Offene Immobilienfonds vor der Krise? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 13)

[noch-n-zocker]

Der nächste bitte!


Offener Immobiliendachfonds DWS-Immoflex wird aufgelöst
DWS Investment plant, das Verwaltungsrecht für den offenen Immobilien-Dachfonds DWS Immoflex Vermögensmandat unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten mit Wirkung zum 2. Oktober 2013 zu kündigen und den Fonds bis April 2015 aufzulösen.



Die Kündigung soll einer Mitteilung der DWS zufolge die Möglichkeit schaffen, mittels einer geordneten Auflösung den Anlegern die jeweils verfügbare Liquidität bis zu zweimal im Jahr ausschütten zu können. Nach der Aussetzung der Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des DWS Immoflex Vermögensmandat im April 2012 hätte sich die Situation am Markt der Zielfonds nicht beruhigt, so das Management.

Aktuell hält der Dachfonds neun offene Immobilienfonds im Portfolio. Bei allen Immobilien-Zielfonds ist die Rücknahme von Anteilsscheinen ausgesetzt, acht Zielfonds befinden sich in der Auflösung. Das gilt nun auch für den Degi German Business, dessen Liquidation die Aberdeen Immobilien KAG Anfang der Woche angekündigt hatte.

Der Anteil der liquiden Mittel im Dachfonds lag per 31. Oktober 2012 eigenen Angaben zufolge bei 11,4 Prozent. Das schließe eine dauerhafte Wiedereröffnung des DWS ImmoFlex Vermögensmandat aus, heißt es in der Mitteilung.

DWS Investment teilte zudem mit, dass sie dem Fonds in ihrer Funktion als Verwaltungsgesellschaft ab dem 1. Dezember 2012 statt der in den Vertragsbedingungen vorgesehenen Kostenpauschale in Höhe von 0,95 Prozent nur noch 0,1 Prozent per annum belasten werde. (te)

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.860.805 von big_mac am 25.11.12 22:23:48

mag ja sein, daß Euch das inzwischen peinlich ist, aber es waren die Anleger-Lemminge, die die Schließung der Fonds "durchgesetzt" haben, wie ich meine völlig überflüssigerweise. Die haben jetzt den "Salat" und ich eine gute Anlagemöglichkeit.

Auch habe ich nicht die "Rechtfertigungsschreiben" einiger Fondsmanager bezüglich der "geringen" Höhe der Ausschüttungen vergessen. Da läuft schon einiges auf und es gibt auch immer noch Anleger die mit erheblichen Summen in den Fonds "festsitzen".

Sicher haben die "Androhungen" einiger Foristen, es dem Management mal so richtig zu geben, wenn nicht bald größere Summen "rüberwachsen" daran einen geringeren Anteil.

Und ja, ich halte zumindest bei den von mir regelmäßig beobachteten Fonds die angegebenen Verkehrswerte für am Markt erzielbar (mit Ausnahme des Sonderfalls Berlin-Mitte).

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.861.656 von Cocodrillo am 26.11.12 11:38:32

Anleger wollen ihr Geld abziehen - ich bin überrascht und schockiert
Wie dumm von den Anlegern, die bringen glatt absichtlich Sand in die Geldautomaten der Fondsgesellschaften, und verhindern ihren Reichtum.

Madoff ist am selben Zustand eingegangen, und auch zu Zeiten des Neuen Markts gabs den Schlachtruf, das alle reich wären wenn keiner verkauft.
Was einiges über die Qualität der Konstruktion OIF aussagt, die hoffentlich verschwinden wird.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.863.159 von big_mac am 26.11.12 18:30:28

ja so ist das mit den Anlegern. Sie wollen alle zum gleichen Zeitpunkt durch dieselbe Türe und merken nicht, daß sie sich gegenseitig behindern.

Klar daß diejenigen, die sich nicht für Zusammenhänge interessieren, hinterher frustriert sind.

Anleger wie diese werden nicht reich, dazu sind sie auch garnicht da.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.852.208 von sparfux am 22.11.12 15:06:07

Es sieht so aus, als wäre KanAm bei dem Verkauf Winchester House in London erstmals ohne Nettoverlust für die Anleger herausgekommen. Dabei handelt es sich offenbar um eine Paradeimmobilie, vermietet an die Deutsche Bank - siehe auch Jahresbericht vom Juli 2012. Eigentlich hätte man da ausnahmweise auch mal einen Netto-Verkaufsgewinn erwarten können. Schließlich liegt London eindeutig "nördlich der Alpen", also im Fokus des geplanten KanAm-Nachfolge-OIF..

[Cocodrillo]

"Schließlich liegt London eindeutig "nördlich der Alpen", also im Fokus des geplanten KanAm-Nachfolge-OIF.. "
das ist der eine Aspekt. Der andere ist, daß Banken ihr Investment-Business zurückfahren müssen (ich geh mal davon aus, daß bekannt ist, warum). Langfristig weniger benötigte Bürofläche (nicht nur bei der DBK und nicht nur in London) dürfte wohl die Folge sein (und Immoinvestoren denken langfristig, selbst wenn die Mietveträge noch eine Weile laufen).

[rollybolly]

Habe gerade entdeckt, wie vorbildlich Hansaimmobilia das OIF-Debakel für seine Anleger gemeistert hat. Da sollten sich die traurigen Versager bei Aberdeen, AXA, SEB, CS, KanAm und wie sie alle heißen mal ein Beispiel nehmen. Aber die haben es vorgezogen, dank totalem Unvermögen und Aussitzmentalität wie die Lemminge in den Abgrund zu stolpern und eine ganze Anlageklasse mitzureißen.

Es geht einfach an der Realität vorbei, für dieses Debakel dann die Anleger verantwortlich zu machen.

[chiro]

Hansaimmobilia ist ja vergleichsweise klein und hat(konnte) die ausstiegswilligen Anleger auszahlen können.

CS u.a. hätte ja nicht die ausstiegswilligen auszahlen können (das waren ca.50%)

Das Debakel müssen die Anleger ausbaden. Hätte Herr Schäuble damals den Mund gehalten,wer weiß ob die Fonds hätten schließen müssen. Letztendlich änderte sich nichts wesentlich bei den OIF (Bestand)..also hätte man nicht erst die Pferde scheu machen müssen(sogenanntes Anlegerschutzgesetz..was sich ja nun als Debakel für die Anleger herausgestellt hat u. nichts mit "Schutz" zu tun hat,sondern mit massiven Verlusten)
Der P2 steuert auf die 50% Verlust zu, der Degi Europa liegt bei 32% (Tendenz wohl auch Richtung 50%..........)

[wertanleger2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.906.367 von chiro am 08.12.12 18:12:01

Meine Güte gründet doch endlich eine Selbsthilfegruppe bzw. Selbsthilfechat, indem Ihr Euch gegenseitig vollheulen könnt und Euro Verluste als "NAV-Aneger" bejammern könnt.

Ach übrigens: Null Mitleid, wer in einer Liquiditäts- und Immobilienkrise treudoof in Immofonds investiert blieb, obwohl der Ausstieg problemlos möglich war, verdient wirklich Null mitleid.
Vielleicht noch ein Rentner, der wirklich ahnungslos war und falsch beraten wurde, aber so jemanden findet man hier nicht.

[rollybolly]

Ich werde jedenfalls in Zukunft jene Banken und Institutionen gründlich meiden, die ihre Anleger mit ihren OIF i.L. im Regen stehen lassen, oder - siehe KanAm - sogar noch auf dreiste Weise abzocken. Allenfalls betrachte ich deren OIF i.L. noch als kurzfristige Spekulationsobjekte (womit ich sogar denjenigen helfe, die verkaufen müssen - ohne die Börsenzocker wären die Kurse im Mittel noch niedriger als sie eh schon sind).

Im Gegensatz dazu stehen bei mir jetzt bewährte und verlässliche Anlagegesellschaften wie Hansainvest, denen ihr guter Ruf noch etwas gilt, ganz vorne, wenn es um solide, längerfristige, nichtspekulative Anlagemöglichkeiten geht.

[noch-n-zocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.907.227 von rollybolly am 09.12.12 11:33:37

Im Gegensatz dazu stehen bei mir jetzt bewährte und verlässliche Anlagegesellschaften wie Hansainvest, denen ihr guter Ruf noch etwas gilt, ganz vorne, wenn es um solide, längerfristige, nichtspekulative Anlagemöglichkeiten geht.



Sagen Dir die Begriffe Artus und Australian Mining etwas? Auch die Hansainvest hilft gerne mit, wenn man sich auf Kosten von unbedarften Fondsanlegern bereichern kann. Nach meiner festen Überzeugung (und ich habe beruflich seit über 25 Jahren mit Fondsdamagern zu tun) schliessen sich die Begriffe Fondsgesellschaft und verlässlich gegenseitig aus.

[rollybolly]

@noch-n-zocker

Danke für den Hinweis, ich lerne gerne dazu!

[Cocodrillo]

Warum sollte man der Inflationsrate trotzen und dabei auf Risiko verzichten müssen ? Wo bleibt da der Kick ?

Hart erkämpfe knapp 20% Vermögenszuwachs in 10 Jahren, ja das hat schon was.

[kampfhundstreichler]

Hat sich jemand von euch eigentlich auch mit den anderen in Abwicklung befindlichen OIF's angesehen. Welche sollte man sich genauer ansehen, bei welchen es gleich bleiben lassen.

Z.B. notiert der TMW Immobilienfonds mit einem Riesenabschlag zum angeblichen NAV (ca. 15 zu 36,8), hat den sich mal einer von euch genauer angesehen?

[tofu1]

Hast Du Dir mal die Verkäufe vom TMW in letzter Zeit angeschaut.
Der aktuelle Verkauf des Orbital Campus erfolgte nur 6 % unter Verkehrswert.
Das hoert sich erst einmal gut an.
Es kommen jedoch noch 13 Mio Vorfaelligkeitsentschaedigungen dazu und 5 Mio Abschreibungen fuer Mitvertragsverlaengerung.
An Ende wird bei einem Verkaufspreis von 85 Mio nur eine Nettoerloes von 13 Mio generiert. Die Folgen fuer den Anleger, im Januar gibt es nur eine Miniausschuettung von 26 Cent.
Moechte nicht wissen, was übrig bleibt wenn Gebäude 20- 30 % unter Verkehrswert verkauft werden muessen.


In den TMW kannst Du auch via DJE REal investieren.
Der Vorteil ist via DJE REal gibt es noch einmal 40 % Abschlag auf den TMW NAV.
Der DJE REal ist meineserachtens der einzige Immofonds der überhaupt die Erwartungen nach der Aufloesung erfuellt hat.

[Herbert H]

Zitat von tofu1: In den TMW kannst Du auch via DJE REal investieren.
Der Vorteil ist via DJE REal gibt es noch einmal 40 % Abschlag auf den TMW NAV.
Der DJE REal ist meineserachtens der einzige Immofonds der überhaupt die Erwartungen nach der Aufloesung erfuellt hat.

Wie kommst Du denn zu diesen gewagten Aussagen? Zu welchem Kurs wird denn der TMW im DJE Real Estate bewertet?

[Cocodrillo]

"Der DJE REal ist meineserachtens der einzige Immofonds der überhaupt die Erwartungen nach der Aufloesung erfuellt hat"

was waren denn das für Erwartungen nach der Auflösung und mit welchen Immofonds wurde denn diese Erwartungen verglichen ?

[tofu1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.919.237 von Herbert H am 12.12.12 12:19:34

Hallo Herbert,
ich beziehe mich da auf die Aussage von DJE, das die
Immofonds zu Marktpreisen bewertet werden.
@Cocodrillo
Man kann zwar einen Dachfonds schlecht mit einem Offenen Immofonds vergleichen.
Aber der der DJE Real hat bisher ( einschliesslich der Rueckzahlung im Dezember) die groessten Kapitalrueckfluesse in Kombination mit geringen Abwertungen generiert.

[cktest]

Der TMW wurde im DJE Real Estate am 30.06. mit einem Stückpreis von 30,9759 EUR bewertet. Zu diesem Zeitpunkt betrug der offizielle Fondskurs 41,15 EUR, der Börsenkurs 20,45 EUR (Hamburg). Inzwischen beträgt der offizielle Fondskurs 36,80 EUR.

Insgesamt sind die Abschläge der wenigen börsennotierten Fonds im DJE Real Estate eher moderat (offizieller Fondskurs lt. Onvista / DJE Real Estate / Hamburg, jeweils am 30.06.12). Wenn die Fondskurse lt. Onvista niedriger liegen als die im HJ-Bericht ausgewiesenen Kurse, ist davon auszugehen, dass damals kein Abschlag seitens DJE berechnet wurde:
Axa Immosolutions: 928,06 / 935,39 / -
Degi German Business: 84,49 / 85,21 / -
Degi Global Business: 65,03 / 61,1864 / 36,20
Morgan Stanley P2 Value: 19,73 / 14,708 / 12,85
SEB Immoportfolio Target Return: 124,67 / 124,67 / 80,00
TMW Immobilien Weltfonds: 41,15 / 30,9759 / 20,45
UBS Euroinvest Immobilien: 15,05 / 15,03 / 14,21
Warburg Henderson Dtl. Fonds N1: 12629,70 / 13408,52 / -

[Herbert H]

Zitat von tofu1: Hallo Herbert,
ich beziehe mich da auf die Aussage von DJE, das die
Immofonds zu Marktpreisen bewertet werden.

Was sind denn "Marktpreise" gem. dieser Definition? Lt. Verlautbarung von DJE Real Estate werden nicht die Börsenkurse der geschlossenen Fonds angesetzt. Welche Kurse dann? Konkret: Mit welchem Kurs sind die Anteile am TMW Immobilien in die aktualle Fondsbewertung des DJE Real Estate eingeflossen?

[big_mac]

Zitat von tofu1: Hast Du Dir mal die Verkäufe vom TMW in letzter Zeit angeschaut.
Der aktuelle Verkauf des Orbital Campus erfolgte nur 6 % unter Verkehrswert.
Das hoert sich erst einmal gut an.
Es kommen jedoch noch 13 Mio Vorfaelligkeitsentschaedigungen dazu und 5 Mio Abschreibungen fuer Mitvertragsverlaengerung.
An Ende wird bei einem Verkaufspreis von 85 Mio nur eine Nettoerloes von 13 Mio generiert. Die Folgen fuer den Anleger, im Januar gibt es nur eine Miniausschuettung von 26 Cent.
Moechte nicht wissen, was übrig bleibt wenn Gebäude 20- 30 % unter Verkehrswert verkauft werden muessen.

Von den 85mio Kaufpreis wird wohl einiges in die Abdeckung der zugehörigen Schulden geflossen sein. Irgendwie wird regelmäßig auf die Hebelwirkung vergessen und Verkehrswert mit dem Wert des Eigenkapitals verwechselt.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.919.652 von Herbert H am 12.12.12 13:42:30

Ich gehe anhand des letzten Berichts von DJE davon aus (siehe auch mein letzter Beitrag), dass DJE nur den Degi Global Business, den Morgan Stanley P2 Value und den TMW Immobilien Weltfonds zu reduzierten Preisen bilanziert. Das sind derzeit (Stand 31.10.) 14,74% des Gesamtportfolios. Insofern halte ich das Argument, DJE bewerte Immofonds zu Marktpreisen, für stark übertrieben.

[Cocodrillo]

jetzt wüßte ich aber gerne, was reduzierte Preise und was Marktpreise sein sollen.

"Es kommen jedoch noch 13 Mio Vorfaelligkeitsentschaedigungen dazu und 5 Mio Abschreibungen fuer Mitvertragsverlaengerung.
An Ende wird bei einem Verkaufspreis von 85 Mio nur eine Nettoerloes von 13 Mio generiert."

Derartige Ergebnisse sprechen nicht gerade für ein effizientes Management, ich persönlich halte nichts von diesem Fonds. Bei 6% VK-Wert-Reduzierung wäre auch interessant zu wissen, wann die letzte VK-Wert-Anpassung vor dem Verkauf stattgefunden hat um Imagepflege auszuschließen.

Von mir wurden Abwertungsreserven für KanAm, SEB und CS-Euroreal genannt, die nicht nur derartige Abschläge sondern auch Steuern, Verkaufsgebühren, Provisionen, Revitalisierungsaufwendungen etc. aufgrund von vergangenen Verkäufen (aus den GB, Fondsdatenblättern etc.) berücksichtigen. Da diese erheblich niedriger sind als die Differenz NAV-Börsenkurs setzte immer wieder eine heftige Diskussion ein, allerdings ohne daß auch nur ein Forist eine bessere Prognose auch entsprechend begründet hätte.

[Herbert H]

... und es geht weiter. Hier die nächsten Liquidationen:

Mitteilung an die Anteilinhaber des SEB Optimix
I. SEB Optimix Substanz (ISIN LU0151339883) und SEB Optimix Ertrag (ISIN LU0066376558) (hiernach „die Teilfonds“)
1. Liquidation der Teilfonds
Infolge einer hohen Gesamtanlage in illiquide Immobilienfonds und einer steigenden Tendenz der Rücknahmeanträge in den Teilfonds SEB Optimix Substanz und SEB Optimix Ertrag hat der Verwaltungsrat der Verwaltungsgesellschaft, SEB Asset Management S.A., am 27. Februar 2012 die sofortige Aussetzung der Rücknahmen sowie die sofortige Zurückweisung der Zeichnungen und Umwandlungen in und aus diesen Teilfonds beschlossen.
Aufgrund des weiterhin angespannten Marktumfelds für offene Immobilienfonds und Immobilien-Dachfonds und der anhaltenden negativen Branchenmeldungen ist zu erwarten, dass die Rückgabewünsche in beiden Teilfonds erheblich gestiegen sind. Eine nachhaltige Öffnung der beiden Teilfonds kann somit nicht garantiert werden.
Im Interesse der Anteilinhaber hat der Verwaltungsrat nach Analyse verschiedener Optionen gemäß § 15 des Allgemeinen Teils des Verwaltungsreglements
• die Liquidation der beiden Teilfonds und
• somit die endgültige Aussetzung der Anteilrücknahmen sowie die endgültige Zurückweisung der Zeichnungs- und Umwandlungsanträge in die Teilfonds
mit Wirkung zum 11.12.2012 beschlossen.
Der Fondsmanager ist angewiesen, die Vermögenswerte der Teilfonds unter den gegebenen Umständen im besten Interesse der Anteilinhaber zu veräußern. Da der Liquidationsprozess dieser Teilfonds jedoch weitgehend von der Möglichkeit der Liquidierung der enthaltenen Zielfonds abhängt, kann die Liquidation im Interesse der Anteilinhaber voraussichtlich erst zum 31.12.2017 abgeschlossen werden.
Das Verfahren zur Auflösung der Teilfonds sieht vor, den Erlös aus der Veräußerung der Vermögenswerte abzüglich der noch durch die Teilfonds zu tragenden Kosten und der durch die Auflösung verursachten Kosten an die Anteilinhaber im Verhältnis zu den von ihnen gehaltenen Anteilen zu verteilen.
Liquidationserlöse, die zum Abschluss des Liquidationsverfahrens von den Anteilinhabern nicht eingefordert worden sind, werden von der Depotbank für Rechnung der berechtigten Anteilinhaber bei der „Caisse de Consignation“ in Luxemburg hinterlegt, wo diese Beträge verfallen, wenn sie nicht innerhalb der gesetzlichen Frist dort angefordert werden.
Über die einzelnen Stadien der Auflösung der Teilfonds werden Sie mittels Information in den Jahres- und Halbjahresberichten des SEB Optimix unterrichtet. Die Jahres- und Halbjahresberichte sind bei der Verwaltungsgesellschaft in Luxemburg und bei der Vertriebsstelle in Deutschland, SEB Investment
GmbH kostenlos erhältlich. Des Weiteren sind diese Berichte auf der Internetseite der
Verwaltungsgesellschaft www.sebgroup.lu verfügbar.
Schließlich informieren wir Sie fortlaufend über Ihre weiteren Rechte als Anteilinhaber auf unserer
Internetseite www.sebgroup.lu.
2. Deregistrierung der Teilfonds in Deutschland
In Anbetracht des Vorhergehenden hat der Verwaltungsrat des Weiteren beschlossen, die Teilfonds
SEB Optimix Substanz und SEB Optimix Ertrag mit Wirkung zum 11. Dezember 2012 in Deutschland
zu deregistrieren.
3. Wechsel des Fondsmanagements
Der Verwaltungsrat hat beschlossen, das Fondsmanagement der Teilfonds mit Wirkung zum 11.
Dezember 2012 von SEB Investment GmbH auf SEB Investment Management AB, eine
Kapitalanlagegesellschaft mit Sitz in Sveavägen 8, SE-10640 Stockholm, zu übertragen. Diese
Gesellschaft unterliegt der Aufsicht der schwedischen Finanzbehörde und gehört zur SEB-Gruppe.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.919.836 von big_mac am 12.12.12 14:20:14

Von den 85mio Kaufpreis wird wohl einiges in die Abdeckung der zugehörigen Schulden geflossen sein. Irgendwie wird regelmäßig auf die Hebelwirkung vergessen und Verkehrswert mit dem Wert des Eigenkapitals verwechselt.

Dem kann ich nur heftig zustimmen. Wenn man sich die OIF-Börsenkurse ansieht, so erkennt man sehr schnell, dass der nachhaltigste Einfluss auf die Kurse von der Höhe der Fremdfinanzierung ("Verlusthebel") ausgeht, noch vor Immobilienqualität, Vermietungsstand und Länderallokation. Deutlich wird es z.B. bei CS Euroreal, SEB Immoinvest, Kanam Grundinvest, Axa und schließlich TMW Weltfonds (letzterer mit über 70% Verlusthebel und einem Börsenabschlag von fast 60%), wobei in dieser Reihenfolge die prozentuellen Kursabschläge und die Höhe der Fremdfinanzierung und somit der Verlusthebel anwachsen. Vekaufsmindererlös, Vorfälligkeitsentschäding, Nebenkosten und Steuern schlagen dann eben mit den höheren Verlusthebeln sehr viel stärker auf die NVAs (= Nettoerlöse) durch, was die Börse ziemlich konsequent einpreist. Beim TMW Weltfonds kommt man dann sehr schnell in einen Bereich, wo nach Rückzahlung des FK und Begleichung der Nebenkosten nichts mehr für den Anleger übrig bleibt, wie weiter oben schon dargelegt wurde.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.921.494 von rollybolly am 12.12.12 19:41:58

jetzt ist es passiert: NVA gibt es gar nicht mehr und NAV manchmal fast nicht mehr.. Ein "gu" liefere ich nach für die, die es vermisst haben.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.921.352 von Herbert H am 12.12.12 19:12:17

Das ist für mich eine gute Nachricht. Selbst wenn die im SEB Optimix Ertrag enthaltenen Immobilien-Fonds einfach zum Börsenkurs verscheuert würden, käme man bei ca. 42 EUR an. Vorgestern war der Börsenkurs noch 37 EUR.
Etwas unverständlich finde ich die Entscheidung allerdings in Betracht der Tatsache, dass die letzte Ausschüttung des SEB Immoinvest umgehend in Rentenfonds investiert wurde. Da hat wohl das Umdenken relativ kurzfristig stattgefunden.

[kampfhundstreichler]

Zitat von cktest: Das ist für mich eine gute Nachricht. Selbst wenn die im SEB Optimix Ertrag enthaltenen Immobilien-Fonds einfach zum Börsenkurs verscheuert würden, käme man bei ca. 42 EUR an. Vorgestern war der Börsenkurs noch 37 EUR.
Etwas unverständlich finde ich die Entscheidung allerdings in Betracht der Tatsache, dass die letzte Ausschüttung des SEB Immoinvest umgehend in Rentenfonds investiert wurde. Da hat wohl das Umdenken relativ kurzfristig stattgefunden.

Ich finde kaum Informationen zu dem Optimix Ertrag. Hast du da mal einen Link? So wie ich das jetzt überschlagen habe (Halbjahresbericht April 2012) haben die "nur" 1/3 SEB Immoinvest als Problemposition drinnen. Siehst du das auch so oder kippt es noch mehr Stolpersteine die ich jetzt auf die Schnelle übersehen habe?

[cktest]

SEB hat leider die meisten Informationen gestrichen. Die letzte Zusammensetzungs-Veröffentlichung, die ich habe, ist vom 31.10.2012, und sieht so aus:

26,43% SEB Immoinvest
14,06% SEB Global Property
8,70% iShares Barclays Capital ETF
6,11% SKY Harbor Global Funds
5,89% Raiffeisen Europa High Yield VT
3,62% SEB Euro Companies
3,60% SEB ImmoPortfolio Target Return
2,97% Fidelity Active Strategy - Europe
2,75% SEB Aktienfonds
2,69% Melchior Nth Am Opportunities

insgesamt:
44,08% Offene Immobilienfonds (das sind die drei SEB-Fonds, die alle geschlossen sind)
19,42% Aktienfonds Europa
15,13% Unternehmens-/EM-Anleihen
8,70% Rentenfonds Europa
5,14% Aktienfonds weltweit
4,64% Aktienfonds USA
1,52% Aktienfonds Emerging Markets
1,37% Sonstige

Disclaimer: ich halte den SEB Optimix Ertrag mit Einstandskurs 37 EUR.

[Lisaman]

Die Zahlen stimmen, im November ist der Anteil (durch Kurssteigerungen der anderen Fonds) OI noch ganz leicht gesunken,
aber die Zahlen sind mit der alten Homepage untergegangen.

Das ist die beste Nachricht, die es für Inhaber des SEB Optimix (ich zähle dazu) geben konnte.
Die bisherige Situation in dem Mischfonds war ja grob:
Börsenabschlag auf den Gesamtfonds: ca 30%
Börsenabschlag auf den Immobilienanteil: ca 75%

Dieses Chance hat man sich bislang aber mit dem Risiko erkauft, dass das Konstrukt noch auf Jahre so häte weitergefahren , weil der Fonds noch nicht in Auflösung war. Er hätte noch Jahre geschlossen bleiben können.
- Man hätte kräftig weiter Gebühren zahlen müssen
- Auszahlungen aus den Immofonds wären in andere Fonds geflossen und nicht ausgezahlt worden
- Die sonstigen Rentenfonds/Aktienfonds performen eher mäßig,
da blieb nach Fondgebühren + Dachfondsgebühren nicht viel Rendite übrig
-> das war in meinen Augen totes Kapital.
- Der Börsenhandel war am Einschlafen

-> Mir war das das Risiko wert, aber es gab Licht und Schatten.

Jetzt wird die Situation früher oder später ungefähr so aussehen:
Kurzfristige Liquidation und Ausschüttung von ca. 30 Euro je Anteil.

Es vrbleibt ein reiner Immobiliendachfonds, der vegleichbar bewertet werdne dürfte:
Selbst wenn man dem Dachfondkonstruktion (zurecht) etwas mehr Abschlag gibt als den Einzelfonds:
Die reinen Immobiliendachfonds habe z.Zt Abschläge von 40-50% und teils deutlich schlimmere Zielfonds (TMW Weltfonds).
Er sollte also früher oder später wirklich bei ca. 41-43 Euro liegen.

Spannend ist auch was heute früh mit dem Fondspreis passiert ist:

12.12.12 09:00 Uhr
50,094 EUR
-3,53% [-1,835]

Das lässt sich nicht über die Kursentwicklung der Zielfonds erklären.
-> Was ist hier passiert? Wird der Wert die Immofonds neu angesetzt? Verkäufe? Kosten der Auflösung?

[kampfhundstreichler]

Zitat von Lisaman: Die Zahlen stimmen, im November ist der Anteil (durch Kurssteigerungen der anderen Fonds) OI noch ganz leicht gesunken,
aber die Zahlen sind mit der alten Homepage untergegangen.

Das ist die beste Nachricht, die es für Inhaber des SEB Optimix (ich zähle dazu) geben konnte.
Die bisherige Situation in dem Mischfonds war ja grob:
Börsenabschlag auf den Gesamtfonds: ca 30%
Börsenabschlag auf den Immobilienanteil: ca 75%

Dieses Chance hat man sich bislang aber mit dem Risiko erkauft, dass das Konstrukt noch auf Jahre so häte weitergefahren , weil der Fonds noch nicht in Auflösung war. Er hätte noch Jahre geschlossen bleiben können.
- Man hätte kräftig weiter Gebühren zahlen müssen
- Auszahlungen aus den Immofonds wären in andere Fonds geflossen und nicht ausgezahlt worden
- Die sonstigen Rentenfonds/Aktienfonds performen eher mäßig,
da blieb nach Fondgebühren + Dachfondsgebühren nicht viel Rendite übrig
-> das war in meinen Augen totes Kapital.
- Der Börsenhandel war am Einschlafen

-> Mir war das das Risiko wert, aber es gab Licht und Schatten.

Jetzt wird die Situation früher oder später ungefähr so aussehen:
Kurzfristige Liquidation und Ausschüttung von ca. 30 Euro je Anteil.

Es vrbleibt ein reiner Immobiliendachfonds, der vegleichbar bewertet werdne dürfte:
Selbst wenn man dem Dachfondkonstruktion (zurecht) etwas mehr Abschlag gibt als den Einzelfonds:
Die reinen Immobiliendachfonds habe z.Zt Abschläge von 40-50% und teils deutlich schlimmere Zielfonds (TMW Weltfonds).
Er sollte also früher oder später wirklich bei ca. 41-43 Euro liegen.

Spannend ist auch was heute früh mit dem Fondspreis passiert ist:

12.12.12 09:00 Uhr
50,094 EUR
-3,53% [-1,835]

Das lässt sich nicht über die Kursentwicklung der Zielfonds erklären.
-> Was ist hier passiert? Wird der Wert die Immofonds neu angesetzt? Verkäufe? Kosten der Auflösung?

Ich habe heute früh versucht in Hamburg einen Kaufauftrag hereinzulegen. Der Auftrag wurde nicht angenommen so dass ich davon ausgehe, dass der Handel zur Zeit noch nicht möglich ist.

[Herbert H]

Hinsichtlich der beiden Optimix-Fonds habe ich folgendes in Erfahrung bringen können:

1. Es soll noch in diesem Jahr eine Ausschüttung geben.
2. Der gestrige Abschlag ist auf einen technischen Fehler zurückzuführen.

[tofu1]

Von den 85mio Kaufpreis wird wohl einiges in die Abdeckung der zugehörigen Schulden geflossen sein. Irgendwie wird regelmäßig auf die Hebelwirkung vergessen und Verkehrswert mit dem Wert des Eigenkapitals verwechselt.

@Bigmac
Das wollte ich damit zum Ausdruck bringen.
Aufgrund der hohen FK Quote des TMW bleibt bei den Verkäufen nach der Rueckfuehrung der Verbindlichkeiten nicht mehr viel übrig.
Und der Verkauf fand wohlgemerkt noch in einer Region statt, wo fuer Immobilien aktuell gute Preise zu erzielen sind.

[Lisaman]

Ich habe eine ähnliche Antwort bekommen:
"...Der Rückgang des offiziellen Rücknahmepreis basiert auf der finalen Bekanntgabe der Fondsauflösung. Über Luxemburg wird hier bereits die geplante erste Ausschüttung vorbereitet. In diesem Zusammenhang kann es zu Anpassungen des Preises kommen, die auf externen Wege nicht ausgeblendet werden können.

Mit der ersten Ausschüttung sollte dies bereinigt sein..."

Warum der Börsenhandel (ich habe es ebenfalls probiert, bei mir ging es auch nicht) nich möglich ist wusstedie SEB auch nicht:
"...Insofern können wir Ihnen nicht sagen, inwieweit ein Börsenhandel weiter stattfinden wird, dies sollten Sie über die örtlichen Börsenstellen anfragen..."

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.923.952 von tofu1 am 13.12.12 13:44:23

Gut das du das verstanden hast.
Nur der Vollständigkeit halber merke ich an, dass im NAV = NET Asset Value natürlich auch nur der Wert des Eigenkapitals drinnen und Fremdkapital abgezogen ist, selbst ein %-Satz der Nebenkosten ist rückgestellt.
Panisch zu schreien, dass da von 85 nur 13 bleiben ist ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen.

[mini-investor]

Wie hoch war denn das Fremdkapital?Wo find ich das?

[rollybolly]

Wie hoch war denn das Fremdkapital?Wo find ich das?

Das findet an in den fact sheets oder in den Halbjahresberichten. Den Hebel erhält man dann aus Fremdkapital/NAV.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.919.217 von tofu1 am 12.12.12 12:16:39

13 Mio Vorfaelligkeitsentschaedigungen

@tofu1
Habe erst jetzt richtig hingeschaut. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein besonders tückischer Verlustbringer, bei der der Anleger durch eine hohe Fremdfnanzierung gleich doppelt geschädigt wird:

Die Vorfälligkeitsentschädiung wächst mit der Höhe der Fremdfinanzierung und mit der Höhe der Fremdfinanzierung wächst gleichzeitig auch der Verlusthebel..

[sparfux]

bei dem Verkauf gibt es einen "doppelten Hebel": das eigentliche Fremdkapital und die exorbitant hohen Nebenkosten - dominiert von einer Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 20% der Kreditsumme.

Wenn man sich sowas überlegt, das ist echt der Wahnsinn!!

Der "normale" Fremdkapitalhebel hätte bei weitem nicht zu diesen hohen Verlusten geführt. Das war in dem Fall die massive Vorfälligkeitsentschädigung.

[Rolllybolly]

Zitat von sparfux: bei dem Verkauf gibt es einen "doppelten Hebel": das eigentliche Fremdkapital und die exorbitant hohen Nebenkosten - dominiert von einer Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 20% der Kreditsumme.

Wenn man sich sowas überlegt, das ist echt der Wahnsinn!!

Der "normale" Fremdkapitalhebel hätte bei weitem nicht zu diesen hohen Verlusten geführt. Das war in dem Fall die massive Vorfälligkeitsentschädigung.

Vielen dank Sparbuch, das habe ich alles nicht gewusst. Ich hab jetzt richtig Angst bekommen.
Kannst du mir das mit dervorfälligkeit nochmal erklären.

Du bist so schlau,

[Cocodrillo]

So ganz kann ich keinen Sinn darin erkennen, mir über den Umweg eines Optimix-Fonds dieselben Probleme ins Haus zu wohlen wie mit der Direktanlage in einen OIF i.A., außer daß zumindets für eine Weile ein größerer Betrag gebunden ist, dem aber nach oberflächlicher Betrachtung keine größere Rendite gegenübersteht. Auch eine Diversifikation auf verschiedene OIFs i.A. ist nicht gerade attraktiv bei dem erheblichen SEB-Anteil. Das würde ich auch dann so sehen, wenn ich nicht bereits in SEB investiert wäre.

Die Aufregung um die TMW-Entwicklung kann ich nicht nachvollziehen. Daß ich den Fonds für schlecht halte, hat darauf weniger Einfluß. Es ist mehr die Art, die hier mit Informationsfragmenten Schlüsse gezogen werden, die zwar in der Sache aber wohl kaum in der Höhe der Auswirkung auf den gesamten Fonds richtig sein dürften.

Ich beschränke mich mal auf die beiden wesentlichen Punkte:
Orbital Campus wurde mit 6% unter Verkehrswert verkauft. Keiner äußert sich dazu, wann vor dem Verkauf er Verkehrswert letztmalig festgestellt wurde und wie weit er von dem davor gültigen abwich. Für die Glaubwürdigkeit der Werthaltigkeit des Portfolio und des Managements wäre das nicht unbedeutend.
13'€ Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufspreis 85'€ für das Gebäude deuten doch wohl eher darauf hin, daß der getilgte Kredit bezüglich seiner Höhe und Laufzeit nicht nur mit diesem Gebäude zu tun hat, denn so leichtfertig dürfte selbst das miserable TMW-Management nicht handeln.

[rollybolly]

Der "normale" Fremdkapitalhebel hätte bei weitem nicht zu diesen hohen Verlusten geführt. Das war in dem Fall die massive Vorfälligkeitsentschädigung.

Logisch, der "doppelte Hebel" kommt erst bei hoher Fremdfinanzierung und langer Restlaufzeit (und somit hoher Vorfälligkeitsentschädigung) voll zur Geltung. Nachdem Motte "zweimal klein bleibt klein" aber zweimal groß wird dann sehr groß.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.927.288 von Cocodrillo am 14.12.12 10:39:02

Die Aufregung um die TMW-Entwicklung kann ich nicht nachvollziehen. Daß ich den Fonds für schlecht halte, hat darauf weniger Einfluß. Es ist mehr die Art, die hier mit Informationsfragmenten Schlüsse gezogen werden, die zwar in der Sache aber wohl kaum in der Höhe der Auswirkung auf den gesamten Fonds richtig sein dürften.

Ist aber trotzdem ein ausgezeichnetes Beispiel dafür, dass gerade die ausschließliche Bewertung der Immobilien-Fundamentaldaten viel zu kurz greift.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.927.947 von rollybolly am 14.12.12 13:02:11

"Ist aber trotzdem ein ausgezeichnetes Beispiel dafür, dass gerade die ausschließliche Bewertung der Immobilien-Fundamentaldaten viel zu kurz greift."

Was soll ausschließlich heißen ? Wäre nicht unvollständig richtiger ?

Wie es geht habe ich in den einzelnen Foren mehrfach beschrieben, was herauskommt auch, das war vor einem dreiviertel Jahr richtig und ist es heute noch. Damals kamen viele zu anderen Ergebnissen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.928.353 von Cocodrillo am 14.12.12 14:19:14

Was soll ausschließlich heißen ? Wäre nicht unvollständig richtiger ?

Wollte damit sagen, wenn man, wie häufig in publizierten Untersuchungen, die "Qualität" der Immobilien bewertet, so hat das für den in OIF i.L. Investierten meist nur nachrangige Bedeutung. Dieser Sachverhalt sollte ja in den sog. Verkehrswerten berücksichtigt sein, dafür ist zumindest die Begutachterei vorgesehen. Da die Vermarktung dennoch fast regelmäßig mit Verlusten einhergeht, spielen dann andere Faktorn wie die Höhe des Fremdkapitals ("Verlusthebel") die entscheidendere Rolle, weil sie die erwarteten Verwertungsverluste nochmals empfindlich erhöhen - die Börsianer sehen es offenbar so. Ein Beispiel: Wenn SEB und CS mit nur geringem Fremdkapital mit nur etwas mehr als 30% Börsenabschlag auf den "NAV" wegkommen, sind es beim TMW Weltfonds mit über 40% Fremdkapital bereits etwa 60% Abschlag, beim AXA mit einem beinahe vergleichbar hohen FK-Anteil etwa 50%. KanAm liegt irgendwo dazwischen. Ein ebenfalls nicht unbedeutende Rolle könnte ein weiterer "immobilienfremder" Faktor spielen, nämlich die kurze Restabwicklungsdauer bei AXA und TMW (Übergang auf die Depotbank usw.)

[chiro]

Wenn aber wie bei CS geplant die mit Krediten behafteten Immobilien erst nach Rückführung der Kredite verkauft werden sollen, dann fällt der Verlusthebel durch die Vorfälligkeit weg.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.928.754 von rollybolly am 14.12.12 15:30:17

"Wollte damit sagen, wenn man, wie häufig in publizierten Untersuchungen, die "Qualität" der Immobilien bewertet, so hat das für den in OIF i.L. Investierten meist nur nachrangige Bedeutung. "

Zwischen der "Untersuchung der Qualität" der Immobilien und der Bewertung des Fonds (von der ich regelmäßig spreche liegen Welten.

Offensichtlich schielen zu viele überwiegend auf Immobiliendaten.

Wer meine Schätzungen verfolgt hat, der stellt fest, daß ich für die relativ soliden Fonds KanAm, SEB und CS eine sehr ähnlichen Abwertungsreserve geschätzt habe zwischen dem "echten" NAV (korrigiert um fehlende Rückstellungen, Kosten etc.) und dem Börsenpreis, TROTZ unterschiedlicher Verschuldung. Daraus könnte man schließen, daß die Mehrheit der Börsianer ähnlich kalkuliert und die Unterschiede bezüglich Immobilienqualität, Krediten/Laufzeiten, fehlenden Rückstellungen/Kosten etc. realistisch eingepreist sind. Beim Übergang auf die Depotbank kommen weitere Kosten hinzu (ggf. auch Steuern), aber auch Bewirtschaftungserträge. Bei einigermaßen geschicktem Liquiditätsvorhalt dürften zudem zu diesem Zeitpunkt kaum noch Kreditbelastungen vorhanden sein.
Ich schreibe ausdrücklich hier nicht über die anderen Fonds, über diese sollte sich jemand anderes dieselben Gedanken machen, bevor er eine einigermaßen verläßliche Chance/Risiko-Abschätzung präsentiert.

Die isolierte Betrachtung eines einzigen Verkaufs mit noch nicht einmal allen zugehörigen Fakten ist jedenfalls in meinen Augen nicht zielführend.

@chiro, natürlich zudem sind dessen Auswirkungen bei weitem nicht so wie hier dargestellt. Außerdem sollte jeder einmal die Auflösungsstrategien der Fondsgesellschaften gelesen haben, die durch ihre Verkaufsreihenfolge und Liquiditätsvorhaltung genau diese Fälle zu vermeiden suchen. Bei den drei von mir angesprochenen Fonds sind mir bisher auch keine gravierenden Verluste bekannt. Verkaufsnebenkosten/Steuern einschließlich der Kreditrückführung von im Schnitt 8-10% halte ich für angemessen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.929.084 von Cocodrillo am 14.12.12 16:37:40

natürlich zudem sind dessen Auswirkungen bei weitem nicht so wie hier dargestellt

Also, wieso das denn? Natürlich spielen Verlusthebel und Fremdkapital keine Rolle mehr, wenn das FK zurückgezahlt ist, so wie chiro es geschrieben hat. Eine weitere Trivialität: Je höher die Liquidität des OIF i.L. desto geringer das Verlustrisiko für den Anleger, oder kann man das auch bestreiten?

[chiro]

Das Verlustrisiko für den Anleger wird geringer, je höher die Liquidität und je geringer das FK ist. Wird FK-frei verkauft, dann gibt es noch die anderen Verkaufsnebenkosten wie Makler etc. Diese können z.T. durch die erwirtschaftete Rendite abgefangen werden.
Wird nun also eine Immobilie zum VW verkauft, so kann das durchaus NAV neutral geschehen. Wie z.b. CS das bislang auch gelang. Wenn die restlichen Immos im Schnitt mit 10% Verlust zum Verkehrswert verkauft werden, dann liegt der Verlust auch etwa in diesem Bereich (Voraussetzung: kein Hebel durch Kredite,..wie ja geplant) Beispielsweise verkaufte Axa gerade (mit FK-Belastung) annähernd NAV neutral. Wird eine Immo über VW verkauft, dann steigt durchaus einmal der NAV.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.929.707 von rollybolly am 14.12.12 18:34:23

nein, über Trivialitäten kann man nicht streiten. Aber: beantworte meine beiden Fragen zum TMW-Fonds und Du wirst selbst sehen was ich meine.

Ohne die erbetenen konkrete Aussagen zum GESAMTEN Kreditportfolie des betreffenden Fonds wird nur wild spekuliert.

Oder grob zusammengefaßt: eine Vorfälligkeitsentschädigung von 13'€ für ein 85'€ Objekt muß man erst mal mit Zahlen (Kredithöhe, Restlaufzeit) untermauern. Spätestens dann stellt sich heraus, daß die Relation Kredit/Verkaufspreis weit über den durchschnittlichen 40% dieses Fonds liegt, also das Fiasko nicht beliebig wiederholbar ist.

[rollybolly]

Ja, unbestritten richtig. Der diskutierte Einzelfall ist mit Sicherheit noch deutlich krasser als es für den Fonds insgesamt bzw. im Mittel gilt. Wären alle AXA-Immobilien so, dann würde der Fonds an der Börse gegen Null tendieren.

[chiro]

Aufgrund der Gesamtkonstellation (bisherige Verkäufe, geplantes Vorgehen, Liquidität, möglichst keine Vorfälligkeiten,junger Immobilienbestand)gehe ich beim CS von einer Abwicklungsrendite von 5-6%p.a. aus. Heißt vom jetzigen Stand 30 an der Börse am Ende einen Stand von 38-40€. Vom jetzigen NAV aus also noch ein Verlust von ca. 15%. Dauert die Abwicklung länger als 5 Jahre (wahrscheinlich) dann schmälert sich die jährliche Rendite entsprechend.

[mini-investor]

Der Verkauf beim TMW "Orbital Sciences Campus" war nach meinen Berechnungen fast zu 70% finanziert.Rückschlüsse auf weitere Verkäufe kann man nicht daraus ziehen (43,6 Finanzierungsquote).

[cktest]

Zitat von Herbert H: Hinsichtlich der beiden Optimix-Fonds habe ich folgendes in Erfahrung bringen können:

1. Es soll noch in diesem Jahr eine Ausschüttung geben.
2. Der gestrige Abschlag ist auf einen technischen Fehler zurückzuführen.

Ist jetzt beides von SEB offiziell bestätigt:
http://www.seb.se/pow/fmk/2500/Germany/Info/SEB_Optimix_Ertr…
Die Ausschüttung soll bereits nächste Woche erfolgen; die Höhe der Ausschüttung habe ich auf der SEB-Webseite aber nicht in Erfahrung bringen können.

Der Handel an der Börse ist offenbar eingestellt worden, die Zeit der Schnäppchenjagd dürfte also vorbei sein.

[montenegra]

Zitat von cktest: Das ist für mich eine gute Nachricht. Selbst wenn die im SEB Optimix Ertrag enthaltenen Immobilien-Fonds einfach zum Börsenkurs verscheuert würden, käme man bei ca. 42 EUR an. Vorgestern war der Börsenkurs noch 37 EUR.
Etwas unverständlich finde ich die Entscheidung allerdings in Betracht der Tatsache, dass die letzte Ausschüttung des SEB Immoinvest umgehend in Rentenfonds investiert wurde. Da hat wohl das Umdenken relativ kurzfristig stattgefunden.

Die Liquidation des SEB Optimix als "gute Nachricht" zu bezeichnen kann ich nicht nachvollziehen.

Die SEB wird keine SEB-Immo-Anteile zu Börsenkursen veräußern und da der
SEB Optimix nicht mehr an der Börse handelbar ist (eine bislang beispiellose Vorgehensweise bei i.L.-Fonds), kann man es selbst durch einen eigenen Restfondsverkauf auch nicht tun.

Also werden die Gebühren der Restfondsverwaltung jeden rechnerischen Gewinn
bis 2020-2025 auffressen (oder glaubt jemand, die Liquidation sei bis 2017 abgeschlossen?!).

NEIN! die Liqidation mit gleichzeitiger Einstellung der Börsennotierung ist die schlechteste aller vorstellbaren Nachrichten zum SEB Optimix.

Die Kaufidee war doch hoffentlich - nicht nur bei mir - nicht gerechtfertigte Abschläge des Nicht-Immo-Teils bei einer Wiedereröffnung, die aufgrund des geringer werdenden Immo-Anteils in den nächsten 1 bis 3 Jahren in Reichweite gekommen wäre, zu realisiern.

Das - wie Du so schön sagt - relativ kurzfristige Umdenken der SEB dürfte auch Bände über den Stand des angeblich kurz bevorstehenden Verkaufs von Berliner Immobilien des SEB Immoinvest sprechen .... B ä n d e.

[montenegra]

Noch ein kleiner Nachtrag zum SEB Optimix Ertrag:

Da alle 3 Immo-Positionen SEB-Fonds sind, könnte die SEB nach Verkauf der anderen, liquidierbaren Positionen den Restfonds auch
durch die Einbuchung 3 entsprechender Positionen für jeden Optimix-Anteil sofort - und ohne weitere Kosten zu produzieren - komplett auflösen.

Aber welches Interesse sollte die SEB als ein untergehender Stern am Immobilienhimmel haben, nicht die maximal möglichen Kosten, sprich Erträge, zu generieren ?!

