IBV-Deutschland-/LBB-Fonds - doch Ausschüttung?? (Seite 153)

[juschel1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.601.882 von Ajagow am 27.11.10 11:13:32

Ich bin auch noch im 11er und würde mich an einer Klage beteiligen. Sind noch mehr da?

[Ajagow]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.479.142 von MackieM am 08.11.10 22:58:33

Hallo MackieM,
das Kurzprotokoll von der 6. ao.GV zeigt das alle geplanten Veräußerungen mit der
erforderlichen Mehrheiten angenommen wurden.(Habe das Protokoll schon an ZzZ gefaxt) Das heißt wir wenigen LBB11-Verbleiber
sind diesem Tun schutzlos ausgesetzt. Oder hätte eine Beschlußanfechtungsklage Aussicht
auf Erfolg ? Wie könnten die restlichen LBB11-Verbleiber denn mal zusammenkommen um ein eventuell gemeinssames weiteres Vorgehen zu diskutieren ? Bin das erste Mal hier bei wall-street-online. Könnte man hier einen Aufruf starten ?
Von ZzZ Thomas Schmidt kann man wegen totaler Überlastung schlecht eine zielgerichtete LBB11 Aktivität erwarten.
Wie stehen Sie zu diesen Überlegungen ? Ihrer Antwort mit Interesse entgegensehend
verbleibe ich mit freundlichen Grüßen
Ajagow

[sachichdoch]

Tach in die Runde,

War bisher nur stiller Mitleser.
Klebe noch in LBB10

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.563.239 von Anleger-50 am 21.11.10 23:21:51

Ich habe das gleiche Problem im IBV1. Wenn man sich die Entwicklung anguckt, muss es jetzt darum gehen, dass die Verkäufe verhndert werden. Sonst wird uns das Fell über die Ohren gezogen werden. Gibt es denn überhaupt noch ein Lebenszeichen von TSE?

[Anleger-50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.527.867 von weichbanker am 16.11.10 09:44:30

Hallo alle,
IBV2 hat in Kürze wieder eine "Ausserordentliche" und will die Emdener Schrottimmo verkaufen wie schon mal versucht - für 1 EUR. Ausserdem ein wenig Kredit aufnehmen für Sanierungen, etc. Ich wollte ts meine Stimmrechtvollmacht faxen, aber es geht nicht durch bei 03222/xxxxx, zumindest heute Abend nicht. Hat jemand eine Idee?

Grüsse
Anleger-50

[weichbanker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.520.831 von nanunana am 15.11.10 10:02:22

Will nur ein kleines "alive" senden. Bin in Lbb9/12/D2/D3 noch mit dabei und werde es auch bleiben und ZZZ im Rahmen meiner Möglichkeiten unterstützen.

Der Lerneffekt zum Thema "Staat" ist doch immer noch erheblich!

Grüße aus dem Süden der Republik.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.520.032 von HelicopterBen am 15.11.10 00:25:22

vollständig d´accord...

rein ökonomisch gerechnet macht es ja auch keinen Sinn, sich wg. 2,44 % "nicht dem Konzern zugehörigen Kommanditisten" permanente Rechtsstreitigkeiten zu leisten - daher steckt eben noch was anderes dahinter: Die ( jetzt noch bei Fintech ) Verantwortlichen wollen ( noch ) nicht eingestehen, daß ein Ausgleich mit den Minderheiten auch letztlich ihren ( Verkaufs- )Interessen dienlich ist, seie es aus Eitelkeit und/oder sei es weil andere Interessen ( Anwaltshonorare, Hochhalten der Mitarbeiterzahl bzw. Erhaltung des eigenen Jobs usw. ) hier eine wichtige Rolle spielen.

Und bei so einer Gemengelage helfen rationale Argumente wenig..., selbst wenn das Zeitfenster möglicher Immobilienverkäufe zu einem guten Preis sich innerhalb der nächsten 12-18 Monate wieder schließen sollte.

