht stattfinden, ob durch Werthochshreibungen hängt wohl von den Kaufmöglichkeiten ab.


Braucht man denn jetzt schon Exitgedanken? Meine solange, man einen guten Überschuss aus jedem einzelnen Objekt generiert, also nach Kosten und Zinsen, und dann auch noch die AG Kosten - finanzieren kann, sollte doch alles in Ordnung sein; 20 mio cashflow ist bei über 1,2 Mrd Bilanzvolumen und wohl ca 950 Tsd Verbindichkeiten schon eher sehr wenig!

[honigbaer]

Gerade wenn man den Bullen reiten will, muss man sich natürlich den kritischen Blick bewahren.

Ich sage ja nicht, dass die IFRS Aufwertungen nicht gerechtfertigt sind.
Aber zur Darstellung von dauerhaft 30% Eigenkapital ist die Methode nunmal nur bedingt geeignet, das kann dann im Ernstfall auch mal schnell auf 15% zusammenschnurren, wenn die Bewertungsansätze kritisch hinterfragt werden. Darauf, dass das nicht bestandsgefährdend wird, werden die Banken schon achten, aber der Aktienkurs wird sicher Volatilität entfalten.

@ gate4share Du bist ja auch bei VIB im Thread unterwegs. Da pocht man auch auf 30% Eigenkapital, aber das ist eine ganz andere Baustelle, weil das Geld wirklich da war und von den Aktionären eingezahlt wurde. Dort ist man grundsolide, während bei Adler eher gilt, wer wagt gewinnt.

[gate4share]

Ja stimmt bei VIB Vermögen ist man grundsolide!
i
Das brachte mich ja auch auf die Idee, dass man da sogar anlegen könnte, anstatt in eine Lebensversicherung ein zu zahlen!

Aber wir sind bei VIB Vermögen schon fast auf NAV! Klar auch noch 10 bis 20% über NAV sind hier bei dem Bestand, bei den Aussichten und bei der Ertragslage voll gerechtfertigt; aber die Kurschancen sind meiner Meinung nach, da doch eher begrenzt.

Bei Adler würde ich meinen, muss bei 12 Euro, also bei einer Verdopplung noch lange nicht schluss sein !

Obwohl beide in Immobilien investieren, und VIB Vermögen sogar in Gewrbe, was grundsätzlich ja risikostärker sein soll als Wohnimmobiien, sind das doch zwei ganz verschiedene Welten!

Man muss eben klar wissen bei Adler, wenn man die Immobilien verkaufen will, bekommt man auch nur ca den Ankaufpreis wieder -also so 10 bis 20 % weniger als den angesetzten Buchwert.

[gate4share]

Also mich wundert auch, dass die Banken das so mitmachen!

Denn das was man als Eigenkapital inkn eine Finanzierung einbringt, ist ja in der Regel auch fast vollständig geliehendes Geld! Auch wenn die Bank über das Objekt abgesichert ist, ist das ein gewisses Risiko für die Bank. Und das wo die Banken heute in der Regel bei FIrmen die grössere Immobiienbestände halten ja min 30 bis 35% Eigenkapital sehen wollen (Gagfah, Deutsche Wohnen etc).

Kann mir das nur so erklären, dass die Banken dann einen ordentlichen Aufschlag nehmen um dieses Mehrrisiko aus zu gleichen!

Aber wie gesagt bei 10fachen Einkauf und bei den niedrigen Zinsen ist es soo schlimm nicht, wenn man evtl 1 oder 2 % mehr zahlt, als üblich.

[hayman12]

Ich bin nur am staunen wie Adler von 0,60 auf NAV 10 Euro läuft ohne das ich das genau kapiere
Respekt

[gate4share]

Hat einer von Euch schon mal in seinem Beruf mitgemacht, wo man von einem auf den anderen Tag, das Volumen um 50 % erhöhte und dann nochmals nach wenigen Monaten erneut verdoppelte?

Ging das so einfach? Oder was passiert dann?

Obwohl ja vieles per EDV läuft, gibt es überall und in jeder Branche und in jedem Bereich eine Menge von Sachen, die ein Menschen machen muss, und dafür Zeit braucht.
Ich kann mir erinnern, dass wir bei der Arbeit mal für eine Woche, das doppelte Volumen bearbeiten mussten. Natürlich mussten wir dann alle Feinheiten die man sonst so machen sollte, ausser acht lassen, sonst wäre das nie zu schaffen gewesen.
Wenn das nun ständig so weiter gegangen wäre, hätte ich blau gemacht!

Meine, man soll da erst mal, es war sowieso schon alles viel zu schnell, alles vernünftig integrieren und vernünftige Strukturen schaffen.
Wenn man 55 Tsd WOhnungen verhaltet, dann machen 4 . Tsd mehr auch nicht viel aus, aber wenn man noch vor 2 Jahren nur 200 Einheiten hat, dann kamen im letzten Jahr 10 Tsd dazu und dann sofort nochmals 10 Tsd,,,,dann sind das sehr grosse Probleme für jede normale Verwaltung!
Das ist auch nicht damit getan, dass man ausreichend Leute sofort einstellt!

Da muss sich erst wieder eine Struktur und die bestimmten Wegen der Bearbeitung finden!

Man hat auch das Problem, dass man in gewisser Weise auch eine gute Dienstleistung erbringen will und muss! Bei nur 91 % Vermietungsquote, will man Neuvermietungen machen, das geht aber nur, wenn man bisherigfen Mieter nicht verärgert, und sich selber noch mehr Arbeit aufbürdet durch falsche Abrechnungen etc.

Also ich bin extrem dagegen, dass man bei Adler auch nur im entferntestens daran denkt, in 2014 Westgrund zu übernehmen!
Sollte man allerdings gut und günstige Bestände übernehmen können, dann sollte man zugreifen.

[gate4share]

Möchte das doch gern mal so beispielhaft an der AB AG darstellen wie es in etwas bei Adler Real Estate lief.

Man hatte ja noch einige Gewerbeimmobilien und Grundstücke, die man nach und nach verkaufte und auch weiter verkaufen wollte; dann bei Adler ca 20 Mio Eigenkapital, wenige Bankschulden, über 80% Eigenkapital und ca 8 Mio cash.
Erst kaufte man 200 Wohnungen an zahlte mit 35 % Eigenkapial und 65 Bankdarlehen.

Dann kam der nächste Ankauf, sagen wir mal beispielsweise bei der AB AG über 2.000 Wohnungen für 80 Mio. Die Bank will nur dann 50 Mio Darlehen geben, wenn man selber 30 Mio an Eigenkapital einbringt.
Man bringt dann schnell eine Wandelanleihe raus, evtl auch, wir wissen es nicht, mit den Konditonen die sich der Grossaktionär wünscht, der diese auch fast komplett zeichnet.

Das Eigenkapial hat sich bisher nicht verändert; bei dem nächsten Wohnungskauf, bringt man wieder eine neue Wandelanleihe an den Markt um das Eigenktapil für den Ankauf ein zu bringen.

Der Schönheitsfehleri ist, das Geld aus den Wandelanleihen ist kein Eigenkapital, es sind ganz normale Verbindlichkeiten - Schulden, so wird es auch in der Bilanz dargestellt.

Also spätestens bei der Bilanz werden die banken skeptisch und sinst nicht damit einverstanden, wenn mit weniger als 20 % Eigenkapital Wohnungen gehalten werden , dann ca 15% sich bei Wandelanleigengläubiger besorgte und man selber mit 65 % des Wertes da engagiert ist.

Da die Wohnungen aber regelmässig Mieten einbringen und entsprechend wenig Zinsen zu zahlen sind, kann man aufgrund der cashflows, die dann entsprechend abgezinst werden, einen anderen Wert eines solchen Vermögens, wie es die Wohnungen sind, darstellen.

Der Werte wäre dann im Beispiel ca 80 Mio höher, durch diese 80 Mio mehr Wert als zuvor, werden diese 80 Mio auch als Überschuss dargestellt im Abschluss und müssen versteuert werden, dann bleiben netto noch ca 65 Mio Hochschreibung übrig.

Damit hat man das Eigenkapital der AG mächtig erhöht! Man macht aber weiter mit der Wandelanleihenfinanzierung, weil man ja kaum cash-Eigenmittel hat.

[bernieschach]

Zitat von hayman12: Ich bin nur am staunen wie Adler von 0,60 auf NAV 10 Euro läuft ohne das ich das genau kapiere
Respekt

da gibt es nichts zu kapieren,die können bilanzieren was sie wollen.
Schau Dir mal die Bilanzen der offenen Immobilienfonds in Abwicklung an,und dann die tatsächlich erzielbaren Preise.
Schau Dir Colonia Real Estate an.
Es ist einfach nur lächerlich.

[honigbaer]

"Steuerlich" ist ja eine ganz andere Frage, da wird man wohl die Hochschreibungen nicht versteuern müssen. Bzw das schlägt sich dann nur in den latenten Steuern nieder. Man muss aber zumindest anerkennen, dass man mit Estavis auch erhebliche echte (!) Verlustvorträge geschnappt hat und dass ja durchaus aus den Beständen (den Mieteinnahmen) ein laufender Gewinn erzielt werden kann.

Am Ende machen aber natürlich die Aktionäre den Gewinn beim Verkauf der aktien über die Börse, auf Nachsteuergewinne und Dividenden beim Unternehmen ist man dann gar nicht angewiesen.

[DOBY]

Zitat von honigbaer: Man muss aber zumindest anerkennen, dass man mit Estavis auch erhebliche echte (!) Verlustvorträge geschnappt hat und dass ja durchaus aus den Beständen (den Mieteinnahmen) ein laufender Gewinn erzielt werden kann.

Honigbär, meinst Du nicht dass die Verlustvorträge bei Estavis ev. weggefallen sind durch die Übernahme ? Meinem Kenntnisstand nach fallen Verlustvorträge weg , wenn sich mehr als 50% der Eigentümeranteile ändern, das könnte durch die Übernahme passiert sein. Wobei ja eh fraglich ist wieweit die Verlustvorträge genutzt werden könnten wenn wesentliche Gewinnanteile durch Marktwertanpassungen erzielt werden und nicht durch Mieteinnahmen denen bekanntlich Zinskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gegenüberstehen. Wie Du bereits geschrieben hattest werden solche Gewinne nicht besteuert.

[honigbaer]

Vielleicht sehen wir etwas klarer in Bezug auf die Verlustvorträge, wenn dei Q2 Berichterstattung für Adler und Estavis vorliegt.

Es ist schon richtig, wenn mehr als 50% der Anteile den Besitzer wechseln, fallen die Verlustvorträge ganz weg, wenn 25% den Besitzer wechseln zur Hälfte. Aber um steuerschädlich zu sein, reicht es wohl nicht, wenn ein Besitzwechsel stattgefunden haben "könnte". Sonst bestünde ja bei jeder im Streubesitz befindlichen AG durch den Börsenhandel täglich die Gefahr, eines steuerschädlichen Besitzwechsles. Und der erste Blick, Adler hat 92% von Estavis übernaommen, ist ja auch nicht richtig, denn durch dien Aktientausch ist ja gewährleistet, dass gerade für diese 92%, die das Tauschangebot angenommen haben, kein Besitzwechsel stattfindet, wenn diese 92% an Estavis auch nur etwas weniger als 40% an "Adler neu" entsprechen. Ich nehme mal bei meiner laienhaftenBetrachtung an, auf die Ebene "Adler neu" abzustellen ist richtig und maßgeblich. Andererseits könnte die Argumentation dann natürlich lauten, dass Mezzanine IX jetzt 30,58% hält, während es vorher null oder jedenfalls unter 3% an Estavis waren. So dass für diese 27,58% ein "Besitzwechsel" stattgefunden haben muss. Besitzwechsel in anführungszeichen, denn aus Sicht von Mezzanine IX war das ja kein aktiver Erwerbsvorgang, sondern passiv durch die Kapitalerhöhung / Sacheinbringung.

Ich bin da aber so unsicher, es könnte genauso sein, dass ich da auf dem Holzweg bin.
Zumindest die Hälfte der Verlustvorträge sollte schon erhalten bleiben.

Stuerliche Überschüsse aus Vermietung sehe ich schon, bei Bruttomietrenditen von 8-10%.
Leerstand durch Instandhaltung und Investitionen zu reduzieren, mag angestrebt werden, aber strategisch scheint es mir mehr um denFinanzierungshebel zu gehen und mögliche Profite daraus, als um auf Jahrzehte ausgerichtete Wohnraumsanierung.

[DOBY]

@Honigbär:
nehmen wir doch einfach mal den vorliegenden Q3 Bericht der Estavis und schauen ihn uns an. Da steht auf S21 klipp und klar, daß das Betriebsergebnis stark von ausserordentlichen Erträgen geprägt ist, nämlich einer 3,1 Mio USt-Rückforderung an das Finanzamt. Rechne ich diesen Effekt heraus, dann wäre das Ergebnis vor Steuern nicht +2,4 Mio, sondern -0,7 Mio. Wo bitte ist da ein Gewinn aus Vermietung ? Auch die Adler AG stellt in ihrem GB 2013 keine Gewinne aus Vermietung in Aussicht, sondern betont daß man den Gewinn ganz überwiegend aus Marktwertanpassungen erzielt hat und dies auch für 2014 beabsichtigt. Das Gegenüberstellen von Mieteinnahmen einerseits und Zinskosten anderseits ohne die Instanthaltungs-/sanierungskosten und Verwaltungskosten zu berücksichtigen führt zu imaginären Scheingewinnen, die real nicht vorhanden sind. Die Instanthaltungs-/sanierungskosten bei low-cost Mietobjekten schlagen prozentual zu den Mieteinnahmen viel stärker zu Buche als bei Objekten mit guter Lage, dasselbe gilt für die Verwaltungskosten. Bei einer 300 Euro Mietwohnung kann mir jeder Kleinschaden, den ich als Vermieter reparieren muß, meine Rendite zerstören, genau darin liegt das Problem solcher Objekte (neben begrenztem Mietsteigerungspotental und höherem Leerstandsrisiko). Falls es jemand noch nicht mitbekommen hat, in einigen Städten in denen Adler Objekte erwirbt wandert die Bevölkerung seit Jahren ab, es ist ja nicht so daß die Bevölkerung in Dtl wächst, sondern sie wandert ab in die Metropolen. Das Geschäftsmodell zielt also auf kurzfristige Effekte.

[honigbaer]

Bei Estavis spielten bisher sowieso die Vermietungserlöse eine Nebenrolle, da geht es doch viel mehr um den Weiterverkauf einzelner Wohnungen. Der Behauptung, mit den Quadratmetermieten unter 5 Euro sei keine dauerhaft profitable Bewirtschaftung möglich, würde ich widersprechen. Die Verwaltung ist natürlich weitaus herausfordernder, als in guten Lagen. aber dass man mit teuren Wohnungen in guten Lagen die besten Profite machen würde, das ist doch Propaganda der Immobilienbranche, die damit Käufer anlocken will, die mangels Mietrendite auf weitere Wertsteigerungen setzen.

[gate4share]

Halte grundsätzlich Honigbaers Darstellungen für nachvollziehbar und zunächst mal richtig - nach meiner "laien-Meinung".

Allerdings dazu kommt, dass ich immer wieder gelesen und gehört habe, dass man praktisch die Verlustvorträge gar nicht mehr nutzen könne, wenn es grösser bewegungen im Gesellschafterkreis gegeben hat.

Wir müssen auch sehen, dass wir im Steuerrecht schon lange keine Logik mehr haben! Es gilt das was durch Gesetze oder weitere VOrschriften wie ministeriale Erlasse etc, vorgegeben ist!

Deshalb glaube ich, dass keine Steuervorträge mehr nutzbar sind.

Sollte die rechtlich Lage sein, wie es Honigbaer ja andeutet, so liessen sich die Ansprüche hier gegenüber den Finanzbehörden wohl nur durch langwierige Verhandlungen oder gar Gerichtsverfahren , durchgeführt durch hochprofessionelle Anwaltskanzleien erreichen.

Da sehe ich, mal nur so geschätzt, wenig Neigung bei der Estavis AG, die ja von der Adler AG dominiert wird, da so engagiert tätig zu werden.

Schliesslich meine ich, spricht viel dafür, dass nichts mehr genutzt wird (bzw. deshalb nicht genutzt wird, weil es nicht möglich ist).

[gate4share]

Zitat von DOBY: @Honigbär:
nehmen wir doch einfach mal den vorliegenden Q3 Bericht der Estavis und schauen ihn uns an. Da steht auf S21 klipp und klar, daß das Betriebsergebnis stark von ausserordentlichen Erträgen geprägt ist, nämlich einer 3,1 Mio USt-Rückforderung an das Finanzamt. Rechne ich diesen Effekt heraus, dann wäre das Ergebnis vor Steuern nicht +2,4 Mio, sondern -0,7 Mio. Wo bitte ist da ein Gewinn aus Vermietung ? Auch die Adler AG stellt in ihrem GB 2013 keine Gewinne aus Vermietung in Aussicht, sondern betont daß man den Gewinn ganz überwiegend aus Marktwertanpassungen erzielt hat und dies auch für 2014 beabsichtigt. Das Gegenüberstellen von Mieteinnahmen einerseits und Zinskosten anderseits ohne die Instanthaltungs-/sanierungskosten und Verwaltungskosten zu berücksichtigen führt zu imaginären Scheingewinnen, die real nicht vorhanden sind. Die Instanthaltungs-/sanierungskosten bei low-cost Mietobjekten schlagen prozentual zu den Mieteinnahmen viel stärker zu Buche als bei Objekten mit guter Lage, dasselbe gilt für die Verwaltungskosten. Bei einer 300 Euro Mietwohnung kann mir jeder Kleinschaden, den ich als Vermieter reparieren muß, meine Rendite zerstören, genau darin liegt das Problem solcher Objekte (neben begrenztem Mietsteigerungspotental und höherem Leerstandsrisiko). Falls es jemand noch nicht mitbekommen hat, in einigen Städten in denen Adler Objekte erwirbt wandert die Bevölkerung seit Jahren ab, es ist ja nicht so daß die Bevölkerung in Dtl wächst, sondern sie wandert ab in die Metropolen. Das Geschäftsmodell zielt also auf kurzfristige Effekte.

Dieses Überlegungen sind sicher wichtig!

Denn der Geschäftsmodell ist schliesslich aus der Vermietung Gewinne zu generieren und eben nicht durch Handel (Handel heisst,Verkauf zu höheren Preisen als man selber zahlte).

Hatte den Geschäftsbericht 2013 von Adler Real Estate bisher nur überflogen und da schien, jedenfall überflächlich betrachtet durchaus ein Gewinn aus der Vermietung da zu sein. Das war mir sehr wichtig und habe eben darauf so genau geachtet und nicht auf anderes geachtet.
Nun kann ich von diesem PC-Gerät den Abschluss nicht einsehen, so, das man die Diskrepanz meiner Wahrnehmung und der von Doby auflösen könnte.


Es ist sicherlich so, dass das Deutsche Mietrecht oftmals den Vermieter sehr belastet. Dagegen spricht aber auch, dass durch Immobilien gerade in Deutschland und erst recht in den letzten ca 60 Jahren in Deutschland mit Ausnahme der Jahre ca 1998 bis 2009, sehr hohe Vermögen sich entwickeln konnten.

Es gibt Wohnungen die sehr wenig Miete einbringen, habe selber ein Appartment mit 240 Euro Kaltmiete , schlimmer sind eher noch die 3 Zimmer Wonungen für 225 netto kalt.
Klar, wenn man bei Handwerkerstundenlöhne um 70 Euro, für jede Wohnung auch nur 2 mal einen handwerker bestellen muss, ist die Rendite weg!, wenn man auch sonst normale Instandhaltungen macht.

Es ist aber so, dass ca 90 bis 99 % der Mietverhältnis, nie irgendwelche Probleme macht. Also im Regelfall zieht der Mieter einmal ein, zahlt 10 Jahre oder so seine Miete und zieht dann wieder aus!
Auch die evtl 2 Mieterhöhungen von je ca 10 % gehen durch und wenn die Nebenkostenabrechnugnen in Ordnung sind, wird auch das kein Problem sein.
Dafür ist alles die Hausverwaltung zuständig.

Aber auch wenn man alles gut und richtig macht, ist da ein Anteil von Querulanten, oder einfacher gesagt, die mehr Kommunkationsaufwand bzw. überhaupt mehr Aufwand, auch finanzieller Art erfordern. Da scheint es relativ gleich zu sein, ob man eine Wohnanlage übernommen hat, oder die Mieter selber auswählte!

Persönlich ärgern mich auch immer wieder diese Wenigzahler, die aufgrund alter Verträge, wegen jeden Furz Ansprüch stellen! Und dann die hohen Handwerkerkosten! Wenn ich dann aber am Jahresende alle Zahlen ansehen, sind die Reparatur- und Instandhaltungskosten doch sehr niedrig!

Also so ganz pauschal - "nur 300 Euro Miete, da kann man gar keinen Gewinn machen.....ist Unfug."


Gerade Elgeti, der ja inzwischen einen profitabelen Bestand an Wohnungsimmobilien in der TAG aufgebaut hat, hat gerade die sehr billigen Wohnanlagen in seine Portfolio aufgenommen!
Dazu hat er eine Gesellschaft fast nur solcher Billigstwohnugnen mit schlechter Instandhaltung übernommen - und schaut euch die Gewinne von TAG an! Und die stammen fast nur aus dem Überschuss aus der Vermietung.


Sollte in der Tat Adler dauerhaft keine nachhaltigen überschüsse aus der Vermietung erzielen, dann sollte man auch keine Adler Aktien halten, aber das glaube ich eben nicht. Es noch mehr eine Frage des sparsamen Wirtschaftens und kleinteiliger Arbeit!

[gate4share]

Meine aber auch, sehr geringe Gewinne reichen zu anfang auch!

Also es müssen nicht mehr als vielleicht 1 bis 2 % der Nettomieteinnahmen sein. Dadurch, dass man dann diese niedrigen Gewinne, zum teil in die Tilgung steckt, sinken die Finanzaufwendungen der einzelnen Wohnung in den folgenden Jahren.
Gleichzeitig ergeben sich geringe Mieterhöhungen!


Nehmen wir mal ein grobes Beispiel!

Gezahlt wurde das 10 fache der Nettomiete von 250 Euro auf die einzelne Wohnung umgerechnet.
Also 30.tsd je Wohnung mit 60 qm - Miete also nur ca 4,15 qm.
Jetzt extra mal extrem niedrige Mieten!
Bei einem Finanzierungmix von 3 % Eigenkapital 17 Wandelanleihen zu ca 6 % , 20 Bankdarlehen zu ca 4 % und 60 % Hypothkendarlehen zu 2,5 %, ergibt rund 3,5 % Finanzierungsaufwand auf 30 tsd Kaufpreis - also 1.050 Euro Zinsen im Jahr.

Nun hängt vieles der weiteren Rechnungen vom einzelnen Objekt ab. Da sind neben den Reparatur und Instandhaltungskosten, noch Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten.

Mieteinnahmen 3.000 im Jahr abzüglich Finanzierungkosten 1.050 - bleiben übrig dann 1.950 für alle weiteren Kosten, die nicht umlegbar sind.

Für die Verwaltung, inkl. Hausmeisterkosten die zu den Instandhaltungskosten zählen, gibt es Angaben von 300 bis 700 Euro im Jahr, der Satz im sozialen Wohungsbau geht von ca 430 Euro aus - das sollte für eine grosse Verwaltung auch ausreichend sein.
Dann würden immer noch 1.520 Euro bleiben für alle Instandhaltung und Reparaturaufwenddungen.

Dafür gibt es auch so Sätze gestaffelt nach Baualter, aber auch nach anderen Berechnugnsgrundlagen nach Grösse der Objekte, also qm des Hauses, aber auch der Lagen , in Innenstädten, in Stadtteilzentren, in ländlichen Gebieten , in Grossstädten und Kleinstädten.
Wichtig scheint wohl sehr die Baualtersstufe zu sein, und geht da wo ich geschaut habe, bis 31 Euro- laut sozialer Wohnungsbau geht die Kalkulation bis ca 26 Euro immer je qm.

Rechnen wir 25 Euro - x 60 - 1.500, also das ist schon der höchste Satz!

dann kommen wir auf nur noch 20 Euro Überschuss - also ein knappe Prozent!


Also ich glaube ja , dass man zum einen, ehr weniger für die Zinsen zahlen muss, weil ich da eher sehr ungünstig Zinssätze genommen habe, erheblich weniger für die Instandhaltung ausgeben muss, weil nicht alle Wohnungen der sogenannetem Altbau vor 1956 angehören.
Dazu kommt, dass diese qm Angaben was man für Instandhaltung und Reparatur ausgibt im Schnitt ja auch Rücklagen enthält, die man rechnerisch in jedem Jahr erfasst, aber nur einmal in 20 oder 30 Jahren, wie neues Dach oder so, notwendig sind.

Und die Miete mit 4,15 ist nun absolut auf dem niedrigst möglichen Niveau,,,weniger geht doch nicht!

Also selbst da , macht man noch keinen Verlust!

[DOBY]

@gate:
Wenn Du den Abschluss der Adler 2013 nicht einsehen kannst, so reicht auch das Lesen der Jahresergebnismeldung vom 1.4.2014 um zur Erkenntnis zu kommen, daß Adler keine Gewinne aus Vermietung erzielt. Da ist von +59 Mio Marktwertanpassungen der Immobilienbestände zu lesen und von einem Konzernergebnis von 46,88 Mio. Folglich kann man schon aus diesen beiden Zahlen schließen, daß es keine Gewinne aus Vermietung gibt sondern nur aus Marktwertanpassungen. Adler kommuniziert das auch offen und spricht bei den Käufen immer nur davon, daß die Käufe operativ Cashflow-positiv wären, nicht aber dass man aus dem Vermietgeschäft Gewinne erwirtschaftet. Cashflow ist nicht gleich Gewinn. Wenn Du Unternehmen suchst, die ein konservativeres Geschäftsmodell haben, dann findest Du die sicher am dt. Markt, soweit ich gelesen habe bist Du da zum Teil auch investiert, man sollte aber schon trennen zwischen agressiven Marktwertanpassungs-Geschäftsmodellen und solchen, die sich hauptsächlich auf auf das Erzielen von Mietrendite stützen und womöglich sogar nach HGB bilanzieren, wo das Ausweisen von Marktwertgewinnen unzulässig ist (Ausnahme Wertaufholung abgeschiebener Objekte). Freilich werden sich konservativere Unternehmen auch kaum im Kurs verzehnfachen wie die Aktie von Adler. Man kann eben nicht alles haben, stockkonservative Bilanzierung und Aktienrakete in einem.

[gate4share]

Doby , das ist für mich überhaupt keine Frage, sollte wirklch Adler durch die Vermietung überhaupt keinen Überschuss erzielen, halte ich diese Aktie für schlecht, die Firma hätte keine Zukunft.
Und eben deshalb habe ich , als ich den Abschluss mit einem anderen Gerät einsehen konnte ,auch extra darauf geachtet ob durch die Vermietung Überschüsse erzielt wurden.

Die Darstellung nach die Markwertanpassungen höher waren als das Konzernergebnis schön zwar darauf hin zu deuten, dass keine Überschüsse durch die Vermietung erzielt werden.

Doch das ist so nicht unbedingt korrekt bzw. muss nicht so sein!
Denn beim Konzernergebnis sind bereits Abschreibungen, Fremdkapital Zinsen und auch Steuern (Körperschaftsteuer aufgrund von Unternehmensgewinnen, und Gewerbesteuern) abgezogen.

Bitte Doby schaue doch nochmals genau in den Abschluss 2013, ob wirklich kein Überschuss aus der Vermietung erzielt wurde.

Wie ich schon sagte, waren das für 2013 auf meiner Erinnerung doch 10 Mio Euro.

Man spricht zwar jedes Jahr von einem Cashflow aus der Vermietung, das muss aber nicht unbedingt bedeuten, dass man durch die Vermietung auch einen Überschuss erzielt! Doch glaube ich hier, dass die sonstigen Aufwendungen, die bis dahin nicht berücksichtigt sind, sehr gering sind und bei ca 20 Mio cashflwo aus der Vermietung keine grosse Relevanz haben.

Glaube bis anfang nächster Woche, kann ich selber den Abschluss wieder einsehen.

[DOBY]

die 10 Mio die Du im Kopf hast sind vielleicht der Cashflow:

aus der Meldung vom 1.4.:
Insgesamt stieg der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit signifikant auf 10,91 Mio. EUR (Vorjahr: 0,45 Mio. EUR). Die liquiden Mittel im Konzern wuchsen zum Stichtag Ende 2013 auf 5,87 Mio. EUR (Vorjahr: 1,08 Mio. EUR). In diesem Cash Flow enthalten ist auch das Resultat aus der erfolgreichen Weiterveräußerung eines erst im Frühjahr akquirierten Portfolios. "Die Ergebnisse zeigen, dass wir in Portfolien investiert haben, die bereits im Jahr 2013 zum Cash Flow des Konzerns beigetragen haben", sagt Axel Harloff, Vorstand von ADLER Real Estate.


aus dem GB:
Mieterlöse 17,252 Mio
Finanzierungsaufwand -8,69 Mio
______________________________________
setzt man nur diese 2 Zahlen an kommt man auch auf ca. 10 Mio, dann unterschlägt man aber die Kosten für Instanthaltung/Sanierung/Renovierung und Personal, die in der Summe >10 Mio liegen.
GB:
MATERIALAUFWAND -10,234 Mio
Wie ich bereits sagte ist es blauäugig nur Zinsen und Mieteinnahmen gegenüberzustellen, da auf der Ausgabenseite noch weitere Positionen bestehen, die man nicht vernachlässigen darf. Somit kommt operativ kein Ertrag zustande sondern nur durch Marktwertanpassungen und ev. durch Verkäufe oberhalb des Buchwerts

[honigbaer]

Also angesichts der Zukäufe kann man sich da nur schwer ein genaues Bild machen.
Selbst wenn man die IFRS Wertanpassungen ausklammert, bleiben Kosten aus den Handelsaktivitäten und Zukäufen, Zinskosten und Unklarheiten aus der zeitlichen Zuordnung von Mieten und Zinsaufwendungen.

Auf Seite 69 Punkt 7.2. werden für die Investment Properties 16,788 Mio Mieterlöse und 9,316 Mio Instandhaltung, Grundsteuer, Bewirtschaftungskosten usw genannt. Da sind also bei den Kosten auch umlagefähige Anteile enthalten.

Aber mehr als die Hälfte der Mieten muss man wohl sebst bei nachhaltiger Bewirtschaftung kaum für Kosten aufwenden, dann bleiben für die 420 Mio Immobilienwertansatz mit 30 Mio Mieteinnahmen in der Bilanz 2013 wohl 15 Mio für Abschreibung und Zinsen. Und da ja die IFRS Abschreibung nur durch Wertanpassungen erfolgt (also vorerst ausgeblendet wird) kann man durchaus von positivem Cashflow reden, wenn die Zinsaufwendungen für die netto ca. 340 Mio Schulden nicht mehr als 15 Mio sind. Wahrscheinlich sind das so ca. 10 Mio, so dass man selbst bei 2% Abschreibung auf die zugrundeliegenden Kaufpreise noch etwa bei plus/minus null wäre.

Es wird wohl niemanden überraschen, dass trotz hoher oder wegen teurer Fremdfinanzierung im Vermietungsgeschäft kaum mehr als die Abschreibung verdient werden kann. Der Gewinn kommt eher aus anderen Quellen, Handel, Optimierung bei Vermietung, Leerstand, Verwaltung und Substanz, Wertsteigerung oder schlicht einem günstigeren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung. Gerade das Bestandsgeschäft ist ausgesprochen schwierig, aber andererseits sogar dann nachhaltig, wenn es gelingt, über 10 Jahre ein Drittel der Schulden abzubauen und vielleicht 20% Wertsteigerung zu erreichen.

Also fehlende Nachhaltigkeit oder schlechte Firma muss man da noch lange nicht sagen, selbst wenn der Cashflow dank angemessener Instandhaltung Richtung schwarze null tendieren würde. Man muss sich als Aktionär eher vor Augen halten, was die bilanziellen Bewertungen für den Börsenkurs bedeuten, um da nicht in unangebrachte Begeisterung zu verfallen oder zum falschen Zeitpunkt die Flinte ins Korn zu werfen. Man wird hier eben etwas wacher und vorausschauender auf die Zahlen schauen müssen und den Bilanzierungslaunen des Managements ausgeliefert sein. Der Kurs kann sich leicht in beide Richtungen vom selbst ermittelten Substanzwert entfernen und die Kunst ist nicht, festzustellen, dass die aktie jetzt zu teuer oder zu billig ist, sondern wieweit diese Kursbewegungen jeweils tragen können.

