ETW / Ferienwohnung - erstes Invest ? - 500 Beiträge pro Seite

[J-u-l-e-s]

Guten Morgen zusammen,

momentan stellt sich mir die Frage, ob/wann es sinnvoll ist, sich über Eigentum Gedanken zu machen.
Ich bin 27, habe einen sicheren, unbefristeten Job mit ausreichend Einkommen.

Ich bin generell flexibel, muss mich also selbst (noch) nicht fest an einem Ort niederlassen. Ginge also um eine Immobilie, die nicht eigen genutzt wird.
Momentan wohne ich zur Miete, 80 m² für knapp 200,- € kalt. Das ist ein absoluter Schweinepreis und nur durch einen guten Kontakt möglich. In der Lage würde man normalerweise min. 350 - 400,- € zahlen.
Daher habe ich monatlich relativ geringe Wohnkosten. Bin eh die meiste Zeit unterwegs.

Was würde/kann im Bereich Eigentum -> Vermietung Sinn machen ?
Kleine Wohnung (50-70 m²) kaufen (habe 2 Freunde die in der Branche arbeiten) und vermieten ? Singlewohnungen sind hier immer sofort weg.
Was ist von Ferienimmobilien zu halten ? Ist natürlich mit mehr Aufwand verbunden - lohnt das überhaupt ? Klar, eben an Urlauber vermieten und ab und zu mal selber Urlaub machen - hört sich toll an, wird aber wohl kaum so einfach sein !

Vielleicht gibt es generell ein paar Ansätze für junge Leute wie mich, die über den Einstieg nachdenken.

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.855.442 von J-u-l-e-s am 06.03.12 09:19:20

vorweg. eigentumswohnungen weisen noch eine deutlich schlechtere rendite auf, da der an einen dienstleister vergebene verwaltungsaufwand bezahlt werden muß.

http://news.immonet.de/mietshaeuser-sind-haeufig-ein-verlust…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://news.immonet.de/mietshaeuser-sind-haeufig-ein-verlust…


Studie: Mietshäuser sind häufig ein Verlustgeschäft für Eigentümer

16.2.2011, geschrieben von Charlotte Salow in der Kategorie: Finanzen

Eine Immobilie halten viele Menschen immer noch für die beste Altersvorsorge. Wird sie als Eigenheim genutzt, mag das auch zutreffen. Eigentümer, die ihre Objekte vermieten, machen damit jedoch deutlich weniger Gewinn als mit Aktien, Anleihen oder unternehmerischen Beteiligungen. 15 Prozent der Vermieter machen mit ihrer Investition sogar Verluste.

Wer Vermieter ist, hat nicht zwangsläufig auch ein dickes finanzielles Polster vorzuweisen – das ergab aktuell eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung im Auftrag der Bundestagsfraktion der Grünen. Vielmehr ist Ergebnis, dass Immobilien nicht nur weniger Geld einbringen als andere Anlageformen, die Besitzer von Mietshäusern machen zudem weit häufiger Verluste als andere Kapitalanleger.

Für Kenner des Marktes sind die Ergebnisse nicht überraschend: „Von 1993 bis 2009 stiegen in den meisten Regionen weder die Mieten noch die Immobilienpreise“, kommentierte Andreas Schulten, Vorstand der Forschungsgesellschaft BulwienGesa, die Studie gegenüber der Welt. Denn inflationsbedingt wurden die Maßnahmen zur Instandsetzung teurer – viele Vermieter hatten deshalb höhere Aufwendungen als Einnahmen.

Auch die Eigentümer, die schwarze Zahlen mit ihren Objekten schreiben, können sich über durchschnittlich 1,6 Prozent Rendite im Jahr nicht wirklich freuen. Denn zieht man die von der Europäischen Zentralbank ausgewiesene Inflationsrate von 1,7 bis 1,9 Prozent hinzu, ist die Rechnung eher deprimierend. Erst Recht, wenn man vergleicht, dass ein Sparer mit einem Portfolio aus Aktien, Festgeldanlagen und Anleihen im Schnitt 2,51 Prozent Rendite erhält. Richtig lohnend ist der Besitz von Betriebsvermögen: Üppige 4,86 Prozent Rendite wirft das im Schnitt ab.

