Fonds-Check

FHH Immobilien 7 - Seite 2

Standort: Die Prognos AG listet Köln in ihrem Ranking mit 413 Kreisen und Städten auf Platz fünf. Das Degi-Immobilienstandort-Scoring führt die Stadt auf Platz drei. In Sachen Stabilität führt die Stadt sogar, gefolgt von Dortmund und Essen. Metropolen wie München, Hamburg und Stuttgart liegen auf Grund der volatileren Mietmärkte weiter hinten. Im vergangenen Jahr sank der Flächenumsatz am Büromarkt im Vergleich zu 2008 zwar um rund 20 Prozent, lag aber immer noch über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Die Leerstandsquote beträgt knapp neun Prozent.

Kalkulation: Der Eigenkapitalanteil an der Gesamtinvestition summiert sich auf knapp zwei Drittel. So können Anleger verschmerzen, dass der Fonds innerhalb von zehn Jahren nur rund 2,25 Prozent des Darlehens tilgt. Anlegern bleiben Ausschüttungen von 5,25 Prozent, die auf sechs Prozent steigen sollen. Beim geplanten Verkauf nach elf Jahren rechnet Fondshaus Hamburg erneut mit einem Faktor von 16 Jahresmieten, die sich auf Grund der Staffel dann auf 15,06 Euro pro Quadratmeter erhöht hat. Das sind zwar nur 26 Prozent mehr als derzeit. Dennoch dürfte die Objektmiete dann über dem Marktniveau liegen. Daher ist fraglich, ob ein Käufer tatsächlich den selben Faktor bezahlt wie FHH jetzt. Zumal die Immobilie dann 22 Jahre alt ist. Für Instandhaltungen und Reparaturen spart der Fonds über die Jahre 460.000 Euro an. Das kann zu knapp bemessen sein, auch wenn der Eigentümer nur für Schäden an Dach und Fach aufkommen muss. Läuft alles wie geplant, kommen Zeichner auf ein Plus von 61 Prozent vor Steuern oder bei Höchststeuersatz knapp 48 Prozent nach Steuern.

Weiche Kosten: In Relation zur Gesamtinvestition von knapp 42 Millionen Euro machen die Nebenkosten des Fonds rund zwölf Prozent aus. Bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio sind das rund 17,5 Prozent. Alles in allem übliche Kosten.

Anbieter: Fondshaus Hamburg ist ein Unternehmen der Arenkiel-Gruppe, einer 1950 gegründeten Reederei. Schiffsfonds stellen daher den größten Anteil unter den Fonds. Rund die Hälfte der Beteiligungen hinkt der Prognose hinterher, was aber angesichts der aktuellen Krise nicht überraschen darf. Seit 2006 hat das Unternehmen außerdem sechs Immobilienfonds aufgelegt Die aktuelle Leistungsbilanz aus 2008 lässt auf Grund der kurzen Historie keine aussagekräftigen Ergebnisse zu.

Steuern: Anleger versteuern im Schnitt rund die Hälfte ihrer Ausschüttungen mit ihrem persönlichen Steuersatz. Der Verkaufserlös ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Fazit: Dieses Angebot aus dem Fondshaus Hamburg ist fast so etwas wie ein festverzinsliches Wertpapier der Stadt Köln. Aber auch nur fast. Über die geplante Laufzeit sollte nichts anbrennen. Dafür sorgt der Staffelmietvertrag mit der Stadt. Spannend wird es nach elf Jahren. Zwar läuft der Mietvertrag dann noch acht Jahre. Aber ob ein potenzieller Verkäufer das 16-fache einer dann wohl über dem Marktniveau liegenden Miete zahlt, ist zweifelhaft. Ein kalkulatorischer Abschlag von einer Jahresmiete dürfte realistisch sein. In diesem Fall würde sich das Plus vor Steuern um zehn Prozentpunkte reduzieren. Trotzdem ein Fonds für Anleger, die auf sichere Einnahmen setzen.