Auf der anderen Seite liefert das einseitig gegen die Interessen der Minderheiten ausgerichtete Verhalten der Fintech/IBV genug Argumente, weshalb der ursprünglich Minderheitenschutz weiterhin aufrechtzuerhalten ist...

nanu

[HelicopterBen]

Kleine Beispielrechnung:

LBB xy, enthält heruntergewirtschaftete, halbleerstehende Immobilie.

Eingekauft wurde sie zu 10 Mio, 6 Mio. war die Anfangshypothek zu 6% p.a., Mieteinnahmen prospektiert (Vollvermietung) waren 0,7 Mio p.a. (Ankauffaktor: 14,2), ziehen wir Verwaltungskosten 0,02 Mio, Zinsen 0,36 Mio und 1% Tilgung (0,06 Mio) ab, hätten wird einen Überschuss von 0,7-0,02-0,36-0,06=0,24 auf ein EK-Einsatz von 4 Mio. bezogen sind das 6% EK-Rendite.
Daraus hätten dann die 5,5% Ausschüttung bezahlt werden sollen und ein klein wenig Liquiditätsreserve gebildet falls z.B. die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren 7% gekostet hätte.

Nun kam alles ganz anders:

Die propere Immobilie steht, da in die Jahre gekommen und doch nicht so proper wie prospektiert, zur Hälfte leer.
Für einen Garantiefonds eigentlich egal, denn nun müßte der Mietgarant 0,35 Mio zahlen und die restlichen Mieter die andere Hälfte. Die Ausgabenseite bleibt gleich, also auch die Rendite des Fonds.
Kritisch wird es ggf. im Jahre 25 nach Fondsauflegung, denn dann sackt der Verkehrswert der halbleeren Immobilie auf knapp die Hälfte, also 5 Mio. und der Kredit, inzwischen teilgetilgt, erreicht mit noch 4,8 Mio fast den Verkehrswert. Der Fonds ist also, wenn alle Immos so dastünden, nun nahezu wertlos. Dumm für den Konzern, daß die Anleger nun ihren Anteil zu 100% andienen dürfen.

Jetzt macht die schlaue IBV folgendes:

Sie argumentiert, die Immobilie sei ja jetzt (im Jahr 12 nach Auflegung/Halbzeit der Garantielaufzeit) nur noch 'die Hälfte' wert, dank halbierter realer Mieteinnahmen, aber die Kreditseite steht noch bei 5,3 Mio., das Objekt ist also im Moment, Garantien mal aussen vorgelassen, überbeliehen.

Da die Garantien ja mit Zeitablauf immer weniger 'wert' sind (im Jahr 25 enden sie mit Null), verkauft man den Anlegern folgendes Szenario als sinnvoll:

Objekt verkaufen, zu z.B. 1/3 des ursprünglichen Kaufpreises (3,3 Mio).
Garantie ablösen, stark abgezinst, mit z.B. 2 Mio Barwert.

Nun hat man 5,3 Mio in der Kasse und ist das Objekt sowie die Garantien los.
Mit den 5,3 Mio wird die Hypothek getilgt, dass war's.

So wird die Fondskonstruktion bereits in der Jetztzeit ausgehöhlt und letztlich annulliert, obwohl der Fonds die nächsten Jahre bei ordnungsgemäßer Bedienung der Garantien noch fröhlich Eínnahmen bzw. Überschüsse generieren könnte (im Jahr 25 kommt, das ist klar, dann der Downer, das allerdings würde nicht den Zeichnern zur Last fallen, da sie zu 100% andienen könnten, sondern dem Andienungsgaranten).

IBV und der Konzern versuchen also, für möglichst viele Objekte die Situation, die im Jahr 25 "droht", in die Jetztzeit, abgezinst, vorzuziehen, um den Mietgaranten jetzt sofort und den Andienungsgaranten perspektivisch zu entlasten.

