Fonds-Check

Real I.S. Bayernfonds Frankreich 2 - Seite 2

Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von knapp 94,5 Millionen Euro beteiligen sich private Kapitalanleger mit rund 55 Millionen Euro. Der Rest wird über Darlehen finanziert. Der Anteil des Fremdkapitals ist mit weniger als 50 Prozent konservativ konzipiert, belegt aber gleichzeitig, wie zurückhaltend die Banken bei ihren Beleihungsgrenzen sind. Hat der Fonds Zinsen, Kosten und die Tilgung beglichen, bleiben den Anlegern Ausschüttungen von anfänglich sechs Prozent, die bis auf acht Prozent steigen sollen. Insgesamt verdoppeln die Zeichner innerhalb der geplanten, 14-jährigen Laufzeit ihren Einsatz, was eine jährliche Rendite von 6,44 Prozent bedeutet. Voraussetzung bei dieser Kalkulation ist die Annahme, dass die französische Staatsbahn länger im Gebäude bleibt als bis 2017. Für den Fall, dass SNCF auszieht, und der Initiator einen Nachmieter finden muss, berücksichtigt der Fonds eine mietfreie Zeit von neun Monaten, Revitalisierungskosten und Maklergebühren, die sich auf 7,4 Millionen Euro summieren. Bei dieser Rechnung würden Anleger noch ein Plus von 93 Prozent erzielen.

Weiche Kosten: Die Kosten für Vergütungen, Provisionen und Gebühren machen inklusive Liquiditätsreserve rund 19,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Eine für Immobilienfonds typische Quote.

Anbieter: Real I.S. ist ein Unternehmen der Bayerischen Landesbank. Das Emissionshaus bietet eine breite Palette an geschlossenen Beteiligungsmodellen für private und institutionelle Investoren an, wobei Immobilien den Schwerpunkt stellen. Rund 52.000 Kapitalanleger haben sich an Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Milliarden Euro beteiligt und sind meistens gut damit gefahren, auch wenn nicht alle Prognosen aufgegangen sind. Läuft ein Fonds nicht wie erwartet, kümmert sich Real I.S. vorbildlich darum.

Steuern: Die im Prospekt in Aussicht gestellten Ausschüttungen und Verkaufserlöse fließen nach französischen Steuern, wobei jenseits der Grenze gemäß der Prognose auf Grund von Verlustvorträgen bis 2021 keine Steuern anfallen. Der deutsche Fiskus greift auf Einnahmen aus europäischen Nachbarstaaten nicht mehr zu, seit der Progressionsvorbehalt 2008 entfallen ist.

Fazit: Ein Fonds, der seine Anleger finden wird. Immobilienbeteiligungen mit staatlichen Mietern treffen vor allem den Nerv risikoscheuer Investoren. Die Kalkulation erscheint realistisch. Komplett ohne Wagnis ist jedoch auch dieser Immobilienfonds nicht. Auch wenn es wahrscheinlich erscheint, dass SNCF dauerhaft in dem Objekt im Pariser Vorort Clichy bleibt, so gibt es keine Garantie dafür, dass die Staatsbahn nicht doch den Standort wechselt. Findet Real I.S. in diesem Fall rechtzeitig einen anderen Mieter, der ähnlich viel für die Büros bezahlt? Darauf gibt es jetzt keine Antwort. Doch wer diese Unsicherheit nicht aushalten kann, kommt als Zeichner von Immobilienfonds sowieso nicht in Frage.