Mit der Studie wollten die Grünen die Forderung nach einer „Reichensteuer“ stützen – bei vielen Vermietern sind sie da wohl an der falschen Adresse.

[HAZARD05]

warum nicht...sofern in Gegenden welche noch Potential auf Wertsteigerungen haben. Hamburg, München, Frankfurt sind überteuert. Berlin ist momentan ein kleiner Geheimtipp.

Ferienwohnungen sind eher etwas für den privaten Gebrauch. Diese werden aufgrund nicht kalkulierbarer Kosten und Erträge nicht von der Bank finanziert.

[HAZARD05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.855.611 von shagerage am 06.03.12 09:43:35

User shagerage hat vollkommen Recht. Oft lohnt es sich nicht. Dies ist aber zwei Dingen geschuldet.

- teilweise panischer Kauf aufgrund Angst der Kunden vor Inflation(kein Preisverständnis)
- Lage Lage Lage!!!!

Der Preis macht die Musik.

[J-u-l-e-s]

Ein Kauf würde mich für auch immer unter der Prämisse in Betracht kommen, dass die Wohnung ein wirkliches Schnäppchen ist (über die 2 Freunde), ggf. vermietet ist und selbst die Verwaltung KÖNNTE ich günstig über die Kontakte realisieren (da hängen auch Handwerker usw. mit dran).
Wobei ich die Verwaltung einer kleinen Wohnung auch selbst als umsetzbar erachte.

Eine Ferienwohnung bzw. kleines Haus wäre natürlich interessanter. Aber klar - wie soll man da zuverlässige Prognosen stellen ?! Da hängt zu viel Risiko dran. Verstehe ich.

[polya]

nach meinen ersten erfahrungen mit Mietern:

also ich vermiete nicht mehr (frei nach gerhard polt)

gruß polya

[Latinl]

Zitat von HAZARD05: warum nicht...sofern in Gegenden welche noch Potential auf Wertsteigerungen haben. Hamburg, München, Frankfurt sind überteuert. Berlin ist momentan ein kleiner Geheimtipp.

Ferienwohnungen sind eher etwas für den privaten Gebrauch. Diese werden aufgrund nicht kalkulierbarer Kosten und Erträge nicht von der Bank finanziert.

den 2 Punkt kann ich nur zustimmen. Oftmals werden ETW / MFH die vermietet sind nur in einem gewissen Radizus finanziert. Ca. 200 km. Damit will man sicherstellen das man schnell vor ort. Kingt an sich zimelich dämlich da es Hausverwalter gibt. Allerdings sind da die Banken sehr strikt

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.855.745 von J-u-l-e-s am 06.03.12 10:02:22

Wobei ich die Verwaltung einer kleinen Wohnung auch selbst als umsetzbar erachte.

Die einzelnen kleinen oder auch großen Wohnungen gehören einer Eigentümergemeinschaft. Die beschließt dann einen kostenpflichtigen Verwalter für das Objekt. Der ist auch u. a. für die Betriebkostenabrechnung zuständig.

Da kann ein einzelner Eigentümer NICHT sagen, "den will ich nicht", "ich lass es einen Freund mache"n oder "ich machs allein".

sausebraus2000

[migi20]

also ich habe dies auch gemacht...in jungen jahren.(mit 22)

gerade muss ich meine Kapitalanlage komplett neu renovieren, Mietschulden werden eingeklagt

und ich will das ding loshaben und werde in meinem Leben nie wieder eine Immobilie anschaffen für Vermietung.

die rechnung geht imemr aufm papier toll auf, aber wehe es geht nur einmal schief..stress pur.

Und ich wohne nicht in einer großstadt,sondern aufm land mit einer arbeitslosigkeit von ca. 3 %.

Aber die Mieter Mentalität heutzutage ist unter aller Sau.

ich rate dir..finger weg.

außer du hast viel geld und sehr sehr sehr sehr viel Zeit im Leben.