Der ursprüngliche Zeicher hat davon naturgemäß nur Nachteile:

Sein steuerliches Ergebnis steigt (Immoverkäufe und Garantieablösung generieren steuerpflichtige Zuflüsse)
Seine Ausschüttungen bleiben Null (denn IBV steckt den ganzen Mittelzufluß in Sondertilgungen)
In den nächsten Jahren hat er geringere Verluste, da weniger Substanz zum Abschreiben da ist, und somit einen weiteren Vermögensnachteil, denn Ausschüttungen meidet IBV ja auch zukünftig wie der Teufel das Weihwasser.

Es sind also diese prospektwidrigen und einseitig den Garanten begünstigenden Verkaufsbeschlüsse jeder für sich anzufechten. Egal ob es sich um eine sehr schöne Immobilie (hoher Verkaufspreis, geringe Garantieablösung) oder um eine marode ostdeutsche Plattenbude (minimalster Verkaufspreis, höhere Garantieablösung) handelt.

Denn die Fonds und deren Konzeption waren auf 25 Jahre angelegt, wenn Immos verkauft werden, müßte man sofort von den Erlösen andere Immos kaufen (Ersatzinvestition) um den Investitionsplan gemäß Gesellschaftervertrag weiter zu "leben".

Wenn 'Berlin' etwas anderes will, müssn vorher die restlichen Zeichner anständig behandelt werden. Ansosten gibt es weiter Unruhe, und weitere Beschlussanfechtungen und somit Gerichtsverfahren. Ruhe kommt so in die Fonds nicht rein. Ruhe (und zwar verkaufsfördernde) benötigt Berlin aber, um die gesamte BIH-Klamotte zügig an die Heuschrecken abzustoßen.
Denn wenn man einer Heuschrecke ungelöste Probleme mitverkauft, dann will die Heuschrecke dafür einen hohen Abschlag. Der fällt viel höher aus, als es einem (fiktiven, abzulösenden) prospektgemäßen Verlauf für die 2-3 Rest-Prozente der Ursprungszeichner entspräche.

'Berlin' wäre schlauer beraten, sich um diese restlichen 2% ZZZ nun endlich zu kümmern...

[Boitmannsdorf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.516.527 von nanunana am 13.11.10 12:28:32

Hallo, nanunanna

Stimmt.
Der Geschäftsbericht 2008-- schön, da steht viel drin,

Aber eigentlich wollte ich ja die Zahlen mit Stichtag vom nächsten Donnerstag haben
Eigentlich wollte ich Zahlen der IBV und nicht eigene interpolierte.
Und eigentlich wollte ich nicht pro Gesellschaft , sondern pro Immobilie
und besonders eigentlich für alle Immobilien, weil : welche "Bildzeitung" schickt Berlin morgen?
Und interessant ist immer was sich da ändert.

Der Geschäftsbericht 2009 wird wahrscheinlich mit dem Protokol zu Weihnachten kommen
Die Darlehensdaten sind ebenfalls nicht taufrisch.

Am Donnerstag werde ich nach Berlin fahren
Mal sehen was uns da vorgesetzt wird.
Ich denke ich werde wieder UZ treffen

Boitmannsdorf

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.516.527 von nanunana am 13.11.10 12:28:32

noch ein wesentlicher Grund, den Beschlußvorschlag so abzulehnen:

Mit der bestehenden Mietgarantie sind die zu veräußernden Objekte ja eigentlich richtige Schätzchen für den Fonds - also für uns Kommanditisten.
ARWO 3 hat seit einigen Jahren immer stabil um die 1 Mio. € Jahresergebnis mit steigender Tendenz und ein Eigenkapital ( per 31.12.08 ) von 16,8 Mio. €, wovon dem Fonds 94 % gehören.
Für ARWOBAU - und deren Gesellschafter BIH sieht die Rechnung wahrscheinlich ganz anders aus: dort werden evtl. durch Mietleerstände und sinkende Mieteinnahmen mit diesen Objekten Verluste gemacht.

Was ich die letzten Jahre gelernt habe: was schlecht ist für BIH ist gut für die Fondsanleger und vice versa...

Boitmannsdorf könnte mit der Einschätzung des "Verschenkens" gar nicht soweit daneben liegen...

nanu