[Lisaman]

Ich denke nicht dass die SEB den "Restfonds" künstlich lang am Leben erhalten wird. Nicht aus Fairness, sondern aus einem ganz praktischen Grund:

Die Fonds sind sehr klein:
SEB Optimix Ertrag: aktuell ca. 75 mio, auf den Immoanteil bezogen ca. 33 Mio, die mit der Auflösung der Zielfonds Jahr für Jahr weniger werden.

SEB Optimix Substanz: aktuell ca. 8 Mio, auf den Immoanteil bezogen ca. 6 Mio.

Das ist eine Größenordnung (speziell beim Substanz), in der schon andere Fonds (nicht Immo) ohne Druck freiwillig vom Markt genommen wurden, weil sie für die Fondsgeselschaft nicht mehr profitabel sind.

-> das Verhältnis Einnahmen / (Ärger + Kosten) ist hier ziemlich ungünstig. Weit ungünstiger als bei den großen Fonds.

Ich kann damit leben, die Position war ja schon damals unter der Kategorie "Geduld" abgeschlossen worden. Jetzt geht es eher schneller als geplant (selbst wenn der Börsenhandel weiter wegfällt).

Und ganz praktisch:
Kauf: zu 36,5 Euro
NAV: 52 Euro, zu 56% Immofrei
-> ca. 29 Euro könnten kurzfristig (wenige Wochen/Monate)ausgeschüttet werden
-> verbleiben ca. 6,5 Euro für Immobilienfonds (mittlere Qualität) mit einem NAV von ca. 23.
-> Damit kann ich gut leben. Viel besser als z.B. mit einem Direktkauf des SEB Immoinvest.

[cktest]

Zitat von montenegra: Die Liquidation des SEB Optimix als "gute Nachricht" zu bezeichnen kann ich nicht nachvollziehen.

Die SEB wird keine SEB-Immo-Anteile zu Börsenkursen veräußern und da der
SEB Optimix nicht mehr an der Börse handelbar ist (eine bislang beispiellose Vorgehensweise bei i.L.-Fonds), kann man es selbst durch einen eigenen Restfondsverkauf auch nicht tun.

Also werden die Gebühren der Restfondsverwaltung jeden rechnerischen Gewinn
bis 2020-2025 auffressen (oder glaubt jemand, die Liquidation sei bis 2017 abgeschlossen?!).

Ich gehe wie Lisaman davon aus, dass die Rückzahlung des Nicht-Immoanteils zum NAV innerhalb der nächsten Monate erfolgt. Es gibt keinen Grund seitens der SEB (außer der Schikanierung der Anleger), nicht so vorzugehen.

Anschließend habe ich einen Batzen Immobilienfonds im Depot (getarnt als "SEB Optimix Ertrag"-Restposition), die ich zu ca. 1/3 des NAV erworben habe. Das war auch die Idee beim Kauf. Wenn SEB es also schafft, Immobilien dieser Fonds in Höhe von 1/3 deren NAV zu veräußern, bin ich kostenneutral. Alles, was darüber hinausgeht, ist Gewinn.

Auch wenn SEB es nicht schafft, den Immoinvest bis 2017 vollständig abzuverkaufen (ich denke, dass das 2017-Datum aus dem Immoinvest kommt), sollte ich zumindest einen gewissen Gewinn erwirtschaften.

Wenn Du mit dieser Idee nicht konform gehen kannst, hättest Du spätestens bei der Ankündigung der Abwicklung des SEB Immoinvest den SEB Optimix Ertrag abstoßen müssen, denn es war dadurch ja klar, dass der Fonds nicht wieder geöffnet werden konnte.

[Lisaman]

Wenn die SEB die Auflösung (des nicht-Immoanteils) hätte verschleppen wollen, dann hätte sie den Fonds einfach mit vagen Hoffnungen geschlossen gehalten ohne die Auflösung zu beschließen. Mit der rein theoretischen Chance auf eine Wiederöffnung irgendwann, wenn der Immoanteil wieder gesunken wäre und bis dahin: Fette Gebühren auf alles.

Witziger Weise gibt es ja auch noch einen anderen Teilfonds der dafür das Alibi hätte sein können:
Den SEB OPTIMIX WACHSTUM mit ca. 24% Anteil an geschlossenen OIF (die Zahl stammt vom April wird aber kaum gesunken sein). Der ist noch ganz normal offen! Wer kauft so etwas? Wer behält so etwas in seinem Depot?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.929.987 von chiro am 14.12.12 19:49:44

Aufgrund der Gesamtkonstellation (bisherige Verkäufe, geplantes Vorgehen, Liquidität, möglichst keine Vorfälligkeiten,junger Immobilienbestand)gehe ich beim CS von einer Abwicklungsrendite von 5-6%p.a. aus.

Aus heutiger Sicht wohl eine plausible Schätzung. Doch was bringt die Zukunft? Logischerweise gibt es da Spielraum in beide Richtungen..

Vor ca. einem 3/4 Jahr wurde hier mal die Frage gestellt, wo der Kurs bei einem der OIF i.A. (ich glaube, es war SEB oder CS) in einem Jahr oder so stehen könnte. Beteiligt waren außer mir glaube ich wallstreetmarc, chiro und trendfighter. Weiß einer der Beteiligten noch, wie damals die Prognosen waren? Wäre ein interessantes Beispiel, wie treffsicher unsere Vorhersagen so sind..

[chiro]

Die Bafin möchte eine möglichst schnelle Rückzahlung der Anleger scheinbar durchsetzen. Laut Manager Magazin müssen dann die Restbestände ab dem Zeitpunkt sie auf die Depotbank übertragen werden binnen 3 Jahren verkauft werden....oder besser verramscht werden????!!!

[Rolllybolly]

Ich habe alle meine Fonbs verkauft. Es ist gut, dass hier solche Informationen bekannt werden, bevor Sie der breiten Masse zugänglich sind.

[chiro]

Im Falle eines Kanam,SEB,CS sind es ja noch 4,5 Jahre bis zum Übergang auf die Depotbank...ab dann nocheinmal 3 Jahre.

Die anderen Fond..Degi,Axa etc haben deutlich weniger Zeit. Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, dass die Bafin das einfach so mal beschliessen kann.

[Rolllybolly]

Doch hat Sie doch.
Und der Experte hat gesagt, 40-50% abschlag.

Also muss man schnell alles verkaufen, vor allem degi, p2value und den kanam us grundinvest

[Rolllybolly]

Ich glaube ich verkaufe alles ohne Limit

[Cocodrillo]

Ist denn nun schön Weihnachten und ich bekomme wieder billige Fondsangebote ?

Mal im Ernst, es gibt gute und schlechte Fonds, ich rede nur über die guten und versuche einmal die Infos in Relation zu den bereits stattgefundenen Ereignissen zu sehen.

Beispiel KanAm:
Auflösung Soll bis 31.12.2016 (!) mit den 3 Jahren "Reserve" wären wir bei 31.12.2019 (!!)
Immobilienvermögen 31.12.2011 6"4€, heute 4"5€, verkauft also bisher etwa ein Drittel.
Fremdkapital 31.12.2011 2"3€, rückgeführt mit den Verläufen "8€, verbleiben 1"5€ heute.
Der FK-Rest ist zu je einem Drittel in den drei Folgejahren fällig und dürfte im Wesentlichen die Verkaufszeitpunkte bestimmen, also deutlich gemächlicher als bisher. Nur ca. 40'€ laufen bis 2018 und dürften ggf. "Beute" der Vorfälligkeit werden, falls die KanAm Euch nicht den "Gefallen" tut, und sich diese letzten Verkäufe bis dahin "aufhebt".

Der bisherige Verlauf läßt mich nicht erkennen, daß die KanAm in Zeitdruck geriete, aber vielleicht habt Ihr ja belastbarere Informationen.

Macht doch mal jemand dieselbe Betrachtung für den SEB und den CS und, falls es weitere brauchbare Fonds geben sollte, auch für diese, dann könnt Ihr ggf. immer noch in Panik verfallen.

[chiro]

Deine Beispielrechnung macht einem in der Tat keine große Angst. Für CS sehe ich das ähnlich.
Ich sehe nur die Gefahr,dass potentielle Käufer sich nun erstmal in aller Ruhe die Immos der Fonds auskucken die nun langsam unter den Zeitdruck kommen, in der Hoffnung hier billigst einkaufen zu können. Und es von daher weniger Kaufinteressenten für die Langläufer gibt. Es kann aber sein, der Markt kann diese Gesamtvolumina absorbieren,sodaß es zu keinen großen Preisverwerfungen kommt. Davon habe ich aber keine Ahnung.

[Cocodrillo]

Darüber habe ich schon einmal geschrieben, die Verhältnisse dürften allen Akteuren bekannt sein. Immerhin drücken rund 20"€ an Immos ZUSÄTZLICH auf den Markt, der ohnehin nicht gerade leergefegt ist.
Es ist eines meiner Kernthemen, sich nur solche Fonds auszusuchen, deren Immobilienportfolio überdurchschnittlich hochwertig ist. Deren Verkehrswert dürfte auch weiter überwiegend von den erwirtschafteten Nettomieten bestimmt werden und ab einem bestimmten Discount kommen dann schon die Abstauber aus ihren Löchern. Nicht zuletzt deshalb wird um das gesamte Verkaufsprocedere und die Preise so ein Geheimnis gemacht.
Und daher empfinde ich das Gezeter mancher Mitanleger um möglichst flotte Verkäufe und um zu geringe Ausschüttungen als kontraproduktiv. Die Verluste steigen eher mit planlosem Vorgehen, womit wir bei einem weiteren Kernthema wären: der von der Fonds veröffentlichten Auflösungsstrategie und der Überprüfung, wie diese sich daran halten.

[chiro]

Das ist die Frage aller Fragen....wie entwickelt sich der notwendige? Discount bei welchem die "Abstauber" aus den Löchern kommen?
Und entwickelt er sich zwangsweise überhaupt? (damit meine ich einen "unangemessenen" Discount, also einen Abstauberdiscount)

[Rolllybolly]

Jetzt bin ich total verunsichert. Da sagt der eine Experte 50% Abschlag und die Experten hier sagen was anderes. Doch wieder kaufen und wenn ja was?

[mini-investor]

Hat jemand eine Meinung zum SEB1AA (Profil ist mir bekannt).ca 50% Abschlag.

[rollybolly]

In HH wird er unter Mischfonds aufgeführt, Umsatz offenbar äußerst gering(200 Mio Fodsvermögen, "Mindestanlagebetrag" 50 Tsd - also vmtl. keine große Streuung). Für mich ist ein Fonds, dere kaum handelbar ist, uninteressant - trotzdem danke für die Info.

[morimori]

Hat jemand Info´s zum gestrigen Abschlag beim DJE?

[cktest]

Ausschüttung von knapp 19% des Fondsvolumens (Quelle), genaue Ausschüttungshöhe von DJE bisher nicht eruierbar, sollte aber vermutlich bald auf http://www.dje.de/DE_de/fonds/fondsdownloads/LU0188853955-DJ… publiziert werden.

[morimori]

Ich hab es gerade auch gefunden - Danke - gestern war noch alles alt.
"Am 17. Dezemberr 2012 mit Valuta 19. Dezember 2012 findet die nächste Ausschüttung des DJE Real Estate statt. Dabei werden rund 33 Mio. Euro an die Anteilsinhaber zurückbezahlt."- Bei ca 178 Mio Fondvolumen - so ca der Abschlag

[chiro]

Irgendwie ist das schon komisch: alles spricht von Krise..Eurokrise, Immobilienkrise...
Die Aktienmärkte scheint das wenig zu stören. Der DAX pendelt um 7500.
Das war bei früheren Krisen aber anders...also entweder stürzt der DAX mal ab Richtung 5000, was angesichts der Krisen allüberall ja zu erwarten wäre (dann werde ich auch wieder aktiv in Aktien:-) oder aber die anderen Krisen machen es den Aktien nach und erholen sich.

[mini-investor]

Genaue Höhe laut Onvista 1,16.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.939.881 von chiro am 18.12.12 15:20:11

Der DAX steigt WEGEN der Krise, die ja wo anders ist.
Genauer: Wegen der krisenbedingt sehr niedrigen Zinsen in Deutschland.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.941.479 von big_mac am 18.12.12 20:19:22

Dann hat der Dax aber sehr spät darauf reagiert.

[mini-investor]

bei Krisen geht der Dax nach Süden.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.939.881 von chiro am 18.12.12 15:20:11

Das war bei früheren Krisen aber anders...also entweder stürzt der DAX mal ab Richtung 5000, was angesichts der Krisen allüberall ja zu erwarten wäre

Der DAX ist doch letztes Jahr von ca. 7500 auf ca. 5000 in kurzer Zeit abgestürzt. Wahrscheinlich in Vorahnung, dass ja die Welt lt. Maya Kalender in 3 Tagen untergeht.. Ich denk mal nächste Woche gibts dann ne Mega-Ralley wenn es dann doch nicht so kommt!

[Herbert H]

Ist schon irgendwo veröffentlicht worden, wann und wie hoch wir die für diese Woche angekündigten Ausschüttungen des SEB Optimix erwarten können?

[mini-investor]

Hat schon jemand die Ausschüttung vom DJE erhalten?

[mini-investor]

Hat sich erledigt,Ausschüttung da.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.942.626 von Herbert H am 19.12.12 08:20:36

Die SEB teilt mit, dass morgen 52,6% des Fondsvolumens ausgeschüttet werden ({url=http://www.sebassetmanagement.de/fileadmin/data_archive/Beka…).[/url] Das wären ca. 27.27 EUR je Fondsanteil.
Der Wert eines Fondsanteils würde dann auf nominal 24.58 EUR sinken; dafür habe ich 9.73 EUR bezahlt.

[Herbert H]

Zitat von cktest: Die SEB teilt mit, dass morgen 52,6% des Fondsvolumens ausgeschüttet werden ({url=http://www.sebassetmanagement.de/fileadmin/data_archive/Beka…). Das wären ca. 27.27 EUR je Fondsanteil.
Der Wert eines Fondsanteils würde dann auf nominal 24.58 EUR sinken; dafür habe ich 9.73 EUR bezahlt.

[/url]

Super! Spekulation ist aufgegangen!

[marina183]

Allen ein frohes Fest und einen guten Rutsch ins neue Jahr.

[mini-investor]

Liebe marina183,
wünsche Dir und allen, die sich hier beteiligt haben, ebenfalls ein schönes,friedvolles Weihnachtsfest und ein gutes 2013.

[Investor0310]

Hallo zusammen,

hat jemand Informationen zu der aungekündigten Ausschüttung der SEB Optimix Ertrag und Substanz Fonds?

Bisher scheint sich hier noch nichts getan zu haben.

Wer kann sich das erklären? Kann man sich auf derartige Mitteilungen von Seiten der SEB nicht mehr verlassen?

[cktest]

Ich habe auch noch nichts bekommen, bin aber erstmal entspannt, denn in der oben verlinkten Meldung von SEB steht: "Die jeweilige depotführende Stelle wird zur Bearbeitung einige Tage benötigen, so dass der Auszahlungsbetrag erst einige Bankarbeitstage
nach dem Termin der Kapitalrückzahlung gutgeschrieben wird." Da wir gerade eine gewisse Ansammlung von Feiertagen haben, gehe ich davon aus, dass es evtl. bis Mitte Januar dauern wird. Die SEB quotiert derzeit auch noch den Preis vor der Ausschüttung.

[Investor0310]

Nunja, zumindest für hierzulande gelistete Fonds gilt:

Der Fonds wird am Ex-Tag abzüglich der Ausschüttungshöhe quotiert. Ist zwar hier nicht zwingend notwendig, da der Fonds ja nicht mehr handelbar ist (die Fonds nicht mehr handelbar sind), aber dennoch sollte man darin erkennen können, ob eine Ausschüttung nun tatsächlich vorgenommen wird oder nicht.

Schließlich geht es ja auch um Zinsen. Andere wiederum, die größere Beträge in solchen Fonds angelegt haben, hedgen manche Positionen (z.B. die Aktienquote) und sind nicht gerne "naked" im Markt unterwegs.

[marina183]

Hallo zusammen,

ich wünsche allen Diskussionsteilnehmern bei den Geschlossenen/Offenen Immobilienfonds ein gesundes neues Jahr.

Bin wirklich dankbar, dass es diese Plattform mit allen daran Beteiligten gibt - unglaublich viele Infos/Fachwissen und immer topaktuell.

Vielen Dank.

[Herbert H]

Ausschüttung von SEB Optimix Ertrag und SEB Optimix Substanz ist da - ist noch ein wenig besser ausgefallen als erwartet ...!

[marina183]

Hallo Herbert H,

finde den DEB Optimix Ertrag/Substanz zwar z. B. bei Onvista, ist aber ausschließlich über KAG handelbar bzw. nicht handelbar.
Wann und wo war denn der Fonds über die Börse zu kaufen?
Danke schon mal
marina183

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.979.780 von marina183 am 03.01.13 21:47:03

Der Handel über die Börse wurde eingestellt. Der Fonds ist in Deutschland nicht mehr zugelassen - bin gespannt, was das für die Altbesitzer für steuerliche Implikationen nach sich zieht.
Ich habe meine Ausschüttung übrigens noch nicht bekommen (Depotbank comdirect).

[montenegra]

Zitat von Herbert H: Ausschüttung von SEB Optimix Ertrag und SEB Optimix Substanz ist da - ist noch ein wenig besser ausgefallen als erwartet ...!

Was machen die da von der SEB für einen Mist ?

Statt den KAG-Kurs herabzusetzen - wie üblich nach Ausschüttung bei Liqidation - finde ich jetzt bei meiner Sparkasse folgende Konstellation

aus 100 SEB Optimix Ertrag wurden nun 47,44 Stück.

Statt der dann zu erwartenden (steuerfreien) Liqidationszahlung von 2711.- Euro (27,11 x 100)wurden mir nur 1547.- Euro gutgeschrieben.

Habe noch keine Abrechnung.

Gehe aber davon aus, dass da steuerlich mächtig was in die Hose gegangen ist.

Hat jemand schon eine Anrechnung ?

[Hiper98]

SEB Optimix Ertrag
Flatex hat mir mitgeteilt:
im Rahmen einer Fusion haben wir Ihnen im Verhältnis 1,000000 zu 0,474400 mit
Valuta 03.01.2013 in Ihr Depot eingebucht.

Gleichzeitig erfolgte eine Gutschrift von 52,6% pro Anteilschein. Es wurde keine Steuer einbehalten.

[mini-investor]

Welchen OIF sollte man z.Z. kaufen?Kanam oder Axa oder??

[chiro]

Ich könnte mir vorstellen, dass in 2013 einige Objekte mehr als in 2012 verkauft werden (ist eigentlich auch nicht so schwer 2012 zu übertreffen) Egal für welchen OIF i.A...wenn in diesem Schneckentempo weiter verkauft wird, dann bleiben den Depotbanken 50% oder mehr an Immos über...wenn Kanam (oder auch Axa) mit Verkaufsmeldungen kommt wird sicherlich der Börsenkurs steigen. Es sei denn die Verkäufe sind unter aller......

[cktest]

Die comdirect teilt mir zum SEB Optimix Ertrag mit:
Gemäß uns vorliegenden Informationen findet für den genannten Fonds eine obligatorische Barabfindung statt. Der Zeitpunkt der Abwicklung ist allerdings vom Emittenten abhängig, bislang liegen uns hier keine abschließenden Informationen vor. Wir bitten Sie daher um etwas Geduld.
Die werde ich dann wohl haben müssen...

[mini-investor]

Kann mir jemand sagen, warum ich bei DJE das faktsheet ohne Kennwort nicht mehr erhalte?

[kampfhundstreichler]

hat jemand von euch sich intensiver mit dem TMW Immobilien Weltfonds beschaeftigt? Der steht bei 13,55 Brief in Hamburg. Ist der wirklich so schlecht in bezug auf Fremdkapitalhebel und Immobilienportfolio?

[Trendfighter]

Hallo Leute. wie viele wissen habe ich ja Kanam Grundinvest, SEB Immoinvest und kleine Position AXA zum NAV gekauft - also Altanleger.

Das sollte mal eine Altersvorsorge-Säule werden.

Im einzelnen sieht es wie folgt aus:

NAV aktuell + Ausschüttungen erfolgt = - 5% Wertverlust
Börsenwert + Ausschüttungen erfolgt = -35%

Insgesamt rechne ich im Schnitt mit einem Gesamtverlust von 20% + - 3%.

Und sowas bezeichnet man als Mündelsicher!

Durch meine Tradingaktivitäten habe ich den kompletten Verlust wettgemacht :-).
Allerdings war das viel Arbeit....... :-(

[chiro]

Man bezeichnete sie nicht nur als mündelsicher..weitere Schlagworte waren:sicherheitsorientiert,wertstabil,konservativ etc....

Wenn Du die 35% aktueller Wertverlust (Börse+erfolgte Ausschüttungen)
wettgemacht hast, dann alle Achtung. Ich denke aber,Du meinst eher die bisherigen Verluste (-5%)

[Trendfighter]

Zitat von chiro: Man bezeichnete sie nicht nur als mündelsicher..weitere Schlagworte waren:sicherheitsorientiert,wertstabil,konservativ etc....

Wenn Du die 35% aktueller Wertverlust (Börse+erfolgte Ausschüttungen)
wettgemacht hast, dann alle Achtung. Ich denke aber,Du meinst eher die bisherigen Verluste (-5%)

Habe mehr wettgemacht, hatte z.B. den SEB zu 49 verkauft und bei 42 wieder rein, das 2 x :-).
Steht alles im Tread, zeitnah gepostet.
Ich habe so 25% im Schnitt gutgemacht. Dauerte knapp 2 Jahre.
Da ich aber mit max 23% Verlust rechne, denke ich das ich kaum noch Risiko habe etwas zu verlieren.
Mit den 35% Verlust rechne ich nicht......... das wären ja nur noch die jetzigen Börsenkurse..........

[rollybolly]

hat jemand von euch sich intensiver mit dem TMW Immobilien Weltfonds beschaeftigt? Der steht bei 13,55 Brief in Hamburg. Ist der wirklich so schlecht in bezug auf Fremdkapitalhebel und Immobilienportfolio?

Der TMW Weltfonds spielt zwar, wie wir hoffen, in einer anderen Liga, aber es ist schon interessant, was da abgelaufen ist (und übrigens relativ gut kommuniziert wird):

Trotz zweier Verkäufe (und keiner Ausschüttung) hat sich das Fremdkapital, bezogen auf das Immobilienvermögen, von November auf Dezember von 43,6% auf 45,8% erhöht. Eine der Immobilien (Argentinien) wurde aufgrund schlechter Rahmenbedingungen mit deutlichem Abschlag vekauft, aber nicht viel anders, als es auch schon in Deutschland passiert ist. Zusätzlich wurden 2 Immobilien in Polen um 20% abgewertet. Aufgrund des hohen Fremdkapitalanteils schlägt sowas dann gewaltig durch..

Konsequenterwesie ist der Börsenwert auf etwa 13,5 gesunken, der Weltfonds wird derzeit mit etwa 62% Abschlag bezogen auf den (Rest-)NAV gehandelt. Und dieser Rest-NAV liegt aufgrund von Abwertungen bereits gut 25% niedriger als seinerzeit im Maximum.

[tofu1]

Der Argentinenverkauf des TMW war schon eine starke Nummer.
Die Immobilie war mit ca, 34 Mio Dollar beliehen.
Insofern gibt es wieder fast keinen Liquiditaetszufluss.
Da der Fonds davor auch nicht in der Lage war Immobilien in einigermassen stabilen Maerkten ( USA) ohne grosse Verluste zu verkaufen
kann man beim TMW mit dem Schlimmsten rechnen.
------------------------------------
Colonos Plaza“, Buenos Aires (Argentinien) – 28. Dezember 2012
Der Anteilpreisrückgang zum 28. Dezember in Höhe von 1,39 € ist auf den Verkauf der Anteile an der argentinischen Beteiligungsgesellschaft des TMW Immobilien
Weltfonds zurückzuführen. Mit dem Verkauf der Anteile wurde auch das Objekt „Colonos Plaza“ an den Käufer übertragen.
Der Verkaufspreis für das Objekt bzw. die Anteile liegt mit 40,3 Mio. US Dollar (USD) deutlich unter dem derzeitigen Verkehrswert in Höhe von 52,24 Mio. USD. Maßgeblich
für diesen hohen Abschlag sind negative politische und wirtschaftliche Entwicklungen in Argentinien, insbesondere aber die neuen, rigiden Devisenbeschränkungen.
Besonders hervorzuheben sind die zunehmenden Restriktionen und Beschränkungen der argentinischen Regierung bezüglich des US Dollars, die den Ankauf
und Transfer von USD praktisch unmöglich machen.
Weitere Informationen zu diesem Verkauf finden Sie in unserem 3. Abwicklungsbericht.

[rollybolly]

Nachtrag zu TMW-Weltfonds, habe nochmals nachgelesen:

Die Verkaufserlöse wurden offenbar allesamt den "gebundenen Mitteln", also den Rücklagen z.B. für Darlehensrückzahlungen zugeführt. Die Liquidität und somit die Mittel für mögliche Rückzahlungen bewegen sich auch weiterhin nahe Null.

Neben der Abwertung der beiden polnischen Objekte wurde ferner auch ein Objekt in Frankreich um ca. 15% abgewertet.

Und was ich ferner übersehen hatte: Am 9. Januar gab es immerhin eine Ertragsausschüttung von 23 Ct/Anteil, was einen kleineren Teil des Kursrückganges erklären dürfte.

[chiro]

Was für ein Schrottfonds..ohne Worte diese Verluste. Die anderen OIF i.A. werden sicher nicht so abstürzen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.015.688 von rollybolly am 13.01.13 13:27:25

..und heute schon wieder 2% Abwertung beim TMW Weltfonds (bisher keine Info dazu). Angesichts der eher geringen Immobilienanzahl schon eine erstaunlich dichte Abwertungsfolge.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.020.440 von rollybolly am 14.01.13 19:42:43

Turnusgemäße Nachbewertung Crystal Tower, Amsterdam. Minus 9,74 Mio. oder 17.4 % Abwertung.

[chiro]

Unglaublich!..nun schon 35% Verlust zum ursprünglichen NAV laut Onvista

[mopswombard]

Zitat von rueckhand: Turnusgemäße Nachbewertung Crystal Tower, Amsterdam. Minus 9,74 Mio. oder 17.4 % Abwertung.

wundert mich nicht,nachdem der Markt drastisch billiger geworden ist. Da wird es auch bei den anderen Fonds noch erheblichen Bedarf geben. Nein halt, die offenen OIF`s sind natürlich jetzt schon reell bewertet

[kampfhundstreichler]

wo bekommt ihr eigentlich beim Premium Management die aktuelle Struktur des Fonds her? Der unten angegebene Link der KAG wird nicht mehr gepflegt.

https://www.allianzglobalinvestors.de/web/main?action_id=Fon…

[cktest]

Falls es jemanden interessiert - ich gehe davon aus, dass die derzeitige Struktur des SEB Optimix Ertrag ungefähr wie folgt aussieht:

53,8% SEB Immoinvest
29,8% SEB Global Property
7,6% SEB ImmoPortfolio Target Return
8,8% Cash

Als aktuellen "Börsenwert" berechne ich daraus ca. 35,90 EUR, also einen Abschlag von ca. 30%. Das ist natürlich hypothetisch, da der Fonds nicht mehr gehandelt wird.

[noonetu]

Zitat von kampfhundstreichler: wo bekommt ihr eigentlich beim Premium Management die aktuelle Struktur des Fonds her? Der unten angegebene Link der KAG wird nicht mehr gepflegt.

https://www.allianzglobalinvestors.de/web/main?action_id=Fon…

Doch der Link ist aktuell. Gestern war das Fondsdatenblatt noch von November, heuet endlich der Link um pdf Fondsdatenblatt Deember!

[noonetu]

Sorry, meine -Taste klemmt:

Zitat von noonetu: Doch der Link ist aktuell. Gestern war das Fondsdatenblatt noch von November, heute endlich der Link zum pdf Fondsdatenblatt Dezember!

Also das einig interessante an der SEB Immoinv. Homepage ist unter Downloads, falls einen neuen Fondskommentar gibt und jede Mitte des Monats dann das aktuelle Fondsdatenblatt.

[noonetu]

-Taste= Z- Taste

[kampfhundstreichler]

Zitat von noonetu:

Zitat von kampfhundstreichler: wo bekommt ihr eigentlich beim Premium Management die aktuelle Struktur des Fonds her? Der unten angegebene Link der KAG wird nicht mehr gepflegt.

https://www.allianzglobalinvestors.de/web/main?action_id=Fon…

Doch der Link ist aktuell. Gestern war das Fondsdatenblatt noch von November, heuet endlich der Link um pdf Fondsdatenblatt Deember!

Ich glaube, wir reden aneinander vorbei. Ich meinte den Dachfonds Premium Management Immobilien. Ich wollte wissen, wo ich aktuelle Auflistungen der einzelnen Zielfonds herbekomme, um den Abschlag an der Börse berechnen zu können. Da das Verwaltungsmandat an die Depotbank zurückgegeben wurde, finde ich hier nichts mehr.

[mopswombard]

Zitat von kampfhundstreichler: []

Ich glaube, wir reden aneinander vorbei. Ich meinte den Dachfonds Premium Management Immobilien. Ich wollte wissen, wo ich aktuelle Auflistungen der einzelnen Zielfonds herbekomme, um den Abschlag an der Börse berechnen zu können. Da das Verwaltungsmandat an die Depotbank zurückgegeben wurde, finde ich hier nichts mehr.

Antwort der Commerzbank:

Wir haben - nach der Kündigung des Verwaltungsmandats durch die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) - als Depotbank die Abwicklung des Gemischten Sondervermögens "Premium Management Immobilien-Anlagen - A - EUR" gemäß § 39 Investmentgesetz (InvG) übernommen. Im Zuge dieser Abwicklung werden wir einen jährlichen Abwicklungsbericht - erstmalig per Jahresultimo 2012 - mit detailierten Angaben nach den Vorschriften des InvG erstellen

und passende Webseite:

https://www.commerzbanking.de/P-Portal1/XML/IFILPortal/pgf.h…

[kampfhundstreichler]

Zitat von mopswombard:

Zitat von kampfhundstreichler: []

Ich glaube, wir reden aneinander vorbei. Ich meinte den Dachfonds Premium Management Immobilien. Ich wollte wissen, wo ich aktuelle Auflistungen der einzelnen Zielfonds herbekomme, um den Abschlag an der Börse berechnen zu können. Da das Verwaltungsmandat an die Depotbank zurückgegeben wurde, finde ich hier nichts mehr.

Antwort der Commerzbank:

Wir haben - nach der Kündigung des Verwaltungsmandats durch die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) - als Depotbank die Abwicklung des Gemischten Sondervermögens "Premium Management Immobilien-Anlagen - A - EUR" gemäß § 39 Investmentgesetz (InvG) übernommen. Im Zuge dieser Abwicklung werden wir einen jährlichen Abwicklungsbericht - erstmalig per Jahresultimo 2012 - mit detailierten Angaben nach den Vorschriften des InvG erstellen

und passende Webseite:

https://www.commerzbanking.de/P-Portal1/XML/IFILPortal/pgf.h…

danke dir

[Trendfighter]

der CS Ch Tranche ist gerade ein Trauerspiel

[noonetu]

Zitat von kampfhundstreichler:

Zitat von noonetu: ...

Doch der Link ist aktuell. Gestern war das Fondsdatenblatt noch von November, heuet endlich der Link um pdf Fondsdatenblatt Deember!

Ich glaube, wir reden aneinander vorbei. Ich meinte den Dachfonds Premium Management Immobilien. Ich wollte wissen, wo ich aktuelle Auflistungen der einzelnen Zielfonds herbekomme, um den Abschlag an der Börse berechnen zu können. Da das Verwaltungsmandat an die Depotbank zurückgegeben wurde, finde ich hier nichts mehr.

Seltsam, der Link hatte mich heute früh auf die SEB Immoinvest Seite geleitet, wobei ich mich da schon gewundert habe (weil ich es auch so verstanden habe, das es um Allianz geht).

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.038.328 von Trendfighter am 18.01.13 16:55:02

Wenn man sich die EUR/CHF-Kursentwicklung der letzten Tage ansieht, so dürfte auch der wiedererstarkte Euro bei der Kursfindung der CHF-Tranche eine Rolle spielen.

[mini-investor]

Hab heute den SEB1aa gekauft. Nun hab ich eine gute Fondsstruktur mit Immoinvest,SC Euroreal,Kanam und Axa. Damit habe ich eine gewisse Streuung. Außerdem ist ne Menge Cash da und knapp 50% Abschlag.Ist aber nichts zum traden!

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.039.243 von mini-investor am 18.01.13 20:08:26

Sieht trotz der zusätzlichen Fondsgebühren (1,35% p.a.) gut aus!

[mini-investor]

Die Fondsgebühren lassen sich verschmerzen.Ich hoffe, dass der Cash bald ausgezahlt wird.Die brauchen ja nichts für die Ablösung von Darlehen usw. zurückhalten.Und an den erzielten Mieteinnahmen der Teilfonds partizipiert er auch. Hab ne mail an SEB mit einigen Fragen zum Fonds geschickt. Schaun wa mal.

[mini-investor]

Prompt kam die Antwort von SEB-superschnell!

[kampfhundstreichler]

Zitat von mini-investor: Prompt kam die Antwort von SEB-superschnell!

Wenn deine Fragen für das Board relevant sind, waere es nett, wenn du Fragen und Antworten hier wiedergeben könntest.

[mini-investor]

Hätt ich sofort gemacht,aber wer hat schon diesen Fonds-schien mir nicht relevant.War doch bisher keine Reaktion-außer von Rollybolly. Es geht nicht um Immoinvest!

[kampfhundstreichler]

Zitat von mini-investor: Hätt ich sofort gemacht,aber wer hat schon diesen Fonds-schien mir nicht relevant.War doch bisher keine Reaktion-außer von Rollybolly. Es geht nicht um Immoinvest!

Ich z.B. ich, ich, ich. Ich habe den Fonds zwar noch nicht, da meine Kaufauftraege von 490 Euro und dann 495 Euro nicht bedient wurden jedoch tendiere ich dazu, auf 500 Eurolinge aufzustocken. Ein wenig Entscheidungshilfe würde ich sehr begrüssen.

[cktest]

Warum ist der SEB1AA besonders attraktiv? Die Cashposition liegt, soweit ich das herausfinden kann, doch nur bei ca. 10%.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.046.535 von kampfhundstreichler am 21.01.13 21:41:24

Kommt Dienstag oder Mittwoch.Hab teilweise über 500 € bezahlt. Heute Nachkauf zu 490 €.

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.046.544 von cktest am 21.01.13 21:45:21

Nur bei 10%,sie liegt m.E. bei ca 13-14%.Wie hoch ist denn der Cash bei Kanam, Axa und Immoinvest, wenn man die Darlehen/Kosten subtrahiert?Negativ!Nur bei CS ist er positiv!

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.046.608 von mini-investor am 21.01.13 22:15:43

Ich finde die anderen offenen Immobilienfonds auch nicht attraktiv und habe mir mit dem Degi Europa ein bißchen die Finger verbrannt (den besaß ich zwischen Oktober 2010 und März 2012). Die Mischfonds-Variante, auf die Herbert H zuerst hinwies, fand ich deutlich attraktiver, und das hat sich ja auch ausgezahlt.

[tofu1]

seb1aa
mich wuerde insbesondere der Ausblick auf den Beginn der Ausschuettungen interessieren. Da es ja ein Thesaurierender Fonds ist gibt es ja keine Ertragsausschuettungen.
Die Substanzausschuettungen sind insofern die einzige Moeglichkeit an Cash zu kommen.

[tofu1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.046.458 von mini-investor am 21.01.13 21:04:58

DJE REAl
Habe mich persoenlich jetzt aus dem DJE REal verabschiedet.
In den letzten beiden Monaten wurde fast woechentlich fleissig abgewertet, so das wir bald eine 4 vor dem KOmma sehen werden.
Bei einem Boersenkurs von 3 Euro ist es dann kein Schnaeppchen mehr
zumahl sich die beiden Investmentzertifikate im Portfolio extrem schlecht einschaetzen lassen und vermutlich auch verwerten lassen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.046.608 von mini-investor am 21.01.13 22:15:43

Habe nochmals "seb1aa cash" gegoogelt. Unter:

http://www.finanzen.net/aktien/fonds/Santander_Vermoegensver…

wird der Cash-Anteil mit 16,7% angegeben. Habe allerdings bei meiner ersten Recherche neulich auch 31% gefunden - weiß leider nicht mehr wo. Die üblicherweise genannten 10,9% beziehen sich auf den Wertpapieranteil (Nicht-OIF) - der (nur selten ausgewiesene) Cash-Anteil kann also höher sein.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.049.520 von rollybolly am 22.01.13 16:06:40

Wenn die 16,xx % Cash stimmen, bleiben für Wertpapiere 83,xx % übrig. Davon 10,9% (Nicht-OIF) abgezogen, ergäbe 73,xx% OIF. Bleibt die Frage nach den Nicht-OIF-Wertpapieren. Man kann vermuten, dass sie weniger risikobehaftet sind als die OIF i.A.

[mini-investor]

@rollybolly
bei SEB steht mit Stand vom 28.12.2012 :
86,55% offene Immobilienfonds
Sonstige 13,45%
Richtig wurde angemerkt,dass es sich um einen thesaurierenden Fonds handelt.Es findet keine Ertragsausschüttung statt.SEB sucht eine "anlegerfreundliche Lösung" zu finden. Eine Auszahlung der Liquidität ist z.Zt. nicht möglich (Fondsregularien).Meine Meinung: Es muss erst die Auflösung beschlossen werden. Sie suchen nach einer Lösung-na ja!Dann erhalte ich weitere Infos per mail.

[cktest]

Für den SEB1AA schreibt die SEB immer noch Factsheets. Demnach besteht er zum 28.12. aus den folgenden Positionen (in der Summe ergibt sich 100%):
20.71% SEB Immoinvest
18.09% CS Euroreal
16.39% Axa Immoselect
13.45% Sonstiges (vermutlich Cash)
12.98% KanAm Grundinvest
9.11% CS Property Dynamic
6.39% Axa Immosolutions
2.88% SEB Global Property
Darin dürfte die Teilrückzahlung des SEB Immoinvest zum 28.12. bereits enthalten sein. D.h. bei einer eventuellen Auflösung können (natürlich abhängig vom Zeitpunkt) instantan maximal 10% des Fondsvolumens ausgeschüttet werden. Der Rest ist in den obigen Immofonds gebunden.
Die Fondsgesellschaft quotiert den Fonds gerade eben mit 971,47 EUR, an der Börse zahlt man so um die 500 EUR, also ein Abschlag von 48,5%. Im Vergleich dazu notieren die Einzelfonds mit einem geringeren Abschlag, d.h. wenn man das obige Portfolio besitzen möchte, fährt man mit dem SEB1AA günstiger:
SEB Immoinvest -35,1%
CS Euroreal -35,2%
Axa Immoselect -46,3%
KanAm Grundinvest -38,9%
Die anderen Fonds werden nicht an der Börse gehandelt.

[mini-investor]

Und bei den 13,45% Sonstiges (Cash?) hat man 0% Abschlag. Und Liqui hat außer CS kein anderer Fonds, wenn man die Fremdfinanzierungkosten subtrahiert.Wollte heute nochmals zu 500 kaufen, doch es klappt nicht.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.085 von mini-investor am 22.01.13 17:41:35

Irgendwie bin ich zu blöd, das maßgebende factsheet bei SEB zu finden. Deshalb habe ich gegoogelt..

[mini-investor]

@rollybolly
geh auf sebmanagement,dann auf Privatkunden,"auf einen Blick" und wähl dann weitere Fonds.Viel Erfolg!

[schwarzetulpe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.305 von mini-investor am 22.01.13 18:22:23

weil ich schon 300 stück eingesammelt habe
der fonds ist über 600Euro wert
durch die 13% cash hat man einen abschlag auf das immoportfolio von ca. 55%

[schwarzetulpe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.351 von rollybolly am 22.01.13 18:32:43

oder klick einfach beim Beitrag Nr.6141 auf factsheet

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.375 von schwarzetulpe am 22.01.13 18:40:54

Dann lass es mal gut sein.Will auch noch einige Stücke kaufen!

[cktest]

Nach den Erfahrungen, die man bisher mit offenen Immobilienfonds in der Abwicklung machen durfte, ist der offizielle Wert idR schöngerechnet. Von einem Abschlag auf das Immoportfolio von 55% zu reden ist daher maßlos optimistisch.
Wenn ich die börsennotierten Immobilienfonds mit ihren Börsenpreisen einsetze und für die drei kleinen, nicht börsennotierten Fonds ähnliche Abschläge (der Einfachheit halber 40%) annehme, dann komme ich auf einen "fairen Wert" pro Fondsanteil von 644,80 EUR. Der Sicherheitsabschlag beträgt also gut 22%. Allerdings weiß man nicht, in welchem Zeitraum man diese 22% zurückbekommen kann. 22% in einem Jahr ist sehr gut. 22% in fünf Jahren sind knapp 4,1% p.a., das kann man auch anders (und liquider) an der Börse bekommen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.357 von mini-investor am 22.01.13 18:36:10

Also, das war ja gar nicht so leicht zu finden.. Danke!

Die SEB-Zahlen zu "Asset Allocation" (= Kapitalanlagen) weisen 86,55% OIF und 13,45% sonstige Anlagen aus, was natürlich noch nicht unbedingt nur cash bedeuten muss. Gebe aber zu bedenken, dass die 1,4% Verwaltungsgebühren (incl. Depotgebühren, alles bezogen auf die 970 Euros und leider nicht auf den Börsenkurs) im Laufe der Zeit dann schon was ausmachen, insbesondere, wenn sich die Rückzahlung lange hinzieht.

Im Grunde schon erstaunlich, dass die SEB, die doch sonst eher mit relativ niedrigen Gebühren glänzt, bei so einer simplen Dachfondskonstruktion derart hinlangt.

[mini-investor]

Unter der Praemisse, in OIF in Abwicklung zu investieren, hat man doch hier folgende Vorteile:
höherer Abschlag,mehr Cash,breite Streuung und geringere Börsenkosten als bei mehreren Käufen verschiedener OIF`s.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.460 von cktest am 22.01.13 18:58:17

Da kann man dagegen halten, dass die meisten hier eine höhere Rückzahlung bei den OIF i.A. erwarten, als es den derzeitigen Börsenkursen entspricht. Aber die geschätzten 4,1% Zusatzgewinn verringern sich halt um knapp 2,8% effektive Verwaltungsgebühren (bezogen auf den Börsenpreis, siehe oben).

[schwarzetulpe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.050.460 von cktest am 22.01.13 18:58:17

also bei mir sind es +29% oder 5,8% auf 5 jahre gerechnet
ausserdem gehen die meisten hier davon aus das die fonds an der börse derzeit etwas zu günstig gehandelt werden......

[mini-investor]

Wenn ich DJE und SEB1AA als Dachfonds vergleiche,dann entsprechen die derzeitig an der Börse gepreisten Kurse nicht der Realität!DJE hab ich vollständig mit ganz kleinem Verlust verkauft.

[Cocodrillo]

"Im Grunde schon erstaunlich, dass die SEB, die doch sonst eher mit relativ niedrigen Gebühren glänzt, bei so einer simplen Dachfondskonstruktion derart hinlangt. "

Simpel ist bei Dachfondskonstruktionen die Begründung für zweifache Managementgebühren. Da wird über die Jahre ganz schön was umgeleitet in die Taschen der "Manager" (der Einzelfonds) und die "Manager" der "Manager". Da stellt sich schon die Frage, ob die Börse bei der zu erwartenden Abwicklungsdauer (= letzter - vom Dachfonds kaum beeinflußbarer - Einzelfonds plus Dachfonds) genügend eingepreist hat. Im Schnitt dürfte der "Selbstversorger" bei sorgfältiger Auswahl und Verteilung auf solide Einzelfonds kaum schlechter wegkommen. Aus der Untersuchung diverser GIFs kenne ich das Prinzip: packe zu mehreren guten Immobilien immer ein paar Ladenhüter. Denn schließlich verdient der Initiator hauptsächlich am Handel und nicht an der Bewirtschaftung.

[rollybolly]

Bei den OIF fällt auf, dass in der Vermögensaufstellung ein nicht unerheblicher Posten (Größenordnung 5 bis 10%) auf "sonstige Vermögensgegenstände" entfällt. Und davon machen den größten Teil "Forderungen an Immobiliengesellschaften" aus. Sind diese Posten, bei denen es sich offenbar um Darlehen an Immobiliengesellschaften handelt, mit ähnlich großen Risiken behaftet wie z.B. die Verkehrswerte der Immobilien? Oder kann man diese Forderungen als mit Bankeinlagen ebenbürtig ansehen? Wer kennt sich aus? Wäre für die Cash-Beurteilung bzw. für die Beurteilung des Veräußerungs(rest)risikos bei den OIF schon interessant.

[mini-investor]

Würde mich für den CS(8,5%) und den SEB1AA (13,45%) auch interessieren.Beim SEB1AA könnte es sich komplett um Liqui handeln. Man sollte einmal bei SEB und CS nachfragen.Die müssen diese Auskunft geben.Könnte es für den SEB machen,hab schon kürzlich Kontakt per mail gehabt.Kam sofort die Antwort.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.068.671 von mini-investor am 26.01.13 19:05:12

Habe gerade eine Anfrage an CS losgeschickt. Schaun mer mal..

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.068.491 von rollybolly am 26.01.13 17:17:54

Forderungen hängen in erster Linie von der Solvenz des Schuldners ab. Daß zwischen der Solvenz einer Immobiliengesellschaft und der einer Bank (auch wenn es eine spanische, griechische oder die Commerzbank sein sollte) erhebliche Unterschiede bestehen, dürfte außer Frage stehen. Zum anderen müßte geklärt werden, ob es sich um Forderungen aus dem laufenden Betrieb (z.B. anteilige Mieten) handelt oder um Zinsforderungen oder gar um die Auflösung einer Anteilsposition (ggf. zu allem Überfluß noch um Anteile an einer Immobilien-KG). Wenn man unterstellt, daß die Forderungen zumindest auf ihre Werthaltigkeit geprüft in die Bilanz aufgenommen wurden, so besteht zumindest aus kaufmännischer Sicht die Hoffnung, daß zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung der Gegenwert vorhanden war. Mehr aber auch nicht.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.070.273 von Cocodrillo am 27.01.13 19:18:41

Danke, das ist schon mal eine erste Hilfe.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.069.646 von rollybolly am 27.01.13 13:43:56

Und hier die Antwort von CS Euroreal, im Ergebnis etwa so, von Cocodrillo schon erläutert:

Die Position „sonstige Vermögensgegenstände“ besteht aus vier unterschiedlichen Positionen. Unter der Position „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ (EUR 46,7 Mio.) werden verauslagte, umlagefähige, noch abzurechnende Bewirtschaftungskosten in Höhe von EUR 37,8 Mio., die von den Mietern zu tragen sind, sowie Forderungen an die Mieter in Höhe von EUR 8,9 Mio. ausgewiesen. Die Zinsansprüche in Höhe von EUR 0,9 Mio. ergeben sich aus der Abgrenzung von Zinserträgen aus Festgeldanlagen. Die Position „Andere“ in Höhe von EUR 38,9 Mio. beinhaltet insbesondere Erstattungsansprüche aus Steuern (EUR 6,6 Mio.), Vorauszahlungen auf Notaranderkonten für Objektkäufe (EUR 1,4 Mio.), Forderungen aus unmittelbarem Weiterverkauf einer Liegenschaft (EUR 6,7 Mio.), Forderungen an Dritte (EUR 18,1 Mio.), Anzahlungen für Objekterwerbe (EUR 2,5 Mio.) und Forderungen aus Versicherungsfällen (EUR 1,2 Mio.). Die größte Position umfasst die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von EUR 359,8 Mio. und betrifft die 9 Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften, die dem Fonds mehrheitlich gehören. Bilanziell handelt es sich hierbei um Forderungen aus ausgerechten Darlehen, die wirtschaftlich jedoch Charakter von „Eigenkapitalersatz“ haben.