[gate4share]

Möchte mich vom Grundtenor Honigbaers Dars adtellungen anschliessen.

Doch grundsätzlich sollte schon unbedingt mit der Bestandshaltung ein kleiner Gewinn erzielt werden - min eine "schwarze 0", wie man so sagt.

Denn Bestandshalter machen in der Regel nur das, sie verwalten Grundbesitz der ihnen selber gehört und die Gewinne müssen aus der Vermietung kommen.

Aber es reicht in 2014 auch noch ,wenn man ganz geringe Gewinne, evtl auch ganz kleine Verluste in der Vermietung machte, bei Adler.
Denn man hat den Grossteil gerade erst angekauft und zu anfang könnte sich erhöhte Ausgaben, auch in der Verwaltung nötig sein.

Die meisten gekauften Wohnobjekte hatten einen Leerstand von 8 bis 11 %, wenn man diese nur zur Hälfte runter bringt, also jede zweite leere Wohnung vermietet, dann würde das die Mieteinnahmen um ca 5 % erhöhen, und das geht praktisch komplett in den Gewinn über, weil dem kaum höhere Kosten gegenüber stehen, im Gegenteil, bei Leerstand muss der Vermietung noch zusätzlich die Nebenkosten für die leerstehende Wohnung zahlen.

Über Handel hat man bisher bei Adler wenig geredet, man hatte wohl 1 oder 2 mal gekaufte Beteiligungen, nach ein paar Monaten verkauft. Ob das der Beteiligung aber aufgrund eines handelsgewinns erfolgte, oder man nur Cash brauchte um ein anderes Portfolio allein zu kaufen , wissen wir nicht.

Allerdings vom Grundsatz her, könnte man durchaus vom Grundsatz her Gewinnbestandteile durch den Einzelverkauft von Wohnungen erzielen.
Bei Einzelverkauft konnte man bei verschiedenen grossen Bestandshaltern in der Regel über 30 % mehr als den Buchwert generieren, dem stehen aber auch zusätzliche Kosten, für ausserordentliche Instandhaltung und Verkaufsprovision, von ca 15 bis 20 % gegenüber.

Es wird ständig drüber geredet, dass es Wonungsnot gibt, das müsste zumindest grundsätzlich zu weniger Leerstand führen und so zu höheren Mieteinnahmen, und sogar zu niedrigeren Kosten, eben weil die Nebenkosten auch der Mieter zahlen muss.

Auch wenn man im Bestand über 10 Jahre hinweg, keine Mieten erhöht, so wird man doch immer wieder Neuvermietungen zu höheren Mieten durchführen, ca 7 bis 11 % der Wohnungen werden pro Jahr neu vermietet!

Als Wohnungsbestandshalter wird man nicht 50 % auch nicht 30 % der Mieteinnahmen als überschuss verbuchen können. Auch bei diesen niedrigen Zinsen, ist dafür der Fremdkapitalanteil von Adler dafür zu hoch.
Je höher das Fremdkapital umso mehr Zinsen muss auf man auf die Spitzen des Fremdkapitals zahlen. Und wenn man ständig auch nur 5 bis 10 % der Mieteinnahmen jedes Jahr tilgen kann, so wirkt sich das durchaus über viele Jahre sehr positiv aus.

[DOBY]

Da die Ausgabenseite zumindest 2013 höher lag als Mieteinnahmen kann man gar nix tilgen. Für 2014 müssen wir abwarten, ob sich die niedriger verzinsten eigenen Anleihen und ev. auch zinsgünstigere Bankdarlehen auswirken. Um nicht eine Schuldenfalle zu laufen muß Adler eigentlich mittelfristig Wohnungen verkaufen, denn diese günstigen Konditionen werden ja nicht ewig machbar sein, und dann würde Adler mit der derzeitigen Kostenstruktur ein Problem bekommen. Leider ist der Adler GB ziemlich schlampig (ich vermute das ist Absicht), so daß wir alle nicht beurteilen können, inwieweit z.b. die 10 Mio Materialaufwand jährlich wiederkehrende Ausgaben sind oder ob es sich zum Teil um Einmalinvestitionen zur Steigerung der Vermietbarkeit von Objekten handelt. Gewisse Andeutungen dazu sind im GB zu finden. Klaro ist die Kalkulation bei Adler enger als bei vielen anderen Bestandshaltern und die Einnahme-Ausgaberechnung zeigt auch dass der Kauf der Wohnungen keineswegs zum Schnäppchenpreis erfolgte, das wäre auch merkwürdig, schließlich dürfte selbst dem trägsten Verkäufer inzwischen aufgefallen sein, welchen Ansturm es auf Wohnimmobilien gibt.

[gate4share]

Dobo möchte dir klar widersprechen!

Selbst wenn man in 2013 mehr ausgegeben hat, als an Mieteinnahmen hatte, ist damit noch lange nicht gesagt, dass man keinen Überschuss aus der vermietung erzielte, denn es könnte auch Kosten aus dem Verkauf der Altbestände oder sonstigen Aktivitäten herrühren, sicherlich kostet die Prüfung von Angeboten zum Ankauf auch etwas , und wenn man dann diese Bestände nicht kauft, sind es Ausgaben die mit den anderen Einnahmen der AG zu saldieren sind.

Man kann einfach es für 2013 überhaupt nichts vernünftiges dazu sagen, ob sich aus der Vermietung ein Überschuss oder eine Unterdeckung ergibt.
Denn 99% der Wohnungen, die man in 2013 verwaltete sind ja auch erst 2013 dazu gekommen.
Evtl hatte der Verkäufer wegen dem geplanten Verkauf keine Neuvermietungen mehr vorgenommen und auch kleine Instandhaltungen auch nicht mehr durchgeführt, und dann muss nach Kauf sofort etwas gemacht werden und man muss dann erst versuchen zu vermieten, aber ein paar Monate sind eben vorbei mit hohem Leersand!

Man müsste sich schon die Ausgaben genau anschauen, wodurch diese sich ergeben; aber Dobo sagt ja, dass diese nicht ausreichend Aufschluss darüber geben.

Auch 2014 könnte man durchaus auch noch einen kleinen Verlust hinnehmen müssen, weil ja neben der Übernahme der Estavis, auch da erst die grössten Anzahl von Wohneinheiten übernommen wurden.

Erst wenn man einen Wohnungsbestand länger als wenige Monate hält, kann man erkennen, ob sich die Vermietung rechnet, dann ist auch unwichtig, ob man bei 26 tsd Bestandswohnungen noch 3 tsd dazu kauft.

Aber es muss zu Gewinnen kommen, sollte das aus welchen Gründen auch immer nicht möglich sein, ist das Geschäftsmodell von Adler nicht machbar und Adler macht nichts sinnvolles.


Allerdings kann ich mir angesichts der niedrigen Zinsen und der günstigen Ankäufe eigentlich nicht vorstellen, dass man keine Überschüsse erwirtschaftete. Schon damals als man nur den Verkauf der Altbestände machte, hatte man einen Riesenpersonalstand und viel zu hohe Kosten.
Erst 2010 baute man endich etwas ab und in 2011 waren dann die Personalkosten auch niedrig.
Aber dann könnte man, wieder drastisch, evtl zu teuer und zu viel die Personalausgaben wieder erhöht haben.

Damls verkaufte man 10 Grundstücke im Jahr und beschäftige auch so 10 Mitarbeiter, mit der Verwaltung von 1 bis 2 Häuser und vielen Baugrundstücken ist ein Verwalter noch nicht mal zu Hälfte beschäftigt, und man hatte 10 Leute!

Andererseits muss sich auch erst eine gewisse Struktur aufbauen, wenn man so stark wächst und das geht einfach nicht von heute auf morgen.

Wir müssen eigentlich den Verlauf des 1. Halbjahres 2015 abwarten um beurteilen zu können, ob man mittel- und langfristig mit der Vermietung Überschüsse erzielen kann.

[honigbaer]

@ DOBY Deine Aussage Da die Ausgabenseite zumindest 2013 höher lag als Mieteinnahmen kann man gar nix tilgen. trifft doch gar nicht zu.

Wie gesagt, im Geschäftsbericht 2013 Auf Seite 69 Punkt 7.2. werden für die Investment Properties 16,788 Mio Mieterlöse und 9,316 Mio Instandhaltung, Grundsteuer, Bewirtschaftungskosten usw genannt. Wieso sollte da keine Tilgung möglich sein, soweit es die Bestandsimmobilien angeht?

Ich will ja nicht dafür plädieren, dass man alles unkritisch sieht, aber gerade wenn die Gesellschaft die Zahlen nicht so gut aufbereitet bzw mit den IFRS Aufwertungen die tatsächliche Ertragslage überlagert, muss man halt etwas genauer hinschauen, statt alles in einen Topf zu werfen. Ich lasse mich sicher nicht von irgendwelchen IFRS Bewertungsspielchen beeindrucken, aber andererseits habe ich wenig bedenken, dass man laufende Gewinne mit der Vermietung auch in schlechteren Lagen machen kann. Und dass der Kauf günstiger Wohnungspakete nicht möglich sei, möchte ich auch bezweifeln. Ab einer gewissen Größenordnung, seine das nun 500 oder 1.000 Wohnungen bewegt man sich in einem ganz anderen Markt, als mit kleineren Einheiten. Natürlich ist dieser nicht so intransparent, dass an jeder Ecke Schnäppchen lauern, sondern wird auf Basis professioneller Renditeerwartungen von großen Investoren sondiert.

Aber auch auf der Finanzierungsseite ist die gewerbliche Finanzierung gerade in den schlechteren Lagen und vor dem Hintergrund schärferer Eigenkapitalanforderungen an Banken und deren Gewerbekunden eine andere Welt. Und ich denke, es gibt noch genug Anbieter, die aus der Zeit bis 2007 problematische Bestände abgeben wollen, oder überhaupt jetzt erstmals eine Nachfrage in den schlechten Lagen erfahren.

Demzufolge sehe ich durchaus Chancen, dass man da lukrative Geschäfte machen kann, wenn das auch von der Story "Bestandshalter", die Adler erzählt, abweicht. "Vermieter mit Wachstumsschub" titelt übrigens auch gestern Börse Online bei einer Besprechung der Unternehmensanleihe im Rahmen eines Berichts zu Mittelstandsanleihen. Immerhin zählt man die Adleranleihe zu den wenigen kaufenswerten Mittelstandsanleihen im Markt, der ja ansonsten eher mit Problemfällen Schlagzeilen macht. Auch hier zeigt sich, Zugang zu den niedrigen Zinsen (oder Eigenkapital, um diese zu ermöglichen) hat längst nicht jeder.

[DOBY]

@Honigbär: bei deinen 9,x Mio sind keine Zinsen dabei. Im Übrigen auch keine Personalkosten und andere außerordentliche Kosten. Allein schon wenn man nur die fälligen Zinsen dazuzählt bleibt kein Cash mehr zum Tilgen.
Dh. um Tilgen zu können müsste Adler Immos verkaufen und die EK-Quote verbessern oder die Kosten herunterbekommen oder die Mieteinnahmen steigern.
Im Prinzip gebe ich Gate recht, warten wir mal ob sich das Ganze 2014 bessert.

[DOBY]

SO hätte ich es mir bei Adler auch gewünscht:

TAG GB S 12 Instanthaltungsaufwand und Investitionen
Instanthaltung 26,4 Mio
Investitionen 19,265 Mio

(Mieteinnahmen 250,99 Mio)

[honigbaer]

Naja, also wenn Du weiter nichts zu beanstanden hast, außer dass die Instandhaltungskosten nicht als extra-Zahl irgendwo stehen, sondern in den 9,3 Mio drinstecken? Und welchen Erkenntnisgewinn würde man sich davon erwarten? 90% der Immobilien von Adler wurden während des Geschäftsjahrs erworben. Die Mieteinnahmen werden in 2014 dreimal so hoch sein wie 2013, der Großteil des Bestands war nur für einen Bruchteil des Jahres im Bestand, dass da in den wenigen Monaten keine großen Renovierungen geplant wurden, überrascht mich nicht.

Und die Finanzaufwendungen von 8,6 Mio kamen ja zu mehr als einem Drittel nicht aus den normalen Bankdarlehen, sondern aus Wandelanleihen und Anleihen. Also wie sich das einpendelt, wird man sehen. Irgendwelche Behauptungen, man könne keinen positiven Cashflow aus der Vermietung erwirtschaften, das kann ich nicht nachvollziehen. Q1 aufs Jahr hochgerechnet macht über 51 Mio Miete und Umlagen, da ist dann mit 25 Mio Zinsaufwand zu rechnen bei vielleicht 25 Mio Kosten insgesamt. Und wenn TAG mit 10% der Mieteinnahmen für Instandhaltung auskommt, was auch etwa normal ist, werden diese 5 Mio hin oder her doch nur unterstreichen, dass im Fall hoher Aufwendungen nachhaltig gewirtschaftet wird.

Im übrigen ist das auch eine alberne Diskussion.
Adler segelt hart am Wind und reizt die Finanzierungsmöglichkeiten aus.
Die hohen Zinsaufwendungen für die Anleihefinanzierung (ich sag jetzt nicht "eigenkapitalersetzend") sind Teil des Geschäftsmodells. Wenn man lieber solide Mieteinanhemen möchte, mit garantietem Cashflow für Dividenden, kann man woanders vielleicht zufriedener sein. Das Ganze kommt mir vor wie wenn man dem Sebastian Vettel erklären will, dass er seine Reifen schonen und Sprit sparen soll.

Entweder will man einen heißen Ritt mit noch einer Kursverdopplung, oder ein sanftes Ruhekissen mit 3% Dividende ohne Fremdkapital. Da wird man aber auf Wertsteigerungen erstmal wieder 10 Jahre warten müssen, bis der nächste Immobilienrausch so weit ist, wie der jetzige. Und wer mit 6% zufrieden ist, kann sich ja die Anleihe ansehen.

[DOBY]

@Honigbär: bitte nicht vergessen, was der Anlasss meiner Ausführungen war. Gate hatte in den Raum gestellt, dass Adler in 2013 einen Gewinn aus Vermietung erzielt hätte, obwohl in zig Meldungen der Adler AG zu lesen stand, daß die Gewinne ganz überwiegend aus Marktwertanpassungen stammen (ums genau zu sagen zu 100% nach meinen Erkenntnissen). Danach hat er dann ein Tilgungsmodell aus Mieteinnahmen vorgestellt, das mit den Zahlen aus 2013 so nicht funktioniert. Danach hattest Du eben mal die Zinszahlungen "vergessen" um zu beweisen, daß Tilgungen mit den Mieteinnahmen möglich sind. Wir haben die Zahlen von 2013 und da sind solche Modelle aufgrund der hohen Verschuldung und hoher sonstiger Kosten so nicht möglich. Wie sich die Zahlen 2014 darstellen weiß ich nicht und habe dazu keine Aussagen gemacht ausser, wenn die Kostenstruktur so wie in 2013 sein sollte, dann wird das nicht gehen. Mögliche Verbesserungsansätze hatte ich genannt. Dass Adler nicht mit stockkonservativen Bestandhaltern verwechselt werden sollte hatte ich auch gepostet. Was ich geschrieben habe waren abgesehen von meinen Ausführungen zu dem GB alles Fakten aus Adler Meldungen und Berichten und ich habe ausser über den GB keine Wertung vorgenommen. Eine ordentliche Gestaltung eines GB darf man aber auch bei Adler erwarten zumal ich den Eindruck habe daß mithilfe der "Schlampigkeit" wichtige Details vernebelt werden sollen. Sowas kann für Investoren im Ernstfall auch gewaltig nach hinten losgehen. Wo ist denn z.b. die detailierte Aufstellung der Fälligkeitsstruktur der Verbindlichkeiten ? Das ist eine ganze wichtige Sache speziell bei einem Unternehmen wie Adler, das extrem von Banken abhängig ist. Es ist nicht allzulang her dass ein börsennotiertes Immounternehmen (3 Buchstaben) an fälligen Verbindlichkeiten zugrunde gegangen ist. Eine Blackbox "Materialeinsatz" ist auch nicht gerade vorbildlich. Wie Du selbst ausgeführt hast sind da z.b. auch Betriebskosten drin. Um ein Portfolio beurteilen zu können will ich aber genau wissen wie hoch die (zum Großteil umlagefähigen) Betriebskosten sind, die Instanthaltungskosten und die Modernisierungskosten. Der Gagfah wurde z.B. längere Zeit (bis zur Einstellung der Dividendenzahlung) vorgeworfen, daß sie Modernisierung und Instanthaltung vernachlässigt um maximale Rentabilität vorzugaugeln um dem damaligen Großaktionär damit einen Ausstieg zu erleichtern.
Man darf also zurecht sensibel sein wenn Adler bei solchen Themen Nebelkerzen zündet.
Um mal das Beispiel Vettel aufzugreifen und die Sache mit den Reifen. Es gab schon manchen Ausfall eines Konkurrenten, der die Anweisungen der Box, er solle die Reifen schonen, ignoriert hat. Auch bei der Formel 1 muß manchmal auf die Reifen und den Sprit geachtet werden. Das heißt nicht, daß die Box verlangt, daß der Fahrer wie beim Sonntagsausflug vor sich hinzuckeln soll.

[honigbaer]

Mit der Formel 1 ist doch sowieso alles klar.
Die Box und der Fahrer, kurz gesagt das Team, treffen Entscheidungen. aber wir sitzen doch nur auf der Zuschauertribüne. Und es gibt nunmal Teams, die einen heißen Reifen fahren, sprich etwas riskieren, um zu gewinnen und andere fahren auf Sicherheit. Und Banken sind ja auch noch involviert, also was wir vorgesetzt bekommen, findet irgendwo als Gesamtkonzept Akzeptanz. Und es macht dann wenig Sinn, generell die hohe Verschuldung zu kritisieren. Es ist dann eher eine Frage, die sich der Aktionär stellen sollte, ob das die richtige Immobilienaktie für seine Anlagebedürfnisse ist, oder ob er lieber an einer defensiver agierenden Gesellschaft beteiligt sein möchte.

Ich finde, man muss nicht so tun, als wäre Adler mit GAGFAH oder so vergleichbar. Man ist im Aufbau und hat sich für ein aggressives Geschäftsmodell entschieden. Finanzierungsmöglichkeiten werden ausgereizt, Einnahmen mit hohen Zinsausgaben und Optimierungskosten steueroptimierend neutralisiert. Wenn man Immobilien kauft und vermietet, ist das durchaus eine erfolgversprechende Vorgehensweise. Will man trotzdem Kapital einwerben, sind die IFRS aufwertungen die einzige Möglichkeit, Gewinne vorzuzeigen. Wenn das auch keine echten Gewinne sind, so macht es doch keinen Sinn, darauf herumzureiten, sondern diese Kommunikation ist nunmal Teil des Geschäftsmodells. Man kann auch sagen, da wären Nebelkerzen im Spiel, wenn Kosten und Zinsen genau den Mieten entsprechen, aber auch das ist doch so gewollt. Die Frage an der Stelle ist doch nur Entschuldung oder Instandhaltung. Und ich fühle mich da nicht getäuscht. Die Profitabilität im ersten Jahr ist doch nicht das Maßgebliche bei einem Geschäft auf 5 oder 10 Jahre. Und die nachhaltige Profitabilität sehe ich eindeutig bei Kaufpreis 10fache Jahresmiete und 5,50 je qm Miete eher gegeben, als bei Kaufpreis 13fache Jahresmiete und 6,50 Euro je qm Miete.

Klar, die Finanzierungen inkl. Laufzeit und Covenants, und die Kaltmieten explizit, würde alles die Transparenz erhöhen. Mit etwas Mühe kann man vermutlich die Kaltmiete leicht hochrechnen und die Q1 Zahlen sind ja da, kann man auch auf 12 Monate hochrechnen. Als Aktionär ist aber doch gar nicht jede Transparenz wünschenswert, wie soll dann ein interessanter Kauf- oder Verkaufskurs entstehen, wenn jeder alles genau weiß? "Unser Fremdkapital von Banken ist relativ teuer, noch teurer müssen wir unsere Anleihen verzinsen, ob unser Vermietungskonzept erfolgreich mit nachhaltig positiven Cashflows ist, wissen wir erst in 5 Jahren, und eigentlich halten wir uns über Wasser, indem wir Immobilienwerte hochschreiben und Estavis zu 2/3 vom NAV mit unseren eigenen Aktien bezahlen." So einen Satz muss und will ich nicht im Geschäftsbericht lesen. Irgendwie verkauft sich die Gesellschaft am Markt und als Aktionär sehe ich vielleicht manches kritisch, aber surfe halt ein Stück weit mit auf der Welle. Übertrieben kritisch, von wegen Nebelkerze muss man das nicht sehen. Bei Colonia oder IMW war das alles auch schon zu sehen, und es ist auch nicht nur schief gegangen. Tatsächlich war ja bei den 3 Buchstaben ja wohl der Fehler, dass die Freunde der Gefahr auf ein so defensives Umfeld trafen, das sich die Risiken gar nicht ausmalen konnte, weil man noch nie etwas riskiert hatte. (Wie ein Busfahrer im Formel 1 Cockpit.)

Und Fakten zum Thema, ob jetzt die Miete ganz oder zu 90% durch Zinsen und Kosten neutralisiert wird, kann ja jeder selbst nachrechnen. Ich sehe angesichts des Expansionstempos, Zukäufe organisieren und finanzieren löst auch Kosten aus, gar keinen anhaltspunkt dafür, dass keine Mietüberschüsse bleiben sollten Am ehesten kann man noch fragen, ob die Aktionäre nicht zu kurz kommen, wenn so teure Anleihefinanzierung benötigt wird. Aber gerade an dem Punkt kann der Investor doch entscheiden, ob er unbegrenzte Kurschancen mit der Aktie möchte, oder halbwegs sicheres Kapital mit der Anleihe.

[honigbaer]

Ex-Estavis- und Adleraktionär Klaus Wecken war übrigens gerade in der ARD zu sehen, als Geschäftsanbahner im Zusammenhang mit Kaviarproduktion, ab Minute 23:30 im Viedeo, das man aber wohl nur heute ansehen kann:
http://www.daserste.de/information/reportage-dokumentation/d…

(Hans Dampf in allen Gassen, oder wie man so sagt.)

[honigbaer]

Die (Soll ?)-Kaltmiete ergibt sich übrigens etwa zu 30,4 Mio, wenn man rechnet 12 Monate x 5,14 Durchschnittsmiete x 492.848 qm mit 417,86 Mio Immobilienmarktwert (IFRS) zum 31.12.13.

Zum 31.03.14 ergibt sich die Kaltmiete zu 12 Monate x 5,07 Euro x 629.342 qm = 38,3 Mio.
Der Marktwert wird mit 500,64 Mio Angegeben.

Miete inkl Nebenkosten in Q1 = 12,8 Mio hochgerechnet auf 12 Monate wäre 51,2 Mio.
(Man müsste nachsehen, ob die Zugänge von Q1 noch in die Mieten eingingen, oder sich noch erhöhend auswirken werden.)

Finanzierungsaufwand 6,2 Mio, macht hchgerechnet 24,8 Mio im Jahr, trotz der hohen Anleihezinsen.
Kaltmiete 38,3 Mio minus 24,8 Mio Zinsen macht überschüssigen Cashflow 13,5 Mio für Instandhaltung und Tilgung.

Und wenn es bei TAG reicht, 10% der Mieten für Instandhaltung auszugeben, wieso sollen dann bei Adler 20 oder 30% nicht ausreichend sein. OK, vielleicht sind ein paar Bewirtschaftungskosten nicht umlagefähig usw. Aber der Behauptung, keine Cashflow für Kredittilgung aus Vermietung, würde ich doch weiter widersprechen.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.378.810 von honigbaer am 26.07.14 16:52:07

Finanzierungsaufwand 6,2 Mio, macht hchgerechnet 24,8 Mio im Jahr, trotz der hohen Anleihezinsen.
Kaltmiete 38,3 Mio minus 24,8 Mio Zinsen macht überschüssigen Cashflow 13,5 Mio für Instandhaltung und Tilgung.

schade, dass diese Berechnung noch niemand für die Tochter der Adler Real Estate AG, nämlich für die Estavis AG reingestellt hat. Ich bin kein Branchenexperte für Immobilien und eine solche Berechnung ist für mich deshalb bei der Estavis AG sehr mühsam.

[honigbaer]

Wegen der stark ins Gewicht fallenden Handelsaktivitäten, ist das bei Estavis auch nicht so transparent, wobei ja zum Geschäftsjahresende am 30.06. eine ausführlichere Berichterstattung erfolgen kann. Und Zukäufe gab es ja zuletzt auch noch und aufgrund relativ großen Umlaufvermögens ist auch die Finanzierungsseite schwer mit adler zu vergleichen bzw viel besser.

Einstweilen müsste man sich an der Segmentberichterstattung seite 20/21 im Q3 Bericht orientieren.
Aus Immobilenhandel fielen im Quartal 3,1 Mio Ergebnis minus 0,5 Mio Zins = 2,6 Mio Überschuss an.
Im ersten Halbjahr war es aber auch nicht mehr, so dass man aufs Jahr hochgerechnet vielleicht nur auf 6 oder 7 Mio Überschuss aus Handel kommt, nach 2 Mio Zinsaufwand.
Segment Bestand weist 2,5 Mio (Warm-)Miete im Quartal aus, nach allen Kosten bleiben 0,5 Mio Ergebnis minus 1,4 Mio Zinsen macht 0,8 Verlust.
Aufs Jahr wäre das 10 Mio Warmmiete, von mir geschätzt 7,5 Mio Kaltmiete minus 4,2 Mio Zinsen und ca. 6 Mio für Instandhaltung ergibt 3,2 Mio Verlust.

Da würde ich mal unterstellen, dass man im Bestand ordentlich renoviert hat, ist ja steuerlich schlau, wenn man die Handels- und Privatisierungsgewinne so investiert. Jedenfalls muss man bei 10 Mio Warmmiete nicht zwingend 6 Mio fpür Instandsetzung ausgeben. Das dürfte eher der Herrichtung zum Verkauf geschuldet sein.

166 Mio langfristiges Vermögen (Sachanlagen plus Goodwill) und 130 Mio Finanzschulden passt schon noch zusammen. Man weiß halt gar nicht, wievuiel da für Verkaufszwecke leersteht, aber 10 Mio Warmmiete rechtfertigen vielleicht einen ansatz von 100 Mio für die Bestandsimmobilien. Und wenn die 66 Mio weiteres langfristiges Vermögen (Handelsbestand und inkl. 17 Mio Goodwill) werthaltig sind, wäre das nach Schulden ein Unternehmenswert von 36 Mio, wohlgemerkt kommen dazu aber noch 54 Mio Umlaufvermögen, also Gesamtwert 90 Mio. Das wäre 4,50 Euro je Aktie (vormals 20 Mio Aktien) und selbst ohne Goodwill noch 3,60. Passt also zum angegebenen NAV.

Zitat Q3 Bericht Estavis, das kommt also noch dazu:
"Darüber hinaus beschloss der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 7. März 2014,
ein deutschlandweites Wohnimmobilienportfolio mit insgesamt rund 4.300 Einheiten in
Bayern, Berlin, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt zu erwerben. Die Gesamtfläche
dieses Portfolios beläuft sich auf etwa 284.000 Quadratmeter; der Kaufpreis liegt bei
rund 160,0 Mio. EUR. Die Jahresnettokaltmiete des Portfolios beträgt aktuell rund 13,6 Mio.
EUR. Etwa 3.300 Einheiten sollen langfristig im Bestand von ESTAVIS AG gehalten werden; die
weiteren rund 1.000 Einheiten werden als Eigentumswohnungen im Einzelverkauf vertrieben."

Also dann wären es etwa 21 Mio Kaltmiete bei Estavis. Plus 38,3 Mio bei Adler, macht rund 60 Mio Kaltmiete. Verschuldung und Zinsaufwand steigen aber auch entsprechend, so dass den 212 Mio Kaltmiete bestimmt 10-12 Mio Zinsaufwand gegenüberstehen.

Trotzdem dürfte das auf Ebene Estavis noch viel zu vorsichtig gerechnet sein, denn von den Segmentschulden und Zinsaufwendungen wird doch das meiste dem Handelsbestand zugerechnet, auf den aber nach meiner Rechnung nur ca. 40% der Sachanalgen entfallen. Also vermutlich gibt es da noch einige Reserven, sprich Immobilien im Handelsbestand, die teurer verkauft werden können, als in der Bilanz steht.

[DOBY]

Ich weiß gar nicht wieso die Mieten aus Bruchstücken zusammengezählt werden, in der Meldung vom 10.7. hat Adler doch bereits Nettokaltmieten (annualisiert auf 12 Monate) von 77 Mio in Aussicht gestellt. Was Estavis angeht so stammt der berichtete Gewinn wie schon gepostet rein aus einer Umsatzsteuerrückforderung gegenüber dem FA. Aus dem Verkauf von Immobilien hat man keinen Gewinn erzielt, auch wenn man die betreffenden 3,1 Mio dem Segment Handel zugeordnet hat. Vielmehr mindert die 3,1 Mio Rückforderung Verluste der Vergangenheit.

[honigbaer]

Ja, das ist bekannt, 77 Mio Nettokaltmiete und 20 Mio positiver Cashflow aus Vermietung hatte Adler per 30. Juni genannt. Ausgehend von den 38,3 Mio zum 31.03. kommen da wohl Zukäufe mit ca. 17 Mio Kaltmiete und Estavis mit ca. 21 Mio Kaltmiete dazu.

Die komplizierte Diskussion haben wir, weil ein gewisser DOBY bezweifelt, dass aus den 38,3 Mio Kaltmiete überhaupt ein positiver Cashflow resultiert. Dann müssten die 20 Mio Cashflow ja aus den Neuerwerbung mit 17 Mio Mietertrag kommen, oder aus den ca. 21 Mio Kaltmiete der Estavis stammen. Mir erscheint wahrscheinlicher, dass die von mir genannten 13,5 Mio bei Adler für Instandhaltung und Tilgung stimmen. Wenn dazu 5 Mio aus den Neuerwerbungen Adlers und 8 Mio aus der Kaltmiete von Estavis dazukommen, wären es 26,5 Mio. Was dann nach Abzug von 6,5 Mio für Instandhaltung die 20 Mio Cashflow ergeben könnte. Ist aber ein Rumstochern im Nebel, weil die 20 Mio ohne Angabe von Instandhaltungskosten nur so in den Raum gestellt wurden. Ich würde mich deshalb lieber an die vorliegenden Finanzberichte halten, als an Hochrechnungen.

Bei Estavis werden für die Privatisierung 316 TEuro im Quartal und 1.716 TEuro für Q1-3 Vorsteuerergebnis genannt. Selbst wenn der übrige Handel sein Ergebnis nur aus der Umsatzsteuererstattung (die aber ja hier auch ein echtes Ergebnis wegen geänderter Rechtslage ist) bezieht, muss man sich doch sicher keine Sorgen machen, dass hier auch in Zukunft Geld verdient wird, weil Estavis doch aus dem Zukauf mit den 13,6 Mio Mieterlösen gleich 1.000 Wohnungen privatisieren möchte.

[DOBY]

Zu den 20 Mio Cashflow-Prognose ist zu sagen, daß da natürlich Immoverkäufe eingerechnet sind. Zum HJ dürfte der Cashflow mangels Verkäufen recht gering sein. ich verweise auf den HJ-FFO von lediglich vorauss. 1,5 Mio., den Adler in der Meldung vom 10.7. genannt hat. Bis zum Beweis des Gegenteils halte ich an meiner Einschätzung fest, daß Adler ohne Verkäufe vorerst kein Cash generiert. Natürlich bin ich mir bewußt, daß es bei den erworbenen Immos wohl Instanthaltungs- und Modernisierungsrückstände gibt, die Adler erst beseitigen muß. Insofern sehe ich das nicht sooo kritisch, wie das hier offenbar ankommt. Allerdings heißt das auch, daß Dividenden oder Tilgungen für Adler zur Zeit nicht machbar sind.

[honigbaer]

Naja, ich halte mich da lieber an die Fakten aus den letzten Berichten und bleibe bei meinen 13,5 Mio für Instandhaltung und Tilgung zum 31. März. Und wenn dann durch die Zukäufe entsprechend was dazukommt, um so besser.

Ob da 20 Mio Gewinne aus Verkäufen mit Einmalcharakter eingerechnet sind oder nicht, ist mir eigentlich egal.
Ich will ja nuer wissen, wieviel von der Miete für Instandhaltung und Kapitaldienst übrig bleibt, um den Unternehmenswert abzuschätzen. Und bei sich nur wenig verändernder Finanzierungsstruktur, ist das ja keine Wissenschaft, das auf die mehr als verdoppelte Kaltmiete hochzurechnen.