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.857.852 von migi20 am 06.03.12 14:50:24

Bevor man an eine Vermietung denkt sollte man selbst im schuldenfreien Eigentum wohnen.

Vermietungen bringen nur etwas bei sehr hohem Steuersatz oder bei einem Denkmal (Sonder Afa).

Kauft man aber ein zu sanierendes Denkmal haut der "schlaue" Verkäufer schon soviel auf den Kaufpreis der meist hundert Jahre alte Schrottimobilien, das der Preis so überteuert ist und die Steuerersparnis aufzehrt.

Wenn die Kinder der Mieter dann das alte Parket mit Rollschuhen befahren oder der hunderte Jahre alte Kachelofen zum Plasteverbrennen genutzt wird - ist das - DEIN!!! groß....

[minister.grasser]

Klingt ein wenig danach, als ob "deine Freunde" dich auf die Idee gebracht hätten. Wenn die das Management machen und fixe Gebühren dafür bekommen, können sie nicht verlieren. Ob das für dich als Investor auch gilt?

Prinzipiell kann es natürlich gut funktionieren, wenn mehrere gemeinsam ein Objekt "übernehmen", z.B. gemeinsam die Mehrheit in einem Zinshaus in Berlin erwerben und dann das Ganze gewinnträchtig umgestalten. Ich sehe es aber als notwendig an, dass man selbst Vorort ist, oder sehr großes Vertrauen hat.

Vermietete Wohnungen sind definitiv billiger zu haben als freie. Dafür bekommst du auch ein wenig die "Katze im Sack" (den Mieter kennst du ja in den seltensten Fällen ). Da müsste man als kommunistischer Revolutionär verkleidet mit dem auf ein Bier gehen und mal sehen, was er von Enteignung hält und "an Kapitalistenschweine keine Miete zahlen" (von der Politik oft gesetzlich unterstützt), oder ob er aus sonstigen Gründen vielleicht knapp bei Kasse ist.

Abschließend halte ich die Makro - Wirtschaftlage für Immobilien gut. Man kann davon ausgehen, dass die Inflationierung des Euro in den wirtschaftlich starken Staaten des Euro Raumes gewünscht ist und die Zinsen künstlich niedrig gehalten werden. Zwischendurch gibts die bekannten Blasen+Platzer, die von diesem System verursacht werden. Bei Immos sind wir in manchen Teilen vielleicht schön langsam auf dem Weg in eine Blase. (wobei die Eigentumsrate immer noch sehr niedrig ist, der Wohnbau stagniert und die Nachfrage, wie du selbst schreibst, gut oder eigentlich unglaublich gut ist), daher Lage Lage Lage

[shagerage]

30.03.12
Zusatzbelastung
Eigentümer unterschätzen Kosten für Hausgeld

Pro Quadratmeter Wohnfläche fallen im Durchschnitt 2,70 Euro für das Hausgeld an. Doch die wenigsten Käufer kalkulieren beim Kauf einer Eigentumswohnung die hohen Zusatzkosten ein. Von Marc Lehmann

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der achtet meist auf den Kaufpreis und die Finanzierungskonditionen. Oft unterschätzt wird aber der Faktor Hausgeld, die monatliche Eigentümer-Umlage. Die Unterschiede können nämlich erheblich sein und bei der Kalkulation eine gewichtige Rolle spielen.

Das Hausgeld lässt sich als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an den Verwalter sehen – nur ist sie in der Regel höher als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Mieters. Abgerechnet werden einerseits Betriebskosten für Müllentsorgung, Wasser, Gebäude-Versicherungen und Hausmeister, andererseits Heizkosten.

Es sei denn, die Eigentumswohnung ist mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Solche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden – hinzukommen beim Eigentümer aber noch Verwaltergebühren sowie Reparatur-Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum.

Große Anlagen kosten mehr Geld

Kleine Gemeinschaften sind oftmals günstiger. Meist liegt die monatliche Umlage für das Hausgeld 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten eines Mieters in einer vergleichbaren Wohnung. Ein Trugschluss wäre es daher, die Kalkulation als Selbstnutzer nur auf der gesparten Miete aufzubauen.