Vor dem o.g. Hintergrund ist es leider nicht möglich, Ihre Frage nach Vergleichbarkeit der Positionen mit Bankguthaben zu beantworten, da das Risiko der einzelnen Positionen letztendlich von der Bonität der Schuldner abhängig ist.

[mini-investor]

Die Antwort von SEB zum SEB1AA war nicht so ausführlich.In dieser Position befinden sich Liquidität und sonstige Vermögensgegenstände.

[tofu1]

der TMW Welt hat mal wieder eines seiner Perlen verkauft:
aus 3,1 Mrd Yen hat der TMW 1,41 MRD Yen gemacht.
Das reicht wieder nur aus um die Verbindlichkeiten zu tilgen.



Transaktionsform

Direktverkauf der Immobilie



Verkaufsdatum

28.12.2012



Übergang von Nutzen und Lasten

31.01.2013



Käufer

Privater Käufer



Verkaufspreis

1,45 Mrd. JPY



Verkaufsnebenkosten

0,04 Mrd. JPY



Verkaufspreis abzgl. Nebenkosten

1,41 Mrd. JPY



Ursprüngl. Investitionsvolumen

3,1 Mrd. JPY



Gutachterl. Verkehrswert

1,61 Mrd. JPY zum Sonderbewertungstag 15. Januar 2013

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.113.785 von tofu1 am 07.02.13 12:11:12

Ok, der TMW Weltfonds ist ein besonders schwieriger Kandidat, wurde ja auch schon öfters hier dikutiert. Aber wer, in drei Teufelsnamen, konnte hier abschätzen, dass sich besagtes Objekt in Japan derart schlecht verkaufen lässt? Bleibe dabei, dass im Laufe einer OIF-Abwicklung jede Menge Überraschungen drin sind, die man leider nicht verlässlich vorherberechnen kann, auch wenn es zur Selbstberuhigung immer wieder versucht wird. Denn wer kennt sich schon mit den jeweiligen lokalen Gegebenheiten der Geschäftsimmobilienmärkte aus? Und selbst wenn dies vermeintlich der Fall ist, läuft es im Einzelfall dann doch wieder ganz anders als erwartet..

[erwin-kostedde]

Immoinvest hat auch was verkauft:

http://www.immobilien-zeitung.de/1000012751/dundee-reit-kauf…

[noonetu]

Steht aber schon im SEB Thread.

[noch-n-zocker]

Neuigkeiten aus der Zukunft


Wire: Web Content - Europe ex UK (NS5) Date: Feb 15 2013 13:11:07
FirmenPresse: Hahn Rechtsanwälte: Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 23. März 2012 zu "Morgan Stanley P2 Value" ist

Vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main wurde am 13. März 2013 die Berufung der Commerzbank AG gegen ein Urteil des Landgerichts Frankfurt verhandelt. Es hatte die Bank wegen Falschberatung beim Verkauf von Anteilen am offenen Immobilienfonds "Morgan Stanley P2 Value" zu Schadensersatz in Höhe von 9.646,41 Euro verurteilt (vgl. Landgericht Frankfurt/M., Urteil vom 23. März 2012 - 2-19 O 334/11). Da der zuständige 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt mitgeteilt hatte, dass er diese Entscheidung in der Berufungsinstanz bestätigen werde, nahm die Commerzbank die Berufung am Ende der Sitzung zurück. Das Urteil des Landgerichts ist damit rechtskräftig geworden. Geklagt hatte eine kaufmännische Angestellte aus Neu-Anspach, die seit Juni 2007 arbeitslos ist. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Anlegerin sei nicht über das mit der Aussetzung der Anteilsrücknahme verbundene Kapitalverlustrisiko aufgeklärt worden. Nach Einschätzung des Hamburger Fachanwalts Peter Hahn von Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (hrp) kommt dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts Frankfurt Signalwirkung zu. "Unsere Kanzlei hat die meisten Verfahren von Erwerbern offener Immobilienfonds außergerichtlich beziehungsweise gerichtlich durch wirtschaftlich vernünftige Vergleiche lösen können. Über diese Fälle dürfen wir meist", sagt Anwalt Peter Hahn, "wegen der vereinbarten Stillschweigensklausel nicht berichten. Bei einem Klagverfahren ist das anders. Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht Frankfurt weist nun die Besonderheit auf, dass ein erstinstanzliches Urteil des Landgerichts Frankfurt im Berufungsverfahren bestätigt worden wäre. Das Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 23. März 2012 ist somit keine Einzelfall-Entscheidung mehr, sondern kann betroffenen Anlegern Mut machen, den eigenen Verlust beim Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilenfonds fachanwaltlich anzugehen", so Hahn weiter. Der offene Immobilienfonds "Morgan Stanley P 2 Value" nahm seit dem 30. Oktober 2008 keine Anteile mehr zurück und wird bis 30. September 2013 abgewickelt. In diesem Fonds investierte Anleger müssen mit einem Verlust von rund 50 Prozent rechnen. "Betroffene Anleger", so Hahn, "können im Falle einer Falschberatung oder bei eindeutigen Prospektfehlern gegen die beratende Bank oder die Kapitalanlagegesellschaft Schadensersatzansprüche geltend machen. Am erfolgversprechendsten ist es trotz der komplizierten Verjährungsregeln derzeit, Ansprüche gegen die beratende Bank durchzusetzen." Zum Kanzleiprofil: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (hrp) wird im JUVE, Handbuch für Wirtschaftskanzleien 2012/2013, erneut als "häufig empfohlene Kanzlei" bei den bundesweit tätigen Kanzleien im Kapitalanlegerschutz genannt. Der Kanzleigründer, Rechtsanwalt Peter Hahn, M.C.L., ist seit 20 Jahren, seine Partnerin, Rechtsanwältin Dr. Petra Brockmann seit mehr als 10 Jahren ausschließlich im Bank- und Kapitalmarkt. Peter Hahn und Petra Brockmann sind Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht. Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft vertritt ausschließlich Kapitalanleger. Für die Kanzlei sind zurzeit achtzehn Anwälte tätig, davon sind acht Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht. Hrp verfügt über Standorte in Bremen, Hamburg und Stuttgart tätig. Pressekontakt: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft RA Peter Hahn Am Kaiserkai 10 20457 Hamburg Fon: [phone] Fax: [phone] E-Mail: [e-mail] http://www.hahn-rechtsanwaelte.de

[Cocodrillo]

Wir haben noch Termine frei ?!

"Für die Kanzlei sind zurzeit achtzehn Anwälte tätig, davon sind acht Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht. Hrp verfügt über Standorte in Bremen, Hamburg und Stuttgart tätig. "

Derartige Werbemails dürften wohl in den meisten Anlegern falsche Hoffnungen wecken. Wer das Risiko minimieren will, sollte erst einmal belastbare Fakten/Dokumente/Zeugen daraufhin überprüfen, ob seine Anlageziele daraus klar hervorgehen und im Widerspruch zur empfohlenen Anlage stehen, wobei es darauf ankommt, daß dieser zum Zeitpunkt des Kaufs/Vertragsabschlusses bereits bestanden haben muß.

Nur dann sollte man sich eine Erstberatung anhand dieser Unterlagen "leisten", wobei die Kosten der Erstberatung erfragt werden können und in einer vernünftigen Relation zum befürchteten oder bereits eingetretenen Verlust stehen sollten.

[mopswombard]

Zitat von Cocodrillo: Wir haben noch Termine frei ?!

"Für die Kanzlei sind zurzeit achtzehn Anwälte tätig, davon sind acht Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht. Hrp verfügt über Standorte in Bremen, Hamburg und Stuttgart tätig. "

Derartige Werbemails dürften wohl in den meisten Anlegern falsche Hoffnungen wecken. Wer das Risiko minimieren will, sollte erst einmal belastbare Fakten/Dokumente/Zeugen daraufhin überprüfen, ob seine Anlageziele daraus klar hervorgehen und im Widerspruch zur empfohlenen Anlage stehen, wobei es darauf ankommt, daß dieser zum Zeitpunkt des Kaufs/Vertragsabschlusses bereits bestanden haben muß.

Nur dann sollte man sich eine Erstberatung anhand dieser Unterlagen "leisten", wobei die Kosten der Erstberatung erfragt werden können und in einer vernünftigen Relation zum befürchteten oder bereits eingetretenen Verlust stehen sollten.

Ich hatte dies schon ganz am Anfang thematisiert und wurde eher belächelt. Ich kenne keinen aus meinem Umfeld, der darüber ausführlich informiert wurde. Vielleicht hat er noch den ausführlichen Geschäftsbericht erhalten, nur wer hat diesen dann auch gelesen.
Was aus der Werbung nicht ersichtlich ist, ob denn heute nicht längst eine Verjährung für die Käufe in den betroffenen Fonds eingetreten ist. Wenn ich mich richtig erinnerte, hiess es hier einmal 3 Jahre. Das war auch das Totschlags Argument für meine These.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.162.971 von mopswombard am 20.02.13 12:41:46

nun, meine Bemerkung zielt eher auf das Werbeverhalten der Anwaltsmeute ab und darauf, daß sich Anleger (wenigstens jetzt) genau überlegen sollten, ob sie dem (vielleicht) verlorenen Geld weiteres hinterherwerfen wollen.

P.S. bei der Prospekthaftung kommt es auf das Jahr des Kaufs an, die Verjährungsfristen wurden geändert. Weiter muß seit vielen Jahren schon ein Beratungsprotokoll verfaßt werden. Genau das haben die meisten Anleger nicht überprüft, ob das a) getan wurde, oder b) die protokollierten Informationen (vor allem der eigenen Risikobereitschaft) mit der persönlichen Einstellung/Erwartung übereinstimmen, oder c) die Protokollkopie ausgehändigt wurde.

[Herbert H]

Der Allianz Flexi Immo hat in den letzten Tagen seine Anleger informiert, dass der Immobiliendachfonds weiterhin geschlossen bleibt. Das ist wohl der Grund dafür, dass es in den letzten Tagen zu für diesen Fonds auffälligen Umsätzen bei stark sinkenden Kursen gekommen ist.

Nach meiner Berechnung ist der Fonds auf der Basis der Börsenkurse der darin enthaltenen Zielfonds mind. 57 EUR wert. Auf dem derzeitigen Kursniveau erhält man somit so etwas wie einen doppelten Discount.

[marina183]

Hallo zusammen,

beim Morgan Stanley P2 Value ist der Kurs heute unter hohen Umsätzen/Stückzahlen (im Verhältnis zu den Tagen/Wochen zuvor) in die Knie gegangen. Finde nirgends Neuigkeiten, die dies rechtfertigen/erklären würden.

Weiß jemand, ob da etwas im Busch ist - oder hat Vermutungen?

Abschlag zur KAG aktuell knapp 44 % / Vermietungsquote bei rund 93 % / Liquidität bei über 20 % / Finanzierungsquote 32,5 % (aber angeblich alles in den TMK gebunden (angeblich nicht relevant laut einiger Beiträge im Forum)

Der 30.09.2013 rückt zwar näher - aber dieses Zeitproblem werden die anderen "großen" Abwickler auch in den nächsten Jahren bekommen.

Bin selbst investiert zu einem durchschnittlichen Kaufkurs von EUR 7,87.

Danke schon mal.

Marina

P.S. Antwort gerne auch als "private Nachricht"

[mopswombard]

Zitat von Cocodrillo: P.S. bei der Prospekthaftung kommt es auf das Jahr des Kaufs an, die Verjährungsfristen wurden geändert. Weiter muß seit vielen Jahren schon ein Beratungsprotokoll verfaßt werden. Genau das haben die meisten Anleger nicht überprüft, ob das a) getan wurde, oder b) die protokollierten Informationen (vor allem der eigenen Risikobereitschaft) mit der persönlichen Einstellung/Erwartung übereinstimmen, oder c) die Protokollkopie ausgehändigt wurde.

Punkt a ist sicherlich gemacht worden, bei Punkt b) verstehen so und so 96% nur Bahnhof und Punkt 3 sollte in den letzten Jahren auch erfolgt sein.
Dann viel Spass beim klagen.

[Degispezi]

Ich möchte auf den DEGI Europa hinweisen und eine etwas andere Rechnung anstellen:
Es sind 26,2 Mio Anteile ausgegeben. Dies bedeutet, dass 26,2 Mio€ Abwertung einen Kursabschlag von 1 € bedeutet. KAG Preis 27,31 € - Börsenpreis 14,5 €.
Es sind noch 16 Objekte vorhanden, wobei ich das eine Grundstück nicht in meine Überlegungen einbeziehen möchte. Und die Objekte in
Finnland und Tschechien zähle ich jeweils als ein Objekt.
Durch diese Zählweise komme ich auf 10 Objekte. Würde also jedes Objekt jetzt mit 26,2 Mio€ unter dem derzeitigen Bewertungspreis verkauft werden können, würde der KAG Preis auf ca 17 € fallen.
Derzeitige Bewertungen der Objekte:
TH Frankfurt 72,6 Mio (nur noch 10 % Leerstand)
Maanplain NL I 102,4 Mio (vollvermietet)
MaanplaninNL II 33,2 Mio (Leerstand)
Hoofddorp NL 53,9 Mio (vollvermietet)
Mill Tower NL 57,4 Mio (40 % Leerstand)
Finnland(1-3) 71,1 Mio (vollvermietet)
Tschechien (1-4) 123,0 Mio (95 % vermietet)
River Plaza FR 132,5 Mio
Outl.Vill IT 156,0 Mio
Bodio Cent (60 %) 48,2 Mio
Diese Aufstellung zeigt, dass es sehr schwer werden wird, bei allen Objekten nochmals 26,2 Mio € abzuwerten. Ansonsten könnte z.B. das Hoofddorp Gebäude zu 27,7 Mio € verkauft werden.
Weitere Zahlen und Berechnungen habe ich in den letzten Tagen im Forum bei DEGI Europa eingestellt.

Ich möchte mit diesen Zahlen eigentlich nur ausdrücken, welche Gelegenheiten der derzeitige Börsenkurs für den DEGI Europa zur Zeit bietet. Wenn ich mir vorstelle welche Chancen und Risiken bei einem DAX von 8.000 und einem Rentenniveau von unter 2 % zur Zeit die übrigen Geldanlagen bieten. Übergabe des Fonds ab 30.09.2013 von Aberdeen an Depotbank Commerzbank. Somit dürfte sich im nächsten halben Jahr noch einiges tun.

[mopswombard]

Heute mal wieder ein ausführlicher Beitrag über die Zukunft der abzuwickelnden Fonds nach Übergabe an die Depotbanken. (kann den Artikel nicht einstellen)
Ausserdem wird erklärt, warum und wieso, logischerweise, die Preise purzeln müssen.
Dazu ein weiterer Artikel, wie die Bewertung einer Immobilie für einen Immofonds erfolgt.
Ich verstehe nicht, wieso diese Medienfritzen nicht endlich mal die Frage stellen, wieso es bei den Bewertungen der offenen Immofonds andere Massstäbe angesetzt werden oder anderstrum, wie können plötzlich Kosten auftauchen und bei den anderen Fonds spielen diese keine Rolle? Wo bleibt das Bafin? Scheint aber keinen zu interessieren.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.346.969 von mopswombard am 02.04.13 17:09:35

und wo findet man den Beitrag?
Da nun immer offensichtlicher wird, dass, je nach Fond, die Immobilien-"Sachverständigen" mit zweierlei Maß bewerten, obwohl ihnen das untersagt ist und sie immer zu MARKTwert bewerten müssen, kann ich auch nur noch staunen wie die Finanzaufsicht das noch durchgehen lässt! AXA und Degi haben aktuell schon zum gefühlt hundertsten Mal(!) abgewertet und ein hausinvest oder Dega Immobilienfond kann seine Sachverständigen immer noch so dermaßen manipulieren, als wenn bei ihnen nie eine Krise ab 2008 in Mäkten wie Italien oder Spanien statt gefunden hätte! Un-glaub-lich!

[Degispezi]

Ich habe gestern einige Politiker (in verantwortlichen Positionen)angeschrieben und auf die Geldvernichtung bei den abzuwickelnden ehemals "offenen Immobilienfonds" hingewiesen. Als Nachtrag habe ich folgende weiteres E-Mail meinen "Verteiler" gesandt:

Text des E-Mail
als Nachtrag zu meinem E-Mail von heute (1.4.2013 um 13:19 Uhr) zur „Enteignung“ von Immobilienfondsbesitzern
möchte ich die beigefügte PDF mit Entwicklungsdaten von Hausinvest und DEKA Immobilien Europa
sowie den in Auflösung befindlichen DEGI Europa beifügen.

Die Fonds legen in vergleichbaren Immobilienmärkten an und sollten eigentlich die gleichen Probleme haben.

Aber durch ein „Schneeballsystem“ können wohl die durch Vertriebsorganisationen gestützten Gesellschaften weiter an der künftigen Geldvernichtung verdienen und
niemand kontrolliert und bemängelt die Abwicklung von ehemals „mündelsicheren“ Geldanlagen.

-.-.-.
Ich kann nur empfehlen, dass viele Anleger an den Finanzminister (BaFin- Zuständigkeit), Verbraucherschutzministerin, Obleute im Finanzausschuss usw. diesen Skandal durch Brief- E-Mailaktionen aufgreifen.

[Degispezi]

Textauszug aus meinem ersten E-Mail an Politiker mit entsprechenden Positionen: siehe mein Beitrag Nr. 6176

die Teil-Enteignung von Kontoguthaben (über 100 T€) auf Zypern beherrschen zur Zeit auch die deutsche Presse.
Allerdings ist Zypern auch in Deutschland möglich.
Die zur Zeit in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds (früher als „offene“ Immobilienfonds als mündelsicher von Vormundschaftsgerichten erklärt) enteignen die Anleger, die den Werbeslogans der Finanzbrache vertraut hatten: Grundbuch -- statt Sparbuch.

Jetzt wo etliche Immobilienfonds aufgelöst und abgewickelt werden müssen, zeigt es sich, was die bisherigen „Gutachterwerte“ wirklich wert waren. Und das schlimme dabei ist, dass die Immobilienfonds die nicht geschlossen sind, genau so weiter machen wie die anderen Fonds vorher auch gearbeitet haben.

Als Beispiel möchte ich zwei Fonds nennen, die aus einem Umfeld kommen, wo der Vertriebsapparat aus Banken kommt, mit Staatsbeteiligung.

Der Fonds „Hausinvest“ (Mutter und Vertrieb Commerzbank) schreibt auf seiner Internetseite:
Seit mittlerweile vier Jahrzehnten erwirtschaftet der Fonds ausnahmslos positive Erträge.
Und wenn man die KAG Preise anschaut, dann stimmt diese Aussage auch. Aber leider sind die KAG-Preise keine realen Marktpreise, sondern eben nur Gutachterwerte. Dies bedeutet, dass die Anleger trotz „Verbraucherschutz“ (Informationsblätter, Beratungsprotokolle usw.) Gelder ihrer Altersvorsorge in ein „Schneeballsystem“ investieren. Solange der Vertrieb läuft, passt es mit ausnahmslos positiven Erträgen und „Gutachterwerten“. Die Leerstandquote liegt beim Hausinvest bei 10 %. Diese entspricht in etwa auch der Leerstandquote beim DEGI Europa.

-- Charts von Hausinvest und DEKA Immobilien Performance 3 Jahre --
eingefügt
#
DEKA-Immobilien Europa
Vertrieb durch öffentlich-rechtliche Sparkassen
Netto Anteile verkauft im Jahr 2009/30.9.2010 68,2 Mio Anteile von 164,5 Mio auf 232,7 Mio Anteile gestiegen
Netto Anteile verkauft im Jahr 2010/30.9.2011 7,8 Mio Anteile auf 240, 5 Mio Anteile
Netto Anteile verkauft im Jahr 2011/30.9.2012 13,8 Mio Anteile auf 254,3 Mio Anteile

Chart von DEGI Europa Performance 3 Jahre eingefügt (KAG-Preis)

Wenn aber wie z.B. beim DEGI Europa (WPK 980780), früher Dresdner Bank (Commerzbank), dann Allianz und jetzt bei Aberdeen) der Vertrieb für das Schneeballsystem wegbricht, dann zeigt sich die Wahrheit für das vermeintliche „Betongold“.

Im Herbst 2010 wurde beschlossen, dass nach zwei Jahren bereits Rücknahmestopp verhängt war, der Fonds bis zum 30.9.2013 abgewickelt wird.
Dem Fondsmanagement von Aberdeen ist 2011 leider kein einziger Objektverkauf gelungen und im Jahr 2012 konnten ganze drei Objekte veräußert werden. Zur Zeit stehen noch 16 Objekte in der Inventarliste des Fonds. Es sieht so aus, als würde Aberdeen solange wie möglich die Objekte im Bestand halten, damit die Verwaltungsgebühr an Aberdeen fließen kann. Die Objekte, die bis 30.9.2013 nicht verkauft werden können, fallen dann unter die Verwaltung der Depotbank. Und dies ist in diesem Fall die Commerzbank. Die Objekte wurde seit 2010 bereits deutlich abgewertet und können trotzdem nicht verkauft werden, obwohl andere Immobilienfonds (siehe oben) Wertsteigerungen in dieser Zeit aufweisen.

Der derzeitige KAG Preis vom DEGI Europa (nach Gutachten) ist bei 27,13 €. Der Börsenkurs (freier Kurs nach Angebot und Nachfrage) liegt z.Zt. an der Hamburger Börse bei 14,00 €. Dies bedeutet, dass die Börse momentan nochmals einen Abschlag von 48 % auf die Gutachterwerte vornimmt. Dies trotz der im Anhang zu ersichtlichen bereits vorgenommenen Abwertungen durch die Gutachter. Was waren und sind letztendlich die Gutachterwerte wirklich wert???
......... weiterer Text war im E-Mail .....

[wallstreetmarc]

Ich hab den Commerzbank hausinvest angeschrieben und gefragt, warum er trotz ähnlichem Immobilieinstandorten und -Qualität in Summe noch immer die gleichen Gutachterwerte für seine Immobilien aufweist wie vor der Krise 2009, obwohl ähnliche Fonds mit deren "unabhängigen" Immobiliensachverständigen zum Teil massivst abgewertet haben und eben diese Krise als Grund angaben. Bin mal auf die Antwort gespannt. Mehr als blabla dar man sich allerdings nicht erhoffen.

[laserjet]

Ich lach mich tot über eure Aktionen bzw. Postings.

Möglichkeit 1: Ihr besitzt Immofondanteile
Wie blöd muss man sein um sich darüber zu beschweren,
dass eure oder vergleichbare Fonds zu teuer sind.

Möglichkeit 2: Ihr hab keine Immofonds
Wie blöd muss man sein um zu glauben, dass die Intention eurer
Postings nicht durchschaut werden.

[big_mac]

Zitat von mopswombard: Dazu ein weiterer Artikel, wie die Bewertung einer Immobilie für einen Immofonds erfolgt.
Ich verstehe nicht, wieso diese Medienfritzen nicht endlich mal die Frage stellen, wieso es bei den Bewertungen der offenen Immofonds andere Massstäbe angesetzt werden oder anderstrum, wie können plötzlich Kosten auftauchen und bei den anderen Fonds spielen diese keine Rolle? Wo bleibt das Bafin? Scheint aber keinen zu interessieren.

Mit der going concern-Annahme wird man bei einem Fonds in Liquidation kaum bewerten können. Damit sind die Masstäbe tatsächlich andere, ganz besonders (aber nicht nur) im Hinblick auf diverse Kosten die es ohne Liquidation wirklich nicht gibt.

[Felsenschwalbe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.349.005 von wallstreetmarc am 02.04.13 20:45:20

Nachdem der Wert einer Immobilie anscheinend davon abhängt, welcher Fonds sie besitzt, müssten die noch offenen Fonds die Objekte der in Abwicklung befindlichen Fonds zum Gutachterwert 2 kaufen um sie nach Erwerb mit Gutachterwert 1 zu bewerten. Leichter kann Performance erzielen ja nicht sein.
Natürlich verursachen Verkäufe Kosten, aber dass sie bei 30% - 40% liegen sollen, so wie in Abwicklung befindliche Fonds gehandelt werden, ist schon erstaunlich und würden mich, sofern ich noch offene Immobilienfonds hätte, nachdenklich machen.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.350.467 von big_mac am 03.04.13 00:17:12

was aber vielleicht 10% ausmacht.

So müssen die Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben werden. Dann noch Vorfälligkeitsentschädigung.

Aber in der Begründung der Fonds gibt es noch stets die Begründung: Finanzkrise, Einbruch bei Immopreisen...
Und das sollte dann für alle gelten.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.350.059 von laserjet am 02.04.13 22:58:50

Ich hab keine finanziellen Interessen. Ich wunder mich nur, dass es mit Mrd. Vermögen von zum großen Teil Kleinanlegern Schneeballsysteme mit Scheinbewertungen in seither ungeahntem Ausmaß in Deutschland gibt, die nun immer offensichtlicher werden und das Treiben mit Gefälligkeitsgutachten weiter geht.
Auf der einen Seite gibts die Finanzkrise:
www.aberdeen-immobilien.de/aam.nsf/germanyimmobilien/archive…
Bei hausinvest und Deka nicht.
Für mich passt das in mein Bild von €uropa, in dem langsam im Finanzbereich alles möglich ist. Von Rechtsbrüchen, kalten Enteignungen, Schneeballsystemen & Willkür. Schön ist das nicht.

Hier mal der Chart hausinvest zu AXA mit seinen Immo-Abwertungen. Die fragwürdige Kluft, die in diesem "Immo-Fond-Krisen-Thread" ja auch behandelt werden sollte (oder nicht laserjet?!), geht immer weiter auf:

[Felsenschwalbe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.352.739 von wallstreetmarc am 03.04.13 11:53:35

Danke für den Chart. Er spricht Bände. Leider werden ihn die wenigsten Besitzer noch offener Immofonds sehen.

[Degispezi]

@Laserjet (zu Deinem Betrag 6179 vom 2.4.2013)

Ja in gewisser Weise bin ich blöd.
Denn ich habe in den 80er- und 90er-Jahren als noch "gut ausgebildeter Wertpapierberater" auch offene Immobilienfonds an meine Kunden verkauft. Denn ich bin auch jetzt noch der Meinung, dass ein Teil des Vermögens in Immobilien gehört. Ich habe mir eine Eigentumswohnung gekauft, die jetzt schuldenfrei ist und in dem Ballungsraum in dem ich Lebe jetzt "Gold wert ist". Aber es gab auch Kunden, die eine Zusatzrente wollten und keine Direktanlage wollten. Da waren wohl viele Vormundschaftsgerichte auch blöd und haben diese Anlagen noch als "mündelsicher" erklärt. Allerdings sind im Laufe der Zeit zu viele Gelder in diese Immobilienanlagen geflossen und die ehemaligen seriösen Geschäftsführer gingen langsam in Rente und die jungen, dynamischen Investmentbänker übernahmen das Ruder. Sie machten das "Betongold" zu Ihrer eigenen Gelddruckmaschine und das Wachstum schien unbegrenzt. Doch die Finanzkrise 2008 brachte alles zum Einsturz.
Das Problem für mich ist allerdings: Es werden einige Fonds abgewickelt und deren Werte fallen ins bodenlose. Fonds mit noch starken Vertriebsmannschaften können jedoch das "Schneeballsystem" weiterbetreiben und werden dadurch erst recht einen weiteren Immobilienknall verursachen, der große volkswirtschaftliche Schäden anrichten wird.
Daher möchte ich Politiker mit Argumenten und Sachaufklärung überzeugen, dass gehandelt werden muss.
Übrigens habe ich mir in den letzten Wochen als Geldanlage etliche Anteile vom DEGI Europa an der Börse zu Kursen von 14,50 bis 15,20 € gekauft und werde die Anteile mit Sicherheit nicht an der Börse wieder verkaufen. Denn ich kann die Auflösung ruhig abwarten, da ich mit einem 48 % Kursabschlag vom KAG-Preis zum Börsenpreis gut schlafen kann. Somit möchte ich mit meinen Postings nicht den Kurs nach oben treiben, was mir durch Beiträge im Forum eh nicht möglich ist. Ich möchte mit Beiträgen, z.B. auch beim DEGI Europa, die ein oder andere Sichtweise der Dinge aufzeigen. Das kannst Du meinetwegen gerne als "blöd" bezeichnen.

@wallstreetmarc
mit Deinem Beitrag von heute spricht Du mir aus der Seele.
Schön dass wir bestimmt noch weitere "Sinnungsgenossen" haben.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.352.739 von wallstreetmarc am 03.04.13 11:53:35

Hier mal der Chart hausinvest zu AXA mit seinen Immo-Abwertungen

und es ist ja nicht so, als dass der AXA Immoinvest ein Extrembeispiel an Abwertungen seiner einzelnen Immobilien wäre. Beim Degi Europa, von dem man immer behauptet hat, dass es eventuell eine Ausnahme sei, oder beim Degi International, sieht es noch verheerender für die Anleger aus, die damals, zu geöffneten Zeiten auf die Richtigkeit der Immobilienbewertung gesetzt haben und auch diesen Preis hingeblättert haben.
CS Euroreal (in 2012 nur drei Immos verkauft), SEB Immoinvest scheinen in Schockstarre zu sein. Aber wahrscheinlich ist es die ganze Branche.
Eins ist klar; jede weitere Abwertung, vor allem der großen Mrd.-Publikumsfonds in Abwicklung, macht Hausinvest und Deka Immobilienfondanleger hellhöriger auf die Frage, welche echten Marktwerte sie tatsächlich in ihren Fonds haben und ob das noch stimmen kann.

[mopswombard]

@laserjet

Ja, ich habe ein persönliches Interesse. Und wenn du keinst hast, ist dir wahrscheinlich auch egal, ob in Nordkorea ein Atomkrieg ausbricht oder nicht. Denn du hast damit ja nichts zu tun.

Wir reden nämlich hier nicht über Kleinkram, hochspekulative Anlage und was weis ich sonst noch alles. Da wird von einem Herrn Baum,EX Bundesminister, im heutigen Handelsblatt mal wieder Bankenschelte betrieben, die Berater beschimpft und die Anleger seien den Banken ausgeliefert. Ja Hallo, wo sind wir denn. Wenn du oder ich in einer Bank einen Beratungsbogen unterzeichne, dann in dem vollen Bewusstsein, nein, der Berater hat mich nicht hundertprozentig aufgeklärt. Aber nicht weil er mich hereinlegen will, sondern weil die dämliche Politik ihm etwas vorgelegt hat, womit er dich und mich als Anleger verarscht. Oder wie möchtest du mir erklären, dass eine Anlage in offenen Immobilienfonds eine konservative Anlage ist. Im übrigen genauso, wie die Politik dir durch den von ihr mit konstruierten Beratungsbogen vorgauckelt, Cash ist grundsätzlich eine sichere Anlage oder früher Bundesschatzbriefe.

Um es klar zu sagen, mir geht es nicht darum, das Eine zu verdammen oder das Andere zu glorifizieren. Wir reden über 80 Milliarden, von denen mehr als die Hälfte die Guten sein sollen, d.h. sie werden jeden Monat teurer und der Rest soll der Schrott sein, der im gleichen Land, teilweise am gleichen Ort, in der gleichen Branche, sich halbiert hat.So doof sollte kein normaler Mensch sein, das er dies zumindest nicht als sehr merkwürdig bezeichnet. Und wenn ich mir anschaue, was für Negeraufstand bei z.B. S und K Investors gemacht wird, dann kann ich nur noch das alte Bonmot von Breuer heranziehen. Das ist Peanuts.

[mopswombard]

Was ich noch vergessen habe, es scheint ja doch noch den Ein oder Anderen geben, der eine ähnliche Sichtweise vertritt.

[big_mac]

Zitat von erwin-kostedde: was aber vielleicht 10% ausmacht.

So müssen die Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben werden. Dann noch Vorfälligkeitsentschädigung.

Aber in der Begründung der Fonds gibt es noch stets die Begründung: Finanzkrise, Einbruch bei Immopreisen...
Und das sollte dann für alle gelten.

ertappt
Natürlich gibt es noch einen Unterschied: Bei den einen ist die Stunde der Wahrheit beim Verkehrswert nahe, die anderen können noch immer nach Modell bewerten und nur verkaufen, wenn es gerade passt.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.355.743 von mopswombard am 03.04.13 17:29:47

Der gewöhnliche Bankberater verdient sein Geld nicht mit überdurchschnittlichem Wissen über seine Produkte, sondern dadurch dass er verkauft was die Zentrale vorgibt.
So gesehen sollten diese Menschen nicht zu vorderst im Fadenkreuz stehen.

[Felsenschwalbe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.355.719 von mopswombard am 03.04.13 17:26:45

Die Peanuts kommen von Herrn Kopper, nicht von Breuer

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.355.743 von mopswombard am 03.04.13 17:29:47

Was ich noch vergessen habe, es scheint ja doch noch den Ein oder Anderen geben, der eine ähnliche Sichtweise vertritt.

Hier mal eine extremere Meinung aus dem Netz:
1. Suchergebnis bei google; wenn man "Offene Immobilienfonds und Schneeballsystem" eingibt:

Ponzi-Schemes/Schneeballsysteme, Madoff, Phoenix, ……Offene Immobilienfonds

Ponzi-Schemes funktionieren primär mit vorgegaukelten Renditen und zum Teil mit falsch testierten Vermögenswerten. Sie brechen zusammen, wenn mehr Anleger Geld abziehen möchten, als frisches Geld eingeworben werden kann. Dann kommt die Stunde der Wahrheit.

Auch wenn bei Offenen Immobilienfonds das Geld nicht unmittelbar veruntreut wird, indem Gelder unkontrolliert entnommen werden können (wie das z.B. bei Phoenix Kapitaldienst GmbH der Fall war; diesbezüglich schützt das Depotbankprinzip die Anleger) so gab es bei vielen deutschen Offenen Immobilienfonds Unregelmässigkeiten, für die zunächst einmal wieder die Anleger teuer bezahlen werden. Immobilien wurden zum Teil überteuert eingekauft, gelegentlich wurden Sanierungsmassnahmen überteuert durchgeführt (flossen möglicherweise Kickbacks?), und die über sehr viele Jahre mysteriös stabile jährliche Wertsteigerung konnte oftmals nur durch gefällige Gutachten zum angeblichen Wert der Immobilien erreicht werden.

Wie konnten Immobilienfonds angeblich „wertstabil“ sein, wenn das „Underlying“, die im Fonds befindlichen Immobilien, in ihrem Wert sehr stark schwankten?
Die Stunde der Wahrheit ist bei vielen Offenen Immobilienfonds inzwischen gekommen. Einige werden zwangsliquidiert – und am Ende wird man sehen, was die zum Teil hoch eingewerteten Immobilien wirklich wert waren.

Und wenn das Ausmass des Schadens bekannt ist, wird man auch über Verantwortlichkeiten reden müssen.


http://toros.de/index.php/aktuelle-nachrichten/486-ponzi-sch…

[mopswombard]

Zitat von big_mac: Der gewöhnliche Bankberater verdient sein Geld nicht mit überdurchschnittlichem Wissen über seine Produkte, sondern dadurch dass er verkauft was die Zentrale vorgibt.
So gesehen sollten diese Menschen nicht zu vorderst im Fadenkreuz stehen.

Ich gebe dir vollkommen recht aber leider entspricht dies nicht den Tatsachen. Tatsache ist, das der Berater angesch.... wird und nicht die Zentrale. Tatsache ist, das der Berater sich gegenüber Bafin verteidigen muss, weil er im Register steht und nicht die Zentrale. Tatsache ist, dass der Arbeitgeber den Berater teilweise im Regen stehen lässt.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.360.479 von mopswombard am 04.04.13 10:01:08

Es gibt -wie immer- auch eine argumentierbare Gegenthese zu meinem zitierten "Freispruch"-Posting, in etwa in folgender Linie:

Der Berater bindet dem Kunden natürlich nicht auf die Nase, dass er verkauft was die Zentrale befiehlt und er eigentlich auch kein richtiger Experte ist. Vielmehr tut er so, als ob er an der Wall Street geboren wäre und allabendlich mit Ackermann und Blankfein die Lage diskutiert um zu seinen Empfehlungen zu kommen, um den Kunden reich zu machen.
Dass er sein Gehalt hauptsächlich mit Provisionen aufbessert (oder ganz verdient), und nicht etwa mit eigenen Anlageerfolgen, verschweigt der smart wirkende Mann von der Bank natürlich auch.

Nennen wir dies das "schuldig"-Plädoyer.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.355.189 von wallstreetmarc am 03.04.13 16:32:45

Eins ist klar; jede weitere Abwertung, vor allem der großen Mrd.-Publikumsfonds in Abwicklung, macht Hausinvest und Deka Immobilienfondanleger hellhöriger auf die Frage, welche echten Marktwerte sie tatsächlich in ihren Fonds haben und ob das noch stimmen kann.

(Nur) hier habe ich erhebliche Zweifel: Die Herrschaften in den Zentralen wissen nur zu genau, was und wie das OIF-Geschäft läuft. So lange (und sei es dank der Drückerkolonnen) der Rubel weiter rollt, ist denen sch...egal was im Fall der Fälle passiert - bezahlen tut so oder so der Anleger. Mag allerdings sein, dass eine KG wie Deka, die überwiegend am Fondsgeschäft (und das sehr gut) verdient, zur Imagepflege dann mehr für die Anleger tut (Vorbild Hansainvest) als es bei den anderen Abzocker-Gesellschaften der Fall ist.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.352.739 von wallstreetmarc am 03.04.13 11:53:35

ich gehe mal davon aus, daß auf den AXA-Chart Ausschüttungen wieder draufgerechnet wurden (oder gab es keine?).

Tatsächlich entstehen durch die Auflösung eines Fonds verschiedene "Kosten-Kategorien" von für den uninformierten Anleger beim Anteilskauf "nicht direkt erkennbaren" Kosten:

Gebühren, Steuern, Provisionen, 'Revitalisierungskosten':
Diese fallen üblicherweise bei jedem Verkauf an, sind also nicht ungewöhnlich. Nur wurden nicht einmal Steuern in den Rückstellungen ausreichend gebunkert, der weitaus größte Teil fehlte. Dafür mußte erst noch ein Gesetz her. Beim Verkauf aus einem offenen Fonds heraus kann man den Ablauf so steuern, daß diese Kosten durch den laufenden Betriebsgewinn/Verkaufsgewinne oder Verrechnung auf die (insgesamt zu geringen, aber für den Einzelfall ausreichenden Rückstellungen) idealerweise kompensiert werden. Im weiteren verlauf werden die Rückstellungen wieder etwas aufgefüllt. Beim OIF i.A. werden aber die fehlenden Rückstellungen und mit dem Verkauf anfallenden Kosten relativ schnell in voller Höhe fällig.

Vorfälligkeitsentschädigungen:
Diese fallen im Normalfall nicht an. Gut geführte OIFs i.A. versuchen die Verkaufsreihenfolge so zu steuern, daß möglichst wenig Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden müssen.

Bewertungsdifferenzen:
Daß jede noch so exakte Immo-Bewertung eine erhebliche Bandbreite aufweist, sollte Allgemeinwissen sein. Das ist normal, weder ein Mangel in der Bewertung noch irgendwie ehrenrührig. Daß sich offene Immo-Fonds bilanziell am oberen Rand der Bewertung orientieren, ist verständlich, hängen doch davon Reputation und Gebühren/Einkommen ab. Da der Bewertungsausblick bei einem anstehenden (Not- bzw. Aus-)Verkauf wesentlich kürzer ist und sich zudem am kurzfristig erzielbaren Ergebnis sowie an der (meist kleinen, mit zugeknöpften Geldbörsen) verfügbaren Investorenschar (mit erheblichen Forderungen, das Objekt betreffend) orientieren muß, ergeben sich hier die ersten, nur auf die Auflösung zurückzuführenden Bewertungsverluste.

Das alles führt im Ergebnis zu den lustigen "Sägezahn-Kurven", die allerdings bei erheblichen Ausschüttungen auf den ersten Blick noch dramatischer wirken.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.441.597 von Cocodrillo am 16.04.13 12:55:13

Daß sich offene Immo-Fonds bilanziell am oberen Rand der Bewertung orientieren, ist verständlich

Sollten denn deiner Meinung nach nicht auch "eher" die unabhängigen Immombilien-Sachverständigen, für die die Anleger zahlen, die Bewertung vornehmen, und nicht die "Immo-Fonds"?!! Hab schon von sowas gelesen.. Sollte hier Einfluss etwa stattfinden?!!
Sollte das Ergebnis nicht auch unabhängig davon sein, ob und wann verkauft werden soll?!! Warum werden denn jetzt die unabhängigen Sachverständigen in den Fonds immer gewechstelt?
Aber du hast schon recht, es machen DIE Fonds.. Nur, ist das auch das "Allgemeinwissen", auf das du verweist, dass ein Anleger in den noch offenen Fonds hat?!

ach wie niedlich ausgedrückt; "am oberen Rand"..
Haben "die Degis", PSValues etc. wohl auch so gemacht. Und aus den 250 Mio, die das Objekt noch vor ein paar Jahren hatte sind nun plötzlich 150 Mio geworden!
Weil nun in Spanien und Italien wegen der Krise, die nun wohl nicht mehr als kurzfristig bezeichnet werden kann, diese Preise nicht mehr zu erzielen sind. (Hausinvest und Deka bewerten natürlich ihre Objekte dort weiter mit "250 Mio"..).
Also irgendwas muss kräftig stinken, oder?!..
Entweder werden hier die Anleger der noch offenen Fonds massivst abgezockt, mit Mondpreisen, um den Laden am laufen zu halten; die man auch nicht mehr mit kurzfristigen Verwerfungen am Markt rechtfertigen kann, oder die Bewertungspreise über das Portfolio vor Liquidation waren "am oberen Rand"; sprich also so paar Milliardchen zu viel beim Degi und so..
Von Toleranzbereichen kann ich da nicht mehr sprechen.

[Cocodrillo]

Das Allgemeinwissen bezog sich auf die erhebliche Bandbreite auch bei seriöser Bewertung.

Mir ist schon klar, daß das niemand so richtig wahrhaben will, wenn er sich doch bisher nur an den Wertsteigerungen in den Hochglanz-Bilanzen orientiert hat und nicht am Immobilienmarkt.

"ach wie niedlich ausgedrückt; "am oberen Rand"..!"

sei nicht traurig.

Immobilien unterliegen nun mal Wertschwankungen die manchmal weniger vom Objekt als von der Erwartung an die Umgebung abhängen. So erleiden beispielsweise in manchen Gegenden Ostdeutschlands Wohnimmobilien und dann davon abhängig auch Gewerbeimmobilien rapide Wertverluste, weil die Gegend "vergreist". In einem Vorort von New Orleans wurde 1996 massiv investiert, von einer neuen hochmodernen Satellitenstadt war die Rede, die Immopreise kletterten schneller als die Schecks trocknen konnten. 2000 war ich das letzte Mal dort. Die Supermärkte waren heruntergekommen und geschlossen, die Mietshäuser verkommen. Zu viele Leute waren dorthin gezogen, deren Lebensunterhalt nicht (mehr) durch Gehaltsschecks gedeckt wurde, erklärte mir mein Schwiegervater. (und das war lange vor Katrina).

Das sind zwar Extrembeispiele, aber der Wertverlust dieser Immobilien beträgt dafür auch z. T. über 80%. So gesehen muß man sich über Bewertungsschwankungen von +/-20% nicht groß echauffieren.

[Trendfighter]

Zitat von Cocodrillo: ich gehe mal davon aus, daß auf den AXA-Chart Ausschüttungen wieder draufgerechnet wurden (oder gab es keine?).

Kein Kommentar

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.524.229 von Trendfighter am 27.04.13 11:13:51

da meine Frage bisher nicht beantwortet wurde, gehe ich davon aus, daß wieder einmal Äpfel mit Birnen verglichen wurden.

Genau diese Oberflächlichkeit ist es allerdings, die Aussagen unglaubwürdig werden läßt, auch wenn sie im Kern richtig zu sein scheinen.

Kommentieren kann man halt nur, was man versteht, gell ?

[cktest]

Beim Axa Immoselect gab es seit 2009 lt. Homepage regelmäßige Ausschüttungen von 1,85 EUR/Anteil, jeweils zum 31.07. eines Jahres. Zusätzlich gab es am 18.12.12 eine Ausschüttung von 1.55 EUR/Anteil.

[Cocodrillo]

Zitat von cktest: Beim Axa Immoselect gab es seit 2009 lt. Homepage regelmäßige Ausschüttungen von 1,85 EUR/Anteil, jeweils zum 31.07. eines Jahres. Zusätzlich gab es am 18.12.12 eine Ausschüttung von 1.55 EUR/Anteil.

der Teil in Klammern war natürlich nur eine rhetorische Frage. Mich hat vielmehr interessiert:
"ich gehe mal davon aus, daß auf den AXA-Chart Ausschüttungen wieder draufgerechnet wurden (oder gab es keine?)."
... ob die Differenz im Chart tatsächlich (also unter gleichen Voraussetzungen) so groß ist wie dargestellt, oder durch Nichtberücksichtigen der Ausschüttungen vergrößert wurde.

Die "Werthaltigkeit" der noch offenen Fonds richtig einschätzen zu können, ist nun mal komplizierter als bei den OIF i.A., deren Verkäufe (und die Verkehrswertentwicklung davor) schon einige Rückschlüsse zulassen.

[sparfux]

Seit längerem hier mal wieder ein Kapitalwertvergleich, der zeigt, wie sich die in Abwicklung befindlichen OIs bisher geschlagen haben.

Erstmal für die "dummen" Altanleger, die (angenommen) 1 Tag vor Schließung eingestiegen sind:



Für den Kapitalwertvergleich wird eine Referenzverzinsung von 4% p.a. angenommen. Das scheint ja er Forumskonsensus zu sein.

Im Vergleich zur Referenzanlage, haben die Anleger im Schnitt also knapp 50% verloren.

PS: Bevor das Geschreie los geht: Der Vergleich für die "cleveren" Investoren, die nach Ankündigung der Abwicklung eingestiegen sind, kommt auch gleich.

[sparfux]

OK, hier nun der Vergleich bei Einstieg 4 Wochen nach Ankündigung der Abwicklung bis heute:



Die Referenzverzinsung ist wieder mit 4% p.a. angesetzt.

Der Kanam US Grundinvest und der SEB Immoinvest haben sich als einzige wirklich gut geschlagen. Der Morgan Stanley P2 Value und der DEGI International entsprechen in etwa der 4%-Erwartung.

Alle anderen haben sich eher "grottig" entwickelt. Beim UBS 3 Sector Real Estate ist es wohl noch zu früh, um ein Urteil bilden zu können.

Im Schnitt haben die Späteinsteiger knapp 9% verloren bis heute.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.524.833 von sparfux am 27.04.13 14:16:39

Im Schnitt haben die Späteinsteiger knapp 9% verloren bis heute.

interessant, da liege ich momentan auch mit meinem Mix aus CS-Euroreal € und CHF ( 40 % Anteil ), SEB und KANAM Grund ( 30 % ) sowie AXA und DEGI Europa
( 30 % ). Wäre ich also gleich 4 Wochen nach abwicklungsankündigung rein, hätte ich mir die Arbeit mit dem Nachkaufen sparen können...

nanu

[sparfux]

es ist sogar noch Schlimmer:

Wenn Du die 3 genannten im genannten Verhältnis jeweils 4 Wochen nach Abwicklungsankündigung gekauft hättest, hätte sich der durchschnittliche Kapitalwert (bei 4% Referenzzins!) um ca. 6,5% verringert.