[gate4share]

Honigbaer vielen Dank für deine Darstellungen, ich konnte das gut nachvollziehen und finde das so im grossen und ganzen Richtig.

In der Tat ist die Frage, wird Adler Geld verdienen mit der Vermietung?
Also kommen ausreichend Nettokaltmieten rein um die Instandhaltungen zu zahlen, die Zinsen an die Banken zu leisten, die eigenen Kosten für Verwaltung und die AG Kosten müssen verdient werden, und dann sollte noch etwas Überschuss rein kommen, den man gut in die Tilgung , oder in den ersten 2 Jahren evtl noch in den weiteren Ankauf stecken könnte.


Und da sind die Berechnungen von Honigbaer schon gut und richtig. Allerdings plädiere ich zur Rechnung doch auf die werte zu gehen, die so branchenüblich sind, bzw. für den sozialen Wohnungsbau vorgegeben sind!
Das heisst so je nach Baualterstufe und sonstiger Einzelheiten, ca 9,50 bis 18 Euro je qm wenn wir im Schnitt 15 Euro je qm ansetzen haben wir grosszügig gerechnet. Das wäre bei 5 Euro Miete aber doch 25 % der Mieteinnahmen.
Aber damit ist dann alles "kalkulatorisch" abgedeckt und es kommt nicht auf einmal eine Überraschung in 5 oder 20 Jahren, dass man mal mehr als eine Jahresmiete für das Haus in ein neues Dach stecken müsste, denn die Ausgabe hat man jedes Jahr schon mit verbucht.

Klar bei grossen Beständen, rechnet man das nicht je Bestand aus, jedenfalls nicht für uns in der Bilanz und GuV Rechnung. Intern wird man sicherlich, je Objekt die Aufwendnungen und Einnahmen saldieren.

Meine aber auch, wir können hier echt nichts genau sagen. Wir wissen nicht genau, was die Neuerwerbe gekostet haben und wieviele Mieten diese genau einbringen, wie genau die noch nötigen Erstinstandhaltung ist, udn auch die dauerhaften Instandhaltungen und wie hoch die Zinsaufwendungen sind.

Hier die Zahlen vom 1. Quartal zur Grundlage zu nehmen und entsprechend hoch zu rechnen ist reiner Behelf, weil jedes Portfolio anders ist.

meine persönlich Meinung ist schon, wenn man rechnet und sparsam agiert, und auch sich anstrengt die Leerstände zu beseitigen, sind hier gute Überschüsse möglich, die zur Tilgung von Verbindlichkeiten verwendet, auch nach und nach die Überschüsse und Gewinne nachhaltig ansteigen lassen.

Genau kann man das aber sicherlich erst sagen, wenn man 1 oder besser min 2 Jahre hat, wo man die jeweiligen Bestände verwaltet hat.

Meines Wissens hat Estavis immer Gewinne aus der Privatisierungstochter generiert, gerade weil man auch für Honorar / Provision für dritte arbeitete, wie Deutsche Wohnen und die Berliner GSW.
Meines Wissen hat man deshalb bei Estavis wenig oder gar nichts verdient, weil man die früher gekauften Bestände so stark absetzen musste und teilweise viel zu hohe Zinssätze eben für die Projektdarlehen zahlen musste.

Wenn man nur noch preisgünstige Wohneinheiten hält und dann eigene Objekte verkauft, dann müssten sich da viel eher Hochbewertungen ergeben, als Abwertungen!

Also ich glaube an die Adler Geschichte und glaube, dass daraus sich eine 3. oder 4. Gagfah oder TAG auf kleinem Niveau entwickeln wird.

Das eigentlich, nur so wenig Kapital am anfang stand, stimmt, aber vielleicht können wir in 10 Jahren sagen, dass es so besonders clever wra.
Denn wenn das Geschäftsmodell gut funktioniert und stetig Ertrag bringt, dann stört auch eine sehr niedrige Eigenkapitalquote nicht so stark, Eine zu niedrige Eigenkaitalquote, kann die Existenz der gesamten Firma kosten, in Krisenphasen, aber nicht in normalen Phasen wo Wohnungswerte eher steigen!

[gate4share]

Grundsätzlich wollte ich noch sagen, man kann nicht aufgrund von Finanzaufwendungen eines Quartals, in dem viele Wohnungen gekauft oder auch verkauft wurden, auf die des ganzen Jahres hoch rechnen.

Gerade weil Adler ja mehr Darlehen in Prozent der Werte benötigt, als so üblich ist, wird Adler auch mehr als üblich für die Finanzierung zahlen müssen. Und das kann je nach Vorstellung der bank auch so erfolgen, dass man eine Bearbeitungsgebühr von 1 oder 2 % nimmt, oder auch einen Darlehensvertrag mit Disagio besteht. So, dass die Bank den Gewinn aus so einem Darlehn praktisch sofort verbuchen kann, aber das Geschäft erst in den nächsten ca 10 Jahren gemacht wird.

Auch ist dann wenn eine Meldung kommt, nicht gesagt, ob dann schon die Lasten und nutzen auf Adler übergingen .oder bei Verkäufe von Adler genommen wurden. Das wird in der Regel im Vertrag festgelegt,wird aber auch an verschiedene erfüllte Grundlagen, vereinbarte Einverständnisse, Grundbucheinträge und -Löschungen liegen!

[DOBY]

@Gate:
die TAG war vor 15 Jahren auch nur ein Mantel (Tegernseeebahn), den Herr Ristow damals mit Leben (Immobilien) gefüllt hat. Zunächst ging es mit dem Kurs durch die Decke bevor sich gezeigt hat, daß vieles mehr Schein als Sein war. Tiefpunkt war dann 2008/09. Das Beispiel zeigt was möglich ist. Auch die TAG hatte zuerst den Bauverein Hamburg (börsennotierte AG, mit ähnlich trostloser Bilanz wie heute Estavis) und die JUS AG übernommen um schneller zu wachsen -heute hat man eine MK>1 Mrde.

[hayman12]

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137

hab ich noch nie gesehen

[gate4share]

Haymann, wenn du es wenigstens geordnet hättest, könnnte man vielleicht etwas erkennen, so ist das nur Quatsch!

Nun geht hier die Post ab...wir haben einen NAV von über 11 Euro, und jeden Monate kommen neue Beträge rein, weil alle Bestände nach Kosten, Instandhaltung und Finanzierungen, einen ordentlichen Überschuss ausweisen.

Nun ist man wohl vollauf damit beschäftigt die neuen Bestände komplett zu sichten und zu integrieren, also über 10.000 Wohnungen lassen sich nicht so schnell und einfach in die Hausverwaltung übernehmen, gehe ja mal stark davon aus, dass Adler Real Estate auch die Haus- und Mietverwaltung selber macht, sonst braucht man keine 24 Leute, die man schon wieder hat.

Es wird mit Sicherheit nachhaltig ein Überschuss aus der Vermietung generiert. Dazu kommt dann noch Cash und ordentliche Gewinnbestandteile aus dem Verkauf an Kapitalanleger und Eigennutzer von Einzelwohnungen!

Man wird mit Sicherheit nun auch nach und nach, den Leerstand reduzieren und evtl auch die Mieten, zumindest die Neumieten, den aktuellen neuen, höheren Mieten anpassen!

Mit über 25.000 Wohnungen, ist man schon durchaus ein "bedeutendes Wohnungsunternehmen". Aber man wird noch weiter wachsen, mit Sicherheit werden dieses Jahr auch noch Wohnungen dazu kommen,,aber es auch gleich Zugaänge von 6 oder 7 tausend Wohnungen sind, wissen wir nicht. Auch Bestände von ein paar Hundert Wohnungen erhöhen die Gesamtanzahl dann nach und nach.

Die Gewinne werden sicherlich in 2014 nicht so hoch sein, weil man evtl noch einmalige Instandhaltungsaufwendungen bei den Ankäufen hat und auch die Mieteinnahmen der meisten Wohnungen nur für ein halbes Jahr hatte.

Also ist es nicht unbedingt wahrscheinilch, dass man für 2014 eine Dividende auszahlt!
Wichtiger ist auch, dass man jetzt weiter wächst, Man wird noch ein paar Tausend Wohnungen benötigen, damit man die kritische Grenze erreicht hat, wo sich eine Verwaltung kostenmässig auch lohnt---siehe Aussagen Elgeti bei der TAG.

[hayman12]

Im XETRA Orderbuch gabs Adler für 999.999,95 (80 stk)

[gate4share]

Würde gern mal Eure Meinung hören!

Habe mir gerade überlegt, dass es eigentlich sinnvoller wäre, in die Wandelanliehen zu investieren, als in die Aktie.

Die Wandelanleihen, beide noch handelbare, wurden auf Basis zu 2,40, die eine, und glaube die andere war eine etwas höhere Basis (evtl 2,55?). Die anleihen können jederzeit in Aktien getauscht werden. Nun gibt es für die Anleihen, auf den Basisbetrag, also 2,40 bzw. etwas höher, 6 % Zinsen, die vier mal im Jahr ausgeschüttet werden.

Also bei der Wandelschuldverschreibung kann man jederzeit wandeln (wollen wir hoffen, dass es dann nicht so lange wie letztes mal bei mir- über 4 Wochen, normal ist wohl 4 Tage bis 15 Tage), und dann auch handeln, oder weiter halten
Über die Wandelanleihe bekommt also noch Zinsen, wobei bei der Aktie es keine Ausschüttung gibt! Es ist auch wohl sehr unwahrscheinlich, aber nicht unmöglich, dass für 2014 eine Dividende ausgeschüttet wird.

Und wenn eine Dividende besprochen würde, könnte man gleich wandeln..
Aber da der Kurs der Wandelanleihen bei über 7 Euro liegt, es aber nur 6 %
Verzinsung auf Basis von ca 2,40 gibt, sind es effektiv weniger als 2 % Verzinsung! Der Nachteil wäre, dass man zum einen nicht sofort verkaufen könnte als Aktie, die Wandelanliehen orientieren sich stark an der Aktie, aber je nach Kauf- oder Verkaufsinteresse des einzelnen Anbieters, oder Nachfragers, differieren die Kurse schon mal bis ca 30 cent, und und selten mal bis 10 cent über dem Kurs der Aktie.

Weiterer Nachteil könnte sein, wenn man bei der Adler Aktie, "Berechtigungsaktien"ausgibt, dass man dann dafür nicht profitiert. Aber ist das wahrscheinlich, dass Adler Gratisaktien ausgibt?
Na ja, eine gewisse Möglichkeit ist schon da, weil man ja sehr stark aufgewertet hat, und somit auch evtl den Kurs optisch günstiger erscheinen lassen will, im Verhältnis zu den früheren Kursen.

Evtl könnte es auch eine Kapitalerhöhung geben, wo die Wandelschuldanleihen nicht daran teilnehmen und der Nachlass für die jungen Aktien gross ist.

Was meint Ihr, ist das so, oder gibt es noch andere Vor- und Nachteile, von Wandelschuldverschreibung und Aktie?

[hayman12]

7,50 wow ich bin ja so gespannt auf die q2 zahlen
wann kommen die denn?

[cd-kunde]

Zitat von hayman12: 7,50 wow ich bin ja so gespannt auf die q2 zahlen
wann kommen die denn?

Ende August

Der Schlusskurs entspricht meistens nicht dem Kurs während des Tages. Der liegt oft deutlich tiefer. Irgendjemand kauft am Schluss immer auf Teufel komm raus hoch. Irgendwie sieht mir der Kurs immer etwas "gemacht" aus. Und ist laut Orderbuch immer schön nach oben und unten durch nette Blöcke abgesichert.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.556.283 von gate4share am 19.08.14 16:31:19

für diejenigen die langfristig die Aktie halten wollen, ist die WA die bessere Alternative. Zumal es die WA mit einem Discount gibt.
Dabei hat die WA außer der geringeren Liquidität Vorteile:
Mindestrückzahlwert, Zins, besserer Rang bei Inso.
Die 2. WA hat übrigens ein Nennwert von 3,75€.
Bei Kapitalmaßnahmen z.B Aktiensplit sollte auch die WA angepasst werden.

[cd-kunde]

Zitat von erwin-kostedde: für diejenigen die langfristig die Aktie halten wollen, ist die WA die bessere Alternative. Zumal es die WA mit einem Discount gibt.
Dabei hat die WA außer der geringeren Liquidität Vorteile:
Mindestrückzahlwert, Zins, besserer Rang bei Inso.
Die 2. WA hat übrigens ein Nennwert von 3,75€.
Bei Kapitalmaßnahmen z.B Aktiensplit sollte auch die WA angepasst werden.

naja...

spread geht gegen NULL! Ich habe meine Aktien gegen WA18 vor ein paar Wochen getauscht, da war der Wandler über 7% günstiger.

Der Nennwert wäre bei einem Crash auf jetztigem Niveau immer noch ein fetter Verlust, v.a. bei der 17er. Und der Zins ist bei den aktuellen Bewegungen und eh auf den Nennwert bezogen, ziemlich klein.

Ich frage mich seit 3-4 Wochen warum es keinen Spread zwischen Wandler und Aktie mehr gibt. Das war für mich immer ein Anzeichen, dass man dem Aktien-Kurs nicht traut und die 1 Woche für die Wandlung ein Risiko darstellt. Der geringe Spread ist für mich ein postives Zeichen. Wobei es aber auch an der mangelnden Liquidität liegen kann. Solche 999999 Euro-Offerten im Orderbuch sagen ja schon einiges.

[gate4share]

Halte das durchaus für nachvollziehbar, dass Aktie und Wandelschuldanleihe, den gleichen Kurs haben.

Die Wandelschuldanleihe hat Vorteile, grundsätzlich; evtl konnte man die mit einem kleinen Discount gegenüber der Aktie kaufen, aber man bekommt eine kleine Verzinsung...bei der früheren, sind es wohl nur um 2% und bei der mit enddatum 2018 auch nur etwa 3 % bezogen auf den aktuellen Kurs.

Und garantiert bekommt man ja den Basisbetrag 2,40 bzw. 3,75 zurück, selbst wenn der kurs ganz massiv sinken sollte.

Das sind Vorteile, aber es dauert etwas bis man aus den Wandelanleihen Aktien macht.....und aus eben der Wartezeit und dem Risiko daraus, gegenüber den Vorteile kann man ableiten, dass es die Vor -und Nachteile sich die Waaage halten.

Wir hatten gestern am abend einen erheblichen Abschlag bei der Wandelanleihe.

Hatte dann einen Auftrag aufgegeben zu dem dort ausgewiesenen Angebotspreis, es änderte sich nichts und ich erhielt auch keine Zuteilung.

Heute morgen war es noch schlimmer....um 8 Uhr 15 wurden 3000 zum Verkauf zu 7,40 angeboten; ich gab genau über 3.000 Stück einen Kaufauftrag auf mit Limit 7,40......sofort stieg der Kurs auf 7,401 und anstatt meine nachgefragten 3000 Stück dann als Anfrage dargestellt wurden, blieb es bei den 700 zu 7,30.

Nun, dann erhöhte ich meinen Ankaufspreis auf 7,402....nun ging das Angebot hoch auf 7,42.....


Ist sowas denn rechtens! Immer wenn ich über die angebotene Stückzahl zu dem jeweiligen veröffentichen Kurs kaufen will, geht der Kurs einfach höher!

Sind denn die Stücke gar nicht da, die dargestellt werden?

[cd-kunde]

Vllt solltest du einfach mal die Grundregeln an der Börse lernen.

Gestern mittag/abend konnte man zu 7,40 Anleihen kaufen. Was angsichts Tageschwankungen zwischen 7,30 und 7,50 bei der Aktie okay war. Irgendein Trottel hat halt zu 7,25 den Geldkurs bedient. Deswegen steht halt 7,25 Euro als Schlusskurs drin. Brief war aber definitiv 7,40.

Und so wird es auch mit deinen tollen Angeboten sein. Du machst den Geldkurs höher und irgendeiner bietet dann halt ein bißchen mehr Geld. Aber wenn du kaufen willst dann musst du den Briefkurs bieten und der steht bei 7,65.

[honigbaer]

Naja, ganz daneben ist das Jammern von gate doch nicht, denn die Makler stellen nunmal grundsätzlich unverbindliche Taxen, was ja so nicht sein müsste. (Im Gegensatz zu Xetra, wo normalerweise alle Taxen handelbar sein sollten.) Kann sein, das passiert einfach um Angebot anzulocken, oder eine Taxe bleibt stehen, obwohl die Order inzwischen schon gestrichen wurde, oder irgendein Computer errechnet eine Taxe oder die Taxe wird einfach bei einer anderen Regionalbörse abgeschrieben. Und gerade die Taxen am frühen Morgen dienen erstmal zur Orientierung, sieht man dann die Taxe von einem anderen Handelsplatz wird schnell alles geändert.

Je nach Börsenplatz läuft es auch ganz transparent, Stuttgart ist zwar teuer, hat dafür recht verlässliche Taxen und reagiert zeitnah auf Orders. Wenn es einem zu bunt wird und der Makler dauernd ausweicht, kann man auch mal die Handelsüberwachung anrufen, die dann erklärt, dass nur der Makler bestimmt, ob man erfahren darf, was wirklich im Orderbuch steht, andererseits aber auch einen eingeschlafenen Makler aufwecken kann.

[cd-kunde]

Also ich hab bei Estavis (ca. 5-6 mal) und Adler ( 1 mal) die Wandelanleihen in FFM immer sofort bekommen, wenn ich minimal über Briefkurs geboten habe.

Bei seinen genannten Kursen handelt es sich sicherlich um den Geldkurs. Hier hatte ich ein paar mal den Gedanken ein Limit reinzulegen, hatte aber Angst, dass ich dann zig Teilausführugen bekomme und da hab ich keine Ahnung wie das in FFM gehandhabt wird. Einen Kerl (wie gestern Abend zu 7,25) zu finden, der weit unter Wert verkauft, ist halt Glückssache. Vor 4 Wochen wars halt so, dass man die Aktein zu >6,40 losbekam und gleichzeitig zu etwas <6 Euro Wandler aus dem Brief kaufen konnte. Derzeit entspricht meistens Geld Aktie dem Briefkurs Wandler.

[hayman12]

Adler steht schon bei 8 Euro im Ask
kaum zu glauben
die Substanz sind wohl alles reine Buchgewinne aus Hochschreibungen
Schade das ich nicht dabei bin beim run von 1 Euro auf 8 Euro
normal habe ich eine gute Nase für sowas aber Adler hatte ich nie im Blickfeld

ist das FFO von Adler aktuell negativ?

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.581.645 von hayman12 am 22.08.14 08:12:38

Zitat von hayman12: Adler steht schon bei 8 Euro im Ask
kaum zu glauben
die Substanz sind wohl alles reine Buchgewinne aus Hochschreibungen
Schade das ich nicht dabei bin beim run von 1 Euro auf 8 Euro
normal habe ich eine gute Nase für sowas aber Adler hatte ich nie im Blickfeld

ist das FFO von Adler aktuell negativ?

Du warst doch der tolle Experte, der Shorten wollte nach der Ausgabe der neuen Aktien für die Estavis-Leute. "So ne sichere Sache" Da wärst bisher fett auf die Schnauze gefallen... Kann sich aber auch wieder ändern.

Ich frag mich weiterhin wer jeden Tag am Schluss auf Teufel komm raus Adler-Aktien kauft? Heute wieder über 30000 Stück in den letzten 20 min. Und somit den Kurs von 7,84 auf 8,03 erhöht.

[hayman12]

Ich muss zugeben ich bin nur am staunen Glückwunsch an alle Adler die bei 0,60 bis 2 Euro eingestiegen sind.
Irgendwie glaube ich immer noch das Adler ne Luftnummer ist (aber gut gemacht)
mal sehen was die q2 zahlen sagen
ich vermute negatives ff0

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.599.821 von hayman12 am 25.08.14 10:56:36

Klar ist Adler ne Luftnummer.. Gab in den letzten 20 Jahren ja nicht wenige Immo-Gesellschaften die aufgrund großer Zukäufe durch Leverage gehypt worden sind. Praktisch alle waren irgendwann auch wieder auf dem Boden der Tatsachen angekommen. Die Randgebiete B und C-Lagen laufen jetzt halt dem Markt hinterher, das geht ne Weile gut und dann dann platzt die Blase irgendwann.

Inder Zwischenzeit wird viel Geld damit verdient. Auch einen glückwunsch an die Investierten, mögen sie den absprung nicht verpassen.

Zitat von hayman12: Ich muss zugeben ich bin nur am staunen Glückwunsch an alle Adler die bei 0,60 bis 2 Euro eingestiegen sind.
Irgendwie glaube ich immer noch das Adler ne Luftnummer ist (aber gut gemacht)
mal sehen was die q2 zahlen sagen
ich vermute negatives ff0

[hayman12]

Luftnummer her oder hin man kann da sehr viel Geld verdienen wenn man den Absprung nicht verpasst. Adler als Dauerinvestment sehe ich dagegen noch nicht.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.588.605 von cd-kunde am 22.08.14 19:05:27

[iIch frag mich weiterhin wer jeden Tag am Schluss auf Teufel komm raus Adler-Aktien kauft? Heute wieder über 30000 Stück in den letzten 20 min. Und somit den Kurs von 7,84 auf 8,03 erhöht.][/i]

unverständlich ist es für mich, dass Adler's Tochtergesellschaft Estavis bei ähnlichem Geschäftsmodell eine wesentlich ungünstigere Kursentwicklung hat.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.575.483 von cd-kunde am 21.08.14 13:44:26

Zitat von cd-kunde: Vllt solltest du einfach mal die Grundregeln an der Börse lernen.

Gestern mittag/abend konnte man zu 7,40 Anleihen kaufen. Was angsichts Tageschwankungen zwischen 7,30 und 7,50 bei der Aktie okay war. Irgendein Trottel hat halt zu 7,25 den Geldkurs bedient. Deswegen steht halt 7,25 Euro als Schlusskurs drin. Brief war aber definitiv 7,40.

Und so wird es auch mit deinen tollen Angeboten sein. Du machst den Geldkurs höher und irgendeiner bietet dann halt ein bißchen mehr Geld. Aber wenn du kaufen willst dann musst du den Briefkurs bieten und der steht bei 7,65.

Schade, dass du Ratschläge geben willst ,aber nicht mal gelesen hast, was ich geschrieben hatte. Ich hatte mehrmals zum Briefkurs, und häufig auch, genau die Menge , in Auftrag gegeben.

Finde ich echt unschön, dass man bei solchen Sachen immer sowas sagen, "ich weiss es besser , und du hast mal wieder keine Ahnung".dann kommt raus, dass man einfach nur nicht gelesen!

[gate4share]

Adler ist keine Luftnummer, oder keine reine Luftnummer!

Dieses Modell Immobilien zu kaufen, und dann hoch zu schreiben und dann ständig aufgrund der Käufe aus zu weisen, hatte ich sonst auch immer kritisiert.
Gehandel haben so viacon, Cologne Real Estate und auch SM Wirtschaft AG.

Cologne Real Estate hatte bis zu letzt die hohen Bewertungen und min bei einem Grossobjekt ( das mit den Leerständen von 22 %) nach wie vor zu hohe Bewertungen, bis sie dann von TAG übernommen wurden.
viacon sind ja Pleite gegangen....merkwürdiger weise war dann auf einmal alles weniger wert ---wer hätte das gedacht.

Die SM AG hat tatsächlich Gewinne die bei Erwerb erreicht wurden auch teilweise beim Weiterverkauf erzielen können. Aber hatte dann auch, als keine ständigen Neukäufe kamen, auch grosse Verlust erlitten.


Aber vom Grundsatz her ist es nicht falsch wenn man zum Verkehrswert gekaufte Immobilien, dann aufgrund des System DCF, wie es weltweit üblich ist, bewertet!

Nur so war es Adler Real Estate überhaupt möglich so stark zu wachsen und zu diesem Immobilienvermögen und dieser Bilanzsumme zu kommen!

Die Bewertung ist jetzt korrekt, als Bestandsobjekte! Es ist klar, wenn die Zinsen ansteigen, oder weitere neue Fakten oder Änderungen auf die Bestandhaltung Einfluss haben , dass die Bewertung geändert werden muss. Also eine Zinsänderung nach oben von auch nur 1 Prozent wird die Bewertung verändern, obwohl ja faktisch nicht unbedingt sofort der Aufwand steigt (Zinsfestschreibung).

Ich habe grosse Hoffnungen hier, man wird einen immer grösseren Bestand haben, und schliesslich wird man gute Gewinne, Überschüsse und einen hohen FFO nur durch die Vermietung erzielen.
Dann wird man einen Teil, im Einzelverkauft mit Gewinnen verkaufen!
Sollte man ganze Bestände oder viele Wohnungen in eins verkaufen, wird das nur unter bilanziertem Wert möglich sein!

[cd-kunde]

Die Frage ist doch eher warum wird immer so extrem gegen Abend hochgekauft und warum gibt es kaum Umsatz? Sind alle Estavis-Tauscher schon raus? War Estavis für die Adler-Großaktionäre ein doppelter Gewinn: 1. Estavis unterm Wert bekommen und 2. die neuen Adler-Aktien einfach so über die Börse unter hohen Umsätzen bei leicht fallenden Kurs bekommen zu haben?

Und warum wird ein Bericht auf 31.08.2014 angekündigt? M.W. ein SONNTAG ...

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.601.852 von Hiberna am 25.08.14 14:27:22

ich schätze, dass Estavis auch irgendwann unvermittelt ansteigen wird.
Am Besten wartet man mit der WA darauf. Notfalls kassiert man eben nur Zinsen, wenn es nichts wird.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.601.852 von Hiberna am 25.08.14 14:27:22

Zitat von Hiberna: [iIch frag mich weiterhin wer jeden Tag am Schluss auf Teufel komm raus Adler-Aktien kauft? Heute wieder über 30000 Stück in den letzten 20 min. Und somit den Kurs von 7,84 auf 8,03 erhöht.]

unverständlich ist es für mich, dass Adler's Tochtergesellschaft Estavis bei ähnlichem Geschäftsmodell eine wesentlich ungünstigere Kursentwicklung hat.

[/i]

Du hast halt nicht getauscht. Das ist verdammt bitter und hart.

Ich habe getauscht, gewandelt und verkauft sowie die Adler-Wandler gekauft und getauscht. Das macht nach Kosten und vor Steuern +95%

Estavis-Wandler habe ich zum gleichen Preis (um die 2,85 vor Ausschüttung) wieder gekauft (da ich Adler eigentlich verkaufen wollte)... da bleibt bisher kaum ein Gewinn.

Hätte ich damals meiner Bank nicht den "Druck" gemacht, dass es in der kurzen Zeit noch reicht zum wandeln, dann wäre die unterschiedliche Entwicklung ziemlich heftig für mich gewesen. Ich hätte auch nie erwartet, dass die Kursentwicklung so außeinander läuft. Wobei ich bei Estavis noch etwas Hoffnung habe, da ich die 5%-Klausel in Delisting-Zeiten nicht so hart sehe. Die 5% können nach Wandelung aller Anleihen auch bei einen Großaktionär liegen und man macht dem Rest ein nettes Angebot. Und delistet dann mit 95% Adler-Anteil + 5% Großaktionärsanteil

[hayman12]

gagfah hat eien NAV von 13,60 und ein Kurs von aktuell 14,88
da kann ich alles verstehen von der Bewertung und von den Einnahmen und Gewinnen und FFO
Deswegen hab ich da nun auch sehr viele Aktien von Gagfah



Bei Adler sehe ich nur man kauft Bestände zum Marktwert und plötzlich sind die viel mehr wert (also sind alle Verkäufer welche an Adler verkaufen Idioten)

Ich habe auch schon schnäppchen Immos gekauft welche aber in meinen Augen immer nur den Schnäppchenpreis wert sind.
Mit meinen millionen "Buchgewinnen" ala Adler kann ich leider nix anfangen.
Die Bank nimmt als Wert immer den Kaufpreis - 40% als beleihungswert und Schnäppchen nimmt die Bank in Regelfall garnicht

[obekaer]

tja, es war einmal.....

eine ag, die fast pleite war,

durch glückliche umstände und reichlich unterbewertete bestände auferstanden ist, wie es nicht häufig vorkommt.
mittlerweile einen wert erreicht hat, der einen nicht wirklich richtig erscheint, aber das ist halt börse.

die ag hat mittlerleile einen schuldenstand erreicht, der eigentlich nicht mehr "vernüftig" aussieht.
die große frage der zukunft ist, ob man sich refinanzieren kann, wenn die derzeitigen kredite fällig werden. das ist aber erst in ein paar jahren angesagt.
ich halte die jüngste entwicklung für sehr gefährlich, da man scheinbar fast nur noch mit neuen schulden finanziert.
hochschreibungen sind schön und gut, aber das bringt keinen cash, sondern kostet geld (steuern).
bei dem kurs z.zt., wäre eine kapitalerhöhung nicht schlecht um mehr sicherheit bzw. kapital zu schaffen.
nachwievor sehe ich adler auf einem sehr gutem weg, allerdings ist der laden mittlerweise auch schon ziemlkich fett bewertet. möglich ist natürlich, bei der mittlerweile erreichen größe, eine übernahme durch ein finanzstarkes unternehmen, dann spielen die verbindlichkeiten, eher eine geringere rolle.

ich bin immer noch dabei, auch wenn ich einen großteil meiner aktien verkauft habe.

[gate4share]

Schliesse mich im grossen und Ganzen an!

in der Tat sollte Adler nun doch eine Kapitalerhöhung machen, man hat einffach viel zu wenig cash in der Kasse im Verhältnis zum Immobilienvermögen und auch in Bezug zu den Verbindlichkeiten.

[hayman12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.608.881 von gate4share am 26.08.14 10:04:11

Zitat von gate4share: Schliesse mich im grossen und Ganzen an!

in der Tat sollte Adler nun doch eine Kapitalerhöhung machen, man hat einffach viel zu wenig cash in der Kasse im Verhältnis zum Immobilienvermögen und auch in Bezug zu den Verbindlichkeiten.

Das der Kurs hochgezogen wird steht ausser Frage. Ich vermute auch um mit einer neuen Wandler oder KE dann fett abzukassieren.

Naja in wenigen Tagen kommen die Q2 zahlen

Die Q1 Zahlen war ja der FFO imho negativ was für Bestandhalter normalerweise das Todesurteil ist

[gate4share]

Nie war ein FFo von Adler Real Estate negativ!

Und ich sehe auch nicht , dass der Kurs "hochgezogen wird", nein es ist grosse und erhöhte Nachfrage nach einem erfolgreichen, aufstrebenen Immobilienwert, der noch erheblich unter NAV notiert!

[hayman12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.609.445 von gate4share am 26.08.14 10:57:55

Zitat von gate4share: Nie war ein FFo von Adler Real Estate negativ!

Und ich sehe auch nicht , dass der Kurs "hochgezogen wird", nein es ist grosse und erhöhte Nachfrage nach einem erfolgreichen, aufstrebenen Immobilienwert, der noch erheblich unter NAV notiert!

[hayman12]

ich denke Q1 FFO war negativ.

beim FFO bleiben ja Cashunwirksame Buchwertgewinne aussen vor und der Cashflow war negativ

Adler muss also mehr Cashflow hinbekommen (wie?) oder ne KE machen
da macht es plötzlich Sinn das man den Kurs hochzieht

[honigbaer]

Todesurteil wegen fehlendem FFO ist natürlich quatsch.
Man muss schon alles kritisch sehen, wenn die Immobilien zum Faktor 14 auf die Mieten in die Bilanzgeschrieben werden, statt mit Faktor 11 oder 12 was eher dem Marktwert entspricht, ist der Kurs vermutlich zu hoch. Aber wenn man argumentieren will, die Vermietung zu marktüblichen Preisen erworbener Immobilien rentiere sich nicht, ist es nunmal nicht zutreffend. Selbst wenn alles äußerst knapp kalkuliert wäre, kann man sich mit unterlassenen Instandhaltungen notfalls jahrelang durchmogeln. Gefahr droht am ehesten durch sich eintrübende Finanzierungsbedingungen, Fehlender operativer Profit ist kein Hindernis im Immibiliengeschäft, so lange man nur die Abschreibungen verdient..

[gate4share]

Ignaz Bubis, vielfacher Immobilienmillionär ohne Vorvermögen, zugleich, und dadurch auch bekannt, Vorsitzender des Zentralrates des Juden in Deutschlands, sagte "ich wollte immer nur die Abschreibung verdienen, nicht mehr! Das reichte mir!"