Der Eigentümer hat generell höhere Nebenkosten schon wegen des Hausgeldes. Hinzu kommt: Reparaturen an der Wohnung trägt der Eigentümer allein, während der Mieter einen kaputten Boiler dem Vermieter meldet.

Achtet der Wohnungskäufer auf ein möglichst niedriges Hausgeld, so erhöht er seinen Spielraum bei der Finanzierung. Die Unterschiede machen leicht 100 oder 200 Euro im Monat aus. Fließt dieses Geld statt an den Verwalter an die Bank, ist entweder der Kreditbetrag größer oder der Kredit schneller abbezahlt.

Im Schnitt sind etwa 2,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen, so eine Studie von 2006. Inzwischen dürften es etwa 2,70 Euro sein. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung wären das somit rund 200 Euro monatliches Hausgeld. Deutlich mehr oder deutlich weniger ist möglich. Günstiger sind generell kleine Wohnanlagen mit bis etwa zehn Eigentümern, größere Wohnanlagen produzieren deutlich höhere Kosten.

Vorsicht, wenn das Hausgeld zu niedrig erscheint

Eine denkbare Erklärung: In kleinen Gemeinschaften achten Mieter oder selbstnutzende Eigentümer mehr auf Mängel und kümmern sich rechtzeitig darum. Teuer sind auch alte Wohnbauten. In Wohnanlagen der Baujahre 1950 bis 1964 fällt laut einer Studie das höchste Hausgeld an, während für Neubauten das niedrigste Hausgeld zu zahlen ist.

Das hat vor allem damit zu tun, dass in der Nachkriegszeit manche Bauten sehr schnell zu Lasten der Qualität hochgezogen wurden. Bei Neubauten wiederum fallen noch keine großen Reparaturen an, außerdem wird weniger Energie verbraucht.

Wichtig ist auch die Objektausstattung. Fahrstühle, Gemeinschaftsgärten oder gar ein Schwimmbad erhöhen die Gemeinschaftskosten. Vom Verwalter kann auch einiges abhängen, nicht nur wegen den Verwaltergebühren. Werden zum Beispiel günstige Versicherungen abgeschlossenen und preiswerte Handwerker beauftragt, spart die Eigentümergemeinschaft bares Geld.

In Verkaufsangeboten ist meist das aktuelle Hausgeld genannt. Wenn nicht, dann ist das erst recht ein Grund, beim Verwalter nachzufragen. Wenn das Hausgeld besonders niedrig erscheint, sollte das allerdings ebenfalls kritisch hinterfragt werden.

Käufer sollen Wirtschaftspläne prüfen

Es könnte nämlich sein, dass die Reparatur-Rücklagen sehr gering angesetzt werden. Dann kommt jedoch die böse Überraschung, wenn eine größere Reparatur durchgeführt werden muss und der Rücklagentopf leer ist. In solchen Fällen wird dann eine Sonderumlage bei den Eigentümern erhoben, die schon einige hundert oder gar tausend Euro ausmachen kann.

Wer sich ernsthaft für den Kauf einer bestimmten Wohnung interessiert, sollte auch die Wirtschaftspläne der letzten Jahre sowie die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft studieren. Damit lässt sich erkennen, ob zum Beispiel Reparaturen immer wieder hinausgezögert wurden, um die Eigentümerbelastung gering zu halten.

Zum Kaufpreis der Immobilie kommen immer noch Nebenkosten beim Erwerb, die allzu oft vergessen werden. So müssen rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises in jedem Fall für Notarkosten einkalkuliert werden. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das 4500 bis 9000 Euro. Meist sind hier schon die Kosten für das Grundbuchamt enthalten.

Auch die Grunderwerbsteuer ist immer ein großer Kostenfaktor. Sie beträgt je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 und fünf Prozent des Kaufpreises. Im oben genannten Fall liegen die Zusatzkosten dann zwischen 15.750 und 22.500Euro.

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106139274/Eige…