Bei annähernd 0% Referenzzins, hättest Du einen Verlust von nur 2,5% eingefahren.

[rollybolly]

Ok, aber diese Zahlen basieren auf der Entwicklung der Börsenkurse mit all ihren z.T. irrationalen Schwankungen. Bleibt weiterhin die Frage, die uns natürlich keiner beantworten kann, wieviel vom offiziell noch ausgewiesenen NAV kann am Ende tatsächlich realisiert werden. Die Charts (zumindest bei Onvista und Maxblue) weisen sehr klar die bisherigen Wertverluste der OIF i.A. aus, reguläre Ausschüttungen sind dort wieder "draufgerechnet". D.h., wenn ich dort den "Rücknahmepreis" z.B. zum Zeitpunkt der Schließung mit dem von heute vergleiche, dann habe ich den realen Wetverlust, wie ihn die FG heute bereits ausweisen. Hier führt dann wieder der CS Euroreal mit "nur" etwa -3,6%, gefolgt von SEB Immoinvest mit etwa -6,5% und KanAm Grundinvest mit etwa -7,5%. Natürlich auch keine Garanatie bezüglich der zu erwartenden Endergebnisse..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.527.203 von rollybolly am 28.04.13 13:33:24

War nicht ganz korrekt: Beim KanAm habe ich zwar die Abwertung wärend der Schließungsphase (die es bei CS und SEB so nicht gab) dazu addiert aber nicht den "Wertzuwachs", den es während dieser Phase beim Rücknahmepreis noch gegeben hat.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.527.233 von rollybolly am 28.04.13 13:39:55

2. Berichtung: Die Prozentzahlen betreffen die Zeitspanne Abwicklungsbeginn bis heute, beim KanAm habe ich noch die Abwertung während derr Schließungsphase dazugezählt, die es bei den anderen beiden nicht gab. Sorry..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.527.255 von rollybolly am 28.04.13 13:44:22

Der offiziell ausgewiesene Wertverlust gemäß 3-Jahres-Chart (etwa Beginn der Schließung bis heute) ist:

CS Euroreal -1,5%
SEB Immoinvest -4%
KanAm Grundinvest -4,5%

Dafür hinkt der CS Euroreal bei den Verkäufen etwas nach, hat aber am meisten Cash.

So, jetzt geb ich Ruh..

[Fullhouse1]

Sehr übel was da so bezahlt wurde/wird:
Allianz Real Estate hat für rd. 300 Mio. Euro den Bürokomplex "Skyper" im Frankfurter Bankenviertel erworben. Verkäufer ist ein von UBS betreuter Fonds. Die rd. 54.100 m² große Immobilie an der Taunusanlage 1 umfasst neben einem Bürohochhaus mit 38 Etagen ein Büro- und Retailgebäude mit sechs Stockwerken sowie die frühere Villa Holzmann. Der UBS-Fonds hatte 2006 rd. 400 Mio. Euro für den Komplex bezahlt. Zu den Hauptmietern zählen die Deutsche Bundesbank, Deka Investmentfonds, HSBC und die Rechtsanwaltssozietäten Bird & Bird und Weil Gotshal & Manges. Allianz wurde von CBRE und Berwin Leighton Paisner beraten, der Verkäufer von Jones Lang LaSalle.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.532.873 von Fullhouse1 am 29.04.13 15:53:19

Kauf war 2006 also 300 Mio.; Verkauf nun zu 400 Mio.

Na und? Einige Fonds wären froh, wenn es bei einem Abschlag von 25% gegenüber vor 7 Jahren bliebe (z.B. Degi Europa).

2006 war das letzte Jahr vor den Krisenanfängen.


PS: Wohl ein einziger Großverkäufer hat um ca. 15.45 Uhr die Geldseiten von mehreren Fonds plattgemacht (CS, Kanam, AXA), das muß erst mal verarbeitet werden und von Kaufinteressenten gesehen werden.

[Trendfighter]

Hm.

Ich denke man sollte wenn nur mit in der abwicklung befindlichen Fonds spekulieren die noch "reguläre Abwicklungsfristen" haben.
Fonds die bald in Depots übertragen werden halte ich für nicht mehr attraktiv.
Ab dem Zeitpunkt ist auch sehr fraglich inwieweit Anlegerinteressen noch im entferntesten beachtet werden.

Daher auch die hoehn abschläge bei de nFonds die kaum was verkauft kriegen (z.B. Axa).
Zeit ist da noch, aber kaum wahrscheinlich das die noch alles verkauft kriegen :-(

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.533.389 von walker333 am 29.04.13 16:59:00

PS: Wohl ein einziger Großverkäufer hat um ca. 15.45 Uhr die Geldseiten von mehreren Fonds plattgemacht (CS, Kanam, AXA), das muß erst mal verarbeitet werden und von Kaufinteressenten gesehen werden.

Soweit ich das sehe, hat es wieder einmal vor allem beim CS Euroreal eingeschlagen. Macht mir allmählich Sorgen..

[mini-investor]

Ich sehe das als Kaufkurse, nur meine Meinung.

[Trendfighter]

Zitat von rollybolly: PS: Wohl ein einziger Großverkäufer hat um ca. 15.45 Uhr die Geldseiten von mehreren Fonds plattgemacht (CS, Kanam, AXA), das muß erst mal verarbeitet werden und von Kaufinteressenten gesehen werden.

Soweit ich das sehe, hat es wieder einmal vor allem beim CS Euroreal eingeschlagen. Macht mir allmählich Sorgen..

Ne, Sorgen mache nmusst Du Dir viell. wenn CS kurzfristig unter 27 geht.

Beim CS und Kanam gibt es derziet nur einen Grund um unter 28 zu verkaufen:

Diese anleger sehen woanders kurfristig mehr Rendite-Chancen....

[mini-investor]

Was ist mit dem Axa los, fällt immer weiter.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.542.057 von mini-investor am 30.04.13 16:51:30

War beim Axa als Folge der forcierten Abwertung zu Jahresbeginn zu erwarten, die Verkaufsperspektiven haben sich auch nicht verbessert. Von dem historisch höchsten Börsenabschlag von (ich glaube) 55% ist Axa immer noch ein Stück entfernt.

Und weiter aus dem neuen KanAm-Newsletter: Anteilspreisreduzierung um 1,02 Euro zum 1. Mai aufgrund von Aufwertungsinvestitionen sowie der Abwertung von drei Immobilien in den Niederlanden, keine Verkäufe. Mal schaun, ob dies die Börse jetzt auch noch mit einem Anstieg honoriert..

[mini-investor]

Bin der Meinung wie T.F. und werde -falls der Kurs kommt - zwischen 21 und 22 erste Positionen aufbauen. Und: Ob die Immos qualitativ gut sind oder lt.Studie schlecht, wird sich noch zeigen, indem man die Verkehrswerte mit dem erzielten Verkaufspreis vergleicht. Vom Kanam lass ich momentan die Finger. Bei 26 wirds interessant.

[Cocodrillo]

"Und weiter aus dem neuen KanAm-Newsletter: Anteilspreisreduzierung um 1,02 Euro zum 1. Mai aufgrund von Aufwertungsinvestitionen sowie der Abwertung von drei Immobilien in den Niederlanden, keine Verkäufe. Mal schaun, ob dies die Börse jetzt auch noch mit einem Anstieg honoriert.."

Ist das nicht eine hübsche Formulierung, alles in einem Satz verpackt, da der einzig positive Effekt wohl (noch) nicht meßbar ist ?

Anteilspreisreduzierung aufgrund von Aufwertungsinvestitionen.

....oder waren es Aufwertungsinvestitionen in das Management (?)

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.546.489 von Cocodrillo am 01.05.13 11:37:02

na, ganz so schwarz kann man das nicht sehen. Immerhin wurde eine Immobilie in USA wohl über "NAV" verkauft.

http://www.bizjournals.com/atlanta/real_talk/2013/04/midtown…

nanu

[spaetzle88]

Finde den Inhalt des newsletter trotzdem reichlich negativ:
Abwertung von 3 in den Niederlanden gelegenen Objekten.

Gehören die Niederlande bereits zum von der Finanzchrise gebeutelten Südeuropa oder was?

Wenn Verkaufsinvestitionen zur Abwertung führen, dann bedeutet dies doch effektiv, dass der bisherige NAV-Wert definitiv zu hoch war.

Warum wird dies vom Fondsmanagement nicht unverblümt gesagt?

Warum erhalte ich nur geschönte newsletter?

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.546.839 von nanunana am 01.05.13 12:55:34

ganz so schwarz ? Dann wünsche ich mir jemanden, der einen schwerwiegenden Fehler in meinem Beitrag 342 im KanAm-tread (weils dort hingehört) findet.

[Cocodrillo]

Zitat von Cocodrillo: ganz so schwarz ? Dann wünsche ich mir jemanden, der einen schwerwiegenden Fehler in meinem Beitrag 342 im KanAm-tread (weils dort hingehört) findet.

Das habe ich inzwischen selbst getan.

Was bleibt, sind jedoch Abwertungen zwischen 11% und 15% bezogen auf die betroffenen Objekte sowie ein nicht erheblicher Revitalisierungsaufwand, der sich aber nicht etwa in einem höheren VW niederschlägt sondern lediglich in der Chance, die Objekte wenigstens nahe am reduzierten VW abstoßen zu können.

[tofu1]

Beim TMW Welt
gibt es auch wieder Neuigkeiten.
Leider nur negative, getreu der guten alten Fussballweisheit
Zuerst hatten wir kein Glueck und dann kam auch noch Pech dazu.
So langsam muss man sich fragen, ob die Anteilseigner überhaupt einen einzigen Cent ausgezahlt bekommen.
Bis die 19 Mio Steuerrueckerstattung zusammen sind muss der TMW Welt erst einmal einiges verkaufen.
----------------------------
RÜCKSTELLUNGEN AUF BETEILIGUNGSEBENE
„Centro Meridiana“ (Bologna) / Raptor s.r.l. – 1. März 2013
Zum 1. März wurde eine Steuerrückstellung in Höhe von 19 Mio. EUR auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft Raptor s.r.l. (Shopping Center „Centro Meridiana“ bei
Bologna, Italien) eingestellt.
Hintergrund für diese Buchung ist ein Steuerbescheid, der der Raptor s.r.l. zuging. In besagtem Steuerbescheid wurde von den italienischen Steuerbehörden insbesondere
die beim Ankauf des Shopping Centers gewählte Ankaufsstruktur in Frage gestellt. Die Steuerbehörden forderten in diesem Bescheid eine Nachzahlung von rund
30 Mio. EUR, bestehend aus Mehrwertsteuer auf den Ankauf des Shopping Centers im Jahre 2005 sowie Straf- und Zinszahlungen.
Bei der gewählten Ankaufsstruktur handelt es sich um eine in Italien gängige und von zahlreichen Mitbewerbern häufig verwendete Struktur für den Erwerb von Einkaufszentren,
bei denen neben dem Objekt auch die dazugehörigen Einzelhandelslizenzen zu übertragen sind. Nach Erhalt des Steuerbescheides hatten wir in Zusammenarbeit
mit unseren lokalen Rechts- und Steuerberatern die Situation analysiert und waren zu dem Schluss gelangt, dass die gewählte Steuerstruktur rechtens ist.
Konsequenterweise hat die Raptor s.r.l. basierend auf dieser Einschätzung Rechtsmittel gegen den Bescheid einlegt. Da die Raptor s.r.l. nun nach einem negativen
Bescheid in 1. Instanz das Verfahren auch in der 2. Instanz verloren hat, wurde die genannte Rückstellung gebildet. Die Ermittlung der Rückstellungshöhe erfolgte auf
Basis des zum aktuellen Zeitpunkt wahrscheinlichsten Vergleichsszenarios.
Derzeit prüfen wir darüber hinaus unsere Anspruchsgrundlagen gegen den Verkäufer der Gesellschaft, um eine Reduzierung der Belastung für den Fonds zu erreichen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.546.839 von nanunana am 01.05.13 12:55:34

Stimmt, offenbar ein 225 US $ - Verkauf zu etwa 5% über Verkehrswert (bei 0% Fremdkapital). Wird wohl nach Abzug der Verkaufsgebühren und Nebenkosten etwa ein Nullsummenspiel - aber immerhin.. Erstaunlich, dass KanAm diesen Deal im letzten Newsletter mit keinem Wort erwähnt hat, wo man sonst doch jede Gelegenheit wahrnimmt, sich im "rechten Licht" zu zeigen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.550.021 von rollybolly am 01.05.13 23:15:52

Das entspricht dann wohl folgender Passage im Newsletter, die ich (als Nichtinvestierter) u.U. nicht genügend beachtet habe:

Für die beiden großvolumigen Verkaufsobjekte in Nordamerika ist mittlerweile die Phase der technischen Prüfung durch den Käufer (Due Diligence) beendet. Damit ist eine vertragliche Zusage der Käufer auf Durchführung des Kaufvertrags verbindlich. Wir rechnen aus heutiger Sicht mit dem Eingang der Liquidität aus beiden Objekten Anfang Mai, sodass die Ausschüttung nach steuerlicher Prüfung voraussichtlich in der zweiten Maihälfte stattfinden wird. Wir arbeiten mit unseren Kollegen in den USA mit Hochdruck an einem zügigen Vertragsabschluss, bitten Sie dennoch um Verständnis, dass wir heute kein verbindliches Datum oder auch die Höhe der Ausschüttung benennen können.

Also doch ein Trostpflaster für die Abwertung von mehr als 2%..

[mopswombard]

Zitat von spaetzle88: Finde den Inhalt des newsletter trotzdem reichlich negativ:
Abwertung von 3 in den Niederlanden gelegenen Objekten.

Gehören die Niederlande bereits zum von der Finanzchrise gebeutelten Südeuropa oder was?

quote]

Eine Ahnung vom Immobilienmarkt hast du scheinbar nicht, sonst würdest du dir die Frage wohl eindeutig mit ja beantworten.
Die Preise in NL sind so dramatisch gesunken, dass ein Vergleich eher mit den USA als mit Spanien angebracht ist. Hier kann nur gehofft werden, dass die vorhandenen Objekte entweder nur einen geringen Anteil am Portfolio ausmachen oder so interessant sind, dass sich die Abwertungen nur im Bereich von 20 bis 30% bewegen.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.552.191 von mopswombard am 02.05.13 11:24:15

Ich denke, so einfach ist es auch wieder nicht: In den USA scheinen die Verkäufe ganz gut zu laufen und in den Niederlanden hat der CS Euroreal im letzten Jahr ein größeres Objekt zum Verkehrswert verkauft. Und bei Verkäufen in D, wo der Markt noch relativ intakt sein soll, wurden bei einzelnen Verkäufen (anderer Gesellschaften) erhebliche Verluste eingefahren. Da die Märkte nicht von einem Tag zum anderen einbrechen, stellt sich auch hier die Frage, inwieweit die Verkehrswerte sukzessive im notwenden Umfang angepasst wurden.

[Cocodrillo]

Aus eben diesem Bericht:
"The investment includes undisclosed tenant improvement allowanaces."
... auch wenns falsch geschrieben ist, nach den erheblichen Aufwendungen in den Niederlanden, die wohl auch nur zur Erhöhung der Verkaufschancen aber nicht zur VW-Steigerung beitragen, sehe ich keinen Anlaß zu übertriebenem Optimismus bevor die Zahlen veröffentlicht sind.
Dazu wird KanAm wohl noch eine Weile an einer plausiblen Darstellung basteln.

[Herbert H]

Besteuerung Verkauf offene Immobilienfonds

Einige hier traden ja häufiger mit den (geschlossenen) offenen Immobilienfonds und können daher sicher Auskunft geben zur steuerlichen Seite. Ich habe nun vor einigen Tagen eine Abrechnung bekommen, bei der deutlich mehr als die bei sonstigen Börsengeschäften übliche Abgeltungssteuer abgezogen wird. Kann das zu tun haben mit der Besteuerung der ausgewiesenen Zwischengewinne oder gibt es hier weitere Besonderheiten, die ich zu berücksichtigen habe?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.485 von Herbert H am 11.05.13 15:31:38

Beim Verkauf von Anteilen, die nach dem 1.1.2009 erworben wurden, werden vom Kaufpreis die vereinnahmten Ausschüttungen (die bei Ausschüttung steuerfrei waren) abgezogen. Der ermittelte Preis gilt als Anschaffungspreis. Somit wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis höher sein, als gegenüber dem tatsächlichen Kaufpreis. Dieser "Gewinn" ist abgeltungsteuerpflichtig.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.679 von Degispezi am 11.05.13 16:39:16

In den von mir thematisierten Fall gab es keine zwischenzeitlichen Ausschüttungen. Es war einfach nur Kauf und Verkauf in kurzer Zeit. Für mich ist die Frage, ob es bei offenen Immobilienfonds irgendwelche Sonderregelungen gibt oder ob meine Bank einfach falsch gerechnet hat ...

[inthelongrun]

Zitat von Herbert H: In den von mir thematisierten Fall gab es keine zwischenzeitlichen Ausschüttungen. Es war einfach nur Kauf und Verkauf in kurzer Zeit. Für mich ist die Frage, ob es bei offenen Immobilienfonds irgendwelche Sonderregelungen gibt oder ob meine Bank einfach falsch gerechnet hat ...

Das lässt sich so pauschal natürlich schlecht beantworten. Allerdings gibt es in der Tat mindestens einen lustigen Fallstrick bei den OIF in Liquidation: Der "Immobiliengewinn".

Der Wertzuwachs ausländischer Immobilien während der Haltedauer wird nämlich vor der Bemessungsgrundlage abgezogen. Wertet der OIF während der Haltedauer ausländische Immobilien ab, erhöht sich entsprechend die Bemessungsgrundlage...

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.485 von Herbert H am 11.05.13 15:31:38

Hatte dieses Problem bisher noch nicht. Aber in der Regel macht meine Depotbank (DIBA) eine ganz ordentliche Aufschlüsselung, aus der man sowas in der Regel nachvollziehen kann - auch wenn man das Fachchinesisch nicht immer kapiert.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.613.579 von rollybolly am 11.05.13 21:07:37

Erinnere mich aber jetzt dunkel an einem Fall (den ich leider nicht mehr rauskramen kann, liegt zuweit zurück), da fiel der steuerpflichtige Verkaufsgewinn kleiner aus als von mir errechnet. Habe deshalb nicht weiter nachgeforscht, aber die Erklärung dürfte so sein wie von inthelongrun beschrieben.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.613.621 von rollybolly am 11.05.13 21:23:22

Ich stelle mal etwas zur Diskussion
Chiro "regte" sich mal wieder zu Recht über die schleppenden Verkäufe auf. Dazu mal meine Antwort hier im Allgemeinthread:


Warum sollen Sie verkaufen? Wer verlangt das? Ist das überhaupt sinnvoll? @chiro
Das sind doch die Fragen, die der ein oder andere hier schon mehrfach nach dem Desaster der anderen Fonds aufgeworfen hat. Bei börsennotierten private Ewauity Fonds ist es doch schon seit Jahren normal, dass diese mit Abschlägen von 50% auf den NAV gehandelt werden und zwar auch, wenn Sie abgewickelt werden. Aber das Wie ist hier die Antwort. Wenn einer was aus dem Bestand haben will, bekommt er es zu einem angemessen Preis. So war das doch bisher auch bei den OIFs undi st auch heute noch gang und gäbe bei den offenen OIF`s.
Was ist uns also lieber? Die Zockerei oder die ursprüngliche Idee von konstanten Einnahmen aus einer Immobeteiligung'. Vielleicht denkt die CS auch in diese Richtung, verkehrt wäre es sicherlich nicht. Und wenn dann der dämliche Finanzausschuss sich auch noch dafür erwärmen könnte, nämlich eine Rückgabe von 15.000 p.a. für die geschlossenen Fonds zum NAV, dann kämen wir einem geordneten Rückzug ohne grosse Verluste sehr nahe.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.485 von Herbert H am 11.05.13 15:31:38

wenns nicht zuviel Mühe macht:
stell doch mal alle auf der Abrechnung genannten Positionen mit Datum, Bezeichnung und Betrag hier rein, sowie die dazu gehörigen Positionen/Beträge/Datum vom Verkauf. Dann kann man der Sache ggf. näher kommen.

"Der Wertzuwachs ausländischer Immobilien während der Haltedauer wird nämlich vor der Bemessungsgrundlage abgezogen. Wertet der OIF während der Haltedauer ausländische Immobilien ab, erhöht sich entsprechend die Bemessungsgrundlage... "

das klingt zwar interessant ist aber ziemlich abenteuerlich. Besteuerungsgrundlagen werden einmal im Jahr vom Fonds ermittelt und im Bundesanzeiger veröffentlicht. Allein dabei kommt es regelmäßig zu Verzögerungen und Korrekturen, die zur Änderung der Steuerbescheinigungen der Banken führen. Keine Frage, daß ein derartiger Zirkus unterjährig zu beliebigen Terminen einfach nicht durchführbar sein dürfte.

[inthelongrun]

Zitat von Cocodrillo: "Der Wertzuwachs ausländischer Immobilien während der Haltedauer wird nämlich vor der Bemessungsgrundlage abgezogen. Wertet der OIF während der Haltedauer ausländische Immobilien ab, erhöht sich entsprechend die Bemessungsgrundlage... "

das klingt zwar interessant ist aber ziemlich abenteuerlich. Besteuerungsgrundlagen werden einmal im Jahr vom Fonds ermittelt und im Bundesanzeiger veröffentlicht. Allein dabei kommt es regelmäßig zu Verzögerungen und Korrekturen, die zur Änderung der Steuerbescheinigungen der Banken führen. Keine Frage, daß ein derartiger Zirkus unterjährig zu beliebigen Terminen einfach nicht durchführbar sein dürfte.

Wieso an dieser Stelle funktioniert, woraus die Fondsgesellschaften an anderer Stelle ein mittleres Drama machen, kann ich Dir auch nicht sagen. Oder halt: Es wird wohl gesetzlich vorgeschrieben sein...

Wenn Du mir nicht glauben willst, dann bemühe doch mal eine Internetsuchmaschine. Bei mir ist der erste Treffen von den Deka: https://www.deka.de/decontent/service/glossar/glossar_i.jsp . An weiteren Quellen herrscht kein Mangel.

(Und ich gebe zu, auch ich habe dieses Konstrukt erst "zu spät" kennen gelernt, als ich mal glaubte, meine Bank dabei ertappt zu haben, mir zu viel Steuer abgezwackt zu haben.)

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.875 von mopswombard am 12.05.13 16:49:17

nämlich eine Rückgabe von 15.000 p.a. für die geschlossenen Fonds zum NAV, dann kämen wir einem geordneten Rückzug ohne grosse Verluste sehr nahe.

Wer solls bezahlen? Auch CS weiß nicht, was bei den noch bevorstehenden Verkäufen unterm Strich rauskommen wird. Prinzipiell ja keine schlechte Idee, die Abwicklung derart in die Länge zu ziehen, dass beinahe Normalbetrieb wie bei einem (noch) offenen Fonds herrscht. Nur: Das Mandatsende mit Übergang auf die Depotbank rückt näher und - weil offenbar die meisten Altanleger an ihr Geld wollen - gibt es offensichtlich auch eine Dreijahresfrist für die Depotbank (das BaFin will das sicherlich nicht aus Eigennutz), während der verkauft werden muss und sei es mit noch größeren Abschlägen. Auch muss man offenbar mit einer Besteuerung rechnen, wenn die Immobilien auf die Depotbank übergehen. (Gibt es zu den vorstehenden Punkten ggfs. neue Erkenntnisse? Mein Wissen hierzu stammt leider nur aus den Foren hier.)
Und solte das BaFin wider Erwarten einer Aussetzung dieser Fristen zustimmen, müssten im Gegenzug die Anleger wieder über ihre Anteile verfügen können. Und ich fürchte, mit NVA-Rückzahlungen in Höhe von 15.000 p.a. wird das nicht klappen, weil dann der Gleichbehandlungsgrundsatz gleich mehrfach verletzt ist (gegenüber Großanlegern und insbesondere dann, wenn die Rechnung nicht aufgeht und der Fonds wieder schließen muss..)

[ElLute]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.755 von Herbert H am 11.05.13 17:07:53

Du mußt noch die differenz vom steuerrelevanten
Immobiliengewinn (steht auf der Abrechnung)
zum Zeitpunkt der Anschaffung und zum Zeit-
punkt der Veräußerung dazuzählen.
Bedenke: Hat sich das Minus erhöht, zählt
dies als plus , weil Doppelminus = plus
zählt.
Gilt wohl aber auch umgekehrt zu deinen
Gunsten.

[nickelich]

Wenn spaetzle88 fragt, "Warum erhalte ich nur geschönte newsletter?", sollte er sich mal fragen, aus welchem Beruf die Macher der Immobilienfonds kommen. Die haben fast alle als Makler angefangen.
Haben Sie jemals aus dem Munde eines Maklers gehört, daß eine Wohnung an einer sehr lauten Straße liege? Das wird zur zentralen, verkehrsgünstige Lage.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.616.203 von inthelongrun am 12.05.13 18:22:04

das hatte ich glatt übersehen, da die Differenz bei der einzigen Umschichtung zu klein war um aufzufallen.
Bisher hatte ich die Angabe "Immobiliengewinn" auf der Fonds-Seite für ein nettes Selbstlob gehalten, es wird sich wohl um die angesprochene Angabe handeln.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.616.651 von rollybolly am 12.05.13 20:18:35

Dazu folgende Bemerkung:
Auch die Grossanleger müssen doch ein Interesse daran haben, dass sich nicht 50% ihres Kaufpreises in Luft auflösen. Ich weiss zwar nicht wer im Einzelnen die sogenannten Grossanleger sind, zu meinen Bankzeiten waren dies aber zu 95% Versorgungskassen und ähnliche Instis.
Und die Gleichbehandlungsklausel. Ok, du hast zwar Recht mit deinen Bedenken, aber ich habe den Eindruck, dass hier nicht das Interesse der Anleger sondern das der Fonds im Mittelpunkt steht und deswegen vehemment verteidigt wird.

[noonetu]

Ich gehe davon aus, dass es kaum noch investierte Großanleger gibt. Also dass mehr als 90% Fondsvermögen Streubesitz bei Kleinanleger und Wertpapierdepotverwalter ist. Dann haben die sog. Großanleger praktisch auch keine Macht mehr oder jedenfalls nicht viel mitzubestimmen.

[cktest]

Angeblich will die Al Faisal Holding Company aus Katar das komplette Portfolio des SEB Immoinvest übernehmen:
http://www.morningstar.de/de/news/108221/befreiungsschlag-f%…. Falls es wahr sein sollte, ist die spannende Frage, wieviel die Qataris auf den Tisch legen würden. Alles, was über dem derzeitigen Börsenpreis liegen würde, würde mich sehr glücklich machen

[noonetu]

Zitat von cktest: Angeblich will die Al Faisal Holding Company aus Katar das komplette Portfolio des SEB Immoinvest übernehmen:
http://www.morningstar.de/de/news/108221/befreiungsschlag-f%…. Falls es wahr sein sollte, ist die spannende Frage, wieviel die Qataris auf den Tisch legen würden. Alles, was über dem derzeitigen Börsenpreis liegen würde, würde mich sehr glücklich machen

Das kann man jetzt mutmaßen. Und ich habe so meine Idee dazu und würde meine, es hängt vom Zeitpunkt der Übernahme ab. Wer nachdenkt, sollte selber auf die Größe des Abschlags kommen....

Der Börsenkurs die Tage wird spannend!

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.623.497 von cktest am 13.05.13 18:47:48

Mist, bin ich schon wieder im falschen Fonds?

[mini-investor]

Vielleicht schafft CS auch etwas Ähnliches, haben doch die besseren Immos. Doch das Management ist von SEB wohl besser.Bin leider auch falsch positioniert.Vielleicht wachen die mal auf - wird endlich Zeit!Oder sehen die nur auf ihre Prozente!!!

[Felsenschwalbe]

Sofern der SEB-Komplettverkauf stimmen sollte, hätte es z. Bsp. für CS Euroreal den Vorteil, dass sich das aktuell reichhaltige Immobilienangebot etwas verringert.

[cktest]

Die SEB Asset Management hat die Meldung von Morningstar über den Komplettverkauf des SEB Immoinvest dementiert (Quelle).

[noonetu]

Blödsinn. Der Titel vom Artikel.

Nicht dementiert, sondern nur nicht bestätigt. Man hat sogar was bestätigt.

man, man...

[Lisaman]

Was ist gerade eigentlich mit dem TMW los?

Trotz kontinuierlicher schlechter Nachrichten steht der Kurs in Hamburg inwischen wieder so hoch, wie seit Januar nicht mehr und steigt seit Anfang Mai:

http://www.comdirect.de/inf/fonds/detail/chart_kd.html?timeS…

Der letzte Verkauf hätte zwar schlimmer laufen können ist aber noch kein Grund zur Euphorie: http://www.weltfonds.de/Immobilien/Verkaeufe/Rolling-Acres-U…
(das brachte zwar unterm Strich kaum Liquidität, aber immerhin konnte fast zum NAV verkauft wurden, der Verschuldungsgrad reduziert werden und die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden)

Wenn dem TMW sein Pech/Unvermögen nicht treu bleibt sollte demnächst aber auch der Verkauf der Arte Fabrik endlich durch sein (die Abwicklung des Verkaufs wurde letzten Sommer wegen einer Fliegerbombe ins Q2 2013 verschoben).

[Lisaman]

[cktest]

Der SEB Immoinvest hat folgendes Statement auf seiner Webseite veröffentlicht:
Stellungnahme anlässlich aktueller Medienberichte:
Geschäftsbeziehung Al Faisal Gruppe / SEB ImmoInvest

Eine vier Wochen alte Pressemitteilung der Al Faisal Holding bot einzelnen Medienvertretern in den vergangenen Tagen Anlass zu Spekulationen, die den SEB ImmoInvest betreffen.

Wir möchten darauf hinweisen, dass die Medienberichte nicht dem Inhalt der von Al Faisal Mitte April veröffentlichten Pressemitteilung entsprechen. Es existieren keine Absichtsbekundungen oder Beschlussfassungen bezüglich einer Veräußerung des gesamten Portfolios des SEB ImmoInvest an die Al Faisal Gruppe oder einer Einbringung des Gesamtportfolios in einen REIT.

Die SEB Asset Management unterhält Geschäftsbeziehungen zur Al Faisal Gruppe, die mit dem Verkauf der beiden Berliner Hotels aus dem Portfolio des SEB ImmoInvest öffentlich wurden. Das Fondsmanagement des SEB ImmoInvest führt weiterhin Verhandlungen über den Verkauf von Einzelobjekten oder Teilportfolien mit unterschiedlichsten Interessenten.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.656.175 von cktest am 16.05.13 20:42:48

..erinnert mich irgendwie an die falschen Äusserungen von Knoflach(-zange), dass man die Hälfte des Potsdamer Platzes zu Buchwert verkaufen könne..

[noonetu]

Ein Glück ist so eine Toplage-Immo (-Konvolut) wie der Potsdamer Platz im Portfolio. Ich sehe kein Klumpenrisioko sondern eine Perle, die auch in Zukunft und grade dann top da steht.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.656.755 von noonetu am 16.05.13 21:58:59

aber ein Glück war es bestimmt nicht, dass Knoflach damals so Mist öffentlich kommuniziert hat. Wenn das gestimmt hätte, hätte der SEB nicht schliessen müssen. Danach ist dann der potenzielle Käufer ausgestiegen und Anleger, die auf die Richtigkeit vertraut haben, sind auch auf dem falschen Fuss erwischt worden. Aber das sind alte Geschichten..
Die wichtigste Aussage von Knoflach nach der Abwicklungsbekanntgabe ist ja, dass die Anleger bei der Abwicklung des SEB ImmoInvest KEIN Verlust erleiden!
Das wird hoffentlich wenigstens stimmen!

[noonetu]

Sehe ich so: Die eine Milliarde bietet der norwegische Fonds auch in Zukunft noch. Der ist nicht unbedingt ausgestiegen. Nur zu deren Gebot gab es keinen Deal, also wozu dann wöchentlich weiter verhandeln? Der Platz ist zumindest kein Flop. Er war vielleicht teuer, ist aber immer in einer relativ engen Range sein Geld wert.

[Cocodrillo]

"Die wichtigste Aussage von Knoflach nach der Abwicklungsbekanntgabe ist ja, dass die Anleger bei der Abwicklung des SEB ImmoInvest KEIN Verlust erleiden!
Das wird hoffentlich wenigstens stimmen! "

diesen Optimismus teile ich nicht, zumindest, wenn man sich vor das Wort Anleger noch die Silbe Alt- denkt.

Der bisherige Verlauf bestätigt meine Einschätzung von Anfang letzten Jahres. Wer in etwa zu Schlußverkaufspreisen (wie ich) eingestiegen ist, und bis zum Schluß dabeibleibt, darf danach auf 4%/Anno Rendite hoffen.
Wer zum Ausgabepreis gekauft hat, der hat einen Fonds zu ausgereizten Verkehrswerten gekauft der so gut wie keine Rücklagen für Provisionen, Revitalisierung, Gebühren, Vorfälligkeiten und Steuern der Auflösung enthielt. Diese ca. 10% sind selbst dann weg, wenn zu VW verkauft WÜRDE.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.658.977 von Cocodrillo am 17.05.13 09:58:31

Diese ca. 10% sind selbst dann weg, wenn zu VW verkauft WÜRDE.

Wenns denn dabei bliebe: 10% kämem locker über die laufenden Erträge wieder rein. Das wäre dann gemäß Fondsdiktion "kein Verlust für die Anleger".

[mini-investor]

Zum DJE ist hier nichts mehr zu lesen.Lohnt sich eine Investition?Bin damals zu 3,00€ ausgestiegen.

[Degispezi]

zu "offenen" Immobilienfonds hat die Stiftung Warentest einen "Spezialartikel" (16.4.2013: Offene Immobilienfonds stabiler als gedacht) verfasst. Da ich der Meinung bin, dass dieser Artikel eine "Frechheit" ist, sollte jeder hier aus dem Forum auch mal bei Stiftung Warentest seine Meinung als Kommentar beim Artikel dort abgeben.
Der Link zum Test
http://www.test.de/Offene-Immobilienfonds-Stabiler-als-gedac…

[Cocodrillo]

ich denke, man sollte zwei Ansichten trennen. Diejenige, die vom deutschen Häusle und dessen ständig steigenden Wert ausgeht und diejenige, die den Immobilienmarkt als Markt begreift, der den üblichen Schwankungen unterworfen ist. Wer ersterer nachhängt und sich zudem von "Beratern" mit Hochglanzprospekten mit ständig steigenden Renditekurven zu Investitionen verführen ließ, ist zu Recht entrüstet. Wer (wie ich) den Nikkei noch bei 40.000 an der Börse erlebt hat, der dann im Zuge des Platzens der ersten richtigen Immobilienblase (Tokio so teuer wie alle US-Immos zusammengenommen) auf kümmerliche unter 10.000 zusammenschmolz und für 2 Dekaden da blieb und dann den Ablauf der zweiten (US-) Immobilienblase (auch in den USA selbst) miterlebt hat, der weiß zumindest zweierlei:
1.) Der Wert von Immobilien ist äußerst variabel und wer das Gegenteil behauptet, der hat bestenfalls einen anderen Zeithorizont.
2.) Die Herde der Börsianer ist nicht lernfähig

[Herbert H]

Zitat von Cocodrillo: ich denke, man sollte zwei Ansichten trennen. Diejenige, die vom deutschen Häusle und dessen ständig steigenden Wert ausgeht

Mal abgesehen von wenigen Toplagen ist es ja seit vielen Jahren in Deutschland so, dass "Häusle" keine Wertsteigerung erfahren. Wir haben bei Ein- oder Zweifamilienhäusern in Deutschland auch in den letzten Jahren nicht den Preisanstieg, den wir beim von Kapitalanlegern getriebenen Kaufrausch bei Eigentumswohnungen sehen. In vielen Regionen kann man froh sein, wenn man für ein Haus heute den Preis bekommt, den man vor 10 oder 20 Jahren bezahlt hat!

[Cocodrillo]

ja, ist mir bekannt.

"In vielen Regionen kann man froh sein, wenn man für ein Haus heute den Preis bekommt, den man vor 10 oder 20 Jahren bezahlt hat!"

....für mich ist das schon eine erhebliche Wertsteigerung, 10-20 Jahre abwohnen und immer noch den alten Wert erzielen.
(2%/Anno AfA lt. FA an, wenn ich mich nicht irre)

davon abgesehen, ich habe geschrieben, wovon derjenige AUSGEHT, der diese OIFs "in Friedenszeiten" gekauft hat und was ihm sein "Berater" erzählt hat. Vielleicht gibt es andere Gründe, ich habe allerdings immer nur diese genannt bekommen. Mal abgesehen davon, daß so ziemlich jede Immobilienfachzeitung mit Statistiken "glänzt", die diesen Eindruck belegen sollen.

[wallstreetmarc]

hab mir gerade nochmal den alt ehrwürdigen DEGI Europa von Aberdeen angeschaut:
Ende 2009 stand er bei ca. 63 Euro Emittentenpreis.
http://www.finanzen.net/fonds/DEGI_Europa_preischart@inChart…
Es gab danach Rückzahlungen und Ausschüttungen von insgesamt 17,70 Euro
http://www.finanzen.net/fonds/DEGI_Europa_ausschuettungen

Nun steht der Emittentenpreis bei 26,39 Euro.

D.h. ca. 19 Euro, fast 1/3 sind den Altanlegern seitdem durch Abwertungen etc. abhanden gekommen. Wow; "Offene Immobilienfonds stabiler als gedacht" (Stiftung Warentest)

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.735.403 von wallstreetmarc am 28.05.13 23:23:09

Und sollte es mit dem KAG Preis von derzeit noch 26,39 € in Richtung Börsenkurs von 13 € gehen, dann gute Nacht "Altanleger" und "Stiftung Warentest" (mit dem Votum: stabiler als gedacht)

[Degispezi]

Kommentar bei Stiftung Warentest zum Artikel: Immobilienfonds stabiler als gedacht

Lieber Autor des Artikel "Immobilienfonds stabiler als gedacht" möchten Sie noch einige Beispiele für die Schwachstellen Ihrer Recherchen??? Sofern Bedarf besteht, können Sie ja aus meinen Daten die unter "Giasinga" gespeichert sind mich mal per E-Mail kontaktieren, dann gebe ich Ihnen gerne weiteres Material um Ihr Fazit "solide Geldanlage" überdenken zu können. Viele Grüße vom Giasinga

[Felsenschwalbe]

Der Platow-Brief hat vor kurzem auch über OIF geschrieben, wie selbst in Abwicklung sich befindende Fonds ein Ergebnis von lediglich minus 10% erzielen und alles halb so schlimm wäre. Vermutlich hat der "Schreiber" bei der Stiftung Warentest abgeschrieben.

[OIFInvestor]

!

Dieser Beitrag wurde von HotMod moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users

[Winzer2]

Habe gerechnet
Derzeitige abschläge

SEB rund 34%
CS rund 40%
Kanam Grund rund 40%
AXa rund 50%

Sind das Kaufkurse.
Auf lange Sicht sollte man doch sein Gels +3 % Zinsen wiedersehen, oder??

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.815.137 von Winzer2 am 09.06.13 18:36:03

Nein. Zwar stehen die Chancen für 3% p.a. nicht schlecht, ABER:

Zinsen gibts hier keine. Null. Hier geht es um Eigenkapital, hier gibt es Gewinne oder Verluste, aber keine Zinsen.
Die Unterscheidung ist nicht etwa sprachlich - Zinsen werden von jemandem garantiert, und dieser jemand erleidet ein unangenehmes Schicksal, wenn er die Zinsen + das Kapital bei Fälligkeit nicht zahlt. Wenn es hier statt +3% p.a. z.B. -30%p.a. werden, dann erleidet genau einer ein unangenehmes Schicksal: DU!

Aber selbst als Fremdkapitalzinsen wären die 3% bei der Laufzeit und dem Risiko nicht adäquat - du kannst ja nachsehen, wieviel die Banken für ihre Kredite für diese Fonds nehmen - und die kriegen JEDEN Cent samt Zinsen zurück, bevor du den ersten siehst. DU bist derjenige, der ein grausames Schicksal erleidet, wenn ihre Zinsen nicht bezahlt werden.

[Winzer2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.815.295 von big_mac am 09.06.13 19:17:32

Danke,
diese Grundlage sind mir schon klar
ich habe das Wort Zinsen falsch gebraucht.
Habe damit eher Rendite aus laufender Miete gemeint

Ok, Was soll
Kernfrage ist, ob sie derzeit ein gutes Chance Risiko Verhältnis bieten?

[noch-n-zocker]

News vom 10.06.13
Degi-Fonds verkaufen Mailänder Bürohaus für 64 Mio. Euro
Aberdeen Asset Management Deutschland hat das "Bodio Center" in Mailand an AXA Real Estate Investment Managers verkauft. Das Ensemble gehörte zu 40 % zum Portfolio des Degi International, die übrigen 60 % hatte der Degi Europa gehalten. Der Kaufpreis lag laut AXA Real Estate bei 63,9 Mio. Euro. Das Bodio Center umfasst zwei Bürogebäude mit zusammen rd. 24.000 m² sowie zwei weitere Gebäude mit insgesamt 4.000 m². Ende März wurde der Verkehrswert des Centers in den Büchern der in Abwicklung befindlichen Fonds mit rd. 70,5 Mio. Euro angegeben.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.817.467 von noch-n-zocker am 10.06.13 10:34:06

OKeee, AXA kauft jetzt also bei Degi. Irgendwie irritierend für AXA (Immoselect) Anleger find ich..

[nickelich]

Das kann doch nicht der in Abwicklung befindliche AXA Immoselect gekauft haben, vielleicht aber die Versicherung AXA selbst als renditeträchtige Investition für ihren Lebensversicherungszweig. Den schlechtverkäuflichen Rest von AXA Immoselect müssen sie in ein paar Jahren übernehmen, fragt sich nur zu welchem Preis.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.820.399 von wallstreetmarc am 10.06.13 16:41:57

Axa Investment Managers verwaltet noch andere Immobilienfonds, die nach Anlagen suchen. Warum kaufen diese Fonds nicht Gebäude aus dem Immoselect-Fonds?

Publikumsfonds können ihre Immobilien grundsätzlich nicht an andere Fonds aus dem gleichen Haus verkaufen..

www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/ian-gor…

[inthelongrun]

Zitat von wallstreetmarc: Publikumsfonds können ihre Immobilien grundsätzlich nicht an andere Fonds aus dem gleichen Haus verkaufen.

Wobei "grundsätzlich" einfach nur heißt, dass es seitens der BaFin zustimmungspflichtig ist. Andere Gesellschaften haben teils schon in großem Stil umstrukturiert:

http://www.dasinvestment.com/investments/immobilien/news/dat…

[rollybolly]

Im neuen KanAm-Newsletter wurden die neuen Bedingungen für OIF publiziert:

Die neuen gesetzlichen Regelungen beinhalten:

- Mindesthaltedauer nach Kauf: 24 Monate,
- Kündigungsfrist: 12 Monate statt jederzeitiger Verfügbarkeit der Einlagen,
- Wegfall des Freibetrags von 30.000 EUR.

Ob das noch eine attraktive Anlage sein wird? Und wenn trotzdem zuviele raus wollen, dann gibt es das gleiche Debakel wie schon gehabt..

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.841.325 von rollybolly am 13.06.13 11:58:42

Bis 20.7.2013 werden die noch offenen Immobilienfonds damit werben, dass bei einem Kauf vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes noch Anteile bis 30.000€ jährlich ohne Kündigung abgegeben werden können.
Und nach diesem Termin werden neue Immobilienfonds auf den Markt kommen und sagen, dass die neuen Fonds nicht die Risiken haben, dass "Kleinanleger" durch Verkäufe von jeweils 30.000 € ohne Kündigung den Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten bringen können; bzw. die alten Fonds höhere Liqui-Reserven halten müssen und diese schlechter verzinst werden.
Jeder wird auf seine Weise versuchen die Anleger über den Tisch zu ziehen.
Ich bin jedenfalls gespannt, wie es mit den Neubewertungen durch zwei voneinander unabhängigen Gutachtern bei den alten Fonds werden wird. Sollten tatsächlich Abwertungen auf die Objekte anstehen, werden etliche Anleger mit 30.000 € -Verkäufen die Fonds in Schwierigkeiten bringen. Die nächste Zeit wird spannend; sowohl für die noch offenen Fonds, wie auch für die in Abwicklung befindlichen Fonds.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.706.849 von Degispezi am 24.05.13 11:06:25

Auch wenn keine weiteren Forumteilnehmer Kommentare zu dem Artikel von Stiftung Warentest zu offenen Immobilienfonds abgeben möchten, lohnt es sich die "kostenlosen" Antworten von Finanztest auf meine (als "Giasinga")Kommentare zu lesen. Mittlerweile hat die Stiftung Warentest mich gebeten nichts mehr zu diesem Artikel zu veröffentlichen, sondern nur noch per E-Mail an die Redaktion zu schreiben. Ich habe zu diesem Thema sowie alles gesagt. Daher schreibe ich zu diesem Artikel nichts mehr.
Hier nochmals der Link (zumindest um die Kommentare kostenlos lesen zu können):
http://www.test.de/Offene-Immobilienfonds-Stabiler-als-gedac…

[laserjet]

"Jeder wird auf seine Weise versuchen die Anleger über den Tisch zu ziehen."

Wie auch immer. Es wird wieder mehr Geld in diesen Sektor fließen und
die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wird etwas steigen.
Vermutlich werden die OIFs in Abwicklung einige Objekt an die neuen OIFs los.

Von einigen Wochen war ein Artikel in der Süddeutschen Zeitung.
Aufgabenstellung an 4 Anlageberater: "Empfehlung einer sichere Anlage für einen Kleianleger"

Ein Anlageberater gab keine Empfehlung ab. Aber jetzt ratet mal
welche Anlage die drei anderen für einen Teilbetrag empfohlen haben....

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.844.177 von Degispezi am 13.06.13 17:26:00

Ich bin jedenfalls gespannt, wie es mit den Neubewertungen durch zwei voneinander unabhängigen Gutachtern bei den alten Fonds werden wird

Grundinvest und hausinvest können nur hoffen, dass sie nicht zufällig an die "unabhängigen Sachverständigen" der Degis kommen.. Weil dann würden ihre Anlegerschaft machen..

[Cocodrillo]

"Grundinvest und hausinvest können nur hoffen, dass sie nicht zufällig an die "unabhängigen Sachverständigen" der Degis kommen.. Weil dann würden ihre Anlegerschaft machen.. "

Jeder sollte sich seine eigene Meinung bilden. Allerdings kommen auch Unsachverständige an bestimmten Eckwerten bei der Meinungsbildung nicht vorbei. Wenn sie die Immobilien des KanAm, CS oder SEB (mit denen ich mich näher beschäftigt habe, Einschätzung siehe in den zugehörigen threads) über das bereits von mir einkalkulierte Maß hinaus begründet abwerten wollen, dann bin ich aber mal gespannt auf die Begründung. Vielleicht kann ich ja noch was lernen. Vielleicht überrascht es aber nur diejenigen, die gerade noch den Faktor zwischen (von der FG veröffentlichtem) NAV und Börsenkurs ausrechnen können und dann Dollarzeichen in die Augen bekommen haben.

[fungofortunato]

TMW Weltfonds verkauft Objekt in Frankfurt. Verkehrswert des Objektes Karlstrasse 4... ist 43,25 Mio. Euro und ist zu 100% langfristig vermietet. Preis ist nicht bekannt...