Das hat ihn zu einem mehrfachen Millionär gemacht. Also ich weiss selber nicht genau wie es beim lief, aber man muss sehen, dass in seiner Zeit, und wohl eigentlich immer in den 60iger bis anfang der 90iger Jahr, bzw.mind bis mitte der 80iger Jahre, auch die Wertsteigerunger eine Rolle spielte.
Also in manchen Jahren, wurden die Immobilien auch noch bis zu 6 % wertvoller, obwohl man etwas abgeschrieben hatte. Sowas ist natürlich heute eine völlige Illusion für die allermeisten Lagen!

Und Lagen wo eine Wertsteigerung sehr wahrscheinlich ist, kosten so 40 fach oder noch mehr, so, dass schon bei 100 % Eigenkapital es schwer werden könnte, keine Verluste zu machen!

[honigbaer]

Wenn man Wikipedia glauben darf, hat Bubis ja auch als Entwickler und Baulöwe aktiv.
Bei der Abwicklung seien die Banken nicht immer auf ihre Kosten gekommen, das interpretiere ich mal dahingehend, dass die großen Spieler leicht an Finanzierungen kommen und wenig Eigenkapital mitbringen.

Das Spiel lief vielleicht damals schon nicht so viel anders, dass man im Bestand eben gerade mit der Wertsteigerung auf den fremdfinanzierten Teil seinen Gewinn machte. Und dank stetig fallender Zinsen bei gleichzeitig moderat steigenden Preisen, waren auch die letzten Jahre nicht so schlecht für die Vermieter.

[hayman12]

Naja in den Q2 zahlen wird Adler wohl die Hose runterlassen müssen
da sieht man klarer was Sachlage ist

[hayman12]

Da der Kurs eigentlich extrem hochgezogen wird teils auch mit sportlichen nicht marktüblichen Bewertungen gehe ich mal davon aus das bald eine KE kommt um das zu versilbern
nach einer KE könnte die Bewertung sogar gerechtfertigt sein

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.615.253 von hayman12 am 26.08.14 19:33:37

Zitat von hayman12: Da der Kurs eigentlich extrem hochgezogen wird teils auch mit sportlichen nicht marktüblichen Bewertungen gehe ich mal davon aus das bald eine KE kommt um das zu versilbern
nach einer KE könnte die Bewertung sogar gerechtfertigt sein

Wie hochgezogen?

Wie sollte das denn gehen "einen kurs hochziehen"?

Entweder sind soviele Kaufaufträge da, dass der Kurs steigt, oder nicht, oder mehr Verkäufe dann sinkt der kurs. Also einfach so "jetzt ziehen wir mal hoch, geht nicht!


Bin jetzt aber unsicher, ob Bubis sagte, er wolle immer nur die Abschreibung verdienen, oder ob es die Tilgung war, die er verdienen wollte. Doch es war die Tilgung die immer, jedes Jahr verdinen wollte. Ist ja auch logisch, weil diese ja gezahlt werden muss, die Abschreibung ist ja nur ein rechnerischer Vorgang, aber i.R. 1 % Tilgung (plus ersparten Zinsen auf die schon getilgten Beträge) muss ständig zu den Fälligkeitsterminen an die Bank abgeführt werden.

Weiss soviel über Bubis nicht, fand ihn in einer Fernsehsendung mal ganz interessant, weil er nach meiner Meinung, nicht ständig den Schulverwurf wieder neu brachte, und später hörte ich , daas er gar nicht nur hauptsächlich als Schmuckgrosshändler sein Geld verdiente sondern mehrfacher Millionär mit Immobilien war!

Also es reicht wohl in der Tat wenn man soviel Mieten einnimmt wie man an Zinsen und Kosten hat, plus 1 %, eben für die Tilgung.
Denn daraus wird Jahr für Jahr immer mehr, zum einen ist die Restschuld die noch zu verzinsen ist, jedes Jahr kleiner und gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, weil man ja weniger Zinsen zahlen muss. Gleichzeitig gibt es i.R. auch Mietpreis und Immobilienpreissteigerungen.

Wenn man also diese 1 % ++ Tilgung jedes Jahr verdient und das eben mit der Abschreibung von 2 % da mit überlegt, könnte es sein, dass man auch gar keinen steuerpflichtigen Gewinn macht und trotzdem jedes Jahr reicher wird.

Da gab es mal in den Medien vor ein paar Jahren einen Hamburger Baulöwen, der gerade viele Häuser gebaut hatte und die auch alle mit 2 % auf die Bauwerte abschreiben "Musste", der damit beweisen wollte, wie paradox das Steuersytem sei. Obwohl er ein Vermögen von über 20 Mio Euro hätte, konnte er wegen der Abschreibungen einen Wohnberechtigungsschein, den es nur bei niedrigen Einkommen gab, erhalten!

[cd-kunde]

Vllt solltest du bei deiner Immo-Betrachtung früherer Jahre eher mal von degressiven Abschreiben ausgehen. Und dann dürften nach 10 Jahren pie mal Daumen schon um die 40% abgeschrieben sein. Und soviel Kosten hat man in den ersten 10 Jahren sicher nicht annährend.

Was glaubst du warum quasi alle, die in den 70-80ern mittelmässige/gute Einkommen hatten, mehrere Immos haben? Da hat kaum einer Steuern gezahlt. Die Staatsschulden sind heute bei uns allen und die Immos ab einer gewissen Schicht aufwärts. Für Leute, die heute ein ähnliches Einkommen haben, ist das doppelt bitter. Sie können für die Schulden blechen. Kaum noch Freibtrag, Abgeltungssteuer und lineare Abschreibung auf Immos. So macht ein Immo-Kauf allerhöchstens als Sachwert-Kauf Sinn. Früher in allererster Linie als Steuern sparen.

[gate4share]

CD Kunde, ja ich weiss!

Damals war die Immobilienvermietung eigentlich fast immer ein Sache die durch die Steuerersparniss sich ergab!

Mann wollte Steuern sparen und das ging ideal mit der Verlustzuweissung der Immoilienaschreibung!

Weiss wohl, dass es verschiedene Abschreibungsausagen gab, 10 e, 6 b, da war glaube ich die einschlägigen Namen für Selbstnutzerprogramme und dann degressive Afa und wie hiess die nicht "De"- gressive? Afa ?

Zuletzt galt für Jahre noch für Neubauten 8 Jahre 5 % , und dann.mmmehr 6 x 2,5 % und dann 26 jahre 1,73 % oder so?

Nun haben wir aber schon min 10 Jahren, (oder wie lange?) die ganz normale Abschreibung von 2 % je Jahr über 50 Jahre, auf die Bausubstanz,Altbauten, wobei ich niht weiss, ab welchem Baujahr das gilt, also 1950 ist danach noch kein Altbau konnten oder gilt noch aktuell über 40 Jahre gleichbleibend abgeschrieben werden.

Warum man das nun mind 20 Jahre so durchführte, durch die Wiedervereinigung nochmals massiv ausweitete, und dann schliessilch ganz abschaffte, weiss wohl keiner!
Damals war es sicherilch eher zuviel, bzw. oft nicht notwendig gewesen und man hätte da auch die normalen Steuern nehmen können, als diese ehr unsinnigen Stuergeschenke.

Aber jetzt, bzw. schon seit so 1 oder 2 Jahren wäre es ja sehr sinnvolll gewesen, man hätte so eine Abschreibungssache für Wohnungen wieder eingeführt.

[gate4share]

Das ist alles sicher interessant, aber hat vom Sinn her , nicht mit dem Ausflug den ich ja begonnen hatte, zu Bubis und dem Verdienen der Abschreibung bzw. Tilgung zu tun!

Denn im Fall von Bubis ging es ja um Betriebsimmobilien, glaube Büroräume, und wenn einer eben echt diese Bau zum Gelderwerb, dann bringt ihm eine höhere Abschreibung oft nichts! Evtl bei einer ganz bestimmten Höhe des Eigenkapitals.
Aber wenn einer 20 oder 40 % Eigenkapital hatte, und ein Bürohaus für 5 Mio baute, hätte er bei evtl 100 tsd Einkommen wenig Interesse gehabt, dass man mit 5 % oder noch höher abschreiben würde!

[gate4share]

Warum hat das denn die Politik solange gemacht, wenn dadurch nur die Staatsschulden in die Höhe getrieben wurden?

Wir hatten ja auch genug Jahre mit SPD Regierung!

[cd-kunde]

Hohe Abschreibungen kurbeln die Bau-Wirtschaft an. Genauso wie niedrige Zinsen. Die Geschenk brachten Arbeitsplätze und die Arbeiter kauften wieder VW und Audis. Und VW und Audi brauchte Arbeiter usw. usf. Wir haben seit Jahren eine Scheinwirtschaft.

Bei Bubis bezog es sich auf die Aussage Abschreibungen verdient.

Nehmen wir mal an er konnte 5% abschreiben und hat real aber nur 2% investieren müssen. Dann bleiben nur Abschreibung verdient eben die 3% übrig. Und diesen steuerfreien Gewinn kann er wieder in Immos stecken. Im Endeffekt verringert die lineare Abschreibung den Barwert. Und Bubis wird sich den Aufzinsungseffekt sicher zunutze gemacht haben.

[gate4share]

Nun, das war jetzt eine Episode, zwischendurch mit Ignatz Bubis.

Er hatte wohl doch Tilgung gesagt, er wollte bei der Vermietung immer nur die Tilgung verdienen! Das scheint wenig zu sein, ist es aber gar nicht.
1 % des Wertes einer Immobilie jedes Jahr als Gewinn ein zu fahren, grösstenteils netto - nach damaligen und heutige Steuergesetzen, ist doch so schlecht nicht!

Das lohnt sich aber nur dann richtig, wenn man langjährig vermietet hat, und diese Tilgung auch wirklich als Tilgung einsetzt, also zur Verringerung der Verschuldung.

Also hatte die damalige Sonderabschreibung nicht nur, den Sinn Wohnungen zu schaffen, sondern gleichzeitig , die Wirtschaft weiter an zu kurbeln.
Mag auch, könnte ich mir vorstellen, verhältnismässig effektiv gewesen sein.
Jedenfalls effektiver, als wenn der Staat selber direkt xx Mio ausgibt und dafür Bauaufträge für seine Verwaltungsbauten vergibt.

Das wir so eine neue Sonderabschreibung jetzt nicht haben, liegt wohl daran, dass keiner dran denkt. Diese Sache, ist wohl völlig in Vergessenheit geraten und natürlich will man ja auch nicht auf Steuereinnahmen verzichten.

Der Staat ist noch stärker als früher in einer grossen Geldverteilungslaune und tut somit alles dafür, möglichst viel Geld zur freien Verteilung zu haben.

Dabei ist weniger Staat, und eine starke private Wirtschaft bewiesenermassen, ein Garant für eine gute wirtschaftliche Entwicklung, wo dann dauerhaft auch der Staat von profitiert , dann auch durch höhere Steuereinnahmen.


Man sollte echt so eine Sonderabschreibung für Wohnimmobilien, evtl auch beschränkt für bestimmte Gebiete und Regionen wieder ermöglichen!
Das Gute dabei ist ja auch, dass man dadurch nicht dauerhaft auf Steuereinnahmen verzichtet, sondern diese nur vorgezogen werden und sich eigentlich im Zeitablauf wieder ausgleichen. Aber natürlich ist es für den Wert ein grosser Unterschied, ob etwas heute, oder erst in 20 Jahren gezahlt werden muss.

[hayman12]

sollte heute nicht der q2 Bericht kommen?

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.655.123 von hayman12 am 31.08.14 12:02:25

Hier ist er doch:
http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…
Viel Spass beim durchlesen und noch einen schönen Sonntag.

[hayman12]

adler kursziel 20 euro bis es plopp macht

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.656.065 von hayman12 am 31.08.14 14:53:53

Bis der Plopp kommt kann es aber noch etwas dauernd.
Ich habe diese Woche gelesen, das für Europa dauerhaft niedrige Zinsen notwendig sind.
Die Südländer kommen sonst nicht mehr auf die Beine.
Sollte der Euro geopfert werden, wird genau das Gegenteil passieren aber davon gehe ich nicht aus.
Somit sind Immobiliengesellschaften mit Investitionsschwerpunkt in Deutschland die Gewinner der Dauerniedrigzinsphase.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.656.398 von valueanleger am 31.08.14 15:47:51

Hier ist der Bericht dazu:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/boerse-maerkte/anlagest…

Der Präsident der Europäischen Zentralbank Mario Draghi hat bei seinem Vortrag in Jackson Hole unter anderem eine interessante Folie präsentiert, wonach die kurzfristigen realen Zinserträge in der Eurozone mindestens bis 2020 beziehungsweise noch länger deutlich negativ bleiben werden. Dies bestätigt noch einmal unsere häufig wiederholte These, dass an dem europäischen Zinsmarkt bis auf wenige Segmente, wie zum Beispiel den High-Yield-Markt, mittelfristig keine nennenswerten Erträge zu erzielen sind.

Das Niedrigzinsumfeld trifft vor allem den klassischen Sparbuchanleger, der real für seine Bankeinlagen zahlen muss. Die Durststrecke bei den Zinserträgen in Europa wird fast unausweichlich dazu führen, dass die anderen Assetklassen und vor allem die Sachwertanlagen steigen werden.

[hayman12]

mein punkt ist das Adler eigentlich negativen FFO hat und nur von Bewertungsgewinnen lebt welche noch nicht realisiert sind

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.656.890 von hayman12 am 31.08.14 17:10:26

Zitat von hayman12: mein punkt ist das Adler eigentlich negativen FFO hat und nur von Bewertungsgewinnen lebt welche noch nicht realisiert sind

Also ich glaube nicht, das der FFO negativ ist!

Es ist weder in 2013 noch wird es in 2014 der Fall sein, einen positiven Cashflow verdient worden, oer wird verdient werden.

Das liegt daran, weil man ja erhebliche Immobilienbestände angekauft hat und wohl auch noch ankaufen will. Aber der Cashflow ist nicht vergleichbar mit dem FFo. FinanzFlow Operation , oder so ähnliche bedeutet wohl FFO, was es eigentlich nur für Immobiienunternehmen gibt.
Das meint wie hoch ist der Betrag den man nach alle Kosten für die Immobilien, wie Zinsen , INstandhaltung etc, an Liquidität erhält. Und das ist positiv!

Erst wenn man die Ausgaben für die Neuankäufe dazu rechnet wird man in den negavien Bereich beim Cashflow kommen,was allerdings selbstverständlich ist in der Invetiontonsphase.

[hayman12]

Es gibt oft die Regel wenn was zu gut ist um wahr zu sein ist es im Regelfall nicht Wahr

Bin mal gespannt

komisch das Adler kein FFO angibt wie alle anderen auch

[valueanleger]

Die Tochter Estavis wird auch neu ausgerichtet:
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2014-09/31281986…
War zu erwarten das dies passiert.
Die Mutter ist der Bestandshalter, die Tochter macht die Vermarktung.
Kluger Schachzug.

[hayman12]

komischerweise wurde im q2 Bericht kein NAV angegeben oder hab ich das überlesen

[Nettmann]

Moin,

ich habe noch nicht so eine große Ahnung von Aktien wie ihr , Überlege aber jetzt ob ich von Adler oder Estavis Aktien kaufen soll.
Darf ich fragen was eure Meinung ist ?

Mfg

Nettmann

[hayman12]

hut ab vor allen adler investoren
es scheint bald die 9 euro marke zu fallen
ich bin nur noch am staunen und leider nicht dabei

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.715.705 von Nettmann am 07.09.14 14:17:19

Zitat von Nettmann: Moin,

ich habe noch nicht so eine große Ahnung von Aktien wie ihr , Überlege aber jetzt ob ich von Adler oder Estavis Aktien kaufen soll.
Darf ich fragen was eure Meinung ist ?

Mfg

Nettmann

Obwohl ich selber voll mit Estavis Aktien bin, schwand mir, dass ich da aufs falsche Pferd gesetzt habe. Mir ist auch irgendwie unverständlich, dass man sich hier so schlecht entwickelt!

Tja, es ist gesagt worden würde nun vorrangig aich auf Privatisierung, und somit Einzelverkauf von Wohnungen konzentrieren - wohl für sich selber, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber wohl auch als Dienstleister per Provision oder Dienstleistungserträge.

Nur was bedeutet das genau für Estavis? Also es gibt maximal 9 % freie Estavisaktionär, evtl auch nur knapp 5 %, und Adler bestimmt schon selber wo die Richtung hingeht. Estavis hatte gerade noch in 2014 , auch noch in 2013 grössere Bestände an Bestandswohnungen angekauft, die auch ständige cashflows und Gewinnpotential für die zukünftigen MOnate und Jahre bieten müssten.

Doch ist der Kursverlauf eher schlecht, zu schlecht.

Adler wird, meiner meinung nach, sich doch ehr gut entwickeln, Es ist wohl nie aus zu schliessen, dass mal zu einer Schwächephase kommt mit Kursverlusten aber ingesamt glaube ich an höhere Kurse! Der Bestand der Wohnungen innerhalb der AG ist sehr gross, und Estavis ist ein teil der Adler AG. Die Gewinnanteile die Estavis mit den Beständen, macht die man vermietet müssten Estavis zugute kommen und deshalb eigentlich auch die Kurschancen von Estavis positiv erscheinen lassen.

Das hier der Kurs sich ehr negativ entwickelt, ist mir etwas unverständlich.

Deshalb würde ich zur Zeit von Estavis abraten und zu Adler , mit Einschränkungen, raten!

Es gibt keine Garantie an der Börse. Und selbst wenn jemand einen Wert innigst empfiehlt kann er nie ganz ausschliessen, dass man ihn gerade vor einem 30 %igen Rückschlag kaufte.

Wer jedoch sehr risikoreich investieren möchte, könnte durchaus auch in Estavis gehen, weil da, wenn alles so läuft wie es sich so zeigt, durchaus ein Kursaufholungspotential bestehen nmüste!

Keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung, keine Anlageberatung, Eigene Private Meinung.

[honigbaer]

Wer jedoch sehr risikoreich investieren möchte, könnte durchaus auch in Estavis gehen, weil da, wenn alles so läuft wie es sich so zeigt, durchaus ein Kursaufholungspotential bestehen nmüste!

also da würde ich doch sehr widersprechen.
Man kann ja argumentieren, dass das Potenzial für Estavis vielleicht im Fall böser Absichten von adler, dahingehend, die Streubesitzaktionäre auszuhungern, statt eine abfindung anzubieten, auf denBuchwert begrenzt ist, der bei 3,30 oder mehr liegt. Aber von risikoreich würde ich bei einem Kurs 30% unter Buchwert nicht reden. Riskant wird es doch immer, wenn aufgrund von Zukunftserwartungen ein Preis über dem Substanz- oder Ertragswert gezahlt wird.

[gate4share]

Ähm ich meinte Risikoreich in Hinblick darauf, dass wir nun einen Kursrückgang von über 3,00 auf wieder etwas über 2 Euro hinter uns haben, obwohl doch die Chancen eher besser wurden.

Also es gibt einen Kursrückgang ohne direkte Erklärung. Und nach fast über 30% Kursrückgang, wo kein Grund ersichtlich ist, dass es ein Grund sein könnte, der nun verschwunden ist, meine ich, wäre es schon risikoreich wieder in so einen Wert zu gehen!

Und ja, das sage ich alles, wo man grösster Depotposten Estavis ist!

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.715.705 von Nettmann am 07.09.14 14:17:19

Zitat von Nettmann: Moin,

ich habe noch nicht so eine große Ahnung von Aktien wie ihr , Überlege aber jetzt ob ich von Adler oder Estavis Aktien kaufen soll.
Darf ich fragen was eure Meinung ist ?

Mfg

Nettmann

Es wird Dir keiner sagen können, welche Aktie sich besser entwickelt.
Schlauer als die Aktie ist in jedem Fall die Wandelanleihe. Sowohl bei Adler als auch Estavis. Du bekommst Zinsen, hast eine bessere Absicherung, das gleiche Upside Potenzial und das ganze noch mit Discount.

[gate4share]

Also weder Estavis noch Adler sind Aktien für Anfänger oder Anleger, und auch die Wandelanleihe nicht.

Da halte ich für sicherer sowas wie Vib Vermögen, evtl auch noch einige der DAX werte , aber dazu weiss ich auch jetzt im mom wenig.

Wegen des starken Anstiegs der Adler Real Estate sind da sicherlich weitere Kursfantasien drin, aber auch Risiken!

[janssen1]

Persoenlich sehe ich es so:

Die Mieteinnahme fuer H1/2014 war 25 Mio und die Mietpreise werden sicherlich noch steigen durch Expansion und Steigung von Mietpreise.
Fuer 2014 gesammt sind Miteinnahmen von 60 bis 70 Mio realistisch.


Zum zweiten:
Der Preis von Inmobilion steigt bis 2017 noch mit rund 8% pro Jahr:
http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/a-923118.ht…
Fuer 2014: 8%


So was wir minimal erwarten koennen fuer H2/2014:
a) 30 Mio Mieteinnahmen
b) 4% Wertsteigerung Inmob.: 48 Mio
Insgesammt: 78 Mio fuer H2/2014 (minimal)

So fuer Gesammt 2014: 156 Mio + 78 Mio = 234 Mio (2013: 78 Mio)
Das ist ohne weitere Expansion.


Mit die grosse Gewinnen steigt auch der Aktienkurs (kann nicht anders).

Die Miteinnahmen und Wertsteigerung von Inmobilien sind bis 2017 ein ziemlich sichere Faktor. Mietpreise werden auch noch steigen. Auch wenn es Mietpreisbremse gibt dann steigen die Mietpreise nur etwas minder, aber immer noch eine Steigung.

Weiter:
Es ist sehr unwarscheinlich das in nur ein halbes Jahr - von H1 bis H2 2014 -
die Miteinnahmen und Wertsteigerung von Immobilien stark reduciert; eher ist zu erwarten das die Einnahmen steigen. Das Management erwartet selbst auch gute Zahlen fuer H2.

[honigbaer]

Also an den Prognosen des Managements und einer weiteren Erhöhung der IFRS Bilanzwerte der Bestandsimmobilien würde ich nicht wagen zu zweifeln.

Aber Bulwien-Gesa (German-Property-Index) kam schon 2013 auf bescheidenere Zahlen, als es hieß:
"Dabei steigen die Preise im Neubau (Eigentumswohnung +6,6 %, Erstvermietung +3,8 %) stärker als im Bestand (Bestandsmiete +3,0 %), bleiben jedoch hinter der Entwicklung der Jahre 2011/2012 zurück."
http://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/bulwienge…

In der Wochenendausgabe des Handelsblatts ist von einer Prognose von Bulwien-Gesa die Rede und es heißt:
"Die Gesamtverzinsung für Immobilienanlagen - also die Summe der Mietrendite und Wertsteigerungen - werde 2018 bei 6% liegen. Nicht schlecht. Doch 2013 waren es noch 12,6%."

Nach meiner Einschätzung fördert die Notenbank den derzeitigen Boom bei den Kaufpreisen. Die Rechnung niedriger Zins plus moderate Mietsteigerung = hoher Gewinn, mag auch bei Adler aufgehen. Man muss aber zumindest zur Kenntnis nehmen, dass ein in der Breite steigendes Mietniveau kaum zu erwarten ist. Da sind vielleicht die 3% Bulwien-Gesas realistisch, wobei man auch sehen muss, dass die Anforderungen an Wohnkomfort, Ausstattung und energiesparende Bauweise heute höher sind, was bestimmt nicht angemessen in die Statistiken eingeht , gerade aber für die Bestandshalter dauernde Instandhaltungskosten nach sich zieht.

Steigende Gewinne = steigende Aktienkurse
Da muss man natürlich auch vorsichtig sein.
Denn was als Gewinn ausgewiesen wird, Wertsteigerungen bei den Bilanzwerten (!), die nicht unbedingt den Marktwerten entsprechen müssen, kann recht sensibel auf zugrundeliegende Rechnungszinssätze und Finanzierungszinssätze reagieren. Und es kommt auch darauf an, wie gut man sich gegen Schwankungen dieser Parameter versichert. (Rechnungszinssatz = Diskontierungszinssatz bei der Bewertung der künftigen Kapitalströme aus Investment Properties.) Und letztlich basiert auch ein anzugebender NAV auf diesen Daten.

Die derzeit sicher auskömmlichen Vermietungsgewinne sind immer die varialble Größe, die sich aus den Schwankungen von Bruttomieten, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und Finanzierungskosten ergibt. Die Frage, ob man hohe Fremdfinanzierungen der Banken beibehalten kann, auch wenn sich die übrigen Bedingungen verschlechtern, ist meist am Ende eines Booms ausschlaggebend. Denn schlimmstenfalls werden die Kapitalgeber = Aktionäre um eine bessere Eigenkapitalunterlegung gebeten." target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/bulwienge…

In der Wochenendausgabe des Handelsblatts ist von einer Prognose von Bulwien-Gesa die Rede und es heißt:
"Die Gesamtverzinsung für Immobilienanlagen - also die Summe der Mietrendite und Wertsteigerungen - werde 2018 bei 6% liegen. Nicht schlecht. Doch 2013 waren es noch 12,6%."

Nach meiner Einschätzung fördert die Notenbank den derzeitigen Boom bei den Kaufpreisen. Die Rechnung niedriger Zins plus moderate Mietsteigerung = hoher Gewinn, mag auch bei Adler aufgehen. Man muss aber zumindest zur Kenntnis nehmen, dass ein in der Breite steigendes Mietniveau kaum zu erwarten ist. Da sind vielleicht die 3% Bulwien-Gesas realistisch, wobei man auch sehen muss, dass die Anforderungen an Wohnkomfort, Ausstattung und energiesparende Bauweise heute höher sind, was bestimmt nicht angemessen in die Statistiken eingeht , gerade aber für die Bestandshalter dauernde Instandhaltungskosten nach sich zieht.

Steigende Gewinne = steigende Aktienkurse
Da muss man natürlich auch vorsichtig sein.
Denn was als Gewinn ausgewiesen wird, Wertsteigerungen bei den Bilanzwerten (!), die nicht unbedingt den Marktwerten entsprechen müssen, kann recht sensibel auf zugrundeliegende Rechnungszinssätze und Finanzierungszinssätze reagieren. Und es kommt auch darauf an, wie gut man sich gegen Schwankungen dieser Parameter versichert. (Rechnungszinssatz = Diskontierungszinssatz bei der Bewertung der künftigen Kapitalströme aus Investment Properties.) Und letztlich basiert auch ein anzugebender NAV auf diesen Daten.

Die derzeit sicher auskömmlichen Vermietungsgewinne sind immer die varialble Größe, die sich aus den Schwankungen von Bruttomieten, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und Finanzierungskosten ergibt. Die Frage, ob man hohe Fremdfinanzierungen der Banken beibehalten kann, auch wenn sich die übrigen Bedingungen verschlechtern, ist meist am Ende eines Booms ausschlaggebend. Denn schlimmstenfalls werden die Kapitalgeber = Aktionäre um eine bessere Eigenkapitalunterlegung gebeten.

[janssen1]

Ja, oke - ganz richtig.

Die Zinsen fuer Fremdkapital von Banken sind jetzt extrem niederig.
Das grosste Teil von Fremdgeld kommt von die Banken mit Immobilien als Pfand.
Wenn man z.B. 700 Mio von Banken hat, dan bedeutet 1% minder Zinsen 7 Mio minder kosten.
Finanzieringskosten waren schon niedeirig in 2013:
http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…
Moeglich zahlt man jetzt nur 2% Zinsen an die Banken.


So ja, niederige Zinsen + gute Mietpreise + billig kaufen macht es jetzt.


Auch das grosse Gewin von H1 ist drein; so dass ist sehr positiv fuer Adler.

Mit die letzte anleihe hat man vorlaufig auch genugend Liquiditaet.

Aber wie schatzen Sie dann in wie es weiter geht mit der Kurs
Es gibt momentan keine negative Signalen. Auf dieser Moment steht doch alles auf gruen?

[janssen1]

Da die Mietpreise 3,9 gestiegen sind seit Januar und die Inmob-Zinsen etwas gesunken sind koennen wir eine positive Pressemitteilung in November erwarten. Weiter koennen wir bis ende 2015auf niederige Inmob-Zinsen rechnen.

[janssen1]

Auch Dr. Mueller von Eyemaxx sagt das Wohnimmob. jetzt sehr aktraktiv sind:
http://www.finanzen.net/nachricht/anleihen/Interview-EYEMAXX…
Darum geht Eyemaxx jetzt auch in die Wohnimmobilien.

[janssen1]

Die Preise für Wohnungen steigen und steigen:

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-un…

[janssen1]

Natuerlich beschaeftigt Adler sich mit Immob. die ueberdurschnuttlich steigen in Preis. Mit die richtige Wahl und Rabatte bei Ankauf kann man vielleicht 10% Wertsteigerung bekommen pro Jahr. Das entspricht 10% von 1200 Mio = 120 Mio pro Jahr. Gute Standorte zusammen mit Ankaufrabatten koennen viel zubringen.

[honigbaer]

Adler schreibt selbst im Halbjahrsbericht:
Die Wohnungsmieten sind nach einer Statistik der Immobilienplattform Immobilien-scout 24 seit Jahresbeginn um 3,9 Prozentpunkte gestiegen. Im Juni gab es jedoch im Vergleich zum Vormonat keine weitere Steigerung mehr.

Und meint, der Immobilienmarkt werde wohl 2014 eine Pause einlegen.
Auf steigende Mieten ist das Geschäftsmodell zum Glück nicht unbedingt angewiesen.

Die Zinskosten wird man sich genau anschauen müssen, leider ist das derzeit nicht Transparent, der Halbjahresbericht gibt dafür wenig her. An 1-2% glaube ich weniger, schließlich zahlt man allein für die 100 Mio aus der neuen Anleihe 6% = 6 Mio im Jahr. Zum Halbjahr hatte man 700 Mio Bankschulden und 130 Mio Schulden aus Anleihen und Wandelanleihen. Also selbst wenn man die 700 Mio zu 2% hätte, käme im Mittel etwa 2,66% raus, bei 3% für die Bankkredite wären es 3,5% im Mittel. Die 13 Mio Finanzierungsaufwand bestätigen etwa diesen Korridor, wobei da Einmalkosten enthalten sein können, andererseits die Kredite nicht das ganze Halbjahr in dieser Höhe benötigt wurden.

Also dass das Geld nur so hereinschneit, muss man nicht denken. Das Konzept ist eher, wenn man 5 Jahre störungsfrei vermietet, hat man bei 8% Anfangsrendite und meinetwegen 3,5% für Zinsen und 2,5% für Verwaltung und Instandhaltung wegen der Abschreibung steuerfreie 2% für Tilgung übrig und man kann die teuren 6% Anleihen weitgehend tilgen, vor allem, wenn noch etwas Wertsteigerung dabei hilft. Für die Aktionäre ist bei dieser Rechnung aber noch keine Dividende vorgesehen.

[janssen1]

*************Sehr Wichtig ******************


www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adler ag/pdf/berichte_eng/ADLER_AG_Halbjahresbericht_2014_ENG.pdf

Die Mieteinnahmen fuer H2 belaufen sich auf rund 42 Mio!!
1.389.252 qm x 5,05 euro = (rund) 42,1 Mio euro


Fuer H1 2014:
"Die Zahl der Wohneinheiten im ADLER-Konzern erhöhte sich in dem Berichtszeitraum von rund 7.800 Ende 2013 auf rund 21.000"
quelle:
http://www.anleihencheck.de/news/Artikel-ADLER_Real_Estate_A…
[oder auch in die Reoprte von 31 dec 2013 und 31 juni 2014 beschrieben]

Was bedeutet das? Die 25 Mio Mieteinnahmen sind nicht erreicht mit 21000 units, sondern mit 7800 units [1 jan] bis 21000 units [31 juni].

So fuer H2/2014 bekommt man mieteinnahmen fuer viel mehr quadrat meters.
Fuer H1/2015 koennen allein die Mieteinnahmen nach 50 Mio klettern!!!

Dazu: die grosse Wachstum hat fuer kuerze statt gefunden. Was bedeutet dass:
a) extrem niederige Immob-Zinsen von Banken
b) Standorte ausgewahlt nach actualle Bedarf

Wenn wir bedenken dass die grosse Miteinnahmen [25 Mio] statt fanden mit 0,5x(7800+21000) units, dann seht es sehr positiv aus fuer H2/ 2014 !!!

In quadrat meters gerechnet:
1 Jan 2014: 492 848 qm Wohnraum
31 juni 2014: 1.389.252 qm Wohnraum
Ab 1 juli mit 1389252 qm. Wohnraum

Zu rechnen ist das in H2/2014 noch mehr qm zukommen. Zusammen mit ein etwas hoehere Mietpreis rechne ich mit minimal 42 Mio Mieteinnahmen fuer H2/2014.

Mit solche Zahlen kann ich mir gut vorstellen das der Aktienkurs am Jahresende
nach 14% klettert.