[Herbert H]

Mit dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ändert sich ja einiges für die offenen Immobilienfonds (insbes. fällt die tägliche, unbegrenzte Rücknahme weg). Dazu stellen sich mir zwei Fragen:

1. Ändert sich irgendetwas an der Möglichkeit, die Fonds an der Börse zu handeln?
2. Müsste mit den Einschränkungen des neuen KAGB nicht verbunden sein, dass die Preise der offenen Immobilienfonds im Börsenhandel unter die offiziellen Anteilwerte fallen?

[fungofortunato]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.882.269 von Herbert H am 19.06.13 22:44:21

1) Nein
2) Ja

[wallstreetmarc]

Hier mal wieder ein aktueller Beleg vom AXA Immoselect, wie maßlos Anleger mit einem extrem verfälschten Emittentenpreis abgezockt wurden/werden:

Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent* auf den Verkehrswert des Portfolios zum 20.06.2013 dar

www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-201306…

*!!!!
(hausinvest, Grundinvest.. haben all ihre Immos in den Benelux noch überhaupt nicht abgewertet aber verkaufen trotzdem noch zu Emittentenpreis.. - was für ein von Bafin tolerierter Skandal..)

[Cocodrillo]

"2. Müsste mit den Einschränkungen des neuen KAGB nicht verbunden sein, dass die Preise der offenen Immobilienfonds im Börsenhandel unter die offiziellen Anteilwerte fallen? "

Börsenkurse sind fast immer niedriger als der NAV. Die Börse handelt Erwartungen an die Zukunft. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den Erwartungen. Manchmal erfüllen sich diese Erwartungen auch im Nachhinein.

auch schön:
"(hausinvest, Grundinvest.. haben all ihre Immos in den Benelux noch überhaupt nicht abgewertet aber verkaufen trotzdem noch zu Emittentenpreis.. - was für ein von Bafin tolerierter Skandal..) " OIF, die nicht dem verkaufszwang unterliegen, können (in Grenzen) durchaus andere NAV-Werte ausweisen, als diejenigen, die auf kürzere Sicht verkaufen müssen. Außerdem: Wer meint, er müsse unbedingt vom Emittenten kaufen, der soll es tun, warum auch immer.
Nicht nur bei der Berufswahl heißt es: Augen auf.

Nur in Ausnahmefällen ist/war es mal umgekehrt (z.B. bei einigen undurchsichtigen Vietnam-Fonds in der Vergangenheit)

[erwin-kostedde]

Zitat von Cocodrillo: Börsenkurse sind fast immer niedriger als der NAV. Die Börse handelt Erwartungen an die Zukunft. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den Erwartungen. Manchmal erfüllen sich diese Erwartungen auch im Nachhinein.

Das sollte bei oIF eher nicht so sein. Der Preis sollte sich eigentlich zwischen Verkaufspreis (inkl. AA) und Rücknahmepreis einpendeln.
Natürlich nur bei informierten Marktteilnehmern ...

[Cocodrillo]

Zitat von erwin-kostedde:

Zitat von Cocodrillo: Börsenkurse sind fast immer niedriger als der NAV. Die Börse handelt Erwartungen an die Zukunft. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den Erwartungen. Manchmal erfüllen sich diese Erwartungen auch im Nachhinein.

Das sollte bei oIF eher nicht so sein. Der Preis sollte sich eigentlich zwischen Verkaufspreis (inkl. AA) und Rücknahmepreis einpendeln.
Natürlich nur bei informierten Marktteilnehmern ...

Wunschdenken. Jedes Asset birgt Risiken, je höher die Risiken vom Markt eingeschätzt werden umso größer ist der Risikoabschlag.

"Informierte Marktteilnehmer", ist das ein Synonym für die Anleger, die zum Ausgabepreis kaufen/kauften und hinterher auf ein Wunder hoffen ?

Denjenigen Anlegern, die ich kenne kann der Abschlag gar nicht groß genug sein, denn wer weiß schon, wie sich Immobilienmarkt bis dahin entwickelt hat, wenn das "dicke Ende" der Verkaufswellen der OIF i.A. kommt (Seht Euch an, wie vergleichsweise wenig von denen bisher verscherbelt wurde). Dann werden auch die weiterhin offenen IFs Darstellungsprobleme mit ihren Renditen bekommen. Nur Amateure werden dann mit hohen Kaufpreisen "drin" sein.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.901.295 von Cocodrillo am 22.06.13 15:39:23

solange es Leute gibt, die oIFs für 103 (100+3% AA)% bei ihrer Hausbank kaufen, wird es sicher auch genügend Leute geben, die die gleichen Fonds für 101 an der Börse kaufen. Und der normale oIF Anleger hat doch mit der 30k Grenze/HJ gar keine Probleme. Dann wird er auch keinen Grund haben, die zu 95% an der Börse zu verkaufen, wenn die Hausbank ihm 100 zahlt.

[Cocodrillo]

Es gibt sicher immer "genügend Leute", die etwas kaufen, dessen Wert sie vor dem Kauf nicht einmal ansatzweise in Erfahrung bringen und die sich dann hinterher hier ausweinen, siehe meinen zweiten Absatz.
Welcher Preis an der Börse bezahlt wird, bestimmt Angebot und Nachfrage und da meine hier veröffentlichten Prognosen seit gut 2 Jahren weitestgehend bestätigt wurden habe ich keinen Anlass meine Vermutung zu überdenken, daß das OIF i.A.-Debakel die Kursentwicklung aller OIF noch die nächsten 5 Jahre beeinflussen wird.
Alle Fonds egal welcher Branche, deren Assets entweder schlecht einschätzbar, sich wertmäßig schnell verändernd, dem Gesamtmarkt folgend oder unter Handelseinschränkungen leiden (und das trifft auf Immobilien nun einmal besonders zu) tendieren zu Abschlägen auf den NAV.
Es ist nicht auszuschließen, daß in "Friedenszeiten", wenn alle den vollmundigen Versprechungen der professionellen Abzocker bei den Banken wieder glauben, sich die Kurse dem NAV mal irgendwann wieder annähern. Was diese trügerische Ruhe wert ist zeigt sich dann, wenn eine neue Sau durchs Dorf getrieben wird und vor allem die Kleinanlegergemeinde mal wieder geschlossen durch dieselbe Tür will.
Insofern begünstigen die neuen Regeln auch noch den Verkehrswertemißbrauch zum geschönten Renditeausweis. Vergessen wird zu gerne, daß der Immobilienmarkt überwiegend nicht in den Händen der OIF ist und daß diese die Wertschwankungen so lange nicht antizipieren müssen, wie sie nicht zum Verkauf gezwungen sind.

"Dann wird er auch keinen Grund haben, die zu 95% an der Börse zu verkaufen, wenn die Hausbank ihm 100 zahlt. "

verstehe ich nicht, bitte erläutern.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.897.507 von Cocodrillo am 21.06.13 18:04:17

OIF, die nicht dem verkaufszwang unterliegen, können (in Grenzen) durchaus andere NAV-Werte ausweisen, als diejenigen, die auf kürzere Sicht verkaufen müssen

spätestens jetzt ist wirklich ersichtlich, dass OIFs ihr Gemäuer bewerten können wie sie wollen.
Der AXA schiesst mit dieser aktuellen Aussage gerade den Vogel der Unglaublichkeiten ab:

Diese .. unabhängige Bewertung wurde von Colliers International durchgeführt, da die deutschen langfristig orientierten Bewertungen die kurzfristige Orientierung des Fonds aufgrund seiner laufenden Abwicklung nicht ausreichend berücksichtigen (AXA Homepage; aus einer der letzen adhocs)

Kann mich nicht erinnern, dass ein OI jemals so offen zugegeben hat, dass er sich für ein gewünschtes Gefälligkeitsgutachten einfach den geeigneten "unabhängigen Sachverständigen" irgendwo auf der Welt wählt.

[fungofortunato]

Völliger Unsinn, wallstreetmarc.
Eigentlich sollte jedem klar sein, dass eine Bewertung auf Basis der erwarteten diskontierten Cash-Flows, wie sie richtigerweise bei Immobilien üblich ist, etwas anderes ist als ein Preis, der gerade eben am Markt erzielt werden kann.

Dies wurde hier ja schon ca. 117,5 mal diskutiert...
Man kann trefflich über diese Bewertungen diskutieren, aber gleich immer was von Gefälligkeit oder Betrug zu plärren ist kindisch.

P.S.: Ich halte den YXY-Fonds für den mit abstand erbärmlichst gemanagten Fonds. Aber es ist ein unterschied zwsichen Unfähigkeit und Betrug.

[Herbert H]

Zitat von fungofortunato: Völliger Unsinn, wallstreetmarc.
Eigentlich sollte jedem klar sein, dass eine Bewertung auf Basis der erwarteten diskontierten Cash-Flows, wie sie richtigerweise bei Immobilien üblich ist, etwas anderes ist als ein Preis, der gerade eben am Markt erzielt werden kann.

Sorry, aber dieser Erklärungsansatz ist keine Erklärung, sondern allenfalls Marketinglogik der Fondsgesellschaften, denn selbstverständlich bewertet ein Käufer eine Immobilie (wenn er sie nicht selbst nutzen will) auch nach den "erwarteten diskontierten Cash-Flows". Wenn nun aber die so ermittelten Bewertungen des höchstbietenden Käufers und der Fondsgesellschaft trotz eines über sehr lange Zeit hingezogenen Verkaufsprozesses extem weit auseinanderliegen, dann liegt eine Seite offensichtlich völlig falsch. Wem man hier nun was unterstellen möchte, überlasse ich der Wertung jedes Lesers. Es sollte nun aber auch dem letzten OIF-Inhaber klar sein, wieviel Vertrauen man den Sachverständigengutachten und damit den offiziell ermittelten Anteilwerten schenken kann...

[Degispezi]

Ich möchte zum Verkauf und den Bewertungen der Immobilien in Holland beim AXA Immoselect noch einen anderen Aspekt ins Spiel bringen. Wenn Immobilien per Gutachterwerte mit ca. 270 Mio in den Büchern standen und dieser Betrag letztendlich von den "Altanlegern" über den KAG Preis bezahlt wurde und sich beim Verkauf durch andere Gutachter ein Minus von 130 Mio € herausstellt, dann wurden monatlich 65.000 € zuviel an Bestandsvergütung bezahlt ( 130 Mio zu 0,6 %. Einige Hollandobjekte wie das Objekt in Den Haag -Burgermeester de Monchyplein- wurden ja im Jahr 2013 bereits neubewertet: allerdings kam es nur zu einem Abschlag von 23,7 Mio auf 22 Mio. War dem Fondsmanagement und den Gutachtern nicht klar, dass das Objekt verkauft werden muss??? Wenn das Objekt jetzt letztendlich nur noch 12 Mio bringt, dann ist das wohl ein Skandal.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.906.145 von Degispezi am 24.06.13 07:33:48

seh ich genau so. So ein Skandal kann man auch nicht schönreden. Das ist und bleibt Betrug für mich was hier in der OI Branche mit Gefälligkeitsgutachten ablief und noch abläuft. Und nicht nur ein Kleiner. Hier wird aus Mrd. Vermögen überteuerte Provisionen gesogen und überteuert zum Emmitentenpreis verkauft.

Und wenn es hier verschiedene Bewertungsmodelle bei der Bewertung der Immobileinfonds geben sollte, dann würd ich schon gerne mal den Beleg oder link in den Verkaufsunterlagen der Fonds sehen; dass je nach Stand (offen, eingefrohren, in Abwicklung, kurz in Abwicklung, bei der Depotbank..) unterschiedliche Bewertungsmethoden angewandt werden dürfen. Ich hab sie bisher nicht gefunden. (Ausser wenn die Immos dann an die Depotbank gehen).
Mir ist nur bekannt, dass bei OIs der Marktwert angewendet werden muss, der mittelfristig für eine Gebäude am Markt (ohne Marktverwerfungen) erzielt werden kann.

Was für ein Sinn machen "Sachverständigen"-Bewertungen bei OIs denn, wenn sie + - fast 50 Prozent zur vorherigen Bewertung "angepasst" werden können, je nachdem welchen Gefälligkeitsgutachter aus welchem Land auch immer, man nimmt?! Bei solchen Toleranzen braucht es keine "Sachverständigen-Gutachter", also Profis mehr. Dann ist das nur noch ein Witz.

[Degispezi]

Ich bin schon sprachlos, welche Begründungen AXA Immoselect findet, dass die Objekte zu so niedrigen Verkaufserlösen führen. So wird in der Ad-hoc-Mitteilung vom 17.6.2013 ausgeführt, dass beim Verkauf des Düsseldorfer Objektes "Grafenberger Höfe" der Verkaufspreis so niedrig ist, weil der Hauptmieter im Dezember 2018 evtl. nicht verlängert und evtl. kein Anschlussmieter gefunden wird. Bei der Lage in Düsseldorf in unmittelbarer Nähe zu METRO, Media Markt, Arbeitsagentur und und und, schon eine extreme "Weitsicht" und "Vorsicht" des Managements. Beim Mieter handelt es sich übrigens um ein Unternehmen, dass an 60 Standorten vertreten ist. In meinen Augen ein Skandal was da abläuft. Ein Objekt das noch 5 Jahre vollvermietet ist, mit so einer Begründung die "Alt"-Anleger zu schröpfen.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.906.411 von Degispezi am 24.06.13 08:40:54

mir fehlen ehrlich gesagt auch die Worte ... man muss sich m.E. nach wirklich gut überlegen was man gegen dieses Vorgehen unternehmen kann

[nanunana]

mir fehlen ehrlich gesagt auch die Worte ... man muss sich m.E. nach wirklich gut überlegen was man gegen dieses Vorgehen unternehmen kann

Natürlich ist dies eine Sauerei, mußte aber von einem "Nicht-NAV-Anleger" oder profaner gesagt Spekulanten genauso miteinberechnet werden, wie m.E. auch die Vergütung/Provision beim Objektverkauf. Es sitzen auf der anderen Seite ( auch einzukalkulieren war eine "inkompetente" Fondsverwaltung ) keine Altruisten sondern dem eigenen Nutzen ( Selbstoptimierung ) verpflichtete Egoisten.
Daher glaube ich auch stark daran, daß beim DEGI Europa ( kurzfristig ) wie auch beim AXA ( stark steigende Tendenz spätestens Mitte 2014 ) in der nächsten Zeit noch einiges an Objektverkäufen erfolgen wird ( die VK-provision wird das Masnagement sicher noch einzusacken verstehen ). Interessant und für mich noch nicht einzuschätzende black-box ist der Übergang an die Depotbank. Die "Krönung" wäre, wenn dann der Bock zum Gärtner gemacht würde, d.h. das "erfahrene" Alt-Management mit der weiteren Abwicklung - gegen Sonder-/Extraprovision für Bestandsverwaltung und Verkauf
betraut werden würde - dann müßten die Anleger überlegen, wie und gegen wen hier wie vorzugehen ist. Bis dahin habe ich zumindest dieses oder ein ähnliches Verhalten für meine Dispositionen einkalkuliert.
Allerdings bin ich auch "auf Abwicklungsgewinne" aus, d.h. ein Spekulant.

Ein "NAV-Normaloanleger" muß sich doppelt und dreifach ver(_;_) vorkommen. Würde mich auch überhaupt nicht wundern, wenn das o.a. Szenario so eintritt.

nanu

[Degispezi]

Mir war natürlich auch klar, dass es bei der Abwicklung von "offenen" Immobilienfonds zu Verwerfungen kommen wird. Ich habe daher seit Anfang April diverse Politiker, alle Fraktionen im Bundestag, BaFin, Bundesministerium für Finanzen und Verbraucherschutzministerium auf diese Sachlage hingewiesen. Die Resonanzen waren für mich erstaunlich positiv. Meine "Ansprechpartner" erhalten daher weiterhin regelmäßig Post von mir. Durch Reaktionen von Fondsgesellschaften auf meine Fragen sehe ich auch, dass hier schon die ein oder andere Nachfrage vorhanden war. Nun habe ich halt auch noch den AXA Immoselect in meine "Böse-Jungen-Liste" aufgenommen. Ich bin der Meinung, dass die Manager und das Umfeld dieser Fonds nicht "ungestraft" davon kommen dürfen. Dies ist die eine Seite der Geschichte. Die andere Seite ist, dass ich aufgrund der hohen Abschläge zwischen KAG-Preisen und Börsenkursen eine gute Alternative zu Aktienanlagen oder Festverzinslichen hier sehe und auch überzeugt bin, dass z.B. bei einigen Fonds in Abwicklung ein gutes Geschäft für "Börsenkurskäufer" herauskommen wird. Aber auch hier ist nicht jeder Fonds in Abwicklung gleich. Mein spezieller Fonds ist den meisten Teilnehmern im DEGI Europa Forum ja bekannt.

[mopswombard]

Zitat von nanunana: dann müßten die Anleger überlegen, wie und gegen wen hier wie vorzugehen ist. Bis dahin habe ich zumindest dieses oder ein ähnliches Verhalten für meine Dispositionen einkalkuliert.
Allerdings bin ich auch "auf Abwicklungsgewinne" aus, d.h. ein Spekulant.

Ein "NAV-Normaloanleger" muß sich doppelt und dreifach ver(_;_) vorkommen. Würde mich auch überhaupt nicht wundern, wenn das o.a. Szenario so eintritt.

nanu

[/b]

Ich gehe fest davon aus, dass das "erfahrene" Alt-Management den Rückauftrag erhält, wer denn bitte sonst? Sollte dies nicht erfolgen, wäre es für mich doch ein Eingeständnis, dass die Abwicklung , gelinde ausgedrückt, nicht optimal durchgeführt wurde. Und dies könnte dann doch mal Fragen zu den Bewertungen der anderen offenen OIF`s aufwerfen.

Viel gravierender finde ich die Begründung bei AXA zu dem Ddf. Objekt. Wenn diese stimmt, dann müssten drastische Abwertungen bei den offenen OIF`s die Folge sein. Denn plötzlich soll ein immerhin noch fünfjähriger Mietvertrag der Grund für eine drastische Abwertung sein? Und dieser Grund gilt bei anderen Fonds nicht? Das ist für mich der eigentliche Skandal.

[Cocodrillo]

"Die "Krönung" wäre, wenn dann der Bock zum Gärtner gemacht würde, d.h. das "erfahrene" Alt-Management mit der weiteren Abwicklung - gegen Sonder-/Extraprovision für Bestandsverwaltung und Verkauf
betraut werden würde"

davon dürfen wir fest ausgehen. Wurde am Jahresanfang schon mal ausführlich diskutiert, auch was ggf. fällige zusätzliche Steuern angeht. Außerdem dürfte die Expertise der Depotbank wohl noch deutlich geringer sein als die des mit Standort und Objekt lange vertrauten Managements.

"Viel gravierender finde ich die Begründung bei AXA zu dem Ddf. Objekt. Wenn diese stimmt, dann müssten drastische Abwertungen bei den offenen OIF`s die Folge sein. Denn plötzlich soll ein immerhin noch fünfjähriger Mietvertrag der Grund für eine drastische Abwertung sein? Und dieser Grund gilt bei anderen Fonds nicht ? Das ist für mich der eigentliche Skandal."

Da müßten Betroffene bei Interesse an einer Aufklärung wohl tiefer bohren. Ist das ein Einzelfall, eine unglückliche weil oberflächliche Formulierung, liegen in Struktur, Alter oder Zustand des Objekts weitere Gründe ?

Bei den von mir intensiver untersuchten solideren OIF i.A. laufen ca. 30% der Mietverträge vor, während oder kurz nach dem Ende der Abwicklungsperiode / ggf. Übergang an die Depotbank aus (die damit verbundenen von mir zusätzlich kalkulierten Revitalisierungskosten/Incentives/Rückstellungen/Abwertungen sind der Grund, warum die von mir genannten Erwartungen an das Abwicklungsergebnis niedriger sind als bei den meisten hier). Um die 50% laufen bis 2018 oder länger, max. 25% deutlich länger.
Werden nun ernsthaft Argumente für eine Ausweitung dieses Zeitraums und ggf. ohne Einschränkung auf Regionen diskutiert, dürfte das Folgen haben.
Ich bin außerdem an GIFs u.a. am Pariser Platz, Berlin, beteiligt, aus deren Rechenschaftsberichten hervorgeht, daß man sich auf niedrigere Mieteinnahmen ab Mietvertragsende in 2019 einstellt (geringere Ausschüttungen, Aufbau von Liqui.-Polstern um Sondertilgungen durchzuführen etc.). Daß das Argument also vom Käufer genannt wird, ist zu erwarten. Allerdings erstaunt die Höhe des Abschlags.

[Trendfighter]

Zitat von Degispezi: Mir war natürlich auch klar, dass es bei der Abwicklung von "offenen" Immobilienfonds zu Verwerfungen kommen wird. Ich habe daher seit Anfang April diverse Politiker, alle Fraktionen im Bundestag, BaFin, Bundesministerium für Finanzen und Verbraucherschutzministerium auf diese Sachlage hingewiesen. Die Resonanzen waren für mich erstaunlich positiv. Meine "Ansprechpartner" erhalten daher weiterhin regelmäßig Post von mir. Durch Reaktionen von Fondsgesellschaften auf meine Fragen sehe ich auch, dass hier schon die ein oder andere Nachfrage vorhanden war. Nun habe ich halt auch noch den AXA Immoselect in meine "Böse-Jungen-Liste" aufgenommen. Ich bin der Meinung, dass die Manager und das Umfeld dieser Fonds nicht "ungestraft" davon kommen dürfen. Dies ist die eine Seite der Geschichte. Die andere Seite ist, dass ich aufgrund der hohen Abschläge zwischen KAG-Preisen und Börsenkursen eine gute Alternative zu Aktienanlagen oder Festverzinslichen hier sehe und auch überzeugt bin, dass z.B. bei einigen Fonds in Abwicklung ein gutes Geschäft für "Börsenkurskäufer" herauskommen wird. Aber auch hier ist nicht jeder Fonds in Abwicklung gleich. Mein spezieller Fonds ist den meisten Teilnehmern im DEGI Europa Forum ja bekannt.

Ich finde es ein Skandal was Axa abzieht. Dieses Gutachten war ja nicht alt und dann zu sagen das der Abschlag auf Basis eines unabhängigen Gutachtesn 1,x% beträgt ist eigentlich schon ein Eingeständnis..........

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.908.371 von Cocodrillo am 24.06.13 13:09:57

Ich bin außerdem an GIFs u.a. am Pariser Platz, Berlin, beteiligt, aus deren Rechenschaftsberichten hervorgeht, daß man sich auf niedrigere Mieteinnahmen ab Mietvertragsende in 2019 einstellt (geringere Ausschüttungen, Aufbau von Liqui.-Polstern um Sondertilgungen durchzuführen etc.). Daß das Argument also vom Käufer genannt wird, ist zu erwarten. Allerdings erstaunt die Höhe des Abschlags.

ist ja ok so, würden wir als Käufer auch machen. Nur hast du einen GIF und keinen OIF.
Also, wieso gilt das Argument für einen geschlossenen OIF und nicht für einen offenen OIF? Ich lasse ja Kosten etc. als noch alles halbwegs normal bezeichnen, nur diese Begründung ist für mich Betrug an meinen Anlegern. Entweder in der Forma des Kurses des AXA`s oder bei allen anderen offenen OIF`s

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.907.567 von mopswombard am 24.06.13 11:19:50

Viel gravierender finde ich die Begründung bei AXA zu dem Ddf. Objekt. Wenn diese stimmt, dann müssten drastische Abwertungen bei den offenen OIF`s die Folge sein. Denn plötzlich soll ein immerhin noch fünfjähriger Mietvertrag der Grund für eine drastische Abwertung sein? Und dieser Grund gilt bei anderen Fonds nicht? Das ist für mich der eigentliche Skandal.

Der Skandal ist, dass sich die offenen Offenen mit einer "anderen Bewertungsmethode" einfach rausreden können.
Im Umkehrschluss würde die Akzeptanz einer plötzlich umgestellten "anderen Bewertungsmethode" bedeuten, dass ich legal Werte zum (viel günstigeren) Marktpreis kaufen kann, damit ein Kontrukt auflegen könnte und es zum viel höheren Preis (Emittentenpreis) an Anleger vertickern könnte und von diesem höheren Preis auch noch höhere Provisionen einnehmen könnte. Was für ein "geniales" Geschäftsmodell! - Wer gründet mit mir einen neuen OI indem wir einfach die nun Marktpreis-billigen Objekte in Niederlande und Spanien kaufen und dann hausinvest oder Grundinvest-"Sachverständige" engagieren, die die Objekte einfach so hoch bewerten wie beim hausinvest und Co auch; und wir dann mit höheren Preisen verkaufen?!!

[spaetzle88]

Interessiert sich die Bafin denn dafür? Oder will sie etwas unternehmen?

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.909.119 von wallstreetmarc am 24.06.13 14:52:19

Der Skandal ist, dass sich die offenen Offenen mit einer "anderen Bewertungsmethode" einfach rausreden können

Ja. Bin ja mal gespannt, ob das irgendwann auch mal in den Medien thematisiert wird

[Herbert H]

Man sollte die OIF-Portfolios mal auf den Holland-, Benelux- oder Frankreich-Anteil scannen. Möglicherweise sind im Licht der neuen Erkenntnisse manche der Abwicklungsfonds gar nicht so günstig wie bislang gedacht ...

[sarah96]

Der eigentliche "Skandal" bei Immoselect ist imho weniger der Holland Verkauf zu rund 50%, sondern die im Vorfeld nicht erfolgte Abwertung.

Bei DegiEuropa ist der Holland Bestand auf rund 71% des 2008er Wertes abgeschrieben, beim P2 sind wir bereits bei grob 62%. Wenn dort demnächst ebenfalls zu rund 50% verkauft wird, kann ich damit ganz gut leben.

[Cocodrillo]

Verstehe ich nicht:

"ist ja ok so, würden wir als Käufer auch machen. Nur hast du einen GIF und keinen OIF.
Dem Käufer einer Immobilie ist es egal, ob er von einem GIF oder OIF kauft, seine Argumente sind immer gleich und zielen auf den Kaufpreis ab.

"Also, wieso gilt das Argument für einen geschlossenen OIF und nicht für einen offenen OIF?"
Das ist wohl ein Mißverständnis. Erstens gilt das Argument wie oben geschieben für beide und zweitens ist ein GIF kein "geschlossener OIF" sondern eine andere (wesentlich kleinere) Gesellschaftsform (meist auf KG-Basis). Die wesentlichen den Wert der Beteiligung beeinflussenden Größen sind allerdings dieselben.
Wenn sich der Satz aber auf die unterschiedliche Performance von OIF i.A. und weiterhin offenen OIF beziehen sollte, das wurde schon mehrfach ausführlich diskutiert. Das Thema ist zu komplex um es mit wenigen Sätzen nochmal zu umreißen ohne neue Mißverständnisse zu provozieren, also bei Interesse ein paar Seiten zurückblättern (entweder hier, beim KanAm, CS oder SEB).
Nur soviel, wenn man die Diskussion auf den Wert einer einzelnen Fonds-Immobilie beschränkt, so ergibt sich folgender nicht von der Hand zu weisende Unterschied:
Beim OIF i.A. steht aufgrund verschiedener anderer Einflußgrößen der optimale Verkaufszeitpunkt der Immobilie fest und der Fonds muß mit dem dann zu erwartenden Mietpreisniveau und ggf. Revitalisierungskosten/Incentives leben. Eine Anpassung des Verkehrswerts wäre also sinnvoll und wird nach meiner Kenntnis auch gemacht (zumindest, KanAm, SEB, CS), kann man leicht nachprüfen, wenn man die Werte in den letzten GB und den Verkaufspreis vergleicht).
Beim OIF (nicht i.A.) bestimmt allein die turnusmäßige Verkehrswertermittlung was in den Büchern steht, denn solange kein Käufer wie ein Gebrauchtwagenkäufer alles aufzählt, was das Objekt künftig billiger machen könnte zählen der aktuelle Objektzustand, Mietverträge/Laufzeit, Preisniveau am Standort. Erst eine niedrigere Anschlußmiete zwingt zur Anpassung.

"Ich lasse ja Kosten etc. als noch alles halbwegs normal bezeichnen, nur diese Begründung ist für mich Betrug an meinen Anlegern. Entweder in der Forma des Kurses des AXA`s oder bei allen anderen offenen OIF`s"
Genau deshalb habe ich geschrieben, daß die Betroffenen der Sache auf den Grund gehen sollten.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.910.427 von Cocodrillo am 24.06.13 17:13:22

@ Cocodrillo
Wie definierst Du eigentlich den Begriff "Verkehrswert"?

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.910.641 von Herbert H am 24.06.13 17:32:25

schau mal da:

http://www.kv-immobiliengutachten.de/gutachter/wertermittlun…

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.909.195 von spaetzle88 am 24.06.13 15:02:31

In einem Brief vom Referat WA 42 der BaFin an mich stand:
"Ich werde die in Ihrem E-Mails geschilderten aufsichtsrechtlich relevanten Sachverhalte bei der laufenden Aufsicht über die Gesellschaft berücksichtigen. Ich bitte Sie um Verständnis, dass ich Sie über Einzelheiten und Ergebnisse der aufsichtsrechtlichen Behandlung Ihrer Eingabe aufgrund der mir obliegenden Verschwiegenheitspflicht nicht informieren darf."
Da ich im Compliancebereich tätig bin, habe ich ein Grundverständnis zu dieser Thematik und werde bei diesen Themen weiterhin nachbohren. Da ich auch vom BMF (BaFin ist dem BMF "angehängt)entsprechende Stellungnahmen erhalten habe, gehe ich davon aus, dass zumindest einige Antennen aufgerichtet sind. Man wird sehen, was noch alles passieren wird.

[Degispezi]

Die untenstehende Nachricht habe ich einigen "Behörden" und "Personen" mitgeteilt:

AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 17.06.2013
Verkauf der Immobilie Düsseldorf, „Grafenberger Höfe“
- Auswirkung auf den Anteilscheinpreis vom 17.06.2013

infolge des Verkaufs der Büroimmobilie in Düsseldorf „Grafenberger Höfe“ ist der Anteilscheinpreis des Sondervermögens AXA Immoselect von 44,56 Euro (per 14.06.2013) um 17 Cent auf 44,39 Euro (per 17.06.2013) gesunken. Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie auf den neuen Eigentümer war der 15.06.2013.

Der erzielte Kaufpreis liegt mit 30,5 Mio. Euro ca. 21 % unter dem von den unabhängigen Gutachtern zuletzt festgestellten Verkehrswert. Der Kaufpreis berücksichtigt insbesondere die Tatsache, dass ein Hauptmieter mit Ablauf seines Mietvertrages im Dezember 2018 die Mietflächen sehr wahrscheinlich räumen wird und somit ein nicht unerhebliches Anschlussvermietungsrisiko für einen großen Teil der Mietflächen besteht.

Da an diesem Teilmarkt von Düsseldorf anhaltend geringe Nachfrage nach Büromietflächen in dieser Größenordnung herrscht, haben wir uns, auch aufgrund der immer kürzer werdenden restlichen Mietvertragslaufzeit, zu einem Verkauf der Immobilie entschlossen. Kurz- bis mittelfristig wurde keine realistische Möglichkeit gesehen eine erfolgreiche Vermietung abzuschließen, um dadurch einen höheren Kaufpreis zu erzielen.


Kommentar von XXXXXXXXX, XXXXXXXstraße xx, 8XXX München Tel.: 089-XXXXX

Es ist schon verwunderlich, dass ein Objekt das zu 100 % vermietet ist und der Hauptmieter erst im Dezember 2018 (also erst in fünf Jahren) evtl. den Mietvertrag nicht mehr verlängern wird, als Grund für einen Abschlag von 21 % herangezogen wird. Beim Mieter dürfte es sich um die Firma IMTEC handeln, die an 60 Standorten Objekte nützt. Bereits jetzt Sorgen zu haben, dass kein Anschlussmieter gefunden wird, sehe ich als Panikmache an. Im Umfeld der Grafenberger Höfe ist METRO, Media Markt, Arbeitsagentur und und und.
Ein weiteres Beispiel welche Geldvernichtung für Anteilseigener, die zu KAG-Preisen gekauft haben, bei der Abwicklung von ehemals offenen Immobilienfonds betrieben wird.
Die weiterhin offenen Fonds können jedoch weiterhin ihr Spielchen mit „überhöhten“ Gutachterwerten und steigenden Performancezahlen betreiben.

[Degispezi]

Ebenso habe ich die ad-hoc Meldung von AXA bezüglich der Verkäufe von den holländischen Immobilien mit entsprechendem Kommentar an einige "Behörden" und "Personen" zur Kenntnisnahme gegeben:

AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 21.06.2013

……. Die Meldung behandelt den Verkauf von 7 Objekten in den Niederlanden …………

Die Transaktion ist das Ergebnis eines strukturierten Verkaufsprozesses, der mit Unterstützung von
Cushman Wakefield in den Niederlanden durchgeführt wurde. Den Zuschlag erhielt das höchste Angebot für das Portfolio.
Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den Verkehrswert des Portfolios zum 20.06.2013 dar. Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent.
Diese zusätzliche unabhängige Bewertung wurde von Colliers International durchgeführt, da die deutschen langfristig orientierten Bewertungen die kurzfristige Orientierung des Fonds aufgrund seiner laufenden Abwicklung nicht ausreichend berücksichtigen.
Die Methodik des Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book ist ein anerkannter internationaler
Standard zur Bewertung von Immobilien. AXA IM Deutschland ist überzeugt, dass dieser den fairen aktuellen Wert der Objekte, besonders im Hinblick auf die Fondsabwicklung, die in einem begrenzten zeitlichen Rahmen umgesetzt werden muss, abbildet.
Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird sich das Fondsvermögen daher um rund 130 Millionen Euro verringern.
………………….


FAZIT: Diese Mitteilung zeigt, dass deutsche Gutachterwerte nicht den tatsächlichen Wert einer Immobilie darstellen. Kann die BaFin als Aufsichtsbehörde hier einschreiten??? Oder wird nur am Spielfeldrand die Geldvernichtung verfolgt und neue Gelder gehen ungehindert in die offenen Fonds zur künftigen Geldvernichtung.

XXXXXXXXXX, XXXXXXXXstraße xx, 8xxxx München
23. Juni

[cktest]

Mal wieder was positives: der SEB Immoinvest teilt mit, seinen Anlegern am 1.07.13 3,16 EUR/Anteil auszuzahlen.

[Herbert H]

Ja, das ist der erfreuliche Aspekt im Juni-Kommentar von SEB Immoinvest. Weniger erfreulich ist die dargestellte Veränderung des Portfolios. Der Immobilienanteil in Deutschland hat durch die Verkäufe deutlich abgenommen und der Anteil unserer "Lieblingsmärkte" Holland und Frankreich ist gewachsen. Man darf gespannt sein, wie SEB diese Probleme löst ...

[zeltsysteme]

Zitat von Herbert H: ...unserer "Lieblingsmärkte" Holland und Frankreich...

Wieso ist Frankreich einer unserer "Lieblingsmärkte"? Nur weil in der deutschen Mainstream-Presse seit einiger Zeit fast täglich gegen Frankreich gehetzt wird, ist das noch lange nicht richtig. P2 Value hat zuletzt ganz ordentlich in Frankreich verkaufen können. Aber diesen Fonds hat hier sowieso keiner auf dem Radar.

[zeltsysteme]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.912.621 von zeltsysteme am 24.06.13 21:30:48

Degispezi: Toller Job von dir hier, alle Achtung!

[wallstreetmarc]

Gab es eigentlich schon mal ein Verkauf >20% unterm letzten Gutachterwert bei den Liqui-OIs?! AXA scheinen die Gefälligkeitsgutachten der Vergangenheit nicht mehr groß zu interessieren. Aktuell Verkauf in Frankreich:

21 % unter dem von den unabhängigen Gutachtern
zuletzt festgestellten Verkehrswert.

www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc-201306…

[fungofortunato]

Es scheint bedauerlicherweise über die kognitiven Fähigkeiten vieler der hier Schreibenden zu gehen, wie und nach welchen Kriterien der Bewertungsvorgang einer Immobilie funktioniert, dass sich Märkte bewegen und verändern (hin und wieder sogar sehr heftig) und zum letzten was eine Liquiditätsprämie ist. Vielleicht sollte sich jeder mal mit diesen Begriffen näher auseinandersetzen bevor er in Immobilienfonds investiert (egal ob offen oder geschlossen) oder hier was von Gefälligkeitsgutachten in der Gegend herumplärrt.

Besonders lustig ist, dass es dieses Geplärre von einigen der Finanzfongleure hier seit einigen Jahren gibt (die Postings sind austauschbar) und die gleichen haben in der Zwischenziet offenbar weiterhin ordentlich zugekauft.
Dies sind übrigens die gleichen, die größere Probleme dabei haben auszurechnen wie hoch z.B. der implizite Abschlag der Immobilien bzgl. des Marktpreises ist.

[noonetu]

Zitat von fungofortunato: Es scheint bedauerlicherweise über die kognitiven Fähigkeiten vieler der hier Schreibenden zu gehen,....

Rat für dich: Versuche mal die Sucht nach diesem Forum in den griff zu bekommen. Surfen, Golf oder sowas, wo ein Mrd Anleger halt richtig aufgehoben ist. Denn von jetzt auf gleich ist vielleicht auch noch dieser x-te neue Account von dir, OIF gesperrt, dann heulst du noch oder musst auf die schnelle einen neuen Account anlegen oder einen schon schlafend ruhenden zum Anmelden nutzen.

[fungofortunato]

noonetu:
Perfektes Beispiel für den Investor den ich beschrieben habe.

Im Gegensatz zu degispezi und einigen anderen auch nicht an tieferer Analyse interessiert, da nicht in der Lage diese zu verstehen.

also ignore

[Lisaman]

Ein wenig halb-Offtopic als Abfallprodukt beim Suchen.

Es ist schon erstaunlich,
- zu sehen welche Dachfonds Fonds heute (trotz geschlossenen OIFs im Portfolio) noch offen sind
- Wie diese sich nach außen darstellen.
- Welche „Qualität“ die Darstellung der Risiken und die Information der Anleger hat
- Was manche Anleger klaglos oder wissenslos in ihren Depots herumliegen lassen, obwohl noch eine Chance hätten ohne große Verluste herauszukommen

Man nehme zum Beispiel einmal diesen hier:


BERENBERG-SELECT INCOME-UNIVERSAL-FONDS B. Fondvolumen ca. 200 Mio.
http://www.berenberg.de/DE0002016441.html

Wenn man seine Außendarstellung im Facsheet liesst ein konservativer Anleihenfonds:
„Der Berenberg-Select Income-Universal-Fonds ist ein global ausgerichtetes Anleihenportfolio mit dem Ziel eine angemessene Rendite zu erwirtschaften und mittelfristig den Kapitalerhalt zu gewährleisten. Einzelinvestitionen in Staats- und Unternehmensanleihen sowie in Pfandbriefe bilden den Kernbestand des Portfolios.
Zudem hat das Fondsmanagement die Möglichkeit Rentenfonds mit thematischem
oder regionalem Schwerpunkt sowie offene Immobilien- und Geldmarktfonds dem
Portfolio beizumischen. Die Selektion findet nach einem aktiven und stringenten Investmentprozess statt. Das Portfoliomanagement verfolgt ein diszipliniertes Risikomanagement…“.

Aber wenn man dann etwas genauer hinschaut findet man im Jahresbericht. Die Information, das über 30% des Fondvolumens in folgenden stecken:

AXA Immoselect
AXA Immosolutions
DEGI GERMAN BUSINESS
DEGI GLOBAL BUSINESS
UBS (D) 3 Sect.Real Est.Europe
Natürlich alle zum NAV bewertet.

Mit keinem Wort wird erwähnt, dass diese Fonds geschlossen sind und liquidiert werden.
Mit keinem Wort wird erwähnt, dass der Fonds es in den nächsten 2-3 Jahren kaum schaffen kann die Verluste aus der Abwicklung mit dem Rest der Rendite des Anleihenportfolios zu kompensieren.


Oder diesen hier:

Ampega/GERLING PORTFOLIO REAL ESTATE (Fondsvolumen ca. 74 Mio, wenn dieses Zahl stimmt gab es im letzten Quartal sogar Mittelzuflüsse!)
http://www.ampega.de/private-anleger/unsere-fonds/fondsueber…
(man beachte auch die 1,3% Verwaltungsgebühr)

Er geht wenigstens etwas offensiver mit dem Thema um, aber ehrlicher Aufklärung über bekannte Risiken sieht anders aus:

"...Auch zu Jahresbeginn prägte die Diskussion über die gesetzlichen Rahmenbedingungen offener Immobilienfonds die Branche. Nach wie vor ist der Ausgang des Verfahrens zur vorgesehenen Zweiteilung des Marktes in Alt- und Neuanleger offen. In diesem schwierigen Umfeld verzeichnete der Fonds leichte Einbußen von - 0,28 %, was im Wesentlichen auf die gehaltenen Positionen an offenen Immobilienfonds zurückzuführen ist. … Im 2. Quartal 2013 wird die Branche nun endlich Gewissheit über die künftig geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen im Bereich der offenen Immobilienfonds haben. Dies wird das Vertrauen der Anleger wieder nachhaltig stärken. Für Anleger, die ein konservatives Portfolio mit einem liquiden Zugang zu unterschiedlichen Anlagethemen mit Immobilienfokus suchen, ist der Fonds nach wie vor eine gute Alternative zu offenen Immobilienfonds..."
ca. 36 % des Fondsvolumens bestehen aber aus diesem hier:

DEGI Europa Fonds
Warburg-Deutschland Nr.1
KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds
DEGI Global Business
TMW Immobilien Weltfonds
AXA Immosolutions
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
SEB Global Property Fund
CS Property Dynamic

Und was schreibt Ampega niedliches dazu?:
"...Risiken: Immobilienfonds: In außergewöhnlichen Umständen besteht im Einzelfall ein Liquiditätsrisiko. Fondsanteile können nicht immer
zum gewünschten Zeitpunkt verkauft werden..."

Ich glaube mal wieder ein wenig weniger an die Effizienz der Märkte und mehr an die Effizienz von Marketing-, Vertrieb- und Nichtinformation.

Der Berenberg erinnert zum Beispiel an den SEB Optimix vor 2 Jahren, der Gerling an den DJE Real Estate vor 2-3 Jahren. Die gleichen Anleger die diese Fonds heute noch blauäugig halten würden sie nach einer Schließung und dem völlig überraschten Schreck darüber zu fast jedem Preis verkaufen.
Was aber im Umkehrschluss auch bedeutet: Es gibt mit etwas suchen auch die ein oder andere zu stark heruntergeprügelte Kaufgelegenheit.

[nickelich]

"Es gibt mit etwas suchen auch die ein oder andere zu stark heruntergeprügelte Kaufgelegenheit."

Das sehe ich auch so. Beispielweise notiert der AXA Immoselect an der Börse mit einem Abschlag von über 50 Prozent. Einen Abschlag von 25 Prozent sehe ich eher als realistisch an trotz der hohen Leerstandsquote von 12,8 Prozent.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.072.423 von Lisaman am 18.07.13 16:46:23

@Lisaman: Danke für Deinen Beitrag mit einem etwas anderen Denkansatz

Nachdem ich mir den Geschäftsbericht vom Gerling Portfolio Real Estate näher angeschaut habe, ist mir aufgefallen, dass die DEGI Europa Anteile erst im Zeitraum vom 30.9.2012 bis 31.3.2013 angeschafft wurden. Die an der Börse gekauften 25.000 Stücke stehen jedoch mit einem KAG-Preis von 27,16 € in der Bilanz. Dies grenzt schon an Betrug beim Ausweis. Denn die Stücke sind an der Börse mit einem Discount von rund 40 - 50 % gekauft worden und werden jetzt mit 27,16 € bilanziert. Das ist ein schönes "aufhübschen" der Performancezahlen.
Das gleiche Spiel wurde mit dem DEGI Global Business 30.000 Stück und dem SEB ImmoPortfolio Target Return Fund 18.000 Stück gemacht.

Auf der anderen Seite ist es doch als positiv zu sehen, dass auch "Fachleute" meinen, die Börsenkurse der Immobilienfonds in Abwicklung sind "Schnäppchenpreise".

Jedoch werde ich diese Bilanzierung mit Sicherheit von der BaFin überprüfen lassen.

[Degispezi]

Mein E-Mail an die BaFin von heute:

GZ: WA 42 - QB 41xx - 101xxxxx7-2011/0007
E-Mail bitte weiterleiten an Herrn xxxxxxx Referat WA 42

Sehr geehrter Herr xxxx,

ich bitte Sie bei Ihren Prüfungen beim Gerling Portfolio Real Estate folgenden Sachverhalt zu „würdigen“:

Es wurden im Zeitraum vom 30.9.2012 bis 31.3.2013 Anteile von in Auflösung befindlichen Immobilienfonds an der Börse bzw. außerbörslich erworben.
Es handelt sich um 25.000 Stück DEGI Europa Fonds, 30.000 Stück DEGI Global Business und 18.000 Stück vom SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.

Obwohl der Börsenkurs mit 40 % bis 50 % Abschlag vom KAG-Preis ist, werden die neu erworbenen Anteile zum KAG-Preis im Geschäftsbericht und somit in der Bilanz aufgeführt.

Da dadurch die Wertentwicklungszahlen des Fonds „aufgehübscht“ wurden, könnte man direkt von Betrug sprechen.

Für Ihre Bemühungen vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

[Lisaman]

@Degispezi,

Prüfe Deine Fakten hier besser nochmal im Detail nach.

Zumindest zum 31.12 kamen die Zugänge vermutlich aus der Verschmelzung mit einem anderen Fonds:
http://www.ampega.de/fileadmin/mediapool/fonds/AI/DE00098474…und
http://www.ampegagerling.de/fileadmin/mediapool/fonds/DE0009…

Ich glaube aus irgendeinem Kommentar hatte ich aber herausgelesen, dass der Kauf von "geschlossenen offenen Fonds" früher wirklich gemacht wurde und inzwischen beendet wurde.

Wenn der Fonds das offen kommunizieren würde, die Chancen und Risiken daraus klar bennenen würde, das fair bilanzieren würde... wäre es sogar vollkommen OK, die Vorteile der Börse zu nutzen (und ggf den eigenen Informationsvorsprung, was dann schon wieder weniger OK wäre).

Meine fatalistische subjektive Einschätzung wäre aber auch eine andere:
- Das es hier möglicherweise nicht um die Chancen für den Fonds ging, sondern vorallem darum geht, vorhandene Verluste durch ein paar scheinbare Buchgewinne zu kaschieren.
- Das man die Läufe zu früh zu noch hohen Börsenkursen gemacht hat und jetzt die tatsächlichen Chancen verpasst
- Das man damit eher Kursrückgänge kaschieren möchte...

Bemerkenswert ist übrigens, dass der Fonds recht klar schreibt, warum er überlebt hat:
Der Berichtszeitraum war geprägt von gescheiterten Versuchen
diverser Kapitalanlagegesellschaften, offene Immobilienfonds,
bei denen die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt
worden ist, wieder für ihre Investoren zu öffnen. Zahlreiche
offene Immobilienfonds mussten die endgültige Auflösung
und Abwicklung beschließen, so dass auch bei den Immobilien-
Dachfonds die meisten Mitbewerber des Gerling Portfolio
Real Estate gezwungen waren, die Aussetzung der
Anteilscheinrücknahme
und die Auflösung des Fonds bekanntzugeben.
Rechtzeitig eingeleitete Maßnahmen des Fondsmanagements und anhaltende Mittelzuflüsse waren
der Grund, weshalb für den Gerling Portfolio Real Estate zu
keinem Zeitpunkt die Gefahr einer Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme
bestand.
Zum 1. April 2012 wurde von der BaFin eine Satzungsänderung
genehmigt. Mit dieser vom Fondsmanagement rechtzeitig
eingeleiteten Maßnahme wurde der Gerling Portfolio Real
Estate
auf einen immobilien-thematischen Fonds umgestellt.
Anlagen in Immobilienfonds sind ab diesem Zeitpunkt auf
49 % des Fondsvermögens begrenzt, jedoch müssen mindestens
51 % der Mittel in immobilien-thematischen Investments
(Aktien, Anleihen, Immobilienfonds) angelegt sein.

Etwas überspitzt zusammengefasst:
- Wir waren schlau genug, gerade noch rechtzeitig auch andere Anlageklassen zuzulassen
- Und hat der Vertrieb genug Uninformierte gefunden die durch ihre Mittelzuflüsse den Imobilienanteil auf ein scheinbar noch erträgliches Maß drückten.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.669 von Lisaman am 19.07.13 11:40:32

Mit der Verschmelzung hast Du wohl recht. Als ich meine Nachrichten abgesendet hatte, stoß ich auch auf die Verschmelzung. Allerdings sehe ich trotzdem hier ein Unding, dass auf den Sachverhalt der Fonds in Abwicklung kein Hinweis erfolgt. Es sind "geschönte" Bilanzen mit den KAG Preisen und wie Du richtig formuliert hast, eine Irreführung der Anleger. Daher soll die BaFin diese Dinge ruhig prüfen.
Kompliment an Lisaman für Deine guten Recherchen.

[sarah96]

Wir haben vor gut zwei Jahren die ersten Immo-Fonds i.A. in einen Spezialfonds gekauft und wollten diese zu Börsenkursen bewertet wissen. Die Depotbank als offizielle Bewertungsstelle hat das dann rechtlich prüfen und uns mitgeleilt, dass sie laut WP verpflichtet ist, den (überhöhten) NAV zu nehmen. Begründung: Wenn es einen "amtlich vereidigten" NAV gibt, ist dieser allemal aussagekräftiger als "spekulative und zufallsgetriebene" Börsenkurse.

Vor rund einem Jahr hat sich die Vorgehensweise dann geändert. Jetzt hat der Anleger bzw. die KAG ein Wahlrecht. Sofern man erklärt die Immo-Fonds innerhalb des Oberfonds bis zur Endfälligkeit halten zu wollen, ist weiterhin auf den (überhöhten) offiziellen NAV zurückzu greifen. Man kann die Stücke aber auch als "Handelsbestand" deklarieren - dann sind mittlerweile auch die Börsenkursen zu Bewertungszwecken zulässig.

Am Rande: Wir wollten dann auf Börsenkurse umstellen und erhielten die Mitteilung, dass dieses bei unserer Depotbank technisch nicht machbar ist. Das Bewertungssystem dieser Depotbank kann für sämtliche verwalteten Fonds nur einheitliche Bewetungskurse nehmen. Da die meisten anderen Anleger bei dieser Depot aber den NAV bevorzugen, nimmt man weiterhin den NAV statt Börsenkursen ...

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.078.415 von sarah96 am 19.07.13 13:08:43

@Sarah:
Wobei es durchaus auch Immofonds gibt die das schaffen:
Beispiel der DJE Real Estate. Zwar auch nur teilweise (nicht alle Fonds, nicht zum Börsenkurs sondern dazwischen),da war/ist auch etwas Marketing dabei. Aber er zeigt: es geht.

Für einen kleinen Spezialfonds sicherlich schwierig, aber ein großer Immodachfonds könnte seine Depotbank da schon "überzeugen" wenn er denn wollte.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.078.415 von sarah96 am 19.07.13 13:08:43

sarah96 vielen Dank für Deine Erklärungen und sachliche Darstellung.

Ich kenne die Problematik mit dem Kauf zum Börsenkurs und die Darstellung zum KAG Preis im Depot. Allerdings sollte zumindest im Geschäftsbericht bei der Vermögensaufstellung hierzu eine Erklärung stehen. Denn letztendlich zahlt bei einem offenen Fonds der Neukäufer einen zu hohen Kaufpreis und das ist wohl nicht im Sinne einer transparenten Fondsveröffentlichung.

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.078.617 von Lisaman am 19.07.13 13:32:10

die Darstellung wird offensichtlich nicht nur bei jeder Bank unterschiedlich gehandhabt, es kann sogar passieren, daß eine Bank (DBK, DIRABA) die Bewertung ändert, was mich als Anleger zwingt Vorkehrungen zu treffen, um nicht unerklärlichen weil nicht existenten Depotwertveränderungen nachzulaufen.

Über das Bewertungsthema wurde schon mehrfach ausführlich diskutiert, wobei mehrere Themenkreise vermischt wurden.

auf kurze Sicht zumindest für einen vorsichtigen Kaufmann erkennbare und berücksichtigbare Bewertungsanpassungen:
Objektbewertungen aufgrund von nicht mehr aktuellen Verkehrswertgutachten (anstehende Verkäufe und Kaufpreisvorstellungen, auslaufende Mietverträge, Revitalisierungsaufwendungen etc.)

auf die Auflösung gerichtete Vorsorge:
mit der Auflösung grundsätzlich unvermeidbare und das gesamte Restportfolio betreffende Kosten, soweit diese nicht in den Rückstellungen enthalten sind (Gebühren, Provisionen, Steuern etc.).

aufgrund der Marktentwicklung und der bisherigen Abwicklungserfahrung vorsorglich zu berücksichtigende Anpassungen des Restportfolios:
(regional zu erwartende Abschläge (z.B. Niederlande), Vorfälligkeiten, altersbezogene Revitalisierungsaufwendungen), jeweils bezogen auf den in der Abwicklungsplanung vorgesehenen Verkaufszeitpunkt.

Nun kann sich ein OIF i.A. hinstellen und zumindest bei den beiden letzten Themenkomplexen auf allerlei Unwägbarkeiten verweisen und darauf, daß aus deren Sicht kein Handel sondern nur noch Abwicklung stattfindet und (auch mit Blick auf laufende Verhandlungen) die Verantwortung für NAV-Abschlagsbewertungen dem Dachfonds bzw. Anleger zuschieben.

Daß OIF schon immer zur Berücksichtigung renditeschmälernder Aspekte gezwungen werden mußten, selbst zur Durchsetzung der Rückstellung latenter Steuern mußte erst ein Gesetz geschaffen werden, dürfte bekannt sein.

Wer einmal in Vertragsverhandlungen über Großprojekte eingebunden war, weiß wie schnell sich frühzeitig bekannt gewordene Positionierungen nachteilig auswirken können.

Daher habe ich zumindest ein teilweises Verständnis für die sparsame Informationspolitik der OIF i.A.. Von einem Dachfonds oder weiter offenen OIF erwarte ich allerdings die prediktive Berücksichtigung aller oben genannten Aspekte, soweit diese zutreffen.

[Lisaman]

Apropos sparsame Informationspolitik:

Weiß jemand / kennt jemand Gerüchte, was in den letzten Tagen mit dem TWM Weltfonds los war?

Es gab gestern und heute jeweils einen deutlichen Rückgang von >2% bzw knapp unter 2%.
Das könnten natürlich auch einfach zwei Abwertungen ein, in der Vergangenheit hat der TMW aber genau nach diesem Muster auch Verkäufe unter Buchwert + die zugehörigen Nebenkosten/Vorfälligkeiten... genau so scheibchenweise verbucht.

[Lisaman]

aha, da ist die Aufklärung vom TMW Weltfonds (warum man es nicht schafft, dass spätestens zeitgleich mit der Berücksichtigung im Anteilspreis zu veröffentlichen bleibt mir schleierhaft):

Eines (das bessere) der beiden Objeke in Paris wurde mit 12% Abschlag verkauft. Für den TMW (da lege ich niedrige Maßstäbe an) eine ordentliche Nachricht.


"...Zum Stichtag 19. Juli 2013 ist das Bürogebäude „Tour Vista“ in Puteaux / Paris, Frankreich für rund 87 Mio. EUR und damit rund 12% unter dem aktuellen Verkehrswert vom 9. Februar 2013 in Höhe von 98,5 Mio. EUR an einen britischen Immobilienfonds-Manager veräußert worden. Der Verkauf des Objektes wurde bereits am 17. Mai 2013 beurkundet. Die Übergabe erfolgte heute nach Auslauf der Fristen für das Vorkaufsrecht der Stadt Paris. Die Verkaufsnebenkosten betrugen rund 0,6 Mio. EUR.

Zum Objekt:
Der Büroturm „Tour Vista“ liegt am Quai de Dion Bouton in der Gemeinde Puteaux, ca. 5 km westlich des Zentrums von Paris.

Zusammen mit La Défense bildet Puteaux einen der bekanntesten und wichtigsten Büromärkte von Paris. Der Standort ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Das 1972 errichtete Bürogebäude wurde zwischen 2004 und 2007 vollkommen entkernt und vollständig modernisiert, wodurch es als neuwertig anzusehen ist. Mit dem Umbau war das führende französische Bauunternehmen Bouygues Construction beauftragt. „Tour Vista“ verfügt auf 23 Geschossen mit drei Untergeschossen über eine Nutzfläche von 16.777,3 m². Die Tiefgarage mit 442 Parkplätzen ist ausschließlich für die Mieter des Gebäudes vorgesehen. Das Objekt ist gemäß den Nachhaltigkeitskriterien des international anerkannten Zertifizierungssystems für Bestandsobjekte BREEAM In-Use analysiert und mit dem Zertifikat BREEAM In-Use „GOOD“ ausgezeichnet worden.

Zum Stichtag ist das Objekt zu 77,4 % vermietet..."

[fungofortunato]

Der Fonds hat um knapp 1,4 abgewertet, das sind 21 Mio. euro. Tour Vista macht aber nur 12 Mio. Euro aus. also entweder noch eine Abwertung oder ein weiterer Verkauf

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.096.397 von fungofortunato am 23.07.13 12:15:10

Stimmt, da fehlt noch was, im besseren Fall ein Verkauf.

Beim der ersten Rückgang hatte ich erst auf eine Abwertung getippt, die kommuniziert der TMW immer erst mit dem nächsten Monatsbericht.
Vor 12 Monaten wurde Europoint III abgewertet, wäre diesen Monat also turnusgemäß wieder dran.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.096.565 von Lisaman am 23.07.13 12:30:24

Richtig ! Europoint wurde am 22.7. nochmal um 8.4 Mio abgewertet.Die Stadtverwaltung Rotterdam wird als alleiniger Mieter im Juni 2015 ausziehen.

[Degispezi]

Es ist schon sehr verwunderlich, wie sich der Interessenverband der Kapitalanlagegesellschaften (BVI) mit der Problematik der in Auflösung befindlichen offenen Immobilienfonds auseinandergesetzt hat. Unter folgenden Link kann man eine Tabelle ersehen, welche positive Amtsgerichtsentscheidungen zur Anlage von Mündelgeldern für Immobilienfonds vorliegen:
http://www.bvi.de/kapitalanlage/privatanleger/muendelgeld/
Die Tabelle ist vom 19.8.2013 und führt namhafte offene Immobilienfons auf:
DEGI Europa und International, AXA Immoselct, CS EuroReal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Es sind aber auch noch einige im Vertrieb stehende "sichere" Fonds aufgeführt.
Ein Hohn für die Altanleger, die ihre Anteile zu KAG Preisen gekauft haben und jetzt bereits Kursverluste von 30 bis 50 % in Kauf nehmen müssen, ohne irgendwie reagieren zu können.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.181.603 von Degispezi am 05.08.13 13:03:24

Tabelle ist vom 19.6.2013 (nicht vom 19.8.2013). Sonst wäre der BVI ja schon der Zeit voraus.

[Cocodrillo]

eine Auseinandersetzung mit der Problematik findet sich wohl kaum in irgendeiner Tabelle.
Da wäre wohl eher der Verweis auf den Tätigkeitsbericht der Ombudsstelle angebracht, auch wenn dort eine Auseinandersetzung im Sinne der Anleger eher nicht stattgefunden hat. Vor allem die letzte Seite ist interessant.

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Es ist schon sehr verwunderlich, wie sich der Interessenverband der Kapitalanlagegesellschaften (BVI) mit der Problematik der in Auflösung befindlichen offenen Immobilienfonds auseinandergesetzt hat. Unter folgenden Link kann man eine Tabelle ersehen, welche positive Amtsgerichtsentscheidungen zur Anlage von Mündelgeldern für Immobilienfonds vorliegen:
http://www.bvi.de/kapitalanlage/privatanleger/muendelgeld/
Die Tabelle ist vom 19.8.2013 und führt namhafte offene Immobilienfons auf:
DEGI Europa und International, AXA Immoselct, CS EuroReal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Es sind aber auch noch einige im Vertrieb stehende "sichere" Fonds aufgeführt.
Ein Hohn für die Altanleger, die ihre Anteile zu KAG Preisen gekauft haben und jetzt bereits Kursverluste von 30 bis 50 % in Kauf nehmen müssen, ohne irgendwie reagieren zu können.

Werter Degispezi, hast du die Tabelle dir mal näher angesehen? Urteile aus dem vorigen "Jahrhundert" und mal gerade zwei aus Anfang des vorigen Jahrzehnts. Wer mir jetzt erzählt, dass die Gerichte damals schon wissen mussten, was Jahre bzw. Jahrzehnte später passiert, dem gratuliere ich zu soviel Weitsicht.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.188.363 von mopswombard am 06.08.13 11:17:02

Gerade das ist ja meine Kritik. Es wird mit "uralten" Entscheidungen der Eindruck erweckt, dass bei offenen Immobilienfonds Amtsgerichte weiterhin die Anlage von Mündelgeldern genehmigen. Also für den Anleger auch ohne Mündelgeldanlage eine sichere Anlage sind. Schaut man sich z.B. die Internetseiten vom Hausinvest beim Mündelgeldern an, dann ist da noch eine Uralte Ausarbeitung von Angang der 90er Jahre zum Thema "geeignet für Mündelgelder". Ich bin ja auch der Meinung, dass bis Anfang des neuen Jahrtausend die Anlage in offenen Immobilienfonds eine gute Beimischung bei Kapitalanlagen war. Allerdings wurde dann nur noch "Größe, Größe, Größe" gesehen und es wurde die Vielzahl der kleineren Objekte verkauft und noch noch in "Mamutobjekte" investiert.

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Ich bin ja auch der Meinung, dass bis Anfang des neuen Jahrtausend die Anlage in offenen Immobilienfonds eine gute Beimischung bei Kapitalanlagen war. Allerdings wurde dann nur noch (...)

Sorry, aber das ist Vergangenheitsverklärung pur.

Z. B. Loipfinger hat schon in den 90er Jahren mit sehr fundierten Analysen auf die Schwächen und auf die Intransparenz (die damals noch wesentlich ausgeprägter war) bei offenen Immobilienfonds hingewiesen. Damals funktionierte aber das Vertriebssystem (böse Zungen nehmen da schon einmal das Schneeball-Unwort in den Mund) noch besser ...

[Degispezi]

Da zur Zeit die aktuelle Nachrichten zu den in Abwicklung stehenden ehemals offenen Immobilienfonds eher spärlich sind, möchte ich meine generelle Sichtweise zu offenen Immobilienfonds aufzeigen.
Ich sehe trotz der neuen gesetzlichen Regelungen (Mindesthaltefrist, Kündigungsfrist usw.)die Investitionen in offene Immobilienfonds als "Geldvernichtungsmaschine" für die Anleger und als lukrative "Wollmilchsau" (Wolle, Milch , Fleisch- günstige Haltung)für die Kapitalanlagegesellschaften und die "Vertreiberbanken". Zu vergleichen für mich ist die Situation mit der Immobilienblase in den USA,die zur Finanzkrise 2008 führte. Die Käufer in den USA konnten zum Kredit für den Kauf der Immobilie gleich einen größeren Kredit in Anspruch nehmen, um dieses zusätzliche Geld zu "verprassen". Denn es wurde durch ein bis dahin funktionierendes System der Wert der Immobilien immer weiter nach oben taxiert (geschätzt), ohne das tatsächlich, außer künstlich erzeugter Nachfrage, etwas "wertsteigerndes" eingetreten war. Als nun die ersten Anleger nicht mehr fähig waren, die Kreditraten zu erfüllen, mussten Objekte veräußert werden. Es zeigte sich schnell, dass dies zu den "Phantasiepreisen" nicht möglich war. Das Kartenhaus viel zusammen.
Bei offenen Immobilienfonds bekommt der Anleger mit dem Kauf nicht gleich zusätzliches Geld zum verprassen, sondern es fließt erstmals Geld in die Taschen der Vertriebe und der Fondsmanager. Um aber schnell gute Performancezahlen abliefern zu können, werden die Objekte, unabhängig von der tatsächlichen "Ertragskraft" und einem tatsächlichen möglichen Veräußerungspreis immer brav nach oben "taxiert" (Gutachterwerte). Durch Kündigungsfristen will man mögliche Veräußerungswünsche der Anleger nach hinten schieben. Aber was es nützt, wenn erst in zwei Jahren veräußert werden muss, zeigen momentan die in Abwicklung befindlichen Fonds hervorragend. So stand der bereinigte KAG Preis (um Ausschüttungen bereinigt)des DEGI Europa Ende 2009 bei 46 €. Dreieinhalb Jahre hatte Aberdeen nun Zeit Objekte zu veräußern und hat den KAG Preis auf mittlerweile 24,75 € vermindern müssen. Dies ist ein Minus von 21,25 € oder aber beachtlichen M i n u s 46 P r o z e n t. Ja wären dann wenigstens schon alle Objekte veräußert..... Aber es stehen ja noch eine Handvoll von Objekten in den Büchern und die Börse bewertet den KAG Preis von 24,75 € mit nur 15,40 €, also noch einmal mit einem Abschlag von 37 %.
Und genau so ein Szenario erwarte ich auf Sicht der nächsten fünf bis zehn Jahren, bei den noch im Vertrieb stehenden offenen Immobilienfonds. Denn die überhöhten Gutachterwerte, die jetzt von den Anlegern der Fonds bezahlt werden müssen, werden bei entsprechenden Verkaufsabsichten nicht erzielt werden können und das Kartenhaus wird trotz Kündigungsfristen zusammenfallen. Denn für dieses "Schneeball ähnliche" System sind immer weitere Käufer nötig, um Verkaufswillige auszahlen zu können, damit nicht Objekte verkauft werden müssen. Und dieses System wird eben nicht von Dauer sein. Es werden in nächster Zeit neue offene Immobilienfonds auf den Markt kommen und damit werben, dass bei den neuen Fonds, die "Altlasten" (zu hohe Bewertungen) nicht bestehen und und und....

[Cocodrillo]

auch wenn man der Argumentation streckenweise folgen kann, halte ich einen derartigen Rundumschlag für übertrieben.
Immobilienbewertungen sind zwar in weiten Grenzen Auslegungssache, an der Tatsache, daß der Mietvertrag entscheidenden Einfluß auf den Verkehrswert hat und damit die Bandbreite "nach oben" begrenzt, kommt kein Fonds vorbei.
Zum anderen gehen anscheinend die meisten Anleger von der relativ stabilen Werteentwicklung ihrer Häuschen aus und übersehen schlicht, daß Gewerbeimmobilienanlagen konjunkturabhängig sind.
Der dritte Trugschluß, und das kann man an vielen Kommentaren ablesen, ist die Annahme, daß man 100'€-200'€-Brocken wie Semmeln innerhalb von Monaten verscherbeln kann und daß die Käufer Schlange stehen.
Wollen dann auf einmal (obwohl die Warnungen ja schon Jahre alt waren) alle durch dieselbe Tür, dann treten die konstruktiven Schwächen der OIF halt drastisch zu Tage. Und nun müssen sich die Anleger nicht nur von Verkehrswertvorstellungen verabschieden, die in "Friedenszeiten" einigermaßen zuverlässig umsetzbar waren sondern auch die in relativ kurzer Zeit anfallenden Nebenkosten einer solchen Fondsauflösung verdauen.

Was sich solch unbedarfte Anleger in jedem Fall vorhalten lassen müssen ist ihre schwäbische Sparsamkeit. Wenn man schon selbst keine Ahnung von diesem Investment hat, sollte man schon einmal daran denken einen unabhängigen Vermögensberater zu befragen, bevor man auf ein Sparschweinchen hinter einem Bankschalter hört, der nichts anderes im Kopf hat als seine Provision.
Diese Erfahrung wird wohl wesentlich teurer werden als die kosten einer solide Beratung.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.192.845 von Cocodrillo am 06.08.13 19:27:01

@Cododrillo
In was unterscheiden sich jetzt eigentlich unsere beiden Beiträge?
Die Sätze von Dir: "Wollen dann auf einmal (obwohl die Warnungen ja schon Jahre alt waren) alle durch dieselbe Tür, dann treten die konstruktiven Schwächen der OIF halt drastisch zu Tage. Und nun müssen sich die Anleger nicht nur von Verkehrswertvorstellungen verabschieden, die in "Friedenszeiten" einigermaßen zuverlässig umsetzbar waren sondern auch die in relativ kurzer Zeit anfallenden Nebenkosten einer solchen Fondsauflösung verdauen." .. könnten auch in meinem Beitrag stehen.
Wir unterscheiden uns wohl nur in der Annahme, dass Du davon ausgehst, dass die weiterhin im Vertrieb stehenden Fonds in den nächsten Jahren nicht in das Auflösungsdilemma kommen werden und ich eben davon überzeugt bin, dass dass Spiel auch hier in den nächsten fünf bis zehn Jahren aufgelöst werden muss.

[Cocodrillo]

Zitat von Degispezi: @Cododrillo
In was unterscheiden sich jetzt eigentlich unsere beiden Beiträge?

... zunächst einmal die Polemik. Ich verwende weder Formulierungen wie: "dieses "Schneeball ähnliche" System" oder "Zu vergleichen für mich ist die Situation mit der Immobilienblase in den USA..." oder "werden die Objekte, unabhängig von der tatsächlichen "Ertragskraft" und einem tatsächlichen möglichen Veräußerungspreis "^
... noch halte ich diese für angemessen.

Im Übrigen habe ich darauf hingewiesen, daß jeder einmal bei sich selbst suchen sollte, ob er geeignet ist, in diese Anlageform zu investieren oder ob er schlicht und ergreifend eine völlig falsche Vorstellung von diesem Markt hat.

Warum ich mich für die hier meist diskutierten OIF i.A. interessiere, kann man in den threads nachlesen. Die noch offenen Immofonds interessieren mich nicht im geringsten.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.192.943 von Degispezi am 06.08.13 19:41:58

@degispezi

Ich persönlich gehe nicht davon aus, dass sich das Szenario wiederholen wird. Du blendest in deiner Argumentation die Ursachen für das "alle wollten raus" aus. Es waren doch nicht die normalen Anleger, die verkaufen wollten sondern diejenigen, die diese Fonds als Festgeldersatz oder als Tradingposition erworben haben. Du vergleichst das mit dem Szenario in den USA. Ok, hier ist doch auch ähnliches passiert. Nicht die Verbriefung per se ist schlecht gewesen, sondern die Tatsache, dass Vertriebler, kreditgebende Banken und Erwerber die ursprünglichen Richtlinien massivst unterhöhlt haben. Dazu kommt natürlich die Eigendynamik, die das Fass dann irgendwann zum überlaufen brachten.
Und auch das Thema "verkaufen" ist sicherlich nicht nur schwarz oder weiss zu sehen. Musst du verkaufen ist es etwas anderes als wenn ich verkaufen möchte. Und die Grundidee der Fonds war ja nie der Handel mit Immobilien sondern die stetigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. M.erachtens muss man die Anlage auf eine ähnliche Stufe wie eine Dividenenaktie stellen. Das hat man bisher von den "Wollmilchsäuen" verhindert. Und das du nach dem Ausfüllen des Wertpapierberatungsbogens immer noch als konservativer Anleger diese Produkte kaufen darfst, ist für mich ein Hohn.

[Herbert H]

Riesige Schwankungen und bislang ungekannte Umsätze gab es am Freitag beim ehemaligen Immobiliendachfonds Wallberg Real Asset (A0M1Y7/LU0322787366). Dieser Fonds, der vor einiger Zeit von einem Immobiliendachfonds in einen Mischfonds umgewandelt wurde, ist immer noch geschlossen, weil er mit rd. 43 % seines Fondsvermögens in geschlossenen OIFs investiert ist.

Der ausgewiesene Anteilswert dieses Dachfonds liegt bei 7,67 EUR, eine Bewertung zu Börsenkursen der darin enthaltenen Fonds ergibt einen Wert von knapp 6 EUR. Gehandelt wurden aber am Freitag 18.500 Stücke zu 3,50 EUR ...

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.274.229 von Herbert H am 18.08.13 21:39:09

na da hat wohl jemand ein einmaliges Schnäppchen gemacht.
Jetzt wieder Bid/Ask 4,30/4,50

[chandoo]

Habe Anteile am CS Eureal und am Grundbesitz Europa RC geerbt. Wahrscheinlich erübrigt sich die Anmerkung, dass auch meinen Eltern das als die ertragsreichere Alternative zum Festgeld angedreht wurde. Ich hätte sowas nie gekauft.....
Kann mir jemand sagen, warum der Grundbesitz Europa RC heute auf einen Schlag 8% verloren hat? Das macht mich ganz fickrig....Bei jeder halbwegs liquiden Aktie findest Du schnell Erklärungen für größere Kursschwankungen....und da fällt ein Immobilienfonds an einem Tag um 8% und Du erfährst gar nix....und da sage noch mal einer, Aktien seien reine Spekulation

[Lisaman]

Der TMW versucht offensichtlich sich den Titel als Seuchenvogel von AXA zurückzuerobern...:

http://www.weltfonds.de/Immobilien/Verkaeufe/Emerald_Finnlan…

Verkehrswert: 25,2 Mio
Verkaufspreis: 12 Mio

Wenn man dann noch im Halbjahresbericht liest, dass auf dem Objekt fast 18 Mio Kredite lagen (4,18% Zinsbindung bis 10/2012... dann sieht man, dass das Projekt nicht nur seinen eigenen Wert verbrannt hat. Pramerica verschweigt das in der Verkaufsmeldung lieber gleich.

Ohne Worte...

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.290.795 von Lisaman am 21.08.13 08:39:03

Aktuelle Mitteilung von heute (Deal-Magazin):

"21.08.2013 Union Investment kauft vollvermieteten Büroneubau in Finnland
Union Investment hat sich in der finnischen Hauptstadt einen weiteren Büroneubau für ihren Offenen Immobilienfonds UniInstitutional European Real Estate gesichert. Die im Januar 2012 fertig gestellte, LEED-Platinum zertifizierte Immobilie ist vollständig und langfristig an Skanska vorvermietet. Der bonitätsstarke schwedische Baukonzern nutzt das 9.129 m² Mietfläche umfassende Objekt in der Innenstadt von Helsinki als Zentrale seiner finnischen Holding. Verkäuferin ist die konzerneigene Projektentwicklungsgesellschaft Skanska Commercial Development Finland Oy. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Transaktionspartnern Stillschweigen vereinbart."

Na, wenn die Immobilien auf diese Weise akquiriert werden, dann allen Investoren viel Spaß mit dem "Offenen Immobilienfonds UniInstitutional European Real Estate"

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.294.641 von Herbert H am 21.08.13 15:20:58

Ein schmutziges Spiel zu Lasten der für blöd verkauften Anleger.

Ich hatte glücklicherweise nur recht wenig angelegt in dieser unseriösen KAG namens TMW.

In Prozent beträgt der Verlust meiner Anlage per dato knapp 60 (!) %.

Dass bei einem angeblichen "Wertverlust" in einem Immobilienfonds in der Größenordnung von bald 2/3 ganz schmutzige Machenschaften zu Gange sind, liegt auf der Hand.

Bezeichnend auch, dass es *überhaupt keine* (staatlichen) Kontrollmechanismen gibt, die diese besonderen Formen von "Bereicherungen" - wertungsmäßig anzusiedeln irgendwo zwischen Trickdiebstahl, Betrug und Veruntreuung - unterbinden oder sanktionieren.

[pyramus]

P.S.: Die Konsequenz kann nur sein, dass das man das ganze "aktive gemanagte" Dreckszeugs nicht mehr kauft. Wenn die Anleger schon bei offenen Immobilienfonds derart betrogen werden, kann man sich ausmalen, wie leicht das bei normalen Fonds ist....

[Degispezi]

Die in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds haben zur Zeit (folgende Abschläge):
Fonds KAG-Preis -- Börsenkurs -- Differenz -- Abschlag
AXA 38,94 -- 18,80 -- 20,14 -- 51,7 %
TMW 27,83 -- 13,52 -- 14,31 -- 51,4 %
UBS 3 8,92 -- 4,50 -- 4,42 -- 49,5 %
SEB 36,44 -- 19,91 -- 16,53 -- 45,3 %
CS 45,72 -- 25,12 -- 20,6 -- 45,0 %
KanAm 42,23 -- 26,0 -- 16,23 -- 38,4 %
DEGI Eur. 24,80 -- 15,60 -- 9,2 -- 37,0 %
DEGI Int. 29,97 -- 19,30 -- 10,67 -- 35,6 %
M.S.P2 7,76 -- 5,32 -- 2,44 -- 31,4 %

Obwohl der DEGI Europa und DEGI International die "geringsten" Abschläge aufweisen (außer M.S. P2) sind dies meine zwei Favoriten.

Der DEGI Europa hat seit 2009 alle noch im Bestand befindlichen Objekte bereits deutlich abgewertet, im Gegensatz z.B. zum AXA. Beim AXA sieht man dann bei Verkäufen Abweichungen zum Gutachterwert von z.B. 48 % für die Hollandimmobilien. Der DEGI Europa hat seine Holland Immobilien von 198 Mio (Maanplein Den Haag) auf 135,6 Mio, Hoofddorp von 82,1 Mio auf 53,9 Mio und Millennium Tower von 80,3 auf 52,9 Mio abgewertet. Mit nur noch 6 Objekten ist zudem der DEGI Europa absolut überschaubar. Beim AXA fällt es mir schwer alle Objekte richtig beurteilen zu können.

Beim DEGI International gefällt mir, dass ein Großteil der Anteile im Bestand der Allianz ist. Diese wird sich mit Sicherheit vom Fondsmanagement Aberdeen nicht an der Nase herumführen lassen. Zudem gefällt mir der Netto-Cash-Bestand von 260 Mio €, was ca. 7 € pro Anteil ausmacht. Beim AXA gibt es zwar auch eine Menge Cash, aber die behält AXA erst mal um weiterhin Bestandsfee auf Festgeldanlagen vereinnahmen zu können.

Natürlich bin ich weiterhin auf der Suche nach "gut kalkulierbaren" Immobilienfonds und nehme immer gerne Anregungen hier im Forum auf.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.319.001 von pyramus am 25.08.13 09:13:34

Zitat von pyramus:
"Bezeichnend auch, dass es *überhaupt keine* (staatlichen) Kontrollmechanismen gibt, die diese besonderen Formen von "Bereicherungen" - wertungsmäßig anzusiedeln irgendwo zwischen Trickdiebstahl, Betrug und Veruntreuung - unterbinden oder sanktionieren."

Ich habe in den letzten Wochen diverse Telefonate und E-Mail-Verkehr mit BVI, BMF, BaFin und anderen Stellen/Personen geführt. Eine E-Mail-Antwort von einem "hochrangigen Beamten" auf ein gemeinsames Mittagessen mit entsprechendem "Fachgespräch" vom 19.8.2013:
"auch auf diesem Wege nochmals vielen Dank für das informative Gespräch und die umfangreichen Unterlagen. Wir werden uns mit der Sache intensiv beschäftigen und nach Lösungen suchen."

Ich hoffe, dass ich nun genügend Wirbel um die beschämende Auflösungsstrategie der meisten Immo-Fonds in Abwicklung gemacht habe und auch die künftige Problematik der zur Zeit im Vertrieb stehenden Fonds aufgezeigt habe, damit zumindest den handelnden Personen genau auf die Finger geschaut wird um nicht zu den "normalen" Verlusten noch extreme "Abzockerverluste" beim Altanleger entstehen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.319.255 von Degispezi am 25.08.13 10:47:02

Ich habe in den letzten Wochen diverse Telefonate und E-Mail-Verkehr mit BVI, BMF, BaFin und anderen Stellen/Personen geführt

Die Fernseh-Medien mit ihren kritischen Berichten dürften eher oder auch daran interessiert sein. Wäre doch positiv, wenn wenigsten ein Teil der Öffentlichkeit von Trickdiebstahl, Betrug und Veruntreuung erfährt - Falls du schon vorgefasste Texte hast, wäre das doch auch eine Möglichkeit auf die unglaublichen Machenschaften (und extremen Schädigungen vor allem der Altanleger) bei OIs in den Redaktionen der Fernsehsender, Private und Öffentliche, aufmerksam zu machen.
Klasse wie du dich engagierst!

[tofu1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.290.795 von Lisaman am 21.08.13 08:39:03

Verkehrswert: 25,2 Mio
Verkaufspreis: 12 Mio
Du hattest noch vergessen, das urspruengliche Investitionsvolumen
von 38 Mio zu erwaehnen.

Hinzu kommt, das Finnland eigentlich noch zu den stabilen Immomaerkten zaehlt.
Schaut fast so aus, als ob sich der TMW weltweit den Schrott andrehen lassen hat.

[mopswombard]

Zitat von wallstreetmarc: [
Die Fernseh-Medien mit ihren kritischen Berichten dürften eher oder auch daran interessiert sein. Wäre doch positiv, wenn wenigsten ein Teil der Öffentlichkeit von Trickdiebstahl, Betrug und Veruntreuung erfährt - Falls du schon vorgefasste Texte hast, wäre das doch auch eine Möglichkeit auf die unglaublichen Machenschaften (und extremen Schädigungen vor allem der Altanleger) bei OIs in den Redaktionen der Fernsehsender, Private und Öffentliche, aufmerksam zu machen.
Klasse wie du dich engagierst!

Hier wurde doch schon mehrfach ausführlich über das Thema diskutiert. Ich bin ja auch deiner Meinung, nur habe ich mittlerweile die Hoffnung aufgegeben. Dies liegt einfach daran, dass wir alle nichts nachweisen können, was "unsere" Meinung rechtfertigt. Dies wird auch dem Fernsehen etc. nicht gelingen. Die paar Kröten, die hier durch evtl. verbilligte Verkäufe entstanden sind, fallen bei 20 Milliarden Volumen sicherlich nicht ins Gewicht.
"Unsere" Meinung bassiert ja auf der Aussage, alle Fonds ob offen oder geschlossen, müssten nach der gleichen Methode bewerten. Und eigentlich dürften die Verluste der Anleger dann nur die Verkaufsgebühren etc. sein. Jetzt wurde ja hier auch schon argumentiert, stimmt nicht, da nicht der definitve Verkauf erfolgen muss, also ich anderst bewerten kann.
Erst wenn hier ein Konsens gefunden wird, kannst du deine Behauptung (Täuschung,Tricksen etc) auch nachprüfen lassen. Alles Andere wird nur unter dem Stichwort "Falscher Anleger oder falsche Beratung" ablaufen. Ob damit, ausser dem wiederholten Banken Bashing, jemanden wirklich geholfen wird, bezweifle ich.

[Degispezi]

Was meine Aktivitäten anging, war der Versuch, dass bei der Abwicklung von offenen Immobilienfonds eine stärke Kontrolle stattfinden muss. Sofern die Kontrollen ergeben, dass durch die bekannte Situation keine besseren Verkaufspreise zu erzielen sind, dann muss ich dies akzeptieren. Sofern nicht "unter der Hand" Objekte verschoben werden und die KAG nicht ungerechtfertigt Managementgebühren einstreicht, müssen wir die Ergebnisse so hinnehmen. Nur es m ü s s e n Überprüfungen der Abwicklungen zeitnah von "kompetenten" Prüfern/unabhängige Gutachter erfolgen. Und wenn das Management weiß, dass sorgfältig die Abwicklung überprüft wird, werden sich die Manager überlegen, ob die eine oder andere Objektveräußerung nicht mit rechten Dingen abgewickelt wird. Die "Gelackmeierten" sind auf alle Fälle die Käufer zu KAG Preisen. Denn die "Kinder" sind schon in den Brunnen gefallen. Allerdings sollten diese Anleger nicht auch noch von den Fondsgesellschaften verhöhnt werden. Der Käufer an der Börse rechnet sowieso mit Reduzierungen der Inventarwerte (Gutachterwerte). Nur "spekuliert" er darauf, dass die Abschläge von 40 - 50 % zum Inventarwert zu hoch sind.
Und das durch eine Berichterstattung im Fernsehen die noch offenen Immobilienfonds auch "platt" gemacht werden sollten, kann auch nicht in unserem Interesse sein. Es muss eine Lösung gefunden werden, dass die Gutachterwerte nicht automatisch steigen, bei noch im Vertrieb befindlichen Immobilienfonds. Eine Ideallösung konnte ich meinen bisherigen Gesprächspartnern auch nicht liefern.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.323.903 von Degispezi am 26.08.13 11:52:07

Sich jetzt über die Verkaufspreise aufzuregen, greift zu kurz. Der Gewinn liegt immer im Einkauf - und hier eben der Verlust. Es ist schlicht zu teuer eingekauft worden und die anschließenden Bewertungsmechanismen (weiche Kosten aktivierbar, etc.) haben dann ihr übriges getan.

Wer also der Sache auf die Schliche kommen will, muss zu ergründen versuchen, wer die Verkäufer der viel zu teuer eingekauften Objekte waren und wie die Details rund um die Transaktionen abgelaufen sind ...

Bevor man die Recherchen beginnt, sollte man aber vielleicht bei Journalisten wie Stefan Loipfinger nachfragen, welchen Ärger man sich mit derartigen Recherchen einhandeln kann ...

[mopswombard]

Zitat von Herbert H: Sich jetzt über die Verkaufspreise aufzuregen, greift zu kurz. Der Gewinn liegt immer im Einkauf - und hier eben der Verlust. Es ist schlicht zu teuer eingekauft worden und die anschließenden Bewertungsmechanismen (weiche Kosten aktivierbar, etc.) haben dann ihr übriges getan.

uote]

Das ist so ein Totschlag Argument, genauso wie "wir haben die besseren Objekte". Bis jetzt greift weder das eine noch das andere, denn auch die offenen Fonds haben ja in diesen Jahren gekauft. Vielleicht gibts ein paar Spezialfonds auf die "zu teuer Gekauft" zutrifft, aber auf die Grossen mit Sicherheit nicht.
Das Argument mit den besseren Objekten trifft ja auf SEB und CS Euroreal zu. Hier dürfte es ,nach deren Beteuerungen ,eigentlich zu keinen massiven Verluste führen.
Für micht geht es nicht um die teuren Einkaufskurse. Das gibt`s wo anderst auch . Was aber problematisch ist, dass ausser den Auflösungsgebühren ,jetzt massive Abwertungen nur bei den geschlossenen OIF`s vorgenommen werden. Und das stösst bei mir Negativ auf. Oder siehst du aktuell fallende NAV`s bei den offenen Fonds? Diese Diskrepanz aufzuzeigen wäre Aufgabe der Medien und Politik. Das würde dem zukünftigen Anleger helfen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.323.395 von mopswombard am 26.08.13 10:59:49

"Unsere" Meinung bassiert ja auf der Aussage, alle Fonds ob offen oder geschlossen, müssten nach der gleichen Methode bewerten.

Ja, leider. Alles nur "Meinung".
Meiner Meinung nach sollte ich jetzt auch einen Fond eröffnen, bei dem ich nie zulasse, dass es jemals niedriger als ein Jahr zuvor bewertet wird..
Wenn dann das Schneeballsystem zusammenfällt, in dem mehr Anleger raus wollen, wie das Konstrukt verkraftet, kommt zwar an´s Licht, dass "meine" Bewertungen zum Teil um einen mittleren zweistelligen Prozent-Betrag falsch waren, aber selbst das wär für mich ja noch straffrei.
(Bernie Badoff hat wohl einfach auf´s falsche Pferd gesetzt; statt die Gelder seiner Kunden in Aktien & Bonds anzulegen, hätte er doch einfach einen Offenen Immobilienfond gründen müssen und er hätte hier ohne strafrechtliche Konsequenzen Werte ausweisen können, die gar nicht vorhanden sind bei gleichzeiter Erzielung einer schönen Rendite..)

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.293 von mopswombard am 26.08.13 12:38:54

Was aber problematisch ist, dass ausser den Auflösungsgebühren ,jetzt massive Abwertungen nur bei den geschlossenen OIF`s vorgenommen werden. Und das stösst bei mir Negativ auf. Oder siehst du aktuell fallende NAV`s bei den offenen Fonds?

Bewertungswillkür nenn ich das. - Und dass bei einem breiten Publikumsprodukt ist schon der Hammer.
Und in keinem Kleingedruckten im Verkaufsprospekt etc. bei Auskunft bei "unabhängigen" Immobliensachverständigen ist zu finden, dass eine Begründung der Änderung des Buchwertes daher rühren kann, dass das Objekt verkauft werden soll.
Die Begründungen bei Verkehrswertänderungen in der Praxis sind demzufolge auch immer eine Änderung der erzielbaren Mieten etc. etc.
www.aberdeen-immobilien.de/aam.nsf/germanyimmobilien/archive…

Alles Gründe, die die Offenen ähnlich wiedespiegeln müssten in ihren Bewertungen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.685 von wallstreetmarc am 26.08.13 13:38:08

So etwa 20x begründet Aberdeen Immmobilien Reduzierungen des Anteilswertes mit:

"Gründe für die Reduzierung des Verkehrswertes sind u.a. marktbedingte Anpassungen des Liegenschaftszinssatzes und der marktüblich
erzielbaren Mieten."

Kann mir jemand sagen, warum es für die Offenen OIs, die ihre Immos in gleichen Märkten stehen haben, so gut wie keine solchen Anpassungen des Liegenschaftszinssatzes und der marktüblich erzielbaren Mieten gibt?!!

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.745 von wallstreetmarc am 26.08.13 13:44:41

Denkbare legitime Gründe wären:
1. niedrigere Ist-Mieten
2. bestehende langfristige Vermietung (und das ist mindestens 10 Jahre Restlaufzeit)

Wie das Forum sicher weiß meine ich, dass die einen mark to market praktizieren müssen (die Stunde der Wahrheit ist nah!) und die anderen mit mark to modell durchkommen (wir müssen nicht verkaufen, also können wir alles mögliche in die Bücher schreiben, wenn der SV eine halbe Doktorarbeit dafür verfasst). Man kann es auch als Unterschied going concern-Werte zu Zerschlagungswerte sehen.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.119 von Herbert H am 26.08.13 12:16:16

Freilich liegt der Gewinn im Einkauf. Dass sich bei der ein- oder anderen Transaktion ein Blick auf die Details lohnen würde meine ich auch.

Aber was soll ein Fondsmanager machen, der wegen starken Zuflüssen unter großem Anlagedruck steht ? Sicher, er könnte den Fonds schließen - aber das wird seinen Chef, den Manager der FG, nicht glücklich machen, denn das ruiniert seine Zahlen (und die sind nicht das Ergebnis für die armen Teilhaber am Fonds, sondern das Ergebnis der FG).

Nicht zuletzt: Marktpreise ändern sich, auch "echte", reinrassige Marktpreise. Telekom war einmal über 100 €, heute ist sie unter 10. Oder IVG >35€, heute <10 Cent. Bad things happen. Warum sollen die Preise von Immobilien nicht auch mehr oder weniger kräftig schwanken ?

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.633 von wallstreetmarc am 26.08.13 13:28:48

Unsere" Meinung bassiert ja auf der Aussage, alle Fonds ob offen oder geschlossen, müssten nach der gleichen Methode bewerten.

Die Methode bei der Immobilienbewertung ist die selbe. Die Parameter sind offensichtlich andere.
Dazu wäre es tatsächlich kaum begründbar bis nicht machbar, in einem offenen OI z.B. Liquidationskosten rückzustellen. Der liquidiert sich ja nicht so bald.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.327.587 von big_mac am 26.08.13 19:07:39

Marktpreise ändern sich, auch "echte", reinrassige Marktpreise. Telekom war einmal über 100 €, heute ist sie unter 10. Oder IVG >35€, heute <10 Cent. Bad things happen. Warum sollen die Preise von Immobilien nicht auch mehr oder weniger kräftig schwanken ?

Die Immo-Märkte schwanken ja genau so.
Die fadenscheinige Begründung der OIs (zumindest wurde mir dies neulich von der Commerzbank und ihrem offenen OI so mitgeteilt), dass sie ja nicht verkaufen müssen und deshalb die Buchwerte nicht unter dem schwachen Immomart leiden, ist so skandalös für mich, als wenn ein Fondmanager Dividendentitel oder REITS hält und bei Marktschwäche den Emittentenpreis nicht nach unten setzt, sondern dies damit rechtfertigt, dass bei den REITS ja stetig Mieteinnahmen generiert werden und bei den Aktien ja Dividenden ausgeschüttet werden.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.327.659 von wallstreetmarc am 26.08.13 19:16:52

Die Immo-Märkte schwanken ja genau so.

Sie tun es. Warum sollten sie auch nicht?
Aber das ist gegen den von Verkaufsorganisationen unterstützten Aberglauben des (nicht nur) deutschen Michels, dass Immobilien "sicher" wären und die Preise nur steigen können.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.324.745 von wallstreetmarc am 26.08.13 13:44:41

Kann mir jemand sagen, warum es für die Offenen OIs, die ihre Immos in gleichen Märkten stehen haben, so gut wie keine solchen Anpassungen des Liegenschaftszinssatzes und der marktüblich erzielbaren Mieten gibt?!!

Stimmt ja wirklich. Gleichzeitig textete die SZ kürzlich im Münchner Teil: "Gewerbeimmobilienmarkt boomt". Offenbar werden wir verar...t nach Strich und Faden. Trotzdem glaube ich, dass die Börse bei OIFs i.A. derzeit Kaufgelegenheiten bietet. Nach dem Motto: Kaufen, wenn niemand das Zeug will..

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.434.843 von rollybolly am 12.09.13 11:57:50

ja, aber das Zeug will halt auch in Zukunft niemand haben da es abgewickelt wird..
Aber denk ich ja auch; Chance/Risiko bei den Börsenpreisen passt schon..

[mopswombard]

Zitat von wallstreetmarc: ja, aber das Zeug will halt auch in Zukunft niemand haben da es abgewickelt wird..
Aber denk ich ja auch; Chance/Risiko bei den Börsenpreisen passt schon..

es ist doch gut so, dass keiner das Zeug haben möchte. Sogar so ein positiver Pusher wie degispezi schafft es nur kurz, die Kurse zu beeinflussen, dann kommt, warum auch immer, wieder der Rücksetzer.
Freuen wir uns deshalb doch auf alle Verkäufer ,denen Renditen von 6%plusx nicht reichen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.436.941 von mopswombard am 12.09.13 16:05:08

Als "positiver Pusher" möchte ich mich nicht bezeichnen. Denn mir sind die Börsenkurse nur wichtig für den Kauf. Und hier würde ein kurzfristiges "puschen" eher schädlich sein. Ich bezeichne mich als "Investor", der offene Immobilienfonds in Abwicklung an der Börse mit deutlichem Abschlag kauft und dann bis zur endgültigen Auflösung liegen lässt. Daher interessieren mich die jetzigen Börsenkurse nur zweitrangig. Allerdings achte ich bei meinen Investitionen darauf, dass die endgültigen Auflösungen nicht in allzu großer Ferne liegen. Denn die weltwirtschaftlichen Situationen traue ich mir nicht einzuschätzen. Und daher auch nicht die langfristige Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte.
Bei meinen bekannten Investitionen (vom März bis Juni 2013) im DEGI Europa erwarte ich zum 30.9.2013 einen Großteil (ca. 7 bis 9 €) meiner Einlage (ca. 14 €) schon wieder zurück. Und der Rest sollte auch nicht allzu lange auf sich warten lassen. Ich würde mich als verrückt bezeichnen, die Anteile vorzeitig an der Börse zu veräußern.
Den Degi International und Degi Global Business habe ich erworben, weil die Fonds für mich auch sehr überschaubar und berechenbar sind. Ebenso liegen die Zeitpunkte der Übergabe der restlichen Immobilien an die Depotbank auch nicht in allzu großer Ferne. (Degi International 15.10.2014, hier wird sich auch noch einiges bis dahin mit Immobilienverkäufen tun. Degi Global Business Übergabe der Objekte zum 30.6.2014 -dürften jedoch kaum welche mehr von den jetzigen 6 Objekten übrigbleiben.) - Da die Börsenumsätze bei diesen zwei Fonds sehr gering waren, konnte man sowieso nur Kleinigkeiten einsammeln.
Letztendlich der Stratego (zu 13,5 gekauft) hat heute bereits eine Ausschüttung von 6 €. Um die Frage von "mopswombard" im Forum vom Stratego gleich hier zu behandeln: Der Stretego kann seine Anteile von den offenen Fonds Focus Nordic Cities und Semper Real Estate nur "marktschonend" mit Abstimmung der entsprechenden Fondsmanager abgeben, damit diese auch nicht geschlossen werden müssen. Allerdings wird der Stratego durch entsprechende Ausschüttungen der Zielfonds in den nächsten Jahren ganz ordentliche Substanzausschüttungen erzielen und mein Anlageziel, jährliche Ausschüttungen in den nächsten 5 Jahren bei diesem Fonds zu erhalten, erreichen. Das der Fonds letztendlich von der BaFin wie ein gemischter Fonds behandelt wird und demzufolge bis 30.3.2015 aufgelöst sein soll, ist für mich sowieso ein Schildbürgerstreich. (Auch dies habe ich bereits im Forum geschrieben.