[janssen1]

Auch wenn der Mietpreis gleich bleibt, dann gibt es extrem viel Mieteinnahmen.
Dazu: Nach renovierung steigt auch der Mietpreis erheblich.


Divinden: oke, aber mit 30% bis 50% Kursgewinn bin ich extrem zufrieden

[janssen1]

Rechnen wir fuer H2/2014 mit:
a) 42 Mio Mieteinnahmen [sehr realistisch; wie vorher beschrieben]
b) 2,7% Zinsen [average] ueber 1000 Mio

Financierungskosten: 0,027x1000 = 27 Mio pro Jahr => 13,5 Mio pro halbes Jahr

Bleibt ueberig:
42-13,5 = 28,5 Mio Netto Mieteinnahmen [fuer Steuer]
Das entspricht auf Jahr-basis 57 Mio an Mieteinnahmen [Zinsen schon abgezieht]

Dazu gibt es noch Wertsteigerungen von Inmob. von mehr dann 100 Mio per Jahr
Zusammen gibt das ein Top-Ebit

[janssen1]

Nehmen wir 20 Mio Finanzierungskosten pro halbes Jahr;

Fuer ganz 2014 (Erwartung):

H1: 156 Mio (schon bekannt)
H2: 50 Mio (Wertsteig). + 42 Mio (Mieteinnahmen) = 92 Mio


Operating Income 2014: 156+92=248 Mio

Das war in 2013 rund 78 Mio.


Operating income 2014: 248 Mio
Materials + Personal 2014: 35 Mio
Financial costs 2014: 13,5 (H1) + 20 (H2) = 33,5 Mio

EBT 2014 = (rund) 248 - 35 - 33,5 = 179,5 Mio

So wie ich es sehe: Top --> Aktienwert nach 14 Euro!!

[janssen1]

Officielle Adler Real Estate Forecast (CBS Research) End 2014:

Sales: 121,1 Mio
EBIT: 182,9 Mio
NET result 2014: 142,7 Mio (nach Steurn)

//2013: 38,8 Mio

Dass heisst: In 2014 macht Adler ein Gewinn gleich in 3,66 2013-Jahre!!!!

[janssen1]

Kursziel 12 euro:
http://www.godmode-trader.de/artikel/close-brothers-seydler-…

[janssen1]

Vielleicht noch gut dieser nachricht wiedermahl zu lesen:

http://adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/index.php/presse-…

>>Pro-jected on a 12-month period, ADLER’s existing real estate portfolio will generate net rent income of approx. EUR 77 million

>>The rental markets in almost all German regions have improved. The German Property Index (GPI) of the research institute BulwienGesa, measured an increase in value and cash flow return of German real estate of +12.6 percent.

>>>The research institute expects that rent prices will rise going forward. As a result of the com-bination of economic growth and the effects of fundamental factors, like increasing floor space consumption or people moving into congested urban areas, the institute projects the best future performance in the residential real estate market compared with all other sub-markets of the real estate sector. Additional potential exists ....

[janssen1]

Ich werde emphelen nicht zu verkaufen oder in jeden fall nicht zu billig zu verkaufen. Wo bekommt man weiter an der Boerse hoehe renditen?

CBS Research hat die EBT ziemlich genau berechnet.
Die Finanzkosten, Personalkosten und Materialkosten sind ziemlich genau zu berechnen.
Die Mieteinnahmen sind auch ziemlich gut ein zu schaetzen; im jeden fall viel mehr dann 25 Mio fuer H2, da ma jetzt viel mehr quadrat meters ze vermieten hat. Dan gibt es noch Wersteigerung von Immob. ; das kann man auch fuer 6 monaten ziemlich gut einschaetzen.

Auch fuer 2015 und 2016 gibt CBS research hoehe "Net incomes" auf: 73 und 65 Mio (dass ist nach steuern; ganz unter den letzte strich).

[janssen1]

Der Kurs senkt.

Man kann verkaufen und am tiefest Punkt wieder kaufen.
Ausendlich kommt der Kurs wieder zurueck.

[janssen1]

Wo endet dieser Talfahrt?

[hayman12]

Also gagfah hat schon seit 6 Jahren keinerlei Wertsteigerungen

Warum die gleichen(wertigen) Immos nun bei Adler plötzlich viel mehr wert sein sollen kapier ich nicht

Wenn Adler die Immos zu dem höheren Buchwert verkauft nehme ich natürlich alles zurück!

[janssen1]

Heute gab es eine panische Reaktion.

Adler real Estate lauft sehr gut.
Hoehe Mieteinnahmen usw.

Die Buchwerte verlauft via eine Standard process.
So wird es auch im Jahrabschluss eingebucht.

[janssen1]

Langsam kommt der Kurs wieder zurueck.
Dieser niederige Kursen sind absurd!

Wir muessen nicht vergessen dass man fuer kuerze sehr viel Immob. gekauft hatte.

Was die Immob. Werte angeht; sehe mahl die Bilanz van 2013. Da gibt es auch eine hoehe Wertsteigerung; niederiger natuerlich da es jetzt um viel grossere Summen geht.

[janssen1]

In 2013 gab es an Fair value adjustments 59,6 Mio
Jetzt gibt is viel mehr Mio an neue Immob, so die 2014 Werte ist mir nicht fremd. Die grosse menge Immob. sind in H1/2014 gekauft.

[janssen1]

Hallo,

Ich bin ueberzeugt das die Kurse wieder zurueck komme und bleib deshalb investiert. Neben Adler Real Estate suche ich noch mehr gute Aktien.
Schon viel gesucht: Heineken, Yahoo, Soft Bank usw. Aber z.B. Yahoo vertrauwe ich nicht - kann jeder Augenblick einstuerzen - oder ..
Bitte ueber Boardmail wenn Sie gute Emphelungen fuer mir haben

[janssen1]

„Der Fair Value ist der Preis,
der bei der Veräußerung eines Vermögenswerts oder
bei der Übertragung einer Verbindlichkeit
im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion
zwischen Marktteilnehmern
am Bewertungsstichtag
erhalten bzw. gezahlt würde.“

http://www.wiwi.uni-muenster.de/25/content/html_de/studieren…
slide 13


Ab 01-01-2013 muss mann in Bilanzen nach Fair Value Bewerten

[Hiberna]

@janssen1,

willst Du uns mit Deiner Vielzahl von Beiträgen aus diesem Diskussionsthread vertreiben? Du kannst doch auch Deine Argumente sammeln und dann mit weit weniger Beiträgen reinstellen.

[janssen1]

@Hiberna

Nein, gerne Diskussionen. Ich probiere so viel wie moeglich die Wahrheit zu verstehen ueber Adler. Dazu brauche ich Ihre Hilfe. Zwei wissen mehr dan 1.
Wenn ich Investiere werde ich gern ganz sicher sein von eine gute Investion

[janssen1]

http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/2100/jah…

Deutsche Wohnen:
a) auch grosse Eintrage von Immob. Bewertung
b) auch Fair Value Bewertung
c) auch starke Kurssteigung die letzte Monaten

[gate4share]

Möchte nicht auf alle Einzelargumente eingehen, weil viele diesen auch schon entsprechend widersprochen haben!

Also ich persönlich glaube sehr wohl, dass Adler in den nächsten Monaten und Jahren noch viel Erfolg haben wird. Die Bestände werden weiter steigen und man wird auch nachhaltige Gewinne erreichen.

Was ich aber keinesfalls glaube ist, dass Mietsteigerungen im zweiten Halbjahr 2014 auch nur ei 2,5 % liegen werden, ich gehe ehr von unter 2 % als darüber aus. Man konnte aus vielen Veröffentlichen entnehmen, dass schon im Juni2014, die Mietsteigerungen fast ein Ende genommen hatten.
Evtl mag das auch eine Saisonale Verschiebung sein, in der Urlaubszeit zieht man ungern um.

Hinsichtlich der Kaufpreise müssen wir wohl den Markt unterscheiden, zwischen einerseeits Einfamlienhäuser, dann gerwerbliche Objekte und gemischte und eben neue Eigentumswohnugenn und eben die Wohnungen die Adler und andere Grossvermieter haben. Adler hat , soweit ich das mitbekommen habe, genau wie Estavis und Westgrund in der Regel weniger als das 10fache bezahlt.
Die so gekauften Wohnungen für unter dem 10fachen, sind jetzt nicht auf einmal die qm Preise von 3.000 Euro wert, die in Vergleichen als Preise für Eigentumswonungen angezeigt werden.

Es wird ständig Mietpreissteigerungen geben, aber evtl auch nur 1 % , oder evtl auch mal bis 3 % im Jahr, in den nächsten ca 4 is 5 Jahren - 8 % halte ich für völlig falsch und weit übertrieben.
Auch werden die Immobilienpreise nicht in den Himmel wachsen, aber die Wohnungen von Adler, die man für im Schnitt so 60 Tsd kaufte, könnten durchaus etwas mehr wert sein. Aber wenn man sonst noch immer auf dem Markt zur 10fachen Miete kaufen kann, sind die eigene Wohnungen nicht einfach mehr wert, weil man das gern möchte.

Auch glaube ich wegen den extrem niedlrigen Eigenkapitalabsicherung nicht an Zinsen von 2 % - der Risikoaufschlag wird hier so hoch sein, dass man über 2 % ei den Bankengeldern liegt - ist logisch, sonst würde man soviel nicht für die eigene Anleihen zahlen.


Also ich halte grosse Bestände und werde das bei sinkenden Kursen weiter ausweiten , und Adler hat meiner Ansicht nach auch hohe Gewinnchancen bei "nur" knapp 2 % durchschinttlicher Mietsteigerungen in den nächsten Jahren und Steigerungen bei den Werten knapp darunter !

Allerdings darf man sich keine KLöpse erlauben, also nicht irgendwie ein Projekt bauen und dann halten wollen, das rendiert nie.
Man muss so weiter arbeiten wie bisher, sehr günstig kaufen, in guten Lagen, aber noch günstig kaufen, zu ca 10facher Miete kaufen, ehr unter 800 Euro der Qm und Lagen die Zukunft haben könnten.

Dann wird man sofort Überschüsse aus der Vermietung erreichen, auch wenn erst wenig, aber die Überschüsse steigen, durch auch langsame Mieterhöhungen an.
Gleichzeitig muss man die Überschüsse und min einen Anteil der steuerlichen Abschreibungen in die Tilgungen investieren, so, dass die eigene Verschuldung zuürck geht, auch wenn es nur 1 % im Jahr - weil dadurch die Zinsen in künftigen Jahren abnehmen und dauerhaft Vermögen und eine höhere Eigenkapitalquote erreicht wird.

Wenn man jetzt 20 % Eigenkapital hat und tilgt jedes Jahr 1,5 %, und gleichzeiitg steigt der Wert um 1 %, dann wäre ein Bestand der vorher 100 Mio wert dann ca 110,5 MIo wert und die Schulden würden bei ca 64 Mio liegen.

Gleichzeitig steigt die Mieterhöhung von min 1 bis 1,5 % im Jahr auch der jährliche Überschuss.

Da kann fast nichts schief gehen, ausser man macht irgendwie Ausflüge in andere Geschäftsmodelle , weil man weit hinaus will und verliert dann alles!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.774.097 von honigbaer am 13.09.14 17:33:36

Zitat von honigbaer: Adler schreibt selbst im Halbjahrsbericht:
Die Wohnungsmieten sind nach einer Statistik der Immobilienplattform Immobilien-scout 24 seit Jahresbeginn um 3,9 Prozentpunkte gestiegen. Im Juni gab es jedoch im Vergleich zum Vormonat keine weitere Steigerung mehr.

Und meint, der Immobilienmarkt werde wohl 2014 eine Pause einlegen.
Auf steigende Mieten ist das Geschäftsmodell zum Glück nicht unbedingt angewiesen.

Die Zinskosten wird man sich genau anschauen müssen, leider ist das derzeit nicht Transparent, der Halbjahresbericht gibt dafür wenig her. An 1-2% glaube ich weniger, schließlich zahlt man allein für die 100 Mio aus der neuen Anleihe 6% = 6 Mio im Jahr. Zum Halbjahr hatte man 700 Mio Bankschulden und 130 Mio Schulden aus Anleihen und Wandelanleihen. Also selbst wenn man die 700 Mio zu 2% hätte, käme im Mittel etwa 2,66% raus, bei 3% für die Bankkredite wären es 3,5% im Mittel. Die 13 Mio Finanzierungsaufwand bestätigen etwa diesen Korridor, wobei da Einmalkosten enthalten sein können, andererseits die Kredite nicht das ganze Halbjahr in dieser Höhe benötigt wurden.

Also dass das Geld nur so hereinschneit, muss man nicht denken. Das Konzept ist eher, wenn man 5 Jahre störungsfrei vermietet, hat man bei 8% Anfangsrendite und meinetwegen 3,5% für Zinsen und 2,5% für Verwaltung und Instandhaltung wegen der Abschreibung steuerfreie 2% für Tilgung übrig und man kann die teuren 6% Anleihen weitgehend tilgen, vor allem, wenn noch etwas Wertsteigerung dabei hilft. Für die Aktionäre ist bei dieser Rechnung aber noch keine Dividende vorgesehen.

Genau meine Meinung -so sollten wir sicherheitshalber rechnen!

Wenn eine Mietsteigerungen da ist, umso besser! Wenn man weniger Zinen zahlen auch noch besser, Wir können echt nichts zu den Bankzinssätzen sagen die Adler zahlt. Es gibt zwar Zinssätze von 1,3 % für Geld mit Immosicherheiten für bestimmte Adresse ,a ber nur bei ganz sichereren Sicherheiten und das ist bei 20 % Eigenkapital nicht so!

[janssen1]

Die ganze Sache rund Mietpreissteigung oder nicht ist nicht so wichtig.
Warum nicht?

z.B.

kein Steigung: H2/2014 -> 42 Mio Miteinnahmen

1% Steigung -> H2/2014 -> 42,4 Mio Miteinnahmen

Auf die grosse Summe mach dass alles nur wenig aus; 42 oder 42,4 Mio

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.786.361 von janssen1 am 15.09.14 19:45:49

Zitat von janssen1: „Der Fair Value ist der Preis,
der bei der Veräußerung eines Vermögenswerts oder
bei der Übertragung einer Verbindlichkeit
im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion
zwischen Marktteilnehmern
am Bewertungsstichtag
erhalten bzw. gezahlt würde.“

http://www.wiwi.uni-muenster.de/25/content/html_de/studieren…
slide 13


Ab 01-01-2013 muss mann in Bilanzen nach Fair Value Bewerten

Irgendwas stimmt da nicht!

Also die Bilanz ist nach den neuen Rechnungslegungen korrekt dargelegt worden, aber man hat die WOhnungen nicht zu dem Preis bewertet, den man im normalen Geschäftsverkehr bekommen kann!
Man hat bewertung anhand der DCF -Discount Cash Flow Methode, die von den kommenden und abgezinsten Geldzu- und abflüsse ausgeht !

Das heisst auch, wenn die Marktzinsen steigen, sinkt der Wert der nach DCF , sinken die Zinsen steigen die Werte.

Dann hat Adler evtl gar nicht nach Fair Value bewertet sondern gemäss Bilanzrichtlinien!

[janssen1]

Was die Bewertung von die Immob. betrifft. Ich nehme an dass alles folgens die Standard ausgefuehrt ist und dass ist auch verbindlich/ erforderlich. Das macht z.B. Deutsche Wohnen auch. Fuer wieviel usw man die Wohnungen kauft weiss ich nicht, aber ich kann mir gut vorstellen dass man viel Rabatt bekommt bei Ankauf von z.B. 5000 Objecte.

Weiter ist - wie ich gelesen habe die Mietpreissteigung sterk abhaengig pro Staedte, aber das wissen Sie - da Sie in Deutschland wohnen - besser dann mir.
z.B. in Jena (Thueringen) und Dortmund ist die Steigung viel hoeher dann in "Rural areas".


//Entschuldigung fuer meine schlechte Deutsche Schreiben [Niederlander]

[janssen1]

Was die Bewertung von die Wohnungen betrifft:
Dass ist immer sehr swer. Mein Erfahrung in die Niederlande ist:
Frag zwei verschiedene Makler ein Haus zu Bewerten: Die differenz kann sogar 10% sein. Dass habe ich oft gesehen. So es ist gut dass man eine Standard verwendet; ob die Werte dann wirklich die Marktwerte entspricht ist schwer zu sagen; vielleicht bei der eins hoeher und bei die andere niederiger

[gate4share]

10 % Unterschied? nö ist weit schlimmer!

Hatte vor 2 MOnaten für zwei Wohn- und Geschäftshäuser ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, Ingineur und Stadtoberinspektor im Hgauptberuf erstellen lassen, es kam auf 870.000 anhand der MIeten zu denen man vermieten könnte, der Sachwert wäre min 100 tsd höher.s
Ein Makler meinte, nur der Grundstückswert wird bezahlt, da die Häuser 35 und 60 Jahre alt wären, wäre kein Wert mehr für die Bausubstanz.

Schon vor so 2 Jahren, wurden in zwei verschiedenen Zwangsversteigerungsverfahren, eines Appartmenthauses in KÖln, zwei Appartment zwangsversteigert......einmal 2 . Obergeschoss 22 qm , das andere 21 qm im 5 Obergeschoss......beide Lage zur Strasse, einmal das untere Vermietet, das obere Frei.

Zwei verschiedene Gutachter, der für das unteree hatte schon zig Gutachten für andere Appartments in dem Haus gemacht - die wurden früher an Leute aus Bayer n etc verkauft, die keine Ahnung hatten was man kauft, sie wollten nur Steuern sparaen, aber bei Kaufpreisen von 7.000 pro qm vor so 15 , ging wohl Steuerersparnis, aber davon bezahlen sich weder die Zinsen noch die Schulden, weil eben die prognostizierten Mieterhöhunen von je 5 % je Jahr nie eingetreten sind.

Der erste Gutachter für 22 qm vermietet für 285 kam auf 38 tsd, der zweite Gutacher für die 21 qm frei, kam auf 85 Tsd....

Es war und ist meiner Meinung nach sofort möglich da einen vernünftigen Mieter, Student mit Elternbürgschaft oder ähnlich für so 300 bis 320 zu finden. Auch wechseln die meisten Mieter nach so 1 bis 2 Jahren , wegen Umzug, wechseln in Wohngemeinschaft, Studienende etc.
Deshalb sollte der Unterschied zwischen leer und Vermietet nicht gross sein.
Versteigerung wurde die mit Wert 38 Tsd dann für 42 Tsd und die mit 84 tsd.. da war ein ganz anderes KLientel. weil die Bank zeitungswerbung machte etc.
für 77 tsd,

Also echt quatsch, die Werte könnten logisch maximal evtl 10 Tsd auseinander liegen, ich meine, die wären ehr gleich......für Kapitalanleger ist vermietet ehr ein Vorteil..und das untere war 1 qm grösser..

[gate4share]

Wenn wir von Ankäufen hörten und es wurden Konditonen angegeben, wie bei dem Kauf von 4300 Wohnungen bei Estavis, die erst im 2 Halbjahr komplett übergehen, aber schon zum 30.06. in der Bilanz enthalten sind,, dann zahlte man so etwas mehr als das 10fache der Jahre-, IST-miete...man hatte auch was zur unter der 9fachen -SOLL miete gekauft....

Glaube nicht, dass da gross Rabatte drin sind, es sind wohl normale Preise bei Handel unter grossen Vermietern. Natürlich ist der Preis nicht gleich damit, wenn man eine einzelne Wohnung kauft. Viele der Wohnungen eignet sich gar nicht in die Umwandlung, andere nur schwer! Wider andere Gebäude, da könnte man sicher prima die Wohnungen in Einzelwohnungen umwandeln und einzeln an aktuelle Mieter, Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkaufen....dabei soll man so, wie ich in Erinnerung habe von Deutsche WOhnen, ca 45 % höhere Preise als Buchwerte erlösen, davon gehen aber auch ca über 30 % an Verkaufskosten und höheren INstandhaltungen bzw. Herbereitungskosten ab!

Die Gewinne die Adler jeweils nach Ankauf ausweist, zeigen, dass die Bewrtung nach DCF höher ist als die Kaufpreise die man zahlte...also hat noch gar nichts jeweils mit Werterhöhungen zu tun. Sollte man die Wohnungen wieder verkaufen würde man auch wohl nur den Kaufpreis erhalten und müsste den zugewonnen Wert wieder abschreiben.

Nur damit Adler einigermaasen Gelder mit noch relativ günstigen Zisenn bekommt, muss man so bewerten, damit das Eigenkapital nicht soo klein ist, wie es eigentlich ist.


Ich gehe aber davon, dass im Laufe von vielen vielen jahren, Mieten und Werte nach und nach, in sehr kleinen Prozentsätzen...ca 1 % bis 1,5 % je Jahr sich erhöhen und so wird man nach 20 oder mehr Jahren auch längst die Werte bestätigen, die Schulden könnten abgebaut werden, und regelmässig kleine Gewinne waren auch möglich.

Also langfristig ist Adler eine Cashcow...man muss sie nur langsam und ständig so weiter arbeiten lassen......

Jetht kommt der Bestandsaufbau und wenn das abgeschlossen ist, sollte man die Verwaltung verbesseren und die Vermietungsquote auch erhöhen.

[hayman12]

Vergleich Gagfah mit Adler

Gagfah hat im H1 408M Miete bekommen bei 7703M Assets
Adler hat 25M Miete im H1 bekommen bei ca. 1000M Assets

Verglichen mit der Gagfah bewertung dürften die Adler Assets aber nur mit 472M in den Büchern stehen

Will ja kein Schwazmaler sein aber entweder hat Gagfah zu konservativ bewertet oder Adler zu sportlich

Normale Begriffe der Immobranche wie FFO oder NAV Scheint ja Adler nicht zu kennen

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.794.539 von hayman12 am 16.09.14 16:58:59

Na ja, Adler ist schon ein besonderer Fall.
Die fahren eine extreme Expansionsstrategie.
Bei Kursen unter 8€ überlege ich meinen dezimierten Bestand wieder aufzufüllen.

[hayman12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.794.656 von valueanleger am 16.09.14 17:09:42

Zitat von valueanleger: Na ja, Adler ist schon ein besonderer Fall.
Die fahren eine extreme Expansionsstrategie.
Bei Kursen unter 8€ überlege ich meinen dezimierten Bestand wieder aufzufüllen.

die Mieten müssen aber mit der Expansion mit steigen sonst stimmt was nicht

man kann ja nicht leere Bestände für nen Apple und nen Ei kaufen und die gleich mal als Perlen hoschschreieben und sich dann feiern lassen

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.794.860 von hayman12 am 16.09.14 17:30:17

Richtig, daran muss sich die Adler messen lassen.

[hayman12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.794.929 von valueanleger am 16.09.14 17:35:43

Zitat von valueanleger: Richtig, daran muss sich die Adler messen lassen.

Es sei denn wenn die Strategie ist durch Luftbuchungen einen Fantasie NAV und Kurs zu bekommen und dann Leute ihre Anleihen zu dem Kurs dann Wandeln

In diesem Fall würde der Luftkurs durch Cash hinterlegt

Scheinbar gibt es ja keinerleu Guidance für die Mieteinnahmen FY 2014 oder habe ich da was überlesen?

[janssen1]

Ich bin bei 8.40 ausgestiegen. Solche Kurssenkungen machen mir nicht froh.
Der Aktienkurs war vielleicht zu schnell gestiegen.

[honigbaer]

Ich glaube eher, da wurde sinnlos gepusht mit 26 weitgehend unkritischen Kommentaren vom gleichen User innerhalb von 36 Stunden auf wallstreet-online. Gefühlt waren das sogar weit über 100 Postings. Gerüchteweise veranstalte um ganze 100 Aktien abzuladen!

Ich denke, der Kurs kommt jetzt wieder in ruhigeres Fahrwasser.

[gate4share]

Also Jansen du brauchst viel viel mehr Ruhe!

Erst übertreibst du es, dass man gar nicht glauben mag, dass du dich faktisch mit dem Wert beschäftigst. Dann kommst du auf immer abenteurliche mögliche Gewinnzahlen...und ständig, gefühlt fast menütlich stellst du Aussagen ein , aber wenn es dann mal 3 % runter geht, verlierst du den Mut.

Da wundere ich mich echt, wenn du bisher Erfolg an der Börse hattest.

Also ich habe auch mit meinen zu frühen Verkäufen, wohl meine erste Mio Aktiengewinn an der Börse verpasst.

[gate4share]

Man kann einfach die Zahlen der Abschlüsse in vielen Bereichen nicht ins Verhältnis setzen!

Denn man ist mitten im Bestandsaufbau und man hat allein im ersten Halbjahr doppelt soviele Einheiten gekauft, als man schon hatte.
Und davon gehen Eigentumstechnisch und in Bezug auf die Mieteinnahmen, knapp die Hälfte erst ab Oktober 2014 in der Eigentum über, wurden aber in der BIlanz zum Halbjahresende erfasst, weil der Kaufvertrag verbindlich abgeschlossen ist.

Somit kann man weder die MIeten in Beziehung zu den Wohnungen setzen, noch die Mieten im Verhältnis zu den Zinsen oder Instandhaltungen etc.

Es geht eben nicht, weil man für bestimmte Wohnungen noch überhaupt keine Mieten kassierte, für andere für 6 MOnate mieten zahlte und überhaupt wurden die meisten Vermögenswerte und auch Verbindlichkeit erst im laufe des ersten Halbjahres aufgebaut.

Deshalb ist es echt Quatsch Vergleiche aufgrund der Haljahresbilanz zu anderen Unernehmen an zustellen , oder auch nur die Höhe der MIete auf die Jahresmiete hoch zu rechnen- dazu müsste man wissen, wieviele Wohnungen jeweils 6 monate Mieten brachten und wieviele Wohnung jeweils nur die Teile und wieviele Monate, MIeten lieferten.

im Zweifel wird die Angabe einer jährlichen Soll- und/oder Istmiete von Adler aufschlussreicher sein.

[hayman12]

Stimmt schon man kann die Zahlen nicht 1:1 vergleichen weil Adler ja neue Bestände hat. Wenn man die Q1 und Q2 Zahlen vergleicht haben die Besttände die von Q1 nach Q2 dazugekommen keinerlei Mieteinnahmen gebracht
Hoffe das in den Q3 Zahlen mehr klarheit besteht

[valueanleger]

Schade,habe die Chance zum aufstocken meiner Beteiligung heute morgen verpasst.
Die Gewinnmitnahmen sind anscheinend schon wieder vorbei.

[gate4share]

Denke der Markt ist genauso unsicher, wie ich und hier viele Interessierte.

Nur deshalb schwankt der Kurs auch relativ stark innerhalb eines Tages...
en
Jeder weiss, eigentlich ist ein Kurs von 9 Euro noch viel zu niedrig, f+r ein Unternehmen mit 25 Tsd Wohnungen, den wenigen Aktien, und dem Aktien- und Eigenkapital und vor allem auch wegen der weiteren Expansion.

Dann aber denkt man auch, die Firma ist jung, ist sehr stark gewachsen, und praktisch aus dem nichts, bzw. aus 25 mio zu einem Player mit einem Bestand von über 1 Mrd gekommen.....


Diese Unsicherheit spiegelt sich in den Kursen wider, wenn am gleichen Kurs mal kurse von 8,60 sind und dann doch wieder nur Kurs von 8,20.....ich selber bin auch unsicher und konnte mich nicht überwinden bei 8,20 nach zu kaufen!

[honigbaer]

Für so hochverschuldete Immobilienaktien sind starke Kursschwankungen auch nur normal.
Man muss derzeit aber auch sehen, dass bei Westgrund die Kapiptalerhöhung läuft und 140 Mio frisches Kapital eingesammelt wird. Und über den Paketaktionär Wecken besteht ja eine direkte Verbindung und weiter Überschneidungen im Aktionärskreis sind denkbar.

Adler und Westgrund (nach aktueller Kapitalaufstockung) sind jeweils für sich von der Marktkapitalisierung SDAX tauglich.

Sollte mittelfristig eine Zusammenführung beider Gesellschaften geplant sein, stellt sich die Frage der Wertrelation der Aktien. Die Unsicherheit darüber, zum Beispiel mit welchen Bewertungsparametern die IFRS Bewertung bei Adler konkret erfolgt, und die hohe Fremdfinanzierung lassen natürlich eine breite Bandbreite für die Bewertung von Adler zu.

[gate4share]

Hatte ja über 20 tsd Adler Wandelschuldverschreibungen gehortet und endlich waren jetzt 10.000 gewandelt in Aktien....

So habe ich heute ein paar verkauft, u.a. 1.500 zu 8,71 und 1.500 zu 8,73... dann meinte ich doch, nachher steigen die Kurse wieder und habe dann doch wieder Wandelschuldverschreibungen 0,65 nach gekauft......so wenigstens ein paar cent Gewinn.....meine das ist so dumm nicht....klar das bringt auch nicht wirklich viel ein!

[gate4share]

Tja, weiss auch nicht ob das ein Zusammenschluss zwischen Westgrund und Adler Real Estate schon länger angedacht ist, oder evtl gar schon als sicher gilt...oder wie es die Vorstände und Grossaktionäre meinen.

Da das Geschäftskonzept ja sehr gleich, bzw. fast so gar völlig identisch ist, macht es wenig Sinn, wenn man zwei verschiedene AGs führt, wenn der Aktienbestand grösstenteils in den gleichen Händen ist. Da wäre mit Estavis schon für die Verkaufspipeline gesorgt!

Aber sind denn die Grossaktionäre so gleich und haben ähnliche Meinungen?

Dazu kommt ja, dass Westgrund schon längst weit über NAV notiert, schon immer und jetzt auch. Also man bekommt für sein Geld nicht soviel Wohnungen, wie es dem Geld entspricht.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.798.007 von honigbaer am 16.09.14 22:42:02

@Honigbaer,
von ruhigerem Fahrwasser können wir noch nicht sprechen.
So schnell wie es nach unten ging, geht es jetzt wieder nach oben.
Der Hammer.
Und das obwohl gate4share doch einige Stücke auf dem Markt geworfen hat.
Der will wohl mit aller macht Millionär werden.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.816.882 von gate4share am 18.09.14 18:05:32

Zitat von gate4share: ...
Dazu kommt ja, dass Westgrund schon längst weit über NAV notiert, schon immer und jetzt auch. Also man bekommt für sein Geld nicht soviel Wohnungen, wie es dem Geld entspricht.

Zum Halbjahr gibt Westgrund den NAV mit 3,91 an. Und bereits im Mai schätzte Warburg den NAV auf 4,60 für 2014 aufgrund der bis dahin bekannten Zukäufe. Der große Zukauf von 7.000 auf 20.000 Wohnungen und 61 Mio Jahresmiete wurde doch erst am 9.7. gemeldet. Die Marktkapitalisierung nach Kapitalerhöhung um 140 Mio wird etwa 350-400 Mio sein. Aber es kommt ja auch Geld herein.

Also "Kurs über NAV" bei Westgrund würde ich nicht zustimmen.
Vielmehr könnten die aktuellen Kurse etwa einer fairen Bewerung im Fall einer Fusion beider Gesellschaften entsprechen.
Bei Adler sind noch die teuren Anleihefinanzierungen zu berücksichtigen. Also ich würde den größeren Hebel bei Adler nicht überbewerten. Eine Westgrund mit höherer Eigenkapitalquote kann sich vielleicht günstiger finanzieren.

[gate4share]

Ja Millionär werden...............

Vor über 5 Jahren, meinte ich die doch sehr sichere Aktienanlage mit Gagfah gefunden zu haben. Hatte da so einen hohen Anteil meines Depotwertes angelegt und je mehr ich drüber nachdachte, umso interessanter erschien es mir.

Damals gab es auch noch immer eine Dividende von 10 cent jedes Quartal, und hatt einen Einstiegspreis von ca 2,80 - dann abzüglich 28 Nettodividende je Jahr Und eben gekauft f+r unter 3 Euro und NAV von über 14 Euro.

Dann meinte ich, ich sollte jetzt diese Chance (evtl die einzige grosse Chancen die sich mir jemals bot, sehr reich an der Börse zu werden) zu nutzen. Überlegte, wieviele Geld ich mir noch leihen könnte, mit den Immobilien als noch freie Sicherheiten und ob ich wohl 50 % des Wertpapiertdepots beleihen könnte.

Schliesslich hatte ich errechnet, dass ich praktisch sofort, bzw. innerhalb weniger Tage, nochmals ca 30 Tsd aus anderen Bestimmungen und ca 20 Tsd aus der Reserve in Gagfah Aktien anlegen könnte.
Dann wollte ich noch eine Hypothek, allerdings schon über 60 % der Beleihung aufnehmen über 100 tsd.....hoffte aber mehr auf 120 tsd.
Zusammen mit dem was ich schon hatte könnte ich dann für ca 280 tsd Gagfah Aktien kaufen. Dann könnte ich in Höhe von 40 % des Depotwertes Kredit bekommen, somit könnte ich für ca 450 tsd Euro Gagfah Aktien kaufen.

Stellte dann fest, dass ich auch noch ca 13 NettoDividenden einnehmen würde je quartal und davon könnte ich gut die Zinsen für die Darlehen zahlen.
Erzähhlte das einige Leuten aus meinem Umfeld.......stellte aber fest, dass die, die meinten, das müsste ich selber wissen, es wohl gar nicht verstanden hatte und alle anderen meinten das sollte ich sein lassen.
Dabei kam auch einer auf die Idee, dass man nicht alles in eine Aktie anlegen sollte, sondern schon mehrere nehmen, Klar die Börsenweissheit, "nicht alle eier in einen Korb"....wollte dann doch noch zu ca 65 % Gagfah kaufen, ca 25 % Tag und so 10 % einer anderen Immo aktie - wusste aber nicht genau welche und heute habe ich vergessen welche es sein sollte-

Ich dachte drüber nach uns schloss grosse Rechnungen ab, was ich bei Kursanstiegen auf 3 Euro, und 3,50 und 4,50 machen würde. Also fest vorgenommen hatte ich mir dann, dass ich bis mind 4 Euro dann weiter im Rahmen von 40 % Depotbeleihung weitere Aktien kaufte.

Dann eröffnete ich bei ariva einen neuen Thread und stellte da meine Idee vor....einige meinten ich würde rumlügen- fand ich komisch, warum sollte ich mir eine Lüge ausdenken und das dann schreiben.....aber egal....

Andere kamen mit Rechnungen warum das nicht aufgehen könnte, weil das eine Art Schneeballsystem sein----das habe ich auch nie kapiert!

Und schliesslich gab es mehrere die in verschiedener Ausprägung denn beschrieben wie schlimm doch meine Familie, meine Frau und die Kinder dran wären, wenn sie so ein Arschloch wie mich hätten, der alles an der Börse verzocken würde.

Schliesslich nahm ich nur ca 40 Kontokorrent und keine Hypthek oder so...und da ich doch angst hatte, verkaufte ich meine da zu ca 2,40 gekauftne Stücke schon zu 2,90 und 3,20....und ich hatte die Schulden getlgt.

Und als ob ich nicht schon dumm genug dann war, verkaufte ich die allermeisten Gagfah Aktien für 3,80 und 4,40.....die letzten gingen für gut 5 Euro weg.....und um 6,80 kaufte ich wieder ein paar nach...

Diese einmalige Chancen, vieleicht die einzige im Leben, habe ich so deutlich versemmelt......also wenn ich es so aufgezogen hätte, für 440 Tsd Gagfah und TAG und auch nach wieder nachgekauft bis ca 4 Euro, um dann je 10 % bei über 6 Euro und 7 Euro verkauft etc......dann wäre ich auf weit über 2 Mio Gewinn gekommen......

So habe ich auch was verdient....aber ich kann nicht sagen, dass ich die Summe so direkt merken würde, um die mein Vermögen wegen der Kursteigerungen höher geworden ist.

Ich hatte die Chancen und habe es erkannt......aber dann doch nicht genutzt!

[honigbaer]

Auf dem Millionärsstuhl bei Günther Jauch, da wird ja auch immer viel ahnungslos zwischen den vier Antwortmöglichkeiten rumphilosophiert. Und hinterher sagen die Kandidaten dann, hab ich doch gesagt und gewusst.

Rückblickend erscheint es einem immer so. Aber es konnte doch niemand wissen, ob die Schuldenkrise mit hohen oder niedrigen Zinsen bekämpft würde. Die richtigere Antwort wäre wohl ein Jahrzehnt des Sparens bei hohen Zinsen für Deutschland gewesen, zu Gunsten der verschuldeten EU Staaten. Stattdessen wurde eine Geldflut entfesselt, die auch die letzten Trockengebiete Portugals und Griechenlands erreichen soll und uns nebenbei die letzte Schrottimmobilie in Thüringen auf dem Land in strahlendem Licht erscheinen lässt. Jedenfalls hätte es unter anderen Bedingungen auch für die sehr solide GAGFAH schlechter aussehen können, von der Verteuerung eines möglichen Lombardkredits ganz abgesehen, dessen Gewährung ja auch nur bei zumindest gleichbleibenden Börsenkursen der Sicherheiten beibehalten wird.

Andererseits muss man natürlich die Chancen nutzen, wenn sie sich bieten. Also wieso nicht mit Kredit angreifen, wenn es sich anbietet. Das Geschwätz der Leute darf man gar nicht ernst nehmen. Tatsächlich haben nur wenige ein Verständnis für den Kredithebel und wie überhaupt der ganze Kapitalismus, Zins und Zinseszins bis Eigenkapitalrendite funktioniert. Dann erscheint alles als Zockerei und 90% kaufen niemals Aktien und wenn dann einen Fonds, um sich bis zur Rente nicht mehr zu kümmern. Laut Umfragen sagen zwei von drei Bürgern, wenn sie eine Million hätten, würden sie das Kapital erhalten und gar kein Risiko eingehen, also alles auf's Sparbuch.

Nur immer wach und umsichtig bleiben. Man hat im letzten Zyklus bis 2007 schon gesehen, die Immobilien-Aktienraketen werden natürlich irgendwann auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt. Eine Colonia Real Estate zum Beispiel explodierte förmlich mit Bewertungsgewinnen, um dann letztlich auf einer vernünftigen Bewerungsbasis von TAG übernommen zu werden und bis heute vor sich hin zu dümpeln. Am Ende des Zaubers sind vielleicht einfach wieder die defensiv agierenden Immobilien AGs mit wenig Schulden gefragt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.819.195 von honigbaer am 18.09.14 22:45:44

Honigbär danke für die Erklärung zu Westgrund!

Wie man so allgemein hört, ist es auch nicht so ganz genau fesststellbar mit dem NAV. Also ich vergleiche für mich immer die Höhe des Eigenkapitals mit der Marktkapitalisierung!
Habe aber nur die Zahlen per 31.12.2013 genommen und meine Erinnerung, dass immer schon das NAV niedriger war.

Habe auch allgemein Westgrund in schlechter Erinnerung, weil diese ja vor so 3 Jahren überhaupt nicht wussten was sie wollten und wohl sich durch Grossaktionäre, wie auch einem der damaligen Gründer und Vorstände der viacom, sich Verlustobjekte aufs Auge drücken liessen.

Jedenfalls war damals der Bestand von Westgrund völlig durcheinander, es gab Wohnungsbestände, noch mehr gewerbliche Immobilien, auch Entwicklungsbestände und der Grossteil des Kapitals war in einer Beteiligung an Wohnobjekten gebunden.

Klar hat Westgrund vor und nach der KE mehr Eigenkapital als Adler Real Estate, absolut und im Verhältnis der Wohnungsbestände auch.

Dennoch hat Adler eine glamourösere Geschichte, mit dem Aufstieg von ca 0,50 weit mehr als 1000% waren hier drin.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.819.195 von honigbaer am 18.09.14 22:45:44

Honigbaer die hast recht, es hätte auch alles ganz anders verlaufen können!

Vielleicht war ich damals echt zu blauäugig an zu nehmen früher oder später müsste der NAV wieder erreicht werden. Hatte ja in meinem Überlegungen schon den Fehler gemacht, dass ich damig rechnete, dass immer weider die Dividende von 10 cent je Quartal gezahlt wurde, obwohl man schon längst aus der Substanz ausschüttete!

Also Gagfah hatte damals keinen guten Ruf, glaube in der Zeit hatte auch viele Institutionelle erklärt, sie würden keine Gagfah Aktien mehr halten, weil man sich nicht an die Transparenzregeln halte. Dazu kamen die ständigen Medienberichte über verkommende Wohnungen und extrem unzufriedene Mieter (obwohl Mieter sind in der Mehrzahl nie zufrieden mit ihrer Wohnung).

Dann kam ja die unselige Dresdner Sache mit dem Vertragsverstoss und Foderungen in zig Millardenhöhe seitens der Stadt Dresden die dann nachher doch gar nicht so gut abgesichert schienen.

In der Situation damals gab es auch eine Rechtsbeugung, es wurde eine Geschäftsführerin der Dresdener Gesellschaft der Gagfah verhaftet, Vorwurf Betrug. Es fühlte sich ein Käufer einer Wohnung betrogen, er sagte aber ausdrücklich, dass sich die klage nicht gegen diese Geschäftsführerin richtete.
Auch habe ich noch nie gesehen, dass vernünftige arbeitende Personen, wegen des Vorwurf des Betruges sofort verhaftet wurden - damit wollte man vom Staat her, evtl über politische Einflussnahmen wohl die Muskeln spielen lassen!

Das die damalige Geschäftsführung der Gagfah mit ihrer amerikanischen Lebensart da auch einiges falsch machten, ist eine weitere negative Sache.


Klar kann jeder nachher sagen, "ich wollte die kaufen, ich wusste es"....wie bei Jauch auch.
Ich weiss aber für mich selber, wie nah ich an der Realisierung war, und wie einfach ich mich davon abbringen liess! Abbringen von Leuten die nun wirklich den Gesamtkomplex gar nicht kapierten wohl auch gar nicht kapieren konnten , aufgrund ihrer Kenntnisse!

Das Mitleid mit meiner Frau und den Kinder (die ich gar nicht habe) liess mich dann schliesslich endgültig davon Abstand nehmen.
Gut ich hätte auch dann noch das beste raus machen können und die Aktien viel länger halten sollen.

[hayman12]

verglichen mit gagfah finde ich adler sehr intransparent
keinerlei angaben zu nav , ffo, jahresausblick

90% vom wert sind buchgewinne in einem iliquiden markt

ich bekomme zwar nun nächste woche 200t von gagfah ausbezahlt aber adler?
gagfah mit 15,77 scheint mir aber nun der zug auch schon abgefahren

haha am besten die zeit zurückziehen dann kaufe ich 400t adler zu 0,50

[honigbaer]

@ hayman "keinerlei Angaben zu NAV, FFO und Ausblick" stimmt doch gar nicht. anlässlich der Übernahme von Estavis, Pressemittelung vom 22. April hieß es, der Adler NAV sei 5,89 Euro und könne im Zuge von Neubewertungen anlässlich der Übernahme auf 7,50 Euro steigen. Und adhoc hieß es am 1. Juli ein NAV von 11 Euro zeichne sich für den gewachsenen Adler-Konzern ab.

Derzeit zeichnet sich ab, dass der EPRA NAV des gewachsenen ADLER-Konzerns umgerechnet je Aktie einen Wert von ca. 11 Euro erreicht. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten zum Halbjahresabschluss soll der Halbjahresbericht erst am 31. August 2014 veröffentlicht werden.

Und vielleicht werden NAV und FFO ja auch künftig im Geschäftsbericht mitgeteilt.
Dass die Bewertungsgewinne nicht in die Zukunft hochgerechnet werden können, ist doch sowieso klar, über die Immobilienbestände wird doch zum Halbjahr halbwegs transparent berichtet. Was fehlt sind die Angaben, mit welchen Bewertungsparametern man auf einen NAV von 11 kommt und auf den IFRS Buchwert. Aber wenn man es wüsste, wäre es vermutlich ernüchternd. Im Online Interview mit dem Handelsblatt meinte der TAG Vorstand Elgeti, ihm würde von Versicherungen Faktor 18 auf die Miete für Plattenbauten geboten. Wenn das denn wahr ist ... und wenn nicht ...

Ich will ja auch nur sagen, man kann ja auf der Adlerwelle mitsurfen, aber Kurse 20% unter NAV bei Adler sind nicht nur bedingt vergleichbar mit Kursen 20% unter NAV bei Westgrund oder Estavis.

@ gate4share Ich kann mich noch gut erinnern, als GAGFAH über längere Zeit vom Markt stiefmütterlich behandelt wurde. Dabei war man weder extrem verschuldet, noch waren die Immobilien in schlechten Lagen und schlechtem Zustand. (Unzufriedene Mieter treten bei allen großen Gesellschaften im TV auf.) Also ein solider Dividendenwert, von dem die Börse nichts wissen wollte. Sicher eher mit stillen Reserven im historisch gewachsenen Bestand. Mit schnell zusammengekauften Beständen von Adler oder TAG ist das eine andere Liga, wie z.B. auch die in der gewerblichen Vermietung tätige VIB. Es hat eben jeder Ertrag und Substanzwert auch seine eigene Qualität, was Nachhaltigkeit und Chancen auf Steigerung angeht.

Und was den Vergleich Adler / Westgrund angeht, ist vielleicht etwas Phantasie gefragt. Wenn Westgrund bisher defensiv bewertet hat und die Immobilien konservativer bewertet, bieten sich doch vielleicht mehr Chancen, als bei einer Adler-Aktie mit ausgeschöpften Bewertungsspielräumen und aggressiver Finanzierung. Nur auf NAV oder Buchwert zu schauen, ist doch falsch, man muss auf die Mieten schauen und Optimierungsmöglichkeiten bei Leerstand, Mieterhöhungspotenzial, Kosten (auch Kapitalkosten!) und Verwaltung. Solider finanziert zu sein, ist immer ein Vorteil, bei den Finanzierungskosten und in Krisenzeiten macht sich das natürlich eher bemerkbar, als im Boom, wenn jeder nur die meisten Wohnungen haben will.

[hayman12]

@honigbaer ich meine im den berichten sehe ich keinerlei Angaben über NAV und FFO um Adler vergleihbar zu machen

Das mit dem Faktor 18 auf Platte ist ja sehr interessant wo kann ich das Interview nachlesen

Gagfah war in der Tat sehr transparent und günstig weswegen ich da auch allin gegangen bin aber selbst von 2013 bis heute konnte man mit gagfah noch 500% machen durch scheine so hab ich von 8,50 bis 15,50 noch ein paar 100t gewinn mitnehmen können

insgesamt sitze ich nun auf ca. 2M Buchgewinne auf Gagfah und verkaufe trotzdem nichts weil ich ehrlich gesagt keine Ahnung habe was Gagfah wirklich wert ist

Wenn man Gagfah auch mit faktor 18 Bewerten würde was angeblich versicherungen zahlen hätte gagfah einen NAv von moment... €26,50 haben

Irgendwie frage ich mich auch warum gestern jemand 2,7M Stücke Gagfah in der Schlussauktion unlimitiert gekauft hat bei 15,77

[gate4share]

NUN, da sagt der Elgeti mal so hin, dass einer 18fache Jahresmiete angeboten haben will, für Plattenbauten.....

Und wenn einer schon 18fach anbietet, dann wird der Abschluss wohl ehr über 19fach liegen! Das muss man für extrem übertrieben halten, wer weiss diese sogenannte Platte denn inzwischen saniert und ausgestattet wurde! Selbst Luxuswohnungen kosten in Berlin in Mehrfamilienhäusern nur selten 18fache Mieten.
Und dann Plattenbauten? Ich glaube das so nicht, und so detailiert hat Elgeti das in dem Interview auch nicht gesagt!

[honigbaer]

Das Elgeti Interview hier: (Mein Zitat kommt von Seite 3)
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

Noch ein Elgeti-Zitat von Seite 3:
Für einen Investor sollte das Gegenteil gelten. Was auf dem Foto gut aussieht, sieht in der Gewinn-und-Verlustrechnung schlecht aus – und umgekehrt.

Ich denke mal, den GAGFAH NAV kann man für bare Münze nehmen, der Aktienkurs ist nicht zu hoch.
Bei TAG und Adler haben wir eher die Immobilien, die auf dem Foto nicht so gut aussehen. So lange man nur zukaufen und Miete kassieren will, ist das aber kein Problem. Bei Westgrund sind übrigens in den Analysen von Warburg auf der IR Seite NAVs in Abhängigkeit vom Mietpreisfaktor angegeben, auch ganz interessant.

Bei anhaltendem Nullzins sind hohe Mietfaktoren denkbar.
Kosten- und Zinsanstieg oder auch einfach restriktivere Kreditvergabe können schnell manche Planung durchkreuzen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.832.818 von gate4share am 20.09.14 15:50:08

Zitat von gate4share: ...
Und dann Plattenbauten? Ich glaube das so nicht, und so detailiert hat Elgeti das in dem Interview auch nicht gesagt!

Gerade Plattenbauten. Partylaune.
Aber sein Tenor ist ja, der Markt ist überhitzt und es wäre sträflich zu diesen Preisen nicht zu verkaufen.

[hayman12]

Bewertungen von Immo ist hochgradig subjektiv
Bei Gagfah wurde seit 6 Jahren nichts hochgeschrieben und beim Verkauf hohe Gewinne gemacht
Bei Adler wurde sofort hochgeschrieben und noch nichts verkauft

dem normalen Investor oder Analyst ist aber eh egal was der NAV ist da gehts eher um Wachstum und Kurssteigerung

Für mich als "Insider" stellt sich da eher schon die Frage ob man bei einem Kurs von €15,77 bei NAV 13,60 noch long geht oder flat gehen sollte oder sogar short gehen sollte

andererseits predige ich schon seit längerem das Gagfah mit dt. wohnen gleichzeihen wird also Kurs wird noch bis 17,50 steigen

bei Adler ist die 1500% rally leider schon vorbei und habs auch total verpasst
aktuell verstehe ich nicht genug was wirklich adler wert ist um da noch einzusteigen (short gehen kann man ja bei adler nicht)

[honigbaer]

Gagfah würde ich neutral sehen, teurer als zum NAV muss man nicht kaufen, selbst wenn alles solide ist.
Statt Adler würde ich Estavis oder Westgrund bevorzugen bei den derzeitigen Kursrelationen. Vielleicht geht auf 3 Monate Sicht noch eine Rallye bei Adler, besonders wenn eine Indexaufnahme erfolgt. Aber auf Sicht von 1-2 Jahren sehe ich bei den beiden anderen bessere Chancen. Wobei Estavis natürlich nur eine Abfindungsspekulation in einem wenig illiquiden Markt ist.

[hayman12]

Was der NAV bedeutet sieht man ja bei Adler

der ist immer künstlich berechnet auf eine Bewertungsmethode
Wenn man die ändert springt der Wert wie bei Adler
Insofern kann dies bei Gagfah auch noch kommen

[gate4share]

Der NAV bei Adler ist gemäss aktuellen Rechnungslegungsvorschriften errechnet!

Und hier wird errechnet nach den Geldzuflüssen und -abflüssen, die durch die Vermietung entstehen. Das der Markt, diese Bestände zur Zeit billiger handelt, hat sicherlich Einfluss auf den Verkehrspreis, aber würde die Bewertung nach den Bilanzierungsregeln nicht ändern.

Also Adler hat nichts falsch gemacht und schon gar nicht manipluiert: dennoch ist es so, das im Falle eines Verkaufes man weniger für die Wohnungen bekommen würde, als man zur Zeit als Buchwert führt!


Tja das heisst dann schon, dass im Falle eines Falles, also wenn bei Adler viel schief laufen würde und man müsste schnell verkaufen, man dann nur mit hohem Verlust verkaufen kann. Und da das Eigenkapital im Verhältnis zu den Anlagen sehr niedrig ist, mag ein Risiko bestehen.
Da aber nun neben dem Herrn Wecken wohl weitere Grossaktionäre hier tätig sind, die über weiteres Kapital verfügen, könnte man vermuten, dass man noch genug zugang zu Eigenkapital hat.

Es gab für Adler bisher, bzw. innerhalb in den letzten 2 Jahren nicht die Option mit höheren Eigenkapital zu arbeiten. Man hatte eben nicht mehr Geld zur Verfügung und so nehme ich stark an, wollte damals auch die Grossaktionäre kkeine grosse KE mittragen.

Also entweder hätte man weniger , viel weniger Wohnungen gekauft, oder man musste hochschreiben, Das musste man tun, damit man für die Käufe noch einigermassen preiswerte Bankfinaanzierungen bekommt.

Diese Sache kann aber genauso fast endlos weiter geht, Die einzige Gefahr wäre, die Werte würden sich auch in 20 Jahren nicht erhöht haben und man müsste, aus welchen Zwängen auch immer, verkaufen!

Wenn es einigermassen normal läuft, wird zukünftig wieder mehr für Wohnungsportfolios auch einfachste in schlechten Lagen bezahlt. Vieles hat Adler für weniger als der 10fachen MIete gekauft, nie wurde bisher ein Kauf gemeldet, wo man mehr als 11 fache Miete gezahlt hatte und sständig sollten alls Käufe mit einem Überschuss und einem Gewinn nach allen Kosten abschliessen.

Wenn man auch nur 0,5 % Wertsteigerungen im Jahr im Schnitt erreicht, dann hat man nach 20 Jahren auch den Wert um über 10 % erhöht! Wegen dem grossen Hebel, hoher Verbindlichkeitsanteil, würde man auch da noch keine Verluste erleiden, obwohl man ja eigentlich Buchverluste machen würde, weil man um mehr als 10 % Bewertungsgewinne ausgewiesen hatte.

[gate4share]

Der NAV bei Adler ist gemäss aktuellen Rechnungslegungsvorschriften errechnet!

Und hier wird errechnet nach den Geldzuflüssen und -abflüssen, die durch die Vermietung entstehen. Das der Markt, diese Bestände zur Zeit billiger handelt, hat sicherlich Einfluss auf den Verkehrspreis, aber würde die Bewertung nach den Bilanzierungsregeln nicht ändern.

Also Adler hat nichts falsch gemacht und schon gar nicht manipluiert: dennoch ist es so, das im Falle eines Verkaufes man weniger für die Wohnungen bekommen würde, als man zur Zeit als Buchwert führt!


Tja das heisst dann schon, dass im Falle eines Falles, also wenn bei Adler viel schief laufen würde und man müsste schnell verkaufen, man dann nur mit hohem Verlust verkaufen kann. Und da das Eigenkapital im Verhältnis zu den Anlagen sehr niedrig ist, mag ein Risiko bestehen.
Da aber nun neben dem Herrn Wecken wohl weitere Grossaktionäre hier tätig sind, die über weiteres Kapital verfügen, könnte man vermuten, dass man noch genug zugang zu Eigenkapital hat.

Es gab für Adler bisher, bzw. innerhalb in den letzten 2 Jahren nicht die Option mit höheren Eigenkapital zu arbeiten. Man hatte eben nicht mehr Geld zur Verfügung und so nehme ich stark an, wollte damals auch die Grossaktionäre kkeine grosse KE mittragen.

Also entweder hätte man weniger , viel weniger Wohnungen gekauft, oder man musste hochschreiben, Das musste man tun, damit man für die Käufe noch einigermassen preiswerte Bankfinaanzierungen bekommt.

Diese Sache kann aber genauso fast endlos weiter geht, Die einzige Gefahr wäre, die Werte würden sich auch in 20 Jahren nicht erhöht haben und man müsste, aus welchen Zwängen auch immer, verkaufen!

Wenn es einigermassen normal läuft, wird zukünftig wieder mehr für Wohnungsportfolios auch einfachste in schlechten Lagen bezahlt. Vieles hat Adler für weniger als der 10fachen MIete gekauft, nie wurde bisher ein Kauf gemeldet, wo man mehr als 11 fache Miete gezahlt hatte und sständig sollten alls Käufe mit einem Überschuss und einem Gewinn nach allen Kosten abschliessen.

Wenn man auch nur 0,5 % Wertsteigerungen im Jahr im Schnitt erreicht, dann hat man nach 20 Jahren auch den Wert um über 10 % erhöht! Wegen dem grossen Hebel, hoher Verbindlichkeitsanteil, würde man auch da noch keine Verluste erleiden, obwohl man ja eigentlich Buchverluste machen würde, weil man um mehr als 10 % Bewertungsgewinne ausgewiesen hatte.

Also entweder konnte Adler keine so hohen Bestände kaufen, wie man es getan hat, oder man musste eben genauso handeln wie getan.

Wenn man, wie man es heute gern will 40 % Eigenkapital einsetzen will, dann könnte man wohl nur insgesamt 1000 Wohnungen hätte kaufen können, und vor einem Jahr noch viel weniger!

[hayman12]

In dem H1/2014 Bericht gibt es keinerlei Information zu

NAV
FFO
Leerstand
Ausblick
Wie wurden die Immos bewertet?

Das Ding ist mit ganz heisser Nadel gestrickt

[valueanleger]

Übrigens, Berlin rockt den Immobilienmarkt und Adler ist ganz vorne mit dabei:
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article132547482/Das-…

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.851.178 von hayman12 am 23.09.14 11:34:16

Als Branchen-Praktiker mit viel Erfahrung in NRW hätte ich den Erwerb des Großportfolios in Duisburg dann doch gerne etwas konkreter unter die Lupe genommen, es handelt sich vermutlich um 50er und 60er -Jahre Bestände, echte Schlichtbauten, die bei der rückläufigen Befölkerungsentwicklung schnell hohe Leerstandsquoten aufweisen!

Bei der Gagfah kann man ja alle erheblichen Leerstände auf der Vermietungs-Page sehen, bei Adler nur "Beispiel-Fotos", und wenn das die Prime-Objekte sind, dann gute Nacht!

[gate4share]

Hasenfuzz aber auch gerade du als fachmann weisst sicher, dass der kaufpreis eine sehr wichtige Roille spielt!

In diesem ZUsammenhangt möchte ich daran erinnern, was Elgeti bei der Tag doch alles für Schrottbuden gekauft hat, die dann doch inzwischen eine gute Wertigkeit haben und bzw oder schon in der Vergangenheit zu guten Renditen beigetragen haben.

Also ich weiss zwar auch nicht, wie man in beispielsweise Duishurg schon hohen Leerstand und schlechten wirtschaftlichen Grundlagen da einen Lehrstand verbessern will, aber vielleicht kommen ja noch ein paar Mio Leute aus andere n Ländern rein.....und die sind immer schon gern nach Duisburg und in solche Ecken gezogen....

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.922.593 von gate4share am 01.10.14 18:03:05

Hallo Gate, ich möchte nur auf das Klumpenrisiko hinweisen, denn mehr als 4000 WE in Duisburg sind schon eine Größenordnung, und hier auf Migranten zu hoffen ist irreal, denn die lassen sich nur da nachhaltig nieder, wo es Jobs gibt ... die dynamischern Ballungsräume profitieren, die Problemstädte nicht! Die Sanerungs- und Modernisierungskosten sind überall gleich, ob in Köln-Rodenkirchen oder in Duisburg Marxloh, nur ist in Rodenkirchen die Miete doppelt so hoch ......

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.945.674 von Hasenfuzz am 04.10.14 22:34:12

14.000 Wohnungen stehen in Duisburg schon leer .....

Hier der Link zum aktuellen Artikel:

http://www.xtranews.de/2014/09/19/wohnungssuche-duisburg-zum…

[valueanleger]

Postiver Bericht auf Börse-online.de
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/Adler-Real-Es…

[gate4share]

Also 4.000 Einheiten ist so sein schlimmes Klumpenrisiko nicht!

Die Tag hatte von der Colonia Real Estate in Salzgitter 22.000 Wohnungen übernommen mit über 26 % Leerstand, glaube man ist jetzt nach ein paar Jahren auf so 17 % Leerstand runter.

Da hätte ich auch gedacht, man versuchte da Wohnngen zu verkaufen, an andere Bestandshalter,um eben das Einzelrisiko nicht hoch ausfallen zu lassen. Aber bei dem Leerstand wird man wohl auch kaum etwas für die Wohnungen bekommen, den egal wie günstig der Kaufpreis ist, bei über 20 % Leerstand und eben den Kosten, die man als Hauseigentümer auch für leeren Wohnungen zahlen muss und auch noch, oft einen höheren Instandhaltungsaufwand, wird man wohl sehr schwer mit Gewinn wirtschaften können.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.954.416 von gate4share am 06.10.14 16:51:36

Hallo, bei Deinen Bewertungen musst Du die Bevölkerungsentwicklung mit einbeziehen, leicht einzuwehen unter Wegweiser Kommune von der Bertelsmann Stiftung. Salzgitter verliert bis 2020 weitere > 5.000 Einwohner, also nochmal mehr als 5 % der Bevölkerung. Hierzu kommen noch weitere Effekte:

Viele Wohnungen sind durch die starke Bevölkerungsgruppe der alten belegt, die im Alter in übergroßen Wohnungen wohnen bleiben, oftmals alleine auf 75 - 90 m². Werden diese frei, legen auch 2 Haushalte ihren Lebensmittelpunkt zusammen und räumen dadurch 2 WE ...

Eine Neubauproduktion findet immer statt, insbesondere weil Kommunen auch attraktive Wohnformen bieten müssen, damit kaufkraftstarke Haushalte nicht abwandern.

Geht man von dem bekloppten angelsächsischen Bewertungssystem ( discounted cashflow ) mal weg, haben viele der hier gehandelten Objekte in Wahrheit einen negativen Wert, der nicht mehr ist als Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten! Großwohnanlagen und balkonloser Alter Krempel haben an solchen Standorten keinerlei Zukunftschance ... Und welchen Wert haben eingentlich Wohnungsgrundstücke in reinen Wohngebieten, wo ein Rückbau von 20 - 40 % auf mittlerer Sicht angesagt ist? Parklandgrundstücke, Freizeitgrundstücke, naja 3 - 5 € pro m² ....

Hier noch ein paar Kennziffern:

Instandhaltungskosten belaufen sich auf 25 - 30 % des Netto-Mietaufkommens, Verwaltungsaufwand von 20 € monatlich steigt bei hohen Leerstandsquoten auf 40 - 60 €, weil personalintensive Aktionen zur Neuvermietung veranstaltet werden müssen und jeder Bestandsmieter hofiert werden muss, damit sich die eh schon vorhandene Krise nicht weiter verschärft ....

Kann man alles machen, wenn man mit 2 % refinanziert ist, also die Kapitalmarkt-Chancen nutzen kann .... aber wenn man sich mit 8,5 % refinanziert, gibt es keinerlei Chancen solche "Flitzekacke-Portfolien" in den Griff zu bekommen.

[gate4share]

Denke mir wir sollten bei den kalkuloritschen Ansätzen des sozialen Wohnungsbau bleiben, weil diese immer wieder ständig über viele 1000 Wohnungen Jahr für Jahr neu überwacht und dann auch entsprechend angepasst werden!

Zwar sind Wohnungen des sozialen WOhnungsbaus ehr einfacher und preiswerter als der Schnitt, allerdings werden sich gerade die Wohnungen die zur Auswertung heran gezogen werden, besonders sogarsam instand gehalten.

Wer 30 % der MIeteinnahmen für die Instandhaltung ausgibt, bei Wohnungen die nach 1950 gebaut wurden, schmeisst ein Geld zum Fester raus.

Die Gagfah Deutschlands grösster Vermieter muss pro Wohnung etwa 420 Euro - also ca 35 je Monat für die Verwaltung der Wohnungen ausgeben- und sie sollen da extrem sparsam arbeiten.

Für 20 Euro ist sowas nicht möglich!


Persönlich stelle ich immer wieder fest, wie sehr die offiziellen kalkulatorischen Kostenangaben des sozialen Wohnungsbau, doch mit der Realtiät übereinstimmen.
Zwar hat man bei etwa einem 6-Familienhaus vielleicht mehrere Jahre wo man weit unter den dargestellten Kosten liegt, aber dann wird ein neues Dach fällig und man liegt in dem Jahr darüber.......aber über alle Jahre gerechnet, passt es genau!

[gate4share]

Habe mich auch schon mal gefragt, ob bei hohem Leerstand es nicht sinnvoll wäre Wohnungen ab zu brechen.

In den jungen BUndesländern hat man das ja schon vor einigen Jahren in einigen Gegenden gemacht. Teilweise hat der Staat, das Land und/oder die Staat noch leichte Zuschüsse gegeben, so, dass zumindest keine Schulden mehr übrig blieben.

Aber selbst wenn es für alle sinnvoll wäre bei 20 % Leerstand min 10 bis 15 % der Wohnungen ab zureissen, dann muss man sich fragen, welche sollen das denn dann sein? Wer lässt freiwillig seine WOhnungen abreisen, hat dann ein leerres Grundstück abzüglich Abrisskosten, und die andreen haben dann besser vermietbare Wohnungen!
Das macht doch keiner! d

Meine auch, dass viele heute viel zu verwöhnt sind. Da stellen ja heute schon Harzt4 Empfänger höchste Ansprüche von wegen Loggia und hochwertige Bodenbeläge.

Und dann sollen sogar für die Flüchtlinge selbst Wohnungen wo Jahre lang Deutsche Bürger drin wohnten nicht mehr menschenwürdig sein, u.a. deshalb weil nicht in jedem Raum ein Wasseranschluss sei!

Man kann es auch übertreiben!