Es hat jeder das Recht, seine eigene Strategie und Ziele festzusetzen. Daher kann jeder spekulieren und traden oder aber auch kaufen und liegen lassen. Nur sollte jeder seine "Kaufobjekte" selbst analysieren und Fakten zusammentragen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.443.089 von Degispezi am 13.09.13 11:51:00

Übrigens erachte ich auch das Chancen/Risikoverhältnis beim AXA Immoselect, CS Euroreal und SEB ImmoInvest als passend. Aber um tatsächlich die Immobilien für mich selbst zu "bewerten", sind mir die Anzahl der Objekte einfach noch zu viele und die Zeit bis zur Übergabe an die Depotbank noch zu lange. Es wird mit Sicherheit in dieser Zeit positive, aber auch leider negative Überraschungen geben.
Ich habe mir meinen Namen "Degispezi" mit Absicht im Frühjahr diesen Jahres gewählt, weil ich bei den Aberdeen Fonds die größten Chancen sah, diese für mich zu analysieren und für mich zu bewerten. Bisher lag ich mit meinen persönlichen Bewertungen seit diesem Frühjahr nicht schlecht.

[Herbert H]

Heute wird vom TMW Immobilien ein Verkauf von Logistikimmobilien in Polen gemeldet. Wenn man sich die Meldung so durchliest, bekommt man den Eindruck, dass man beim TMW zufrieden sein muss, wenn man am Schluss ohne Zuzahlung rauskommt ...

[babbelino]

Moin,

gruselig. Da kann einem ja wirklich Angst und Bange werden. Voll vermietet Objekte mit akzeptabler Restlaufzeit werden für mehr als 11% Mietrendite weggegeben. Und dann fallen noch bummelig 10% Verkaufsnebenkosten an. Anstatt über die Börse in OIF zu investieren sollte man lieber darüber nachdenken, den Fonds zum Schnäppchenpreis gute Immos abzukaufen.....

[Lisaman]

Also bei einigen Objekten hat es de TMW ja wirklich schon geschafft, mehr als den Anteiligen NAV zu verbrennen, auch hier:

Der Verkaufspreis - Nebenkosten (20,6 Mio) ist niedriger als die Kredithöhe Stand 31.03. (ca. 21 Mio). Das dem Fonds laut Meldung nach Schuldentilgung trotzdem noch 6 Mio zufließen kann nur daran liegen, dass die Kredithöhe schon in den letzten 5 Monaten deutlich verringert wurde. (ziemlich mit weiteren Vorfälligkeitsetschädigungen, siehe letzter Monatsbericht).

Wenn man sich dann noch den ursprünglichen Kaufpreis von 42,1 Mio anschaut,
dann wir einem nur noch schlecht.

PS: Ich würde Dein Geschäftsmodell gerne noch etwas erweitern:
- Immobilien erst über Wert an einen Fonds verkaufen
- und wenige Jahr später weit unter Wert von dem Fonds zurückkaufen.
- Da wird sich doch schon ein Fonds finden, der das mitmacht, schließlich verdient er ja auch in diesem Szenario seine Gebühren und muss dazu noch nichtmal viel von Immoblien verstehen.
- Da wird sich doch sicherlich auch eine Bank finden, die das dem Fonds finanziert, schließlich kann auch sie dabei noch ein gutes Geschäft machen.

Obwohl: Eigentlich verdiene ich mein Geld ja dann doch lieber mit einem ordentlichen moralischen Gewissen ;-)

[babbelino]

Moin,

kennt jemand den Grund für den NAV-Rückgang beim Degi Global?

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.466.251 von babbelino am 17.09.13 17:27:42

Liege war schon war etlichen Monaten verkauft. Übergang von Nutzen und Lasten war aber erst jetzt.

[Herbert H]

Der Allianz Flexi Immo (979733, 979734) hat für den 07.10. eine größere Ausschüttung angekündigt. Ich rechne mit rd. 7 EUR.

[mini-investor]

Ein Link wäre schön und worin besteht der Unterschied zwischen 979733 und 979734?

[Herbert H]

Heute mal wieder eine der seltenen Kaufgelegenheiten beim A0M1Y7 ...

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.443.089 von Degispezi am 13.09.13 11:51:00

Ich bezeichne mich als "Investor", der offene Immobilienfonds in Abwicklung an der Börse mit deutlichem Abschlag kauft und dann bis zur endgültigen Auflösung liegen lässt.

Verfolge diese Strategie von Degispezi mit großem Respekt und habe bisher selbst einen solchen Analyseaufwand gescheut, mal ungeachtet, ob ich es überhaupt so gut könnte. Auch hat mich der Glaube, dass die Börse in der Regel sowieso einen Ausgleich zwischen den heute erkennbaren Chancen und Risiken herstellt, davon abgehalten. Doch die Erfolge von Degispezi sowie die Kursverläufe der Degi-Fonds der letzten Monate sprechen eine deutliche Sprache..

Nun sind die in Abwicklung befindlichen OIFs gewissermaßen ein Ausnahmeerreignis. Meine Frage an Degispezi: Gelingt es mit der Strategie der sorgfältigen Analyse von Daten, Zahlen, Geschäftsberichten etc auch in anderen Anlagemärkten zuverlässig überdurchschnittlich Ergebniss zu erzielen? Warum schafft dies das Gros der dafür ausgebildeten Fondsmanager dann nicht? Oder funktioniert diese Strategie nur einigermaßen zuverlässig für Ausnahmesituationen wie die in Auflösung befindlichen OIFs in der Schlussphase und in engen Börsenmärkten? Und auf den Punkt gebracht: Verrät uns Degispezi seine Anlagestrategie, wenn es mal nicht um OIFs i.A. geht?

[kampfhundstreichler]

Zitat von Herbert H: Der Allianz Flexi Immo (979733, 979734) hat für den 07.10. eine größere Ausschüttung angekündigt. Ich rechne mit rd. 7 EUR.

Ich finde nichts. Hast du einen Link?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.537.047 von rollybolly am 29.09.13 23:29:20

Antwort aus Griechenland (hoffe es klappt).
Es war im März/April 2013 für mich eine absolute Sondersituation bei den in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds. Die Kurse fielen, als ob die Immobilien tatsächlich nichts mehr wert sein würden. Ich hatte mir den DEGI Europa dann genauer angeschaut: Kannte den Fonds seit den 80 Jahren gut, hatte nur noch rund ein Duzend Objekte, hatte alte Geschäftsberichte angefordert und konnte über das Internet eine Vielzahl von Informationen einholen (Vergleich zu Objekten bei anderen Fonds, Lage der Objekte über Google Earth, Mieten Immobilienscout usw.) Dann stellte ich Berechnungen (über Excell) an, was passieren kann: bei .....
Schlußfolgung: Chancen bei einem Risikoverhältnis, das ich bei 40 Jahren Finanzerfahrung noch nicht gesehen hatte. Daher meine feste Überzeugung zum Kauf zwischen 15 und 13 €. Nur eines kann ich mit Sicherheit sagen, dass Aktien oder andere Anlagewerte in keinster Weise solche "sicheren" Vorhersagen anbieten. Daher habe ich meine Geld zur Zeit nur im Degi Europa, Degi International, Degi Business International, im Stratego und vor ein paar Wochen in Xetra Gold angelegt (zur selbstgenutzten Immobilie). Den Gewinn bei Degi Europa realisiere ich deshalb nicht, weil ich von derzeit 10 € Chancen auf 12 € noch sehe und ich sowieso nicht wüsste was ich derzeit kaufen sollte. Bin für die Aktienmärkte und generell für die Finanzmärkte zur Zeit recht pessimitsich gestimmt.
Also nochmals: der Degi Europa hat mich alle meine Vorsätze über Bord werfen lassen (keine Empfehlungen an Freunde, nicht den Großteil des Vermögens in eine Anlage usw.)-- Aber dies war wohl eine einmalige Sache.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.539.959 von Degispezi am 30.09.13 14:15:53

Noch ein Hinweis: Ich möchte AXA, CS und andere Fonds in Abwicklung nicht "schlechtreden", aber die "Restlaufzeit" ist mir einfach noch zu lange und es sind für mich noch "zuviele" Objekte im Bestand. Da ich weltwirtschaflich große Risiken sehe, habe ich mich eben auf Fonds "eingeschossen", die nur noch ein paar Objekte haben und ein Auflösungstermin in den nächsten Jahren ansteht und schon einiges an Abwertungen erfolgt ist.
Allerdings eigenen sich Degi International und Degi Business nicht für Traider, da die Umsätze einfach viel zu gering sind. Hier hat die Allianz große Bestände, die nicht abgegeben werden (auch dies war ein Grund für mich da zu investieren.)

[chiro]

Es werden wohl alle OIF i.A.am Ende bei mindestens 30% Verlust enden. Ich habe da kaum eine Illusion, dass es weniger sein könnten (SEB,Kanam,CS)

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.539.959 von Degispezi am 30.09.13 14:15:53

Danke für den Einblick und nochmals Respekt! Halbwegs zuverlässige Vorhersagen zu machen, wie diese oder jene Immobilie letztendlich verkauft werden wird und dabei deutlich besser zu sein als die "unabhängigen", bestallten Gutachter, das ist schon was! Und dies vor dem Hintergrund von zahlreichen Überraschungen, meist negativer Art, wie wir sie bei nicht wenigen Verkäufen gesehen haben.

Mir fehlt da der Mut und natürlich die Markt-, Orts- und Objektkenntnisse, um für einzelne konkrete Objekte halbwegs zuverlässige Vorhersagen machen zu können. Ich fühle mich sicherer mit globalen (und somit über Immobilienkollektive gemittelte) Aussagen zu Länderallokation, NAV-Abschlag an der Börse und bisherige Abwicklungsperformance der Gesellschaft. Aber das machen viele und war ja auch in letzter Zeit leider nicht sehr erfolgreich - zumindest spekulativ gesehen..

[mopswombard]

Hier wird ja immer mal wieder darüber diskutiert, in welchem Zeitraum ein übergegangener Fonds von der Depotbank liqudiert werden muss. Dazu der Link auf der neuen Coba Webseite für den Degi Europa.Dort steht, die Dauer ist nicht gesetzlich geregelt, also rein theoretisch bis zum xy Jahr

https://www.commerzbanking.de/P-Portal1/XML/IFILPortal/pgf.h…

[kampfhundstreichler]

zum Thema Steuern auf Dachfondsebene. Kann es sein, dass evtl. Steuern auf Dachfondsebene besteuert werden oder ist ein Dachfonds immer ein durchlaufender Posten und die anfallenden Steuern werden immer auf Endanlegerebene berücksichtigt? Ich frage dies, da ich Steuerauslaender bin, der in Deutschland nicht steuerpflichtig ist. Sollten also Steuern direkt vom Dachfond bezahlt und abgeführt werden, wäre dies für mich von Nachteil und würde meine Renditeerwartungen bei den geschlossenen Dachfonds wie Stratego Grund deutlich schmaelern. Dann waere es für mich besser, direkt in die geschlossenen Einzelzielfonds wie z.B. Axa Immoselect zu investieren und auf den "Extradiscount" den Dachfonds bieten, zu verzichten.

[Lisaman]

Beim TMW laufen wieder einmal die Fakten den Zahlen hinterher...

Zur Abwechlung scheinen es aber gute zu sein:
Der NAV ist heute um über 1,5 % gestiegen. Öffentlich zugängliche (und für mich Findbare News): Keine.
Eigentlich lässt sich das aber nur mit einem größeren Verkauf deutlich über Buchwert erklären.

Weiss jemand mehr?

[mini-investor]

Kann es nicht mit der Arte Fabrik in München zusammenhängen? Dort wurden 1,6 Mill. vom Käufer vorläufig einbehalten.

[Lisaman]

Das würde nicht reichen, grob geschätzt ist der NAV um 6-7 Mio gestiegen.

[mini-investor]

War mir auch zu hoch, aber es ist nirgendwo was zu finden.

[morimori]

Diese häßliche Überraschung hatte ich nicht auf dem Schirm
http://www.dasinvestment.com/nc/investments/fonds/news/datum…

[babbelino]

Eigentlich nichts Neues. Wurde hier schön öfter besprochen.

Und welche Konsequenzen ziehst Du jetzt daraus?

[Lisaman]

In der Tat nichts neues, und nichts was nicht seit Monaten bekannt ist und hier diskutiert wird. Eher etwas weniger, das Thema negativer Immobiliengewinn war dem Autor anscheinend unbekannt oder zu komplex.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.701.293 von morimori am 26.10.13 19:06:15

Der zugrundeliegende Börsenzeitungsartikel ist meiner Ansicht nach schlecht recherchiert. Im Degi Europa stecken jedenfalls keine 10 Fondsobjekte mehr, sondern nur noch 4-5, je nachdem ob man Manplein in Den Haag als ein oder zwei Objekte zählt.

[cktest]

Der Schlussbericht des Degi Europa listet noch 7 Objekte. Das liegt daran, dass Aku Korhosen von mir als ein Objekt, von Degi aber als 3 Objekte gezählt wird.

[Lisaman]

Hier die Erklärung zum TMW:

"...zum Stichtag 25. Oktober 2013 wurde turnusmäßig die gemischt genutzte Immobilie „Sumatrakontor“ in Hamburg bewertet.
Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist hierbei um 6,3 Mio. EUR (5,5%) gestiegen. Die Verkehrswerterhöhung ist im Wesentlichen auf die Erhöhung des marktüblichen Mietansatzes sowie die Reduzierung des Sonderwerts für Leerstandskosten aufgrund des zum Vorjahr verbesserten Vermietungsstands im Objekt zurückzuführen.

Der Anteilpreis hat sich unter Berücksichtigung dieser Nachbewertung um 41 Cent erhöht..."

Das es sowas noch gibt ;-)

[Herbert H]

Zitat von Lisaman: Hier die Erklärung zum TMW:

"...zum Stichtag 25. Oktober 2013 wurde turnusmäßig die gemischt genutzte Immobilie „Sumatrakontor“ in Hamburg bewertet.
Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist hierbei um 6,3 Mio. EUR (5,5%) gestiegen. Die Verkehrswerterhöhung ist im Wesentlichen auf die Erhöhung des marktüblichen Mietansatzes sowie die Reduzierung des Sonderwerts für Leerstandskosten aufgrund des zum Vorjahr verbesserten Vermietungsstands im Objekt zurückzuführen.

Der Anteilpreis hat sich unter Berücksichtigung dieser Nachbewertung um 41 Cent erhöht..."

Das es sowas noch gibt ;-)

Wenn da etwas dran ist, müssen die Käufer dort ja Schlange stehen ...

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.708.483 von Herbert H am 28.10.13 16:19:37

Ich bin gespannt ;-)

Immerhin scheint es so zu sein, dass die Vermietungen in letzter Zeit
(z.B. http://www.rohmert-medien.de/news/hih-vermietet-1-600-quadra…) nicht zu Kampfpreisen gemacht wurden.

Man könnte dem TMW beim Sumatrakontor mit etwas gutem Willen sogar eine Strategie unterstellen: Erst die Vermietung weiter vorantreiben und das Objekt für den Markt aufzuhübschen und dann ziemlich am Ende Verkaufen...

Vor einem Jahr sah das noch schlechter aus:

Zum Stichtag 25. Oktober 2012 ist die gemischt genutzte Immobilie „Sumatrakontor“ mit ca. 30.000 m² regulär nachbewertet worden. Hierbei ging der Verkehrswert um 4,42 Mio. EUR (bzw. 3,7 %) zurück.
In der Verkehrswertermittlung wurde im Besonderen die Entwicklung der außergewöhnlichen Gebietsstruktur der Hafencity berücksichtigt. Es fehle weiterhin noch an Nachfrage nach hochpreisigen Flächen und auch die Bildung eines eigenständigen Charakters des Überseequartiers sei noch nicht vollzogen. Hinzu kommt, dass sich die Fertigstellungen der Objekte innerhalb des Nordquartiers – wo sich auch Sumatrakontor befindet – stark verzögern und die Fertigstellung des Südquartiers derzeit
in weite Ferne gerückt ist.
Unter Berücksichtigung dieser ungünstigen Rahmenbedingungen wurden neben der Anpassung des Liegenschaftszinses von 4,9 % auf 5,1 % (die für die Verkehrswertreduzierung
ausschlaggebend ist), minimale Anpassungen an Marktmiete und Bewirtschaftungskosten sowie eine Erhöhung der angesetzten Leerstandsdauer für die größeren Wohnungen durchgeführt.


Man scheint also im letzten Jahr vorangekommen zu sein.
Wenn sie das Objekt jetzt nicht in der Nähe des Verkehrswertes verkauft bekommen blamieren sie sich jedenfalls einmal mehr.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.708.723 von Lisaman am 28.10.13 16:45:03

Gestern gab es in 3 Sat eine Wiederholung des Films "Falsche Versprechen, wenn Betongeld zum Alptraum wird"
Der Film stammt aus dem Februar 2013. Vielleicht wurde ja hier schon einmal darüber berichtet.
Ich habe selten so ein Machwerk gesehen, dass von Hinten bis Vorne aus Lügen, Halbwahrheiten, Unverfrorenheit aufgebaut war.
Die armen Anlegerin, die ihr Haus verkaufen muss, weil Sie ihre gesamte Anlage verloren hat, der arme Anleger, der auch kein Geld mehr hat, die Arbeitslose, die jetzt die Bank mit Hilfe des RA verklagt auf Falschberatung, wollte ja schliesslich nur eine sichere Anlage, da das Geld aus einer Abfindung kam und zum Schluss die Beraterin. Sie gab zu, dass Sie Vorgaben zu erfüllen hat und dies mit am einfachsten durch dieses Produkt zu erfüllen war. Konfrontiert mit dieser Aussage kam von der verkaufenden Dame der Aufschrei, nein hätte ,ich nie gekauft ,wenn ich gewusst hätte. Natürlich waren auch Herr Stoll und Nieding dabei, die in ähnliche Hörner stiessen. Wobei interessant war, das Herr Stoll seinen Mandanten erstmal klären liess, ob seine Rechtschutzversicherung die Kosten aus der Klage gegen die Bank übernehmen würde.

Was bleibt hängen: Ein Riesenrad durch die RA`s mit Klagen gegen die Berater auf Kosten der Allgemeinheit (die zahlen es dann durch höhere Versicherungsbeiträge)
Anleger, die einfach nur blöd daherreden und nicht einmal durch den Interviewer gefragt werden, wieso Sie auf diese hahnebüschenden Ansichten kommen (z.B. komplettes Geld weg) und Gerichte, die mal so oder so urteilen (wahrscheinlich nach dem Motto Böse Bank oder umgekehrt unter Amnesie leidender Anleger)
Ach so: Mit keinem Wort wurde die Frage aufgeworfen, wieso es denn sein kann, dass diese Assetklasse mehrheitlich noch immer funktioniert oder anderstherum, wieso die Verluste der Anleger so ein Ausmass angenommen haben?

[kampfhundstreichler]

Das liest sich nicht wirklich gut und legt nahe, dass die in Abwicklung befindlichen OIF's aus gutem Grunde kaum etwas verkauft bekommen. Gerade dass es sich hier nicht um Immobilien aus den süedeuropaeischen Problemlaendern handelt sondern um den Musterknaben Deutschland, macht die Sache wirklich bedenklich.

Jeder, der einen noch offenen Immobilienfonds noch sein eigen nennt und trotz aller Warnhinweise nicht verkauft, dem ist nicht mehr zu helfen.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

[Trendfighter]

Zitat von kampfhundstreichler: Das liest sich nicht wirklich gut und legt nahe, dass die in Abwicklung befindlichen OIF's aus gutem Grunde kaum etwas verkauft bekommen. Gerade dass es sich hier nicht um Immobilien aus den süedeuropaeischen Problemlaendern handelt sondern um den Musterknaben Deutschland, macht die Sache wirklich bedenklich.

Jeder, der einen noch offenen Immobilienfonds noch sein eigen nennt und trotz aller Warnhinweise nicht verkauft, dem ist nicht mehr zu helfen.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

Naja, der Irrsinnn geht ja weiter und neue Fonds werden aufgelegt, unglaublich!

[Lisaman]

Willkommen in Club der Fonds mit Nettocash: der TMW Weltfonds.

Zum Stichtag 15. November 2013 wurde das Hotel am Hofgarten in Düsseldorf für 35,92 Mio. EUR bzw. rund 2% unter Verkehrswert (36,72 Mio. EUR per 10. Dezember 2012) verkauft.

Die Verkaufsnebenkosten betrugen rund 0,56 Mio. EUR. Der Nettoverkaufserlös (nach Verkaufsnebenkosten und unter Berücksichtigung von Einbehalten von rund 1,3 Mio. EUR) in Höhe von 34,05 Mio. EUR wird zur Rückführung weiterer Darlehen verwendet.

Zumindest nach meiner schnellen Rechnung:
Stand Oktoberbericht also vor dem Verkauf:
Bankguthaben 98,1 Mio
Volumen der Finanzierungsdarlehen 117,0 Mio

Damit lohnt sich so langsam das genauere Rechnen/Hinsehen...

[ShortSqueeze]

Neuer anstehender Verkauf beim Axa Immobilienfonds:

http://www.immobilien-zeitung.de/1000017423/dundee-will-dues…

Dundee will Düsseldorfer Bürohaus kaufen

Die Zu­sam­men­schluss­lis­te des Bun­des­kar­tell­amts hat's ver­ra­ten: Dun­dee In­ter­na­tio­nal möch­te die Mehr­heits­be­tei­li­gung an dem Bü­ro­haus Feld­mühle­platz 1 in Düs­sel­dorf er­wer­ben. Das Ob­jekt um­fasst eine Nutz­flä­che von 24.574 qm sowie 500 Stell­plät­ze und be­fin­det sich seit 2007 zu 94,9% im Ei­gen­tum des of­fe­nen Fonds Axa Im­mo­select, der zur­zeit ab­ge­wi­ckel...

Aktuell ist der Fonds praktisch ungehebelt (2,4% Verbindlichkeiten aufs Fondsvermögen gerechnet) und hält bei einem Fondsvermögen von 1,8 Mrd. 500 Mio. Liquidität. Mit dem Düsseldorfer Verkauf sind es rd. 578 Mio.

Fondsvermögen (netto)
1.803.480.299 EUR
Liegenschaften
541.829.990 EUR
Beteiligungen
599.528.876 EUR
Liquidität
507.933.155 EUR
Sonstige Vermögensgegenstände
233.061.019 EUR
Darlehen
0 EUR
Verbindlichkeiten
44.589.436 EUR
Rückstellungen
34.283.304 EUR
Immobilienquote
30,0%
Beteiligungsquote
33,2%
Liquiditätsquote
28,2%

Im Dezember steht die nächste Ausschüttung an, ich rechne mit mind. EUR 8 bzw. rd. 20%.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.866.432 von ShortSqueeze am 19.11.13 10:26:41

Im Dezember steht die nächste Ausschüttung an, ich rechne mit mind. EUR 8 bzw. rd. 20%.

Ex deiner vermuteten Ausschüttung wären dann die Kurse nächsten Monat:
Emittentenpreis: ca. 29 Euro zu
Börsenpreis: ca. 13 Euro.
Würde ich dann heute als klaren Kauf sehen.

[ShortSqueeze]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.868.256 von wallstreetmarc am 19.11.13 13:30:38

Der Axa hält aktuell 28% Liqui, nach dem Verkauf in Düsseldorf 32% - ausreichend sind 5%. Da auch keine wesentlichen Kredite mehr ausstehen, halte ich die 20% Ausschüttung für vorsichtig geschätzt (optimistisch geschätzt wären es 27% und rd. 10 EUR...) und mit ein wenig Glück verkauft Axa bis Dezember noch weitere Objekte!

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.870.046 von ShortSqueeze am 19.11.13 15:57:14

Danke für die Info!
Wovon man beim AXA allerdings ausgehen kann, ist ein weiterer, eventuell sogar heftigerer Verfall des Emittentenpreises so relativ kurz vor Übergabe des Rest-Portfolios an die Depotbank Ende 2014. Aber der Puffer zum Börsenpreis erscheint mir nun mit dieser Cash-Ansammlung (mal wieder) übertrieben!

[ShortSqueeze]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.870.164 von wallstreetmarc am 19.11.13 16:06:27

auch ein ganz interessanter Artikel in der immobilien-zeitung.de von heute:

Offene Fonds - im Schlussverkauf wird es billig

Elf offene Immobilienfonds befinden sich zurzeit in einem mehr oder weniger fortgeschrittenen Stadium der Auflösung. Scope Analysis hat untersucht, welche Ergebnisse für die Anleger erzielt wurden und worauf diese sich in Zukunft einstellen sollten. Eine Erkenntnis: Bei allen bisher vollzogenen Verkäufen von Fondsimmobilien lag der Preis um durchschnittlich 12,5% unter dem Buchwert zum Zeitpunkt der Auflösungbekanntgabe. Scope rät den Anlegern, sich seelisch auch bei den verbliebenen Objekten in "ihren" Fonds auf solche Abschläge einzustellen.

Wenn die Immobilien ungehebelt sind (wie im Falle vom Axa) sollte sich der tatsächliche Abschlag zumindest empirisch gesehen in Grenzen halten!

[fungofortunato]

Zitat von wallstreetmarc: Danke für die Info!
Wovon man beim AXA allerdings ausgehen kann, ist ein weiterer, eventuell sogar heftigerer Verfall des Emittentenpreises so relativ kurz vor Übergabe des Rest-Portfolios an die Depotbank Ende 2014. Aber der Puffer zum Börsenpreis erscheint mir nun mit dieser Cash-Ansammlung (mal wieder) übertrieben!

Ach ja, der Ausverkauf vor Übergabe an die Depotbank.

Der ist doch schon für den Degi europa und für den MSP2Value gebetsmühlenartig herbeigeredet worden und ausgefallen

[Herbert H]

Zitat von ShortSqueeze: auch ein ganz interessanter Artikel in der immobilien-zeitung.de von heute:

Offene Fonds - im Schlussverkauf wird es billig

Elf offene Immobilienfonds befinden sich zurzeit in einem mehr oder weniger fortgeschrittenen Stadium der Auflösung. Scope Analysis hat untersucht, welche Ergebnisse für die Anleger erzielt wurden und worauf diese sich in Zukunft einstellen sollten. Eine Erkenntnis: Bei allen bisher vollzogenen Verkäufen von Fondsimmobilien lag der Preis um durchschnittlich 12,5% unter dem Buchwert zum Zeitpunkt der Auflösungbekanntgabe. Scope rät den Anlegern, sich seelisch auch bei den verbliebenen Objekten in "ihren" Fonds auf solche Abschläge einzustellen.

Wenn die Immobilien ungehebelt sind (wie im Falle vom Axa) sollte sich der tatsächliche Abschlag zumindest empirisch gesehen in Grenzen halten!

Dieser Wert wird sich noch deutlich verschlechtern, da die Ladenhüter mit den richtig dicken Abschlägen noch gar nicht verkauft worden sind ...

[ShortSqueeze]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.870.412 von Herbert H am 19.11.13 16:27:50

Naja schon aber die 12,5% sind auf Basis des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösung, die Ladenhüter wurden mittlerweile ja auch abgewertet...

Und beim Axa sieht das Bild auf das abgewertete Portfolio zur Zeit so aus:

Fondsvermögen 1800 Mio
Liquidität 578 Mio (nach Düsseldorf Verkauf)
Immo direkt 541 Mio
Immogesell. 521 Mio (nach Düsseldorf Verkauf)
Rest 160 Mio
Börsenabschlag auf das Fondsvermögen -778 Mio


Angenommen Axa würde die ungehebelten Immobilien in der Peripherie und Benelux verschenken (in Summe rd. EUR 400 Mio), preist der Börsenpreis einen Abschlag auf die restlichen Immobilien von 379 Mio ein.

Die 1,14 Mrd EUR an Immobilienrisiken minus die verschenkten 400 Mio EUR = 741 Mio EUR. Ein Abschlag von 379 mio EUR auf 741 Mio EUR Immobilienvermögen entspricht einen Abschlag von 51% auf das bereits abgewertete Immobilienvermögen und bei empirisch beobachteten 12,5%!!!!

[ShortSqueeze]

oh.. hatte die falschen Zahlen genommen! Die 1,14 Mrd. sind ja noch vor dem Düsseldorfer Verkauf. Wenn der durch ist, sind es noch 1,06 Mrd. EUR Immorisiken. Bzw. 663 Mio EUR Immorisiken, wenn die Peripherie und Niederlande Immos verschenkt werden (!?) und einen Abschlag auf die restlichen Immos von 57%

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.870.858 von ShortSqueeze am 19.11.13 17:11:27

Bei OIs und angeblichen Verkäufen (Düsseldorf..) geh ich allerings so lange davon aus, dass es nicht geklappt hat, bis eine offizielle Verkaufsmeldung (von AXA) kommt.
Kann mich noch gut erinnern, als die Knoflach vom SEB behauptet hat, dass man den Potsdamer Platz zur Hälfte und zum Buchwert verkaufen könnte.

[ShortSqueeze]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.870.914 von wallstreetmarc am 19.11.13 17:16:01

Ja, Vorsicht ist natürlich immer angebracht. Beim SEB hatte fr Knopfloch allerdings das ohne irgendeinen Käufer zu veroeffentlichen und keinem massenausstieg bei der möglichen Wiederöffnung einfach so in den Raum gestellt.

Beim AXA liegt schon die Anmeldung bei der Kartellbehörde vor und hat damit eine ganz andere Bedeutung.

Mit dem Rechenbeispiel wollte ich den AXA Anlegern auch nur verdeutlichen was da eingekreist wird, zB 35% der immos in der Peripherie und Niederlande verschenken und auf den Rest der immos in Deutschland, Frankreich, Polen, Luxemburg usw einen Abschlag von 57%. Wer das Szenario für zu positiv ansieht, sollte zu 21 eur verkaufen.... Als realistisch aber vorsichtiger Annahme eines Verkaufs der Peripherie und Niederlande mit nochmal 50% Abschlag und auf den Rest 20% wuerde ein fondspreis von rd. 30eur realisiert. Auf dem Niveau würde ich mir ggf einen Verkauf durch den Kopf gehen lassen.

[Herbert H]

Zitat von ShortSqueeze: Naja schon aber die 12,5% sind auf Basis des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösung, die Ladenhüter wurden mittlerweile ja auch abgewertet...

In der o. g. Untersuchung ging es nur um die "vollzogenen Verkäufe". Da sind die schlechtesten Ladenhüter - also die mit den größten Abschlägen - noch nicht dabei.

Konkret beim AXA solltest Du bedenken, dass hier die Steuerkeule noch ordentlich zuschlagen wird, da die noch zu erwartenden Abwertungen direkt gehaltener Immobilien im Ausland vom Anleger als Immobiliengewinn zu versteuern sind. Dieser unangenehme Renditefresser hat ja schon einige Boardteilnehmer böse überrascht und allmählich sollte der Kenntnisstand hier im Board soweit gediehen sein, dass man diesen Aspekt in den Berechnungen berücksichtigt ...

[kampfhundstreichler]

Zitat von Herbert H:

Zitat von ShortSqueeze: Naja schon aber die 12,5% sind auf Basis des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösung, die Ladenhüter wurden mittlerweile ja auch abgewertet...

In der o. g. Untersuchung ging es nur um die "vollzogenen Verkäufe". Da sind die schlechtesten Ladenhüter - also die mit den größten Abschlägen - noch nicht dabei.

Konkret beim AXA solltest Du bedenken, dass hier die Steuerkeule noch ordentlich zuschlagen wird, da die noch zu erwartenden Abwertungen direkt gehaltener Immobilien im Ausland vom Anleger als Immobiliengewinn zu versteuern sind. Dieser unangenehme Renditefresser hat ja schon einige Boardteilnehmer böse überrascht und allmählich sollte der Kenntnisstand hier im Board soweit gediehen sein, dass man diesen Aspekt in den Berechnungen berücksichtigt ...

Wenn ich so etwas lese, bin ich immer wieder aufs neue froh, vor mehr als einem Dutzend Jahren Deutschland dauerhaft Auf Wiedersehen gesagt zu haben. Ich muss zwar auch hier in der Türkei Steuern zahlen, jedoch haelt sich das alles in ertraeglichem und vor allem nachvollziehbaren Rahmen.

[fungofortunato]

Ich habe mal ein paar Berechnungen zum AXA in dem entsprechenden Thread eingestellt.

[rollybolly]

Wenn schon Fonds in der Endphase - habe gerade in HH den TMW Weltfonds mit 49% Abschlag gekauft. Zwar leider ohne eingehende Analyse, aber aufgrund ordentlicher Verkaufsbilanz (nach brutal heruntergeprügeltem NAV), einer verbesserten Kapitalsituation und nicht zuletzt aufgrund der guten Scope-Bewertung der TMW-Immobilien (bei aller Skepsis gegenüber Scope, aber meine eigene Immo-Beurteilungsfähigkeit ist sicher noch schlechter).

[ShortSqueeze]

Ja, dann drücke ich dir die daumen, dass scope sich die Immos gut angeschaut hat. Deren Analyse betraf allerdings nur mögliche weitere Abwertungen bei den Immobilien und nicht die Attraktivität der Fonds an sich unter Berücksichtigung des Börsenpreises.

Der TMW hat eine Liqui.quote von 1,2% und ist mit 28% fremdfinanziert, davon läuft ein Großteil erst nach 2018 aus, was für weitere Vorfälligkeitsentschädigungen spricht.

Kann sein, dass die Immobilien nach Scopes Meinung werthaltiger sind als in anderen Fonds aber woran es nichts zu bewerten gibt, ist die Liquidität im Fonds und dessen Kredite.

Den 49% Abschlag bekommst du nahezu auch beim Axa Immoselect aber mit rd. 35% Liquidität und praktisch keiner Fremdfinanzierung...

[Lisaman]

Vor einem halben Jahr hätte ich ähnliches zum TMW geschrieben (Kredite, Vorfälligkeiten...). Hier hat sich aber einiges geändert.


Einige Zahlen im Factsheet sind beim TMW erklärungsbedürftig: Vor allem die Kennzahl Liquidität, der TMW zieht hier anders als der AXA schon alles ab, was für Tilgungen.. zurückgehalten werden muss.

Der TMW hatte im letzten Factsheet bei 439 Mio Fondvolumen 98 Mio Bankguthaben und 127 Mio Kredite. Danach gab es einen Verkauf in Buchwertnähe (leicht darunter) für 34 Mio.

-> Das ist inzwischen ein Nullsummenspiel, effektiv hat der Fonds keinen Fremdkapitalhebel mehr.
-> wenn der Axa Manager den TMW Monatsbericht schreiben würde, dann hätte der auf einmal auch 20-30 % Liquiditätsquote


Die letzten Informationen zu den Krediten der Verbleibenden Objekte stammen aus dem Halbjahresbericht im März,
seitdem wurde auch schon weiter getilgt (auch für die verbleibenden Objecte).

Und da sieht man, dass dieses alte TMW problem weitgehend gelöst ist: Es gibt fast nur noch Kredite mit minimaler Zinsfestschreibung,
niedrigen Zinssätzen und moderater Restlaufzeit -> da kommt nichts gravierendes mehr.
Einzige Ausnahme: Für Rotterdam gibt es noch einen 19.500 Kredit mit 4,35 Zins und einer Zinsfestschreibung / Laufzeit bis 2015.

Es lohnt sich den TMW einmal genauer anzuschauen, der Könnte langsam an den Punkt kommen an dem der DEGI Europa am Jahresanfang stand.

Schnellstvergleich zum AXA:
-> Von den eingepreisten Abschlägen auf die Immobilien hat der AXA die Nase noch etwas vorne,
-> die "Qualität" des Fondsmanagements scheint sich bei beiden nicht viel zu geben
-> Das wesentlich kleinere Portfolio und die kürzere Restlaufzeit machen den TMW interessant und berechenbare.
-> Beide haben im letzen Jahr das Verkaufstempo deutlich angezogen bezogen auf die Fondsgröße hat der TMW sogar etwas mehr verkauft.
-> Beim Portfolio gibt es auf den ersten Blick + und - auf beiden Seiten: Der TMW hat noch mehr Niederlande, aber auch schon mehr abgewertet.

Wenn ich Zeit habe (frühestens übernächstes Wochenende) einmal mehr. Vorerst habe ich eine kleine Anfangsposition (und auch weiter den AXA).

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.884.052 von ShortSqueeze am 21.11.13 01:55:20

Deren Analyse betraf allerdings nur mögliche weitere Abwertungen bei den Immobilien und nicht die Attraktivität der Fonds an sich unter Berücksichtigung des Börsenpreises.

Ist klar. Bei den großen und noch länger abwickelnden OIFs (CS, Kanam, SEB) habe ich - wie andere hier - ein zunehmend ungutes Gefühl bzgl. des Abwertungsberges, den diese Fonds noch vor sich her schieben - und zwar trotz guter Scope-Bewertung. Hingegen haben AXA (da bin ich auch drin) und TMW bereits nachhaltig abgewertet, auch ist der Börsenabschlag z.T. höher. Das verbleibende Restrisiko halte ich heute eher für kleiner als bei den OIF-Jumbos, die bisher nur 1/4 bis 1/3 verkauft und wenig abgewertet haben und bei denen die Verkäufe nahezu stagnieren.

[spaetzle88]

Wie "unabhängig" ist eigentlich Scope? Scope verteilt doch auch Preise und Auszeichnungen an den einen oder anderen in der Abwicklung befindlichen Fonds. Ich weiß nicht so recht, was ich von Scope-Bewertungen/Aussagen halten soll.

[rollybolly]

Habe diese Scope-Analyse gelesen. Sie ist diesmal schon ok, zumal sie sich überwiegend auf bekanntes Zahlenmaterial stützt. Genauer muss man sich dort die Riskobewertung ansehen:

Demnach erfasst und klassifiziert Scope für jedes einzelne Objekt fünf Kriterien. Die untersuchten Kriterien sind: Länderrisiko, Objektalter, Größenklasse, Mietvertragsrestlaufzeit und
Vermietungsquote.

Dabei wird offenbar nicht beurteilt, wie realistisch die jeweiligen Verkehrswerte sind bzw. diesen Krieterien bereits Rechnung tragen. Somit scheint diese Risikobewertung nicht übermäßig hilfreich.

Gelernt habe ich bei der Lektüre, dass die Gesamtrückzahlungen höher ausfallen, als man es aus den Rücknahmepreis-Charts fälschlicherweise ableiten könnte. Wenn z.B. der Chart gegen Ende eine NAV-Reduktion von 50% anzeigt, kann es trotzdem eine Gesamtrückzahlung von 70% geben (so wird es ungefähr beim MS p2 value laufen).

[rollybolly]

Zumindest bei der DiBa gilt:

"Aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen bieten wir den Kauf von Offenen Immobilienfonds ab 22.7.2013 nicht mehr über die Fondsgesellschaft an. Verkäufe von Beständen, die ab diesem Datum erworben werden, sind bei der ING-DiBa nur noch über die Börse möglich".

Offensichtlich besteht seitens der online-Bank wenig Neigung, die Einhaltung der neuen Rückgabemodalitäten zu überwachen. Betrifft mich Gott sei Dank nicht, ist aber sicherlich kein Werbeargument für OIFs.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.896.886 von rollybolly am 22.11.13 15:13:26

Und was leider auch nicht mehr geht: Z.B. den Hausinvest mit Abschlag an der Börse kaufen und nach 2 Jahren an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Hier steckem möglicherweise sogar die Fondsgesellschaften dahinter. Wer weiß mehr?

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.896.886 von rollybolly am 22.11.13 15:13:26

OnVista schrieb mir einen ähnlichen Wortlaut.

Na wenigstens werden Banken, die ihre eigenen Fonds an ihre Kunden verticken diesen die Möglichkeit einräumen, über die KAG zurück zu geben. Denn diese Banken können ja schlecht auf die Börsen zur Rückgabe verweisen – wo der Kunde zuvor sogar billiger hätte einkaufen können .....

[Herbert H]

Noch einmal zum Thema Steuern: Habe heute eine Abrechnung bekommen von einer Transaktion, bei der ich 18 % Kursgewinn realisieren konnte. Geblieben sind mir davon 8 %, den Rest hat der Fiskus vereinnahmt. Vor diesem Hintergrund kann ich nur erneut warnen vor den großen Fonds, die noch viele kaum abgewertete Auslandsimmobilien im Bestand haben. Hier drohen nicht nur deutliche Abwertungen, sondern auch noch massive Steuerbelastungen.

[mini-investor]

Eine dumme Frage: Haben auch Altanleger bei abgewerteten Auslandsimmobilien diese Steuerbelastungen? Danke!

[Lisaman]

Jein

Bei einem Altanleger die zum NAV eingestiegen haben und irgendwann an der Börse verkauft wirken sich die negativen Immobiliengewinne im Ausland einfach nur etwas einfach etwas anders aus:

Typische Konstellation dürfte sein:

Der Altanleger macht insgesammt einen Verlust, der steuerliche Verlust den er mit anderen Gewinnen verrechnen kann ist aber deutlich geringer, da die Immobilienverluste im Ausland sein "Privatvergnügen sind.


Wenn er schon extrem lange dabei ist, können dem aber auch Immobiliengewinne im Ausland aus der Vergangenheit entgegenstehen.

Etwas unklar ist es mit noch, was passiert wenn der Anleger bis zum bitteren Ende durchhält und nie verkauft. Darüber gab es hier schon mal unterschiedliche Meinungen.

[Degispezi]

Für Anleger, die vor dem 1.1.2009 (Beginn der Abgeltungsteuer) gekauft haben, gibt es die Problematik nicht. Da diese Käufer einen sog. "Altbestand" haben, der von der Besteuerung von Kursgewinnen gefreit ist. Sollten die Stücke nach dem 1.1.2009 erworben worden sein, dann besteht die gleiche Problematik, wie für den Börsenkäufer.
Allerdings gehe ich davon aus, dass diese Regelung gekippt wird, da ich bereits mit dem BVI (Bundesverband der Investmentgesellschaften) und dem BMF (Bundesministerium der Finanzen) in Kontakt stehe. Zusätzlich habe ich im September diesen Jahres einige Stücke verkauft und werde über meine Einkommensteuererklärung dagegen vorgehen. Ich rate allen, sofern die Bankabrechnung nicht aufzeigt, welcher "Immobiliengewinn" zugrunde gelegt wurde, sich den "Immobiliengewinn" von seiner Bank bestätigen zu lassen und diesen dann in der Anlage KAP von seinen Erträgen abzuziehen. Sollte dies dann vom Finanzamt abgelehnt werden, Einspruch und "auf Zeit spielen".

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.901.756 von Degispezi am 23.11.13 10:22:57

Allerdings gehe ich davon aus, dass diese Regelung gekippt wird, da ich bereits mit dem BVI (Bundesverband der Investmentgesellschaften) und dem BMF (Bundesministerium der Finanzen) in Kontakt stehe.

Hört sich ja nach einem sagenhaften Durchgriff an.. Aber vielleicht gibt es in der Steuerfrage ja doch mal ein positives Umdenken.

Ich freunde mich zunehmend mit dem Gedanken an, meine in der Abwicklungsphase erworbenen Anteile bis zum Ende - vielleicht in 8 Jahren oder so - auszusitzen. Eigentlich kann ich mir nicht vorstellen, dass dann anlässlich der letzten Restrückzahlung die Bank noch eine umfassende Steuerabrechnung zustande bringt (oder bringen will..). Dafür ist das auslaufende Sonderkonstrukt OIF, insbesondere nach Börsenkauf, wohl dann doch zu untypisch und zu kompliziert.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.902.430 von rollybolly am 23.11.13 13:00:10

Oder noch besser: Wenige Monate vor der letzten Rückzahlung verkaufen..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.902.482 von rollybolly am 23.11.13 13:13:21

Sorry, das Spezialforum von DegiSpezi zum Steuerthema habe ich erst jetzt entdeckt. Netter Zufall, dass meine geplante Strategie gar nicht so unähnlich ist wie die vom Experten..

[Herbert H]

Bleibt mal realistisch. Die Banken berechnen diese Steuern und der Staat freut sich darüber. Ob es ausgerechnet Degispezi ist, der die Politik davon überzeugt, auf Steuereinnahmen zu verzichten und das Steuerrecht zu vereinfachen, wage ich einmal zu bezweifeln - und selbst wenn er wirklich der Supermann ist und das hinbekommt, wird es noch Jahre dauern bis die von den Banken vereinnahmte Steuer erstattet wird.

Fakt ist leider, dass die Besteuerung des negativen Immobiliengewinns die möglichen Renditen bei OIFs i. A. stark reduziert. Ferner relativiert diese Besteuerung die zuweilen als "Schnäppchenpreise" gefeierten Börsenkurse der OIFs i. A., denn die Abschläge zum ausgewiesenen NAV müssen ja nicht nur die zu erwartenden Abwertungen, sondern auch die negativen Immobiliengewinne ausgleichen...

[gandalf94305]

Zitat von rollybolly: Und was leider auch nicht mehr geht: Z.B. den Hausinvest mit Abschlag an der Börse kaufen und nach 2 Jahren an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Hier steckem möglicherweise sogar die Fondsgesellschaften dahinter. Wer weiß mehr?

Warum sollte das nicht gehen? Ich habe über die ING-Diba den hausinvest Anfang des Jahres mit einem Discount von über 2 EUR nachgekauft und dann per Depotübertrag an die FFB in mein normales Fondsdepot übertragen lassen :-)

--gandalf.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.903.186 von Herbert H am 23.11.13 15:49:44

Ok, wenn ich mir die steuerlichen Einzelheiten auf meiner letzten Kaufabrechnung ansehe, so ist es wohl tatsächlich so, dass die Depotbank beim Börsenkauf/Verkauf die relevanten Daten geliefert bekommt:

Beispiel Kauf TMW Weltfonds, Kurswert 4080 Euro, steuerliche Mitteilungen:

Veräußerungsgewinne auf ausländ. Immobilien 4.294,95- EUR
Bereinigte akkumulierte ausschüttungsgleiche Erträge 161,49 EUR
Akkumulierte Substanzausschüttungen 412,80 EUR

Jetzt schaue ich mir noch eine Verkaufsabrechnung an..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.903.896 von gandalf94305 am 23.11.13 18:09:30

Interessanter Tick für Leute, die in einen offenen OIF investieren möchten..

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.904.246 von rollybolly am 23.11.13 19:39:41

Ein "r" liefere ich nach.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.904.238 von rollybolly am 23.11.13 19:38:06

Habe auf die Schnelle leider kein sehr aussagekräftiges Beispiel. Zuletzt fiel beim Verkauf von 200 CS Euroreal für den Zeitraum 01/2013 bis 09/2013 soagar ein Minigewinn auf den Verkauf ausländ Immobilien an:

Veräußerungsgewinne auf ausländ. Immobilien 38,37 EUR

Das waren noch Zeiten..

[mini-investor]

Bin kein Steuerfachmann, bei negativem Steuergewinn zahle ich also Steuern, bekomme ich bei Veräußerungsgewinnen eine Steuererstattung? Danke

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.904.636 von mini-investor am 23.11.13 21:40:33

In meiner gerade zitierten Verkaufsabrechnung sah es leider nicht so aus, da blieben die 38,37 im "Verrechnungstopf" unberücksichtigt. Aber auch mir würde es helfen, wenn ein Fachmann nochmals möglichst in einem Satz sagen könnte, wieso aus einem Veräußerungsverlust bei ausländischen Immobilien hier dann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen kann. Auf den ersten Blick würde man sagen, unser Steuersystem ist ... - naja, ich verkneife es mir.

[Lisaman]

Die vermeintliche Logik dahinter ist folgende:

Immobiliengewinne im Ausland sind in Deutschland nicht steuerpflichtig.
Im Gegenzug wird das aber auch so gehandhabt, dass Immobilienverluste im Ausland "Privatvergnügen" sind.
-> Auf den ersten Blick nicht absurd.

Das das aber dazu führen kann,
- dass bei OIFs Kapitalertragssteuer anfallen kann, ohne dass es reale Kapitalerträge ist.
- dass die Tatsache ausgeblendet wird, dass ein Käufer an der Börse ja gar nicht den NAV und damit auch nicht die Summe der Verkehrswerte bezahlt hat...

...Daran hatte erst niemand gedacht und dann wurde es billigend in Kauf genommen. Hat eigentlich schon jemand eine gute Standardbegründung für sein Finanzamt geschrieben?

[Degispezi]

Da zum Zeitpunkt der Einführung der Abgeltungsteuer (zum 1.1.2009) die Problematik "negative Immobiliengewinne" noch nicht bestand, wäre es ein "Unding" die damalige Formel (Abstimmung BVI mit BMF) für die Ermittlung von kapitalertragsteuerpflichtigen Erträgen beizubehalten. Diese Auffassung vertraten auch meine Gesprächspartner beim BVI und BMF. Letztendlich würde folgendes Beispiel wohl auch jedem Finanzrichter zeigen, dass die "gelebte" Praxis eine "unzutreffende" Besteuerung von Börsenkäufern von offenen Immobilienfonds in Abwicklung bedeutet.
Beispiel: KAG Preis 25 € - Börsenkurs 15 €. Durch Verluste bei Immobilien im Ausland kommt es nur zu einem Auflösungsergebnis von 15 €. Das wirtschaftliche Ergebnis ist NULL. Das steuerliche Ergebnis wäre 10 €.
Daher rate ich jedem Anleger, der im Jahr 2013 Anteile verkauft hat, in seiner Steuererklärung (Anlage KAP) die negativen Immobiliengewinne als Steuergrundlage vom Ergebnis der Zeile 7 abzuziehen. Erkennt das Finanzamt dies nicht an, Einspruch einlegen und auf "Zeit spielen". Ich gehe davon aus, dass Immobilienfonds, bei denen das Mandat gekündigt wurde, künftig keinen Immobiliengewinn mehr ermitteln und veröffentlichen müssen. Dann würde es zu dieser "abartigen" Besteuerung nicht mehr kommen. Allerdings für bereits erfolgte Verkäufe, muss der Anleger die Steuern selbst vom Finanzamt zurückfordern. Die Banken werden mit Sicherheit keine Korrekturabrechnungen vornehmen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.903.186 von Herbert H am 23.11.13 15:49:44

Ich bin mit Sicherheit nicht der "Supermann". Aber als Referent zur Abgeltungsteuer bei einem Landesverband der Steuerberater und als Gastdozent an der Bundesfinanzakademie (gehört zum Bundesfinanzministerium) habe ich doch gewisse Kenntnisse zur Abgeltungsteuer und verstehe, was der Gesetzgeber mit dieser Besteuerung erzwecken wollte. Und die Versteuerung von negativen Immobiliengewinnen beim Anleger gehört bestimmt nicht dazu.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.905.318 von Lisaman am 24.11.13 09:24:18

..Immobilienverluste im Ausland "Privatvergnügen" sind

Das wäre ja noch logisch, da ausländische Immobiliengewinne ja auch steuerlich unberücksichtigt bleiben. Ist es dann so, dass mit der Versteuerung der während der Haltedauer eingetretenen Immobilienverluste quasi ein Ausgleich für die Abzugsmöglichkeit der realisierten Verkaufsverluste beim Verkauf von Fondsanteilen nach geltendem Abgeltungssteuerrecht geschaffen werden soll? Damit es nur ja möglichst beim "Privatvergnügen" bleibt?

Wäre aber trotzdem eine irgendwie verquerte Logik..

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.905.318 von Lisaman am 24.11.13 09:24:18

Ich werde in meiner Steuererklärung (Anlage KAP)folgendes beilegen.
Verkaufsbeleg mit entsprechender Kennzeichnung des Vorganges in der Jahressteuerbescheinigung. Dazu entsprechende Kaufbelege für die verkauften Anteile. Zudem evtl. Ausschüttungen. Folgende Rechnung wird erstellt.
Verkaufserlös minus Kaufpreis plus steuerfreier Anteil der Ausschüttungen. Dies ist mein tatsächlicher zu versteuernder Wertzuwachs. Die Differenz zwischen Ertrag nach Jahressteuerbescheinigung und dem tatsächlichen Wertzuwachs ziehe ich aus den Erträgen der Zeile 7 (Jahressteuerbescheinigung und somit Anlage KAP) ab. Begründung mit Einführung der Abgeltungsteuer sollten Früchte (Erträge) und Wertzuwächse (Gewinne) gleich behandelt werden. Ein nichtentstandener Wertzuwachs in Form von "Abwertungen" und "Immobilienverlusten" darf beim Anleger nicht zu positiven Kapitaleinkünften führen.

[Lisaman]

In der Immobilienzeitung gibt es gerade ein paar interessane Artikel zum Thema OIF, for allem der hier:

http://www.immobilien-zeitung.de/124280/liquidation-nackte-w…

Das hier muss man sich zweimal durchlesen und dann auf der Zunge zergehen lassen:

Doch lieber anders bewerten?
Was die Anleger und Initiatoren aus dem Debakel der Liquidationen lernen können? Eine "marktorientierte Bewertung", die die Volatilität der Märkte stärker berücksichtigt, wünschen sich Leube und Klingler. Auch die Anleger sollen sich stärker bewusst sein, dass nicht nur am Aktienmarkt die Preise ebenso steigen wie fallen können, sondern auch am Immobilienmarkt, sagt Leube.

Manager aus jenen Häusern, die die Fondskrise überlebt haben und ihre Fonds weiter vergrößern wollen, sehen diesen Reformbedarf nicht. "Prinzipiell gehen wir davon aus, dass ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio, welches über mehrere Immobilienzyklen hinweg aufgebaut wurde, unter normalen Marktbedingungen binnen fünf Jahren auf Verkehrswertniveau verkauft werden kann", heißt es von der Deka Immobilien. Allerdings, schränken sie ein, müsse man die Werte in diesen fünf Jahren dem Markt natürlich weiter anpassen.


Sagt hier der DEKA Manager wirklich: Natürlich könnten wir unser Portfolio innerhalb von 5 Jahren ungefähr zum Verkehrswert verkaufen, wenn wir die Verkehrswerte vorher noch den Marktpreisen anpassen würden???

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.939.788 von Lisaman am 28.11.13 14:29:03

Doch lieber anders bewerten?

Die Schlafmützen der Bafin müssten doch eigentlich wissen, dass es bei OIs nur eine Bewertung für die unabhängingen Immobiliensachverständigen gibt; die Marktbewertung. Dass dann trotzdem zugeschaut wird, dass Fond X dermaßen anders bewertet als Fond Y ist einfach ein Skandal!

[Winzer2]

Hallo,
überlege mir einen Fond nachzukaufen
Da ds Geld derzeit auf dem Konto nahezu nichts bringt, wäre ich schon mit 2 oder 3 % Rendite bei der Abwicklung zufrieden
Ich neige zum SEB, da der derzeit den höchsten Abschlag hat.
Empfehlt ihr mir einen anderen Fond?
Habe ich ein Denkfehler?

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.943.292 von Winzer2 am 28.11.13 21:41:43

ich hab jetzt nicht den vollen Überblick aller OIs i.L. und deren Abschläge an der Börse; aber mit Berücksichtigung der baldigen Ausschüttungen im Dezember dürfte der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds oder die schweizer Tranche des CS Euroreal zur Zeit mit erste Sahne sein. Natürlich ohne Gewähr.

[Winzer2]

Danke für die Info
SEB hat derzeit höheren Abschlag als AXA und SeB wurde hier immer als besser dargestellt

stimmt das noch?

[cktest]

Für 2 oder 3% Rendite gibt es meiner Ansicht nach risikolosere Investments als offene Immobilienfonds in Abwicklung.

[Winzer2]

Mit 2 oder 3 könnte ich als Untergrenze leben, hoffe doch auf etwas mehr
Sorry habe mich nicht klar ausgedrückt

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.943.478 von Winzer2 am 28.11.13 22:13:43

Die Betrachtung ( nur ) des aktuellen discounts greift zu kurz. Man muß u.a. die Restlaufzeit bis Übergang an die Depotbank, die Zahl der zu verkaufenden Immos bis dahin, die Länder- und Städteallokation, die Liquiditäts- und Verschuldungslage, die bisherigen Verkaufs(miß-)erfolge des jeweiligen Managements und Klumpenrisiken ( SEB = Potsdamer Platz, auch wenn man diesen in der Darstellung "tranchiert" hat ) usw. betrachten.

Wenn´s weiterhilft: mein aktuell größter OI-bestand ist im CS-Euroreal ( hier vorwiegend die CHF-Tranche - nicht unbedingt zu empfehlen bei Steuerpflicht in D ), der zweitgrößte im Axa, SEB folgt an 5. Stelle von 6.

nanu

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.943.292 von Winzer2 am 28.11.13 21:41:43

Warum in die Ferne schweifen?? Der DEGI Europa hat schon vieles hinter sich, was die meisten anderen Fonds noch vor sich haben. Im Grunde hat er nur noch 3 zählbare Objekte im Bestand. Da Grundstück in Kiel zu 180 T€ vernachlässige ich; wird aber trotzdem etwas Geld bringen.
Maanplein (2 Objekte) zusammen derzeit 135,6 Mio € (per 30.9.2009 198 Mio)
Helsinki (3 Objekte) zusammen 71,1, Mio € (per 30.9.2009 109,9 Mio)
Millen Tower mit derzeit 52,9 Mio € (per 30.9.2009 80,3 Mio)
Zusammen an Immobilien lt. Gutachterbewertung 261,6 Mio €. Diese Werte werden beim Verkauf durch die Depotbank bestimmt nicht erreicht, obwohl seit 2009 schon deutliche Abwertungen erfolgten. Aber es sind ja noch 115 Mio € als Cash im Fonds (pro Anteil sind dies 4,4 €.
Der Börsenkurs von 9,4 € zum KAG Preis von 14,83 € zeigt einen Abschlag von
5,41 € (bei 26,194 Mio Anteilen) sind dies 141.7 Mio €. Daher werden die Immobilien derzeit mit einem Abschlag von über 50 % an der Börse bewertet. Und dies obwohl die Auflösung des Fonds die kürzeste aller Immobilienfonds in Abwicklung sein wird. Also warum als Festgeldersatz etwas suchen, was noch 40, 50 Immobilien im Bestand hat, die Abwicklungszeit deutlich länger sein wird und und und.
Ich bleibe ein "Fan" vom DEGI Europa, denn das Chance- Risikoverhältnis ist meines Erachtens unschlagbar.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.944.392 von Degispezi am 29.11.13 08:21:12

Sorry, das Grundstück in Kiel hat einen Wert von 2,0 Mio. Die Mieteinnahmen (Parkplatzgebühren??) sind 180 T€.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.944.392 von Degispezi am 29.11.13 08:21:12

...DEGI Europa ist ( immer noch, da Nachkauf zu 9,71 und 9,41 nach letzter Ausschüttung ) Nr. 4 und bisher der rentabelste...

nanu

[kampfhundstreichler]

Zitat von Degispezi: Warum in die Ferne schweifen?? Der DEGI Europa hat schon vieles hinter sich, was die meisten anderen Fonds noch vor sich haben. Im Grunde hat er nur noch 3 zählbare Objekte im Bestand. Da Grundstück in Kiel zu 180 T€ vernachlässige ich; wird aber trotzdem etwas Geld bringen.
Maanplein (2 Objekte) zusammen derzeit 135,6 Mio € (per 30.9.2009 198 Mio)
Helsinki (3 Objekte) zusammen 71,1, Mio € (per 30.9.2009 109,9 Mio)
Millen Tower mit derzeit 52,9 Mio € (per 30.9.2009 80,3 Mio)
Zusammen an Immobilien lt. Gutachterbewertung 261,6 Mio €. Diese Werte werden beim Verkauf durch die Depotbank bestimmt nicht erreicht, obwohl seit 2009 schon deutliche Abwertungen erfolgten. Aber es sind ja noch 115 Mio € als Cash im Fonds (pro Anteil sind dies 4,4 €.
Der Börsenkurs von 9,4 € zum KAG Preis von 14,83 € zeigt einen Abschlag von
5,41 € (bei 26,194 Mio Anteilen) sind dies 141.7 Mio €. Daher werden die Immobilien derzeit mit einem Abschlag von über 50 % an der Börse bewertet. Und dies obwohl die Auflösung des Fonds die kürzeste aller Immobilienfonds in Abwicklung sein wird. Also warum als Festgeldersatz etwas suchen, was noch 40, 50 Immobilien im Bestand hat, die Abwicklungszeit deutlich länger sein wird und und und.
Ich bleibe ein "Fan" vom DEGI Europa, denn das Chance- Risikoverhältnis ist meines Erachtens unschlagbar.

Der Degi Europa hat meiner Meinung nach keinen kurzfristigen Katalysator mehr für Kurssteigerungen. Die nicht verkauften Immobilien scheinen so problembehaftet zu sein, dass sie eben nicht verkauft werden konnten. Wir können dieses Faktum jetzt wegrelativieren. Dies würde aber nichts an der Tatsache aendern, dass zu NAV minus angemessener Abschlag kein Kaeufer gefunden werden konnte. Warum soll er denn jetzt gefunden werden können?

In Helsinki könnte ich mir als Katalysator immer noch die Verlaengerung des Mietvertrages des Hauptmieters vorstellen, in den Niederlanden eigentlich nur anziehende Gewerbeimmobilienpreise (dann würde ich wohl mit anderen OIF'S mindestens genausogut fahren), Verringerung des Leerstandes oder erhöhte Risikoneigung der Investoren.

[mopswombard]

Zitat von kampfhundstreichler: Ja und Nein. Klar wird sich auf alle Immofonds eine Stabilisierung der Preise durchschlagen, nur berücksichtigst du da Eines nicht.
Ich habe schon vor Monaten die Meinung vertreten, dass der Auflösungszeitraum entscheidend für die Rendite sein wird.

Die Märkte haben die Unterbewertung des Frühjahrs mittlerweile bereinigt und sind zur Normalität übergegangen. Das bedeutet für mich, das das Thema Laufzeit wieder eine grössere Rolle spielen wird. Wir müssen leidlich feststellen, dass eine kurzfristige Komplettauszahlung nach Verkauf aller Immos bisher nicht stattgefunden hat.

Ich bin daher überzeugt, dass dies auch bei allen anderen Fonds weitestgehend nicht der Fall sein wird.Das bedeutet, dass die Hebung des Differenzbetrages zum NAV auf das Ende der Abwicklungsperiode verschoben wird.
Daher sind für mich die in der Endphase befindlichen Fonds eindeutig zu präferieren. Hier ist davon auszugehen, dass wir zwischen 2016 und 2018 fertig sein sollten.
Bei den anderen Fonds sind sicherlich positive Überraschungen bei einem positiven Abverkauf möglich, nur sehe ich dies im Moment nicht. Ich habe eher den Eindruck, dass vorallem bei den beiden Grossen, SEB und CS, keinerlei Anstalten gemacht werden, massiv zu Preisen unter NAV zu verkaufen sondern praktisch eine Fortführung des Fonds vorgenommen wird.

[kampfhundstreichler]

Zitat von mopswombard:

Zitat von kampfhundstreichler: Ja und Nein. Klar wird sich auf alle Immofonds eine Stabilisierung der Preise durchschlagen, nur berücksichtigst du da Eines nicht.
Ich habe schon vor Monaten die Meinung vertreten, dass der Auflösungszeitraum entscheidend für die Rendite sein wird.

Die Märkte haben die Unterbewertung des Frühjahrs mittlerweile bereinigt und sind zur Normalität übergegangen. Das bedeutet für mich, das das Thema Laufzeit wieder eine grössere Rolle spielen wird. Wir müssen leidlich feststellen, dass eine kurzfristige Komplettauszahlung nach Verkauf aller Immos bisher nicht stattgefunden hat.

Ich bin daher überzeugt, dass dies auch bei allen anderen Fonds weitestgehend nicht der Fall sein wird.Das bedeutet, dass die Hebung des Differenzbetrages zum NAV auf das Ende der Abwicklungsperiode verschoben wird.
Daher sind für mich die in der Endphase befindlichen Fonds eindeutig zu präferieren. Hier ist davon auszugehen, dass wir zwischen 2016 und 2018 fertig sein sollten.
Bei den anderen Fonds sind sicherlich positive Überraschungen bei einem positiven Abverkauf möglich, nur sehe ich dies im Moment nicht. Ich habe eher den Eindruck, dass vorallem bei den beiden Grossen, SEB und CS, keinerlei Anstalten gemacht werden, massiv zu Preisen unter NAV zu verkaufen sondern praktisch eine Fortführung des Fonds vorgenommen wird.

Das stimmt schon. Nur wenn ich in einem hypothetischen Fall einen Fonds mit angeblichem NAV von 40 für 25 kaufe, innerhalb von 18 Monaten die 25 wieder herausbekomme und dann noch mal 5-7 erst in ein paar Jahren, waere dies mir herzlichst egal.

[mopswombard]

Zitat von kampfhundstreichler: Aber dann kannst du doch auch die 18 Monate abwarten und danach erst kaufen. Bis dahin könnte das Geld sinnvoller arbeiten. Oder sehe ich das falsch?

[kampfhundstreichler]

Zitat von mopswombard:

Zitat von kampfhundstreichler: Aber dann kannst du doch auch die 18 Monate abwarten und danach erst kaufen. Bis dahin könnte das Geld sinnvoller arbeiten. Oder sehe ich das falsch?

Guter Punkt, falls er sich in den naechsten 18 Monaten nicht nach oben bewegen sollte. Denn nach den 18 Monaten würde es, um in unserem Beispiel zu bleiben, den langlaufenden Restwert von ein paar Euro nicht zum Nulltarif geben, sondern vielleicht einen Restwert von 6-7 Euro für 2-3 Euro. Siehe Beispiel Kanam US.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.947.800 von kampfhundstreichler am 29.11.13 14:28:09

...ganz deutlich beim DEGI Europa zu beobachten, der im Frühjahr 2013 zu knapp 13 € zu erwerben war und im September auf ca. 18 € hochlief...

nanu

[Degispezi]

Finde den Artikel (Link untenstehend) recht gut. Er beschreibt die Situation der offenen Immobilienfonds recht realistisch.

http://www.immobilien-zeitung.de/124282/anleger-muessen-vert…

[mopswombard]

Zitat von nanunana: ...ganz deutlich beim DEGI Europa zu beobachten, der im Frühjahr 2013 zu knapp 13 € zu erwerben war und im September auf ca. 18 € hochlief...

nanu

kann vorkommen, schliesse ich auch nicht aus. Aber nur dann, wenn der Markt eine Unterbewertung vorgenommen hat. Das galt vorallem bei den Fonds, die angeblich nur über "Schrott" verfügt haben. Bei den meisten anderen braucht man darüber aber gar nicht nachdenken, da substanzielle Abwertungen überhaupt noch nicht stattgefunden haben und die Kurse auch nicht unter Druck standen.
wir haben z.Zt. so um die 45% Abschlag. Bei einer Auflösungsdauer von mindestens noch 5 Jahren ist die Rendite, unter Berücksichtigung von Abschlägen von 20% alles andere als üppig.
Natürlch stirbt die Hoffnung zuletzt, aber ich kenne keine Anleihe bzw. Fonds, wo sich das , bezogen auf die p.a. Rendite, so mir nichts dir nichts geändert hätte.

[Winzer2]

Zitat von Winzer2: Hallo,
überlege mir einen Fond nachzukaufen
Da ds Geld derzeit auf dem Konto nahezu nichts bringt, wäre ich schon mit 2 oder 3 % Rendite bei der Abwicklung zufrieden
Ich neige zum SEB, da der derzeit den höchsten Abschlag hat.
Empfehlt ihr mir einen anderen Fond?
Habe ich ein Denkfehler?

Nochmals die Frage : Haltet es ihr jetzt für sinnvoll nachzukaufen?
Bin flexibel und mir macht es nichts aus wenn das Geld über 5 oder 10 Jahre gebunden ist

[fungofortunato]

Zitat von Winzer2:

Zitat von Winzer2: Hallo,
überlege mir einen Fond nachzukaufen
Da ds Geld derzeit auf dem Konto nahezu nichts bringt, wäre ich schon mit 2 oder 3 % Rendite bei der Abwicklung zufrieden
Ich neige zum SEB, da der derzeit den höchsten Abschlag hat.
Empfehlt ihr mir einen anderen Fond?
Habe ich ein Denkfehler?

Nochmals die Frage : Haltet es ihr jetzt für sinnvoll nachzukaufen?
Bin flexibel und mir macht es nichts aus wenn das Geld über 5 oder 10 Jahre gebunden ist

Wie gesagt, ich finde den AXA Immoselect am interessantesten. Der Abschlag bezogen auf die Immobilien liegt bei 60% (ich vergleiche hier nicht etwa NAV zu Börsenkurs, sondern berechne wie stark im Schnitt jede Immobilie abwerten kann, so dass der Börsekurs erreicht werden würde), so hoch wie bei keinem anderen Fonds.
Weiterhin wurde hier auch schon kräftig abgewertet.
Es wurde auch schon viel verkauft und einige weitere Immobilien sind "in der Pipeline".
Ich rechne sehr konservativ mit einem Auflösungswert von 30.
Im Dezember gibt es die nächste Ausschüttung. Hier sind 8 Euro wahrscheinlich, bei weiteren verkäufen (italienische Immobilien) könnten es über 10 werden.
Siehe dazu einfach den entsprechenden Thread.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.944.392 von Degispezi am 29.11.13 08:21:12

Warum in die Ferne schweifen?? Der DEGI Europa hat schon vieles hinter sich, was die meisten anderen Fonds noch vor sich haben.

Aberdeen Immobilien hat wirklich den Spitzenplatz inne was hier schon "vorgelegt" wurde: kein Fond in der OI Geschichte hatte wohl dermaßen falsche Bewertungen ihres Immo-Portfolios inne wie die DEGIS; vor allem der DEGI Europa. Kein anderer OI konnte ihre "unabhängigen Sachverständigen" so manipulieren wie Aberdeen Immobilien!
Von demher ist das Vertrauen in den Fond und das Vertrauen in die aktuellen Bewertungen der restlichen Immobilen bei mir am Nullpunkt. Ich würde mich bei dem Management samt bestechlichen "unabhängigen" Immobiliensachverständigen nicht mal mehr wundern, wenn die jetzigen NAV-Werte immer noch um die Hälfte oder noch mehr zu hoch wären..

[ShortSqueeze]

Degi Europa und MSP2 Value werden meiner Meinung nach die Extreme unter den Immobilienfonds in Auflösung sein.

Beim Degi Europa ist das Fondsvermögen bereits vor Schließung stark zusammen geschmolzen, daher sind die Perlen dort schon vorab verkauft worden.

Der MSP2 Value wurde zu einem ungünstigen Zeitpunkt aufgelegt und verfolgte zum falschen Zeitpunkt eine sehr aggressive Einkaufspolitik.

Liquidationserlöse auf dem Niveau werden wir bei den restlichen Fonds so nicht sehen

[chiro]

Zitat von ShortSqueeze: Degi Europa und MSP2 Value werden meiner Meinung nach die Extreme unter den Immobilienfonds in Auflösung sein.

Beim Degi Europa ist das Fondsvermögen bereits vor Schließung stark zusammen geschmolzen, daher sind die Perlen dort schon vorab verkauft worden.

Der MSP2 Value wurde zu einem ungünstigen Zeitpunkt aufgelegt und verfolgte zum falschen Zeitpunkt eine sehr aggressive Einkaufspolitik.

Liquidationserlöse auf dem Niveau werden wir bei den restlichen Fonds so nicht sehen

Das bleibt abzuwarten wie ein SEB,Kanam,CS in der Auflösung "performed"...20%Minus?,30%?,40%?...irgendwo in diesem Bereich.Besser kann ich mir bei Leibe nicht vorstellen nach den bisherigen Verläufen.

[laserjet]

@chiro

auf was beziehst du den Ausspruch "nach den bisherigen Verläufen". ?
Auf den Degi?

Die Abschläge der verkauften Immos von SEB und Kanam können es ja nicht sein.

Es wir hier oft suggeriert, dass den anderen OIFs in Auflösung, die
gleichen Abwertungen bevorstehen wie dem DEGI.
Kann schon sein, dass das so kommt.
Aber die bisherigen Verkäufe bestätigen das nicht.
Oder habe ich was verpasst.

[chiro]

Zitat von laserjet: @chiro

auf was beziehst du den Ausspruch "nach den bisherigen Verläufen". ?
Auf den Degi?

Die Abschläge der verkauften Immos von SEB und Kanam können es ja nicht sein.

Es wir hier oft suggeriert, dass den anderen OIFs in Auflösung, die
gleichen Abwertungen bevorstehen wie dem DEGI.
Kann schon sein, dass das so kommt.
Aber die bisherigen Verkäufe bestätigen das nicht.
Oder habe ich was verpasst.

Ich nehme an, dass z.B. ein CS insgesamt mind. 15% abwerten wird. 3% pro Jahr,2% werden durch Miteinahmen wieder reingeholt. Macht im Jahr 1% Verlust. Das sieht erstmal nicht so dramatisch aus. Wären dann 15% Abwertung in 5 Jahren.

[kampfhundstreichler]

Zitat von laserjet: @chiro

auf was beziehst du den Ausspruch "nach den bisherigen Verläufen". ?
Auf den Degi?

Die Abschläge der verkauften Immos von SEB und Kanam können es ja nicht sein.

Es wir hier oft suggeriert, dass den anderen OIFs in Auflösung, die
gleichen Abwertungen bevorstehen wie dem DEGI.
Kann schon sein, dass das so kommt.
Aber die bisherigen Verkäufe bestätigen das nicht.
Oder habe ich was verpasst.

Die "Qualitaet" der Verkaeufe bestaetigt dies nicht, da hast du recht. Die mangelnde "Quantitaet" der Verkaeufe jedoch sehr wohl. Nimm z.B. den CS Euroreal, der es zwar bisher geschafft hat, immer um den angeblichen "NAV" herum zu verkaufen, dafür aber mit seinem Riesenteam gerade mal eine Handvoll Immobilien innerhalb eines geschlagenen Jahres losbekam. Und aus dem schleppenden Verkaufsprozess kann man dann sehr wohl logisch begründete Rückschlüsse auf zu erwartende Abwertungen schliessen.

[Herbert H]

Zitat von kampfhundstreichler: Nimm z.B. den CS Euroreal, der es zwar bisher geschafft hat, immer um den angeblichen "NAV" herum zu verkaufen, dafür aber mit seinem Riesenteam gerade mal eine Handvoll Immobilien innerhalb eines geschlagenen Jahres losbekam. Und aus dem schleppenden Verkaufsprozess kann man dann sehr wohl logisch begründete Rückschlüsse auf zu erwartende Abwertungen schliessen.

Im übrigen ist doch für die meisten Anteilseigner 70 % sofort viel besser als 80 % in 5 Jahren. Letzteres Szenario dient allenfalls der Arbeitsplatzerhaltung der Fondsmanager.

Wenn ich aber sehe, welche Vorarbeiten vor allem beim SEB Immoinvest jetzt geleistet werden müssen, um Teile des Portfolios überhaupt vermarktungsfähig zu machen, kann man sich schnelle Verkäufe kaum wünschen - denn dann würde man mit den bislang diskutierten Abschlägen wohl bei weitem nicht auskommen. Nüchtern betrachtet werden da momentan doch Immobilien wie die am Potsdamer Platz zu Hoffnungswerten ausgewiesen.

[kampfhundstreichler]

Zitat von Herbert H:

Zitat von kampfhundstreichler: Nimm z.B. den CS Euroreal, der es zwar bisher geschafft hat, immer um den angeblichen "NAV" herum zu verkaufen, dafür aber mit seinem Riesenteam gerade mal eine Handvoll Immobilien innerhalb eines geschlagenen Jahres losbekam. Und aus dem schleppenden Verkaufsprozess kann man dann sehr wohl logisch begründete Rückschlüsse auf zu erwartende Abwertungen schliessen.

Im übrigen ist doch für die meisten Anteilseigner 70 % sofort viel besser als 80 % in 5 Jahren. Letzteres Szenario dient allenfalls der Arbeitsplatzerhaltung der Fondsmanager.

Wenn ich aber sehe, welche Vorarbeiten vor allem beim SEB Immoinvest jetzt geleistet werden müssen, um Teile des Portfolios überhaupt vermarktungsfähig zu machen, kann man sich schnelle Verkäufe kaum wünschen - denn dann würde man mit den bislang diskutierten Abschlägen wohl bei weitem nicht auskommen. Nüchtern betrachtet werden da momentan doch Immobilien wie die am Potsdamer Platz zu Hoffnungswerten ausgewiesen.

das ist richtig.

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.961.216 von chiro am 02.12.13 14:45:31

Ich nehme an, dass z.B. ein CS insgesamt mind. 15% abwerten wird. 3% pro Jahr,2% werden durch Miteinahmen wieder reingeholt. Macht im Jahr 1% Verlust. Das sieht erstmal nicht so dramatisch aus. Wären dann 15% Abwertung in 5 Jahren.

1% Verlust pro Jahr - das halte ich für deutlich zu optimistisch. Das hat der CS Euroreal schon bisher nicht geschafft, schließlich darf man die vorweggenommene Abwertung von 3,7% zu Beginn der Abwicklung nicht ignorieren. Und wenn nicht doch noch ein Wunder geschieht und es einen nachhaltiger Aufschwung bei den Gewerbeimmobilien gibt, dann müssen wir zukünftig mit noch deutlich höheren Abwertungen - und Verlusten - rechnen. Also nicht 15% Abwertung (die in Deiner optimistischen Motellrechnung durch die Mieteinnahmen um 2/3 verringert werden) sondern 15% Gesamtverlust in 5 Jahren wären aus heutiger Sicht schon ein passables Ergebnis, das bisher nur der Kanam US Grundinvest geschafft hat (und der auch noch stolz darauf ist...). Derzeit sind wir bei einem bisherigen Gesamtverlust von etwa 5% angelangt und dabei wird es, wie ich befürchte, nicht bleiben.

[chiro]

Zitat von rollybolly: Ich nehme an, dass z.B. ein CS insgesamt mind. 15% abwerten wird. 3% pro Jahr,2% werden durch Miteinahmen wieder reingeholt. Macht im Jahr 1% Verlust. Das sieht erstmal nicht so dramatisch aus. Wären dann 15% Abwertung in 5 Jahren.

1% Verlust pro Jahr - das halte ich für deutlich zu optimistisch. Das hat der CS Euroreal schon bisher nicht geschafft, schließlich darf man die vorweggenommene Abwertung von 3,7% zu Beginn der Abwicklung nicht ignorieren. Und wenn nicht doch noch ein Wunder geschieht und es einen nachhaltiger Aufschwung bei den Gewerbeimmobilien gibt, dann müssen wir zukünftig mit noch deutlich höheren Abwertungen - und Verlusten - rechnen. Also nicht 15% Abwertung (die in Deiner optimistischen Motellrechnung durch die Mieteinnahmen um 2/3 verringert werden) sondern 15% Gesamtverlust in 5 Jahren wären aus heutiger Sicht schon ein passables Ergebnis, das bisher nur der Kanam US Grundinvest geschafft hat (und der auch noch stolz darauf ist...). Derzeit sind wir bei einem bisherigen Gesamtverlust von etwa 5% angelangt und dabei wird es, wie ich befürchte, nicht bleiben.

Mit 15% Abwertung meinte ich ja nicht das Endergebnis. Abwertung bedeutet ja nicht, dass dieser Wert dann auch bezahlt wird. Ich rechne mit einem Gesamtverlust für den Altanleger von desaströsen 25% und mehr.

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.963.390 von chiro am 02.12.13 18:48:58

Etwas Lesestoff:

http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=35561

Offene Immobilienfonds: Massive Mittelzuflüsse erhöhen Liquiditätsquoten

Die Liquiditätsquoten offener Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt zum Stichtag 30.09.2013 bei 24,1%. Das Spektrum reicht dabei von 15,7% beim hausInvest bis 34,5% beim UniImmo: Deutschland...

...Insgesamt flossen offenen Immobilienpublikumsfonds von Januar bis September dieses Jahres 3,6 Mrd. Euro zu...

Die hohen Mittelzuflüsse lassen sich vor allem auch mit den seit Juli 2013 veränderten Regeln zur Anteilscheinrückgabe erklären. ...
Im August – dem ersten vollen Monat nach der Regulierung – konnten nur drei Fonds positive Mittelzuflüsse ausweisen.

...Scope erwartet, dass die Fonds das derzeitige Liquiditätsniveau kurzfristig halten werden. Verantwortlich dafür ist vor allem der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten.


Ich würde ja eher sagen:

Die Fonds versuchen erstmal ihre Liquiditätsquoten zu halten, weil sie fürchten, die neuen Regelungen könnten Neuanleger abschrecken (oder in ganz neue Fonds umlenken) und die Fonds langfristig ausbluten lassen. Dazu passt ja z.B. auch die Werbekampagne des Hausinvest.

Und wenn die > 10 Mrd Angebot aus den geschlossenen OIF mit Schnäppchenpotention und die aktuell gesunkene Marktpreise in einigen Ländern (die ja in den Augen der Fondsmanager nur kurzfristige Schwankungen und ein "unnormaler Markt" sind...) nicht genutzt werden, sondern die Situation als ein "Mangel an attraktiven Investitionsobjekten" beschrieben wird: Dann klingt das entweder nach einer Ausrede dafür, warum man die Liquidität wirklich zusammenhält oder nach einem Offenbarungeid dafür, wie "unattraktiv" dann doch erst die eigenen Immobilien aus der Sicht eines Käufers bewertet sind.

Oder ganz platt gesagt: Die Fondsmanager würde ihre eigenen Immobilien anscheinend aktuell selbst mit 20% Abschlag nicht kaufen.
-> genau das sollten Anleger dann ja wohl auch mit ihren Fonds machen ;-)

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.966.402 von Lisaman am 03.12.13 09:41:39

Positive Nachrichten vom DEGI Business:

03. Dezember 2013
Am 3. Dezember 2013 veränderte sich der Anteilpreis des DEGI GLOBAL BUSINESS von 40,82 Euro um -0,38 Euro auf 40,44 Euro je Anteil, was einem prozentualen Preisrückgang von rd. 0,9% entspricht. Wie bereits in unserem Investoren Update angedeutet, erfolgte zum Stichtag 2. Dezember 2013 die Veräußerung der Immobilien
 Bad Homburg, Justus-von-Liebig Str. 1
 Luxemburg, 6a Circuit de la Foire Internationale (indirekt gehalten)
im Rahmen einer Portfoliotransaktion.
Mit Übergang Nutzen und Lasten auf den Käufer bzw. der Kaufpreiszahlung wurde das Veräußerungsergebnis im Anteilspreis berücksichtigt. Der Verkaufspreis für die beiden Immobilien lag leicht über der Summe der aktuellen Verkehrswerte von 67,4 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung von Transaktionskosten, kaufvertraglichen Verpflichtungen sowie anfallender Vorfälligkeitsentschädigungen für die Rückführung von Bankdarlehen ergab sich jedoch ein leicht negativer Effekt aus dem Verkauf.
Die Kreditquote des DEGI GLOBAL BUSINESS konnte durch diese Transaktion von 5,2% auf 0% reduziert werden.

Der Preis ist für mich eine positive Überraschung, in Luxemburg hatte dieses Jahre erst der Hauptmieter gekündigt.

Der Verkauf betrifft immerhin 50 % des Fondsvolumens. Der Fonds besteht jetzt ganz grob überschlagen aus
- mindestens 75 Mio Eur Cash (keine Kredite)
- Einem Einkaufszentrum in Brindisi:
Buchwert ca. 37 Mio Bewertungsmiete ca. 3,1 Mio
Kaufpreis 2007: 73 Mio
- Einem Einkaufszentrum in Zagreb
Buchwert ca. 14,8 Mio Bewertungsmiete ca. 1,89 Mio
Verkehrswert 2007 86,9 Mio!!!
- Dem Phoenix Tower in Bukarest
Buchwert ca. 13,1 Mio Bewertungsmiete ca. 1,47 Mio
Verkehrswert 2008: 28,9 Mio
vermutlich fehlen in den Zahlen Abwertungen aus den letzten Monaten

= Fondsvolumen ca. 136 Mio
NAV 40,44
Börsenkurs ca. 28 Euro

Zumindestens Brindisi sollte eigentlich kurzfristig in Buchwertnähe verkaufbar sein.

Zagreb und Bukarest sind dagegen "schwer vermittelbar" (die Ist-Mieten liegen weit unter den Gutachterwerten), allerdings sind sie auch schon extremst abgewertet worden und in Zagreb ist gerade ein neuer Ankermieter für 20 % der Flächen gefunden worden.

Alle verbleibenden Immobilien sind Beteiligungen, das Thema negativer Immobiliengewinn spielt also keine Rolle mehr.

Disclaimer:
- der DEGI Global Business hat einen extrem engen Markt an der Börse
- Ich habe Anteile


Die Historie des Fonds bleibt bemerkenswert. Diletantischer wurde wohl selten ein "globaler Fonds" aufgestetzt. Gerade in der Anfangszeit hat man mit schlafwandlerischer Sicherheit in den falschen Märkten überteuert eingekauft um dann irgendwann eingestehen zu müssen, dass man für diese Märkte ja eigentlich gar kleine Expertise hat ;-).

[sarah96]

@Lisaman,
danke Dir für die Info zum zum Degi Global ...

nach meinen Unterlagen besteht der NAV des Fonds in Höhe von gut 40 Euro jetzt zu rund 22 cash, 11 italien, 4 rumänien und 3 kroatien. Wenn Italien zu um die 9 Euro verkauft wird (was wohl realistisch ist) sind wir bei grob 31 Euro Cash und der aktuelle Börsenkurs von 28 ist gut abgedeckt. Die 7 Euro Buchwert Rumänien/Kroatien kann man dann als Überraschungskiste betrachten. Viel anbrennen sollte da nichts mehr ...

[kitzblitz]

am 11.12 ist telko
mal schauen, was sie dort erzählen..
auch im hinblick Ausschüttung und balkan

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.959.206 von ShortSqueeze am 02.12.13 09:58:17

Degi Europa und MSP2 Value werden meiner Meinung nach die Extreme unter den Immobilienfonds in Auflösung sein.


Ich tippe auf den TMW Weltfonds. Wetten?

[Herbert H]

Wer einen OIF i. A. mit hohem Abschlag sucht, sollte einen Blick auf den Dachfonds von Berenberg (WKN: 201644) werfen. Der hat nach meiner Rechnung einen inneren Wert (enthaltene OIFs zu Börsenkursen bewertet) von 13,55 EUR, notiert aber an der Börse um die 11 EUR. Seine Cashquote dürfte incl. der anstehenden AXA-Immoselect-Ausschüttung rd. 20 % betragen und investiert ist er auch sehr stark im überwiegend aus Cash bestehenden DEGI Global Business.

[Lisaman]

Der Berenberg sieht wirklich spannend aus. Es ist aber ziemlich mühsam hier etwas einzusammeln und aufgrund der Marktenge wird das nach den Postings hier vermutlich nicht mehr klappen das war ja leider schon beim Santander so...

Der Berenberg ist zwar noch etwas teurer als z.B, der Santander, Was mir aber sehr sehr gut gefällt ist seine Zusammensetztung:

Ganz grob (mit etwas Unwägbarkeiten) hat er folgende Zusammensetzung:


- 24% AXA Immoselect
- 15% AXA Immosolutions
- 19% DEGI GERMAN BUSINESS
- 13% DEGI GLOBAL BUSINESS
- 29% UBS (D) 3 Sect.Real Est.Europe

-> Alles enthaltenen Fonds haben nur noch einen überschaubaren Abwicklungszeitraum haben.
-> Die beiden Degi Fonds bestehen beide aus ca. 50% Cash, dazu die Ausschüttung des AXA -> ich tippe mal auf mindestens 4 Euro Rückfluss im nächsten halben Jahr.
-> Der UBS konnte in letzter Zeit ordentlich Verkaufen
-> Der Axa Immosolutions ist überschaubar klein, ich denke mal hier wird die Axa 2014 den Endspurt einleiten
-> Der Axa Immoinvest ist ja bestens bekannt, hier gibt es noch etwas Discount dazu.

Das Thema negativer Immobiliengewinn ist begrenzt:
- Degi German Business -> nur Deutsche Immos
- Degi Global Business -> nur noch indirekte Beteilungen
- AXA Immosolutions -> sehr Deutschlandlastig, nur geringe Direktinvestments in Frankreich
- Bleiben der UBS und der AXA Immoselect.

[Lisaman]

PS: Herbert:

20% Cash im Dachfonds selbst oder in den Beteiligungen?

Im Dachfonds selbst würde ich einmal vorsichtig von einer Cashquote von nur ca. 1-2% ausgehen. Nach Schliessung wurden alle Rentenpositionen verkauft und ausgeschüttet, ich denke mal da wurde nur marginal Liquidität vorgehalten.

Bleiben auf Einzelfondsebene:
Degi Global Business: ca. 52% Cash
Degi Geman Business: Nachdem der Portfolioverkauf im Dezember durch ist: ebenfalls ca. 50% Cash
Axa Immoselect: ca. 30-35% Cash

Beim UBS / Axa Immoselect sollte sich Liquidität und Kridite langsamm ungefähr die Wage halten. Von beiden bekommt man (wenigstens ich) schwer aktuelle dazen, aber zumindest der UBS hat in letzter Zeit auch ordentlich verkauft.

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.002.020 von rollybolly am 07.12.13 13:23:13

PS: Und was den TMW Weltfonds angeht: Der ist als Katrastrophenfonds ja schon längst auf Augenhöhe mit dem DEGI/P2 anderen, nur in seinem "Sterbezyklus" ein Jahr später später dran.

Ich bleibe aber genau darum dabei, der TMW wird in 2014 irgendwann das nachmachen, was die beiden anderen 2013 vorgemacht haben:

Kurzfristig könnte es zwar noch runtergehen (Verzicht auf Januarausschüttung, im Dezember steht nie Neubewertung des Problemobjekts in Paris an...), aber der nächste größere Verkauf könnte hier der Wendepunkt werden.

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[babbelino]

@Lisaman

Bezüglich des Berenbergs komme ich auf andere prozentuale Gewichte. Hast Du die B-Tranche bei der Berechnung berücksichtigt?

[Lisaman]

Nagele mich bitte nicht zu genau fest, darin sind ein paar Unwägbarkeiten (z.B. gibt es doch noch Reste aus dem Anleiheportfolio) und leider gibt es keine aktuelle Daten und auch der letzten veröffentlichen Zahl der Anteilsscheine traue ich nicht ganz:

Meine Hauptgrundlage ist daher der letzte Halbjahresbericht:

http://www.universal-investment.de/FileRepository/1171217378…

+ Der Annahme, dass alles außer den geschlossenen offenene Immobilienfonds inzwischen verkauft und ausgeschüttet wurde.

Damit bleiben die Positionen aus Seite 6

AXA Immoselect Inhaber-Anteile DE0009846451 - Bestand 403.000
AXA Immosolutions Inhaber-Anteile DE000A0J3GM1 - Bestand 12.752
DEGI GERMAN BUSINESS Inhaber-Anteile DE000A0J3TP7 - Bestand 172.000
DEGI GLOBAL BUSINESS Inhaber-Anteile DE000A0ETSR6 - Bestand 196.400
UBS (D) 3 Sect.Real Est.Europe Inhaber-Anteile DE0009772681 - Bestand 2.212.324

Daraus und basierend auf dem heutigen NAV beruhte die Berechnung.

Die genaue Verteilung auf die Anteilsklassen A und B konnte ich dabei nicht machen. Nach meinem Verständnis (ich lasse mich da aber gerne eines besseren belehren) spielt das aber auch keine große Rolle, da die Verteilung in beiden Anteilsklasse die selbe sein müsste.

Wie sehen Deine Zahlen aus?

[rollybolly]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.010.574 von Lisaman am 09.12.13 13:33:40

PS: Und was den TMW Weltfonds angeht: Der ist als Katrastrophenfonds ja schon längst auf Augenhöhe mit dem DEGI/P2 anderen, nur in seinem "Sterbezyklus" ein Jahr später später dran.

Schon klar. Es ging um die Frage, welcher OIF i.A. wohl am wenigsten zurückzahlen wird. Der TMW hatte nach meiner Erinnerung einen besonders hohen Fremdkapitalanteil, der jetzt aber weitgehend durch Verkäufe abgetragen wurde. Rückzahlungen gab es bisher kaum und der NAV ist inzwischen auf die Hälfte geschrumpft - deshalb wird der TMW Weltfonds wohl kaum mehr als die Hälfte oder sogar noch weniger zurückzahlen können (verglichen mit dem NAV bei Abwicklungsbeginn). Trotzdem, auf diesem Niveau inzwischen spekulativ interessant..

[babbelino]

Hallo Lisaman,

ich steige bei dem Berenberg-Fonds nicht durch. Gemäß der Anzahl der Anteile (umgerechnet rd. 3,8 Mio. Stück A Tranche) müsste das Fondsvolumen auf Basis des Rücknahmepreises i.H.v. 20,36 Euro rd. 77 Mio. Euro betragen. Dies würde bedeuten, dass außer den Immofonds noch Cash da wäre. Nach Auskunft von Berenberg ist aber alles ausgeschüttet worden. Wo ist der Fehler?

[fungofortunato]

zu dem Berenberg-Fonds:

M.E. muss man sich das Factsheet vom 31.10 ansehen. Fondsvolumen 151 Mio und Preis 49,49. Da kommt man auf ca. 3.050.000 Anteile. Das bedeutet auch, dass fast die gesamten liquiden Assets verkauft und das Cash ausgeschüttet wurde. Wenn man dann den Börsenurs bzw. bei den nicht notierten Fonds 40% Abschlag zum NAV nimmt, kommt man auf einen Wert von 12,5 Euro.
Macht bei 11Euro ca. 12 Abschlag. Und mit dem UBS 3 Sector tue ich mir schwer. Lauter spanische Logistikimmobilien mit Mietrenditen von 6-7% nach dem letzten Halbjahresbericht.