[gate4share]

Die Zeitschrift finanzen rät auch zur Adler Real Estate:

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Spezialist-fuer-B-L…

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.973.145 von gate4share am 08.10.14 13:07:47

Zitat von gate4share: Habe mich auch schon mal gefragt, ob bei hohem Leerstand es nicht sinnvoll wäre Wohnungen ab zu brechen.


Aber selbst wenn es für alle sinnvoll wäre bei 20 % Leerstand min 10 bis 15 % der Wohnungen ab zureissen, dann muss man sich fragen, welche sollen das denn dann sein? Wer lässt freiwillig seine WOhnungen abreisen, hat dann ein leerres Grundstück abzüglich Abrisskosten, und die andreen haben dann besser vermietbare Wohnungen!
Das macht doch keiner! d

Für den normalen Kleinanleger und Firmen die wie solche agieren (z.B. Adler, Gagfah, KWG, d.h. denen Marktmacht fehlt) macht der Abriß eigener Wohnungen kaum Sinn. Selbst in Salzgitter macht für TAG ein Abriß wenig Sinn.
Anders ist es aus in Städten wie Frankfurt/Oder, wo über 70% der Wohnungen nur 2, relativ gesunden Unternehmen gehören. Dort wird weiter fleissig abgerissen. Private Anleger können davon profitieren, da diese meist die schönen Altbauten besitzen, während die beiden Großen überwiegend Platte haben, welche meist deutlich weniger beliebt ist und höheren Leerstand hat.

Eine ähnliche Struktur gibt es in vielen ostdeutschen Städten (z.B. Rostock), wenn auch weniger stark ausgeprägt. Auch aus diesem Grund habe ich persönlich Wohnimmobilien zur Vermietung nur in Ostdeutschland....

nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Verständlich deepvalue,für die Gesamtvermietung, ist es auf jeden Fall sinnvoll bei sehr hohem , und nachhalitgem Leerstand dann Wohnungen ab zu reissen.i
Und wenn alle Wohnungen, oder sagen wir min 80 % einem oder zwei Eigentümern gehören die sich einig sind, ist das gut machbar!

Zwar verlieren die Vermieter die Werte der abgerissenen WOhnungen, können aber dadurch den Leerstand senken und damit die Kosten für die leerstehenden WOhnungen senken bzw. anteilig ganz wegfallen lassen.

Wie man ja auch in vielen Gutachten heute liesst, dass man Bauten die vor 1980 gebaut wurden, eigentlich gar nicht mehr mit zumutbaren Aufwand auf die energetischen aktuelllen Anforderungen bringen kann, könnte es grundsätzlich sinnig sein, auch mal alte Bauten ab zu reissen und durch Neubauten zu entsetzen. Aber das ging nur durch entsprechende Förderungen der Poltiik, Ob man da Zuschüsse macht oder erhöhte Abschreibungen für Neubauten ist zunächst mal nicht so entscheidend. Nur so ohne finanzielle Unterstützung wird sich nichts tun!

Mir ist es echt schleierhaft, warum man damals ständig die erhöhte Neubauabschreibung ständig , gewohnheitsmässig gewährte , und nun nicht mal mehr auf die Idee kommt!

Aber all das wäre ehr negative für Adler, weil dann eben die Altbauten, wenn entsprechend mehr neugebaut wird mit Zuschüssen oder steuerlicher Förderunge, ehr weniger wert werden, weil durch mehr Angebot an Neubauten , der Preis dort ehr sinken wird, und so lassen sich die Altbauten noch schlechter vermieten.

Aber da brauchen wir so schnell keine Angst zu haben . Die Politik denkt noch nicht mal drüber nach, und wenn mal, bis da etwas in ein Gesetz gegossen wird , verabschiedet wird vergehen schon viele Jahre , bis sich dann der Markt darauf eingestellt hat, und entsprechend kalkuliert und sich Investoren finden, die dann auch bauen, vergehen weitere Jahre.

Also es bleibt wie es ist, bei hohen Mieten schimpft man auf die Vermieter und die Knappkeit in einigen Regionen bleibt so , wie sie ist, und die Politik schimpft auf den Markt, den sie selber geschaffen hat!

[valueanleger]

Berlin bleibt attraktiv:
http://www.deal-magazin.com/news/42916/Wohneigentum-in-Berli…

[valueanleger]

Ach ja und Duisburg ist doch auch nicht so schlecht:
http://www.deal-magazin.com/news/42880/Duisburger-Immobilien…
Die Jungs haben einen guten Riecher.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.069.274 von valueanleger am 17.10.14 18:18:28

Letzte Ausfahrt Brooklyn .....

"Diese Entwicklung ist vor allem auf die Verkaufsbereitschaft von institutionellen Eigentümern zurückzuführen, die gegenwärtig das gute Marktklima nutzen und sich von eher großvolumigen Objekten in einfachen und mittleren Lagen trennen".

Und nurnoch Trottel sind in diesen Lagen in schrumpfenden Märkten auf der Käuferseite ......

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.070.624 von Hasenfuzz am 17.10.14 20:46:24

Ob nur noch Trottel investieren, werden wir sehen.
Ich glaube die Adlerboys wissen ganz genau was sie tun.
Die Nummer mit Estavis war natürlich sehr heftig, Gott sei Dank habe ich das Umtauschangebot angenommen.
Wenn das (wahrscheinlich) grottenschlechte Ergebnis für 2014 feststeht kann in 2015 wieder in Estavis investiert werden.

[janssen1]

http://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/3893346/Konju…

Zu pessimistisch? - oder ....

Eyemaxx, Stern, IPSAK Anleihe abgestuertzt durch Angst fuer Recession

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.072.433 von valueanleger am 18.10.14 08:45:49

Duisburg-Rheinhausen

steht vor allem für die Niederlassungsversuche eines Rockerclubs .... ist ein Stadtteil, der bundesweit durch die Thyssen-Krupp-Fusion Aufmerksamkeit erlangt hat, schon einmal dort gewesen?
Dann bitte ich darum, was es dort an "value-add" zu heben gibt ....

Was hat denn die Dt. Annington ieses Jahr gekauft ( ehemalige THS, meint Treuhandstelle für Bergmannswohnungen )? Ein Großportfolio mit Wohnungen in Nord-, Süddeutschland und Wohnungen in NRW AUSSERHALB der Ruhrgebiets-Problemregionen. Was soll denn daran clever sein, genau dort Klumpenrisiken zu bilden?

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.076.342 von Hasenfuzz am 19.10.14 10:05:49

Duisburg-Rheinhausen kenne ich natürlich nicht.
Durch die von dir beschriebene Sitution ist Adler sicher günstig zum Zug gekommen.
Sie müssen eben jetzt die Wohnungen "weiterentwickeln".
Warten wir doch die nächsten Q-Berichte ab und wir werden sehen ob sie das hinbekommen.

[valueanleger]

Auch die Altlasten werden gewinnbringend verkauft:
http://www.prcenter.de/DGAP-News-ADLER-Real-Estate-AG-ADLER-…

Besonders folgender Passus gefällt mir:
Wir arbeiten weiterhin intensiv an der optimalen Verwertung dieser Restbestände, um die frei werdenden Mittel in Wohnimmobilienportfolios zu investieren“, sagt Axel Harloff, Vorstand der ADLER Real Estate AG. ADLER hat seit Jahresbeginn 2014 seinen Bestand an Wohnimmobilien von 7.800 auf rund 21.000 aufgebaut und plant weiteres, kräftiges Wachstum des Portfolios.

[gate4share]

Man machte nun auch in dem Projekt in den USA 1,4 Mio Euro Gewinn und hat nun insgesamt Eigenmittel die man zuvor investierte von über 5 Mio Euro zurück erhalten.

Auch für die "Reste" in Frankfurt und Offenbach ist man in weiteren Verhandlungen.

Und natürlich läuft der Abverkauft der Grundstücke weiter; in Berlin und Dresden hat man zusätzlich noch Grundstücksflächen für die noch Baurecht geschaffen werden muss.

Also aus dem Bereich der Altbestände kommen auch noch gewisse Gewinnbeiträge in den kommenden Jahren und gleichzeitig Liquiditätszuflüsse.

[valueanleger]

Die Jungs erhöhen wieder die Schlagzahl:
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/DGAP-Adhoc-AD…

Sollte für den NAV nicht schädlich sein.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.120.980 von valueanleger am 24.10.14 09:21:35

http://www.abendblatt.de/politik/deutschland/article128818563/Wilhelmshaven-ein-hoffnungsloser-Fall.html

75.000 Einwohner, ca. 3.300 Wohneinheiten leer .... da haben eure Jungs ja mal wieder ganz toll "zugeschlagen"!

Was soll das eigentlich für eine schlaue Strategie sein, in den Armenhäusern der Republik Klumpenrisiken aufzuhäufen?

So etwas kann nur jemand bejubeln, der sowohl nicht aus der Wohnungswirtschaft ist als auch niemals in den Orten war ....

[Hasenfuzz]

Indikatoren
Wilhelmshaven
2009
Wilhelmshaven
2015
Wilhelmshaven
2020
Wilhelmshaven
2025
Wilhelmshaven
2030
Bevölkerungszahl (Einwohner)
81.060 79.080 77.530 75.990 74.270
Relative Bevölkerungsentwicklung (%)
0,0 -2,4 -4,3 -6,2 -8,4
Relative Bevölkerungsentwicklung in 5-Jahresschritten (%)
-3,5 -2,0 -2,0 -2,0 -2,3

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.122.438 von Hasenfuzz am 24.10.14 11:22:42

Zum nachlesen:

Die Vermietungsquote nähert sich 93 Prozent und weist eine weiter steigende
Tendenz auf. Dabei profitiert das Portfolio von der hohen Qualität seines
Wohnungsangebots sowie von einer inzwischen erkennbaren wirtschaftlichen
Aufwärtsbewegung von Wilhelmshaven, das insbesondere durch den neuen
Tiefseewasserhafen einen weiteren Aufschwung erwartet.

[Frnkli]

Grundsätzlich bin ich ihrer Meinung.

Wobei Wilhelmshaven in der Bevölkerungsentwicklung nicht viel anders ist, wie der allergrößte Teil Deutschlands.

Hier muss aber wohl angemerkt werden, das der Tiefseehafen sehr wohl einen wichtigen Wirtschaftsfaktor beinhaltet. Vorrausgesetzt das unsere Komunalpolitiker nicht weiter so bescheiden arbeiten wie bisher.
Grundsätzlich braucht die Region diesen Hafen, sie muß allerdings noch sehr viel Arbeit leisten, so das dieser auch zum gewünschten Erfolg wird.

Sollte dies gelingen, war dieser Deal ein guter Deal.

Denn er deckt genau den in dieser Mietpreisregion entstehenden Bedarf ab.

Nur meine Meinung.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.122.591 von valueanleger am 24.10.14 11:34:07

lustig gedrechselte Phrasen .....

Sachlich kommuniziert würde es heißen:

Problemobjekte mit einer durchschnittlichen Lehrstandsquote von über 7 %.

Das Hafenprojekt ist derzeit noch ein Flop, die Auslastung geht gegen NULL ...

Natürlich ist es Wilhelmshaven zu wünschen, dass sich trotz des Fehlstarts des Hafens ( Eröffnung in 2012 ) noch ein Efolg einstellt, dieser ist allerdings in der Bevölkerungsprognose schon eingerechnet ....

Wieso sollte es denn bei einer Arbeitslosenquoten von über 12 % einen Zuzugseffekt geben, es steht doch nun wirklich genügend potentielles Personal vor Ort zur Verfügung!

Bei der derzeitigen Zins-Situation gibt es halt nurnoch was bei Rudis Resterampe ....

Kann man natürlich auch blumig als Geniestreich verkaufen

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.122.438 von Hasenfuzz am 24.10.14 11:22:42

Ob der Zukauf zu bejubeln ist weiß ich nicht.
Zu bejubeln war jedenfalls die bisherige Strategie und die hohen Kursgewinne die ich bisher mit der Aktie einfahren konnte.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.123.752 von valueanleger am 24.10.14 13:19:42

Und erfahrungsgemäß schwanken Kurse nunmal ........

ich habe die Aktie erstmal auf der Beobachtungsliste seit 4 Wochen, gut, dass sie nicht im Portfolio ist ......

Natürlich möchtest Du sie weiter hochjubeln, ich würze die Story halt mit der Realität ..... damit jeder weiss, was er kauft ....

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.124.001 von Hasenfuzz am 24.10.14 13:43:11

Na jetzt wird mir klar warum du den Kurs nach unten reden willst.

[valueanleger]

Doch nun Spass beiseite, zu den Fakten.
Habe mir die Vergangenheit der neuen Tochter angesehen, ist sehr bewegt.

Stadt Wilhelmshaven verkauft an eine Deutsche Bank Tochter.
Weiterverkauf an "Cerberus".
Jetzt hat die Adler die Anteile übernommen.
Ob die Anteile direkt von Cerberus gekauft wurden oder ein weiterer Alteigentüm dazwischen geschaltet war ist mir nicht bekannt.

Hier die Website von Jade:
http://jade-immobilien.de/

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.124.979 von valueanleger am 24.10.14 15:14:35

Als ob meine Ausführungen hier den Kurs beeinflussen würden

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.125.066 von valueanleger am 24.10.14 15:24:16

ordentliches Unternehmen mit starken Problemen in der Portfolio-Struktur ....

Auf der Homepage werden 142 Wohnungen angeboten, die fast ausnahmslos erst zum 01.11, 01.12 und 01.01.2015 frei werden, also nicht als Leerstand gewertet sind. Dies entspricht 2,1 % des Wohnungsbestandes, auch wenn man berücksichtigt, dass Richtung Jahreswechsel die größte Bewegung im Bestand ist, riecht es nach einer deutlich höheren Fluktuation als üblich. Der Großteil der angebotenen Wohnungen ist aus den 40er, - 60er-Jahren des letzten Jahrhunderts. Fast ausnahmslos findet sich kein Balkon in den hinterlegten Grundrissen, stolz verweist man im Expose auf den gemeinschaftlich zu nutzenden Wäschetrocknungsplatz: Bonjour tristesse ...
Oftmals kein Baum und kein Strauch auf dem Grundstück, da ist der Hausmeister
schneller mit der Gartenpflege fertig.

Sowas kann man privat zur 8-fachen kaufen und dann richtig was in Bewegung
setzen, und wenn`s halt ne Kellerbar mit skyschlüssel ist, irgendwie bekommt man dann so ein 5-Parteienhaus in der Vollvermietung gehalten, aber als größter Bestandshalter der Stadt ist das ein Kampf gegen Windmühlenflügel, ich lerne allerdings gerne und bleibe auf Beobachtungsposition ....

[Hasenfuzz]

http://www.bauverein-ruestringen.de/images/stories/PDF/downloadcenter/geschaeftsbericht/bericht_2012.pdf

So geht Bestandsmanagement in Wilhelmshaven ....
Der Bauverein hat ca. 3000 WE im Bestand, per 31.12.2012 standen laut Geschäftsbericht 7 Wohnungen leer, also eine Quote von 0 .....

Es werden 24,9 % der Mieterlöse für Instandsetzungen und Modernisierungen reinvestiert, die Zahl kommt mir irgendwie bekannt vor ;-)

Die Kriegskasse ist prall gefüllt, es wird auch neu aus dem Cash-flow gebaut, die Eigenkapitalquote liegt bei mehr als 65 % ....

Ein starker Wettbewerber um Mieter ohne Offenburger .....

Die sind von Rückbauthemen nicht betroffen

[Hasenfuzz]

Adlerauge, sei wachsam!

Die Kapitalerhöhung war ja zu erwarten und auch erforderlich, denn wer derartige Herkulesaufgaben angeht, braucht eine günstige Refinanzierung!

Ich habe die Aktie bei 8,58 € auf die Watchlist gesetzt und begonnen, mich intensiv mit dem Portfolio zu befassen.

Dabei wird es in den nächsten Wochen auch bleiben, die Phantasie ist zunächst erstmal raus ....

Dies zeigt sich auch dadurch, dass eine konstruktive Diskussion über die Bestände nicht zustandekommt, es wird von Seiten des Unterehmens ja auch nichts konkretes kommuniziert!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.128.354 von Hasenfuzz am 24.10.14 22:01:24

Zitat von Hasenfuzz: So geht Bestandsmanagement in Wilhelmshaven ....
Der Bauverein hat ca. 3000 WE im Bestand, per 31.12.2012 standen laut Geschäftsbericht 7 Wohnungen leer, also eine Quote von 0 .....

Es werden 24,9 % der Mieterlöse für Instandsetzungen und Modernisierungen reinvestiert, die Zahl kommt mir irgendwie bekannt vor ;-)

Die Kriegskasse ist prall gefüllt, es wird auch neu aus dem Cash-flow gebaut, die Eigenkapitalquote liegt bei mehr als 65 % ....

Ein starker Wettbewerber um Mieter ohne Offenburger .....

Die sind von Rückbauthemen nicht betroffen

Was will uns der Hasenfuss sagen?

Auch die Überlegung, dass viele Wohnungen keinen Balkon und keinen Baum haben, lässt nicht direkt auf den Sinn der Bemerkung in Bezug auf die Adler AG Aktie schliessen.

Ich sehe hier keinesfalls die Luft raus.........was für eine Kapitalerhöhung? Habe ich fast verpasst?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.128.354 von Hasenfuzz am 24.10.14 22:01:24

Zitat von Hasenfuzz: So geht Bestandsmanagement in Wilhelmshaven ....
Der Bauverein hat ca. 3000 WE im Bestand, per 31.12.2012 standen laut Geschäftsbericht 7 Wohnungen leer, also eine Quote von 0 .....

Es werden 24,9 % der Mieterlöse für Instandsetzungen und Modernisierungen reinvestiert, die Zahl kommt mir irgendwie bekannt vor ;-)

Die Kriegskasse ist prall gefüllt, es wird auch neu aus dem Cash-flow gebaut, die Eigenkapitalquote liegt bei mehr als 65 % ....

Ein starker Wettbewerber um Mieter ohne Offenburger .....

Die sind von Rückbauthemen nicht betroffen

Was will uns der Hasenfuss sagen?

Auch die Überlegung, dass viele Wohnungen keinen Balkon und keinen Baum haben, lässt nicht direkt auf den Sinn der Bemerkung in Bezug auf die Adler AG Aktie schliessen.

Ich sehe hier keinesfalls die Luft raus.........was für eine Kapitalerhöhung? Habe ich was verpasst?

[TriggerHappy]

Ich stell bei dem Schrott mal ne Kauforder im Bereich 6,60€ 6,70€ rein,
dann sollten ein paar Prozent drin sein:O

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.207.358 von gate4share am 03.11.14 17:52:55

Hmmmm.......

Ich versuche es mal so zu erläutern ....
Alle hier versammelten Forumsteilnehmer wissen ja, das die blumig formulierte Strategie der Adler AG der Ankauf von angeblich völlig unterbewerteten Immobilienportfolien in strukturschwachen Gebieten mit Schwerpunkt Westdeutschland ist, weil dort angeblich ein großes Wertsteigerungspotential schlummert ....

Die Wahrheit ist:
Die Finanzierungs- und Refinanzierungsmethodik, die von Adler angewendet wird, ermöglicht nur Käufe von Portfolien, die nicht teurer als das 11-fache der Jahres-Ist-Miete sein dürfen.
Zu diesen Kursen gibt es aber in einem durch billiges Geld völlig überhitzten Markt nur perspektivlosen Krempel zu kaufen, der keinerlei Potential hat!
Kluge Marktteilnehmer nutzen derzeit die einmalige Chance, sich von derartigen Beständen zu trennen.
Ein völlig überteuert refinanziertes Portfolio der Güteklasse Ramsch kann mittel- bis langfristig nur durch die Luft fliegen ....

Wer garnicht in der Lage ist, einen regionalen Markt zu betrachten, um die Zukunftschancen eines Portfolios auszuloten, ich hier im Grunde genau richtig!

Der Vergleich mit der TAG zieht übrigens nicht, weil diese in einer anderen Marktsituation genutzt hat, sich günstig in die florierenden Inseln in Ostdeutschland einzukaufen .... oder vereinfacht gesagt: Erfurt, Leipzig, Berlin, auch noch Dresden haben Perspektive, Wilhelmshaven oder Duisburg eher weniger, und die unatraktivsten Immobilien in den schwächsten Stadtteilen dieser Orte stehen mittel- bis langfristig vor dem totalen Aus, die Finanzierungsluftblase platzt allerdings schon viel eher!

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.207.364 von gate4share am 03.11.14 17:53:10

Doppelt gemoppelt .....

Es gibt natürlich auch Shareholder, die glauben, das sei hier ein virtuelles Spiel, und die Parole "The sky is the limit" ausrufen und garnicht verstehen können, dass der reale Geschäftszweck des Unternehmens auch eine Relevanz hat, ganz unter dem Motto:
Balkone, Gartenanlage, was hab ich da mit zu tun, ich muss doch nicht da wohnen ....
So darf man in Düsseldorf-Oberkassel auch denken ....

In Wilhelmshaven und Duisburg-Rheinhausen denken die Marktteilnehmer, also noch konkreter die Nachfrager nach Mietwohnungen mir dem dezenten Charme eines Elendsquartieres allerdings genauso:

Nö, muss ich mir nicht antun, da ist schöneres im Angebot

Nachvollziehbar?

Bei Bevölkerungsrückgang ist es sogar so, dass sich garkeine Gedanken gemacht werden, oder kennt Wohnungsinteressenten aus Köln-Rodenkirchen ( Bevölkerungswachstum bis 2025 + 8 % ), die nach Duisburg-Rheinhausen ziehen, weil ihnen die leere Wohnung dort so leid tut ....

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.228.457 von Hasenfuzz am 05.11.14 13:01:05

Zitat von Hasenfuzz: Der Vergleich mit der TAG zieht übrigens nicht, weil diese in einer anderen Marktsituation genutzt hat, sich günstig in die florierenden Inseln in Ostdeutschland einzukaufen ....

Ausgerechnet TAG soll sich „günstig eingekauft“ haben? Aktienkurs seit 2 Jahren seitwärts und liegt doch bereits um 100% NAV (habe jetzt nicht nachgesehen).

Im Research Update von Edision vom 30.10.14 (auf der Adler Webseite unter "Research" zum Download) ist ein EPRA-NAV von 10,51 € ausgewiesen, bereits nach der Kapitalerhöhung von letzter Woche.

Bei Revenues und FFO sind gigantische Anstiege prognostiziert, die eben von der Expansionsstrategie herrühren.

[gate4share]

Hasenfuss; also keinesfalls hat Adler jemals gesagt, dass man unterbewertete Bestände kauft! Das ist nicht einmal erwähnt worden!


Fakt ist, man kauft günstig zu erwerbene Bestände die auch immer gleich nach allen Kosten für Instandhaltung, Verwaltung etc, und den Finanzierungen, einen positiven Cashflos und einen Gewinn bringen.

Zusätzlich versucht man die Vermietungsquote bei den angekauften Beständen zu erhöhen.

Mir ist auch nicht bekannt, dass man ungünstig finanziert! Die hohe Zinsen die Adler für Wandelschuldverschreibungen und Anleihen, in der Vergangenheit anbot, waren einmalige Sachen, um eben ein entsprechendes Eigenkaptal nachweisen zu können, um die jeweilige Finanzierung zu erhaltne.

Wir müssen sehen Adler hat zu wenig Eigenkapital für tausende von Wohnungen, und eben um eben Kapital bei Neukäufen einbringen zu können, was anuch eigentlich Fremdkapital ist, machte man diese hochzinsigen Anleihen.

Das ist meiner Meinung nach nicht Teil des Geschäftskonzepts, sondern eine Notlösung zu Beginn des hohen Bestandsaufbaus.

Adler hatte ja noch zig Mio in den Altobjekten gebunden, von denen man sich dauerhaft trennen wollte. Aus den USA ist ja nun wohl das eingesetzte kapital zuzüglich Gewinnanteile zurück geflossen, und nach und nach werden noch Grundstücke in Berlin verkauft, München ist komplett abverkauft.
Das Dresdner Projekt wird wohl noch etwas Zeit in Anspruch nehmen und Frankfurt wohl auch.

Also ich gehe davon aus, dass man sonst Zinsen von 2 bis maximal 3 % zahlt.
Somit ist der Überschuss, monatlich noch höher als man jeweils bei den Beständen bei Ankauf kalkulierte, als die Zinsen noch fast 1 % höher lagen.

Auser diesem ständigen, Monat für Monat, positiven Ergebnisses und ständig fliesendem Cashflow hofft, oder erwartet man, nach einigen Jahren, dass die Werte der Immobilien gestiegen sind.

Also schon beim Kauf machte man ständig Gewinn und erhält einen Überschuss an Liquidität. Dieser Überschuss steigt wohl jährlich, weil (hoffentlich) die Vermietungsquote steigt, und (das wohl ganz bestimmt) die Mieteinnahmen sich jährlich erhöhen. OB nun diese jährlichen MIeterhöhungen bei 1 % , 2 % oder evtl doch nur bei 0,3 % ändert an dem steigenden Überschuss nichts.

Gleichzeitig erreicht man hohe Überschüsse durch den Verkauf von Wohnungen durch Accentro .

So kann man grosse, auch völlig gemischte Bestände sofort aufkaufen, einen teil in den Bestand integrieren und die Restwohnungen dann einzelne oder en bloc weiter verkaufen.

Man braucht also gar keine unterbewerteten Wohnungen kaufen, sondern man geht nur davon aus, dass man später, vielleicht in 10 oder 20 Jahren dann doch einen höheren Wertgewinn hat, weil eben die B-lagen in der Nähe von Metropolen, doch einen höheren Anstieg haben werden, als die besten Lagen, und die schlechten Lagen, weit abseits.

Für diese Annahme spricht einiges. Wenn in Metropolen, wie Berlin die Mieten in den letzten ca 5 Jahren von im Schnitt knapp 5 Euro auf 7 bis 8 Jahre gestiegen sind, dann wird der grösste Teil der Werterhöhungen erst mal da gwewen sein. Bevor dann die Preise noch weiter auf 9 oder 10 Euro im Schnitt steigen, werden erst mal einige Mieter die Mieterhöhungen bekommen, oder die eine neue Wohnung suchten im näheren Umfeld umsehen. Und so werden eben die B-lagen nahe an Metropolen stärker nachgefragt sein und dann werden stärkere Mieterhöhungen mögllich sein.

Was nun Wilhelmshaven betrifft, weiss ich selber nicht, wie es sich da verhält. Fakt ist aber, dass in der Gegend um Vechta und Oldenburg ein grosser Wirtschaftaufschwung einsetzte und da Wohnungen gesucht werden. Und nach Norden, ist klar auch Hamburg hochpreisig und hat mehr Nachfrage als Bestand.

[gate4share]

Kauf von 10.000 Wohneinheiten je im Schnitt 60 qm

Miete im Schnitt 4,50 qm in der Spreizung 3,60 bis 6,10 Euro - (Markmiete zur Zeit im Schnitt 5,20) also je Wohnung dann 3.240 Jahresmiete.
Kaufpreis dann 300 Mio bei Nettomiete von 30 Mio bei 8 % Leerstand.

Der Kaufpreis wird mit 5 % Eigenkapital- mit 5 % aus Anleihen etc zu ca 8 % dargestellt und dann 10 % zu 3 % variabel und 80 % über 10 Jahre zu 3 %

Das sind dann Zinsen von 1,2 + 0,9 + 7,2 = 9,3 Mio - sonstige Finanzierungkosten, wie Emission, Schätzung etc. 0,7 Mio- 10 Mio Zinsen

Mieteinnahmen 30 Mio
Zinsen 10 Mio übrig 20 Mio - Instandhaltung 25 % (obwohl ich meine, das ist eher zu hoch) 7,5 Mio, Verwaltung 500 Euro je Einheit -5 Mio.
Mietausfallwagnis, ausser 7 % Leerstand, das wurde schon weniger an Miete berücksichtigt, 4 % 1,2 Mio.

Somit müssen wir noch abziehen:
Instandhaltung 7,5 Mio
Verwaltung 5,0 Mio
Mietausfall 1,2 Mio
Summa - 13,7 Überschuss 6,30 . davon könnte man dann 2 % tilgen oder in den nächsten Jahren, erst damit weiteres Eigenkapital für Neukäufe nachweisen.

Und nun steigen jedes Jahr die Miete um 0,5 % und wenn man dann noch einen Leerstand von nur 6 % erreicht, sind im folgenden Jahr die Mieten schon 1,5 % höher!

nach 10 Jahren hat man dann rund 10 % höhere Miete bei vielleicht 5 % Leerstand und hat dann 3 Mio Mehreinnahmen denen nur 0,5 Mio für die Verwaltung an Mehrkosten und für die Verwaltung evtl auch 0,5 Mio gegenüberstehen.
Die Zinsen haben sich in der Zeit reduziert, weil man ja jedes Jahr jeweils 6,3 Mio, bzw. später sogar jeweils ein wenig mehr tilgen konnte.

Wenn im gleichen Massen wie die Mieten jedes jahr um 0,5 % gestiegen sind, dann sind die Werte auch um ca 6 % höher. also dann 318 Mio.
Die Schulden liegen nur dann nur noch - nach 65 Mio Tilgung, bei 220 Mio.

Die Hoffnung ist nun aber, dass die Werte stärker steigen, als nur 0,5 % im jahr und deshalb eben in den jahren 5 bis 10 die Mieten auch stärker steigen und somit auch ein höherer Vermögenswert sich ergibt, neben höheren jährlichen Mieteinnahmen.

Aber man könnt auch schlimmstenfalls mit gleichbleibenen Mieten leben und macht dann auch Monat für Monat einen Überschuss!

[gate4share]

So logisch muss das schon das gut klappen.

Jedenfalls theoretisch. Es ist keine Frage, dass es dann praktisch auch Probleme geben könnte. Aber wo man jetzt schon mit jedem einzelnen Bestand, den man bisher kaufte, sofort von Kaufbeginn nicht nur einen Gewinn macht, sondern Monat für Monat auch einen Cash Überschuss erwirtschaftet, kann so schnell nichts passieren!

Auch in mittleren oder ehr einfachen Lagen, werden die Mieten ehr mal steigen, wenn auch evtl nur 0,2 % im Jahr, dafür in mehr nachgefragten Regionen dann um 3 % pro Jahr! Diese Mieterhöhungen steigern den Gewinn und Cashflow von Adler dann unverhältnismässig stark, weil man diese grundsätzlich nicht braucht um rentabel zu arbeiten - das kommt noch oben drauf!

Wenn es tatsächlich so wäre, was ich auf keinen fall mir vorstellen kann, dass man langfristig sich mit 5 % Zinsen verschuldet und mit diesem Zinssatz auf die einzelne Finanzierung umgerechnet finanzieren müsste, dann würde ich die Chancen ehr begrenzt ansehen!

Also mit kleinem Gewinn betreibt man die Bestände so weiter wie gekauft und versucht etwas mehr zu vermieten und nimmt die leichten Steigerungen an Mieteinnahmen mit, und kann ja meistens ohnehin bei Neuvermietungen, höhere MIeten durchsetzen, weil die meisten Bestandshalten, von denen man gekauft hatte, selten ständig Mieterhöhungsverlangen machten weil es wegen 10 % oder so nicht lohnt, sich mit den Mietern an zu legen.

Die höheren MIeteinnahmen, auch wenn es nur 0,3 % gehen dann fast vollständig komplett in den Gewinn mit ein, soweit nicht höhere Kosten für Instandhaltungen, die mit 25 % schon sehr hoch kalkulieren, nicht teile davon verbrauchen.
Bei ca 140 Mio Mieteinnahmen im Jahr sind 0,5 % Mieterhöhungen, in den meisten Lagen, gerade in Berlin und Dresden, aber auch in Düseldorf, Lüdenscheid, Wuppertal sind deutlich mehr als 1 % zu erwarten, sehr niedrig gerechnet und würden dann 700 tsd Mehrmiete bedeuten.
Wenn man den Leerstand um 1 % verringerte wären das nochmals ca 1,4 Mehrmiete, die voll in den zusätzlichen Gewinn eingehen.

Nach einem weiteren jahr, also zwei Jahre nach Kauf, und einem erneuten Anstieg der Durchschnittsmieten um 0,5 % ,aber keiner weiteren Verringerungen der Leerstände, erhöhen sich die Erhöhungsbeträge schon auf 2,4 Mio im Jahr!

[gate4share]

Also ich sehe aber auch die ständig sinkenden Kurse!

Mein Bestand an Adler Aktien und Wandelschuldverschreibungen ist so hoch, dass ich schon über 30 Tsd Verlust habe, seit dem Kurs um 8,00 Euro.

Hatte zwar über 8,50 eine Menge verkauft, aber dann doch Wandelschuldverschreibungen ca 20 cent unter Verkaufskurs wieder nachgekauft- weil ich ja meinte, und immer noch meine, dass hier dauerhaft noch viel höhere Kurse locken. Und so wollte ich doch irgendwie nicht für "nur" 8,70 oder so verkaufen.

Es kommt nun drauf an, ob man jetzt auch wirklich zumindest kleine Gewinne aus dem Bestand erwirtschaftet, also bei ständiger Bestandsführung.

Direkt in dem Quartal, bzw. evtl auch dem Jahr des Kaufes kann man das noch nicht feststellen, aber spätestens immer ersten vollen Kalenderjahr nach dem Kauf müssten doch - zumindest kleine Gewinne- durch das vermietungsgeschäft verbleiben, die dann jährlich leicht steigen.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.249.517 von gate4share am 06.11.14 22:34:48

wehe, der Trend endet .....

Wohnungs-AGs sind ja DAS Börsen-Modethema der letzten Jahre, wenn das endet, und das wird es irgendwann, dann wird es blutig!

Das ist meine Hauptsorge, denn die ganzen Mietsteigerungs-Szenarien sind ja schön und gut, aber die Märkte sind ja bei stagnierenden Einkommenszuwächsen der unteren 60 % unserer Gesellschaft längst ausgereizt!

Berlin hat jetzt mal die unterdurchschnittliche Entwicklung von Jahrzehnten aufgeholt, es wird aber auf absehbare Zeit kein München werden, einfach weil enorme Revitalisierungsreserven auf der Grundstücksseite auf Bebauung warten.

Wohnungswirtschaft war immer schon wie Waldwirtschaft, daran ändern auch Quartalsberichte und Bewertungsmethoden nichts!

[Hasenfuzz]

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/deutsche-annington…

In dem Stern-Bericht geht es wie immer um das leidige Thema des Instandhaltungsstaus.

Hier werden auch wieder Zahlen geliefert, die sich mit meinen Erfahrungen decken!

Für 2014 behauptet die dt. A., 29 € pro m² in den Bestand investieren zu wollen, wohl gemerkt, das wären im Ruhrgebiet, wo 5 € wohl die Durchschnittskaltmiete sein dürften, fast 50 % des Mietaufkommens.

In 2013 waren es wohl 15 €, und die Misere wird weiter geschoben ....

15 € sind die von mir benannten 25 % Instandhaltungsaufwandes. Ein Instandhaltungsstau aus Jahren kann damit freilich nicht behoben werden!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.256.558 von Hasenfuzz am 07.11.14 15:26:55

Zitat von Hasenfuzz: Wohnungs-AGs sind ja DAS Börsen-Modethema der letzten Jahre, wenn das endet, und das wird es irgendwann, dann wird es blutig!

Das ist meine Hauptsorge, denn die ganzen Mietsteigerungs-Szenarien sind ja schön und gut, aber die Märkte sind ja bei stagnierenden Einkommenszuwächsen der unteren 60 % unserer Gesellschaft längst ausgereizt!

Berlin hat jetzt mal die unterdurchschnittliche Entwicklung von Jahrzehnten aufgeholt, es wird aber auf absehbare Zeit kein München werden, einfach weil enorme Revitalisierungsreserven auf der Grundstücksseite auf Bebauung warten.

Wohnungswirtschaft war immer schon wie Waldwirtschaft, daran ändern auch Quartalsberichte und Bewertungsmethoden nichts!

Stimme dir zu! Es wird mit den grossen Mietsteigerungen, keinesfalls so weiter gehen, auch nicht in Berlin.

Aber die Mieterhöhungen waren auch längst nicht so hoch, wie es in der Pressse und sonst dargestellt wurde. Von wegen Mietsteigerungen von 20 % oder noch mehr. Das mag für eine einzelne Wohnung in der Neuvermietung gelten, aber nicht für den Schnitt der Wohnungen.

Adler braucht keine Mietsteigerungen um profitabel zu sein, das ist eine Grundvoraussetzung für das Geschäftsmodell. Doch gar keine Mietsteigerungen ist sehr unwahrscheinlich, eben weil in der Regel sehr viele Wohnungen im Bestand, unter der aktuellen Neuvermietungsmiete liegen. Also wenn jemand auszieht, wird man in der Regel zur aktuellen normalen MIete vermieten und nicht zu der vorher gezahlten - und dadurch ergeben sich automatisch kleine Mieterhöhungen, auch in Gebieten, wo die Mieten kaum noch steigen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.256.558 von Hasenfuzz am 07.11.14 15:26:55

Zitat von Hasenfuzz: Wohnungs-AGs sind ja DAS Börsen-Modethema der letzten Jahre, wenn das endet, und das wird es irgendwann, dann wird es blutig!

Das ist meine Hauptsorge, denn die ganzen Mietsteigerungs-Szenarien sind ja schön und gut, aber die Märkte sind ja bei stagnierenden Einkommenszuwächsen der unteren 60 % unserer Gesellschaft längst ausgereizt!

Berlin hat jetzt mal die unterdurchschnittliche Entwicklung von Jahrzehnten aufgeholt, es wird aber auf absehbare Zeit kein München werden, einfach weil enorme Revitalisierungsreserven auf der Grundstücksseite auf Bebauung warten.

Wohnungswirtschaft war immer schon wie Waldwirtschaft, daran ändern auch Quartalsberichte und Bewertungsmethoden nichts!

[mfierke]

sind news schon durchgesickert? geht schon schön hoch

[valueanleger]

Zahlen sind da:
http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/tl_files/adle…
EPS 3,38€ verwässert für Q1-Q3.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.323.911 von valueanleger am 14.11.14 17:48:54

Die Zwischenmitteilung zum Q3 ist anscheinend ein Noneevent.
Eine Adhoc fehlt allerdings auch noch.

[gate4share]

Adler Real Estate ist meines Wissen auch weder verpflichtet, einen regelmässigen Quartalsabschluss vorzulegen, noch darüber in Form einer Ad hoc zu informieren; und somit muss auch kein 9 Monatsabschluss vorgelegt werden.

Das man in der Vergangenheit häufiger mal über Quartalsergebnisse berichtete kann auch daran gelegen haben, dass man immer im Auge von Anleger, Spekulanten etc war. Auch wo man gerade neues Eigenkapital über Schuld- und Wandelverschreibunegn aufnahm, wollte sicher die Zeichner möglichst sofort wissen, wie die aktuellen Ergebnisse sind. Auch bei der Übernahme von Estavis war das Interesse gross.

Wo man nun allerdings so viele neue Wohnungen innerhalb von Estavis und auch bei Adler eingefügt hatte, und auch die Estavis ja nun erstmalige ein Bestandteil der Adler Real Estate ist, könnte das evtl nicht so guten , ich weiss es aber auch nicht, geführt haben. Und so kann es sein, weiss ich aber auch nicht genau , dass man nun über dieses letzte Quartal nicht extra berichtet.
Mit Sicherheiten werden dieses Jahr noch einige Wohnungen zu einer Wertzuschreibungen führen!

[mambonr3]

Quartalsbericht wurde freitag abend veröffentlicht

habe mir auch den gb von adler angeschaut und bin zufrieden mit dem was ich lese!

der Gewinn pro Aktie liegt bei etwa 3.30 Euro...damit ergibt sich ein aktuelles KGV von 3 !

kurs sollte schnell wieder in die kursregionen vor der ke > 8€ gehen!

ansonsten hat adler ja auch eine schöne tochter e7s (starke zahlen am freitag!) - auch hier habe ich eine größere position aufgebaut .
Nun muss man geduldig abwarten, was passiert aber e7s ist eindeutig mehr wert als 1,9€!


der Gewinn pro Aktie liegt bei etwa 3.30 Euro...damit ergibt sich ein aktuelles KGV von 3 !

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.325.585 von gate4share am 14.11.14 20:10:03

Zitat von gate4share: Adler Real Estate ist meines Wissen auch weder verpflichtet, einen regelmässigen Quartalsabschluss vorzulegen, noch darüber in Form einer Ad hoc zu informieren; und somit muss auch kein 9 Monatsabschluss vorgelegt werden.

Adler notiert im Prime Standard, deshalb ist man sehr wohl zu Quartalsberichten verpflichtet.

[valueanleger]

Allein die Mieteinnahmen betragen nach 9 Monaten bereits 50 Mio €.
Für das Gesamtjahr wären das ca. 75 Mio €.
Börsenwert aktuell ca. 230 Mio €.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.334.408 von valueanleger am 16.11.14 18:36:28

Zitat von valueanleger: Allein die Mieteinnahmen betragen nach 9 Monaten bereits 50 Mio €.
Für das Gesamtjahr wären das ca. 75 Mio €.
Börsenwert aktuell ca. 230 Mio €.

auch das ist nix Neues, schliesslich hatte Adler schon gemeldet, dass die aktuellen Bestände aufs Jahr gerechnet (bei 12 Monaten im Bestand) 108 Mio Mieten einbringen sollen. Eine verkürzte Gegenüberstellung Mieten / Marktkapitalisierung hilft auch nicht weiter, weil Mieteinnahmen nicht automatisch Gewinn sind. Nur damit manche nicht gleich wieder zu wild träumen..

[gate4share]

Man hat über 100 Mio Ertrag in den ersten neun Monaten erzielt!

Das ist schon ein tolles Ergebnis!

Doch Harloff, der Vorstand, hat auch das wichtigste Ziel erkannt und arbeitet daran, dieses weiter zu verbessern - es geht um die operativen Gewinne!
Also die Gewinne die durch die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes erzielt werden. Hier werden Gewinne ständig generiert und der Cashflos schloss für die esten 9 monate um ca 9 Mio im positiven Bereich.

Weiterhin erzielt man Gewinne aus dem Abverkauf der Altbestände, die nicht mehr im Fokus des Geschäftes stehen und durch die Estavis Tochter Accentro die Eigentumswohnungen mit Gewinn auf eigene Rechnung unf für dritte als Dienstleistung weiter verkauft!
Die Geldzuflüsse aus diesen Bereichen stehen fast vollständig für weitere Investionen zur Verfügung - weil diese Bestände nur gering mit Fremdkapital finanziert sind.

So hat man im moment über 36 Mio Euro in der Kasse und ist sofort fähig weitere WOhnungsbestände an zu kaufen.


Also Adler hat ihr Geschäftsmodell nun nachhaltig bestätigt!
Man wird allein aus der Vermietungsbewirtschaftung alle Kosten decken können und noch gute Erträge erwirtschaften.

In künftigen Jahren werden diese Erträge ansteigen, durch auch geringste MIeterhöhungen!

Erst wenn der Wunschbestand, wohl min 70 tsd Einheiten erreicht ist, wird man klare Aussagen über die Höhe der Erträger aus dem operativen Geschäft machen können.

Elgeti, legendärer Vorstand der TAG AG und zeitweise auch Aufsichtsrat der Estavis - und von der TAG hat auch Estavis die Accentro, die Privatisierungstochter, erworben, die dieses durch die Übernahme der Colonia Real Estate ins Portfolio übernommen hatte.

Dieser Elgeti hatte den Wohnungsbestand der TAG ständig durch ehr grössere Käufe auch ehr qualitativ niedriger Portfolioen, in die Höhe getrieben, um einen Bestand zu erreichen, den man günstig und gut bewirtschaften Könnte.
Laut elgeti kommen dann hohe Skaleneffekte zum Tragen.

Dieser kritische Bestand müsste dann so ca um 75 tsd bis 90 Tsd Einheiten sein, weil eben dazwischen Elgeti meinte, der Bestand sei nun erreicht, wo sich eine Verwaltung sehr kostengünstig darstellen lässt!

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.347.176 von gate4share am 18.11.14 10:51:14

Zitat von gate4share: Doch Harloff, der Vorstand, hat auch das wichtigste Ziel erkannt und arbeitet daran, dieses weiter zu verbessern - es geht um die operativen Gewinne!
Also die Gewinne die durch die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes erzielt werden. Hier werden Gewinne ständig generiert und der Cashflos schloss für die esten 9 monate um ca 9 Mio im positiven Bereich.

Da Du das immer wieder behauptest, fordere ich Dich auf darzulegen wie hoch die angeblich "ständig generierten Gewinne" zum 30.9. aus dem Bewirtschaftungsgeschäft sind. Die GuV des Adler-Konzerns findest Du auf Seite 13 des Quartalsberichts. Die Grundlage sind die von Valueanleger genannten 50 Mio Mieteinnahmen abzüglich der im Quartalsbericht genannten Aufwendungen inkl. Zinsaufwendungen. Ich bin ja sehr gespannt welche Gewinne aus dem Bewirtschaftungsgeschäft Du aus der GuV des Quartalsberichts herausliest.

[obekaer]

mittlerweile ist die finazsituation ziemlich auf kante.

nichts gegen hochschreibungen und firmenwerte, aber ansonsten halten sich die verbindlichkeiten und das vermögen ziemlich die waage. kein problem, wenn die immos auch wirklich nachhaltigt im wert steigen.
ständige generiete gewinne sehe ich irgendwie nicht, was aber auch an der wachstumsgegeschwinntigkeit liegen kann.
so richtig beurteilen, kann man die zahlen eigentlich nicht, da ja laufend neue wohnungen gekauft werden und auch bestände verkauft.

[honigbaer]

So intransparent sind die Adler jetzt auch wieder nicht.
84 Mio Kaltmiete kann man sich doch etwa hochrechnen aus 1,388 Mio qm und 5,06 Durchschnittsmiete. Nettoverschuldung ca. 840 Mio ist etwa das 10fache davon. Bei unter 32 Mio Aktien ist man bei 12facher Jahresmiete als Immobilienwert bei einem Kurs von 5 Euro, bei 13 facher Jahresmiete bei 7,50 und bei 14facher Jahresmiete bei gut 10 Euro.

Und das Thema, ob man in so einer Konstellation dauerhaft Gewinne erzielen kann, hatten wir glaub auch schon zur Genüge. Durch die Anleihen stehen zwar teilweise hohe Zinskosten zu Buche, aber selbst bei 4 oder 4,5% Durchschnittszins geht dafür nur die halbe Kaltmiete drauf. Die anderen 45 Mio sind dann für Verwaltung und Instandhaltung und Tilgung da. Setzt man für Verwaltung 15 Mio an, dann ist natürlich alles knapp aber nicht bedrohlich knapp kalkuliert, bei 20 Mio Tilgung bleiben nur 10 Mio für Instandhaltung, oder umgekehrt.

Mietanstieg, Zinsrückgang und Wertanstieg können erhofft werden.

[highroller12]

Bei Gagfah gab es geringe hochschreibungen die aber von Cashflow steigerungen belegt sind
Bei Adler sind das alles Luftbuchungen ohne Cashflow

wenn die nicht schnell Cashflow bekommen oder Verkäufe auf dem Buchwert level müssen weitere Kapitalmassnahmen kommen
Der Kurs von €7 sagt ja schon aus das alle von Luftbuchungen ausgehen onwohl da ja €3 Gewinn 9M angeblich da sind!

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.381.923 von honigbaer am 21.11.14 15:55:13

Zitat von honigbaer: So intransparent sind die Adler jetzt auch wieder nicht.
84 Mio Kaltmiete kann man sich doch etwa hochrechnen aus 1,388 Mio qm und 5,06 Durchschnittsmiete. Nettoverschuldung ca. 840 Mio ist etwa das 10fache davon. Bei unter 32 Mio Aktien ist man bei 12facher Jahresmiete als Immobilienwert bei einem Kurs von 5 Euro, bei 13 facher Jahresmiete bei 7,50 und bei 14facher Jahresmiete bei gut 10 Euro.

Und das Thema, ob man in so einer Konstellation dauerhaft Gewinne erzielen kann, hatten wir glaub auch schon zur Genüge. Durch die Anleihen stehen zwar teilweise hohe Zinskosten zu Buche, aber selbst bei 4 oder 4,5% Durchschnittszins geht dafür nur die halbe Kaltmiete drauf. Die anderen 45 Mio sind dann für Verwaltung und Instandhaltung und Tilgung da. Setzt man für Verwaltung 15 Mio an, dann ist natürlich alles knapp aber nicht bedrohlich knapp kalkuliert, bei 20 Mio Tilgung bleiben nur 10 Mio für Instandhaltung, oder umgekehrt.

Mietanstieg, Zinsrückgang und Wertanstieg können erhofft werden.

Man kann für eine Beurteilung wie Du eine Pi mal Daumen Regel nehmen oder man schaut einfach mal in den Quartalsbricht. Dort kann man ziemlich deutlich herauslesen, dass die Mieteinnahmen nach neun Monaten die Zinskosten, die Betriebsausgaben und die Personalkosten wie schon bisher nicht abdecken. Der positive Cashflow kommt rein durch Immobilien-Verkäufe in der Höhe von ca. 10 Mio zustande.
Ganz entscheidend ist wie sich die Sanierungs/Instanthaltungskosten entwickeln werden, denn gemeinsam mit dem Durchlaufposten Miet-Nebenkosten schluckt diese Position (bei Adler Betriebsausgaben genannt) über 50% der Mieteinnahmen. Weitere 50% entfallen auf Zinskosten. Fakt per 30.9. ist, dass sich keine Gewinne oder positive Cashflows rein aus der Bewirtschaftung ergeben. Wie sich das in Zukunft darstellt, darüber kann man lange philosophieren und zu unterschiedlichen Ergebnissen mit verschiedenen Annahmen kommen. Wie Du richtig schreibst haben wir darüber auch schon kräftig diskutiert. Was mir bei der Äusserung von Gate gegen den Strich geht, ist, dass er Sachen erzählt, die die Zahlen derzeit nicht hergeben. Ich bin zwar auch Aktionär, aber wir sollten bei der Wahrheit bleiben.
Die möglichen Verbesserungen auf der Ausgabeseite sind die Zinskosten und die Instanthaltungs/Sanierungskosten, auf der Einnahmeseite die Mieteinnahmen bzw. die durchschnittliche Kaltmiete und die Verringerung der Leerstandsquote.
Buchwertsteigerungen bringen das Unternehmen operativ dagegen nicht voran. Genau darauf ist Adler aber extrem fokussiert und dadurch war auch die starke Kursentwicklung möglich. Irgendwann werden die Anleger aber ein operativ positives Geschäft sehen wollen, das Dividenden ermöglicht. Es wäre mal schön wenn Adler sagt wann man das erreichen will.

[highroller12]

ich habe mal gagfah mit Adler verglichen und zwar mit den q3 zahlen aufs jahr hochgerechnet

Gagfah hat assets von 7463,6 und Miete von 673,2
Adler hat Assets von 1070 und Miete von 79,35

Einfach Mathemathik zeigt das da was stinkt!

[gate4share]

highroller, das geht so nicht!

Eben weil die Bestände doch erst langsam nach und nach in den Bestand übernommen wurden. Weder du noch ich wissen, ob und wieviele Wohnungen im Juli, August oder September in das Portfolio von Adler übergegangen sind.

VOm Grundsatz her, finde ich so eine Vergleichsrechnung schon sehr gut, aber hier kann man es mit den Angaben, die man hat, nichts rechnen und im Verhältnis setzen.

Wenn Bestände mal 10 % sich erhöhen, machen die MIeten je Monat anteilig nicht so viel aus. Aber hier hat man ja mehr Wohnungen im 3 . Quartal integriert, als man vorher überhaupt hatte!

Einzig, wenn Adler eine aktuelle monatliche Mieteinahme nennen würde, könnte man das evtl vergleichen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.352.504 von DOBY am 18.11.14 18:37:39

Zitat von DOBY:

Zitat von gate4share: Doch Harloff, der Vorstand, hat auch das wichtigste Ziel erkannt und arbeitet daran, dieses weiter zu verbessern - es geht um die operativen Gewinne!
Also die Gewinne die durch die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes erzielt werden. Hier werden Gewinne ständig generiert und der Cashflos schloss für die esten 9 monate um ca 9 Mio im positiven Bereich.

Da Du das immer wieder behauptest, fordere ich Dich auf darzulegen wie hoch die angeblich "ständig generierten Gewinne" zum 30.9. aus dem Bewirtschaftungsgeschäft sind. Die GuV des Adler-Konzerns findest Du auf Seite 13 des Quartalsberichts. Die Grundlage sind die von Valueanleger genannten 50 Mio Mieteinnahmen abzüglich der im Quartalsbericht genannten Aufwendungen inkl. Zinsaufwendungen. Ich bin ja sehr gespannt welche Gewinne aus dem Bewirtschaftungsgeschäft Du aus der GuV des Quartalsberichts herausliest.

Ganz einfach, was an den Überschüssen nicht Hochschreibungen oder Steuern sind, ist der operative Gewinn!

Da man ja auf die Hochschreibungen hohe Steuerzahlungen hat, wird so ein hoher Anteil der operativen Erträge abgezogen aus dem Cashflow!

Nochmals, man kann aus den Zahlen die Adler in den Geschäfts- und Quartalsberichten bekannt gibt, von anderen Bestandshaltern erhält man auch nicht mehr infos, nicht ersehen, wie erfolgreich Adler im operativen Geschäft ist!

Ich darf das mal ganz verkürzt, anhand eines privaten Bestandshalter klar machen. Also ein privater hat 5 Wohnungen! Jetzt sagen wir mal der Einfachheit halber, alle Wohnungen kosten zur Zeit 60 Tsd Euro und generieren je 5000 Euro Miete im Jahr, Nun kauft man im Juli 50 Wohnungen die 10fache Anazhl an Wohnungen - also hat man dann 55 WOhnugnen, aus dem ersten halbjahr hat man allerdings nur die Mieteinnahmen aus den 5 Wohnunge somit nur 12.500.

Und nun ist ganz entscheidend, ab wann die Mieteinnahmen von den neuen Wohnungen für den Käufer fliessen. Also man kann da weder von 5 Wohnungen, noch von 50 Wohnungen, die man kaufte, und auch nicht von 55 Wohnugnen die man nun insgesamt hält, ein Verhältnis zwischen Wert der Wohnungen und Höhe Mieteinnahmen herstellen!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.375.503 von obekaer am 21.11.14 00:48:03

Zitat von obekaer: mittlerweile ist die finazsituation ziemlich auf kante.

nichts gegen hochschreibungen und firmenwerte, aber ansonsten halten sich die verbindlichkeiten und das vermögen ziemlich die waage. kein problem, wenn die immos auch wirklich nachhaltigt im wert steigen.
ständige generiete gewinne sehe ich irgendwie nicht, was aber auch an der wachstumsgegeschwinntigkeit liegen kann.
so richtig beurteilen, kann man die zahlen eigentlich nicht, da ja laufend neue wohnungen gekauft werden und auch bestände verkauft.

Stimme dir zu. Also Adler Real Estate das neue Geschäftsmodell Wohnungsbestandshaltung ausrief, hatte man ein Eigenkapital von ca 30 Mio und eine Börsenkapitalisierung von ca 10 bis 15 Mio, anfangs noch weniger.

Erst durch weitere Kapitalmassnahmen, die ja nun wirklich nicht gross waren, konnte man das Kapital der AG erhöhen. Also Adler hat und dreht auch weiter ein grosses Rad, mit wenig Eigenkapital werden hohe Wohnungsbestände gehalten.

Da kommt es wirklich drauf an, dass man aus der Bewirtschaftung auch ständig Erträge erwirtschaftet, also nicht aus Hochschreibungen bei Neukäufen!

Diese Erträge aus der Bewirtschaftung werden sich allerhöchstwahrscheinlich automatisch durch auch nur leicht steigende Mieten erhöhen. Gleichzeitig kann man zumindest den steuerlichen Absetzungsanteil bei dem Fremdkapital tilgen, so sinken ständig Jahr für Jahr die Zinsausgaben und so werden die Gewinne ja Wohnung ständig Jahr für Jahr, höher!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.383.963 von DOBY am 21.11.14 18:28:33

Doby:

Man kann für eine Beurteilung wie Du eine Pi mal Daumen Regel nehmen oder man schaut einfach mal in den Quartalsbricht. Dort kann man ziemlich deutlich herauslesen, dass die Mieteinnahmen nach neun Monaten die Zinskosten, die Betriebsausgaben und die Personalkosten wie schon bisher nicht abdecken. Der positive Cashflow kommt rein durch Immobilien-Verkäufe in der Höhe von ca. 10 Mio zustande.
Ganz entscheidend ist wie sich die Sanierungs/Instanthaltungskosten entwickeln werden, denn gemeinsam mit dem Durchlaufposten Miet-Nebenkosten schluckt diese Position (bei Adler Betriebsausgaben genannt) über 50% der Mieteinnahmen. Weitere 50% entfallen auf Zinskosten. Fakt per 30.9. ist, dass sich keine Gewinne oder positive Cashflows rein aus der Bewirtschaftung ergeben. Wie sich das in Zukunft darstellt, darüber kann man lange philosophieren und zu unterschiedlichen Ergebnissen mit verschiedenen Annahmen kommen. Wie Du richtig schreibst haben wir darüber auch schon kräftig diskutiert. Was mir bei der Äusserung von Gate gegen den Strich geht, ist, dass er Sachen erzählt, die die Zahlen derzeit nicht hergeben. Ich bin zwar auch Aktionär, aber wir sollten bei der Wahrheit bleiben.

Bin grundsätzlich nicht anderer Meinung!
Nur ich muss es wohl zum gefühlten 100den Male erzählen, dass man Mieten und Wohnungsbestands nicht ins Verhältnis setzen kann, auch die Instandhaltugnen nicht, wenn Wohnungsbestände unterjährig teilweise in das Portfolio übergehen.

Das kann man bei Adler jetzt nicht erkennen, das stimmt!

Aber dafür haben wir doch hier verschiedene Rechnungen auch mit Honigbaers Zahlen aufgemacht, die sehr wohl einen guten Ertrag errechnen lassen!

Und es reicht auch aus, wenn man aus der Bewirtschaftung nur die Kosten decken kann, und evtl 1 Euro Gewinn macht- im Jahr!

Denn durch die Verkäufe durch die Accentro erhält man weitere Gewinnanteile und ständig Jahr für jahr, sogar Monat für Monat erhöhen sich die Mieten und sinken die Zinskosten.

Auch bei nur 1 % Mietanstieg im Jahr, erhöhen sich die Mieten jeden Monat um zehntausende Euro, denen aber keine so grossen Ausgaben
steigerungen gegenüberstehen.

Es ist richtig, dass Adler bisher mit den Abschlüssen keinen Gewinn aus dem operativen Geschäft nachweisen kann.
Das ist auch der Grund, warum man noch so weit von dem NAV entfernt liegt.

Sobald man sieht, dass Adler keine Verluste macht mit der Bestandshaltung wird man Adler Real Estate min mit dem NAV bewerten, dann sind Kurse von 11 oder 12 Euro normal und angemessen!

[honigbaer]

Ganz so einfach ist es wahrscheinlich doch nicht.
Die Frage ist eher, ob denn der angegebene NAV gerechtfertigt ist, was auch bei laufenden Erträgen aus den Bestandsimmobilien nicht zwingend der Fall sein muss.

[gate4share]

Der NAV wurde nach meinen Informationen aufgrund der DCF Methode errechnet, was bedeutet , dass man eben aufgrund der Zu- und Abflüsse von Geldern, den Wert errechnete.
So müsste eben genau darin der NAV begründet sein und nicht etwa in einem Verkehrswertl.


Klar ist auch richtig, dass , wenn man die hochgeschriebenen Bestände verkaufen möchte, die Frage stellt sich ja gar nicht, aber wenn es so wäre, dann würde man weniger erlösen, als den selber errechneten NAV.

Doch gleichzeitig durch zwei fast automatische Erscheinungen, wird das Vermögen der AG ständig grösser. Einerseits durch die ständig, auch wenn nur um 1 % im Jahr im steigenden Mieten und daraus dann die steigenden Werte der Immobilien, und durch ständige leichte Tilgung der Schulden.

Dann noch zusätzlich führen auch nur kleinste Tilgungen von Schulden, zu niedrigeren Zinsausgaben, wo man dann wieder die gesparten Zinsen in eine höhere Tilgung investieren kann. Sobald man einen wesentlich höheren Eigenkapitalanteil nachweisen kann und nicht wie jetzt nur um 20%, werden die Zinsen, nicht wie jetzt vielleicht bei 2 bis 2,5 % liegen, wenn varibal, sondern der Bonitätszuschlag fällt dann um ca 1 % und so muss man auf varibale Darlehen auf Euriborbasis nur noch 1 bis 1,5 % Zinsen zahlen.
Sollte man über 10 jährige festgeschriebenen Darlehen finanzieren, würden diese Sätze wohl für die nächsten 10 Jahre, bei min 30 bis 35 % Eigenkapital bei ca 2 bis 2,5 % liegen.

Natürlich muss nicht alles nur gut werden! Aber grundsätzlich ist nun mal die Tendenz zu ehr steigenden Zinsen in den Gebieten wo man die Bestände kaufte da und auch wird es ehr mehr Nachfrage geben, als weniger.

Rein theoretisch könnte es indes sein, dass man eben doch mal bestimmte Wohnanlagen bei Auszug von MIetern nicht neu vermieten können und selbst die Wohnungen die man noch vermietet, nur zu niedrigen Mieten vermietbar sind.
Oder /und könnte man mit einer Wohnanlage oder mehreren hohe Instandhaltungsaufwendungen haben. Es könnte sein, dass man da nochmals 10 oder 20 % des Kaufpreises investieren müsste, oder auch evtl über mehrere Jahre jeweils 50 oder 60 % der Mieteinnahmen. Dann wäre man natürlich mit diesen Wohnanlagen im Verlust und müsste die Mietüberschüsse aus aderen Wohnbeständen dazu verwenden, die Verluste dort zu decken.

Nur ist es schon sehr unwahrscheinlich , dass überall Probleme auftauchen und überall dann weniger Mieten möglich sind.

Denke es wird sich insgesamt ausgleichen, in bestimmten Anlagen wird man hohe Instaltungen haben, wo anders hohe Leerstände und andere laufen von Beginn an gut oder sehr gut.

Wenn Adler tatsächlich die Bestände in der Hinsicht gut ausgesucht hat, dass man in der Nähe von Metropolen ist, wo zukünftig eine noch höhere Nachfrage da sein wird, dann werden sich die Mieten dort auch erhöhen, und es ist nicht mehr Leerstand sondern ehr weniger Leerstand zu rechnen.
Die meisten gekauften Beständen hatten ja doch noch Leerstände zwischen 4 und 15 % soweit ich mich erinnere!

[gate4share]

Sollte sich ergeben, dass man auch evtl nur im 4 Quartal 2014 oder im 1. Quartal 2015 im operativen Geschäft im Verlust liegt, ohne, dass es ausserordentliche Ereigenisse gab und auch die Zahlen nicht verfälscht wurden durch Neuaufnahmen oder diese nur im Verhältnis gering waren (bis 10 %), dann wäre das hier in der Tat keine Anlage- oder Spekulationsmöglichkeit, sondern von anfang an, ein zum scheitern verurteiltes Unternehmen.

Aber eben das kann ich mir überhaupt nicht vorstellen, weil man sehr günstig gekauft hat und noch wert auf die lage in der Nähe von Metropolen legte!

Man kann versuchen aus den aktuellen Zahlen sich Anhaltspunkte für zukünftige regelmässsige Einnahmen und Ausnahmen zu ersehen, aber man muss dabei immer berücksichtigen, dass hier ein sehr grosser Bestandsaufbau stattgefunden hat, der auch durchaus grosse einmalige Kosten für ErstInstandhaltung nach einigen Monaten ohne diese Aufwendungen durch den Verkäufer, verursacht.

Gerade 2014 und noch besonders das zweite Halbjahr, aber auch das erste Halbjahr, ist deshalb so einmalig verfälscht, weil man ja viel mehr neue Wohnungen kaufte, als man bis dahin schon hielt.

Auch wenn man nach dem Kauf im ersten Jahr nur doppelte soviel für Instandhaltung ausgeben müsste, wie sonst im Schnitt, wäre man als Adler schwer in 2014 im Verlust sein, weil man ja mehr neue Wohnungen kaufte, als man alte vorher hielt.

Das wird dann jeweils immer besser, je länger man Miete einnimmt und dem entgegen nur geringe Instandhaltungskosten gegenüber stehen.


Klar es besteht grundsätzlich die Möglichkeit kann es alles nicht ausgeht.
Das sich mit der Vermietung kein Gewinn erwirtschaftet liesse und man nur durch die Hochschreibungen gute Zahlen darstellen konnte.

Dann hätten wir hier eine schlechte Anlage und man sollte möglichst schnell verkaufen, solange man noch anständige Preise bekommt.

Oder wenn jetzt die Mieten auf breiter Front ehr sinken, oder/und schon in 2015 die Zinsen ansteigen, dann wird alles viel schwieriger!